HIPOTECACONCEPTO

ART. 3108: La HIPOTECA es un Derecho Real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor

LAS GARANTIASLEGALES: Son las que surgen de la Ley, como

la fianza legal, el derecho de retención, los privilegios etc.

CONVENCIONALES: Surgen de la voluntad de las partes

PERSONALES: En garantía de que se va a cumplir con el pago se agrega otra persona, otro deudor.

REALES: El deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el acreedor se cobre de ella.

GARANTÍAS

LEGALES PRIVILEGIOS

GENERALES: SOBRE MUEBLES E

INMUEBLES

ESPECIALES: SOBRE MUEBLES

O SOBRE INMUEBLES

DETERMINADOSDERECHO DE RETENCIÓN

HIPOTECAS GENERALES LEGALES O JUDICIALES

FIANZA

LEGAL Art. 2851 dará

fianza de que usará, cuidará y devolverá la cosa acabado el usufructo

JUDICIAL: Exige al Juez decretar un

embargo preventivo (Art.

2000)

*Solidaridad*Delegación Imperfecta

*Indivisibilidad

CONVENCIONALES

PERSONALES FIANZA

REALESHIPOTECA PRENDA Y

ANTICRESIS

FORMAS DE GARANTÍAS

REALES

VENTA CON PACTO DE

RETROVENTA

El deudor da a acreedor la

propiedad de una cosa suya, y éste

deberá devolvérsela una vez cancelada la

deuda

HIPOTECA

El deudor da al acreedor el derecho de

ejecutar y hacer vender la cosa

en Subasta Pública para

cobrarse de ahí su crédito.

PRENDA Y ANTICRESIS

El deudor da al Acreedor la

posesión (no la propiedad) de la cosa y al cumplir con la deuda el

acreedor devuelve la

posesión de la cosa

ANTECEDENTES HISTÓRICOS ROMA: En el tiempo primitivo existía la fiducia cum

creditore, consistía en la efectiva transmisión de la propiedad para garantizar el cumplimiento de una obligación, el deudor entregaba la cosa al acreedor, y éste se comprometía a devolverlas cuando le pagase..

Mas adelante surge el PIGNUS, por el cual consistía en la transferencia no de la propiedad sino la simple posesión, si no paga el acreedor tenía derecho a tomar posesión de la cosa, con el inconveniente de que no podía perseguir la cosa en manos de terceros.

Servius (Pretor) introduce una acción que permitía perseguir la cosa de manos de terceros. En tiempo de Adriano se redacta el Edicto Perpetuo, y es llamada Actio Cuasi Serviana o Hypothecaria, con todos los caracteres de la Hipoteca actual.

Definición legal y análisis critico

Definición Legal:

Art. 3108: La Hipoteca es el Derecho Real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor

Análisis Crítico:

Vaga: no indica como se realiza la seguridad que confiere al crédito. (a través del derecho de persecución y el privilegio).

No contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor sino un tercero.

Debió referirse a inmuebles o cosas inmuebles y no a bienes inmuebles, ya que solo las cosas son susceptibles de clasificarse en muebles o inmuebles y solo ellas pueden ser objeto de la hipoteca, no los derechos.

Caracteres de la hipotecaEsenciales

Son aquellos sin los cuales la hipoteca no sería tal y en su defecto, la constitución hipotecaria estaría afectada a la nulidad.Los caracteres esenciales de

la Hipoteca: Es un derecho real, accesorio y convencional, que debe ser inscripto para

resultar oponible a terceros y que

goza de especialidad.

NaturalesEl carácter natural es

la indivisibilidad

(Art.3112) en donde cada una de

las cosas hipotecadas a una

deuda están obligadas al pago de

toda la deuda y de cada parte

de ella

ANALISIS DE C/U DE LOS CARACTERES ESENCIALES

DERECHO REAL

Surge del Art. 3108 y por estar enumerado en

el Art. 2503

ACCESORIOComo todo derecho real de garantía es accesorio

de una obligación principal

CONVENCIONAL Art. 3115, No hay otra hipoteca que la convencional

PUBLICIDADTodos los derechos reales deben ser inscriptos en el Registro de la Propiedad e

inmueble

ESPECIALIDADDebe constituirse hipoteca

sobre cosa determinada, especial por una suma de

dinero cierta y determinada

SOLEMNEArt.3128: La Hipoteca

solo puede ser constituida por Escritura

Publica no por instrumento privado

OBJETO DE LA HIPOTECA

El Principio, solo los inmuebles, pueden ser hipotecados, El Código lo asienta categóricamente en los Art. 3108/3109.

Sin embargo lo que verdaderamente tipifica el derecho de hipoteca y lo distingue de la prenda, no es la naturaleza del objeto que sirve de garantía a la deuda en dinero, sin la circunstancia de que la cosa permanece en PODER DEL DEUDOR.

Bienes sobre los que pueden

recaer la Hipoteca

Sobre INMUEBLES Art. 3110

Todos los accesorios del inmueble

siempre que estén unidos al principal.

(inmueble por accesión física) Las mejoras

sobrevinientes al inmueble, naturales,

accidentales o artificiales

Las construcciones hechas sobre terreno vacíoLos alquileres

o rentas debidas por los arrendatariosEl importe de la indemnización

concedida o debida por los

aseguradores del inmueble

Minas y Canteras e Inmueble gravado con usufructo (Art.

2916)

BUQUES Y AERONAVES

BUQUES

El Código de Comercio

establece que se puede Hipotecar

todo buque de mas de 20 t., la

Hipoteca debe registrarse. En

todo lo que no este modificado por el

Código de Comercio, la

Hipoteca Naval se rige por el Código

Civil

AERONAVES

Según el Código Aeronáutico, pueden ser

Hipotecadas las Aeronaves, en todo, o en sus

partes pero deben estar

inscriptos en el Registro Nacional

de Aeronaves.

COSAS Y DERECHOS EXCLUIDOS

Frutos ya separados del Inmueble pues ellos dejan de ser

accesorios

Los Tesoros hallados pues ellos son cosas separadas y distintas

del inmueble

Las adquisiciones hechas por el propietario de

inmuebles vecinos para reunirlos al

inmueble hipotecadoLos Derechos reales de Usufructo, uso y

habitación, servidumbres e

hipoteca, estos no pueden hipotecarse

porque son derechos y la hipoteca recae

sobre cosas

CONSTITUCION DE LA HIPOTECA

La única forma de constituir una hipoteca es a través del CONTRATO HIPOTECARIO.

El mismo es unilateral, aunque necesita de la conformidad del acreedor.

Es formal.Puede constituirse bajo cualquier condición.

MODALIDADES DE LA HIPOTECA

PLAZO Y CONDICIÓN

La Hipoteca puede constituirse bajo

plazo suspensivo o resolutorio (Art

3116)

Bajo condición suspensiva o resolutoria

Puede constituirse en garantía de una obligación condicional.

Obligaciones Naturales

(Borda) Puede constituirse, pero

1º debe haber reconocimiento de

deuda y 2º Transformar la

obligación natural en Civil

Créditos EventualesArt. 3153

Art. 3153 Puede constituirse en

garantía de créditos

condicionales y eventuales, pero

debe fijarse el valor estimativo del

crédito.

CONDICIONES DE FONDO

Constituyente sea Propietario del Inmueble(Art. 3126)

Condominio, es factible solo una vez realizada la

partición

CAPACIDAD para Enajenar sus

bienesArt. 3119

Menores de edad de 18 años

Art. 128 Ley 26.579

DEMENTESArt. 54 inc 4 y Art. 153

Condenados Art. 12 Código Penal

Comerciantes fallidos y Concursados Civiles

Asentimiento del Conyuge

BIENES GANANCIALES

BIENES PROPIOS

ESPECIALIDAD DE LA HIPOTECA

CONDICIONES DE FORMA

ESCRITURAPUBLICA

ESCRITURA PUBLICA

(Art. 3128)Aceptación del

Acreedor Art.3130

Enunciados que debe contener

*- Nombre Apellido y domicilio de ambos.*- Fecha y naturaleza del Contrato al que accede y archivo en el que se encuentra.*- Situación de la finca y sus linderos.*- Cantidad cierta de la deuda.*-Capital o Crédito principal, intereses pactados, costos y gastos por incumplimiento

Registro de la Hipoteca

Sistema del Código CivilArt. 3139

*-Fecha del Instrumento.*-Nombre de los otorgantes.*.Escribano*-Calidad de la Obligcion*-Bienes gravados

Quienes pueden pedir la

Inscripcion

Gastos de Inscripción

PLAZOS

Efectos con relación al Crédito según la clase de Obligaciones

1. Créditos puros y simples: garantiza los siguientes rubros,

• El capital o crédito principal.• Intereses pactados, los vencidos pero

liquidados, los debidos de 2 años y los que corran durante el juicio.

• Las costas judiciales..• Costos y gastos por el incumplimiento.• Daños y perjuicios derivados de la inejecución.

EFECTOS CONTRA TERCEROS

El Acreedor Hipotecario tiene dos derechos fundamentales:

1. El Derecho de persecución IUS PERSEQUENDI2. El Derecho de preferencia IUS PREFERENDI

PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA

Art. 3134: • “La Hipoteca constituida en los términos

prescriptos debe ser REGISTRADA, y tomada razón de ella en un Oficio Público destinado a la Constitución de Hipotecas o Registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial.

DURACION Y RENOVACIONArt. 3151 y 3197

Estos Artículos determinan que los efectos del Registro de la Hipoteca se conservan por el término de veinte años (20), si antes no se renovara.

Transcurrido este plazo y sin renovación, los efectos de la inscripción se extinguen.

PRIORIDAD Y RESERVA DE RANGO

Prioridad: Quien inscribe primero su hipoteca tiene prioridad sobre los posteriores, según el orden de presentación en los Registros.

Reserva: es de gran significado práctico, se utiliza para obtener créditos de Instituciones Oficiales, reservando el 1º rango para la hipoteca de Institución Oficial, pero se requiere la autorización del acreedor hipotecario del crédito particular, y se debe determinar el monto de la hipoteca primera (Art. 3135)

PERMUTA DE RANGO Y POSPOSICIÓN DEL RANGO

Permuta: se da cuando las Hipotecas

permutan o cambian sus rangos entre si.

Posposición: Se produce cuando existe, por ejemplo una Hipoteca inscripta sobre un inmueble y luego se hace un contrato constituyendo una nueva hipoteca.

RELACIONES ENTRE constituyente y el acreedor

Facultades que conserva el dueño:1. Enajenar la Propiedad del Inmueble.2. Constituir sobre el Inmueble otra Hipoteca.3. Dar el Inmueble en Usufructo, Uso y Habitación.4. Introducir reformas que no disminuyan el valor

del Inmueble Actos que no puede realizar: Establecido en el art. 3157 2da parte.

DERECHOS DEL ACREEDOR Acciones PreventivasA los efectos de asegurar su crédito pudiendo pedir las

medidas de no innovar, embargo, etc. (Art. 3158) Suplemento de garantía: Opera en caso de que el deterioro del Inmueble ya se haya

producido (Art. 3159). Caducidad del Plazo:El Art. 3161 establece que en los casos de los tres artículos

anteriores, el acreedor puede demandar que el deudor sea privado del beneficio del término que le concede el contrato; la deuda puede exigirse inmediatamente.