Immoscòpia 01

EDT: nEix immoscòpia / El món canvia opn: nous rEpTEs pEr a lEs EmprEsEs immobiliàriEs / la propiETaT quE vE TxT: nova jurispruDència En l’àmbiT DE l’acTualiTzació DE rEnDEs / El sEcTor immobiliari En Els inicis DE 2012. D’un sEcTor En ruïnEs a un sEcTor En Transformació

01

IMMOSCÒPIA

Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

02 EDT: nEix immoscòpia / El món canvia 04 opn: nous rEpTEs pEr a lEs EmprEsEs immobiliàriEs 06 opn: la propiETaT quE vE 08 TxT: nova jurispruDència En l’àmbiT DE l’acTualiTzació DE rEnDEs 14 TxT: El sEcTor immobiliari En Els inicis DE 2012. D’un sEcTor En ruïnEs a un sEcTor En Transformació

Í Dx

n E i x i m m o s c ò p i a

Neix Immoscòpia, un espai de reflexió del sector immobiliari, un àmbit obert a tots els operadors. Neix amb la voluntat d’observar el mercat immobiliari, amb esperit crític, escruta-dor i prospectiu, i d’intentar arribar al fons i a l’essència dels problemes.Impulsada per l’organització professionals dels Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris API i oberta a tots el ope-radors del sector i a la societat en general, es fonamenta en la convicció que cal canviar moltes coses en el sector per ade-quar-lo a les exigències actuals i futures.La situació econòmica actual de recessió, dura, llarga i brutal, afecta de manera singular el sector immobiliari, compromet greument un dret fonamental dels ciutadans com és el dret a l’habitatge digne, provoca la inactivitat del sector de l’edifi-cació i conseqüentment incrementa el nombre d’aturats. La situació financera no permet esperar millores immediates. Tanmateix, envolta al sector un tel de culpabilitat i pessimis-me. Culpabilitat que alguns sectors de la societat fan recaure sobre el sector immobiliari com a causa de l’actual conjun-tura, es carreguen i tots els mals d’anys de males pràctiques i excessos de tota mena, i pessimisme per no saber veure una sortida convincent i per anys de resultats molt dolents i des-trucció progressiva del teixit empresarial. Davant d’aquest panorama, és necessari, més que mai, refle-xionar sobre la forma i manera de propiciar un sector immo-biliari nou, millor i més eficient. El sector de l’edificació és basic en el funcionament social i econòmic. No és possible una sortida de la recessió econòmica sense una reactivació

2

E D T

immobiliària i, segurament, tampoc és possible una reactiva-ció de l’edificació sense una millora de la situació econòmica. L’esforç per a la reactivació és col·lectiu, afecta tothom, els operadors i professionals principalment, però també l’Admi-nistració Pública i els ciutadans. Immoscòpia vol impulsar l’esforç intel·lectual, tècnic i pro-fessional perquè la reactivació sigui possible i perquè el nou sector immobiliari tingui un funcionament eficient i estable. Immoscòpia vol reafirmar la dignitat i utilitat del sector im-mobiliari. El sector immobiliari no és la causa de tots els mals, cal afirmar-lo enèrgicament. Tampoc és la solució als problemes, però pot coadjuvar a resoldre’n alguns. No com era abans, no com és ara, sinó a base de fer les coses millor, molt millor. Som conscients que s’han fet moltes coses ma-lament, som conscients que ho hem de fer millor, que cal professionalitzar-lo, però afirmem amb convicció que és un sector necessari, imprescindible i útil. Caldrà canviar moltes coses, ben segur. Immoscòpia vol ser l’es-pai i la veu d’aquest canvi. Vol ser un instrument d’observació del sector immobiliari, que permeti diagnosticar els problemes i avançar solucions imaginatives. Un repte fascinant.

Consell Editorial

E l m ó n c a n v i a

Ja ho hem dit en moltes ocasions. El món ha canviat, el sec-tor immobiliari està canviant i el nostre col·lectiu ha de can-viar. Aquest convenciment és el que ens ha impulsat, als col-legis d’agents de la propietat immobiliària i a l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, a reflexionar sobre el camí que hem de seguir, que ha de tenir una trajectòria ben diferent a la que havíem traçat en els últims anys. Aquest camí, que estem construint amb nous projectes i il-lusions, està encara al seu inici, però d’una cosa n’estem com-pletament segurs: l’hem de recórrer tots junts. No estic par-lant només (encara que també) de les institucions que ens representen com a professionals sinó de nosaltres, els agents, que formem part del col·lectiu i que configurem la xarxa de mediadors immobiliaris més gran de Catalunya, amb més de 2.000 membres. La cooperació és la clau del futur del col·lectiu API, no ens cansarem de repetir-ho. Per això, hem creat una nova mar-ca que identifica a tots els API de Catalunya, nous projectes globals... i una nova revista, Immoscòpia, amb la qual volem contribuir a la reinvenció del sector, una reinvenció que vo-lem, podem i hem de liderar.

Joan OlléPresident d’API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris

3

n o u s r E p T E s p E r a l E s E m p r E s E s i m m o b i li à r i E s

Fa cinc anys que el sector de la construcció va entrar en una recessió que es va iniciar en el sector de l’edificació (l’obra nova) i en cadena ha anat castigant tots els subsectors (final-ment també l’obra civil).És cert que s’havia arribat massa lluny, però el trencament de la tendència ha estat tan dràstic que ha suposat una sotraga-da difícil d’empassar. Tot i amb això, jo sóc de les que pensa que el nostre sector necessita un reequilibri profund, a molts nivells, però que sense aquest sector serà molt difícil que es recuperi l’economia. Per tant, som en una conjuntura difícil, que se’ns farà molt llarga, però si es fa el que s’ha de fer, la crisi pot arribar, fins i tot, a ser profitosa.És evident que per aconseguir el reequilibri, a hores d’ara ja caldria repensar-ho tot: procés projectual pluridisciplinar, industrialització de l’execució de l’obra, valor dels diferents oficis, professionalitat dels facultatius, tipologia d’empre-ses, sistemes de finançament, etc. Aquest és un tema urgent que queda obert per a debatre amb profunditat entre tots els agents implicats.

Mentrestant, és evident que el sector de la construcció ne-cessita, a tots els nivells, professionals de qualitat capaços d’afrontar els nous reptes que planteja aquest nou món tan apressat, tan canviant i tan capdavanter en molts aspectes, però tan negligent en d’altres. I evidentment, dins el marc d’aquest sector, el subsector immobiliari també.Però, veritablement, quina és la realitat del sector immobi-liari en aquest moment? Hi ha diferents realitats: per una banda, moltíssima oferta davant d’una demanda gairebé in-existent; finançament bancari insuficient; teixit empresarial escàs; forta competència procedent dels nous operadors del sector de la banca; i per altra banda, el canvi operat entre els demandants, inversors o no, que han entrat en una espiral d’exigència que obliga el sector immobiliari a estar cada ve-gada més amatent i sobretot a no permetre’s cap marge d’er-ror en la gestió del seu procés de negoci, si hi vol continuar en actiu.El nostre col·lectiu, els API de Catalunya, ha iniciat un pro-cés imparable que té dos únics objectius: consolidar un mo-del empresarial entre els nostres col·legiats i associats i aug-mentar el volum de negoci. Pel que fa al primer dels objectius, un API un empresari, el canvi que hem d’assumir ha de ser radical. Hem de ser ca-paços d’oferir tota mena de serveis per tal de fer-nos indis-pensables en qualsevol procés mediador, ja sigui en les com-pravendes, ja sigui en el procés dels arrendaments, etc. I els serveis que ens proposem d’oferir han de ser de la màxima qualitat i a un preu competitiu. A hores d’ara això significa a un preu ajustat, per tant tot això comporta una racionalitza-ció en l’organització interna de les nostres empreses, potser comporta també col·laborar amb d’altres empresaris del nos-tre mateix ram que complementin la nostra oferta, o potser comporta col·laborar amb empresaris d’altres sectors afins per tal d’oferir un ventall més ampli de possibilitats de nego-

4

ci, o per contra, el que cal és que ens especialitzem per a ser els millors en... venda d’àtics, lloguer de pisos amb mobles, un barri, etc. En resum, cal que ens reinventem immedia-tament per aconseguir ser els nous empresaris que necessita aquest sector.Pel que fa al segon dels objectius, l’API ha d’augmentar el volum de negoci. Això passa indefectiblement per haver aconseguit reinventar-nos i a partir d’aquest punt cal ser capaç d’iniciar un procés d’organització interna adequada als temps i al nou objectiu empresarial que faci el màxim d’eficient i productiva la nostra gestió empresarial. Aques-ta organització interna ha d’abastar tots els àmbits, tant els comercials com els de gestió econòmica (administratius-comptables), com també la direcció tècnica, però sobretot el que cal és que es creï una manera de fer i una manera de procedir adequada a les exigències del segle XXI.En aquest moment i fetes aquestes reflexions el repte que se’ns planteja, és cabdal comptar amb professionals de quali-tat, capaços de ser realment empresaris, capaços de tenir un objectiu, capaços de renovar-se profundament d’acord amb el nou món... Però encara hi vull afegir alguna cosa més: cal que siguem capaços de creure que hi ha una variable impor-tantíssima a tenir en compte, el fet de treballar junts (dos mil API) amb harmonia, amb respecte a les diferències, ens permetrà obtenir una força al nostre abast amb la que acon-seguirem superar la situació actual i afrontar el futur amb èxit. Tanmateix, doncs, la crisi ens haurà despertat d’un som-ni impossible, com deia Antoni Duran-Sindreu a La Van-guardia de diumenge 5 de febrer de 2012.

Maria Roser Esquius i Ausió Directora del CEIC (Centre d’Estudis Immobiliaris de Catalunya)

5

O P N

l a p r o p i E TaT q u E v E

S’ha dit amb ironia que la dictadura franquista proporciona-va als seus súbdits tres seguretats: la seguretat en el lloc de treball, mitjançant el contracte indefinit; la seguretat en l’ha-bitatge, mitjançant la pròrroga forçosa del contracte d’arren-dament; i la seguretat en la relació de parella, mitjançant la prohibició del divorci. Avui ens interessa destacar quins van ser els efectes del segon d’aquests aspectes –l’estabilitat de l’arrendament-, que, juntament amb la Llei de propietat ho-ritzontal, va impulsar la tendència social a l’adquisició d’un pis en propietat. En efecte, la pròrroga forçosa del contracte d’arrendament va convertir en una inversió ruïnosa el lloguer d’habitatges i locals, mentre que la Llei de Propietat Horit-zontal va fer possible el negoci de construir per vendre.S’ha de tenir en compte que els dos fets més transcendents –des de la perspectiva del dret privat- que s’han produït du-rant l’últim mig segle han estat la prolongació de la vida hu-mana, gràcies als avenços mèdics –que ha alterat profunda-ment la forma tradicional d’ordenar la successió-, i la difusió de la propietat, a conseqüència de la Llei de Propietat Ho-ritzontal, ja que fins que la Llei no va fer possible la divisió d’un immoble per pisos i locals, els propietaris n’eren de tot un edifici, després d’aquesta Llei, en canvi, van accedir a la propietat de pisos, apartaments, pàrquings, locals i trasters, persones que mai no haguessin pogut ser propietaris de tota una casa. El ventall de negocis que aquest fet va obrir ha es-tat immens, fins al punt que la proliferació massiva d’ope-racions immobiliàries ha marcat el tràfic en aquests sentits, que va apuntar amb precisió José Luis Mezquita:

- L’extensió a la propietat immoble del sistema capitalista de mercat: els habitatges ja no són actualment béns lligats a un llinatge, generació rere generació, ni béns de producció o in-versió, sinó que han passat a ser béns de consum durador, el que n’ha provocat la massificació i mercantilització del tràfic, així com la industrialització de la producció (parcel·lació/ur-banització/construcció).- L’organització empresarial de la venda d’immobles: Més d’un 80 % de les vendes d’habitatges es produeixen dintre d’un esquema d’organització mercantil.- La incidència dels mercats de capitals: el finançament de la compra d’habitatges va propulsar el mercat hipotecari, pri-mer reservat a les caixes i compartit pels bancs a partir dels anys 80. Aquest mercat va anar guanyant extensió i comple-xitat, fins a arribar a la “remobilització” dels capitals invertits en préstecs amb garantia hipotecària, que ha estat no només una de les causes desencadenants, sinó la principal, de la crisi financera que encara patim.- El protagonisme de les companyies mercantils en el tràfic immobiliari: aquest fenomen és tan fort que l’empresa indi-vidual sembla gairebé un anacronisme, encobert normalment sota la forma d’empresa familiar.

6

Aquesta dinàmica –definida pels trets que acabem de defi-nir- va agafar a Espanya un ritme embogit a partir del mo-ment en el qual la baixada del tipus d’interès en el mercat internacional de capitals, va estimular l’endeutament exteri-or de caixes i bancs, que emprengueren una carrera per la concessió de crèdits als compradors de pisos, sense valorar la capacitat de retorn de l’acreditat i fiant-t’ho tot a la garantia hipotecària d’unes finques sobrevalorades a conseqüència de la bombolla immobiliària. El ritme frenètic del mercat im-mobiliari espanyol començà a aturar-se, imperceptiblement, a finals de 2006. A mitjans de 2007, la crisi ja era palesa, raó per la qual es pot afirmar que la crisi espanyola és anterior en el temps i diferent en les causes a la crisi financera internaci-onal, ja que es produeix, fonamentalment, en desinflar-se la bombolla immobiliària, encara que ha estat fortament agreu-jada per aquella.Ara bé, la crisi que patim és quelcom més que una crisi cí-clica: és el final d’un model de creixement impulsat bàsica-ment, encara que no de forma exclusiva, pel sector immobili-ari. I s’ha de tenir molt clar que, quan la crisi se superi –cosa per la qual encara falta temps- la realitat social serà molt diferent. El que significa que s’equivoca greument qui pensi que tot tornarà a ser com abans. No ho serà. En un món glo-balitzat, els llocs de treball –a tots els nivells- no s’ocuparan a perpetuïtat, raó per la qual seran molt freqüents els canvis de residència, amb la conseqüència de què serà preferible llogar que comprar; el finançament bancari es reduirà enormement, tant pel que fa a la promoció com pel que toca als compra-dors; es reduirà dràsticament el nombre de segones i terceres residències que pugui sostenir una família (qui tingui més d’una nevera encesa haurà de passar comptes); i, al nostre país, la població no augmentarà, sinó que és molt possible que es redueixi encara que no sigui significativament. Tot això defineix un marc social on l’important no serà “tenir”, sinó “usar”. La propietat que ve serà una propietat més res-tringida, menys difosa.

Juan-José López BurniolNotari

O P N

7

Debats i controvèrsies han marcat els gairebé vint anys De viDa De la llei D’arrenDaments urbans. ara, el tribunal suprem aferma la seva postura i fixa criteris interpretatius De cara al futur

Nova jurisprudèNcia eN l’àmbit de l’actualització de reNdes

8

T X T

Aviat celebrarem el 20è aniversari de l’en-trada en vigor de la Llei d’arrendaments urbans de 1994. Alguns aspectes han es-tat àmpliament debatuts i analitzats pels Tribunal de Justícia i poc a poc el Tribu-nal Suprem s’ha anat posicionant al res-pecte, participant de la controvèrsia i de la discrepància en les resolucions dictades en sentit contradictori, fins arribar a un pronunciament que té la intenció d’unifi-car criteris i pacificar la discussió. Aquest fiançament del seu punt de vista es tradu-eix en la declaració de la seva doctrina ju-risprudencial que, en definitiva, estableix els arguments que sostindrà en el futur en situacions anàlogues i fixa, en conse-qüència, criteris interpretatius. En els úl-tims anys, vàries han estat les sentències que han abordat alguns dels preceptes de la Llei d’arrendaments urbans més qües-tionats fins a assentar una opinió i fixar una pauta. En aquesta línia, el 12 de maig de 2011 es va dictar una sentència en la qual analitzava la viabilitat de diferir l’aplicació de l’increment total resultant de l’actualització de la renda d’acord amb la Disposició transitòria 2a apartat D) 11 per als contractes anteriors al 9 de maig de 1985, al moment final del període i, en definitiva, practicar l’actualització d’una sola vegada sense periodificació ni gra-duació. El Tribunal Suprem estableix la seva opinió i declara como doctrina juris-prudencial en interpretación de la Disposi-ción Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994, la de que la actuali-zación de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos

anuales previstos en la regla 9ª, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida.”

Admet, així, la possibilitat que l’arrenda-dor, en contractes anteriors al 9 de maig de 1985, pugui aplicar, transcorreguts 10 anys de la vigència de la Llei, l’actualitza-ció una vegada sense necessitat de fer-ho mitjançant els trams previstos en la dis-posició transitòria segona.

Tres posicions clarament diferenciades són les que han estat analitzades pel Su-prem per a arribar a la seva conclusió, a saber:

1.- Audiència Província de Las Pal-mas (dicta la sentència que és objecte de l’anàlisi del Suprem). Admet l’actualitza-ció de cop.

“Sostiene la sentencia dictada por la Au-diencia que la inactividad del arrendador supone la renuncia a la reclamación de las cantidades correspondientes a los tramos anteriores de la actualización no instada, pues tal actualización no puede tener en este sentido carácter retroactivo, favoreciendo

en def initiva esta inactividad al arrenda-tario; pero lo que no puede deducirse es que sea necesario abrir nuevamente un período de actualización de otros diez años, además de los ya transcurridos desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, pues se ha de entender que la f ina-lidad de la norma es procurar que en el plazo referido desde su vigencia todas las rentas congeladas se hayan actualizado conforme al sistema que sus disposiciones transitorias establecen, o, caso de que el arrendatario se oponga, se cumpla el plazo perentorio de extinción del arrendamiento que la propia norma prevé.”

2.- Audiència Provincial de Sevilla. Da-vant el dret de l’arrendador a l’actualitza-ció s’erigeix el de l’arrendatari, al qual se li practica de forma gradual, atès que el legislador ha tractat de preservar l’econo-mia de l’arrendatari davant un increment inesperat i brusc.

Montserrat Junyent MartinAdvocada. Cap de l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’API de Barcelona i del Consell de Col·legis d’API de Catalunya

9

«es evidente, que la expresión “periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley” que encabeza la columna izquierda de la tabla contenida en la re-gla 9ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esa Ley [Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ], pue-de interpretarse en el sentido que plantea el recurrente de que la actualización gradual ha de computarse siempre desde el período anual siguiente al de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero este Tribunal, entendiendo esa expresión como prohibición de que se realice antes y no como obligación de que sea desde ese momento, en-tiende que la tesis del recurrente no es acogi-ble por cuanto, como señala la sentencia ape-lada, la intención del legislador al graduar la actualización no puede ser otra que evitar un incremento desmesurado y súbito a la eco-nomía del arrendatario, y como la facultad de actualización es del arrendador éste, por su forma de obrar, no puede contravenir ese derecho a que se haga gradualmente».

3.- Audiència Provincial de Málaga. Apropa la posició de l’arrendador i l’ar-rendatari en admetre el dret de l’arrenda-dor de practicar l’actualització en qualse-vol temps però sense obviar els trams, ja que d’altra manera suposaria l’aplicació

retroactiva d’una actualització encara no efectuada.

«si el legislador hubiera querido que la ac-tualización de las rentas se realizara en un plazo concreto, así lo hubiera establecido, o hubiera previsto un plazo para que el arren-dador pudiera hacer uso de este derecho, lo que no ha hecho, permitiendo que éste pue-da proceder a la actualización de las rentas cuando considere pertinente, salvaguardan-do sus intereses económicos precisamente al establecer una previsión concreta para cono-cer el coef iciente de inflación en el momento que lo realice, pero sin que ello suponga un derecho absoluto en detrimento de aquéllos que al arrendatario competen [...], en cual-quier caso dichos tramos deben iniciarse a partir del momento en que por el arrendador se procede a actualizar la renta, sin saltar tramo alguno de los previstos dependiendo de la fecha en que se realiza tal actualiza-ción, ya que si no, al margen de las conside-raciones expuestas, se aplicaría con carácter retroactivo una actualización todavía no realizada, en tanto que no ejercitado con an-terioridad el derecho que al arrendador co-rrespondía».

Davant d’aquestes teories contradictòri-es entre si, el Tribunal Suprem es decan-

ta pel primer pronunciament, el corres-ponent al de la sentència la cassació de la qual li ha estat plantejada. Així, afir-ma que l’actualització és un dret de l’ar-rendador que pot practicar en el temps quan ho consideri oportú, de caràcter discrecional i que li permet, després de deu anys de vigència de la Llei, exigir a l’arrendatari la totalitat de l’import re-sultant de l’actualització sense necessitat de graduació. Així podrà percebre la ren-da resultant a l’últim tram que, en rea-litat, es correspondrà amb la de l’última anualitat si l’actualització s’hagués sub-jectat a la graduació:

“La actualización de la renta establecida a favor del arrendador y a cargo del arrenda-tario por la Disposición Transitoria 2ª D. 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos había de consumarse en un plazo de cinco o diez años, según circunstancias previstas en la norma, lo que suponía un benef icio para el arrendatario, que podía gozar de una actualización gradual a partir del pri-mer vencimiento del contrato posterior a la entrada en vigor de la Ley de 1994, y un

10

T X T

derecho potestativo para el arrendador que estaba facultado para incrementar cada año desde esa fecha un 10% más en la renta a percibir hasta llegar al 100% de incremen-to al décimo año. La falta de ejercicio de ese derecho potestativo por parte del arrendador durante las nueve anualidades anteriores, durante las que no exigió incremento alguno, no le impide que, cumplida la previsión legal el transcurso de diez años- pueda exigir la totalidad del incremento correspondiente.”

Sosté que l’arrendatari a la seva vegada coneixia –o havia de conèixer, atès que la ignorància de la llei no eximeix del seu compliment- el dret de l’arrendador a l’adequació de la renda, motiu pel qual havia de tenir des d’aquell moment la previsió necessària per respondre a l’in-crement que es podia produir. Més en-cara, s’entén que la manca d’exercici del dret per part de l’arrendador ha suposat un benefici a l’arrendatari, ja que s’ha be-neficiat durant tots els anys en els quals l’actualització no s’ha comunicat, en no haver d’atendre l’increment que suposa-va. No obstant, manté intacte el seu dret

respecte de l’oposició o rebuig, per les cir-cumstàncies previstes a la Llei.

“El arrendatario conoció -o debió conocer (artículo 6.1 Código Civil ( LEG 1889, 27) )- que la nueva Ley de Arrendamien-tos Urbanos de 1994 concedía al arren-dador el derecho a incrementar la renta en determinada cuantía y a hacerlo desde el cumplimiento de la primera anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la Ley, por lo que desde ese momento debía realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador solicitando la actualización íntegra transcurrido el pla-zo de diez años suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un benef icio para el arrenda-tario que, durante los nueve años anteriores, no sufrió el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador. En cualquier caso, subsiste la facultad del arrendatario para -incluso en este supuesto- rechazar la actualización con extinción del contrato en el plazo de ocho años desde el requerimiento formulado en tal sentido.”

Fins i tot, sosté la seva tesi en una cir-cumstància que, sense dubte, s’ha produ-ït en més d’una ocasió, és a dir, l’omissió de l’aplicació d’algun tram de l’actua-lització. En aquest supòsit, l’arrendador acumula l’any següent el tram anterior, atès que el propi Tribunal ve sostenint que l’actualització ha de practicar-se prenent en consideració tot el període que transcorri entre l’actualització pre-tesa i l’última practicada. El contrari suposaria aplicar el tram obviat en lloc del corresponent al moment en el qual es practica l’actualització. L’arrendatari, no obstant, es garanteix l’irretroactivitat de l’increment i no haurà d’abonar les diferències que es derivin respecte de la renda que havia d’haver abonat i que li correspondrà abonar.

n o va j u r i s p r u D è n c i a E n l’ à m b i T D E l’ a c T u a li T z a c i ó D E r E n D E s

l’acTualiTzació és un DrET DE l’arrEnDaDor. DEsprés DE 10 anys DE vigència DE la llEi, no calDrà subjEcTar-sE als Trams inTErmiTjos.

11

“La tesis contraria -sustentada por la parte recurrente- conduciría, llevada a sus últi-mas consecuencias, a que -una vez iniciada la actualización para continuar durante el período previsto por la ley- en caso de que el arrendador omitiera la notif icación de la actualización correspondiente a una anuali-dad no podría en el siguiente año aplicar el porcentaje propio de dicha nueva anualidad, sino que habría de aplicar el f ijado para la anualidad en que se produjo tal omisión; lo que abiertamente pugnaría con la doctrina de esta Sala que, al enjuiciar sobre la aplica-ción de cláusulas voluntarias de elevación de renta y f ijar el montante del coef iciente de elevación correspondiente, proclama que ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación hubiera tenido lugar”

En conclusió, el Tribunal Suprem ha tractat d’harmonitzar els drets de l’ar-rendador i de l’arrendatari, permetent l’arrendador practicar l’actualització més enllà dels deu anys de vigència de la llei, d’una sola vegada, i a l’arrendatari benefi-ciar-se de la inactivitat de l’arrendador al no permetre-li l’aplicació retroactiva, de manera que no haurà d’abonar les dife-rències respecte de les que hagués hagut de satisfer en el cas de l’aplicació gradu-al. Es tracta, en definitiva, d’estendre una

tesi ja sostinguda pel Tribunal Suprem que permetia l’arrendador, abans de la vigència de la llei actual, aplicar la clàu-sula d’estabilització de la renda contrac-tualment convinguda, en qualsevol temps durant la vigència del contracte, sense que l’abandó de l’arrendador fos tingut en compte com una renúncia, i permetre a la vegada, a l’arrendatari, beneficiar-se de la inactivitat de l’arrendador en relació als anys en els quals va poder exigir l’ade-quació de la renda i no ho va fer. En de-finitiva, adaptació d’antigues tesis al marc legislatiu vigent, tractant de mantenir l’equilibri entre arrendador i arrendatari i la màxima concordança possible en el temps de la renda contractual inicial amb la renda de mercat i, per últim, interpre-tació de la norma segons el temps en què ha de ser aplicada. Missió complerta.

T X T

L’evoLució deL mercat immobiLiari eLs darrers anys ha confirmat La ineficàcia deL modeL actuaL. caL que eLs professionaLs transformin eL sector per adequar-Lo a La reaLitat econòmica i sociaL.

El sEctor immobiliari En Els inicis dE 2012.d’un sEctor En ruïnEs a un sEctor En transformació

14

T X T

1. UN SECTor EN rUïNES

Que el sector immobiliari s’enfonsa, si és que no està ja enfonsat, és comentari habi-tual a les tertúlies i als mitjans, i motiu de preocupació per als professionals del sec-tor. Ara fa vint anys ja se’n parlava, i és que fa vint anys el sector immobiliari comen-çava una forta depressió. Després de les eufòries “desarrollistes” de 1992, estimu-lades pels Jocs olímpics i l’Expo 92, que van significar una pressió optimista sobre els mercats i un estímul sobre la demanda, es va produir un llarg termini de baixada real dels preus immobiliaris, caiguda de la demanda i davallada de la producció. El marc econòmic era advers, coincidint fac-tors negatius com alt endeutament, dèficit públic, problemes financers i rècord de la taxa d’atur, entre d’altres.

Aquesta depressió es va allargar fins l’any 1997. Els preus dels habitatges eren anormalment baixos: portaven més de cinc anys baixant de forma continuada en valor real, fins que als inicis del 1998 es va invertir la tendència i es va iniciar un període expansiu. Aquest és el comença-ment de la història recent del sector im-mobiliari i, especialment del darrers 15 anys, una història que hom pot resumir en dos etapes.

E Ta pa E x pa n s i va

Al final del segle XX s’inicia una etapa expansiva, marcada per un creixement continuat de l’activitat, un increment desmesurat de la construcció, una deman-

da exagerada i un increment substancial de preus, que hom coneix com l’etapa de la bombolla immobiliària. No va ser alie-na l’aparició d’un potent mercat secunda-ri d’hipoteques de caràcter internacional, global, que demandava i acceptava com a excel·lent garantia d’inversió les hipote-ques espanyoles.

En aquest context, es va produir un aug-ment financer del valor dels habitatges, que no va anar acompanyat d’un incre-ment del seu valor econòmic real, i es va

iniciar així una forta corrent ascendent dels preus. Amb la mateixa quota mensu-al d’hipoteca, amb uns tipus d’interès cada vegada més baixos i uns terminis de devo-lució del préstec cada vegada més llargs, es podien obtenir més diners prestats i, en conseqüència, es podia pagar un preu més alt pels habitatges, la qual cosa feia pujar els preus. Les famílies, amb més diners, no percebien alternatives d’inversió i ve-ien que podien pagar, i més fàcilment que mai, la compra d’un actiu immobiliari. La pressió de la demanda va estar imparable i

Pere González Nebreda Arquitecte. API. President AAEPF - CoAC

la “bombolla”

A l començament del septenni 1998-2006 van confluir múltiples factors estimulants de la demanda immobiliària que rarament coincideixen:

• Creixement econòmic sostingut. • Millora dels ingressos familiars.• Augment molt significatiu de la població activa i allau d’incorporació de les

dones i els joves al món laboral.• Increment de la formació de nous nuclis familiars (conseqüència de la

piràmide d’edat, principalment per la incorporació dels components del “baby boom” dels 70).

En conseqüència, hi havia més famílies amb rendes creixents i amb més diners disponibles.

15

durant més de cinc anys es van construir a Espanya més del doble dels habitatges que en teoria es necessitaven. La desme-surada activitat constructora, afavorida per unes lleis permissives en el consum de sòl, va atreure mà d’obra, en gran part immi-grant, i això va generar més activitat, més ocupació, més demanda, de manera que el fenomen es retroalimentava.

Així, va aparèixer de forma massiva el fenomen de la substitució d’habitatges, provocant migracions internes a les ciu-tats, l’estudi del qual resulta molt interes-sant. Famílies amb habitatges molt sen-zills, molt vells, en ocasions precaris, els venien a famílies que accedien per primer cop a la propietat, s’endeutaven amb un préstec hipotecari que creien assumible i feien el salt a un habitatge millor, ocu-pant un habitatge que també havia estat d’altra família de renda mitjana que amb aquest mateix procediment accedia a un habitatge millor, més nou i millor ubicat. El procés va adquirir unes dimensions enormes. L’activitat en el mercat immo-biliari va ser febril, donant a vegades la sensació de què qui no s’embarcava en una compra immobiliària era una rara avis o estava fora de joc, i l’activitat en el mercat hipotecari era encara major.

2.200

2.000

1.800

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

2003 2005 2007 2009 20111987 1999 2001

EVoLUCIó DEL PrEU MITJà DE LA HABITATgE A ESPANyA (1987-2011)

Preu mig nominal de l’habitatge a Espanya (€/m2)

Preu mig real de l’habitatge a Espanya (€/m2)

Lineal (Preu mig nominal de l’habitatge a Espanya (€/m2)

Lineal (Preu mig real de l’habitatge a Espanya (€/m2)

16

T X T

També van confluir altres factors que atorguen solvència a la demanda immobiliària:• Baixada dels tipus d’interès: per primera vegada, amb la moneda única,

disminueix l’endeutament, el dèficit públic i baixen els tipus.• L’estalvi privat no era retribuït, els actius dineraris “perdien” valor. • Crisi de confiança en les borses i en la col·locació de l’estalvi familiar en actius

financers (esclat de la bombolla del Nasdaq i de les “punto.com” en la borsa espanyola). En el període 2000-2003 la borsa espanyola va baixar un 55%.

S’havia generat inquietud en les famílies per col·locar els estalvis en inver-sions alternatives. “Les pedres” es presentaven com una inversió segura i de menor risc, pràcticament l’única inversió “refugi”.Però no només la demanda es trobava en una confluència de factors estimu-lants. En l’oferta, a més d’uns preus baixos, també van coincidir altres factors que la potenciaven:• Perfeccionament tècnic, quant a seguretat i agilitat, del mercat hipotecari

espanyol, amb baixades dels tipus hipotecaris, en alguns casos per sota de l’IPC (“diners gratis”).

• Allargament dels terminis i • Facilitat creditícia (es finançava en ocasions fins el 120% del preu incloses

totes les despeses). En conseqüència, amb el mateix preu final, el mateix producte era molt més fàcil de pagar i semblava, en definitiva, més “barat”. La combinació era per-fecta per provocar un remolí ascendent.

El ritme de construcció era frenètic: el 2006 es van començar més habitatges que mai, 865.561, record històric absolut, que es correspon a un altre rècord, al 2007, amb 641.419 habitatges acabats. El ritme de vendes era encara més trepidant, es-timulat pel fenomen de la substitució en cadena: en 2006, es van realitzar 955.186 transaccions d’habitatges. La mitjana del preu de l’habitatge va créixer de manera continuada - alguns anys per sobre dels dos dígits - i va arribar al seu valor mà-xim històric en 2007 amb 2.085,50 €/m2

E Ta pa D E r E c E ss i ó

A finals de 2006, s’inicia una etapa de severa recessió de l’activitat. Els preus, exageradament alts, gairebé inaccessibles, van anant baixant; les vendes també; la construcció també, de forma continuada un any darrera l’altre; el mercat secun-dari d’hipoteques es va desplomar; i tots els factors estimulants van desaparèixer o van canviar de signe, coincidint amb una espiral descendent que hom va definir com la tempesta perfecta.

Igual que el factor “preu baix”, un a un van anar desapareixent la resta dels fac-tors estimulants del “cercle virtuós” fins arribar a una situació al llarg de 2007 d’increment dels tipus d’interès, descens de la cotització del dòlar, increment de l’IPC i altres factors macroeconòmics ad-versos. Es va estancar la solvència de les economies familiars i va disminuir la des-pesa de consum.

Altre perversa coincidència és que es va produir la crisi en els mercats secundaris internacionals provocada per l’aparició de las hipoteques subprimes (hipoteques NINJA); i l’aparició de les credit default swaps (assegurances de pagament en un supòsit de bancarrota). La primera econo-mia mundial, EUA, va entrar en recessió

i va provocar una incertesa mundial, amb la consegüent repercussió en els mercats internacionals. Els grans grups d’inversió a llarg termini, fons de pensions interna-cionals principalment, van deixar de con-fiar en el mercat secundari d’hipoteques, el seu refinançament es va complicar i les entitats de crèdit van haver de recórrer als mercats financers, endeutant-s’hi. S’havia instal·lat la crisi, en realitat, les quatre cri-sis: crisi del mercat financer internacional, crisi del model econòmic mundial, crisi de la economia espanyola i crisi del mercat immobiliari, amb les conseqüències imme-diates conegudes.

Les repercussions del canvi de model al sector immobiliari van ser demolidores; el model estava esgotat. El canvi de ten-dència, la crisi, va conduir a la recessió. La disminució d’activitat es va accentuar any rere any i es va instal·lar la recessió. En 2011, es van batre tots el rècords negatius, es van iniciar escassament 79.000 habi-tatges, es van acabar uns 40.000 i es van vendre uns 347.000. La baixada d’activitat productiva i comercial va anar acompanya-da d’una baixada continuada de preus. En 2011 la mitjana de preu dels habitatges nous va ser de 1.488 €/m2, el que repre-senta en el període 2007-2011, un descens

lEs rEpErcussions DEl canvi DE moDEl van sEr DEmoliDorEs; El moDEl EsTava EsgoTaT. El canvi DE TEnDència, la crisi, va conDuir a la rEcEssió.

17

E l s E c To r i m m o b i li a r i E n E l s i ni c i s D E 2012

en valor nominal del 28,65 % i del 34,26 % en valor real (deduïda la inflació).

Els valors actuals, 2012, són equiparables en termes reals als de 2002. Aquesta situ-ació, en la que encara ens trobem, es veu potenciada per la recessió econòmica i les dificultats financeres i, en conseqüència, no és previsible un canvi de tendència substancial a curt termini.

E l s E c To r i m m o b i li a r i E n

E l s i ni c i s D E l 2012

La situació actual, de profunda recessió, es pot resumir en els següents termes:

Entorn econòmic i f inancer:• recessió econòmica molt forta, i molt

llarga, de la qual “només” portem 5 anys.• Incertesa financera.

Oferta: Producció: no es generen noves promo-cions, únicament s’acaben algunes de les promocions que estan a mig fer, no totes.

Estoc:Existeix un estoc desmesurat d’habitatges per vendre. Un primer anàlisi de l’estoc d’habitatges buits indueix la segmentació

la crisi i lEs sEvEs consEqüènciEs immobiliàriEs

• Pujada dels tipus d’interès i de les hipoteques, que van arribar a nivells que feien que el que abans era barat, ara ja era car.

• El mercat secundari d’hipoteques es va endurir, fent-se menys accessible i molt més restrictiu fins a pràcticament desaparèixer. Es va instal·lar una crisi de garanties primer i de desconfiança després.

• Recessió econòmica: les taxes de creixement passen en un any del 3% al 0,5% i en les “locomotores econòmiques” la recessió és encara més forta (Alemanya –2,5%), França (-1,5%), Itàlia (-1%), amb la corresponent disminució de l’activitat.

• Tard i sobretot fora de temps i oportunitat, es van impulsar des dels poders públics polítiques restrictives del consum de sòl i de fre a l’activitat immobiliària, amb un intent tardà i anacrònic de punxar una bombolla que ja estava punxada.

• Primer l’ocupació es va estancar (2007), però seguidament va començar una forta pèrdua de llocs de treball (2008), passant la taxa de desocupació del 8% a 10,44% (juliol 2008) i en progressió descendent contínua fins a superar el 20% en 2011.

• L’alta volatilitat en els mercats financers internacionals va provocar el desplom de las principals bosses mundials i conseqüentment de la borsa espanyola.

• Es va reduir extraordinàriament l’activitat constructora, el número d’habitatges iniciats era ja inferior al que tècnicament correspondria de no existir els estocs acumulats.

• Els habitatges acabats, amb preus molt alts, no es venien. • Les famílies que estaven endeutades en un préstec hipotecari, ara car

i amb un principal alt, van veure minvada la seva capacitat de despesa, consumeixen menys, compren menys productes de consum i com a conseqüència decau l’activitat econòmica.

• Les famílies que no estan endeutades i que podrien ser una demanda solvent, temen embarcar-se en un endeutament excessiu. S’instal·la la incertesa en la presa de decisions de compra o de canvi i quan al final es decideixen per comprar no troben finançament adequat i suficient.

• La creació de nous nuclis familiars s’estanca: emancipar-se és car. Alguns joves “tornen a casa”.

• La disminució d’activitat genera més disminució de l’ocupació: el fenomen es retroalimenta.

18

T X T

en funció de factors relacionats amb l’em-plaçament, tipologia, i ús, en tres grups:

• Estoc d’habitatges que dóna resposta a una demanda real i que previsiblement s’anirà col·locant lenta però efectiva-ment.

• Estoc que precisa correccions (en els preus o en altres aspectes) per a fer que sigui assumible i que es pugui posar en valor, el que pot significar la seva col-locació amb baixades de preus i pèrdu-es substancials, fins i tot per sota del cost, i la impossibilitat de competir dels operadors privats, o bé d’introducció de modificacions tipològiques o d’altres millores del producte.

• Estoc inadequat a la demanda, no realitzable a curt i mig termini, que requereix un tractament especial en funció de les possibilitats de corregir la inadequació.

Existeix un enorme estoc de sòl urbanit-zat ja transformat, solars i també de sòl urbanitzable pendent de transformació.

El sòl:El valor de repercussió del sòl, que deter-mina el valor del sòl urbanitzat, s’ha des-plomat, passant d’una mitjana de 763,07 €/m2 en 2007, valor màxim històric, a va-lors per sota de 100 €/m2st al 2011. En aquest sentit, a inicis de 2012 es pot afir-mar que no existeix pràcticament mercat de sòl, havent disminuït el nombre de transaccions de quasi 100.000 en 2005 i 2006 a només 14.000 en 2011, de les que la majoria corresponen a transaccions per

regularitzar situacions amb les instituci-ons financeres.

El desplom del valor del sòl dificulta ex-traordinàriament la col·locació dels es-tocs, especialment del sòl que està pen-dent de transformació, impedint que es comencin processos de transformació de sòl urbanitzable en sòl urbanitzat. D’altra banda, l’estoc de sòl acumulat és molt he-terogeni, de col·locació molt conflictiva, i mereix un anàlisi específic.

900.000

800.000

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

700

600

500

400

300

200

100

2003 2005 2007 2009 2011

2010 2011

1987

2007

1999

2008

2001

2009

EL SECTor IMMoBILIArI EN ELS INICIS DEL 2012

VALor DE rEPErCUSSIó DEL SÒL (€/M2)

Habitatges iniciats

Habitatges acabats

Habitatges venuts

Estoc habitatges (estimació)

19


En principi, hom podria entendre que el fet que el sòl urbanitzat sigui molt ba-rat és positiu, ja que és un factor d’estí-mul a l’activitat, però a la realitat és tot el contrari. El sòl urbanitzat és la matèria prima imprescindible per a la fabricació d’edificis i el seu valor depèn directament del valor del producte immobiliari acabat, de l’obra nova. La caiguda dels preus i la caiguda d’activitat es tradueixen de forma immediata en una caiguda molt més pro-nunciada del valor del sòl, però no dels preus.

Una aproximació a l’anàlisi del valor del sòl per segments posa de manifest l’en-fonsament del valor de repercussió del sòl per l’habitatge de tipus social, que en alguns casos arriba a ser zero o negatiu, el que impossibilita els processos de pro-ducció i paralitza la transformació urba-nística. En contrapartida, la relació entre el cost de construcció i el preu de venda dels habitatges ha augmentat de forma significativa, arribant a valors mitjans per sobre del 70%, el que significa un rècord històric en els darrers 25 anys.

Aquesta dada, que explica la part del preu que correspon a la construcció, és un in-dicatiu de la inflexibilitat a la baixa dels preus, i fa presumir una moderació en la baixada dels preus de l’obra nova i paral-lelament una menor activitat constructiva.

Tanmateix, cal considerar que les dades per segments mostren evolucions ben di-ferents.

lEs caiguDEs DEls prEus i DE l’acTiviTaT Es TraDuEixEn En una caiguDa molT més pronunciaDa DEl valor DEl sòl, pErò no DEls prEus.

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

700

500

300

100

-100

2006 2008 20102000 2002 2004

VALor DEL SÒL Zona Prime

Zona medium

Habitatge social

20

T X T

La repercussió del cost de construcció en el preu és molt variable segons el seg-ment de mercat, inferior al 35% en les zones “prime” on el sòl té una repercussió molt alta i superior al 90% en el segment d’habitatge social, on pràcticament tot el preu és cost de construcció i el valor del sòl tendeix a zero, el que dificulta la pro-ducció de sòl per a aquests usos de més demanda social.

Demanda: La demanda d’habitatges, als inicis de 2012, es pot sintetitzar en els següents aspectes: a) Existeix una demanda social potencial insatisfeta que està estabilitzada i fins i tot en un lleu increment en els sec-tors més febles; b) La demanda efectiva és molt dèbil, pràcticament inexistent; c) S’ha instal·lat una desconfiança generalitzada a la demanda potencial. La desconfiança de l’usuari és doble: desconfiança en el man-teniment dels ingressos familiars disponi-bles i desconfiança en la perdurabilitat del valor dels actius immobiliaris en oferta; d) El tancament del crèdit i les dificultats per accedir-hi genera insolvència i propicia la

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

1993

2002

1995

2003

1997

2004

1999

2005

2001

2006

2003

2007

2005

2008

2007

2009

2009

2010

2011

2011

1987

2000

1989 1991

2001

PArT DEL PrEU DE L’HABITATgE CorrESPoNENT A LA CoNSTrUCCIó

rEPErCUSSIó DEL CoST DE CoNSTrUCCIó EN EL PrEU DE L’HABITATgE

Zona Prime

Zona medium

Habitatge social

Habitatge estàndard

Lineal estàndard

21


inactivitat. En conseqüència, s’ha instal·lat entre els potencials adquirents d’habitat-ges una actitud de desistiment de la inver-sió, a curt i mig termini.

Activitat:No existeix activitat natural, fluïda, el mercat està sense to, las transaccions es creuen principalment sobre l’estoc que controlen les entitats financeres.

A causa de la baixada de preus, l’esforç familiar per adquirir un habitatge ha dis-minuït, poc, però ha baixat, i aquesta és una dada favorable i positiva que atorga una certa solvència a la demanda potenci-al. D’altra banda, el finançament i les no-ves hipoteques constituïdes s’han desplo-mat i ha disminuït també l’import mitjà dels préstecs.

Es detecten molt escasses iniciatives d’adequació material entre oferta i de-manda, que mantenen una distància en-tre si considerable. L’activitat productiva és nul·la. No s’inicien noves promocions, ni tan sols projectes per a una activitat futura. S’acaben molt pocs edificis, però encara es comencen menys i gairebé no es projecta cap, el que fa preveure una disminució de l’activitat als propers anys

i un increment en l’atur de la construc-ció. El sector productiu està en ruïna, una ruïna que afecta a tots els estadis del sector: arquitectes, constructors, in-dustrials, oficis. El teixit productiu de l’edificació s’està deteriorant progressi-vament fins al punt d’estar en greu perill d’extinció.

Diagnòstic:En resum, el diagnòstic de la situació del sector immobiliari és radical: es tracta d’un sector en ruïnes. La desaparició del teixit productiu, que s’està deteriorant de forma continuada i alarmant, comportaria enor-mes dificultats en cas d’una futura reacti-vació de la demanda. Als inicis de 2012, el mercat immobiliari d’habitatges, tan el de segona mà com el d’habitatge nou, està sota mínims, no compleix les condi-cions exigibles a un mercat, que són - o haurien de ser - les de satisfer les necessi-tats dels usuaris i consumidors i estimular la producció. El seu comportament està mediatitzat per les conseqüències de la

800.000

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

2009

2009

2010

2010

2011

2011

2007

2007

2008

2008

HABITATgES VENUTS

HABITATgES VENUTS

Nous

Usats

Totals

Lliures

Protegits

22

T X T

Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble.www.api.catEl portal professional més important de Catalunya

Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.

sobreconstrucció de l’etapa anterior, l’acu-mulació d’estocs i altres aspectes relacio-nats amb la situació econòmica i financera.

La necessitat de realitzar, de forma orde-nada, l’estoc d’habitatges en poder de les entitats financeres ha acabat d’alterar les condicions de funcionament del mercat immobiliari. Es venen únicament aquest tipus d’actius i és previsible que aquesta si-tuació es perllongui fins a la reducció sig-nificativa de l’estoc. La baixada de preus, obligada pel sanejament dels actius en po-der de les entitats financeres, impossibilita l’activitat productiva i comercial normal.

resulta evident que alguns aspectes es-tructurals de “l’antic” mercat immobilia-ri han estat causes coadjuvants de la si-

tuació actual. Els preus immobiliaris no cobreixen, o cobreixen escassament, les despeses necessàries de producció, en les condicions exigibles. La relació cost/preu dels possibles nous habitatges els situen en situació d’inaccessibilitat de la deman-da. La normativa de la UE en matèria d’ecoeficiència, estalvi energètic i emis-sions de Co2, i en particular la directiva 2002/91 i el Consell d’Europa del 16 de desembre de 2002, és una exigència com-plementària que el mercat immobiliari incompleix i que precisa una adaptació urgent, que té un final de la primera eta-pa a 8 anys vista, sense que s’hagin ini-ciat encara les transformacions bàsiques necessàries. La major part dels habitat-ges en estoc no compleixen els requisits d’ecoeficiència, usabilitat i habitabilitat exigits per les normes actuals, per la qual cosa són “antics” abans d’estrenar-se. Es tracta d’habitatges ineficients, amb un consum energètic inassolible, habitatges que avui fóra inadmissible edificar.

No és previsible un retorn a la situació d’origen, a l’escenari de la primera etapa,

30%

25%

20%

15%

10%

5%

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

ESForç FINANCEr BrUT (LLAr MITJANA)

FINANçAMENT NoVES HIPoTEQUES CoNSTITUIDES SoBrE HABITATgES

2009 2010 20112007 2008

2009 2010 20112007 2008

Número

Import mitjà (€)

24

T X T

ni tant sols a una escala més reduïda: el mercat immobiliari està en ruïna i es basa en un model esgotat. El mercat immobi-liari actual és ineficient.

l a T E r c E r a fa s E

Aquesta situació dóna lloc a plantejar una tercera etapa, que hauríem de comen-çar ara, i que necessàriament ha d’estar liderada pels professionals, una etapa de transformació del sector per adequar-lo a la situació social i econòmica del país, a les necessitats reals de la societat, dels ciutadans i de les ciutats.

Davant d’aquesta situació, alguns opera-dors reivindiquen una enèrgica actuació del sector públic, però els intents de substitu-ir o corregir el comportament del mercat immobiliari des de l’oferta pública estan condemnats al fracàs, al risc de frivolitat o a la futilitat. Els resultats d’aquesta pretesa substitució suposen un cost econòmic in-assolible. No és aquesta la solució. L’única sortida possible és la construcció d’un nou mercat, un mercat immobiliari eficient.

La demanda social d’habitatges es man-té, no està satisfeta i cal atendre-la. Les despeses de manteniment, conservació i els consums energètics dels habitatges són difícilment assumits pels usuaris, i cada vegada més elevats en relació als ingressos familiars. La situació finance-ra no permet disposar de recursos per a restaurar un mercat immobiliari que s’ha demostrat ineficient. La darrera etapa de la segona revolució industrial ha dilapidat enormes recursos econòmics en satisfer una demanda de consum inassolible i ha provocat endeutament i descapitalitza-ció. La revolució de les tecnologies de la informació i la comunicació, ja consoli-dada, no ha tingut paral·lelisme, fins ara, en altres àmbits d’activitat com l’energia i l’edificació. El nou model econòmic mun-dial està imposant un canvi de paradigma.

La dependència energètica del carbó i del petroli deriva la major part de las plusvàlues generades cap els productors d’aquestes matèries primeres, cada vega-da més cars, més escassos i més llunyans. L’energia tradicional de la segona revolu-

ció industrial és cada vegada més escas-sa i més cara. El sistema centralitzat de producció d’energia i les elevadíssimes despeses del transport la fan cada vegada menys assumible. Mentrestant, el cost de producció de les energies renovables, amb una quota de mercat petita, és encara su-perior al de les convencionals i l’Estat ha de fer front a un dèficit tarifari de gaire-bé 25.000 milions d’euros. Algunes ener-gies alternatives com l’eòlica, amb una implantació en fase de consolidació, han disminuït significativament el cost, però encara es excessiu.

La factura entròpica de l’era industrial, després de dos segles cremant combusti-bles fòssils, no pot créixer indefinidament i el seu increment és una seriosa amenaça pel futur del planeta. Davant d’aquestes circumstàncies, la política de la UE està plenament definida: reducció de les emis-sions de Co2 i implantació d’energies re-novables. Aquestes circumstàncies donen pistes sobre la manera d’entendre la cons-trucció en el nou mercat immobiliari.

Els habiTaTgEs En EsToc no complEixEn Els rEquisiTs D’EcoEficiència, usabiliTaT i habiTabiliTaT. són “anTics” abans D’EsTrEnar-sE.

25


2. CoNSTrUIr UN MErCAT IMMoBILIArI EFICIENT

Assumit que el sector immobiliari està en ruïnes, que el mercat immobiliari actual és ineficient i que el model eco-nòmic mundial ha canviat, cal plantejar la construcció d’un nou mercat immo-biliari, diferent, adequat a la realitat so-cial, econòmica i tecnològica actual: un mercat immobiliari eficient. Només en un mercat immobiliari eficient es podrà propiciar la reactivació del sector de la construcció i satisfer la demanda social d’habitatges.

Les possibilitats de reconstruir el sector des de les seves ruïnes són escasses, ja que les noves circumstàncies imposades pel canvi de model obliguen a abando-nar velles pràctiques. El nou mercat im-mobiliari es construeix dins el canvi de model que la tercera revolució industrial implica1, constituint el segon dels cinc pi-lars en què es fonamenta: els edificis són productors d’energia connectats en xarxa, produeixen i consumeixen energia i el balanç energètic tendeix a zero. Això es produeix de forma esglaonada i paulati-nament (fins a convergir en un termini de 25 anys, segons l’UE).

Des de l’Administració Pública cal es-tablir les bases que permetin una re-construcció del mercat immobiliari en condicions que sigui útil a la societat i compleixi tres requisits:

1 rifkin, Jeremy (2011). La tercera revolución industrial. Editorial Paidós.

a) Satisfer la demanda d’habitatge dels ciutadans en condicions adequades i assumibles;

b) Estimular el sector de la construcció i generar ocupació;

c) No consumir energia i no emetre Co2. I aquesta reconstrucció s’ha de produir en condicions d’eficiència molt allu-nyades de les estructures del sector en les etapes anteriors.

En conseqüència, cal establir un nou mercat que haurà d’explorar entre d’altres els següents aspectes:• Noves formes d’accés a l’habitatge més

enllà del lloguer i la compravenda que el facin més assequible.

• Implementació de mecanismes d’in-formació als consumidors i usuaris que

permetin un mercat més transparent, més informat, més crític i amb més “cultura immobiliària”.

• Implementació de mecanismes i siste-mes que permetin una menor vulnera-bilitat dels preus immobiliaris als as-pectes especulatius i exògens.

• Noves formes de promoció i de foment i finançament de millores en el parc immobiliari construït.

Cal incorporar criteris d’eficiència al mercat immobiliari i algunes de les fór-mules proposades recentment per les Administracions van per aquest camí, però creiem que no són, i no seran, su-ficients.

cal implEmEnTar mEcanismEs quE pErmETin una mEnor vulnErabiliTaT DEls prEus immobiliaris als aspEcTEs EspEculaTius i ExògEns.

26

T X TT x T

Podem determinar quins són el factors que incideixen en els preus dels habitat-ges a base d’una anàlisi tècnica, estadísti-ca i científica. En relació a aquesta feina de diagnosi, ja coneguda2, convé diferen-ciar dos grans grups de factors, els exò-gens i els endògens.

En relació al factors externs que incideixen en el preu immobiliari, cal treballar en esta-blir mecanismes que matisin o minorin la seva incidència. Així, factors com per exem-ple la taxa d’atur, la renda familiar disponi-ble o els tipus d’interès, que hom ha verifi-cat que incideixen en l’activitat, no haurien d’influir tant en els preus en la mida com ho han fet darrerament sinó en menor mida, tant en el cicle expansiu com el de-pressiu. Això aconsella un esforç d’investi-gació sobre com i de quina manera cada un d’aquests factors incideix i de com i de qui-na manera es pot apaivagar aquesta influ-ència. Les conclusions serviran per deter-minar quines són les mesures a prendre per tal que el mercat immobiliari sigui menys sensible a factors externs, a les alteracions sobtades d’activitat i a les alteracions sobta-des de preus, totes dues indesitjades.

Paral·lelament, cal construir un relat que comuniqui a la societat els aspectes po-

2 gonzález Nebreda, Pere; Turmo, Julio i Villaronga, Eulalia (2006). La valoración inmobiliaria, teoría y práctica. Editorial La Ley (Wolters Kluwer).

sitius d’un bé d’inversió, com és l’habi-tatge, i la menor vulnerabilitat temporal d’aquest tipus d’actius en relació a d’al-tres alternatives d’inversió.

INCREMENT ANuAL MITjà dEL PREu dE L’hABITATgE

6,39% nominal

últims 25 anys (1987-2011)

2,58% real

5,21% nominal

últims 15 anys (1986-2011)

2,31% real

4,75% nominal

últims 11 anys (2000-2011)

1,77% real

Font : Banc d’Espanya, INE elaboració pròpia.

El relat es pot iniciar sobre aquestes pre-misses bàsiques:1. El valor de l’habitatge és estable, la

inversió en habitatge és rentable per a l’usuari, però precisa necessàriament d’un manteniment i renovació de l’ac-tiu perquè no es devaluï.

2. Els vells habitatges, especialment en els centres urbans, perden valor si no s’adeqüen. És imprescindible invertir en la rehabilitació integral, amb criteris d’ecoeficiència.

3. No s’ha de gastar més malbaratant una energia cara i contaminant, cal invertir en estalvi energètic i en reconvertir els vells habitatges.

4. Invertir en pedres és segur, i si les pe-dres són bones, és molt segur.

Amb una inversió assumible, hom pot aconseguir: • Incrementar la seguretat i el confort.• Millorar l’habitabilitat i l’accessibilitat

(supressió de barreres arquitectòniques, col·locació d’ascensors i altres).

• Millores peticionals en banys, cuines i altres.

• Estalvi substantiu en la factura energè-tica.

• Estalvi en els impostos territorials, fo-namentat en la disminucions d’emissi-ons de Co2.

• revaloritzar l’habitatge amb un incre-ment de valor superior a la inversió re-alitzada.

27


El finançament d’aquestes operacions de rehabilitació ecoeficient s’obté amb un mix de fonts:• Autofinançament a partir de l’estalvi

energètic.• reducció de la fiscalitat (IBI reduït)• Hipoteca verda (en un termini de 8/10

anys es finança amb l’estalvi energètic, després l’estalvi és ingrés net).

• Mitjançant empreses especialitzades (ESCo) que gestionen la inversió i la rendibilitzen amb l’estalvi (noves em-preses promotores i gestores tecnifica-

des). Aquest sistema és possible en uni-tats urbanes completes.

En relació als factors interns o propis del producte immobiliari, el progrés caldrà trobar-lo en la construcció de mecanis-mes d’informació i conscienciació a tots els operadors i especialment als usua-ris sobre les prestacions de l’habitatge. Factors que a la construcció signifiquen avenços molt importants en confort, se-guretat d’ús, seguretat estructural, estalvi energètic, sostenibilitat, mobilitat, con-nectivitat... no són, ara per ara, conside-rats pel consumidor de manera diferen-cial. Hom pot afirmar que s’ha trencat la cadena de transmissió d’informació del sector de la construcció amb el con-sumidor del producte immobiliari sobre els progressos i avanços tecnològics. Cal reconstruir, o tornar a construir, aquests

ponts de transferència d’informació: cal implementar enèrgicament el concepte de prestacions de l’habitatge.

El patrimoni immobiliari, el patrimoni construït de les nostres ciutats, és enor-me, però es troba en unes condicions constructives, d’eficiència i de sosteni-bilitat, precàries. Més enllà dels dèbils intents pal·liatius, benintencionats, que representa la implantació de les ITE i al-tres mesures similars, cal emprendre ac-cions més enèrgiques, que permetin con-centrar l’activitat del sector en la millora substancial del que ja està construït: en la implementació de criteris de confort, de salut, d’accessibilitat, de seguretat, d’usa-bilitat, d’estalvi energètic actiu i passiu, i d’altres prestacions. Això precisa d’un nou marc legal que propiciï de manera enèrgica la rehabilitació ecoeficient, però

ELS CINC PILArS DE LA TErCErA rEVoLUCIó INDUSTrIAL SEgoNS JErEMy rIFKIN

Energies renovables Edificis micro centrals elèctriques Magatzems energètics Interxarxa - elèctrica Vehicles elèctrics

UE: 2020 1/3 e-elèctrica; 20%

total energia

milers de productors locals connectats

en xarxa

sistemes basats en l’emmagatzemament d’hidrogen (i altres

sistemes) disseminats pel territori en els

punts locals de producció (edificis)

ús de la tecnologia d’Internet per a

transformar la xarxa elèctrica de cada

continent en xarxa “d’energia compartida”,

compensació d’excedents i dèficits

energètics

transició de l’actual flota de transports (tots) cap a vehicles elèctrics amb

alimentació en xarxa o amb piles, capaços de comprar i vendre

electricitat en una xarxa elèctrica interactiva intel·ligent europea

Parlament Europeu: Declaració sobre l’establiment d’una economia verda basada en l’hidrogen i una tercera revolució industrial a Europa, mitjançant una associació de les regions, les ciutats, les PIME i les organitzacions de la societat civil interessades (rule 116 de 14 maig 2007)

190 milions d’edificis a la UE; 26 milions a Espanya

“Eliminar barreres per a activar el sector de la construcció” (A. Warren, clickgreen.org.uk, abril 2011)

“Draft report on the proposal for a council regulation setting up the fuel cells and hydrogen joint undertaking”; Comissió d’indústria, navegació i energia del Parlament Europeu (2008)

28

T X T

El mErcaT DE l’auTomòbil i El mErcaT immobiliari

L’ adequació del mercat immobiliari, des del punt de vista comercial, té molt a aprendre del mercat de l’automòbil,

en el qual les prestacions són perfectament percebudes pels usu-aris, després que les empreses i els comercials han fet un esforç d’identificació i explicació.És de ressaltar que el mercat de l’automòbil es diferencia del mercat immobiliari en molts aspectes, encara que compartei-xen el lloc preferent de les inversions i despeses d’una família mitjana. Més enllà d’aquesta coincidència, és difícil de trobar unes altres. una diferència essencial és que l’habitatge és un bé d’inversió i l’automòbil n’és un de consum. L’habitatge es revaloritza i roman, l’automòbil es deprecia i desapareix. Malgrat això, para-doxalment, s’assumeix més pacíficament la despesa de manteni-ment de l’automòbil que la de l’habitatge. una altra diferència també essencial, molt important, és la vinculació del valor de l’immoble a l’emplaçament, al territori, diferència essencial que no admet correcció possible. La resta de diferències entre un i un altre mercat sí admeten correcció. Entre les diferències que admeten correcció, algunes tenen a veure amb la transparència, coneixement públic i generalitzat dels preus de transaccions. L’estabilitat dels preus (o no dependència de factors externs) n’és una altra diferència. Sorprèn que els factors exògens abans es-mentats com la taxa d’atur, la renda familiar disponible o els tipus d’interès, que influeixen fortament en els preus immobiliaris, no tenen influència perceptible en els preus del automòbils. Sí la te-nen en l’activitat, unitats venudes, però molt poc en els preus. Si la demanda de cotxes augmenta molt, es produeixen més, però no augmenten significativament de preu; si la demanda baixa, s’atura la producció, però els preus no baixen. Al mercat immobiliari no succeeix així, és més vulnerable en els preus.Cal trobar l’explicació en la forta capitalització de les empreses d’automoció davant a les empreses promotores immobiliàries,

en el diferent grau de professionalització i en una estructura més tecnificada que permet avaluar els costos de producció i incrementar la productivitat i l’eficiència.Altra diferència és la relació entre cost i preu que és perceptible en el sector de l’automoció i no en l’immobiliari. Existeix una proporcionalitat entre preu i cost en l’automòbil que no es dóna a l’habitatge. La conseqüència és el coneixement pels consumi-dors dels factors que incideixen en el cost del producte: motorit-zació, acceleració, consum, eficiència, confort, gps, gadgets, etc. Els preus dels automòbils depenen de les prestacions, que el consumidor coneix i valora. Els professionals de la comercia-lització dels automòbils són contínuament transmissors de les prestacions als usuaris, que s’incorporen a les característiques del producte acabat justificant el preu. La relació entre fabricants i consumidors està resolta per una publicitat que considera priori-tàriament les prestacions i per unes cadenes de distribució que les divulguen constantment. Al mercat immobiliari, fins ara i amb algunes excepcions, els distribuïdors i comercialitzadors ignoren moltes de les prestacions, desconeixen els avanços tecnològics i no són capaços de transmetre’ls als usuaris. Resulta sorprenent que, per exemple, si per una família mitjana el consum energètic de l’habitatge té una incidència econòmica comparable a la de l’automòbil, quan adquireix un cotxe el con-sum és un factor de decisió i un condicionant del preu, en canvi, no succeeix així en la compra o en el lloguer d’un habitatge en la qual els paràmetres d’avaluació són ambigus i indeterminats. una simple mirada a la publicitat d’un i un altre sector dóna idea de les mancances dels immobiliaris.un anunci immobiliari real i un anunci (inexistent) d’automòbil semblant il·lustren la diferència entre els dos sectors.

• Vendo piso: finca regia, dos dormitorios, baño, cocina y salón, reformado, soleado, ideal parejas, para entrar a vivir.

• Vendo coche: tiene cuatro ruedas, volante y cuatro asientos, color verde, corre bastante y es muy bonito, en funcionamiento.

29


La desconnexió entre els dissenyadors, fabricants i comer-cialitzadors és més gran en l’àmbit immobiliari. Els primers poden aplicar innovacions de disseny i tecnològiques, criteris d’ecoeficiència, mesures passives i actives de reducció del consum energètic, de reducció de les despeses de manteni-ment, factors de confortabilitat, de domotització i control, accessibilitat, durabilitat i altres elements i sistemes de gran incidència en la qualitat de vida dels usuaris, però aquests avantatges no són divulgats pels propis fabricants, no són explicats pels distribuïdors i comercials i no són apreciats pels usuaris en la justa mida.Tots ells cal que assumeixin el dèficit d’eficiència que aquesta actitud suposa.La comunicació, o transferència d’informació vertical, al sector immobiliari, està trencada. No existeix, ni cap avall, ni cap amunt. Els dissenyadors no són capaços de transmetre els progressos i les innovacions al comercials ni als usuaris. Els usuaris i els comercialitzadors no són capaços de fer arribar les demandes ni preferències als dissenyadors i productors.En resum, la cultura automobilística dels usuaris és molt supe-rior a la del sector immobiliari, conseqüència en gran part d’un dèficit en la professionalitat dels operadors, especialment dels que més relació tenen amb els usuaris. És significatiu que mentre una gran part de les reclamacions dels usuaris en el sector immobiliari es resolen als tribunals, amb processos llargs i costosos, en el món de l’automòbil això és excepcional. La satisfacció del client del mercat de l’automòbil és alta, encara que el valor es deteriora molt ràpidament i al cap de pocs anys tendeix a zero. En el mercat immobiliari la inversió feta s’incrementa de valor, però l’usuari està menys satisfet.

cal, paral·lelament, implementar en els usuaris, des dels professionals, una cultu-ra d’ús, de prestacions de l’habitatge i de consum energètic, ara inexistent.

La racionalització del mercat immobili-ari, construir un nou mercat immobiliari eficient, concerneix a tots: usuaris, em-preses, administracions i professionals, però aquesta tasca de conscienciar a la societat i als usuaris és prèvia i correspon prioritàriament als professionals que es-tan més a prop del consumidor i cal co-mençar-la ja.

3. EL NoU MErCAT IMMoBILIArI. UNA NoVA CULTUrA IMMoBILIàrIA

El nou mercat immobiliari ha d’incorporar nous mecanismes de disseny, producció i comercialització. La nova cultura immobi-liària afecta als usuaris i a la societat, però comença amb els operadors que tenen més responsabilitat en el canvi de model i la im-plementació del nou mercat. Aquesta nova cultura cal centrar-la fonamentalment en el sector residencial, en el que s’ha denominat nou sector de l ’habitatge3.

T è c ni cs

Tenim excel·lents professionals de l’ar-quitectura que ja estan en disposició d’in-corporar als edificis sistemes d’eficiència energètica, sostenibilitat, baix consum,

3 Cuchí, Albért i Sweatman, Peter (novembre 2011). “Hoja de ruta para un nuevo sector de la vivienda”, grupo de Trabajo sobre rehabilitación (gTr).

30

T X TT x T

habitatges que generin despeses substanci-alment menors i més controlades de man-teniment i ús, i altres millores substanci-als, en definitiva, de propiciar un disseny que posi en valor l’eficiència i les presta-cions. Però molts d’altres professionals han d’adoptar una nova estructura em-presarial, tecnificar-la i incorporar I+D+I a la seva activitat quotidiana. Els serveis professionals han de generar valor afegit real i tangible. El professionals creatius, arquitectes principalment, s’han d’inte-grar en el procés productiu i incorporar els condicionants econòmics, energètics i de sostenibilitat que són exigibles, propiciant un disseny de qualitat objectiva, fruit de la investigació, tecnificació i innovació, amb implicació directa amb la indústria, en re-lació a la ecoeficiència i altres prestacions. I tot això a un cost raonable.

m a r c l E g a l

El marc legal s’haurà d’adaptar i flexibi-litzar. Encara que algunes millores ja es-tan fetes, cal establir uns criteris mínims prestacionals que garanteixin un habitatge

digne i de preu assumible. Aquests requi-sits han de ser modestos i possibilistes, adequats a la demanda real, especialment als sectors menys solvents, evitant les temptacions d’imposar nous models de forma arbitrària, com s’ha pretès en temps recents. Cal establir, complementàriament, criteris tècnics que permetin, propiciïn i afavoreixin altres prestacions que generin valor afegit al producte acabat.

Considerant la mobilitat ocupacional, és imprescindible propiciar l’arrendament com una manera de satisfer un segment significatiu de la demanda, amb bonifi-cacions fiscals com a mínim equiparables a les de la compravenda i amb protecció efectiva front al vandalisme i la impunitat de l’impagament, tot establint un marc jurídic més segur que incentivi la inver-sió per arrendament amb taxes de retorn raonables.

u r b a ni s m E

Cal modificar, a fons, la legislació i nor-mativa urbanística, que actualment cas-

tiga la qualitat i penalitza l’eficiència. El primer canvi és simplificar i el segon ra-cionalitzar.

La simplificació té a veure amb les nor-mes però també i bàsicament amb les administracions, que en l’àmbit de l’urba-nisme són ara d’una complexitat kafkiana, amb tramitacions lentes i discrecionals, basades en criteris aleatoris, canviants i mancats de rigor, i amb una insostenible atomització d’òrgans de decisió que pre-mien la mediocritat, allarguen els termi-nis fins a límits dissuasius i castiguen la innovació fins a fer-la impossible. Les comissions territorials d’urbanisme són un residu del passat que perpetua aquesta ineficiència i discrecionalitat.

El planejament urbanístic ha de con-vertir-se en l’eina per coordinar totes les administracions i totes les exigènci-es normatives, i permetre, desprès de ser

consTruir un nou mErcaT immobiliari concErnEix a ToTs. consciEnciar Els usuaris corrEspon als profEssionals quE EsTan a prop DEl consumiDor.

31


T x T

lE corbusiEr: la màquina D’habiTar i la màquina DE DEsplaçar-sE

Quant a les possibles relacions que hi hagi entre el món del sector immobiliari i el món de l’automòbil, venen al cas algunes reflexions fetes fa 80 anys per Le Corbusier en Vers une Architecture. Le Corbusier feia constants referències a l’automòbil com a exemple d’un nou món i de la nova arquitectura que buscava. La “indústria de l’automòbil” va permetre a Le Corbusier concebre una “indústria de l’arquitectura” i projectar les “cases en sèrie”. Els problemes que hi va detectar són semblants als d’ara: l’elevat cost de construcció i l’escàs poder econòmic per a pagar les cases. Per a Le Corbusier, l’evolució de l’automòbil des del carruatge fins als bòlids de carreres (que cercaven la millor penetració aerodinàmica) era un senyal d’estar en el camí de la perfecció: eficiència màxima amb els recursos ade-quats. Al mateix temps, pensava que l’establiment de normes ajudava a la definició de les formes i, per tant, l’inici del camí cap a l’essència màxima. ho feia posant com a exemple el cotxe de carreres (morro llarg, habitacle cap a la part de darrere i petit, “tot davant”) i la limusina (morro més curt, habitacle gran i centrat, “tot darrere”) que representaven el resultat efectiu a la solució de diferents problemes sobre el mateix sistema de transport.El paradigma d’allò que l’arquitectura moderna havia de fer era: buscar l’estandardització, potenciar la produc-ció en sèrie i desfer-se’n del superflu. La indústria de l’automòbil fou el seu gran referent, per la seva capacitat per analitzar nous materials, plantejar problemes i resoldre’ls en funció de l’estandardització, i per reduir costos. L’arquitectura i la producció immobiliària es podien aplicar aquests principis, produint un casa modular, amb un cost molt més baix que la casa tradicional i amb una eficiència molt superior. Es tractava de la “màquina d’habitar” (per analogia a la “màquina de desplaçar-se”, l’automòbil). Va veure l’automòbil com el mirall on l’arquitectura es podia reconèixer, en una recerca de la perfecció, i com a símbol de la modernitat on l’evolució es basava en la resolució de problemes mitjançant l’estandardització, creant una màquina eficient.

Pere Rius CatalàArquitecte. President AAEPF de les Illes Balears

32

T X T


aprovat, una activitat immobiliària amb seguretat jurídica i sense sobresalts. La prestació dels serveis bàsics, com sanitat, educació i seguretat, només es possible en termes econòmics, és a dir, sostenibles, en ciutats denses, compactes i ben estructu-rades. Cal abandonar el paradigma de la ciutat difusa, de la baixa densitat, de la ciutat jardí, models que són insostenibles i que han esdevingut obsolets.

Pel que fa a les normes, el canvi necessari va en el mateix sentit. Criteris com den-sitat, aprofitament, alçades... han de ser revisats per propiciar una arquitectura i edificació més eficients. Els criteris per limitar urbanísticament els edificis s’han de basar en els espais habitables i amb la densitat, que són paràmetres intrínseca-ment urbanístics, que generen la demanda d’equipaments i serveis públics. Cal propi-ciar, i no penalitzar, els espais comuns, els espais intermedis com terrasses, les parets amb gruix i altres elements externs o com-plementaris que no haurien de computar, com ara, a efectes d’edificabilitat, penalit-zant l’eficiència energètica i el confort.

Es tracta de propiciar i estimular unes edificacions basades en la sostenibilitat i l’eficiència energètica passiva i activa, no

des de la introducció d’additaments o instal·lacions complementàries, sinó de des de la pròpia arquitectura. Fins aquí la responsabilitat és prioritàriament de l’Administració Pública, que ha d’im-plementar la simplificació i la racionalit-zació, modificant a fons, molt a fons, el marc jurídic i tècnic de l’urbanisme i la planificació territorial.

En la recerca de models no cal anar gaire lluny, cal recuperar els criteris de l’edifica-ció mediterrània que ja incorporaven tra-dicionalment aquestes prestacions d’eco-eficiència, no solament en la construcció sinó també en la cultura d’ús.

c o n s T r u c To r E s

La construcció precisa d’un canvi més pro-fund. Cal preparar operaris més qualificats, tecnificar, industrialitzar, estandarditzar, professionalitzar la producció edificatòria, no solament d’obra nova sinó de rehabilita-ció integral amb criteris d’ecoeficiència. El fre a la destrucció del teixit productiu ha de venir per aquesta via. L’estructura

empresarial de la construcció ha tendir a ser més professional, més responsable i més compromesa amb els resultats. La innovació tecnològica en el camp dels materials de construcció, de sistemes constructius i d’instal·lacions és evident i no s’aprofita en totes les seves possibili-tats. Cal fer un enorme esforç en la quali-ficació professional de les empreses i dels treballadors de la construcció, i en aques-ta tasca és imprescindible la complicitat de tots els operadors, des de l’Adminis-tració, els sindicats, les empreses, els pro-fessionals i els treballadors.

La insuportable taxa d’atur actual és un escenari òptim per propiciar un tracta-ment de xoc en la formació especialitzada en la nova edificació.

Es TracTa DE propiciar i EsTimular unEs EDificacions basaDEs En la sosTEnibiliTaT i l’Eficiència EnErgèTica passiva i acTiva DEs DE la pròpia arquiTEcTura.

33

T x T

p r o m oTo r E s

Les empreses promotores tenen una part rellevant en el canvi de model. Calen unes empreses més capitalitzades, més profes-sionals, que gestionin adequadament els recursos i que incorporin els criteris d’es-talvi energètic, accessibilitat, habitabilitat i millores prestacionals a les actuacions que promoguin, fonamentalment sobre el parc construït, afegint valor. Inversions que poden tenir una rendibilitat adequa-da mitjançant models de retorn diferit i altres sistemes de finançament similars. La implementació de criteris prestacio-nals, fonamentats en una nova cultura, s’ha de propiciar amb la incorporació de fitxes complexes i completes de caracte-rístiques prestacionals dels edificis que comportin addicionalment un estímul de la demanda pels avenços tecnològics que propicien noves i millors prestacions i una dinamització del mercat.

a p i

Les empreses comercialitzadores i agèn-cies immobiliàries han d’assolir la respon-sabilitat de la distribució, de l’apropament als usuaris dels nous productes, amb nous models de finançament. I tenen una enor-

me tasca didàctica a fer sobre aquests nous models i sobre l’oferta prestacional per im-plementar la nova cultura immobiliària.

Cal establir mecanismes de comercialit-zació àgils i eficients, dotar a les empreses comercialitzadores d’una estructura em-presarial professionalitzada, que estigui especialitzada i conegui, no sols el produc-te, sinó les innovacions que s’introdueixin contínuament, generant mecanismes de transmissió de la informació del productor cap als usuaris, estimulant la demanda de les innovacions. I en sentit contrari, esta-blint mecanismes de detecció i transmis-sió de la satisfacció des dels usuaris cap els productors, promotors i tècnics, per refor-çar el feedback de la innovació. La implementació d’una oferta prestacio-

nal, propicia, paral·lelament, una deman-da d’adaptació del parc edificat a les no-ves prestacions, millors que les que tenen i per tant una nova activitat productiva i un nou segment de mercat, com és l’op-timització del parc edificat. L’increment en l’activitat ha de venir induït per la de-manda d’aquestes millores prestacionals, valorades per la sensibilitat dels usuaris, amb més cultura immobiliària. El parc immobiliari construït precisa un canvi en el seu tractament, primer d’adequació i segon de manteniment eficaç.

a D mi ni s T r a D o r s

Els administradors del patrimoni immo-biliari, en totes les seves formes, s’han de professionalitzar i tecnificar. No admi-nistren ja comunitats de veïns o comp-tes d’ingressos i pagaments, administren i gestionen edificis i han de conèixer les prestacions i les necessitats tècniques de manteniment, de diagnosis, de millora, d’ecoeficiència. S’han d’incorporar al mer-cat immobiliari de manera activa i real. Tenen per davant dos gran reptes: primer,

lEs agènciEs immobiliàriEs han D’assolir la rEsponsabiliTaT DE la DisTribució amb nous moDEls DE finançamEnT.

34

T X T

un esforç de professionalització i tecni-ficació de les seves empreses i, segon, un esforç en el lideratge de la difusió dels avanços en el manteniment, la rehabilita-ció i sobre tot l’ecoeficiència energètica i la sostenibilitat, per propiciar i divulgar la nova cultura immobiliària.

En resum, el nou model parteix d’un canvi radical d’actitud, i també d’aptituds, de tots els intervinents en el sector immobiliari:

• Arquitectes i altres tècnics• Administració pública: normativa ur-

banística, edificatòria i fiscal. Nou mo-del de gestió.

• Urbanistes• Constructors• Promotors• Agents immobiliaris• Administradors del patrimoni immobiliari


35

Ningú no està lliure de fer canvis radicals si vol integrar-se en el nou mercat immo-biliari i l’alternativa no té futur, cap futur. Complementàriament, les millores socials en qualitat de vida que el canvi de model propiciarà són indiscutibles i les millores per a les ciutats també.

Les ciutats creixeran en qualitat i creixe-ran des de dins, amb un nou urbanisme més eficient. Unes ciutats més compactes, més eficients, menys contaminades i més sostenibles. Tot un repte.

T X T

IMMOSCÒPIA 01 Edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris President: Joan Ollé Consell Editorial: Ma Roser Esquius, Joan- Ramon València, Ramon Riera, Pere González Nebreda, Maria Vilà, Xavier Tió, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez Coordinació: Rebeca Pérez Col·laboradors: Joan Ollé Bertrán, Juan-José López Burniol, Ma Roser Esquius, Pere González Nebreda, Pere Rius, Montserrat Junyent Disseny, maquetació i fotografia: www.tonicastro.com Impressió: CEVAGRAF, S.C.C.L. Dipòsit Legal: B-00000-2012 Redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: [email protected] | web: www.api.cat

Documents

Immoscòpia 01