incas y casas

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Enero

¿QUIÉN DISEÑALAS CIUDADES?Es un hecho quela elaboración delos planes urba-nísticos de nues-tras ciudades serealiza hoy en díaa espaldas de losciudadanos. Lacomplejidad nor-mativa, la opaci-dad de la admi-nistración y la fal-ta de tradición departicipación ciu-dadana en nues-tro país son algu-nas causas. Des-de la OCU abo-gamos por unamayor implica-

ción de los habitantes en la gestiónde los Planes Generales. Hoy porhoy sólo algunas asociaciones devecinos y organizaciones ecologis-tas parecen interesarse por ello,con más mérito por su parte cuan-to que la mayoría de sus aportacio-nes no son luego tenidas en cuen-ta. Y sin embargo, dicha participa-ción de los ciudadanos podría con-

tribuir a evitar los errores de la ciu-dad española del siglo XXI, que re-piten, dicho sea de paso, los de dé-cadas pasadas: una densidad ele-vadísima, escasas zonas verdes,aceras minúsculas, dotaciones yaccesos pensados a posteriori de laconstrucción de nuevas zonas,centros congestionados, problemasde aparcamientos, zonas infantilesescasas o inexistentes... Todo ellonos ha movido a iniciar las encues-tas urbanísticas por ciudades. Setrata de comprobar si las aspiracio-nes de los ciudadanos son tenidasen cuenta en las modificaciones delos Planes. Y hasta el momento, ve-mos que no es así. Donde los ciu-dadanos desean viviendas unifami-liares, se programan bloques de pi-sos; donde se necesita VPO, no seprevé en cantidad suficiente...Cabe preguntarse qué criterios ri-gen las decisiones municipales.¿Quién diseña la ciudad? En cadanúmero de nuestra publicación pa-samos revista a una ciudad (vea enpágs. 8 y 9 el caso de Málaga); losmalagueños se han pronunciado,pero... ¿serán escuchados?

OJO AL DATO (págs. 2-6)

Nº viviendas - 14,9%protegidas iniciadas (II trim 2005)

Incremento anual + 12,8%del precio (III trimde la vivienda nueva 2005)

Inversión - 15,6%extranjera (julio 2005)

Ibercaja Inmobiliario +45,6%(en 12 meses, 31/10/05)

RENTABILIDAD DE 100 EUROSINVERTIDOS EN INMUEBLES

La rentabilidad de la inversión en vivienda,incluidos los alquileres, no siempre hacrecido al ritmo de los últimos años.Sea cauto y diversifique sus inversiones.

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SUMARIO

PERFIL INMOBILIARIOEN VALENCIA

Hemos creado un perfil para un in-versor en inmuebles en Valencia, si-guiendo los resultados de nuestroanálisis publicado en el número an-terior. Seguiremos su evolución pasoa paso. Pág. 4

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS:LAS MEJORES OFERTAS

En nuestro último análisis, destaca elpréstamo a tipo variable de CaixaGalicia On (Internet), con una TAEdel 3,03%. Pág. 6

MÁLAGA: PERSPECTIVASDE CRECIMIENTO

Publicamos nuestro análisis urbanísti-co de Málaga, con las mejores oportu-nidades de inversión y las preferenciasde los malagueños. Págs. 8 y 9

¿INVERTIR EN GARAJESPARA RESIDENTES?

Sólo interesa en algunos casos. Veanuestro comentario en la sección deNoticias breves. Págs. 10 y 11

TRUCOS FISCALESINMOBILIARIOS

Cómo deducir por las reformas, qué va-lor declarar al heredar un piso, en quémomento vender la casa... Consejos quealigeran la carga fiscal. Págs. 12 y 13

PRÉSTAMOS PARACONSTRUIRSESU PROPIA CASA

Cómo funcionan, cuáles son las me-jores condiciones del mercado, quégastos conllevan... Págs. 14 y 15

PARTICIPACIÓN EN UNINMUEBLE EN PROINDIVISO

Si la comunidad se disuelve, ¿quién que-da como propietario del piso y qué gas-tos e impuestos se pagarían? Pág. 16

incas y casasfDepósito Legal:M-36354-2005

Ocu

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Casas:14,90

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OCU FINCAS Y CASAS n° 2

PANORAMA INMOBILIARIOCRECIMIENTO MÁS LENTO, PERO SOSTENIDO

El hecho es que, rompiendo una vez más con algunasprevisiones, el precio de la vivienda sigue subiendo.Para el tercer trimestre de 2005, el Ministerio de laVivienda anuncia una subida del precio medio de lavivienda libre de un 13,4%, respecto al mismo perio-do del año anterior. Eso sí, el ritmo de subida ha dis-minuido con respecto al 17,18% que creció en 2004respecto a 2003, siempre en el tercer trimestre. Lamisma desaceleración se aprecia en cuanto al aumen-to de precio de los terrenos rústicos, a pesar de que,como ya comentamos en nuestro número anterior,existe disparidad de datos. Otra confirmación: las vi-viendas son cada vez más pequeñas (un 8%, entre el2004 y el 2003 en las viviendas tasadas, según el Ban-co de España) y el valor medio por metro cuadradode vivienda aumenta (un 22%, según la misma fuen-te). Del mismo modo, el Banco de España señala elincremento del esfuerzo teórico por acceder a una vi-vienda. Hasta aquí son datos que manifiestan que elmercado de la vivienda se muestra razonablementeestable a corto y medio plazo.� Otros aspectos a tener en cuenta para analizar lamarcha del sector son la evolución de los tipos de in-terés y de la inversión extranjera. El Banco de Españalo venía advirtiendo desde hace meses y ahora elBanco Central Europeo lo ha anunciado casi oficial-mente: la subida de tipos será un hecho ante la temi-da escalada de la inflación. El aumento será por ahoraleve y su impacto en las hipotecas limitado. Los ban-cos ya han anunciado que prefieren alargar los plazosde devolución antes que poner en aprietos a susclientes, y... a ellos mismos. Pero resta por ver elefecto psicológico que dicha subida tendría en elmercado.� La inversión extranjera en inmuebles lleva cayendoen España desde el tercer trimestre de 2004, disminu-

yendo un 15,6% en julio pasado. Quizá extraña queno baje más, dado el mejorable trato que se presta ennuestro país a los inversores comunitarios. Las estafasque han padecido algunos de ellos, mal asesorados,en varios puntos de la costa levantina no dan unabuena imagen.� En este contexto, la hora del alquiler no parece ha-ber sonado todavía. La escasez de viviendas disponi-bles ha hecho que el precio medio de los alquileresaumente un 4,4% en septiembre, por encima de la in-flación. La fuerte demanda está sostenida en buenaparte por los inmigrantes (más de 650.000 se inscri-bieron en el Padrón en 2004). Los incentivos públicosal alquiler no han hecho, aún, efecto. La SociedadPública de Alquiler está terminando de inventariar lasviviendas captadas para iniciar la búsqueda de inquili-nos. Entre tanto, continúa la frágil situación delpropietario ante el posible impago de las rentas.

Evolución (en base 100) del precio medio del metro cua-drado de la vivienda libre en tres comunidades

Madrid es la comunidad en la que el precio medio del metrocuadrado ha tenido una más acelerada progresión.

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MadridAndalucíaCataluña

NUESTRA CARTERA CON INMUEBLES

Nuestras carteras siguen su ritmoEs clave para el buen inversor prever una adecuadadiversificación entre las distintas formas de inversión,a nivel nacional como internacional. De manera espe-cial en la situación actual y ante las perspectivas quecomentamos en nuestro Panorama. Tras la escaladaprecedente, no ha sido sorprendente que los dos últi-mos meses se hayan caracterizado por un enfriamien-to tanto del mercado inmobiliario como del bursátil.

La media nacional del metro cuadrado de vivienda li-bre ha crecido "sólo" un 1,6% en el tercer trimestre,frente a un 4% en el segundo. Entre las acciones, handestacado las australianas, al revalorizarse un 2,6% endos meses, gracias también a la subida del dólar aus-traliano. El Plan de la Mutua, por su parte, estimamosque habrá seguido con su ritmo constante. Todo ellootorga a nuestra cartera una rentabilidad media anualdel 22%, desde 2003.

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Si usted prefiere adoptar menosriesgo (perfil defensivo)

Si asume un riesgo moderado(perfil neutro)

Si acepta un riesgo superiora la media (perfil dinámico)

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Plan de la Mutua5% AU

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INMUEBLES EN NUESTRA CARTERA

Si usted prefiere adoptar menosriesgo (perfil defensivo)

Si asume un riesgo moderado(perfil neutro)

Si acepta un riesgo superiora la media (perfil dinámico)


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Inmuebles30%

Acciones InmueblesObligaciones Acciones InmueblesObligaciones


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PERFILES INMOBILIARIOS: VALENCIA

Estrenamos perfilComo anunciamos en nuestro primer número, hemoscreado varios perfiles de inversor en inmuebles, parailustrar las recomendaciones de inversión en este tipode bienes. Al perfil de inversor en Madrid añadimosahora un nuevo perfil para un inversor en Valencia.Nos hemos basado en la encuesta que realizamos enla capital levantina y que publicamos en el número 1,para elegir tres inmuebles: dos pisos y una plaza degaraje. Se trata de pisos de tamaño medio – pequeño,más fáciles de adquirir y de alquilar, y con una mayorrentabilidad por alquiler que los pisos grandes. El pri-mero está situado en el barrio del Carmen (calleQuart nº 28). Es exterior, tiene 54 m2, dos dormito-rios y un baño. El segundo piso está en el barrio deRuzafa (Gran Vía Germanías nº 37); también es exte-rior, con una superficie de 75 m2, con dos dormito-rios y un baño. La plaza de garaje está situada en elbarrio de Arrancapinos, distrito de Extramuros (c/ Dr.Sanchís Sivera, nº 15). En los próximos números denuestra publicación vamos a seguir la evolución en eltiempo del valor de estos tres inmuebles, comparan-do su rentabilidad con la del resto de perfiles corres-pondientes a otras ciudades. Pero para hacernos yauna idea, hemos calculado retrospectivamente su in-cremento de valor desde 1995. Un inversor que loshubiera adquirido en ese año, hubiera pagado en to-tal 25.710.000 de las antiguas pesetas (154.523 eu-

ros); en el tercer trimestre de 2005, su valor se ha ta-sado en 487.357 euros (81.089.382 pesetas), lo quesupone un incremento acumulado aproximado del315%, con un incremento medio anual del 11,4%. Siademás añadimos los ingresos por alquiler, la rentabi-lidad anual media alcanza los 12,5%, teniendo encuenta los gastos necesarios para su mantenimiento ylos impuestos (se ha considerado que el propietariotributa al tipo medio del 35%). Esta rentabilidad"previa" es superior a la obtenida por nuestro perfil deMadrid recogido en el número anterior. Veremos cuáles la evolución a partir de este momento.

EVOLUCIÓN DE NUESTRO PERFIL VALENCIANOen euros (1995-2005)

Si hubiéramos invertido en nuestra cartera modelo en Valenciaen 1995, habríamos más que triplicado el capital inicial.

¿Siglas comprensibles? ES:España; GB :Reino Unido ; AU: Australia; US: Estados Unidos ; EMU: Zona Euro

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ACCIONES Y FONDOS

El sector pisa el frenoDesde nuestro anterior número, en un contexto en elque el índice general de la bolsa de Madrid ha subidoun 4,64%, el índice sectorial de la construcción ha ga-nado tan sólo un 0,1% y el de los materiales ha perdi-do un 8,38%. Sólo las inmobiliarias siguen "tirando"del sector (+7,37%). La misma tendencia se ha obser-vado en otros países. Las causas hay que buscarlas enel miedo a que la época de tipos de interés bajos hayaacabado. El aumento de los gastos financieros y eldescenso de la demanda de vivienda, que se produci-rían con unos tipos más altos, ensombrecen las pers-pectivas del sector. Sin embargo, nosotros apuntamosotro motivo para esa tendencia bajista: se habríaproducido una toma de beneficios tras las fuertesrevalorizaciones de las cotizaciones.Por su parte, los fondos de acciones inmobiliarias nohan tenido un comportamiento muy positivo en estos

dos meses. Nuestro favorito, el Ibercaja Sector Inmo-biliario, ha ganado apenas +0,8% y el Axa Aedifican-di C ha perdido un -2,8% (este último dato -tambiénen la tabla de pág. 5- corresponde al 28/10/05, porfalta de datos al cierre del mes). Los fondos inmobilia-rios que sólo invierten en inmuebles siguen con sucansina ruta ascendente. Seguimos sin recomendarlospor sus más que discretos resultados.� FCC ha comprado un 8% de Cementos Pórtland aIberdrola a 67 euros por acción. Tras esta operaciónpasa a controlar casi el 67% de la cementera. Puedemantener ambas acciones en cartera.� Saint Gobain, la mayor distribuidora europea demateriales de construcción, intenta hacerse con elcontrol de la productora de placas de yeso británicaBPB. Ofrece 720 peniques por acción, un precio muyelevado. La empresa ha recortado su previsión de be-neficios. La acción está cara: venda.

COLONIALSECTOR: inmobiliarioBOLSA: MadridPRECIO: 48,48 EURRIESGO: ***

Colonial es una de las mayores inmobi-liarias patrimonialistas de Europa. La ad-quisición de la francesa SFL acentúa aúnmás este perfil. Los ingresos de alquilerson 1,5 veces los obtenidos con las pro-mociones. La apuesta estratégica de lacompañía por el mercado de oficinas degran calidad se verá reforzada por la en-trada en su capital de la Mutua Madrile-

ña, gracias a una ampliación de capital.En efecto, a cambio de un 10% del capi-tal de Colonial, la Mutua aportará sieteedificios situados en el corazón de losnegocios de Madrid, la casi totalidad yaalquilados. Tras esta operación, las ofici-nas suponen ya el 87% de los inmueblesen alquiler, en un momento en que laocupación y los precios de éstas pare-cen recuperarse. Nos parece que elequipo gestor avanza con éxito hacia losobjetivos de su estrategia y ello se reflejaen la cotización. Y éste es el único pero,su elevado precio actual, por lo quenuestro consejo es de venta.

COTIZACIÓN DE COLONIAL(en euros)

La evolución de la acción esincuestionable. Acción cara; puede vender.

1999 2000 2001 2002 2003 2004 20050

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COTIZACIÓN DE LAFARGE(en euros)

La cotización ha sufrido a causa de losmalos resultados. Esperamos que lasdificultades que atraviesa la compañía seanpasajeras. Mantenga.

LAFARGESECTOR: construcciónBOLSA: ParísPRECIO: 68,60 EURRIESGO: ***

La empresa francesa ha publicado al-gunos datos inquietantes. Si bien el vo-lumen de negocios en los nueve pri-meros meses del año ha aumentadoun 8,2%, el beneficio del primer se-mestre ha bajado un 17,7% respectodel mismo periodo de 2004. Estos me-nores beneficios, que ya han sido

anunciados desde hace unos meses,están en relación con el alto coste dela energía y del transporte y con las di-ficultades que encuentra Lafarge en al-gunos mercados como Alemania,América del Norte y Brasil. Esos datosson poco tranquilizadores, sobre todoa corto plazo. Nosotros hemos retoca-do ligeramente a la baja las previsionesde su beneficio por acción de 5,86 a5,72 euros para 2005 y de 6,17 a6,11 euros para 2006. A pesar de ello,la acción nos parece correctamenteevaluada a su precio actual y puedeconservarla.

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ACCIONES DEL SECTOR CONSTRUCTOR E INMOBILIARIONombre Precio al Bolsa Riesgo (1) Comentario Consejo

04/11/2005

FONDOS DE INVERSIÓN SECTOR CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIO(invierten en acciones)Nombre Comercializado Valor al Rdto. Rdto. Rdto. Apreciación

por 31/10/2005 12 m. 3 años 5 años (1) S R G + D

Acciona 91.60 EUR Madrid *** compra el 50% de la inmobiliaria Coto venderACS 23.98 EUR Madrid *** gana un 30% más hasta septiembre venderBeni Stabili 0.81 EUR Milán ** securfondo desinvierte inmueble de patrimonio venderCem. Portland 64.00 EUR Madrid *** prepara planes de expansión en el exterior conservarCimpor 4.58 EUR Lisboa *** vende participación en Semapa (20%) conservarFadesa 28.51 EUR Madrid ** beneficio 3º trimestre sube 36% venderFCC 45.66 EUR Madrid *** aumenta peso en división cemento conservarFerrovial 61.90 EUR Madrid *** concesiones siguen impulsando beneficios venderInmob. Colonial 48.90 EUR Madrid *** multiplica resultado por 5,7 en 3º trimestre venderLafarge 68.10 EUR París *** rebaja previsión beneficios para 2005 conservarMetrovacesa 59.00 EUR Madrid **** intenta mejorar rentabilidad de Gecina venderSacyr-Valleher. 22.30 EUR Madrid *** empieza a estar cara conservarSaint - Gobain 45.45 EUR París *** rebaja previsiones beneficios 2005 venderUralita 3.78 EUR Madrid *** esperamos que refuerce su estrategia conservarUrbis 16.00 EUR Madrid *** beneficio aumenta 73% en el tercer trimestre venderVinci 67.10 EUR París ** buenas perspectivas para 2006 conservar

Axa Aedificandi C Axa Seguros 246.97 EUR 36.10 – – 0.00 0.00 1.64Bancaja Construcción Bancaja 2057.49 EUR 37.00 25.80 13.80 **** 0.00 1.50 1.80Caixa Catalunya Inmobil. Caixa de Catalunya 9.23 EUR 22.90 18.50 – 0.00 0.00 0.20Eurovalor S. Inmobiliario Banco Popular 118.23 EUR 27.20 21.00 13.50 ** 0.00 0.00 2.25Ibercaja Sec.Inmobiliario Ibercaja 15.43 EUR 45.60 30.70 – 0.00 2.00 2.10

FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS(invierten en inmuebles)Nombre Comercializado Valor al Rdto. Rdto. Rdto.

por 31/10/2005 12 m. 3 años 5 años S R G + DAC Patrimonio Inmob. FII AC 101.41 EUR 1.20 – – 0.00 1.00 3.10BBVA Propiedad BBVA 11.08 EUR 4.40 6.40 7.00 0.00 0.00 3.00Madrid Patrim. Inmob. FII Caja de Madrid 111.86 EUR 5.10 – – 0.00 0.00 3.10Sabadell BS Inmobil. FII Banco Sabadell 104.81 EUR 3.00 – – 0.00 0.00 1.00SCH Banif Inmobil. FII BSCH 1272.28 EUR 5.50 5.90 6.80 0.00 0.00 3.40Segurfondo Inversión FII Inverseguros Gest. 146.70 EUR 6.30 8.00 8.80 0.00 0.00 1.60Rendimiento bruto de la inversión en vivienda en España 15.8 18.3 18.9Rendimiento bruto de las acciones europeas del sector inmobiliario 35.1 25.0 13.4

(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción."

Fondos sobre fondo azul: la cartera o la gestión de estos fondos se corresponde con las inversiones que recomendamos actualmente; Fondos ennegrita: se trata del fondo que recomendamos. (1) Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tenganal menos 5 años de antigüedad. Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad habrá demostrado el fondo en su gestión.(2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; el asterisco indica que el fondo cobra en función delos resultados obtenidos.

Fondos sobre fondo azul: la cartera o la gestión de estos fondos se corresponde con las inversiones que recomendamos actualmente; Fondos ennegrita: se trata del fondo que recomendamos. (1) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; elasterisco indica que el fondo cobra en función de los resultados obtenidos.

Comisiones (2)

Comisiones (1)

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TABLÓN INMOBILIARIO

Índices de referencia hipotecaria(BOE 21 de octubre de 2005)

Mibor a 1 año 2.223%Euribor a 1 año 2.220%Rendimiento interno de la deuda pública 2.518%CECA 4.500%IRMH bancos 3.087%IRMH cajas 3.292%IRMH conjunto de entidades 3.197%

Perspectivas 6 meses (*)Tipos de interés en préstamos hipotecarios W

CECA = Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro;IRMH = Índice de referencia del mercado hipotecario.

Evolución de los índices de referencia hipotecaria

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IRMH Entidades

Tipo Activo Cajas (CECA)

Euribor a un año

Mejores préstamos hipotecarios a tipo variable (octubre 2005)Entidad

/ página web Nominal (%) Apertura Cancelación anticipada revisado (%) (1)1º año total parcial (euros) (2)

Caixa Galicia On(Internet) www.caixagalicia.es 2.79 0.00 0.00 0.00 Euribor + 0,45 3.03 554.10Barclays Bank 902 153 015 2.67 0.00 1.00 0.00 Euribor + 0,45 3.04 554.52Uno-e.com 901 111 113 2.67 0.00 1.00 0.00 Euribor + 0,45 3.05 555.10Open Bank 902 365 366 2.70 0.00 0.50 0.00 Euribor + 0,48 3.06 555.60ING Direct 901 020 990 2.71 0.00 0.00 0.00 Euribor + 0,49 3.10 557.61(1) Para calcular la TAE se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE a 20 años suponiendo que el tipo de referencia se mantiene enlos valores actuales; (2) Cuota media teórica en un préstamo de 100.000 euros, teniendo en cuenta el tipo inicial, el revisado y los gastos.

ActividadPers-

pectivas(*)

Valor nueva contratación(mill. de euros) (II trim. 05) 11.213 W

Viviendas terminadas en el mes (ago. 05) 26.300 W

Ritmo de la actividad (jun. 05) + 5,7% W

Costes de edificación (jul. 05) + 3,8% V

Fuentes: Ministerio de Fomento, INE o Ministerio de Vivienda.

SECTOR CONSTRUCCIÓN INVERSIÓN EN INMUEBLES

Datos de la vivienda en EspañaPrecio 12 Pers-

m2 meses pectivas(*)

Precio vivienda nueva (III trim. 05) 1.742 +12.8% V

Precio vivienda usada (III trim. 05) 1.800 +13.9% V

Inversión extranjera en inmuebles (jul. 05) -15.6% V

Fuentes: Ministerio de Vivienda, Banco de España y OCU.

Teléfono Interés Comisión (%) Tipo TAE Cuotamensual

(*) Las cifras marcadas con un asterisco son estimaciones de OCU Fincas y Casas. Una flecha ascendente indica una leve variación al alza y dos flechasascendentes una subida más pronunciada. Una flecha descendente muestra una leve variación a la baja – de la tendencia, no necesariamente de losvalores absolutos – y dos fechas una bajada más pronunciada. La doble flecha horizontal indica la ausencia de variación al alza o a la baja.

MERCADO HIPOTECARIO

Indicadores del sector� Rendimiento total inversión acciones del sector

constructor español (Datastream, oct. 05):1 año,+70% / 5 años,+27,5%

� Rendimiento total inversión en vivienda (*)(incluye revalorización y alquileres; oct. 05):17% en 12 meses, y un 19% de media anualen los últimos 5 años.

� Indicador clima construcción OCU oct.05 (*): 123.75

Confianza de los inversores en los inmuebles (OCU)

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URBANISMO Y CONSTRUCCIÓNHACER ALEGACIONES AL PGOU

Solemos asociar los planes urbanísticos con deci-siones políticas inaccesibles al ciudadano medio. Ysin embargo, a pesar de su complejidad y de laopacidad de muchas administraciones, las normasurbanísticas permiten la participación ciudadana.

QUÉ ES EL PGOUEl Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) es elprincipal instrumento de planeamiento urbanísticodel municipio. Recoge los usos y destinos del suelo,con independencia de quién sea su titular, puestoque la propiedad privada se ve aquí supeditada al in-terés social. Las modernas leyes autonómicas prevénuna clasificación del suelo más rica que la tradicionalseparación en suelo urbano, urbanizable y no urbani-zable. Se trata de dar cabida a situaciones existentesque hay que integrar de algún modo en la legalidad.Pero en definitiva está en juego el aprovechamientoque pueda hacerse del suelo, tanto público como pri-vado. Por este motivo, el contenido del Plan afecta alos ciudadanos en dos aspectos: en cuanto a la orde-nación general de la ciudad y el modelo de municipioque se propone, y en cuanto a los aprovechamientosconcretos de los suelos de los propietarios.

PARTICIPACIÓN CIUDADANAEn su laboriosa elaboración participan servicios técni-cos y responsables políticos del ayuntamiento y de lacomunidad autónoma. Al margen de la difusión quecada ayuntamiento quiera dar a su intención de mo-dificar el PGOU para facilitar la participación ciuda-dana, existen al menos dos momentos en los que unparticular puede intervenir en su elaboración. En lafase de exposición pública del Avance del plan, elayuntamiento debe tener a disposición del público,de manera gratuita, los documentos del avance, ycualquier persona puede presentar sugerencias o al-ternativas a lo propuesto. Como se trata aún de un es-tudio, no afecta propiamente a los derechos e intere-ses de los particulares y no puede ser impugnado.Más adelante, tras la Aprobación inicial del Plan, seabre un periodo de información pública de un mes, acontar desde su publicación en un boletín oficial (dela provincia o de la comunidad) y en un diario de grandifusión. Es el momento más adecuado para alegarposibles perjuicios particulares. Todo ello se tramitaen la gerencia de urbanismo del ayuntamiento, don-de puede tener acceso a la información, presentar los

escritos de alegaciones y hacer el seguimiento de suexpediente. Si se va a ver afectado por el plan, es im-portante que haga sus propuestas cuanto antes, inclu-so contactando con el equipo técnico en las fases ini-ciales. Tras la aprobación inicial tendrá menosposibilidades de que sus peticiones prosperen, y siresponden negativamente a sus alegaciones sólo lequeda la vía judicial, con el coste y tiempo (puedenser años) que conlleva.

MOTIVOS DE ALEGACIONESLas alegaciones que se presenten pueden atender amotivos generales o particulares. Usted puede enten-der, por ejemplo, que el Plan no contempla suficien-tes áreas verdes, o escuelas, o residencias de ancia-nos, instalacio-nes deportivas,parkings, etc.Quizá estima us-ted que no serespeta una zonade interés ecoló-gico o medioam-biental. Para es-tos casos le reco-mendamos lasacciones colecti-vas que puedenpresentar asocia-ciones de veci-nos u otros re-presentantes de la sociedad civil. Por otra parte,como particular, usted puede verse afectado por uncambio de aprovechamiento de sus terrenos, o porposeer una edificación que queda ahora, con el nue-vo Plan, fuera de ordenación. En algunos casos susalegaciones pueden dar lugar a indemnizaciones.Para ello debe probar que ha sufrido daños y perjui-cios individualizados a causa del Plan, y que dichosdaños no pueden ser eliminados o paliados a travésde las técnicas urbanísticas de redistribución debeneficios y cargas.

El procedimiento y las alegacionesEn nuestra página web www.dinero15.com hemosdescrito el procedimiento tipo para la aprobación delPGOU, y los momentos en los que puede interponerrecursos. Encontrará también varios modelos dealegaciones posibles. FyC

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ANÁLISIS URBANÍSTICOMÁLAGA EN EXPANSIÓN

Proseguimos con nuestros análisis urbanísticos dealgunas de las ciudades con mayor potencial de de-sarrollo del país. Después de Valencia, llega el tur-no de Málaga, la acogedora capital del sur del Me-diterráneo. Veamos las claves de nuestro estudio ylas oportunidades de inversión.

Málaga, hoyMálaga constituye la sexta ciudad española en población,con más de medio millón de habitantes. Su benigno cli-ma y su posición sobre el Mediterráneo la convierten enuna de las zonas de mayor atracción turística de Europa.� El término municipal está marcado por su geogra-fía. Encajonado entre la sierra y el mar, más del 50%de su superficie tiene una pendiente alta o muy alta,lo que condiciona su desarrollo urbanístico.� Si bien presenta una total falta de uniformidad de es-tilos entre barrios, se aprecia una separación clara endos zonas delimitadas por el río Guadalmedina: la parteeste es una zona de mayor poder adquisitivo y residen-cial dividida en barrios pequeños de baja densidad,mientras que el oeste es más popular, y responde en suconfiguración al modelo de ensanches de los años1960-1970, con una elevada densidad de población.� El centro de la ciudad se recupera tras un periodode decadencia, si bien llama la atención el número deedificios desocupados (de los cuales un porcentajeelevado de locales), algunos en espera de rehabilita-ción y otros en espera de intereses especuladores. Locierto es que algunas de las calles del centro históricopresentan el más alto precio por m2 de toda la ciu-dad, a pesar de la falta de algunas dotaciones y deaparcamientos. En las inmediaciones del centro histó-rico se concentra una importante población deemigrantes, lo que aumenta la demanda de alquiler.� Existen dificultades de tráfico debidas a la disposi-ción radial de las vías de circulación.� La disposición geográfica de la ciudad y el caráctertorrencial de algunas lluvias a lo largo del año hacenque el riesgo de inundabilidad afecte a gran parte dela zona cercana la costa, a pesar de algunas obrascomo las del río Gualhorce.� Destaca la escasez de VPO y el elevado número vi-viendas vacías en el casco urbano.

Algunas perspectivas para el futurode la ciudadMuchos son los proyectos que se están acometiendoo se van a acometer en Málaga en los próximos años,

signo de que la ciudad se mueve. La llegada del AVEestá prevista para 2007. Se prevé la construcción decuatro líneas de metro, la creación de varios inter-cambiadores de transportes y el soterramiento de lasvías en el casco urbano. También se construirá un se-gundo cinturón viario rodeando la ciudad y una Ron-da de circunvalación Oeste. La ampliación del aero-puerto conllevará una nueva terminal y una segundapista, para el año 2010. Está en curso la construcciónde nuevos aparcamientos en el borde del casco histó-rico, como los de la Plaza Cervantes y la Plaza Gigan-tes. El llamado Plan Bahía intentará paliar la escasezde hoteles con la creación de una ciudad turística enterrenos ocupados por centros industriales.

Posibilidades de expansiónLa expansión de Málaga está muy limitada por tres delos cuatro puntos cardinales. Al este encontramos eltérmino municipal de Rincón de la Victoria, al nortela sierra y al sur el mar. Todo el desarrollo urbanísticose está realizando por el oeste, en las zonas de Teati-nos, Campanillas, Puerto de la Torre y hacia el ríoGuadalhorce. En algunas de estas zonas ya existenproblemas de tráfico, que se verán agravados en el fu-turo por el fuerte ritmo de construcción y lo limitado

DÓNDE LES GUSTARÍA A LOS MALAGUEÑOSCOMPRARSE UN PISO

Entre las personas que desean comprar una vivienda en LaMalagueta o la Zona Este, más del 60% tienen menos de 50años, y el 70% no tiene hijos menores de edad.

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La zona del puerto se mueveEn la zona del puerto existen también varios proyectoscomo la ampliación del puerto de contenedores, laampliación del morro de Levante para transatlánticos yun puerto deportivo en la desembocadura delGuadalmedina. Igualmente está prevista la realización deuna zona de ocio en el Puerto, a semejanza de otrasciudades marítimas como Barcelona.

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de los accesos actuales. Otra zona de expansión seríael nuevo Paseo Marítimo (Playa de la Misericordia),donde las nuevas promociones se venden sobre pla-no. También existe un proceso de reconversión depolígonos industriales a uso residencial, p. ej. en elpolígono San Rafael, Ortega y Gasset, El Viso y LaEstrella.En el este de la ciudad se desarrollan algunas promo-ciones dispersas, de tamaño más reducido y de altacalidad, como la del Barrio del Limonar Norte, en laSierra de Grazalema, de 2000 viviendas.A medio plazo, una posible zona de expansión sería elcampamento Benítez, antiguos terrenos del Ministeriode defensa, cercanos al municipio de Torremolinos.El terreno que será recuperado gracias al soterramien-to de las vías – casi 50 hectáreas – está previsto parauna edificación de "intensidad media" (no superior aplanta baja más 7).

La encuesta a los malagueñosPara conocer la opinión de los interesados, en el mesde octubre hemos llevado a cabo una encuesta urba-nística a una muestra significativa de la población.Una vez más, hemos comprobado la diferencia entrelo que los malagueños quisieran hacer y lo que creenque podrán hacer en la realidad.� Un 16% de los encuestados, la inmensa mayoríacon hijos menores de edad, piensan que necesitanuna vivienda más grande que la actual (de 3 ó 4 dor-mitorios). Un 20% declara su intención de compraruna vivienda en los próximos años, para su uso propioen el 95% de los casos. De todos ellos, un 22% dedi-caría su actual vivienda al alquiler.� La altura deseada por estos futuros compradores esde 4 ó menos pisos (un 67%).� Respecto a las zonas de expansión, se prefieren lasde Teatinos (48%) y la zona litoral del barrio de la Mi-sericordia (46%). Dos tercios de los futuros compra-

dores preferirían una vivienda unifamiliar, pero sóloun 11% creen poder acceder a ella.� Entre las zonas consolidadas de la ciudad, los mala-gueños prefieren vivir en La Malagueta y en la zonaEste (Limonar, C. de Calderón, Parque Clavero); aun-que muchos (hasta un 37%) vivirían en alquiler, quizáconscientes de los altos precios de dichas zonas.� Las condiciones de sanidad y limpieza y la falta decentros para mayores, centran las principales críticasen lo que a dotaciones se refiere, mientras que existeuna buena apreciación de los transportes públicos.

Nuestros consejos

Veamos algunas oportunidades de inversión:� En las zonas de expansión, el suelo ha sido copadopor las grandes promotoras y no vemos posibilidadesde inversión para particulares, a precios razonables. Sípueden encontrarse algunas naves industriales, que sevenden a algo más de 600 euros/m2.� Pensamos que una buena inversión puede ser lacompra de un piso en primera línea de playa en LaMisericordia. A pesar de su alto precio (3.300 eu-ros/m2), esperamos una revalorización.� A medio plazo, un piso en el casco histórico de laciudad sería una buena inversión si es bien elegido(precio de referencia: 2.476 euros/m2).� A largo plazo, parece interesante la zona de Jaraz-mín, entre Olías y La Araña. Es una zona aún rústicaen la que existen fincas de pequeño tamaño a la ven-ta (precio de referencia: 10-15 euros/m2). Su buenasituación hace presagiar una recalificación futura.

Toda la informaciónComo en cada ocasión, usted puede encontrar uninforme detallado de la encuesta en nuestra página webwww.dinero15.com. Encontrará también planos,material fotográfico y modelos de alegaciones. FyC

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ALQUILER DE LOCALES: NEGADOEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTEEl Tribunal Supremo ha confirmado que la arrendata-ria no tiene derecho de adquisición preferente cuan-do el local alquilado no coincide con el vendido.

Se alquiló sólo una parte de la fincaEl propietario de un inmueble dotado de planta baja ysótano, arrendó en 1989 parte de dicha finca (un61%) a una sociedad para su uso comercial. A finalesde 1993, se vendió el inmueble completo a varioscompradores, lo que fue notificado a la arrendataria.Enterada de la operación, la arrendataria pretendióejercitar una acción de retracto, entendiendo que po-seía un derecho de adquisición preferente de la pro-piedad, frente a los compradores. Pero el Tribunal Su-premo va a confirmar las sentencias de primera y se-gunda instancia, y deniega tal derecho. El motivo ale-gado es que la finca vendida no coincide exactamen-te con la arrendada. Y este extremo era conocido so-bradamente de la arrendataria, puesto que se precisa-ba en el mismo contrato de arrendamiento. Así, la ju-risprudencia del TS es clara a este respecto: no tienederecho de adquisición preferente quien no ostenteun derecho arrendaticio sobre la totalidad delinmueble transmitido, sino sobre una parte delmismo.

Curarse en saludPara este tipo de arrendamientos destinados a usos dis-tintos del de vivienda, la ley vigente de 1994 establecela posibilidad de pactar la no existencia de los derechosde adquisición preferente del arrendatario. Por ello, siusted desea tener total libertad para vender su localarrendado, le aconsejamos que recoja este extremo enel contrato. De otro modo, se aplicará por defecto lamisma norma prevista para las viviendas, que sí recogedichos derechos a favor del inquilino.

INSTALACIÓN DE UNA CHIMENEAEN UNA VIVIENDA UNIFAMILIARPara instalar una chimenea en una vivienda unifami-liar podemos elegir entre adosarla a un muro existen-te, con una obra de albañilería, o instalar una prefa-bricada con un mínimo de obras. En el primero de loscasos, es más conveniente adosarla al muro por laparte interior. Así no se altera la superficie construidaen planta, se evitan posibles problemas de distanciasa los linderos de la finca y se reduce la pérdida de ca-lor. En cualquiera de los dos casos, es muy probable

que haya que pedir permiso al ayuntamiento respec-tivo para llevar a cabo la obra. En función de la impor-tancia de los trabajos, en algunos casos se consideralicencia de obra menor – lo que implica un pequeñoproyecto – y en otros un simple acto comunicado. Enprincipio, será necesario perforar el forjado del pisosuperior o de la cubierta, a no ser que se saque la chi-menea a la fachada antes de llegar a la cubierta. Eltécnico encargado del proyecto, cuando seanecesario, deberá tener en cuenta la normativa localvigente.

Soluciones prefabricadas

Hoy existen numerosas ofertas de chimeneas prefa-bricadas en las que las obras de albañilería quedansólo para los remates. Las chimeneas pueden ser ado-sadas a la pared o exentas. Constan de un hogar, unaembocadura y una chimenea. Los materiales disponi-bles son variados: el acero reduce más las pérdidas decalor en el hogar que el ladrillo refractario, por ejem-plo. La entrada y salida del aire, el tiro, es fundamen-tal para el correcto funcionamiento de la chimenea.Existen también numerosos accesorios: ventiladorescon termostato, entradas de aire en el contorno de lachimenea, con salidas en la misma o en otra habita-

NOTICIAS BREVES

SECCIÓN Y PLANTA DE UNA CHIMENEA

El corte longitudinal (sección, arriba) muestra la leve inclinaciónque debe poseer el hueco de extracción del aire. El cortehorizontal permite ver la mejor forma de la planta.

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ción, hogares con fuego cerrado por cristales, etc. Losllamados cassettes son hogares metálicos empotrablesen huecos de chimeneas ya existentes, que aportan aéstas un mejor rendimiento y mayor limpieza. El com-bustible es también variado: madera, gas o etanol.Para éste último existen modelos que no necesitan sa-lida de humos y se pueden instalar incluso en pisosinteriores, sin obras ni permisos. Es aconsejablerealizar una limpieza anual de las instalaciones, paraevitar obstrucciones.

Precios para todos los gustosLa gama de precios es enorme, en función de los ma-teriales, acabados, etc. Hemos tanteado el mercadopara la instalación de un modelo simple en ladrillo.Las ofertas recibidas por parte de empresas de refor-mas contienen presupuestos firmes que oscilan entre2.700 y 4.000 euros, sin IVA, siempre que ellas reali-cen la instalación (lo que supone entre un 30 y un50% del presupuesto). No hemos recibido sin embar-go ninguna respuesta por parte de albañiles indivi-duales, a pesar de nuestras múltiples peticiones. Ellopuede deberse a diversos motivos: falta de disponibi-lidad por exceso de trabajo, escasa entidad – e inte-rés – de la obra propuesta, o simplemente falta deconocimientos técnicos para ejecutarla. Téngalo encuenta si decide instalar una chimenea en su casa.

¿INVERTIR EN GARAJES PARA RESIDENTES?Estoy pensando comprar una plaza de garaje para inver-tir y veo que existen plazas en aparcamientos municipa-les que pueden ser más baratas. ¿Me lo aconsejan?

Quién tiene derecho y a quéMuchos ayuntamientos ponen a disposición de susciudadanos plazas de garaje en parkings públicos,pero hay que estudiar tanto las condiciones de accesocomo las de su utilización. Para tener derecho a ellas,suele pedirse como requisito residir y estar empadro-nado en una vivienda de la zona, que sea de su pro-piedad. Existe un límite máximo de plazas por vivien-da y por propietario. Además, su adjudicación depen-de de la disponibilidad: es posible "caer" en listas deespera o en sorteos. Por otra parte, este tipo de plazas

no se adquieren en propiedad, sino que otorgan underecho de uso, normalmente temporal (por 50 o75 años). No se permite el alquiler ni la venta libre dela plaza, sin autorización del ayuntamiento. Y en oca-siones, el precio máximo de venta está limitado. Porsupuesto, el adquirente debe cumplir los mismosrequisitos que el titular para tener derecho a la plaza.

¿Le interesa?� Adquirir una plaza del ayuntamiento para uso pro-pio sólo interesará si su precio es inferior al valor deuso estimado de una plaza en propiedad. Como sue-len cederse por 50 o 75 años, desde la puesta en ser-vicio del aparcamiento, para saber cuál es este valorde uso, una fórmula aproximada que puede utilizaren la práctica sería tomar el precio de venta libre ymultiplicarlo por 0,76 para los primeros 10 ó 30 años(en concesiones de 50 ó 75 años, respectivamente), ypara cada año adicional transcurrido, disminuirlo enun 1,9% ó 1,7% anual (también respectivamente delvalor de mercado). Así por ejemplo, si en su zona sepueden comprar plazas de garaje "libres" por18.000 euros, por una plaza de garaje para residentesa la que le quedaran 15 años de disfrute – y cedidainicialmente 50 años – no debería pagar más de los5.130 euros (18.000 x 0,76 – 0,019 � 25 � 18.000 =5.130) que podría valer el valor de su uso.

� Ahora bien, como inversión, estas plazas de garajeno interesan, dado que su precio máximo autorizadode venta sólo tiene en cuenta la inflación, y su valordisminuye con los años, además de las limitacionespara alquilarla. Para evitar prácticas fuera de la nor-ma, sería conveniente que los precios de estas plazasse fijasen en relación con el mercado, o bien que elayuntamiento las alquilara en lugar de cederlas por elnúmero de años de la concesión. FyC

Para tener un buen tiroLa sección de la chimenea debe ser superior a 1/10 de lasección de la boca del hogar; la pared posterior debecurvarse para evitar reflujo de aire y debe ser más altaque la boca del hogar. Las paredes laterales deben estarinclinadas respecto a la entrada en planta. La chimeneaexterior en forma de pirámide truncada tiene la mejorefectividad respecto al tiro.

EVOLUCIÓN (en euros) DEL PRECIO MÁXIMO DE VENTADE UNA PLAZA DE RESIDENTES Y SU PRECIO

DE MERCADO (VM) Y VALOR DE USO (VU) en 1995 y 2005

Los que compraron en 1995 una plaza de garaje para residentesen la c/Francos Rodríguez (Madrid), pagaron un poco más delvalor de su uso (VU) dado el valor de mercado de la misma (VM).No es el caso en 2005, con la subida de precios del mercado.

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FISCALIDADTRUCOS FISCALES INMOBILIARIOS

Un conocimiento detallado de las normas tributa-rias permite importantes ahorros. Revisamos algu-nos aspectos que puede tener en cuenta en opera-ciones inmobiliarias, para pagar menos impuestos.

LAS REFORMAS, MEJOR ANTESQuiero comprar mi vivienda habitual pero el piso queme gusta necesita reformas. ¿Puedo deducirme en miIRPF el importe de las reformas?Una vez adquirida la vivienda, las únicas obras quedan derecho a deducir son las de ampliación de la vi-vienda y ciertas obras de rehabilitación: las calificadaspor la administración de "protegibles" y otras de re-construcción de estructuras, fachadas, cubiertas, etc.,que supongan un coste global superior al 25% delprecio de adquisición o de valor de mercado de lacasa, si hace más de dos años que la adquirió. Si lasobras que usted prevé no cumplen esas condiciones,es mejor comprar la casa ya reformada. En este caso,usted puede deducir por todo el importe de la com-pra. Su valor de adquisición será más alto, rebajandoasí su posible ganancia patrimonial en el momento fu-turo de la venta de la casa. Cabe pensar en un acuer-do para que sea el vendedor quien realice las obrasque usted desee, elevando el precio de venta.

ARRENDAR O DAR EN USUFRUCTOMi esposa y yo estamos sometidos al régimen de ganan-ciales y tenemos un piso desocupado. Nuestra sobrina secasa el año próximo y estamos pensando cederle el usu-fructo durante cuatro años, a cambio de 20.000 euros,en lugar de alquilárselo, para que pueda deducir este im-porte en su declaración de IRPF. ¿Qué consecuenciastiene esta operación en nuestro IRPF?Desde el punto de vista de su sobrina, debemos ad-vertirle que el criterio de Hacienda sobre la deduc-ción en el IRPF por adquisición de vivienda habitual,exige que se trate de adquisición del pleno dominiode la misma. La ley, por su parte, no lo exige expresa-mente y nosotros pensamos que debería ser posiblededucir en caso de adquirir el usufructo. Habrá queanalizar las posibles ayudas fiscales al inquilino previs-tas en su Comunidad Autónoma, para elegir el trata-miento más favorable. Por ejemplo, en Madrid, si susobrina es menor de 35 años y sus rentas no superanlos 22.500 euros, puede deducir un 20% de lo paga-do por alquiler (con un máximo de 840 euros), conalgunas condiciones. Respecto a su propio IRPF, al

constituir el usufructo a favor de su sobrina, deberádeclarar el rendimiento de capital inmobiliario obte-nido (la diferencia entre los 20.000 euros y los gastosnecesarios). Como ese rendimiento se genera en másde dos años (en cuatro, en su caso), tiene una reduc-ción del 40%. Pero si sus rentas son elevadas, y si leinteresa tener el régimen de separación de bienes,podría realizar otra operación: liquidar su sociedadde gananciales, atribuyéndose, entre otras cosas, lanuda propiedad del piso a su esposa y el usufructo austed. Con esa operación se constituye el usufructosin que haya contraprestación alguna, sin consecuen-cias fiscales. Un año después, usted vendería elusufructo a su sobrina por los 20.000 euros; elimporte, deducidos los gastos, es una ganancia depatrimonio generada en más de un año, y sólotributará por el 15%.

DECLARAR MÁS PARA PAGAR MENOSComo herencia de mi padre, voy a recibir la vivienda ha-bitual en la que residía, que él compró por 100.000 eu-ros. Su valor catastral actual es de 180.000 euros. ¿Quévalor declaro en el impuesto de sucesiones?Usted debe declarar el valor real del inmueble en elmomento del fallecimiento del causante. Dicho valorserá como mínimo el mayor de los siguientes: el deadquisición o el valor catastral. En su caso, si lo decla-ra por el valor catastral, aunque Hacienda lo com-pruebe y aumente, no se le impondrá sanción, y úni-camente tendría que pagar los intereses de demora.

EUROS PAGADOS EN EL IRPF SEGÚN SEALA OPCIÓN DE CESIÓN DEL INMUEBLE ESCOGIDA

Ni constituyendo un usufructo por el que se cobren20.000 euros (opción A), ni cobrando anualmente 5.000 eurospor este usufructo constituido (opción B), conseguiremos pagarmenos impuestos en los cuatro años siguientes, que si elegimosla opción C (alquiler anual de 5.000 euros), o aún mejor la D(venta del usufructo "preexistente" por 20.000).

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Ahora bien, teniendo en cuenta las exenciones actua-les en el impuesto de sucesiones, le puede interesardeclarar el valor más alto posible. ¿Por qué? Primeropensando en su futuro IRPF. Porque un alto valor deadquisición del inmueble limitará en el futuro su posi-ble ganancia patrimonial en el momento de la ventadel mismo. Y segundo, porque en el ISD, en el casode los ascendientes, descendientes y cónyuge que he-reden la vivienda habitual del causante, sólo tributa-rán, en general, por el 5% de su valor, con ciertos lí-mites. Eso sí, algunas Comunidades Autónomas exi-gen que el heredero mantenga la propiedad 10 añosantes de venderla, mientras que otras limitan a 5 añosel tiempo de espera obligatoria. En éstas últimas, y enlas Comunidades Autónomas donde no se paganprácticamente impuestos al heredar los ascendientes,descendientes y cónyuge (Navarra, País Vasco,Cantabria y La Rioja), es aún más útil este consejo.

IVA: ¿RENUNCIAR A LA EXENCIÓN?Voy a comprar una vivienda a un particular para insta-lar la oficina de mi empresa. ¿Puedo pagar el IVA – enlugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales –,para luego poder deducirlo?En la venta de viviendas usadas, en general, se paga elITP. Ahora bien, si vende un empresario o un profe-sional, lo que no se da en su caso, es posible renun-ciar a la exención del IVA que existe en ese supuesto,y pagar así este impuesto en lugar del ITP, para luegodeducírselo. Dicha renuncia se aplica por el vendedory sólo procede cuando el adquirente justifique que essujeto pasivo del IVA en el ejercicio de su actividad ytiene derecho a la deducción total del IVA soportadopor las adquisiciones de inmuebles. Lo más sencillo esque ambas partes dejen constancia de la renuncia enla escritura pública de compraventa.

¿EN QUÉ MOMENTO VENDER LA CASA?En noviembre de 2005, he heredado una casa en laplaya y quiero venderla. Desde el punto de vista fiscal,¿cuándo me interesará hacerlo?El consejo varía si fiscalmente la venta generará unapérdida o una ganancia. Ello va a depender de la dife-rencia entre el valor de venta y el valor de adquisiciónde la casa. Dicho valor de adquisición es el declaradoen el Impuesto de sucesiones, añadiéndole la partedel impuesto que corresponda a la vivienda, los gas-tos de notario y registro y el Impuesto municipal sobreel incremento del valor de los terrenos (IIVTNU oplusvalía municipal). Así, si la venta le va a generaruna pérdida fiscal, proceda a realizarla antes de quese cumpla un año desde el fallecimiento del causante.Al declarar la pérdida, podrá compensarla en su IRPFcon ganancias de menos de un año y, si no las hubie-

ra, con el 10% delsaldo positivo desus rendimientos.Además, al no ha-ber transcurridoun año, no tendráque pagar elIIVTNU. Si, por elcontrario, la ventale va a generar unaganancia, puedeque le interesemás realizarla unavez pasado un añodesde la adquisi-ción. Así, sólo pa-gará un 15% de laganancia obteni-da, porcentaje in-ferior al que debe-ría tributar a sutipo marginal (quepuede llegar al45%). Pero cerció-rese, en este caso,que el pago delIIVTNU no elimineeste ahorro. Para beneficiarse de un mayor coeficien-te de actualización del valor de adquisición, lo quereduce la ganancia o aumenta la pérdida, venda en2006 si lo hace con pérdidas y en 2007 si es conganancias.

FINANCIARSE CON UN LEASE-BACKMi amigo necesita liquidez para su empresa y estápensando vender una de sus naves, que me vendríabien para invertir. ¿Es el lease-back una opción intere-sante?El lease-back es un instrumento de financiación queconsiste en que el propietario de un bien (la nave) lovende a otra persona (usted), la cual se lo cede enarrendamiento al vendedor, pactando la posterior re-compra del bien a un precio prefijado. Como adquiren-te, usted tiene la garantía de la nave, de la que es pro-pietario hasta el fin del contrato. Además, puede amor-tizar su precio de adquisición. Tiene el bien alquiladodurante todo el periodo y cabe pensar que la morosi-dad será inferior a un arrendamiento normal, puestoque el inquilino está interesado en conservar el inmue-ble que al final recuperará. Respecto al transmitente,éste recibe el precio de la venta, con lo que obtiene lafinanciación deseada; guarda la posesión de la nave, nogenera ninguna renta a efectos contables ni fiscales, ypodrá computar la amortización del bien como si latransmisión no se hubiese producido. FyC

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SEGUROS Y PRÉSTAMOSPRÉSTAMOS PARA LA AUTOCONSTRUCCIÓN

Si está pensando en acometer la aventura de cons-truirse usted mismo su vivienda, en este artículo leayudamos a buscar financiación para tal menester.Eso sí, aunque solicite un préstamo, le convendrádisponer de antemano, además del terreno, de al-gún dinero ahorrado.

Un caso ilustrativoCelso y María han comprado una parcela, valorada en90.000 euros, para construirse en ella su vivienda.Para ello, han solicitado a un arquitecto un proyectode edificación, cuyo presupuesto asciende a125.000 euros (más IVA, esto es un 7% al tratarse dela construcción de una vivienda). Aunque nuestrosamigos tienen un dinero ahorrado, saben que han dehacer frente a otros gastos (honorarios del arquitecto ydel aparejador, licencia de obras...), por lo que necesi-tan pedir un préstamo de 100.000 euros.

¿Qué cantidad pueden pedir prestada?La mayoría de entidades suelen conceder como máxi-mo un 80% del valor de tasación de la parcela y elpresupuesto del proyecto de edificación sin IVA. Porlo tanto, nuestros amigos podrán pedir como máximo172.000 euros. Sin embargo, como el banco no tienemás garantía que el solar (el inmueble aún no estáconstruido), sólo les darán el dinero por tramos.– En efecto, inicialmente las entidades suelen entre-gar entre el 5 y el 10% del importe total del préstamoo bien un porcentaje del valor de tasación del solar(entre el 50 y el 80%, en general).

– Después, conforme se vayan completando las dis-tintas fases de la obra (cimentación y estructura a ni-vel de rasante, estructura, cubierta de aguas y cerra-mientos interiores y exteriores, interiores y acabados),el banco entregará normalmente un 15% del importetotal del préstamo. Para ello, deberá presentar al ban-co la correspondiente certificación de obra, aunquealgunas entidades exigen además que un tasador dela entidad valore el estado de la obra para las sucesi-vas entregas del capital, tasaciones que deberá pagarel cliente. Teniendo en cuenta que lo normal es queel capital se entregue en cinco plazos, este gasto pue-de suponer entre 750 y 1.000 euros.– Una vez finalizada la obra y después de obtener lalicencia de primera ocupación o, en su caso, la cédulade habitabilidad, el banco entregará la última partedel préstamo, alrededor del 15% del total.

¿Cómo se devuelve el préstamo?Desde que el banco hace entrega de la primera partedel capital, éste empieza a cobrar las cuotas sobre esaparte del préstamo. A medida que el banco vaya entre-gándole más capital, las cuotas irán subiendo. No obs-tante, mientras dura la construcción, muchas entidadesofrecen la posibilidad de acordar un periodo de caren-cia, de entre 2 y 3 años como máximo, para que duran-te este periodo sólo se paguen intereses y no se devuel-va capital. Posibilidad que puede ser interesante duran-te esa etapa en la que hay que hacer la mayoría de lospagos por obra, pues las cuotas serán menores, aunqueencarecerá el préstamo ya que la suma de intereses pa-

PRÉSTAMOS PARA LA CONSTRUCCIÓN (datos de octubre de 2005)Entidad Importe Posib. Tipo de interés Comisión Comisión

máximo carencia apertura cancelaciónInicial Revisión Índice refer. TAE (1) % Min. Parcial (%) Total (%)

Barclays Bank 80% VT n.f. Eurib+0,45 1 año Eurib + 0,45 3,03% 0,00 0 0,00 1,00Deutsche Bank 70% VT n.f. 2,95% 1 año Eurib + 0,49 3,15% 0,60 300 0,00 1,00B. Pastor 80% VT 2 años 2,75% 1 año Eurib + 0,75 3,4% 0,60 0 0,00 1,00Bankinter (2) 80% VT 18 meses 3% 1 año Eurib + 0,75 3,45% 0,75 0 0,00 0,00B. Sabadell 80% VT 20 meses Eurib+0,75 1 año Eurib + 0,75 3,47% 1,00 0 0,00 0,00B. Popular 80% VT 12 meses 2,75% 1 año Eurib + 0,75 3,48% 1,25 0 0,00 0,00Banesto 80% VT 36 meses 3% 1 año Eurib + 0,75 3,49% 1,00 0 1,00 1,00La Caixa 80% VT n.f. Eurib+1 1 año Eurib + 1 3,67% 0,50 0 1,00 1,00BBVA 80% VT n.f. 3% 1 año Eurib + 1 3,7% 1,00 0 1,00 1,00BSCH 80% VT 2 años 3,25% 1 año Eurib + 0,85 3,56% 0,75 601 1,00 1,00Caja España (2) 80% VT 2 años 3,50% 6 meses Eurib + 1,15 3,89% 1,00 300 1,00 1,00Caja Madrid 85% VT n.f. 3,00% 6 meses Eurib + 1,50 4,27% 1,50 0 1,00 1,00

(1) TAE calculada para 100.000 euros a 20 años, utilizando el Euribor correspondiente a septiembre de 2005 (2,219%). Incluye comisiones,gastos e impuesto de AJD. (2) El diferencial puede disminuir en función de la vinculación con la entidad.VT= Valor de tasación del solar + proyecto. n.f. = dato no facilitado.

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gados al final será mayor. Terminado el periodo de ca-rencia, empezará a pagar cuotas normales, que incluyencapital e intereses.

Y además, un seguroSuele ser habitual que las entidades exijan la contrataciónde un seguro a todo riesgo para la construcción. Su costeoscila ente 150 y 200 euros para toda la obra. Asimismo,algunas obligan a suscribir un seguro de vida para garanti-zarse la amortización del préstamo (p.ej. para el caso enel que el fallecimiento de uno de los miembros de la pa-reja deje sin ingresos suficientes al cónyuge para afrontarlos pagos del préstamo). Si le exigen este seguro paraconcederle el préstamo, recuerde que no pueden impo-nerle la compañía con la que contratarlo. Nuestra mejorelección es el seguro Protección Familiar de la Mutua Ma-drileña Automovilista (tfno. 91 557 82 01).

Pasamos revista a sus condicionesCon el fin de facilitarle su elección, hemos analizadolas condiciones que ofrecen 12 entidades financierasque comercializan préstamos para la construcción yque encontrará de forma detallada en nuestro cuadrocomparativo adjunto. En éste, además de los aspectosya mencionados (importe máximo, posibilidad de ca-rencia) también hemos considerado, obviamente, lascomisiones. En efecto, al igual que ocurre con lospréstamos hipotecarios "normales", lo habitual es quelas entidades cobren una comisión de apertura (algu-nas entidades cobran una cuantía fija mínima) o quealgunas puedan incluir una comisión de cancelacióntotal o parcial (por ley, esta comisión no puede ser su-perior al 1% sobre el capital devuelto anticipadamen-te, si se trata de un préstamo a interés variable). Lomejor es que el préstamo no tenga esta comisión.

Otros gastosAdemás, hay que hacer frente a una serie de gastosque son comunes a todos los préstamos hipotecarios:

– El banco exigirá la tasación del solar,lo que les supondrá alrededor de200 euros.– Los gastos de escrituración del prés-tamo, es decir, notario, registro e im-puesto de actos jurídicos documenta-dos (unos 2.500 euros en total, en elejemplo).– Los gastos de gestión. Es posible quela entidad imponga una gestoría paraque realice los trámites de escrituracióny que luego tendrán que pagar, lo quesupondrá alrededor de 180 a 200 euros.

Consejos� Teniendo en cuenta que las entida-

des nunca financian el 100% del valor de la construc-ción y que no le entregarán el dinero al principio, sinosegún vayan avanzando las obras, es aconsejable que,antes de empezar a construir, además del solar, tengaalgún dinero ahorrado. Para ello, si la casa que se va aconstruir será su primera vivienda habitual, lo más re-comendable es que ahorre a través de una cuenta vi-vienda, ya que podrá deducirse cada año un 15% delo que deposite en la misma. Pero recuerde que, des-de que abrió la cuenta, dispone de un plazo de cua-tro años para empezar a construir (fecha de la solici-tud de la licencia de obra).� Las cantidades pagadas con lo obtenido por el prés-tamo podrá deducirlas a medida que vaya pagandolas cuotas del mismo. Recuerde que deberá restar lascantidades que ya hubiera deducido por la cuenta vi-vienda. Hacienda no permite aplicar los porcentajesincrementados de deducción en el caso de financia-ción ajena hasta que no acredite la terminación de lasobras, bien con la firma de la declaración de obranueva en el notario, o bien, por ejemplo, con el certi-ficado de final de obra.� También es posible aplicar la cuenta vivienda a la ad-quisición del terreno, pero en este caso la construccióntiene que estar terminada en un plazo máximo de cua-tro años desde la fecha en que se adquirió el terreno.

Mejores eleccionesNo existen muchas entidades que ofrezcan la modalidad de"préstamos autopromotor" para aquellos que necesitenfinanciación para construirse su vivienda, pero podemosencontrar buenas condiciones que no difieren mucho de lasofrecidas para préstamos hipotecarios normales.Entre estos, las mejores condiciones se pueden encontrar enBarclays Bank, con un tipo de interés referenciado al Euribor+ 0,45, de lo que resulta actualmente una TAE a 20 años del3,03%. En nuestro ejemplo de préstamo de 100.000 euros a20 años, la diferencia a pagar respecto de Caja Madrid, conlas condiciones actuales, sería de 13.830 euros menos. FyC

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COMPRAVENTA INMOBILIARIAADQUISICIÓN DE PARTICIPACIÓN EN UN PROINDIVISO

Me interesa un piso que pertenece en proindiviso atres herederos en comunidad de bienes. ¿Podríaentrar a formar parte de la comunidad para partici-par en la propiedad del inmueble?

¿UN PISO PARA TRES?Entrar y salir de la comunidadUsted puede comprar su parte a uno de los copropie-tarios, siempre que el resto renuncie a su derecho deadquisición preferente. Dicha compra se elevará a es-critura pública y tributará por la parte comprada enconcepto de Transmisiones patrimoniales (ITP), al 7%(en la mayoría de las comunidades autónomas). Cadapartícipe puede salir de la comunidad en cuanto lodesee, y si el resto de partícipes no quiere comprar suparte, incluso podría solicitar la venta en pública su-basta del total del bien. Ahora bien, si lo que se deci-de es la disolución de la comunidad de bienes, deberealizarse el reparto de la propiedad. Al ser el piso unbien indivisible (sufriría una merma importante de suvalor), se puede adjudicar éste a uno de los partíci-pes, a cambio de una compensación en dinero a favordel resto. La ley no considera esta operación comouna compra de las otras cuotas, sino que es una con-secuencia inevitable de la indivisibilidad del bien. Porello, al hacer la disolución, se tributa en concepto deActos Jurídicos Documentados (AJD), al 1% del valortotal del piso, y no por el ITP. De esta manera, uno delos partícipes, usted por ejemplo, quedaría como solopropietario del piso. El hecho de que esta operaciónno se considere una compra tiene más consecuen-cias.

Otras consecuencias de la disoluciónRespecto al adquirente, si se trata de su vivienda habi-tual, podrá aplicar la deducción correspondiente ensu IRPF, por el importe total satisfecho en dos tiem-pos. Y en cuanto al "vendedor", nosotros entendemosque, al no existir propiamente una transmisión de lapropiedad en el supuesto que comentamos – comoha indicado el Tribunal Supremo (STS de

28/06/1999) –, no se genera la obligación de pago dela "plusvalía municipal". Y sin embargo, algunos ayun-tamientos sí lo reclaman, salvo en disoluciones de so-ciedades de gananciales. Igualmente, como la ley re-conoce que en la disolución de la comunidad de bie-nes no se produce una alteración del patrimonio delos partícipes, entendemos que no debería tributarseen el IRPF por posibles "ganancias" patrimoniales.Pero el criterio actual de Hacienda es el contrario y síque estima – a nuestro entender erróneamente – quehay una ganancia por la diferencia positiva entre lacompensación recibida y el valor de adquisición. Ten-ga también en cuenta que si se realizara esta opera-ción en un breve espacio de tiempo, Hacienda podríaestimar que existe un fraude de ley si la voluntadinicial del adquirente fuera la de comprar el pisoevitando el pago de ITP.

DIFERENCIA DE GASTOSINCURRIDOSAdquisición de un piso Compra directa Compra dede 210.000 euros, del piso una participaciónperteneciente a a la comunidad y posterior3 herederos en de herederos disolución decomunidad la comunidad(cifras en euros)ITP por la compra 7% sobre el total 7% sobre 1/3

(210.000) (70.000)AJD por la disolución 1% sobre el totalde la comunidad (210.000)Notario y Registro 665 505(compra)Notario y Registro 610(disolución)TOTAL (euros) 15.365 8.115Diferencia (euros) 7.250

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Bien indivisiblePara poder aplicar la fiscalidad descrita, es indispensableque el inmueble no sea físicamente divisible o que sudivisión cause una merma importante de su valor.Por su parte, la compensación debe ser dineraria. FyC

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