INDICE GENERAL CONSIDERACIONES 1 TÍTULO I. …gobiernolocalosa.go.cr/plan_regulador/Textos/Reg_Uso_de_Suelos/Reg... · Nomenclatura y definiciones de Usos ... indicar que actividad

PLAN REGULADOR CANTONAL DE OSA REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO

INDICE GENERAL

CONSIDERACIONES ...................................................................................................................1 TÍTULO I. GENERALIDADES...................................................................................................1

CAPITULO 1. Nomenclatura ..................................................................................................2 TÍTULO II. ACTIVIDADES PERMITIDAS DE ACUERDO A LA ZONIFICACIÓN ..................10

CAPITULO 2. Nomenclatura y definiciones de usos............................................................10 CAPITULO 3. Usos permitidos en centros Urbanos ............................................................13 CAPITULO 4. Usos permitidos en Núcleos Consolidados ...................................................13 CAPITULO 5. Usos Permitidos en Centros de Turismo Secundario....................................13 CAPITULO 6. Usos permitidos en Núcleos No Consolidados .............................................13 CAPITULO 7. Usos Permitidos en Núcleos de Comercio en Carretera...............................13 CAPITULO 8. Usos permitidos en Zona Agropecuaria ........................................................14 CAPITULO 9. Usos permitidos en Zona Agropecuaria con Restricciones...........................14 CAPITULO 11. Usos permitidos en Zona para Actividades Turísticas de Baja Densidad ...14 CAPITULO 12. Usos permitidos en Zona de Protección Hidrogeológica.............................14 CAPITULO 13. Usos permitidos en Zona Llana de Intervención Moderada ........................14 CAPITULO 14. Usos permitidos en Zona Montañosa de Intervención Moderada ...............15 CAPITULO 15. Usos permitidos en Zona LLana de Intervención Baja................................15 CAPITULO 16. Usos permitidos en Zona Montañosa de Intervención Bajas ......................15 CAPITULO 17. Usos permitidos en Zona de Riesgo por Inundación...................................15

TÍTULO III. RESTRICCIONES URBANÍSTICAS ....................................................................16 CAPITULO 19. Coberturas permitidas por tipo de zona ......................................................16 CAPITULO 20. Coberturas en Industrias .............................................................................21 CAPITULO 21. Alturas Permitidas .......................................................................................22 CAPITULO 22. Regulaciones en Antejardines.....................................................................24 CAPITULO 23. retiros por tipo de zona y usos ....................................................................25 CAPITULO 24. Retiros en Industrias....................................................................................25

PLAN REGULADOR CANTONAL DE OSA REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN Y USO DEL SUELO

REGULACIONES ........................................................................................................................27

TÍTULO I. GENERALIDADES .................................................................................................27 CAPÍTULO 1. Nomenclatura ................................................................................................27

TÍTULO II. Actividades permitidas de acuerdo a la zonificación. ......................................35 CAPÍTULO 2. Nomenclatura y definiciones de Usos ...........................................................35 CAPÍTULO 3. Usos permitidos en Centros Urbanos de Osa ...............................................41 CAPÍTULO 4. Usos permitidos en Núcleos ConSolidados de Osa ......................................43 CAPÍTULO 5. Usos permitidos en centros de Turismo Secundarios ...................................45 CAPÍTULO 6. Usos permitidos en Núcleos No Consolidados de Osa .................................46 CAPÍTULO 7. Usos permitidos en Núcleo de Comercio en Carretera .................................48 CAPÍTULO 8. Usos Permitidos en Zona Agropecuaria ........................................................48 CAPÍTULO 9. Usos permitidos en Zona agropecuaria con restricciones. ............................49 CAPÍTULO 10. Usos permitidos en Zona especial de protección patrimonial .....................50 CAPÍTULO 11. Usos permitidos en Zona para Actividades Turísticas de baja Densidad....51 CAPÍTULO 12. Usos permitidos en Zona de Protección Hidrogeológica.............................51 CAPÍTULO 13. Usos permitidos en Zona Llana de Intervención MOderada .......................52 CAPÍTULO 14. Usos permitidos en Zona Motañosa de Intervención Moderada. ................52 CAPÍTULO 15. Usos permitidos en Zona Llana de Intervención Baja. ................................53 CAPÍTULO 16. Usos permitidos en Zona Montañosa de Intervención Baja ........................54 CAPÍTULO 17. Usos permitidos en Zona de Riesgo Por Inundación ..................................54 CAPÍTULO 18. Usos permitidos en Zona Especial de Posible Aeropuerto..........................55

TÍTULO III. RESTRICCIONES URBANÍSTICAS.....................................................................59 CAPÍTULO 19. Coberturas permitidas por tipo de Zona ......................................................59 CAPÍTULO 20. Coberturas en Industrias .............................................................................68 CAPÍTULO 21. Alturas permitidas ........................................................................................69 CAPÍTULO 22. Regulaciones en antejardines y retiros frontales.........................................71 CAPÍTULO 23. Retiros por tipo de zona y usos ...................................................................72 CAPÍTULO 24. Retiros en industrias ....................................................................................73 CAPÍTULO 25. Ampliación de construcciones e incorporación de nuevos usos .................74 CAPÍTULO 26. Restricciones urbanísticas para condominios .............................................77


ÍNDICE DE TABLAS

Listado de Núcleos No Consolidados de Protección Patrimonial (NNCPP)........................28 Listado de Núcleos No Consolidados Tipo 2 (NNC 2) ...........................................................29 Listado de Núcleos No Consolidados Tipo 2 (NNC 2) –Continuación- ................................30 Usos permitidos en Centros Urbanos de Ciudad Cortés y Palmar Norte ............................41 Usos permitidos en los Centros de Turismo Secundario......................................................45 Usos permitidos en los NNC1 y NNC2 de acuerdo a la ubicación del mismo.....................46 Usos permitidos en dentro de Zona de Riesgos por Inundación .........................................54 Tabla Resumen de usos permitidos de acuerdo a la zonificación .......................................57 Tabla Resumen de usos permitidos de acuerdo a la zonificación (continuación) .............58 Reconocimiento de área verde por presencia de planta de tratamiento en uso industrial 68 Ampliaciones permitidas en usos conformes otorgados previos al Plan regulador con coberturas más altas de las establecidas en: Centros Urbanos, Núcleos Consolidados tipo 1 y tipo 2, Núcleos no consolidados tipo 1 y tipo 2........................................................76 Ampliaciones permitidas en usos conformes otorgados previos al Plan regulador con coberturas más altas de las establecidas en: Zona de actividades productivas de baja densidad, Zona de protección hidrogeológica .......................................................................77 Resumen de restricciones urbanísticas y requerimientos por tipología de condominio ..79 Síntesis de restricciones para diferentes zonas (Combinación Reglamento para el Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones y el Reglamento de Zonificación) ...........................80 Síntesis de restricciones para diferentes zonas y dimensiones de lote (Continuación) ...81 Síntesis de restricciones para diferentes zonas y dimensiones de lote (Continuación) ...82 Síntesis de restricciones para diferentes zonas y dimensiones de lote (Continuación) ...83 Síntesis de restricciones para diferentes zonas y dimensiones de lote (Continuación) ...84


ÍNDICE DE MAPAS

Mapa 1. Zonificación de Uso del Suelo para Osa. Sector de Bahía Ballena Mapa 2. Zonificación de Uso del Suelo para Osa. Sector de Cortés, Palmar y Piedras Blancas Mapa 3. Zonificación de Uso del Suelo para Osa. Sector de Sierpe Mapa 4.1. Zonificación de Centros Urbanos de Osa: Ciudad Puerto Cortés D

OC

UM

ENTO

A

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O

Mapa 4.2. Zonificación de Centros Urbanos de Osa: Palmar Norte Mapa 5.1. Núcleo Consolidado de Palmar Sur Mapa 5.2. Núcleo Consolidado de Sierpe Mapa 5.3. Núcleo Consolidado de Piedras Blancas Mapa 5.4. Centro de Turismo Secundario de Dominical Mapa 5.5. Centro de Turismo Secundario de Uvita Mapa 5.6. Centro de Turismo Secundario de Drake Mapa 6.1. Núcleo No Consolidado Tipo 1: 11 de abril Mapa 6.2. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Coronado Mapa 6.3. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Finca Alajuela Mapa 6.4. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Finca Guanacaste Mapa 6.5. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Finca Jalaca Mapa 6.6. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Finca Limón Mapa 6.7. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Finca Puntarenas Mapa 6.8. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Finca Salama Mapa 6.9. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Finca Guaria Mapa 6.10. Núcleo No Consolidado Tipo 1: San Francisco Mapa 6.11. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Villa Colón Mapa 6.12. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Ojochal Mapa 6.13. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Cambutal Mapa 6.14. Núcleo No Consolidado Tipo 1: San Buenaventura Mapa 6.15. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Sin Nombre 04 Mapa 6.16. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Sin Nombre 06 Mapa 6.17. Núcleo No Consolidado Tipo 1: Tortuga Arriba Mapa 6.18. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 1 Mapa 6.19. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 2 y Finca 4 Mapa 6.20. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 3 Mapa 6.21. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 5 Mapa 6.22. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 6 y Finca 11 Mapa 6.23. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 7 Mapa 6.24. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 8 Mapa 6.25. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 9 Mapa 6.26. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 10 Mapa 6.27. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Finca 12 Mapa 6.28. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Hacienda Victoria Mapa 7.1. Palmar Norte, sector con incentivo a construcciones elevadas Mapa 7.2. Ciudad Puerto Cortés, sector con incentivo a construcciones elevadas Mapa 7.3. Sierpe. Zona para construcción sobre pilotes únicamente.

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Mapa 7.4. Uvita. Sector para construcción sobre pilotes únicamente

CONSIDER

ACIO

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REGLAMENTO ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO

CONSIDERACIONES

TÍTULO I. GENERALIDADES Consideraciones Generales

• Para un efectivo control del ordenamiento territorial, se hace una división entre las áreas que poseen características más o menos homogéneas que permitan diferenciar el tratamiento de las mismas y en especial la acción del ser humano en éstas. De esta forma se delimitan zonas aptas para la actividad humana intensa y otras en que deba ser seriamente restringida –por múltiples razones-, pasando por todas las subdivisiones entre ambos extremos que se consideren necesarias.

• La separación de las diferentes zonas, se basa en aspectos científicos, los cuales en su totalidad pueden ser cuantificados: sus características hidrogeológicas, su uso actual del suelo, su capacidad y potencial de uso, valor ambiental y características físico-geográficas.

• El análisis para el Ordenamiento Territorial, no puede ser un modelo matemático sin ponderación. En el ejercicio de planificación el equipo que elaboró el plan, utilizó principios de sostenibilidad, que aseguraran una mejor utilización de los recursos del cantón: equidad social, bajos impactos al medio ambiente y crecimiento económico.

• Como principios fundamentales que moldean la visión de planificación seleccionada para Osa, se utilizaron de forma consecuente algunos conceptos de ordenamiento del territorio que encuadran las regulaciones diseñadas: a. Se promueve la consolidación y conglomeración de la actividad humana: La dispersión

de la actividad humana genera muchos impactos negativos para la sociedad misma: aumento en los costos de provisión de servicios públicos (como salud, educación, electricidad, agua potable y saneamiento), aumento en costos de infraestructura y accesibilidad (vías, transporte público) y expansión de actividades humanas hacia suelos con otras vocaciones (como protección forestal, ambiental o incluso de protección de los asentamientos humanos de las amenazas naturales).

b. La actividad humana cada vez genera más presión sobre los ecosistemas naturales. El desarrollo social, está ligado con el desarrollo económico en una región. Las prácticas de depredación de los recursos naturales, fueron por muchas décadas o hasta siglos, la única manera en que la sociedad humana podía mantener su crecimiento y Osa no es la excepción. Aquellas zonas no aptas para la actividad humana, no pueden ser usadas como hasta ahora. La sostenibilidad de las mismas debe de promoverse con regulaciones que no excluyan la posibilidad de su utilización, pero que aseguren la casi nulidad de los posibles impactos.

c. La actividad productiva de una zona, es esencial para un adecuado desarrollo –sostenible- de cualquier territorio. Por esta razón, aunque el plan regulador no puede indicar que actividad debe hacer un propietario, debe promover una diversidad que permitan generar riqueza, siempre con equidad social y sin depredación de los recursos.

d. En esencia, toda zona en el Plan Regulador Cantonal de Osa, es una zona “mixta”. Salvo a pequeñas excepciones, no existen zonas de “uso exclusivo”, pues basados en la diversidad y especialmente comprendiendo los procesos orgánicos de los asentamientos, se establecen procesos regulatorios que permitan la evolución de un tipo de zona a otra –cuando sea posible y/o conveniente- en el transcurso de los años.


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• Los nombres de las zonas no determinan usos exclusivos, solamente explican cual es la “vocación” primaria del área. En general el uso principal tendrá relacionado múltiples actividades que no sólo apoyan y complementan este uso, sino que generan redes con otros usos entre sí.

• Los niveles de consolidación-expansión de un asentamiento están determinados desde dos perspectivas básicas: densidad poblacional y de asentamiento o por diversidad e importancia de sus actividades en una región. La clasificación que se hace de los asentamientos tiene como intensión primordial la consolidación de éstos en sus dos perspectivas, como escenarios actuales que permitan en un futuro, mejores condiciones para la expansión de los núcleos y centros urbanos.

CAPITULO 1. NOMENCLATURA

Consideraciones Específicas

• La categorización que se realiza de las diferentes zonas en un espacio geográfico responden primordialmente a su utilización histórica y actual, a la capacidad de uso –relacionada con sus características físicas y geográficas- y a su potencial futuro. Cuando se analizan estas tres variables juntas, se separa el territorio en espacios para una regulación del uso. A esto se le conoce como zonificación.

• En Osa pueden señalar cuatro grandes categorías: 1) Uso agropecuario, 2) Uso urbano, 3) Uso turístico y 4) Protección (por su valor natural o por riesgo antes amenazas naturales). Cada uno de estos tiene subcategorías que en mayor o menor intensidad permitirían la actividad humana, de forma sostenible, que son –en alguna medida- zonas intermedias o de transición entre las cuatro anteriores.

• Las zonas con mayor concentración de actividad humana se catalogan como centros urbanos del cantón de Osa y se promoverá en éstos la densificación y la diversidad de actividades, con adecuada y moderna infraestructura urbana para la mejor calidad de vida de los ciudadanos de Osa. Estos son Ciudad Puerto Cortés y Palmar Norte.

• Para evitar el crecimiento disperso que aumenta los costos de infraestructura y servicios públicos, se promueven además “núcleos consolidados” y “núcleos no consolidados” que impulsan la congregación en las zonas rurales, permitiendo brindar mejor calidad de vida a los habitantes de estas áreas.

• Adicionalmente y por las características particulares del cantón, en que la actividad turística es primordial fuente de trabajo y de ingresos, se catalogan de forma particular tres núcleos consolidados, como Centros Secundarios de Turismo, así clasificados por el Instituto Costarricense de Turismo en su planificación.

Consideraciones sobre Centros Urbanos • Los Centros Urbanos son asentamientos humanos en los que por sus condiciones, se

concentran la oferta de comercio y servicio y la mayor densidad de población de un territorio, generando una gran cantidad de actividades humanas y por lo tanto conflictos de uso del suelo.

• En proporción de áreas y cantidades absolutas, la actividad habitacional es la predominante, pues la finalidad de estos conglomerados es concentrar a la población, evitando la dispersión y por lo tanto creando mejores oportunidades de agrupar servicios públicos y privados, así como infraestructura que al final se traduzcan en un mejoramiento en la calidad de vida de las y las personas.


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• Los centros urbanos deben contar con zonas que permitan la expansión, pero parte del éxito de esta “zona de crecimiento futuro” está supeditado a la concreción de las propuestas de redundancia vial y creación de supercuadras y la integración de las actividades humanas y el avance del uso urbano en las mismas

Consideraciones sobre Núcleos Consolidados y Centros de Turismo Secundario • La consolidación de los núcleos existentes promueve la creación de centros de población

donde se concentran diversas actividades de índole urbano (servicios, comerciales, recreacionales, culturales, deportivas, etc.) que satisfacen las necesidades de la población local y de algunas comunidades que se encuentran más alejadas de los centros urbanos.

• Las oportunidades de crecimiento en cada uno de los Núcleos Consolidados (Palmar Sur, Sierpe y Piedras Blancas) se determina a partir del análisis de la actividad económica circundante, de la concentración de servicios públicos cercanos, la densificación y dispersión de la actividad humana, de la infraestructura pública disponible y de las zonas de riesgo por inundación declaradas (áreas que están excluidas como parte del mismo Núcleo Consolidado).

• A pesar que la topografía llana y ondulada del cantón favorece el crecimiento disperso y lineal a lo largo de calles y caminos, la existencia de grandes fraccionamientos agrícolas y la enorme cantidad de ríos que atraviesan el cantón, son factores determinantes para evitar este fenómeno y promover la consolidación de núcleos urbanos.

• La consolidación de un asentamiento humano debe ir acompañada de la creación de cuadrantes, mejoras en la infraestructura vial y de alcantarillado sanitario, aceras, cunetas, iluminación, servicios básicos (electricidad, agua potable, educación, salud), entre los más importantes a mencionar. Además, se debe evitar el desarrollo de actividades no compatibles para el uso residencial, de servicios y comercial muy cerca del núcleo urbano.

• El crecimiento urbano controlado y planificado de los núcleos permite: - Concentrar poblaciones y proteger recursos como: fuentes de agua potable, zonas de

recarga, zonas boscosas, por mencionar algunos. - Evitar el crecimiento descontrolado sobre tierras agrícolas, a lo largo de las carreteras

y/o en zonas de riesgo, al promover un desarrollo que permita la creación de cuadras y supercuadras.

- La Creación de un sistema vial “redundante” que permita mayor conectividad y diferentes opciones de entrada y salida a los núcleos, cuando por diversos motivos no se puedan utilizar las vías principales (choques viales, congestionamientos, incendios, etc).

- Vías que le proporcionen facilidades al peatón y conductores, es decir, calles anchas, aceras amplias con zonas verdes, intersecciones con visibilidad, pasos peatonales seguros, etc.

- Que existan áreas verdes y recreativas que puedan satisfacer la demanda de la población.

- Disminuir los costos de los servicios básicos (agua potable, electricidad, carreteras, iluminación, infraestructura peatonal, educación, salud, etc) por economía de escalas.

- Aumentar la eficiencia de los servicios privados y permite un mejor aprovechamiento y protección de recursos naturales.

- El Fortalecimiento de las comunidades y mejor calidad de vida para los ciudadanos. • Los Núcleos Consolidados se categorizaron de acuerdo a su localización y

características internas, en especial para promover diversidad de actividades, que tiendan a satisfacer necesidades de otras actividades circundantes promovidas por la zonificación general. No hay elementos de subordinación o verticalidad en la nomenclatura escogida, pues sólo determinan el nivel de desarrollo en le proceso orgánico de consolidación-expansión.


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• Los Centros de Turismo Secundario (Dominical, Uvita y Drake), son una forma particular de Núcleos Consolidados, que se especializan en la atención d e turistas y por lo tanto la zonificación, usos y restricciones son muy particulares y distintos a los otros Núcleos Consolidados, pero cuyo principio básico es el mismo.

Consideraciones sobre Núcleos No Consolidados. • Las condiciones topográficas de Osa favorecen la expansión dispersa de la población,

haciendo más costoso el ofrecer servicios e infraestructura públicos de calidad a todos los habitantes. Este fenómeno debe revertirse, promoviendo la concentración de las actividades humanas en centros urbanos, núcleos consolidados, o núcleos no consolidados.

• Los Núcleos No Consolidados, son aquellos poblados que concentran población en caseríos alrededor de una escuela o un templo católico o una finca agrícola, como elementos tradicionales para establecer el “centro” del poblado, pero que por sus características de densidad de población o distancia con núcleos consolidados o centros urbanos no tiene tendencia, potencial o posibilidad de consolidación a mediano plazo. La selección de los mismos se basó en la categoría que realiza el Instituto Geográfico Nacional (IGN) en las hojas cartográficas 1:50 000 y en los ubicados en los recorridos por el cantón.

• Al igual que los Núcleos Consolidados, la nomenclatura de Tipo 1 y de Protección Patrimonial y los Tipo 2, no es un elemento de subordinación. Éste es sólo es un indicativo que diferencia aquellos núcleos que pudieron ser delimitados físicamente pues el grado de conglomeración de los Tipo 1 y de Protección Patrimonial, era relativamente mayor a los de Tipo 2. En los dos primeros existe un “límite” del poblado ya establecido, mientras que en el segundo, existe un área que debe ser distribuida y adaptada de acuerdo a las características de éste.

• Se clasifican los Núcleos No Consolidados de acuerdo a la Zonificación General, de tal manera que las restricciones en la actividad humana que en éstos se realicen, sean acordes con la concepción de planificación que fundamentan los mismos. De esta forma, por ejemplo un Núcleo No Consolidado en la Zona para actividades turísticas de baja intensidad, tiene características diferentes a un Núcleo No Consolidado en la Zona Agropecuaria.

Consideraciones sobre zonas de aptitud agropecuaria • Osa ha sido tradicionalmente un cantón agrícola y en la actualidad gran parte del área bajo

administración municipal es utilizada con este fin. De acuerdo a los mapas de capacidad de uso del Ministerio de Agricultura y Ganadería, existen categorías que deben ser tratadas diferente y por esta razón existen dos zonas diferenciadas en el plan regulador: Zona agropecuaria y Zona agropecuaria con limitaciones.

• Existe una imposibilidad legal y administrativa para que por medio del plan regulador se limite el tipo de cultivo o de ganado en una zona, pues no es de competencia municipal. Por esta razón no existe tal diferencia o restricción en las zonas del plan regulador. En cambio, la estrategia de regulación se basa en la infraestructura que necesitan las actividades y que si requieren de licencia del municipio.

Consideraciones sobre la Zona Especial de Protección Patrimonial • La Zona Especial de Protección Patrimonial es un área localizada en el Valle del Diquís,

conformadas por un tejido urbano y rural donde se desarrollaron varias actividades, que poseen valor cultural y que son representativas del periodo de producción bananera en la región. Estos tejidos serán sometidos a regulaciones con el fin de proteger los valores que caracterizan la zona e integren nuevas soluciones para potencializar el desarrollo humano de la mano con la protección histórica.


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• Para definir la Zona Especial de Protección Patrimonial que se contempla y protege en el presente Plan Regulador, se realizó una revisión de los procesos histórico sociales y económicos y culturales que determinaron el tejido urbano-rural productivo de Palmar Sur.

• Se seleccionó la zona por la presencia de tipologías arquitectónicas representativas de los momentos históricos de la Compañía Bananera en Costa Rica (CBCR) o por la presencia de bienes inmuebles singulares de valor simbólico para la comunidad. También se consideró la tendencia al cambio o el mantenimiento de vocación actual de cada zona y las expectativas o visiones, que sobre esos sectores tienen algunos actores de la comunidad.

• En el Valle del Diquís se ha encontrado también importantes y numerosas muestras del pasado arqueológico de Costa Rica, entre estas cabe señalar las esferas de piedra. Estas además de ser testimonio de sociedades pasadas, se encuentran únicamente en la zona sur de nuestro país por lo que poseen relevancia mundial. Es por esta razón que el Estado Costarricense está haciendo esfuerzos, desde el año 2000 para incorporar esta zona – megasitio arqueológico - como patrimonio cultural de la humanidad.

• Para sopesar el valor cultural del patrimonio o herencia que se hace presente en la Zona Especial de Protección Patrimonial, se tomaron en cuenta definiciones y lineamientos dados por los organismos internacionales, como ICOMOS y UNESCO, que se encargan de velar por el patrimonio de la humanidad, así como por el Ministerio de Cultura y Juventud (MCJ). Se mencionan como ejemplo los siguientes documentos:

- ICOMOS. 1964-1981. Carta Internacional sobre la conservación y la restauración de los monumentos y de los sitios. Venecia, Roma: - UNESCO.1992. Revisión de la guía operativa para la implementación del patrimonio mundial: reporte del grupo de expertos en paisaje cultural. Francia.

• Para efectos de este Plan Regulador se entiende como patrimonio arquitectónico el conjunto de bienes culturales de carácter arquitectónico, que sean edificaciones aisladas o conjuntos de ellas, parajes naturales u obras de infraestructura, urbanas o rurales, de propiedad pública y privada, que vienen del pasado y que son:

- El resultado de la experiencia colectiva de una determinada sociedad, comunidad o etnia. - Dadores de identidad grupal, nacional o popular. - Una estructura material que es referente simbólico de una formación social. - Debe contemplar alguna de las siguientes características: - Que esté asociado a coyunturas históricas o culturales importantes de la comunidad, de la región o del país. - Que represente un aporte en el desarrollo técnico, constructivo y funcional en la arquitectura costarricense y que posea valor arquitectónico o histórico arquitectónico. - Que esté asociado con la vida de personas o grupos sociales que hayan tenido participación destacada en el acontecer histórico y cultural de la comunidad o del país. - Que por sus características formales de carácter tipológico, estilístico y urbanístico, contribuyan al carácter tradicional y distintivo de su ambiente inmediato.

• Criterios que se utilizaron para determinar el valor cultural y patrimonial de la Zona Especial de Protección Patrimonial:

- Antigüedad: inmuebles construidos en tiempo pasados en el que se pueden identificar su sistema constructivo, su estructura espacial, los materiales empleados y su estilo o lenguaje. - Autenticidad: cuando existe un alto grado de correspondencia entre la obra en su estado actual, su tejido histórico y su valor cultural. - Representatividad: cuando un inmueble refleja o corresponde con las características o valores de un período, movimiento o estilo arquitectónico.


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- Valor arquitectónico: cuando un inmueble manifiesta claramente el carácter y la correspondencia entre forma y función con los que fue concebido, y teniendo en cuenta que el repertorio formal, espacial, material y técnico constructivo no hay sido alterado hasta el punto de desvirtuar su significado y lectura original. - Valor artístico: es la calidad y características de ejecución con las que se ha edificado una obra de construcción. Se consideran aspectos de forma, espacio, escala, proporción, textura, color, integración al paisaje, vinculados al inmueble y su utilización. - Valor científico: inmueble que constituye una fuente de información de importancia técnica, material, histórica o cultural. - Valor contextual: valor que adquiere un inmueble en cuanto componente de un conjunto con características particulares. - Valor documental o testimonial: características de una edificación de mostrar, probar o evidenciar realidades sociales, culturales, económicas, tecnológicas, artísticas de monumentos históricos pasados. - Valor excepcional: se refiere a los valores y características históricas, arquitectónicas, artísticas y/o científicas, que otorgan un carácter de unicidad y califican como exponente excepcionales a los inmuebles, sitios o conjuntos de edificaciones que los contienen. - Valor histórico: valor que adquiere un inmueble o conjunto constructivo por haber sido escenario o parte de acontecimientos o procesos históricos relevantes para la comunidad. - Valor significativo: se refiere a las características particulares que desde el punto de vista estético, etnológico, antropológico, científico, artístico, ambiental, arquitectónico o histórico puede tener un inmueble o sitio. - Valor simbólico: es la cualidad de un inmueble de representar conceptos, creencias y valores socialmente aceptados en una comunidad. - Valor urbanístico: valor o contenido en el marco físico o trama urbana y sus componentes (amueblado urbano, arborización, calles, aceras, edificaciones, entre otras).

Consideraciones sobre Zonas de Actividad Humana Dispersa • La estrategia de consolidación de centros de población, no puede excluir la posibilidad que

exista actividad humana dispersa en zonas con características adecuadas para la misma, pero en grados de intervención que disminuirán, conforme las áreas presenten características menos favorables y particularidades ambientales más vulnerables. Éstas se dividirán en: • Zona para actividades turísticas de baja intensidad: son zonas que por sus

características podría presentar actividad agropecuaria de forma moderada, pero por su ubicación estratégica en zonas de gran atractivo turístico se clasifican para turismo.

• Zona de protección hidrogeológica. Esta categoría especial que incluye zonas de alto valor hidrogeológico, en las que no se excluye la actividad humana –limitada- sobre ellas. El valor de las mismas radica en especial por la capacidad de brindar agua a los asentamientos humanos futuros y evitar la posibilidad de contaminación de acuíferos.

• Zona montañosa de intervención moderada. Son zonas que presentan condiciones poco apropiadas para usos humanos intensos y densos. Zonas de altas pendientes, pero con algún grado de posibilidad de intervención, permitirían un uso moderado del suelo.


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• Zona montañosa de intervención baja. Son las zonas que peores condiciones para la actividad humana presenta por vulnerabilidad, amenaza y grado de intervención actual, que por la amenaza física que su desarrollo representa a las zonas bajas adyacentes. Se permiten actividades humanas de muy baja densidad que asegurarían a los propietarios su derecho de propiedad.

• Zona llana de intervención moderada. Estas zonas presentan una vulnerabilidad ambiental y condiciones de accesibilidad relativamente malas, que no permiten un uso intenso del suelo, pero que reúnen mejores que las zonas montañosas, por ser más ventajosa en forma comparativa.

• Zona llana de intervención baja. Son zonas que presentan condiciones muy vulnerables para la actividad humana, y especialmente inaccesibles, por lo que su posibilidad de generar actividad humana debe ser regulada, pero sin ser tan restrictiva como la de las zonas montañosas.

Consideraciones sobre Restricciones Territoriales y Zonas de Tratamiento Especial. • Son aquellas áreas dónde las actividades humanas o competencias del plan regulador,

están inhibidas, sea por legislación, por condiciones ambientales, físicas, de riesgo o por la infraestructura estatal existente –o combinación entre ellas-. Son: • Derechos de vía en rutas nacionales y rutas cantonales. Es el área que tiene las

carreteras nacionales y cantonales a lo largo de su recorrido y que resulta en sentido perpendicular a su trayectoria, variando el ancho de acuerdo a la categoría de las mismas. Éstas son áreas inalienables y por lo que los derechos del Estado no prescriben.

• Servidumbres de infraestructura estatal: acueductos, líneas de transmisión y oleoductos. • Cuerpos de agua (cauces, lagunas, quebradas) y sus zonas de protección (ríos y

lagunas). Por la naturaleza de los mismos y no sólo por razones ambientales, la protección de los cuerpos de agua y sus zonas contiguas se hace de suma importancia en un cantón con tantos cursos de agua y en el que tantos ecosistemas y actividades productivas dependen del recurso hídrico.

• Territorios Indígenas. De acuerdo al Convenio 169 de la Organización Internacional del Trabajo, Costa Rica asegura la autonomía Territorial a los pueblos indígenas, por lo que la administración municipal no tiene posibilidad de regular dentro de los mismos. A pesar de esto se zonifica dentro de las mismas, con esperanza que las regulaciones de las mismas sean adoptadas voluntaria y libremente por los habitantes indígenas de los territorios.

Consideraciones sobre Zonas de Riesgo: Inundación y Fallas • En nuestro país la máxima autoridad en determinación de zonas de riesgo, es la Comisión

Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias (CNE) y aquellas zonas que sean declaradas como tales, están inhibidas para la edificación de acuerdo a la Ley Nacional de Emergencias y Prevención del Riesgo, Nº 8488.

• El problema más grave al que se enfrenta Osa con respecto a los Mapas de Amenazas, se presenta en una combinación resultado del proceso de valoración ambiental de la Secretaría Técnica Ambiental (SETENA) por medio de los Índices de Fragilidad Ambiental y las zonas de inundación establecidas en los Mapas de Amenazas de la CNE. En los primeros, a cada lado de un falla activa, se catalogan las áreas en una categoría que no permite la edificación. Las segundas como ya se indicó, se inhiben para la construcción.


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• El Centro Urbano de Ciudad Puerto Cortés y de Palmar Norte, sufren una combinación de ambos factores, pero que en mayor grado establecen que los riesgos de inundación en ambos son distintos y con diferentes niveles de gravedad. El resultado de esta combinación, sin incluir la variable social, sería de impacto dramático y socialmente inaceptables para la ciudad, por lo cual se hace necesaria una acción de Estado para poder proceder preventivamente en aquellos zonas que deban señalarse, pero para esto debe reducirse significativamente la incertidumbre, sobre las reales zonas amenazadas, primero, para luego determinar las acciones que sean más acertadas, haciendo un balance social y económico de las mismas. Este Plan Regulador propone una serie de medidas, tanto en este Reglamento como en el Renovación Urbana, que pretenden soluciones al problema, de forma integrada y priorizando las acciones que el Estado -en todo sus componentes- debe tomar.

• La situación de los otros centros de población no deja de tener las complicaciones de Ciudad Puerto Cortés y Palmar Norte, pero no en el grado extremo que parecerían tener ambos.. A pesar de esto y al igual que en el caso de Osa, en Los Núcleos Consolidados, Centros de Turismo Secundario y Núcleos No Consolidados, se hace de suma urgencia, reducir la incertidumbre que existe sobre la zona “vedada” de las fallas y en especial los límites de las zonas de inundación, pues los consabidos prejuicios de habitar una zona declarada de riesgo de inundación, son ya un problema muy grave en la región.

Consideraciones sobre Áreas Protegidas. • En Osa el 42% del territorio tiene algún grado de protección según el Sistema Nacional de

Áreas de Conservación (SINAC) del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones (MINAET).

• Una característica común de estas áreas es que por sus condiciones físicas y ambientales, son idóneas para los ecosistemas existentes (como es de esperarse pues se han adaptado a éstas por miles de años) pero reúnen muy malas condiciones para la actividad humana, sea por sus altas pendientes, la calidad de los suelos por la presencia de humedales (yolillales y manglares).

• La legislación nacional le confiere la administración de estas áreas protegidas al Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones (MINAET) por medio del Área de Conservación Osa (ACOSA). El ordenamiento territorial en las vecindades de estas áreas protegidas, es de autoridad municipal, por medio del Plan Regulador, que pretende proteger por medio de las zonas uso menos intenso, estas áreas silvestres de acuerdo con los resultados del Diagnóstico para la elaboración del Plan Regulador de Osa (Mapa de Uso del Suelo y Análisis Ambiental del cantón) coincidiendo con los resultados del Proyecto GRUAS II, del Sistema Nacional de Áreas de Conservación (SINAC) del MINAET.

Consideraciones sobre las diferentes zonas dentro de los Centros Urbanos

• Los centros Urbanos de Osa se dividen en zonas residenciales, zonas mixtas, zonas institucionales-comerciales, zonas de crecimiento futuro y zona de limitaciones agropecuarias (Alrededor de Ciudad Puerto Cortés) y cada una de estas tiene un concepción que se explica a continuación: • La Zona Residencial es aquella donde el uso habitacional es el más importante pero no

el único, pues el Plan Regulador promueve la diversidad de actividades en todas las zonas, pero protegiendo de los impactos negativos a la actividad residencial. Se establecieron en aquellas zonas en las que la vocación y la actividad preponderante es la habitacional.


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• La Zona Comercial es la zona donde a pesar de no prohibirse la actividad residencial, se permiten las actividades comerciales más intensas, por su ubicación estratégica y por la posibilidad de brindar servicios y bienes, no solamente a los habitantes de la ciudad, sino a los del cantón o la región. Para hacer la delimitación de la misma, privaron criterios de cual era el uso actual predominante, pero también de potenciales por la ubicación y la presión que la ciudad tendrá en expandirlas (a la luz de la declaración de zonas de riesgo por inundación que hizo la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias)

• La Zona Mixta es la transición entre la zona residencial y la zona comercial y como tal trata de balancearlas, no en cantidad sino en intensidad. Por esta razón, se ubica entre ambas zonas en la mayoría de los casos.

• La Zona Institucional-Comercial, es aquella en la que se encuentran concentradas actividades estatales, pero mezcladas en algunos casos con actividad comercial privada. Tienen características diferentes de acuerdo al centro urbano en el que se encuentren.

• La Zona Industrial y de Almacenamiento está definidas primordialmente por la accesibilidad a rutas nacionales para poder llevar y traer productos y por la ubicación. A pesar de esto dado que el uso industrial y de almacenamiento causan tantos impactos sobre la actividad residencial que su localización no puede ser homogénea ni colindante con la ciudad y en el caso del presente plan se presentan alternativas de selección, que una se utilice la primera, la otra pasaría a una categoría de uso agropecuario.

• Claramente deben quedar zonas en las que se desborde la ciudad cuando esta haya crecido lo suficiente y los límites de las zonas anteriores empiecen a generar presión interna. Las zonas que se dedican a esto se denominan como de Crecimiento Futuro y permiten una utilización de muy baja intensidad, pero previendo que se utilizarían en un futuro como zonas residenciales, en Río Claro y Puerto Jiménez, pues claramente no existen zonas con características óptimas para que Osa cuente con esta zona.

• Como un amortiguamiento de protección al usos urbano, se crea un “cinturón” de protección alrededor del Centro Urbano de Ciudad Cortés, que veda la presencia de actividades agropecuarias que pueden ser de impactos negativos a los habitantes de la ciudad.

Consideraciones sobre la delimitación de la Zona de Protección Patrimonial • La localización de los asentamientos y su contexto de producción agrícola, diseñada por la

Compañía Bananera de Costa Rica, son totalmente dependientes. Por esta relación, es que el modificar, intervenir o reubicar los cuadrantes (núcleos urbanos de cada finca), o bien insertar nuevos usos al área agropecuaria afecta profundamente el valor cultural e identificación social del paisaje cultural.

• La Zona Especial de Protección Patrimonial se ubica en el distrito de Palmar, e incluye las comunidades de Palmar Sur, Finca 1, Finca 2-4, Finca 3, Finca 5, Finca 6-11, Finca 7, Finca 8, Finca 9, Finca 10 y Finca 12.

• Zona Especial de Protección Patrimonial se divide en tres zonas para las cuales se deberán acatar restricciones urbanísticas y de uso del suelo:

- Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial: Palmar Sur - Núcleos No Consolidados de Protección Patrimonial: núcleos urbanos de las fincas (llamados popularmente cuadrantes o centros de finca). - Zona Agropecuaria de Protección Patrimonial

• Cada una de estas zonas tiene características distintas de acuerdo a su vocación histórica y usos presentes.


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TÍTULO II. ACTIVIDADES PERMITIDAS DE ACUERDO A LA ZONIFICACIÓN

CAPITULO 2. NOMENCLATURA Y DEFINICIONES DE USOS

Consideraciones generales

• Dadas las posibles incompatibilidades (conflictos) entre diferentes usos que se pueden dar en un área determinada, el Plan Regulador de Osa, define zonas específicas, dónde se podrán o no desarrollar las distintas actividades humanas, ya sea de una zona urbana o no urbana.

• Para definir las actividades y su posible localización, en el equipo del Programa de Investigación en Desarrollo Urbano Sostenible (ProDUS) de la Universidad de Costa Rica, utilizó los siguientes criterios para definir las diferentes Zonas del Plan Regulador:

o El Plan Regulador tiene como principio básico, la protección y mejoramiento de la Calidad de Vida de los habitantes de Osa, desde el punto de vista del ser humano como usuario y actor determinante del sistema urbano.

o Los impactos positivos o negativos de un uso específico, determinan la conveniencia o prejuicio de la localización de esa actividad en zonas con una aptitud definida.

o La selección de la compatibilidad de un uso con la zona, se hace a partir de la vocación principal de esa zona. Así, por ejemplo, las Zonas Residenciales tendrán como prioridad el uso habitacional y las actividades que allí se puedan establecer estarán en función al uso residencial.

o Los impactos de muchas de las actividades dependerán de manera directa del tamaño de la misma. Debido a esto, muchas de las actividades tienen una restricción para su extensión, buscando el beneficio, tanto del propietario, como de los vecinos.

• Para determinar la escala de un uso, además del área de construcción, se utilizan otros criterios tales como: Impactos a los vecinos (a mayor cantidad de impactos, mayores restricciones para esa actividad). Entre esos impactos se pueden mencionar el estacionamiento, la afluencia de personas (peatones o en vehículo), ruido, contaminación del aire, olores y otros más que se especifican en cada caso.

• En el Plan Regulador de Osa se agruparon las diversas actividades humanas en categorías de uso, de forma tal que el tipo, características, e impactos de éstas sean similares y de esta manera facilitar el proceso de otorgamiento de Certificados de Uso del Suelo. Sobre las mismas se hacen consideraciones para algunas de esas categorías.

o Uso Habitacional. Es la actividad humana que se usa como parámetro para la localización del resto de las actividades. El uso habitacional se puede ubicar prácticamente en todo el cantón de Osa, excepto en las zonas en que se prohíba la construcción, pero se promueve la consolidación de la misma en asentamientos humanos consolidados y no en forma dispersa.

o Uso Agroindustrial: por su vinculación directa con al actividad agropecuaria, este uso debe ubicarse en sitios con alta accesibilidad, en medio de zonas agropecuarias, pero suficientemente lejos de zonas urbanas para minimizar posibles impactos.

o Uso Agropecuario: el plan regulador sólo puede regular la infraestructura que se requiere para la actividad, mas no la actividad agrícola o pecuaria. Ésta es competencia completa del Ministerio de Agricultura y Ganadería.


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o Uso Almacenamiento. Son las bodegas o almacenes que requieren de gran accesibilidad y áreas de circulación internas de vehículos pesados. Para los casos en que se almacenen productos clasificados como de Riesgo Moderado o Alto de acuerdo al Ministerio de Salud, se deben exigir características constructivas en el diseño para asegurarse que no haya impactos en casos de eventos naturales o antrópicos.

o Uso Centros Penitenciarios. Las prisiones no generan usualmente impactos, pero en casos muy puntuales y fortuitos, los que podrían presentar son de gravedad. Por esta razón y motivos de seguridad (tanto desde o hacia la misma prisión) es que deben ubicarse en centros aislados de las zonas más urbanas, pero preservando su accesibilidad por medio del transporte público.

o Uso Comercio. Las tres clasificaciones de este uso, están en función de las necesidades y los posibles impactos que tiene sobre la actividad habitacional. De esta forma en los denominados comercios “pequeños” se agrupan actividades que son de estrecha y cotidiana relación con la actividad habitacional, mientras que los congregados en los denominados “grandes” son aquellos que ofrecen productos más especializados y que además debido a su quehacer causan mayores impactos (como ruido, tráfico, desechos sólidos u otros) sobre la actividad residencial.

o El Uso Comunal se refiere a la infraestructura construida por grupos o asociaciones comunales, con fines de disfrute colectivo como salones comunales o salones multiusos (utilizados tanto para actividades sociales, como deportivas, religiosas u otras).

o Uso Cultural. A pesar que el concepto de cultura es muy amplio, para el caso del Plan Regulador, se definen así las actividades dedicadas a las actividades identificadas popularmente como “culturales”, entiéndase exposiciones, museos, teatros, etc.

o Uso Deportivo. Debe de promoverse la actividad deportiva en el cantón, para estimular la salud mental y física de sus habitantes, por medio de inversión pública o privada (Para más detalle sobre el tema ver las consideraciones del Título de Áreas Verdes en este Reglamento)

o El Uso Educacional se divide en tres categorías distintas que agrupan tres niveles diferentes de preparación académica o técnica: desde la preparación preescolar, hasta la preparación universitaria y técnica.

o Uso Entretenimiento. El esparcimiento es un derecho a que cualquier humano debe tener acceso. Este uso se clasifica de acuerdo al tipo de servicios o productos que brindan y a los impactos que éstos generan y a los requerimientos de espacio que tengan

o Usos de Hospedaje Turístico. Esta clasificación se basa en el Reglamento de las Empresas de Hospedaje Turístico” (Decreto Ejecutivo No. 11217-MEIC del 25 de febrero de 1980, publicado en La Gaceta No. 48 del 7 de marzo de 1980, reformado parcialmente por Decreto Ejecutivo No. 26842-MEIC-TUR de 2 de marzo de 1998, publicado en La Gaceta No. 82 de 29 de abril de 1998 y por el Decreto Ejecutivo No. 13513-MEIC del 13 de abril de 1982 publicado en La Gaceta No. 86 del 6 de mayo de 1982). A partir de las características de diseño y de funcionamiento, el Plan Regulador las agrupa en cuatro categorías para luego considerarlas dentro del contexto geográfico. En Osa se promueve la figura del “Ecoalbergue” que es un albergue que por sus características constructivas (ver Consideraciones del Reglamento de Construcciones del Plan Regulador de Osa) y de funcionamiento, se consideran “amigables” con el ambiente, impulsando la sostenibilidad.


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o Uso Industrial. La manufactura por lo general genera muchos impactos sobre los otros uso circundantes. Al ser una actividad productiva generadora de empleo e ingresos, se hace indispensable establecer limitaciones pero también incentivos. Por esta razón se hacen cinco categorías de industria para el Plan Regulador, desde los talleres artesanales (fuentes de ingresos para centenares de personas) hasta grandes industrias, considerando un caso particular a la agroindustria, que dadas las características productivas del cantón (eminentemente agropecuario) debe promoverse.

o Infraestructura de uso agropecuario. Si bien es cierto el Plan Regulador no puede Regular la actividad agrícola o pecuaria, pues compete primordialmente al Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG) por medio del análisis de uso del suelo que realiza, es claro que los permisos para la construcción de infraestructura son de competencia municipal y por lo tanto este uso, lista los distintos tipos de edificaciones relacionados con la actividad agrícola y pecuaria.

o Uso manejo de fauna silvestre. Considerando las características ambientales de Osa y su alta proporción de Áreas protegidas, la posibilidad de una interacción entre los actores antrópicos y la fauna silvestre es muy alta, por lo que la probabilidad de que este tipo de uso surjan existe. No debe entenderse eso sí, que el Plan Regulador los promueve o desestima, simplemente plantea la viabilidad de que se presenten.

o Uso Religioso. La Libertad de Culto en nuestro país es un Derecho Constitucional, pero la ubicación de los lugares para rendir este tipo de lugares y las características que la infraestructura en donde se realizan los ritos o ceremonias religiosas debe responder, al igual que cualquier otra, a los requerimientos urbanos.

o Uso Rellenos Sanitarios. Los rellenos sanitarios son necesarios para resolver el problema de desechos sólidos de Osa, aunque sería bueno reciclar y comportar más Dado que es una actividad que requiere análisis técnicos profundos y el cumplimiento de una serie de requisitos sanitarios ambientales, se hace necesario crear esta categoría, para establecer a la luz de los resultados del Diagnóstico del Plan Regulador (especialmente el Análisis Hidrogeológico del Cantón) donde puede o especialmente donde no pueden ubicarse.

o Uso Salud. Al igual que el anterior uso, éste se divide en dos categorías de acuerdo a la “escala” de atención que brinde el servicio.

o Uso Servicios. Se analiza de la misma forma que el Uso comercio, dividiéndose en dos categorías, los pequeños que se relacionan directamente con el quehacer habitacional y los grandes que por sus impactos y operación deben concentrarse en zonas de índole más comercial.

o Uso Telecomunicaciones. El crecimiento de la demanda en servicio de telecomunicaciones, desde telefonía celular, hasta medios de comunicación colectiva hacen que este uso sea parte necesaria en las regulaciones del uso del territorio.

o Uso Transportes. La infraestructura relacionada con los flujos de transporte o el transporte colectivo deben considerarse de forma específica como parte del análisis territorial y de transportes integrados.


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CAPITULO 3. USOS PERMITIDOS EN CENTROS URBANOS Consideraciones

• Como se señaló con anterioridad en las consideraciones sobre la zonificación de los Centros Urbanos, estos asentamientos humanos deben promover la mayor diversidad de usos en cualquier espacio geográfico. Así en el Plan Regulador de Osa, en los cascos urbanos se plantea una zona diversa que tiene intensidades de usos diversos en función de la actividad residencial: entre más residencial menor es la variedad o al contrario en las zonas comerciales hay mayor diversidad de usos. En las zonas industriales se concentran aquellos usos que podrían ser más impactantes (por tamaño o por funcionamiento).

CAPITULO 4. USOS PERMITIDOS EN NÚCLEOS CONSOLIDADOS Consideraciones

• Los Núcleos Consolidados, son asentamientos humanos que promoverán las actividades conexas con la actividad residencial. Proveyendo comercios y servicios indispensables para la misma, pero también para la actividad agropecuaria circundante.

• En el caso específico del centro histórico de Palmar Sur, se conservarán las actividades existentes, y se limitarán usos industriales o comerciales que puedan afectar su carácter.

CAPITULO 5. USOS PERMITIDOS EN CENTROS DE TURISMO SECUNDARIO Consideraciones

• Los Centros de Turismo Secundario deben poseer usos ligados en primer orden, a la actividad turística y a los servicios e insumos asociados a esta. De esta manera, los grupos de usos relacionados con estos centros de población poseen usos que los Núcleos Consolidados no poseen, pero de ninguna manera descuidando los servicios y comercios que los propios pobladores requieren.

CAPITULO 6. USOS PERMITIDOS EN NÚCLEOS NO CONSOLIDADOS Consideraciones

• En estas zonas se permiten solamente servicios y comercios muy básicos y ligados primordialmente a la actividad residencial, pero estableciendo límites de tal forma que servicios o bienes más especializados sólo se localicen en núcleos consolidados o centros urbanos. El fin de esta estrategia es el buscar una consolidación a mediano o largo plazo, pero del uso residencial y no de otros usos más diversos.

• Para los Núcleo No Consolidados de Protección Patrimonial, se siguen los principios de los núcleos no consolidados en general, donde los usos permitidos son actividades comerciales y de servicios pequeñas que dan apoyo al uso residencial.

CAPITULO 7. USOS PERMITIDOS EN NÚCLEOS DE COMERCIO EN CARRETERA Consideraciones

En carreteras de mucho tráfico vehicular, deben existir lugares apropiados para que los viajeros se detengan a abastecerse de productos o servicios y en la Ruta 34, que se reviste cada vez de más importancia nacional, deben de proveerse espacios en que se coloquen actividades humanas de este tipo. Los Núcleos de Comercio en Carretera por lo tanto deben permitir lso usos que se relacionan de forma directa con el viajero.


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CAPITULO 8. USOS PERMITIDOS EN ZONA AGROPECUARIA Consideraciones

• Claramente en esta zona la actividad dominante es y será la actividad agrícola, pecuaria y aquellas conexas indispensables para el desarrollo de las anteriores. Además incluye aquellos usos agroindustriales que deben ubicarse muy cerca del lugar de producción de su materia prima.

• Por medio de recomendaciones adicionales y de requisitos que condicionan el permiso de construcción, el Plan Regulador de Osa persigue el que la actividad agrícola y pecuaria, se realice sosteniblemente, asegurando así que los posibles impactos negativos se minimicen.

• A pesar de lo anterior, hay aspectos de funcionamiento y de control que deben ser fiscalizados por medio de otras autoridades estatales (Ministerio de Salud –MINSA–, Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones –MINAET–, y Ministerio de Agricultura y Ganadería –MAG-) y deben coordinarse mejores esfuerzos para promover prácticas menos perjudiciales para el medio ambiente.

CAPITULO 9. USOS PERMITIDOS EN ZONA AGROPECUARIA CON RESTRICCIONES Consideraciones

• Los usos permitidos en esta zona están relacionados con la actividad agropecuaria, pero limitando el tipo de infraestructura que se puede ubicar en esta zona, que por sus condiciones de uso del suelo, de capacidad de uso, de aguas subterráneas y de accesibilidad no puede no debe ser explotado para el uso agropecuario de forma intensiva y extensiva.

CAPITULO 11. USOS PERMITIDOS EN ZONA PARA ACTIVIDADES TURÍSTICAS DE BAJA DENSIDAD Consideraciones

• Como ya se señaló, la vocación de esta zona es turística, pero sin abandonar la actividad productiva agropecuaria. Por esta razón los usos que se determinan en ésta son de muy baja intensidad, pero brindando más oportunidades de diversificación a sus pobladores. relacionados con esta actividad.

CAPITULO 12. USOS PERMITIDOS EN ZONA DE PROTECCIÓN HIDROGEOLÓGICA Consideraciones

• Mencionado en las consideraciones sobre Zona de Protección Hidrogeológicas, la zona es muy vulnerable y es la zona de recarga para la potencial fuente de abastecimiento de agua potable del cantón y hasta cantones vecinos.

• Dada esta situación y las condiciones del suelo incluso se recomienda la actividad humana al mínimo, utilizando incluso tratamiento de aguas residuales alternativas y promoviendo la no utilización de agroquímicos para minimizar al máximo el riesgo de contaminación.

CAPITULO 13. USOS PERMITIDOS EN ZONA LLANA DE INTERVENCIÓN MODERADA Consideraciones

• Esta zona, de acuerdo a su potencial, permite una variedad de actividades que permite que sus habitantes tengan un desarrollo en una zona con limitaciones de accesibilidad y de condiciones desfavorables para otras actividades productivas, pero enfatizando en la posibilidad de la actividad ecoturística.


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CAPITULO 14. USOS PERMITIDOS EN ZONA MONTAÑOSA DE INTERVENCIÓN MODERADA Consideraciones

• Por sus características físicas, esta zona tiene limitaciones para realizar muchas actividades diversas. Aquellas dispersas que se promueven, se dirigen hacia el esparcimiento y turismo –tanto local, como nacional y extranjero-.

CAPITULO 15. USOS PERMITIDOS EN ZONA LLANA DE INTERVENCIÓN BAJA Consideraciones

• Por sus condiciones naturales de alta vulnerabilidad, muy baja accesibilidad y por su vecindad con zonas con mejores condiciones y potenciales, estas zonas limitan las actividades humanas, dirigidas al ecoturismo.

CAPITULO 16. USOS PERMITIDOS EN ZONA MONTAÑOSA DE INTERVENCIÓN BAJAS Consideraciones

• Son las zonas que tiene peores condiciones para la actividad antrópica. Por esta razón se limita mucho la diversidad de usos que pueden realizarse, enfatizando en la posibilidad de habitar y en especial para el turismo que disfrute las condiciones naturales y paisajísticas de estas zonas, que en su mayoría están rodeadas de Áreas Silvestres protegidas y de ecosistemas muy bien conservados.

CAPITULO 17. USOS PERMITIDOS EN ZONA DE RIESGO POR INUNDACIÓN Consideraciones

• A pesar que estas zonas pueden estar vedadas a la construcción, Osa enfrenta el hecho que muchas de estas ya están urbanizadas y ante la imposibilidad de una expropiación y en especial ante la incertidumbre de los limites de las mismas y el nivel de riesgo, el Plan Regulador, permite una serie de actividades de muy bajo perfil, que serían una alternativa a los propietarios de terrenos y no implicarían una expropiación de hecho.


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TÍTULO III. RESTRICCIONES URBANÍSTICAS Consideraciones generales

• El cantón de Osa se ha clasificado en diferentes zonas de carácter urbano y no urbano, para cada una de estas zonas corresponden una serie de lineamientos que establecen el grado de intervención que tendrá un determinado territorio. Las restricciones urbanísticas corresponden a esos parámetros, los cuales establecerán en que medida se pueden utilizar los distintos lotes, dichas restricciones están clasificadas en tres grandes áreas: alturas, retiros y coberturas.

• Para determinar cada uno de los valores propuestos, se han considerado aspectos como paisajismo, protección, densificación, actividades productivas, recurso hídrico, entre otros.

• Para fijar los porcentajes de cobertura en cada caso es indispensable, como se ha hecho en general para todo el Plan Regulador de Osa establecer una clara diferencia entre cada una de las zonas que conforman este cantón, que dada su heterogeneidad se ha optado por dividirlo en sectores ya descritos anteriormente (ver capitulo Nomenclatura del Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo del Plan Regulador), cada valor elegido corresponde a las necesidades de la actividad o actividades predominantes o convenientes para la zona.

• La mediana densidad en alturas intermedias (2 a 4 pisos) genera diversidad arquitectónica y abre posibilidades junto a las áreas de coberturas de tener más y mejores espacios abiertos y áreas verdes. El objetivo es un balance entre la altura y el espacio disponible en las vías y alrededores de tal manera que no existan las sensaciones de cañones asilados y no se imposibilite la vista a las montañas y paisajes.

• El transporte público que es esencial para mejorar la ciudad requiere de densidades medias y altas de población y de trabajos que aumenten la demanda en los corredores que sirve.

CAPITULO 19. COBERTURAS PERMITIDAS POR TIPO DE ZONA Consideraciones • El establecimiento de coberturas para el cantón de Osa corresponde a la diversidad de la

cual es parte, los valores propuestos pretenden aminorar los efectos que podrían producirse a raíz de inundaciones en zonas urbanas, como parte de este propósito se “premia” a aquellas construcciones que se elevan sobre el nivel del suelo con coberturas mayores. Un principio similar ocurre con las industrias, donde se estimula a almacenar parte del agua que se genera producto de la impermeabilización.

• En zonas que actualmente presentan altos niveles de vulnerabilidad, ya sea porque han sufrido de ilegalidades en el pasado, tienen altas pendientes, son vacíos de conservación o corredores biológicos (Según GRUAS II) o bien porque representan zonas valiosas para la extracción de agua, entre otras razones; se han propuesto coberturas más restrictivas, con el afán de conservar el patrimonio colectivo del cantón, como lo es el paisaje, el agua y los recursos naturales, que no solo están representados por valiosos ecosistemas sino que permiten generar toda una serie de actividades productivas.

• Las coberturas propuestas buscan estimular precisamente aquellas actividades productivas sostenibles, que generarán divisas permanentes y empleos, por encima de desarrollos inmobiliarios que se apropian de los recursos naturales sin una retribución permanente para el cantón.

• Coberturas muy altas no son recomendables en ningún lote o propiedad, pues debe conservarse un porcentaje significativo y bien establecido de área verde que sirva para la


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reducción de los impactos por lluvias dentro de los sistemas de conducción pluvial y promuevan el mejoramiento de los sistemas hidrológicos urbanos y la calidad urbana y arquitectónica de las edificaciones, está calidad en gran medida va relacionada con la ventilación e iluminación natural.

• Para el caso de usos habitacionales las coberturas altas son perjudiciales no solo para la imagen urbana, sino también para la calidad de vida de los ocupantes, pues se dificulta la ventilación e iluminación natural, además, a estas prioridades puede sumarse el hecho que bajo la eventual utilización de un tanque séptico en viviendas, es necesario dotar al terreno de una zona de absorción.

• Es necesaria la incorporación de áreas libres y de recreación dentro de una vivienda, tanto para los niños como para adultos, por tanto el porcentaje establecido busca un valor razonable de cobertura a modo que cada vivienda cuente con espacio libre para dichos propósitos.

• Para el caso de ampliaciones, donde se decida adquirir un lote adicional para aumentar las instalaciones, es importante considerar el estado de esta propiedad con respecto a las disposiciones de áreas verdes, esto con el propósito de efectuar un balance paulatino, de las prácticas anteriores al plan y las nuevas regulaciones, para poder solventar así las deficiencias del pasado.

Consideraciones sobre coberturas por zona. Los valores de las coberturas por zona se justifican de la siguiente forma: Coberturas en Centros Urbanos

• Para el caso de Palmar Norte y Ciudad Cortés los porcentajes de cobertura propuestos corresponden a una zona urbana, donde el valor de la tierra es mucho más alto y es necesario optimizar el uso del terreno, pues se busca generar densificación y se pretende concentrar servicios, población e infraestructura, así pues, la coberturas propuestas buscan responder a esta realidad del mercado, de manera que sea posible efectuar una construcción con porcentaje de impermeabilización que permita una adecuada ventilación e iluminación de los espacios, así como permita cierta infiltración del agua de lluvia en el suelo.

• El Plan Regulador de Osa, busca fomentar los usos mixtos, así pues, para el caso de edificaciones, donde existan comercios en un nivel y uso habitacional en los otros niveles, para efectos de cobertura se propone que califiquen como usos no habitacionales y de esta forma tengan la posibilidad de cubrir más terreno.

• Ante la posibilidad de inundación en algunos sectores de Osa, es recomendable tomar algunas precauciones, como lo es elevar la construcción sobre el nivel de la calle, permitiendo así el paso libre del agua. Es recomendable un sistema constructivo que permita este tránsito de agua, evitando además la presión sobre otras áreas. Sin embargo, considerando los costos adicionales que un tipo de medida de esta naturaleza puede representar para los (as) propietarios (as), se ha establecido en este Plan Regulador un sistema de incentivos, de modo tal, que cuando una persona decida construir con estas medidas, su porcentaje de cobertura puede incrementarse en forma considerable.

Núcleos consolidados tipo 1 y tipo 2 • Los núcleos consolidados corresponden al segundo nivel de consolidación de los

centros de población, razón por la cual los porcentajes de cobertura establecidos no varían significativamente con los valores que corresponden a los Centros Urbanos.


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Núcleos no consolidados tipo 2 • Se parte del mismo principio que en Centros Urbanos y Núcleos consolidados, donde se

establece un incentivo a construcciones sobre el nivel de la calle, sin embargo para este caso, los valores de cobertura son menores, dado precisamente a que el tamaño de lotes en estas zonas es de mayor superficie.

Coberturas en zonas especiales de carácter patrimonial • El establecimiento de coberturas para esta zona en particular cumple dos funciones:

primero el preservar las configuraciones históricas de los asentamientos y su densidad; y segundo aminorar efectos que podrían producirse a raíz de inundaciones en zonas urbanas y el área agropecuaria.

Coberturas en Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial (NCPP)

• Para el caso del centro urbano patrimonial de Palmar Sur, las coberturas propuestas pretenden conservar la imagen histórica de este centro administrativo-residencial de la Compañía Bananera de Costa Rica. Se espera que las nuevas construcciones no irrumpan con una impermeabilización excesiva la configuración urbana.

Coberturas en Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial (NNCPP)

• Se parte del mismo principio que centro urbano patrimonial de Palmar Sur, sin embargo para este caso, aunque los valores de cobertura son iguales, la impermeabilización es mayor en relación a un tamaño de lote menor.

Coberturas en Zona Agropecuaria de Protección Patrimonial (ZAPP)

• Las coberturas en esta zona dependerán del uso del suelo a explotar, para el caso de usos propiamente agrícolas es fundamental tomar en cuenta la infraestructura propia de esta actividad productiva, además se parte del hecho que las fincas (producto del fraccionamiento hecho por la CBCR) en la Zona Especial de Protección Patrimonial en su mayoría son propiedad de cooperativas o están bajo su administración, por lo que es interés de éstas el trabajo agropecuario y la infraestructura necesaria para realizarlo. Además, como se señaló, es importante conservar la imagen productiva que existe en el área, a manera de conservar el paisaje cultural que depende de esta actividad.

Centros de turismo secundario Turismo Secundario • Estos núcleos presentan una condición dual, donde concentran una cantidad importante

de población pero a su vez, constituyen Centros de Turismo Secundario declarados por el Instituto Costarricense de Turismo. De esta forma, debe considerarse tanto el bienestar de las personas que actualmente viven en estos lugares, como el desarrollo de la actividad turística en forma sostenible. Lo anterior conlleva a presentar coberturas menores a los Centros urbanos y núcleos consolidados, pero un poco mayores a las que se manejan en zonas costeras.

Zona de crecimiento futuro • El propósito de esta zona es resguardar una porción de terreno para el futuro crecimiento

de la ciudad, así pues, para el desarrollo actual se propone una densificación baja. Dado que para este sector se propone como fraccionamiento mínimo 5 ha, se han propuesto los porcentajes de cobertura bajos.


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Zona de limitaciones para la actividad agropecuaria • El propósito de esta zona es servir como amortiguamiento entre la zona urbana y la

agropecuaria, de esta forma evitar que se construya infraestructura que pueda causar molestias e impactos negativos en la salud de las personas que viven en la ciudad. Esta franja se ubica al borde de algunos sectores de Ciudad Cortés que colindan con la zona agropecuaria. Por su carácter de transición, las coberturas corresponden a valores intermedios entre la zona urbana y la agropecuaria.

Coberturas en zonas no urbanas • Las coberturas en zonas no urbanas presentan diferentes propósitos, en algunos casos

tienen una estrecha relación con determinada actividad productiva, como es el caso de las zonas agropecuarias e industriales, en otros tiene un propósito de conservar zonas ambientalmente valiosas, o bien el suministro de agua potable.

• En algunos sectores críticos, donde los caminos producen problemas significativos de erosión, la cobertura ha sido dividida en cobertura para infraestructura en general y cobertura para caminos y estacionamientos.

Zona agropecuaria • Las coberturas en esta zona dependerán del uso del suelo a explotar, para el caso de

usos propiamente agrícolas es fundamental tomar en cuenta no solo la infraestructura propia de esta actividad productiva, si no también el respeto a la idiosincrasia del agricultor, que desea heredar una porción de la parcela a sus hijos o bien brindarles la oportunidad de construir su vivienda en la finca. No es propósito de este Plan Regulador fomentar los fraccionamientos, y mucho menos en zona agropecuaria que necesita de grandes extensiones de terreno para una producción más eficiente. A la luz de esta problemática es oportuno crear regulaciones que no perjudiquen los intereses agrícolas de la zona ni vayan en perjuicio de las costumbres y necesidades de los ocupantes de estas tierras.

• Por las razones expuestas anteriormente se han establecido valores donde el la porción de terreno para uso habitacional es proporcional al tamaño del lote. Esto permite que existan varias viviendas en una misma parcela, de este modo se le estaría dando la opción al dueño de poder asentar a sus familiares en la propiedad sin necesidad de segregar.

Zona agropecuaria con restricciones • De acuerdo con la caracterización realizada para determinar la zonificación, los terrenos

dentro de la zona agropecuaria con restricciones corresponden a zonas con una situación que puede ser tanto turística como agropecuaria. Sin embargo, sus pendientes no son tan bajas como en la zona agropecuaria, así pues, estas áreas tendrían una mayor permisividad de actividades relacionadas con el turismo, sin excluir la infraestructura agropecuaria. Presenta coberturas menores que la zona agropecuaria pero mayores a la mayoría de zonas no urbanas del cantón.

Zona para actividades turísticas de baja intensidad

• Esta zona corresponde a terrenos que por sus condiciones presenta una aptitud para desarrollos turísticos de baja densidad, si bien en su mayoría presenta pendientes bajas y podría ser caracterizado como agropecuario, su ubicación estratégica hace poco realista pretender que será utilizado para estos fines. Dado que el Plan Regulador ha propuesto zonas con niveles de intervención turística más altos, las actividades que se desarrollarán en esta zona corresponderán a impactos más bajos que en los Núcleos consolidados.


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Zona de protección hidrogeológica

• Esta zona presenta una gran importancia, porque de su protección dependerá el futuro abastecimiento de agua potable del cantón. Este sector corresponde en gran parte a zonas de agua potable en franjas al pie de monte de la Fila Costeña, que pertenecen a acuíferos de regular permeabilidad de pequeña extensión al Norte de las carreteras Interamericana y Costanera, los cuales se recargan de los ríos y de la unidad de acuicludos que los rodea y pueden ser fuentes importantes de agua potable para las ciudades y pueblos del Valle. Estas áreas sirven para la captación y protección de fuentes de agua potable actual y futura (pozos y galerías de infiltración), por lo que deben limitarse las actividades contaminantes.

• Los rangos de cobertura que se estipula pretenden proteger aquellos lotes pequeños que han sido inscritos antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador, así mismo los porcentajes de cobertura para usos no habitacionales son mayores, esto se debe a que se busca promover actividades productivas más que las habitacionales e inmobiliarias, dado que las zonas más apropiadas para fomentar un uso habitacional corresponden a los Centros Urbanos y Núcleos Consolidados del cantón.

• El Art. 31 de la Ley de Aguas declara como reserva de dominio a favor de la Nación: las tierras que circunden los sitios de captación o tomas surtidoras de agua potable, en un perímetro no menor de 200 metros de radio. Además, las zonas forestales que protegen o deben proteger el conjunto de terrenos en que se produce la infiltración de agua de llanuras, así como el de los asientos a cuencas hidrográficas y márgenes de depósito, fuentes surtidoras o cursos permanentes de las mismas aguas.

Zona Llana de Intervención Moderada

• Esta zona por sus características naturales y cobertura boscosa requiere de un nivel de protección, si bien, posee alguna similitud de vulnerabilidad con la Zona montañosa de intervención moderada, su intervención moderada no generaría el mismo nivel de impacto que en zonas altas. Otra particularidad de esta área es su ubicación estratégica cercana a la costa y con posibilidades para actividades productivas relacionadas con el turismo y agricultura.

Zona montañosa de intervención moderada

• Esta zona presenta sectores con un alto valor ambiental pero con pendientes un poco menores a la Zona montañosa de intervención baja, lo que provoca la posibilidad de intervenciones un poco mayores pero siempre estableciendo un nivel de protección acorde con la zona.

• Una particularidad especial que aparece en este sector, es la amenaza de una construcción indiscriminada de caminos, los cuales podrían generar problemas de erosión y sedimentación importantes.

• De esta forma para las zonas de montañosa de intervención moderada y baja, se ha establecido una excepción al concepto de cobertura, de modo tal que los rangos se subdividen aún más, y aparece el concepto de “Cobertura para caminos y estacionamientos dentro del lote” este valor corresponde a la cantidad de metros cuadrados que podrán ser utilizados para estos fines, independientemente de la superficie de rodamiento que se utilice, pues pese a que muchos caminos en este sector no se encuentran impermeabilizados, generan impactos nefastos por los mencionados problemas de erosión y sedimentación. Así pues, tanto si el camino es de tierra o de lastre entraría dentro de esta definición.


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• Por otra parte, otro concepto que se introduce es el de “Cobertura para infraestructura en General” este valor incluye cualquier superficie impermeabilizada que no sean caminos ni estacionamientos, o sea edificios, piscinas, canchas, ranchos, entre otros.

Zona llana de intervención baja

• Esta zona según las variables utilizadas en la zonificación general requiere de un nivel importante de protección, sin embargo, los impactos que generaría su intervención serían menores a la zona montañosa de intervención baja, además posee sectores con ubicaciones estratégicas que permitirían el desarrollo de actividades productivas de bajo impacto. Las coberturas propuestas para este sector son capaces de desarrollar proyectos de este tipo.

• La ubicación de estas zonas se encuentra cercana a las costas y entre humedales, y es necesario no solo cumplir con las coberturas propuestas, sino también, tener un manejo responsable de las aguas residuales, de modo tal que se emplee una solución acorde con las condiciones físicas del terreno.

Zona montañosa de intervención baja

• Como se ha mencionado en el presente documento, existen diferentes niveles de permisividad de acuerdo al tipo de protección necesario, la Zona montañosa de intervención baja, corresponde al sector más vulnerable bajo administración municipal, donde un manejo inapropiado puede ocasionar graves problemas de erosión y fragmentación de los ecosistemas.

• Sectores como la Fila Costeña, han sido víctimas del desarrollo de terrazas para la futura construcción de viviendas (conocidos como planteles), las cuales han generado problemas de sedimentación y erosión en esta zona. Esta situación entre otras, ha traído como consecuencia graves daños en los ecosistemas marinos, como es el caso de los corales, que se han visto disminuida su vitalidad en los últimos años.

• Para estimular los desarrollos ecoturísticos, que corresponden a la verdadera vocación del lugar, nuevamente se ha hecho la diferenciación de uso habitacional y no habitacional, así como en la Zona montañosa de intervención moderada, igualmente se establece una cobertura especial para los caminos, los cuales han producido consecuencias nefastas debido a los ya citados problemas de sedimentación que generan aguas abajo.

CAPITULO 20. COBERTURAS EN INDUSTRIAS

• Para el caso de las zonas industriales es necesario proponer áreas de cobertura que permitan un aprovechamiento adecuado del territorio, al establecer una zona como industrial se genera rápidamente un aumento en el valor de la tierra en este sector, lo que impulsa a utilizar coberturas mayores.

• Para el desarrollo de las actividades industriales es conveniente contar con al menos tres áreas de usos distintos: el área de construcción (que incluye el área de producción), almacenaje, oficinas, etc; el área de maniobras, que toma en cuenta las calles dentro de la industria, los parqueos para camiones y furgones, los parqueos para vehículos livianos, las áreas de carga y descarga, etc; y las áreas verdes, donde pueden estar jardines, lugares de recreo y descanso y las zonas de absorción para los tanques sépticos si existen. Dado que no habrá actividad habitacional en este lugar, la creación de espacios verdes no es una prioridad, sin embargo permiten generar un ambiente más agradable para los trabajadores.


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• Cuando se utilizan coberturas altas se aumenta el nivel de impermeabilización y por ende el volumen de agua pluvial. Por que es importante que las industrias se responsabilicen de buena parte del agua pluvial que escurre debido a la impermeabilización que generan sus instalaciones. A propósito de lo anterior dentro del Reglamento a la Ley de Uso y Conservación de Suelos se establece lo siguiente

Artículo 73.—Quienes ejerzan actividad en los suelos deberán aplicar todas las prácticas que aumenten la capacidad de infiltración en sus terrenos o la evacuación de las aguas residuales o pluviales hacia los cauces naturales, previniendo la contaminación de acuíferos, aguas superficiales o marítimas, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 44 de la Ley Nº 7779, Ley General de Salud y Reglamento de Reuso y Vertido de Aguas residuales Decreto Ejecutivo No. 26042-S-MINAE.

CAPITULO 21. ALTURAS PERMITIDAS

• El tema de las alturas tiene una estrecha relación con el paisajismo del lugar, con el nivel de consolidación que se pretende establecer y las posibilidades constructivas que podrá tener determinado propietario, así pues, en zonas con coberturas bajas, tener posibilidades de construir hacia arriba amplia la cantidad de metros cuadrados de construcción y disminuye el impacto por impermeabilización que se podría generar en el terreno.

• La mediana densidad en alturas intermedias (2 a 4 pisos) genera diversidad arquitectónica y abre posibilidades junto a las áreas de coberturas de tener más y mejores espacios abiertos y áreas verdes. El objetivo es un balance entre la altura y el espacio disponible en las vías y alrededores de tal manera que no existan las sensaciones de cañones asilados y no se imposibilite la vista a las montañas y paisajes.

• Una construcción en altura, puede garantizar un máximo de superficies libres mediante la densificación, concentrando medios de trabajo y unidades habitacionales, es una solución práctica siempre y cuando se satisfagan las exigencias de un buen diseño urbano y arquitectónico. Además, el transporte público que es esencial para mejorar la ciudad requiere de densidades medias y altas de población y de trabajos que aumenten la demanda en los corredores que sirve.

Centros Urbanos y Núcleos Consolidados Tipo 1 • Para los Centros Urbanos de Palmar Norte y Ciudad Cortés, así como para los núcleos

consolidados tipo 1 Sierpe y Palmar Sur y tipo 2 Piedras Blancas se está proponiendo una altura de 4 pisos. En estos lugares es donde se permitirán las alturas mayores del cantón, dado que son centros de población importantes es necesario promover su densificación y evitar en la medida de lo posible la expansión de los límites de la ciudad, entre las justificaciones para esta medida se pueden mencionar:

• La densificación bien diseñada evita el hacinamiento. La densificación no aumenta la congestión vehicular puesto que promueve el uso del transporte público, además debe estar asociada con estacionamientos en los edificios. El transporte público, esencial para mejorar la ciudad, requiere densidades medias y altas de población y de trabajos que aumenten la demanda en los corredores que sirve.


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• Los edificios de mediana y gran altura bien diseñados estructuralmente, son perfectamente seguros ante terremotos como se ha comprobado en las últimas décadas en Costa Rica y otros países. Por supuesto la ciudadanía debe estar alerta ante personas que se declaran buenos diseñadores pero que no recibieron una adecuada preparación, o no diseñan edificios estructuralmente seguros.

• Las regulaciones pretenden contribuir con creación de mayores oportunidades comerciales y habitacionales sin alterar significativamente la imagen urbana ni la calidad de vida de los habitantes de la ciudad.

• El impacto para el peatón con respecto a una edificación en altura, va a depender en gran medida del ancho libre de la vía y los retiros, pues debe guardarse una proporción adecuada entre este último y la edificación.

Núcleos Consolidados Tipo 2, Núcleos no Consolidados Tipo 1 y 2, Núcleo

Consolidado de Protección Patrimonial, en Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial, Centros de Turismo Secundario y Zona de limitaciones para la actividad agropecuaria

• Se ha mencionado la importancia de la densificación y por ende de las edificaciones en altura, sin embargo existen situaciones especiales donde los edificios de cuatro o cinco pisos no son tan convenientes para la comunidad, tal es el caso de aquellas zonas que aún conservan un carácter rural y donde es necesario disminuir un poco las alturas permitidas, de manera que no afecten el paisaje existente, tal es el caso de los núcleos no consolidados donde se propone una altura máxima de 3 pisos u 11 metros.

• El tema de las alturas tiene una estrecha relación con el paisaje del lugar y su tradición, con el nivel de consolidación que se pretende establecer y las posibilidades constructivas que podrá tener determinado propietario.

Zona de crecimiento a largo plazo • Estas zonas tienen la particularidad que pese a estar muy cerca de los Centros

Urbanos, presentan coberturas muy bajas, dado que por el momento no se pretende su desarrollo, así pues se ha propuesto una altura máxima de 3 pisos u 11 metros, para que los propietarios tengan un mayor rango de metros cuadrados para realizar su construcción.

Alturas en zonas no urbanas • Existen muchos sectores con un alto potencial turístico, sin embargo en muchas

ocasiones estos terrenos se ubican en zonas donde se han establecido bajas coberturas, pues constituyen áreas de protección, zonas agropecuarias, Protección especial por condiciones hidrogeológicas, entre otras. En estas situaciones es donde la variable paisajística tiene un mayor peso, y es necesario buscar valores que no afecten significativamente el conjunto y permitan un nivel de intervención acorde con la vocación de la zona.

Zona agropecuaria y Zona agropecuaria con restricciones • Dadas las exigencias que podrían desarrollarse por la actividad agropecuaria como es el

caso de la necesidad de silos u otro tipo de infraestructura, se ha propuesto una altura máxima de 25 metros, para estos fines, y 3 pisos para el caso de estructuras habitables.


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Zona para actividades turísticas de baja densidad • Para este sector se proponen segregaciones grandes de terrenos ( 3 ha) y coberturas

relativamente bajas (20%) , sin embargo, posee una ubicación estratégica y una evidente vocación turística, por estas razones se ha tratado de forma similar que otras zonas para el turismo, así pues se proponen alturas de 3 pisos u 11 metros.

Zona de protección hidrogeológica Zona llana de intervención moderada Zona montañosa de intervención moderada Zona llana de intervención baja Zona montañosa de intervención baja

• Se proponen dos tipos de alturas dependiendo del tipo del uso del suelo, para el caso

habitacional se propone 2 pisos u 8 metros, en caso que el uso sea no habitacional la altura máxima sería 2 y el 50% del tercero y podría llegar hasta 11 metros.

• Las razones que llevan a estas cifras son principalmente paisajísticas, y se pretende en la medida de lo posible preservar la belleza natural del lugar. Para el caso de los usos no habitacionales se permitiría una mayor altura, pues de acuerdo con la cobertura establecida para estas zonas, el 50% de un piso adicional permitiría tener más margen constructivo para desarrollar mejor una actividad, además, es una forma de estimular las actividades productivas que se desarrollen de manera sostenible en el lugar por encima de posibles desarrollos inmobiliarios y habitacionales.

Zonas Industriales • Algunas actividades industriales pueden llevarse a cabo en una segunda planta, siempre

que se compruebe que no existe peligro de caída de objetos para los trabajadores de la planta baja. Así como la apropiada seguridad contra incendios.

• Por la configuración de las naves industriales son necesarias alturas mayores que en una actividad productiva convencional, así pues, se propone para zonas industriales una altura máxima de 3 pisos u 11 metros para edificios habitables y podría llegar hasta 40 metros si se requiere de algún elemento especial no habitable necesario para el desarrollo de la actividad.

CAPITULO 22. REGULACIONES EN ANTEJARDINES

• El antejardín constituye una transición entre el espacio urbano y la vivienda, con esto se respetaría el espacio urbano como área de convivencia comunal, no solo con la creación de estímulos visuales sino también con una relación armónica con la vegetación y la naturaleza.

• Si bien en usos comerciales la práctica de los antejardines no es usual en nuestro país, existen soluciones creativas e innovadoras que pueden perfectamente incorporar espacios verdes entre el espacio público y el establecimiento

• En las Zonas especiales de carácter patrimonial existe una marcada tendencia al respecto de los antejardines, la cual es un gran aporte al carácter de los núcleos de población.


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CAPITULO 23. RETIROS POR TIPO DE ZONA Y USOS

Retiros en zonas urbanas • En caso de ventanas en colindancia o paredes cuyo material sea combustible, es

indispensable un retiro lateral, que asegure ventilación e iluminación adecuadas, así como la privacidad necesaria. Debe protegerse, en la medida de lo posible a los vecinos de la proliferación de incendios.

• Al aumentar la altura hay que aumentar también el retiro, no sólo por razones de confort (ventilación, iluminación y acústica), sino para minimizar un posible impacto debido a la altura con respecto al espacio libre entre edificios y aumentar la privacidad de los vecinos.

• Según los diseños realizados por la CBCR, los manejos de ventilaciones, iluminación, patios y antejardines tienen una connotación de importancia; por lo que es necesario fomentar estas prácticas de manera que las futuras construcciones no afecten la imagen patrimonial.

Retiros en zonas no urbanas

• Para el caso de los retiros en zonas no urbanas, es importante considerar su carácter rural que acostumbra construcciones separadas unas de otras, a diferencia de edificaciones en la ciudad, además, los tamaños de lote en estos sectores son más amplios y de acuerdo con los porcentajes de cobertura existe suficiente terreno disponible para dejar retiros que permitan una adecuada iluminación y ventilación.

CAPITULO 24. RETIROS EN INDUSTRIAS

• Dada la naturaleza de las actividades industriales y las materias y procesos que en se utilizan, los retiros garantizan, de cierta manera, un obstáculo para la propagación del fuego en caso de incendio de una de las naves industriales. Además ayudan a disminuir la transmisión de vibraciones o ruido de una industria a otra.

• Los retiros facilitan la correcta circulación del aire entre las naves y contribuye a la iluminación natural de las mismas, principalmente cenital. Al aumentar la altura en un edificio debe también incrementarse el retiro, para no ocasionar problemas de ventilación e iluminación en las naves.

• Regular las dimensiones de las industrias ayuda, hasta cierto punto, a fomentar el confort entre ellas y con el medio ambiente. Contribuye a proteger las áreas que deben quedar sin impermeabilizar y a garantizar la adecuada ventilación e iluminación por vías naturales.

• Además al considerarse que las industrias son de diferentes tamaños y por ello tiene diferentes necesidades, se establecen regulaciones distintas para cada uno de los tipos de industrias explicados anteriormente.

• Regular el frente mínimo de los lotes de carácter industrial tiene sentido en virtud de la necesidad de que los camiones, furgones y demás medios de transporte cuenten con el suficiente espacio para realizar sus maniobras dentro del mismo lote de la industria o al menos se facilite la entrada y salida de los mismos.

• Además evita la proliferación de lotificaciones para industria que no tengan suficiente frente a una calle y cumplan con el requisito de tamaño mínimo dando al mercado lotes angostos y extremadamente largos.


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REG

ULA

CIO

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REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN DEL USO DEL SUELO

REGULACIONES

TÍTULO I. GENERALIDADES

Artículo 1. El presente título establece y regula la clasificación de las diferentes zonas en el territorio del cantón de Osa, las actividades que se pueden realizar en cada una de éstas y las correspondientes restricciones y los requisitos urbanísticos de las mismas.

CAPÍTULO 1. NOMENCLATURA

Artículo 2. Zonificación General. La zonificación del total del cantón se cataloga en cuatro grandes categorías. Zonas urbanas, zonas de aptitud agropecuaria, zonas de actividad humana dispersa y restricciones territoriales. Se detallan en el Artículo 3, el Artículo 5, el Artículo 6 y el Artículo 7. Se muestran en: Mapa 1. Zonificación General en sector Bahía Ballena, Mapa 2. Zonificación General en Cortés-Palmar-Piedras Blancas, Mapa 3 Zonificación General en sector Sierpe.

Artículo 3. Zonas Urbanas

a. Centros Urbanos: son los centros que congregan la mayor diversidad de actividades humanas: desde las actividades residenciales hasta las comerciales. Para el cantón son dos: Ciudad Cortés y Palmar Norte. La zonificación interna específica de cada uno de estos se detalla en el Artículo 11 de este reglamento. Se muestran con detalle en los Mapas 4.1. Centro Urbano de Ciudad Puerto Cortés y Mapa 4.2. Centro Urbano de Palmar Norte.

b. Núcleos Consolidados: son centros de población que no tiene un carácter regional tan importante como los centros urbanos y que no contienen tanta población, pero que por sus características locales se convierten en zonas de importancia y que permiten el crecimiento del asentamiento humano existente en forma de cuadrantes y una alta flexibilidad de usos. De acuerdo con el grado de consolidación se clasifican en tipo 1 (NC1) y tipo 2 (NC2). Éstos se detallan en los mapas 5.1, 5.2 y 5.3 de este reglamento. Para el cantón son: b.1 Tipo 1 (NC 1): Palmar Sur y Sierpe b.2 Protección Patrimonial (NCPP): es el centro histórico de Palmar Sur,

diseñado por la Compañía Bananera de Costa Rica b.3 Tipo 2 (NC 2): Piedras Blancas

c. Centros de Turismo Secundarios: son centros en que la población y las actividades están directamente relacionadas con la actividad turística, que por sus atractivos locales o su ubicación estratégica, se revisten de mucha importancia. Para el cantón son: Dominical, Uvita y Agujas (Drake). Se detallan en los mapas 5.4, 5.5 y 5.6 de este reglamento.

d. Núcleos No Consolidados: Corresponden a aquellas comunidades que por su ubicación geográfica, accesibilidad, densidad de población, infraestructura vial y topografía no es factible su consolidación o crecimiento a mediano plazo. Sus restricciones en cuanto al tipo de uso permitido varían de acuerdo con la zona donde se ubiquen. Dichos núcleos se clasifican:


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d.1 Tipo 1 (NNC 1): Son aquellos que por sus características de consolidación y de concentración, han sido delimitados mediante un polígono, dichos límites se detallan en los mapas de este reglamento, que van del 6.1 al 6.17.

d.2 Protección Patrimonial (NNCPP). Son aquellos Núcleos No Consolidados ubicados en la Zona Especial de Protección Patrimonial y corresponde a los llamados centros o cuadrantes de finca. Se indican en los mapas que van del 6.18 al 6.28.

d.3 Tipo 2 (NNC 2): Son aquellos poblados en los que no se le delimita un área específica y cuentan con escuela, plaza de deportes o Iglesia. Su configuración corresponde a un polígono de 7 hectáreas, donde el lado más largo no superará los 400 metros y el lado más corto no tendrá menos de 100 metros. La delimitación de dicho polígono la establecerá la Municipalidad de Osa, de acuerdo con las condiciones del poblado. Para tales efectos podrá consultar dichos límites con la JET (Junta Estratégica de Planificación Territorial)

Listado de Núcleos No Consolidados Tipo 1 (NNC 1) NNC1 Área (Has) Distrito Zona 11 de Abril 6,0 Palmar Zona Agropecuaria Coronado 58,7 Cortés Zona Agropecuaria Finca Alajuela 7,4 Piedras Blancas Zona Agropecuaria Finca Guanacaste 10,1 Sierpe Zona Agropecuaria Finca Jalaca 10,7 Sierpe Zona Agropecuaria Finca Limón 6,3 Piedras Blancas Zona Agropecuaria Finca Puntarenas 9,6 Piedras Blancas Zona Agropecuaria Finca Salama 16,0 Piedras Blancas Zona Agropecuaria Guaria 9,1 Piedras Blancas Zona Agropecuaria San Francisco 12,5 Palmar Zona Agropecuaria Villa Colón 4,9 Palmar Zona Agropecuaria Ojochal 25,7 Cortés Zona Agropecuaria con Restricciones Cambutal 3,9 Bahía Ballena Zona para Actividades Turísticas de Baja Densidad San Buenaventura 11,2 Cortés Zona de Protección Hidrogeológica SN04 8,8 Piedras Blancas Zona de Protección Hidrogeológica SN06 8,2 Palmar Zona de Protección Hidrogeológica Tortuga Arriba 3,9 Bahía Ballena Zona Montañosa de Intervención Moderada

Listado de Núcleos No Consolidados de Protección Patrimonial (NNCPP) NNCPP Área (Has) Finca 1 3,5 Finca 2 3,5 Finca 3 4,9 Finca 4 11,9 Finca 5 9,1 Finca 6 y Finca 11 15,6 Finca 7 5,9 Finca 8 5,4 Finca 9 7,9 Finca 10 4,1 Finca 12 9,4 Hacienda Victoria 3,5


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Listado de Núcleos No Consolidados Tipo 2 (NNC 2)

Coordenadas aproximadas de

localización

NNC 2 Distrito Latitud

Norte (m) Longitud Oeste

(m) Zona donde se ubica Finca Cartago Piedras Blancas 975445,2 575129,6 Zona agropecuaria Chacarita Piedras Blancas 972883,5 582039,2 Zona agropecuaria La Navidad Sierpe 971204,4 580263,5 Zona agropecuaria Palma Palmar 987584,2 561571,3 Zona agropecuaria Finca 18 Sierpe 984459,9 563633,7 Zona agropecuaria El 40 Piedras Blancas 966697,7 589593,1 Zona agropecuaria

Piñuela Bahía Ballena 1006668,7 534397,7 Zona agropecuaria con restricciones

Punta Mala Arriba Cortés 1003886,7 541838,7 Zona agropecuaria con restricciones

Venecia Piedras Blancas 977412,7 577079,0 Zona agropecuaria con restricciones

Potrero Sierpe 973481,5 552580,9 Zona de inundación Olla Cero Palmar 987191,6 565032,2 Zona de inundación

Camíbar Sierpe 985483,4 552794,4 Zona Especial de Protección Patrimonial

Chontales Cortés 996760,4 549131,2 Zona de protección hidrogeológica

Sábalo Sierpe 971807,8 550540,7 Zona llana de intervención baja Finca Florida Sierpe 972498,7 545236,1 Zona llana de intervención baja

Tortuga Abajo Cortés 1003979,5 537037,7 Zona llana de intervención moderada

Finca Quebrada Sucia Sierpe 955079,9 556667,2 Zona llana de intervención

moderada

San Josecito Bahía Ballena 1015041,8 531571,7 Zona montañosa de Intervención baja

Alto Ángeles Palmar 984702,7 573417,5 Zona montañosa de Intervención baja

San Rafael Palmar 985887,2 572240,2 Zona montañosa de Intervención baja

Fila Piedras Blancas 980703,4 580013,1 Zona montañosa de Intervención baja

Escaleras Bahía Ballena 1020674,2 519957,8 Zona montañosa de intervención moderada

Quebrada Grande Bahía Ballena 1011584,0 532116,5 Zona montañosa de intervención moderada

Tres Ríos Cortés 1001777,1 543963,9 Zona montañosa de intervención moderada

Balsar Cortés 995897,1 552009,3 Zona montañosa de intervención moderada

Alto Encanto Palmar 985847,2 567302,3 Zona montañosa de intervención moderada

San Martín Bahía Ballena 1018771,5 520447,9 Zona montañosa de intervención moderada


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Listado de Núcleos No Consolidados Tipo 2 (NNC 2) –Continuación-

Coordenadas aproximadas de

localización

NNC 2 Distrito Latitud

Norte (m) Longitud Oeste

(m) Zona donde se ubica Boca Chocuaco Sierpe 976554,2 562288,6 Humedales Pavón Sierpe 974688,9 564376,9 Humedales Finca Aguacate Sierpe 975334,8 567054,3 Humedales El Porvenir Sierpe 970878,9 571213,3 Humedales San Pedrillo Sierpe 953652,0 529331,6 Parque Nacional Corcovado San Juan Sierpe 970488,6 557537,6 Reserva Forestal Golfo Dulce Mogos Sierpe 967710,4 568200,9 Reserva Forestal Golfo Dulce Rincón Sierpe 961607,4 556752,4 Reserva Forestal Golfo Dulce Rancho Quemado Sierpe 960209,8 547821,1 Reserva Forestal Golfo Dulce Paraíso Palmar 986815,2 570535,3 Territorio Indígena * Sistema de Coordenadas oficial CRTM05

e. Núcleos de comercio en carretera. Debido a la importancia de la Carretera Interamericana y de la Carretera Costanera (Ruta 34), que atraviesan el cantón, se hace necesario generar espacios en los que se puedan brindar productos y servicios para los viajeros que transitan por la vía, y que no necesariamente tengan población permanente en ellos. Su ubicación se indica en los mapas de zonificación general.

Artículo 4. Sobre inclusiones de los poblados en categorías de núcleos no consolidados

a. Si el poblado reúne las condiciones citadas en el inciso c del Artículo 3 de este reglamento y no se encuentra en la Lista de Núcleos No Consolidados Tipo 1 (NNC 1) en Osa, se incluirá en la Lista de Núcleos No Consolidados Tipo 2 (NNC 2)

b. Si el poblado no reúne las condiciones citadas en el, Artículo 3, inciso d.3de este reglamento y no se encuentra en las tablas de dicho inciso, será considerado como un caserío y todas las restricciones que regirían serán las de la zona en que se encuentra

Artículo 5. Zonas de aptitud agropecuaria

a. Zona agropecuaria: aquella que posee las mejores características para realizar la actividad agrícola, pecuaria, agroindustrial y conexas.

b. Zona agropecuaria con restricciones: son zonas que por sus características presentan la posibilidad de explotación agropecuaria, pero promoviendo los cultivos permanentes (por la capacidad de uso del suelo) y diversificación de actividades productivas a unas de menor impacto.

Artículo 6. Zonas de actividad humana dispersa

a. Zona para actividades turísticas de baja intensidad: son zonas que por sus características podría presentar actividad agropecuaria de forma moderada, pero por su ubicación estratégica en zonas de gran atractivo turístico se clasifican para turismo.

b. Zona de protección hidrogeológica. Esta categoría especial que incluye zonas de alto valor hidrogeológico, en las que no se excluye la actividad humana –limitada- sobre ellas.


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c. Zona montañosa de intervención moderada. Son zonas que presentan condiciones poco apropiadas para usos humanos intensos y densos. Zonas de altas pendientes, pero con algún grado de posibilidad de intervención, permitirían un uso moderado del suelo.

d. Zona montañosa de intervención baja. Son las zonas que peores condiciones para la actividad humana presenta por vulnerabilidad, amenaza y grado de intervención actual, que por la amenaza física que su desarrollo representa a las zonas bajas adyacentes. Se permiten actividades humanas de muy baja densidad que asegurarían a los propietarios su derecho de propiedad.

e. Zona llana de intervención moderada. Estas zonas presentan una vulnerabilidad ambiental y condiciones de accesibilidad relativamente malas, que no permiten un uso intenso del suelo, pero que reúnen mejores condiciones que las zonas montañosas.

f. Zona llana de intervención baja. Son zonas que presentan condiciones muy vulnerables para la actividad humana, y especialmente inaccesibles, por lo que su posibilidad de generar actividad humana debe ser regulada, pero sin ser tan restrictiva como la de las zonas montañosas.

Artículo 7. Restricciones Territoriales y Zonas de Tratamientos Especial: Son aquellas áreas dónde las actividades humanas o competencias del plan regulador, están inhibidas, sea por legislación, por condiciones ambientales, físicas, de riesgo o por la infraestructura estatal existente –o combinación entre ellas-. Son:

a. Derechos de vía en rutas nacionales y rutas cantonales. De acuerdo a la legislación costarricense varían de 50 metros para carreteras nacionales de primer orden hasta las servidumbres. Para más detalles ver Reglamento de Vialidad.

b. Servidumbres de infraestructura estatal: acueductos, líneas de transmisión y oleoductos.

c. Cuerpos de agua (cauces, lagunas, quebradas): inhibidos para construcción de cualquier infraestructura dentro de las mismas, con excepción de aquellos que cuenten con una concesión.

d. Zonas de protección de ríos, quebradas, lagunas, pozos, nacientes y fuentes de agua

e. Áreas Silvestres Protegidas. Se excluyen de la zonificación, pues son de administración Estatal a cargo del Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones (MINAE), por medio del Área de Conservación Osa (ACOSA).

f. Territorios Indígenas. De acuerdo al Convenio 169 de la Organización Internacional del Trabajo, Costa Rica asegura la autonomía Territorial a los pueblos indígenas, por lo que la administración municipal no tiene posibilidad de regular dentro de los mismos. A pesar de esto se zonifica dentro de las mismas, con esperanza que las regulaciones de las mismas sean adoptadas voluntaria y libremente por los habitantes indígenas de los territorios.


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g. Zonas de riesgo declaradas por la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias (C.N.E.). Aquellas áreas que de acuerdo a la Comisión tiene algún grado de vulnerabilidad (por inundación, deslizamiento, fallas geológicas u otro) y por lo tanto tengan inhibiciones para la construcción de edificaciones y realización de actividades humanas. Para éstas existen tres tipos: g.1 Zonas de riesgo de nivel alto: aquellas en las que, luego de estudios

científicos, se declaran no aptas para la construcción de ningún tipo de infraestructura humana. Estas zonas tiene inhibición completa para construir infraestructura bajo cualquier categoría listada en el Título II de este reglamento. Si estas zonas están habitadas, de forma automática pasan a ser zonas de Renovación por Riesgo para Reubicación, como se detalla en el Reglamento de Renovación Urbana de este Plan Regulador.

g.2 Zonas de riesgo de nivel moderado: aquellas en las que luego de estudios, se determina que por medio de medidas de mitigación como construcción de red de alcantarillado pluvial, contención de taludes o de cauces por medio de diques u otras obras específicas para tal fin, pueden seguir siendo habitadas. Una vez que los estudios resultantes señalan estas zonas, se declaran de forma automática como zonas de Renovación por Riesgo para Mitigación, como se detalla en el Reglamento de Renovación Urbana de este Plan Regulador.

g.3 Zona de riesgo de nivel incierto: Aquellas zonas en las que no se han realizado estudios que determinen el nivel preciso de amenaza. Estas son declaradas de Renovación por Riesgo para Estudios de Nivel de Amenaza y señalan la obligación del Estado, por solicitud del gobierno municipal, de realizar los estudios que se requieran para determinar el nivel y alcance de la amenaza de cada zona, como se detalla en el Reglamento de Renovación Urbana de este Plan Regulador

Toda Zona de Riesgo que no se especifique como de nivel de riesgo moderado o como de nivel de riesgo alto, se define de forma automática como zona de riesgo de nivel incierto.

Artículo 8. Para el caso de las Áreas Silvestres Protegidas Mixtas (privados-Estado), dada la posibilidad de que pasen a ser terrenos de administración municipal, de forma preventiva se zonifican todos como “Zona montañosa de intervención baja”, definido en el inciso d del Artículo 6 de este reglamento.

Artículo 9. Zona especial de protección patrimonial: es un área localizada en el Valle del Diquís, conformadas por un tejido urbano y rural donde se desarrollaron varias actividades, que poseen valor cultural-arqueológico y que poseen valor por la presencia de asentamientos prehispánicos, como asentamientos representativos del periodo de producción bananera en la región.

Artículo 10. Zona Especial potencial Aeropuerto: la zona que incluye, tanto el área donde se ubicaría el posible Aeropuerto Internacional, como los poblados más inmediatos cercanos y delimita la actividad agropecuaria, en especial la construcción de infraestructura a futuro en términos de ubicación y de alturas.


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Artículo 11. Zonificación en Centros Urbanos. La zonificación del uso del suelo dentro de los centros urbanos y los núcleos consolidados utilizará la siguiente nomenclatura:

a. Zona Residencial: Esta es una zona que tiene un uso predominantemente habitacional, con actividades humanas que son complementarias de forma directa al uso residencial.

b. Zona Mixta: Es una zona donde se permiten mayor cantidad y variedad de actividades además de la habitacional. La Zona Mixta no es una proporción de vivienda y las demás actividades, sino que es una transición funcional que se basa en el tipo de actividades por tamaño y tipo, entre la Zona Comercial y la Zona Residencial.

c. Zona Comercial: Es la zona con alta flexibilidad de usos y que permite la mayoría de éstos en el cantón. Son zonas que por su alta accesibilidad, su tenencia y uso de la tierra presente y potencial, tienen una influencia regional. Es una zona que no elimina la posibilidad de uso residencial pero que permite la realización de algunas actividades menos armoniosas con este uso.

d. Zona Industrial y de Almacenamiento: Es la zona con usos primordialmente industriales, almacenamiento masivo o bodegas, que por sus impactos de transporte, ruido o de generación de desechos, deben ser aisladas de otros usos.

e. Zonas Institucionales áreas cuyas actividades actuales son de uso comunal, institucional o públicos.

f. Zona de Crecimiento Futuro: aquellas áreas que en un futuro serán zonas de ampliación de las ciudades pero que en la actualidad deben restringirse para promover la consolidación de los centros urbanos.

g. Zona de Limitaciones Agropecuarias: Zona de borde del Centro Urbano de Ciudad Puerto Cortés cuyo propósito es amortiguar le impacto de actividades agropecuarias en una zona urbana.

Artículo 12. Zonificación en Centros de Turismo Secundario. La zonificación del uso del suelo dentro de los Centros de Turismo Secundario utilizará la siguiente nomenclatura:

a. Núcleo de Atracciones Turísticas: Zona de mayor intensidad de actividades dedicadas a la atención de los turistas, que mezcla comercio y servicios.

b. Zona Planificada para el Desarrollo Turístico: Son áreas con desarrollo de hoteles con densidad alta y media.

c. Zona para el Desarrollo Turístico de Baja Densidad: Son áreas de desarrollo de instalaciones turísticas con densidades bajas.

d. Zona Mixta para el Turismo y Comunidad: Zona mixta que incluye actividades dedicadas a atención del turista y a la ubicación de actividad habitacional para los pobladores permanentes.

e. Núcleo para la Comunidad: Zona en la que se ubica a los pobladores permanentes del núcleo y a actividades relacionadas de forma directa con la actividad residencial.


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Artículo 13. Para la certificación del Uso del Suelo se establece la siguiente Nomenclatura: a. Uso compatible o conforme: Uso que por su localización dentro de la Zonificación

del Plan Regulador, no tiene restricciones para su ubicación y por lo tanto puede permitirse en la zona donde se solicita.

b. Uso no compatible o no conforme: Es el uso que por su localización dentro de la Zonificación del Plan Regulador tiene restricciones para su ubicación y por lo tanto no debe permitirse en la zona donde se solicita. b.1 Uso no conforme nuevo: Son aquellos casos en los que se desea ubicar una

nueva actividad en una zona dónde no se permite y por lo tanto no puede darse trámite a ningún permiso posterior.

b.2 Uso no conforme existente: aquellos que ya funcionaban previamente a la publicación de este Plan Regulador y por lo tanto pueden seguir funcionando, siempre que no amplíen su área constructiva.

c. Uso no listado: Aquellas actividades que no aparezcan en el Título II “Actividades permitidas de acuerdo a la Zonificación”, deberán ser analizadas por la administración de la Municipalidad y según sus características, usar las restricciones de la categoría que más se asemeje. El funcionario debe consultar a la Junta Estratégica de Planificación Territorial de Plan Regulador en adelante JET cuya conformación y funcionamiento de detalla en el Reglamento de la Junta Estratégica de Planificación Territorial del Plan Regulador, de tal forma que exista transparencia en la definición de una nueva actividad. Las actividades que deben ser consultadas serán las contenidas en cualquiera de estos tres tipos: c.1 las que tengan restricciones de construcción especiales por tamaño (de

acuerdo a este reglamento), c.2 las que realicen actividades que generen externalidades negativas o

impactos a terceros como problemas de tráfico, ruido, olores o contaminación c.3 para las que haya oposición manifiesta de algún sector de la población de

Osa d. Uso Condicionado: Es un uso que se podrá realizar en el tanto condiciones

expresamente señaladas en el reglamento se cumplan en un futuro: construcción de vías, compra de terrenos o construcción de infraestructura

Artículo 14. Cuando se solicite un cambio de un uso no conforme existente, se aprobará solamente cuando el uso propuesto sea uso conforme con la zona donde se encuentra.

Artículo 15. En casos de lotes cuyos frentes se encuentren en diferentes zonas se reconocerán los siguientes cuatro casos y deberán ser aplicados en ese orden para cada lote específico:

a. En lotes esquineros, con frentes ubicados en diferentes zonas, regirá la zona menos permisiva de las dos..

b. En el caso de que el lote tenga dos frentes no esquineros ubicados en dos lados de cuadra que tienen una zonificación diferente, se permitirá ubicar el uso más flexible en una franja del 40% de la media entre los dos frentes, desde el frente con la zona más permisiva. En el resto del lote deberá construir el uso que permita la zona menos flexible, como se ejemplifica en la siguiente figura:


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c. En lotes con un solo frente ubicado en dos zonas diferentes regirá la lista de usos

correspondiente a la zona menos flexible. d. En lotes con servidumbre la zona que regirá estará definida por el frente de lote al

que la servidumbre pertenece.

TÍTULO II. ACTIVIDADES PERMITIDAS DE ACUERDO A LA ZONIFICACIÓN.

CAPÍTULO 2. NOMENCLATURA Y DEFINICIONES DE USOS

Artículo 16. Nomenclatura: las definiciones que se listan en el presente Reglamento, rigen de forma específica para este Plan Regulador.

Artículo 17. Habitacional: uso para habitación, con instalaciones mínimas para su utilización como tal. Pueden ser viviendas individuales, apartamentos, edificios de apartamentos habitacionales, viviendas para alquiler o barracas para trabajadores.

Artículo 18. Agroindustrial: son aquellas industrias que empacan, procesan o transforman productos agrícolas y pecuarios.

Artículo 19. Agropecuario: Son las actividades de producción agrícolas y pecuarias establecidas por el Ministerio de Agricultura y Ganadería. Esta actividad no incluye ningún tipo de infraestructura, únicamente las actividades agropecuarias. El Plan Regulador determina los sitios donde puede existir este tipo de infraestructura, no así el tipo de cultivos que pueden desarrollarse.

Artículo 20. Agropecuario urbano: aquellas actividades relacionadas con la actividad agropecuaria pero que se localizan en centros urbanos y son: clínicas veterinarias, venta de insumos agropecuarios, venta de plantas y subastas ganaderas.

Artículo 21. Almacenamiento Inocuo: son aquellos en los que se realiza el almacenamiento de materiales, equipos, productos o materias primas industriales todos clasificados como de Moderado o Bajo Riesgo según el Reglamento de Registro Sanitario del Ministerio de Salud, para ser llevados a otros sitios donde pueden ser vendidos, procesados u otros fines. Se incluyen en esta categoría los centros de acopio para material de reciclaje.

Frente a zona más flexible

Frente a zona menos flexible

F1

F2

2F2)(F10,4Fm +

=

Fm Zonificación más flexible


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Artículo 22. Almacenamiento No Inocuo: almacenamiento de materiales de riesgo: químicos, inflamables, tóxicos u otros similares, incluidos en la Lista de Usos de Alto Riesgo según el Reglamento de Registro Sanitario del Ministerio de Salud.

Artículo 23. Balnearios: son aquellos dedicados a brindar el servicio de piscinas o balnearios, por medio de cobro de entrada.

Artículo 24. Centros Penitenciarios: las prisiones o cárceles son edificaciones en el que son confinados los detenidos, ya sea como procesados o como condenados.

Artículo 25. Comercial dentro de industria. Es aquel uso que permite la creación de una soda y café dentro de las mismas instalaciones de una industria. Este uso debe estar incluido en la patente industrial y debe indicarse que es exclusivamente para uso de los (as) empleados (as).

Artículo 26. Comercial Pequeño: aquellos que se dedican a la venta de productos en cantidades al por menor y por la forma en que funcionan, el espacio que requieren y el volumen de mercadería que tienen un bajo impacto. Las actividades bajo esta categoría son: Bazares, Pulperías, Panaderías, Farmacias, Verdulerías, Librerías, fotocopiadoras y sodas.

Artículo 27. Comercial Intermedio: son los dedicados a la venta de productos que cuyas actividades pueden generar molestias en los barrios donde se localizan, en comparación a los Comercios Pequeños. Las actividades bajo esta categoría son: Tienda de vestimenta, venta de electrodomésticos y/o muebles, carnicerías, pescaderías, artesanías, floristerías, joyerías, licorerías, supermercados, mueblerías, ferreterías, restaurantes, bares, venta de música, venta de equipo de cómputo y centros comerciales pequeños que son aquellos de menos de 800 m2 de área de cobertura.

Artículo 28. Comercial Grande: son los usos comerciales más impactantes que generan flujos vehiculares y ruido. En la mayoría de los casos requieren grandes áreas de construcción y áreas de carga y descarga ya que movilizan grandes volúmenes de mercancías. Las actividades bajo esta categoría son: centros comerciales, venta de vehículos o maquinaria agrícola, depósito de materiales y centros comerciales grandes que son los que tienen áreas de cobertura mayores a 800 m2 pero con un tamaño máximo de lote de una hectárea.

Artículo 29. Comunal: son las instalaciones en las que se realizan actividades de índole comunal y cuyos propietarios -en general- son asociaciones de vecinos, de desarrollo, juntas administrativas. No se incluyen en este apartado centros educativos, ni las instalaciones de la Municipalidad.

Artículo 30. Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible. Para efectos del presente Plan Regulador se permiten los siguientes:

a. Condominio residencial: condominio que solamente alberga unidades habitacionales.

b. Condominio comercial: condominio cuyo uso único y exclusivo es el de actividades comerciales y prestación de servicios.


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c. Condominio combinado: Es un proyecto donde se combinan usos comerciales y habitacionales y además diferentes tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre sí y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen. (definición de condominio mixto o combinado).

d. Condohotel: modalidad de operación de hospedaje en que la propiedad del inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en ésta. En éste la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración, con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la Ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. El 70% del tiempo al año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje, y el 30% puede ser utilizado por los condóminos. Esta modalidad deberá cumplir con todos los requerimientos que deben satisfacer los ecoalbergues, con excepción de los condohoteles en los centros urbanos.

e. Condominio Rural: tipo de condominio que solamente se puede desarrollar en al zona agropecuaria. Éstos tienen enfoques hacia una política conservacionista y requieren de grandes extensiones para poder desarrollarse, pues poseen bajos porcentajes de cobertura.

f. Condominio Industrial: condominio cuyo uso único y exclusivo es el de actividades industriales de acuerdo al Artículo 42 de este reglamento.

Artículo 31. Cultural: como uso “Cultural” las actividades dedicadas a fomentar la cultura en la ciudadanía y pueden o no tener una finalidad lucrativa.

a. Museos, bibliotecas y kioscos de información: se incluyen los museos o centros de exhibición de objetos artísticos, científicos históricos, bibliotecas. Además se incluyen Galerías de Arte donde se vendan objetos artísticos.

b. Anfiteatros, Teatros y salas de conciertos: lugares dedicados a la presentación de actividades artísticas, culturales y folklóricas en cualquiera de sus disciplinas.

Artículo 32. Deportivo Tipo 1: aquellas instalaciones para la práctica de algún tipo de deporte o similar. Las actividades bajo esta categoría son: canchas de algún deporte y polideportivos.

Artículo 33. Deportivo Tipo 2: instalaciones con necesidades de infraestructura y espacio mayores que las de Tipo 1. Las actividades bajo esta categoría son: Estadio, gimnasios para hacer ejercicios y gimnasios deportivos.

Artículo 34. Educacional Básico: se definirán para efectos del plan regulador, como las actividades que preparan académicamente a estudiantes en preescolar, primaria y secundaria.

Artículo 35. Educacional Avanzado: se definirán como las actividades de enseñanza para la formación de profesionales en las diversas áreas del conocimiento humano y aquellas dedicadas a la investigación.

a. Instituciones de Educación Superior: instituciones en las que se brinde preparación académica para la formación de profesionales o técnicos en diversas áreas. Se incluyen Universidades e Instituciones Parauniversitarias.

b. Centros de Investigación Científica: aquellos dedicados a actividades científicas y de Investigación sean públicos o privados.


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Artículo 36. Educacional Técnico: se definirán como los dedicados a la realización de actividades educativas en temas técnicos, arte, música, idiomas, informática y otros tipos de carácter diferente a la educación universitaria.

Artículo 37. Entretenimiento: aquellas actividades para el esparcimiento con actividades rurales o que por sus impactos o facilidades deben realizarse fuera de las zonas urbanas y las actividades bajo esta categoría son: Clubes campestres, campos escuelas para convivencias.

Artículo 38. Entretenimiento para Adultos: son las actividades de distracción para un público variado pero caracterizado por la venta de licor para consumo en el sitio y/o por espectáculos sólo aptos para adultos. Las actividades bajo esta categoría son: clubes nocturnos donde se hacen funciones de desnudismo.

Artículo 39. Entretenimiento Familiar: son aquellos dedicados a actividades de esparcimiento para toda clase de público y de todas las edades. Las actividades bajo esta categoría son: cines, juegos de video, salones de juegos infantiles y juveniles, redondeles de toros permanentes, salones para fiestas y salones de baile.

Artículo 40. Granjas avícolas y granjas porcinas: aquellas granjas dedicadas a la producción de carne de pollo o producción de huevos y cuyas características están definidas en el “Reglamento de Granjas Avícolas” según el Decreto Nº31088-S y a la producción de carne de cerdo y que cumple con los requisitos y características definidas en el “Reglamento de Granjas Porcinas” según el Decreto Nº32312-S y sus reformas.

Artículo 41. Hospedaje Turístico: son aquellas actividades relacionadas con la actividad turística y de hospedaje. Pueden ser abiertos al públicos o de una organización privada. Por las diferencias entre ellos se dividen en:

a. Usos Hospedaje Turístico 1: las actividades bajo esta categoría son: Hotel, Motel turístico, Pensión, Casa de Huéspedes, Vivienda turística, definidos de acuerdo al Reglamento de las Empresas Hospedaje Turístico del Decreto Ejecutivo No. 11217-MEIC del 25 de febrero de 1980.

b. Uso Hospedaje Turístico 2: las actividades bajo esta categoría son: albergues y campamentos, definidos de acuerdo al Reglamento de las Empresas Hospedaje Turístico del Decreto Ejecutivo No. 11217-MEIC del 25 de febrero de 1980 y sus reformas.

c. Uso Hospedaje Turístico 3: las actividades bajo esta categoría son: apartahoteles y condohoteles, definidos de acuerdo al Reglamento de las Empresas Hospedaje Turístico del Decreto Ejecutivo No. 11217-MEIC del 25 de febrero de 1980 y sus reformas.

d. Uso Ecoalbergues: son aquellos albergues cuyas características de diseño y de funcionamiento aseguran un uso sostenible de los recursos y un impacto ambiental reducido.

Artículo 42. Industrial: La actividad industrial es aquella desarrollada por empresas que se dediquen a la transformación de materias primas o productos semi-elaborados, que tiene por objeto la preparación o manufactura de productos finales o intermedios para satisfacer las necesidades de consumo de la población. Hay cuatro categorías según el Reglamento General a la Ley Nº 8262 y sus reformas, del Ministerio de Economía, Industria y Comercio:


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a. Talleres Artesanales: aquellos talleres de prácticas artesanales, que requieren un terreno menor a 450 m2 de construcción para sus actividades y que generalmente se realizan dentro de la misma propiedad que la vivienda de los artesanos y cuyas características corresponden a una microempresa.

b. Pequeña industria: aquellas con condiciones de “Pequeña Industria” y que para efectos de este plan regulador incluyen además: talleres mecánicos, talleres de ebanistería y/o tapicería y talleres electromecánicos.

c. Mediana Industria: aquella con condiciones de “Mediana Industria” y que además para este plan regulador incluyen: taller de maquinaria agrícola y taller de enderezado y pintura.

d. Gran Industria: aquella así definida por la categorización del Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC).

Artículo 43. Infraestructura de apoyo para actividades pesqueras: esta categoría contiene toda infraestructura que debe tenerse tierra adentro y que sirva de apoyo a la actividad pesquera: bodegas de insumos y equipos, centros de acopio, taller de mantenimiento de equipo y cualquier otro relacionado de forma directa con esta actividad.

Artículo 44. Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural: se ubica dentro de esta categoría, toda aquella infraestructura necesaria para dar soporte a actividades turísticas adicionales al hospedaje y venta de alimentos. dentro de las actividades que se pueden ubicar en esta lista se tienen: teleféricos, Canopy, puentes colgantes, cabalgatas, observación de aves, caminatas en el bosque, rafting, camping, parapente, cabotaje.

La infraestructura permitida para este uso consiste en: servicios sanitarios, duchas, lavatorios, o bebederos, bodegas para almacenar equipo, quioscos de información turística, casetas de guardas, oficina pequeña de administración del lugar, tienda de venta de regalos, venta de alimentos, parqueos, alguna otra que se demuestre ante la municipalidad, sea necesaria para la realizar la actividad al momento de solicitar los permisos de construcción.

Artículo 45. Infraestructura uso agropecuario: son aquellas edificaciones y/o usos asociados a la actividad agrícola y pecuaria: Clínicas y hospitales veterinarios, corrales, establos, silos, fincas integrales, fincas de mejoramiento genético, incubadoras, invernaderos para producción y venta de plantas, laboratorios de biotecnología agrícola, proyectos acuícolas, pistas de equitación, producción apícola, producción de leche, recibidores de productos agrícolas, viveros, y zoocriaderos. Viveros y Zoocriaderos definidos en Reglamento a Ley de Conservación de la Vida Silvestre, Decreto #32633-MINAE y sus reformas.

Artículo 46. Manejo de fauna silvestre: aquellos usos dedicados al manejo, conservación o exposición de especies animales silvestres. Son los Centros de Rescate de Fauna Silvestre y los Zoológicos, definidos y con requisitos listados en el Reglamento a la Ley de Conservación de la Vida Silvestre, Decreto #32633-MINAE y sus reformas


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Artículo 47. Religioso: son aquellos destinados para rendir cultos religiosos y/o realización de rituales religiosos. Las actividades bajo esta categoría son los templos para culto religioso y cementerios.

Las salas de velación y funerarias preparación de cuerpos para sepultura, no se incluyen en esta categoría y se considerarán Servicios Grande.

No se incluyen en esta categoría comercios dedicados a venta de ataúdes u otros elementos relacionados con la sepultura de cadáveres. Éstos se considerarán de tipo Comercial Intermedio.

Artículo 48. Relleno Sanitario: son zonas dedicadas al tratamiento y disposición final de desechos sólidos, por medio de rellenos sanitarios, cuya definición y requisitos están determinados en el Reglamento sobre Rellenos Sanitarios, Decreto No 27378-S y sus reformas.

Artículo 49. Salud Básico: son los usos destinados a dar primeros auxilios y la atención de enfermedades o cuidados especializados que no requieran la hospitalización de los pacientes y son: EBAIS y Hogares para Ancianos.

Artículo 50. Salud Avanzado: son los usos que ofrecen atención especializada de pacientes, recuperación de los mismos o para ser internados en el lugar como clínicas, laboratorios clínicos, centros de rehabilitación, hospitales.

Artículo 51. Servicios Pequeño: son aquellos destinados a la oferta de servicios básicos para la comunidad y caracterizados por generar mínimos impactos y molestias a los vecinos. Las actividades bajo esta categoría son: oficinas profesionales, peluquerías o salones de belleza, alquiler de películas, reparación de ropa o calzado, cajeros automáticos y cafés Internet

Artículo 52. Servicios Grande: son los destinados a la oferta de servicios especializados para la comunidad y que generan impactos mayores sobre ella en comparación con los Uso Servicios Pequeño. Producen mayores molestias por ruido, flujos vehiculares y en algunos casos son actividades que requieren edificaciones de mayor espacio. Las actividades bajo esta categoría son: instituciones públicas, organismos internacionales, bancos, alquiler de vehículos o maquinaria, alquiler de mobiliario.

Artículo 53. Telecomunicaciones: aquella infraestructura que se utilice para telecomunicaciones y se dividen en dos categorías de acuerdo a sus posibles impactos:

a. Uso Telecomunicaciones 1: repetidoras de radio, torres de telefonía celular, radio o afines.

b. Uso Telecomunicaciones 2: centrales telefónicas y estaciones de radio y Televisión.

Artículo 54. Transportes Tipo 1: son aquellas actividades que ofrecen servicios a los vehículos automotores, incluyendo el transporte público: Estacionamientos de vehículos, instalaciones para muelles o atracaderos, terminal de buses, lavaderos de carros y expendios de combustible públicos o privados.

Para el caso de los expendios de combustibles su ubicación estará además supeditada a lo contenido por el Reglamento para la regulación del sistema de almacenamiento y comercialización de hidrocarburos, Decreto Ejecutivo No. 30131-MINAE-S del 20 de diciembre del 2001 y sus posteriores modificaciones.


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Artículo 55. Transportes Tipo 2: son aquellas actividades que por su tamaño promedio y tipo de actividad deben realizarse en zonas específicas y centralizadas: Estacionamientos de buses y estacionamiento de vehículos de carga pesados.

CAPÍTULO 3. USOS PERMITIDOS EN CENTROS URBANOS DE OSA

Artículo 56. Se listan a continuación los usos permitidos en las diferentes zonas de los Centros Urbanos de Ciudad Puerto Cortés y Palmar Norte. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos.

Usos permitidos en Centros Urbanos de Ciudad Cortés y Palmar Norte

Uso Residencial Mixto Comercial Institucional-Comercial

Crecimiento futuro

Habitacional SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ Agropecuario urbano NO SÍ SÍ NO NO Almacenamiento Inocuo NO NO SÍ NO NO Balnearios NO NO NO NO SÍ Comercio Pequeño SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ Comercio Intermedio NO SÍ SÍ SÍ NO Comercio Grande NO NO SÍ NO NO Comunal SÍ SÍ SÍ SÍ NO Condominio Residencial SÍ SÍ SÍ NO NO Condominio Comercial NO SÍ SÍ NO NO Condominio Combinado SÍ SÍ SÍ NO NO Condohotel NO SÍ SÍ NO NO Cultural Tipo 1 NO SÍ SÍ SÍ NO Cultural Tipo 2 NO SÍ SÍ SÍ NO Deportivo Tipo 1 SÍ SÍ SÍ SÍ NO Deportivo Tipo 2 NO SÍ SÍ SÍ NO Educacional Básico SÍ SÍ SÍ SÍ NO Educacional Avanzado Tipo 1 NO NO SÍ SÍ SI Educacional Avanzado Tipo 2 NO NO SÍ SÍ SI Educacional Técnico NO SÍ SÍ SÍ NO Entretenimiento Adultos NO NO NO NO NO Entretenimiento Familiar NO SÍ SÍ NO NO Hospedaje Turístico 1 NO SÍ SÍ NO NO Hospedaje Turístico 2 SÍ SÍ SÍ NO NO Ecoalbergues NO NO NO NO SÍ Talleres Artesanales SÍ SÍ SÍ SÍ NO Pequeña industria NO SÍ SÍ NO NO Religioso SÍ SÍ SÍ SÍ NO Salud Básico SÍ SÍ SÍ SÍ NO Salud Avanzado NO SÍ SÍ SÍ NO Servicios Pequeño SÍ SÍ SÍ SÍ NO Servicios Grande NO SÍ SÍ SÍ NO Telecomunicaciones 1 SÍ SÍ SÍ NO SÍ Telecomunicaciones 2 NO SÍ SÍ NO NO Transportes 1 NO SÍ SÍ NO NO Transportes 2 NO NO SÍ NO NO Urbanizaciones SÍ SÍ SÍ NO NO


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Artículo 57. Requisitos adicionales para diferentes usos en Centros Urbanos:

a. Uso Educacional Básico: los centros educativos deben de cumplir con los requerimientos del Ministerio de Educación Pública y no podrán ubicarse en lotes menores a 800 m2

b. Uso Comercio Intermedio y Comercio Grande: deben de contar el diseño almacenamiento temporal interno de desechos sólidos.

c. Uso Entretenimiento Familiar: en el diseño presentado debe asegurarse un sistema de confinamiento de ruido.

d. Uso Entretenimiento Adultos: en el diseño presentado debe asegurarse un sistema de confinamiento de ruido

e. Almacenamiento No Inocuo: En el diseño deben presentarse sistemas de contención contra posibles derrames y todas las disposiciones especiales del Ministerio de Salud para el manejo y almacenamiento de materiales de Riesgo Intermedio y Alto y las recomendaciones del Cuerpo de bomberos.

f. Uso Industria Pequeño, Intermedio y Grande: debe asegurarse en el diseño presentado, un sistema de confinamiento de ruido.

g. Uso Transportes 1 y 2: deben de cumplir con todos los requerimientos de las autoridades de transporte: Consejo de Seguridad Vial, Consejo de Transporte Público, Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Artículo 58. Zona Industrial y de Almacenamiento. Aunque la zona industrial no esté dentro de los límites del Centro Urbano, funcionalmente se considerará parte de este. Se permiten los siguientes Usos dentro de la misma:

− Agroindustrial − Agropecuario urbano − Almacenamiento Inocuo − Almacenamiento No Inocuo − Comercial dentro de industria − Comercial Grande − Condominio Industrial − Talleres Artesanales − Pequeña industria − Mediana Industria − Gran Industria − Telecomunicaciones 1 − Telecomunicaciones 2 − Transportes 1 − Transportes 2

Artículo 59. Para el caso de la Zona Industrial y de almacenamiento, se permitirá el Uso comercial dentro de industria que corresponde a sodas y cafés, así como canchas deportivas. Estos usos se admitirán únicamente dentro del establecimiento y será para personas que trabajan en la industria y no para venta al público en general.


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Artículo 60. En la Zona de Limitaciones Agropecuarias, en el borde de Ciudad Puerto Cortés, se permiten solamente los siguientes usos:

− Habitacional − Balnearios − Deportivo Tipo 1 − Educacional Técnico − Telecomunicaciones 1

CAPÍTULO 4. USOS PERMITIDOS EN NÚCLEOS CONSOLIDADOS DE OSA

Artículo 61. Los usos permitidos en el Núcleo Consolidado Tipo 1 (NC 1) Palmar Sur y Sierpe corresponderán únicamente a la siguiente lista taxativa:

− Habitacional − Agroindustrial − Almacenamiento Inocuo − Balnearios − Comercio Pequeño − Comercio Intermedio − Comunal − Condominio Residencial − Condohotel − Cultural Tipo 1 − Cultural Tipo 2 − Deportivo Tipo 1 − Deportivo Tipo 2 − Educacional Básico − Educacional Avanzado Tipo 2

− Educacional Técnico − Entretenimiento Familiar − Hospedaje Turístico 1 − Hospedaje Turístico 2 − Ecoalbergues − Talleres Artesanales − Religioso − Salud Básico − Servicios Pequeño − Servicios Grande − Telecomunicaciones 1 − Telecomunicaciones 2 − Transportes 1 − Urbanizaciones

Artículo 62. Los usos permitidos en el Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial (NCPP) de Palmar Sur, corresponderán únicamente a la siguiente lista taxativa:

− Habitacional − Almacenamiento Inocuo − Balnearios − Comercio Pequeño − Comunal − Cultural Tipo 1 − Cultural Tipo 2 − Deportivo Tipo 1 − Educacional Básico − Entretenimiento Familiar

− Hospedaje Turístico 1 − Hospedaje Turístico 2 − Talleres Artesanales − Agropecuario urbano − Religioso − Salud Básico − Salud Avanzado Ver excepciones − Servicios Pequeño − Telecomunicaciones 1 − Transportes 1


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Artículo 63. Los usos permitidos en el Núcleo Consolidado Tipo 2 (NC 2) Piedras Blancas, corresponderán únicamente a la siguiente lista taxativa: − Habitacional − Agroindustrial − Agropecuario urbano − Almacenamiento Inocuo − Balnearios − Comercio Pequeño − Comercio Intermedio − Comunal − Cultural Tipo 1 − Cultural Tipo 2 − Deportivo Tipo 1 − Deportivo Tipo 2 − Educacional Básico − Entretenimiento Familiar − Hospedaje Turístico 1 − Hospedaje Turístico 2 − Ecoalbergues − Talleres Artesanales − Religioso − Salud Básico − Servicios Pequeño − Telecomunicaciones 1 − Transportes 1 − Urbanizaciones

Artículo 64. Excepciones y requisitos adicionales y condiciones para algunos usos de los Núcleos Consolidados: a. Uso Educacional Básico: los centros educativos deben de cumplir con los

requerimientos del Ministerio de Educación Pública y no podrán ubicarse en lotes menores a 800 m2

b. Uso Comercio Intermedio: el diseño debe incluir almacenamiento temporal interno de desechos sólidos.

c. Uso Entretenimiento Familiar: en el diseño presentado debe asegurarse un sistema de confinamiento de ruido.

d. Uso Entretenimiento Adultos: en el diseño presentado debe asegurarse un sistema de confinamiento de ruido

e. Uso Hospedaje Turístico 2: En Núcleos de Protección Patrimonial solo se permitirán albergues.

f. Uso Salud Avanzado: En el Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial de Palmar Sur solo se permiten las clínicas.

g. Uso Transportes: deben de cumplir con todos los requerimientos de las autoridades de transporte: Consejo de Seguridad Vial, Consejo de Transporte Público, Ministerio de Obras Públicas y Transportes.


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CAPÍTULO 5. USOS PERMITIDOS EN CENTROS DE TURISMO SECUNDARIOS

Artículo 65. Se listan a continuación los usos permitidos en las diferentes zonas de los Centros de Turismo Secundarios de Dominical, Uvita y Drake. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos.

Usos permitidos en los Centros de Turismo Secundario

Uso

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Zona

Núc

leo

para

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Com

unid

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Habitacional SI SI SI SI SI Almacenamiento Inocuo SI SI NO SI SI Balnearios SI SI NO SI SI Comercio Grande SI NO NO NO NO Comercio Intermedio SI SI NO SI SI Comercio Pequeño SI SI SI SI SI Comunal SI SI SI SI SI Cultural SI SI SI SI SI Deportivo Tipo 1 NO SI SI SI SI Deportivo Tipo 2 NO SI NO SI SI Ecoalbergue SI SI SI SI SI Educacional Avanzado NO NO NO SI SI Educacional Básico NO NO NO SI SI Educacional Técnico NO NO NO SI SI Entretenimiento Familiar SI SI NO SI SI Hospedaje Turístico 1 SI SI SI SI SI Hospedaje Turístico 2 SI SI SI SI SI Infraestructura de apoyo para actividades pesqueras SI SI SI SI SI

Infraestructura para actividades turísticas SI SI SI SI SI

Religioso NO SI NO SI SI Salud Básico SI SI NO SI SI Servicios Grande SI SI NO SI SI Servicios Pequeño SI SI SI SI SI Taller Artesanal SI SI SI SI SI Telecomunicaciones 1 SI SI SI SI SI Telecomunicaciones 2 SI SI NO SI SI Transportes 1 SI SI NO SI NO Transportes 2 NO NO NO SI NO Urbanizaciones NO NO NO SI SI


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CAPÍTULO 6. USOS PERMITIDOS EN NÚCLEOS NO CONSOLIDADOS DE OSA

Artículo 66. Los Núcleos No Consolidados de Osa se clasifican en Núcleos No Consolidados tipo 1 (NNC 1) y Núcleos No Consolidados tipo 2 (NNC 2) como se detalla en el inciso c del Artículo 3 de este reglamento

Artículo 67. Se listan a continuación los usos permitidos en los Núcleos No Consolidados, de acuerdo a la ubicación del mismo. EXC indica que se vena las excepciones y CON que tiene condiciones adicionales.

Usos permitidos en los NNC1 y NNC2 de acuerdo a la ubicación del mismo

Uso

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Habitacional SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SI SI Agroindustrial NO NO NO SÍ SÍ NO NO Almacenamiento Inocuo NO NO NO SÍ SI NO NO Comercio Pequeño SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SI SI Comunal SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SI SI Cultural Tipo 1 NO SÍ SÍ SÍ SÍ NO NO Deportivo Tipo 1 SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SI SI Deportivo Tipo 2 EXC EXC. EXC. EXC. EXC. NO NO Educacional Básico EXC. Sí Sí Sí Sí EXC EXC Educacional Avanzado Tipo 2 NO CON. CON. CON. CON. NO NO Entretenimiento Familiar EXC. EXC. SÍ SÍ SÍ NO NO Hospedaje Turístico 1 SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SI NO Hospedaje Turístico 2 SÍ SÍ SÍ SÍ NO NO NO Hospedaje Turístico 3 SÍ NO SÍ NO NO NO NO Ecoalbergues SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SI NO Talleres Artesanales SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SI SI Pequeña industria NO NO NO SÍ SÍ NO NO Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural

SÍ SÍ SÍ SÍ NO SI NO

Infraestructura uso agropecuario NO EXC. Sí Sí Sí NO SI

Salud Básico SÍ Sí Sí Sí Sí SI SI Servicios Pequeño SÍ EXC. Sí Sí Sí Si NO Telecomunicaciones 1 EXC. SÍ Sí Sí Sí NO NO Telecomunicaciones 2 NO NO NO CON. CON. NO NO


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Artículo 68. Excepciones para actividades específicas:

a. Deportivo Tipo 2: En cualquier Núcleo No Consolidados sólo permitirá construcción de Gimnasios deportivos en escuelas o colegios. Los estadios o gimnasios deportivos podrán hacerse solamente en NNC Tipo 1 y Tipo 2 de zona agropecuaria

b. Educacional Básico: En Núcleos No Consolidados en Zona montañosa de intervención baja, Zona Llana de intervención baja, Zona de Protección Hidrogeológica o Zona Especial de Posible Aeropuerto no se permitirán Colegios.

c. Entretenimiento Familiar: en Núcleos No Consolidados en Zona montañosa de intervención baja, en Zona Llana de intervención baja, en Zona montañosa de intervención moderada y Zona Llana de intervención moderada se permiten únicamente juegos de video, redondeles de toros permanentes, salones para fiestas y salones de baile.

d. Servicio Pequeño: en Zona montañosa de intervención moderada y Zona Llana de intervención moderada se permiten únicamente peluquerías o salones de belleza, alquiler de películas y reparación de ropa o calzado.

e. Infraestructura uso agropecuario: En Núcleos No Consolidados en Zona montañosa de intervención moderada y Zona Llana de intervención moderada, sólo se permitirán corrales, establos, fincas integrales, incubadoras, invernaderos, producción apícola, producción de leche, recibidores de productos agrícolas y viveros.

f. Telecomunicaciones 1: En Núcleos No Consolidados en Zona montañosa de intervención moderada y Zona Llana de intervención moderada sólo se permitirán proyectos declarados como de Interés Nacional.

Artículo 69. Requisitos adicionales y condiciones para algunos usos de los Núcleos No Consolidados:

a. Educacional Avanzado: En Núcleos No Consolidados en Zona montañosa de intervención moderada, Zona Llana de intervención moderada, en Zona para actividades productivas de baja densidad, Zonas Agropecuaria con limitaciones y Zona Agropecuaria se permitirán centros de Investigación o centros parauniversitarios si hay acuerdo municipal impulsado por la Junta Estratégica Territorial.

b. Uso Telecomunicaciones 2: centrales telefónicas, estaciones de radio o estaciones de televisión se podrán colocar en Núcleo No Consolidados en Zonas Agropecuaria con limitaciones y Agropecuario, solamente si hay acuerdo municipal impulsado por la Junta Estratégica Territorial.

Artículo 70. En los Núcleos No Consolidados de Protección Patrimonial se permiten los correspondientes a la siguiente lista taxativa:

− Habitacional − Almacenamiento Inocuo − Comercio Pequeño − Comercio Intermedio − Comunal

− Cultural Tipo 1 − Cultural Tipo 2 − Deportivo Tipo 1 − Educacional Básico − Entretenimiento Familiar − Hospedaje Turístico 2

− Talleres Artesanales − Religioso − Salud Básico − Servicios Pequeño − Telecomunicaciones 1


48

Artículo 71. Excepciones para actividades específicas en Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial:

a. Comercio Intermedio: Sólo se permitirán ventas de artesanías. b. Educacional Básico: Sólo se permiten escuelas primarias. c. Entretenimiento familia: sólo se permitirán redondeles de toros. d. Hospedaje turístico 2: sólo se permitirán albergues. e. Infraestructura uso agropecuario: sólo se permitirán corrales, establos, fincas

integrales, incubadoras, invernaderos, producción apícola, producción de leche, recibidores de productos agrícolas y viveros.

f. Cultural Tipo 2: Sólo se permitirán anfiteatros, teatros o salas de cine en caso de que sean parte de un complejo cultural más amplio, pero no como usos por sí mismos.

CAPÍTULO 7. USOS PERMITIDOS EN NÚCLEO DE COMERCIO EN CARRETERA

Artículo 72. Para las zonas de Núcleo de Comercio en Carretera se permiten las siguientes actividades:

− Habitacional − Comercial Pequeño − Comercial Intermedio − Comercial Grande − Hospedaje Turístico 1 − Ecoalbergues − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural − Talleres Artesanales − Servicios Pequeño − Telecomunicaciones 1 − Transporte Tipo 1.

CAPÍTULO 8. USOS PERMITIDOS EN ZONA AGROPECUARIA

Artículo 73. Para la Zona Agropecuaria se permiten todas las actividades de producción agrícolas y pecuarias establecidas por el Ministerio de Agricultura y Ganadería. Adicionalmente se permiten las actividades humanas listadas en este artículo. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Agroindustrial − Almacenamiento No Inocuo Ver excepciones − Balnearios − Centros Penitenciarios − Comercio Pequeño − Condohotel − Condominio Rural − Cultural Tipo 1 Ver Condiciones − Granjas avícolas y granjas porcinas − Ecoalbergues − Talleres Artesanales − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural


49

− Infraestructura uso agropecuario − Manejo de fauna silvestre − Relleno Sanitario − Telecomunicaciones 1


a. Almacenamiento No Inocuo: se podrán almacenar agroquímicos usados en actividad agropecuaria en bodegas siempre y cuando cumplan con las características de la Zona Industrial y Almacenamiento y cumplan con los requerimientos del Ministerio de Salud y el Cuerpo de Bomberos.

Artículo 75. Requisitos adicionales y condiciones para algunos usos en la Zona Agropecuaria:

a. Cultural: Se permitirán usos clasificados como culturales, de acuerdo a este plan regulador, y Agropecuario, solamente si hay acuerdo municipal impulsado por la Junta Estratégica Territorial.

CAPÍTULO 9. USOS PERMITIDOS EN ZONA AGROPECUARIA CON RESTRICCIONES.

Artículo 76. Para la Zona agropecuaria con restricciones se permite el Uso Agropecuario. Adicionalmente se permiten las actividades humanas e infraestructura listadas en este artículo. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Agroindustrial − Balnearios − Comercio Pequeño Ver Excepciones − Condohotel Ver Condiciones − Condominio Rural − Educacional Avanzado Tipo 2 Ver Condiciones − Granjas avícolas y granjas porcinas − Hospedaje Turístico 1 − Hospedaje Turístico 2 − Ecoalbergues − Talleres Artesanales − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural − Infraestructura uso agropecuario − Manejo de fauna silvestre − Servicios Pequeño Ver Excepciones − Telecomunicaciones 1


a. Comercio Pequeño: en Zona agropecuaria con restricciones se permiten únicamente pulperías.

b. Servicio Pequeño: En Zona agropecuaria con restricciones sólo se permiten sodas, cafeterías y restaurantes.


50

Artículo 78. Requisitos adicionales y condiciones para algunos usos en la en Zona agropecuaria con restricciones:

a. Condohotel: En Zona agropecuaria con restricciones no podrán exceder un área de lote de 3 hectáreas

b. Educacional Avanzado: para la Zona agropecuaria con restricciones se podrán instalar Centros de Investigación Científica con la aprobación del Concejo Municipal, por recomendación de la Junta Estratégica Territorial.

CAPÍTULO 10. USOS PERMITIDOS EN ZONA ESPECIAL DE PROTECCIÓN PATRIMONIAL

Artículo 79. Usos permitidos en zona especial de protección patrimonial: se permiten todas las actividades de producción agrícola y pecuaria establecidas por el Ministerio de Agricultura y Ganadería. Adicionalmente se permiten las actividades humanas:

− Habitacional − Agroindustrial − Almacenamiento No Inocuo Ver excepciones − Comercio Pequeño − Cultural ver requisitos adicionales − Educacional avanzado tipo 2 ver requisitos adicionales − Ecoalbergues − Granjas avícolas y granjas porcinas − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural − Infraestructura uso agropecuario − Manejo de fauna silvestre − Telecomunicaciones 1

Artículo 80. Excepciones para actividades específicas en Zona especial de protección patrimonial:

a. Almacenamiento No Inocuo: se podrán almacenar agroquímicos usados en actividad agropecuaria en bodegas siempre y cuando cumplan con las características de la Zona Industrial y Almacenamiento y cumplan con los requerimientos del Ministerio de Salud y el Cuerpo de Bomberos.

Artículo 81. Requisitos adicionales y condiciones para algunos usos en la Zona Especial de Protección Patrimonial:

a. Cultural: Se permitirán usos clasificados como culturales, de acuerdo a este plan regulador, solamente si hay acuerdo municipal impulsado por la Junta Estratégica Territorial.

b. Educacional avanzado tipo 2. Se permitirán usos clasificados como culturales, de acuerdo a este plan regulador, solamente si hay acuerdo municipal impulsado por la Junta Estratégica Territorial.


51

CAPÍTULO 11. USOS PERMITIDOS EN ZONA PARA ACTIVIDADES TURÍSTICAS DE BAJA DENSIDAD

Artículo 82. Para la Zona para actividades productivas de baja densidad se permiten todas las actividades de producción agrícolas y pecuarias establecidas por el Ministerio de Agricultura y Ganadería. Adicionalmente se permiten las actividades humanas listadas. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Balnearios − Comercio Pequeño ver Excepciones − Deportivo Tipo 1 Ver Excepciones − Hospedaje Turístico 1 − Hospedaje Turístico 2 − Ecoalbergues − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural − Servicios Pequeño Ver Excepciones − Telecomunicaciones 1


a. Comercio Pequeño: en Zona para actividades productivas de baja densidad se permiten únicamente pulperías.

b. Deportivo Tipo 1: En Zona para actividades productivas de baja densidad sólo se permiten las canchas deportivas.

c. Servicio Pequeño: En Zona para actividades productivas de baja densidad sólo se permiten sodas, cafeterías y restaurantes.

CAPÍTULO 12. USOS PERMITIDOS EN ZONA DE PROTECCIÓN HIDROGEOLÓGICA

Artículo 84. Para la Zona de protección hidrogeológica se permite el Uso Agropecuario. Adicionalmente se permiten las actividades humanas e infraestructura listadas. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Balnearios − Comercio Pequeño Ver Excepciones − Ecoalbergues − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural − Manejo de fauna silvestre − Telecomunicaciones 1


a. Comercio Pequeño: en Zona de intervención especial por condiciones hidrogeológicas se permiten únicamente pulperías.


52

CAPÍTULO 13. USOS PERMITIDOS EN ZONA LLANA DE INTERVENCIÓN MODERADA

Artículo 86. Para la Usos permitidos en Zona Llana de intervención moderada se permite el Uso Agropecuario. Adicionalmente se permiten las actividades humanas e infraestructura listadas. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Balnearios − Comercio Pequeño Ver Excepciones − Condominio Rural − Educacional Avanzado Tipo 2 Ver Condiciones − Hospedaje Turístico 1 − Hospedaje Turístico 2 − Ecoalbergues − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural − Manejo de fauna silvestre − Servicios Pequeño ver Excepciones − Telecomunicaciones 1


a. Comercio Pequeño: en Zona Llana de intervención moderada se permiten únicamente pulperías.

b. Servicio Pequeño: En Zona Llana de intervención moderada sólo se permiten sodas, cafeterías y restaurantes.

Artículo 88. Requisitos adicionales y condiciones para la Zona Llana de intervención moderada

a. Educacional Avanzada: en Zona Llana de intervención moderada se podrán instalar Centros de Investigación Científica solamente si a sugerencia de la Junta Estratégica Territorial hay aprobación del Concejo Municipal

CAPÍTULO 14. USOS PERMITIDOS EN ZONA MOTAÑOSA DE INTERVENCIÓN MODERADA.

Artículo 89. Para la Usos permitidos en Zona montañosa de intervención moderada se permite el Uso Agropecuario. Adicionalmente se permiten las actividades humanas e infraestructura listadas. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Balnearios − Comercio Pequeño Ver Excepciones − Condominio Rural − Educacional Avanzado Tipo 2 Ver Condiciones − Hospedaje Turístico 2 − Ecoalbergues − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural − Manejo de fauna silvestre − Servicios Pequeño Ver Excepciones − Telecomunicaciones 1


53


a. Comercio Pequeño: en Zona montañosa de intervención moderada se permiten únicamente pulperías.

b. Servicio Pequeño: En Zona montañosa de intervención moderada sólo se permiten sodas, cafeterías y restaurantes.

Artículo 91. Requisitos adicionales y condiciones para la Zona montañosa de intervención moderada

a. Educacional Avanzada: en Zona montañosa de intervención moderada se podrán instalar Centros de Investigación Científica solamente si a sugerencia de la Junta Estratégica Territorial hay aprobación del Concejo Municipal

CAPÍTULO 15. USOS PERMITIDOS EN ZONA LLANA DE INTERVENCIÓN BAJA.

Artículo 92. Para la Zona llana de intervención baja se permite el Uso Agropecuario en aquellas zonas donde la capacidad de uso del suelo declarada por el Ministerio de Agricultura y Ganadería así lo determinen. Adicionalmente se permiten las actividades humanas e infraestructura listadas. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Ecoalbergues

− Balnearios − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural

− Comercio Pequeño Ver Excepciones − Manejo de fauna silvestre − Condominio Rural − Servicios Pequeño Ver Excepciones − Educacional Avanzado Tipo 2 Ver

Condiciones − Telecomunicaciones 1

− Hospedaje Turístico 2

Artículo 93. Excepciones para actividades específicas.

a. Comercio pequeño: En Zona llana de intervención baja se permitirán solamente pulperías.

b. Servicio Pequeño: En Zona llana de intervención baja sólo se permiten sodas, cafeterías y restaurantes.

Artículo 94. Requisitos adicionales y condiciones para la Zona Llana de intervención moderada

a. Educacional Avanzada: en Zona llana de intervención baja se podrán instalar Centros de Investigación Científica solamente si a sugerencia de la Junta Estratégica Territorial hay aprobación del Concejo Municipal


54

CAPÍTULO 16. USOS PERMITIDOS EN ZONA MONTAÑOSA DE INTERVENCIÓN BAJA

Artículo 95. Para la Zona montañosa de intervención baja se permite el Uso Agropecuario en aquellas zonas donde la capacidad de uso del suelo declarada por el Ministerio de Agricultura y Ganadería así lo determinen. Adicionalmente se permiten las actividades humanas e infraestructura listadas. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Comercio Pequeño Ver Excepciones − Educacional Avanzado Tipo 2 Ver Condiciones − Ecoalbergues − Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural − Manejo de fauna silvestre − Telecomunicaciones 1

Artículo 96. Excepciones para actividades específicas.

a. Comercio pequeño: En Zona montañosa de intervención baja se permitirán solamente pulperías.

b. Servicio Pequeño: En Zona montañosa de intervención baja sólo se permiten sodas, cafeterías y restaurantes.

Artículo 97. Requisitos adicionales y condiciones para la Zona montañosa de intervención baja

c. Educacional Avanzada: en Zona montañosa de intervención baja se podrán instalar Centros de Investigación Científica solamente si a sugerencia de la Junta Estratégica Territorial hay aprobación del Concejo Municipal

CAPÍTULO 17. USOS PERMITIDOS EN ZONA DE RIESGO POR INUNDACIÓN

Artículo 98. Para las Zonas de Riesgo de Inundación declaradas por la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias se permiten los siguientes usos, dependiendo de la zona circundante dónde se encuentren:

Usos permitidos en dentro de Zona de Riesgos por Inundación Zona circundante o adyacente Usos Permitidos

Centros Urbanos Núcleos Consolidados

Estacionamientos Explanadas para ferias Canchas deportivas (no Gimnasios) Áreas verdes o Recreativas

Núcleos No Consolidados Áreas Verdes o Recreativas. Agropecuaria Zonas Agropecuaria con restricciones Zona para actividades productivas de baja densidad

Infraestructura de soporte para actividades turísticas en zona rural Actividad Agrícola o Pecuaria.

Zona Llana de intervención moderada Zona montañosa de intervención moderada Zona Llana de intervención baja Zona montañosa de intervención baja

Actividad Agrícola o Pecuaria


55

Artículo 99. Para detalles específicos sobre particularidades de intervención Estatal y clasificación de cada zona, remitirse al Reglamento de Renovación Urbana de este Plan Regulador.

CAPÍTULO 18. USOS PERMITIDOS EN ZONA ESPECIAL DE POSIBLE AEROPUERTO

Artículo 100. Para la Zona Especial Aeropuerto se permiten las actividades humanas listadas en este artículo. Para la definición de cada uno de estos remitirse a la lista del “Capítulo 2. Nomenclatura y definiciones de usos”.

− Habitacional − Balnearios − Comercio Pequeño − Talleres Artesanales − Manejo de fauna silvestre


56

Tabla Resumen de usos permitidos de acuerdo a la zonificación

Plan Regulador Cantonal de OsaReglamento de Zonificación de Uso del Suelo

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Centros Urbanos Núcleos Consolidados Centro de Turismo Secundario Núcleos No Consolidados

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Sí: Se permite en esa zonaNo: No se permite en esa zonaExcep: Excepciones particulares al grupo de usos.Condic: para u ubicación debe cumplir con requisitos o condiciones que se especifican

Tabla Resumen de usos permitidos de acuerdo a la zonificación (continuación)

Plan Regulador Cantonal de OsaReglamento de Zonificación de Uso del Suelo

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Agr

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Zonas de aptitud agropecuaria Zonas de actividad humana dispersa

Sí: Se permite en esa zonaNo: No se permite en esa zonaExcep: Excepciones particulares al grupo de usos.Condic: para u ubicación debe cumplir con requisitos o condiciones que se especifican


59

TÍTULO III. RESTRICCIONES URBANÍSTICAS

CAPÍTULO 19. COBERTURAS PERMITIDAS POR TIPO DE ZONA

Artículo 101. Definiciones. Para efectos de este título se utilizará los siguientes conceptos:

a. Huella: Es la cantidad de terreno en metros cuadrados (m²), que pueden utilizarse para construir. Dentro de este valor está incluida cualquier superficie impermeabilizada, techada, estacionamientos y construcciones en general.

b. Cobertura: Es el porcentaje (%) de terreno, que puede utilizarse para construir. Dentro de este valor está incluida cualquier superficie impermeabilizada, techada, estacionamientos y construcciones en general.

c. Superficie máxima a cubrir: Es el valor resultante cuando debe combinarse algún porcentaje de cobertura y alguna huella.

d. Superficie para caminos y estacionamientos dentro del lote: Esta definición corresponde al área destinada para caminos, trochas, accesos y estacionamientos, dentro de una propiedad, a diferencia de la cobertura, esta área puede o no estar impermeabilizada. Por lo tanto lo que se controla es la cantidad de metros cuadrados destinados a estos propósitos. Este concepto aplica únicamente en la Zona montañosa de intervención baja y Zona montañosa de intervención moderada.

e. Vivienda elevada: Aquel tipo de vivienda cuyo nivel de piso terminado esté elevado a un metro de altura o más sobre el nivel de la calle, donde el sistema a utilizar permita el libre paso del agua, ya sea mediante pilotes, muros u otra tecnología constructiva En caso de utilizar muros o similares, no podrá cerrarse más del 15% del perímetro de la construcción en el nivel de la base, y la suma de la longitud de varios muros en un mismo sentido no podrá sobrepasar el 15% del total del borde de la construcción a la cual son paralelos.

f. Establecimiento elevado: Aquel establecimiento cuyo nivel de piso terminado esté elevado a un metro de altura o más sobre el nivel de la calle, donde el sistema a utilizar permita el libre paso del agua, ya sea mediante pilotes, muros u otra tecnología constructiva En caso de utilizar muros o similares, no podrá cerrarse más del 20% del perímetro de la construcción en el nivel de la base, y la suma de la longitud de varios muros en un mismo sentido no podrá sobrepasar el 20% del total del borde de la construcción a la cual son paralelos.

g. Ampliación: Es el proceso mediante el cual se aumenta la cantidad de metros cuadrados de una edificación.

h. Remodelación: Es el proceso donde se transforma el espacio interno de una edificación o bien elementos externos sin aumentar la cantidad de metros cuadrados.

i. Reconstrucción: Es la acción que implica la demolición total y nueva construcción de una edificación, independientemente si conserva o no la cantidad de metros cuadrados originales.

Artículo 102. Lotes inscritos. Aquellos lotes inscritos antes de la entrada en vigencia del presente Plan Regulador, podrán hacer uso de su terreno independientemente si cumplen con los tamaños mínimos de lote establecidos para las segregaciones, para poder hacer uso de la propiedad deberán sujetarse a los porcentajes de cobertura


60

establecidos para cada zona, dichos porcentajes varían de acuerdo al tipo de uso y al tamaño del lote.

Artículo 103. Centro Urbano de Ciudad Cortés. Para este sector regirán los siguientes porcentajes de cobertura:

a. Usos habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: a.1 Vivienda a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 65% del lote. a. 2 Vivienda elevada: Podrá cubrir hasta un 75% del lote. Este incentivo aplica únicamente en los sectores marcados en el Mapa 7-2 como zonas de incentivos para construcciones sobre pilotes.

a.3 Para lotes menores a 200m² -Lotes entre 200m² y 173m²: Podrá cubrir como máximo 130m² de huella -Lotes menores a 173m²: Podrá cubrir como máximo el 75% del lote

b. Usos no habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: b.1 Establecimiento a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 80% de cobertura. b.2 Establecimiento elevado: Podrá cubrir hasta un 85% del lote. Este incentivo aplica únicamente en los sectores marcados en el Mapa 7-2 como zonas de incentivos para construcciones sobre pilotes.

c. Para el caso de edificaciones de varios pisos donde al menos el primer piso se destine a usos no habitacionales y los pisos siguientes a usos habitacionales, podrán utilizar la cobertura correspondiente a “Uso no habitacional”.

d. Para el caso de edificaciones de un solo piso donde se combine el uso habitacional con el no habitacional se podrá cubrir como máximo un 70% del lote.

Artículo 104. Centro urbano de Palmar Norte. Para este sector regirán los siguientes porcentajes de cobertura:

a. Usos habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: a.1 Vivienda a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 70% del lote. a. 2 Vivienda elevada: Podrá cubrir hasta un 75% del lote. Este incentivo aplica únicamente en los sectores marcados en el Mapa 7-1 como zonas de incentivos para construcciones sobre pilotes.

b. Usos no habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: b.1 Establecimiento a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 80% del lote. b.2 Establecimiento elevado: Podrá cubrir hasta un 85% del lote. Este incentivo aplica únicamente en los sectores marcados en el Mapa 7-1 como zonas de incentivos para construcciones sobre pilotes.




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Artículo 105. Núcleos consolidados Tipo 1; Núcleos no consolidados Tipo 1 Para este sector regirán los siguientes porcentajes de cobertura:

a. Usos habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: a.1 Vivienda a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 65% del lote. a. 2 Vivienda elevada: Podrá cubrir hasta un 75% del lote.

b. Usos no habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: b.1 Establecimiento a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 80% del lote. b.2 Establecimiento elevado: Podrá cubrir hasta un 85% del lote.



Artículo 106. El Núcleo consolidado Tipo 2 Sierpe, se ha divido en dos categorías, núcleo dentro de la zona de inundación y fuera de la zona de inundación, de acuerdo con el Mapa 7-3, del presente reglamento.

a. Zona de inundación, en el Mapa 7-3 se ha clasificado como Sector para construcción sobre pilotes únicamente: Solo se podrá construir edificaciones o viviendas elevadas, no se tramitarán permisos de construcción para construcciones a nivel de la calle, salvo remodelaciones o ampliaciones. a.1 Usos habitacionales podrá cubrir hasta un 70% del lote a. 2 Usos no habitacionales podrá cubrir hasta un 80% del lote

b. Núcleo fuera de la zona de inundación: b.1 Usos habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones:

• Vivienda a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 65% del lote. • Vivienda elevada: Podrá cubrir hasta un 75% del lote.

b.2 Usos no habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: • Establecimiento a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 75% del

lote. • Establecimiento elevado: Podrá cubrir hasta un 85% del lote.



Artículo 107. Núcleos no consolidados Tipo 1. Para estos casos los porcentajes de cobertura obedecerán a los siguientes valores:

a. Usos habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: a.1.Vivienda a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 65% del lote. a.2.Vivienda elevada: Podrá cubrir hasta un 75% del lote. b. Usos no habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones:

• Establecimiento a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 75% del lote.


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• Establecimiento elevado: Podrá cubrir hasta un 85% del lote. b. Para el caso de edificaciones de varios pisos donde al menos el primer piso se

destine a usos no habitacionales y los pisos siguientes a usos habitacionales, podrán utilizar la cobertura correspondiente a “Uso no habitacional”.

c. Para el caso de edificaciones de un solo piso donde se combine el uso habitacional con el no habitacional se podrá cubrir como máximo un 70% del lote.

Artículo 108. Núcleos no consolidados Tipo 2. Para estos casos los porcentajes de cobertura obedecerán a los siguientes valores:

a. Usos habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: a.1.Vivienda a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 60% del lote. a.2.Vivienda elevada: Podrá cubrir hasta un 70% del lote. b. Usos no habitacionales su cobertura máxima será de un 80% del lote. c. Para el caso de edificaciones de varios pisos donde al menos el primer piso se

destine a usos no habitacionales y los pisos siguientes a usos habitacionales, podrán utilizar la cobertura correspondiente a “Uso no habitacional”.


Artículo 109. Para el Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial en Palmar sur, regirán los siguientes porcentajes de cobertura:

a. Usos habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: a.1 Vivienda a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 65% del lote. a. 2 Vivienda elevada: Podrá cubrir hasta un 75% del lote.

b. Usos no habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones: b.1 Establecimiento a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 75% del lote. b.2 Establecimiento elevado: Podrá cubrir hasta un 85% del lote.

Artículo 110. Para los Núcleos No Consolidado de Protección Patrimonial, para cualquier uso, regirán los siguientes porcentajes de cobertura:

a. Construcción a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 60% del lote. b. Construcción elevada: Podrá cubrir hasta un 70% del lote.

Artículo 111. Zona Agropecuaria en zona de Protección Especial de Carácter Patrimonial. Para el caso de usos agropecuarios la superficie máxima a cubrir será igual a la establecida para zona agropecuaria en este Plan Regulador

Artículo 112. Centros de Turismo Secundario: Uvita, Dominical y Agujas (Drake) a. Usos habitacionales: su cobertura se regirá según las siguientes condiciones:

a.1.Vivienda a nivel de la calle: podrá cubrir como máximo un 60% del lote. a.2.Vivienda elevada: Podrá cubrir hasta un 65% del lote.


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b. Usos no habitacionales su cobertura máxima será de acuerdo con la zona donde se establezcan, según lo siguiente b.1. En Zona Núcleo de atracciones turísticas: Se podrá cubrir como máximo un 60% del lote. b.2.Zona Mixta para el turismo y la comunidad: Se podrá cubrir como máximo un 50% del lote. b.3. Zona de Desarrollo Turístico: Se podrá cubrir como máximo un 50% del lote. b.4 Zona de Desarrollo Turístico Baja densidad: Se podrá cubrir como máximo un 40% del lote. b.5 Núcleo Comunidad: Se podrá cubrir como máximo un 60% del lote. b.6.Tanto para el caso b.1, b.2 y b.5 la cobertura podrá aumentar en un 5% del lote, si la construcción se realiza elevada del nivel de suelo.

Artículo 113. Centro de turismo secundario Uvita donde actualmente está la población, donde de acuerdo con el Mapa 7-4 se ha clasificado como Sector para construcción sobre pilotes únicamente: Solo se podrá construir edificaciones o viviendas elevadas, no se tramitarán permisos de construcción para construcciones a nivel de la calle, salvo remodelaciones o ampliaciones. La cobertura estará regida por lo siguiente:

a.1 Usos habitacionales podrá cubrir hasta un 70% del lote a. 2 Usos no habitacionales podrá cubrir hasta un 80% del lote

Artículo 114. Coberturas en lotes con porciones en zonas de inundación en Centros Urbanos, Núcleos Consolidados, Núcleos no consolidados y Centros de turismo secundario, salvo el caso de Uvita y Sierpe. Para aquellos lotes que tengan una porción en zona inundación declarada por la CNE, podrán hacer uso de su lote en el sector que no se inunda, siempre y cuando la construcción no supere el porcentaje de cobertura establecido y se dejé al menos 30m² libres de construcción, fuera de la zona de inundación. Tal y como se muestra en la figura:


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Artículo 115. Coberturas en zona de inundación, salvo en los casos indicados en este reglamento, cualquier construcción en zona de inundación no podrá superar el 10% cobertura. Dicha construcción deberá estar acorde con lo indicado en el Capítulo Usos permitidos en zonas de riesgo por inundación, del presente reglamento.

Artículo 116. Reposición de área verde. Cualquier ampliación independientemente del uso (sea comercial, educacional o residencial), donde se adquieran lotes aledaños al predio actual, en una edificación que actualmente no cumpla con las especificaciones de cobertura, deberá incorporar parcialmente las áreas verdes faltantes en el nuevo predio, el propietario de dicho terreno o edificio deberá proveer un área verde adicional como condición para la ampliación. Siguiendo las siguientes condiciones:

a. Usos habitacionales a.1 Lotes, donde actualmente se encuentra la vivienda, menores a 500m² no necesitan reponer área verde faltante.

a.2 Lotes mayores a 500 m² deberán reponer el 50% del déficit según el Plan Regulador presente más el porcentaje de cobertura estipulado.

b. Usos no habitacionales b.1 Lotes, donde actualmente se encuentra el establecimiento, menores a 1000m² no necesitan reponer área verde faltante. b.2 Lotes mayores a 750 m² deberán reponer el 50% del déficit según el Plan Regulador presente más el porcentaje estipulado.

Artículo 117. Zonas de crecimiento a futuro. Se establecen los siguientes valores de superficie máxima a cubrir:

a. Lotes menores a 1000m² podrán cubrir hasta 200 m2 de huella, siempre y cuando dejen al menos un 40% de área verde.

b. Lotes mayores o igual a 1000m2 podrán cubrir hasta un 20% del lote

Artículo 118. Zona de limitaciones a la actividad agropecuaria, en Ciudad Cortés. Se establecen los siguientes valores de superficie máxima a cubrir:

a. Lotes menores a 250m² podrán cubrir hasta 100 m2 de huella, siempre y cuando dejen al menos un 20% de área verde.

b. Lotes mayores o igual a 250m2 podrán cubrir hasta un 40% del lote

Artículo 119. Zona Agropecuaria. Para el caso de usos agropecuarios la superficie máxima a cubrir dependerá del uso del suelo, por lo que se puede separar en dos grupos:

a. Uso agropecuario a.1 Lotes menores o iguales a 2000m²

En caso de construir infraestructura agropecuaria: podrá cubrir hasta un 15% del lote Para uso habitacional: se podrá cubrir 200 m² de huella como máximo.

a.2 Lotes mayores a 2000m² pero menores a 5000m² En caso de construir infraestructura agropecuaria: podrá cubrir hasta 100 m²+10% del lote. Para uso habitacional: se podrá cubrir 100 m²+ 5% del lote como máximo.

a.3 Lotes entre 5000m² y 200 000m² (20ha) En caso de construir infraestructura agropecuaria: podrá cubrir hasta un 350 m²+5% del lote Para uso habitacional: se podrá cubrir 250m² + 2% del lote como máximo.


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a.4 Lotes mayores a 200 000m² (20ha) En caso de construir infraestructura agropecuaria: podrá cubrir hasta 6350 m² + 2% del lote. No podrá superar los 20 000m² (2 ha) de huella. Para uso habitacional: se podrá cubrir 250 m² + 2% del lote como máximo.

a.5 El porcentaje destinado a caminos no superará el 4% de cobertura total del lote y es adicional al porcentaje establecido para infraestructura agropecuaria.

b. Uso no agropecuario b.1. Lotes menores o iguales a 5000m²: Pueden cubrir 250 m² de huella máxima. b.2 Lotes mayores a 5000m² y menores a 200 000 (20 ha), pueden cubrir el 5% del lote como máximo. b.3 Lotes mayores a 200 000m² (20ha), podrán cubrir 4000 m²+3% del lote. No podrá superar los 20 000m² (2 ha) de huella.

Artículo 120. Zona Agropecuaria con Restricciones. Deberá sujetarse a los siguientes lineamientos:

a. Lotes menores o iguales a 2000m²: Podrán cubrir una huella máxima de 200 m². b. Lotes mayores a 2000m²: Tendrán un 10% de cobertura máxima, no podrá

sobrepasar los 7000m² de huella.

Artículo 121. Zona para actividades turísticas de baja intensidad. Deberá sujetarse a los siguientes lineamientos:

a. Lotes menores o iguales a 1000m²: Podrán cubrir una huella máxima de 200 m². b. Lotes mayores a 1000m²: Tendrán un 20% de cobertura máxima, siempre cuando

no supere los 20 000m² (2 ha) de huella.

Artículo 122. Núcleos de comercio en carretera. Podrán cubrir como máximo un 75% del lote.

Artículo 123. Zona de protección hidrogeológica. La superficie máxima a cubrir se establece de acuerdo con el tipo de uso, según las siguientes condiciones:

a. Para Uso habitacional: a.1 Lotes menores o iguales a 500m²: 40% del lote. a.2 Lotes mayores a 500m² y menores o iguales a 4000m²: 170m²+6% del lote a.3 Lotes mayores a 4000m² y menores o iguales a 10 000m²: 210m²+5% del lote a.4 Lotes mayores a 1 ha: 310m²+4% siempre y cuando no supere los 1500m² de

huella b. Uso no habitacional b.1 Lotes menores o iguales a 500m²: 40% del lote b.2 Lotes mayores a 500m² y menores o iguales a 10 000m²: 150m²+10% del lote. b.3 Lotes mayores a 10 000m² (1 ha): 450m²+7% del lote, siempre y cuando no supere

los 2500m² de huella

Artículo 124. Zona montañosa de intervención moderada. Para los diferentes usos. En esta zona se ha separado el valor de superficie máxima a cubrir destinada a infraestructura en general y la superficie destinada a caminos y estacionamientos.


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a. Uso habitacional a.1 La superficie máxima que se puede cubrir para infraestructura en general no incluye

caminos ni estacionamientos. Este valor corresponde a las siguientes condiciones: • Lotes menores a 4000 m²: 10% del lote siempre y cuando no supere los 300 m² • Lotes entre 4000m²-10 000m²: 60 m²+6% del lote. • Lotes entre 10 000m² y 80 000m²: 510 m²+1,5% del lote, siempre y cuando no

supere los 1200m² de huella. • Lotes mayores a 80 000m²: 400m²+1% del lote, siempre y cuando no supere los

2000m² de huella a.2 Superficie para caminos y estacionamientos dentro del lote. Se establecen los

siguientes valores como el máximo permitido para estos propósitos: • Lotes menores a 10 000m² (1 ha): Podrán abarcar como máximo un 5% del lote

siempre y cuando no supere los 300 m² • Lotes entre 10 000m² - 80 000m² (de 1 ha a 8 ha): Podrán cubrir como máximo:

200m² + 1% del lote. • Lotes mayores a 80 000m² (8 ha): 760m² + 0,3% del lote, siempre y cuando no

supere los 3000 m² b. Uso no habitacional. b.1 La superficie máxima que se puede cubrir para infraestructura en general no incluye

caminos ni estacionamientos. Este valor corresponde a las siguientes condiciones: • Lotes menores a 10 000m² (1 ha): 500 m² de huella, siempre que no supere el 40%

del lote. • Lotes mayores a 10 000 m²- 40 000m² (1 ha- 4 ha): 200 m²+3 % del lote. • Lotes mayores a 40 000m²: 600+2% del lote, siempre y cuando no se supere los

3000 m² de construcción b.2 Superficie para caminos y estacionamientos dentro del lote. Se establecen los

siguientes valores como el máximo permitido para estos propósitos: • Lotes menores a 10 000 m² (1 ha): 5% del lote siempre y cuando no supere los

300m² • Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 150 m² + 1,5% del lote, siempre y cuando no supere

los 1500m² de caminos y estacionamientos. • Lotes mayores a 8 ha: 1030 m²+0,4% del lote, siempre y cuando no supere los

3700m².

Artículo 125. Zona Llana de intervención moderada. Se establecen los siguientes valores de superficie máxima a cubrir:

a. Uso habitacional a.1 Lotes menores a 4000 m²: 15% del lote. a.2 Lotes mayores de 4000m²-30 000m²: 1010 m²+2,5% del lote. a.3 Lotes mayores a 30 000m²: 1370 m²+1,3% del lote ,siempre y cuando no supere

los 5000 m² de huella b. Uso no habitacional b.1 Menores a 4000 m²: 15% del lote. b.2 Lotes mayores de 4000m²-30 000m²: 400 m² + 4,5% del lote b.3 Lotes mayores a 30 000m²: 700 m²+3,5% del lote, siempre y cuando no supere los

6000m² de huella.


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Artículo 126. Zona montañosa de intervención baja. Se establecen los siguientes valores de superficie máxima a cubrir:

a. Uso habitacional a.1 La superficie máxima que se puede cubrir para infraestructura en general no incluye

caminos ni estacionamientos. Este valor corresponde a las siguientes condiciones: • Lotes menores a 4000 m²: 150 m² de huella máxima • Lotes mayores de 4000m²-10 000m²: 90 m² + 1,5% del lote. • Lotes mayores de 10 000m²-80 000m²: 165 m²+0,75% del lote, siempre y cuando no

supere los 400m² de huella. • Lotes mayores a 80 000m² (8 ha): Podrá cubrir un máximo de 0,5% del lote, siempre

y cuando no supere los 600m² de huella a.2 Superficie para caminos y estacionamientos dentro del lote. Se establecen los

siguientes valores como el máximo permitido para estos propósitos: • Lotes menores a 10 000 m² (1 ha): 5% del lote, siempre y cuando no supere los

300m² • Lotes entre 10 000 m ² - 80 000 m² (1 ha- 8 ha): 200 m² + 1% del lote • Lotes mayores a 8 ha: 760 + 0,3% del lote, siempre y cuando no supere los 3000 m² b. Uso no habitacional b.1. Cobertura para infraestructura en general: • Lotes menores a 10 000m² (1 ha) : 10% del lote, siempre y cuando no supere los

500m² de huella • Lotes entre 10 000m²-80 000m² (1 ha -8 ha): 400m²+1% del lote, siempre y cuando

no supere los 1000m² de huella • Lotes mayores a 80 000m² (8 ha): Podrá cubrir un máximo de 400 m² +0,75% del

lote, siempre y cuando no supere los 1500m² de huella b.2. Superficie para caminos y estacionamientos dentro del lote. Se establecen los

siguientes valores como el máximo permitido para estos propósitos: • Lotes menores a 10 000m² (1 ha): 5% del lote siempre y cuando no supere los 300m² • Lotes entre 10 000m²-80 000m² (1 ha- 8 ha): 150 m² + 1,5% del lote. • Lotes mayores a 80 000m² (8 ha): 1030 m²+0,4% del lote, siempre y cuando no

supere los 3700 m²

Artículo 127. Zona llana de intervención baja. Se establecen los siguientes valores de superficie máxima a cubrir

a. Uso habitacional b.1 Lotes menores a 4000 m²: 350 m² de huella siempre y cuando este valor no supere

el 40% de cobertura b.2 Lotes entre 4000m²-10 000 m²: 90 m²+6,5% del lote. b.3 Lotes mayores de 10 000 m²-60 000 m² (1 ha -8 ha): 565m²+1,75% del lote. b.4 Lotes mayores a 60 000 m² (6 ha): 1135 m²+1,15% del lote ,siempre y cuando no

supere los 2000 m² de huella b. Uso no habitacional b.1 Lotes menores a 10 000 m²: 15% del lote b.2 Lotes mayores de 10000m²-60 000m²: 750 m²+2,5% del lote.


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b.3 Lotes mayores a 60 000m²: 1180 m²+1,15% del lote ,siempre y cuando no supere los 5000m² de huella

Artículo 128. Para aquellos casos donde se utilicen materiales que permitan infiltración del agua en el suelo, en al menos un 50%, para efectos de cálculo de la cobertura, únicamente se considerará el 50% de la superficie cubierta como área de cobertura. Estos materiales son arena, zacate block, u otra tecnología que permita esta acción.

CAPÍTULO 20. COBERTURAS EN INDUSTRIAS

Artículo 129. Las coberturas en zonas industriales variarán de acuerdo con el manejo que se tenga de las aguas pluviales, las coberturas serán las siguientes de acuerdo con las diferentes situaciones:

a. Será de un 90% del lote, como máximo para el caso que exista un taque de almacenamiento que tenga capacidad de almacenar al menos el 50% del volumen de agua adicional que se generará en una lluvia de 10 minutos como resultado de la impermeabilización.

b. Un 75% del lote, en caso que no exista tanque de almacenamiento.

Artículo 130. Se exigirá un mínimo del 10 % del lote para áreas verdes, en las que se incluyen los jardines, para las industrias Grandes, Medianas y Pequeñas, cuya definición se encuentra en el Capítulo II de este Reglamento. Dentro de las zonas industriales. Esta área verde se ubicará al frente del lote. Para las industrias localizadas dentro de una zona industrial se permite la unificación de las áreas verdes en terrenos comunes en el parque industrial, dejando por lo menos un 5% en cada lote y el restante 5 % en el área común.

Artículo 131. Las áreas verdes y los porcentajes de cobertura citados anteriormente quedan sujetos a las necesidades de absorción para las aguas de los tanques sépticos según el tipo de suelo y la velocidad de infiltración que se dé en sitio, para los casos en que no se cuente con planta de tratamiento. Por ello, si se va a optar por el tratamiento de las aguas mediante tanques y no con planta de tratamiento, se deberán realizar los estudios de suelos necesarios para determinar estas variables y ajustar el porcentaje de área verde al que se recomiende para la absorción como mínimo.

Artículo 132. Si una industria o parque industrial va a optar por construir una planta de tratamiento para tratar sus aguas residuales, parte del área de cobertura de esta planta se le reconocerá al estimar el porcentaje de área verde. Dependiendo del tipo de tratamiento, y si este es dentro de un edificio o es con lagunas, se le disminuirán los requisitos de área verde mínima hasta un 5 %, para cada una de las industrias involucradas, según la siguiente tabla:

Reconocimiento de área verde por presencia de planta de tratamiento en uso industrial

Estructura de la Planta de tratamiento

Porcentaje del total de área verde que se le reconocería al instalar una planta

de tratamiento (%) Totalmente techada 0 Más del 75 % de la planta techada 2 Entre 50 y 75 % de la planta techada 3 Menos del 50 % de la planta techada 4 Sistema de lagunaje, al aire libre 5


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CAPÍTULO 21. ALTURAS PERMITIDAS

Artículo 133. Ancho libre frente al edificio. El ancho libre se define como todo el espacio entre la línea de construcción de la edificación y la línea de construcción de la edificación frente a esta. Si la propiedad tiene frente a dos o más vías para efectos de cálculo de altura se utilizará la vía con menor dimensión.

Artículo 134. Valor predominante: Dado que existen dos condiciones para definir la altura, ya sea una vez y media el ancho libre frente al edificio o bien la cantidad de pisos establecida, prevalecerá siempre el menor de los valores.

Artículo 135. Para los Centros Urbanos de Palmar Norte y Ciudad Cortés y los núcleos consolidados tipo 1 Sierpe y Palmar Sur, salvo el Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial: Se permitirán alturas equivalentes a vez y media el ancho libre frente al edificio, siempre y cuando no sobrepasen los cuatro pisos o 14 metros de altura.

Artículo 136. Para Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial en Palmar Sur, Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial y Zona Agropecuaria de Protección Patrimonial se permitirá como máximo 2 pisos, cuya altura no podrá sobrepasar los 9 metros.

Artículo 137. Núcleos Consolidados Tipo 2 y Centros de Turismo Secundario. Se permitirán alturas equivalentes a vez y media (1,5 veces) el ancho libre frente al edificio, que en ningún caso será mayor a tres pisos u 11 metros de altura.

Artículo 138. Se permitirán alturas equivalentes a vez y media (1,5 veces) el ancho libre frente al edificio, que en ningún caso será mayor a 3 pisos u 11 metros de altura, en las siguientes zonas:

a. Zona de crecimiento futuro b. Zona de limitaciones a la actividad agropecuaria c. Zona Agropecuaria con restricciones d. Zona para actividades turísticas de baja intensidad e. Núcleos de comercio en carretera.

Artículo 139. Zonas Agropecuarias. Las alturas variarán dependiendo del tipo de uso, en la siguiente forma:

a. Usos agropecuarios: Cualquier espacio habitable no podrá sobrepasar los 3 pisos de altura u 11 metros, cualquier infraestructura adicional podrá llegar hasta 25 metros de altura. Se entiende como infraestructura habitable, aquel que cumpla las condiciones de confort para la estadía de cualquier ser humano. Infraestructuras tales como silos, chimeneas, torres de descarga, tanques de almacenamiento, entre otros, no representan espacios habitables.

b. Usos no agropecuarios: La altura máxima permitida será de 3 pisos u 11 metros de altura.


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Artículo 140. Para los casos listados en el presente artículo, las alturas podrán alcanzar hasta 2 pisos u 8 metros en usos habitacionales. Cuando los usos son no habitacionales la edificación podrá alcanzar hasta dos pisos completos y un tercer nivel equivalente al 50% del segundo piso, en esos casos la altura de la edificación no podrá sobrepasar los 11 metros. Las zonas donde rige tal normativa son las siguientes:

a. Zona de protección hidrogeológica b. Zona montañosa de intervención moderada c. Zona llana de intervención moderada d. Zona montañosa de intervención baja e. Zona llana de intervención baja

Artículo 141. Zona especial de posible aeropuerto: Se regirá por las siguientes disposiciones:

a. Para el anillo interior la altura máxima será de 2 pisos u 8 metros b. Para el caso del anillo exterior la altura máxima permitida será de 3 pisos u 11

metros: Para el caso de infraestructura no habitable, como silos u otra utilizada para la actividad agropecuaria, podrá alcanzar un máximo de 16 metros.

Artículo 142. Zona Industrial. Para las industrias Grandes, Medianas y Pequeñas, dentro de las zonas industriales, podrán alcanzar hasta 3 pisos u 11 metros, para el caso de Industrias Grandes podrán existir elementos no habitables que alcancen hasta 40 metros de altura. Estructuras especiales como chimeneas, tanques de agua, y otras, podrán tener la altura que les autorice el Ministerio de Salud y la Dirección General de Aviación Civil.

Artículo 143. Se permite la construcción de industrias de varios pisos siempre y cuando la actividad que se desarrolla en un piso superior no represente riesgo para los trabajadores de los niveles inferiores.

Artículo 144. Proyectos de Interés Social. La altura máxima admisible será de 2 pisos o 9 metros. Si se desea construir en 3 pisos deberá tener al menos un frente de 9 metros. Para el caso de multifamiliares se regirá según el Reglamento para el Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones, Titulo III.

Artículo 145. Se admitirá la construcción de mezanines o medios niveles, siempre y cuando la edificación no sobrepase la altura máxima admitida y los mezanines tengan una altura mínima de 2,3 metros.

Artículo 146. Incentivos. Cualquier edificación de índole comercial con un frente mayor o igual a 12 metros que ponga a disposición del peatón una parte de su primera planta, de manera que favorezca al espacio urbano mediante plazoletas, jardines, corredores, entre otros, podrá ampliar su área de cobertura a 1,3 veces, siempre y cuando no cubra más del 90% del área total de lote.

Para la creación de estos espacios se podrá contar con las siguientes alternativas:

a. Espacio Frontal: El frente del espacio paralelo a la vía pública no podrá ser menor a 9 metros y el fondo no será menor a 4,5 metros, la proporción máxima frente-fondo será de 2:1. Ni la zona correspondiente a antejardín, ni los estacionamientos, ni accesos vehiculares podrán ser tomados en cuenta para este efecto.


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b. Galería Interior: Corresponde a un corredor interno que comunica dos frentes de cuadra, no podrán crearse galerías que de alguna forma se interrumpan o no traspasen la cuadra. El ancho mínimo de este pasaje será de 6 metros.

c. Los espacios antes mencionados estarán disponibles al peatón al menos 12 horas diarias, siendo recomendable que lo estén las 24 horas.

CAPÍTULO 22. REGULACIONES EN ANTEJARDINES Y RETIROS FRONTALES

Artículo 147. Para usos habitacionales en Centros Urbanos, Núcleos Consolidados Tipo 1 y 2, Núcleos no Consolidados Tipo 1 y 2; Centros de Turismo Secundario, Zona con limitaciones a la actividad agropecuaria y Zona de crecimiento a largo plazo. El antejardín deberá cumplir alguna de estas condiciones:

a. Debe existir un antejardín con un ancho mínimo de 2 metros. Los espacios necesarios para los accesos o bien algún tipo de garaje, que sean de materiales impermeabilizantes no podrán superar el 20% del área destinada al retiro frontal, esta porción podrá techarse pero no cerrarse.

b. El antejardín podrá variar sus proporciones siempre y cuando la porción de área equivalente sea igual al frente del lote multiplicado por 2. Para variar estas proporciones debe seguirse la siguiente regla: El 50% del frente de lote podrá tener un metro de profundidad de antejardín, siempre y cuando el 50% restante tenga al menos 3 metros de profundidad.

c. Tanto para el caso a como b, si existiera algún tipo de barrera visual entre la línea de construcción y la calle esta no puede sobrepasar el metro de altura, a partir de esta altura podrán incorporarse elementos tales como verjas, cercas, mallas entre otros, que garanticen la transparencia capaz de admitir al menos un 80% de visibilidad desde la calle a la propiedad. Inclusive los accesos a garajes deben respetar esta norma. En caso de usar materiales que permitan la infiltración de agua el área cubierta por estos no podrá superar el 40% del área total destinada al retiro frontal.

Artículo 148. Para usos no habitacionales en Centros Urbanos, Núcleos Consolidados Tipo 1 y 2 , Núcleos no Consolidados Tipo 1 y 2, Centros de Turismo Secundario, Zona con limitaciones a la actividad agropecuaria y Zona de crecimiento a largo plazo. El antejardín deberá cumplir alguna de estas condiciones y en ningún caso podrá ser utilizado como estacionamiento:

a. Deberá existir un antejardín de 2 metros de profundidad, el cual no podrá impermeabilizarse en más de un 30%.

Caso a Caso b


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b. Se permitirá la impermeabilización del antejardín si dicho espacio cuenta con elementos de mobiliario urbano, maceteras o árboles y está disponible para el uso libre del peatón al menos 8 horas diarias.

Artículo 149. Núcleo Consolidado de Protección Patrimonial: Deberá existir un antejardín de 2,5 metros de profundidad.

Artículo 150. Núcleo No Consolidado de Protección Patrimonial: Deberá existir un antejardín de 2 metros de profundidad.

Artículo 151. Para el caso de la Zona agropecuaria y Zona agropecuaria en Zona Especial de Carácter Patrimonial, Zona agropecuaria con restricciones, Zona de actividades turísticas de baja intensidad, Núcleos de comercio en carretera, Zona de protección hidrogeológica, Zona llana de intervención baja, Zona montañosa de intervención baja. El antejardín corresponderá a 5 metros de profundidad.

Artículo 152. En Zonas industriales se solicitará un retiro frontal, lo que implica que dicho espacio puede estar impermeabilizado, éste varía de acuerdo al tipo de industria, de la siguiente forma:

a. Industria Grande: Al menos 12 metros de profundidad c. Industria Mediana: Al menos 6 metros de profundidad d. Industria Pequeña: Al menos 3 metros de profundidad e. Taller Artesanal: Será de al menos 3 metros.

CAPÍTULO 23. RETIROS POR TIPO DE ZONA Y USOS

Artículo 153. Retiros. Se entenderá como retiro a la distancia entre la colindancia y la pared más próxima a dicha colindancia.

Artículo 154. Retiros Laterales: Se solicitan solo en caso de ventana en colindancia o bien, que la pared paralela a la colindancia sea de material combustible.

Artículo 155. Para usos habitacionales. en Centros Urbanos, Núcleos Consolidados Tipo 1 y 2, Núcleos no Consolidados Tipo 1 y 2.; Núcleos no Consolidados Tipo 1 y 2, Núcleo Consolidado de protección patrimonial y, Núcleos no Consolidados de protección patrimonial, Centros de Turismo Secundario, Zona con limitaciones a la actividad agropecuaria y Zona de crecimiento a largo plazo, se exigen los siguientes retiros:

a. Lateral: Si existiera ventana en colindancia o si las paredes que paralelas a dicha colindancia son de material combustible, se exigirá un retiro mínimo de 1,5 metros de distancia para construcciones de un piso. Para edificaciones de 2 a 4 pisos hasta 14 metros de altura el retiro será de 3 metros. Para el caso del Núcleo Consolidado de protección patrimonial, dicho retiro lateral será obligatorio en al menos un lado del inmueble.

b. Posterior: Bajo las mismas condiciones que el retiro lateral se exigirá un retiro posterior mínimo de 3 metros.

Artículo 156. Los retiros laterales o posteriores podrán ser sustituidos por jardines internos.


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Artículo 157. Para usos no habitacionales. En Centros Urbanos, Núcleos Consolidados, Núcleos no consolidados, Núcleos no Consolidados Tipo 1 y 2, Centro de Turismo Secundario, Zona con limitaciones a la actividad agropecuaria y Zonas de crecimiento a largo plazo y Núcleos de comercio en carretera, se exigen los siguientes retiros: En caso de ventana en colindancia o paredes paralelas a dicha colindancia de material combustible, el retiro lateral y posterior será de 3 metros en cada caso para edificios de 1 a 4 pisos.

Artículo 158. Para el caso de la Zona agropecuaria, Zona agropecuaria con restricciones, Zona de actividades productivas de baja densidad, Zona de protección hidrogeológica, Zona llana de intervención baja, Zona montañosa de intervención baja. Los retiros serán los siguientes:

a. Lateral: 5 metros. b. Posterior: 5 metros

Artículo 159. En el caso de Hospitales y Sanatorios, deberán de cumplir con un retiro mínimo de 6 metros para cada uno de los linderos y 6 metros de retiro frontal.

Artículo 160. Cuando la propiedad colinde con un río, regirá el retiro en zona de protección que consiste en 15 metros medidos en proyección horizontal a ambos lados de la ribera del río, si el promedio de las pendientes es superior a un 40% está franja de protección será de 50 metros. De acuerdo con las disposiciones de la Ley Forestal, en caso que esta se modifique regirá la versión más actualizada en esta material.

CAPÍTULO 24. RETIROS EN INDUSTRIAS

Artículo 161. En Zonas industriales varía de acuerdo al tipo de industria, de la siguiente forma:

a. Industria Grande: • Retiro Lateral: 5 metros • Retiro Posterior: 5 metros b. Industria Mediana • Retiro Lateral: 5 metros • Retiro Posterior: 5 metros c. Industria Pequeña: Al menos • Retiro Lateral: 3 metros • Retiro Posterior: 3 metros d. Taller Artesanal • Retiro Lateral: 2 metros • Retiro Posterior: 2 metros

Artículo 162. Fuera de la Zona Industrial para el caso de Para Talleres artesanales, se podrá construir sin retiro lateral, siempre y cuando la actividad que se desarrolle no represente ningún riesgo para las construcciones vecinas, ni ocasione problemas de ruido y el acceso en caso de incendios sea adecuado. Esta restricción no será aplicable para el caso de talleres, ya que estos son muy propensos a incendios, en este caso deben dejar un retiro lateral mínimo de 2 metros a cada lado de la construcción.


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Artículo 163. No se permitirá eliminar o disminuir el retiro lateral con la justificación de la ventilación mecánica o iluminación artificial para las industrias Grandes, Medianas y Pequeñas, ya que este retiro tiene importancia para disminuir la propagación de incendios.

CAPÍTULO 25. AMPLIACIÓN DE CONSTRUCCIONES E INCORPORACIÓN DE NUEVOS USOS

Artículo 164. Ampliación de edificación con un uso conforme. Para el caso de la ampliación de una edificación con un uso conforme, dicho uso podrá ampliar su infraestructura física siempre y cuando no sobrepase el porcentaje de cobertura establecido en dicha zona, ni sobrepase la cantidad de pisos permitidos, ni reduzca los retiros establecidos.

Artículo 165. Remodelación de edificaciones de usos no conformes. Para el caso de los usos no conformes, estos no podrán ampliar la infraestructura física donde se está dando dicho uso, salvo en caso de remodelación donde se podrá ampliar un 10% como máximo, del área construida actual, lo anterior, siempre y cuando el porcentaje total de cobertura no sobrepase el valor máximo establecido en la zona.

Artículo 166. Usos no conformes que sobrepasan el porcentaje estipulado de cobertura. En estos casos no se permitirá la ampliación bajo ninguna circunstancia del establecimiento, únicamente será permitida la remodelación.

Artículo 167. Ampliaciones que impliquen una combinación de usos. Se permitirán ampliaciones donde pueda darse la combinación de usos, siempre y cuando ambos usos sean conformes en la zona.

Artículo 168. Ampliaciones en Centros Urbanos con combinación de usos. Para el caso de ampliaciones en los Centros Urbanos de Palmar Norte y Ciudad Cortés estas deberán regirse bajo las siguientes normas:

a. Ampliaciones en Zonas Residenciales, para este caso existen las siguientes situaciones:

a.1 Cuando el uso actual es habitacional y el uso motivo de la ampliación es no habitacional el porcentaje máximo de cobertura será de un 75% para Palmar Norte, y de un 70% para el caso de Ciudad Cortés, estos valores son independientemente si la ampliación será una construcción elevada o sobre el nivel de piso. En estos casos se mantienen los retiros del uso habitacional.

a.2 Cuando el uso actual es no habitacional y el uso motivo de la ampliación es habitacional, en este caso se mantienen las coberturas y retiros del uso no habitacional.

a.3 Cuando ambos usos sean habitacionales se mantendrá el porcentaje de cobertura para uso habitacional.

a.4 Cuando ambos usos sean no habitacionales se mantendrá el porcentaje de cobertura no habitacional, salvo el caso que alguno de los dos usos presente una excepción al porcentaje de cobertura general, en este caso se utilizará el más restrictivo.


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b. Ampliaciones en zonas diferentes a las Zonas Residenciales, para este caso se dan las siguientes situaciones:

b.1 Cuando el uso actual es habitacional y el uso motivo de la ampliación es no habitacional, en este caso el porcentaje máximo de cobertura será el correspondiente al uso no habitacional.

b.2 Cuando el uso actual es no habitacional y el uso motivo de la ampliación es habitacional, se mantienen las coberturas y retiros del uso no habitacional.

b.3 Cuando ambos usos sean no habitacionales se mantendrá el porcentaje de cobertura no habitacional, salvo el caso que alguno de los dos usos presente una excepción al porcentaje de cobertura general, en este caso se utilizará el más restrictivo.

c. Ampliaciones de usos conformes que sobrepasan el porcentaje de cobertura estipulado en el Plan Regulador, para el caso de los Centros Urbanos, Núcleos Consolidados y Núcleos No consolidados. Todas aquellas construcciones que hayan obtenido el permiso de construcción antes de la entrada en vigencia del presente Plan Regulador, donde se les permitió construir con valores de cobertura más altos que los aquí estipulados, podrán aumentar su área constructiva siempre y cuando no aumenten su porcentaje de cobertura actual. Dicho aumento de área constructiva debe darse bajo las siguientes condiciones:

c.1 En usos habitacionales: • Si el porcentaje de cobertura actual es menor al 85% podrá ampliarse en no

más del 75% del área de construcción actual. • Para el caso de aquellas construcciones con más del 85% de cobertura, la

ampliación máxima será de un 50% del área de construcción actual. • Aquellas viviendas cuya área constructiva sea menor a 90m² podrán ampliar

hasta en un 100% su área de construcción, independientemente si son parte del primer o segundo caso.

c.2 En usos no habitacionales, para el caso de usos no habitacionales donde el porcentaje de cobertura es mayor al 90% podrán ampliarse como máximo en un 75% del área de construcción actual.

c.3 Donde se modifique el porcentaje de cobertura. En aquellos casos que la persona interesada decida hacer una modificación en su cobertura actual y adaptarla a los valores establecidos en el Plan Regulador, no tendrá limitaciones a hora de hacer la ampliación de la edificación, siempre y cuando no sobrepase la cantidad de pisos permitidos en la zona.


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Ampliaciones permitidas en usos conformes otorgados previos al Plan

regulador con coberturas más altas de las establecidas en: Centros Urbanos, Núcleos Consolidados tipo 1 y tipo 2, Núcleos no consolidados tipo 1 y tipo 2

Tipo de Uso % de Cobertura actual % de ampliación permitida***menor o igual al 85% 75% del area constructiva actualmayor al 85% 50% del área constructiva actualmenor o igual al 90% no hay limitación**mayor al 90% podrán ampliarse en un 75%

*** La ampliación no puede aumentar el porcentaje de cobertura actual, debe darse en un segundo, tercer o cuarto piso.

Uso habitacional*

* Aquella vivienda cuya área es menor a 90m² pueden ampliar en un 100% su área constructiva, indiferentemente de su porcentaje de cobertura

**No hay limitación siempre se que se respete la cantidad de pisos y retiros establecidos

Uso no habitacional

Artículo 169. Ampliaciones en Núcleos Consolidados y Núcleos no Consolidados con combinación de usos. Para este caso deberán acatarse las siguientes disposiciones: a. Cuando el uso actual es habitacional y el uso motivo de la ampliación es no

habitacional, en este caso el porcentaje máximo de cobertura será el correspondiente al uso no habitacional.

b. Cuando el uso actual es no habitacional y el uso motivo de la ampliación es habitacional, se mantienen las coberturas y retiros del uso no habitacional.

c. Cuando ambos usos sean no habitacionales se mantendrá el porcentaje de cobertura no habitacional, salvo el caso que alguno de los dos usos presente una excepción al porcentaje de cobertura general, en este caso se utilizará el más restrictivo.

Artículo 170. Ampliaciones donde de usos conformes sobrepasan el porcentaje de cobertura establecido, para los casos de Zona de actividades productivas de baja densidad, Zona de protección hidrogeológica, donde las construcciones hayan obtenido el permiso de construcción antes de la entrada en vigencia del presente Plan Regulador, y se les permitió construir con valores de cobertura más altos que los aquí estipulados, podrán aumentar su área constructiva siempre y cuando no aumenten su porcentaje de cobertura actual. Dicho aumento de área constructiva debe darse bajo las siguientes condiciones: a. Aquellas construcciones que actualmente han impermeabilizado menos de un 40%

del terreno, podrán ampliar en un 75% su área constructiva. b Aquellas construcciones que han impermeabilizado más de un 40%, podrán ampliar

como máximo un 25% de su área construida. c En aquellos casos que la persona interesada decida hacer una modificación en su

cobertura actual y adaptarla a los valores establecidos en el Plan Regulador, no tendrá limitaciones a hora de hacer la ampliación de la edificación, siempre y cuando no sobrepase la cantidad de pisos permitidos en la zona.


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Ampliaciones permitidas en usos conformes otorgados previos al Plan

regulador con coberturas más altas de las establecidas en: Zona de actividades productivas de baja densidad, Zona de protección hidrogeológica

Artículo 171. Usos conformes sobrepasan el porcentaje de cobertura establecido, para los casos de la Zona de crecimiento a futuro, Zona agropecuaria, Zona agropecuaria con restricciones, Zona montañosa de intervención moderada, Zona llana de intervención moderada, Zona montañosa de intervención baja, Zona llana de intervención baja. No se permitirá la ampliación del área constructiva a menos que se corrija el porcentaje de cobertura y se ajuste a las disposiciones del Plan Regulador.

CAPÍTULO 26. RESTRICCIONES URBANÍSTICAS PARA CONDOMINIOS

Artículo 172. Para el caso de condominios se regirá por lo estipulado en el Título VI del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, a continuación se presenta una síntesis de dichas restricciones

========================= Transitorio I. A partir de la entrada en vigencia del Plan Regulador, habrá un periodo de 5 años donde se tolerará la construcción en zona de inundación de nivel incierto, siempre y cuando dichas construcciones se encuentren elevadas del nivel del suelo, de acuerdo con las definiciones de vivienda elevada y comercio elevado del presente reglamento. Durante este período podrán hacerse los estudios para evaluar si dicha zona de inundación puede pasar de categoría a nivel moderado. Una vez transcurrido este período, únicamente se podrán realizar construcciones sobre aquellas zonas catalogadas como de nivel moderado por dicho estudio. Tanto para las construcciones en zona de nivel incierto dentro del período citado, como las construcciones en zonas de nivel moderado una vez establecidas, regirán las siguientes restricciones urbanísticas, salvo aquellos casos específicos ya citados en el reglamento:

Cobertura: Vivienda elevada: 70% Establecimiento elevado: 75%

Retiros, antejardines y alturas: Igual al Centro Urbano, Núcleo Consolidado y Núcleo No consolidado al cual pertenecen.

En ningún caso se permitirá construcciones habitables a nivel de suelo, únicamente los usos listados como actividades permitidas en zonas de riesgo de inundación del CAPÍTULO 17. En aquellos casos que de acuerdo con el estudio se halla catalogado la zona de inundación como de nivel alto, no se permitirá más construcciones que las listadas en el capítulo citado.

Tipo de Uso % de Cobertura actual % de ampliación permitida***menor o igual al 40% 75% del area constructiva actualmayor al 40% 25% del área constructiva actualUso habitacional y no habitacional

*** La ampliación no puede aumentar el porcentaje de cobertura actual, debe darse en un segundo o tercer piso


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Resumen de restricciones urbanísticas y requerimientos por tipología de condominio1

1 Este resumen no sustituye el detalle específico de los artículos. Para aplicar las normas, debe utilizarse el cuerpo normativo..

Dentro cuadra Fuera cuadra

0,5 ha (5000 m²) 2 ha 0,15 ha (1500m²) 2 ha 2 ha 3 ha 1,5 ha 6 ha0,15 ha (1500m²) No aplica No aplica No aplica No aplica No aplica No aplica 3 ha

90 m 180 m No aplica 180 m 180 m n/a No aplica No aplica24 m 76 m 12 m 76 m 76 m 76 m No aplica 65 m

Área pública a ceder Ver caso Ver caso No aplica Ver caso Ver caso Ver caso No aplica Ver Capitulo 27

Área interna común 10% 10% 10% 10% 10% 10% 15% 20%Cantidad mínima de salidas 1 2 1 2 2 2 1 1

80% 80%Rige cobertura de

la zona 85% 80% 90%Rige cobertura

de la zona 10%Rige altura de la

zonaRige altura de la

zona 2 pisosRige altura de

la zonaRige altura de

la zonaRige altura de la zona

Rige altura de la zona 3 pisos/11m

frontal 2 m 2 m 2 m 3,5 m 3,5 m 15 mRigen retiros de

la zona 5 m

posterior 3 m 6 m 3 m 6 m 6 m 10 mRigen retiros de

la zona 15 m

1 piso: 1,5m 1 piso: 3m 1 piso: 1,5m 1 piso: 3m 1 piso: 3m 10 mRigen retiros de

la zona 10 m2-4 pisos: 3m 2-4 pisos: 5 m 2 pisos: 3m 2-4 pisos: 6 m 2-4 pisos: 6 m

Frente lote de finca matriz

máximomínimo

Tamaño finca matriz

máximomínimo

Condominio residencialCondominio

comercial

Condominio mixto o

combinadoCondominio

ruralCondominio

industrialCondominios de lotes residencial

Condominios de lotes rural

Res

tric

cion

es u

rban

ístic

as

Del 22% al 30% de acuerdo al caso

altura máxima

Porcentaje de cobertura máxima

lateral

retiros


80

Síntesis de restricciones para diferentes zonas (Combinación Reglamento para el Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones y el Reglamento de Zonificación)

Retiros Alturas Coberturas Dimensiones Lote

Antejardín: 2 m a. Vivienda a nivel: 65% máximo Frente: 10 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, 3m de 2pisos en adelante

Retiro Posterior: 3 m

Antejardín: 2 m a. Establecimiento a nivel: 80% máximo Frente: 10 metros b. Establecimiento elevado: 85% máximo* *unicamente para las zonas establecidas Area: 200m²

Antejardín: 2 m a. Vivienda a nivel: 70% máximo Frente: 10 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, 3m de 2pisos en adelante

b. Vivienda elevada:75% máximo* *unicamente para las zonas establecidas Area: 200m²

Retiro Posterior: 3 mAntejardín: 2 m a. Establecimiento a nivel: 80% máximo Frente: 10 metros

b. Establecimiento elevado: 85% máximo* *unicamente para las zonas establecidas Area: 200m²

Zona

1. Centros Urbanos

Usos habitacionales

Para llegar a 4 pisos es necesario al menos 12 m frente

Para llegar a 4 pisos es necesario al menos 12 m frente

ZONAS URBANAS, NÚCLEOS y CRECIMIENTO FUTURO

b. Vivienda elevada:75% máximo* *unicamente para las zonas establecidas c. Para lotes menores a 200m² -Lotes entre 200m² y 173m²: Podrá cubrir como máximo 130m² de huella -Lotes menores a 173m²: Podrá cubrir como máximo el 75% del lote

4 pisos

Usos no habitacionales

4 pisosRetiro Lateral: 3 m Retiro Posterior: 3 m

Area: 200m²

Ciudad Cortés

Palmar Norte

Usos habitacionales

4 pisos


4 pisosRetiro Lateral: 3m Retiro Posterior : 3 m


81

Síntesis de restricciones para diferentes zonas y dimensiones de lote (Continuación)

Retiros Alturas Coberturas Dimensiones Lote

Antejardín: 2 ma. Vivienda a nivel: 65% máximo

Frente: 10 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, b. Vivienda elevada:75% máximo Area: 200m²3m de 2 pisos en adelanteRetiro Posterior: 3 mAntejardín: 2 m a. Establecimiento a nivel: 80% máximo Frente: 10 metros Retiro Lateral: 3m Retiro Posterior: 3 m

b. Establecimiento elevado: 85% máximoArea: 200m²

Antejardín: 2,5 m Lateral: 1,5 en al menos un lado y 3m para dos pisos o más

a. Vivienda a nivel: 65% máximo

Retiro Posterior: 3 m b. Vivienda elevada:75% máximo Antejardín: 2,5 m Lateral: igual al NC 1

a. Establecimiento a nivel: 75% máximo

Retiro Posterior: 3 m b. Establecimiento elevado: 85% máximoAntejardín: 2 m a. Vivienda a nivel: 65% máximoRetiro Lateral: 1,5m para un piso, b. Vivienda elevada:75% máximo 3mts de 2 pisos en adelante c. Vivienda elevada en Palmar sur: 80% máximo*Retiro Posterior: 3 mts

Antejardín: 2 m a. Establecimiento a nivel: 80% máximo Frente: 10 metros Retiro Lateral: 3m Retiro Posterior: 3 m

b. Establecimiento elevado: 85% máximoArea: 200m²

Centros de TurismoSecundario: Uvita,Dominical y Agujas

Usos habitacionales Igual a NC13 pisos

60%


Núcleo atracciones turísticas** Igual a NC1 3 pisos 60%

Desarrollo turístico Igual a NC1 3 pisos 50%Mixta turismo y comunidad** Igual a NC1 3 pisos 50%


Usos habitacionalesNúcleo Consolidado de protección patrimonial (Palmar Sur)

Frente: 10 metros Area: 240m²

2 pisos

2 pisos

3 pisos


Usos no habitacionales3 pisos

Igual a NC1

NU

CLE

OS

CO

NSO

LID

AD

OS

Tipo 1 (NC 1) Sierpe y Palmar Sur

Usos no habitacionales4 pisos

**Para el caso de lascoberturas podránaumentarse en un 5% sila construcción seencuentra elevada delnivel de suelo. Des. Tur. Baja densidad

Tipo 2 (NC 2) Piedras Blancas

Usos habitacionales

3 pisos

Núcleo comunidad** Igual a NC13 pisos

Usos habitacionales

4 pisosZona

Frente: 12m Área: 1000m²

Frente: 12m Área: 2000m²Frente: 10m Área: 250m²

40%

60%


82

Síntesis de restricciones para diferentes zonas y dimensiones de lote (Continuación) Retiros Alturas Coberturas Dimensiones Lote

Usos habitacionales Antejardín: 2 m3 pisos a. Vivienda a nivel: 65% máximo

Frente: 10 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, b. Vivienda elevada: 75% máximo Area: 200m²3 m de 2 pisos en adelanteRetiro Posterior: 3 m

Usos no habitacionales Antejardín: 2 m3 pisos a. Establecimiento a nivel: 80% máximo

Frente: 12 metros Retiro Lateral: 3m b. Establecimiento elevado: 85% máximo Area: 200m²Retiro Posterior: 3 m

Usos habitacionales 2 pisos a. Vivienda a nivel: 65% máximob. Vivienda elevada: 75% máximo


Usos no habitacionales Antejardín: 2 m 2 pisos a. Establecimiento a nivel: 80% máximoRetiro Lateral: 3m b. Establecimiento elevado: 85% máximoRetiro Posterior: 3 m

Usos habitacionales Antejardín: 2 m 3 pisosa. Vivienda a nivel: 60% máximo

Frente: 12 metros Retiro Lateral: 1,5m para un piso, b. Vivienda elevada: 70% máximo Area: 250m²3 m de 2 pisos en adelanteRetiro Posterior: 3 m

Usos no habitacionales Antejardín: 2 m 3 pisos 80% máximo Frente: 12 metros Area: 250m²

b. Para lotes ya inscritos

a. Para lotes menores a 250m², máximo 100m² de huella

b. Para lotes mayores a 250m², máximo 40% de cobertura.

Igual a Centros Urbanos a. Lotes menores a 1000 m2 podrán cubrir 200 m2 de huella.

b. Lotes mayores a 1000 m2, tendrán un 20% de cobertura.

Antejardín: 2,5 m Lateral: 1,5 en al menos un lado y 3m para dos pisos o más

NNC de Protección Patrimonial


NU

CLE

OS

NO

CO

NSO

LID

AD

OS

Zona

3 pisos

Zona de limitaciones a la actividad agropecuaria (Ciudad Cortés)

Igual a Centros Urbanos 3 pisos

Tipo 2 (NNC 2)

Tipo 1 (NNC 1)

Antejardín: 5 m Lateral: 3m

3 pisos

Zona de crecimiento futuro

Núcleos de comercio en carretera Cubrirá como máximo el 60% del lote Frente: 20 m Área: 1000m²

Frente: 50 metros Área:50000m² (5 ha)

Área: 2000m² y debecederse el 7% de la fincamadre


83


a. Lotes menores o iguales a 2000m² Área:5000m²25 metros Infraestructura agropecuaria: hasta 15% del lote

Para uso habitacional: 200 m² como máximo.b. Lotes mayores a 2000m² pero menores a 5000m²

Antejardín: 5 m Infraestructura agropecuaria:100m²+10% del lotePara uso habitacional: 100 m²+ 5% del lotec. Lotes mayores de 5000m² a 200 000m² (20ha)Infraestructura agropecuaria: 350 m²+5% del lotePara uso habitacional: 250m² + 2% del loted. Lotes mayores a 200000m² (20ha)Infraestructura agropecuaria: 6350m²+ 2% del lote. NO PODRÁ SUPERAR LAS 2 HECTÁREAS DE HUELLA.

Antejardín: 5 m a. Lotes menores o iguales a 5000m²: Pueden cubrir 250 m² de huella máxima.

b. Lotes mayores a 5000m² y menores a 200 000 (20 ha), pueden cubrir el 5% como máximo.

a. Lotes menores o iguales a 2000m²: Huella máxima 200 m²b. Lotes mayores a 2000m²: 10% de cobertura máxima, no podrá sobrepasar los 7000m² de huella.

Zona Retiros Alturas Superficie máxima a cubrir Dimensiones lote Porcentaje a ceder a la Municipalidad

Zona Agropecuaria (Según uso)

5% de la finca madre -Para aquellas fincas mayores a 10

hectáreas-Uso agropecuario

Retiro Lateral: 5 m Retiro Posterior: 5 m

Para uso habitacional: 250m² + 2% del lote El porcentaje destinado a caminos no superará el 4% de cobertura total del lote

5% de la finca madreRetiro Lateral: 5 m

Retiro Posterior: 5 mc. Lotes mayores a 200 000m² (20ha), podrán cubrir 4000 m²+3% del lote. NO PODRÁ SUPERAR LAS 2 HECTÁREAS DE HUELLA.

3 pisos Área: 10 000m² (1 ha)

Usos no agropecuarios 3 pisos Área: 5000m²

7% de la finca madre

Zona para actividades turísticas de baja intensidad

Para lotes segregados e inscritos menores o iguales a 5000 m² Antejardín: 10 m Retiro Lateral: 5 m Retiro Posterior: 5 m 3 pisos

a.Lotes menores o iguales a 1000m²: Huella máxima 200 m² b. Lotes mayores a 1000m²: 20% de cobertura máxima, siempre y cuando no supere las 2 ha de huella

Frente: 50 m Área: 30 000m² (3 ha) 10% de la finca madre

Para lotes segredados e inscritos nayores a 5000 m² Retiro frontal: 30 m Retiro Lateral: 10 m Retiro Posterior: 10 m

Zona Agropecuaria con restricciones

Antejardín: 5 m Retiro Lateral: 5 m Retiro Posterior: 5 m


84


Retiros Alturas Superficie máxima a cubrir Dimensiones lote Porcentaje a ceder a la Municipalidad

Uso

Hab

itaci

onal


2 pisos u 8 metros

• Menores a 500m²: 40% de cobertura• Entre 500m² - 4000m²: 170m²+6% del lote• Entre 4000m² -10 000m²: 210m²+5% del lote• Lotes mayores a 1 ha: 310m²+4% del lote, siempre y cuando no supere los 1500m² de huella

Área: 20 000m² (2 ha) Frente: 80 metros

Uso

No

habi

taci

onal


2 ½ pisos u 11 metros para uso no habitacional

• Menores a 500m²: 40% de cobertura• Menores de 500m² a 10 000m²: 150m²+10% del lote• Lotes mayores a 1 ha: 450m²+7% del lote, siempre y cuando no supere los 2500m² de huella

Área: 20 000m² (2 ha)Frente: 80 metros

Uso

Hab

itaci

onal


2 pisos u 8 metros

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 4000 m²: 10% del lote siempre y cuando no supere los 300 m²• Lotes mayores de 4000m²-10 000m²: 60m²+6% del lote.• Lotes mayores de 10 000m² 80 000m²: 510m²+1,5% del lote, siempre y cuando no supere los 1200m² de huella • Lotes mayores a 80 000m²: 400m²+1% siempre y cuando no supere los 2000m² de huella Cobertura para caminos y estacionamientos dentro del lote: • Menores a 1 ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300 m² Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 200m² + 1% del lote• Lotes mayores a 8 ha: 760m² + 0,3% del lote, siempre y cuando no supere los 3000 m²

Área: 40 000 m² (4 ha)

Uso

No

habi

taci

onal


2 ½ pisos u 11 metros

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 1 ha: 500 m² de huella(siempre que no supere el 40% de cobertura)• Lotes mayores a 10 000 m²-40 000m²-: 200 m²+3 % del lote• Lotes mayores a 40 000m²: 600m²+2% del lote, siempre y cuando no se supere los 3000 m² de construcción

Cobertura para caminos y estacionamientos dentro del lote :• Menores a 1 ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300 m² • Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 150m² + 1,5% del lote, siempre y cuando no supere los 1500m² de caminos y estacionamientos. • Lotes mayores a 8 ha: 1030m² +0,4% del lote, siempre y cuando no supere los 3700m²

Área: 40 000 m² (4 ha)

Zona

Zona de protección hidrogeológica

terreno es para los siguientes propósitos:• Fuentes de agua• Parches de Bosque, Protección a ríos y quebradas

b. 7% de la finca madre, si lo porción de terreno tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública.

Zona montañosa de intervención moderada

a. 17 % de la finca madre, si el terreno es para los siguientes propósitos:• Fuentes de agua• Parches de Bosque, Protección a ríos y quebradas

b. 12 % de la finca madre, si lo porción de terreno tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública, cuyo equivalente sea igual a el porcentaje citado.


85

Retiros Alturas Coberturas Dimensiones lote Porcentaje a ceder a la Municipalidad

Uso

No

habi

taci

onal


2 ½ pisos u 11 metros

Cobertura Total Lotes segregados ya inscritos:

• Menores a 4000 m²: 15% del lote.• Lotes mayores de 4000m²-30 000m²: 400 m² + 4,5% del lote• Lotes mayores a 30 000m²: 700 m²+3,5% del lote, siempre y cuando no supere los 6000m² de huella.

Área: 30 000 m² (3 ha)

Uso

Hab

itaci

onal


2 pisos u 8 metros

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 4000 m²: 150 m² de huella máxima • Lotes mayores de 4000m²-10 000m²: 90m² + 1,5% del lote• Lotes mayores de 10 000m²-80 000m²: 165m²+0,75% del lote, siempre y cuando no supere los 400m² de huella • Lotes mayores a 80 000m²: Podrá cubrir un máximo de 0,5% del lote, siempre y cuando no supere los 600m² de huella

Cobertura para caminos y estacionamientos dentro del lote:• Menores a 1 ha: 5% máximo siempre y cuando no supere los 300 m² • Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 200m² + 1% del lote• Lotes mayores a 8 ha: 760 m²+ 0,3% del lote, siempre y cuando no supere los 3000 m²

Área: 80 000m² (8 ha)

De acuerdo con el tipo de destino que se le de a la porción de terreno a ceder así será el porcentaje que deberá traspasarse a la Municipalidad. En este caso puede estar dentro de las siguientes categorías:

a. 20% de la finca madre, si el terreno corresponde a los siguientes usos:• Fuentes de agua potable• Parches de Bosque, • Zonas de Protección a ríos y quebradas

b. 15% de la finca madre, si lo porción de terreno tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública,cuyo equivalente sea igual a el porcentaje citado.


Área: 80 000m² (8 ha)

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 1 ha: 10% de cobertura siempre y cuando no supere los 500 m² de huella • Lotes mayores de 10 000m²-80 000m²: 400 m²+1% de cobertura máximo, siempre y cuando no supere los 1000m² de huella • Lotes mayores a 80 000m²: Podrá cubrir un máximo de 400 m²+0,75% siempre y cuando no supere los 1500m² de huella

Cobertura para caminos y estacionamientos dentro del lote:• Menores a 1 ha: 5% del lote siempre y cuando no supere los 300 m² • Lotes mayores a 1 ha- 8 ha: 150m² + 1,5% del lote• Lotes mayores a 8 ha: 1030m²+0,4% siempre y cuando no supere los 3700m²

Zona llana de intervención moderada

Uso

No

habi

taci

onal

Antejardín: 5 m Retiro Lateral: 5 m


Zona montañosa de intervención baja

a. 17 % de la finca madre, si el terreno es para los siguientes propósitos:• Fuentes de agua• Parches de Bosque, Protección a ríos y quebradas

b. 12 % de la finca madre, para el caso que la porción a ceder tenga acceso desde una vía pública, o bien si traspasa a la Municipaldad algún sendero de al menos 1,75m, al que se pueda ingresar desde la vía pública, cuyo equivalente sea igual a el porcentaje citado.

Cobertura total

Lotes segregados ya inscritos:

Cobertura para infraestructura en general:• Menores a 4000 m²: 15% del lote.• Lotes mayores de 4000m²-30 000m²: 1010+2,5% del lote.• Lotes mayores a 30 000m²: 1370+1,3% del lote,siempre y cuando no supere los 5000 m² de huella

Área: 30 000 m² (3 ha)U

so H

abita

cion

al


Zona

2 pisos u 8 metros



86

Síntesis de restricciones para diferentes zonas (Combinación Reglamento para el Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones y el Reglamento de Zonificación) (continuación)

Retiros Alturas Superficie máxima a cubrir Dimensiones lote Porcentaje a ceder a la Municipalidad

Uso

Hab

itaci

onal


2 pisos u 8 metros

Lotes segregados ya inscritos:Cobertura Total• Menores a 4000 m²: 350 m² del lote siempre y cuando este valor no supere el 40% de cobertura• Lotes mayores de 4000m²-10 000m²: 90 m²+6,5% del lote.• Lotes mayores de 10000m²-60 000m²: 565 m²+1,75% del lote• Lotes mayores a 60 000m²: 1135 m²+1,15% del lote,siempre y cuando no supere los 2000 m² de huella

Área: 60 000m² (6 ha)

Peq

Retiro Frontal: 3 m Retiro Posterior: 3 m Retiro Lateral: 3 m

3 pisos90% del lote, en caso que exista un tanque de almacenamiento que tenga

capacidad de almacenar al menos el 50% del volumen de agua adicional que se generará en 10 minutos como resultado de la impermeabilización

75% que no exista tanque de almacenamiento

1000 m²

Med

Retiro Frontal: 6 m Retiro Posterior: 5 m Retiro Lateral: 5 m

3 pisos

90% del lote, en caso que exista un tanque de almacenamiento que tenga capacidad de almacenar al menos el 50% del volumen de agua adicional que

se generará en 10 minutos como resultado de la impermeabilización 75% que no exista tanque de almacenamiento

3000 m²

Gra

nde Retiro Frontal: 12 m

Retiro Posterior: 5 m Retiro Lateral: 5 m

3 pisos podría llegar

hasta 40 metros si requiere de

algún elemento especial no habitable.

90% del lote, en caso que exista un tanque de almacenamiento que tenga capacidad de almacenar al menos el 50% del volumen de agua adicional que

se generará en 10 minutos como resultado de la impermeabilización 75% que no exista tanque de almacenamiento

10000 m²

Zona

Lotes segregados ya inscritos:Cobertura Total• Menores a 10 000 m²: 15% del lote• Lotes mayores de 10000m²-60 000m²: 750m²+2,5% del lote• Lotes mayores a 60 000m²: 1180m²+1,15% del lote ,siempre y cuando no supere los 5000m² de huella

Área: 60 000m² (6 ha)

Zona Industrial 5% de la finca madre

Zona llana de intervención baja

a. 20% de la finca madre, si el terreno corresponde a los siguientes usos:• Fuentes de agua potable• Parches de Bosque, • Zonas de Protección a ríos y quebradas

b. 15% de la finca madre, si lo porción de terreno tiene acceso desde una vía pública, o bien se traspasa a la Municipalidad algún sendero de al menos 1,75 metros, al que se pueda ingresar desde una vía pública,cuyo equivalente sea igual a el porcentaje citado.

Uso

No

habi

taci

onal

Antejardín: 5 m Retiro Lateral: 5 m



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INDICE GENERAL CONSIDERACIONES 1 TÍTULO I. …gobiernolocalosa.go.cr/plan_regulador/Textos/Reg_Uso_de_Suelos/Reg... · Nomenclatura y definiciones de Usos ... indicar que actividad