VISTAS FOTOGRAFICAS

VALUACION COMERCIAL PREDIOS DEL ESTADOPROVINCIA DE TALARA, DEPARTAMENTO DE PIURA

AO DE LA INTEGRACION NACIONAL Y EL RECONOMIENTO DE NUESTRA DIVERSIDAD

San Isidro, 21 de diciembre del 2012

Seores:

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALESReferencia: Informe de Valuacin Comercial realizados sobre el Predio de propiedad del Estado, localizados en el Departamento de Piura.Mediante la presente nos es grato dirigirnos a Uds. Con la finalidad de dar respuesta respecto al procedimiento utilizado en los documentos recibido OFICIO N 1791-2012/SBN-DGPE-SDDI y N 1792-2012/SBN-DGPE-SDDI los cuales detallamos en lo siguiente.

Observacin 1:En el informe de tasacin se indica que el puntaje de infraestructura urbana del predio es inferior a 0.03; sin embargo, el predio se encuentra frente a una va de acceso tipo carretera afirmada, que comunica a las instalaciones existentes en las cercanas, por lo que segn lo establecido en la Tabla 10 articulo III.J.72 del RNT, le correspondera un puntaje de 0.04.

RESPUESTA: Efectivamente el predio se encuentra frente a una va de acceso de tipo trocha carrozable, encontrndose a 250m de la Carretera Panamericana Norte y a 2 km de una va urbana prxima.Observacin 2:En el desarrollo de la tasacin, se han aplicado valores unitarios promedio de terrenos urbanos y rsticos, ascendentes a S/. 390 m2 y S/. 65 m2 (650,000/ha), respectivamente, los que de acuerdo a una evaluacin preliminar se encontraran por encima de los parmetros de la oferta de mercado en la zona de Parias, respecto a lo cual solicitamos que se verifiquen y se indiquen las fuentes que sirvieron de base para el clculo de estos valores

RESPUESTA:Observacin 3:

Se asume un puntaje de 0.85 para la naturaleza del terreno (Factor T-Tabla 09), el mismo que no est establecido en la citada tabla. Se solicita explicar la fuente de este valor, mas aun considerando que el tipo de suelo del terreno no representa una inversin extraordinaria en la cimentacin.

RESPUESTA: Observacin 4:

Por otro lado, el valor definitivo (VD) resultante del procedimiento, se le ha aplicado un fuerte castigo, sin embargo no se sustenta adecuadamente el motivo y la fuente del coeficiente aplicado. En este aspecto, en el caso que se mantenga este ajuste de valor, se van a requerir mayores alcances que los sustenten.Es todo lo que podemos aclarar, de acuerdo al informe recibido.

____________________________________ Gerencia y Desarrollo Inmobiliario SAC.

REPEV SBS N 833 2007

Ing. Gino Odar Galindo

CIP N 49359INFORME DE TASACION COMERCIAL DE PREDIO RUSTICOTERRENO EN EXPANSION URBANA

PROPIETARIO:SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALESSOLICITANTE:SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES.UBICACION:PREDIO UBICADO CON FRENTE AL CAMINO DE ACCESO A LA PLANTA PROCESADORA DE GAS PARIAS, PROXIMO A LA INTERSECCION CON LA CARRETERA PANAMERICANA NORTE AL ALTO TALARA KM 1+102, DISTRITO DE PARIAS, PROVICNIA DE TALARA, DEPARTAMENTO DE PIURAFECHA DE TASACIN:27 de Noviembre 2012.

VALOR COMERCIAL:S/. 449,024.27VALOR DE REALIZACION:S/. 359,219.41PERITO RESPONSABLE:Gerencia y Desarrollo Inmobiliario SAC.

REPEV SBS N 833 2007

Ing. Gino Odar Galindo

CIP N 49359TIPO DE CAMBIO:US$ 1,00 = S/. 2,80INFORME DE VALUACION DE INMUEBLE A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADOI. MEMORIA DESCRIPTIVA

01. Nombre del Predio.-

Tasacin de terreno eriazo en zona considerada riberea02. Nombre del Propietario/Posesionario.-

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES

03. Valuacin Solicitada por.-

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES

04. Objeto de la Tasacin y Metodologa.-

En base a lo normado en el Reglamento Nacional de Tasaciones vigente por R.M. No 126-2007 desde el 07/05/07, se ha realizado una vista de inspeccin ocular y a la vez al entorno del inmueble a fin de hacer un sondeo de los valores comerciales de compra y venta de terrenos/inmuebles en la zona de influencia del predio.

El Reglamento Nacional de Tasaciones identifica a los terrenos urbanos como aquellos que cuentan con los servicios generales propios del centro poblado y que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente (Art. II.A.02). En el titulo III se establece que los terrenos rsticos son aquellos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los limites de expansin urbana (art. III.A.01), en el mismo articulo se indica que los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rusticas, se valuaran conforme a lo establecido en el capitulo J. En nuestro caso el predio en estudio tiene caractersticas especiales ya esta en zona de reserva industrial como resultado de condiciones inusuales (existencia de la planta de gas Parias). A fin de establecer un valor comercial se usara la metodologa del Reglamento (Titulo III capitulo J para terrenos rsticos).Para determinar el valor del inmueble, se ha buscado el valor referencial de terrenos/inmuebles cercanos y en similares condiciones y/o se han realizado ajustes considerando las facilidades adicionales que pudieran existir (luz/agua/desage/pistas/uso actual/etc.) as como ajustes por tamao entre terrenos. Tambin se utilizan como referencia legal el Valor Arancelario (de existir) y como parmetros los resultados con la aplicacin del Mtodo de Valor Residual, Costos de Reposicin y/o del Mtodo de Oferta y Demanda del Mercado y la aplicacin de las formulas consideradas en el Reglamento Nacional de Tasaciones (de ser aplicables).05. Fecha a la cual est referida la tasacin.-27 de Noviembre de 201206. Ubicacin.-

Predio ubicado con frente al camino de acceso a la Planta Procesadora de Gas Parias, proximo a la interseccin con la Carretera Panamericana Norte - El Alto - Talara Km. 1+102, del Distrito de Parias, Provincia de Talara, Departamento de Piura.Plano de Localizacin

07. Linderos y medidas perimtricas.-

Por el frente, Con el camino de acceso a la Planta Procesadora de Gas Parias, en un tramo recto A-B.

Por la izquierda, con terrenos eriazos de propiedad del Estado inscrito en la partida N 11023138 del Registro de Predios de Sullana, con tramo recto B-C.

Por la fondo, con terrenos eriazos de propiedad del Estado inscrito en la Partida N 11023138 del Registro del Predio de Sullana, en un tramo recto C-D.

Por el fondo, con propiedad de la Empresa Procesadora de Gas S.A. inscrito en la Partida N 11010598 del registro de Predios de Sullana, en un tramo recto D-A.

NOTA: Cabe mencionar que los linderos arriba mencionados se obtuvo de la Memoria Descriptiva N 0288-2011/SBN-DGPE-SDDI08. rea del Terreno.-

El terreno cuenta con un rea de 11,518.05m2, es un terreno de forma rectangular y topografa plana y est delimitado por un permetro de 560.72m2.

Nota: Las reas se han obtenido de Memoria Descriptiva N 0288-2011/SBN-DGPE-SDDI09. Naturaleza y clasificacin de tierras.-

Segn el terreno se encuentra en zona de expansin urbana por lo que el terreno califica para ser evaluado en el 2do. Caso (valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana) ya que se ubica aproximadamente a 2 Km. de la va urbana referencial mas prxima.

010. Zonificacin y uso actual.-

Sin uso, terreno eriazo en su estado natural, ubicado adyacente (izquierda) a la Planta Procesadora de Gas Parias. En la zona se observa vegetacin (bosque seco). La zona no cuenta con recursos superficiales de agua y por tanto sin labor agropecuaria. El terreno es de textura arenosa, no pedregoso y pendiente relativamente plana. Existen marcas de llantas, sobre terreno natural, a manera de trocha carrozable.011. Produccin Dominante en Regin Agrcola.-

En la inspeccin realizada en el entorno del predio, no se observ terreno con caractersticas agrcolas.

012. Plantaciones, semillas y productos en almacn, maquinaria ganado existente en el predio.-

En la inspeccin realizada en el entorno del predio, se observ cerca al terreno la Planta de Procesadora de Gas Parias.

013. Recursos de Agua y Derecho de riego.-

La zona no cuenta con recursos superficiales de agua. No existen facilidades complementarias cercanas.014. Descripcin y Distribucin del Predio.-

El acceso es a travs de la carretera Panamericana Norte con direccin a Tumbes y posteriormente tomando la direccin oeste a unos 250m., hacia la ciudad de Talara. La principal va por la que se circula para llegar a la Planta Procesadora de Gas est asfaltada (carretera Panamericana). El acceso desde la carretera Panamericana al terreno es mediante una trocha carrozable que conduce a la Planta de Gas. El terreno se encuentra aproximadamente a 6 Km de la ciudad de Talara.

015. Descripcin y Distribucin de la Edificacin y de sus obras complementarias.-

No se observ reas edificadas en el predio, ya que se encuentra en su estado natural.

016. Antigedad, Estado de Conservacin y Depreciacin.-

El terreno se encuentra en su estado natural, vaci y cerca a va asfaltada, hacia el este de la Planta Procesadora de Gas. Se encuentra a aprox. 2km. De la ciudad de Talara.Teniendo en cuenta los materiales predominantes de las edificaciones, el estado de conservacin, la antigedad del inmueble y el tipo de bien; no se considera depreciacin.

017. Servidumbre, cargas y gravmenes.-

En la documentacin proporcionada, al 4/05/2011 no tiene cargas y/o gravmenes.018. Inscripcin Registral.-

Documentacin no proporcionada.019. Observaciones.-

Tasacin realizada de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Per RNT, aprobado mediante R.M. N 126 2007 Vivienda de fecha 7 de mayo de 2007, modificada por Oficio N 989 2011 / SBN-DGPE-SDDI.

La presente evaluacin est referida a las condiciones en las que se encontr el predio en la fecha de inspeccin sealada, as como la documentacin presentada:

Memoria Descriptiva N 0288-2011/SBN-DGPE-SDDI Partida Registral N 11044965 Plano de Ubicacin N 358-2011/ SBN-DGPE-SDDIII. VALORIZACIONa). Valor de Terreno (VT):A pesar de encontrarse en una zona de Reserva Industrial esta deviene del hecho que existe la Planta Procesadora de Gas y no por planes especficos de expansin urbana en el corto/mediano plazo.Articulo III.J.61

Se aplicara el mtodo de fajas. Respecto a una va urbana: 1era faja (ancho de 50 mts. paralelo a la va), 2da y 3era fajas (ancho de 100mts. Paralelo a la va), 4ta faja (profundidad restante).

Articulo III.J.63

Para el clculo del valor comercial el terreno califica para ser evaluado en el 2do. Caso (valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana) ya que se ubica aproximadamente a 2 Km. de la va urbana referencial mas prxima.

Articulo III.J.70

No se cuenta con obras de infraestructura urbana y se desconoce si se cuenta con estudios de habilitacin, por lo tanto el puntaje de infraestructura urbana es inferior a 0.03

El terreno se encuentra a aproximadamente 250 mts. de la carretera Panamericana Norte (Km. 1102) por lo que el terreno en evaluacin se ubica en la 4ta zona.Articulo III.J.66

El Valor Bsico (VB) de la cuarta zona ser equivalente al 40% del VB de la 1era zona

Articulo III.J.65

El Valor Bsico (VB) de la 1era zona es:

VB = CAV (Vp VOH)

Vp VOH = 273,000CAV = Coeficiente de rea vendible = 0.70 (terreno entre a 10,001 m2 a 15,000 m2 art.III.J.67 y asumiendo un uso industrial como el mejor)

Vp = Valor promedio (mercado) de terrenos

Urbanos en zonas adyacentes = 390.00 Valor en soles estimado de mercado (ver anexo)VOH = Valor Obras Habilitacin Urbana = 117,00

Donde: VOH = VTH VTR

VTH = Valor de terreno habilitado = 182,00 (habilitacin mnima de mercado)

VTR = Valor terreno rustico 1era = 65,00 (estimado de la equivalencia/ref.de mercado para la zona)

VB= 191.10Articulo III.J.72

Si el rea de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de calles locales adyacentes se aplicara el factor T (tabla 9, titulo III, capitulo J) al Valor Bsico.

Factor T (por pendiente): 1.00 (pendiente ligera)

Factor T (por terreno) : 0.85 (terreno arenoso, cimentacin normal)

Factor T (pendiente y terreno): 0.85Por tanto se obtienen los siguientes VBj :

VB1 = (de la 1era zona) = 162.44 VB3 = (de la 3era zona) = 97.46

VB2 = (de la 2da zona) = 129.95 VB4 = (de la 4ta zona) = 64.97

Articulo III.J.62

La valuacin definitiva ser la suma de valuaciones parciales que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea.

VD = (VB)j x Aj

El terreno esta ubicado por completo en la franja 4 por lo que el rea de las franjas 1,2 y 3 no son relevantes (Ai = 0 )

VD = VB4 x A4 = 748,373.78El valor obtenido mediante la formula ha considerado un futuro uso industrial (art. III.J.67) y se estima que no es necesaria una inversin extraordinaria para cimentaciones. Adicionalmente, por la existencia de la planta de gas, se estiman dificultades comerciales de venta, de acceso y/o de construccin. Por tanto, conservadoramente, se estima un Valor Comercial de:

VC = 449,024.27 S/.

b). Valor de Realizacin en el Mercado (VRE):

El valor de realizacin en el mercado, es el valor, que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en un proceso de ejecucin de garantas, en la situacin como esta, descontando los cargos por los siguientes conceptos:

Gastos de publicidad

3.00 %

Gastos de valuacin

0.20 %

Comisin de venta

3.00 %

Mantenimiento

4.00 %

Deducciones por eventual remate del bien,

por pago de impuestos prediales, arbitrios,

reinstalacin de energa elctrica y agua potable

7.00 %

Otros: Para realizar el inmueble en un plazo

prudencial de 120 a 180 das, tramites judicial,

municipal y registral, entre otros.

3.80 %

Total de Deducciones

20.00 %

VRE = 359,219.41 S/.

III. Certificacin de Valorizacin

El presente certificado est referido a las condiciones en las que se encontr el predio en la fecha de inspeccin sealada, as como a la documentacin presentada.

La fecha arriba indicada es recomendada para verificar los supuestos actuales del Inmueble. Se espera que las condiciones cambien cuando la construccin del inmueble presente un avance considerable lo que puede afectar su valor directa o indirectamente. Se podr alterar esta programacin a solicitud del cliente y/o de la entidad Financiera.

Nota: Se presentaron los siguientes documentos:

Memoria Descriptiva N 0288-2011/SBN-DGPE-SDDI

Partida Registral N 11044965

Plano de Ubicacin N 358-2011/ SBN-DGPE-SDDISan Isidro, 20 Diciembre de 2012

Gerencia y Desarrollo Inmobiliario SAC.

REPEV SBS N 833 2007

Ing. Gino Odar Galindo

CIP N 49359ANEXO N 1 FOTOGRAFIAS

EX HACIENDA LA BREA Y PARIAS

ANEXO N 2 FORMATO DE ESTUDIO DE MERCADO.

ANEXO N 3 FORMATO DE ESTUDIO DE MERCADOIMGENES MUESTRA N 1 TERRENO EN ZONA URBANA

ANEXO N 3 FORMATO DE ESTUDIO DE MERCADOIMGENES MUESTRA N 2 TERRENO EN VENTA EN PARIAS

ANEXO N 3 FORMATO DE ESTUDIO DE MERCADOVISTA FOTOGRAFICA LADO DERECHO

VISTA FOTOGRAFICA VERTICE A

VISTA AFRIMADO HACI A EL TERRENO, VISTA AL FONDO, PLANTA PROCESADORA DE GAS

VISTA FOTOGRAFICA DEL VERTICE D