Informe de Mercado Mallorca 2015/2016

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La isla de los contrastesMallorca es un paraíso!

El variado paisaje de la isla con montañas, playas y planicies rurales define cada área con una personalidad propia proporcionando variedad y un enorme contraste. Palma es la capital histórica de Mallorca donde viven aproximadamente el 60% de la población de la isla. Ofrece un sofisticado y multicultural estilo de vida durante todo el año y está a sólo 10 minutos en coche del aeropuerto internacional de Palma.En las afueras de la ciudad, la exclusiva zona residencial de Son Vida ofrece vistas espectaculares sobre Palma y

además de estar rodeada por tres campos de golf cuenta con un fácil acceso a todas las instalaciones y escuelas internacionales. La región del suroeste de la isla, que se extiende hacia Puerto Andratx, cuenta con una hermosa costa y algunos de los centros turísticos más famosos de Mallorca que contrastan con los tradicionales pueblos de montaña. Esta zona atrae a los visitantes y residentes internacionales con sus excelentes instalaciones deportivas como campos de golf y puertos deportivos de vela, colegios internacionales y todas las comodidades para vivir todo el año.

En la costa oeste se encuentran algunos de los pueblos más pintorescos de la isla, como Deià y Valldemossa. Continuando a lo largo de la costa nos encontramos con Port Soller y la histórica ciudad de Soller, que está conectada al puerto por un antiguo tranvía. Esta zona es abundante en naranjos, limoneros y antiguas terrazas de muro de piedra con olivos.

Por su parte, el centro rural de Mallorca destaca por sus típicos y característicos pueblos con la Sierra de Tramontana - declarada Patrimonio Mundial por la Unesco en la categoría de Paisaje Cultural - como telón de fondo, donde predominan los campos de almendros, olivos y algarrobos, así como el incipiente negocio del vino.El excelente sistema de transporte en toda esta área ofrece un rápido acceso a Palma y al aeropuerto. En el extremo norte de la Sierra de Tramontana, en torno a las ciudades históricas de Pollensa y Alcudia, se encuentran también sus respectivos centros turísticos de costa con hermosas playas de arena, puertos deportivos e instalaciones para practicar todo tipo de deportes acuáticos. El encanto de la zona nordeste, con una costa que se reparte entre las impresionantes playas y un paisaje salvaje, cuenta también con las poblaciones históricas de Artá y Capdepera ideales para vivir todo el año al ofrecer centros turísticos establecidos junto a algunas

de las playas más bellas de la isla. En el tramo de la costa este hasta el sur, se encuentran aguas cristalinas comparables con el Caribe dentro de una zona que ofrece una mezcla de auténticos pueblos mallorquines como Santanyí, tradicionales balnearios y puertos de pescadores, como Porto Colom y Porto Cristo. En el interior, el paisaje se ondula suavemente con su suelo fértil de color rojo que es ideal para el cultivo de frutas.

La costa sur se encuentra muy cerca del aeropuerto de Palma, con vistas panorámicas a toda la ciudad. Aquí el paisaje es plano y bien adaptado a las grandes explotaciones agrícolas y fincas que dominan esta región. Alrededor de Llucmajor, que es el municipio más extenso de Mallorca, se encuentran los populares centros turísticos de Arenal, Cala Blava y Cala Pi, dentro de una zona conocida por sus excelentes instalaciones deportivas y por ser un paraíso para los ciclistas.

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Posición geográficaFácil acceso desde todas las capitales europeas

Las ventas en 2015 mantuvieron el impulso registrado en 2014 con un aumento significativo de las operaciones en los distintos rangos de precios. Engel & Völkers Mallorca con 16 tiendas en la isla, cerró el año con un volumen de negocio de 292 millones de euros, lo que supone un incremento del 13% respecto a 2014. Destaca el aumento del 40% en el número de operaciones realizadas, lo que indica el excelente estado del mercado y la fuerte demanda en todos los niveles de precios. En el suroeste, por ejemplo, las ventas se incrementaron en un 50% el año pasado.

Al igual que en años anteriores, las ventas se centran en el mercado de segunda residencia y específicamente en un comprador extranjero de habla alemana, inglesa, francesa y escandinava. Para subrayar la importancia del mercado internacional en la isla, el Ministerio de Fomento señala que las ventas a extranjeros en Baleares asciende a 933 millones de euros hasta el tercer trimestre de 2015.

Teniendo en cuenta que Engel & Völkers Baleares –que además de Mallorca incluye dos tiendas en Ibiza y una en Menorca- ha logrado unas ventas en 2015 de 330 millones de euros, la cuota de mercado de la inmobiliaria en las islas se sitúa en el 30%.

Otro indicador de un mercado inmobiliario saludable es el hecho de que ahora se venden todo tipo de propiedades dentro de un amplio rango de precios. Una buena noticia, sobre todo en el mercado de los apartamentos, un segmento que ha vivido un excelente momento en los últimos 12 meses.

En el centro y sur de Mallorca, el 20% de todos los bienes inmuebles vendidos se completó en menos de tres meses. En Palma, el período de venta promedio fue de entre 4-6 meses y en el norte hubo más clientes que decidieron ofrecer su propiedad en exclusiva a Engel & Völkers, lo que redujo el tiempo de venta.

Resumen del mercado inmobiliario 2015 - 2016El mejor año para Engel & Völkers en Mallorca

Photo: Marco Richter

SudesteSur

Región centralNoroeste

Norte

Sudoeste

Llucmajor

Santa Maria

Puerto Alcudia

Puerto Pollensa

Pollensa

Santa Ponsa

SóllerDeiá

Inca

Portals

Puerto de Andratx

Artà

Palmaalrededores

Palma

Oeste

Palma Centro

Son Vida

Norway

Suecia

Finland

Estonia

Letonia

Lituania

Bielorrusia

República Checa

Eslovaquia

HungríaAustria

Suiza

Italia

Alemania

France

España

EsloveniaCroacia

Bosnia y Herzegovina

Serbia

Kósovo

Macedonia

Bulgaria

Rumanía

Ukrania

Moldavia

Rusia

PoloniaPaíses Bajos

Bélgica

Luxemburgo

Albania

Grecia Turquía

ChipreMalta

Portugal

Dinamarca

Reino Unido

Irlanda

Mallorca

P

ari

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h

Est

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3,5

h

L

on

dre

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,3 h

M

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2 h

Pra

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h

Aeropuerto internacional24 campos de golf44 puertos deportivos300 días de sol10 colegios internacionales89 playasMontañas de la Sierra de Tramuntana (declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO)

Mallorca

Santanyí

Distancias de los vuelos en horas

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Todas las localidades costeras mostraron un comportamiento positivo y los precios de las propiedades variaron dependiendo de la región y la distancia desde Palma.

Palma y alrededoresEl interés en la capital y sus alrededores fue aumentando por los compradores extranjeros, especialmente escandinavos, demandando un “pied a tierre” para estancias cortas. En la zona más próxima a Palma, la exclusiva zona residencial de Son Vida duplicó sus ventas desde el año pasado y el precio medio se situó entre los 2,1 millones de euros de una villa (sin vistas al mar) hasta los 5,1 millones de euros de una con vistas.

Tendencia para las familias residentesHay una demanda creciente entre las familias que buscan establecerse en la isla aunque viajen por trabajo a sus países de origen. En este sentido, la región suroeste es popular para los compradores ya que ofrece enlaces rápidos a Palma y al aeropuerto. Además ofrece servicios médicos, instalaciones deportivas, colegios internacionales y una infraestructura sofisticada que es ideal para vivir todo el año.En el suroeste, durante 2015 se produjo un incremento en el volumen de ventas, si bien el precio medio bajó hasta los 1,2 millones de euros.

En las zonas rurales del interior de Mallorca, las ventas aumentaron un 50% y algunas de las propiedades más caras vendidas en la isla en 2015 se realizaron en esta región. Los compradores buscan fincas de lujo con mucho terreno, privacidad y espacio con vistas a la Sierra de Tramontana.El comprador extranjero se sintió atraído por las villas modernas del noroeste cerca del mar o por las fincas rústicas en el campo. En el norte y el oeste, que es especialmente popular entre el mercado británico (aproximadamente el

50% de los compradores son ingleses en ambas zonas), los clientes han aprovechado la fuerza de la libra esterlina frente al euro y han solicitado principalmente fincas rurales.

Récord para la industria turística de Mallorca

La industria turística de la isla ha disfrutado de un año récord con más de 11,5 millones de visitantes * y el aeropuerto internacional de Palma ha registrado una de las mejores cifras de pasajeros en toda su historia, con un total de 23.745.131 * movimientos de pasajeros. El aeropuerto ahora se ubica como el 12ª aeropuerto con más tráfico en Europa. (* Fuente: AENA)

Inversión imparableEste factor ha dado un impulso enorme al desarrollo general de la isla. Según la Federación Hotel (FEHM) el año pasado se invirtieron 750 millones de euros en 300 proyectos hoteleros alrededor de la isla, de los cuales 250 proyectos eran remodelaciones para aumentar su calificación de estrellas.

Nuevos hoteles de lujoEn 2016 están programadas varias aperturas de hoteles de lujo, entre las que se incluye el cinco estrellas Park Hyatt Mallorca Hotel & Resort en el nordeste de la isla en la primavera. En Palma, se prevé que durante este y el próximo año abran siete nuevos hoteles, entre los que se encuentra el primero del grupo Cappuccino en un edificio modernista cerca de la Plaza Cort frente al Ayuntamiento. En el otro lado de la ciudad, el grupo hotelero Protur reconvierte un edificio militar histórico en un hotel boutique de cinco estrellas cerca del Paseo Mallorca.

Visión de conjuntoLa actividad inmobiliaria en 2015

Destino de calidad...En la última década Mallorca ha hecho enormes avances para ofrecer calidad en todos los aspectos de su industria del turismo; galardonados hoteles, tiendas de diseño y excelentes restaurantes que atraen la atención de los gourmets. Hasta la fecha, hay siete restaurantes con estrellas Michelin en Mallorca y uno de ellos (Zaranda) este año ha sido galardonado con dos estrellas Michelin. Además, el relanzamiento de producto local cultivado ha sido acertado especialmente para el vino y el aceite de oliva. La isla ofrece atracciones Premium y actividades de ocio como clubs de playa exclusivos repartidos por la costa.

Engel & Völkers patrocina el proyecto de Wifi gratisComo parte del objetivo de Palma de mantener una presencia en el mercado internacional, ha puesto en marcha un nuevo “proyecto de ciudad inteligente”. Engel & Völkers está patrocinando un elemento clave de este proyecto para ofrecer gratis alta velocidad Wi-Fi a lo largo del Paseo marítimo, Terminal de Ferry de Palma, Moll Vell (puerto de superyate con zona de ocio), El Borne (la principal calle comercial) y La Lonja en el casco antiguo de la ciudad. El año pasado, Engel & Völkers lanzó este servicio con gran éxito en Puerto de Andratx y este año continuará ampliando el servicio y trabajará con los consejos locales en toda la isla para llevar WIFI de alta velocidad a más de 14 pueblos.

* Raramente las temperaturas en Mallorca bajan de 12 ºC

Condiciones climáticas perfectas

Primavera 18 13 7

Verano 27 24 11

Otoño 22 22 9

Invierno 16 14 6

Temporada Temperatura media oC Temperatura del agua oC Horas de sol

8 9

Precio de venta promedio en 2010 y 2015 €

1,500,000

1,300,000

1,200,000

1,100,000

1,000,000

900,000

700,000

500,000

Las zonas de moda Las principales áreas en 2016

Palma seguirá atrayendo a los compradores ya que cada vez existe una mayor demanda de proyectos de restauración, sobre todo en propiedades con espacios exteriores. Por su parte, la zona suroeste mantendrá su popularidad entre el cliente extranjero, que acapara el 40% de las ventas realizadas en la zona por su buena red de infraestructuras así como por la variada oferta deportiva y de ocio.

La noticia de que Sir Richard Branson ha vuelto a adquirir una vasta finca en Banyalbufar en la costa oeste ha sido bien recibida al estar unido a la isla desde que comprara en Deià el hotel La Residencia. Este pueblo sigue siendo un punto clave, que atrae a un mercado internacional adinerado con muchos residentes extranjeros famosos.

Puerto Soller y hacia el interior del auténtico pueblo mallorquín de Fornalutx el creciente interés tiene su origen en la mejor calidad de la restauración y las mejores infraestructuras.

Canyamel, en el noreste, aún ofrece una buena relación calidad precio para tener una propiedad frente al mar y este año hay algunos proyectos nuevos interesantes ya en marcha o a punto de ser terminados. El mayor interés en esta área se centra en la apertura del lujoso Hotel Hyatt Park esta primavera. Los tradicionales pueblos de Campanet y Büger en el norte ofrecen vistas sobre las montañas y están a 15 minutos en coche de Puerto Pollensa y las playas.

En el sureste del país, los tradicionales balnearios como Cala D‘or, que es cada vez más lujoso, o pueblos de pescadores tradicionales, como Cala Figuera, atraen a los compradores en el extranjero que buscan villas con acceso directo al mar (precio de entrada alrededor de 1,5 millones de euros).

El mercado también se está moviendo para las casas tradicionales en pueblos como Santanyí y Ses Salines.

En general, los puntos preferidos alrededor de la isla están creciendo y el año pasado, incluso en lugares que tradicionalmente crecen más lentamente, se ha producido un aumento significativo en el movimiento y las transacciones de venta con respecto a años anteriores. Los clientes y los compradores extranjeros en concreto, que es el mercado central de Engel & Völkers, están buscando ahora fuera de las áreas tradicionales.

“Este año, Engel & Völkers celebra más de 25 años en Mallorca. El poder de nuestra red internacional combinada con nuestro conocimiento profesional local sin duda ha aportado excelentes resultados en 2015. Prevemos un continuo interés por parte del comprador extranjero principalmente impulsado por monedas fuertes, fuera del euro, así como por el deseo de poseer un lugar en el sol, un lugar como el de Mallorca que a la vez es seguro y de fácil acceso” señala el portavoz de Engel & Völkers Mallorca, Hans Lenz.

Rango de precios por zonas en 2015

Los precios indicados se basan en el valor medio de venta de las propiedades vendidas en cada área

Cifra

s bas

adas

en

el v

alor

med

io d

e ve

nta

de la

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pied

ades

ven

dida

s en

cada

áre

a

Nacionalidad de los compradores

Región Precio mínimo y máximo en €/ m2

Casco antiguo de Palma

Son Vida

Suroeste

Costa oeste

Norte

Región central

Nordeste

Sur

9,000 / m2

2,500 / m2

10,500 / m2

2,000 / m2

15,300 / m2

1,300 / m2

17,000 / m2

1,500 / m2

5,700 / m2

1,500 / m2

5,000 / m2

1,200 / m2

8,000 / m2

1,000 / m2

6,000 / m2

1,200 / m2

Los principales mercados compradores en Mallorca siguen siendo de habla alemana, británica y escandinava si bien la mejora de la economía ha permitido la entrada a más clientes españoles así como el aumento de compradores franceses.La mayoría de los compradores realizan las operaciones al contado al tiempo que buscan una inversión que puedan disfrutar. El perfil de edad comienza a cambiar con la aparición de más familias que se instalan en la isla para vivir a tiempo completo, mientras se desplazan a su país de origen de manera regular.

Palma C

asco a

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Son Vida

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Centra

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2010

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2015

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2015

2015

2015

2015

60%Alemanes, Suizos,

Austriacos

13%Escandinavo

5%Español

4%Francés

3%Otros

15%Británicos

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Nuevos desarrollos sobre el plano

Las estrictas restricciones a la construcción en Mallorca unido al hecho de que más del 40% de la isla es territorio protegido ha llevado a los promotores a centrarse en desarrollos de última tecnología en lugares clave a menudo en primera línea de mar. La demanda para comprar sobre plano es superior a la oferta.

En 2016 se pondrán en marcha tres nuevos proyectos de lujo y calidad frente al mar en la región suroeste, mientras que en el casco antiguo de Palma existen proyectos que incluyen la restauración de varios “palacios” históricos en apartamentos y áticos. En Son Vida, comenzarán este año varios proyectos de villas modernas de última generación y en la costa del sur de Cala Pi, hay en construcción casas nuevas con vistas al mar y un precio inicial de aproximadamente 500.000 euros.

En el noreste, cerca del nuevo hotel de lujo Hyatt, el Cap Vermell Estate desarrolla un ambicioso proyecto de villas. Engel & Völkers será el socio inmobiliario con una oferta inicial de siete villas de lujo que oscilan entre 2,7 millones y 5,7 millones de euros. Los beneficios adicionales de poseer una de estas propiedades incluyen el uso de los servicios del nuevo hotel, además de un nuevo club de campo que se encuentra actualmente en construcción para estar listo este verano con piscina cubierta, tenis, pistas de paddle y restaurantes.

Venta: los consejos de nuestros expertos

El proceso de compra y venta es cada vez más sofisticado en la isla ya que los compradores extranjeros

representan aproximadamente el 40% de las ventas totales y su tendencia es a cambiar sus propiedades cada siete años. Por lo tanto, el ‘Home staging’ se ha convertido en imprescindible. “Una propiedad debe presentarse en su mejor condición; debe ser ordenada y limpia, con especial atención a todas las áreas exteriores y piscina con el fin de capturar el potencial interés de los inversores” señala Hans Lenz, director general de Engel & Völkers Mallorca Southwest.

Para las propiedades rurales, Tina Deutsch, licencitaria de Engel & Völkers Mallorca Central y Sur comenta que “las características más importantes que añaden valor incluyen una piscina, una buena entrada, el paisaje y una buena iluminación dentro y fuera de la propiedad. Muebles de jardín y una exquisita decoración también son muy importantes para completar esa primera impresión”.

En el corazón de Mallorca Sierra de Tramontana, Eddie Barrera, director general de Engel & Völlkers Mallorca West agrega que “el espacio exterior es importante, sobre todo con una terraza con vistas al mar o a las montañas. La calefacción por suelo radiante es cada vez más un nuevo requisito para que los compradores puedan disfrutar de su propiedad durante todo el año”.

Compra: lo que debe buscar

Hay tal variedad de localizaciones, tipos de propiedades y precios en Mallorca que es importante consultar con un experto inmobiliario local para evitar la confusión y obtener una imagen clara. Engel & Völkers es la marca

líder en la intermediación de inmuebles de alto standing en Mallorca con 16 tiendas alrededor de la isla que ofrece la presencia local más fuerte en cada área. Todas nuestras tiendas tienen un importante conocimiento local de su área y el know-how del mercado.

Gary Hobson, director general Engel & Völkers del Norte señala que “hay que estar preparado para lo inesperado. A menudo, los compradores vienen a Mallorca con una idea fija y terminan comprando algo totalmente diferente. Si no encuentra lo que busca en una región, podemos pasarle a una de nuestras tiendas de Engel & Völkers en otra área de la isla que podría adaptarse más a sus necesidades”.

Gabriela Muñoz, socia directora de Engel & Völkers Son Vida y alrededores aconseja “tener en cuenta cómo

se va a utilizar la propiedad; ¿Será para descanso y vacaciones cortas o una residencia a tiempo completo? ¿Qué espacio se va a necesitar? Su proximidad al aeropuerto de Palma, tiendas, instalaciones deportivas y playas. ¿Va a recibir muchos invitados?”.

“¿Necesita una propiedad de fácil cuidado, que sólo se pueda cerrar y dejar? ¿Quiere una finca tradicional con terreno? ¿Qué vistas prefiere?” pregunta Nils Haase de Engel & Völkers sureste.

“Si ve una propiedad que cumple todos sus requisitos hay que aceptar el hecho de que los precios del mercado se han estabilizado y a menudo hay poco espacio para la negociación. Hay que hacer una oferta razonable para ser tomado en serio” concluye Rainer Fischer, socio Engel & Völkers Nordeste.

www.engelvoelkers.com/mallorca