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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
INFORME DE TASACIÓN
EXPEDIENTE: 12/016789-W
5 EDIFICIOS DE USO INDUSTRIAL SITUADO: MANZANA 8. PARC 1-2., POLÍGONO EMPRESARIUM POBLACIÓN: CARTUJA BAJA (ZARAGOZA) PROVINCIA: ZARAGOZA SOLICITANTE: SUELOS 26002 ENTIDAD: BANKIA HABITAT - BKH OFICINA: VALENCIA-0000 S/Ref: 5166-530063V
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Expediente: 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
S/Ref. : 5166-530063V
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
INFORME DE TASACIÓN DE 5 EDIFICIOS DE USO INDUSTRIAL
1. ÍNDICE DEL PRESENTE INFORME.
1.1 INDICE DEL PRESENTE INFORME.
2. ANTECEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD 3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 4. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADAS 5. LOCALIDAD Y ENTORNO 6. TERRENO 7. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN 8. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE POR USOS 9. SUPERFICIES 10. SITUACIÓN URBANÍSTICA 11. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN 12. ANÁLISIS DE MERCADO 13. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 14. VALOR DE TASACIÓN Y SEGUROS 15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES
2. ANTECEDENTES, SOLICITANTE Y FINALIDAD.
2.1 ANTECEDENTES.
El presente documento ha sido realizado por TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. inscrita en el registro oficial del Banco de España con el nº 4.302, el día 23 de noviembre de 1982.
2.2 CLIENTE / SOLICITANTE.
Nombre: SUELOS 26002 DNI/CIF: B26467175
Entidad / Por mediación de: BANKIA HABITAT
2.3 FINALIDAD Y METODOLOGÍA.
La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de Asesoramiento para establecimiento de un Valor Razonable a fecha de valoración.
La finalidad de la tasación es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueble a fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre, para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de Estados Financieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.
La valoración NO se realiza para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la orden ministerial
ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
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Expediente: 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
S/Ref. : 5166-530063V
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
derechos para ciertas finalidades financieras, si bien, SÍ se utilizan los criterios de valoración y metodología
de las disposiciones que contiene.
El inmueble se valora en su estado actual y para la hipótesis de estado terminado.
3. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN.
3.1 IDENTIFICACIÓN.
5 edificios completos de uso industrial, en construcción con obra paralizada
Descripción de la edificación no valorada:
3.2 LOCALIZACIÓN.
Vía/Situación: (1) MANZANA 8, PARC 1-2, - POLÍGONO EMPRESARIUM Localidad: CARTUJA BAJA (ZARAGOZA) Provincia: ZARAGOZA Código Postal: 50720
Nombre del polígono: Polígono Empresarium
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S/Ref. : 5166-530063V
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
3.3 DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES.
El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de finca registral.
Titular Registral: Suelos 26002 S.L.
Registro de la Propiedad Nº 5 de Zargoza
Los datos catastrales corresponden al terreno sin que figure la edificación existente.
Referencia/s: 2269011XM8026G0001HI.
Nº Finca Uso Pl Id/Pta Tomo Libro Nº Folio
23959 IND BJ Nave 1 4606 473 93
23961 IND BJ Nave 2 4606 473 97
23963 IND BJ Nave 3 4606 473 101
23965 IND BJ Nave 4 4606 473 105
23967 IND BJ Nave 5 4606 473 109
23969 IND BJ Nave 6 4606 473 113
23971 IND BJ Nave 7 4606 473 117
23973 IND BJ Nave 8 4606 473 121
23975 IND BJ Nave 9 4606 473 125
23977 IND BJ Nave 10 4606 473 129
23979 IND BJ Nave 11 4606 473 133
23981 IND BJ Nave 12 4606 473 137
23983 IND BJ Nave 13 4606 473 141
23985 IND BJ Nave 14 4606 473 145
23987 IND BJ Nave 15 4606 473 149
23989 IND BJ Nave 16 4606 473 153
23991 IND BJ Nave 17 4606 473 157
23993 IND BJ Nave 18 4606 473 161
23995 IND BJ Nave 19 4606 473 165
23997 IND BJ Nave 20 4606 473 169
23999 IND BJ Nave 21 4606 473 173
24001 IND BJ Nave 22 4606 473 177
24003 IND BJ Nave 23 4606 473 181
24005 IND BJ Nave 24 4606 473 185
24007 IND BJ Nave 25 4606 473 189
24009 IND BJ Nave 26 4606 473 193
24011 IND BJ Nave 27 4606 473 197
24013 IND BJ Nave 28 4606 473 201
24015 IND BJ Nave 29 4606 473 205
24017 IND BJ Nave 30 4606 473 209
24019 IND BJ Nave 31 4606 473 213
24021 IND BJ Nave 32 4606 473 217
24023 IND BJ Nave 33 4606 473 221
24025 IND BJ Nave 34 4607 474 1
24027 IND BJ Nave 35 4607 474 5
24029 IND BJ Nave 36 4607 474 9
24031 IND BJ Nave 37 4607 474 13
24033 IND BJ Nave 38 4607 474 17
24035 IND BJ Nave 39 4607 474 21
24037 IND BJ Nave 40 4607 474 25
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Nº Finca Uso Pl Id/Pta Tomo Libro Nº Folio
24039 IND BJ Nave 41 4607 474 29
24041 IND BJ Nave 42 4607 474 33
24043 IND BJ Nave 43 4607 474 37
24045 IND BJ Nave 44 4607 474 41
24047 IND BJ Nave 45 4607 474 45
Existe correspondencia entre realidad y registro en cuanto a la parte de obra ejecutada (19 naves de un total de 45). Sin embargo la descripción del resto de obra no responde a una realidad ejecutada.
4. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADA.
4.1 VISITA AL INMUEBLE.
El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble.
La visita al inmueble fue realizada el 19/09/2012.
Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica.
4.2 DOCUMENTACIÓN UTILIZADA.
Documentación registral:
- Escritura de Propiedad inscrita.
Documentación de la Sede Electrónica del Catastro
Planos del inmueble sin escala gráfica.
Licencia municipal de obras.
Justificación del planeamiento existente sobre la parcela.
4.3 COMPROBACIONES REALIZADAS.
Localización del inmueble e inspección ocular del interior.
Superficies.
Características físicas identificativas.
Servidumbres visibles.
Estado de construcción o conservación aparente.
Descripción registral.
Estado de ocupación.
Uso o explotación del inmueble.
Régimen de protección pública.
Protección del patrimonio arquitectónico.
Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.
Consulta en página virtual de la Sede Electrónica del Catastro
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
No se ha facilitado documentación o referencia catastral del inmueble que se valora, habiéndose obtenido de la Sede Electrónica del Catastro.
5. LOCALIDAD Y ENTORNO.
5.1 TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN.
Se trata de la capital de la comunidad autónoma.
La población de derecho, según su último censo conocido, es de 666.129 habitantes, siendo su población de hecho sensiblemente similar a la de derecho.
La tendencia de la población durante los últimos años ha sido estable y en la actualidad está estabilizada.
La actividad económica predominante de la población es múltiple.
El núcleo urbano no depende laboralmente de otros.
5.2 DELIMITACIÓN DEL ENTORNO.
Se encuentra ubicada en el acceso al Polígono industrial Empresarium, frente a los terrenos pertenecientes a Tata Carrocera. La población está situada a unos 10 km del centro de la ciudad.
5.3 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO.
Entorno urbano con un grado de consolidación entre el 25 y el 50% y un desarrollo paralizado con un carácter industrial.
Ordenación naves adosadas, con una densidad media.
La calidad de la construcción es nivel medio, con edificaciones de menos de 10 años de antigüedad. Se encuentra renovado menos de un 25 %. Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, más de un 75 % del total.
El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medio.
El uso dominante del entorno es industrial al 100,00 % en edificios con un número de plantas, entre 1 y 3.
El equipamiento comercial es insuficiente.
La actividad industrial más frecuente en las naves del entorno es ligera, con una superficie media inferior a 500 m². La densidad de naves en la zona es media, con un grado de ocupación inferior al 50 %, localizados fundamentalmente en calle principal con adyacentes. Polígono industrial: sí, periférico Existencia de elementos o inmuebles singulares con atracción industrial: No
El tiempo de acceso autovía es < 5 minutos
5.4 INFRAESTRUCTURAS.
Dispone de infraestructura con un grado completo de desarrollo, en un buen estado de conservación.
Evacuación de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro eléctrico. El alumbrado público es suficiente. Las vías de acceso están pavimentadas.
5.5 EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES.
El equipamiento escolar es suficiente y alejado; los centros sanitarios cubren las necesidades de la población; con escasas instalaciones lúdicas.
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
El acceso al transporte público en la zona es escaso,siendo muy fácil el aparcamiento en superficie, no existe estacionamiento regulado.
6. TERRENO.
6.1 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS.
En el terreno además del área ocupada por la edificación existen espacios destinados a equipamientos exteriores.
El inmueble se encuentra situado en una parcela con una superficie registral de 21.489,00 m².
El terreno según documentación catastral tiene una superficie de 21.181,00 m².
La superficie adoptada es de 21.489,00 m².
La superficie adoptada de terreno es la registral
Longitud de la fachada de acceso: 200,00 m.
6.2 INFRAESTRUCTURAS.
No se han deducido infraestructuras o cargas pendientes en el suelo del inmueble que se valora.
7. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
7.1 CARACTERÍSTICAS GENERALES.
Edificación abierta que se desarrolla en 2 plantas sobre rasante.
La distribución por usos y plantas es la siguiente: Naves en planta baja con altillo.
El conjunto previsto consta de cinco edificaciones, como viene definido en la documentación catastral, estando las 45 naves agrupadas del siguiente modo: Módulo 1, con naves 1 a 7. Módulo 2, con naves 8 a 19. Módulo 3, con naves 20 a 33. Módulo 4, connaves 34 a 39. Módulo 5, con naves 40 a 45. En este momento están realizados los módulos 1 y 2.
Uso predominante del edificio: industrial
7.2 EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES.
La dimensión de los espacios de distribución es la normal en este tipo de edificios.
El edificio cuenta con el siguiente equipamiento exterior: - patio delantero
El edificio no cuenta con equipamiento interior.
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
7.3 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS BÁSICAS.
Elementos fundamentales:
Cimentación: pozos y zanjas de hormigón. Estructura: prefabricada de hormigón. Fachada: prefabricada de hormigón. Cubierta: curva chapa nervada con lucernarios. Cerramientos: prefabricado de hormigón. Carpintería exterior: de aluminio anodizado en su color.
Instalaciones:
Electricidad: acometida. Sanitarios/Grifería: acometida.
7.4 ESTADO ACTUAL.
El edificio se encuentra en construcción con obra paralizada.
El porcentaje ejecutado actual de cada capítulo se refleja en el apartado de Estado de las Obras.
Calidades previstas: Media
8. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE POR USOS.
8.1 DISTRIBUCIÓN Y DEPENDENCIAS.
USO INDUSTRIAL
Descripción de la distribución de los distintos tipos de naves:
Total de Naves: 45 Tipología: Nave en un conjunto o promoción Tipo de Edificación: Adosada Estado: En bruto (en estructura y acometida de instalaciones) Funcionalidad: Adecuada Accesibilidad: Adecuada Posibilidad de otros usos: Sí
Nivel de representatividad: medio Posibilidad de subdivisión física: sí
8.2 TERMINACIONES Y ACABADOS.
USO INDUSTRIAL
Descripción de los distintos tipos:
Pavimentos zonas principales: solera hormigón. Paramentos zonas principales: panel prefabricado.
8.3 ESTADO DE LAS OBRAS.
Proyecto de base para la concesión de la licencia municipal: Proyecto de ejecución
Se aporta como documentación, copia parcial de proyecto básico y de ejecución adjiunto a informe de Tasación aportado por la Entidad Solicitante.
Fecha de visado: 13/07/2006
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Se han realizado 19 de las 45 naves que componen el proyecto para el que se obtuvo licencia. El porcentaje total de obra ejecutado, de acuerdo al porcentaje de superficie de naves ejecutada frente al total del complejo, es del 41,51%.
Cap./Concepto %Unid. %Ejec. %Res.
Cap.1 Obra general 45 naves 100,00 41,51 41,51 Total %Obra 100,00 41,51
Las obras se encuentran aparentemente paradas habiéndose superado el plazo establecido en licencia para su ejecución.
Deberá explicar las condiciones sin subsanar o impedimentos para la ocupación del inmueble. El valor adoptado coincidirá con el coste de reposición del inmueble.
No se ha dispuesto del Certiifcado Final de Obra ni de la LPO para la parte del inmueble terminada.
Las obras de algunas unidades se encuentran finalizadas pero existen condicionantes o impedimentos que deben subsanarse previa ocupación,
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Expediente: 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
S/Ref. : 5166-530063V
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
9. SUPERFICIES (m²).
Nº Finca Uso Pl Id/Pta Registral Útil Construida
privativa Constr.i/ZC Adoptada
23959 IND BJ Nave 1 310,09 298,16 310,09 310,09 310,09
23961 IND BJ Nave 2 317,97 305,74 317,97 317,97 317,97
23963 IND BJ Nave 3 317,97 305,74 317,97 317,97 317,97
23965 IND BJ Nave 4 317,97 305,74 317,97 317,97 317,97
23967 IND BJ Nave 5 317,97 305,74 317,97 317,97 317,97
23969 IND BJ Nave 6 317,97 305,74 317,97 317,97 317,97
23971 IND BJ Nave 7 317,97 305,74 317,97 317,97 317,97
23973 IND BJ Nave 8 582,10 559,71 582,10 582,10 582,10
23975 IND BJ Nave 9 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23977 IND BJ Nave 10 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23979 IND BJ Nave 11 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23981 IND BJ Nave 12 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23983 IND BJ Nave 13 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23985 IND BJ Nave 14 584,48 562,00 584,48 584,48 584,48
23987 IND BJ Nave 15 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23989 IND BJ Nave 16 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23991 IND BJ Nave 17 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23993 IND BJ Nave 18 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23995 IND BJ Nave 19 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
23997 IND BJ Nave 20 400,17 384,78 400,17 400,17 400,17
23999 IND BJ Nave 21 381,82 367,13 381,82 381,82 381,82
24001 IND BJ Nave 22 381,82 367,13 381,82 381,82 381,82
24003 IND BJ Nave 23 381,82 367,13 381,82 381,82 381,82
24005 IND BJ Nave 24 381,82 367,13 381,82 381,82 381,82
24007 IND BJ Nave 25 381,82 367,13 381,82 381,82 381,82
24009 IND BJ Nave 26 381,82 367,13 381,82 381,82 381,82
24011 IND BJ Nave 27 444,64 427,54 444,64 444,64 444,64
24013 IND BJ Nave 28 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
24015 IND BJ Nave 29 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
24017 IND BJ Nave 30 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
24019 IND BJ Nave 31 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
24021 IND BJ Nave 32 423,85 407,55 423,85 423,85 423,85
24023 IND BJ Nave 33 415,60 399,62 415,60 415,60 415,60
24025 IND BJ Nave 34 387,39 372,49 387,39 387,39 387,39
24027 IND BJ Nave 35 441,37 424,39 441,37 441,37 441,37
24029 IND BJ Nave 36 441,37 424,39 441,37 441,37 441,37
24031 IND BJ Nave 37 441,37 424,39 441,37 441,37 441,37
24033 IND BJ Nave 38 441,37 424,39 441,37 441,37 441,37
24035 IND BJ Nave 39 423,31 407,03 423,31 423,31 423,31
24037 IND BJ Nave 40 613,38 589,79 613,38 613,38 613,38
24039 IND BJ Nave 41 396,94 381,67 396,94 396,94 396,94
24041 IND BJ Nave 42 401,76 386,31 401,76 401,76 401,76
24043 IND BJ Nave 43 399,95 384,57 399,95 399,95 399,95
24045 IND BJ Nave 44 363,74 349,75 363,74 363,74 363,74
24047 IND BJ Nave 45 318,51 306,26 318,51 318,51 318,51
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Nº Finca Uso Pl Id/Pta Registral Útil Construida
privativa Constr.i/ZC Adoptada
TOTAL 18.364,03 17.657,71 18.364,03 18.364,03 18.364,03
La superficie total adoptada del uso industrial es: 18.364,03 m²
En la documentación se indica que la superficie registral es la construida y se corresponde con la realidad
La superficie útil es comprobada
La superficie total adoptada es la construida.
Las superficies útiles señaladas se han obtenido a partir de la aplicación de un coeficiente a la superficie registral construida, de acuerdo a las características de las naves.
10. SITUACIÓN URBANÍSTICA.
10.1 PLANEAMIENTO GENERAL DE ORDENACIÓN.
Planeamiento general de ordenación vigente: Plan General (PGOU/POM/PM)
Fecha de aprobación definitiva: 13/12/2002
Cambios del planeamiento vigente en trámite:
10.2 CLASIFICACIÓN DEL SUELO.
Clasificación del suelo según Planeamiento vigente: Urbano (SU) Consolidado - condición de Solar
El inmueble se encuentra en suelo urbano, en situación de suelo urbanizado según RDL 2/2008
CALIFICACIÓN
Ordenanza de aplicación: Plan Parcial Sectores 88-2.1 y 88-2.2.
Usos característicos y usos compatibles: Industrial
El uso valorado se adecua a la normativa urbanística vigente.
Las características físicas sí se adecuan a la normativa urbanística vigente.
El inmueble no está sujeto a protección urbanística individualizada. El inmueble no está sujeto a protección histórica individualizada.
10.3 LICENCIA MUNICIPAL DE OBRA.
Fecha de concesión de la licencia municipal de obras: 17/04/2007
11. RÉG. TENENCIA Y OCUPACIÓN.
11.1 SITUACIÓN ACTUAL.
La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos, cesiones o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el presente informe.
Derechos u obligaciones que afecten al derecho de propiedad del inmueble: No. Descripción: No procede. Efectos sobre el valor: No procede.
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Limitaciones legales y/o urbanísticas sobre el inmueble: No. Descripción: No procede. Efectos sobre el valor: No procede.
A partir de la información verbal obtenida durante la visita, el inmueble se encuentra:
- Situación de Ocupación: Libre de ocupantes
- Situación de Protección: Libre
Licencia de 1ª ocupación no concedida, no solicitada
12. ANÁLISIS DE MERCADO.
12.1 CARACTERÍSTICAS DEL USO INDUSTRIAL.
OFERTA Mercado Primario Mercado Secundario
Nivel de producción Medio - - Nivel de existencias en oferta Medio Medio Tendencia oferta Mantenimiento Mantenimiento DEMANDA Mercado Primario Mercado Secundario
Nivel de demanda Medio bajo Medio bajo Adecuación oferta-demanda Bajo Bajo Ritmo de realización ventas Bajo Bajo INTERVALO DE PRECIOS Mercado Primario Mercado Secundario
Actuales Venta Contado (€/m²) 250,00 - 500,00 200,00 - 500,00 EXPECTATIVAS Mercado Primario Mercado Secundario
Tendencia Ofer./Dem. Mantenimiento Mantenimiento Revalorización Negativas nivel bajo Negativas nivel bajo
12.2 COMENTARIO MERCADO PARCELAS EN NAVES.
Existe una amplia oferta de suelo industrial disponible, así como naves construidas y por ocupar.
12.3 CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN MERCADO.
Adaptación de la tipología valorada a la demanda: Media
Facilidad global del inmueble para la reventa: Media
12.4 OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO.
Capacidad de revalorización del inmueble: no significativa Capacidad de revalorización del entorno: favorable Capacidad de revalorización del mercado: no significativa
La situación coyuntural del mercado y los datos disponibles no permiten estimar que exista una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año y que se prolongue al menos durante tres.
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
12.5 MUESTRA DE COMPARABLES.
La muestra seleccionada de datos de mercado comparables se muestra en el siguiente apartado junto con su homogeneización.
13. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS.
Métodos de valoración utilizados:
13.1 COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (€/m²).
El método del coste de reemplazamiento calcula un valor técnico, CRBruto, sumatoria de las inversiones a nuevo de: valor del terreno en el que se encuentra el inmueble, el coste medio por contrata de la edificación o rehabilitación, y los gastos medios del mercado según las características del inmueble, necesarios para realizar el reemplazamiento. El coste de reemplazamiento CRBruto es el resultante del producto de la superficie adoptada del inmueble (construida más parte proporcional de comunes, si le corresponden, en m²) y del coste unitario de coste de reemplazamiento a nuevo (en €/m²)
% de obra ejecutado: 41,51 Vida útil del Edificio (años): 35 EDIF. EN CONSTRUCCIÓN EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (HET)
Duración restante (en meses) hasta el final de la Obra: 18,00
El valor de repercusión del suelo se ha calculado por medio del método residual estático, de acuerdo con los artículos 40, 41 y 42 de la Orden ECO de 27-03-2003.
El desglose global de los gastos necesarios considerados, de acuerdo con los artículos 18.3 y 18.4 de la Orden ECO es el siguiente:
Referencia
Honorarios Proyecto de edificación 3,25%Pec
Honorarios Dirección Obra de Edificación 3,00%Pec
Licencia Municipal Obras de Edificación 3,00%Pec
Seguridad y Salud 1,50%Pec
Imprevistos 0,50%Pec
Gastos fiscales de escrituración 1,00%Venta
Comercialización y publicidad 3,00%Venta
Gastos de administración del promotor 2,00%Venta
Seguros 1,50%Pec
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
USO INDUSTRIAL
Cálculo del valor del suelo por el método residual estático.
Valor de Mercado primario: 465,00 Margen ´ b ´ beneficio del promotor (%): 22,00 Coste de Construcción por Contrata a nuevo(Pec) 240,00 Gastos necesarios para la promoción: 58,50 Valor de repercusión de suelo: 64,20
Repercusión de suelo 64,20
Coste de Construcción por Contrata 240,00 Gastos necesarios para el CRB 44,55 ____________ Coste de reemplazamiento Bruto (CRB- a nuevo) 348,75 CRB estado actual 182,32
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S/Ref. : 5166-530063V
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO ACT/HET (€)
Nº Finca Uso Pl Sup.Adopt.
(m²) % Obra C.Const.
(ACT) G.Nec. (ACT)
CRB (ACT)
Inv.Pte. (€)
V.Suelo Urb. (€)
C.Const. (HET)
G.Nec. (HET)
CRB (HET)
23959 IND BJ 310,09 100,00 74.421,60 13.814,51 108.143,89 -- 19.907,78 74.421,60 13.814,51 108.143,89
23961 IND BJ 317,97 100,00 76.312,80 14.165,56 110.892,04 -- 20.413,67 76.312,80 14.165,56 110.892,04
23963 IND BJ 317,97 100,00 76.312,80 14.165,56 110.892,04 -- 20.413,67 76.312,80 14.165,56 110.892,04
23965 IND BJ 317,97 100,00 76.312,80 14.165,56 110.892,04 -- 20.413,67 76.312,80 14.165,56 110.892,04
23967 IND BJ 317,97 100,00 76.312,80 14.165,56 110.892,04 -- 20.413,67 76.312,80 14.165,56 110.892,04
23969 IND BJ 317,97 100,00 76.312,80 14.165,56 110.892,04 -- 20.413,67 76.312,80 14.165,56 110.892,04
23971 IND BJ 317,97 100,00 76.312,80 14.165,56 110.892,04 -- 20.413,67 76.312,80 14.165,56 110.892,04
23973 IND BJ 582,10 100,00 139.704,00 25.932,56 203.007,38 -- 37.370,82 139.704,00 25.932,56 203.007,38
23975 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23977 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23979 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23981 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23983 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23985 IND BJ 584,48 100,00 140.275,20 26.038,58 203.837,40 -- 37.523,62 140.275,20 26.038,58 203.837,40
23987 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23989 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23991 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23993 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23995 IND BJ 423,85 100,00 101.724,00 18.882,52 147.817,69 -- 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
23997 IND BJ 400,17 0,00 0,00 0,00 25.690,91 113.868,37 25.690,91 96.040,80 17.827,57 139.559,29
23999 IND BJ 381,82 0,00 0,00 0,00 24.512,84 108.646,88 24.512,84 91.636,80 17.010,08 133.159,73
24001 IND BJ 381,82 0,00 0,00 0,00 24.512,84 108.646,88 24.512,84 91.636,80 17.010,08 133.159,73
24003 IND BJ 381,82 0,00 0,00 0,00 24.512,84 108.646,88 24.512,84 91.636,80 17.010,08 133.159,73
24005 IND BJ 381,82 0,00 0,00 0,00 24.512,84 108.646,88 24.512,84 91.636,80 17.010,08 133.159,73
24007 IND BJ 381,82 0,00 0,00 0,00 24.512,84 108.646,88 24.512,84 91.636,80 17.010,08 133.159,73
24009 IND BJ 381,82 0,00 0,00 0,00 24.512,84 108.646,88 24.512,84 91.636,80 17.010,08 133.159,73
24011 IND BJ 444,64 0,00 0,00 0,00 28.545,89 126.522,31 28.545,89 106.713,60 19.808,71 155.068,20
24013 IND BJ 423,85 0,00 0,00 0,00 27.211,17 120.606,52 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
24015 IND BJ 423,85 0,00 0,00 0,00 27.211,17 120.606,52 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
24017 IND BJ 423,85 0,00 0,00 0,00 27.211,17 120.606,52 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
24019 IND BJ 423,85 0,00 0,00 0,00 27.211,17 120.606,52 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
24021 IND BJ 423,85 0,00 0,00 0,00 27.211,17 120.606,52 27.211,17 101.724,00 18.882,52 147.817,69
24023 IND BJ 415,60 0,00 0,00 0,00 26.681,52 118.258,98 26.681,52 99.744,00 18.514,98 144.940,50
24025 IND BJ 387,39 0,00 0,00 0,00 24.870,44 110.231,82 24.870,44 92.973,60 17.258,22 135.102,26
24027 IND BJ 441,37 0,00 0,00 0,00 28.335,95 125.591,83 28.335,95 105.928,80 19.663,03 153.927,79
24029 IND BJ 441,37 0,00 0,00 0,00 28.335,95 125.591,83 28.335,95 105.928,80 19.663,03 153.927,79
24031 IND BJ 441,37 0,00 0,00 0,00 28.335,95 125.591,83 28.335,95 105.928,80 19.663,03 153.927,79
24033 IND BJ 441,37 0,00 0,00 0,00 28.335,95 125.591,83 28.335,95 105.928,80 19.663,03 153.927,79
24035 IND BJ 423,31 0,00 0,00 0,00 27.176,50 120.452,86 27.176,50 101.594,40 18.858,46 147.629,36
24037 IND BJ 613,38 0,00 0,00 0,00 39.379,00 174.537,28 39.379,00 147.211,20 27.326,08 213.916,28
24039 IND BJ 396,94 0,00 0,00 0,00 25.483,55 112.949,28 25.483,55 95.265,60 17.683,68 138.432,83
24041 IND BJ 401,76 0,00 0,00 0,00 25.792,99 114.320,81 25.792,99 96.422,40 17.898,41 140.113,80
24043 IND BJ 399,95 0,00 0,00 0,00 25.676,79 113.805,77 25.676,79 95.988,00 17.817,77 139.482,56
24045 IND BJ 363,74 0,00 0,00 0,00 23.352,11 103.502,22 23.352,11 87.297,60 16.204,62 126.854,33
24047 IND BJ 318,51 0,00 0,00 0,00 20.448,34 90.632,02 20.448,34 76.442,40 14.189,62 111.080,36
TOTAL 18.364,03 1.829.517,60 339.604,21 3.348.092,54 3.056.362,92 1.178.970,67 4.407.367,20 818.117,53 6.404.455,57
13.2 COMPARACIÓN VALORES DE VENTAS (€/m2).
El método de comparación permite mediante el procedimiento de homogeneización de precios de inmuebles comparables (para transacciones u ofertas en el mercado), analizar las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizado para aquél.
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Se muestra a continuación los datos de inmuebles comparables utilizados,el proceso de homogeneización realizado a partir de su importe total en € o unitario en €/m² y el valor de mercado por comparación resultante. Los datos no comprobados de comparables se han estimado para realizar el cálculo de la homogeneización.
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Expediente: 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
S/Ref. : 5166-530063V
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
COMPARABLE EN VENTAS DE USO INDUSTRIAL
Comparables de mercado seleccionado:
Comp. 1 ROMERO (CARTUJA BAJA), 10, ZARAGOZA(ZARAGOZA)50720 Comp. 2 TECNUM (CARTUJA), 13, ZARAGOZA(ZARAGOZA)50720 Comp. 3 RETAMA (CARTUJA BAJA), 4, ZARAGOZA(ZARAGOZA)50720 Comp. 4 RETAMA (CARTUJA BAJA), 17, ZARAGOZA(ZARAGOZA)50720 Comp. 5 DIAGONAL PLAZA, 14, ZARAGOZA(ZARAGOZA)50197 Comp. 6 NICARAGUA, 8, LA MUELA(ZARAGOZA)50196
Cuadro de características diferenciales y cálculo de homogeneización: Características Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Inm. Val Tipo Adosada Adosada Adosada Adosada Adosada Adosada Adosada Fecha 9/2012 9/2012 9/2012 9/2012 9/2012 9/2012 19/09/2012 Transacción Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Oferta Venta Fuente API Propietario Propietario Propietario Propietario Propietario Tipo de suelo Urbano Urbano Urbano Urbano Urbano Urbano Calidad Zona Media Media Media Media Media alta Media Media Ubic. en Zona No singular No singular No singular No singular No singular No singular No singular Polígono Ind.: Sí, periférico Sí, periférico Sí, periférico Sí, periférico Sí, periférico Sí, periférico Sí, periférico % Consol. Zona 30 % 30 % 30 % 30 % 50 % 80 % 30,00 Acc. autovía < 5 min. < 5 min. < 5 min. < 5 min. < 5 min. < 5 min. < 5 minutos Accesibilidad Vehic. Fácil Fácil Fácil Fácil Fácil Fácil Fácil Visibilidad Media Media Media Media Media Media Media Tipo Industria Logística Logística Logística Logística Logística Ligera Logística Antigüedad 4 8 7 5 5 7 Nuevo Calidad Edif. Media Media Media Media Media Media Media Nº de niveles 2 3 2 2 2 2 2 SC[m² pl. acc] 140.00 600.00 400.00 136.00 383.00 450.00 275 m² pl.Inf/pl.Sup 0.00/62.00 0.00/115.00 0.00/70.00 0.00/51.00 0.00/97.00 0.00/50.00 0,09/133,00
Altura/Luz libre(m) 5.00/10.00 8.00/10.00 6.00/10.00 5.00/10.00 5.00/10.00 5.00/10.00 6,00/10,00
Sup.Parc. 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 450 m² 0 m² 0,00 Importe Total 61.000,00€ 325.000,00€ 250.000,00€ 85.000,00€ 275.000,00€ 200.000,00€ % Desc. 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% Anejos Suplementos SC [m² adopt] 202.0 m² 715.0 m² 470.0 m² 187.0 m² 480.0 m² 500.0 m² 408,09m² _________________________________________________________________________________________________
Precio (€/m²) 271,78 353,15 393,62 409,09 515,63 360,00 Homogeneización Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5 Comp. 6 Localización 1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 0,92 Ubicación en Edif. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Calidad Construc. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Funcionalidad 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Tamaño 0,98 1,17 1,05 0,92 1,09 1,03 Equipamientos 0,95 0,91 0,92 0,94 0,82 0,92 _________________________________________________________________________________________________ Global.(redond.) 0,93 1,06 0,97 0,86 0,86 0,87 Valor homog. 252 376 380 354 442 314 Ponderación 20,00 20,00 20,00 20,00 10,00 10,00 Valor homog. 347,87 _________________________________________________________________________________________________
Valor de Mercado por Comparación de uso Industrial (€/m²): 350,00
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
CUADRO RESUMEN DE VALORES DE MERCADO CORREGIDO (€)
Nº Finca Uso Pl Id/Pta Sup.Útil
(m²) Sup.Adopt.
(m²) Corr. V.Comparac.
(€/m²) V.Comparac.
(€) K V.Vuelo
(€)
23959 IND BJ Nave 1 298,16 310,09 1,00 350,00 108.531,50 1,00 88.623,72
23961 IND BJ Nave 2 305,74 317,97 1,00 350,00 111.289,50 1,00 90.875,83
23963 IND BJ Nave 3 305,74 317,97 1,00 350,00 111.289,50 1,00 90.875,83
23965 IND BJ Nave 4 305,74 317,97 1,00 350,00 111.289,50 1,00 90.875,83
23967 IND BJ Nave 5 305,74 317,97 1,00 350,00 111.289,50 1,00 90.875,83
23969 IND BJ Nave 6 305,74 317,97 1,00 350,00 111.289,50 1,00 90.875,83
23971 IND BJ Nave 7 305,74 317,97 1,00 350,00 111.289,50 1,00 90.875,83
23973 IND BJ Nave 8 559,71 582,10 1,00 350,00 203.735,00 1,00 166.364,18
23975 IND BJ Nave 9 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23977 IND BJ Nave 10 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23979 IND BJ Nave 11 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23981 IND BJ Nave 12 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23983 IND BJ Nave 13 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23985 IND BJ Nave 14 562,00 584,48 1,00 350,00 204.568,00 1,00 167.044,38
23987 IND BJ Nave 15 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23989 IND BJ Nave 16 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23991 IND BJ Nave 17 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23993 IND BJ Nave 18 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23995 IND BJ Nave 19 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
23997 IND BJ Nave 20 384,78 400,17 1,00 350,00 140.059,50 1,00 114.368,59
23999 IND BJ Nave 21 367,13 381,82 1,00 350,00 133.637,00 1,00 109.124,16
24001 IND BJ Nave 22 367,13 381,82 1,00 350,00 133.637,00 1,00 109.124,16
24003 IND BJ Nave 23 367,13 381,82 1,00 350,00 133.637,00 1,00 109.124,16
24005 IND BJ Nave 24 367,13 381,82 1,00 350,00 133.637,00 1,00 109.124,16
24007 IND BJ Nave 25 367,13 381,82 1,00 350,00 133.637,00 1,00 109.124,16
24009 IND BJ Nave 26 367,13 381,82 1,00 350,00 133.637,00 1,00 109.124,16
24011 IND BJ Nave 27 427,54 444,64 1,00 350,00 155.624,00 1,00 127.078,11
24013 IND BJ Nave 28 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
24015 IND BJ Nave 29 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
24017 IND BJ Nave 30 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
24019 IND BJ Nave 31 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
24021 IND BJ Nave 32 407,55 423,85 1,00 350,00 148.347,50 1,00 121.136,33
24023 IND BJ Nave 33 399,62 415,60 1,00 350,00 145.460,00 1,00 118.778,48
24025 IND BJ Nave 34 372,49 387,39 1,00 350,00 135.586,50 1,00 110.716,06
24027 IND BJ Nave 35 424,39 441,37 1,00 350,00 154.479,50 1,00 126.143,55
24029 IND BJ Nave 36 424,39 441,37 1,00 350,00 154.479,50 1,00 126.143,55
24031 IND BJ Nave 37 424,39 441,37 1,00 350,00 154.479,50 1,00 126.143,55
24033 IND BJ Nave 38 424,39 441,37 1,00 350,00 154.479,50 1,00 126.143,55
24035 IND BJ Nave 39 407,03 423,31 1,00 350,00 148.158,50 1,00 120.982,00
24037 IND BJ Nave 40 589,79 613,38 1,00 350,00 214.683,00 1,00 175.304,00
24039 IND BJ Nave 41 381,67 396,94 1,00 350,00 138.929,00 1,00 113.445,45
24041 IND BJ Nave 42 386,31 401,76 1,00 350,00 140.616,00 1,00 114.823,01
24043 IND BJ Nave 43 384,57 399,95 1,00 350,00 139.982,50 1,00 114.305,71
24045 IND BJ Nave 44 349,75 363,74 1,00 350,00 127.309,00 1,00 103.956,89
24047 IND BJ Nave 45 306,26 318,51 1,00 350,00 111.478,50 1,00 91.030,16
TOTAL 17.657,71 18.364,03 -- -- 6.427.410,50 -- 5.248.439,83
El coeficiente `k´ expresa la relación existente entre el valor de mercado y el coste de reemplazamiento neto del inmueble.
13.3 VALOR POR ACTUALIZACIÓN.
FLUJO DE CAJA DEL MERCADO DE ALQUILERES
El valor de actualización de alquileres del inmueble objeto de valoración es el valor actual (VA) de los flujos de caja esperados y del valor residual.
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Expediente: 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Por tanto, es el sumatorio de las rentas netas esperadas -considerando % de ocupación y morosidad - durante el tiempo restante de vida útil del inmueble, actualizadas a una tasa, más el valor actualizado del suelo a la finalización del periodo de vida útil del inmueble.
Cálculo realizado en euros: Constantes / Reales
CUADRO RESUMEN VALORES ALQUILERES (€)
Nº Finca Uso Pl Id/Pta Rta.Nt.Esp.Alq
(€/m²/mes) Ocupación
(% ) Morosidad
(% ) Tas.Act.
(%) Rta. Alqu. V.Resid.
(€) Actualiz. V.Act.
(€) Renta Alq.
23959 IND BJ Nave 1 1,80 97,00 1,00 8,64 1.094,92 74.421,53
23961 IND BJ Nave 2 1,80 97,00 1,00 8,64 1.122,74 76.312,73
23963 IND BJ Nave 3 1,80 97,00 1,00 8,64 1.122,74 76.312,73
23965 IND BJ Nave 4 1,80 97,00 1,00 8,64 1.122,74 76.312,73
23967 IND BJ Nave 5 1,80 97,00 1,00 8,64 1.122,74 76.312,73
23969 IND BJ Nave 6 1,80 97,00 1,00 8,64 1.122,74 76.312,73
23971 IND BJ Nave 7 1,80 97,00 1,00 8,64 1.122,74 76.312,73
23973 IND BJ Nave 8 1,80 97,00 1,00 8,64 2.055,38 139.703,87
23975 IND BJ Nave 9 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23977 IND BJ Nave 10 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23979 IND BJ Nave 11 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23981 IND BJ Nave 12 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23983 IND BJ Nave 13 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23985 IND BJ Nave 14 1,80 97,00 1,00 8,64 2.063,78 140.275,07
23987 IND BJ Nave 15 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23989 IND BJ Nave 16 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23991 IND BJ Nave 17 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23993 IND BJ Nave 18 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23995 IND BJ Nave 19 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
23997 IND BJ Nave 20 1,80 97,00 1,00 8,64 1.412,99 96.040,71
23999 IND BJ Nave 21 1,80 97,00 1,00 8,64 1.348,19 91.636,71
24001 IND BJ Nave 22 1,80 97,00 1,00 8,64 1.348,19 91.636,71
24003 IND BJ Nave 23 1,80 97,00 1,00 8,64 1.348,19 91.636,71
24005 IND BJ Nave 24 1,80 97,00 1,00 8,64 1.348,19 91.636,71
24007 IND BJ Nave 25 1,80 97,00 1,00 8,64 1.348,19 91.636,71
24009 IND BJ Nave 26 1,80 97,00 1,00 8,64 1.348,19 91.636,71
24011 IND BJ Nave 27 1,80 97,00 1,00 8,64 1.570,01 106.713,50
24013 IND BJ Nave 28 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
24015 IND BJ Nave 29 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
24017 IND BJ Nave 30 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
24019 IND BJ Nave 31 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
24021 IND BJ Nave 32 1,80 97,00 1,00 8,64 1.496,60 101.723,91
24023 IND BJ Nave 33 1,80 97,00 1,00 8,64 1.467,47 99.743,91
24025 IND BJ Nave 34 1,80 97,00 1,00 8,64 1.367,86 92.973,51
24027 IND BJ Nave 35 1,80 97,00 1,00 8,64 1.558,46 105.928,70
24029 IND BJ Nave 36 1,80 97,00 1,00 8,64 1.558,46 105.928,70
24031 IND BJ Nave 37 1,80 97,00 1,00 8,64 1.558,46 105.928,70
24033 IND BJ Nave 38 1,80 97,00 1,00 8,64 1.558,46 105.928,70
24035 IND BJ Nave 39 1,80 97,00 1,00 8,64 1.494,69 101.594,31
24037 IND BJ Nave 40 1,80 97,00 1,00 8,64 2.165,82 147.211,06
24039 IND BJ Nave 41 1,80 97,00 1,00 8,64 1.401,58 95.265,51
24041 IND BJ Nave 42 1,80 97,00 1,00 8,64 1.418,60 96.422,31
24043 IND BJ Nave 43 1,80 97,00 1,00 8,64 1.412,21 95.987,91
24045 IND BJ Nave 44 1,80 97,00 1,00 8,64 1.284,35 87.297,52
24047 IND BJ Nave 45 1,80 97,00 1,00 8,64 1.124,65 76.442,33
TOTAL -- -- -- -- -- 4.407.363,14
La tasa de actualización adopta como referencia la recomendada por Tasaciones Hipotecarias S.A. para el uso valorado.
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Expediente: 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
13.4 COMPARABLES RENTA
- Polígono Empresarium. 200 m². 102 m² planta + 100 m² altillo. 350 €/mes. - Polígono Empresarium II. 267 m². 207 m² planta + 60 m² altillo. 530 €/mes. - Plaza. 495 m². 365 m² planta + 130 m² altillo. 495 €/mes. - Polígono Empresarium. 360 m². 170 m² planta + 190 m² oficinas en dos plantas. Preparadas. 1.100 €/mes. - Polígono Empresarium. 248 m². 184 m² planta + 64 m² altillo. 330 €/mes. - Polígono Empresarium. 310 m². 230 m² planta + 80 m² altillo. 412 €/mes.
14. VALOR DE TASACIÓN Y SEGURO.
Fecha de visita interior al inmueble: 19/09/2012
La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de Asesoramiento para establecimiento de un Valor Razonable a fecha de valoración. a fecha de la visita.
El valor de mercado corresponde al terreno y a la edificación.
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Expediente: 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
14.1 CUADRO DE VALORACIÓN.
Nº Finca Uso Pl Id/Pta
Sup. Adopt.
(m²) CRB
(ACT) V.Tasación Hipotecario
(ACT)
V.Seguro ECO (HET)
V.Seguro RD
(HET) V.Tasación Hipotecario
(HET)
23959 IND BJ Nave 1 310,09 108.143,89 74.421,53 88.236,11 54.513,75 74.421,53
23961 IND BJ Nave 2 317,97 110.892,04 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23963 IND BJ Nave 3 317,97 110.892,04 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23965 IND BJ Nave 4 317,97 110.892,04 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23967 IND BJ Nave 5 317,97 110.892,04 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23969 IND BJ Nave 6 317,97 110.892,04 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23971 IND BJ Nave 7 317,97 110.892,04 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23973 IND BJ Nave 8 582,10 203.007,38 139.703,87 165.636,56 102.333,05 139.703,87
23975 IND BJ Nave 9 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23977 IND BJ Nave 10 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23979 IND BJ Nave 11 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23981 IND BJ Nave 12 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23983 IND BJ Nave 13 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23985 IND BJ Nave 14 584,48 203.837,40 140.275,07 166.313,78 102.751,45 140.275,07
23987 IND BJ Nave 15 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23989 IND BJ Nave 16 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23991 IND BJ Nave 17 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23993 IND BJ Nave 18 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23995 IND BJ Nave 19 423,85 147.817,69 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23997 IND BJ Nave 20 400,17 25.690,91 25.690,91 113.868,37 70.349,80 96.040,71
23999 IND BJ Nave 21 381,82 24.512,84 24.512,84 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24001 IND BJ Nave 22 381,82 24.512,84 24.512,84 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24003 IND BJ Nave 23 381,82 24.512,84 24.512,84 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24005 IND BJ Nave 24 381,82 24.512,84 24.512,84 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24007 IND BJ Nave 25 381,82 24.512,84 24.512,84 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24009 IND BJ Nave 26 381,82 24.512,84 24.512,84 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24011 IND BJ Nave 27 444,64 28.545,89 28.545,89 126.522,31 78.167,61 106.713,50
24013 IND BJ Nave 28 423,85 27.211,17 27.211,17 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24015 IND BJ Nave 29 423,85 27.211,17 27.211,17 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24017 IND BJ Nave 30 423,85 27.211,17 27.211,17 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24019 IND BJ Nave 31 423,85 27.211,17 27.211,17 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24021 IND BJ Nave 32 423,85 27.211,17 27.211,17 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24023 IND BJ Nave 33 415,60 26.681,52 26.681,52 118.258,98 73.062,39 99.743,91
24025 IND BJ Nave 34 387,39 24.870,44 24.870,44 110.231,82 68.103,08 92.973,51
24027 IND BJ Nave 35 441,37 28.335,95 28.335,95 125.591,83 77.592,75 105.928,70
24029 IND BJ Nave 36 441,37 28.335,95 28.335,95 125.591,83 77.592,75 105.928,70
24031 IND BJ Nave 37 441,37 28.335,95 28.335,95 125.591,83 77.592,75 105.928,70
24033 IND BJ Nave 38 441,37 28.335,95 28.335,95 125.591,83 77.592,75 105.928,70
24035 IND BJ Nave 39 423,31 27.176,50 27.176,50 120.452,86 74.417,80 101.594,31
24037 IND BJ Nave 40 613,38 39.379,00 39.379,00 174.537,28 107.832,07 147.211,06
24039 IND BJ Nave 41 396,94 25.483,55 25.483,55 112.949,28 69.781,96 95.265,51
24041 IND BJ Nave 42 401,76 25.792,99 25.792,99 114.320,81 70.629,32 96.422,31
24043 IND BJ Nave 43 399,95 25.676,79 25.676,79 113.805,77 70.311,12 95.987,91
24045 IND BJ Nave 44 363,74 23.352,11 23.352,11 103.502,22 63.945,41 87.297,52
24047 IND BJ Nave 45 318,51 20.448,34 20.448,34 90.632,02 55.993,99 76.442,33
TOTAL 18.364,03 3.348.092,54 2.519.090,68 5.225.484,73 3.228.392,48 4.407.363,14
VALOR ACTUAL DE TASACION DEL INMUEBLE, EN SU ESTADO ACTUAL DEL 41,51 % ASCIENDE A: 2519090,68 EUROS.
VALOR DE TASACION EN HIPOTESIS DE ESTADO TERMINADO: 4.407.363,14 Euros.
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
El valor adoptado en hipótesis de edificio terminado corresponde al obtenido por el método de actualización del flujo de caja de alquileres de mercado.
Advertencias generales:
La finalidad de la tasación es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueble a fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre, para Entidades de Crédito, so bre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de Estados Financieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España. Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA 3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a: las comprobaciones, los condicionantes y advertencias. La finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).
No se ha facilitado documentación o referencia catastral del inmueble que se valora, habiéndose obtenido de la Sede Electrónica del Catastro.
No se ha dispuesto de la última certificación de obra ejecutada expedida por la Direc. Facultativa.
No se ha dispuesto del contrato de ejecución de obra.
No se ha dispuesto del presupuesto de contrata
No se ha dispuesto de la Licencia de Actividad.
No se ha dispuesto de la licencia de apertura y funcionamiento.
Según la documentación de que se ha dispuesto, el inmueble aparentemente está libre de cargas.
Observaciones
Se valora un conjunto de 45 naves industriales, de las que se han ejecutado 19, estando el resto de obra paralizada. Según la documentación de que se ha dispuesto, el inmueble aparentemente está libre de cargas.
La columna Valor del Seguro ECO calcula el coste de reconstrucción según criterio de la ECO 805/2003, y la columna Valor del Seguro RD sigue el criterio del RD 716/2009 restando el valor del suelo del valor de tasación.
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
14.2 DESGLOSE DEL COSTE DE REPOSICIÓN.
Fecha de Visita: 19/09/2012 % Urbanización ejecutada: 100,00 % Edificación ejecutada: 41,51 Estado Actual Inversión pendiente Hipótesis Edificio Terminado Valor del Suelo 1.178.970,67 0,00 1.178.970,67 C.Const. 1.829.517,60 2.577.849,60 4.407.367,20 G.Nec. 339.604,21 478.513,32 818.117,53 CRB 3.348.092,54 3.056.363,03 6.404.455,57 Valor de Tasación 2.519.090,68 4.407.363,14
14.3 DESGLOSE POR USOS.
Estado Actual (ACT) Usos Superficie Uds. V.Suelo C.Const. G.Nec. CRB V.Actual
Industrial18.364,03 45 1.178.970,67 1.829.517,60 339.604,21 3.348.092,54 2.519.090,68 TOTAL 18.364,03 45 1.178.970,67 1.829.517,60 339.604,21 3.348.092,54 2.519.090,68 Hipótesis Edificio Terminado (HET) Usos Superficie Uds. V.Suelo C.Const. G.Nec. CRB V.Tasación
Industrial18.364,03 45 1.178.970,67 4.407.367,20 818.117,53 6.404.455,57 4.407.363,14 TOTAL 18.364,03 45 1.178.970,67 4.407.367,20 818.117,53 6.404.455,57 4.407.363,14
El presente informe ha sido realizado por Tasaciones Hipotecarias, S.A. (TH), inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el número 4302, el día 23 de noviembre de 1982.
La fecha de emisión del informe es 26/09/2012, y con vigencia hasta 26/03/2013
Profesional que realiza el informe: Representante de TH:
IGNACIO DE LORENZO CUENCA ARQUITECTO
ANTONIO MALLEN RAMIREZ Profesional vinculado a TH
Firma manuscrita de Representante de TH
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
15. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME.
15.1 DOCUMENTACIÓN GRÁFICA.
Planos o croquis de situación y emplazamiento
Planos del inmueble sin escala gráfica.
Fotografías
Documentación Registral
15.2 INDICACIONES.
Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la veracidad de la documentación aportada por el solicitante de la tasación o por terceros. En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre sí.
El informe ha sido realizado con la finalidad concreta que se indica en el mismo. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió.
En el estudio y toma de datos para emitir el informe de tasación, el tasador se ha limitado a la inspección ocular del inmueble, no habiéndose realizado ninguna comprobación sobre el estado y capacidad portante de la estructura del mismo, ni sobre el de las instalaciones, impermeabilizaciones o cualquier otro elemento oculto, por lo que el informe de valoración no constituye un informe pericial sobre estos aspectos. La posible existencia de defectos o vicios ocultos de estos elementos, o su aparición posterior, alteraría el valor de tasación expresado.
Las superficies de los terrenos valorados se comprueban en base a la información aportada (planos, documentación registral, catastral u otras). El croquis realizado durante la visita al inmueble no significa un levantamiento topográfico de los terrenos. Tasaciones Hipotecarias no se responsabiliza de las variaciones de valor producidas por las diferencias que pudieran existir entre las superficies expresadas en el informe y las reales.
La valoración se realiza a partir de la superficie construida, incluyendo - en función del tipo de inmueble - la parte proporcional de elementos comunes.
La valoración se realiza bajo el supuesto que se dispone de, o se pueden obtener, cuantas autorizaciones licencias o certificaciones - de Organismos y Entidades Públicos o Privados - sean necesarias para cuántos usos han sido considerados en el presente informe.
En la valoración de inmuebles en construcción o rehabilitación se presupone que el proyecto de ejecución visado por el Colegio profesional competente es edificable legal y técnicamente.
En la determinación del valor de tasación, se han tenido en cuenta las circunstancias actuales de mercado inmobiliario y sus precios de venta al contado, especialmente las referentes a la financiación habitualmente obtenible por los adquirentes del inmueble que se valora. La alteración de estas circunstancias debe incidir en los equilibrios del mercado y, en consecuencia, en los valores de tasación.
El desglose del valor del inmueble en los componentes que lo integran (suelo, construcción y gastos necesarios) tiene valor conjunto, no debiendo utilizarse parcialmente salvo autorización expresa.
La valoración se ha realizado considerando que el inmueble se encuentra libre de cargas, arrendamientos o cualesquiera otras limitaciones en su precio de venta distintas de las consideradas en el informe.
Del valor de tasación se deberán descontar todas las cargas y afecciones que no hayan sido reflejadas en el presente informe.
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las señaladas en el informe, por lo que, en caso de existir alguna, deberá estudiarse su incidencia en el valor de la misma.
Protección de datos de carácter personal: De acuerdo con lo establecido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, sobre Protección de datos de carácter personal. (B.O.E.14.12.1999), los datos de carácter personal contenidos en el presente informe y su certificado, así como todos los almacenados en la base de datos de TH, se dedican única y exclusivamente al soporte y conservación de las tasaciones de acuerdo con su normativa vigente: ECO/805/2003 de 27 de Marzo. La Propiedad de dichos datos puede ejercitar la totalidad de sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición.
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S/Ref. : 5166-530063V
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CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected] DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49
SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
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SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
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Exp Nº : 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
S/Ref. : 5166-530063V
Página 1 CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected]
DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49 SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
CERTIFICADO DE TASACIÓN
TASACIONES HIPOTECARIAS S.A., Inscrita en el Registro Oficial del Banco de España con el nº 4302 el día 23 de Noviembre de 1982, CERTIFICA que, según el Informe de TASACIÓN 12016789, realizado a petición de SUELOS 26002 , por mediación de BANKIA HABITAT, referencia: 5166-530063V, con la finalidad de Asesoramiento para establecimiento de un Valor Razonable a fecha de valoración., relativo a 5 edificios completos de uso industrial, en construcción con obra paralizada y estado de ocupación libre de ocupantes, en MANZANA 8. PARC 1-2., POLÍGONO EMPRESARIUM de CARTUJA BAJA (ZARAGOZA) (50720) (ZARAGOZA), en función de los datos suministrados por el solicitante y los que se han obtenido en la visita realizada el 19/09/2012, el conjunto de inmuebles tiene un: VALOR ACTUAL DE TASACION DEL INMUEBLE, EN SU ESTADO ACTUAL DEL 41,51 % ASCIENDE A: DOS MILLONES QUINIENTOS DIECINUEVE MIL NOVENTA Euros CON SESENTA Y OCHO céntimos. VALOR DE TASACIÓN EN HIPÓTESIS ESTADO TERMINADO CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y TRES Euros CON CATORCE céntimos. según el siguiente detalle:
Nº
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Superf.
Util (m²)
Superf.
Adoptad. (m²)
V.Suelo
Urb. (€)
% Obra
CRB ACT
(€)
CRB HET
(€)
V.Vuelo.HET
(VM-S) (€)
23959 Industrial BJ Nave 1 298,16 310,09 19.907,78 100,00 108.143,89 108.143,89 88.623,72
23961 Industrial BJ Nave 2 305,74 317,97 20.413,67 100,00 110.892,04 110.892,04 90.875,83
23963 Industrial BJ Nave 3 305,74 317,97 20.413,67 100,00 110.892,04 110.892,04 90.875,83
23965 Industrial BJ Nave 4 305,74 317,97 20.413,67 100,00 110.892,04 110.892,04 90.875,83
23967 Industrial BJ Nave 5 305,74 317,97 20.413,67 100,00 110.892,04 110.892,04 90.875,83
23969 Industrial BJ Nave 6 305,74 317,97 20.413,67 100,00 110.892,04 110.892,04 90.875,83
23971 Industrial BJ Nave 7 305,74 317,97 20.413,67 100,00 110.892,04 110.892,04 90.875,83
23973 Industrial BJ Nave 8 559,71 582,10 37.370,82 100,00 203.007,38 203.007,38 166.364,18
23975 Industrial BJ Nave 9 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23977 Industrial BJ Nave 10 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23979 Industrial BJ Nave 11 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23981 Industrial BJ Nave 12 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23983 Industrial BJ Nave 13 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23985 Industrial BJ Nave 14 562,00 584,48 37.523,62 100,00 203.837,40 203.837,40 167.044,38
23987 Industrial BJ Nave 15 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23989 Industrial BJ Nave 16 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23991 Industrial BJ Nave 17 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23993 Industrial BJ Nave 18 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23995 Industrial BJ Nave 19 407,55 423,85 27.211,17 100,00 147.817,69 147.817,69 121.136,33
23997 Industrial BJ Nave 20 384,78 400,17 25.690,91 0,00 25.690,91 139.559,29 114.368,59
23999 Industrial BJ Nave 21 367,13 381,82 24.512,84 0,00 24.512,84 133.159,73 109.124,16
24001 Industrial BJ Nave 22 367,13 381,82 24.512,84 0,00 24.512,84 133.159,73 109.124,16
24003 Industrial BJ Nave 23 367,13 381,82 24.512,84 0,00 24.512,84 133.159,73 109.124,16
24005 Industrial BJ Nave 24 367,13 381,82 24.512,84 0,00 24.512,84 133.159,73 109.124,16
24007 Industrial BJ Nave 25 367,13 381,82 24.512,84 0,00 24.512,84 133.159,73 109.124,16
24009 Industrial BJ Nave 26 367,13 381,82 24.512,84 0,00 24.512,84 133.159,73 109.124,16
24011 Industrial BJ Nave 27 427,54 444,64 28.545,89 0,00 28.545,89 155.068,20 127.078,11
24013 Industrial BJ Nave 28 407,55 423,85 27.211,17 0,00 27.211,17 147.817,69 121.136,33
24015 Industrial BJ Nave 29 407,55 423,85 27.211,17 0,00 27.211,17 147.817,69 121.136,33
24017 Industrial BJ Nave 30 407,55 423,85 27.211,17 0,00 27.211,17 147.817,69 121.136,33
24019 Industrial BJ Nave 31 407,55 423,85 27.211,17 0,00 27.211,17 147.817,69 121.136,33
24021 Industrial BJ Nave 32 407,55 423,85 27.211,17 0,00 27.211,17 147.817,69 121.136,33
24023 Industrial BJ Nave 33 399,62 415,60 26.681,52 0,00 26.681,52 144.940,50 118.778,48
24025 Industrial BJ Nave 34 372,49 387,39 24.870,44 0,00 24.870,44 135.102,26 110.716,06
24027 Industrial BJ Nave 35 424,39 441,37 28.335,95 0,00 28.335,95 153.927,79 126.143,55
24029 Industrial BJ Nave 36 424,39 441,37 28.335,95 0,00 28.335,95 153.927,79 126.143,55
24031 Industrial BJ Nave 37 424,39 441,37 28.335,95 0,00 28.335,95 153.927,79 126.143,55
24033 Industrial BJ Nave 38 424,39 441,37 28.335,95 0,00 28.335,95 153.927,79 126.143,55
24035 Industrial BJ Nave 39 407,03 423,31 27.176,50 0,00 27.176,50 147.629,36 120.982,00
24037 Industrial BJ Nave 40 589,79 613,38 39.379,00 0,00 39.379,00 213.916,28 175.304,00
24039 Industrial BJ Nave 41 381,67 396,94 25.483,55 0,00 25.483,55 138.432,83 113.445,45
24041 Industrial BJ Nave 42 386,31 401,76 25.792,99 0,00 25.792,99 140.113,80 114.823,01
24043 Industrial BJ Nave 43 384,57 399,95 25.676,79 0,00 25.676,79 139.482,56 114.305,71
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Exp Nº : 12/016789-W Entidad: BKH - Ofic: 0000
S/Ref. : 5166-530063V
Página 2 CENTRAL TH: C/. María de Molina, 54, 1ª 28006 - MADRID Tel. 91 454 97 00 – Fax 91 541 42 64 – [email protected]
DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49 SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Nº
Finca
Uso
Pl
Id/Pta
Superf.
Util (m²)
Superf.
Adoptad. (m²)
V.Suelo
Urb. (€)
% Obra
CRB ACT
(€)
CRB HET
(€)
V.Vuelo.HET
(VM-S) (€)
24045 Industrial BJ Nave 44 349,75 363,74 23.352,11 0,00 23.352,11 126.854,33 103.956,89
24047 Industrial BJ Nave 45 306,26 318,51 20.448,34 0,00 20.448,34 111.080,36 91.030,16
Total 17.657,71 18.364,03 1.178.970,67 3.348.092,54 6.404.455,57 5.248.439,83
El número de finca señalado en el cuadro de valoración corresponde con el número de finca registral. Titular Registral: Suelos 26002 S.L. Registro de la Propiedad Nº 5 de Zargoza Los datos catastrales corresponden al terreno sin que figure la edificación existente. Referencia/s: 2269011XM8026G0001HI. El Valor de Tasación Actual (ACT) junto con el resto de valores en Hipótesis de Estado Terminado (HET),son los siguientes:
Nº
Finca
Uso
Pl
Id/Pta
V.Tasación Hipotecario
(ACT)
V.Comparac.
V.Act.
Renta Alq.
V.Seguro
ECO
V.Seguro
RD
V.Tasación Hipotecario
(HET)
23959 Industrial BJ Nave 1 74.421,53 108.531,50 74.421,53 88.236,11 54.513,75 74.421,53
23961 Industrial BJ Nave 2 76.312,73 111.289,50 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23963 Industrial BJ Nave 3 76.312,73 111.289,50 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23965 Industrial BJ Nave 4 76.312,73 111.289,50 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23967 Industrial BJ Nave 5 76.312,73 111.289,50 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23969 Industrial BJ Nave 6 76.312,73 111.289,50 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23971 Industrial BJ Nave 7 76.312,73 111.289,50 76.312,73 90.478,36 55.899,06 76.312,73
23973 Industrial BJ Nave 8 139.703,87 203.735,00 139.703,87 165.636,56 102.333,05 139.703,87
23975 Industrial BJ Nave 9 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23977 Industrial BJ Nave 10 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23979 Industrial BJ Nave 11 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23981 Industrial BJ Nave 12 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23983 Industrial BJ Nave 13 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23985 Industrial BJ Nave 14 140.275,07 204.568,00 140.275,07 166.313,78 102.751,45 140.275,07
23987 Industrial BJ Nave 15 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23989 Industrial BJ Nave 16 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23991 Industrial BJ Nave 17 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23993 Industrial BJ Nave 18 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23995 Industrial BJ Nave 19 101.723,91 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
23997 Industrial BJ Nave 20 25.690,91 140.059,50 96.040,71 113.868,37 70.349,80 96.040,71
23999 Industrial BJ Nave 21 24.512,84 133.637,00 91.636,71 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24001 Industrial BJ Nave 22 24.512,84 133.637,00 91.636,71 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24003 Industrial BJ Nave 23 24.512,84 133.637,00 91.636,71 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24005 Industrial BJ Nave 24 24.512,84 133.637,00 91.636,71 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24007 Industrial BJ Nave 25 24.512,84 133.637,00 91.636,71 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24009 Industrial BJ Nave 26 24.512,84 133.637,00 91.636,71 108.646,88 67.123,87 91.636,71
24011 Industrial BJ Nave 27 28.545,89 155.624,00 106.713,50 126.522,31 78.167,61 106.713,50
24013 Industrial BJ Nave 28 27.211,17 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24015 Industrial BJ Nave 29 27.211,17 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24017 Industrial BJ Nave 30 27.211,17 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24019 Industrial BJ Nave 31 27.211,17 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24021 Industrial BJ Nave 32 27.211,17 148.347,50 101.723,91 120.606,52 74.512,74 101.723,91
24023 Industrial BJ Nave 33 26.681,52 145.460,00 99.743,91 118.258,98 73.062,39 99.743,91
24025 Industrial BJ Nave 34 24.870,44 135.586,50 92.973,51 110.231,82 68.103,08 92.973,51
24027 Industrial BJ Nave 35 28.335,95 154.479,50 105.928,70 125.591,83 77.592,75 105.928,70
24029 Industrial BJ Nave 36 28.335,95 154.479,50 105.928,70 125.591,83 77.592,75 105.928,70
24031 Industrial BJ Nave 37 28.335,95 154.479,50 105.928,70 125.591,83 77.592,75 105.928,70
24033 Industrial BJ Nave 38 28.335,95 154.479,50 105.928,70 125.591,83 77.592,75 105.928,70
24035 Industrial BJ Nave 39 27.176,50 148.158,50 101.594,31 120.452,86 74.417,80 101.594,31
24037 Industrial BJ Nave 40 39.379,00 214.683,00 147.211,06 174.537,28 107.832,07 147.211,06
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DELEGACIONES TH: BARCELONA Tel. 93 323 81 01 – LAS PALMAS DE GRAN CANARIA Tel. 928 22 87 49 SEVILLA Tel. 95 453 97 52 – VALENCIA Tel. 96 353 04 20 – ZARAGOZA Tel. 976 29 99 80
Nº
Finca
Uso
Pl
Id/Pta
V.Tasación Hipotecario
(ACT)
V.Comparac.
V.Act.
Renta Alq.
V.Seguro
ECO
V.Seguro
RD
V.Tasación Hipotecario
(HET)
24039 Industrial BJ Nave 41 25.483,55 138.929,00 95.265,51 112.949,28 69.781,96 95.265,51
24041 Industrial BJ Nave 42 25.792,99 140.616,00 96.422,31 114.320,81 70.629,32 96.422,31
24043 Industrial BJ Nave 43 25.676,79 139.982,50 95.987,91 113.805,77 70.311,12 95.987,91
24045 Industrial BJ Nave 44 23.352,11 127.309,00 87.297,52 103.502,22 63.945,41 87.297,52
24047 Industrial BJ Nave 45 20.448,34 111.478,50 76.442,33 90.632,02 55.993,99 76.442,33
Total 2.519.090,68 6.427.410,50 4.407.363,14 5.225.484,73 3.228.392,48 4.407.363,14
Advertencias generales : La finalidad de la tasación es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueble a fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre, para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de Estados Financieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España. Esta valoración se ha realizado conforme con la orden ECO 805/2003 de 27 de marzo, modificada por la EHA 3011/2007 y EHA 564/2008 excepto en lo relativo a: las comprobaciones, los condicionantes y advertencias. La finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación). No se ha facilitado documentación o referencia catastral del inmueble que se valora, habiéndose obtenido de la Sede Electrónica del Catastro. No se ha dispuesto de la última certificación de obra ejecutada expedida por la Direc. Facultativa. No se ha dispuesto del contrato de ejecución de obra. No se ha dispuesto del presupuesto de contrata No se ha dispuesto de la Licencia de Actividad. No se ha dispuesto de la licencia de apertura y funcionamiento. Según la documentación de que se ha dispuesto, el inmueble aparentemente está libre de cargas.
Observaciones : Se valora un conjunto de 45 naves industriales, de las que se han ejecutado 19, estando el resto de obra paralizada. Según la documentación de que se ha dispuesto, el inmueble aparentemente está libre de cargas. La columna Valor del Seguro ECO calcula el coste de reconstrucción según criterio de la ECO 805/2003, y la columna Valor del Seguro RD sigue el criterio del RD 716/2009 restando el valor del suelo del valor de tasación. La valoración NO se realiza para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la orden ministerial ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, si bien SÍ se utilizan los criterios de valoración y metodología de las disposiciones que contiene. Y para que conste a los efectos oportunos se firma en representación de TASACIONES HIPOTECARIAS, S.A. (TH), y se emite el presente certificado de informe el 26/09/2012, compuesto de 3 hojas, siendo la fecha límite de validez el 26/03/2013.
Representante de TH: ANTONIO MALLEN RAMIREZ
