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INFORME DE TASACIÓN DE VIVIENDA
Calle/ .......................................................
Expediente: ...................
Solicitante
..............................
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 1 de 2 CERTIFICADO DE TASACIÓN
Que los datos resumidos del informe de tasación con número de expediente **-**-*****, realizado por D. ******** consistente en la
vivienda en el edificio **** en la Calle **** Número *, Escalera *, Piso* Letra *, Población IBIZA/EIVISSA -IBIZA-, Municipio EIVISSA,
Provincia Balears, Illes, Código Postal 07800, son los siguientes:
CERTIFICA
UVE VALORACIONES, S.A. sociedad de tasación inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de
España con el número 4631:
Dirección:
Municipio:
Provincia:
Situación legal
Limitaciones al dominio
Solicitante:
Entidad financiera:
Fecha de visita:
Situación de ocupación
Fecha certificado:
Terminado
Inmueble libre
Plena propiedad
01/07/2016
03/07/2016
03/01/2017
EIVISSA (07800)
Balears, Illes
*******
Estado inmueble
CIF:
Cliente Particular
********
********
Fecha caducidad:
FINALIDAD
Asesoramiento sobre el valor de mercado del inmueble.
El Informe de Tasación se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la EHA
3011/2007 y EHA 564/2008. Se han cumplido los criterios y métodos, pero no todas las comprobaciones definidos en la
Orden. La finalidad del informe no se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de la citada Orden.
VALORES CALCULADOS
345.000,00Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación €
273.599,68Valor de Reemplazamiento bruto calculado por el Método del Coste €
266.662,20Valor de Reemplazamiento neto calculado por el Método del Coste €
VALOR DE TASACIÓN €El Valor de Tasación se corresponde con el Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación
345.000,00
El valor de la tasación tiene los siguientes condicionantes y advertencias:
- A la aportación de documentación registral suficiente. La Nota simple del registro tiene una antigüedad superior a tres
meses.
CONDICIONANTES
Valor a efectos de asegurar el inmueble:
- La pérdida de valor que produciría en caso de destrucción total del inmueble: 210.149,84€
- El coste de construcción a nuevo: 138.749,53€
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 2 de 2 CERTIFICADO DE TASACIÓN
DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES
Finca Nº
Registro de la propiedad Sección
Referencia catastral
*********IBIZA/EIVISSA -IBIZA- Nº1
************************** IDUFIR
Tipo de superficie Construida
Superficie Registral 106,73 m2
Superficie Catastral 120,00 m2
Superficie Comprobada
Superficie Adoptada
106,73 m2
106,73 m2
***************
DESGLOSE DE VALORES POR USOS
Superficie V.Suelo CC+ OGN V.Reemplaz. V.Mercado
(m2) (€) (€) (€) (€)
Uso
(Ud)
Elementos
106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00Vivienda 1
106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00Total 1
UVE VALORACIONES, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos del inmueble. Del Valor de Tasación,
en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los
efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 03/07/2016.
Firmado:
************************************ En representación de:
UVE VALORACIONES, S.A.
Firmado:
************************* Arquitecto
Fecha de visita:
Fecha certificado:
Fecha caducidad:
01/07/2016
03/07/2016
03/01/2017
DESGLOSE DE VALORES POR ELEMENTOS
Nº de Finca
(€)
V. Tasación
(€)
Valor Seguro
(€)
V.Mercado
(€)
VR.Neto
(m2)
SuperficieDescripcion
VIV-Esc.A-4 B 106,73 266.662,20 345.000,00 210.150 345.000,00*******
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 1 de 12 INFORME DE TASACIÓN
Informe de tasación
VIVIENDA
1 Solicitante y finalidad.
Solicitante: ***************************CIF: ************
Finalidad:
Asesoramiento sobre el valor de mercado del inmueble.
El Informe de Tasación se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la EHA
3011/2007 y EHA 564/2008. Se han cumplido los criterios y métodos, pero no todas las comprobaciones definidos en la
Orden. La finalidad del informe no se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de la citada Orden.
2 Identificación y localización
TeminadoVivienda Estado: Inmueble valorado:
Dirección Calle *******, Número**** EIVISSA, Código Postal 07800 Balears, IllesProvincia
Municipio
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
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Página 2 de 12 INFORME DE TASACIÓN
El inmueble tiene la siguiente identificación registral y catastral
Registro de la propiedad IBIZA/EIVISSA -IBIZA- Nº1 Sección
IDUFIR
Finca Nº
***************************Referencia catastral
******** La finca registral corresponde a Inmueble Valorado
Tomo ******* Libro ****** Folio ***
*******************Superficies Registral Catastro Comprobada Adoptada
Construida
Las superficies han sido comprobadas mediante:"croquis realizado en la visita"
106,73 120,00 106,73 106,73
Linderos
Coindicen con los registrales.
Comentarios a la comprobación registral
La dirección actual coincide con la mencionada en la documentación registral.
Nota Simple de 05-02-2016
3 Comprobaciones
Para la redacción del informe se ha dispuesto de la siguiente documentación:
Tipo documentoDocumentación
Documentación Catastral
Documentación Registral Nota Simple del Registro actualizadaDocumentación urbanística
Para la redacción del informe se han realizado las siguientes comprobaciones:
Comprobaciones
Situación Legal Documentación aportadaMediante:
Inmueble LibreResultado:
Situación de Ocupación Documentación aportadaMediante:
No necesarioResultado:
Situación de urbanística Consulta del PlaneamientoMediante:
Desarrollado en el apartado correspondienteResultado:
Protección Patrimonio Arquitec. Consulta a la documentación aportadaMediante:
Desarrollado en el apartado correspondienteResultado:
Situación del seguro decenal. No es necesariaMediante:
No necesarioResultado:
Limitaciones al dominio Documentación aportadaMediante:
Plena propiedadResultado:
Servidumbres Documentación aportadaMediante:
NO existen servidumbres o afeccionesResultado:
Estado de Conservación No se ha posiso comprobarMediante:
Desarrollado en el apartado correspondienteResultado:
Superficies No se ha podido comprobarMediante:
Desarrollado en el apartado correspondienteResultado:
Linderos No se ha podido comprobarMediante:
Desarrollado en el apartado correspondienteResultado:
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LOCALIDAD
4 Descripción de la localidad y del entorno
Se realiza a continuación una breve descripción del entorno donde se ubica el inmueble valorado, atendiendo
principalmente a las características de su población, las infraestructuras de las que dispone y la situación del mercado
local.
Descripción de la localidad
Estación de autobuses:
Puerto:
Estación de metro:
Estación de cercanias:
Estación de ferrocarril:
Estación de AVE:
Aeródromo:
Aeropuerto:
Comunicaciones
49.693
Servicios
Crecimientos en los últimos 5 años
Población
Ocupación laboral secundaria
TurismoOcupación laboral predominante
Núcleo autónomoTipo de núcleo
0,36
Autopista:
Autovía:
Carretera nacional:
Carretera comarcal:
Si
No
No
No
No
No
Si
Si
No
No
Si
No
Suficiente
Suficiente
Suficiente
Suficiente
Suficiente
Suficiente
Suficiente Lúdico
Deportivo
Escolar
Sanitario
Parques
Aparcamiento
Equipamiento
Medio
Medio
Medio
Medio
Medio
Gas Natural
Telefonía
Viales
Abastecimiento
Alcantarillado
Alumbrado
Infraestructuras
Media
Media
Del 70 al 80%
De 10 a 20 años
MediaNivel de renta
Entorno Comercial
ENTORNO
Conservación
Renovación
Desarrollo edificatorio
Antigüedad del entorno
Descripción Estado Estado
Comentarios sobre el entorno
Ibiza (Eivissa) es el municipio y ciudad más importante de la isla homónima. Se ubica en el sur de la isla y asume las
funciones propias de capital. Su actividad económica se basa en el sector servicios, con la industria turística y el pequeño comercio,
como ejes fundamentales. El inmueble valorado se encuentra en el entorno de la Avenida ********, en tercera línea de los puertos
deportivos, junto a la discoteca Pacha y cercano a la playa de Talamanca.
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OFERTA DE VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO Y EN EL ENTORNO
DESCRIPCIÓN DEL MERCADO
49.693
EIVISSA
PesoNúmero
UNIFAMILIARES
PesoNúmero
PISOS
PesoNúmero
TODAS
Número de habitantes
Municipio
VIVIENDAS EN OFERTAS
Dormitorios 1 ó menos 9,68 42 40 10,58 2 3,57
Dormitorios 2 32,95 143 135 35,71 8 14,29
Dormitorios 3 34,10 148 132 34,92 16 28,57
Dormitorios 4 ó más 23,27 101 71 18,78 30 53,57
Marina Botafoch
PesoNúmero
UNIFAMILIARES
PesoNúmero
PISOS
PesoNúmero
TODAS
Número de habitantes
Barrio
VIVIENDAS EN OFERTAS
Dormitorios 1 ó menos 6,56 12 12 7,06 0 0,00
Dormitorios 2 37,16 68 68 40,00 0 0,00
Dormitorios 3 37,16 68 60 35,29 8 61,54
Dormitorios 4 ó más 19,13 35 30 17,65 5 38,46
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5 Descripción del inmueble
Las principales características del inmueble atendiendo a su tipología, calidad constructiva, instalaciones, superficies y tipo de suelo, son
las siguientes. Las características del inmueble son las que se han podido apreciar en la visita exterior realizada el día 01/07/2016 o las
descritas en la documentación aportada.
EL EDIFICIO
Terminado
Caracteríticas del inmueble
Estado:
Tipología:
Plantas sobre rasante:
Plantas bajo rasante:
Zona comunitaria:
Zona deportiva:
Aparcamiento:
Bloque abierto
Medio
No Tiene
Suficiente
6 plantas
1 plantas
Nº Ascensores: 2
Climalit
Enfoscado
Acristalamiento:
De aluminio
De fábrica de hormigón
Catalana
Hormigón Armado
Carpintería exterior:
Revestimiento:
Cerramiento exterior:
Cubierta:
Estructura:
Cimentación:
Caracteríticas constructivas
Zapatas corridas
Inmueble de 13 años de edad
Servicios del Edificio
Conserje / portero / seguridad privada Sí Exterior/Interior
Céd. de habitab./ Lic. 1ª ocupación
Exterior
Sí Orientación de la vivienda No influye en el valor
Calidad de la construcción Media Piscina comunitaria Sí
Calidad de conservación Media SíTenis/Padel comunitario
ELEMENTOS DE USO RESIDENCIAL
Suelos CalidadTechosParedesSuelosCalidades Instalaciones
Salón Gres Pintura plástica Techo técnico Medio Calefacción No tiene SíCocina Equipada
Dormitorios Gres Pintura plástica Temple liso Medio Calefacción (tipo) SíArmarios Emp
Baños Gres Azulejo Escayola Medio Combustible NoPuerta de seguridad
Cocina Gres Azulejo Escayola Medio Aire acondicionadoGeneral NoSistema de Alarma
Zona común Marmol Pintura plástica Escayola Medio Teléfono Tiene NoCircuito seguridad
Oficinas Energia Solar No tiene
Comentarios
Manzana compuesta por 2 edificios con piscina, padle, zonas comunes y aparcamiento compartido. -
CUADRO DE SUPERFICIES
Descripción Superficies (m2)
TerrenoTerrazasCCZCConstr.ÙtilDireccionFinca Producto
******* VIV, ********* 81,27 93,46 106,73 20,87******* 81,27 93,46 106,73 20,87TOTAL
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EL TERRENO
Carecterísticas del suelo
Orografía del terreno Sensiblemente horizontal
forma irregularMorfología del terreno
3.294,00 (m2)Superficie del terreno
Uso superficie no edificada Zonas comunes
CONTAMINACION APARENTE
Tipos de contaminación aparente
Otras contaminaciones aparentes
Contaminación aparente ambiental
Contaminación aparente acústica
Contaminación aparente en la construcción
Contaminación aparente en el terreno No
No
No
No
No
Certificado de Eficiencia Energética
Tipo de certificación de eficiencia energéticaEmisiones de dóxido de carbono, (KgCo2/año)
Programa utilizado para la obtención del CEECalificación energética
Fecha del registro en el órgano territorialFecha de emisión del certificado
Registro en el órgano territoExpediente CEE NO
Las características del inmueble descritas son las detectadas en la inspección ocular realizada o las reflejadas en la
documentación aportada. No se han realizado pruebas para poder detectar posibles vicios ocultos.
6 Situación urbanística
Las comprobaciones urbanísticas se han realizado mediante
Consulta del Planeamiento-
A continuación se detallan los principales datos urbanísticos:
El inmueble CUMPLE la normativa urbanística vigente:
PGOU vigente aprobación definitiva el 10/12/1987. Ordenanza SU-8, que corresponde a un Area de Planeamiento
Incorporado (Polígono 16)
Comentarios sobre la situación urbanística
Parámetros Urbanísticos
API POLIGONO 16 Norma zonal
Edificabilidad (cifra m2): Edificabilidad (coeficiente m2/m2) 2
Ocupación Número máximo de viviendas0,40%
Altura máxima Número de plantas18
Longitud de fachada Retranqueos (separación a linderos)16
Fondo máximo Parcela mínima 600
Usos Prohibido Permitido Prohibido Permitido
Residencial NO SI Hotelero NO NO
Industrial DotacionalNO NONONO
Terciario comercial EquipamientoNO NONONO
Terciario oficinas AgropecuarioNO NONONO
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7.- Datos y cálculos de los valores técnicos
Para el cálculo de los valores técnicos del informe se han utilizado los siguientes métodos:
Los valores calculados por el Método del Coste en el informe son:
Valor de Reemplazamiento Bruto 273.599,68€-
Valor de Reemplazamiento neto 266.662,20€-
Método del Coste
Método utilizado para el cálculo del Valor de Reemplazamiento del inmueble, tanto el Valor de Reemplazamiento
Bruto como el Neto. En los inmuebles en construcción o proyecto se utilizará para el cálculo del Valor Actual.
Los valores calculados por el Método del Comparación en el informe son:
- *********** 345.000,00 €
Método de Comparación
Método utilizado para el cálculo del Valor de Mercado de los diferentes productos que forman el inmueble valorado. El
cálculo se podrá realizar tanto para du Valor de Mercado en Venta como para el Valor en Mercado en Renta.
Los valores calculados por el Método Residual en el informe son:
Valor de Suelo 134.850,15€-
Método Residual
Método utilizado para el cálculo del valor del suelo en función de los flujos de Caja que generará su desarrollo
inmobiliario
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7.1 Método del coste
Para el cálculo del Valor de Reemplazamiento se han utilizado los siguientes parámetros
(€)(€)(%)(%)(€/m2)(€/m2)(m2)
V.R. NetoV.R. BrutoDeprec.OGNC. Const.R. SueloSuperficieUso
Vivienda 106,73 1.050,00 23,81 5,00 273.599,69 266.662,21 1.263,47
Total 106,73 273.599,69 266.662,21
El desglose de los Otros Gastos Necesarios es el siguiente:
Concepto
(€)(% ó €)ImporteSe aplica a:CuantíaUnidad
Gastos de postventa % 0,10 Valor del Inmueble 360,00
Gastos de administración € 30,00 Duración Obra 720,00
Contratos de suministros % 1,00 Coste de Ejecución 1.120,66
Plusvalía % 0,10 Valor del Inmueble 360,00
Gastos de comisión de apertura % 0,50 Importe Hipotecado 1.080,00
Gastos de notario y registro (DH) % 0,10 Valor del Inmueble 360,00
Gastos de notario y registro (Financ) % 0,10 Crédito más Intereses 271,40
Gastos de notario y registro (Cont) % 0,10 Coste de Ejecución 112,06
Gastos de notario y registro (suelo) % 0,10 Valor del Suelo Estimado 134,85
AJD (División Horizontal) % 1,00 Valor del Inmueble 3.600,00
AJD (Hipoteca) % 1,00 Crédito más Intereses 2.714,03
AJD (Construcción) % 1,00 Coste de Ejecución 1.120,66
AJD (Suelo) % 0,00 Valor del Suelo Estimado 0,00
Licencia de Primera Ocupación % 0,50 Coste de Ejecución 560,33
Permiso de paso de carruajes % 0,05 Coste de Ejecución 56,03
Impuesto de la Licencia de actividad % 0,00 Coste de Ejecución 0,00
Tasas de la licencia de actividad % 0,00 Coste de Ejecución 0,00
ICIO % 4,00 Coste de Ejecución 4.482,66
Tasas de la licencia de Obras % 0,55 Coste de Ejecución 616,36
Levantamiento topográfico % 0,10 Coste de Ejecución 112,06
Estudio Geotécnico % 0,20 Coste de Ejecución 224,13
Seguro de responsabilidad civil % 0,30 Coste de Ejecución 336,19
Seguro Decenal % 0,30 Coste de Ejecución 336,19
OCT % 0,50 Coste de Ejecución 560,33
Coordinador de Seguridad y Salud € 30,00 Duración Obra 720,00
Dirección de ejecución (Arq. Técnico) % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99
Dirección de obra (Arq. Superior) % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99
Honorarios de Proy. de Ejecución % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99
Honorarios de Proy. Básico % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99
Total 23,81 26.683,03% €
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Página 9 de 12 INFORME DE TASACIÓN
Para la aplicación del Método de Comparación se ha realizado un análisis del segmento del mercado inmobiliario de
comparables que, por sus cualidades y características, más se asemejan al inmueble tasado. Los comparables
seleccionados tras el análisis realizado y utilizados en el proceso de homogeneización se incluyen en el Anexo I del
presente documento.
Se describen a continuación el o los Métodos de Comparación utilizados para el cálculo de los valores de los productos
inmobiliarios analizados en el informe.
7.2 Método de comparación
7.2.1
Para la aplicación del Método de Comparación se ha realizado una selección de comparables en el entorno próximo del
inmueble valorado en atención a su semejanza en sus principales características. La ubicación de los comparables
seleccionados es la siguiente:
Principales características
Entre la información de mercado disponible hemos seleccionado aquellas ofertas o compraventas que corresponden a
inmuebles que pueden considerarse comparables al inmueble valorado. Entendemos que un inmueble es comparable si es
una alternativa de compra para alguien que se planteara comprar el inmueble valorado. De cada comparable se han
obtenido, al menos, 25 características (varía en función de la tipología del comparable) que se indican en detalle en el
anexo I y sus direcciones completas lo que ha permitido su georeferenciación. De entre las características obtenidas
hemos elegido para la homogeneización aquellas que entendemos explican mejor las diferencias entre los precios
obtenidos. Teniendo en cuenta el conjunto de comparables que hemos localizado y seleccionado para la homogeneización
hemos utilizado las siguientes cualidades y características del producto inmobiliario analizado por orden de importancia:
- Variable 1: Superficie Adoptada
- Variable 2: Edad
- Variable 3: Estado
- Variable 4: Superficie de Terraza
- Variable 5: Vistas
Los comparables seleccionados para el método de comparación tienen los siguientes valores de las características y
cualidades utilizadas en la homogeneización. Las variables consideradas en la homogenización se ordenan de izquierda a
derecha por orden de importancia:
Ubicación Dirección Variables Unitario Oferta
En el plano Superficie
Adoptada
Edad Estado Superficie
de Terraza
Vistas(€/m2) (€)
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Página 10 de 12 INFORME DE TASACIÓN
Ubicación Dirección Variables Unitario Oferta
En el plano Superficie
Adoptada
Edad Estado Superficie
de Terraza
Vistas(€/m2) (€)
VAL 106,73 13,00 3,00 20,87 3,00Datos de la valoración
**-**-***** 2.912,00 291.200,00A 100,00 17,00 3,00 5,00 3,00
**-**-***** 3.286,11 295.750,00B 90,00 12,00 3,00 10,00 3,00
**-**-***** 2.654,17 318.500,00C 120,00 28,00 3,00 15,00 2,00
**-**-***** 3.087,00 401.310,00D 130,00 10,00 4,00 20,00 3,00
**-**-***** 3.109,17 373.100,00E 120,00 12,00 3,00 10,00 4,00
**-**-***** 3.640,00 382.200,00F 105,00 2,00 5,00 16,00 3,00
**-**-***** 3.410,00 409.200,00G 120,00 10,00 4,00 27,00 3,00
Para el cálculo del valor de mercado de inmueble vamos a homogeneizar los comparables en función de las principales
características descritas en el punto anterior. Para ello analizamos la línea de tendencia de la gráfica de dispersión de la
muestra seleccionada:
Proceso de Homogenización
Superficie Adoptada Edad
Estado Superficie de Terraza
Vistas
Homogeneizamos los comparables seleccionados en función de las líneas de tendencia observadas y obtenemos:
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Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 11 de 12 INFORME DE TASACIÓN
Ubicación Dirección Variables Oferta
En el plano Superficie
Adoptada
Edad Estado Superficie
de Terraza
VistasInicial Homogeneiz.
2.515,50 -4.125,91 4.977,33 1.064,99 -3.044,79Pendiente
**-**-***** 341.534,56 291.200,00 16.929,37 16.503,64 0,00 16.901,53 0,00A
**-**-***** 341.941,54 295.750,00 42.084,46 -4.125,91 0,00 11.576,54 0,00B
S**-**-*****l 347.652,02 318.500,00-33.380,80 61.888,67 0,00 6.251,54 -3.044,79C
**-**-***** 332.368,56 401.310,00-58.535,89 -12.377,73 -4.977,33 926,54 0,00D
8**-**-***** 348.933,32 373.100,00-33.380,80 -4.125,91 0,00 11.576,54 3.044,79E
d**-**-***** 344.851,22 382.200,00 4.351,83 -45.385,02 -9.954,66 5.186,54 0,00F
G G**-**-***** 356.677,35 409.200,00-33.380,80 -12.377,73 -4.977,33 -6.528,44 0,00
Las principales variables estadísticas de la muestra son:
Datos estadísticos de la muestra de comparables Antes Homogen. Despues Homogen.
Precio máximo
Precio mínimo
Media simple
Mediana
Desviación típica 50.059,95
373.100,00
353.037,14
291.200,00
409.200,00
7.523,84
344.851,22
344.851,22
332.368,56
356.677,35
El valor de mercado del inmueble estará en la zona de precios en la que coinciden oferta y demanda. Usando como
estimación de la oferta los inmuebles publicados en los principales portales inmobiliarios y como estimación de la demanda
el número de ventas publicado por los distintos organismos oficiales (por ejemplo para el caso de viviendas los datos
publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad), los precios de compra se deberían formar en el 32,50%
inferior de los precios de oferta.
Valor de Mercado por Comparación 345.000,00€(Vivienda en Venta)
7.3 Método del Valor Residual Estático
El cálculo del valor del suelo por el Método Residual Estático se realiza mediante la suiente fórmula:
Vs = (VM * (1 - b)-(CC + OGN))
Para el cálculo se han adoptado los siguientes parámetros:
Método Estático Total
(€)
Valor de mercado nuevo
Margen promotor
Coste construcción
Otros gastos necesarios
Intereses
Valor del suelo
(VM)
(b)
(CC)
(OGN)
(Int.)
360.000,00
24,00 86.400,00
26.683,03
112.066,50
134.850,15
Margen en%
Resultados
Resultado de los valores calculados es:
VALOR DEL SUELO 134.850,15
8 Limitaciones del dominio
La situación del inmueble es:
- Posesión del inmueble: Plena propiedad
- Situación legal: Inmueble Libre
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 12 de 12 INFORME DE TASACIÓN
9 Resumen de valores
VALORES CALCULADOS
345.000,00Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación €
273.599,68Valor de Reemplazamiento bruto calculado por el Método del Coste €
266.662,20Valor de Reemplazamiento neto calculado por el Método del Coste €
VALOR DE TASACIÓN €El Valor de Tasación se corresponde con el Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación
345.000,00
El valor de la tasación tiene los siguientes condicionantes y advertencias:
- A la aportación de documentación registral suficiente. La Nota simple del registro tiene una antigüedad superior a
tres meses.
CONDICIONANTES
Valor a efectos de asegurar el inmueble:
- La pérdida de valor que produciría en caso de destrucción total del inmueble 210.149,84€
- El coste de construcción a nuevo 138.749,53€
DESGLOSE DE VALORES POR USOS
Superficie V.Suelo CC+ OGN V.Reemplaz. V.Mercado
(m2) (€) (€) (€) (€)
Uso Elementos
(Ud)
106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00Vivienda 1
106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00Total 1
DESGLOSE DE VALORES POR ELEMENTOS
Finca
(€)
V. Tasación
(€)
Valor Seguro
(€)
V.Mercado
(€)
VR.Neto
(m2)
SuperficieDescripcion
(num.)
VIV-Esc.A-4 B 106,73 266.662,20 345.000,00 210.150 345.000,0010868
UVE VALORACIONES, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos del inmueble. Del Valor de Tasación,
en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los
efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 03/07/2016.
Firmado:
************************************ En representación de:
UVE VALORACIONES, S.A.
Firmado:
************** Arquitecto
Fecha de visita:
Fecha caducidad
Fecha certificado 03/07/2016
01/07/2016
03/01/2017
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 1 de 2 Anexo I
COMPARABLES
Los comparables utilizados en el Método de comparación son:
MÉTODO DE COMPARACIÓN
Para el cálculo del valor del mercado por el método de comparación se han utilizado los siguientes comparables. En el
informe se incluye el plano de situación con su ubicación.
VIVIENDAUso:
Mercado: Inmuebles en venta
Num 1
Observaciones
Fecha
Aparcamiento
Calidad constructiva
Última reforma
Edad del edificio
Estado inmueble
Trastero
VIVIENDA
SI
Medio
17
17
03/07/2016
Calle
8**-**-*****
Terminado
NO
Fuente
Vistas
Calefacción
Aire acondicionado
Instalaciones deportivas
9
Num
Ascensor
Exterior
Piso
4
C.Posta.
07800
API
SI
NO
SI
SI
Municipio
SI
SI
EIVISSA
Oferta corregida
Correción
Oferta (€)
Superficie Construida (m2)
Num. Baños
Num. Dormitorios
Unitario (€/m2)
Balears, Illes
Provincia
291.200,00
291.200,00
320000,00
100,00
2
Venta
Oferta en
3
2.912,00
Num 2
Observaciones
Fecha
Aparcamiento
Calidad constructiva
Última reforma
Edad del edificio
Estado inmueble
Trastero
VIVIENDA
SI
Medio
12
12
03/07/2016
Calle
**-**-*****
Terminado
NO
Fuente
Vistas
Calefacción
Aire acondicionado
Instalaciones deportivas
40
Num
Ascensor
Exterior
Piso C.Posta.
07800
Propietario particular
SI
NO
SI
SI
Municipio
SI
SI
EIVISSA
Oferta corregida
Correción
Oferta (€)
Superficie Construida (m2)
Num. Baños
Num. Dormitorios
Unitario (€/m2)
Balears, Illes
Provincia
295.750,00
295.750,00
325000,00
90,00
2
Venta
Oferta en
2
3.286,11
Num 3
Observaciones
Fecha
Aparcamiento
Calidad constructiva
Última reforma
Edad del edificio
Estado inmueble
Trastero
VIVIENDA
Se oferta amueblado
SI
Medio
28
28
03/07/2016
Calle
**-**-*****
Terminado
NO
Fuente
Vistas
Calefacción
Aire acondicionado
Instalaciones deportivas
2
Num
Ascensor
Exterior
Piso
2
C.Posta.
07800
API
SI
NO
SI
SI
Municipio
SI
SI
EIVISSA
Oferta corregida
Correción
Oferta (€)
Superficie Construida (m2)
Num. Baños
Num. Dormitorios
Unitario (€/m2)
Balears, Illes
Provincia
318.500,00
318.500,00
350000,00
120,00
2
Venta
Oferta en
3
2.654,17
Num 4
Observaciones
Fecha
Aparcamiento
Calidad constructiva
Última reforma
Edad del edificio
Estado inmueble
Trastero
VIVIENDA
SI
Bueno
10
10
03/07/2016
Calle
**-**-*****
Terminado
NO
Fuente
Vistas
Calefacción
Aire acondicionado
Instalaciones deportivas
3
Num
Ascensor
Exterior
Piso
2
C.Posta.
07800
API
SI
NO
SI
SI
Municipio
SI
SI
EIVISSA
Oferta corregida
Correción
Oferta (€)
Superficie Construida (m2)
Num. Baños
Num. Dormitorios
Unitario (€/m2)
Balears, Illes
Provincia
401.310,00
401.310,00
441000,00
130,00
2
Venta
Oferta en
3
3.087,00
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 2 de 2 Anexo I
COMPARABLES
Num 5
Observaciones
Fecha
Aparcamiento
Calidad constructiva
Última reforma
Edad del edificio
Estado inmueble
Trastero
VIVIENDA
plaza aparcamto exterior
SI
Medio
12
12
03/07/2016
Calle
8**-**-*****
Terminado
NO
Fuente
Vistas
Calefacción
Aire acondicionado
Instalaciones deportivas
40
Num
Ascensor
Exterior
Piso
3
C.Posta.
07800
API
SI
NO
SI
SI
Municipio
SI
SI
EIVISSA
Oferta corregida
Correción
Oferta (€)
Superficie Construida (m2)
Num. Baños
Num. Dormitorios
Unitario (€/m2)
Balears, Illes
Provincia
373.100,00
373.100,00
410000,00
120,00
2
Venta
Oferta en
3
3.109,17
Num 6
Observaciones
Fecha
Aparcamiento
Calidad constructiva
Última reforma
Edad del edificio
Estado inmueble
Trastero
VIVIENDA
SI
Bueno
2
2
03/07/2016
Calle
d**-**-*****
Terminado
NO
Fuente
Vistas
Calefacción
Aire acondicionado
Instalaciones deportivas
10
Num
Ascensor
Exterior
Piso C.Posta.
07800
API
SI
NO
SI
SI
Municipio
SI
SI
EIVISSA
Oferta corregida
Correción
Oferta (€)
Superficie Construida (m2)
Num. Baños
Num. Dormitorios
Unitario (€/m2)
Balears, Illes
Provincia
382.200,00
382.200,00
420000,00
105,00
2
Venta
Oferta en
3
3.640,00
Num 7
Observaciones
Fecha
Aparcamiento
Calidad constructiva
Última reforma
Edad del edificio
Estado inmueble
Trastero
VIVIENDA
SI
Bueno
10
10
03/07/2016
Calle
**-**-*****
Terminado
NO
Fuente
Vistas
Calefacción
Aire acondicionado
Instalaciones deportivas
3
Num
Ascensor
Exterior
Piso
1
C.Posta.
07800
Propietario particular
SI
NO
SI
SI
Municipio
SI
SI
EIVISSA
Oferta corregida
Correción
Oferta (€)
Superficie Construida (m2)
Num. Baños
Num. Dormitorios
Unitario (€/m2)
Balears, Illes
Provincia
409.200,00
409.200,00
440000,00
120,00
2
Venta
Oferta en
3
3.410,00
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 1 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
Plano de Situación
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 2 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 3 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 4 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
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Página 5 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 6 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 7 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-*****3
Fecha:03/07/2016 (V2.0) Página 8 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
Documentación Registral
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 12 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Documentación catastral
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 13 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
Documentación urbanística
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 14 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
Documentación urbanística
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 15 de 17 Anexo II
DOCUMENTOS
Documentación urbanística
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 16 de 17 Anexo III
DEFINICIONES
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no est én incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico
o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.
Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoraci ón.
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente
plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda
según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en
dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 % o al 50 %, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o
medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:
Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza
agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.
Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo,
y la fecha de la valoración.
Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoraci ón o adecuados para aplicar la homogeneización,
teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.
Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de
conservación y duración de sus componentes.
Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa
adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, dise ño, falta de adaptación a su
uso, etc.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de
cómputo de superficie.
Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por m ás unidades destinadas al
mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado
traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios
de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas
infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.
Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria .
Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las caracter ísticas del inmueble que se
tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparaci ón entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa
o una renta homogeneizada para aquel.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del
tasador, su utilización para otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten
usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios
específicos en establecimientos de hostelería.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble
(edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el
mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que
resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.
Las definiciones de los principales términos utilizados en el informe son:
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-***** Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Página 17 de 17 Anexo III
DEFINICIONES
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el per ímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de
un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como
terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos Interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por
las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea
inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor
voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasaci ón en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido p úblicamente en el
mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida
cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerará:
a. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculaci ón previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un inter és personal o
profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
b. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como
la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta p ública y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable)
que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d. Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto,
construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las caracter ísticas técnicas contenidas
en su proyecto de edificación o rehabilitación.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual .
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que ser ían necesarias para construir, en la
fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnolog ía y materiales de
construcción actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha
de la valoración.
Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el
valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma .
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad
futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado
normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protecci ón pública, establecido en la
normativa específica que le sea aplicable.
Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protecci ón pública, establecido en la normativa específica que le
sea aplicable.
Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasaci ón inicial y durante la construcción
o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra
circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la
valoración inicial.
Vivienda para primera residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda
habitual, independientemente de su destino actual.
Vivienda para segunda residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como
residencia temporal, independientemente de su destino actual.
Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde
el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.
UVE VALORACIONES, S.A.
Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169