Informe de ValoraciónDe acuerdo con el Art. 66.2 de la OM 805/2003 de 27 de marzo, se advierte que antes de la formalización de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos,

Informe de Valoración

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32) 65671Expediente: Su Ref.:

SAREB (SARE)

SUELO URBANO

SAREBCliente:

Fecha: 05/11/2015

Ubicación: MIQUEL SERVET, 198 - UE LO

BADALONAPoblación:

Provincia: BARCELONA C.P.: 08912

EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - Entidad de tasación homologada por el Banco de España desde 1990 (Código 4388) y por la CNMV. - Tel. 902 100 218

www.euroval.com

Nº Expediente: 20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Su referencia: SAR

ÍNDICEPáginas

Portada........................................................................................................................................................................................................ 1

Índice........................................................................................................................................................................................................ 2

Certificado........................................................................................................................................................................................................ 3

Informe tasación........................................................................................................................................................................................................ 6

- Solicitante y finalidad

- Identificación y localización del inmueble

- Comprobaciones y documentación

- Localidad y entorno

- Características del terreno

- Situación urbanística

- Protección, tenencia y ocupación

- Análisis del mercado

- Nivel de tasación

- Cálculo de valores técnicos

- Condicionantes y advertencias

- Observaciones y consideraciones finales

Anexos tasación

Anexos tasación........................................................................................................................................................................................................ 14

Planos de situación........................................................................................................................................................................................................ 28

Fotografías........................................................................................................................................................................................................ 32

Otra documentación........................................................................................................................................................................................................ 34

39Total páginas

EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - Entidad de tasación homologada por el Banco de España desde 1990 (Código 4388) y por la CNMV. - Tel. 902 100 218

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CERTIFICADO DE TASACIÓNPágina 1 de 3

Nº Expediente: 20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Su referencia: 65671

José Vázquez Seijo en calidad de Presidente y actuando en nombre y representación de EUROVALORACIONES, S.A. Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España el 21/11/1990 con el código 4388, certifica que de acuerdo a la finalidad, los parámetros, métodos y criterios establecidos en el informe correspondiente al expediente 20662/2015 con Ref.: 65671, realizado por nuestros Servicios Técnicos en fecha 05/11/2015, el VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN del inmueble descrito a continuación, asciende a la cantidad de 403.971.97 Euros (CUATROCIENTOS TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y UN CON NOVENTA Y SIETE EUROS), equivalente a 67.215.281 Pesetas.

SUELO URBANO

SAREB (NIF: A86602158)

SOLICITANTE Y FINALIDAD

Garantía Hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades de crédito a las que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 716/2009 de 24 de abril (BOE de 2 de mayo), por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 de 25 de marzo (BOE de 15 de abril), de regulación del mercado hipotecario, modificada por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre (BOE de 8 de diciembre), no teniendo validez para ninguna otra.

Finalidad

Tasador principal ALEJANDRO ALSINA SERO

IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

BADALONA (CP: 08912)Municipio

BARCELONA (CATALUÑA)Provincia

Dirección MIQUEL SERVET, 198

Registro de la propiedad BADALONA, 1, Sección: 1

Titular registral SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE

Referencia Referencia catastralInscripciónTomoLibroFolioFinca Nº Observaciones

Casa 200 92 1.143 3.949 19ª 6589117DF3868H0001AF Urbana. Antes 4-611126.148

Casa 198 163 835 3.641 13ª 6589116DF3868H0001WF Urbana. Antes 4-580329.521

SUELO

VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN

Método empleado RES. DINÁMICO

208,00Superficie adoptada (m²)

Valor unitario (€/m²) 1.942,17

VALOR HIPOTECARIO (€) 403.971,97

VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN: 403.971,97 €

VALOR DE TASACIÓN (€) 403.971,97

NIVEL I : Incluyen todos los terrenos que no pertenecen al nivel IINivel de Tasación NIVEL I

NIVEL II : Incluyen los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permite edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.

También incluyen los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Residual DinámicoMétodos de Valoración utilizados

ØContinuación

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Nº Expediente: 20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)


CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Esta tasación no queda condicionada.

Condicionantes

Generales: Este informe sustituye a cualquier anterior de mismo número de expediente que pudiera existir.De acuerdo con el Art. 66.2 de la OM 805/2003 de 27 de marzo, se advierte que antes de la formalización de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos, deberá indicarse en este informe la entidad que ha sido mandataria para el encargo.

Se advierte que el solar valorado a pesar de estar formado por varias fincas registrales independientes se ha estudiado como una única entidad funcional, no obstante a efectos de responsabilidad hipotecaria se ofrecen valores pormenorizados por fincas registrales. Cabe destacar que en al caso de querer hipotecar las fincas de forma independiente se debería realizar estudio detallado de la nueva situación, ya que el valor resultante de la tasación podría variar con el estudio realizado en el presente informe de tasación como una sola unidad funcional.

Advertencias

El informe se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, (BOE de 7 de abril), sobre “Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras”, modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre (BOE de 17 de octubre), y por la Orden EHA/564/2008 de 28 de Febrero (BOE de 5 de marzo).

Fecha visita al inmueble 30/10/2015

Este certificado consta de 3 páginas y tiene una validez de 6 meses.Fecha límite de validez 05/05/2016.Y para que conste a los efectos oportunos, expido y firmo el presente certificado. En MADRID a 5 de noviembre de 2015

Los valores del presente certificado recogen aquellas cargas, gravámenes y limitaciones registrales que constan en la documentación manejada y que como tal se cita en el informe. En la visita al inmueble no se han apreciado signos externos que denoten mal estado del mismo. Sin embargo y dada la finalidad del informe, no podemos responsabilizarnos de los vicios ocultos o defectos constructivos que el inmueble pueda poseer en la fecha de la inspección ocular.

EUROVALORACIONES, S.A. -Inscrita en el Registro de Entidades especializadas en Tasación del Banco de España el 21-11-90 con el código 4388 - C.I.F.: A-03525508

Firma tasador

< Detalle de valores por componentes registrales en siguiente página >

ØContinuación

EU

RO

VALO

RACIO

NES, S

.A. -C

.I.F. A

03525508- C

od. B

anco

de E

spaña 4

388 - T

elf.: 9

02 1

00 2

18/F

ax: 9

02 1

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Nº Expediente: 20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)


- DESGLOSE POR COMPONENTES REGISTRALES

Valor tasaciónSuperficie (m²)Finca registralComponenteTipología inmueble Valor derecho real

26148 103,00 200.043,81Casa 200 --

29521 105,00 203.928,16Casa 198 --

1 / 34

Su referencia 65671

EXPEDIENTE

Tasación TYS - ALS (05/11/2015)

Página

Oficina

Informe de Valoraciónsuelo urbano

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

MADRID 915 98 80 80

SAREB (NIF: A86602158)Nombre

1.- SOLICITANTE Y FINALIDAD

DATO NO APORTADOPASEO DE LA CASTELLANA, 89 TeléfonoDomicilio

Garantía Hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades de crédito a las que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 716/2009 de 24 de abril (BOE de 2 de mayo), por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 de 25 de marzo (BOE de 15 de abril), de regulación del mercado hipotecario, modificada por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre (BOE de 8 de diciembre), no teniendo validez para ninguna otra.

Finalidad

Prescriptor SAREB


2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

Tipo de inmueble SUELO URBANO

BADALONA (CP: 08912)Municipio

BARCELONA (CATALUÑA)Provincia

MIQUEL SERVET, 198Dirección

MIQUEL SERVET 198-200Antigua denominación

G.P.S.(Longitud/Latitud) MEDIONivel situación C.P.

Datos registrales

Registro de la propiedad BADALONA, 1, Sección: 1

SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DETitular registral

Referencia Referencia catastralInscripciónTomoLibroFolioFinca Nº Observaciones

Casa 200 92 1.143 3.949 19ª 6589117DF3868H0001AF Urbana. Antes 4-611126.148

Casa 198 163 835 3.641 13ª 6589116DF3868H0001WF Urbana. Antes 4-580329.521

Linderos SEGÚN DOCUMENTACIÓN REGISTRAL ADJUNTA.

Los datos descritos en la nota simple, sí coinciden con la realidadFecha nota simple 04/11/2015

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

Comprobaciones realizadas

Identificación física del inmueble mediante su localización e inspección ocular

Comprobación de su descripción

Comprobación de sus servidumbres

Comprobación de su estado de construcción o conservación aparente

Comprobación de su estado de ocupación y uso o explotación

Comprobación régimen de protección pública

Comprobación adecuación al planeamiento urbanístico

Comprobación régimen de protección del patrimonio arquitectónico

Comprobación de la existencia de elementos especulativos

Comprobación de la situación coyuntural del mercado local

Documentación Utilizada

Información registral o fotocopia de la escritura

Documentación acreditativa del Aprovechamiento Urbanístico

Documentación catastral

EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - INSCRITA EN EL BANCO DE ESPAÑA (CÓD. 4388) - Tel. 902 100 218 - Fax 902 103 516 - www.euroval.com

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65671Su referencia:

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4

Documentación gráfica anexa al informe

Otras

Escritura/s

Nota/s Registral/es

Fotografía/s

Plano/s del inmueble

Plano/s del emplazamiento

0

0

8

0

6

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1.- LOCALIDAD

Tipo de núcleo AUTÓNOMO Nº hab. según censo 209.606 Crecimiento ESTABLE

COMPLETODesarrollo1ª RESIDENCIACaracterización URBANO

4.2.- ENTORNO

Definición del entorno

Consolidación % 100,00 Actividad dominante MÚLTIPLE

Zona altamente consolidada de primeras residencias con predominio de edificaciones plurifamiliares entre medianeras de PB+2/3PP de una antigüedad media estimada de 35 años. Ubicación cercana al centro de la población con buenas conexiones y servicios.Desarrollo y nivel de infraestructras bueno. No se observan promociones relevantes en el entorno cercano.

Infraestructuras y grado de conservación

RED GENERALAlcantarillado RED GENERALAbastecimiento de agua

ASFALTADOPavimentación RED GENERALSuministro eléctrico

AÉREARed telefónica SOBRE BÁCULOAlumbrado público

Grado de conservación BUENO

Nivel de equipamientos

SUFICIENTELúdico deportivo SUFICIENTEAsistencial

SUFICIENTEReligioso SUFICIENTEComercial

SUFICIENTEZonas verdes PRIMARIA Y SECUNDARIA

Escolar

VIAL Y PÚBLICO INSUFICIENTES

Aparcamiento

20Distancia al aeropuerto (Km.) URBANAS E INTERURBANASLíneas de transporte

Comunicaciones

Tipo de Carretera URBANA Distancia a la estación de tren (Km.) 1

Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones dentro del entorno, se considera completa

Nivel de infraestructuras

Atendiendo al nivel socio-económico, se considera mediaCalidad de barrio

Atendiendo al nivel de situación dentro del entorno, se considera medioCalidad de emplazamiento

MEDIONivel de renta del entorno

NORMALSociología del entorno

CALIFICACIÓN DEL ENTORNO Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de emplazamiento, se considera medio

Parcelas de las antiguas viviendas unifamiliares adosadas de la calle Miquel Servet 198 y 200, en el barrio del Raval de Badalona.

Descripción

5.- CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

Plana.

Topografía

Observaciones

No se ven los restos de las antiguas edificaciones ya que se observa se empezaron a derribar y las parcelas 198 y 200 de Miquel Servet no presentan edificaciones a derribar. A día de hoy no se ve actividad en la obra. Se observa una valla metálica de cierre de obra.



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Superficies en m²

ComputableCatastralRegistral Nº FincaReferencia Por medición

Casa 200 26.148 106,24 103,00 103,00

Casa 198 29.521 106,24 105,00 105,00

Total Superficie valorada (m²) 208,00

Total Superficie del ámbito (m²) 208,00

% de suelo del ámbito valorado 100,00

Justificación de Superficies :

Por prudencia valorativa , se adoptan las superfícies catastrales al ser inferior a las registrales.

SUELO URBANO (CONSOLIDADO)

Suelo urbano consolidado

Clasificación Urbanística

6.- SITUACIÓN URBANÍSTICA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

Estado del Planeamiento

Tipología planeamiento

PLA GENERAL METROPOLITÀNombre del planeamiento

INICIALFase de aprobación Fecha de aprobación 14/07/1976

Planeamiento ulterior necesario URBANIZACIÓN FINALIZADA

Plazos previstos fin planeamiento NO PROCEDEN

Observaciones

FINALIZADA

Gestión Urbanística

Ejecución planeamiento

LICENCIASistemas de actuación

Fases de desarrollo y cumplimiento de plazos

No procede

EFECTUADACesión de terrenos

Cargas Urbanísticas

Estado obras urbanización FINALIZADAS

Inversiones pendientes finalizar planeamiento

Se observa que se ha realizado el derribo, pendiente de ejecutar la edificación a proyectar.

13B, DENSIFICACIÓ URBANA SEMIINTENSIVA

6.1.- CARACTERISTICAS URBANÍSTICAS

Parámetros Urbanísticos

Calificación Urbanística

RESIDENCIAL.Usos autorizados

COMERCIAL, GARAJE,Usos compatibles

Usos prohibidos EL RESTO.

Fachada x prof edif.EdificabilidadPB:100%. PROF. EDIF 12,10MOcupación en superficie

Densidad MáximaPB+2PP (10,60M)Alturas permitidas

Retranqueos ALINEACIÓN A CALLE

Fachada mínima: 6,50m.Otras limitaciones

Justificación y características de la promoción más probable que se podrá proyectar sobre el inmueble a valorar, de acuerdo con el principio de mayor y mejor uso, según mercado y parámetros urbanísticos:

La promoción más probable teniendo en cuenta el solar y la normativa a aplicar es de edificio plurifamiliar de PB+2PP con una profundidad edificable de 12,10m.La fachada de los dos solares que componen el 198 y 200 de la calle Miquel Servet es de 10,10m, según medición sobre mapa catastral y planeamiento urbanístico (cada uno tiene 5,05m de fachada). La A.R.M. es PB+2PP. La profundidad edificable máxima es 12,10m.



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Usos Superficie construible (m²)

412,42Viviendas en edificio

125,00Garajes

TOTAL ÁMBITO 537,42

537,42SOBRE SUELO VALORADO (100,00% del ámbito)

Justificación superficie construible

Según medición sobre plano se adopta la fachada de cada solar de 5,05m, lo que da un frente de fachada de 10,10m. La profundidad edificable es de 12,10m y en PB se puede edificar el 100%. La altura reguladora es de PB+2PP.Así pues resulta:PB: 208,00m² (100%)P1: 122,21m² (10,10m x 12,10m)P2: 122,21m² (10,10m x 12,10m)Total edificable: 452,42m²Se estima 2 viviendas por rellano de unos 80m² construídos y en planta baja sólo una ya que el resto e destina a entrada, patio de ventilación y acceso a garajes de plantas sótano.Por este motivo se descuenta del total edificable el patio de ventilación y la rampa de accceso a la planta sótano.Resulta: 452,42m² - 40,00m² = 412,42m²Se adopta una plaza de garaje por vivienda, tal como especifica la normativa.

Propietario EL TITULAR REGISTRAL

7.-PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Titular registral Porcentaje (%) Derecho

PLENO DOMINIO 100,00SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE

Situación y ocupación SE DESCONOCE / DATO NO APORTADO

Uso y destino EDIFICIO PLURIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS.

Servidumbres y derechos NO SE OBSERVAN.

NO EXISTENDerechos Reales

8.- ANÁLISIS DE MERCADO

No se observan elementos especulativos.

Se informa que, en base al Modelo Interno de Estimación del comportamiento del Mercado Local al que pertenece el inmueble tasado, no es razonablemente probable que el valor de tasación de dicho inmueble experimente una reducción significativa en términos nominales en los próximos tres años.

El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia estable.

La intensidad de la demanda es baja con tendencia estable.



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SONDEO DE MERCADO

DATOS DE TESTIGOS DE VIVIENDAS EN EDIFICIO

Superficie(m²)

EmplazamientoC.P.Fecha Euros/m²

CARRE PROGRES,34-BADALONA/BARCELONA0891203/11/2015 106,85 2.826,39

CARRE MUNTANER,39-BADALONA/BARCELONA0891716/09/2015 90,00 2.411,11

AVGDA LLOREDA,70-BADALONA/BARCELONA0891716/09/2015 75,00 2.400,00

CARRE DOCTOR ROBERT,61-BADALONA/BARCELONA0891504/07/2015 75,00 2.307,23

AVGDA MARTI PUJOL,394-BADALONA/BARCELONA0891504/07/2015 92,01 2.521,47

CARRE PROGRES,25-BADALONA/BARCELONA0891203/11/2015 95,00 2.526,32

CARRE GALICIA,1-BADALONA/BARCELONA0891516/09/2015 83,00 2.409,64

CARRE PERE III,12-BADALONA/BARCELONA0891516/09/2015 75,00 2.653,33

CARRE NELSON MANDELA,18-BADALONA/BARCELONA0891704/07/2015 110,00 2.363,64

El valor homogeneizado de 2.574,70 Euros/m², se ha obtenido mediante ajuste de la muestra de testigos a una distribución normal. En los testigos elegidos se ha contemplado fecha, ubicación, superficie, antigüedad y calidad constructiva.La muestra obtenida indica que la población de viviendas en este mercado local se distribuye normalmente.

Valores testigos utilizados corregidos en función de sus características

Valor vivienda a valorar

El valor asignado de 2.574,70 Euros/m² se ha obtenido mediante un ajuste técnico del anterior valor homogeneizado, resultando un factor corrector de 1,00.



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DATOS DE TESTIGOS DE GARAJES

Superficie(m²)

EmplazamientoC.P.Fecha Euros/m²

AVGDA BUFALA 46 BADALONA BARCELONA0891526/05/2015 25,00 640,00

CARRE PROGRES 25 BADALONA BARCELONA0891203/11/2015 25,00 700,00

CARRE PROGRES 34 BADALONA BARCELONA0891203/11/2015 25,00 720,00

CARRE NOU CASES 87 BADALONA BARCELONA0891726/05/2015 25,00 600,00

CARRE MOLI DE LA TORRE 89 BADALONA BARCELONA0891526/05/2015 25,00 840,00

CARRE INDEPENDENCIA 176 BADALONA BARCELONA0891526/05/2015 25,00 720,00

CARRE DOCTOR DAUDI 25 BADALONA BARCELONA0891526/05/2015 25,00 640,00

El valor asignado de 672,46 Euros/m² se ha obtenido mediante un ajuste técnico de la media aritmética de los testigos.

ObservacionesSe ha homogeneizado con inmuebles de características similares, buscando entornos, calidades que fueran sensiblemente parecidas a las de inmueble objeto de valoración. Por lo tanto, los testigos utilizados poseen las mismas condiciones de demanda y oferta que se ha estimado para el inmueble que se valora, aunque presente distinto código postal, pertenecen a entornos totalmente homogeneizables.



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9.- NIVEL DE TASACIÓN

NIVEL I : Incluyen todos los terrenos que no pertenecen al nivel IINivel de Tasación NIVEL I

NIVEL II : Incluyen los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permite edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.

También incluyen los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

10.- CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

A) Valor por aplicación del Método Comparación

No procede

B) Valor por aplicación del Método Comparación ajustado

No procede

C) Valor por aplicación del Método Residual

C.1.- Método Residual Estático

No procede

C.2.- Método Residual Dinámico

403.971,97

SUELO

Total: 403.971,97 Euros equivalente a 67.215.281 Pesetas

VALOR ASIGNADO (Euros)

D) Valor por aplicación del Método de Actualización de rentas

No procede

Residual Dinámico

403.971,97

Método empleado

VALOR DE MERCADO (Euros)

Total : 403.971,97 Euros equivalente a 67.215.281 Pesetas

E) Valor de mercado adoptado

F) Valor Hipotecario


VALOR HIPOTECARIO (Euros)

Método empleado

403.971,97

Residual Dinámico

No procede.

G) Valor de venta rápida

Métodos de Valoración utilizados Residual Dinámico

11.- VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN

VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN (Euros) 403.971,97




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12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Esta tasación no queda condicionada.

Condicionantes

Generales: Este informe sustituye a cualquier anterior de mismo número de expediente que pudiera existir.De acuerdo con el Art. 66.2 de la OM 805/2003 de 27 de marzo, se advierte que antes de la formalización de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos, deberá indicarse en este informe la entidad que ha sido mandataria para el encargo.

Se advierte que el solar valorado a pesar de estar formado por varias fincas registrales independientes se ha estudiado como una única entidad funcional, no obstante a efectos de responsabilidad hipotecaria se ofrecen valores pormenorizados por fincas registrales. Cabe destacar que en al caso de querer hipotecar las fincas de forma independiente se debería realizar estudio detallado de la nueva situación, ya que el valor resultante de la tasación podría variar con el estudio realizado en el presente informe de tasación como una sola unidad funcional.

Advertencias


13.- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

Calificación del riesgo del inmuebleExiste un mercado ralentizado con dificultades para ser absorbido por la potencial demanda.La evolución previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en su comercialización futura.Las características internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja en su comercialización futura.

Visado Firmas

30/10/2015Fecha

ALEJANDRO ALSINA SEROTasador

Visita inmueble

ARQUITECTO

ALEJANDRO ALSINA SEROTasador

05/11/2015Fecha

Emisión del informe

ARQUITECTO

Caducidad del informe

Fecha límite de validez 05/05/2016

LÍMITES Y CONDICIONES DE ESTE INFORME- La valoración se ha elaborado sobre la información documental aportada y la obtenida de la visita de inspección. No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudiera presentar el inmueble, así como las igualmente posibles cargas, gravámenes y limitaciones que no constan en la documentación facilitada.- Toda la documentación e información utilizada para la realización de este informe, suministrada por el solicitante o terceros, y que se indica en el informe, se considera fidedigna, dado que se aportan en fotocopias no autentificadas -salvo las que expresamente se citan en el informe- por lo que no se asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias dimanantes de la misma.- Todos los datos, características, instalaciones, calidades. etc., se indican sólo para que el lector pueda tener una mejor visión de la propiedad. Los valores calculados que se indican en el informe, se refieren al inmueble en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo, salvo que se indique expresamente.- Este informe es confidencial y su utilización debe enmarcarse sólo dentro del ámbito y finalidad para el que ha sido solicitado. Ello significa que este informe no es válido para finalidades distintas de la indicada en su primera página. Queda absolutamente prohibida su reproducción total o parcial, o cualquier referencia al mismo, en documentos, publicaciones, informes o circulares de cualquier tipo, sin la autorización expresa de EUROVALORACIONES, S.A.



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ENTIDAD TASADORA

ANEXO: ANÁLISIS DE RIESGO URBANÍSTICO DEL SUELO

EUROVALORACIONES, S.A.

Fecha de referencia 05/11/2015

SAREBEncargo recibido de

SAREBNombre solicitante

Identificación del SUELO

Referencia catastral 6589117DF3868H0001AF, 6589116DF3868H0001WF

Dirección MIQUEL SERVET, 198

Provincia BARCELONA

Municipio BADALONA

Código postal 08912

54321CARACTERÍSTICAS

1 Tipo de sueloCLASE Suelo urbano consolidado Suelo urbano no consolidado

Suelo urbanizable sectorizado (programado)

Suelo urbanizable no sectorizado (no

programado)

Suelo no urbanizable o rústico valorado con

expectativas urbanísticas

1

2 Desarrollo del planeamiento

DESARROLLO Planeamiento de desarrollo no redactado o

no aprobado

Planeamiento de desarrollo aprobado

inicialmente

Planeamiento de desarrollo aprobado

definitivamente

Proyecto de urbanización aprobado

Urbanización finalizada

1

3 Sistema de gestión

GESTIÓN Expropiación o sin gestiónCooperaciónCompensaciónAgente urbanizador o concierto

Licencia

1

4 % del ámbito valorado

% ÁMBITO <50%>50%>60%>80%100%

1

TAMAÑO DEL PROYECTO

5 Superficie parcela (m²)

6 Aprovechamiento sobre rasante (m²)

>1.000.000<1.000.000<500.000<100.000<10.000

>250.000<250.000<150.000<50.000<10.000

1

1

7 Categoría del municipio y nº habitantes

MUNICIPIO <10.000>10.000>20.000Capitales y similares >50.000

Capitales y similares >100.000

1

VPO o VPP de 1ª Residencia

1ª Residencia libre 2ª Residencia, hotel, oficina, comercial

Industrial, logística, aparcamiento

Dotacional, recreativa, otros

8 Producto a desarrollar

TIPOLOGÍA

2



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CÁLCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

El Valor del Suelo lo obtenemos como diferencia entre el valor actualizado de los cobros (I) y los pagos (G) que intervienen en la promoción:

Donde:VS = Valor del suelo.I = Importe de los cobros previstos en el momento t.G = Importe de los pagos previstos en el momento S.tn = Nº de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.Sn = Nº de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados.

Factores considerados a efectos de establecer los plazos de desarrollo:

Factores considerados Evaluación adoptada

Jurí

dic

o

Ad

min

istr

ati

vo

s

Figuras de desarrollo pendiente No procede

Fase de gestión alcanzada No procede

Sistema e iniciativa de ejecución No procede

Composición de la propiedad No procede

Permisos (simultaneidad urbanización/construcción reglada) No procede

Incertidumbres legales/administrativas (Gestión) No procede

Incertidumbres legales/administrativas (Urbanización) No procede

Incertidumbres legales/administrativas (Construcción) No se conocen incertidumbres

Fís

ico

s

Estado de la urbanización (%) No procede

Paralización (Urbanización) No procede

Paralización (Construcción) Etapa paralizada

Superficie del ámbito (m² suelo bruto) No procede

Conectividad con el resto de la trama urbana No procede

Situación del suelo respecto de la trama urbana No procede

Topografía del suelo No procede

Dificultad constructiva Residencial y terciario oficinas

Ubicación Buena

Superficie construible total (m² "techo" lucrativo) (Urbanización) No procede

Superficie construible total (m² "techo" lucrativo) (Construcción) (0 … 10.000]

De

Me

rca

do

Tipología/uso y morfología Vivienda libre 1ª residencia

Volumen de oferta competitiva (suelo; m² techo) (0 … 10.000]

Volumen de oferta competitiva (producto terminado y en curso; m² techo) (0 … 10.000]

Volumen de demanda competitiva del período (suelo y producto terminado y en curso)

Mediana

Relación oferta/demanda Oferta superior a la demanda

Capacidad de acceso a financiación Sólo a determinados clientes (riesgo medio-bajo)



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De acuerdo a los siguientes factores físicos y de mercado se estima una comercialización de la promoción:

Fís

ico

s Ubicación Buena

Ubicación Buena

Ubicación Buena




De

Me

rca

do











Mediana


Mediana


Mediana







Periodificación en meses considerada

0 5 10 15 20 25 30 35

0

0

0

8

0

0

27

34

Gestión

Urbanización

Construcción

Ventas

(Meses)



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Superficie del ámbito de suelo (m²s)

Suelo

208,00

% de suelo del ámbito valorado 100,00

Superficie de suelo (m²s) valorado 208,00

Nº Elementos

Usos autorizados (Superficies construibles excluyendo cesiones obligatorias)

Superficie construible(m²t)

Usos/tipologías Bajorasante

Viviendas en edificio 412,42 5

Garajes B/R 125,00 5

Plazo para el comienzo de la gestión urbanística desde el origen

Coste de planeamiento y gestión urbanística pendiente

--

-- Euros

meses

Plazo para la finalización de la gestión urbanística desde el origen -- --Duración de la gestión urbanísticameses meses

Plazo para el comienzo de las obras de infraestructura desde el origen meses

Euros --Coste de las obras de infraestructuras pendientes

--

Plazo para la finalización de las obras de infraestructura desde el origen meses Duración obras de infraestructura meses -- --

Superficies construibles sobre el suelo valorado (excluyendo cesiones obligatorias)

(m²t)

Viviendas en edificio 412,42

Garajes B/R 125,00

Coste de construcción (PEC) 351.883,48 Euros

Euros/m²

Viviendas en edificio 737,80

Garajes B/R 380,80

Meses para el pago del proyecto desde el origen meses --

Meses para la concesión de la licencia desde el origen meses --

Plazo para el comienzo de la construcción desde el origen meses --

Plazo para la finalización de la construcción desde el origen meses Duración de la construcción meses 28 27

Gastos necesarios

Gastos sobre suelo (Impuestos no recuperables, aranceles necesarios y gastos de administración del promotor

26.056,18 Euros

16.973,19Honorarios técnicos por proyectos, dirección de las obras, Seguridad, salud, y control de calidad de las obras

Euros

7.004,25Impuestos no recuperables y aranceles necesarios D.O.N. Euros

Costes de licencias y tasas de la construcción 8.192,38 Euros

5.726,47Gastos de administración del promotor Euros

Primas de seguros y organismo control técnico 24.346,10 Euros

35.185,33Gastos de comercialización Euros

Valores de mercado

Euros/m²

Viviendas en edificio 2.574,70 -10,00Hip. futuro (5 primeros años) %

Garajes B/R 672,46

Plazos de venta

% sobre el valor de venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes de terminar la obra.

% 11,25Viviendas en edificio

% 6,25Garajes B/R



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% de ventas al terminar la obra.

88,75Viviendas en edificio %

93,75Garajes B/R %

8 mesesPlazo para el comienzo de la comercialización (ventas) desde el origen

34 27 mesesDuración de las ventasmesesPlazo para la finalización de la comercialización (ventas) desde el origen

35 mesesDuración de las ventas desde el comienzo de la construcción

Terminación de las ventas desde el final de la construcción meses 7

IPC 0,670 %

Tipos de primas y riesgo de aplicativo

Tipo libre de riesgo 1,116 %

Tipo libre de riesgo real 0,443 %

Prima riesgo volumen inversión 0,076 %

Prima riesgo plazo ejecución 0,300 %

Prima riesgo Adicional 0,000 %

% 0,281Prima riesgo liquidez

Prima riesgo ubicación 0,244 %

Prima riesgo ponderada 8,233 %

Prima riesgo uso Viviendas en edificio 8,00 %

Prima riesgo uso Garajes B/R 9,00 %

Tipos de actualización

Tasa real anual sin apalancar 9,577 % Tasa periodica real sin apalancar 0,765 %



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Distribución por periodos de cobros y pagos

Meses Planeamiento, gestión y obras infraestructuras

Construcción(PEC)

Otros gastos necesarios

(OGN)

Total PAGOS

Total COBROS

Flujo de CajaF.C.

Flujo de Caja Actualizado

F.C.A.

Flujo de Caja Urbanizado

F.C.

Flujo de Caja Urbanizado Actualizado

0 0,00 18.534,54 25.387,74 43.922,28 0,00 -43.922,28 -43.922,28 -43.922,28 -43.922,28

1 0,00 3.007,88 992,34 4.000,22 0,00 -4.000,22 -3.969,85 -4.000,22 -3.969,85

2 0,00 3.784,32 992,34 4.776,66 0,00 -4.776,66 -4.704,41 -4.776,66 -4.704,41

3 0,00 4.700,58 992,34 5.692,92 0,00 -5.692,92 -5.564,24 -5.692,92 -5.564,24

4 0,00 5.759,04 992,34 6.751,38 0,00 -6.751,38 -6.548,68 -6.751,38 -6.548,68

5 0,00 6.955,03 992,34 7.947,37 0,00 -7.947,37 -7.650,24 -7.947,37 -7.650,24

6 0,00 8.275,51 992,34 9.267,85 0,00 -9.267,85 -8.853,62 -9.267,85 -8.853,62

7 0,00 9.698,19 992,34 10.690,53 0,00 -10.690,53 -10.135,18 -10.690,53 -10.135,18

8 0,00 11.191,29 2.507,74 13.699,03 5.612,07 -8.086,97 -7.608,66 -8.086,97 -7.608,66

9 0,00 12.714,12 2.435,88 15.150,00 5.612,07 -9.537,94 -8.905,68 -9.537,94 -8.905,68

10 0,00 14.218,47 2.435,88 16.654,35 5.612,07 -11.042,29 -10.232,03 -11.042,29 -10.232,03

11 0,00 15.650,89 2.435,88 18.086,77 5.612,07 -12.474,71 -11.471,59 -12.474,71 -11.471,59

12 0,00 16.955,63 2.435,88 19.391,51 5.612,07 -13.779,45 -12.575,21 -13.779,45 -12.575,21

13 0,00 18.078,25 2.435,88 20.514,13 5.612,07 -14.902,07 -13.496,47 -14.902,07 -13.496,47

14 0,00 18.969,25 9.525,41 28.494,66 5.612,07 -22.882,60 -20.566,93 -22.882,60 -20.566,93

15 0,00 19.587,77 2.435,88 22.023,65 5.612,07 -16.411,59 -14.638,78 -16.411,59 -14.638,78

16 0,00 19.904,63 2.435,88 22.340,51 5.612,07 -16.728,45 -14.808,13 -16.728,45 -14.808,13

17 0,00 19.904,63 2.435,88 22.340,51 5.612,07 -16.728,45 -14.695,71 -16.728,45 -14.695,71

18 0,00 19.587,77 2.435,88 22.023,65 5.612,07 -16.411,59 -14.307,90 -16.411,59 -14.307,90

19 0,00 18.969,25 2.435,88 21.405,13 5.612,07 -15.793,07 -13.664,13 -15.793,07 -13.664,13

20 0,00 18.078,25 2.435,88 20.514,13 5.612,07 -14.902,07 -12.795,35 -14.902,07 -12.795,35

21 0,00 16.955,63 2.435,88 19.391,51 5.612,07 -13.779,45 -11.741,62 -13.779,45 -11.741,62

22 0,00 15.650,89 2.435,88 18.086,77 5.612,07 -12.474,71 -10.549,13 -12.474,71 -10.549,13

23 0,00 14.218,47 2.435,88 16.654,35 5.612,07 -11.042,29 -9.266,93 -11.042,29 -9.266,93

24 0,00 12.714,12 2.435,88 15.150,00 5.612,07 -9.537,94 -7.943,67 -9.537,94 -7.943,67

25 0,00 11.191,29 2.435,88 13.627,17 5.612,07 -8.015,11 -6.624,71 -8.015,11 -6.624,71

26 0,00 9.698,19 2.435,88 12.134,07 5.612,07 -6.522,01 -5.349,69 -6.522,01 -5.349,69

27 0,00 12.095,17 2.436,08 14.531,25 5.612,06 -8.919,19 -7.260,45 -8.919,19 -7.260,45

28 0,00 0,00 1.443,54 1.443,54 266.599,71 265.156,17 214.205,13 265.156,17 214.205,13

29 0,00 0,00 1.443,54 1.443,54 199.388,15 197.944,61 158.694,58 197.944,61 158.694,58

30 0,00 0,00 1.443,54 1.443,54 149.121,07 147.677,53 117.496,01 147.677,53 117.496,01

31 0,00 0,00 1.443,54 1.443,54 111.526,66 110.083,12 86.920,00 110.083,12 86.920,00

32 0,00 0,00 1.443,54 1.443,54 83.410,05 81.966,50 64.228,19 81.966,50 64.228,19

33 0,00 0,00 1.443,54 1.443,54 62.381,82 60.938,27 47.388,15 60.938,27 47.388,15

34 0,00 0,00 1.443,78 1.443,78 46.654,95 45.211,17 34.891,18 45.211,17 34.891,18

403.971,97 403.971,97

403.971,97 EurosValor del Suelo Actual

Valor del suelo (Método residual dinámico)

555.956,26 555.956,26 1.031.323,74 475.367,49 98.318,44 377.049,05 0,00TOTAL

Valor Final del Suelo Urbanizado Euros 403.971,97

0,00 (obras de infraestructuras finalizadas y recepcionadas)EurosCarga urbanística inscrita

403.971,97 EurosVALOR DE TASACIÓN

Total ámbito

Total ámbito

Anexo :

Valor tasaciónSuperficie (m²)Finca registralComponenteTipología inmueble Valor derecho real

26148 103,00 200.043,81Casa 200 --

29521 105,00 203.928,16Casa 198 --

-- 403.971,97 208,00Totales:



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Anexo 1



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Anexo 1



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Anexo 1



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Anexo 1



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Anexo 2



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Anexo 2



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Anexo 2



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Anexo 2



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Situación del inmueble en la provincia



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Situación del inmueble en el municipio



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Situación detallada del inmueble



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Plano de situación catastral



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Vista del acceso al solar Vista del acceso al solar

Vista del acceso al solar Vista del acceso al solar



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)

Vista del acceso al solar por la calle Miquel Servet y Baldomer Solà.

Vista del acceso al solar

Vista del solar contiguo Vista del solar por la calle Miquel Servet



65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)




65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)




65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)




65671Su referencia:

20662/2015 (05/11/2015 12:10:32)




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Documents

Informe de ValoraciónDe acuerdo con el Art. 66.2 de la OM 805/2003 de 27 de marzo, se advierte que antes de la formalización de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos,