INFORME DE VALORACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL ADOSADAac.giocondaonline.com/documentos/1/296/doc 02 tasacion_25934.pdf · DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: Nave industrial adosada, compuesta

INFORME DE VALORACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL ADOSADA

EXPEDIENTE 132715.09V01

Calle EDUARDO TORROJA, Nº 21

28820 - COSLADA - MADRID

NAVE INDUSTRIAL ADOSADA

INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOS

1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD, SOLICITANTE Y FINALIDAD

1.1. IDENTIFICACIÓN DE LA SOCIEDAD

DENOMINACIÓN: IBERTASA, S.A.

Nº INSCRIPCION BANCO DE ESPAÑA: 4.422

FECHA DE INSCRIPCIÓN: 2 - Noviembre - 1.992

1.2. SOLICITANTE

ENTIDAD SOLICITANTE: Banco Sabadell (SUC. 0269)

SOLICITANTE: RUBIO MOTOR COSLADA, S.L.CALLE EDUARDO TORROJA Nº 21-NAVE 1628820 - Madrid (COSLADA)CIF: B81621039

1.3. FINALIDAD

FINALIDAD LEGAL: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓN:

Esta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normasvaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en eldel 9 de Abril de 2003, modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de marzo de 2008.

deB.O.E.

de

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

MUNICIPIO: COSLADA

PROVINCIA: MADRID

COMUNIDAD AUTÓNOMA: MADRID

EMPLAZAMIENTO: Calle EDUARDO TORROJA, Nº 21

Registralmente identificado como nave número 16, perteneciente núcleo número dos, con entrada por la calle Eduardo Torroja.Actualmente, según consulta catastral, identificado como eduardo Torroja, nº 21.

al

calle

IBERTASA, S.A. C/ Rodríguez Marín 61 28016 Madrid Telf: 91 - 561 33 88 Fax: 91 - 561 95 69. Informe de Tasación, expediente nº 132715.09V01

Pag. 1/18Ref. Control: 20239161

CÓDIGO POSTAL: 28820

IDENTIFICACION REGISTRAL DEL INMUEBLE TASADO

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Nº 1 de COSLADA

Finca Registral 30202

Tomo 1236

Libro 553

Folio 85

Inscripción 5ª

IDENTIFICACION CATASTRAL UNITARIAReferencia CatastralIdentificación

Industrial Nave45635/01/VK5746S/0016EL Nave

IDENTIFICACION CATASTRAL DEL TERRENOReferencia CatastralIdentificación45635/01/VK5746S/0016ELGrupo General

Datos registrales obtenidos de la nota simple que se adjunta comoanexo al presente informe.

OBSERVACIONES:

TerminadoESTADO DEL INMUEBLE:

3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

3.1. COMPROBACIONES REALIZADAS

- Correspondencia con finca registral

- Comprobación Planeamiento Urbanístico

- Servidumbres visibles

- Estado de conservación aparente

- Régimen Protección Patrimonio Arquitec.

- Correspondencia con finca catastral

- Estado de ocupación, uso y explotación



3.2. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

- Plano de situación

- Plano urbanístico

- Croquis del inmueble

- Reportaje fotográfico

- Nota Simple

- Fotocopia Escritura Propiedad

- Información Catastral descriptiva y gráfica

- Planeamiento urbanístico vigente

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1. TIPO DE NÚCLEO

TIPO DE NUCLEO: Municipio independiente situado al Este de la Comunidad AutónomaMadrid. Se encuentra ubicado en el Corredor del Henares,parte del área metropolitana de Madrid a unos 17 km de la capitalEspaña, dentro de la Comarca de Alcalá.

deformando

de

4.2. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA

OCUPACION LABORAL: Múltiple variado, servicios, industria, sector terciario, siendo ciudad en continua expansión, disponiendo de gran cantidad servicios y muy bien comunicada con la capital.

unade

NIVEL DE RENTA: Medio.

4.3. POBLACIÓN

POBLACION: Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2005,habitantes de derecho.

82.894

4.4. EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN

DENSIDAD DE POBLACION: La densidad de población del municipio es alta, si bien en elpróximo es relativamente baja, al tratarse de una predominantemente industrial.

entornozona

EVOLUCION DE LA POBLACION: La tendencia, respecto al padrón de 2.001, es creciente.

4.5. DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS



DELIMITACIÓN DEL ENTORNO: Sector destinado a uso industrial en el Polígono Industrial deubicado junto a la A-2, entre la M-21, la M-216 y el municipio deFernando de Henares.

Coslada,San

ORDENACIÓN: Agrupación de naves en edificios industriales o aisladas.

GRADO DE CONSOLIDACION: Elevado. No existe prácticamente suelo vacante.

NIVEL DE DESARROLLO: Rápido. Se ha detectado una considerable actividad edificatoria este sector.

en

RENOVACIÓN: Rehabilitaciones integrales y renovaciones puntuales.

TIPIFICACION: Naves adosadas de unos 300-500 m².

GRADO DE OCUPACION: Elevado.

ANTIGÜEDAD CARACTERISTICA: Las edificaciones del entorno tienen una antigüedad media entre 020 años.

y

4.6. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA

PAVIMENTACIÓN: Asfaltado de viales y pavimentado de aceras con baldosa hidráulica.

ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.

SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.

SUMINISTRO ELÉCTRICO: Red general de suministro eléctrico.

SUMINISTRO DE GAS: Red general de suministro de gas.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Normal.

4.7. EQUIPAMIENTO

SISTENCIAL: Centros asistenciales públicos y privados en el entorno próximo.

COMERCIAL: Suficiente. Equipamiento básico de todo tipo.

DEPORTIVO: Suficiente. Instalaciones polideportivas diversas en el próximo.

entorno

ESCOLAR/EDUCATIVO: Centros de enseñanza primaria y secundaria.

LUDICO: Suficiente.

ZONAS VERDES: Abundantes.

APARCAMIENTO: Suficiente a nivel de superficie.

4.8. COMUNICACIONES EXISTENTES

AUTOBUSES: Autobuses urbanos e interurbanos de línea regular.

METROPOLITANO: Sí, estación más próxima, San Fernando.

FERROCARRIL: Existe estación de cercanías en el entorno próximo.

RED VIARIA: Autovía, nacional, comarcal y local.

COMUNICACIONES: En Coslada está ubicado el Puerto Seco de la Comunidad delo que la convierte en un punto estratégico para el transporte mercancías muy próximo al Aeropuerto Internacional de Barajas.

Madrid,de



5. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

5.1. SUPERFICIES

Medida: 415,00 m² Catastral: 13.098,00 m² Registral : 419,35 m² Proyecto : - - - m² Adoptada : 419,35 m²

5.2. DESCRIPCIÓN

TOPOGRAFÍA: Parcela de terreno con topografía sensiblemente horizontal.

MORFOLOGÍA: Parcela de terreno con forma sensiblemente rectangular.

LINDEROS: Linda al frente, calle de su situación.A la derecha, nave número quince.A la izquierda, nave número trece.Al fondo, nave número diecinueve.

OBSERVACIONES: En base a las comprobaciones realizadas, se observa lade una discrepancia entre la superficie catastral y registral, debidoque en la superficie catastral se incluye toda la superficie delLa superficie registral se corresponde con la superficie deocupada por la nave, así como la superficie de medición.

existenciaa

área.terreno

5.3. INFRAESTRUCTURAS

DESCONTAMINACIÓN DEL TERRENO: No se tiene constancia de la existencia de contaminación delpor actividades industriales anteriores, por lo que no se ha tenidoconsideración esta circunstancia en la valoración.

terrenoen

INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES: Se trata de un terreno urbanizado sin infraestructuras pendientesejecución.

de

CERRAMIENTO DE PARCELA: No existe zona libre de parcela, la nave ocupa prácticamente totalidad de la misma a excepción de una pequeña franjaque queda del antiguo patio, que actualmente al haber hecho queescaparate ocupe parte del patio, queda perdido junto a la acera.

latriangular

el



6. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

6.1. DESCRIPCION DE LAS CARACTERISTICAS BASICAS DEL EDIFICIO

TIPOLOGIA: Edificación industrial adosada ubicada en polígono industrial.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: Nave industrial adosada, compuesta por Planta Baja y Entreplanta.Planta Baja se distribuye en zona de exposición, nave y oficinaLa Entreplanta está dedicada a oficina, despacho y aseo.

Lataller.

Nº DE PLANTAS SOBRE RASANTE: 2, PB + Entreplanta.

Nº DE PLANTAS BAJO RASANTE: 0

USO PREDOMINANTE: Industrial.

CALIDAD CONSTRUCTIVA: Media.

LONGITUD DE FACHADA: 13,66 m.

FONDO DE LA NAVE: 30,14 m.

6.2. TIPOLOGÍAS

IDENTIFICACION Positiva. Local con fachada a vial principal.

POSIBILIDAD DIVISION No se considera factible.

ESTRANGULAMIENTOS No existen estrangulamientos.

CIRCULACION INTERIOR Local diáfano. No existen impedimentos que dificulten la circulación,excepción de pilares que soportan la entreplanta en zona exposición.

ade

ALTURA MAXIMA 6,00 m.

COMUNICACIONES Dispone de buenas comunicaciones, encontrándose junto a la A-2,M-45, la M-21 y la M-216.

la

USO ACTUAL En la actualidad se está utilizando como taller y exposición de coches.

POLIVALENCIA DE USOS Los permitidos por las ordenanzas municipales.

6.3. DISTRIBUCIÓN

PLANTA BAJA Exposición, nave, oficina taller y escalera de acceso.

ENTREPLANTA Oficina, despacho y aseo.

6.4. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

CIMENTACIÓN: Zapatas arriostradas de hormigón armado.



ESTRUCTURA: Pórticos metálicos y forjados unidireccionales de hormigón armado.

CERRAMIENTOS: Fábrica de bloque de hormigón visto.

CUBIERTA: Panel tipo sandwich.

6.5. TERMINACIONES

INDUSTRIAL NAVE

PLANTA BAJA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOSPLANTA BAJA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOS

Exposición Plaqueta PVC Pintura lisa Falso techo deescayola

Nave Hormigón pulido Bloques de hormigón Panel SandwichOficina taller Hormigón pulido Melamina Falso techo, tipo

ArmstrongEscalera de acceso Plaqueta PVC Gotelé Falso techo, tipo

Armstrong

ENTREPLANTA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOSENTREPLANTA PAVIMENTOS PARAMENTOSVERTICALES

TECHOS

Oficina Plaqueta cerámica Gotelé Falso techo, tipoArmstrong

Despacho Plaqueta cerámica Gotelé Falso techo, tipoArmstrong

Aseo Plaqueta cerámica Alicatado Falso techo, tipoArmstrong

6.6. CARPINTERÍA EXTERIOR

CARPINTERIA EXTERIOR: Cerrajería metálica y vidrio.

ACRISTALAMIENTO: Sencillo.

6.7. CARPINTERÍA INTERIOR

CARPINTERIA INTERIOR: Melamina, lacada y aluminio anodizado con vidrio.

6.8. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS

FACHADA.PUSO CONSIDERADO FACHADA.S L.FONDO C.T.F LUZ LIBREALTURA.L

Industrial Nave- - - Nave 6,000 13,660 30,140 1,000 8,000



* C.T.F. Coeficiente Tabla Fondo.

6.9. INSTALACIONES ESPECÍFICAS

PORTERO FISICO: No existe.

PORTERO AUTOMÁTICO: No existe.

ASCENSORES: No existen.

FONTANERIA Y APARATOS SANITARIOS: Calidades medias. Sanitarios blancos de porcelana con monoblock.

grifería

AGUA CALIENTE: No existe.

CALEFACCIÓN: No existe.

AIRE ACONDICIONADO: Cuatro unidades autónomas, tipo Split, de aire frío y bomba deen zona de exposición y oficinas.

calor,

ANTENA TV: Individual.

SEGURIDAD: Alarma por detectores de presencia y rejas de protección ventanas.

en

GAS: Toma de Gas Natural.

TELEFONO: Línea individual directa con el exterior.

VARIOS: Ventilación forzada.

6.10. INSTALACIONES ELEMENTOS RECUPERABLES

ELEM. POLIVAL. USO DIFERENTE DELACTUAL:

0,00 €

No se consideran a efectos de valoración.

ELEM. DETERIORABLES ODESMONTABLES:

0,00 €


ELEM. NO APROVECHABLES PARA OTROSUSOS:

0,00 €


6.11. SITUACION ACTUAL - ESTADO ACTUAL

REFORMAS EFECTUADAS: La nave fue reformada hace ocho años.

ESTADO DE CONSERVACION: Bueno.

SITUACIÓN ACTUAL: La nave se encuentra unida físicamente a la nave colindante, tantosu zona delantera a través de la zona de exposición y venta,en su zona central a través de una puesta de comunicación.

encomo



6.12. ANTIGÜEDAD

ANTIGÜEDAD(AÑOS): 18EDAD EFECTIVA (AÑOS): 8USO PRINCIPAL: IndustrialVIDA UTIL TOTAL: 35

SUPERFICIES

6.13. SUPERFICIE UTIL:

"Es la superficie de suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos deedificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores deprivativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.),sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en plantacerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior am. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos"

unuso

medidaporcon

1,50

6.14. SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN PARTES COMUNES:

"Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definiciónincluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, dede fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio."

ecerramientos

6.15. SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES:

"Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota ensuperficie de los elementos comunes del edificio."

la

6.16. CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES:

Parcela(m²)

Construida(m²)

USOCONSIDERADO

CCC(m²)

Parcela(m²)

Util(m²)

Construida(m²)

CCC(m²)

Util(m²)

Adoptada(m²)

COMPROBADA REGISTRAL

Industrial Nave470,33419,35 Nave 470,33 - - - - - - 462,05 - - -447,23 462,05

Parcela(m²)

USOCONSIDERADO

Construida(m²)

CATASTRAL

Industrial Nave13.098,00 Nave 462,00



DESGLOSE DE SUPERFICIES COMPROBADAS:

- Planta Baja: 397,59 m²ut., 413,76 m²c.- Entreplanta: 49,64 m²ut., 56,57 m²c.- Superficie Util Total: 447,23 m²ut., 470,33 m²c.

En base a la medición realizada en la visita al inmueble, se observa la existencia de ligeras discrepancias entresuperficie registral y la comprobada, siendo esta última superior. A efectos de cálculo del valor de tasación se adoptasuperficie registral.

lala

7. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

El inmueble tasado se encuentra ubicado dentro del área regulada por el siguiente planeamiento urbanístico.

TIPOLOGIA DE PLANEAMIENTO: Plan General de Ordenación Urbana de Coslada.

CLASIFICACION DE SUELO: Suelo Urbano.

USO CARACTERISTICO: Industrial.

ORDENANZA REGULADORA: Ordenanza ZU I-2.

AFECCIONES URBANISTICAS: No se han considerado afecciones urbanísticas.

PROTECCIÓN PATRIMONIOARQUITECTONICO:

En las gestiones realizadas no se ha detectado que el edificiose ubica el inmueble tasado cuente con algún tipo de arquitectónica.

dondeprotección

OBSERVACIONES: Se adjunta plano de calificación urbanística y copia de ordenanzas como anexo a este informe.

las

8. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

8.1. TENENCIA Y LIMITACIONES

PROPIETARIO (PLENO DOMINIO) : RUBIO MOTOR COSLADA, S.L. al 100% del pleno dominio, por

de compraventa.título

OCUPANTE: RUBIO MOTOR COSLADA, S.L.

TÍTULO DE OCUPACIÓN : Propietario



9. ANÁLISIS DE MERCADO

9.1. OFERTA

ANALISIS DE OFERTA:

Existe oferta de naves industriales tanto de edificación aislada como adosada.

EVOLUCION DE LA OFERTA:

En los últimos meses se detecta un exceso de oferta y una menor demanda, lo que ha provocado un aumento deplazos de comercialización.

los

VALORES OFERTADOS:

Los valores ofertados oscilan en función de las superficies, ubicaciones, antigüedades, calidades de los inmueblesrelación fachada-fondo.

y

9.2. DEMANDA

DEMANDA POR ZONAS:

El mayor porcentaje de demanda en la Comunidad de Madrid se concentra en la zona Noreste, principalmente en laseguido de la zona Sur.

A-II,

ANÁLISIS DE LA DEMANDA:

Se trata de un entorno en el que al igual que sucede en otras zonas y en otro tipo de inmueble, se observa undescenso en el nivel de demanda, consecuencia de la actual situación económica y de la dificultad de acceso financiación.

importantea

9.3. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA AL CONTADO O DE ALQUILER

VALORES OFERTADOS:

Los valores ofertados oscilan en función de las superficies, ubicaciones, antigüedades y calidades de los inmuebles.

INTERVALO DE VARIACION:

El intervalo de variación zonal industrial oscila entre 1.200 €/m², correspondientes a naves antiguas y alejadas delurbano, y 1.800 €/m², correspondientes a naves generalmente de poca superficie, reciente construcción ycarácter comercial.

cascomarcado



PRECIOS MAS FRECUENTES:

Los precios de venta mas frecuentes de naves oscilan entre 600.000 y 800.000 € en naves de superficies de unosm².

500

INTERVALO DE VARIACION:

El intervalo de variación zonal industrial oscila entre 1.200 €/m², correspondientes a naves antiguas y alejadas delurbano, y 1.800 €/m², correspondientes a naves generalmente de poca superficie, reciente construcción ycarácter comercial.

cascomarcado

9.4. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN

EXPECTATIVA DE MERCADO:

Dada la coyuntura económica actual se descarta la generación de minusvalías a corto-medio plazo, es previsible quesectores productivos acusen en el próximo ejercicio ajustes signicativos.

los

AFECCIONES SOCIO-ECONÓMICAS:

No se ha observado ni se prevé a medio plazo degradación del entorno por causas sociológicas oextrínsecas al inmueble que puedan afectar al valor de tasación adoptado en el informe.

circunstancias

COMPETITIVIDAD DEL INMUEBLE:

El inmueble tasado presenta un comportamiento homogéneo con las características medias de su entorno.

9.5. COMPARABLES

INDUSTRIAL NAVE

REFERENCIA VALORUNITARIO

(€/m²)

DIRECCIÓN SUPERF.PARCELA

(m²)

SUPERFCONSTR.

(m²)

EDADEFECTIVA

9820109700053 1.425,36AMERICAS, 17 489 9369A211208301044 1.313,63ARTESANIA, 19 609 365209820109700047 1.296,75FLORES, 40 647 204289821008702375 1.656,67INDUSTRIA, DE LA, 38 300 1180A211208301046 1.566,36ISAAC PERAL C/V A

COPERNICO, S/N1213 292591

9820109700054 1.395,30JUAN DE VILLANUEVA, 6 511 18459

REFERENCIA V.TOTAL(€)

FUENTEDIRECCIÓN

9820109700053 697.000,00ParticularAMERICAS, 17A211208301044 800.000,00Consultas TelefónicasARTESANIA, 199820109700047 839.000,00ParticularFLORES, 409821008702375 497.000,00ParticularINDUSTRIA, DE LA, 38A211208301046 1.900.000,00Consultas TelefónicasISAAC PERAL C/V A

COPERNICO, S/N9820109700054 713.000,00ParticularJUAN DE VILLANUEVA, 6



VALOR PROMEDIO PONDERADO = 1.444,95 €/m²

9.6. CALIFICACIÓN DE RIESGO

CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-B-B)

- Expectativa del mercado inmobiliario en el entorno (C)Mercado con evolución de precios inferiores al IPC y oferta superior a la demanda existente.

- Evolución futura del entorno (B)La evolución futura del entorno puede influir positivamente en la comercialización del inmueble.

- Competitividad del inmueble (B)Las características del inmueble presentan un grado de competitividad similar a la media del entorno. Esto puedepositivamente en la comercialización del mismo.

influir

10. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

CONSIDERACIONES PREVIAS:

La Orden ECO/805/2003 (B.O.E. 9-IV-2003), modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enB.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E de 5 de marzo decontempla los métodos de valoración que se deben aplicar para la determinación del valor de tasación de undentro de sus respectivos campos de aplicación. A continuación se efectúa la valoración particularizada alobjeto de estudio, mediante la aplicación de los métodos apropiados.Se aplican el Método del Coste y el de Comparación.

el2008,

inmuebleinmueble/s

"CONCEPTO DE VALOR DE MERCADO"

"Precio al que podría venderse un inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y unindependiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en elque las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de unnormal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. Entre el vendedor y el comprador noexistir vinculación previa alguna ni tener un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa delLa oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de quetrate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes."

compradormercado,

plazodebe

contrato.se

10.1. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO POR COMPARACION

Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominan valor por comparación, que determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar eldel inmueble a los efectos de crédito hipotecario.Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

permitevalor

a) Establecer las cualidades y características de cada inmueble tasado que influyan en su valor.



b) Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables al tasado.

c) Selección de una muestra de los precios de los inmuebles comparables al tasado.

d) Homogeneización de los elementos de la muestra con el inmueble objeto de tasación.

e) Asignar el valor de un inmueble, neto de gastos de comercialización y servidumbres.

f) El valor por comparación así obtenido será ajustado por la entidad tasadora cuando, siendo un informe finalidad hipotecaria, ésta estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la que dure al menos tres años. El ajuste se llevará a cabo mediante la aplicación de un coeficiente denominado Kh.

conexperimente

tasaciónreductor

HOMOGENEIZACIÓN DE LOS TESTIGOS:

A continuación se procede a la homogeneización de los testigos obtenidos en el sondeo de mercado efectuado ypermiten aplicar para el inmueble tasado un valor unitario que sirva de base para la determinación de su valor depor comparación. Los criterios establecidos para efectuar la homogeneización son consecuencia de analizar entresus variantes cualitativas, estado de conservación, funcionales y económicas.

quemercado

otras

VALORUNITARIO

(€/m²)

DIRECCIÓN COEF.HOMOG.

VALORHOMOG

(€/m²)

VALORADOPTADO

(€/m²)

PESO(%)

SUPERF(m²)

INDUSTRIAL NAVE

1,000AMERICAS, 17 1.425,36 1.425,36 237,5616,674891,080ARTESANIA, 19 1.313,63 1.418,72 236,4516,676091,100FLORES, 40 1.296,75 1.426,43 237,7416,676470,900INDUSTRIA, DE LA, 38 1.656,67 1.491,00 248,5016,673000,920ISAAC PERAL C/V A COPERNICO,

S/N1.566,36 1.441,05 240,1816,671213

1,020JUAN DE VILLANUEVA, 6 1.395,30 1.423,21 237,2016,67511

VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (V.U.H): 1.437,63 €/m²

CUADRO-TABLA RESUMEN C.T.F Y ELEMENTOS RECUPERABLES

V.U.H(€/m²)

ELEM.RECNETOS

VALORUNITARIO

(€/m²)

ELEMENTO C.T.F

Industrial Nave Nave 1.437,63 - - - 1.428,97- - -

CUADRO-TABLA RESUMEN METODO DE COMPARACION

SUPERFICIE(m²)

ELEMENTO V.U.H(€/m²)

COEFICIENTEKe

VALORCOMPARACION

(€)

VALORUNITARIO

(€/m²)Industrial Nave Nave 462,05 1.437,63 1,000 660.255,591.428,97

660.255,59Total

CUADRO RESUMEN VALORES COMPARACIÓN

USOCONSIDERADO

Superficie(m²)

Valorunitario

(€/m²)

ValorComparación

(€)

USOCONSIDERADO

Superficie(m²)

Valorunitario

(€/m²)

ValorComparación

(€)Industrial Nave 462,05 1.428,97 660.255,59



10.2. CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION

El Método del Coste permite calcular el valor de reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de edificioselementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados. Distingue dos tipos de costes:

y

I. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO-REPOSICION BRUTO (V.R.B):

V.R.B = SUELO + CONSTRUCCION + GASTOS NECESARIOS = S + C + GN

El V.R.B de un inmueble se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, el de cadade los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha un inmueble de características (capacidad, uso, calidad…)en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales.

unopero

II. VALOR DE REEMPLAZAMIENTO-REPOSICION NETO (V.R.N):

V.R.N = SUELO + CONST. + GASTOS NECESARIOS - DEPRECIACION = S + C + GN - DEP

Es aplicable exclusivamente a los edificios o elementos de un edificio terminados. Su determinación se deduciendo al V.R.B, calculado de acuerdo con lo dispuesto anteriormente, la depreciación física y funcional de edificación.

realizarála

La repercusión unitaria de suelo del uso residencial se ha calculado mediante la aplicación del método residualproyectando el valor de mercado primario y descontando los costes de construcción, gastos generales de promociónbeneficio de promoción.

En la visita realizada a la nave, se observa que ésta se encuentra unida física y funcionalmente a la naveformando una única unidad funcional. En consecuencia sobre el valor de mercado por comparación calculado descuenta en concepto de depreciación funcional la cantidad de 4.000 €, correspondiente al coste estimado paraseparación y funcionamiento como finca independiente.

abreviado,y

colindantesesu

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES UNITARIOS) H.E.T

C.CONST.(€/m²)

ELEMENTO GASTOS(G.NEC)

(€/m²)

DEPREC DEPRECE.P.R

V.R.N(€/m²)

SUELO(€/m²)

E.P.R V.R.B(€/m²)

500,00Industrial Nave 90,00 144,36 - - - 1.270,86680,86 - - - 1.126,50

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICION (VALORES TOTALES) H.E.T

C.CONST.(€)

ELEMENTO GASTOS(G.NEC)

(€)

DEPREC DEPRECE.P.R

V.R.N(€)

SUELO(€)

E.P.R V.R.B(€)

Industrial Nave

231.025,00Nave 41.584,50 66.700,18 - - - 587.200,86314.591,36 - - - 520.499,33

10.3. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO POR ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

El Método de Actualización de Rentas está basado en el principio de anticipación, según el cual "el valor de unque esté produciendo o pueda producir ingresos es función de las expectativas de renta que proporcionará en el futuro".

inmuebleprevisiblemente



APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA AL INMUEBLE TASADO:

No se ha efectuado el Método de Capitalización ya que no existen arrendamientos vigentes a la fecha de redaccióneste informe.

de

VALOR DE MERCADO POR ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: No procede

10.4. CALCULO DEL VALOR MAXIMO LEGAL

El VALOR MAXIMO LEGAL se determina para aquellos inmuebles y anexos vinculados sujetos a algún tipo depública, de acuerdo con la legislación aplicable en cada caso.

protección

DETERMINACION DEL VALOR MAXIMO LEGAL: No Procede

11. VALORES DE TASACIÓN

11.1. VALORES ESTIMADOS DEL INMUEBLE

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (V.R.B): 587.200,86 €

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (V.R.N): 520.499,33 €

VALOR POR COMPARACION: 660.255,59 €

VALOR POR COMPARACION AJUSTADO: 660.255,59 €

VALOR POR ACTUALIZACIÓN: No procede

VALOR MAXIMO LEGAL: No procede

VALOR DEL SUELO: 314.591,36 €

VALOR DEL VUELO/SEGURO: 272.609,50 €

VALOR DE TASACION ( V. Comparación):

Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS SESENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTAY SEIS EUROS

660.256 €



12. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

12.1. CONDICIONANTES

- No existen para el caso concreto de este informe

12.2. ADVERTENCIAS GENERALES

- Se advierte de la existencia de discrepancias entre la dirección actual del inmueble y la que consta en documentación legal aportada, sin que existan dudas sobre su correcta identificación.

la

- Se advierte que la nave tasada se encuentra unida física y funcionalmente a la nave colindante formando única unidad funcional, habiéndose descontado para el cálculo del valor de tasación el coste estimado para separación y funcionamiento como finca independiente.

unasu

- Se advierte que no se ha dispuesto de los estatutos de la comunidad de propietarios, documento o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de uso u otras contenidas en aquellos que pudiera afectar al valor del inmueble.

equivalentecircunstancias

13. OBSERVACIONES

- Se observa que en el valor de tasación emitido no se encuentran incluidas las instalaciones correspondientes a la actividad desarrollada, así como maquinaria, mobiliario, elementos deteriorables desmontables ni en general todos aquellos elementos no aprovechables para un uso diferente al actual.

- Juicio Crítico : Se trata de una nave comercial adosada de una planta más entreplanta, situada en el Industrial de Coslada, en la zona este de la Comunidad de Madrid, con un nivel de renta medio y medio industrial. Esta zona industrial, con unos 20 años de antigüedad, se encuentra plenamente contando con importantes firmas de transportes, logística, etc... El edificio es de reciente construcción y calidad constructiva es media. La demanda en la actualidad en el entorno es inferior a la oferta. Se que el plazo previsible de venta de la nave, con una adecuada comercialización, oscilará entre nueve y meses.

específicaso

Polígonoatractivo

consolidada,su

consideradieciséis



Alberto Aguirregaviria ArriolaDirector General

VALIDADOR

Mª DEL CARMEN DEL PALACIOHUERTAARQUITECTO

Jose Javier Saiz UgarteValidador

REPRESENTANTEDE IBERTASA

FIRMA DEL TECNICO

NOMBRE DEL TECNICO QUE HA VISITADO EL INMUEBLE:

NOMBRE DEL TECNICO QUE REDACTA EL INFORME:

PROFESION:

COLEGIADO:

FECHA DE LA VISITA AL INMUEBLE:

FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME:

FECHA DE CADUCIDAD DEL INFORME:

Mª DEL CARMEN DEL PALACIO HUERTA

Mª DEL CARMEN DEL PALACIO HUERTA

ARQUITECTO

11089 del ARQUITECTOS DE MADRID

26 de Enero de 2009

28 de Enero de 2009

28 de Julio de 2009

Este INFORME DE TASACION carece de validez sin el Sello Original de IBERTASA.

14. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS



C E R T I F I C A

inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.

IBERTASA, Sociedad de Tasación,

CERTIFICADO DE TASACIÓN (DUPLICADO) HOJA 1 / 3

Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"

132715.09V01EXPEDIENTE:

28/01/2009FECHA DE EMISIÓN:

18 + ANEXOSNº DE HOJAS:

28/07/2009VALIDEZ HASTA:

26/01/2009FECHA DE VISITA:

I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACION

RUBIO MOTOR COSLADA, S.L.Persona/Entidad: N.I.F: B81621039

II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE

NAVE INDUSTRIAL ADOSADATipo Inmueble:

Calle EDUARDO TORROJA, Nº 21Emplazamiento:

MADRIDProvincia: Municipio: 28820 - COSLADA

MADRIDCC.AA: Superficie: 462,05 m²

Nº 1 de COSLADARegistro: Finca: 30202

1236Tomo: Libro: 553

85Folio: Inscripción: 5ª

RUBIO MOTOR COSLADA, S.L. al 100%del pleno dominio, por título decompraventa.

Titular registral: Ocupación: Se encuentra actualmenteocupado

DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRALREFERENCIA CATASTRAL UNITARIA

Industrial Nave

Nave 4563501/VK5746S/0016/EL

Este CERTIFICADO DE TASACIÓN acompaña y resume al INFORME DE TASACIÓN nº 132715.09V01Ref. Control: 20239161



Grupo General 45635/01/VK5746S/0016EL

III. IDENTIFICACION DEL TASADOR

Mª DEL CARMEN DEL PALACIO HUERTANombre y Apellidos:

ARQUITECTOProfesión: Colegiado: 11089 del ARQUITECTOS DEMADRID

FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobrede valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada enB.O.E. del 9 de Abril de 2003, modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E delde octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de marzo de 2008.

normasel

17

IV. CUADRO RESUMEN DE LA TASACION









DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)

V. ADOPTADO(€)

S.UTIL(m²)

V. AGRUPACION(€)

FINCA

Industrial Nave

Nave 462,05 660.255,5930202 447,23 660.255,59

V.TOTAL 660.256





660.256 €

Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.

que

El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.

ADVERTENCIAS GENERALES

Se advierte que la nave tasada se encuentra unida física y funcionalmente a la nave colindante formando unaunidad funcional, habiéndose descontado para el cálculo del valor de tasación el coste estimado para su separaciónfuncionamiento como finca independiente.

Se advierte que no se ha dispuesto de los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de uso u otras circunstanciasen aquellos que pudiera afectar al valor del inmueble.

Se advierte de la existencia de discrepancias entre la dirección actual del inmueble y la que consta en lalegal aportada, sin que existan dudas sobre su correcta identificación.

únicay

ocontenidas

documentación

CONDICIONANTES

No existen para el caso concreto de este informe.

OBSERVACIONES

Se observa que en el valor de tasación emitido no se encuentran incluidas las instalaciones correspondientes a la actividad desarrollada, así como maquinaria, mobiliario, elementos deteriorables o desmontablesen general todos aquellos elementos no aprovechables para un uso diferente al actual.CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-B-B)

específicasni




ANEXOS

DOCUMENTACIÓN UTILIZADA

Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 4 Pag.

Plano urbanístico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Croquis del inmueble - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6 Pag.

Nota Simple - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 3 Pag.

Fotocopia Escritura Propiedad - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 19 Pag.

Información Catastral descriptiva y gráfica - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.

Planeamiento urbanístico vigente - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10 Pag.

PLANO DE UBICACION GEOGRAFICA

Nº DE EXPEDIENTE: 132715.09

PLANO DE SITUACION EN EL MUNICIPIO


PLANO DE SITUACION EN EL ENTORNO PROXIMO


PLANO DE EMPLAZAMIENTO


PLANO DE DISTRIBUCION DEL INMUEBLE


DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA

PLANO URBANÍSTICO

VISTA GENERAL DEL ENTORNO



VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE (1)

VISTA EXTERIOR DEL INMUEBLE (2)



VISTA INTERIOR DEL INMUEBLE (1)


















NOTA SIMPLE


NOTA SIMPLE


NOTA SIMPLE


FICHA CATASTRAL



ESCRITURA DE COMPRAVENTA

Nº de páginas: 19


NORMATIVA URBANÍSTICA

Nº de páginas: 10

- RODRÍGUEZ MARÍN, 61-1º - TELÉFONO 91 561 33 88 - FAX 91 561 95 69 - E-MAIL: [email protected] ROGER DE LLÚRIA, 118-2º-2º - TELÉFONO 93 241 32 32 - FAX 93 201 66 05 - E.MAIL: [email protected]

- BONAIRE, 16 3º-3 - TELÉFONO 971 21 39 38 - FAX: 96 352 89 01 - E-MAIL: [email protected] RUZAFA, 28 - PUERTA 15 - TELÉFONO 96 351 91 65 - FAX 96 352 89 01 - E-MAIL: [email protected] SAN CLEMENTE, 4-2º Dcha. - TELÉFONO 97 622 10 33 - FAX 97 623 62 03 - E-MAIL: [email protected]

- AVDA. DE LA CONSTITUCIÓN, 25-4º2ª - TELÉFONO 954 50 22 49 - FAX 954 50 23 98 - E-MAIL: [email protected] PLAZA DE LA MARINA, 1-6º Izquierda - TELÉFONO 952 06 20 95 - FAX 952 22 77 04 - E-MAIL: [email protected]

MADRIDBARCELONAPALMA DE MALLORCAVALENCIAZARAGOZASEVILLAMÁLAGA

902 41 32 32

C E R T I F I C A

inscrita el 2 de Noviembre 1.992 en el Registro de Sociedades Especializadas enTasación en el Banco de España con el nº 4.422 ,conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo,sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,publicada en el B.O.E del 9 de Abril de 2003, , modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada enel B.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de marzo de 2008, concompetencia legal y profesional para la realización de la presente tasación.

IBERTASA, Sociedad de Tasación,

CERTIFICADO DE TASACIÓN HOJA 1 / 3

Que a petición del solicitante cuyos datos se adjuntan a continuación se ha efectuado la visita del inmueble que seidentifica en el expositivo siguiente y de acuerdo a la información obtenida "in situ" y a la documentación complementariafacilitada, se han obtenido los valores reflejados en el "Cuadro Resumen de la tasación"

132715.09V01EXPEDIENTE:

28/01/2009FECHA DE EMISIÓN:

18 + ANEXOSNº DE HOJAS:

28/07/2009VALIDEZ HASTA:

26/01/2009FECHA DE VISITA:

I. IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE DE LA TASACION

RUBIO MOTOR COSLADA, S.L.Persona/Entidad: N.I.F: B81621039

II. IDENTIFICACION DEL INMUEBLE

NAVE INDUSTRIAL ADOSADATipo Inmueble:

Calle EDUARDO TORROJA, Nº 21Emplazamiento:

MADRIDProvincia: Municipio: 28820 - COSLADA

MADRIDCC.AA: Superficie: 462,05 m²

Nº 1 de COSLADARegistro: Finca: 30202

1236Tomo: Libro: 553

85Folio: Inscripción: 5ª

RUBIO MOTOR COSLADA, S.L. al 100%del pleno dominio, por título decompraventa.

Titular registral: Ocupación: Se encuentra actualmenteocupado


Industrial Nave

Nave 4563501/VK5746S/0016/EL




Grupo General 45635/01/VK5746S/0016EL

III. IDENTIFICACION DEL TASADOR

Mª DEL CARMEN DEL PALACIO HUERTANombre y Apellidos:

ARQUITECTOProfesión: Colegiado: 11089 del ARQUITECTOS DEMADRID

FINALIDAD DE LA TASACION: Garantía hipotecaria

OBSERVACIONES AL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA DE VALORACIÓNEsta valoración se ha realizado conforme a las exigencias de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobrede valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada enB.O.E. del 9 de Abril de 2003, modificada por las Ordenes EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E delde octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de marzo de 2008.

normasel

17

IV. CUADRO RESUMEN DE LA TASACION









DENOMINACIÓN S.ADOPTADA(m²)

V. ADOPTADO(€)

S.UTIL(m²)

V. AGRUPACION(€)

FINCA

Industrial Nave

Nave 462,05 660.255,5930202 447,23 660.255,59

V.TOTAL 660.256





660.256 €

Y así lo certifico, según mi leal saber y entender, habiendo aplicado los criterios y normas de tasaciónresultan de la legislación vigente.

que

El Valor de tasación adoptado, se ha calculado bajo el supuesto de inexistencia de vicios ocultos, cargasfinancieras y/o hipotecarias y gravámenes cuya comprobación no sea exigible por la normativa de valoración aplicable.

ADVERTENCIAS GENERALES

Se advierte que la nave tasada se encuentra unida física y funcionalmente a la nave colindante formando unaunidad funcional, habiéndose descontado para el cálculo del valor de tasación el coste estimado para su separaciónfuncionamiento como finca independiente.

Se advierte que no se ha dispuesto de los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de uso u otras circunstanciasen aquellos que pudiera afectar al valor del inmueble.

Se advierte de la existencia de discrepancias entre la dirección actual del inmueble y la que consta en lalegal aportada, sin que existan dudas sobre su correcta identificación.

únicay

ocontenidas

documentación

CONDICIONANTES

No existen para el caso concreto de este informe.

OBSERVACIONES

Se observa que en el valor de tasación emitido no se encuentran incluidas las instalaciones correspondientes a la actividad desarrollada, así como maquinaria, mobiliario, elementos deteriorables o desmontablesen general todos aquellos elementos no aprovechables para un uso diferente al actual.CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL INMUEBLE: (C-B-B)

específicasni




Documents

INFORME DE VALORACIÓN DE NAVE INDUSTRIAL ADOSADAac.giocondaonline.com/documentos/1/296/doc 02 tasacion_25934.pdf · DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: Nave industrial adosada, compuesta