Informe Inmobiliario - Especial Hoteles

Hablamos sin reservasdel mercado de los hoteles

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2013

3INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013

Indice

6 Hoteles, los orígenes

14 Hotelería en Argentina

32 Top ten wine hotels del mundo

34 Hoteles Boutique

36 Emprendimientos mixtos, el urbanismo mutante

42 Una radiografía urbana

48 Conclusiones

51 Anexo


El tema de la hotelería es fascinante y complejo a la vez. Proveer de una experiencia única y placentera a miles de personas que transitan por sus instalaciones es una tarea casi ciclópea. Se necesitan especialistas que entiendan la actividad en profundidad para poder anticiparse a los deseos y tendencias de un mercado en constante evolución. Por eso mismo en L.J. Ramos decidimos crear unaDivisión Hoteles para atender con idoneidad sus requerimientos y acompañar en todos los procesos de comercialización.

Junto con nuestro expertise en hoteles hoy queremos entregarle nuestra mirada de la industria y sus variables; tal vez el mejor punto de partida está en la frase acuñada por uno de los pioneros transformadores de la hotelería moderna:

“El cliente siempre tiene la razón.” Charles Ritz.

Gracias y que disfrute su estadía en estas páginas.

Diego J. CazesDirector General

Luis J. RamosPresidente

Noel VergerDirector División Hoteles

Editorial

6 INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013

La estadía en un hotel siempre nos deja huellas emocionales en el alma.

¿Quién no atesora la inefable sensación de entrar a su habitación y encontrar chocolates en la almohada, toallas impecablemente dobladas, ambientes sutilmente perfumados?

Hoy entrar a un hotel no es sentirse como en su casa, sino mejor que en ella. Con la globalización la gente se ha vuelto más nómade, a veces pasa más tiempo en hoteles que en sus hogares, es la vida en movimiento. Empresas multinacionales con sucursales en todo el planeta y el crecimiento exponencial del tráfico aéreo mundial en los últimos tiempos han dejado obsoletas las fronteras, desbordadas por un

lado por los negocios y el turismo por el otro.

La actividad aérea mundial es de 93.000 vuelos diarios. Esto representa un mínimo de 8.000 aviones y máximo de 13.000 en vuelo en cualquier momento del día. Estos vuelos despegan y aterrizan desde 9.000 aeropuertos en todo el globo. Cifras contundentes en la comprobación de este nuevo mundo en movimiento.

Esto no es nuevo, desde tiempo inmemorial el hombre se ha trasladado de un lugar a otro para ejercer el trueque y comerciar. Se abrieron caminos que unían lejanas comarcas y a su vera aparecieron tabernas y posadas para albergar viajeros en sus largos trayectos.

Ya en la Roma antigua existían esos recursos, y con la expansión

del imperio fue creciendo esta industria. En China y Japón también florecieron negocios familiares que alojaban viajeros en tránsito.

Pero la hotelería como tal se desarrolla a partir de la revolución industrial. Los hoteles estaban pensados para la gente acaudalada. En la Belle Epóque el Ritz y el Savoy fueron hoteles emblemáticos en París y Londres, fastuosos y elegantes daban un servicio de alto nivel a huéspedes de la nobleza europea.

Imposible hablar de hoteles en la Belle Epóque sin mencionar a César Ritz, el suizo que revolucionó el concepto de hotelería en Europa y el mundo.

Hoteles, los orígenes

Hoy entrar a un hotel no es sentirse como en su casa,sino mejor que en ella.


Fue el primero en instalar cuartos de baño en las habitaciones, estableciendo además un sistema personalizado de atención al cliente. Dirigió el Savoy y fue el fundador del emblemático Ritz, con una idea bien definida de cómo se debía atender a la gente de alcurnia. Por eso escogió al famoso cheff Auguste Escoffier para dirigir la cocina de su restaurante, convirtiéndolo de inmediato en un referente de la época. Lo que buscaba era crear una impresión de estar en una

mansión señorial con el ambiente íntimo adecuado. Las personas que en sus hogares tenían la suficiente servidumbre para atender todos sus requerimientos no esperaban menos de un hotel que los hacía sentir como en casa.

Hoy varias cosas han cambiado, la tecnología se va apoderando de nuestras vidas y nuevos servicios se van incorporando. Las llaves fueron remplazadas por tarjetas magnéticas, los LCD han llevado la televisión por cable a

cada habitación, el acceso a internet conecta a las personas con sus hogares lejanos, mientras que los spa, masajes y piletas atemperadas los conectan con su interior.

En la aldea global los hoteles son el último refugio del viajero. De eso vamos a tratar en estas páginas, porque puestos a investigar descubrimos que la hotelería es un animal mutante que tiene muchas caras. Veamos algunas de sus facetas.

Buenos Aires ocupa el puesto n° 28

Ciudades más visitadas del mundo durante 2012 [en millones de turistas]Fuente: L.J.Ramos en base a datos de MasterdCard Global Destination Cities Index.

16.9 16.0 12.2 11.8 11.6 11.1 9.7 8.8 8.1 8.1 8.0 7.8 7.6 7.5 7.3 7.1 6.9 6.7 6.2 5.4 3.9 3.6 3.5 3.4 3.3 2.8 2.7 2.6 2.5 2.5 2.4 2.3 2.1 1.8 1.8 1.7 1.7 1.7 1.7 1.6 1.6 1.5 1.3 1.1 0.9 0.8 0.7

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BUCEANDO ALOJAMIENTO

El Jules Undersea Lodge es un hotel en Key Largo, Florida a seis metros bajo el agua al que se accede con equipo de buceo; el equipaje se ubica en unos contenedores especiales que evitan que se moje.

Sólo cuenta con dos habitaciones que pueden llegar a alojar seis personas, una sala común completamente equipada heladera, televisión con DVDy teléfono.

Y tal vez su mayor atractivo pasa por las ventanas tipo ojo de buey desde donde se puede disfrutar de las vistas increíbles de la laguna Esmeralda.

La fauna marina es observaday a la vez se debe sorprender por estos humanos en una pecera submarina.

Pero el premio se lo lleva el Poseidón Undersea Resort, un hotel en Fiji ubicado a 20 metros bajo el mar. La vista es de otro mundo, la variedad y cantidad de

con baño privado en dos niveles, con aire acondicionado, wifi y TV. Su ubicación no es sorprendente, está en el aeropuerto de Estocolmo con vista a las pistas.

Para encontrar el otro debemos viajar a Costa Rica, donde nos espera este Boeing 727 refaccionado que cuenta con dos confortables habitaciones. Una verdadera curiosidad, la mezcla de hotel y avión es una verdadera fantasía.

Hoteles temáticos

El carácter cuasi mágico de los hoteles siempre despierta laatracción de creadores y soñadores. Gente que piensa en brindar una experiencia distinta y única como posicionamiento diferencial, una manera de llevar un paso más allá la industria de la hospitalidad. En una recorrida por los hoteles más asombrosos del planeta nos hemos encontrado con algunos casos dignos de Disney.

Comenzando por los hoteles cápsula, como el Capsule Inn, nacidos de la necesidad de los “salary man” japoneses a quienes, ya sea por reuniones de negocios o encuentros de camaradería, se les hacía tarde la vuelta a un hogar distante. Estos hoteles tipo

colmena constan de un cubículo con cama, TV, aire acondicionado y wifi. Los baños y duchas son de uso común. Eso sí, debido a su estrechez, no es aconsejable para claustrofóbicos.

HOTELERIA DE ALTO VUELO

Para los amantes de la aviación hay dos buenas ofertas: el Jumbo Hostel, por ejemplo, es nada menos que un jumbo 747-200 adaptado; cuenta con 25 habitaciones y suites, algunas


• Acceso exclusivo para huéspedes, y otra para personal del hotel.• Zona de estacionamiento temporal para vehículos, diferenciado de la vía pública.• Posibilidad de comunicación por radio• Servicio de guardarropas en recinto independiente.• Pasillos con iluminación eléctrica permanente, con un ancho mínimo de 1,5.• Escaleras: ancho mínimo: 1,5 mts.• Baños completos de uso común en cada planta diferenciados por género.

• Materiales de construcción y equipamiento de lujo.• Estacionamiento privado con capacidad para el 20 % de las habitaciones del hotel.• Hall de acceso y recep. de huéspedes con capacidad para el 10 %.• Salones de estar con capacidad para el 50 % huéspedes.• Cafetería y bar para atención simultánea para el 30 % de los huéspedes.• Comedor para atención simultánea para el 30 % huéspedes, con mozos y maître.• Carta de cocina internacional, vinos nacionales e internacionales y servicio de repostería.• Instalaciones depor�vas para al menos 3 ac�vidades. • Superficie mínima de la habitación: 12.50 m2 mínimos (single), 17 m2 (dobles) y 30 m2(suites).

• Luces y generadores de emergencia.• Sist. de AA y calefac., que mantenga temp. 22°C.• Música ambiental, en todos los recintos del hotel.• Pasillos interiores alfombrados e insonorizados.• Internet con wi fi.• Habitaciones insonorizadas con baño privado full.

• En contraposición a las grandes cadenas, los HB, buscan exclusividad además de un es�lo y carácter propios.• Ubicados en grandes urbes.• Arquitectura de diseño par�cular, elegante y cuidada.• Atención personalizada. Se busca estar en todos los detalles.• La idea, es crear un ambiente ín�mo, cálido y privado.• Número reducido de habitaciones. • Lobbies pequeños.• Muchos están asentados en estructuras edilicias con valor patrimonial.• Alto grado de confort y tecnología.• Gastronomía de autor.• Habitaciones con muebles exclusivos y de al�sima calidad.

• Materiales de construcción y equipamiento de muy buena calidad.• Estacionamiento privado con capacidad para el 10 % de las habitaciones del hotel.• Hall de acceso y recepción con capacidad para el 10 % de los huéspedes.• Salones de estar con capacidad para el 50 % huéspedes.• Cafetería y bar para atención simultánea para el 20 % huéspedes.• Comedor para atención simultánea para el 20 % de los huéspedes, con servicio de mozos.• Menú con servicio a la carta, vinos nacionales y servicio de repostería.• Instalaciones depor�vas para al menos 3 ac�vidades. • Superficie mínima de la habitación: 11 m2 mínimos (single), 15,50 m2(dobles) y 18 m2(suites).

4 Estrellas

5 Estrellas

Comunes entre todos

Bou�que

Comunes entre 4 y 5

Análisis cualita�vo de hoteles: 4, 5 estrellas y hoteles bou�que


Ahora se puede vivir como un hombre de las cavernas con todo el lujo de la modernidad. Es en Turquía, en la región de Capadocia, donde se aprovecharon antiguas cuevas y ciudades subterráneas para desarrollar hoteles.

Tal vez el más emblemático sea es el Hotel Yunak Evelri, construido sobre 6 cuevas excavadas en los siglos V y VI. Lo que 13 siglos más tarde fuera una mansión griega, hoy es un hotel de extraordinarias características, con 27 habitaciones decoradas todas de distinta manera, pero siempre guardando el exquisito estilo turco.

PARA IRSE A LOS CAÑOS

Abierto desde Mayo a Octubre este inusual hotel construido con caños y tubos de drenaje reciclados nos ofrece alojamiento nocturno a pasos del Danubio.Su exotismo supera la comodidad, ya que las habitaciones no cuentan con baño y son un

Son 3.000 m2 de superficie en total. Demanda 11.000 toneladas de nieve y 350 de hielo y funciona exclusivamente en invierno, su construcción lleva 5 semanas cada vez, ya que cuando se derrite requiere reconstrucción, en un ambiente donde la temperatura fluctúa entre -2 y -5 grados Celsius.

VUELTA A LA INFANCIA

Para cumplir el sueño de vivir en un castillo de arena sólo hay que viajar hasta Dorset, en Inglaterra, allí se construyó este excéntrico hotel para conmemorar el incremento constante de turistas en las costas británicas, se calcula que anualmente son visitadas por alrededor de 37 millones de personas en la temporada estival.Su construcción demandó 1000 toneladas de arena, una semana de trabajo, y cuatro escultores trabajando a un ritmo de 14 horas diarias. El precio de este particular alojamiento es de 20 dólares, no tiene baño ni techo, pero puede ser visitado par la marea.

PARA CAVERNÍCOLAS

peces nos enfrenta a un paisaje mágico.El acceso es por un ascensor al final del muelle y cuenta con 220 suites de lujo, cápsulas individuales fabricadas con tecnología de punta.

Entre los servicios con que cuenta el hotel hay seis restaurantes, siete bares, biblioteca, sala de conferencias, una capilla y un spa.

Como atractivo adicional cuenta con un submarino para tours exploratorios y sumergibles que los huéspedes aprenden fácilmente a pilotear. Un detalle importante es su precio: aproximadamenteus$ 29.000 la estadía.

DEL AGUA AL HIELO

Cuando los cubitos salen del vaso y se transforman en paredes estamos frente un fenómeno turístico de excepción. Una experiencia para dejarlo helado, el Hôtel de Glace Québec, Canadá abre sus frías puertas a numerosas habitaciones y suites temáticas, dos salones de exposiciones, un vestíbulo, un cine, una capilla, un gran salón para recepciones, tina caliente y el célebre bar de hielo Absolut.

Cada hotel ofrece unaexperiencia única e inimitable.


está acondicionado para brindar un cálido refugio a sus huéspedes. Eso sí, en temporada de lluvias debe cerrar sus puertas para ser reconstruído.

tanto estrechas, aunque por sus características de construcción es fresco en verano y se mantiene templado en invierno. Una idea original de Andreas Strauss fácilmente replicable a escala mundial por la estandarización de los materiales usados.

CUANDO LOS HOTELES CRECEN EN LOS ÁRBOLES

En pleno Amazonas, cerca de Manaos y a la altura de las copas de los árboles se asoma el Ariau Amazon Towers, un eco-hotel en la margen derecha del Río Negro con vista a uno de los paisajes más vírgenes de la tierra. La posibilidad de navegar el Amazonas, hacer trekking en medio de la selva tropical,o nadar con delfines rosados.

Y después relajarse con todas las comodidades de un excepcional hotel, por algo elegido como uno de los mil lugares a visitar antes de morir por el Travel Channel. Impresionantes torres de madera con pasarelas interconectadas que atraviesan la jungla poblada de monos y cacatúas inspiran el sentido de aventura en sus huéspedes.

Observatorios, cyber café, gift shop, auditorio panorámico, anfiteatros, piletas en la copa de los árboles, restaurantes, bares, business center y hasta helipuerto completan la paradisíaca oferta.

LA SAL DE LA VIDA

En el desierto de sal Boliviano Uyuni, más concretamente en la fría zona de Potosí, se levanta este singular hotel totalmente tallado en sal, tanto paredes como los muebles. Su nombre es Luna Salada, y aunque deba soportar temperaturas bajo cero,

Valor de la noche por persona más impuestos para todos los casos.

Capsule Inn Akihabara Japónwww.capsuleinn.comU$S 41.-

Jumbo Hostel Estocolmowww.jumbostay.seU$S 99,40.-

Jules Under Sea Lodge Key Largo USAwww.jul.comU$S 445.-

Poseidon Undersea Resorts Fijiwww.poseidonresorts.comU$S 2115.-

Hotel Glace Canadáwww.hotelglace-canada.comU$S 750.-

Sand Dorset Hotel Inglaterrawww.news.bbc.co.ukU$S 15,54.-

Yunak Evleri Hotel Marruecoswww.yunak.comU$S 350.-

Daspark Hotel Alemaniawww.dasparkhotel.netU$S 131.-

Ariau Amazon Towers Brasilwww.ariau.tur.brU$S 110.-

Luna Salada Hotel Boliviawww.lunasaladahotel.com.boU$S 62.-

Harlingen Harbour Crane Hotel Holandawww.unusualhotelsoftheworld.com/CraneHotelU$S 419.-

Hotel Santa Claus Finlandiawww.hotelsantaclaus.fiU$S 108.-

Nothofagus hotel & spa Chilewww.huilohuilo.com/alojamiento/nothofagus-hotel-spaU$S 183.-


brindando comodidad cinco estrellas y uno de los paisajes más privilegiados.

Dentro del complejo se alza un museo antropológico cuya pieza más curiosa es un colmillo de Mamut esculpido en China. También hay una cervecería artesanal que suple a ambos hoteles. El paseo por la selva valdiviana es una experiencia que parece sacada de Avatar, especialmente indicado para amantes de la naturaleza.

UN LUGAR MÁGICO

No podíamos cerrar esta nota sin mencionar Huilo Huilo, un exótico hotel situado en el sur de Chile casi lindando con la frontera argentina.En una reserva natural de 164.000 has. con el fondo de un volcán, encontramos el emprendimiento eco-turístico del Señor Peterman, en plena selva Vadiviana con especies arbóreas nativas e impresionantes saltos de agua.Allí los dos hoteles Montaña Mágica y Baobab se vislumbran en medio de la imponente vegetación

UN HOTEL SUSPENDIDO EN ELAIRE

Lo imposible siempre termina por hacerse real. ¿Quién hubiera pensado en un hotel grúa? Sin embargo existe, está en el puerto del pequeño pueblo de Harlingen en los Países Bajos. La grúa está acondicionada con mucho cuidado y atención a los detalles. Las vistas son increíbles. Se ve el ir y venir de los grandes barcos, y lo mejores poder girar la grúa para poder elegir la vista que prefiera, y si se aburre viendo la puesta de sol o el movimiento de los barcos, se puede girar alrededor y tener un cambio de paisaje con una vista del precioso pueblito.La ambientación es espacial, y el desayuno de jugo, pasteles y huevos es llevado arriba al toque de un comando touch.

PARA LOS AMANTES DE LANAVIDAD

El hotel de Santa Claus existe y está en Finlandia. Un lugar de ensueño, con auroras boreales que acentúan el misterio y la magia de la Navidad, el último refugio del niño que habita en todos nosotros.

Con la casa de Santa en invierno y la posibilidad de confraternizar con sus elfos en verano, este resort asegura una experiencia única.



Cuando hablamos de hotelería en nuestro país inmediatamente saltan a la mente nombres como el Hotel Plaza o el Alvear, herederos de esa época de lujoy hoy adaptados a las necesidades del presente.

Dejando la nostalgia de lado aparecen las preguntas de rigor ¿cómo es nuestra industria hotelera, cuál es su magnitud, alcanza con lo que hay?

Investigamos el tema y los resultados están volcados en los siguientes cuadros que

son bastante elocuentes y nos permiten sacar algunas conclusiones.

En primer lugar vemos que la provincia de Buenos Aires concentra la mayor cantidad de hoteles, sospechamos que la proliferación en la costa atlántica tiene mucho que ver con esas cifras.

Si juntamos la oferta de hoteles, en todas sus categorías, con la parahotelería –hablamos de pensiones, posadas, complejos turísticos y municipales, hoteles mutuales y sindicales, colonias y hostales- vemos que la provincia de Buenos Aires suma 3.061 establecimientos contra 616 de la ciudad de Buenos Aires.

Al parecer una diferencia abrumadora, pero cuando comparamos superficie con cantidad de establecimientos hoteleros vemos que la proporción favorece a la CABA.

Hotelería en Argentina

Entre el tangoy la internacionalidad.

Hoteles Argentinos.

Hotel Four Seasons, ex Palacio Alzaga Unzué, en Recoleta.


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Bou�que Apart Sin Categoría Total

Ciudad de Buenos Aires

Provincia de Buenos Aires

Oferta de alojamiento hotelero en Argen�na: Capital Federal vs. Prov. de Bs. As [en can�dad/por categoría]Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.

Oferta de alojamiento parahotelero en Argen na: Por provincia [en can dad / por categoría]

Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.

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* Otros: Alojamientos Parahoteleros: Pensiones, Posadas, Complejos Turís�cos y Municipales, Hoteles Sindicales y Mutuales, Colonias y Hostales.

*


En la provincia de Buenos Aires nos da un hotel cada 10.050 has.mientras que en la ciudad tenemos un hotel cada 32 has.

Dejando Buenos Aires de lado, en las provincias nos encontramos con que Córdoba lidera en hotelería, lo que no sorprende dado el desarrollo como destino turístico de la provincia.

La curiosidad es que cuando vamos a la parahotelería descubrimos a Río Negro mejor posicionado, ligeramente por

616 3.677Ciudad de Buenos Aires

3.061Provincia de Buenos Aires Total

Ciudad de Buenos Aires

Provincia de Buenos Aires

Oferta de alojamiento en Argen�na: Cap. Fed. vs. Prov. de Bs. As. [Totales]

+ =

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Plazas hoteleras en Capital Federal y Provincia de Buenos Aires: [en can�dad por categoría de hotel]

Bou�que Apart Sin Categoría TotalCiudad de Bs. As.Prov. de Bs. As.

Total de plazas: 181.216


Parahotelería, se dice de la hotelería no convencional como:

B&B, hostels, colonias, moteles, cabañas, pensiones, estancias,

residenciales, hospedajes, hosterías, posadas, complejos

turísticos y municipales, hoteles sindicales y mutuales.


Oferta de alojamiento hotelero en Argen�na: Por provincia [en cant. / por categoría] sin Pcia. de Bs. As. ni CABACa

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Oferta de alojamiento en Argen�na: Total alojamiento país [en can�dad / por categoría]


Negro en hoteles, éste último lo supera en plazas disponibles. Si bien desde el 2008 al 2012 se duplicó la cantidad de hoteles (+96 %) el crecimiento de plazas no se incrementó de la misma manera, sólo un 58,3% en el mismo período.

Lo que nos lleva a pensar que han crecido los hoteles boutique o los de formatos más pequeños.

Lo mismo que vemos en Río Negro donde el peso está puesto en Bariloche, circuito turístico por excelencia.

Sorprende un poco que Mendoza figure por debajo en el ranking, pero el tema de los wine hotels da para ser tratado más adelante.

Cuando de plazas se trata vemos que aunque Neuquén supera a Río

encima de Córdoba.Al ver el panorama global notamos que la provincia de Buenos Aires se destaca con casi el doble de establecimientos hoteleros que Córdoba, una provincia con tradición de turismo receptivo, le siguen Río Negro y Entre Ríos, después aparece Neuquén, probablemente por su circuito de siete lagos, con mucho turismo extranjero y juvenil.

Oferta de alojamiento en Argen�na: Total país [en porcentaje / por provincia]

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Prov. de Bs. As.

Córdoba

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Neuquén

Ciudad de Bs. As.

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Hoteles: plazas disponibles por provincia [en can�dad / por categoría de hotel]

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Oferta de alojamiento en Argen�na: Total país [en can�dad / por localidad]Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.

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Principales Hoteles 5 estrellas en Capital Federal: [valores por día en USD y plazas disponibles]


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Madero Hilton Faena +Universe

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Marketing territorialy estrategia de hoteles.

El marketing territorial nace a partir de la competencia de ciudades o regiones por un lugar en la mente del consumidor. En el presente, se hace necesaria la renovación de las estrategias de comunicación y de los fundamentos económicos y sociales de distintas localidades. En este sentido, la globalización y la extensión de la competencia –no sólo entre países sino también entre regiones y ciudades dentro de un mismo país- han generado la intensificación de la puesta en valor de lo local.El marketing de localidades, es, por lo general, muy bien recibido por los pobladores y los gobiernos locales como una forma de valorar lo típico y lo patrimonial. Es por eso, que desde los años 90, las estrategias para captar turismo se han vuelto mucho más profesionales, sobre todo en países como Francia, Inglaterra, España e Italia.Hay tres fundamentos económicos y sociales que han intensificado el marketing territorial: la globalización y la ampliación de la competencia, la puesta en valor de lo local, la continua y rápida evolución de las herramientas de comunicación.Como se sabe, el mundo está cada vez más desprovisto de fronteras. “Globalización” no significa ya homogeneización del espacio mundial sino, al contrario, diferenciación y especialización. La idea es generar polos económicos, buscando establecer una “economía de oasis” que requiere, entre otras cosas, mano de obra calificada, aeropuertos internacionales cada vez más modernos, centros de negocios y hotelería de buena calidad.Hasta los años 80, la ordenación de cada territorio estaba a cargo de un poder central. Ahora, en cambio, es lentamente delegado hacia las colectividades locales, generando un nuevo paradigma: el desarrollo “desde abajo” o local que reemplaza al “desde arriba” o administrado por un “Estado Todopoderoso”. Un caso concreto, es el de Francia, que generó una descentralización administrativa en 1982 permitiéndole a cada pueblo, ciudad o región mayor autonomía en la toma de decisiones, para captar el codiciado turismo internacional.

6.767 6.970 7.398 7.597 7.822 8.088 8.796 9.538 10.021 10.571 11.474 12.227 13.269´98 ´99 ´00 ´01 ´02 ´03 ´04 ´05 ´06 ´07 ´08 ´09 ´12

96% + en 14 años

Evolución en can�dad de establecimientos hoteleros en la Argen�na 1998 - 2012

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

0


Señoriales salones del Hotel Alvear.


Ranking de las 20 localildades con mayor oferta de plazas hoteleras (1 a 5 ) y parahoteleras del país

68.095 56.073 22.418 20.405 11.608 10.784 9.691 8.308 8.238 7.832 7.786 7.483 7.422 6.127 5.781 5.752 5.024 4.970 4.93210.525

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376.823 386.826 405.138 407.084 413.810 428.217 452.565 475.551 489.893 517.852 542.087 564.368 596.624

´98 ´99 ´00 ´01 ´02 ´03 ´04 ´05 ´06 ´07 ´08 ´09 ´12

58,3% + en 14 años

Evolución en can�dad de plazas hoteleras en la Argen�na 1998 - 2012

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

0



Construcción de Hoteles. Inversión Nacionale Internacional

Los siguientes gráficos nos muestran inversiones y cantidad de hoteles construidos por provincia, considerando a la Ciudad de Buenos Aires por separado.

En ellos podemos ver la concentración hotelera en los distintos polos, con la Capital Federal, Provincia de Buenos Aires

y Córdoba liderando en los hoteles nacionales.En una mirada preliminar a los resultados vale la pena hacer una pequeña consideración acerca del gráfico que muestra un cuadro comparativo de inversiones de las principales cadenas hoteleras nacionales versus las internacionales con respecto a hoteles construidosy en construcción.

A primera vista uno diría que las cadenas internacionales están

invirtiendo más en el país que las nacionales, pero hilando más fino descubrimos que de la construcción de hoteles internacionales el capital nacional corresponde al 80% y el internacional a un 20%.

Esto nos muestra que el país no está acercando capitales extranjeros sino que el negocio se va adaptando a nuevas condiciones cambiarias y de un mercado donde es difícil enviar remesas de dividendos al exterior.


5-

TremunHoteles

61

Solans

3-

Sasha

3-

Recon-quista

3-

MaresSur

5-

LoiSuites

3-

Land

5-

HotelRochester

4-

HotelPaname-

ricano187

GrupoFën /

Dazzler4-

DesignSuites

41

Alvear

5-

Australis

3-

Aspen

175

Amerian

8-

AlvarezArgüelles

/ HA

Total construidos: 96 | Total en construcción: 14

ConstruidosEn construcción

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

cadenas

NAC

83

AccorHTL

23

Hilton

1-

FourSeasons

2723

HowardJohnson

2-

Hya�

3-

IHG /Intercont.

6-

IHG /Holiday Inn

2-

Melia

11-

NHHoteles

-1

Radisson

1-

Ramada

1-

RegalPacific

9-

Sheraton

1-

Marrio�

Total construidos: 74 | Total en construcción: 30

ConstruidosEn construcción

25

20

15

10

5

0

cadenas

INT

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios


CADENAS HOTELERAS NACIONALES: Hoteles construidos y en construcción por las principales cadenas

CADENAS HOTELERAS INTERNACIONALES: Hoteles construidos y en construcción por las principales cadenas

El turismo hace crecer hoteles en

los más variados paisajes.Un gran desafío

para la industria.


30% (31)Provincia de Buenos Aires

7%Resto

2% (2)Salta

2% (2)Neuquén

3% (3)Tucumán

3% (3)Misiones

6% (6)Mendoza

10% (10)Santa Fe

17% (17)Córdoba

20% (21)Ciudad de Buenos Aires

Hoteles construidos y en construcción por las principales cadenas internacionales (por locación)

En porcentaje y can�dad

cadenas

INT4%

RestoTierra del Fuego

TucumánLa Pampa

CorrientesCatamarca

Chaco

2% (3)San�ago del Estero

2% (3)Mendoza

2% (3)Chubut

2% (3)San Luis

2% (3)Salta

6% (7)Neuquén

6% (7)Córdoba

6% (7)Misiones

6% (7)Río Negro

7% (8)Santa Cruz

9% (10)Santa Fe

13% (14)Provincia de Buenos Aires

33% (36)Ciudad de Buenos Aires

En porcentaje y can�dad

Hoteles construidos y en construcción por las principales cadenas nacionales (por locación)

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

cadenas

NAC

Cuadro compara�vo: principales cadenas hoteleras nacionales vs internacionales


Cadenas Nacionales Cadenas Internacionales

cadenas

INTcadenas

NAC

14 en construcción96 construidos

30 en construcción74 construidos

Nacionales + Internacionales44 en construcción

170 construidos

TOTALES


Diversificación de la hotelería en la Argentina

HOTELES GAUCHOS

Boleadoras, rebenques y espuelas hoy dejan paso a las tarjetas magnéticas.En un país tan extenso y llano, no podemos dejar de hablar de la pampa y sus estancias, islas en un mar inmenso. En las tierras del gaucho argentino los malones de indios de antaño hoy son reemplazados por visitantes turísticos que eligen estas estancias transformadas en hoteles de lujo.

Pintorescos lugares con grandiosos cascos, hablan de otra época en que la arquitectura de las mansiones señoriales era una manifestación. Con diferentes estilos arquitectónicos de apariencias que varían desde castillos a mansiones coloniales con mangrullos y miradores.

Pasar un tiempo en el verde, rodeado de árboles añosos, refugiados en estos antiguos establecimientos rodeados de hacienda y cultivos agrícolas se ha convertido en una muy buena opción.

Nombres emblemáticos como “La Bamba” o “El Ombú” en San Antonio de Areco, “San Gerónimo” en Magdalena, “La Isolina” en Olavarría, “Dos Talas” en Dolores o “La Margarita” en Tapalqué. Establecimientos cuyos orígenes varían desde 1832 a 1930.

Una oportunidad de hacer turismo histórico y gastronómicoa la vez.

WINE HOTELS

El vino es magia, y su embrujo cautiva cada vez a más gente. Hoy el vino ocupa un lugar importante en el imaginario popular, catas, clubes del vino y wineries van floreciendo con esta nueva tendencia; el vino está “in”.

Todos quieren pertenecer a este mundo de aromas y sabores cargados de promesas.

Esta tendencia mundial ha hecho que las viñas y viñedos se transformen sutilmente para formar parte del marketing de

las marcas y crear la industria del turismo del vino. Comenzaron abriendo sus puertas a visitantes ocasionales con degustaciones y catas llegando a crear wine hotels para profundizar la experiencia.

Cuna europea del vino

La búsqueda de los orígenes del vino nos remonta a Baco en la mitología romana o Dionisio en la griega. El vino siempre estuvo presente, del antiguo testamento al nuevo, con las Bodas de Caná, esta noble bebida ha acompañado y confortado al hombre desde la antigüedad.

Su origen en Francia está ligado a la época del Imperio Romano, y el desarrollo a través del tiempo

Cuando el vino pasa de serun servicio del hotel

a un motivo para visitarlo.


se mantuvo circunscripta a 450 nombres familiares, esto es una muestra de que la enología francesa fue siempre un exclusivo club de productores.

Territorialmente se dividió por regiones, el terroir está especificado en las etiquetas dando valor a su origen. Los más conocidos son Burdeos y Borgoña, le siguen Côtes du Rhône y Val-de-Loire.

De Burdeos son los reconocidos St. Emilion, Médoc y Sauternes; del Ródano se destaca el famoso Châteauneuf-du-Pape. Francia se destaca asimismo por su Champagne, el Cognacy Armagnac, apreciados por todos los paladares alrededor del mundo.

Italia es conocida por ser el segundo mayor productor de vinos de europa.

Varias bodegas italianas son reconocidas por la calidad de sus vinos, sin embargo, no son rivales de los vinos franceses y alemanes.

Su vinos más famosos son el Chianti de la región Toscana, Barolo, del Piamonte,y Valpolicella del Véneto.

Además del vino se destaca la producción de Vermouth y aperitivos como el famoso Campari de Milán.

España figura como el tercer productor. Los mejores vinos son de Rioja, que produce vinos tintos y blancos, Uno de los más conocidos es Marqués del Riscal. Así mismo, son reconocidos los viñedos de Valdepeñas y Alicante.

MendozaSan JuanSaltaRío NegroLa RiojaCatamarcaResto

Bodegas en Argen�na [en %]

2%2%

2%3%3%

16%72%

72%16%

3%3%2%2%2%

Total: 1.310

Bodegas en Argen�na [en can�dad]

Men

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San

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Salta

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Provincias con oportunidades para Wine Hotels

San

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943 212 36 34 30 21 12 9 3 3 3 1 1 1 1

23Mendoza

5Salta

1La Rioja

1Córdoba

Distribución de Wine Hotels en Argen�na [por provincia]MendozaSaltaLa RiojaCórdoba3.5%

3.5%16%

77%

77%16%3,5%3,5%

Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Instituto Nacional de Vitivinicultura.

Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Instituto Nacional de Vitivinicultura.

Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.


Un vino que está cobrando fama justificadamente es el Ribera de Duero de la región de castilla y León, la variedad de uva dominante es el Tempranillo. Asimismo España destaca por su Jerez y sus Cava espumantes, también produce Brandy de alta calidad.

Mendoza: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]

273 352 170 242 206 206 160 210 180 160 160 295 135 350 225 230 230 112 100 12031515080

Posa

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Posada ChañarmuyoLa Rioja

100

La Rioja y Córdoba: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]

240Posada Chañarmuyo

La RiojaLas Jarillas Hostería& Viñedos Córdoba


“El mejor vino no esnecesariamente el más caro,

sino el que se comparte.”

George Brassens

27INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013 27

Vein�tres (23) Wine Hotels

16 38 2 5 5 4 3 6 3 6 8 2 9 4 7 4 4 8216 12 16 18 10 10 20 8 5 3 7 8 818 12 18 2424 201125 33207 1412 10

Posa

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Bod

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Habitaciones: 149Plazas disponibles: 376

Wine hotels en Mendoza: habitaciones y plazas disponibles


Síntesis Wine Hotels en Argen�na

23 376 17275 1 186 1 30105149Mendoza Salta La Rioja Córdoba

Habitaciones

Wine Hotels

Plazas disponibles



En estos países también se han desarrollado los wine hotels a partir de las pintorescas mansiones y castillos, pero tal vez es en los vinos del nuevo mundo donde podemos encontrar comparaciones válidas para nuestro país.

California lidera con Napa Valleyy Sonoma county como principales actores de esta placentera oferta, desde tours en bicicleta hasta visitas guiadas. En importancia le sigue Australia con su región

Wine hotels en La Rioja y Córdoba: habitaciones y plazas disponibles

Las Jarillas Hostería& Viñedos Córdoba

Posada ChañarmuyoLa Rioja

3018

Habitaciones

Plazas Disponibles

10Las Jarillas Hostería& Viñedos Córdoba

6Posada Chañarmuyo

La Rioja


Salta: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]

EstanciaColomé

340 127 407 140 210Viñas CafayateWine Resort

Pa�os CafayateHotel & SPA

La Casa dela Bodega

AltalalunaHotel & SPA



central liderando la industria. Si bien alrededor del mundo hay una gran oferta, se destacan los países del nuevo mundo en esta tendencia, Sudáfrica con su región estrella Stellenbosch, y Nueva Zelanda que no se queda atrás.

(Para ver datos estadísticos de Estados Unidos, Australia, Sudáfrica y Nueva Zelanda, dirigirse al Anexo, pág. 51)

Totales Wine Hotels en Argen�na

30Wine Hotels

240Habitaciones

596Plazas disponibles


Valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]

407 352 350 340 315 295 273 242 240 230 230 225 210 210 206 206 180 170 160 160 160 150 140 135 127 120 112 100 100 80

Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotel


Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wine Hotels Chile.

724

1130

721

1130

1940

48

1442

HabitacionesPlazas disponibles

LapostolleResidence

Tabonko Vineyards& Guesthouse

Mate�c Vineyards& Guesthouse

Hotel Casade Campo

Viña y HotelCasa Silva

Viña La PlayaWinery Hotel

HotelTerraviña

Habitaciones y plazas disponibles de los Wine Hotels de Chile [por zona]

724

52129

1442

--

--

--

--

--


Zona bodegueras sin desarrollo de Wine Hotels

Valle deCachapoal

Valle delElqui

Valle delLimán

Valle deSan Antonio

Valle deColchagua

Valle delMaule

Valle delMaipo

Valle delAconcagua


Lapo

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Chile: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]

Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wine Hotels Chile.

780

600588

360350

231285

220200

180

140160

120150

Single

Doble

Principales países productores de vino (en can dad de litros producidos por año)

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INV y OYV. (Instituto Nac. de Vtivinicultura Organización Internacional de la Viña y el Vino)

4.963.300.000

4.158.000.000

3.339.700.000

1.874.000.000

1.547.300.0001.300.000.000

1.109.000.0001.046.300.000

966.500.000 961.000.000

290.000.00090.124.982

Francia Italia España USA Argen�na China Australia Chile Sudáfrica Alemania Brasil Uruguay

Argen�na es el 5° productor mundial de vino


De acuerdo a distintas fuentes surgen como los 10 mejores estos establecimientos.

MARQUÉS DEL RISCAL

Este wine hotel figura al tope de la lista tal vez por su edificio diseñado por el famoso Frank Gehry, quien también diseñó el Guggenheim de Bilbao, con el que está arquitectónicamente emparentado.

Este hotel reúne lo más selecto del diseño, techos de titanio y paredes irregulares, con la tradición vitivinícola de los herederos del Marqués del Riscal. Tiene 43 habitaciones de lujo con WiFi y muebles poco convencionales con predominio de roble y cuero. Baños de mármol negro y lámparas nube preparan al huésped para una cata de algunos de los mil vinos que tiene la cava. Vale la pena una visita a este lugar escondido en la villa medieval de Elciego, en la región de Alave, España.

L´ANDANA, TOSCANA, ITALIA

Este simpático hotel está ubicado en Maremma, en un predio

de 500 hectáreas en la costa mediterránea, joint venture de la familia Moretti con Alain Ducasse el renombrado chef.Su historia se remonta a cuando era una villa de los Medici que albergó al Gran Duque Leopoldo II y su corte durante los veranos de la Toscana.Con sus 33 habitaciones y suites, SPA, Trattoría, driving range de golf y una romántica capilla, este wine hotel es miembro de “The Leading Hotels of the World”.

CAVAS WINE LODGE

En Mendoza, a los pies de la Cordillera de los Andes, está ubicado este hotel-lodge de 14 habitaciones en medio de unas 14 hectáreas de viñedos. Piscinas privadas, terrazas desde donde apreciar las puestas de sol y una cava con 250 de los mejores vinos de Mendoza para disfrutar en catas y cenas privadas. La máxima experiencia es someterse al tratamiento de terapia con vino de firma en el spa del hotel.

ALLUVIA STELLENBOSCHWINE FARM

En el corazón de la zona vinícola de Stellenbosch, y dentro de una bodega en plena producción, se encuentra esta wine farm con sus cinco suites de lujo, y dos casas cada una con su catering propio todas con magníficas vistas al valle de Banhoek.

Sus huéspedes pueden disfrutar de su Green de Golf y Driving range, pesca con mosca, trekking, mountain bike, picnics y una degustación de sus premiados vinos, como el Cabernet Sauvignon “ilka” o “lisa” su Cabernet Franc. THE CARNEROS INN

Ubicado en el famoso Valle de Napa, California, este simpático establecimiento en medio de 10 hectáreas de viñas y manzanos parece extenderse sin límites. Esta posada es una combinación de estilo campestre con resort

Top ten wine hotels del mundo

http://www.hotel-marquesderiscal.comUS$ 538-US$ 748/Noche

http://www.andana.it/en/l-andanaUS$ 499- US$ 538/Noche

http://www.cavaswinelodge.com/US$ 550 / Noche

http://www.alluvia.co.za/US$ 182.5 per person sharing per night

http://www.thecarnerosinn.com/US$ 450 - US$ 695 / Noche


de lujo, con sus consabidos galpones, silos y modernas cabañas. Algo distintivo es que posee un mercado interior y spa temático, con tratamientos como por ejemplo su terapia facial antioxidante de vino Chardonnay.

CHATEAU HOTEL GRANDBARRAIL

En Saint-Emilion, Gironde, Francia, plena ruta del vino de Burdeos nos encontramos al Grand Barrail, próximo a la ciudad medieval y con el estilo arquitectónico de la época.En la cuna de los Saint-Emilion aparece este glorioso parque de tres hectáreas en un viñedo de fama mundial.

Sus alojamientos están repartidos en cuatro edificios, el Chateau del siglo XIX, la residencia, la Maison du Bien-Être y la Maison du Vignoble. Además de su vista a los viñedos cuenta con piscina y spa.

WINE AND SPA RESORTLOISIUM HOTEL

Este hotel flotante ubicado entre los viñedos de Kamptal, en Austria, parece elevarse del piso por su arquitectura vanguardista. Sus habitaciones dan al parque y a los viñedos, proveyendo agradables vistas. De más está decir que es un hotel de lujo, con luces en forma de corchos y pasillos iluminados en tonos de

vino. Los enófilos pueden disfrutar no solo catas de la bien provista cava, también maridajes de vino y comida de gran nivel. En el spa ofrecen tratamientos como baños aromáticos de semillas de vino en una barrica, ytratamientos faciales de extracto de uva y exfoliantes.

PATIOS DE CAFAYATEHOTEL & WINESPA

Son 400 hectáreas de viñedos orgánicos que envuelven a este espectacular hotel en Salta. Lo que hace único a este establecimiento es que participa en “zero farming”, que es el

uso de material orgánico del suelo para cultivar la tierra disminuyendo el impacto de herbicidas e insecticidas químicos. Los huéspedes pueden participar de todo el proceso de la vendimia y asistir a degustaciones guiadas por enólogos. El spa de lujo provee de tratamientos basados en los polifenoles saludables que tienen las uvas y el vino. Su cocina ofrece degustar platos con sus exquisitos vinos de altura.

CHÂTEAU LES CARRASSES

Este Castillo del siglo 19, en Languedoc, Francia, convertido

en hotel de lujo merece un párrafo aparte, incluye 28 suites, departamentos y villas con jardines privados, terrazas con barbacoas y piscinas atemperadas privadas.

La experiencia se complete con catas de vino, especialmente de la primera cosecha de sus vinos boutique terroir.

OWHANAKE BAY ESTATE

De la tierra de los All Blacks y donde fue filmado “El Hobbit”, encontramos este viñedo boutique y sus paisajes paradisíacos. La oportunidad de probar los vinos del Nuevo mundo, tal como la botella de cortesía de Melina Flora Pinot Gris, que incluyen las modernas suites. Afuera se encuentran huertos de Olivos y un jardín de berries en medio de árboles de especies nativas. Además de las consabidas catas hay un tour a la isla del vino, toda una promesa de ser una experiencia única.

http://www.grand-barrail.com/US$ 498 / Noche

http://www.loisium.com/US$ 211,5 / Noche

http://patiosdecafayate.com/US$ 343,64 / Noche

http://owhanake.co.nz/US$ 359 / Noche

http://www.lescarrasses.com/US$ 407 por noche reservando 3 noches.


reunían lo más destacado de su género.

El concepto de boutique tuvo su apogeo en la Londres de los 60, cuando esta era la capital del diseño y de la moda. Era el Swinging London de Carnaby Street y Kings Road que hizo famoso al término boutique.

Como extensión de aquel concepto, a más de un siglo de distancia y en los más diversos rubros, el término define hoy a cierto tipo de propuestas relativamente acotadas, pero con estilo y de alta especialización.

Con una estrategia de nicho antes que de mercados masivos,

enfocadas en la calidad y laidentidad antes que en la cantidad, para afirmar desde allí un perfil que las aparta de las propuestas estandarizadas. Lejos de ser una excepción, la industria hotelera también incorporó la noción de Boutique a su oferta, dando lugar a un abanico cada vez más amplio de alternativas destinadas a los perfiles de clientes más diversos. Hablamos de Hoteles especializados e independientes, en contraste con la uniformidad

Hoteles Boutique

pero de alta calidad, muy selecta; y usualmente para muy pocos.

Centradas sobre todo en vestimenta y calzado, joyería y accesorios, las Boutiques fueron pues originalmente estas pequeñas tiendas especializadas en propuestas con estilo que

A fines del siglo XIX e inicios del XX, la producción de las grandes industrias -particularmente inglesas y francesas- encontraba su correlato comercial en un nuevo formato: las grandes tiendas hacían su aparición para colocarse como el canal más adecuado para trasladar esa producción masiva a un público también masivo.

Un modelo que persistió por décadas al punto que, aún cuando no las hayamos conocido directamente, nombres como Harrods, Gath&Chaves, Galerías Lafayette o El Corte Inglés entre tantos otros, aún hoy nos pueden sonar familiares.

Pero como siempre, cada tendencia tiene su contra-tendencia. Es así que, a la par de las grandes casas, se consolidaba por entonces también un formato totalmente opuesto, enfocado en una oferta pequeña por definición

Boutique, una metáfora

de exclusividad.

Una fachada Art Decó para el Hotel Moreno.

Suntuoso restaurant bar del Hotel Moreno.


Personajes históricos o ficticios, una época, un tipo particular de ambiente natural, arquitectura trendy, entre otros- son las claves centrales que se conjugan en estas propuestas, buscando construir desde allí para cada cliente una experiencia de calidad, pero a la vez única, intensa y memorable.

En Argentina la oferta que se presenta es de hoteles con capacidad limitada, promedio de 18 habitaciones, cuyos precios fluctúan desde lo abordable hasta excepciones que superan losUS$ 600.

De todos modos ésta es una opción muy valorada por viajeros que buscan la exclusividad y quieren sentirse atendidos de una manera personalizada.

Para quienes aún no los hayan probado es una materia pendiente.

Calidad y diseño, mucho diseño; con escalas más acotadas que la de los hoteles tradicionales, y en especial una poderosa identidad, trabajada muchas veces en torno a un eje temático determinado, como el tango.

de las grandes cadenas, con cocina de autor, mobiliario ecléctico de gran calidad, variedad de diseños de las habitaciónes, incluso obras de arte de firma reconocida en sus paredes.

Principales Hoteles Bou�que en Capital Federal: [valores por día en USD + tax y plazas disponibles]

Axel GayBou�que

Single

Casa SurDuque Vitrum Home Buenos Aires

Bobo MineHotel

Mío BuenosAires

Casa Calma MorenoBou�que

Lo� & Art

DoblePlazas disponibles


Spa del Hotel Mío Buenos Aires.


Nuevo espacio para la Hotelería.

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Hoteles que pasaron del “como-en-casa” al “mejor-que-en-casa”, viviendas con servicios que parecen hoteles, y residencias transitorias para todos los gustos.

Nuevos formatos, nuevas fórmulas, como oficinas temporarias y co-working, hoteles de empresas e incubadoras. Hoy podemos encontrar la reunión -por un instante- de lo más significativo del conocimiento sobre un tema específico en un congreso multitudinario o gigantescos espacios comerciales en grandes ferias, sólo por dos días. Con el ritmo alocado de las grandes tendencias globales y la percepción del cambio como única certeza, hoy la vida toda parece haberse vuelto “de paso”, dando lugar a transformaciones paulatinas pero profundas en los modos de habitar la ciudad.

Buscando dar respuesta a los nuevos estilos de vida emergentes, un tipo particular de propuestas tiende a consolidarse como una opción cada vez más valiosa para el público y los desarrolladores: los emprendimientos de usos mixtos (“mixed use”) que vienen afianzando su presencia en el paisaje urbano de las grandes ciudades del mundo entero.

A nivel individual, en ellos lo familiar o personal se congrega en un mismo lugar con la dimensión social: una vida “all-inclusive”, donde privilegiamos la sinergia que es vivir de manera permanente

-o alojarse por un tiempo-, trabajar, comprar, hacer deportes y actividades culturales o de esparcimiento, pueden ser todo-en-uno. Desde lo colectivo en tanto, esta concentración y combinación de funciones reduce los recorridos interminables de las grandes ciudades para lograr un uso más eficiente de la tierra urbana y del tiempo de su gente, reinventando algo de las formas más tradicionales de hacer y vivir la ciudad.

Arqueología de los emprendimientos mixtos

La convivencia entre las tiendas o talleres a la calle y la vivienda arriba o atrás, fue un formato usual en todas las latitudes y a lo largo de toda la historia urbana.

Aunque hoy nos pueda parecer familiar, el quiebre de ese modelo en realidad se produjo

sólo durante algunas décadas del Siglo XX, cuando -a partir del paradigma funcionalista del Movimiento Moderno- se instala la noción del “zoning”, concibiendo la ciudad como una sistema interconectado de áreas homogéneas, cada una con un uso específico (residencial, comercial, administrativa). En poco tiempo sin embargo, quedó claro que la vida no es de a pedacitos: aquí trabajo, aquí me aprovisiono, aquí descanso, el tiempo es un valor escaso si se trata de perderlo en traslados.

Al contrario, las dinámicas urbanas son complejas, no encajan bien en los casilleros de la simplificación. Son diversas, interrelacionadas, simultáneas, cambiantes y cada vez más.

Redescubriendo, reinventando los modos de la ciudad tradicional, estas propuestas hoy van teniendo una presencia creciente en todo el mundo.

Sin embargo en todas las geografías, y de los tiempos más diversos, hay excelentes emprendimientos mixtos, verdaderos hacedores de urbanidad. En Italia por ejemplo, el Palazzo degli Uffizi fue

Emprendimientos mixtos,el urbanismo mutante

Hoy el entretejido urbanoconcentra prestaciones.


un emprendimiento diseñado por Giorgio Vassari para albergar las oficinas de la magistratura local junto a las colecciones artísticas de su promotor.

En la poderosa ciudad-estado de Florencia, aquel notable “desarrollador” era conocido como Cosme de Médici, corría por entonces el año 1560.

Casi 300 km al norte y 300 años después, la Gallería Vittorio Emanuele II (Milán, 1861) iba a reunir por su parte hoteles,

tiendas, oficinas, restaurantes, bajo su característico crucero de calles cubiertas por bóvedas acristaladas, articulando al Duomo, las galerías en sí, y la famosa Scala en un recorrido único de incalculable valor artístico, cultural, histórico-urbanístico.

Más acá en el tiempo, y ya de este lado del océano, también encontramos casos cuya potencia arquitectónica y urbanística los ha posicionado como símbolos de la ciudad, perdiendo a veces de vista que se trataba inicialmente de emprendimientos inmobiliarios.

Ni más, ni menos.Emprendimientos claros, tan particulares como el Empire State Building (1931) en Nueva York, con su base comercial, su cuerpo central de oficinas y sus miradores (en los pisos 86 y 102) que conforman uno de los puntos abiertos de observación más reconocidos y visitados del mundo. O el Rockefeller Center (1937) que incluyó una multiplicidad de usos (desde sedes corporativas y centros comerciales, hasta propuestas culturales como el

Radio City Music Hall) distribuidos en 14 edificios -a los que luego se sumarían otros tres- conectados por plazas y áreas comerciales debajo de ellas, combinando de manera simple usos variados, revitalizando al sector, y dotando a esa misma ciudad de espacios de urbanidad con reconocimiento global. Otro tiempo, otra cultura, otra geografía: con 350.000 m² de superficie y 452m. de altura, las Torres Petronas (1998) fueron por varios años los edificios más altos del mundo.

Ubicadas en la capital de Malasia, sus 88 pisos unidos por una pasarela entre los pisos 41 y 42 (el “skybridge”) son el símbolo global más reconocido de Kuala Lumpur.

Rescatando la tradición musulmana del país, las torres


construir experiencias integrales, tendiendo a aportar con ello un plus de valor diferencial a su público.

Construcción de una experiencia

Tal vez la razón de ser de los emprendimientos mixtos se basa en la entrega al usuario de una experiencia más que un espacio, este parece ser un driver implícito en la oferta de los nuevos desarrollos mixtos.

Dentro de ese marco la articulación entre la residencia permanente y temporaria con servicios de hotelería, se instala pues, como uno de los factores centrales en la readecuación de aquella modalidad histórica para responder a los estilos de la vida actual.

El programa típico de los complejos mixtos combina usualmente así propuestas de hotelería de diverso tipo, comercios, oficinas y vivienda permanente, acompañados por una dotación amplia de servicios, tanto tangibles (salas para

redefiniendo paradigmas en el mundo entero.Hoy las fronteras entre las categorías tradicionales se han desdibujado en todos los ámbitos. O acaso la definición de una cafetería alcanza para describir a Starbucks. Un smartphone ¿es tan sólo un “teléfono”? ¿Soleil es circo, danza, teatro, un musical, artes visuales en movimiento o todo eso a la vez enriquecido por la combinación?

Entonces los emprendimientos de uso mixto, ¿son hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales, departamentos?

En todos los campos, los modelos de negocio avanzan buscando

remiten en su diseño al arte islámico. Su interior aloja las oficinas de compañías globales como la petrolera Petronay la sede malaya de Microsoft, mientras que el basamento da lugar al Kuala Lumpur Convention Center (KLCC) y un centro comercial.

Precisamente su autor, el arquitecto tucumano Cesar Pelli, indicaba años atrás que: “mixtura de usos hubo siempre; lo que pasa es que se va trabajando ahora una combinación más completa y eficiente.Alrededor del mundo el usuario, el cliente, se ha vuelto en general más ‘inteligente’, por lo que la propuesta debe ser convincente. Una torre puede tener usos variados; cuando mejor funcionan, es cuando esos usos son complementarios: un buen mix agrega elementos de interés, de modo tal que los usos incorporados se hacen más valiosos unos a otros.”

Es cierto, el usuario, el cliente, nosotros, venimos cambiando rápidamente modalidadesy preferencias. Y con ello nuestra forma de vida.

Así nuestros lugares, nuestras ciudades y edificios se van transformando también.

Y es que lejos de ser una moda, o aún una excepción, las propuestas mixtas no son sino la traducción a lo espacial de alguna de las tendencias que vienen

En emprendimientos mixtosgrande no es

necesariamente mejor.


Desde el punto de vista del negocio

En términos de negocio, la producción de estas piezas urbanas lleva en sí factores que perfilan resultados cuando menos interesantes.Observemos que en general, los desarrollos mixtos tienden a incrementar la eficiencia en el uso del suelo, al tiempo que licúan el riesgo comercial en un abanico de ofertas inmobiliarias más amplio. La diversidad de usos genera a la vez un apalancamiento entre ellos que multiplica la productividad de la tierra, acelera el retorno de la inversión, y permite combinar diversos perfiles de inversióny modalidades de negocios en un mismo desarrollo: capitalización, venta, renta, explotación, etc. Consideremos además el beneficio que genera la complementación entre las viviendas, cuya modalidad inmobiliaria dominante es la de venta (recupero del capital inicial), con las unidades comerciales, gestionadas mayormente a través de la

clave para comprender, diseñar y operar un formato de usos mixtos, éste se ubica en la sinergia; en el adecuado diseño del mix, de la articulación de los usos potenciándose entre sí, y del juego entre el complejo y su entorno.

El tamaño no da la medida de las cosas, grande no es necesariamente mejor.

Por eso hay que repensar los proyectos desde la diversidad y la sinergia, nos desafía a entretejer los nuevos usos y espacios con el espíritu del lugar, reemplazando el modelo de la mini-ciudad endógena por una experiencia moderna y enriquecedora pero con fuerte identidad local, tendiendo a posicionar al emprendimiento como símbolo y promotor de una urbanidad recargada.

eventos, gimnasio, spa) como intangibles (limpieza, mensajería, delivery).

A la vez, a la hora de diseñar el negocio, otro punto clave es el estacionamiento: la confluencia de usuarios permanentes y ocasionales que generan, demanda un volumen de m2 que de ninguna manera debe ser subestimado.

Respaldados muchas veces en la imagen y gestión aportados por una marca hotelera de prestigio, la ubicación se coloca también en un rol central, priorizando sitios de alto atractivo capaces de aportar al posicionamiento del emprendimiento y convocar un flujo importante de demanda potencial.

Pero responder a un programa amplio, exigente y en localizaciones excepcionales, supone de por sí una inversión importante.

Es así que la ecuación del negocio asume también la escala como dato central, siendo usual ver emprendimientos mixtos en torno a los 100.000 m2 o más, de desarrollo.

También vale la pena tener en cuenta la multiplicidad de comercialización y diferentes públicos a los que dirigirse.

Sin embargo suponer a la gran escala como el factor determinante, implica elevar las barreras de entrada dejando afuera localizaciones y desarrolladores de enorme potencial en todo el país.Y lo cierto es que más allá de la escala, si hay un factor

Las distancias y el tráficocreciente contribuyen

al desarrollo de emprendimientos mixtos.


incorporando por ejemplo nuevos espacios comerciales, culturales o de servicios, permite revitalizar las áreas centrales, o renovar sectores completos de la ciudad generando nuevas zonas o corredores.

Con sus fortalezas y debilidades, son operaciones urbanas donde el juego combinado de múltiples actores redefine el perfil y la dinámica del área generando así beneficios para todos.Uno a uno; lote por lote pero con un mismo concepto, la transformación que en pocos años reposicionó a Palermo como un clúster de moda y diseño de reconocimiento internacional (con sus antiguas casonas revitalizadas desde lo comercial, conviviendo con flamantes hoteles y hostales, modernos edificios de departamentos, estudios profesionales y espacios de co-working), configura en conjunto un ejemplo claro de esa dinámica en Buenos Aires.

Por otra parte, si en aquellos casos se trataba de operar en un marco de limitación de espacios, otra línea de trabajo se coloca en el extremo opuesto, con la inclusión de usos mixtos en grandes espacios abiertos, nuevos o existentes.

Al norte del Gran Buenos Aires por ejemplo, el Pilar Golf Club trabaja en la incorporación de un hotel internacional cinco estrellas al tradicional complejo. El proyecto Hilton Pilar Hotel & Residences conforma un desarrollo de usos mixtos que, además de las 170 habitaciones del hotel contará con 130 unidades de condominios residenciales, que gozarán de

propuestas. No obstante, dentro del enfoque de la sinergia de usos se abren también otras variantes.

En áreas con suelo vacante escaso, o nulo, una línea de trabajo alternativa puede anotarse por una parte en lo que serían diferentes modalidades de operaciones urbanas colectivas.

En los antiguos cascos urbanos de Europa por ejemplo, con poca tierra libre -y en consecuencia muy cara-, el reciclaje de edificaciones centenarias es mayoritario, recurriendo a los usos múltiples para establecer sinergias y alcanzar así un mejor recupero de la inversión. Con mayor o menor participación del sector público -especialmente desde lo normativo- la renovación del patrimonio existente es clave para la revitalización de las áreas altamente consolidadas. Desde la mixtura de usos, el reciclaje de antiguos hoteles, edificios de viviendas u oficinas

generación continua de flujos de renta líquida, como es el caso de los Hoteles.

Pensemos en la retroalimentación de los sectores residenciales y de oficina con el comercio, en la manera como los servicios enriquecen la experiencia residencial tanto para los habitantes permanentes como temporarios, y cómo influye eso en el cash flow. O cómo repercute en el precio el valor que pueden sumar el posicionamiento del complejo como hito urbano, su carácter aspiracional, y un eventual respaldo de marca bajo el formato de las Branded Residences.

El punto de vista de las alternativas

La singularidad de esas piezas urbanas, choca empero contra una limitación: es difícil contar con los espacios que -por escala, costo, capacidad constructiva, valor urbano- requieren estas

Hilton Pilar Hotel & Residences, rodeado por una de las mejores canchas de Golf de la Argentina.


buen restaurante, y un café en casa instantes después, mirando abajo los techos de la ciudad redibujados por la luna. Todo en el mismo lugar: otro estilo de vida.

Históricamente la ciudad fue-y es- multiplicidad, diversidad: mixtura. Casi tanto, como la dinámica acelerada de nuestra sociedad posmoderna, de cultura zapping, globalización y vidas de paso. Los “mixed use” parecen pues tender a posicionarse como exponentes naturales, casi paradigmáticos, de la vida urbana actual.

Con el formato que fuera, la opción de los emprendimientos mixtos avanza en nuestras ciudades afianzándose como la tendencia dominante para los emprendimientos de mayor escala en los próximos años, generando la perspectiva cierta de una rentabilidad positiva y sustentable para sus desarrolladores, y propuestas de una experiencia urbana cada vez más rica y diversa para la ciudad, sus visitantes y su gente.

al segmento ABC1 en el Partido de Ezeiza. Sus 264 hectáreas estarán distribuidas en 649 lotes acompañados por una cancha de golf profesional de 18 hoyos, 4 canchas de polo, club hípico, tenis, rugby, hockey, fútbol y un club house para cada sector deportivo.

Pero el emprendimiento suma además 170 unidades de vivienda con departamentos de 1 a 3 ambientes conformando un conjunto del tipo Pueblo Mediterráneo, que se completa a su vez con un hotel boutique y un área comercial a la vera de una laguna con playa de arena.

A modo de conclusión

De casa al trabajo, cambiando kilómetros de autopistas por minutos de ascensor. Gimnasio en la hora del almuerzo; subir para bañarse en su propio departamento, vestirse y volver a bajar con tiempo de sobra para las reuniones de la tarde. Más tarde algo de shopping o una exposición; para la noche cine, cena en un

todos los servicios del hotel, así como la posibilidad de asociarse al Club.

En el corazón del Pilar Golf Club, el nuevo Hilton Pilar quedará así ubicado junto a uno de los campos de golf más destacados del país.

El hotel contará con tres niveles y un lobby al que se integran su restaurante insignia, dos bares, y un centro de negocios con más de 2.000 m2 en una ubicación estratégica, junto a uno de los mayores parques industriales de Sudamérica.

Con la comodidad de un estacionamiento para 400 vehículos, los huéspedes tendrán a disposición también un spa de 500 m2, piscina exterior, gimnasio, y el reconocido Pilar Golf con su club house, tienda de golf y el único Par 6 de más de 665 yardas de Sudamérica. En Canning, al sur de Buenos Aires en tanto, La Providencia Resort & Country Club conforma un nuevo emprendimiento dirigido

Villa Mediterránea en la Providencia Resort & Country Club.


Una radiografía urbana

con el tiempo se fue definiendo como un “Nuevo urbanismo”.

Un movimiento a favor de una mejora cualitativa y de la eficiencia de las áreas urbanas, su densificación, la renovación de los sectores centrales, la promoción del transporte público, etc.

Alineándose pues con las tendencias que paralelamente avanzaban en el pensamiento urbano internacional, y con el aval explícito de desarrolladores, autoridades e instituciones, esta corriente impulsaría un modelo de “crecimiento inteligente” de las ciudades, que sirva a la vez a la economía, la comunidad y el ambiente. Tendiendo para ello a rescatar valores socio-espaciales propios de los núcleos urbanos tradicionales, hace algunos años el movimiento sintetizaba sus planteos en un conjunto de diez principios:

En la era urbana, cuando mucho más de la mitad de la población mundial vive ya en las ciudades, la recuperación de la “urbanidad” es una consigna central para los especialistas y autoridades locales del mundo entero.

Desde hace varias décadas las ciudades vienen protagonizando transformaciones profundas, múltiples, y hasta contradictorias.

Observemos que, mientras el esquema norteamericano de autopistas y suburbanización de las capas superiores de la población (en clubes de campo, barrios privados.) se expandía al resto del mundo como paradigma de la “calidad de vida”, una tendencia contrapuesta iba haciendo pie en EEUU,

promoviendo un urbanismo socialy ambientalmente más sustentable.

A nivel internacional hacía años se venía trabajando sobre enfoques ecosistémicos para el abordaje de la ciudad, confluyendo por ejemplo en espacios como el Programa MaB de UNESCO.

No obstante, en EEUU a nivel masivo suele tomarse el emprendimiento Seaside (1981) como referencia inicial para lo que

Usos mixtos del suelo.

Capitalizar las ventajas que se derivan del diseño de edificios compactos.

Crear una amplia variedad de opciones de vivienda, atendiendo a todos los segmentos sociales

Consolidar vecindarios con una dinámica barrial de escala peatonal.

Fomentar comunidades diversas, atractivas y con fuerte identidad local.

Preservar los espacios abiertos, los suelos agrícolas, el paisaje natural y las zonas de valor ambiental singular.

Reforzar y dirigir el desarrollo hacia las comunidades existentes, antes que a la expansión indefinida de las ciudades en el territorio.

Generar opciones variadas de transporte, con énfasis en los medios colectivos.

Buscar que las decisiones de desarrollo sean predecibles, justas y eficientes.

Promover la acción intersectorial en torno a las decisiones del desarrollo.

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Hoteles en urbanizaciones,una nueva tendencia.


PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO EJE APARICIO SARAVIA(Maldonado–La Barra) Uruguay-2011

Complejos de usos mixtos conformando nuevos nodos de centralidad regional

Algunos casos destacados en argentina

HILTON PILAR – HOTEL & RESIDENCESPilar, Buenos Aires

En el corazón del Pilar Golf Club, el nuevo Hilton Pilar quedará así ubicado junto a uno de los campos de golf más famosos del país -sede del Abierto de la Republica en 2006 y 2011- con 27 hoyos distribuidos en tres canchas. A 40 minutos del centro de Buenos Aires como del Aeropuerto Internacional de Ezeiza, el hotel contará con tres niveles y un destacado lobby al que se integran su restaurante insignia, dos bares y un centro de negocios con más de 2.000 m2 equipado con la última tecnología en una ubicación estratégica, junto a uno de los mayores parques industriales de Sudamérica.

comerciales, tres tiendas anclas de 11.000 m2 cada una, 12 salas de cine, patio de comidas para 2.000 personas, y cinco niveles de estacionamientos con capacidad para 4.500 vehículos. W - MIXED USE PROJECTPlaza Perú, Las Condes, Santiago, Chile

Conjunto de 70.000 m2 compuesto por 8.400 m2 de viviendas y 13.000 m2 de oficinas acompañando la propuesta de W Hotel & Convenciones (17.500 m2)junto a 1.800 m2 de Gym & Spa, 7.000 m2 de áreas comerciales y 850 plazas de estacionamiento.

PROGRAMA ESTATAL DE DESARROLLO URBANO NUEVO LEÓN 2030 – Monterrey, México

(2010) Nuevas centralidades regionales: complejos de usos mixtos rediseñando el territorio metropolitano.

Algunos casos destacados en latinoamérica

PARQUE EL GOLFSan Isidro, Lima, Perú.

Centro comercial de 22.800 m2, 30.319 m2 en dos torres de oficinas y viviendas respectivamente, 13.600 m2 de hotelería y 59.500 m2 de subsuelos, totalizando 126.000 m2 en una fracción de 1,26 has.

COSTANERA CENTER Providencia, Comuna de Las Condes, Santiago, Chile

Complejo de 700.000 m2 sobre una parcela de 5 has, incluyendo una torre con 110.000 m2 de oficinas y más de 300m. de altura, tres torres reuniendo 194.000 m2 de viviendas, 2 hoteles de 4 y 5 estrellas, Centro de Convenciones, 220.000 m2 de centro comercial en seis niveles, con 250 locales


ofrece un mix de usos pensados para distintos usuarios:

MADERO WALK STUDIOS: desarrollados con tecnología marina de última generación, se presentan como una alternativa premium a las oficinas tradicionales de la ciudad. MADERO WALK MARINAS: los amantes de la náutica contarán con más de cien amarras sobre las riberas este, oeste y sur del Dique 1, con posibilidad de acceso a un club náutico boutique.

MADERO WALK EVENTOS: con una capacidad prevista para 600 personas, el mayor salón de eventos flotante de Latinoamérica apunta a posicionarse como un nuevo ícono de la ciudad.

ALVEAR TOWER Puerto Madero, Buenos Aires

completa con hotel boutique y un área comercial con drugstore, gastronomía y tiendas, a la vera de una lagunas con playa de arena.

MADERO HARBOURPuerto Madero, Buenos Aires

Madero Harbour se presenta como uno de los emprendimientos mixtos más importante de Sudamérica.

Sobre 8 has. en el Dique 1 de Puerto Madero, su propuesta combina oficinas, studios, residencias, dos hoteles, spa y fitness center, piscinas, helipuerto, áreas verdes, cines y un centro comercial con supermercado.

La diversidad de la propuesta, sus edificios con características sustentables, y su menú de amenities y servicios, permitieron que el proyecto sea elegido por la World Trade Centers Association (WTC) como sede del Centro Mundial de Comercio en Buenos Aires.

MADERO WALK Puerto Madero, Buenos Aires

MADERO WALK será el primer complejo flotante de Latinoamérica.

Sobre el espejo de agua del Dique 1 de Puerto Madero, el proyecto

Con la comodidad de un estacionamiento para 400 vehículos, los huéspedes tendrán a disposición también un spa de 500 m2, piscina exterior, gimnasio y el reconocido Pilar Golf Club con su club house, tienda de golf y el único Par 6 de más de 665 yardas de todo Sudamérica.

La PROVIDENCIACanning, Buenos Aires

La Providencia Resort & Country Club conforma un nuevo emprendimiento dirigido al segmento ABC1 en el Partido de Ezeiza. Sus 264 has estarán distribuidas en 649 lotes acompañados por una cancha de golf profesional de 18 hoyos, 4 canchas de polo, club hípico y pista de salto, club de tenis, canchas de rugby, hockey, fútbol y un club house para cada sector deportivo. El diseño de la cancha de golf cuenta con el asesoramiento de Vicente “Chino” Fernández, en tanto que en lo referido al polo se trabaja bajo la guía de Facundo Pieres como Polo Advisor. Pero el emprendimiento

suma además 170 unidades viviendas conformando un conjunto del tipo Pueblo Mediterráneo, con apartamentos de 1, 2 y 3 ambientes. El corazón del complejo se


oficinas de alta gama, un centro de convenciones, hotel de 5 estrellas ejecutivo de la cadena internacional Carlson con formato Radisson, y una torre residencial.

Los edificios corporativos se encuentran finalizados y con ocupación plena.

Entre las empresas con oficinas en Capitalinas se cuentan Globant, Personal, Telecom, Santander Río, entre otras.

Actualmente, se construye la Torre Radisson Capitalinas, que será el edificio más alto de Córdoba.

COMPLEJO ARENA MAIPU ESPLENDOR, Mendoza

El Esplendor Hotel Mendoza de la cadena Fen Hoteles, forma parte del Complejo Arena Maipú, en el que se despliega una amplia oferta de actividades y servicios.

Incluye salas de juego, restaurantes, salas de cine, disco y microestadio para 3000 espectadores, acompañados por piscina caribeña con un amplio deck, también cuenta con spa con piscina climatizada cubierta, gimnasio, salón de eventos de 2000 m2 divisible en 3 ambientes

Ubicado en Paraguay y Esmeralda, la torre 1, de 45 pisos, albergará un hotel y exclusivas residencias apto profesional (piso 7º al 45º).

En el primer piso habrá un sector de amenities que incluirán salón de usos múltiples, gimnasio con vestuarios y pileta exterior climatizada con solárium e hidromasaje.

La Torre 2 constará de PB, entrepiso y 23 pisos destinados a oficinas corporativas.

En la planta baja se construirá una plaza seca que se integrará al espacio público urbano y en donde se instalará un basamento comercial con gastronomía y locales de rubros diversos.

En los tres subsuelos se prevé los estacionamientos y un garaje comercial. El conjunto tendrá prestaciones de sustentabilidad ambiental que le darán las características de “eco building”.

CAPITALINASCórdoba

El complejo está conformado por tres edificios corporativos desarrollados bajo el concepto de

Ubicado también en Puerto Madero, propone la torre residencial más alta de Argentina, diseñada por el estudio Pfeifer-Zurdo para el Grupo Alvear, propietario del tradicional Alvear Palace Hotel (1932).

Completando el complejo Alvear Hotel & Residences (49 unidades), en Nov.-2012 el grupo lanzó Alvear Tower (174 unidades), previendo concluir su construcción en 2015.

La nueva torre contará con departamentos de hasta 500 m2.

El edificio incluirá un roof club en su azotea, business center, plaza de juegos externa, sector con juegos electrónicos, simuladores de ski y golf.Sala de música y taller de hobbies, piscina, gimnasio y spa, salones de usos múltiples, lavadero de autos, de mascotas, microcine, y una importante dotación de cocheras de cortesía.

TORRE BELLINIBuenos Aires


Buenos Aires, en el km. 32 de la Autopista Buenos Aires–La Plata.

Sobre un conjunto de más de 60 hectáreas a ambos lados de la Autopista, y en torno a la antigua Maltería Hudson, además de sus diferentes propuestas residenciales el proyecto incluye un centro cívico-comercial, oficinas, espacios culturales, educativos y de salud.

El complejo incluye a la vez, la construcción de 6 salas de cine, y un Hotel 4 estrellas del tipo Conference & Spa.

Casos especiales

Complejos que se han posicionado como hitos urbanos, trabajando un mix atípico con base en usos culturales, comerciales y de esparcimiento:

TERRAZAS DEL PILARBuenos Aires

PASEO DEL BUEN PASTORCórdoba

Inn), oficinas, un mall con un supermercado de su cadena complementado por cines y locales comerciales, y los complejos Parque Milénica I y II, Barrio Cerrado en altura, con edificios de departamentos distribuidos en un parque con más de 400 árboles cincuentenarios y un amplio menú de amenities. VOHE, Pilar

En el norte del Gran Buenos Aires, desarrollado por Intecons y con Proyecto a cargo de Lacroze – Miguens – Pratti, sobre una fracción de 13.000 m2 con acceso directo desde la autopista Panamericana, se construye un complejo de usos mixtos en torno a una plaza central, integrado por 96 viviendas, 33 estudios profesionales, tres importantes locales comerciales, un edificio de oficinas y un hotel, acompañados todos por un amplio menú de amenities y servicios.

PAMPAS PUEBLOHudson, Buenos Aires Pampas Pueblo se ubica en Berazategui, al sur del Gran

más pequeños y un business center. AL RIO Vicente López, Buenos Aires

AL RIO es un megaemprendimiento que abarcará más de medio millón de m2. En un predio de 16 has. frente al Río de la Plata, contará con 66.000 m2 distribuidos en tres pares de tres torres residenciales, un centro comercial in-out de más de 150.000 m2, auditorio cubierto para 12.000 personas, 150.000 m2 de oficinas y un espacio destinado a 8.000 unidades de cocheras, a lo que se suma la nueva traza de una avenida costera que unirá Vicente López con la ciudad de Buenos Aires.

ORFEO – PARQUE MILENICACórdoba

Redefiniendo un sector urbano con destacadas condiciones de accesibilidad y calidad ambiental, el Grupo Dinosaurio compone un complejo integrado por el estadio cerrado Orfeo Superdomo, al que acompaña con propuestas hoteleras (Orfeo Hotel y Holliday


Casos atípicos

TIFON WATER PLANET BAIGORRIA Rosario

Desarrollada en las proximidades de Rosario, Santa Fe, la guardería náutica ofrece una completa infraestructura con una amplia oferta de servicios y amenities.

Tifón es diseñado por Pininfarina, con los mismos profesionales que desarrollaron las líneas más revolucionarias de Ferrari, Alfa Romeo o Maserati, y proyectos como el nuevo estadio de la Juventus en Turín, o el condominio de lujo Millecento de Miami junto al prestigioso arquitecto uruguayo Carlos Ott.

Con 10.000 m2 de guardería, ofrece 3000 camas náuticas para embarcaciones de hasta 35 pies, 12.500 m2 de estacionamiento, 120 m. de frente costero, 5 puentes grúa y 10 ascensores de costa.

La guardería se complementa con los servicios que el navegante, su familia y su embarcación puede necesitar, conformando un centro de recreación y servicios destinados a la náutica. Su infraestructura incluye proveeduría, paseo con locales comerciales, un área gastronómica, vestuarios y cantidad de servicios para sus socios.


Noel Verger

Director División Hoteles

Quiero finalizar este jugoso informe de mercado inmobiliario con un par de comentarios, datos y una idea de cuál es el verdadero potencial de inversión en el negocio de los hoteles en Argentina.

Mi conclusión es que la más aconsejable inversión está enfocada en hoteles de tresy cuatro estrellas.

Los motivos son varios, pero vale la pena destacar que en muchas ciudades la hotelería está obsoleta, faltan hotelesy los clientes se han vuelto más exigentes. Ya sea que viajen por negocios o placer, es gente que ha salido al exterior y ha probado la oferta hotelera de los lugares turísticos donde está más desarrollada,y no se conforma con menos. Es similar a lo sucedido con los cafés, que pasaron de ser un commodity a brindar

Conclusiones

POR QUE INVERTIR EN HOTELES

Por qué invertiren hotelesOcho argumentos a favor de esta inversión

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Para empezar es una inversión inmobiliaria, lo cual le da seguridad jurídica,

es un bien tangible y permite participar del negocio.

Existe un mercado activo en compra y venta de unidades y hoteles,

aunque el circuito de venta no es público.

La demanda del mercado ha cambiado de foco, migrando de las grandes

ciudades y centros turísticos a pequeñas ciudades, como así en los pueblos

o destinos menos desarrollados.

El público usuario y comprador se profesionalizó y busca hoteles modernos

y confortables. Internet permite al cliente tener un acceso inmediato y

casi irrestricto a la oferta hotelera, con lo cual ganan los hoteles que no

hayan quedado desactualizados.

La tecnología favoreció rápidamente la creación de nuevos canales de

venta.

El mercado cambió sus hábitos, la descentralización de las grandes

ciudades y el creciente tráfico urbano, hacen que se busquen nuevos

destinos para la realización de las reuniones empresariales y convenciones.

Las rentabilidades obtenidas en inversiones hoteleras -siempre y cuando

sean operadas en forma profesional- y a través de una marca reconocida a

nivel nacional o internacional, podrían ser superiores a otro tipo de

inversiones inmobiliarias.

La profesionalización de la formación y el crecimiento de las escuelas del

rubro, hacen que haya un mercado de gente interesada y capacitada en

trabajar en hotelería.


una experiencia que permite reformular toda la estructura de precios.

A la vez el flujo turístico ha ido migrando de las grandes ciudades y centros turísticos a ciudades más pequeñas y pueblos de provincia. Este es un dato no menor al momento de tomar decisiones.

¿Por qué tres y cuatro estrellas?

Estos son hoteles que se adaptan muy bien al mercado argentino, absorben la mayor parte de la demanda generando buenas tasas de ocupación.

Esto genera una muy buena renta y lo hace con una estructura de personal muy acotada.

IR EN HOTELES

Variables de Rentabilidad

Tarifa promedio

Tipos de hoteles 3 estrellas 5 estrellas

Punto de equilibrio* 35 a 40 %

Personal

Tamaño habitación

1 empleado cada 4 habitaciones

Valor por cuarto aprox .

Renta aprox. anual

más de 35 m²

70-90 USD

17 a 22 m²

75.000 a 85.000 USD

de 6 a 15%

4 estrellas

40 a 45 %

1 empleadocada 2 habitaciones

25 a 33 m²

110.000a 160.000 USD

100-140 USD

de 6 a 12%

50 a 60 %

1 empleado por habitación

190.000a 300.000 USD

230-400 USD

de 6 a 10%

• Localización

• Estacionalidad

• Orientación de mercado

• Afiliación a cadena

• Tamaño

• Estructura departamental

*Basado en la ocupación, que depende de factores tales como:

Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de mercado.

Modalidades de Inversión 1-Hotel Independiente Se compra la propiedad y se opera el hotel.2-Hotel de Cadena Se compra la propiedad y la cadena lo gestiona.3-Condo Hotel Se compra una habitación y la cadena lo gestiona.4-Acciones de un hotel Se compran acciones y lo gestiona una cadena de Hoteles.

Montos de Inversión A partir de U$S 100.000 se puede comprar un cuarto o una acción

U$S 3.000.000 es la inversión mínima para operarun hotel independiente.

U$S 6.000.000 es la inversión requerida por una cadena para tener un hotel.


Cantidad de hoteles 13.269Unidades habitacionales para el turismo: n/d

Plazas disponibles: 596.624

Hoteles en Argen�na, Brasil, Chile y Uruguay:

Cantidad de hoteles 6.226Unidades habitacionales para el turismo: 297.208

Plazas disponibles: 1.455.000

Cantidad de hoteles 4.778Unidades habitacionales para el turismo: n/d


Cantidad de hoteles 485Unidades habitacionales para el turismo: n/d


Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del Instituto Brasileiro de Geografía y Estadística (IBGE), Ministerio de Turismo de Brasil, Sernatur (Chile),Ministerio de Turismo de Uruguay y Ministerio de Turismo de Argentina.

Anexo



918

1230

2660

824

2040

75172


Cinco (5) Wine Hotels

TotalEstanciaColomé

Viñas CafayateWine Resort

Pa�os CafayateHotel & SPA

La Casa dela Bodega

AltalalunaHotel & SPA

1280Bodegas

30Bodegas con Wine Hotels

Bodegas

Bodegas con Wine Hotels

2%98%

Plazas parahoteleras en Capital Federal y Provinciade Buenos Aires:[en can�dad por categoría de hotel]

Bodegas vs Bodegas con Wine Hotels en Argen�na

Otros: Alojamientos Parahoteleros sin desagregar: Pensiones, Posadas, Complejos Turís�cos y Municipales, Hoteles Sindicales y Mutuales, Colonias y Hostales.

Plazas disponibles parahoteleras por provincia [en can�dad / por categoría de hotel]


Cata

mar

ca

Chac

o

Chub

ut

Córd

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Corr

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es

Entre

Río

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Negr

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Juan

San

Luis

Sant

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uz

Sant

a Fe

Tucu

mán

San�

ago

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ster

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ra d

elFu

ego

15010057922200100276

8103915261423810224298



169Can�dad

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Mal

dona

do

92

Mon

tevid

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60

Roch

a

37

Colo

nia

28

Salto

23

Cane

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17

Pays

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8

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arem

bó

7

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7

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Larg

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7

Río

Negr

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7

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6

Soria

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4

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3

Lava

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3

San

josé

3Tr

eint

a y T

res

2Fl

ores

2

Flor

ida

Total de hoteles: 485

UY

Fuente: L J Ramos en base a datos de Sernatur.

744Can�dad

800

700

600

500

400

300

200

100

0

Los L

agos

673

Valp

araí

so

401

La A

raca

nía

389

Regi

ónM

etro

polita

na

347

Bío

Bío

344

Coqu

imbo

306

Aysé

n

279

Mag

alla

nes

257

Mau

le

249

Anto

faga

sta

240

Los R

íos

193

O’H

iggi

ns

139

Atac

ama

126

Tara

pacá

91

Arica

y Par

inac

ota

Total de hoteles: 4778

CH

L.J. Ramos en base a datos del Instituto Brasileiro de Geografía y Estadística (IBGE) y del Ministerio de Turismo de Brasil.

1.099Can�dad

1000

800

600

400

200

0

Río

deJa

neiro

578

Para

ná

492

Río

Gran

dedo

Sul

456

Bahí

a

414

Sao

Paul

o

373

Min

as G

erais

362

Cear

á

334

Goiá

s

320

Mat

o Gr

osso

248

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a Cat

arina

180

Espí

ritu

Sant

o

173

Mat

o Gr

osso

do Su

l

166

Alag

oas

161

Amaz

onas

Río

Gran

dedo

Nor

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Para

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Pará

Piau

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Serg

ipe

Rond

onia

Acre

Amap

á

Rora

ima

Dist

rito

Fede

ral

157 153 97 95 85 77 71 71 50 31 31 21 21

Pern

ambu

co

Total de hoteles: 6.226

BR

Hoteles en Uruguay por DepartamentoFuente: L.J. Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo y Deportes del Uruguay.

Hoteles en Chile por Zonas

Hoteles en Brasil por Estados


Unidades habitacionales* en Brasil por Estado

BR

49.316

33.810

30.288

23.566

21.127

16.901

14.686

13.472

12.681

9.689

9.239

8.023

7.146

7.029

5.933

5.829

4.7844.548

4.333

3.821

3.392

2.015

1.908

1.516

992

639

522

Cant.Habitac.

Río deJaneiro

Sao Paulo

Paraná

BahíaRío Grande

do SulMinas Gerais

SantaCatarina

Ceará

Goiás

Mato Groso

Río Grandedo Norte

Pernambuco

Alagoas

Amazonas

Mato Grossodo Sul

DistritoFederal

Pará

Maranhao

Paraíba

Sergipe

Tocan�ns

Piauí

Rondonia

Acre

Roraima

Amapá

EspíritoSanto

Unidades Habitacionales

297.208

297.208 Total habitaciones

Hoteles6.226

TOTAL: 303.434

unidades turís�cas

L.J. Ramos en base a datos del Instituto Brasileiro de Geografía y Estadística (IBGE) y del Ministerio de Turismo de Brasil.

*Unidades habitacionales: suites, departamentos, habitaciones y chalets.

Plazas disponibles en Brasil, Argen�na, Chile y Uruguay (2013)

Fuente: L.J. Ramos en base a datos del Instituto Brasileiro de Geografía y Estadística (IBGE), del Ministerio de Turismo de Brasil, Sernatur (Chile), Ministerio deTurismo de Uruguay y Ministerio de Turismo de Argentina.

BR1.455.000

AR596.624

CH156.605

UY96.856


1.310Argen�na

1.100Brasil

99Chile

68Uruguay

Bodegas: Argen�na vs Brasil, Chile y Uruguay [en can�dad]

Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Instituto Nacional de Vitivinicultura, Vinos de Brasil, Bodegas del Uruguay y Viñas de Chile.


Bodegas en Australia

Australia Región CapitalVictoria

Port PhillipSouth AustraliaMargaret River

Hunter ValleyNew South Wales

Barossa ValleyFleurieu

Western AustraliaCentral Ranges

QueenslandCentral Victoria

TasmaniaNorth East Victoria

Great SouthernGranite Belt

Western VictoriaLimestone Coast

South CoastSouthern New South Wales

Swan DistrictBig Rivers

PembertonGippslandPerth Hills

South Burne�Mudgee

Blackwood ValleyLower Murray

ManjimupNorthern Slopes

Clare ValleyFerguson Valley

GeographeMornington Peninsula

McLaren ValeMacedon Ranges

Adelaide HillsCoonawarra

Far NorthKing Valley

PeelPokolbin

Southern HighlandsYarra Valley

Central OtagoCurrency Creek

HeathcoteNorthern Rivers

OrangePyrenees

DarlingDenmarkGeelong

GlenrowanGrampians

Hawkesbury RiverHilltops

Huon ValleyLanghorne Creek

Mount BensonNew EnglandRest of World

RiverlandRutherglenScenic Rim

South Eastern AustraliaSouthern Fleurieu

Strathbogie RangesSwan Valley

26%Australia Región Capital

|613|174

|165|125

|117|114

|111|91

|89|74

|61|55

|51|51

|48|37

|31|29

|26|21|21|21

|17|16|15|13

|10|9|8|7|7|7

|6|6|6|6|5|4|3|3|3|3|3|3|3|3|2|2|2|2|2|2|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1|1

7%Victoria

7%Port Philip

5%South Australia5%

Margaret River5%

Hunter Valley

4%New South Wales

4%Barossa Valley

4%Fleurieu

3%Western Australia

3%Central Ranges

2%Queensland

2%Central Victoria

2%Tasmania

2%North East Victoria

2%Great Southern

16%Resto de las regiones

En porcentaje

En can�dad

TOTAL BODEGAS: 2.322



Australia: valores promedio habitación Wine Hotels


400295

Barossa Valley SpaPavilions

Chat eauYering

Lakeside Villasat Cri�enders

Tower Lodge Balgownie EstateVineyard Resort & Spa

Warrenmang Vineyard& Resort

Habitación dobleHabitación simple

1000

800

600

400

200

0

915597

340190

950520

995580

500250

en U$S


Bodegas en Sudáfrica

En can�dad

Stellenbosch

Paarl

Robertson/Swellendam

Franschhoek

Walker Bay

Breedekloof/Worcester

Swartland

Darling

Tygerberg

Calitzdorp/Langeberg-Garcia

Tulbagh

Lutzville Valley

Overberg/Cape Agulhas

Citrusdal Valley

|197

|173

|103

|46

|44

|37

|33

|33

|25

|20

|17

|14

|13

|6

26%Stellenbosch

23%Paarl

13%Robertson/Swellendam

6%Franschhock

6%Walker Bay

5%Breedekloof/Worcester

4%Swartland

4%Darling

3%Tygerberg

3%Calitzdorp/Langberg-Garcia

2%Tulbagh

2%Lutzville Valley

2%Overberg/Cape Agulhas

1%Citrusdal Valley

En porcentaje

TOTAL BODEGAS: 761



Sudáfrica: valores promedio habitación Wine Hotels

82102

Lovane BoutiqueWine Estate

PalmietValley Estate

Grande RocheHotel

Valvedere CottageWine Estate

MelkboomsdriftLodge


138260

290367

60120

70110

en U$S

0

50

100

150

200

250

300

350

400


Bodegas en Nueva Zelanda [en can�dad]

Total de bodegas: 394

99 83 53 52 39 33 20

Auck

land

Mar

lbor

ough

Cent

ral O

tago

Haw

kes B

ay

Wair

arap

a

Cant

erbu

ry

Nelso

n

15

Gisb

orne

Auckland

Marlborough

Central Otago

Hawkes Bay

Wairarapa

Canterbury

Nelson

Gisborne

3%5%

10%

13%13%

9%

21%

25%

25%21%

13%13%

10%

9%

5%

3%

Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wines of NZ.


Bodegas en los Estados Unidos [en can�dad]California 3.589

Washington 505

Oregon 500

New York 500

Virginia 490

Texas 396

North Carolina 341

Pennsylvania 270

New Jersey 270

Wisconsin 165

Oklahoma 163

South Dakota 125

Ohio 115

West Virginia 114

Tennessee 107

Missuri 101

Colorado 93

Michigan 89

South Carolina 85

Vermont 84

Iowa 74

New Mexico 64

Indiana 55

Utah 54

Florida 51

Maryland 45

Kentucky 43

Arizona 41

Massachuse�s 39

Minnesota 38

Illinois 38

Idaho 38

Rhode Island 36

North Dakota 35

Connec�cut 34

Georgia 33

Nebraska 32

Wyoming 30

Kansas 22

Maine 21

New Hampshire 16

Montana 10

Alabama 10

Arkansas 9

Alaska 8

Louisiana 7

Nevada 4

Hawaii 3

DelawareTotal: 8.995

3

Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wine Searcher.

Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wine Searcher.

California

Washington

Oregon

New York

Virginia

Texas

North Carolina

Pennsylvania

New Jersey

Wisconsin

Oklahoma

Resto

Bodegas en los Estados Unidos [en %]

2%2%3%

3%4%

4%

5%

6%

6%

19%

40%

40%

6%

6%

6%

5%

4%

4%

3%

3%

2%

2%

19%

6%


Estados Unidos: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]

458305

470313

214143

382254

10872

316210


The AllisonInn & Spa

The CarnerosInn

SolageCalistoga

The Cave BInn at Sageclife

DuchampHotel

TheGreenporter

Fuente: L.J.Ramos en base a relevamiento del diario The Independent UK.

El Informe de Mercado Inmobiliario es una producción del Departamento de Investigación y Marketing de L.J.Ramos.Todos los derechos reservados.

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Informe Inmobiliario - Especial Hoteles