INFORME PERICIAL

Peticionario: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA SOLANA DE MOJACAR

Autor del informe: Juan Antonio Hernández Gómez

Arquitecto Técnico

ÍNDICE:

1.- AUTOR DEL INFORME PERICIAL Y AUTOR DEL ENCARGO

2.- ANTECEDENTES

3.- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

4.- COMPROBACIONES REALIZADAS

5.- DESCRIPCIÓN DE DAÑOS.

6.- CAUSAS, PROPUESTAS DE REPARACIÓN

7.- VALORACIÓN DE LA REPARACIÓN

8.- DICTAMEN

9.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO

1.- AUTOR DEL INFORME PERICIAL Y AUTOR DEL ENCARGO

El presente informe se redacta por el Arquitecto Técnico D. Juan Antonio Hernández Gómez, perteneciente al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Almería con nº de colegiado 898, con NIF 27.533.177S y domicilio fiscal en Avda. de Almería Nº 27 de Turre (Almería), por petición de la Comunidad de Propietarios “LA SOLANA DE MOJACAR”, con CIF H-045638540.

2.- ANTECEDENTES

El presente informe pericial tiene como objetivo la descripción de los daños existentes en viviendas y en zonas comunes de la comunidad, formada por “semisótano y 214 apartamentos en La Solana de Mojácar, dentro del término municipal de Mojácar”. Los datos de la edificación son los siguientes:

Promotora: LA SOLANA DE MOJACAR S.A.

Arquitecto: JOSE M. VILLAR ALARCÓN

Arquitectos Técnicos: VICTOR PEREZ LOPEZ

Constructor: PRODELOR S.L. Y OTRO

3.- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Se trata de una edificación formada por semisótano y 214 apartamentos. Éstos se distribuyen en tres edificios, quedando la zona comunitaria donde se ubica la piscina en la fachada principal.

En los edificios 2 y 3 se ubican los aparcamientos situados en planta sótano. El acceso a las viviendas se realiza desde la zona común o directamente desde los laterales por los accesos existentes a los viales existentes.

Las edificaciones están realizadas de forma escalonada, al estar

ubicadas sobre la ladera de una montaña, formando terrazas en las fachadas de cada planta. Las edificaciones están formadas por cuatro niveles de plantas.

El garaje está situado en el edificio 5, teniendo acceso desde la calle posterior y directamente desde los edificios 2 y 3. El contorno de las edificaciones está formado por zonas de aparcamiento exterior en el

lateral derecho y zona ajardinada en el lateral izquierdo y en la fachada principal, donde también se sitúa la piscina. 4- COMPROBACIONES REALIZADAS Para la realización del presente informe pericial, he realizado las siguientes comprobaciones:

- examen del Proyecto redactado por el Arquitecto José M. Villar Alarcón.

- Examen del certificado final de la dirección de obra, expedido por el Arquitecto José M. Villar Alarcón y el Arquitecto Técnico Víctor Pérez López con fecha veintiocho de octubre de dos mil cinco.

- Examen in situ de la edificación, en visita de reconocimiento realizada durante los meses de agosto, septiembre y octubre.

5.- DESCRIPCIÓN DE DAÑOS Tras realizar la visita de inspección a la vivienda descrita, he podido comprobar que existen una serie de patologías que paso a describir:

- Problemas de humedades en interior de viviendas (fotos 1, 2, 3) - Problemas de humedades en zonas comunes (fotos 4, 5, 6) - Problemas de fisuras en muros de patios (fotos 7, 8, 9, 10) - Problemas en piscina (fotos 11, 12, 13, 14, 15, 16)

6.- CAUSAS, PROPUESTAS DE REPARACIÓN A continuación paso a describir una a una las patologías encontradas, intentando explicar la causa y la posible reparación. HUMEDADES EN VIVIENDAS DE PLANTA BAJA:

En las viviendas de planta baja del Edificio 2, de manera generalizada, existe un grave problema de humedad que se presenta por la parte inferior de las tabiquerías, subiendo hasta una altura aproximada de 1 metro.

Esta patología aparece generalmente cuando se ha realizado una solera de apoyo de la solería de la vivienda directamente sobre el terreno, sin haber realizado un forjado sanitario con una cámara de aire

mayor de 30 cm. En este caso además no se ha realizado una impermeabilización de la solera para evitar la subida de humedad por capilaridad por los tabiques. Para una correcta reparación del problema debemos realizar la impermeabilización necesaria. Como no es viable la realización de la cámara de aire, debemos levantar la solería y colocar debajo de ella una lámina asfáltica tratando de además de realizar una barrera en la unión de la tabiquería con la solera. PROBLEMAS DE HUMEDADES EN ZONAS COMUNES:

En la inspección realizada se han detectado problemas de humedad en zonas comunes de los edificios, estos son de dos tipos

- Humedades por filtraciones de la cubierta, lo que hace necesario realizar un repaso de las cubiertas no transitables, y sobre todo los puntos de unión entre elementos verticales y horizontales

- Humedades en jardineras. En este caso se deben reparar las jardineras afectadas realizando una nueva impermeabilización.

PROBLEMAS DE FISURAS EN MUROS DE PATIOS:

En general, en los muros de los patios donde ventilan las viviendas que se encuentran a una cota inferior a la del vial, se han detectado fisuras debido a movimientos estructurales.

En algunos casos se trata de fisuras de pequeña importancia, por lo que solo sería necesario la reparación mediante el relleno de la fisura con fibra de vidrio y posterior pintado del paramento.

En otros casos las fisuras apuntan a un movimiento del muro debido a falta de armadura o mal dimensionado del mismo. Para estos muros debemos realizar una reparación mediante la colocación de grapas de acero en las grietas, previo picado del paramento y posterior enfoscado colocando una malla de gallinero para fortalecer el muro.

PISCINA:

En la inspección realizada he podido comprobar que se han producido los siguientes defectos en la piscina, causadas por una deficiente ejecución y por falta de recubrimiento de las armaduras:

- rotura de la coronación del vaso de la piscina, con fisuras en varias zonas del perímetro

- desprendimiento de piezas de gresite

- se han detectado zonas con armaduras oxidadas. - mal funcionamiento de la depuración de la piscina, quedando

zonas sin limpiar. Llegados a este punto, he de decir que en la realización de la piscina no se ha cumplido con el “REGLAMENTO SANITARIO DE PISCINAS DE USO COLECTIVO 23/99”. Este reglamento es de obligado cumplimiento y de aplicación en Andalucía. Paso a describir los errores mas importantes, y por tanto la falta de cumplimiento del reglamento:

- cuando la superficie de la lámina de agua es superior a 300 m2 el sistema de depuración debe realizarse mediante rebosadero perimetral, lo que implica la existencia de cámara de compensación (con un volumen del 5% de la lámina de agua). En nuestro caso se trata de una piscina con una lámina de agua de 370 m2 y realizada mediante depuración por skimer.

- Para el tratamiento del agua está prohibida la aplicación directa de los productos en el vaso, debiendo contar en la instalación con sistemas de dosificación automática de cloro y regulador de ph.

- Cuando las zonas que rodean la piscina sea de césped las duchas deben contar con grifos para el lavado de pies.

- No es obligatoria la existencia de vestuarios pero si la de un aseo.

Según lo expuesto, la reparación de la piscina requiere de la adaptación de la misma al Reglamento mencionado, por lo que debemos cambiar el sistema de depuración realizando las obras necesarias. Esto supone el levantado de perímetro del vaso de la piscina para realizar la canaleta y la realización de un recinto para la colocación de la cámara de compensación y bombas para el correcto funcionamiento. Además se deben modificar las instalaciones existentes. En la realización de estas obras se realizaría la reparación de las zonas de gresite roto y demás defectos. 7.- VALORACIÓN DE LA REPARACIÓN 1.01.- Tratamiento de humedades en viviendas de planta baja: levantado de solado en viviendas, colocación de tela asfáltica de 4 kg/cm2, relleno de base de tabiquería mediante espuma de poliuretano y colocación de nueva solería. Incluso p.p. de arreglos de carpintería, colocación de sanitarios, reparación de instalaciones y pintura. 17 viv. x 80 m2 x 65 €/m2 = 88.400 €

1.02.- Reparación de cubierta: levantado de solería o grava, levantado de rodapié y picado de paramento vertical hasta una altura de 25 cm, colocación de tela asfáltica de 4 kg/m2 en forma de faja con un ancho de 1 metro. Incluso p.p. de reposición de solería. 22 m2 x 65,36 €/m2 = 1.437,92 € 1.03.- Reparación de jardineras: reparación de jardineras mediante la retirada de tierras, levantado de la impermeabilización existente y colocación de tela asfáltica anti-raices. Incluso colocación de tierra vegetal y siembra de jardinería. 46 m2 x 112,00 €/ml = 5.152 € 1.04.- Reparación de fisuras en muros: realización del picado de la fisura, relleno con fibra de vidrio y pintado del paramento. Medida toda la superficie de muros a tratar. 528,00 m2 x 7,20 €/m2 = 3.801,60 € 1.05.- Reparación de grietas en muros: reparación de grietas en muros mediante el picado el paramento, colocación de grapas de acero en grietas, colocación de malla de gallinero, enfoscado de cemento y pintado. 62 m2 x 16,40 €/m2 = 1.016,80 € 1.05.- Reparación de piscina: reparación de piscina mediante demolición de coronación y la realización de instalación de rebosadero perimetral, realización de recinto subterráneo de hormigón armado para la colocación de la cámara de descarga y bombas de impulsión y reparación de desperfectos en interior del vaso de la piscina. 62.682 € 1.06 Imprevistos durante la realización de los trabajos 20%: 32.498,06 € Asciende el total del presupuesto de ejecución material a la cantidad de (194.988,38) ciento noventa y cuatro mil novecientos ochenta y ocho con treinta y ocho euros. Presupuesto de ejecución material ………………. 194.988,38 €

IVA (7%) s/ 194.988,38 ……………………………………. 13.649,18 € TOTAL PRESUPUESTO DE CONTRATA = 208.637,57 € DICTAMEN

Según lo expuesto, es evidente que nos encontramos con una serie de patologías que podíamos dividir en dos grupos, las que afectan a las viviendas y las que afectan a las zonas comunes.

Según la división anterior, en el primer grupo incluyo los problemas de humedades generalizadas que existen en las viviendas de planta baja, que como se especifica en los apartados anteriores, se deben a una ejecución defectuosa por no haber realizado un forjado sanitario con cámara de aire para la ventilación. Al situar la solera de las viviendas directamente sobre el terreno tenemos afectadas a todas las viviendas de planta baja. Este problema solo se resuelve realizando una impermeabilización total de la solera de apoyo.

En el otro grupo se encuentran los problemas de humedades, grietas y fisuras y funcionamiento de la piscina. Todos estos defectos se encuentran en las zonas comunitarias. En apartados anteriores se ha explicado las causas y la soluciones para la reparación de las distintas patologías.

Merece especial atención el incumplimiento del “Reglamento Sanitario de Piscinas de Uso Colectivo 23/99”, que claramente indica que para superficies de lámina de agua superiores a 300 m2 la depuración de aguas debe realizarse mediante rebosadero perimetral. Esto supone la modificación total del sistema construido y obliga a la ejecución de un nuevo recinto donde ubicar la cámara de compensación. Los problemas del incumpliendo de este Reglamento lo vemos en la mala depuración de las aguas, quedando una zona en un lateral sin depurar.

En el presente Informe Pericial, de acuerdo con el artículo 335.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, manifiesto bajo juramento decir la verdad, que en la emisión del dictamen pericial sobre deficiencias en la edificación situada en La Solana de Mojácar, en el término municipal de Mojácar, he actuado y en su caso actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes y que conozco las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliere mi deber de perito.

Firmo el presente en Almería a veinte de noviembre de dos mil nueve.

ARQUITECTO TÉCNICO

9.- REPORTAJE FOTOGRÁFICO

Foto 1

Foto 2

Foto 3

Foto 4

Foto 5

Foto 6

Foto 7

Foto 8

Foto 9

Foto 10

Foto 11

Foto 12

Foto 13

Foto 14

Foto 15

Foto 16