Informe Sector Construccion de Edificaciones 2009-2012 … · LUIS GUILLERMO VÉLEZ CABRERA ... la quinta ciudad más atractiva para las inversiones y negocios en América ... recalca

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2013

SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES Delegatura de Asuntos Económicos y Contables Grupo de Estudios Económicos y Financieros Bogotá Noviembre de 2013

DESEMPEÑO DEL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE EDIFICACIONES 2009-2012

INFORME

Fuente: http://www.arqhys.com/blog/wp-content/uploads/2010/11/imagen1.jpg

DESEMPEÑO DEL SECTOR DE CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE EDIFICACIONES

AÑOS 2009 A 2012

LUIS GUILLERMO VÉLEZ CABRERA Superintendente de Sociedades

ERIC FERNANDO RODRIGUEZ LOPEZ Superintendente Delegado para Asuntos

Económicos y Contables

MARÍA TERESA CAMACHO RIOS Coordinadora Grupo Estudios Económicos

y Financieros

BEATRIZ CAROLINA RAMIREZ GOMEZ Analista Grupo Estudios Económicos

y Financieros

BOGOTÁ, NOVIEMBRE DE 2013

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………..1

1. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR………………………………………………..2 1.1 ASPECTOS MACROECONÓMICOS...........................................2 1.1.1 PRODUCTO INTERNO BRUTO...............................................2 1.1.2 LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN.........................................3 1.1.3 CEMENTO GRIS..............................................................4 1.2 ASPECTOS MICROECONÓMICOS............................................4 2. ANÁLISIS DE DESEMPEÑO FINANCIERO……………………………….5 2.1 ESTRUCTURA FINANCIERA………………………………………………………………..6 2.1.1 ANÁLISIS OPERATIVO……………………………………………………………………6 2.1.2 ANÁLISIS FINANCIERO……………………………………………………………….22 2.1.3 PROCESOS CONCURSALES (INSOLVENCIA)………………………………30 3. CONCLUSIONES……………………………………………………………….31

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INTRODUCCIÓN En los últimos años, el sub sector de Construcción de Edificaciones ha sido considerado primordial para el desarrollo económico-social del país, impulsando la generación de empleos y mejorando la condición de vida de los hogares colombianos. El dinamismo del sector estuvo sustentado en la evolución positiva de los grupos principalmente el de obras residenciales y en los niveles de construcción que permanecieron por encima de los promedios históricos. Dicho sub sector, promueve la producción de materias primas como el cemento, ladrillo, hierro entre otros que aportan directamente a la cadena productiva de la construcción. El actual Gobierno ha generado iniciativas para aumentar la oferta como el programa de las 100.000 viviendas de interés prioritario y el proyecto de construcción de 1 millón de viviendas acompañado de dinamización de programas de subsidios y accesibilidad a la financiación. Teniendo en cuenta lo anterior, la Superintendencia de Sociedades ha querido realizar un estudio, con el fin de efectuar un análisis comparativo de los últimos cuatro años (2009-2012), para dar a conocer cuál ha sido la situación económica y financiera del sub sector. Para la elaboración de este estudio se tuvo en cuenta la información reportada a la Superintendencia de Sociedades, por los gremios del sector, el Departamento Nacional de Estadística (DANE), entre otros. Es importante mencionar que para el análisis del grupo de Actividades inmobiliarias se tomaron solo aquellas empresas en donde el 100% de sus ingresos provenían de dicha actividad económica, con el fin de no considerar información de otras actividades comerciales. Este estudio está organizado, así:

Análisis de indicadores macroeconómicos y su desarrollo en los últimos años.

Descripción de aspectos microeconómicos tales como participación por región, tamaño de las empresas y su contribución al total de ingresos operacionales del sector.

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Análisis de desempeño de las principales cuentas de los estados financieros e indicadores financieros como rentabilidad, endeudamiento durante los años 2009 a 2012, desagregadas por Actividades Inmobiliarias, Construcción de Obras residenciales y no residenciales.

Por último, se concluyen los hallazgos del estudio. 1. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

1.1. ASPECTOS MACROECONÓMICOS.

1.1.1 Producto interno bruto

La Construcción, rama clave para el empleo, genero un PIB a precios constantes para el año 2012 por valor de 30.07 billones de pesos correspondiente a un 45,45% por Construcción de Edificaciones y un 54.55% por Construcción de Obras de Ingeniería Civil. El valor agregado del sector construcción creció 3,6% durante el año 2012 respecto a 2011. Este comportamiento se produjo por el aumento en la generación de edificaciones en 5,0%, y un aumento del valor agregado de obras civiles en 2,2%; tal como se observa en la siguiente gráfica:

Fuente: Dane – Dirección de síntesis y cuentas nacionales

El PIB de construcción de edificaciones ha tenido un crecimiento promedio durante la última década de 9.5% pasando de 7.8 a 13.6 billones de pesos. Durante este periodo el mayor crecimiento se registró en el año 2004 con un 23.1%, pero a su vez se presentaron caídas en los años 2009 de 1.6% y 2010 de 0.30%. (Ver Gráfico 2)

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Fuente: Dane – Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros

1.1.2 Licencias de construcción

Los metros cuadrados de licencias de construcción aprobadas en el año 2012 fueron 21.06 millones lo que representó una disminución de 11,28% respecto al año 2011. Tanto la vivienda de interés social (VIS) como el resto de vivienda (NO VIS) registraron disminución de 23.0% y 19.5% respectivamente.


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1.1.3 Cemento gris

Un indicador importante del sector de la construcción y edificaciones, es la producción y los despachos de cemento gris. Este insumo es considerado fundamental en el sector, al igual que materias primas como el hierro, el ladrillo, la pintura, entre otros que aportan directamente a la cadena productiva de la construcción. Al cierre del 2012, la producción de cemento gris alcanzó 948.4 mil toneladas, lo que representó una disminución de 1.3% con relación al mismo periodo de 2011.


1.2. ASPECTOS MICROECONÓMICOS

Al cierre del año 2012 reportaron estados financieros del sector de construcciones y edificaciones 1712 empresas de las cuales 938 ejercen actividades inmobiliarias y 774 actividades de construcción de obras residenciales y no residenciales. Según lo establece el artículo 2° de la ley 905 de 20041, el 47% del total de empresas analizadas son catalogadas como medianas empresas y generan el 26% del total de ingresos, el 35% como pequeñas y generan el 6% de los

1 Microempresa: Planta de personal no superior a los 10 trabajadores y activos totales excluida la vivienda por valor inferior a 500 SMMLV. Pequeña empresa: Planta de personal entre 11 y 50 trabajadores y activos totales por valor entre 501 y menos de 5.000 SMMLV. Mediana empresa: Planta de personal entre 51 y 200 trabajadores y activos totales por valor entre 5.001 y 30.000 SMMLV

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ingresos, el 17% son grandes y generan el 68% del total de ingresos que en el año 2012 fueron $ 4.941.182 millones y finalmente las microempresas representan el 1% y los ingresos no alcanzan a representar el 1% del total.

Tabla 1. Ingresos Operacionales por Tamaño – Año 2012. (Millones de $)

TAMAÑO INGRESOS OPERACIONALES No EMPRESAS

GRANDE 4.941.182 296

MEDIANA 1.925.849 805

PEQUEÑA 429.370 593

MICROEMPRESA 399 18

TOTAL 7.296.800 1712 Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros.

Por otro lado, de acuerdo al análisis realizado a las 1712 empresas del sector se encuentra que el 54% están localizadas en Bogotá D.C., 13% en Antioquia, 8% en Valle, seguido de Atlántico con 6%, Santander con 4% y lo restante corresponde a otros departamentos del país. De acuerdo a lo anterior y como se detalla en la gráfica 5, Bogotá se han consolidado como la principal economía del país llegando hacer en el 2012 la quinta ciudad más atractiva para las inversiones y negocios en América Latina y aportando $92.917 millones de dólares.

Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros.

2. ANÁLISIS DE DESEMPEÑO FINANCIERO El siguiente capítulo está enfocado en dos componentes: el primero detalla la estructura financiera y el segundo, recalca el análisis financiero por sector

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de acuerdo a las actividades económicas que realizan: construcción de obras residenciales, construcción de obras no residenciales e inmobiliarias. 2.1. ESTRUCTURA FINANCIERA 2.1.1. ANÁLISIS OPERATIVO

CONSTRUCCIÓN DE OBRAS RESIDENCIALES Y NO RESIDENCIALES

Dentro del sub sector construcciones y edificaciones, el 45% de las 1712 empresas que reportaron estados financieros a la Superintendencia de Sociedades durante los periodos comprendidos entre los años 2009 al 2012 se clasifican como construcciones de obras residenciales y no residenciales. A pesar de obtener una menor contribución en número de empresas que el de las actividades inmobiliarias, estas compañías representan la mayor participación en términos de ingresos. Las construcciones de obras residenciales o para vivienda está compuesto por 695 empresas siendo el 90% del total del grupo de construcción de obras residenciales y no residenciales constituido por vivienda de interés prioritario (VIP), la de interés social (VIS) y las restantes conocidas como NO VIS. Por otro lado, el grupo de construcciones de obras no residenciales dedicado a bodegas, oficinas, centros comerciales y empresariales, clínicas, colegios, hoteles, entre otros, lo componen 79 empresas y representan el 10% restante.


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�� INGRESOS

Como se observa en la gráfica 7, la variación presentada durante los años 2009 al 2012 para los ingresos operacionales del grupo de construcciones residenciales es mínima y por ende estable y respecto al total de los ingresos del grupo representa en promedio un 95% concentrándose todo el beneficio en su actividad económica principal. Los ingresos no operacionales presentan una tendencia creciente reflejado principalmente en el año 2011 obteniendo un crecimiento del 30%, ocasionado principalmente por los dividendos y/o participaciones recibidas o causadas en desarrollo de actividades de inversión de capital.


Para el año 2012, se evidencia un aumento de los ingresos operacionales del 8% pasando de $5.361.502 a $5.806.694 millones, originado por las medidas de estímulo a la demanda por vivienda nueva que han ubicado la percepción de los consumidores en un terreno favorable. Se espera una tendencia a la alza para los próximos años a causa del programa de las 100 mil viviendas de interés prioritario y del ambicioso proyecto (2010-2014) de construcción de 1 millón de viviendas acompañado de dinamización de programa de subsidios y accesibilidad a financiación complementaria presentado por el Gobierno Nacional en el Plan Nacional de Desarrollo. En promedio se estarían construyendo 250.000 viviendas al año y de esta manera será el sector de construcción de edificaciones quien

-6% 8% 8%

2% 30% 0.1%

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impulse la generación de empleos y mejore la condición de vida de los hogares colombianos.


Para el grupo de construcciones no residenciales, la variación de los ingresos operacionales versus los no operacionales fue inversamente proporcional. Para los años 2009 a 2010 se puede observar en la gráfica 8 el crecimiento del 98% para ingresos operacionales y la diminución para los no operacionales pasando de $121.809 a $27.020 millones y para el 2010 a 2011 el decrecimiento de ingresos operacionales pasando de $899.804 a $586.090 millones y el crecimiento del 80% para los no operacionales. En el 2012, los ingresos operacionales y no operacionales presentaron crecimientos del 5% y 54% respectivamente. Este hecho se debe al impacto en la demanda comercial en centros empresariales, bodegas y las necesidades que se han presentado a causa de la apertura comercial y el fuerte impacto de la inversión extranjera en el país. �� COSTOS Y GASTOS Durante el periodo 2009-2012, el grupo de construcción de obras residenciales y no residenciales presenta una alta participación del costo de ventas sobre los ingresos operacionales. Dentro del costo de ventas, las materias primas utilizadas es el componente de mayor participación.

98%

-35%

5%

-78% 80% 54%

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Teniendo en cuenta el periodo 2011-2012, el grupo de construcción de obras residenciales presento un incremento del 6% en los costos de ventas; 10% en los gastos operacionales de administración y 5% en los gastos operacionales de ventas y para el de obras no residenciales el 8%, 3% y 12% respectivamente, respondiendo a la dinámica y crecimiento del sector.


�� GANANCIAS Y PERDIDAS En las Tablas 2 y 3 se observan las ganancias y pérdidas que reportaron por año las 774 empresas del grupo, así como el número de empresas que las generaron.

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Tabla 2. Empresas con Ganancia o Pérdidas 2009-2012 (Millones de $)

2.009 2.010 2.011 2.012

GANANCIAS 298.973 365.666 457.110 552.741

PERDIDAS (25.721) (32.466) (28.494) (54.723)

TOTAL 273.252 333.200 428.617 498.018

RESIDENCIALES

No Sociedades 2.009 2.010 2.011 2.012

GANANCIAS 578 577 555 555

PERDIDAS 117 118 140 140 Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros.

Tabla 3. Empresas con Ganancia o Pérdidas 2009-2012 (Millones de $)

2.009 2.010 2.011 2.012

GANANCIAS 115.119 18.528 43.907 36.707

PERDIDAS (3.879) (40.472) (4.777) (7.807)

TOTAL 111.240 (21.944) 39.130 28.900

NO RESIDENCIALES

No Sociedades 2.009 2.010 2.011 2.012

GANANCIAS 63 59 65 65


El grupo de Construcción de Obras Residenciales presentó un incremento en sus ganancias del 85% del año 2009 al 2012 pero en cuanto número de empresas disminuyeron pasando de 578 a 555, mientras que las pérdidas crecieron tanto en valor como en número de empresas en un 113% y 20% respectivamente. Dicho comportamiento obedece al crecimiento presentado en los ingresos operacionales donde se destaca el aumento de las ventas totales, la disminución en el stock de vivienda y la reactivación del crédito hipotecario.

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Por otro lado, el grupo Construcción de Obras No Residenciales presentó un decrecimiento en sus ganancias para el año 2010 del 84% y paso de 63 a 59 empresas que la generaron, mientras que las pérdidas se concentraron en 20 empresas por un valor de $ 40.472 millones.


Al cierre del 2012 para el grupo de obras residenciales, el 80% de las compañías generaron ganancia y el 20% restantes perdida; y para el grupo de obras no residenciales, el 82% de las compañías generaron ganancia y el 18% restantes pérdida.

578

117

577

555

555

118 140 140

63

59

65 65

16 20 14 14

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� ACTIVO

Para el periodo 2009 al 2012, las cuentas más representativas del Activo para el grupo de construcción de obras residenciales fueron Deudores CP, Inventarios CP, Intangibles y Valorizaciones. Como se observa en la gráfica 13, las cuentas han presentado crecimientos a lo largo del periodo analizado destacándose la variación del 67% en Valorizaciones y 97% en Intangibles dado que en este rubro se registra principalmente los derechos en fideicomisos inmobiliarios y en bienes recibidos en arrendamiento financiero (leasing).


Para el año 2012, el mayor crecimiento se presentó en el rubro de valorizaciones pasando de $867.508 a $1.148.723 millones, como consecuencia de la aceleración en lo corrido del año del precio de la vivienda nueva y usada.

Tabla 4. Principales cuentas del Activo 2009-2012 (Millones de $) CUENTA 2.009 2.010 2.011 2.012 Var 2012-2011

Deudores (CP) 2.195.300 2.533.212 3.031.411 3.341.215 10%

Inventarios (CP) 3.976.069 3.931.392 3.941.702 4.431.974 12%

Intangibles 517.151 628.797 806.918 1.016.980 26%

Valorizaciones 685.814 765.920 867.508 1.148.723 32%

TOTAL 7.374.335 7.859.320 8.647.538 9.938.891 15% Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros.

Por otro lado, para el grupo de construcción de obras no residenciales, la cuenta de Inventarios (CP) ha presentado decrecimientos a lo largo del periodo analizado ocasionado por los mínimos niveles de unidades terminadas sin vender y el bajo porcentaje que presentan el stock total en

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oferta. Otros rubros importantes del Activo como Deudores (CP), Intangibles, Propiedad Planta y Equipo y Valorizaciones presentaron crecimientos entre el 2009-2010 y decrecimientos entre el 2010-2011.


Para el año 2012, al el mayor crecimiento se presentó en el rubro de valorizaciones pasando de $101.281 a $143.786 millones.


Deudores (CP) 239.159 276.944 271.298 288.412 6%

Inventarios (CP) 615.077 218.146 184.138 154.493 -16%

Intangibles 53.331 118.005 110.286 88.308 -20%

Propiedad planta y equipo 102.736 112.615 101.304 113.628 12%

Valorizaciones 49.581 102.271 101.281 143.786 42%

TOTAL 1.059.884 827.981 768.307 788.628 3%


�� PASIVO La gráfica 15 muestra los rubros más representativos del pasivo comprendido en los años 2009 al 2012. Para el grupo de construcción de obras residenciales, la mayoría de las cuentas presentaron crecimientos principalmente las obligaciones financieras a corto plazo como consecuencia de la aceleración de créditos de financiamiento a los constructores. Para el 2012, el incremento fue del 32% respecto al año anterior, impulsado por la reactivación de créditos para vivienda de interés social (VIS) y para vivienda No VIS en mayor proporción.

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Tabla 6. Principales cuentas del Pasivo 2009-2012 (Millones de $)

CUENTA 2.009 2.010 2.011 2.012 Var 2012-2011

Obligaciones Financieras (CP) 1.298.093 1.102.257 1.114.434 1.468.179 32%

Cuentas por pagar (CP) 985.757 1.155.973 1.418.344 1.460.122 3%

Otros Pasivos (CP) 1.968.258 2.146.328 2.291.981 2.316.354 1%

Obligaciones Financieras (LP) 719.145 817.397 922.320 995.170 8%

TOTAL 4.971.253 5.221.955 5.747.079 6.239.824 9%


Para el grupo de construcción de obras no residenciales, la gráfica 16 muestra los rubros más representativos del pasivo para el periodo 2009 al 2012. La mayoría de los cuentas presentaron decrecimientos principalmente en Otros pasivos (CP) y Obligaciones financieras (CP) lo cual indica un cambio en la forma de financiamiento del grupo disminuyendo la utilización de créditos.


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CUENTA 2.009 2.010 2.011 2.012 Var 2012-2011

Obligaciones Financieras (CP) 184.044 120.723 72.160 61.305 -15%

Cuentas por pagar (CP) 176.154 181.673 77.418 61.126 -21%

Otros Pasivos (CP) 438.913 157.785 138.355 92.452 -33%

Otros Pasivos (LP) 39.783 92.239 95.362 87.207 -9%

TOTAL 838.894 552.419 383.296 302.089 -21%


�� PATRIMONIO En el patrimonio, los rubros más representativos durante el periodo 2009 al 2012 para construcción residencial fueron: Capital social, Reservas, Revalorización del patrimonio y Superávit por valorizaciones. Al 2012, su participación frente al total del patrimonio fue del 16%, 20%, 10% y 28% respectivamente.


Como se observa en la gráfica 17, el único rubro que presenta decrecimientos es la revalorización del patrimonio pasando de $495.295 millones para el 2009 a $417.438 millones para el 2012. Este hecho obedece principalmente al resultado de la aplicación de los ajustes integrales por inflación que mediante la expedición del decreto 1536 del 2007 se eliminan y como consecuencia de este efecto a la fecha representan saldos para algunas compañías. Para construcción de obras no residencial durante el mismo periodo, las cuentas más representativas fueron: Capital social, Superávit de capital, Resultado del ejercicio y Superávit por valorizaciones. Al 2012, su

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participación frente al total del patrimonio fue del 18%, 15%, 8% y 39% respectivamente.


Como se observa en la gráfica 18, la única cuenta que presenta resultados negativos es el rubro de resultados del ejercicio para el año 2010; las pérdidas ascienden a $ 40.472 millones representados por 20 empresas versus las ganancias de 59 empresas que solo representan $18.528 millones. En el 2012, la cuenta de Superávit por valorizaciones es la que presenta mayor crecimiento para el grupo de construcción de obras residenciales y no residenciales.

ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Dentro del sub sector construcción de edificaciones el 55% de las 1712 empresas que reportaron estados financieros a la Superintendencia de Sociedades durante los periodos comprendidos entre los años 2009 al 2012 ejercen actividades inmobiliarias. � INGRESOS

Como se observa en la gráfica 19, los ingresos operacionales presentaron una disminución a lo largo del periodo analizado ocasionado principalmente por el agotamiento del ciclo expansivo del sector inmobiliario. Los ingresos no operacionales presentan una variación significativa en comparación a los operacionales dado que al presentar decrecimientos en la actividad económica principal las empresas buscaron obtener entradas principalmente

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en venta de propiedad, planta y equipo, inversiones, recuperaciones y diversos. Del año 2011 al 2012 se presenta una disminución del 21,84% para ingresos no operacionales y del 2,75% para ingresos operacionales.


� COSTOS Y GASTOS Para el año 2012, los costos de ventas, gastos operacionales de administración y operacionales de ventas representa como porcentaje de los ingresos operacionales el 6%, 66% y 9% respectivamente.


-0,13% -6,33% -2,75%

19,05% 39,89% -21.84%

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Teniendo en cuenta el periodo 2011-2012, la variación que presentaron las cuentas mencionadas anteriormente fue un incremento del 45% en los gastos operacionales de ventas, una disminución del 31% de los costos de ventas y los gastos operacionales de administración se mantuvieron. Como se observa en la gráfica 20, a partir del 2010 se presentó una menor participación del costo de ventas sobre los ingresos operacionales dado que la desaceleración de las ventas de vivienda usada restringió el repunte de la compra de los inversionistas.

� GANANCIAS Y PERDIDAS En el tabla 8 se observan las ganancias y pérdidas que reportaron por año las 938 empresas que ejercen actividades inmobiliarias. Al cierre del 2012, el 80% de las compañías generaron ganancia y el 20% restantes pérdida.

Tabla 8. Empresas con Ganancia o Pérdidas 2009-2012 (Millones de $) 2.009 2.010 2.011 2.012

GANANCIAS 202.187 289.475 404.573 287.038

PERDIDAS (56.659) (47.917) (42.523) (30.007)

TOTAL 145.528 241.558 362.050 257.030

No Sociedades 2.009 2.010 2.011 2.012

GANANCIAS 740 742 740 750


En la gráfica 21 muestra el valor de las ganancias y pérdidas generadas en cada año, así como el número de empresas que las generaron. Durante el 2009 al 2011 las ganancias se incrementaron 100% generados por 740 empresas; para el año 2012, las ganancias disminuyeron 29% generados por 750 empresas. Durante el periodo analizado, las pérdidas decrecieron pasando de $56.659 a $30.007 millones así como el número de empresas que las generaron pasando de 198 a 188.

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� ACTIVO Para el periodo 2009 al 2012, las cuentas más representativas del Activo fueron Inversiones, Deudores CP, Propiedad, planta y equipo y Valorizaciones. Como se observa en la gráfica 22, las cuentas presentan crecimientos continuos generados por altos niveles de crecimiento derivados por mejores condiciones macroeconómicas y financiación ofrecida por el Gobierno Nacional.

Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros

Para el año 2012, el mayor crecimiento se presentó en el rubro de valorizaciones pasando de $4.502.392 a $5.658.147 millones, ocasionado por el crecimiento de la demanda y altos índices de confianza en adquirir vivienda principalmente usada versus un mercado cada vez más restringido.

740

742

740

750

198 196 198 188

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El rubro de Inversiones fue el único que al año 2012 presentó un decrecimiento del 2%.


Inversiones 253.196 254.396 368.035 360.315 -2%

Deudores (CP) 904.075 874.445 1.077.067 1.179.405 10%

Propiedad, planta y equipo 2.051.544 2.270.062 2.376.145 2.441.549 3%

Valorizaciones 2.994.896 3.362.388 4.502.392 5.658.147 26%

TOTAL 6.203.711 6.761.291 8.323.639 9.639.416 16%


�� PASIVO La gráfica 23 muestra los rubros más representativos del pasivo comprendido en los años 2009 al 2012. La variación de estas cuentas en dicho periodo ha sido muy baja, lo que significa que para el grupo de actividades inmobiliarias su estructura de financiación es estable y acorde a las necesidades de la operación.


Para el año 2012, las obligaciones financieras a largo plazo presentaron el mayor crecimiento pasando de $809.317 a $834.524 millones, reflejados en un 3% de variación. Este hecho representa un impacto positivo en las empresas al elegir apalancamiento financiero a largo plazo.

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CUENTA 2.009 2.010 2.011 2.012 Var 2012-2011

Obligaciones Financieras (CP) 366.546 376.242 355.389 318.333 -10%

Obligaciones Financieras (LP) 719.578 685.631 809.317 834.524 3%

Cuentas por pagar (CP) 598.641 626.042 569.456 576.788 1%

Cuentas por pagar (LP) 355.727 398.401 453.457 446.084 -2%

TOTAL 2.040.491 2.086.315 2.187.620 2.175.729 -1%


�� PATRIMONIO En el patrimonio, los rubros más representativos durante el periodo 2009 al 2012 fueron: Capital social, Superávit de capital, Revalorización del patrimonio y Superávit por valorizaciones. Al 2012, su participación frente al total del patrimonio fue del 8%, 8%, 7% y 65% respectivamente.


Como se observa en la gráfica 24, el rubro de revalorización del patrimonio presenta decrecimientos a lo largo del periodo analizado, representando una variación del 45% pasando de $1.040.822 millones para el 2009 a $577.357 millones para el 2012. Como se mencionó anteriormente este hecho se debe principalmente a la eliminación de los ajustes por inflación. Por otro lado, la cuenta de Superávit por valorizaciones presento un crecimiento del 96% del 2009 al 2012. Este rubro representa la mayor participación del patrimonio y su crecimiento se debe a la evolución,

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adiciones y mejoras que en los últimos años han sufrido las edificaciones en el país principalmente en la capital.

2.1.2. ANÁLISIS FINANCIERO

�� ANÁLISIS DE RENTABILIDAD A continuación se presenta el análisis de rentabilidad el cual hace referencia al beneficio que se ha obtenido por un recurso invertido, principalmente con los indicadores de rentabilidad generada por los activos (ROA) y del patrimonio (ROE) por el sistema Dupont para las construcción de obras residenciales y no residenciales y actividades inmobiliarias.

CONSTRUCCIÓN DE OBRAS RESIDENCIALES Durante el periodo 2009 al 2012 el ROA presentó una tendencia creciente generado por aumentos en utilidades especialmente por el buen comportamiento de sus ingresos operacionales. El ROE presento crecimientos durante el periodo 2009 al 2011 con una leve caída para el año 2012 explicado por la disminución en el indicador de apalancamiento financiero.


El rendimiento del patrimonio (ROE) presento una disminución del 3% y la rentabilidad del activo (ROA) un aumento del 4% entre el año 2011 y 2012.

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Tabla 11. Análisis Dupont 2009-2012 (Millones de $) 2009 2010 2011 2012

ROE 13,36% 14,34% 15,74% 15,24%

ROA 4,03% 4,33% 4,91% 5,09%

ROTACION ACTIVO 0,57 0,50 0,48 0,46

MARGEN UAI 7,06% 8,63% 10,13% 11,06%

APALANCAMIENTO 3,31 3,31 3,21 2,99 Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros.

La rotación de activos presenta una tendencia decreciente evidenciando el menor uso de los activos que las empresas están haciendo para generar ingresos. En cuanto al nivel de apalancamiento se observa una disminución asumiendo una posición más conservadora financiándose a través patrimonio.

CONSTRUCCIÓN DE OBRAS NO RESIDENCIALES Como se observa en la gráfica 26, durante el periodo 2009 al 2012 los indicadores de ROA y ROE presentaron una tendencia volátil llegando a indicadores negativos para el año 2010 ocasionado por las pérdidas que presentaron las empresas del grupo en este año.


El rendimiento del patrimonio (ROE) y la rentabilidad del activo (ROA) presentaron una disminución entre el año 2011 y 2012 del 32% y 25% respectivamente.

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Tabla 12. Análisis Dupont 2009-2012 (Millones de $) 2009 2010 2011 2012

ROE 34,01% -5,40% 15,04% 10,30%

ROA 8,66% -1,32% 4,74% 3,57%


MARGEN UAI 26,20% -1,52% 8,12% 6,12%

APALANCAMIENTO 3,93 4,09 3,17 2,88 Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros

Tanto la rotación de activos como el nivel de apalancamiento presentan crecimiento para el año 2010 generado por el mayor uso que se les dio a los activos para generar ingresos y una propensión de financiación de créditos con terceros.

ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Como se observa en la gráfica 27, durante el periodo 2009 al 2012 el grupo de actividades inmobiliarias presentaron indicadores de ROA y ROE positivos evidenciando un decrecimiento a partir del año 2011 como consecuencia de la disminución en el margen UAI impactando directamente por el aumento en los gastos operacionales de venta y reducción en los ingresos principalmente los no operacionales.


El rendimiento del patrimonio (ROE) y la rentabilidad del activo (ROA) presentaron una disminución entre el año 2011 y 2012 del 30% y 29% respectivamente.

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Tabla 13. Análisis Dupont 2009-2012 (Millones de $)

2009 2010 2011 2012

ROE 3,35% 4,60% 5,43% 3,79%

ROA 2,31% 3,32% 4,08% 2,89%


MARGEN UAI 20% 31% 48% 38%

APALANCAMIENTO 1,45 1,38 1,33 1,31 Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros

La rotación de activos presenta un ratio pequeño en comparación con los otros grupos analizados y a su vez una tendencia decreciente evidenciando el menor uso de los activos que las empresas están haciendo para generar ingresos. Por otro lado, a nivel de apalancamiento se observa una disminución asumiendo una posición más conservadora financiándose a través del patrimonio. �� ANALISIS DE ENDEUDAMIENTO El análisis de endeudamiento desarrollado en la siguiente unidad hace referencia al grado y modalidad de participación de los acreedores para el sub sector de construcción de edificaciones.


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En el periodo analizado, la tendencia para el grupo de actividades inmobiliarias en el corto plazo es decreciente pasando de 53% en el 2009 al 47% en el 2012. La concentración de endeudamiento financiero y con proveedores es estable en la serie de tiempo.


Como se observa en la gráfica 31, durante el periodo 2009 al 2012, el grupo de construcción de obras residenciales concentra su deuda en el corto plazo mientras que el grupo de actividades inmobiliarias y no residenciales pasó de concentrar su deuda en el corto plazo al largo plazo. La principal fuente de financiación para el sector de construcción de edificaciones se obtiene con el sector financiero. Para el grupo de construcción de obras residenciales, se observa una leve disminución durante el periodo 2009 al 2012 en la concentración del pasivo en el corto plazo y en el endeudamiento financiero presentando una variación del 5% y 6% respectivamente.

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Finalmente, para el grupo de construcción de obras no residenciales se observa un crecimiento del endeudamiento con proveedores a corto plazo pasando de 2% en el 2009 al 7% en el 2012 contrario al decrecimiento del 43% que presento el pasivo en el corto plazo durante este mismo tiempo, lo que indica que las compañías de este grupo están mitigando el riesgo en no concentrar todas sus obligaciones en el corto plazo evitando problemas financieros.


En la gráfica 33 podemos observar el ratio que evalúa el impacto del pasivo total con relación al patrimonio. Para el grupo de actividades inmobiliarias por cada peso aportado por el dueño en promedio 0.4 centavos es aportado por los acreedores. En el grupo de construcción de obras residenciales por cada peso aportado por el dueño en promedio 2.2 es aportado por los acreedores. Finalmente, para el grupo de construcción de obras no

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residenciales por cada peso aportado por el dueño en promedio 2.5 es aportado por los acreedores. �� ANALISIS DE DESEMPEÑO Los indicadores de desempeño EBITDA y Margen EBITDA analizados a continuación muestran la capacidad de generación de caja y la capacidad que tiene de la empresa para generar efectivo por cada peso de ventas.

CONSTRUCCIÓN DE OBRAS RESIDENCIALES Como se observa en la gráfica 35, el EBITDA del grupo de construcción de obras residenciales presenta un crecimiento importante en la generación de valor durante el 2009 al 2012.


Para el año 2012, se observa un incremento del 28% respecto al año anterior, derivado de los programas de vivienda de interés prioritario e interés social del Gobierno Nacional y nuevos proyectos que implica obtener un flujo de caja mayor. El margen EBITDA presenta un comportamiento creciente reflejando eficiencia de los ingresos por ventas generados pasando del 7% para el 2009 al 11% para el 2012.

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CONSTRUCCIÓN DE OBRAS NO RESIDENCIALES Como se observa en la gráfica 36, el EBITDA del grupo de construcción de obras no residenciales presenta un crecimiento durante el 2009 al 2011 sin embargo para el 2012 se observa un decrecimiento del 42% ocasionado por la diminución en la utilidad operacional.


El margen EBITDA presenta un comportamiento volátil reflejando mayor eficiencia de los ingresos por ventas generados en los años 2009 y 2011.

ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Como se observa en la gráfica 34, el EBITDA del grupo de actividades inmobiliarias presenta un crecimiento importante en la generación de caja durante el 2009 al 2012.


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El margen EBITDA presenta un comportamiento creciente reflejando eficiencia de los ingresos por ventas generados pasando del 27% para el 2009 al 36% para el 2012. 2.1.3. PROCESOS CONCURSALES2 (INSOLVENCIA) De acuerdo con la información a 31 de agosto de 2013 sobre procesos concursales, para el sub sector de construcción de edificaciones se encontró que entraron en proceso de reorganización para el 2009, 1 empresa del grupo de construcción de obras no residenciales y 2 del grupo de actividades inmobiliarias; y en el 2011, 2 empresas del grupo de construcción de obras residenciales. Por otro lado, en proceso de liquidación judicial ingresaron para el 2009, 4 empresas del grupo de construcción de obras residenciales y 1 del grupo de actividades inmobiliarias; en el 2011, 3 del grupo de construcción de obras residenciales, 2 del grupo de construcción de obras no residenciales y 1 del grupo de actividades inmobiliarias; y en el 2012, 4 del grupo de construcción de obras residenciales y 1 del grupo de actividades inmobiliarias.

Tabla 14. Procesos aceptados de reorganización y validación por año de apertura del proceso 2009-2012

2009 2010 2011 2012

Construcción de Obras Residenciales 2 1 4

Construcción de Obras No Residenciales 3 2

Actividades Inmobiliarias 3 1 1 2 Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros

Tabla 15. Procesos aceptados en liquidación judicial por año de apertura del proceso

2009-2012 2009 2010 2011 2012

Construcción de Obras Residenciales 4 3 4

Construcción de Obras No Residenciales 2

Actividades Inmobiliarias 1 1 1 Fuente: Supersociedades - Cálculos Grupo de Estudios Económicos y Financieros

La mayoría de empresas que entraron en reorganización son de tamaño grande. Cabe aclarar que solo una empresa termino su proceso en el año 2010.

2 Información suministrada por Estadísticas de Procesos - Grupo de Gestión Estadística.

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3. CONCLUSIONES

El sub sector de Construcción de Edificaciones presenta resultados positivos, con crecimientos significativos en el PIB y en sus activos principalmente en el rubro de valorizaciones originados por el aumento de la demanda, la aceleración en lo corrido del año 2012 del precio de la vivienda nueva y usada y los altos índices de confianza en adquirir vivienda versus un mercado cada vez más restringido.

En este sector, el 80 % de las empresas están concentradas en pequeñas y medianas empresas. De las 1712 empresas que reportaron estados financieros a la Superintendencia de Sociedades durante los periodos comprendidos entre los años 2009 al 2012, el 45% se clasifican como construcciones de obras residenciales y no residenciales; a pesar de obtener una menor contribución en número de empresas que el de las actividades inmobiliarias, estas compañías representan la mayor participación en términos de ingresos.

El grupo de Actividades inmobiliarias y Construcción de Obras no Residenciales concentran su deuda a largo plazo, lo que les permite mitigar su riesgo de liquidez, cumplir con los compromisos adquiridos y evitar problemas financieros; el caso contrario se presenta con el grupo de Construcción de Obras Residenciales quienes concentran su deuda en el corto plazo, acogiéndose al sistema de pre-venta lo que les permite recaudar un porcentaje de la venta de manera anticipada y realizar los pagos de los compromisos acudiendo en menor proporción al endeudamiento con el sector financiero.

La rentabilidad del sector se vio afectada únicamente en el año 2010 como consecuencia de las pérdidas obtenidas por las empresas del grupo de Construcción de obras no residenciales.

Para el año 2012, el sub sector de Construcción de Edificaciones presenta un crecimiento importante en la generación de valor lo que implica un flujo de caja mayor para asumir nuevos proyectos especialmente los de vivienda.

Con la promulgación y entrada en vigencia de la ley 1314 de 2009, el tema de las normas internacionales y el proceso de convergencia en el cual nos encontramos inmersos ha tomado un espacio importante dentro del mundo contable, por tal razón es importante anotar que para el sub

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sector de construcción de edificaciones la cuenta que presentó mayor crecimiento fueron las valorizaciones registradas en el activo y el patrimonio y con el cambio a norma internacional estos registros desaparecen. Sin embargo, estas valorizaciones se verían reflejadas en el activo a precios de mercado y la alerta se tendría al tener dichas valorizaciones por encima del precio de mercado.

Se espera una tendencia a la alza para el cierre del 2013 como consecuencia del programa de las 100 mil viviendas de interés prioritario y del ambicioso proyecto (2010-2014) de construcción de 1 millón de viviendas acompañado de dinamización de programa de subsidios y accesibilidad a financiación complementaria presentado por el Gobierno Nacional en el Plan Nacional de Desarrollo.

El rubro de valorizaciones, el cual presenta la mayor participación en la cuenta del activo “valorizaciones” y en su contrapartida del patrimonio “superávit por valorizaciones”, está compuesto en un 70% por las valorización en propiedad, planta y equipo generado por los avalúos técnicos sustentados principalmente en el aumento del precio del suelo, del precio de la vivienda nueva que al cierre del último trimestre del 2012 presento un incremento anual del 11,33% y de la vivienda usada con una variación anual del índice nominal del 11,5% para el mismo año, entre otros factores y finalmente en un 30% por el excedente del valor de mercado o intrínseco de las inversiones permanentes que registran las compañías de este sector sobre su costo neto.

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