Ministerio ' ,de Justicia .y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. -) 98"'2 - 2013 -'SUNARP-TR-LLima, O2 DIC.2013

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO (s)SUMILLA

AMADO CARRASCO ROJASN° 14312 del 17/6/2013.H. T. N° 1159 del 6/9/2013.Predios de Lima.Compraventa.

Mediante el presente titulo se solicita [a inscripción de [a compraventa ycancelación de hipoteca otorgada por la Caja de Beneficios y SeguridadSocial del Pescador en Liquidación a favor de Flor de María Calle Fiestas,Victor Eduardo Calle 'Fiestas, Hildebrando Calle Fiestas y Daniel CalleFiestas. respecto del predio ubicado en el lote 24 de la manzana A2 de laUrbanización Ciudad del Pescador del distrito de Bellavista, ProvinciaConstitucional del Callao, inscrito en la partida N° P01317022 del Registrode Predios de Callao.

Para tal efecto, se adjunta los siguientes documentos:

- Parte notarial de la escritura pública de compraventa y cancelación dehipoteca del 15/5/2013 expedido por el notario del Callao Pedro GermánNúñez Palomino.- Copia certificada del contrato de compra venta y cancelación de hipotecaexpedida por el notario del Callao Pedro Germán Núñez Palomino el16m2013.- Copia certificada de la cláusula adicional del 2717/2001 expedida por elnotario del Callao Pedro Germán Núñez Palomlno el 16/7/2013.- Copia certificada de la cláusula adicional del 22/4/2013 expedida por elnotario del Callao Pedro Germán Núñez Palomino el 1617/2013.- Escrito de subsanación expedido por Hildebrando Calle Fiestas, con firmacertificada ante el notario del Callao Pedro Germán Núñez Palomino confecha 16/7/2013.~.

TRANSFERENCIA FORMALIZADA CON POSTERIORIDAD ALFALLECIMIENTO DEL ADQUIRENTE

-.:- R te ~ "Para la inscripción de la transferencia formalizada con posterioridad al

~

/~0j' "'f.allecimiento del adquirente se requiere la escritura pública otorgada por una de~ w :al" 'lispartes y por los sucesores del causante, no siendo necesaria la intervención de~ , .__~/ps cónyuges de éstos, al tener los bienes adquiridos la calidad de propios."

i~'!..N~ 1. . ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓNPRESENTADA

11. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios del Callao Javier Gómez Dela Torre Briceño observó el titulo en los siguientes términos:

1..,) . .Vista la documentación reingresada, se reitera la observación formulada:

1. Vista la escritura pública presentada, se aprecia que compareceHILDEBRANDO CALLE FIESTAS con el estado civil de casado. Sinembargo, se debe tener en consideración lo resuelto por el TribunalRegistral en reiterada jurisprudencia (precedente adoptado en la ResoluciónN0 003-2002-0RLCfTR del 4/1/2002 u .. con la finalidad de enervar lapresunción de bien social contenida en el inciso 1) del arto 311 del CódigoCivil e inscribir un bien inmueble con la calidad de bien propio, no essuficiente la declaración efectuada por el otro cónyuge contenida en laescritura pública de compraventa .. .'J, en el sentido de indicar que la calidad

'.' IÓ ;IS . de propio o social del bien adquirido se determina por la fecha delv VI~1" instrumento público que contiene el acto celebrado, es decir, la fecha

( ,,:>io'?>¡)~'puesta en el contrato privado o minuta no es suficiente para acreditar laA\ . ,<"" a: fecha cierta del mismo, sino hasta que se cumple con una de las

';,-.. .,'?:«" condiciones establecidas en el Art. 245 del Código Procesal Civil "(. ..) un, . sI!.: ." documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como

tal desde: (. ..) 2) la presentación del documento ante funcionario público; 3)la presentación del documento ante Notario Público, para que certifique lafecha o legalice las firmas. (. ..)". En el presente caso, al habersepresentado la minuta del 10/3/86 ante Notario para la realización de laescritura pública de ratificación de compraventa con fecha 15/312013, esesta última la fecha cierta desde donde se toman en cuenta en sederegistral los derechos adquiridos, y apareciendo ídentificadoHILDEBRANDO CALLE FIESTAS como casado, se presume que el bien esconyugal. Se debe tener en consideración que la minuta de fecha 3017/2012que origina la escritura pública presentada, se establece que latransferencia se realiza directamente a Flor de María, Víctor Eduardo,Hildebrando y Daniel .Calle Fiestas. A efectos de poder inscribir latransferencia solicitada, sírvase presentar escritura pública aclaratoria conla intervención de compradores, sus cónyuges y los vendedores.La documentación reingresada no cumple con subsanar lo indicado en laesquela de observación.(. . .)".

uro FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:

Los compradores intervienen en' su condición' de herederos de susseñores padres, conforme se establece en la segunda cláusulacontenida en la cláusula adicional del citado contrato; en consecuencia,se trata de una herencia, por lo que se reputa que el bien es propio delos mencionados adquirientes, por lo que no tienen necesidad deintervenir sus cónyuges, por ello se incurre en error en la calificación delmencionado título.El inciso 1 del artículo 245 del Código Procesal Civil literalmenteestablece que el documento privado adquiere fecha cierta y produceeficacia juridica como tal en el proceso, entre otros, desde la muerte delotorgante; en el presente caso, el contrato de compraventa ycancelación de hipoteca insertado en la es'critura pública adquirió fechacierta desde la muerte de los padres de los compradores ocurrida el20/2/1998 Y el 18/7/2010, conforme se puede apreciar de las partidas

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registrales donde se encuentran inscritas las respectivas sucesionesintestadas.Por último, debe tenerse presente que como se tiene de la cláusulaadicional primera del contrato de compraventa en su punto 1 se hacereferencia al contrato de préstamo con garantia hipotecaria de fecha21/4/1975 y además se tiene del mismo contrato de compraventa que secelebró el 10/3/1986, fecha en las cuales los herederos firmantes eranmenores de edad, tal como se acredita con sus documentos deidentidad.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida N° P01317022 del Registro de Predios del Callao

~v.

En la partida N° P01317022 del Registro de Predios del Callao se encuentraregistrado el lote 24 de la manzana "A2" del Programa de ViviendaUrbanización Ciudad del Pescador, del distrito de Bellavista, ProvinciaConstitucional del Callao, siendo su titular registral la Caja de Beneficios ySeguridad Social del Pescador.

En el asiento 00001 de la referida partida, cOMta inscrita la declaratoria defábrica con la siguiente distribución: 1 ambiente destinado a sala-comedor,2 dormitorios, cocina, baño, patio delantero dotado de un lavadero y jardínposterior con cerco perimetral.

Partida N° 70224026 del Registro de Sucesiones Intestadas del Callao

En la partida electrónica N° 70224026 del Registro de SucesionesIntestadas del Callao consta inscrita la Resolución del 10/10/2001 expedidapor el Primer Juzgado de Paz Letraao del Callao,' que despacha la JuezJudith Rebaza Antúnez y Secretario Ángel Escobar Inga, mediante la cual

. se resuelve declarar como herederos del causante Daniel Calle Álvarez,fallecido el 20/2/1998, a su cónyuge supérstite Julia Manzueta FiestasMorales y a sus hijos Daniel, Hildebrando, Víctor Eduardo y Flor de MaríaCalle Fiestas.

Partida N° 70385850 del Registro de Sucesiones Intestadas del Callao

En la partida electrónica N° 70385850 del Registro de SucesionesIntestadas del Callao consta inscrita la Resolución N° 7 de fecha 5/3/2012,aclarada por Resolución N° 8 del 12/3/2012, debidamente consentida,expedidas por el Segundo Juzgado de Paz Letrado del Callao, quedespacha la Juez Kelly Ocampo Preciado y Especialista Legal MelchorJusto Huivin Garcia, mediante la cual se declara como herederos de lacausante Julia Manzueta Fiestas Morales, fallecida el 1817/2010, a sushijos: Daniel, Hildebrando, Víctor Eduardo y Flor de María Calle Fiestas.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal(s) Beatriz Cruz Peñaherrera.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- Si es necesaria la intervención del cónyuge de uno de los sucesores delcausante en la transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento

/,1

del adquirente.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso queefectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano desegunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulospresentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo delartículo 2011 del Código Civil para acceder al Régistro; esto es, la legalidad delos documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de losotorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte delcontenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de losasientos de inscripción ..

./~:.;~8~tEn el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Títulof( .?;,h ~Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que

$0\\7" , la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las~> ~~'o/formalidades propias del titulo y la capa~idad de los otorgantes, así como la

. -S\!~yvalidez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa einmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada normaque la calificación también comprende la verifícación de los obstáculos quepudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible delacto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del títulopresentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al títulopresentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en elRegistro.

3. A su vez, el artículo 32 del mismo reglamento indica que la calificaciónregistral comprende, entre otros, los siguientes aspectos:

"(. ..) c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, asicomo la formalidad del título en el que éste consta y la de los demásdocumentos presentados.d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, asi como los documentosque conforman el título, se ajuste a las disposiciones legales sobre lamateria y cumplan los requisitos establecidos en dichas normas. (. . .)."

4. Ahora bien, la formalización de la transferencia con posterioridad alfallecimiento del transferente o adquirente se encuentra expresamenteprevista en el artículo 97 del Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios \ el que dispone:

"Articulo 97.- Transferencias formalizadas con posterioridad alfallecimiento del transferente o adquirenteLa transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento deltransferente o adquirente se inscribe en mérito a escritura pública oformulario registrallegalizado por Notario otorgado por una de las partes ypor los sucesores del causante o, en el caso que la formalización seaposterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores deéstos. "

Esta norma se aplica en aquellos supuestos en los que se celebró un acto

1 Aprobado por Resolución N° 097-2013.-SUNARP/SN del 3/5/2013, publicado en el diariooficial "El Peruano" el 4/5/2013 y vigente a partir del 14/6/2013, de conformidad con laPrimera Disposición Transitoria.

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jurídico en virtud del cual se produjo la transferencia de propiedad de unpredio, pero las partes no otorgaron escritura pública o formulario registral,sino que emplearon en la celebración de dicho acto una forma distinta,resultando que una de las partes fallece antes de haberse otorgado laescritura pública o formulario registraL

5. La norma registral citada se sustenta en lo siguiente:

a) libertad de forma del acto juridico

El artículo 143 del Código Civil establece que cuando la ley no designe unaforma específica para un acto jurídico, los interesados pueden usar la quejuzguen conveniente. Asimismo, el artículo 1352 del mismo código disponeque los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes,excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por leybajo sanción de nulidad.

En el caso de la compraventa - contrato que en el título venido en grado fuecelebrado por los transferentes y por los causantes -, las normas nodesignan una forma e~pecífica para su celebración. Por lo tanto, las partespueden emplear cualquier forma.

b) La transferencia se produjo con la celebración del acto jurídico.

Conforme al artículo 949 del Código Civil, la sola obligación de enajenar uninmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposiciónlegal diferente o pacto contrario. Por lo tanto, en los contratos en virtud delos cuales una de las partes se obliga a transferir la propiedad de uninmueble, con la celebración del contrato queda transferida la propiedad(salvo aquellos casos como la donación por ejemplo, en los que la normaexige una formalidad determinada bajo sanción de nulidad).

En consecuencia, en aquellos casos en los que las partes no otorgaronescritura pública o formulario registral, la transferencia de propiedadigualmente se produjo con la celebración del contrato. Esto es, latransferencia de propiedad ya había tenido lugar, y sin embargo las partesno llegaron a otorgar escritura pública o formulario registraL

c) El principio de titulación auténtica.

Conforme al artículo 2010 del Código Civil, la inscripción se hace en vírtudde título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria. Enlo que respecta al Registro de Predios, el mismo criterio se encuentrarecogido en el artículo 6 del Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios.

Este principio regula la formalidad que se requiere para la inscripción: no setrata de la formalidad que se requiere para que opere la transferencia depropíedad. La transferencia de propiedad ya operó desde la celebración delacto empleando cualquier forma que las partes eligieran, pero para suinscripción sí se requiere el empleo de las formas señaladas por la ley paradicho efecto: escritura pública o formulario registraL

d) Una de las partes que celebró el acto juridico fallece antes de otorgar laformalidad que permita la inscripción del mismo.

-------------¡IConforme al articulo 660 del Código Civil se transmiten a los sucesores losderechos y obligaciones que constituyen la herencia. Por lo tanto, setransmite a los sucesores el derecho de propiedad adquirido, e igualmentese transmite a los sucesores la obligacíón de otorgar la escritura pública oformulario registra!.

Asi, la transferencia que operó en vida del causante pero no reunia la formarequerida para la inscripción, es "formalizada" con posterioridad alfallecimiento del transferente o adquirente, esto es, los sucesores delcausante y el transferente o adquirente, según el caso, otorgan la formarequerida para la inscripcíón (formulario registral o escritura pública).

El Registrador formula denegatoria de inscripcíón argumentando quedeberá presentarse escritura aclaratoria en la que intervengan loscompradores, cónyuges y vendedores, debido a que de la documentaciónpresentada se tiene que uno de los compradores tendría el estado civilcasado.

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6. Con el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción de lacompraventa y cancelación de hipoteca otorgada por la Caja de Beneficiosy Seguridad Social del Pescador en Liquidación a favor de Flor de María

.,~iJI" r' Calle Fiestas, Victor Eduardo Calle Fiestas, Hildebrando Calle Fiestas y, l' ~"VDaniel Calle Fiestas, respecto del predio ubicado en el lote 24 de la',:' ,?~\.'1> •.••rhanzana A2 de la Urbanizacíón Ciudad del Pescador del distrito de

/~\ ,''/>' i~ellavista, Provincia Constitucional del Callao, inscrito en la partida N°1/ '¡-", I.l~P01317022 del Registro de Predios de Callao.

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Por su parte, el apelante sostiene que las personas suscribientes de laescritura pública intervienen en calidad de herederos de sus padres quienesfueron los que adquirieron originariamente el predio, por tanto no esnecesario aclarar dato alguno.

7. El Registrador considera que debe presentarse instrumento aclaratoriodonde conste la intervención de la cónyuge de uno de los compradores(Hildebrando Calle Fiestas), debido a que no se ha enervado la presunciónde bien social, toda vez que dicha calidad viene determinada por la fechadel instrumento público que contiene el contrato celebrado, salvo que dichocontrato tenga fecha cierta.

Al respecto, debe señalarse que para la inscripción de actos jurídicos queemanan de la voluntad. de las partes, debe estarse a lo que las parteshayan manifestado. En este caso, revisada la escritura pública del15/5/2013, otorgada ante el notario del Callao Pedro Germán NúñezPalomino, apreciamos que la minuta en mérito de la cual se elevó elinstrumento público es de fecha 30/7/2012, habiendo sido suscrita por losrepresentantes de la transferente Caja Beneficios y Seguridad Social delPescador en Liquidación, y por Flor de María Calle Fiestas, Víctor EduardoCalle Fiestas, Hildebrando Calle Fiestas y Daniel Calle Fiestas (sucesión deDaniel Calle Álvarez y Julia Manzueta Fiestas Morales).

En el contenido de la minuta señalada nos percatamos que la cláusulaprimera hace referencía a que la transferencia del inmueble en cuestión serealizó mediante contrato privado del 10/3/1986. Del mismo modo, en lacláusula segunda se señala lo siguiente:

"SEGUNDA. OBJETO

..

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RESOLUCiÓN No. -j 9t:l.. 2013 - SUNARP-TR-L

Por la presente cláusula adicional, la Caja ratifica el acto juridico contenidoen el contrato de fecha 1O de marzo de 1986, reconociendo comoadquirientes originales del inmueble a que se refiere el mismo a don DanielCalle Álvarez y su cónyuge Julia Manzueta Fiestas Morales. De igual mododeclara reconocer como actuales propietarios del referido inmueble losseñores Flor de Maria Calle Fiestas, Victor Eduardo Calle Fiestas,Hildebrando Calle Fiestas y Daniel Calle Fiestas en calídad de herederossupérstites del señor Daniel Calle Álvarez y de la señora Julía ManzuetaFiestas Morales, conforme a lo establecido en las partidas registrales N°70224026 Y N" 70385850 de los Registros de Sucesión Intestada de Lima yCallao."

8. De lo expuesto, se aprecia la manifestación de las partes en relación aque el contrato se celebró el 10/3/1986, manifestación que se corrobora conel contrato inserto en la escritura pública; asimismo, se tiene que dichocontrato se celebró a favor de los causantes Daniel Calle .Álvarez y JuliaManzueta Fiestas Morales, por lo que, habiendo fallecido éstos,correspondía que la transferencia se formalice a favor de sus herederosFlor de María Calle Fiestas, Victor Eduardo Calle Fiestas, Hildebrando CalleFiestas y Daniel Calle Fiestas, teniendo en cuenta lo señalado por elarticulo 97 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios antesmencionado. .'

9. Ahora bien, respecto a la observación formulada por el Re~istrador, sedebe mencionar que si bien el artículo 311 del Código Civil señala lasreglas para la calificación de bienes, estableciendo en su primer inciso lapresunción de ganancialidad de los mismos; en el presente caso, debetenerse en cuenta que no nos encontramos ante una adquisición directa delos comparecientes en la escritura pública, sino de un acto de formalizaciónrespecto de una transferencia realizada a favor de sus causantes. En talsentido, dicha adquisición estaría comprendida dentro de los supuestosestablecidos en el artículo 302 del citado códig03, por lo que el bienadquirido tendría la calidad de propio, no siendo necesaría la intervenciónde los cónyuges de los herederos.

2 Artículo 311.- "Para la canficación de los bienes, rigen las reglas siguientes:1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.2.- Los bienes sustituidos o subrogados a otros se reputan de la misma condición de losque sustituyeron o subrogaron.3.- Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se comprandespués otros equivalentes, se presume, mientras no se pruebe lo contrario, que laadquisición posterior es hecha con el producto de la enajenación anterior". (Lo subrayadoes nuestro).3 Artículo 302.- "Son bienes propios de cada cónyuge:1.- Los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales.2.- Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a titulo oneroso, cuando lacausa de adquisición ha precedido a aquélla.3.- Los que adquiera durante la vigencia del régimen a titulo gratuito.4.- La indemnización por accidentes o por seguros de vida, de daños personales o deenfermedades, deducidas las primas pagadas con bienes de la sociedad.5.- Los derechos de autor e inventor.6.- Los libros, instrumentos i¡ útiles para el ejercicio de la profesión o trabajo, salvo quesean accesorios de una empresa que no tenga la calidad de bien propio.7.- Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entrelos socios por revaluación del patrimonio social, cuando esas acciones o participacionessean bien propio.8.- La renta vitalicia a titulo gratuito y la convenida a titulo oneroso cuando lacontraprestación constituye bien propio.9.- Los vestidos y objetoS' de uso personal, asi como los diplomas, condecoraciones,correspondencia y recuerdos de familia".

Asimismo, es de mencionar que del citado artículo 97 sedesprende comorequisito para la inscripción de la transferencia formalizada conposterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente, que latransferencia se haya realizado con anterioridad a la fecha de fallecimientode sus otorgantes, sin precisar que ésta conste en documento de fechacierta a efectos de desvirtuar la presunción aludida por el Registrador,debido a que, como ya se ha señalado, los bienes adquiridos en dichatransferencia tendrán la calidad propios.

Lo señalado es congruente con la regla general de libertad de forma querige para la celebración de los actos jurídicos, y en especial para lacompraventa, dado que la transferencia de propiedad operó con el soloconsenso, para el que podia y puede emplearse cualquier forma.

En consecuencia, corresponde revocar la observación formulada por elRegistrador Público del Registro de Predios del Callao.

Con la intervención de las Vocales (s) Beatriz Cruz Peña herrera y AndreaPaola Gotuzzo Vásquez, autorizadas mediante Resolución N° 145-2013-SUNARP/PT del 30/5/2013 y Resolución N° 284-2013-SUNARP/PT del18/10/2013, respectivamente.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR la observación fOrmulada por el Registrador Público del Registrode Predios del Callao al titulo señalado en el encabezamiento, deconformidad con los fundamentos expuestos en el análisis de la presenteResolución.

Regíst~~se¡;:~~,G~~uníquese.~" -¡:.I=> ;''1\-":0 ~. -" - }

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;.. A~POMAMORALESPresidente de la Primer.a Sala

del Tribunal Registral

.ANDREA~Vocal (s) de

Tribunal\Resoluciones2013\ 14312.2013.docois

ZZOVÁSQUEZnal Registral