Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313 ... · vida útil restante del inmueble ... bloque: 1.1 (calle azorin 26) viv1 p.0 a (planta 0 ; letra a) 18857/002 62,00

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

CR-00146/13- * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 19-02-2013 2011070006165Ref.Tasador: AJP (30978 - AJP13012)

XCAE *A427GESTION DE INMUEBLES

CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Pedro Soria Casado, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscritaen el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985,como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: CR-00146/13- defecha 19-02-2013 realizada por MARIA ANGELES JERONIMO DE PAZ tras visita del inmueble el día 06-02-2013.Fecha de Caducidad: 18-08-2013

las 64 Viviendas, los 74 Garajes y los 64 Trasteros descritos en el informe, situados en Calle AZORIN, nº 26, en elmunicipio de MIGUELTURRA, provincia de CIUDAD REAL (13170) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU

A86289642

Calle MARQUES DE VILLAMAGNA, Nº 6

Sin ocupanteEstado del Inmueble:

Situación de Ocupación:

TERMINADO

BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUEntidad Financiera:

La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueble afecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO- MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR- MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALORES Y COSTES CALCULADOS:(1.000.172.219 pta)

(917.000.242 pta)(1.174.410.623 pta)

Coste de Reposición BrutoCoste de Reposición NetoValor por comparación

6.011.156,10 Euros5.511.282,45 Euros7.058.350,00 Euros

Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método.

VALOR HIPOTECARIO7.058.350,00 Euros (1.174.410.623 pta)

El Valor Hipotecario corresponde a la suma de los Valores por comparación de cada uno de los elementos valorados

7.058.350,00 Euros (1.174.410.623 pta)VALOR DE TASACIÓN

Valor del Suelo: 1.012.419,60 Euros

Valor del Vuelo: 6.045.930,40 EurosVida útil restante del inmueble "estimada": 96 años

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO

Registro de la propiedad:Sección:

CIUDAD REAL número 2Miguelturra

1 / 17ECO

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.






C.L.- Comprobación de linderos.N.O.- Aunque no ha sido posible comprobar alguno de los linderos el resto de la descripción registral permite identificar el inmueble.

S.R.- Superficie RegistralA.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada

F.D.C.-Forma De ComprobarD - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

Superficies ValoradasF.D.C.Comprobada AdoptadaRegistralC.L. S.R.Nº Finca

Referencia Catastral 1: 2939025vj2123n0001mb

4.050,00 3.996,00 D3.996,00TerrenoN.O. A.18857

VALOR HIPOTECARIO

m² Euros

Valor porcomparaciónS.Const.

Euros/m²Euros

V.HipotecarioV.Hipotecario

Unitario

18857/00151,00 61.200,001.200,0061.200,00

V.Seguro 34.221,00 EurosVM.Total 61.200,00 Euros

Bloque: 1.1 (Calle AZORIN 26)VIV1 P.0 A (Planta 0 ; Letra A)

18857/00262,00 74.400,001.200,0074.400,00


VIV1 P.0 B (Planta 0 ; Letra B)

18857/00378,00 85.800,001.100,0085.800,00


VIV1 P.0 C (Planta 0 ; Letra C)

18857/004110,00 110.000,001.000,00110.000,00


VIV1 P.0 D (Planta 0 ; Letra D)

18857/00570,00 77.000,001.100,0077.000,00


VIV1 P.0 E (Planta 0 ; Letra E)

18857/006121,00 121.000,001.000,00121.000,00


VIV1 P.1 A (Planta 1 ; Letra A)

18857/007120,00 120.000,001.000,00120.000,00



18857/008123,00 123.000,001.000,00123.000,00



18857/009161,00 144.900,00900,00144.900,00



18857/010123,00 123.000,001.000,00123.000,00

V.Seguro 82.533,00 EurosTOTAL BLOQUE: 1.040.300,00

VM.Total 123.000,00 Euros


Superficie adoptada del terreno: 3.996,00 m²

2 / 17ECO







CERTIFICADO DE TASACIÓNVALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/01151,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/01262,00 74.400,001.200,0074.400,00



18857/01376,00 83.600,001.100,0083.600,00



18857/01471,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/015121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/016121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/017115,00 115.000,001.000,00115.000,00



18857/018122,00 122.000,001.000,00122.000,00

V.Seguro 81.862,00 EurosTOTAL BLOQUE: 776.300,00



18857/01951,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/02062,00 74.400,001.200,0074.400,00



18857/02176,00 83.600,001.100,0083.600,00



18857/02271,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/023121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/024121,00 121.000,001.000,00121.000,00



3 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/025115,00 115.000,001.000,00115.000,00



18857/026122,00 122.000,001.000,00122.000,00




18857/02751,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/02862,00 74.400,001.200,0074.400,00



18857/02976,00 83.600,001.100,0083.600,00



18857/03071,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/031121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/032121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/033115,00 115.000,001.000,00115.000,00



18857/034122,00 122.000,001.000,00122.000,00




18857/03551,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/03662,00 74.400,001.200,0074.400,00



18857/03776,00 83.600,001.100,0083.600,00



4 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/03871,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/039121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/040121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/041115,00 115.000,001.000,00115.000,00



18857/042122,00 122.000,001.000,00122.000,00




18857/04352,00 62.400,001.200,0062.400,00


Bloque: 1.6 (Calle AZORIN 26)VIV1 P.0 A1 (Planta 0 ; Letra A1)

18857/04463,00 75.600,001.200,0075.600,00



18857/04583,00 91.300,001.100,0091.300,00



18857/046101,00 101.000,001.000,00101.000,00



18857/047121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/048122,00 122.000,001.000,00122.000,00



18857/049127,00 127.000,001.000,00127.000,00



18857/050132,00 128.700,00975,00128.700,00



18857/05155,00 66.000,001.200,0066.000,00




5 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/05286,00 94.600,001.100,0094.600,00


Bloque: 2.7 (Calle AZORIN 26)VIV1 P.0 3 (Planta 0 ; Número 3)

18857/05385,00 93.500,001.100,0093.500,00


VIV1 P.0 2 (Planta 0 ; Número 2)

18857/05487,00 95.700,001.100,0095.700,00



18857/05571,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/05652,00 62.400,001.200,0062.400,00



18857/05786,00 94.600,001.100,0094.600,00



18857/058100,00 100.000,001.000,00100.000,00



18857/05950,00 60.000,001.200,0060.000,00


VIV1 P.1 H (Planta 1 ; Letra H)

18857/060106,00 106.000,001.000,00106.000,00



18857/06178,00 85.800,001.100,0085.800,00


VIV1 P.1 G (Planta 1 ; Letra G)

18857/06280,00 88.000,001.100,0088.000,00



18857/063100,00 100.000,001.000,00100.000,00


VIV1 P.1 F (Planta 1 ; Letra F)

18857/06452,00 62.400,001.200,0062.400,00




18857/06524,00 8.400,00350,008.400,00


Bloque: G (Calle AZORIN 26)GJB1 P.-1 1 (Planta -1 ; Número 1)

6 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/06629,00 9.425,00325,009.425,00


GJB1 P.-1 2 (Planta -1 ; Número 2)

18857/06724,00 8.400,00350,008.400,00



18857/06824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/06929,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07029,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07129,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07229,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07329,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07429,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07529,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07629,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07729,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07829,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07929,00 9.425,00325,009.425,00



7 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/08029,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08129,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08229,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08329,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08429,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08529,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08629,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08729,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/08924,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09024,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09124,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09224,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09324,00 8.400,00350,008.400,00



8 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/09429,00 9.425,00325,009.425,00



18857/09529,00 9.425,00325,009.425,00



18857/09629,00 9.425,00325,009.425,00



18857/09729,00 9.425,00325,009.425,00



18857/09824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09924,00 8.400,00350,008.400,00



18857/10024,00 8.400,00350,008.400,00



18857/10124,00 8.400,00350,008.400,00



18857/10229,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10329,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10429,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10529,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10624,00 8.400,00350,008.400,00



18857/10741,00 12.300,00300,0012.300,00



9 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/10829,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10929,00 9.425,00325,009.425,00



18857/11029,00 9.425,00325,009.425,00



18857/11129,00 9.425,00325,009.425,00



18857/11224,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11324,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11424,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11524,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11624,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11724,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11924,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12024,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12124,00 8.400,00350,008.400,00



10 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/12224,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12324,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12424,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12524,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12624,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12724,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12924,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13024,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13124,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13224,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13324,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13441,00 12.300,00300,0012.300,00



18857/13524,00 8.400,00350,008.400,00



11 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/13624,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13724,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13824,00 8.400,00350,008.400,00




18857/13910,00 3.000,00300,003.000,00


Bloque: T (Calle AZORIN 26)OAB1 P.-1 1 (Planta -1 ; Número 1)

18857/14015,00 3.750,00250,003.750,00


OAB1 P.-1 2 (Planta -1 ; Número 2)

18857/14110,00 3.000,00300,003.000,00



18857/14210,00 3.000,00300,003.000,00



18857/14315,00 3.750,00250,003.750,00



18857/14415,00 3.750,00250,003.750,00



18857/14515,00 3.750,00250,003.750,00



18857/14612,00 3.600,00300,003.600,00



18857/14717,00 4.250,00250,004.250,00



18857/14819,00 4.750,00250,004.750,00



18857/14915,00 3.750,00250,003.750,00



12 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/15015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15115,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15217,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15315,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15417,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15517,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15615,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15717,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15817,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15910,00 3.000,00300,003.000,00



18857/16015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/16112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/16210,00 3.000,00300,003.000,00



18857/16310,00 3.000,00300,003.000,00



13 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/16412,00 3.600,00300,003.600,00



18857/16517,00 4.250,00250,004.250,00



18857/16619,00 4.750,00250,004.750,00



18857/16717,00 4.250,00250,004.250,00



18857/16817,00 4.250,00250,004.250,00



18857/16915,00 3.750,00250,003.750,00



18857/17012,00 3.600,00300,003.600,00



18857/17112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/17210,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17310,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17410,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17510,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17610,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17712,00 3.600,00300,003.600,00



14 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/17812,00 3.600,00300,003.600,00



18857/17912,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/18112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18212,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18315,00 3.750,00250,003.750,00



18857/18415,00 3.750,00250,003.750,00



18857/18512,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18610,00 3.000,00300,003.000,00



18857/18712,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18812,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18917,00 4.250,00250,004.250,00



18857/19015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/19112,00 3.600,00300,003.600,00



15 / 17ECO








m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/19212,00 3.600,00300,003.600,00



18857/19315,00 3.750,00250,003.750,00



18857/19415,00 3.750,00250,003.750,00



18857/19519,00 4.750,00250,004.750,00



18857/19612,00 3.600,00300,003.600,00



18857/19710,00 3.000,00300,003.000,00



18857/19812,00 3.600,00300,003.600,00



18857/19910,00 3.000,00300,003.000,00



18857/20010,00 3.000,00300,003.000,00



18857/20112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/20217,00 4.250,00250,004.250,00




Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2 de la ECO805/2003)

4.998.736,50 Euros

16 / 17ECO








Euros

Superficie utilizada para valorar: Construida

NºElementos

V.HipotecarioSup.

m²

GARAJES BAJO RASANTE 74 662.200,001.970,00O.D.A. BAJO RASANTE 64 234.550,00865,00VIVIENDAS 64 6.161.600,005.864,00


SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)

VIVIENDAS 2.108,31 2.635,42 5.864,00GARAJES BAJO RASANTE 726,40 1.634,39 1.970,00O.D.A. BAJO RASANTE 32,38 72,85 865,00

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación.Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble.Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 19 de Febrero de 2013.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.Fdo.: MARIA ANGELES JERONIMO DE PAZ

ARQUITECTO Director de Red de Negocio En representación deTINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: Pedro Soria Casado

17 / 17ECO







EDIFICIO DE VIVIENDAS2 Edificios en Manzana Cerrada de 3 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, terminado (Viviendas: 64;

Garajes: 74; Trasteros: 64)

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU

A86289642

Calle MARQUES DE VILLAMAGNA, Nº 6

Entidad Financiera: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLa FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueblea fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDESCRIPCION DELINMUEBLE:

64 Viviendas, 74 Garajes y 64 Trasteros

Dirección del inmueble: Calle AZORIN, nº 26, en el municipio de MIGUELTURRA, provincia de CIUDAD REAL(13170)

D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 04-02-2013.

NºFinca: 18857

Registro de la propiedad:

Sección:

Aunque no ha sido posible comprobar algunos de los linderos el resto de la descripción registral permiteidentificar el inmueble.

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

CIUDAD REAL número 2

Miguelturra

En doc. Cat.

Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada AdoptadaForma decomprobar

En Docum.Reg.

4.050,00 m²Terreno 3.996,00 m² D3.996,00 m² 4.050,00 m²

La calle de referencia de los linderos no existe con el nombre señalado. Aquellos linderos referidos a fincascatastrales si coinciden.Referencia Catastral 1: 2939025vj2123n0001mb



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4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño MedioActividad Dominante: Múltiple - Servicios - IndustrialPoblación de Derecho: 14.312 Habitantes Evolución Población: Creciente

4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:Zona consolidada de Miguelturra con viviendas unifamiliares en manzana cerrada y algunos bloques deviviendas.

Nivel de Renta: Media Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Medio Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Media Uso Predominante Secundario: NingunoCarácter: 1ª Residencia Atractivo Comercial: Medio AltoAparcamiento: Escaso Densidad Peatonal: AbundanteCriterios de Delimitación:

Zona centro de Miguelturra.Grado de Ocupación de Locales:

Alto.Zonas de la Ciudad conectadas con el E.C.P:

Todas.

90 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 20 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Media MedioAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Completamente terminadas Media Medio

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Nota Simple del RegistroOrdenanzaEn la documentación registral figura la Ref.CatastralFicha Catastral / Documentación Catastro

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesRégimen de Protección del PatrimonioDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística



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EquipamientosComercial: Suficiente Religioso: SuficienteDeportivo: Suficiente Aparcamiento: EscasoEscolar: Suficiente Lúdico: SuficienteAsistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente

No existen comunicaciones urbanas.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse suficientes.

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURASSuperficie adoptada del terreno:Superficie comprobada:Superficie según Escrituras:

3.996,00 m²4.050,00 m²3.996,00 m²

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN

2 Edificios en Manzana Cerrada de 3 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, terminado(Viviendas: 64; Garajes: 74; Trasteros: 64)Jardines: NoPiscina de la Comunidad de Propietarios: Si

Si1ª Residencia

Aparcamientos en edificio:Uso Principal:% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:0,00 %

Nº de Portales: 7Nº de Escaleras: 1Nº de Ascensores por Escalera: 1

Descripción de los elementos o grupos del inmueble:La edificación consta de dos bloques sobre rasante con planta baja, 1ª y bajocubierta. La planta sótanoocupa parte del solar.

DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS:Uso Principal Uso Sup.ConstruidaPlantaAparcamiento Trasteros 2.835,00 m²SemisótanoVivienda Accesos 2.091,00 m²Planta BajaVivienda No Tiene 3.773,00 m²Planta Primeray

BCUB Total superficie construida: 8.699,00 m²


6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES

En doc. Cat.



En Docum.Reg.

4.050,00 m²Terreno 3.996,00 m² D3.996,00 m² 4.050,00 m²

NºFinca: 18857



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Cimentación:

Estructura:

Sobrecarga:

Cubierta:

Cerramientos Exteriores:

Espesor de Cerramientos Ext:

Aislamiento:

Carpintería Exterior:

Revestimientos Ext.1:

Revestimientos Ext.2:

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVASDesconocida

Desconocida

Normal

Teja Cerámica

Ladrillo Macizo

25 cm.

Aislante en Cámara

Aluminio

Ladrillo Visto

Ninguno

Con CámaraAcristalamiento:

Persianas: Plástico

ACABADOS INTERIORES:Pavimentos Paredes Techos

Estar (V) Laminado Yeso Pintado Yeso PintadoDormitorio (V) Laminado Yeso Pintado Yeso PintadoEsp.Circul. (V) Laminado Yeso Pintado EscayolaAseos (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaBaños (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaCocina (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaPortal (Z) Mármol Yeso Pintado EscayolaEscaleras (Z) Mármol Yeso Pintado Escayola

MediaMedia AltaMedia

Las viviendas han sufrido vandalismo. Ver el apartado de observaciones del informe.

INSTALACIONES:- Calefacción Individual con Radiadores sin depósito de combustible- Teléfono- Gas Ciudad- Agua Caliente

Medio

Solados:Carpintería Interior:Cocina:Grado de Electrificación:

Zonas comunes, portal y escalera:Fachadas:Cuartos de Baño:

RESUMEN DE CALIDADES:MediaMediaMedia



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6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: TERMINADOLa comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección ocular, sin haberse realizado ensayosespecíficos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos.

6.5.- ANTIGÜEDADAntigüedad aproximada: 4 añosEstado de Conservación: Malo

El edificio ha sufrido vandalismo. Ver el apartado de observaciones del informe.

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICADocumentos Utilizados:

- Ordenanza

Comprobaciones:- Consulta a la documentación del Planeamiento

Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.Comprobaciones realizadas:

- Consulta verbal

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIOEl inmueble no está protegido arquitectónicamente.



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OTROS DATOS DEL MERCADO

Revalorización: Desconocida

Existe exceso de oferta para la demanda habitual.

9.- ANÁLISIS DE MERCADODATOS DEL MERCADO

OFERTA.

Edificios terminados en venta:Se aportan testigos.

Edificios en construcción:No se han observado.

* Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001)

Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primeraresidencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecencomo desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendasdesocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones dehabitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de lasciudades.

Número de viviendas totales: 4.471

Número de viviendas principales: 3.249

Número de viviendas secundarias: 393

Número de viviendas desocupadas: 778

Número de viviendas otro tipo: 51

Nivel de Renta:

Intensidad de la demanda:

DEMANDA.

Características de la demanda:Familias de la propia Miguelturra.

Media

Muy inferior a la oferta

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Situación: Adecuada

Distribución: Adecuada

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Excesivo para la demanda actual

Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 24 y 36 meses

El mercado inmobiliario se encuentra paralizado.

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: PLAZAS DE GARAJE

Número: Excesivo

Accesibilidad al aparcamiento: Adecuada

Plazos estimados para la venta de todos los garajes entre 36 y 24 meses




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Resumen de la adecuación del inmueble al mercadoMuyAlta

Alta Media Baja MuyBaja

Adecuación del proyecto según calidades. XAdecuación del proyecto según los servicios planteados. XAdecuación del proyecto según la superficie de los inmuebles resultantes. XAdecuación del proyecto según el destino de la promoción. XServicios del entorno (transporte, zonas verdes, centros de ocio...) XSituación de la demanda en la zona para este tipo de inmueble. XRelación del valor medio por m2 pagado en el entorno para el mismo tipo de inmueble. X

VIVIENDA >Calle MARGARITA NELKEN, nº 6, MIGUELTURRA (13170)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Uso: 1ª Residencia

Tipología Bloque Abierto - Exterior NºDormitorios 4

Planta Bajo NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Construida: 125,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Medio Antigüedad 5 años

Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

Con garaje y trastero piden 199.000 €. Tiene un patio de 100 m2.

185.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

18-10-20121.480,00 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Calle MARGARITA NELKEN, nº 6, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia


Planta 1 NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Construida: 103,75 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²



Con garaje y trastero piden 128.000 €.



Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios AdicionalesEl mercado inmobiliario se encuentra paralizado al igual que en el resto de la provincia.



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VIVIENDA >Calle MARIA MONTESSORI, nº 3, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia





Con garaje y trastero piden 150.000 €


18-10-2012956,52 Euros/m² Const.V.Unitario:

VIVIENDA >Calle PERALBILLO, nº 30, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia

Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 2




Con garaje y trastero piden 145.000 €. Lleva incluida en la superficie una terraza de 30 m2.



VIVIENDA >Avenida PRIMERO DE MAYO, nº 11, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia





Con garaje y trastero piden 165.000 €





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VIVIENDA >Calle REAL, nº 62, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia





Con garaje y trastero piden 165.000 €.



VIVIENDA >Calle PAQUITO LEON, nº 18, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia







VIVIENDA >Avenida PRIMERO DE MAYO, nº 11, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia





Con plaza de garaje piden 160.000 €.





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VIVIENDA >Calle CARRETAS, nº 33, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia





Con plaza de garaje piden 130.000 €.



VIVIENDA >Calle VIRGEN, nº 36, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia

Tipología Manzana Cerrada - Interior NºDormitorios 2






VIVIENDA >Calle VICENTE ALEIXANDRE, nº 18, MIGUELTURRA (13170)


Uso: 1ª Residencia





Con plaza de garaje y trastero piden 175.000 €.



GARAJE >Calle JORGE MEDINA, VALDEPEÑAS (13300)

Factores Ambientales Negativos: No

Superficie Construida: 25,00 m²







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GARAJE >Calle VIRGEN, nº 104, VALDEPEÑAS (13300)







GARAJE >Calle GENERAL ALCAÑIZ, nº 25, ALCAZAR DE SAN JUAN (13600)







GARAJE >Calle LIBERTAD, nº 28, ALCAZAR DE SAN JUAN (13600)







GARAJE >Calle VIRGEN, nº 34, MIGUELTURRA (13170)







GARAJE >Avenida PRIMERO DE MAYO, nº 11, MIGUELTURRA (13170)









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GARAJE >Calle FRANCISCO FERNANDEZ ORDOÑEZ, MIGUELTURRA (13170)









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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOGarajesNº Situación Fecha Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

12 Calle JORGE MEDINA 10-2012 308,00 Const.25,00 7.700,00 PO13 Calle VIRGEN, nº 104 10-2012 266,67 Const.30,00 8.000,00 PO14 Calle GENERAL

ALCAÑIZ, nº 2510-2012 500,00 Const.20,00 10.000,00 PO

15 Calle LIBERTAD, nº 28 10-2012 450,00 Const.20,00 9.000,00 PO16 Calle VIRGEN, nº 34 10-2012 110,00 Const.50,00 5.500,00 PO17 Avenida PRIMERO DE

MAYO, nº 1110-2012 200,00 Const.30,00 6.000,00 PO

18 Calle FRANCISCOFERNANDEZ ORDOÑEZ

10-2012 300,00 Const.30,00 9.000,00 PO

ViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas


mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)



01 Calle MARGARITANELKEN, nº 6

10-2012 BA 1.480,00 Const.125,00 185.000,00 PO


11-2012 BA 1.108,43 Const.103,75 115.000,00 PO

03 Calle MARIAMONTESSORI, nº 3

10-2012 BA 956,52 Const.143,75 137.500,00 PO

04 Calle PERALBILLO, nº 30 10-2012 MC 1.127,66 Const.117,50 132.500,00 PO05 Avenida PRIMERO DE

MAYO, nº 1110-2012 BA 1.355,56 Const.112,50 152.500,00 PO

06 Calle REAL, nº 62 11-2012 BA 1.500,00 Const.100,00 150.000,00 PO07 Calle PAQUITO LEON, nº

1802-2013 MC 1.040,00 Const.100,00 104.000,00 PO

08 Avenida PRIMERO DEMAYO, nº 11

02-2013 BA 1.456,31 Const.103,00 150.000,00 PO

09 Calle CARRETAS, nº 33 02-2013 MC 1.263,16 Const.95,00 120.000,00 PO10 Calle VIRGEN, nº 36 02-2013 MC 1.350,00 Const.40,00 54.000,00 PO11 Calle VICENTE

ALEIXANDRE, nº 1802-2013 MC 928,57 Const.175,00 162.500,00 PO

HOMOGENEIZACIÓNGarajesNº Precio de Oferta

o Precio deCompraventa

(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/m²)

Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)

Coeficiente dehomogeneización

Situación

12 7.700,00 3,00 % 308,00 Const. 298,76 Const. 1,13Calle JORGE MEDINA13 8.000,00 3,00 % 266,67 Const. 258,67 Const. 1,30Calle VIRGEN, nº 10414 10.000,00 3,00 % 500,00 Const. 485,00 Const. 0,69Calle GENERAL ALCAÑIZ,

nº 2515 9.000,00 3,00 % 450,00 Const. 436,50 Const. 0,77Calle LIBERTAD, nº 2816 5.500,00 3,00 % 110,00 Const. 106,70 Const. 3,15Calle VIRGEN, nº 3417 6.000,00 3,00 % 200,00 Const. 194,00 Const. 1,73Avenida PRIMERO DE

MAYO, nº 1118 9.000,00 3,00 % 300,00 Const. 291,00 Const. 1,16Calle FRANCISCO

FERNANDEZ ORDOÑEZ

ViviendasNº Precio de Oferta


(Euros)

Porcentajede

corrección




Situación

01 185.000,00 3,00 % 1.480,00 Const. 1.435,60 Const. 0,73Calle MARGARITANELKEN, nº 6



ECO 13 / 49





HOMOGENEIZACIÓNViviendasNº Precio de Oferta


(Euros)

Porcentajede

corrección




Situación

02 115.000,00 3,00 % 1.108,43 Const. 1.075,18 Const. 0,98Calle MARGARITANELKEN, nº 6

03 137.500,00 3,00 % 956,52 Const. 927,83 Const. 1,13Calle MARIAMONTESSORI, nº 3

04 132.500,00 3,00 % 1.127,66 Const. 1.093,83 Const. 0,96Calle PERALBILLO, nº 3005 152.500,00 3,00 % 1.355,56 Const. 1.314,89 Const. 0,80Avenida PRIMERO DE

MAYO, nº 1106 150.000,00 3,00 % 1.500,00 Const. 1.455,00 Const. 0,72Calle REAL, nº 6207 104.000,00 3,00 % 1.040,00 Const. 1.008,80 Const. 1,04Calle PAQUITO LEON, nº

1808 150.000,00 3,00 % 1.456,31 Const. 1.412,62 Const. 0,74Avenida PRIMERO DE

MAYO, nº 1109 120.000,00 3,00 % 1.263,16 Const. 1.225,26 Const. 0,86Calle CARRETAS, nº 3310 54.000,00 3,00 % 1.350,00 Const. 1.309,50 Const. 0,80Calle VIRGEN, nº 3611 162.500,00 3,00 % 928,57 Const. 900,71 Const. 1,17Calle VICENTE

ALEIXANDRE, nº 18

Valor MínimoValor MáximoUso

BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓN

927,291.455,00Viviendas (Euros/m²)5.450,899.700,00Garajes (Euros)

Observaciones a los testigos:Los comparables son similares a los productos valorados.

OTROSPara la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.

EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOSESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO



ECO 14 / 49





9a.- Datos de población y viviendas (Municipio y Provincia)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

255 Unifamiliar 2.050 2.171 2.280 2.515 3.171 3.877 2.795 2.270 1.153 676 671

65280Plurifamiliar 2.221 2.641 2.397 3.859 4.851 6.561 11.236 9.154 2.674 495 700

16777215Total 4.271 4.812 4.677 6.374 8.022 10.438 14.031 11.424 3.827 1.171 1.371

Número de viviendas iniciadas en el municipio de Miguelturra según encuesta delMinisterio de Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Años

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

255 Unifamiliar 106 137 188 146 334 192 74 16 10 7 2

65280Plurifamiliar 19 113 73 131 507 429 529 349 53 4 2

16777215Total 125 250 261 277 841 621 603 365 63 11 4

Número de viviendas iniciadas en la provincia de CIUDAD REAL según encuesta delMinisterio de Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Años



ECO 15 / 49





0

5

10

15

20

25

30

35

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en la provincia deCIUDAD REAL

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en el municipio deMiguelturra

2007 2008 2009 2010 2011 2012

? 255Unifamiliar 11 15 11 10 20 13

? ?? 65280Plurifamiliar 25 26 28 31 26 31

?????? 16711680Media 22 23 23 23 24 24

2007 2008 2009 2010 2011 2012

? 255Unifamiliar - 17 17 - - -

? ?? 65280Plurifamiliar 13 3 - 17 7 -

?????? 16711680Media 13 10 17 17 7 -



ECO 16 / 49





Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de CIUDADREAL durante el último año (2012)

0

5

10

15

20

25

30

35

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en el municipio deMiguelturra durante el último año (2012)

0

5

10

15

20

25

30

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 2 11 34 20 13 20

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar - 7 27 27 27 13



ECO 17 / 49





Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de CIUDADREAL durante el último año (2012)

0

5

10

15

20

25

30

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en el municipio deMiguelturra durante el último año (2012)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar 4 10 24 30 21 7 4

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar 4 - 38 21 29 8 -



ECO 18 / 49





0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

1981 1991 2001 2011

Años

Evolución del número de viviendas censadasen el municipio de Miguelturra (Fuente

censos de 1981, 1991, 2001 y 2011)

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2008 2009 2010 2011 2012

Años

Evolución de la población en el municipio deMiguelturra (Fuente censos de 2011 ypadrones de 2008, 2009, 2010 y 2012)

2008 2009 2010 2011 2012

255 Nº habitantes 13.582 13.986 14.312 14.517 14.727

1981 1991 2001 2011

255 Total 1.987 2.671 4.471 -

65280Secundaria 51 320 393 -

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1981 1991 2001 2011

Años

Evolución del número de viviendas censadasen la provincia de CIUDAD REAL (Fuente

censos de 1981, 1991, 2001 y 2011)

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

2008 2009 2010 2011 2012

Años

Evolución de la población en la provincia deCIUDAD REAL (Fuente censos de 2011 y

padrones de 2008, 2009, 2010 y 2012)

2008 2009 2010 2011 2012

255 Nº habitantes 522.343 527.273 529.453 530.175 530.250

1981 1991 2001 2011

255 Total 169.927 201.990 234.169 -

65280Secundaria 7.801 32.658 33.788 -



ECO 19 / 49





10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Tipo del Crédito hipotecario: 7,00 %

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):5 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 6 meses Límite superior: 8 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 7 meses Límite superior: 9 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 16 meses Límite superior: 18 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:

Límite superior:Vivienda 1.040,00 Euros/m² 1.065,00 Euros/m²Garaje bajo rasante 300,00 Euros/m² 350,00 Euros/m²Otros anexos bajo rasante 250,00 Euros/m² 300,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 15,00 % 20,00 %Garaje bajo rasante 15,00 % 20,00 %Otros anexos bajo rasante 15,00 % 20,00 %

Límite inferior: Límite superior:

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Vivienda 8 meses 10 mesesGaraje bajo rasante 8 meses 10 mesesOtros anexos bajo rasante 8 meses 10 meses

Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite inferior: Límite superior:

Vivienda 35,00 % 45,00 %Garaje bajo rasante 35,00 % 45,00 %Otros anexos bajo rasante 35,00 % 45,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 12 meses 20 mesesGaraje bajo rasante 12 meses 20 mesesOtros anexos bajo rasante 12 meses 20 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 20,00 % Límite superior: 22,00 %

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 56,00 %Garaje bajo rasante 56,00 %Otros anexos bajo rasante 56,00 %



ECO 20 / 49





ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

466.712,07 Euros

367.957,72 Euros 572.744,36 Euros

396.724,57 Euros 538.443,03 Euros

434.458,22 Euros 498.715,99 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 0,368 M. hasta 0,388 M. 2,12 %

Desde 0,388 M. hasta 0,409 M. 7,30 %

Desde 0,409 M. hasta 0,429 M. 12,49 %

Desde 0,429 M. hasta 0,450 M. 15,45 %

Desde 0,450 M. hasta 0,470 M. 15,98 %

Desde 0,470 M. hasta 0,491 M. 15,77 %

Desde 0,491 M. hasta 0,511 M. 13,86 %

Desde 0,511 M. hasta 0,532 M. 9,95 %

Desde 0,532 M. hasta 0,552 M. 5,40 %

Desde 0,552 M. hasta 0,573 M. 1,69 %Valor Rangos

0,552 M.-0,573 M. 0,532 M.-0,552 M. 0,511 M.-0,532 M. 0,491 M.-0,511 M. 0,470 M.-0,491 M. 0,450 M.-0,470 M. 0,429 M.-0,450 M. 0,409 M.-0,429 M. 0,388 M.-0,409 M. 0,368 M.-0,388 M.

0 5 10 15 20

Valor total elegido del solar 455.000,00 Euros(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)

FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,003 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,004 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,005 151.187,52 -139.643,920,00 0,00 151.187,52 0,00 0,00 -151.187,520,00 0,006 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,007 129.589,30 -115.951,850,00 0,00 129.589,30 0,00 0,00 -129.589,300,00 0,008 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,009 0,00 101.531,0013.691,14 103.444,13 0,00 0,00 0,00 117.135,27117.135,27 0,00

10 603,42 99.416,1213.691,14 103.444,13 0,00 0,00 603,42 116.531,85117.135,27 0,0011 1.206,85 97.342,6913.691,14 103.444,13 0,00 0,00 1.206,85 115.928,42117.135,27 0,0012 110.892,18 5.159,5813.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 1.810,27 6.243,10117.135,27 0,0013 111.495,60 4.587,4313.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 2.413,70 5.639,67117.135,27 0,0014 112.099,02 4.032,0313.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 3.017,12 5.036,25117.135,27 0,0015 112.702,45 3.493,0013.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 3.620,54 4.432,82117.135,27 0,0016 113.305,87 2.969,9613.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 4.223,97 3.829,40117.135,27 0,0017 113.909,30 2.462,5313.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 4.827,39 3.225,97117.135,27 0,0018 114.512,72 1.970,3613.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 5.430,82 2.622,55117.135,27 0,0019 115.116,14 1.493,0913.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 6.034,24 2.019,13117.135,27 0,0020 115.719,57 1.030,3813.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 6.637,67 1.415,70117.135,27 0,0021 116.322,99 581,8813.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 7.241,09 812,28117.135,27 0,0022 116.926,42 147,2513.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 7.844,51 208,85117.135,27 0,0023 117.529,84 -273,8113.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 8.447,94 -394,57117.135,27 0,0024 118.133,26 -681,6413.691,14 103.444,13 0,00 109.081,90 9.051,36 -997,99117.135,27 0,0025 269.924,21 -102.712,2813.691,14 103.444,13 151.187,52 109.081,90 9.654,79 -152.788,94117.135,27 0,0026 119.340,11 258.981,95407.311,28 103.444,13 0,00 109.081,90 10.258,21 391.415,30510.755,42 0,0027 115.215,53 -39.303,6854.862,34 0,00 0,00 109.081,90 6.133,63 -60.353,2054.862,34 0,0028 114.832,18 -38.438,5654.862,34 0,00 0,00 109.081,90 5.750,28 -59.969,8454.862,34 0,0029 114.448,83 -37.590,9454.862,34 0,00 0,00 109.081,90 5.366,93 -59.586,4954.862,34 0,0030 4.983,57 30.970,7954.862,34 0,00 0,00 0,00 4.983,57 49.878,7654.862,34 0,0031 4.600,22 30.716,9854.862,34 0,00 0,00 0,00 4.600,22 50.262,1154.862,34 0,0032 4.216,87 30.463,4854.862,34 0,00 0,00 0,00 4.216,87 50.645,4754.862,34 0,0033 3.833,52 30.210,3554.862,34 0,00 0,00 0,00 3.833,52 51.028,8254.862,34 0,00



ECO 21 / 49





FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

34 3.450,17 29.957,6354.862,34 0,00 0,00 0,00 3.450,17 51.412,1754.862,34 0,0035 3.066,81 29.705,3654.862,34 0,00 0,00 0,00 3.066,81 51.795,5254.862,34 0,0036 2.683,46 29.453,6154.862,34 0,00 0,00 0,00 2.683,46 52.178,8754.862,34 0,0037 2.300,11 29.202,4254.862,34 0,00 0,00 0,00 2.300,11 52.562,2354.862,34 0,0038 1.916,76 28.951,8354.862,34 0,00 0,00 0,00 1.916,76 52.945,5854.862,34 0,0039 1.533,41 28.701,8854.862,34 0,00 0,00 0,00 1.533,41 53.328,9354.862,34 0,0040 1.150,06 28.452,6354.862,34 0,00 0,00 0,00 1.150,06 53.712,2854.862,34 0,0041 766,70 28.204,1054.862,34 0,00 0,00 0,00 766,70 54.095,6354.862,34 0,0042 383,35 -196,720,00 0,00 0,00 0,00 383,35 -383,350,00 0,00






CÁLCULO DE LOS COSTES DE REPOSICIÓN UNITARIOS

Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

GARAJES BAJO RASANTE 1.970,00 0,00 300,00 10,00 329,40 336,14 662.200,00O.D.A. BAJO RASANTE 865,00 0,00 325,00 10,00 356,85 271,16 234.550,00VIVIENDAS 5.864,00 172,65 550,00 10,00 776,55 1.050,75 6.161.600,00

Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

22,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

Costes y valores anuevo

VALOR DEL SOLAR 1.012.419,60 Euros4.097.325,00 Euros

OTROS GASTOS NECESARIOS 901.411,50 EurosCOSTE DE CONSTRUCCIÓN

COSTE DE REPOSICIÓN 6.011.156,10 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)



ECO 22 / 49





VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:

Eurosm²

V.HipotecarioSup.

GARAJES BAJO RASANTE 1.970,00 662.200,00O.D.A. BAJO RASANTE 865,00 234.550,00VIVIENDAS 5.864,00 6.161.600,00

VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA:Coste de Reposición Bruto 6.011.156,10 Euros

Coste de Reposición Neto 5.511.282,45 Euros

Valor por comparación 7.058.350,00 Euros



ECO 23 / 49





VALOR DEL SEGURO ALTERNATIVOValor seguroalternativo

m² Euros EurosS.Const.

V.Seguro

18857/001Bloque: 1.1 (Calle AZORIN 26)

51,00 34.221,00 52.394,85P.0 A (Planta 0 ; Letra A)VIV1

18857/00262,00 41.602,00 63.695,70

P.0 B (Planta 0 ; Letra B)VIV1

18857/00378,00 52.338,00 72.333,30

P.0 C (Planta 0 ; Letra C)VIV1

18857/004110,00 73.810,00 91.008,50

P.0 D (Planta 0 ; Letra D)VIV1

18857/00570,00 46.970,00 64.914,50

P.0 E (Planta 0 ; Letra E)VIV1

18857/006121,00 81.191,00 100.109,35

P.1 A (Planta 1 ; Letra A)VIV1

18857/007120,00 80.520,00 99.282,00


18857/008123,00 82.533,00 101.764,05


18857/009161,00 108.031,00 117.103,35


18857/010123,00 82.533,00 101.764,05




18857/01262,00 41.602,00 63.695,70


18857/01376,00 50.996,00 70.478,60


18857/01471,00 47.641,00 65.841,85


18857/015121,00 81.191,00 100.109,35


18857/016121,00 81.191,00 100.109,35


18857/017115,00 77.165,00 95.145,25


18857/018122,00 81.862,00 100.936,70




18857/02062,00 41.602,00 63.695,70


18857/02176,00 50.996,00 70.478,60


18857/02271,00 47.641,00 65.841,85


18857/023121,00 81.191,00 100.109,35


18857/024121,00 81.191,00 100.109,35


18857/025115,00 77.165,00 95.145,25


18857/026122,00 81.862,00 100.936,70




ECO 24 / 49







V.Seguro



18857/02862,00 41.602,00 63.695,70


18857/02976,00 50.996,00 70.478,60


18857/03071,00 47.641,00 65.841,85


18857/031121,00 81.191,00 100.109,35


18857/032121,00 81.191,00 100.109,35


18857/033115,00 77.165,00 95.145,25


18857/034122,00 81.862,00 100.936,70




18857/03662,00 41.602,00 63.695,70


18857/03776,00 50.996,00 70.478,60


18857/03871,00 47.641,00 65.841,85


18857/039121,00 81.191,00 100.109,35


18857/040121,00 81.191,00 100.109,35


18857/041115,00 77.165,00 95.145,25


18857/042122,00 81.862,00 100.936,70



52,00 34.892,00 53.422,20P.0 A1 (Planta 0 ; Letra A1)VIV1

18857/04463,00 42.273,00 64.723,05


18857/04583,00 55.693,00 76.970,05


18857/046101,00 67.771,00 83.562,35


18857/047121,00 81.191,00 100.109,35


18857/048122,00 81.862,00 100.936,70


18857/049127,00 85.217,00 105.073,45


18857/050132,00 88.572,00 105.910,20


18857/05155,00 36.905,00 56.504,25



86,00 57.706,00 79.752,10P.0 3 (Planta 0 ; Número 3)VIV1



ECO 25 / 49







V.Seguro

18857/05385,00 57.035,00 78.824,75

P.0 2 (Planta 0 ; Número 2)VIV1

18857/05487,00 58.377,00 80.679,45

P.0 1 (Planta 0 ; Número 1)VIV1

18857/05571,00 47.641,00 65.841,85


18857/05652,00 34.892,00 53.422,20


18857/05786,00 57.706,00 79.752,10


18857/058100,00 67.100,00 82.735,00


18857/05950,00 33.550,00 51.367,50

P.1 H (Planta 1 ; Letra H)VIV1

18857/060106,00 71.126,00 87.699,10


18857/06178,00 52.338,00 72.333,30

P.1 G (Planta 1 ; Letra G)VIV1

18857/06280,00 53.680,00 74.188,00


18857/063100,00 67.100,00 82.735,00

P.1 F (Planta 1 ; Letra F)VIV1

18857/06452,00 34.892,00 53.422,20


18857/065Bloque: G (Calle AZORIN 26)

24,00 8.784,00 8.400,00P.-1 1 (Planta -1 ; Número 1)GJB1

18857/06629,00 10.614,00 9.425,00

P.-1 2 (Planta -1 ; Número 2)GJB1

18857/06724,00 8.784,00 8.400,00


18857/06824,00 8.784,00 8.400,00


18857/06929,00 10.614,00 9.425,00


18857/07029,00 10.614,00 9.425,00


18857/07129,00 10.614,00 9.425,00


18857/07229,00 10.614,00 9.425,00


18857/07329,00 10.614,00 9.425,00


18857/07429,00 10.614,00 9.425,00


18857/07529,00 10.614,00 9.425,00


18857/07629,00 10.614,00 9.425,00


18857/07729,00 10.614,00 9.425,00


18857/07829,00 10.614,00 9.425,00


18857/07929,00 10.614,00 9.425,00


18857/08029,00 10.614,00 9.425,00




ECO 26 / 49







V.Seguro

18857/08129,00 10.614,00 9.425,00


18857/08229,00 10.614,00 9.425,00


18857/08329,00 10.614,00 9.425,00


18857/08429,00 10.614,00 9.425,00


18857/08529,00 10.614,00 9.425,00


18857/08629,00 10.614,00 9.425,00


18857/08729,00 10.614,00 9.425,00


18857/08824,00 8.784,00 8.400,00


18857/08924,00 8.784,00 8.400,00


18857/09024,00 8.784,00 8.400,00


18857/09124,00 8.784,00 8.400,00


18857/09224,00 8.784,00 8.400,00


18857/09324,00 8.784,00 8.400,00


18857/09429,00 10.614,00 9.425,00


18857/09529,00 10.614,00 9.425,00


18857/09629,00 10.614,00 9.425,00


18857/09729,00 10.614,00 9.425,00


18857/09824,00 8.784,00 8.400,00


18857/09924,00 8.784,00 8.400,00


18857/10024,00 8.784,00 8.400,00


18857/10124,00 8.784,00 8.400,00


18857/10229,00 10.614,00 9.425,00


18857/10329,00 10.614,00 9.425,00


18857/10429,00 10.614,00 9.425,00


18857/10529,00 10.614,00 9.425,00


18857/10624,00 8.784,00 8.400,00


18857/10741,00 15.006,00 12.300,00


18857/10829,00 10.614,00 9.425,00


18857/10929,00 10.614,00 9.425,00




ECO 27 / 49







V.Seguro

18857/11029,00 10.614,00 9.425,00


18857/11129,00 10.614,00 9.425,00


18857/11224,00 8.784,00 8.400,00


18857/11324,00 8.784,00 8.400,00


18857/11424,00 8.784,00 8.400,00


18857/11524,00 8.784,00 8.400,00


18857/11624,00 8.784,00 8.400,00


18857/11724,00 8.784,00 8.400,00


18857/11824,00 8.784,00 8.400,00


18857/11924,00 8.784,00 8.400,00


18857/12024,00 8.784,00 8.400,00


18857/12124,00 8.784,00 8.400,00


18857/12224,00 8.784,00 8.400,00


18857/12324,00 8.784,00 8.400,00


18857/12424,00 8.784,00 8.400,00


18857/12524,00 8.784,00 8.400,00


18857/12624,00 8.784,00 8.400,00


18857/12724,00 8.784,00 8.400,00


18857/12824,00 8.784,00 8.400,00


18857/12924,00 8.784,00 8.400,00


18857/13024,00 8.784,00 8.400,00


18857/13124,00 8.784,00 8.400,00


18857/13224,00 8.784,00 8.400,00


18857/13324,00 8.784,00 8.400,00


18857/13441,00 15.006,00 12.300,00


18857/13524,00 8.784,00 8.400,00


18857/13624,00 8.784,00 8.400,00


18857/13724,00 8.784,00 8.400,00


18857/13824,00 8.784,00 8.400,00




ECO 28 / 49







V.Seguro

18857/139Bloque: T (Calle AZORIN 26)

10,00 3.965,00 3.000,00P.-1 1 (Planta -1 ; Número 1)OAB1

18857/14015,00 5.947,50 3.750,00

P.-1 2 (Planta -1 ; Número 2)OAB1

18857/14110,00 3.965,00 3.000,00


18857/14210,00 3.965,00 3.000,00


18857/14315,00 5.947,50 3.750,00


18857/14415,00 5.947,50 3.750,00


18857/14515,00 5.947,50 3.750,00


18857/14612,00 4.758,00 3.600,00


18857/14717,00 6.740,50 4.250,00


18857/14819,00 7.533,50 4.750,00


18857/14915,00 5.947,50 3.750,00


18857/15015,00 5.947,50 3.750,00


18857/15115,00 5.947,50 3.750,00


18857/15217,00 6.740,50 4.250,00


18857/15315,00 5.947,50 3.750,00


18857/15417,00 6.740,50 4.250,00


18857/15517,00 6.740,50 4.250,00


18857/15615,00 5.947,50 3.750,00


18857/15717,00 6.740,50 4.250,00


18857/15817,00 6.740,50 4.250,00


18857/15910,00 3.965,00 3.000,00


18857/16015,00 5.947,50 3.750,00


18857/16112,00 4.758,00 3.600,00


18857/16210,00 3.965,00 3.000,00


18857/16310,00 3.965,00 3.000,00


18857/16412,00 4.758,00 3.600,00


18857/16517,00 6.740,50 4.250,00


18857/16619,00 7.533,50 4.750,00




ECO 29 / 49







V.Seguro

18857/16717,00 6.740,50 4.250,00


18857/16817,00 6.740,50 4.250,00


18857/16915,00 5.947,50 3.750,00


18857/17012,00 4.758,00 3.600,00


18857/17112,00 4.758,00 3.600,00


18857/17210,00 3.965,00 3.000,00


18857/17310,00 3.965,00 3.000,00


18857/17410,00 3.965,00 3.000,00


18857/17510,00 3.965,00 3.000,00


18857/17610,00 3.965,00 3.000,00


18857/17712,00 4.758,00 3.600,00


18857/17812,00 4.758,00 3.600,00


18857/17912,00 4.758,00 3.600,00


18857/18015,00 5.947,50 3.750,00


18857/18112,00 4.758,00 3.600,00


18857/18212,00 4.758,00 3.600,00


18857/18315,00 5.947,50 3.750,00


18857/18415,00 5.947,50 3.750,00


18857/18512,00 4.758,00 3.600,00


18857/18610,00 3.965,00 3.000,00


18857/18712,00 4.758,00 3.600,00


18857/18812,00 4.758,00 3.600,00


18857/18917,00 6.740,50 4.250,00


18857/19015,00 5.947,50 3.750,00


18857/19112,00 4.758,00 3.600,00


18857/19212,00 4.758,00 3.600,00


18857/19315,00 5.947,50 3.750,00


18857/19415,00 5.947,50 3.750,00


18857/19519,00 7.533,50 4.750,00




ECO 30 / 49







V.Seguro

18857/19612,00 4.758,00 3.600,00


18857/19710,00 3.965,00 3.000,00


18857/19812,00 4.758,00 3.600,00


18857/19910,00 3.965,00 3.000,00


18857/20010,00 3.965,00 3.000,00


18857/20112,00 4.758,00 3.600,00


18857/20217,00 6.740,50 4.250,00


Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2de la ECO 805/2003)

OTROS VALORES:4.998.736,50 Euros



ECO 31 / 49





CÁLCULO DE VALORES DE LA PARTE VALORADA:Para calcular los costes y valores totales de la parte a hipotecar se ha procedido a sumar los correspondientes a cadauno de los elementos independientes valorados.

RESUMEN DE VALORES


VALOR DEL SOLAR 1.012.419,60 Euros4.097.325,00 Euros

Superficies

COSTE DE CONSTRUCCIÓNViviendas 3.225.200,00 Euros 5.864,00 m²Garajes bajo rasante 591.000,00 Euros 1.970,00 m²Otros anexos bajo rasante 281.125,00 Euros 865,00 m²

OTROS GASTOS NECESARIOS 901.411,50 Euros



VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO 7.058.350,00 Euros

Viviendas 6.161.600,00 Euros 5.864,00 m²Garajes bajo rasante 662.200,00 Euros 1.970,00 m²Otros anexos bajo rasante 234.550,00 Euros 865,00 m²



ECO 32 / 49





Para calcular los costes y valores totales de la promoción completa se ha procedido a sumar a los costes y valores delos elementos valorados independientemente, los correspondientes a multiplicar las superficies restantes por los costesy valores unitarios medios de los usos correspondientes. Los costes y valores unitarios medios de los usos nocontenidos en los elementos valorados independientemente, deben considerarse meras estimaciones, ya que suobtención no ha seguido rigurosamente las reglas de cálculo y comprobación del resto de los usos.


Superficies

VALOR DEL SOLAR 455.000,00 Euros

CÁLCULO DE VALORES DEL TOTAL DE LA PROMOCIÓN

1.963.474,25 EurosCOSTE DE CONSTRUCCIÓNViviendas 1.449.481,00 Euros 2.635,42 m²Garajes bajo rasante 490.317,00 Euros 1.634,39 m²Otros anexos bajo rasante 23.676,25 Euros 72,85 m²

OTROS GASTOS NECESARIOS 431.964,33 Euros



VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO 3.338.308,22 Euros

Viviendas 2.769.169,56 Euros 2.635,42 m²Garajes bajo rasante 549.388,05 Euros 1.634,39 m²Otros anexos bajo rasante 19.750,61 Euros 72,85 m²

OTROS DATOS Y COEFICIENTES UTILIZADOS:Costes y valores medios unitarios:

C.Const.Euros/m² Const.

VM. UnitarioEuros/m² Const.

GARAJES BAJO RASANTE 336,14300,00O.D.A. BAJO RASANTE 271,16325,00VIVIENDAS 1.050,75550,00OTROS GASTOS NECESARIOS: 22,00 %

COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000



ECO 33 / 49





11.- VALOR DE TASACIÓN


El Valor Hipotecario corresponde a la suma de los Valores por comparación de cada uno de los elementos valorados


La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueblea fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre,para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de EstadosFinancieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitosestablecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y dedeterminados derechos para ciertas finalidades financieras

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.En representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.Fdo.: MARIA ANGELES JERONIMO DE PAZ

ARQUITECTO

Este informe consta de 49 páginas numeradas de la 1 a la 49

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: MARIA ANGELES JERONIMO DE PAZ

Titulación: ARQUITECTO

Fecha Visita al inmueble: 06-02-2013Fecha Emisión del informe: 19-02-2013 Fecha de caducidad del informe 18-08-2013

VerObservaciones



ECO 34 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/00151,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/00262,00 74.400,001.200,0074.400,00



18857/00378,00 85.800,001.100,0085.800,00



18857/004110,00 110.000,001.000,00110.000,00



18857/00570,00 77.000,001.100,0077.000,00



18857/006121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/007120,00 120.000,001.000,00120.000,00



18857/008123,00 123.000,001.000,00123.000,00



18857/009161,00 144.900,00900,00144.900,00



18857/010123,00 123.000,001.000,00123.000,00




18857/01151,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/01262,00 74.400,001.200,0074.400,00



18857/01376,00 83.600,001.100,0083.600,00



18857/01471,00 78.100,001.100,0078.100,00





ECO 35 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/015121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/016121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/017115,00 115.000,001.000,00115.000,00



18857/018122,00 122.000,001.000,00122.000,00




18857/01951,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/02062,00 74.400,001.200,0074.400,00



18857/02176,00 83.600,001.100,0083.600,00



18857/02271,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/023121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/024121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/025115,00 115.000,001.000,00115.000,00



18857/026122,00 122.000,001.000,00122.000,00




18857/02751,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/02862,00 74.400,001.200,0074.400,00





ECO 36 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/02976,00 83.600,001.100,0083.600,00



18857/03071,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/031121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/032121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/033115,00 115.000,001.000,00115.000,00



18857/034122,00 122.000,001.000,00122.000,00




18857/03551,00 61.200,001.200,0061.200,00



18857/03662,00 74.400,001.200,0074.400,00



18857/03776,00 83.600,001.100,0083.600,00



18857/03871,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/039121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/040121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/041115,00 115.000,001.000,00115.000,00



18857/042122,00 122.000,001.000,00122.000,00






ECO 37 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/04352,00 62.400,001.200,0062.400,00


Bloque: 1.6 (Calle AZORIN 26)VIV1 P.0 A1 (Planta 0 ; Letra A1)

18857/04463,00 75.600,001.200,0075.600,00



18857/04583,00 91.300,001.100,0091.300,00



18857/046101,00 101.000,001.000,00101.000,00



18857/047121,00 121.000,001.000,00121.000,00



18857/048122,00 122.000,001.000,00122.000,00



18857/049127,00 127.000,001.000,00127.000,00



18857/050132,00 128.700,00975,00128.700,00



18857/05155,00 66.000,001.200,0066.000,00




18857/05286,00 94.600,001.100,0094.600,00


Bloque: 2.7 (Calle AZORIN 26)VIV1 P.0 3 (Planta 0 ; Número 3)

18857/05385,00 93.500,001.100,0093.500,00



18857/05487,00 95.700,001.100,0095.700,00



18857/05571,00 78.100,001.100,0078.100,00



18857/05652,00 62.400,001.200,0062.400,00





ECO 38 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/05786,00 94.600,001.100,0094.600,00



18857/058100,00 100.000,001.000,00100.000,00



18857/05950,00 60.000,001.200,0060.000,00


VIV1 P.1 H (Planta 1 ; Letra H)

18857/060106,00 106.000,001.000,00106.000,00



18857/06178,00 85.800,001.100,0085.800,00


VIV1 P.1 G (Planta 1 ; Letra G)

18857/06280,00 88.000,001.100,0088.000,00



18857/063100,00 100.000,001.000,00100.000,00


VIV1 P.1 F (Planta 1 ; Letra F)

18857/06452,00 62.400,001.200,0062.400,00




18857/06524,00 8.400,00350,008.400,00


Bloque: G (Calle AZORIN 26)GJB1 P.-1 1 (Planta -1 ; Número 1)

18857/06629,00 9.425,00325,009.425,00



18857/06724,00 8.400,00350,008.400,00



18857/06824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/06929,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07029,00 9.425,00325,009.425,00





ECO 39 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/07129,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07229,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07329,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07429,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07529,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07629,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07729,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07829,00 9.425,00325,009.425,00



18857/07929,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08029,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08129,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08229,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08329,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08429,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08529,00 9.425,00325,009.425,00





ECO 40 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/08629,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08729,00 9.425,00325,009.425,00



18857/08824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/08924,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09024,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09124,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09224,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09324,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09429,00 9.425,00325,009.425,00



18857/09529,00 9.425,00325,009.425,00



18857/09629,00 9.425,00325,009.425,00



18857/09729,00 9.425,00325,009.425,00



18857/09824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/09924,00 8.400,00350,008.400,00



18857/10024,00 8.400,00350,008.400,00





ECO 41 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/10124,00 8.400,00350,008.400,00



18857/10229,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10329,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10429,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10529,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10624,00 8.400,00350,008.400,00



18857/10741,00 12.300,00300,0012.300,00



18857/10829,00 9.425,00325,009.425,00



18857/10929,00 9.425,00325,009.425,00



18857/11029,00 9.425,00325,009.425,00



18857/11129,00 9.425,00325,009.425,00



18857/11224,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11324,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11424,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11524,00 8.400,00350,008.400,00





ECO 42 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/11624,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11724,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/11924,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12024,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12124,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12224,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12324,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12424,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12524,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12624,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12724,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12824,00 8.400,00350,008.400,00



18857/12924,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13024,00 8.400,00350,008.400,00





ECO 43 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/13124,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13224,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13324,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13441,00 12.300,00300,0012.300,00



18857/13524,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13624,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13724,00 8.400,00350,008.400,00



18857/13824,00 8.400,00350,008.400,00




18857/13910,00 3.000,00300,003.000,00


Bloque: T (Calle AZORIN 26)OAB1 P.-1 1 (Planta -1 ; Número 1)

18857/14015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/14110,00 3.000,00300,003.000,00



18857/14210,00 3.000,00300,003.000,00



18857/14315,00 3.750,00250,003.750,00



18857/14415,00 3.750,00250,003.750,00





ECO 44 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/14515,00 3.750,00250,003.750,00



18857/14612,00 3.600,00300,003.600,00



18857/14717,00 4.250,00250,004.250,00



18857/14819,00 4.750,00250,004.750,00



18857/14915,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15115,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15217,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15315,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15417,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15517,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15615,00 3.750,00250,003.750,00



18857/15717,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15817,00 4.250,00250,004.250,00



18857/15910,00 3.000,00300,003.000,00





ECO 45 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/16015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/16112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/16210,00 3.000,00300,003.000,00



18857/16310,00 3.000,00300,003.000,00



18857/16412,00 3.600,00300,003.600,00



18857/16517,00 4.250,00250,004.250,00



18857/16619,00 4.750,00250,004.750,00



18857/16717,00 4.250,00250,004.250,00



18857/16817,00 4.250,00250,004.250,00



18857/16915,00 3.750,00250,003.750,00



18857/17012,00 3.600,00300,003.600,00



18857/17112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/17210,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17310,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17410,00 3.000,00300,003.000,00





ECO 46 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/17510,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17610,00 3.000,00300,003.000,00



18857/17712,00 3.600,00300,003.600,00



18857/17812,00 3.600,00300,003.600,00



18857/17912,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/18112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18212,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18315,00 3.750,00250,003.750,00



18857/18415,00 3.750,00250,003.750,00



18857/18512,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18610,00 3.000,00300,003.000,00



18857/18712,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18812,00 3.600,00300,003.600,00



18857/18917,00 4.250,00250,004.250,00





ECO 47 / 49





VALOR HIPOTECARIO

m² Euros


Euros/m²Euros


Unitario

18857/19015,00 3.750,00250,003.750,00



18857/19112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/19212,00 3.600,00300,003.600,00



18857/19315,00 3.750,00250,003.750,00



18857/19415,00 3.750,00250,003.750,00



18857/19519,00 4.750,00250,004.750,00



18857/19612,00 3.600,00300,003.600,00



18857/19710,00 3.000,00300,003.000,00



18857/19812,00 3.600,00300,003.600,00



18857/19910,00 3.000,00300,003.000,00



18857/20010,00 3.000,00300,003.000,00



18857/20112,00 3.600,00300,003.600,00



18857/20217,00 4.250,00250,004.250,00






ECO 48 / 49





12.- OBSERVACIONESNo ha sido posible entrar en la totalidad de las viviendas por faltar lasllaves.En las viviendas visitadas se ha observado que han sufrido robos de muebles decocina, hornos y placas de cocina, mecanismos eléctricos, tapajuntas, etc.También se han observado algunas fisuras y humedades.

Los datos de superficies y denominación de los elementos valorados se hanobtenido de la tasación de fecha 09/11/2010, de la empresa Sociedad de TasaciónS.A. y con nº de expediente 6048104Q10, facilitada por la entidad, oficina decontacto 0647.



ECO 49 / 49



RESUMEN DE TASACIÓN

Nombre del Solicitante:N.I.F./C.I.F.nº:Domicilio del Solicitante:

BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUA86289642Calle MARQUES DE VILLAMAGNA, Nº 6

Tipo de Inmueble: EDIFICIO DE VIVIENDASSituación inmueble:

Tasador:

Calle AZORIN, nº 26, en el municipio de MIGUELTURRA, provincia de CIUDAD REAL(13170)MARIA ANGELES JERONIMO DE PAZ (ARQUITECTO)

Entidad Financiera: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAU



El Valor Hipotecario corresponde a la suma de los Valores porcomparación de cada uno de los elementos valorados

2 Edificios en Manzana Cerrada de 3 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, terminado (Viviendas: 64;Garajes: 74; Trasteros: 64)

Visita interior del inmueble: Si

ADVERTENCIAS Y CONDICIONANTES:NO HAY

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Nota Simple del Registro de fecha 04-02-2013.

FOTOGRAFÍA

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALORHIPOTECARIO

- MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR- MÉTODO DE COMPARACIÓN



ECO 1 / 3



NºFinca: 18857

Registro de la propiedad:

Sección:

CIUDAD REAL número 2

Miguelturra

Aunque no ha sido posible comprobar algunos de los linderos el resto de la descripción registral permite identificar elinmueble.

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

Referencia Catastral 1:

La calle de referencia de los linderos no existe con el nombre señalado. Aquellos linderos referidos a fincascatastrales si coinciden.

2939025vj2123n0001mb

En doc. Cat.



En Docum.Reg.

4.050,00 m²Terreno 3.996,00 m² D3.996,00 m² 4.050,00 m²


Situación de Ocupación:Situación legal:

Sin ocupanteLibre

Comprobaciones:Resultado Comprobaciones Urbanísticas

- Consulta a la documentación del PlaneamientoCumple Normativa

2 Edificios en Manzana Cerrada de 3 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante,terminado (Viviendas: 64; Garajes: 74; Trasteros: 64)

Tipología:

Estado de Conservación: MaloUsos valorados

Estado del Inmueble:

Antigüedad:

Viviendas: 64; Garajes: 74; Trasteros: 64

TERMINADO

4 años

Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Const.

VM. UnitarioEuros/m²

Const.

VM.TotalEuros

GARAJES BAJO RASANTE 1.970,00 0,00 300,00 10,00 329,40 336,14 662.200,00O.D.A. BAJO RASANTE 865,00 0,00 325,00 10,00 356,85 271,16 234.550,00VIVIENDAS 5.864,00 172,65 550,00 10,00 776,55 1.050,75 6.161.600,00

Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

22,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

VALOR DEL SOLAR 1.012.419,60 Euros

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:(Según D.A 1.2de la ECO 805/2003)

OTROS VALORES:4.998.736,50 Euros

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Excesivo para la demanda actual

Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre24 y 36 meses


Situación: Adecuada Distribución: Adecuada



ECO 2 / 3



ANÁLISIS DEL PRODUCTO: PLAZAS DE GARAJE

Número: Excesivo Accesibilidad al aparcamiento: Adecuada

Plazos estimados para la venta de todos los garajes entre 36 y 24 meses


EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOGarajesNº Situación Fecha Valor Rentas


mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)



12 Calle JORGE MEDINA 10-2012 308,00 Const.25,00 7.700,00 PO13 Calle VIRGEN, nº 104 10-2012 266,67 Const.30,00 8.000,00 PO14 Calle GENERAL

ALCAÑIZ, nº 2510-2012 500,00 Const.20,00 10.000,00 PO

15 Calle LIBERTAD, nº 28 10-2012 450,00 Const.20,00 9.000,00 PO16 Calle VIRGEN, nº 34 10-2012 110,00 Const.50,00 5.500,00 PO17 Avenida PRIMERO DE

MAYO, nº 1110-2012 200,00 Const.30,00 6.000,00 PO

18 Calle FRANCISCOFERNANDEZ ORDOÑEZ

10-2012 300,00 Const.30,00 9.000,00 PO

ViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas


mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)




10-2012 BA 1.480,00 Const.125,00 185.000,00 PO


11-2012 BA 1.108,43 Const.103,75 115.000,00 PO

03 Calle MARIAMONTESSORI, nº 3

10-2012 BA 956,52 Const.143,75 137.500,00 PO

04 Calle PERALBILLO, nº 30 10-2012 MC 1.127,66 Const.117,50 132.500,00 PO05 Avenida PRIMERO DE

MAYO, nº 1110-2012 BA 1.355,56 Const.112,50 152.500,00 PO

06 Calle REAL, nº 62 11-2012 BA 1.500,00 Const.100,00 150.000,00 PO07 Calle PAQUITO LEON, nº

1802-2013 MC 1.040,00 Const.100,00 104.000,00 PO

08 Avenida PRIMERO DEMAYO, nº 11

02-2013 BA 1.456,31 Const.103,00 150.000,00 PO

09 Calle CARRETAS, nº 33 02-2013 MC 1.263,16 Const.95,00 120.000,00 PO10 Calle VIRGEN, nº 36 02-2013 MC 1.350,00 Const.40,00 54.000,00 PO11 Calle VICENTE

ALEIXANDRE, nº 1802-2013 MC 928,57 Const.175,00 162.500,00 PO

Observaciones a los testigos:Los comparables son similares a los productos valorados.



ECO 3 / 3

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Puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición de los datos facilitados en los términos establecidos en la legislación vigente,mediante el envío de una petición remitida por correo, a la siguiente dirección: Tinsa Tasaciones Inmobiliarias S.A. C/ José Echegaray, 9, 28232 Las Rozas(Madrid).

Le informamos asimismo que los datos personales suministrados podrán ser utilizados para la remisión de información sobre nuestros productos y servicios (enespecial valoraciones de todo tipo de inmuebles, empresas, patrimonios, inventarios) y podrán asimismo ser cedidos a las siguientes empresas del Grupo Tinsa,con la única finalidad de remitirle información promocional sobre nuestros productos y servicios: Tinsa Consultoría S.A.U. (servicios de consultoría inmobiliaria ymedio ambiente) y Tinsa Gestión de Activos Inmobiliarios S.A. (servicios de puesta en valor y gestión de activos inmobiliarios).

Si no desea recibir información promocional sobre nuestros productos y servicios, debe solicitarlo dirigiéndose a Tinsa Tasaciones Inmobiliarias S.A. por alguno delos siguientes medios:- Correo electrónico a la dirección siguiente: [email protected] Correo ordinario a la dirección siguiente: Tinsa Tasaciones Inmobiliarias S.A. - Departamento de Marketing. C/ José Echegaray, 9 - 28232 Las Rozas (Madrid)

A ingresar en la c/c nº: 2096-0000-85-2001943204 CAJA ESPAÑA INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA

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Datos del inmueble:

Provincia: Ciudad RealPoblación: MiguelturraDirección: Calle Azorin, Nº 26

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CR-00146/13- A427 GESTION DE INMUEBL

19-02-2013 Factura nº:Fecha:

Expediente C.C.C. Referencia

CR-00146/13- Rogamos indiquen este nº de factura al proceder al pago.

4.040,0015,00

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Tel.(91) 372 75 00. Fax(91) 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

SOLICITANTE: BANCO DE CAJA ESPAÑA DE INVERSIONES SALAMANCA Y SORIA, SAUSITUACION: Calle AZORIN, nº 26, en el municipio de MIGUELTURRA, provincia de CIUDAD REAL (13170)

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Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313 ... · vida útil restante del inmueble ... bloque: 1.1 (calle azorin 26) viv1 p.0 a (planta 0 ; letra a) 18857/002 62,00