Institut d’Urbanisme, Habitatge La publicació P PÚBLIC DE ... · Queden afectes al PPSH els recursos en funció del seu origen, i no pas del moment en què s’hagin incorporat

Institut d’Urbanisme, Habitatge i Activitats Locals

xarxa de municipis

Pautesper inventariari constituir el patrimonipúblic de sòl i habitatgedels municipisde Catalunya

Iuhal

Institut d’Urbanisme,Habitatgei Activitats Locals

Pau

tes

per

inve

nta

riar

i co

nst

itu

ir e

l pat

rim

oni

públ

ic d

e sò

l i h

abit

atge

del

s m

un

icip

is d

e C

atal

un

yaIu

ha

lIn

stitu

t d

’Urb

anis

me,

Hab

itatg

ei A

ctiv

itats

Lo

cals

La publicació PAUTES PER INVENTARIAR I CONSTITUIR EL PATRIMONI

PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE DELS MUNICIPIS DE CATALUNYA vol facilitar

als ajuntaments una metodologia senzilla i clarificadora que

els permeti millorar la gestió del sòl públic municipal i, de

manera especial, les politiques d'habitatge.


22x22Pautes-3es-ok 25/1/06 09:50 Página 3

Direcció del treball

Agustí Jover

PROMO ASSESSORS CONSULTORS, SA

Equip redactor

Carmen Alonso, advocadessa i secretària municipal

Francesc Carulla, economista i interventor municipal

Miquel Morell, economista

Amb la col·laboració de

l’IUHAL i del Servei d’Assistència

per a la Gestió Econòmica Local

© de l’edició: Diputació de Barcelona

Primera edició: febrer de 2006

Edició i producció

Institut d’Edicions de la Diputació de Barcelona

Disseny gràfic

Pere Canals

Impressió

Emsa

ISBN: 84-9803-081-1

Dipòsit legal: B-XXXXX-2006

La publicació PAUTES PER INVENTARIAR I CONSTITUIR EL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE DELS MUNICIPIS DE CATALUNYA ha

estat elaborada sota la direcció i la coordinació de l’Institut d’Urbanisme, Habitatge i Activitats Locals de la Diputació

de Barcelona.

Aquesta publicació té el suport de:


Índex Índex de quadres

1 Municipis que han de constituir el Patrimoni públic de sòl i habitatge (PPSH)

2 Béns que integren el Patrimoni públic de sòl i habitatge

3 Destinació dels béns afectes al Patrimoni públic de sòl i habitatge

4 Procediment per a l’alienació de béns afectes al Patrimoni públic de sòl i habitatge

5 Les societats públiques municipals

6 Inventari dels béns immobles afectes al Patrimoni públic de sòl i habitatge

7 El marc comptable del Patrimoni públic de sòl i habitatge

8 Programari per a la gestió del Patrimoni públic de sòl i habitatge

9 Model d’acord de constitució del Patrimoni públic de sòl i habitatge

10 APÈNDIX LEGISLATIU

7

8

10

14

27

28

33

35

38

41

Quadre 1. Béns que integren el PPSH

Quadre 2. Origen i destinació dels béns

afectes al PPSH

Quadre 3. Destinació dels béns afectes

al PPSH

Quadre 4. Fluxos del PPSH

Quadre 5. PPSH: cessió gratuïta

Quadre 6. PPSH: alienació a títol onerós

Quadre 7. PPSH: constitució del dret

de superfície gratuït

Quadre 8. PPSH: constitució del dret

de superfície a títol onerós

Quadre 9. Referències legals

dels procediments per a l’alienació de béns

del PPSH

Quadre 10. Fitxa tipus inventari de béns

immobles afectes al PPSH

Pàg.

9

11

12

13

15

18

22

24

26

32

Pàg.



7

1 MUNICIPIS QUE HAN DE CONSTITUIR EL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE (PPSH)

D’acord amb les determinacions de l’article 156.1 i la disposició addicional novena del DL 1/2005, els ajunta-ments que tinguin un planejament urbanístic general que delimiti àmbits d’actuació urbanística susceptibles degenerar cessions de sòl de titularitat pública amb aprofitament, en el termini de sis mesos des de l’entrada envigor del DL 1/2005, han de diferenciar, com a patrimoni separat de la resta de béns municipals, els béns queintegren el Patrimoni públic de sòl i habitatge (PPSH). Per tant, una gran majoria dels ajuntaments de Catalunyahan de constituir el PPSH.

A banda de l’obligació recollida a la legislació urbanística catalana, l’obligatorietat de constituir aquest patrimonipúblic deriva, també, de la legislació estatal, concretament de l’article 276.1 del Reial decret legislatiu 1/1992, de26 de juny, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei sobre el règim del sòl i ordenació urbana, ja que ni aquestarticle ni el 280.1 van ésser declarats inconstitucionals per la STC 61/1997, ni derogats per la Llei 6/1998, de 13d’abril, sobre règim del sòl i valoracions. Aquesta Llei, no obstant això, no conté cap regulació del seu règim jurí-dic, que es realitza principalment mitjançant la Llei d’urbanisme, però també per mitjà de la legislació de règimlocal, a través del Reglament de patrimoni dels ens locals.

L’obligació de constituir el PPSH, els requeriments relatius als possibles destins dels recursos afectes, comtambé els procediments per fer-ne la cessió o l’alienació, es formulen amb independència de l’adaptació o no delplanejament urbanístic municipal al nou marc legal urbanístic derivat del DL 1/2005 i el Decret 287/2003.


8

2 BÉNS QUE INTEGREN EL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE

El marc legal autonòmic regulador del PPSH s’instrumenta amb:• Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme (DL 1/2005).• Decret 287/2003, de 4 de novembre, que aprova el Reglament parcial de la Llei 2/2002, de 14 de març.• Llei 8/1987, de 15 d’abril, municipal i de règim local de Catalunya.• Decret legislatiu 336/1988, de 17 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament del patrimoni dels ens locals de

Catalunya (RPEL).• Decret legislatiu 2/2003, de 28 d’abril, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei municipal i de règim local de

Catalunya (LMRLC).

La legislació estatal d’aplicació és, entre d’altres, la Llei del sòl del 1992, en els articles no anul·lats per la sen-tència del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de març.

Al final del present document s’inclou un apèndix legislatiu que recull de manera més extensa el marc normatiud’aplicació tant autonòmic com estatal.

Queden afectes al PPSH els recursos patrimonials dels ajuntaments procedents de:• aprofitament urbanístic de cessió obligatòria (art. 156.2 del DL 1/2005);• finques expropiades per incompliment de la funció social de la propietat (art. 104.1.c del DL 1/2005);• finques expropiades per la constitució o ampliació de PPSH (art. 104.1.c del DL 1/2005);• import dels diferencials de preu/valor en les transmissions de finques del Registre de solars (art. 177 del DL

1/2005 i article 3.2 de la Llei 33/2003, de 3 de novembre, del patrimoni de les administracions públiques);• import de les sancions urbanístiques (art. 215.3 del DL 1/2005).

En sentit contrari, no queden obligatòriament afectes al PPSH recursos d’una altra procedència, com per exemple:• habitatges municipals;• cessions d’aprofitament diferents de les ordinàries i la constitució de les quals estigui justificada per motius

diferents dels del PPSH;• patrimoni adquirit per compra;• donacions si no són finalistes.

Però els ajuntaments poden augmentar de manera voluntària el volum del PPSH amb recursos no efectes com:habitatges, compres de sòl, aportacions dineràries, etc.

Pel que fa als recursos de naturalesa monetària, queden afectes al PPSH i a les seves finalitats o aplicacions quanaquells procedeixen de:• operacions d’alienació de béns del PPSH (previstes als articles 156.2 i 104.1.c del DL 1/2005);• diferencials de preu/valor en les transmissions de finques del Registre de solars, i de l’import de les sancions

urbanístiques;• rendiments de la gestió dels béns del PPSH (art. 157.2 del DL 1/2005);• aprofitament urbanístic de cessió obligatòria, materialitzat totalment o parcial en diners.

Queden afectes al PPSH els recursos en funció del seu origen, i no pas del moment en què s’hagin incorporat alpatrimoni municipal. Per tant, en el moment de constituir el PPSH, no solament hi quedaran afectes, per exem-ple, els sòls d’aprofitament urbanístic de cessió obligatòria obtinguts amb posterioritat a l’entrada en vigor de la


Segons la seva naturalesa

Immobles i/o ingrés monetari afecte

Immobles

Ingrés monetari afecte


Immobles i/o ingrés monetari afecte

Segons el seu origen

Afecció obligatòria 1 Sòl corresponent al percentatge d’aprofitament urbanístic de cessió obligatòria i gratuïta - art. 156.2

Afecció obligatòria 2 Finques expropiades per incompliment de la funció social de la propietat o per constituir i ampliar el PPSH - art. 104

Afecció obligatòria 3 Escreixos en les licitacions públiques dels valors dels solars establerts en el Registre Municipal de Solars sense edificar - art. 177

Afecció obligatòria 4 Import de les sancions urbanístiques - art. 215

Afecció voluntària 5 Altres adquisicions finalistes (convenis, compres de sòl, etc.)

9

Llei 2/2002, de 14 de març, d’urbanisme de Catalunya, o de la Llei 10/2004, de 24 de desembre, o del DL1/2005, sinó tots els sòls d’aprofitament urbanístic de cessió obligatòria amb independència de la data de l’ob-tenció d’aquests i del seu ús urbanístic.

El PPSH es configura com un instrument dinàmic en constant desenvolupament i necessitat d’actualitzacionsperiòdiques per tal de reflectir les altes i les baixes portades a terme al llarg del temps.

L’afectació d’un recurs al PPSH només desapareix quan la seva alienació o aplicació dóna lloc a un bé no afec-te. Aleshores es pot trencar la cadena de realimentar el PPSH (art. 157.2 del DL 1/2005). Per exemple, un terrenyafecte (bé patrimonial) i no destinat a l’ús residencial, es pot alienar i destinar-ne el rendiment a finançar unainfraestructura que, probablement, passarà a ésser un bé de domini públic i no afecte al PPSH.


10

3 DESTINACIÓ DELS BÉNS AFECTES AL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE

Els recursos afectes al PPSH s’han de destinar, d’acord amb l’article 153.4 del DL 1/2005, a operacions que tin-guin per finalitat:

a) Preveure, posar en funcionament i desplegar, tècnicament i econòmica, l’expansió de les poblacions i lamillora de la qualitat de vida.

b)Fer efectiu el dret dels ciutadans a accedir a un habitatge digne i adequat.c) Intervenir en el mercat immobiliari per a abaratir el preu del sòl urbanitzat i facilitar l’adquisició de sistemes urbanístics.d)Formar reserves per protegir i tutelar el sòl no urbanitzable.

És competència de l’Ajuntament, atès el principi d’autonomia municipal, decidir l’aplicació concreta en funció delventall de supòsits legalment admesos i del criteri d’oportunitat. La legislació urbanística vigent ofereix als ajun-taments instruments per a justificar destins i prioritats (POUM, PAUM, agenda, memòria social), a banda que cadaoperació concreta cal que s’ajusti als preceptes de la Llei municipal i de règim local de Catalunya i del Reglamentdel patrimoni dels ens locals.

Cal justificar sempre l’aplicació, i només n’estan vedades aplicacions amb finalitats diferents de les previstes al’art. 153.4 i les expressament prohibides per la legislació vigent. Per exemple, és possible la compra de finca enSNU amb el compromís de destinació final a HPP, o la compra d’immoble per a ésser destinat a HPP, o la inver-sió en infraestructures necessàries per a fer possible l’expansió o remodelació urbana.

Ara bé, i d’acord amb l’article 156.2 del DL 1/2005, les cessions obligatòries i gratuïtes d’aprofitament en sòl d’úsresidencial, s’han de destinar obligatòriament a habitatge sotmès a algun tipus de protecció pública, sigui per-què els terrenys tinguin aquesta qualificació específica, sigui mitjançant la destinació del producte obtingut perl’alienació d’aquests terrenys (quan no tinguin aquesta qualificació) a aquesta tipologia d’habitatges.

El producte obtingut de la venda dels habitatges amb protecció oficial, denominació que comprèn totes lesmodalitats d’habitatge amb ajuts públics, o dels terrenys qualificats d’habitatge amb protecció oficial, s’ha dereinvertir en qualsevol de les finalitats del patrimoni públic de sòl i habitatge, sens perjudici del que s’estableix ala disposició transitòria vuitena del Decret 287/2003, de 4 de novembre.

En el supòsit que els sòls de cessió d’ús residencial no es puguin destinar a habitatge protegit, el producte de l’aliena-ció dels sòls no qualificats d’habitatge protegit, s’ha de vincular a l’estricta finalitat de fer política d’habitatge protegit.

Els sòls obtinguts com a excessos d’aprofitament o els obtinguts mitjançant conveni urbanístic diferents dels decessió obligatòria i que, voluntàriament, l’Ajuntament afecti al PPSH, poden ésser aplicats a qualsevol dels supò-sits de l’article 153.4.

Tota alienació motivada en algun dels supòsits previstos a l’article 153.4 de béns afectes al PPSH, s’ha de mate-rialitzar a preus de mercat. Només es poden alienar béns per sota del preu de mercat (art. 160.2) o acordar-nela cessió gratuïta quan es destinin a: • atendre necessitats d’habitatge de caràcter social;• atendre finalitats d’equipament comunitari;• generar activitat econòmica en àrees deprimides;• gestionar les reserves determinades per l’article 153.4.d.


11

La casuística del 160.2 s’ha d’emparar sempre en algun dels supòsits de l’article 153.4.

Els ingressos obtinguts de l’alienació (per exemple, venda d’una parcel·la industrial) i la gestió o explotació (perexemple, arrendament d’un solar o immoble) dels béns del PPSH, queden afectes al mateix PPSH, de maneraque serveixen per conservar-lo i ampliar-lo. Aquesta és la voluntat del legislador (art. 157.2).

No obstant això, alguna de les aplicacions de l’article 153.4 (per exemple, inversió en una infraestructura neces-sària per a l’expansió o remodelació urbana) pot donar lloc a una disminució del volum del PPSH.

I també poden aplicar-se recursos del PPSH a cobrir les despeses necessàries per a l’obtenció d’un sòl (perexemple, càrrega urbanística) o la conservació d’un immoble (per exemple, obres de conservació) afecte al PPSH(art. 157.2 del DL 1/2005).

BÉNS INTEGRANTS

Béns

— Percentatge d’aprofitament urbanístic de cessióobligatòria i gratuïta en sòl urbà i urbanitzable(art. 156.2 del DL 1/2005).

— Expropiacions forçoses per raons urbanístiquesper incompliment de la funció social de la pro-pietat (art. 104.e primer del DL 1/2005).

— Expropiacions forçoses per a la constitució oampliació del PPSH (art. 104.c del DL 1/2005,d’acord amb els art. 154 i 155 del DL 1/2005).

— Altres que voluntàriament acordi l’Ajuntament.

Recursos monetaris

— Ingressos per a l’escreix del preu dels valors delssolars obtinguts en licitacions públiques respecteals valors consignats en el Registre municipalde solars sense edificar (art. 177 del DL 1/2005).

— Ingressos per sancions urbanístiques (art. 215del DL 1/2005).

— Els ingressos obtinguts de l’alienació i la gestióque s’han de destinar a conservar-lo i ampliar-lo(art. 157.2 del DL 1/2005).

— Aprofitament urbanístic de cessió obligatòria,materialitzat totalment o parcial en diners.

DESTINACIÓ GENERAL

Finalitats generals art. 153.4

del DL 1/2005

— Preveure, posar en funcionamenti desplegar, tècnicament i econò-mica, l’expansió de les poblacionsi la millora de la qualitat de vida.

— Fer efectiu el dret dels ciutadansa accedir a un habitatge digne iadequat.

— Intervenir en el mercat immobiliariper abaratir el preu del sòl urbanit-zat i facilitar l’adquisició de siste-mes urbanístics.

— Formar reserves per protegir itutelar el sòl no urbanitzable.

DESTINACIÓ ESPECÍFICA

Percentatge d’aprofitament

urbanístic de cessió obligatòria

i gratuïta d’ús residencial

— El producte obtingut de l’alienaciódel sòl d’ús residencial que no téla qualificació d’habitatge protegit:habitatge de protecció pública.

(Per tant, el producte obtingut del’alienació d’habitatges amb protecciópública afectes al PPSH o de sòl d’úsresidencial afecte a habitatge ambprotecció pública: finalitats generalsart. 153.4 del DL 1/2005).

Quadre 2. Origen i destinació dels béns afectes al PPSH


12

Quadre 3. Destinació dels béns afectes al PPSH

Aplicacions de preu inferior de mercat

(art. 160.2)

1 Equipament comunitari

2 Generar activitat econòmica en àrees deprimides

3 Habitatge de caràcter social

4 Gestionar reserves en SNU

Aplicacions a preu de mercat

(art. 153.4)

1 Desplegament de les poblacions i millora de la qualitat de la vida

2 Habitatge digne i adequat (Habitatge amb protecció pública en cas

de sòl residencial de cessió obligatòria i gratuïta)

3 Regular el mercat immobiliari i facilitar l’adquisició de sistemes

4 Reserves de sòl no urbanitzable

Destinació del PPSH


Cessió gratuïta

Compra

Dret de superfície

Cessió gratuïta

Alienació

Dret de superfície

13

Quadre 4. Fluxos del PPSHSancions urbanístiquesRendiments de la gestió de béns


Baixa

Béns

immobles

Alta

Valoració econòmica

Donar de baixa el bé

Inventari

municipal

Patrimoni

públic

de sòl i

habitatge


14

4 PROCEDIMENT PER A L’ALIENACIÓ DE BÉNS AFECTES AL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE

A l’apartat anterior hem exposat les finalitats a les quals es poden destinar els recursos adscrits al PPSH. La major partdels recursos són de naturalesa immobiliària, i aquests poden ésser objecte de cessió i alienació en les modalitats de:• cessió gratuïta;• alienació per concurs;• alienació directa;• concessió del dret de superfície.A banda de les prescripcions legals contingudes en el DL 1/2005 i el Decret 287/2003, tota cessió i alienació s’had’ajustar al que determinen amb caràcter general la Llei municipal i de règim local de Catalunya i el Reglamentdel patrimoni dels ens locals.

4.1 Cessió gratuïta

4.1.1 DESTINACIÓ«Totes les cessions de terrenys a títol gratuït queden condicionades al fet que siguin efectivament destinats a aten-dre necessitats d’habitatge de caràcter social o finalitats d’equipament comunitari, a generar activitat econòmica enàrees deprimides o a gestionar les reserves determinades per l’article 153.4.d» (art. 159 del DL 1/2005).

4.1.2 DESTINATARIA banda de quedar limitada la cessió gratuïta per raó de la destinació del bé, els beneficiaris només poden ésserles administracions públiques (ajuntaments, consorcis urbanístics, mancomunitats urbanístiques) o entitats públi-ques i les entitats privades sense ànim de lucre (societats mercantils de capital íntegrament públic, fundacions,associacions, organitzacions sindicals, cooperatives d’habitatge,1 ONG, caixes d’estalvis, entitats participades al100% per capital d’entitats sense finalitat de lucre, etc.), sempre que als seus estatuts figuri aquesta activitat, enels termes de l’article 49.1 del Reglament de patrimoni dels ens locals.

4.1.3 REQUISITS PROCEDIMENTALS• El procediment administratiu per materialitzar la cessió gratuïta de béns del PPSH ha de garantir el principi de

publicitat i igualtat amb les limitacions que es deriven per raó de la destinació del bé i de la necessària espe-cialització i capacitació del destinatari.

• Acord del Ple per majoria absoluta del nombre legal de membres de la corporació. • L’òrgan cedent ha de concretar i justificar la destinació. L’acord del Ple ha de determinar la finalitat concreta

a què les entitats o institucions beneficiàries han de destinar els béns.• Tramitació d’expedient administratiu previ.• Informació pública per un període mínim de trenta dies, durant el qual es poden formular reclamacions o

al·legacions, abans que el Ple aprovi la cessió.• Se n’ha de donar compte al Departament de Governació de la Generalitat abans de la resolució definitiva (art.

49 i ss. RPEL). En el supòsit que el valor resultant de la valoració pericial corresponent del bé immoble exce-deixi el 25% dels recursos ordinaris del pressupost consolidat de la corporació, cal un informe previ delDepartament de Governació (art. 40.1.c RPEL).

• L’acord de cessió gratuïta ha de fer constar expressament la reversió automàtica dels béns si no es destinena l’ús previst en el termini fixat o deixen de ser-hi destinats.

1 En els termes que determini la Llei de l’habitatge.


15

Quadre 5. PPSH: cessió gratuïtaTipus de cessió

Cessió gratuïta

Requisits subjectius

(entitat adquirent)

— Administracions públiques:ajuntaments, consorcisurbanístics, mancomuni-tats urbanístiques.

— Entitats públiques i priva-des sense ànim de lucre:societats mercantils decapital íntegrament públic,fundacions, associacions,organitzacions sindicals,cooperatives d’habitatge,ONG, caixes d’estalvis,entitats participades al100% per capital d’entitatssense ànim de lucre,sempre que als seusestatuts hi figuri aquestaactivitat.

Requisits objectius

(destinació del sòl)

Previsions específiques

— S’ha de destinar el bé ceditgratuïtament a alguna de lesfinalitats següents:

• Atendre necessitats d’ha-bitatge de caràcter social.

• Finalitats d’equipamentcomunitari.

• Generar activitat econòmi-ca en àrees deprimides.

• Gestionar reserves de sòlno urbanitzable.

Requisits procedimentals

— Adjudicació directa

— Acord del Ple per majoria absoluta del nom-bre legal de membres de la corporació.

— L’òrgan cedent ha de concretar i justificarla destinació. L’acord del Ple ha de deter-minar la finalitat concreta a què les entitatso institucions beneficiàries han de destinarels béns.

— Tramitació d’expedient administratiu previ

— En el supòsit que el valor resultant de lavaloració pericial corresponent del béimmoble excedeixi el 25% dels recursosordinaris del pressupost consolidat de lacorporació, caldrà informe previ delDepartament de Governació (article 40.1.cRPEL).

— Informació pública per un període mínimde 30 dies, durant el qual es poden formu-lar reclamacions o al·legacions, abansque el Ple aprovi la cessió.

— Se n’ha de donar compte al Departamentde Governació de la Generalitat abansque el Ple aprovi la cessió.

— L’acord de cessió gratuïta ha de fer constarexpressament la reversió automàtica delsbéns si no es destinen a l’ús previst en eltermini fixat o deixen de ser-hi destinats.

— El document públic de cessió ha de recollirel compromís dels adquirents de respectaraquesta destinació.


16

4.2 Alienació per concurs

4.2.1 DESTINACIÓ«L’alienació de terrenys del patrimoni públic de sòl i habitatge requereix un concurs públic, excepte en els casos d’a-lienació directa regulats per l’article 161» (art. 160.1 del DL 1/2005). Les bases del concurs han de fixar el preutipus de mercat dels terrenys.

Només quan el concurs fixi la destinació dels terrenys a atendre necessitats d’habitatge de caràcter social, a fina-litats d’equipament comunitari, a generar activitat econòmica en àrees deprimides o a gestionar les reservesdeterminades per l’article 153.4.d del DL 1/2005, pot fixar el preu tipus per sota del de mercat (art. 160.2 del DL1/2005).

4.2.2 DESTINATARICap altra limitació que les derivades de les mateixes bases del concurs.

4.2.3 REQUISITS PROCEDIMENTALS• Acord del Ple per majoria simple quan el valor del bé excedeix el 10% dels recursos ordinaris del pressupost

i, en tot cas, si supera els 3.005.060,52 €.• Majoria absoluta: quan s’hagi previst en el pressupost i la quantia del bé sobrepassi el 20% dels recursos ordi-

naris del pressupost.• Alcalde quan el valor del bé és inferior al 10% dels recursos ordinaris del pressupost, i inferior als 3.005.060,52 €.

Possibilitat de delegar en la comissió de govern.• Determinar la situació física i jurídica dels béns, practicar l’atermenament si és necessari, i inscripció al

Registre de la propietat.• Valoració pericial (apreuament dels béns).• Informe previ del Departament de Governació si el valor dels béns excedeix el 25% dels recursos ordinaris del

pressupost consolidat de la corporació. L’informe s’ha d’emetre en el termini màxim de trenta dies, transco-rregut el qual sense haver-se emès, es poden seguir les actuacions.

• Si l’informe no és favorable, l’acord d’alienació del Ple s’ha d’adoptar amb el vot favorable de dues terceresparts del nombre de fet, i en tot cas, de la majoria absoluta del nombre legal de membres de la corporació.

• Se n’ha de donar compte al Departament de Governació si el valor dels béns no excedeix el 25% dels recur-sos ordinaris del pressupost consolidat de la corporació, abans de la resolució definitiva.

4.3 Alienació directa

4.3.1 DESTINACIÓ«L’alienació de terrenys del patrimoni públic de sòl i habitatge es pot fer directament a favor de l’entitat urbanísticaespecial de l’administració territorial titular, i també en els casos següents:

a) Si es destinen a entitats de caràcter benèfic i social i a promotors públics per a construir habitatges protegits.b) Si es destinen a persones amb nivells d’ingressos baixos, en operacions de conjunt aprovades per l’admi-

nistració que hi sigui competent.c) Si la licitació pública queda deserta o bé fallida per l’incompliment de les obligacions dels adjudicataris, en el

termini d’un any, sempre que els adquirents assumeixin les mateixes obligacions» (art. 161.1 del DL 1/2005).

D’altra banda, l’article 163.1 del DL 1/2005 estableix el següent:«Els terrenys alienats per les entitats urbanístiques especials han d’ésser edificats en els terminis fixats en l’acte d’a-


17

lienació i no són susceptibles d’ésser alienats a tercers per actes inter vivos si no s’han complert les obligacions d’e-dificació fixades. L’entitat alienant ha de garantir el compliment d’aquestes obligacions, configurant-les com a con-dicions resolutòries expresses en l’escriptura d’alienació.

»En tots els casos especificats a l’article 161.1, l’alienació s’ha de dur a terme pel preu resultant de la valoraciócorresponent» (art. 161.2 del DL 1/2005).

4.3.2 DESTINATARID’acord amb els preceptes esmentats, les entitats urbanístiques especials (mancomunitats en matèria urbanísti-ca, entitats públiques empresarials locals i les societats de capital íntegrament públic de caràcter local, si hodeterminen llurs estatuts) poden ésser receptores per alienació directa de terrenys del patrimoni públic de sòl ihabitatge. Igualment poden ésser receptores les entitats de caràcter benèfic i social (fundacions, associacions,organitzacions sindicals, cooperatives d’habitatge,2 ONG, caixes d’estalvis, entitats participades al 100% percapital d’entitats sense finalitat de lucre, etc.) i promotors públics sempre que la destinació sigui la construcciód’habitatges protegits. Cal, doncs, que sempre el destinatari acrediti la construcció d’habitatges com un delsobjectes socials de l’entitat.

En el cas de l’adjudicació directa a persones físiques, s’entén que queda restringida a operacions d’habitatgesocial incloses en àmbits d’actuació urbanística aprovats per l’administració competent (art. 161.1.b). Per tant,en quedarien excloses les actuacions aïllades.

4.3.3 REQUISITS PROCEDIMENTALS«El document públic en què consti l’alienació directa a què es refereix l’article 161 del DL 1/2005 ha d’establir ladestinació final dels terrenys transmesos, el termini màxim de construcció i les altres limitacions i condicions quel’administració consideri convenients» (art. 161.3 del DL 1/2005).A banda de les especificitats procedimentals derivades de l’article 161.3, són d’aplicació els mateixos requisitsprocedimentals relacionats en parlar de l’alienació per concurs:• Acord del Ple per majoria simple quan el valor del bé excedeix el 10% dels recursos ordinaris del pressupost

i, en tot cas, si supera els 3.005.060,52 €.• Majoria absoluta: quan s’hagi previst en el pressupost i la quantia del bé sobrepassi el 20% dels recursos ordi-

naris del pressupost.• Alcalde quan el valor del bé és inferior al 10% dels recursos ordinaris del pressupost i inferior als 3.005.060,52 €.

Possibilitat de delegar en la comissió de govern.• Determinar la situació física i jurídica dels béns, practicar l’atermenament si és necessari, i inscripció al

Registre de la propietat.• Valoració pericial (apreuament dels béns): el preu dels terrenys cedits per alienació directa s’entén que és

aquell que sigui compatible amb la finalitat específica que justifica la mateixa alienació directa.• Informe previ del Departament de Governació si el valor dels béns excedeix el 25% dels recursos ordinaris del

pressupost consolidat de la corporació. L’informe s’ha d’emetre en el termini màxim de trenta dies, transcor-regut el qual sense haver-se emès, es poden seguir les actuacions.

• Si l’informe no és favorable, l’acord d’alienació del Ple s’ha adoptar amb el vot favorable de dues terceresparts del nombre de fet, i en tot cas, de la majoria absoluta del nombre legal de membres de la corporació.

• Se n’ha de donar compte al Departament de Governació si el valor dels béns no excedeix el 25% dels recur-sos ordinaris del pressupost consolidat de la corporació, abans de la resolució definitiva.

2 En els termes que determini la Llei de l’habitatge.


Tipus d’alienació

Alienació per concurs: Preu de mercat

Alienació per concurs:Preu inferior

al de mercat

Alienació directa:Preu resultant

de la valoració


(entitat adquirent)

— Qualsevol tipus d’entitat que s’adapti a les con-dicions del concurs.


— Entitat urbanística especial de l’administracióterritorial titular: consorcis, mancomunitats urba-nístiques i l’entitat pública local i societat decapital íntegrament públic .

— Entitats de caràcter benèfic i social: societatsmercantils de capital íntegrament públic, funda-cions, associacions, organitzacions sindicals,cooperatives, ONGs, caixes d’estalvis, entitatsparticipades al 100% per capital d’entitats senseànim de lucre (sempre que als estatuts hi figuriaquesta activitat).

— Promotors públics: qualsevol forma de gestiódirecta o indirecta per una entitat pública.

— Qualsevol tipus d’entitat

— Qualsevol tipus d’entitat si la licitació públicaqueda deserta, o bé fallida per l’incompliment deles obligacions dels adjudicataris, en el terminid’un any, sempre que els adquirents assumeixinles mateixes obligacions.

Requisits objectius

(destinació del sòl)


— Qualsevol destinació (art. 153.4 del DL 1/2005)

— Atendre necessitats d’habitatge de caràctersocial, d’equipament comunitari, generar activitateconòmica en àrees deprimides o gestionar lesreserves de sòl no urbanitzable.


— Construcció d’habitatges protegits (art. 161.1del DL 1/2005).

— A persones amb nivells d’ingressos baixos enoperacions de conjunt aprovades per l’adminis-tració competent.


18

Quadre 6. PPSH: alienació a títol onerós



Comuns

— Acord del Ple per majoria simple quan el valor del bé excedeixel 10% dels recursos ordinaris del pressupost i, en tot cas,si és superior als 3.005.060,52 €.

— Majoria absoluta: previsió al pressupost i quantia del bésuperior al 20% dels recursos ordinaris del pressupost.

— Alcalde quan el valor del bé és inferior al 10% recursos ordinaris del pressupost i menor de 3.005.060,52 €. Possibilitat de delegar en la comissió de govern.

— Determinar la situació física i jurídica dels béns, practicarl’atermenament si és necessari, i inscripció al Registre de lapropietat.

— Valoració pericial (apreuament dels béns)

— Informe previ del Departament de Governació si el valor delsbéns excedeix el 25% dels recursos ordinaris del pressupostconsolidat de la corporació. L’informe s’ha d’emetre en eltermini màxim de trenta dies, transcorregut el qual sensehaver-se emès, es poden seguir les actuacions.

— Si l’informe no és favorable, l’acord d’alienació del Ple s’haadoptar amb el vot favorable de dues terceres parts delnombre de fet, i en tot cas, de la majoria absoluta del nombrelegal de membres de la corporació.

— Se n’ha de donar compte al Departament de Governació siel valor dels béns no excedeix el 25% dels recursos ordinarisdel pressupost consolidat de la corporació abans de laresolució definitiva.

Específics

— Concurs

— Concurs

— Alienació directa sense concurs

— El document públic d’alienació ha d’establir la destinació finaldels terrenys transmesos, el termini màxim de construcció i,si escau, altres limitacions i condicions que l’administracióconsideri convenient.

19


20

4.4 Concessió del dret de superfície

Els articles 1 a 5 de la Llei 22/2001, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud o d’ad-quisició voluntària i preferent, constitueixen el marc de dret civil propi de Catalunya en aquesta matèria. La incor-poració del dret de superfície en el marc legal urbanístic vigent s’ha vehiculat fonamentalment a través de l’arti-cle 162 del DL 1/2005.

Seguint l’article 1 de la Llei 22/2001, de 31 de desembre, «el dret de superfície és el dret real limitat sobre unafinca aliena que atribueix temporalment la propietat de les construccions [...]. En virtut del dret de superfície, esmanté la separació entre la propietat d’allò que es construeix [...] i la del sòl en què s’efectua la construcció [...]».

4.4.1 DESTINACIÓL’article 162.3 del DL 1/2005 estableix el següent:«3. En el cas que els terrenys a què es refereix l’apartat 1 integrin el patrimoni públic de sòl i d’habitatge, la consti-tució onerosa o gratuïta del dret de superfície s’ha d’ajustar al que estableixen els articles 158, 159, 160 i 161. Sil’ús d’aquests terrenys és el residencial, les edificacions han d’ésser destinades necessàriament a habitatges deprotecció pública; en els altres casos, s’han d’observar les finalitats especificades per les lletres a i c de l’article153.4.»

En conseqüència, els terrenys afectes al PPSH poden ésser cedits en dret de superfície, però la seva destinacióha d’ésser alguna de les previstes a l’article 153.4 del DL 1/2005. En el cas de cessions gratuïtes del dret desuperfície, les destinacions queden restringides als previstos a l’article 159.1. Des d’aquest punt de vista, la des-tinació del dret de superfície sobre terrenys afectes al PPSH no difereix de la prevista per a qualsevol altre delsprocediments de cessió admesos.


21

4.4.2 DESTINATARI I REQUISITS PROCEDIMENTALSEls destinataris del dret de superfície, com també els requisits procedimentals, varien segons el supòsit de ces-sió gratuïta, alienació per concurs i alienació directa. Els comentaris fets en parlar de cada règim d’alienació sóntambé d’aplicació a la concessió del dret de superfície.

En tot cas, cal precisar dues qüestions particulars del dret de superfície:• El valor del dret de superfície s’obté mitjançant valoració pericial que determina aquell valor actual net (VAN)

d’un dret temporal d’edificació que sigui compatible amb l’actualització d’un compte d’explotació per un perí-ode de vida igual al de la concessió.

• Atès que, de conformitat amb la Llei 22/2001, el dret de superfície és un dret real limitat, i per tant grava lapropietat, no és necessari donar-ne compte al Departament de Governació quan la valoració del dret desuperfície no excedeixi el 25% dels recursos ordinaris del pressupost consolidat de la corporació, tal com esdesprèn de l’article 40.1.c del RPEL.


Tipus dret

de superfície

Dret

de superfície

gratuït


(entitat superficiària)

— Administracions públiques: ajuntaments, consor-cis urbanístics, mancomunitats urbanístiques.

— Entitats públiques i privades sense ànim de lucre:societats mercantils de capital íntegramentpúblic, fundacions, associacions, organitzacionssindicals, cooperatives d’habitatge, ONGs, caixesd’estalvi, entitats participades al 100% percapital d’entitats sense ànim de lucre, sempreque als estatuts hi figuri aquesta activitat.

Requisits objectius (destinació del sòl)

Específics per remissió a cessió gratuïta

— Qualsevol de les destinacions previstes a l’art. 159.1 del DL 1/2005:

— Atendre necessitats d’habitatge de caràctersocial.

— Finalitats d’equipament comunitari

— Generar activitat econòmica en àreesdeprimides.

— Gestionar reserves de sòl no urbanitzable

Si el sòl té ús residencial, forçosament s’ha dedestinar a habitatge amb protecció pública.

22

Quadre 7. PPSH: constitució del dret de superfície gratuït



— Adjudicació directa

— Acord del Ple per majoria absoluta del nombre legal de membres de lacorporació:

• Possibilitat de delegació en la comissió de govern

• Informe previ del Departament de Governació si el valor dels béns excedeixel 25% dels recursos ordinaris del pressupost consolidat de la corporació.L’informe s’ha d’emetre en el termini màxim de 30 dies, transcorregutel qual sense haver-se emès es poden seguir les actuacions.

• Si l’informe no és favorable, l’acord del Ple s’ha adoptar amb el votfavorable de 2/3 parts del nombre de fet i, en tot cas, de la majoriaabsoluta del nombre legal de membres de la corporació.

— No s’ha de donar compte al Departament de Governació si el valor delsbéns no excedeix el 25% dels recursos ordinaris del pressupost consolidatde la corporació, abans de la resolució definitiva.

— L’òrgan cedent ha de concretar i justificar la destinació. L’acord del Ple ha dedeterminar la finalitat concreta a què les entitats o institucions beneficiàrieshan de destinar els béns.

— Tramitació d’expedient administratiu previ

— Informació pública per un període mínim de 30 dies, durant el qual es podenformular reclamacions o al·legacions, abans que el Ple aprovi la cessió.

— S’ha de donar compte al Departament de Governació de la Generalitatabans que el Ple aprovi la cessió.

— L’acord de cessió gratuïta ha de fer constar expressament la reversió auto-màtica dels béns si no es destinen a l’ús previst en el termini fixat, o deixende ser-hi destinats.

— El document públic de cessió ha de recollir el compromís dels adquirents derespectar aquesta destinació.


Específics del dret de superfície

— Ús residencial: construcció d’habitatge amb protecciópública (art. 162.3).

— Altres usos: establir serveis complementaris, fer-hiinstal·lacions industrials, logístiques i comercials o altresedificacions determinades en els plans d’ordenació(art. 153.4 a i c).

23


Quadre 8. PPSH: constitució del dret de superfície a títol onerósTipus dret

de superfície

Constitució del dret de superfícieper concurs:

preu de mercat

Constitució del dret de superfícieper concurs:

preu inferior

al de mercat

Constitució del dret de superfíciedirecta:

preu resultant

de la valoració


(entitat superficiària)



— Entitat urbanística especial de l’administracióterritorial titular: consorcis, mancomunitats urba-nístiques i l’entitat pública local i societat decapital íntegrament públic.

— Entitats de caràcter benèfic i social: societatsmercantils de capital íntegrament públic, funda-cions, associacions, organitzacions sindicals,cooperatives, ONGs, caixes d’estalvis, entitatsparticipades al 100% per capital d’entitats senseànim de lucre (sempre que als estatuts hi figuriaquesta activitat).

— Promotors públics: qualsevol forma de gestiódirecta o indirecta per una entitat pública.

— Qualsevol tipus d’entitat.

— Qualsevol tipus d’entitat si la licitació públicaqueda deserta o bé fallida per l’incompliment deles obligacions dels adjudicataris, en el terminid’un any, sempre que els adquirents assumeixinles mateixes obligacions.



— Qualsevol destinació(art. 153.4 del DL 1/2005).

— Atendre necessitats de caràcter social, d’equipa-ment comunitari, generar activitat econòmica enàrees deprimides o gestionar les reserves de sòlno urbanitzable.


— Construcció d’habitatges protegits(art. 161.1 del DL 1/2005)

— A persones amb nivells d’ingressos baixos enoperacions de conjunt aprovades per l’adminis-tració competent.


Específics per remissió a cessió gratuïta i alienació

24


Específics

— Concurs

— Concurs

— Alienació directa senseconcurs.

— El document públic had’establir la destinació finaldels terrenys transmesos,el termini màxim de cons-trucció i, si escau, altreslimitacions i condicions quel’Administració considericonvenient.

Comuns

— Acord del Ple:

• Per majoria simple quan el valor del béexcedeix el 10% dels recursos ordinarisdel pressupost i, en tot cas, si és supe-rior als 3.005.060,52 €.

• Majoria absoluta: previsió al pressuposti quantia del bé superior al 20% delsrecursos ordinaris del pressupost.

• Possibilitat de delegació en la comissióde govern.

— Determinar la situació física i jurídicadels béns:

• Valoració pericial.

• Informe previ del Departament de Gover-nació si el valor dels béns excedeix el 25%dels recursos ordinaris del pressupostconsolidat de la corporació. L’informe s’had’emetre en el termini màxim de trentadies, transcorregut el qual sense haver-seemès, es poden seguir les actuacions.

— Si l’informe no és favorable l’acord del Ple,s’ha adoptar amb el vot favorable de duesterceres parts del nombre de fet i, en totcas, de la majoria absoluta del nombrelegal de membres de la corporació.

— No s’ha de donar compte al Departamentde Governació si el valor dels béns noexcedeix el 25% dels recursos ordinarisdel pressupost consolidat de la corpora-ció, abans de la resolució definitiva.



Específics drets de superfície

— Ús residencial: construcció d’habitatge amb protecciópública (art. 162.3).

— Altres usos: establir serveis complementaris, fer-hiinstal·lacions industrials, logístiques i comercials o altresedificacions determinades en els plans d’ordenació(153.4 a i c.).


25


26

Quadre 9. Referències legals dels procediments per a l’alienacióde béns del PPSH

Cessió gratuïta

(art. 159 del DL 1/2005)

Alienació per concurs

(art. 160 del DL 1/2005)

Alienació directa

(art. 161 del DL 1/2005)

Dret de superfície

(art. 162

del DL 1/2005)

Preu

—

Valor de mercat + bases

Valor < mercat + bases

Preu valoració(art. 161.2 del DL 1/2005)

—

Preu valoració

Cessió gratuïta

Concurs públic

Alienació directa

Art

icle

s 1-

5 Ll

ei 2

2/20

01 D

ret

Civ

il de

Cat

alun

ya

Òrgan competent

Ple

(art. 214 LMRLC)

Ple

(art. 52.2.p,art. 114.1.l,art. 214 LMRLC)

o

Alcalde

(art. 53.1.qLMRLC)

Ple

(art. 214 LMRLC)

Ple

(art. 52.2.p,art. 114.1.l,art. 214 LMRLC)

Destinataris

Art. 49-50 RPEL,art. 212 LMRLC

Els admesos o a les bases del concurs

EUEEntitats urb. especials(art. 163.1 del DL 1/2005)

Altres(art. 161.1)

Art. 49-50 RPEL,art. 212 LMRLC

Els admesos o a les bases del concurs

EUEEntitats urb. especials(art. 163.1 del DL 1/2005)

Altres(art. 161.1)

Procediment

Art. 49 i següents RPEL

Concurs (art. 160 del DL 1/2005)i normes Text refós de laLlei contractes AAPP

Concretar i justificar destinació, termini màxim construcció i altres(art. 163.1 del DL 1/2005)

Art. 49 i següents RPEL

Concurs (art. 160 del DL 1/2005)i normes Text refós de laLlei contractes AAPP

Concretar i justificar destinació, termini màxim construcció i altres(art. 163.1 del DL 1/2005)


27

5 LES SOCIETATS PÚBLIQUES MUNICIPALS

Segons l’article 22.1 del DL 1/2005, són entitats urbanístiques especials els consorcis, mancomunitats, entitatspúbliques empresarials locals i societats de capital íntegrament públic de caràcter local, els estatuts dels qualsaixí ho determinin.

Aquestes entitats urbanístiques poden operar, a més, com a administració actuant, si així ho determinal’Ajuntament d’acord amb el procediment previst a l’article 23.1.c del DL 1/2005. En aquest cas, segons l’article22.2 del DL 1/2005, poden ésser receptores de la cessió a títol gratuït o de l’alienació directa de terrenys delPPSH, d’acord amb el règim regulat per l’article 19 del Decret 287/2003.

Segons aquest últim precepte, en el cas de les societats mercantils, això no comporta la cessió de la titularitatde la competència urbanística, essent responsabilitat de l’Ajuntament dictar els actes administratius correspo-nents: aprovació del planejament i dels instruments de gestió urbanística corresponents, etc.

En conseqüència, respecte del PPSH, les societats poden ésser receptores de béns afectats a aquest patrimo-ni especial per tres vies:

1— Reben directament les cessions obligatòries dels particulars, com a conseqüència de la gestió urbanísti-ca (art. 23.4 del DL 1/2005).

2— L’Ajuntament els cedeix gratuïtament o els aliena directament béns del PPSH destinats a edificar habi-tatges de protecció pública.

3— L’Ajuntament, tot mantenint la propietat, els pot encomanar l’administració i gestió del sòl procedent deles cessions de l’aprofitament urbanístic.

En tots tres casos, aquests béns formen part del PPSH i queden vinculats a les seves finalitats i al règim jurídicespecificat per a l’Ajuntament. Les societats han de constituir PPSH en el moment en què rebin un bé afecte (art.100 RPEL), amb la diferència que en els dos primers casos la propietat és de la societat i l’alienació està sub-jecta al que disposa l’article 163.1 del DL 1/2005, mentre que en l’últim la propietat és municipal i la societat tansols és un administrador o gestor d’aquest patrimoni, que no pot vendre, ni cedir gratuïtament, sense que hoacordi l’Ajuntament.

En cas que les operacions es realitzin mitjançant una societat de capital íntegrament públic, cal analitzar en cadacas el tipus de procediment a realitzar d’acord amb la Llei de contractes de les AAPP.


28

6 INVENTARI DELS BÉNS IMMOBLES AFECTES AL PATRIMONI PÚBLICDE SÒL I HABITATGE

A efectes pràctics i de gestió, el Patrimoni públic de sòl i habitatge (PPSH) constitueix una part del total de l’in-ventari de béns immobles de l’ens municipal.

L’inventari de béns immobles del PPSH s’articula mitjançant una fitxa individualitzada de cada bé immoble queconté els camps o dades que es relacionen a l’article 108 del RPEL, més altres camps d’informació rellevant quetambé ha de contenir la fitxa corresponent.

Les dades que recull la fitxa s’obtenen a partir de diverses fonts: Registre de la propietat, Cadastre, planejamenturbanístic, informació comptable, cartografia, expedient administratiu, etc.

Volem anticipar tres qüestions importants:

• Com s’estableix el lligam entre l’inventari i la informació comptable dels actius immobiliaris en els comptes anuals:La fitxa de l’inventari incorpora un camp denominat «Codi comptable» que recull els comptes i subcomptesassignats a cada bé immoble. D’aquesta manera, es facilita la coherència i la transferència automàtica dedades entre inventari i comptabilitat municipal.

• Com es valoren els actius a l’hora d’inventariar:Sobre aquest punt, remetem el lector a l’explicació continguda a l’apartat relatiu a l’assignació de valor alsactius d’aquest mateix capítol.

• Quines eines poden facilitar la tasca d’inventariar i gestionar el PPSH:Sobre aquesta qüestió, s’ofereixen solucions senzilles i accessibles per a qualsevol Ajuntament i persona habitua-da a treballar amb aplicacions informàtiques estàndard. Dediquem un apartat d’aquest document al programari.

6.1 Informació del registre

FINCA REGISTRALNúmero de finca registral

TOMLLIBREFOLISUPERFÍCIE SOLAR

Superfície registral en m2 del bé immobleSUPERFÍCIE CONSTRUCCIÓ

Superfície registral en m2 dels edificis i construccionsDRETS REALS AL SEU FAVOR

Qualsevol dret real al favor del bé immoble que especifiqui la informació registral (p. ex., servituds de pas, etc.)

DRETS REALS QUE GRAVEN EL BÉQualsevol dret real que gravi el bé immoble que especifiqui la informació registral (p. ex., hipoteca, etc.)

DRETS PERSONALS CONSTITUÏTSQualsevol dret personal constituït que especifiqui la informació registral (p. ex., arrendament, etc.)


29

6.2 Informació de l’expedient administratiu

ACORD D’ALTATipus d’acord pel qual s’adquireix el bé immoble (p. ex., Ple, Comissió de Govern, etc.)

DATA D’ACORD ALTAData en què s’adquireix el bé immoble

TÍTOL D’ALTATítol en virtut del qual s’atribueix a l’entitat el bé immoble (p. ex., escriptura, certificat registral, etc.)

ORIGEN D’ALTAProcedència del bé immoble (p. ex., 10% cessió obligatòria, compra, etc.)

DESTINACIÓ D’ALTAQualsevol destinació que estigui determinada de manera obligatòria o voluntària per al producte final del bé immoble tenint en compte l’article 153.4 (p. ex., habitatge de protecció pública)

ACORD DE BAIXATipus d’acord pel qual s’adquireix el bé immoble (p. ex., Ple, Comissió de Govern, etc.)

TÍTOL DE BAIXATítol en virtut del qual es dóna de baixa el bé immoble (p. ex., contracte de compravenda, etc.)

ORIGEN DE LA BAIXATítol en virtut del qual es dóna de baixa de l’entitat el bé immoble (p. ex., cessió, alienació, etc.)

DATA DE BAIXAData en què es dóna de baixa el bé immoble

DESTINACIÓ DE BAIXAQualsevol clàusula finalista que s’estipuli en el procés de cessió, alienació, etc. del bé immoble (p. ex., habitatge de protecció pública)

6.3 Informació del cadastre

REFERÈNCIA CADASTRALSUPERFÍCIE DEL SOLAR

Superfície cadastral en m2 del bé immobleSUPERFÍCIE D’EDIFICACIÓ

Superfície cadastral en m2 dels edificis i construccions


30

6.4 Informació de localització

NOMTopònim identificatiu del bé immoble en qüestió.

ADREÇALÍMITS NORDLÍMITS SUDLÍMITS ESTLÍMITS OEST

6.5 Informació urbanística

CLASSIFICACIÓ URBANÍSTICAEspecificar el règim jurídic del sòl (sòl urbà, urbanitzable o no urbanitzable/rústic, etc.) segons el planejament urbanístic vigent

QUALIFICACIÓ URBANÍSTICAEspecificar la clau urbanística segons el planejament urbanístic vigent

ÚS URBANÍSTIC PRINCIPALEn cas de sòl urbà o sòl urbanitzable, especificar si es tracta d’un sòl d’ús residencial, industrial, etc. segons el planejament urbanístic vigent.

SUPERFÍCIE SOBRE PLÀNOLSuperfície en m2 del sòl segons amidament sobre plànol

6.6 Informació d’inventari

EPÍGRAFS DE L’INVENTARINaturalesa del bé immoble segons epígrafs de l’inventari (p. ex., 3.1 Patrimoni - 3.1.0.0 Immobles)

6.7 Informació comptable

CODIS DEL PLA GENERAL COMPTABLENaturalesa del bé immoble segons la classificació del Pla general comptable (p. ex., 240 Terrenys - 241 Construccions)

Aquest camp és el que permet establir una relació entre la gestió comptablemunicipal i la gestió del PPSH.

6.8 Assignació de valor als actius

La utilitat fonamental de l’inventari és tenir identificats i informats els béns immobles de titularitat municipal afec-tes al PPSH. Des d’aquest punt de vista, el valor del bé immoble fixat a l’inventari no és determinant en la mesu-ra que no té més efecte que el purament censal. Per aquesta raó, i amb la finalitat de facilitar la confecció de l’in-ventari i del PPSH, es proposa aplicar valors reconeguts, generalitzables i accessibles com poden ser, seguint elcriteri de la Llei 6/1998, sobre règim del sòl i valoracions, els valors cadastrals quan aquests siguin vigents. Enels casos en què els valors cadastrals no siguin vigents, s’ha d’establir un criteri que faciliti l’estandardització delsvalors proposats, sempre buscant una fàcil i senzilla manejabilitat de la metodologia utilitzada.


31

D’altra banda, conèixer amb precisió el valor de mercat d’un bé immoble requereix esmerçar recursos, i el resul-tat pot quedar desfasat en un breu termini, de manera que no és raonable esmerçar aquests recursos si no ésquan hi ha la voluntat d’alienar.

VALOR SOLARValor del sòl en €

VALOR EDIFICACIÓValor de l’edificació en euros. En aquest camp, s’han de tenir en compte les inversions i millores efectuades per tal de sistematitzar la informació comptable amb la informació del PPSH

ESTAT DE CONSERVACIÓ DE L’EDIFICACIÓFent referència al Reial decret 1020/1993, de 25 de juny, l’estat de conservació de l’edificació s’ha de determinar segons la classificació següent:— Normal— Regular— Deficient— Ruïnós

ÚS DE L’EDIFICACIÓÚs que es fa de l’edificació

6.9 Informació cartogràfica

La base de dades del PPSH pot arribar a incorporar informació gràfica a part de la informació alfanumèrica ques’ha adjuntat (la diapositiva adjunta incorpora aquest camp gràfic).

6.10 Incidències

Aquest camp permet anotar les observacions que es considerin necessàries per a cada bé (p. ex., «Finca pen-dent de segregació», «Falta document escriptura», etc.).


32

Quadre 10. Fitxa tipus inventari de béns immobles afectes al PPSH


33

7 EL MARC COMPTABLE DEL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL I HABITATGELa gestió comptable del Patrimoni públic de sòl i habitatge es regula mitjançant l’Ordre EHA 4041/2004, de 23de novembre (BOE 9-12-2004), per la qual s’aprova la instrucció del model normal de comptabilitat local i queserà d’aplicació a partir de l’1-1-2006.Quan s’han exposat les instruccions relatives a l’inventari, s’ha proposat un criteri de valoració adequat a la fun-ció d’un inventari de béns. Certament, l’escassetat de recursos econòmics, humans i tècnics de molts ajunta-ments fa que algunes solucions operatives com les proposades es puguin allargar més del que seria recomana-ble amb criteris d’estricta norma comptable. Així i tot, el més important és diferenciar la valoració, als efectes cen-sals i comptables, de la valoració als efectes d’una possible alienació.Feta aquesta precisió, incorporem unes breus instruccions sobre els principals aspectes del model comptabled’aplicació el 2006:

Àmbit d’aplicació:• Municipis amb pressupost que excedeixi els 3.000.000 €, com també els municipis amb pressupost que no

excedeixi aquest import però sí els 300.000 € i amb població de més de 5.000 habitants.• La resta d’entitats locals sempre que el seu pressupost excedeixi els 3.000.000 €.• Els organismes autònoms dependents de les entitats locals considerades als apartats anteriors.

Tenint en compte que la majoria de municipis de Catalunya es troben en aquest àmbit d’aplicació, es consideraaquesta instrucció com la més comuna i la més acceptada arreu del territori català.3

Normes de valoració comptable• Els béns compresos en l’immobilitzat material s’han de valorar al preu d’adquisició o al cost de producció,

tenint en compte les correccions valoratives que comentem més avall.• En cas de béns adquirits mitjançant títol gratuït o rebuts en cessió, es considera com a preu d’adquisició el

valor venal d’aquests en el moment de la incorporació patrimonial.• En cas de béns rebuts en adscripció, s’ha de prendre com a preu d’adquisició el valor net d’aquests en la

comptabilitat del adscrivent, en el moment de l’adscripció.• S’ha d’incorporar al valor de l’immoble corresponent l’import de les inversions addicionals o complementà-

ries que es realitzin.

Preu d’adquisicióPadq. = import facturat + despesa necessària per al correcte funcionament del bé (enderroc, explanació, etc.)

La despesa financera també es pot tenir en compte a l’hora d’incrementar el valor sempre que hi hagi una rela-ció directa i objectiva entre l’endeutament i el bé corresponent i la despesa financera s’hagi meritat amb anterio-ritat a la posada en funcionament del bé.

3 Les excepcions a aquest règim són l’anomenat sistema simplificat (sistema que requereix, també, un PPSH lligat amb la comptabilitat municipal) i l’a-nomenat sistema bàsic (BOE 9-12-2004).


34

Cost de produccióCostos que componen el cost de producció:• Despesa de personal• Cost de materials i serveis consumits• Amortització corresponent a l’immobilitzat• Proporció que correspongui dels costos indirectes a l’immobilitzat en qüestió• Altres costos com ara l’amortització de patents i llicències que s’hagin utilitzat.

Valor venalVvenal = preu que estaria disposat a pagar un adquirent eventual

Ens trobem davant una definició molt propera al valor de mercat, que es pot determinar mitjançant la taxació deperits especialitzats, valors mitjans de mercat o altres procediments generalment acceptats.

Correccions de valor de l’immobilitzat materialLes correccions de valor es poden realitzar a causa de:

• Amortització establerta en funció de la vida útil de l’immobilitzat• Pèrdues de caràcter reversible en l’immobilitzat mitjançant la dotació de provisions• Pèrdues de caràcter irreversible en l’immobilitzat• Revaloritzacions, que només són aplicables en el cas de regularitzacions de valors legalment establertes.

Cal esmentar les normes particulars que afecten els solars sense edificar i les construccions, comtambé els costos de renovació, ampliació o millora dels béns immobles:• Solars sense edificar: s’han d’incloure en el seu preu d’adquisició les despeses de condicionament com ara

moviments de terra, obres de sanejament i drenatge, etc. També s’hi han d’incloure les despeses d’inspec-ció i d’aixecament de planimetria quan es realitzi amb caràcter previ a la seva adquisició.

• Construccions: a més del conjunt d’instal·lacions i elements que tinguin caràcter de permanència, les taxesinherents a la construcció i els honoraris facultatius del projecte i direcció d’obra també han de formar partdel preu d’adquisició o cost de construcció. Han de figurar separadament el valor dels terrenys i el dels edi-ficis i altres construccions.

• Costos de renovació, ampliació o millora: s’han d’incorporar a l’actiu com a major valor de l’immoble en lamesura que suposin un augment de la seva capacitat, productivitat o allargament de la seva vida útil, i sem-pre que es pugui conèixer o estimar raonablement el valor net dels elements que, per haver estat substituïts,han d’ésser donats de baixa de l’inventari.


35

8 PROGRAMARI PER A LA GESTIÓ DEL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE

El programari per a la gestió del PPSH s’articula mitjançant una aplicació Access anomenada Patrimoni públic desòl i habitatge, una aplicació SIT (Sistema d’Informació Territorial) i l’aplicació SICALWIN de gestió comptable d’in-ventari municipal. Tres aplicacions senzilles i manejables per a qualsevol usuari amb un nivell d’informàtica mitjà.

8.1 Aplicació Access del Patrimoni públic de sòl i habitatge

Les fitxes de cada bé immoble inclòs en el PPSH s’han dissenyat mitjançant una base de dades en format Access,amb la finalitat d’assolir una aplicació estàndard i accessible per a qualsevol usuari. La base de dades recull, a mésdels paràmetres que prescriu el Reglament de patrimoni dels ens locals, aquells altres que introdueix el DL 1/2005.Per aquesta raó, l’Access adjunt té més camps que l’aplicació SICALWIN, i es recomana utilitzar la primera coma aplicació per crear i gestionar l’inventari, i la segona per integrar el valor comptable de l’inventari dins l’estructu-ra comptable de l’hisenda local.

L’aplicació PPSH conté tres àmbits diferenciats:

8.1.1 DADES MESTRES• Aquest primer àmbit està compost per tres taules que tenen per objectiu facilitar l’entrada futura de registres

en el Patrimoni públic de sòl i habitatge, com també l’elaboració d’informes i consultes de manera automàti-ca i adaptada als requeriments que defineixi l’usuari.

• És un àmbit que l’usuari ha de revisar i adaptar a les seves necessitats particulars. Aquesta revisió i adapta-ció és el primer pas que l’usuari ha de fer a l’hora d’utilitzar per primer cop l’aplicació de PPSH.

• Aquestes taules tenen introduïts uns valors per defecte que l’usuari pot modificar, afegir i/o eliminar en cas denecessitat. Les taules són:

1 Comptes comptables Instrucció de comptabilitat per l’Administraciólocal (ICAL/2004, de 23 de novembre)*

2 Classificació urbanística Llei d’urbanisme(Decret legislatiu 1/2005, de 26 de juliol)

3 Usos urbanístics Usos més comuns(residencial, industrial, mixt i terciari)

• Els valors d’aquestes taules es poden modificar, com també es poden afegir o eliminar valors segons lesnecessitats particulars de l’usuari (ex.: un municipi pot tenir un ús urbanístic definit com a comercial; en aquestcas, si l’usuari considera aquest ús com a primordial, haurà d’afegir aquest valor en la taula Usos urbanísticsper facilitar la gestió futura de les fitxes, de les consultes i dels informes. Aquest exemple es pot donar encadascuna de les taules d’aquest àmbit).

* Des de l’1 de gener de 2006 està en vigor la ICAL/2004, aprovada per l’Ordre 4041/2004, de 23 de novembre. L’aplicació ha estat dissenyada teninten compte aquesta Ordre.


36

8.1.2 FITXES• En aquest segon àmbit es mostren totes les fitxes del Patrimoni públic de sòl i habitatge. En la primera panta-

lla d’aquest àmbit es poden buscar, eliminar i crear nous registres, imprimir la fitxa resum o modificar les dadesparticulars d’un registre en concret.

• El comandament consulta ens permet obrir la fitxa particular d’un registre del PPSH amb tots els contingutsespecífics d’aquest registre. Els continguts de la fitxa estan desglossats en quatre capítols diferenciats:

1 Adreça i informació urbanística Inf. localització del béInf. urbanística segons planejament vigent

2 Registre i cadastre Inf. Registre de la propietatInf. Cadastre

3 Comptes i epígraf Inf. comptableInf. epígraf inventari patrimonial

4 Incidències i cartografia Inf. addicional (comentaris/observacions)Inf. cartogràfica**

• En el capítol 6 d’aquest document figuren tots els camps de l’aplicació, com també una breu descripció d’a-quests camps.

• Malgrat que l’aplicació no constitueix un sistema d’informació territorial (la informació cartogràfica que s’in-trodueix és una fotografia estàtica que no vincula informació alfanumèrica amb informació geogràfica), sí queestà dissenyada per poder incorporar eines SIT que permetin una gestió del PPSH a partir de paràmetresgeogràfics i territorials.

8.1.3 LLISTATS I CONSULTES

Llistats

1 Imports per a compte comptable Resum comptable del PPSH

2 Superfície per a classificació urbanística Resum del total de superfície del PPSHper a classificació urbanística

3 Superfície per a ús urbanístic Resum del total de superfície del PPSHper a ús urbanístic

** L’aplicació no permet incrustar informació cartogràfica directament en els registres. Un volum alt d’imatges cartogràfiques incrustades en l’aplicaciófarien inviable la gestió de l’aplicació. Alternativament, l’aplicació permet establir un hipervincle amb l’arxiu de cartografia, de manera que la podemvisualitzar des d’un arxiu independent. D’aquesta manera, hem d’introduir en el camp Direcció informació cartogràfica la ubicació complerta de l’arxiuen qüestió (ex.: <C:\Mis documentos\cartografia.jpg>) per tal d’establir l’hipervincle corresponent.


37

Consultes

1 Registres amb incidències Registres amb comentaris/observacions

8.2 Servei d’informació territorial (SIT)

Tal i com hem comentat en l’apartat anterior, l’aplicació PPSH d’Access no permet gestionar informació carto-gràfica d’una manera directa. Malgrat tot, l’aplicació sí que està dissenyada per poder-hi incorporar una eina quepermeti aquest ús.

Aquest suport cartogràfic es pot articular mitjançant una plataforma del tipus ISOCAL o similar, que permeti lacreació de sistemes d’informació territorial en l’àmbit del PPSH mitjançant dos eixos bàsics:

• Qualsevol usuari amb un nivell d’informàtica mitjà pot desenvolupar projectes cartogràfics mitjançant la impor-tació de cartografia, la vinculació i la consulta de bases de dades, la creació de fitxes d’inventari en formatPDF, etc.

• La plataforma es consulta mitjançant un navegador web, tot oferint la possibilitat d’explotar tota la potènciade la plataforma a través de la Intranet del municipi, de forma simultània.

El suport cartogràfic que s’adjunta a les fitxes individualitzades de la base de dades, dissenyada específicamentper al PPSH, es pot realitzar mitjançant la vinculació de cartografia digital (DXF, DGN, SHP), tot establint enllaçosamb la base de dades de format estàndard (Access en aquest cas), i creuant informació a partir del camp dereferència cadastral. Aquestes funcions es concreten en el SIT (Servei d’informació territorial), optimitzat per vin-cular directament les taules de l’aplicació PPSH, tot ubicant la informació sobre cartografia cadastral.

8.3 Aplicació SICALWIN

L’aplicació Access PPSH és compatible amb el programari d’inventari gestionat per la Diputació de Barcelona,anomenat SICALWIN, i que engloba la gestió comptable de l’inventari total d’un municipi.

La compatibilitat de la base de dades de PPSH amb SICALWIN facilita que, anualment, es pugui fer el traspàsdels valors comptables recollits a l’inventari en format Access al datawarehouse de SICALWIN, sense haver depassar un procés llarg i feixuc de depuració de dades del PPSH.

D’altra banda, SICALWIN conté mòduls aplicables a l’inventari de béns no afectes al PPSH, com poden ser elsbéns d’ús públic o els béns de domini públic. Per tant, és una eina amb un potencial que va més enllà del PPSH.

Els continguts de la base de dades SICALWIN per al PPSH són, però, de naturalesa alfanumèrica i, en la gestiód’un PPSH, es recomana poder disposar d’un suport cartogràfic que permeti localitzar físicament els béns immo-bles que estan continguts en el PPSH.


38

9 MODEL D’ACORD DE CONSTITUCIÓ DEL PATRIMONI PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE

L’article 156 del DL 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme, estableix queels ajuntaments que disposin de planejament urbanístic general que delimiti àmbits d’actuació susceptibles degenerar cessions de sòl de titularitat pública amb aprofitament estan obligats a constituir el seu Patrimoni muni-cipal de sòl i habitatge, amb l’objectiu de destinar-lo al compliment de les finalitats previstes a l’article 153 de l’es-mentat text legal.

A aquest efecte, la disposició addicional novena del DL 1/2005 atorga als ajuntaments afectats un termini de sismesos des de la seva entrada en vigor per a diferenciar, com a patrimoni separat de la resta de béns municipals,els béns que integrin el seu Patrimoni municipal de sòl i habitatge, com també per a constituir un dipòsit especí-fic en el qual s’ingressin els fons obtinguts mitjançant l’alienació i gestió dels béns que s’incorporin en aquestpatrimoni especial.

Segons l’article 14 del Decret 336/1988, de 17 d’octubre, pel qual s’aprova el Reglament de patrimoni dels enslocals de Catalunya, el Patrimoni municipal de sòl i habitatge s’integra en el patrimoni general del municipi comun patrimoni separat, que dóna lloc, en conseqüència, a un inventari específic, que s’ha d’aprovar amb l’inven-tari general consolidat de l’Ajuntament a què fa referència l’article 100 d’aquest Reglament i s’ha de rectificar icomprovar en els mateixos termes i d’acord amb el mateix procediment que aquest.

Per tot això, aquesta Alcaldia, en compliment de la legislació anteriorment exposada i d’acord amb el que dis-posa l’article 105 del Reglament de patrimoni dels ens locals de Catalunya, proposa al Ple l’adopció delssegüents

ACORDS

PrimerConstituir el Patrimoni municipal de sòl i habitatge d’aquest Ajuntament, tot diferenciant, com a patrimoni sepa-rat de la resta de béns municipals, els béns que l’integren, els quals figuren a l’Inventari que s’adjunta al presentacord com a annex I, que s’aprova de manera simultània com a inventari annex a l’Inventari general de bénsmunicipals.

Segon Constituir, si escau, un dipòsit4 específic per ingressar els fons obtinguts mitjançant l’alienació i gestió dels bénsdel Patrimoni municipal de sòl i habitatge.

4 S’entén el dipòsit com un mecanisme de control, però no de gestió, ja que es preserva el criteri únic de caixa.


39


41

10 APÈNDIX LEGISLATIU

10.1 Legislació autonòmica catalana

Decret legislatiu 1/2005 (DL 1/2005), de 26 de juliol, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei de l'urbanisme.

Llei 10/2004 (LU-2004), de 24 de desembre, de modificació de la LU-2002, de 14 de març, d’urbanisme per alfoment de l’habitatge assequible, de la sostenibilitat territorial i de l’autonomia local.

Llei 2/2002 (LU-2002), de 14 de març, d’urbanisme (correcció d’errades en el DOGC 3642, 2002, i en el DOGC 3677,15-7-2002).

RPEL Decret legislatiu 336/1988, de 17 d'octubre, pel qual s'aprova el Reglament de patrimoni dels ens localsde Catalunya.

LMRLC Decret legislatiu 2/2003, de 28 d'abril, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei municipal i de règimlocal de Catalunya.

Llei 22/2001, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d'adquisició voluntària opreferent.

Decret legislatiu 287/2003, de 4 de novembre, pel qual s’aprova el Reglament parcial de la LU-2002, de 14 demarç, d’urbanisme.

Ordre EAH 4041/2004, de 23 de novembre, per la qual s’aprova la instrucció del model normal de comptabilitatlocal.

Llei 8/1987, de 15 d’abril, municipal i de règim local de Catalunya.

10.2 Normativa estatal

Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.

Real decreto legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratosde las Administraciones Públicas.

Real decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Régimendel Suelo y Ordenación Urbana.

10.3 Jurisprudència

Sentència del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de març.


Institut d’Urbanisme, Habitatge i Activitats Locals

xarxa de municipis


Iuhal

Institut d’Urbanisme,Habitatgei Activitats Locals

Pau

tes

per

inve

nta

riar

i co

nst

itu

ir e

l pat

rim

oni

públ

ic d

e sò

l i h

abit

atge

del

s m

un

icip

is d

e C

atal

un

yaIu

ha

lIn

stitu

t d

’Urb

anis

me,

Hab

itatg

ei A

ctiv

itats

Lo

cals

La publicació PAUTES PER INVENTARIAR I CONSTITUIR EL PATRIMONI

PÚBLIC DE SÒL I HABITATGE DELS MUNICIPIS DE CATALUNYA vol facilitar

als ajuntaments una metodologia senzilla i clarificadora que

els permeti millorar la gestió del sòl públic municipal i, de

manera especial, les politiques d'habitatge.

Documents

Institut d’Urbanisme, Habitatge La publicació P PÚBLIC DE ... · Queden afectes al PPSH els recursos en funció del seu origen, i no pas del moment en què s’hagin incorporat