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INSTITUTO CENTROAMERICANO DE ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
MAESTRÍA EN GERENCIA DE PROYECTOS DE DESARROLLO
Estudio de pre factibilidad para la construcción y arrendamiento del complejo
habitacional sostenible Habitainer en el cantón de Montes de Oca y estrategias para su
operación
Tesis sometida a la consideración del Tribunal Examinador de la Maestría en Gerencia de
Proyectos de Desarrollo para optar al Título de Magíster Scientiae en Gerencia de
Proyectos de Desarrollo
José Marín Gómez
Alejandro Villalobos Mora
San José, Costa Rica
Junio, 2014
iii
Agradecimientos
A todas y todos los que creyeron en nosotros y en nuestra iniciativa y contribuyeron, de una u
otra manera, con la realización de esta investigación.
Especial reconocimiento para el coautor de esta obra, por su ahínco y extraordinaria paciencia a
lo largo de esta travesía, el Sancho de esta quijotada.
Alejandro Villalobos Mora.
Este documento es el resultado del esfuerzo conjunto con mi compañero de Tesis, Alejandro
Villalobos Mora, bajo la guía del Profesor Sergio Ivan Vega Mayorga. Por esto, agradezco a
Alejandro, porque a pesar de las dificultades, a lo largo de este tiempo se han puesto a prueba
nuestras capacidades y conocimientos en el desarrollo de este proyecto, y nos ha unido una
gran amistad que nos ha permitido apoyarnos durante muchos años.
Al señor Sergio Vega por todo el apoyo y recomendaciones en el desarrollo de este documento.
A mis padres, quienes a lo largo de toda mi vida han apoyado y motivado mi formación
académica y creyeron en mí en todo momento.
A don Mario Nájera y a mi novia Gabriela Nájera, quiénes con su apoyo y conocimientos nos
brindaron aportes importantes para alcanzar esta meta.
José Marín Gómez.
iv
Dedicatoria
A los inconformistas, quienes inmersos en una sociedad aletargada tienen el valor suficiente
para tomar riesgos y promover el cambio… de nadie más puede ser el futuro!
Alejandro Villalobos Mora.
A Dios por mostrarme que con humildad, paciencia y sabiduría se pueden alcanzar los sueños
que nos propongamos.
A mis padres por ser el ejemplo en mi vida para luchar y salir adelante hasta en los momentos
más difíciles, y por todo el apoyo y comprensión incondicional durante todos estos años de
estudio.
A mi Chinita por el gran apoyo y por el sacrificio de su tiempo para poder alcanzar esta meta;
pero principalmente por sus palabras de aliento cuando pensé que no iba a poder culminar este
sueño.
A mis hermanos por ser un ejemplo durante toda mi etapa de estudiante, por seguir sus pasos
para ser una persona de bien, con grandes valores y amor a la familia.
A mis sobrinos, porque son una bendición en mi vida y en la de toda la familia.
A todas esas personas especiales, familiares, amigos, compañeros de la Maestría y compañeros
de trabajo que siempre tuvieron una palabra de aliento en los momentos difíciles y que me han
motivado a seguir adelante.
José Marín Gómez.
v
Resumen Ejecutivo
Según estadísticas recopiladas por Organización de Naciones Unidas (ONU) Habitat, 59 de
cada 60 seres humanos nacidos a inicios del siglo XXI habita en una vivienda digna
(entendida esta como un espacio con servicios públicos domiciliarios, calidad estructural,
iluminación y ventilación natural y espacios para el esparcimiento, donde los ciudadanos o
las familias pueden vivir con seguridad, paz y dignidad), acaecimiento por el que resulta
comprensible que el matiz de lo habitual tiña este tópico y no se reflexione con detalle
acerca de la problemática que circunda este derecho universal, precisado en el artículo 25
de la Declaración Universal de los Derechos Humanos e incluido “…en más de 100
Constituciones nacionales en todo el mundo.” (Golay, C., Ӧzden, M., 2013, par. 3).
Llevar la estadística suministrada por ONU a términos de la población mundial permite
dimensionar las repercusiones del déficit habitacional e inquieta no solo para los gobiernos
nacionales sino a la sociedad en general.
Actualmente, más de 100.000.000 de personas en el globo no poseen un techo donde
alojarse (59.000.000 de ellos latinoamericanos) y más de 1.000.000.000 de personas en el
planeta se aloja en precarios, cifra que se ha proyectado a 3.000.000.000 de personas para
el año 2050.
En el caso de Costa Rica, el déficit habitacional ha tenido un comportamiento similar al
experimentado en el resto del mundo, revelando cifras preocupantes y confirmando que las
familias con menores ingresos son las más vulnerables. Esta situación se ha visto reflejada
en el incremento del número de construcciones precarias, con servicios básicos deficitarios
y un alto nivel de vulnerabilidad ante desastres naturales debido a los problemas
estructurales, ambientales y sanitarios que, generalmente, presentan este tipo de
construcciones.
De acuerdo a lo señalado por el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, Costa
Rica ha experimentado un incremento en el déficit habitacional entre los años 2000 y 2012,
llegando a un 28,1% y creciendo a un ritmo aproximado del 2,4% anual, lo que representó
para el año 2013 un déficit habitacional de 188.000 plazas habitacionales.
La problemática supra citada se torna dramática cuando se analiza integralmente, pues más
allá de la problemática de la habitacional en sí misma, pues quien no habita en una vivienda
vi
digna posiblemente tampoco tiene acceso al agua potable, ni tampoco a servicios básicos de
saneamiento, carencias responsables de millones de decesos cada año.
Al respecto, Miloon Kothari, Relator Especial de las Naciones Unidas, ha señalado que la
negación de este derecho universal da pie a la violación de “…derechos humanos en otros
campos: el empleo, la educación, la salud, las relaciones sociales, la participación en la
toma de decisiones…” (Golay, C., Ӧzden, M., 2013, p. 3), entre otros.
En este sentido, el Estado debe velar no solo por proveer viviendas dignas a la población
(tal y como lo señala el artículo 65 de la Carta Magna), sino por hacerlo responsablemente,
promoviendo la utilización de sistemas constructivos ambientalmente sostenibles que
respondan a las necesidades reales de la población, a la nueva estructuración social, a la
conformación de las familias costarricenses y a los promedios de ocupación por unidad
habitacional.
En razón de lo anterior, esta investigación presenta una alternativa para atenuar el déficit
habitacional existente en el país, proporcionando un modelo constructivo encauzado a
mejorar la salud humana y a promover el respeto de los valores ambientales sin que esto
implique una disminución en los márgenes de rentabilidad económica para posibles
inversores privados, al tiempo que pretende hender los paradigmas de la construcción
tradicional imperantes en el país, brindando una etérea mezcla que conjuga un alto sentido
estético el diseño, la tecnología y los conceptos de construcción sostenible.
Es irrefutable que lo avances tecnológicos aplicados en la arquitectura moderna juegan un
papel fundamental, por lo que el sistema constructivo propuesto alcanza un balance entre
ambos factores, obteniendo resultados favorables en cuanto al ahorro energético, reducción
de las emisiones de CO2, ahorro del costo por mantenimiento; además de incrementar el
nivel de confort de los ocupantes.
vii
Abstract
According to the United Nations statistics (UN-habitat), at least 59 of 60 people borned at
the beginning of XXI century live in a worthy house (known as a space with public services,
structural quality, natural lightning and airiness and also amusement spaces, where
families live with security, peace and dignity), fact that is perceived as normal however
there is not consideration about it as a worldwide right, specified in the article 25 of The
Universal Declaration of Human Rights and included “… in more than 100 national
Constitutions worldwide” (Golay, C., Ӧzden, M., 2013, par. 3).
In terms of worldwide population the statistic (UN-habitat) allows to recognize the
consequences of housing deficit that concern not only the governments but also the society
in general.
Nowadays, more than 100.000.000 people globally do not have a place to live (59.000.000
are latinamericans) and more than 1.000.000.000 people in the planet are located in
precarious residences, estimated to 3.000.000.000 people for the year 2050.
Particularly, the housing deficit in Costa Rica is similar to the rest of the world; disturbing
numbers revealed that lower income families are the most vulnerable. This situation
explains the increase in the number of poor quality constructions, the absent of public
services and a high level of vulnerability facing natural disasters regarding the structural,
environmental and sanitary problems.
In consonance with Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, housing deficit in
Costa Rica has experimented an increase between 2000 and 2012, reaching 28.1% and
rising approximately 2.4% per year, which represented a housing deficit of 188.000 unities
in 2013.
An integral analysis of this problematic turns dramatic because it shows that a person, who
does not live in a worthy home, neither has access to drinking water or healthy basic
services; besides, the lack of these conditions caused a large number of deaths every year.
In this regard, Miloon Kothari , Special Rapporteur of the United Nations , said that the
denial of this universal right leads to the violation of " human rights ... in other areas :
employment , education , health , social relationships, participation decision ... " (Golay ,
C. , Ӧzden , M. , 2013 , p . 3), among others.
viii
In this regard, the State must ensure not only provide decent housing to the population (as
stated in article 65 of the Constitution ), but by doing responsibly , promoting the use of
environmentally sustainable building systems that meet the needs actual population , the
new social structure, the conformation of Costa Rican families and average occupancy per
housing unit.
In view of the above, this research presents an alternative to mitigate the housing shortage
in the country, providing a constructive model to improve human health and generate
economic returns for potential investors, while aiming to break the paradigms of existing
traditional construction in the country, offering a blend that combines a high esthetic sense
design, technology and sustainable building concepts.
It is undeniable that technological advances in modern architecture play a key role, so that
the proposed system reaches a constructive balance between the two factors, obtaining
favorable results in terms of energy savings, reduced CO2 emissions, cost savings
maintenance; while increasing the comfort level of the occupants.
ix
Tabla de contenido
Introducción ........................................................................................................................... 1
Capítulo 1: Marco metodológico ........................................................................................... 3
1.1. Antecedentes ........................................................................................................... 3
1.2. Problema y objeto de estudio ...................................................................................... 7
1.3. Objetivos de la investigación .................................................................................... 10
1.3.1. Objetivo general ................................................................................................. 10
1.3.2. Objetivos específicos ......................................................................................... 10
1.4. Justificación .............................................................................................................. 11
1.5. Alcance y limitaciones .............................................................................................. 11
1.6. Método de trabajo para la realización del informe de investigación ........................ 13
1.7. Técnicas que se utilizarán para la obtención y análisis de la información ............... 18
1.8. Análisis de literatura existente .................................................................................. 19
Capítulo 2: Marco teórico .................................................................................................... 21
2.1. Fase de pre inversión ................................................................................................ 24
2.1.1. El estudio de mercado. ....................................................................................... 25
2.1.2. Estudio técnico. .................................................................................................. 26
2.1.3. Evaluación financiera. ....................................................................................... 28
2.1.4. Evaluación de impacto ambiental. ..................................................................... 29
2.2. Fase de promoción, negociación y financiamiento ................................................... 35
2.3. Fase de inversión o ejecución ................................................................................... 35
2.4. Fase de operación o funcionamiento ........................................................................ 36
2.5. La responsabilidad social como eje transversal en la concepción del proyecto
para la construcción y arrendamiento del complejo habitacional sostenible
“Habitainer” en el cantón de Montes de Oca .................................................................. 37
x
Capítulo 3: Marco referencial .............................................................................................. 41
3.1. Datos estadísticos del sector vivienda en Costa Rica ............................................... 41
3.2. Déficit habitacional ................................................................................................... 43
3.3. La importancia del papel del Estado en política de vivienda ................................... 44
3.4. Institucionalidad de la vivienda en Costa Rica ......................................................... 46
3.4.1. Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH). ........................ 46
3.4.2. Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI). ................................................. 47
3.4.3. Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). ...................................... 49
3.4.4. Fundación Pro Vivienda (FUPROVI). ............................................................... 50
3.4.5. Fundación Costa Rica – Canadá. ....................................................................... 51
3.5. Estructura normativa atinente al proyecto ................................................................ 52
Capítulo 4: Estudio de pre factibilidad para la construcción y arrendamiento del
complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca ................. 54
4.1. Ficha técnica del proyecto ........................................................................................ 54
4.1.1. Nombre del proyecto ......................................................................................... 54
4.1.2. Descripción del proyecto ................................................................................... 54
4.1.3. Sector o sub sector al que pertenece el proyecto ............................................... 54
4.1.4. Ubicación geográfica del proyecto .................................................................... 55
4.1.5. Institución dueña del proyecto ........................................................................... 56
4.1.6. Población beneficiaria ........................................................................................ 56
4.2. Identificación del proyecto ....................................................................................... 57
4.2.1. Antecedentes del problema ................................................................................ 57
4.2.2. Problema a resolver ........................................................................................... 58
4.2.3. Alternativas de ideas de proyecto ...................................................................... 58
4.2.4. Selección de la mejor alternativa ....................................................................... 61
xi
4.2.5. Objetivos del proyecto ....................................................................................... 61
4.2.6. Justificación ....................................................................................................... 62
4.2.7. Proyecto y estrategias de desarrollo institucional .............................................. 63
4.2.8. Recursos disponibles y posibles ........................................................................ 64
4.3. Estudio de mercado ................................................................................................... 66
4.3.1. Definición del producto ..................................................................................... 66
4.3.2. Perfil del cliente ................................................................................................. 67
4.3.3. La oferta ............................................................................................................. 69
4.3.4. La demanda ........................................................................................................ 73
4.3.5. Determinación de precios del producto ............................................................. 78
4.3.6. Comercialización del producto .......................................................................... 79
4.4. Estudio técnico .......................................................................................................... 80
4.4.1. Tamaño del proyecto ......................................................................................... 80
4.4.2. Localización ....................................................................................................... 80
4.4.3. Diseño tecnológico del proyecto ........................................................................ 85
4.4.4. Ingeniería del proyecto ...................................................................................... 90
4.4.5. Costos del proyecto .......................................................................................... 115
4.4.6. Aspectos legales ............................................................................................... 117
4.4.7. Aspectos administrativos ................................................................................. 117
4.4.8. Organización para la ejecución y la operación ................................................ 117
4.5. Evaluación financiera ............................................................................................. 119
4.5.1. Determinación del costo de inversión .............................................................. 119
4.5.2. Programa de inversión ..................................................................................... 119
4.5.3. Análisis de las fuentes de financiamiento ........................................................ 120
4.5.4. Determinación de ingresos ............................................................................... 123
xii
4.5.5. Definición de costos de operación ................................................................... 124
4.5.6. Flujo de efectivo .............................................................................................. 125
4.5.7. Definición de la tasa interna de retorno mínima esperada (TREMA) ............. 129
4.5.8. Cálculo de la tasa interna de retorno (TIR) ...................................................... 130
4.5.9. Cálculo del Valor Actual Neto (VAN) ............................................................ 131
4.5.10. Análisis de sensibilidad ................................................................................. 131
4.6. Evaluación de Impacto Ambiental .......................................................................... 134
4.6.1. Descripción del medio ambiente natural ......................................................... 134
4.6.2. Identificación de impactos ............................................................................... 139
4.6.3. Medio ambiente “con” el proyecto .................................................................. 167
4.6.4. Mitigación de impactos .................................................................................... 168
4.6.5. Monitoreo ambiental ........................................................................................ 171
Capítulo 5: Estrategias para una adecuada operación del complejo habitacional
sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca ................................................... 173
5.1. La compañía ............................................................................................................ 173
5.2. Marco filosófico ...................................................................................................... 173
5.2.1. Visión ............................................................................................................... 173
5.2.2. Misión .............................................................................................................. 173
5.2.3. Valores organizacionales ................................................................................. 173
5.2.4. Objetivos estratégicos ...................................................................................... 174
5.3. Estrategias para la adecuada operación del complejo habitacional ........................ 174
5.5.1. Creación de valor mezclado ............................................................................. 175
5.5.2. Liderazgo tecnológico ...................................................................................... 177
5.5.3. Determinación de la idoneidad de los posibles inquilinos ............................... 177
5.5.4. Capacitación para la adecuada utilización de los “habitainer” y su
equipamiento .............................................................................................................. 178
xiii
Capítulo 6: Conclusiones y recomendaciones ................................................................... 179
Conclusiones .................................................................................................................. 179
Recomendaciones .......................................................................................................... 182
Bibliografía ........................................................................................................................ 183
Anexo 1 .......................................................................................................................... 189
Anexo 2 .......................................................................................................................... 192
xiv
Lista de cuadros
Cuadro 1: Metodología de trabajo para la realización del informe de investigación
del estudio de pre factibilidad para la construcción y arrendamiento del complejo
habitacional “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca y estrategias para su
operación .............................................................................................................................. 17
Cuadro 2: Técnicas utilizadas para la obtención y análisis de la información. ................... 19
Cuadro 3: Categorías para la evaluación de impacto ambiental de acuerdo con lo
establecido en el Anexo 2 del Decreto Ejecutivo Número 31849-MINAE-SALUD-
MOPT-MAG-MEIC. ........................................................................................................... 32
Cuadro 4: Precios por unidad habitacional para el complejo habitacional sostenible
“Habitainer” ......................................................................................................................... 78
Cuadro 5: Equipos requeridos para la operación del complejo habitacional sostenible
“Habitainer” ......................................................................................................................... 89
Cuadro 6. Criterios de sostenibilidad incluidos en el complejo habitacional sostenible
“Habitainer” ......................................................................................................................... 93
Cuadro 7: Características de un contenedor de carga intermodal de 40” tipo High
Cube construido bajo normas ISO. ...................................................................................... 96
Cuadro 8: Especificaciones técnicas del termosifón GreenEnergy 200. ........................... 102
Cuadro 9: Fases, etapas y actividades del proceso constructivo del complejo
habitacional sostenible “Habitainer” ................................................................................. 109
Cuadro 10: Costo de construcción del complejo habitacional sostenible “Habitainer” .... 115
Cuadro 11: Costos de inversión del proyecto. ................................................................... 119
Cuadro 12: Programa de inversión del proyecto. .............................................................. 120
Cuadro 13: Oferta financiera existente en el sistema bancario nacional para
proyectos ambientalmente sostenibles. .............................................................................. 121
Cuadro 14: Tabla de Pagos (Financiamiento) .................................................................... 122
Cuadro 15: Ingresos esperados por alquiler de la totalidad de unidades
habitacionales. .................................................................................................................... 123
Cuadro 16: Escenarios por alquiler de unidades habitacionales. ....................................... 124
Cuadro 17. Cálculo de la TIR para diferentes escenarios. ................................................. 130
xv
Cuadro 18: Cálculo del VAN para diferentes escenarios. ................................................. 131
Cuadro 19: Calculo del VAN y la TIR para diferentes escenarios de alquiler de
unidades habitacionales. .................................................................................................... 133
Cuadro 20: Variables utilizadas para la valoración cualitativa de impactos
ambientales por medio de la aplicación de la MIIA. ......................................................... 143
Cuadro 21: Valoración ambiental del componente físico del proyecto. ............................ 144
Cuadro 22: Matriz de Importancia del Impacto Ambiental del componente físico del
proyecto ............................................................................................................................. 146
Cuadro 23: Valoración ambiental del componente socioeconómico del proyecto. ........... 149
Cuadro 24: Matriz de Importancia del Impacto Ambiental del componente
socioeconómico del proyecto ............................................................................................. 151
Cuadro 25: Valoración ambiental del componente biótico del proyecto. .......................... 154
Cuadro 26. Matriz de Importancia del Impacto Ambiental del componente biótico del
proyecto ............................................................................................................................. 156
Cuadro 27. Resultados de valoración cualitativa de impactos ambientales según
MIIA. ................................................................................................................................. 159
Cuadro 28. Calificación final sobre la cual se establece el procedimiento en SETENA
para la obtención de la Viabilidad Ambiental. .................................................................. 160
Cuadro 29. Impactos ambientales con y sin proyecto. ...................................................... 164
Cuadro 30: Factores ambientales con potencial afectación en la fase de ejecución del
proyecto. ............................................................................................................................ 166
Cuadro 31. Factores ambientales con potencial afectación en la fase de operación del
proyecto. ............................................................................................................................ 166
Cuadro 32. Mitigación de impactos del proyecto. ............................................................. 168
Cuadro 33. Monitoreo ambiental. ...................................................................................... 172
xvi
Lista de figuras
Figura 1: Triángulo de acero de la gestión de proyectos. .................................................... 23
Figura 2: Ciclo de vida del proyecto. ................................................................................... 24
Figura 3: Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental ante SETENA. ............................ 34
Figura 4: Macro localización del proyecto: cantón de Montes de Oca ............................... 56
Figura 5: Ubicación geográfica de los principales demandantes del servicio ..................... 81
Figura 6: Vías de acceso al proyecto. .................................................................................. 82
Figura 7: Plano catastro del predio seleccionado para la ubicación del proyecto. .............. 83
Figura 8: Proceso para la administración de “Habitainers” ................................................. 86
Figura 9: Diseño preliminar del complejo habitacional sostenible Habitainer. ................... 92
Figura 10: Calor radiante. .................................................................................................... 97
Figura 11: Flujos de calor radiante. ..................................................................................... 97
Figura 12: Principios de la ventilación cruzada. .................................................................. 98
Figura 13: Aislamiento térmico alcanzado con Prodex. ...................................................... 99
Figura 14: Objetivo del aislamiento termo acústico de contenedores de carga
intermodal. ......................................................................................................................... 100
Figura 15: Termosifón GreenEnergy de 200 litros. ........................................................... 101
Figura 16: Inodoro Salvagua II. ......................................................................................... 104
Figura 17: Sistema biológico doble capa Ecotank. ............................................................ 105
Figura 18: Distribución espacial del proyecto. .................................................................. 111
Figura 19: Distribución interna del modelo de Habitainer Cerezo. ................................... 112
Figura 20:Distribución interna del modelo de Habitainer Lirio del Valle. ........................ 113
Figura 21: Vista frontal del complejo habitacional sostenible Habitainer. ........................ 113
Figura 22: Vista trasera del complejo habitacional sostenible Habitainer. ........................ 114
Figura 23: Vista aérea del complejo habitacional sostenible Habitainer. ......................... 114
Figura 24: Organigrama ..................................................................................................... 118
Figura 25: Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental del complejo habitacional
sostenible Habitainer en el cantón de Montes de Oca ante SETENA. .............................. 162
Figura 26: Creación de valor mezclado. ............................................................................ 176
xvii
Lista de gráficos
Gráfico 1: Distribución de la muestra según género y rango de edad. ................................ 68
Gráfico 2: Nivel de escolaridad de los individuos incluidos en la muestra. ........................ 69
Gráfico 3: Acceso a Internet en Costa Rica ......................................................................... 70
Gráfico 4: Características de los cantones costarricenses. ................................................... 71
Gráfico 5: Aglomeración habitacional de Costa Rica. ........................................................ 72
Gráfico 6: Factores que inciden en la decisión de alquilar una unidad habitacional. .......... 74
Gráfico 7: Relevancia de los servicios adicionales ofrecidos. ............................................. 75
Gráfico 8: Preferencia en cuanto al número de personas con las que alquilaría una
unidad habitacional. ............................................................................................................. 75
Gráfico 9: Grado de importancia de la promoción de los valores medio ambientales
para los inquilinos. ............................................................................................................... 76
Gráfico 10: Nivel de atractivo de las características de los Habitainers. ............................. 77
Gráfico 11: Nivel de interés en alquilar un Habitainer. ....................................................... 77
Gráfico 12: Monto que estaría dispuesto a pagar mensualmente por el alquiler de un
Habitainer. ............................................................................................................................ 78
xviii
Lista de abreviaturas
ANCE…….. Asociación Nacional de Normalización y Certificación del Sector Eléctrico
AyA……..... Acueductos y Alcantarillados
BANHVI..... Banco Hipotecario de la Vivienda
BNCR…….. Banco Nacional de Costa Rica
CCC……..... Cámara Costarricense de la Construcción
CCSS……... Caja Costarricense del Seguro Social
CDP……..... Certificados de Depósito a Plazo
CFIA……… Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica
CIIU…….... Clasificación Industrial Uniforme
CINDE…..... Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo
CINUP…..... Centro de Información de las Naciones Unidas
CNE……..... Comisión Nacional de Emergencias
CNFL……... Compañía Nacional de Fuerza y Luz
CPA……..... Contador Público Autorizado
DHT……..... Déficit Habitacional Tradicional
DHR…….... Deficit Habitacional Real
EIA……….. Evaluación de Impacto Ambiental
EPA……..... Enviromental Protention Agency
FUPROVI... Fundación Pro Vivienda
GAM……... Gran Area Metropolitana
HC………... High Cube
IAP……….. Impacto Ambiental Potencial
ICAA……... Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados
IGN………. Instituto Geográfico Nacional
IICLL……... Institute of International Container Lessors Limited
IPMA……... International Project Management Association
IRAM……... Instituto Argentino de Normalización y Certificación
ISO………... International Standar Organization
INEC……… Instituto Nacional de Estadística y Censo
xix
INVU……... Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo
LED………. Light Emitting Diode
MINAE…… Ministerio de Ambiente y Energía
MIVAH…... Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
NOM……… Normas Oficiales Mexicanas
NWT……… Normal Wear and Tear
ONG……… Organización No Gubernamental
ONU……… Organización de Naciones Unidas
PMI……….. Project Management Institute
PNUD…….. Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo
RS……........ Responsabilidad Social
RSC………. Responsabilidad Social Corporativa
RSE……….. Responsabilidad Social Empresarial
SIA………... Significancia del Impacto Ambiental
SETENA….. Secretaría Técnica Nacional Ambiental
SFNV……... Sistema Financiero Nacional para la Vivienda
TEU………. Twenty Foot Equivalent Unit
TIR……….. Tasa Interna de Retorno
TREMA…... Tasa Interna de Retorno Mínima Atractiva
UCIRC…… Unified Container Inspection and Repair Criteria
USES…….. Universidad de Estudios Estadísticos de la Universidad de Costa Rica.
VAN……… Valor Actual Neto
1
Introducción
Esta investigación, de tipo exploratoria según la clasificación expuesta por Baptista,
Fernández y Hernández, en su obra “Metodología de la investigación”, aborda la atención,
socialmente responsable del déficit habitacional en el cantón de Montes de Oca desde una
nueva perspectiva, pues “…la revisión de literatura reveló que tan solo hay guías no
investigadas e ideas vagamente relacionadas con el problema de estudio.” (2006, p. 101).
Para realizar este abordaje se procedió a estructurar el trabajo en seis capítulos, a saber:
Capítulo I: Marco metodológico.
Capítulo II: Marco teórico.
Capítulo III: Marco referencial.
Capítulo IV: Estudio de pre factibilidad para la construcción y arrendamiento del
complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca.
Capítulo V: Estrategias para la operación del complejo habitacional sostenible
“Habitainer” en el cantón de Montes de Oca.
Capítulo VI: Conclusiones y recomendaciones
El capítulo I incluye los antecedentes de esta investigación, la definición del problema y
objeto de investigación, el detalle de los objetivos de esta investigación (tanto a nivel
general como específico), la justificación, alcances y limitaciones enfrentadas en este
ejercicio científico, la determinación del método de trabajo y la definición de técnicas para
la recopilación de información utilizadas, concluyendo con un sucinto análisis de la
literatura atinente a esta investigación.
El capítulo II reúne todo el asidero conceptual que respalda esta investigación, iniciado con
la significación correspondiente al tópico de proyectos. Igualmente, contiene un breve
análisis de las corrientes teóricas en materia de proyectos, para continuar con un el análisis
de las fases del ciclo de vida de un proyecto, haciendo énfasis, por la naturaleza de la
propuesta, en la fase de pre inversión, detallando en esta fase cada uno de los estudios que
deben efectuarse para determinar la factibilidad de un proyecto. Dado el enfoque con el que
se originó el proyecto, se incluyó es esta sección un apartado acerca de la Responsabilidad
Social, en el que se hace un repaso por su génesis, evolución histórica e implicaciones en
los proyectos habitacionales.
2
El capítulo III (Marco de Referencia) engloba toda la información estadística referente al
problema de estudio, el papel del Estado en la generación y gestión de políticas públicas
referidas a la vivienda, la institucionalidad de la vivienda en Costa Rica y, finalmente, toda
la estructura normativa atinente al tema habitacional.
El capítulo IV integra todos los estudios requeridos, según la International Project
Management Association (IPMA), para la determinación de factibilidad de un proyecto
privado; a saber: estudio de mercado, evaluación financiera, estudio técnico y evaluación de
impacto ambiental.
En el capítulo V se desarrollaron cuatro estrategias que contribuirán significativamente a
una adecuada operación del complejo habitacional sostenible “Habitainer”, la cuales
abarcan aspectos que van desde la selección y capacitación de inquilinos, hasta la
generación de valor mezclado y el liderazgo tecnológico del proyecto.
Finalmente, en el capítulo VI se exponen las conclusiones y recomendaciones, las cuales se
fundamentan en los hallazgos de la investigación.
3
Capítulo 1: Marco metodológico
1.1. Antecedentes
No siempre contó el ser humano con un techo que le permitiera guarecerse de las
inclemencias del tiempo, que le suministrara seguridad, le brindara comodidad y mejorara
su calidad de vida.
En este sentido, “…hallazgos arqueológicos muestran que alguna vez nuestra especie fue
cavernaria y por ende ignoraba las técnicas o herramientas necesarias para la
construcción…” (Correa, 2011, par. 1), posición consistente con el pensamiento de Sir
Banister Fletcher, reconocido arquitecto inglés y autor de la primera edición de “Historia
de la Arquitectura”, quien externó en alguna oportunidad que “El hombre primitivo vivió
bajo los árboles y las estrellas… más en algún momento halló o improvisó un cobijo”.
(Fletcher citado en Correa, 2011, par. 1), sin que esto pueda ser considerado como muestras
tangibles o evidentes de una construcción elaborada.
El momento expuesto por Fletcher, en el que el ser humano buscó cobijo permanente, se ha
asociado históricamente al descubrimiento del fuego, acaecimiento que marcó y modificó
dramáticamente la vida del hombre, ya que produjo el abandono del nomadismo.
Por su parte, Aulí ha señalado que
La construcción es tan antigua como la humanidad y ha ido evolucionando a lo
largo de los siglos y de los milenios. Cada avance tecnológico, cada nuevo material
disponible ha implicado una evolución en tamaños, formas y grados de libertad. De
forma paralela, la construcción se ha ido separando de la naturaleza, diferenciándose
de ella, y consumiendo cada vez más recursos naturales por persona cobijada dentro
de una edificación. (2005, p.19)
La vivienda, su aparición y evolución, ha estado siempre relacionada al entorno, el clima,
las condiciones propias del terreno y condicionada siempre por ese aparente proceso de
retroalimentación en el que “…el hombre es transformado por la fuerza del trabajo y de
igual forma el trabajo se transforma por la mano del hombre, quién en su afán de descubrir,
4
de satisfacer sus necesidades y sus deseos crea nuevas herramientas para que de esta forma
surjan nuevos inventos.” (Correa, 2011, par. 7), los cuales, indefectiblemente, tienen un
impacto en la construcción y en las viviendas; razón por la que resulta relevante efectuar un
sucinto examen acerca de la génesis de la vivienda y su transformación histórica evolutiva.
En primer instancia, debe apuntarse que la arquitectura vernácula estuvo marcada por la
utilización de materiales autóctonos, los cuales transformados podían lograr adecuarse al
medio físico en que se enclavaban las construcciones, brindando confort sin que se
efectuara un impacto dramático en el entorno.
Para el periodo tribal las viviendas solían constar de un solo habitáculo, en el que se
desarrollaban todas las actividades. Estas viviendas se caracterizaban por incorporar formas
geométricas sencillas, conservando aún la utilización de materiales autóctonos de las zonas
en las que se enclavaban las plazas habitacionales.
Las viviendas griegas, por su parte, se caracterizaban por su sencillez y relativa pequeñez,
donde un pasadizo solía conducir, desde la calle, a un patio que posibilitaba el acceso a las
habitaciones.
Con el apogeo del Imperio Egipcio empezaron a generalizarse las viviendas construidas
sobre plantas rectangulares, donde las viviendas populares se caracterizaban por contar con
tres o cuatro habitaciones, ampliando este número según la posición social del poseedor de
la vivienda.
Igualmente, los romanos contaban con las “insulae”, que vendrían siendo el equivalente a
los bloques de apartamentos plurifamiliares habitados por la clase económica más humilde.
Todas las tipologías constructivas diseñadas en las épocas previas tendieron a desaparecer
durante la Edad Media, período en el que las constantes guerras, inseguridad e insalubridad
desembocaron en una crisis demográfica. Una vez que estas condiciones mejoraron floreció
una clase mercantil con un poder económico significativo que posibilitó la construcción de
grandes casas de corte señorial que evolucionaron hasta llegar a convertirse en verdaderos
palacios. Estas nuevas construcciones, destinadas a la clase mercantil y a la robusta nobleza
eclesiástica de la época, evolucionaron considerablemente durante el Renacimiento y, por
lo general, ocupaban un edificio completo, en el que se contaba con estancias ceremoniales,
lujosos aposentos para los señores y habitaciones para los numerosos sirvientes. Entretanto,
el resto de la población seguía sumida en el hacinamiento, conviviendo en pequeños y
5
miserables habitáculos, por lo que se efectuaron algunos esfuerzos por transformar las
tipologías tradicionales de viviendas urbanas en edificios con cierto grado de uniformidad.
La explosión demográfica asociada a la aparición de una nueva clase social (el
proletariado), surgida como consecuencia de la Revolución Industrial, y su interés en contar
con algo que antes parecía utópico: una vivienda propia, generó un crecimiento urbano
desmesurado y descontrolado.
Ya para finales del siglo XIX la vivienda ocupaba un lugar primordial en la agenda de los
arquitectos de la época, pues desde entonces se hacía evidente la necesidad de efectuar un
planeamiento urbanístico.
La aparición de nuevos tipos de transporte (como el ferrocarril, el tranvía y los
automóviles) permitió la expansión de los centros urbanos, apareciendo en el escenario
inmobiliario los suburbios, zonas en las que el valor de los predios era accesible para la
clase media dada su lejanía con respecto al núcleo urbano. Igual importancia tuvo para el
diseño de habitáculos la aparición del elevador, pues permitió la construcción de bloques de
apartamentos cada vez más altos, hecho que favoreció la concentración habitacional en los
núcleos urbanos.
Ya para finales del siglo XX una serie de arquitectos españoles, belgas, escoceses y
norteamericanos se abocaron a proyectar viviendas unifamiliares según los principios y
materiales de la época, dando origen a lo que se conoce como arquitectura moderna.
Después de la I Guerra Mundial la vivienda se convirtió en el principal foco de atención
para los arquitectos vanguardistas, por lo que muchas de las mejores obras construidas
durante ese periodo fueron edificios residenciales.
Tras la Segunda Guerra Mundial se produce un punto de inflexión. La necesidad de
dotar rápidamente a la población de un techo bajo en el que guarecerse, provocó
unos sistemas de construcción masivos, en serie. De esta época son las
construcciones prefabricadas de Prouvé y los productos semi industriales de Eames
para la casa. Esta masificación produjo faltas de adaptación el medio y una auténtica
agresión a éste… (Aulí, 2005, p. 19)
6
Los modelos constructivos utilizados desde la década de 1950 son, según Aulí,
responsables de que no se diera importancia a que las construcciones se adaptaran al medio
donde iban a ser enclavadas, provocando problemas de humedad, grietas y transmisión de
ruidos, esto sin considerar que actualmente se achaca a la industria de la construcción ser la
responsable del consumo del 40% de la energía y materias primas disponibles para la
sociedad moderna. Este hecho aunado a que, actualmente, más de cien millones de personas
en el mundo no cuentan con una vivienda digna, hacen que la sociedad moderna demande
la creación de nuevos y cada vez más eficientes sistemas constructivos.
Otra de las agravantes de esta problemática es la desestructuración territorial, entendida
como la separación física entre el lugar de habitación y el resto de las actividades humanas,
como sitios de trabajo, estudio u ocio, lo cual tiene un impacto personal, económico y
ambiental, pues se produce un incremento incesante de la circulación de vehículos
impulsados por combustión fósil que generan millones de toneladas de monóxido y dióxido
de carbono, óxidos de nitrógeno e hidrocarburos parcialmente quemados, de partículas
metálicas y de aldheídos que, a la postre, afectan nuestra salud.
La corriente de la sostenibilidad y el reciclaje de materiales ha promovido, después de la
década de 1990, la integración de los contenedores de carga intermodal a diseños
arquitectónicos en el ámbito inmobiliario como una de las soluciones a la problemática
supra señalada, pues si bien los contenedores fueron diseñados meticulosamente en la
década del 1960 para llevar a cabo funciones específicas relacionadas con el transporte de
carga, los materiales utilizados en su construcción y las características propias de los
contenedores, entre las que sobresalen su resistencia a condiciones climatológicas adversas
y su capacidad de carga, convierte estos silos en sitios habitables, versátiles, adaptables,
transformables y reconstruibles.
Centros de estudio universitario y escuelas de arquitectura de gran parte del planeta, han
convertido el tema en un asunto de interés común, razones por las que se puede afirmar que
se vive un período significativo en lo que a la construcción con contenedores de carga
intermodal se refiere.
Al respecto Wadel apunta que
7
El interés de la arquitectura en estos contenedores queda demostrado por la
innumerable cantidad de proyectos y obras que han sido realizadas con módulos de
dimensiones similares, o directamente con las propias cajas de transporte recicladas.
Las mismas ventajas que ofrecen para el transporte general son útiles en la
construcción, ya que la posibilidad de trasladar unidades de edificios completamente
acabadas en fábrica, reduciendo las tareas en obra a la ejecución de cimentaciones e
instalaciones, resulta de especial interés para la prefabricación. (2010, p. 116)
El descubrimiento de nuevos materiales y la aparición y desarrollo de las técnicas
constructivas ha posibilitado dar una nueva dimensión a esta opción habitacional, toda vez
que se ha incrementado el nivel de comodidad ofrecido, que aunado a factores como la
economía y alta estética han permitido tener una valoración más positiva de este tipo de
habitáculos.
1.2. Problema y objeto de estudio
La desestructuración territorial y social causada por “…el crecimiento desmesurado de las
ciudades, la especulación urbanística…” (Aulí, E., 2005, p.37) y una errada planificación
urbanística, la coexistencia de prejuicios sociales y culturales en lo que a tópicos
habitacionales se refiere, las presiones publicitarias y contaminación ambiental asociada a
la industria de la construcción son algunos de los elementos que se circunscriben a la
problemática habitacional, que no se limita únicamente al déficit existente sino también a
los modelos constructivos utilizados en los últimos decenios, caracterizados un consumo
excesivo de energía y materias primas disponibles.
Resulta ineludible que la corriente de la sostenibilidad y el reciclaje de materiales ha
permeado socialmente después de la década de 1990, haciendo que la sociedad se
sensibilice en cuanto a la importancia del respeto de los valores ambientales y demande
nuevos modelos constructivos que respondan de una manera socialmente responsable a la
demanda de plazas habitacionales.
En el caso de la provincia a de San José, información recopilada en el censo poblacional
efectuado por el Instituto Nacional de Estadística y Censo (INEC) durante el año 2011,
8
concluyó (que comprende menos del 10% del territorio nacional), habitaba un 32,6% del
total de la población costarricense, registrando cantones como Tibás, San José, Curridabat,
Alajuelita, Goicoechea y Montes de Oca, una densidad poblacional que sobrepasaba los
1.000 habitantes por kilómetro cuadrado (2012, p. 24), esta concentración poblacional se
explica, entre otros factores, por la búsqueda de mejores condiciones de vida, el intento por
superar la difícil coyuntura socioeconómica que atraviesa el país y el afán por disminuir las
marcadas brechas socioculturales.
A pesar de que para el 2011 la provincia de San José ostentó la mayor concentración
poblacional y la mayor tasa de migración interna (36,45% del total), presentó, igualmente,
la menor tasa de crecimiento en lo que a viviendas se refiere (1,6%), acaecimiento que en
mucho obedece a la escasez de terrenos aptos y disponibles para la construcción de
viviendas que resulten accesibles en términos económicos.
Según datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica (CFIA), entre
el año 2011 y el año 2012 la provincia de San José registró un incremento en la
construcción de obras de tipo habitacional, llegando a 380.965 mts² construidos. Resalta el
hecho de que se dio una disminución en la cantidad de metros cuadrados empleados en la
construcción de casas pero registrándose un incremento en la cantidad de metros cuadrados
construidos para obras destinadas a apartamentos y condominios, situación que refleja una
tendencia en la población de San José a utilizar cada vez más estas opciones inmobiliarias
para habitar.
A pesar del incremento de las plazas habitacionales el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos (MIVAH) ha señalado en publicaciones recientes que el déficit
habitacional en Costa Rica ha venido incrementando con el paso de los años, siendo las
familias con menores ingresos las más vulnerables, situación que ha provocado un
incremento en las construcciones precarias, caracterizadas por servicios básicos
deficitarios, problemas de infraestructura, ambientales y sanitarios.
En este sentido, proyecciones efectuadas por el MIVAH estimaron el crecimiento en el
déficit habitacional entre 2013 y 2015 a un ritmo aproximado del 2,4% anual, lo que
significa un déficit habitacional para el año 2013 de aproximadamente 188.000 viviendas.
En lo que a la ocupación se refiere, el VI Censo de Vivienda, realizado por el INEC en el
año 2011, estableció un promedio de ocupación por vivienda de 3,5 personas, llamando la
9
atención que ese indicador a tendido a disminuir “…desde censos anteriores, lo cual es un
reflejo en gran medida de las tendencias demográficas y de los cambios en los patrones de
convivencia, que han mostrado una disminución en el tamaño y composición de los hogares
y familias.” (Instituto Nacional de Estadística y Censo, 2012, p. 27) y, consecuentemente,
en las características deseadas en las unidades habitacionales.
1.2.1. Problema en síntesis
Contar con la información necesaria, suficiente y pertinente, para determinar la factibilidad
de un complejo habitacional socialmente responsable, que atienda el déficit habitacional en
el cantón de Montes de Oca.
1.2.2. Objeto de estudio
El objeto de estudio de esta investigación es el complejo habitacional sostenible
“Habitainer”, complejo que siguiendo rigurosos estándares de calidad y seguridad,
pretende mejorar las condiciones de vida de los inquilinos al tiempo que genere
rentabilidad a los inversionistas.
10
1.3. Objetivos de la investigación
1.3.1. Objetivo general
Realizar un estudio de proyecto que permita determinar la factibilidad para la construcción
y arrendamiento de un complejo habitacional sostenible en el cantón de Montes de Oca,
que suministre información relevante para el proceso decisorio de eventuales inversionistas.
1.3.2. Objetivos específicos
1.3.2.1. Identificar una solución habitacional que permita atender, con un enfoque
alternativo, innovador, sostenible y socialmente responsable, el déficit de unidades
habitacionales en el Cantón de Montes de Oca.
1.3.2.2. Realizar un estudio de mercado para el alquiler de unidades habitacionales
sostenibles en el cantón de Montes de Oca.
1.3.2.3. Definir las características técnicas de un complejo habitacional sostenible que
responda a las exigencias nacionales en materia de calidad y seguridad.
1.3.3.4. Establecer, mediante un estudio financiero, el costo de construcción y
arrendamiento de un complejo habitacional sostenible en el cantón de Montes de Oca.
1.3.3.5. Determinar el impacto que, ambientalmente, produciría la construcción y
arrendamiento de un complejo habitacional sostenible en el cantón de Montes de Oca.
1.3.3.6. Generar estrategias que faciliten la operación de un complejo habitacional
sostenible en el cantón de Montes de Oca.
11
1.4. Justificación
La exhaustiva búsqueda documental realizada para la elaboración de esta investigación
permitió determinar que este será, a nivel nacional, el primer estudio en el que convergerán,
bajo el paradigma de la responsabilidad social, la tecnología y los contenedores de carga
intermodal como insumos para brindar una solución habitacional.
El proyecto planteado, además de brindar una solución para enfrentar de una manera
socialmente responsable la demanda de plazas habitacionales en el cantón de Montes de
Oca, procura hender los paradigmas de la construcción tradicional imperantes en el país,
brindando una etérea mezcla que conjuga con un alto sentido estético el diseño, la
tecnología y los conceptos de construcción sostenible en un intento por preservar los
valores de la ecología y el medio ambiente, contemplando concomitantemente los factores
económicos y sociales.
Igualmente, se espera con este proyecto modificar elementos culturales prevalecientes,
convirtiendo este desarrollo inmobiliario en una muestra de que es posible realizar
construcciones sostenibles en el país que cumplan con los estándares de calidad y seguridad
internacionalmente aceptados, teniendo costos de construcción razonables, generando
múltiples ahorros económicos tanto en la construcción como en la operación y que, además,
permita acercar la edificación al ciclo de cierre de los materiales utilizados en la obra.
Adicionalmente, esta investigación constituye un instrumento metodológico que brinda
información fundamental que permite replicar el proyecto, o la tecnología en él utilizada,
en otras zonas geográficas del país. Además, brinda orientaciones en cuanto a la
reutilización de los materiales utilizados como materia prima para edificar los habitáculos,
coadyuvando de una manera socialmente responsable a la atención de la demanda
habitacional.
1.5. Alcance y limitaciones
Esta investigación comprende la realización de un estudio de proyecto para determinar la
pre factibilidad para la construcción y arrendamiento de un complejo habitacional
sostenible ubicado en el cantón de Montes de Oca, edificado a partir de contenedores de
12
carga intermodal reutilizados que, bajo estándares de calidad y seguridad, y con la
incorporación de tecnología innovadora, constituyen una solución socialmente responsable
para la atención de las necesidades habitacionales en ese cantón josefino.
Investigaciones como la planteada, por su carácter exploratorio, “…sirven para preparar el
terreno y por lo común anteceden a investigaciones con alcances descriptivos,
correlacionales o explicativos.” (Baptista et al., 2006, p. 100), pues pretende, por un lado,
sensibilizar al lector en cuanto a las implicaciones que la demanda habitacional tiene para la
sociedad moderna y cómo el consumo de energía y alto volumen de materias primas
requeridas por esta industria demandan que, bajo el paradigma de responsabilidad social, se
enfrente esta temática con soluciones innovadoras y eficientes; y por otro, determinar si es
factible efectuar un proyecto inmobiliario como el planteado.
Dentro de las principales limitaciones identificadas para la realización de esta investigación
sobresale la ausencia, a nivel nacional, de fuentes primarias de información en lo que ha
técnicas constructivas sostenibles se refiere, acaecimiento en mucho explicado por el
predominio de paradigmas tradicionales de construcción y que será contrarrestada con la
importación de fuentes primarias de información ubicadas en otras latitudes, especialmente
en Europa.
Adicionalmente, elementos culturales figuran también como limitantes en el desarrollo del
proyecto inmobiliario planteado, pues la poca difusión y el desconocimiento de nuevas
tecnologías constructivas han posibilitado la perpetuación de los paradigmas tradicionales
de construcción y de lo que denominaremos “la cultura del concreto” (predisposición para
construir a partir de concreto y sus derivados, suponiendo que estos materiales brindan la
mayor seguridad estructural a una edificación), y que han generado dos “vertientes”, por un
lado quienes relacionan la construcción sostenible con edificaciones inmobiliarias de
estética sumamente austera y que utiliza materiales de baja calidad y, en el otro hato,
quienes la relacionan con edificaciones futuristas que incorporan elementos tecnológicos
sumamente avanzados y onerosos que impiden su masificación; ambas vertientes son en
realidad poco precisas, pues en realidad la construcción sostenible “…contempla todos los
aspectos económicos, sociales y ambientales y, al mismo tiempo satisface las necesidades
de construcción de las generaciones actuales sin hipotecar la capacidad de las generaciones
posteriores de satisfacer sus propias necesidades.” (Figueras, citado en Aulí, 2005, p. 18)
13
Finalmente, por lo novedoso de la temática pueden coexistir vacíos legales en el marco
normativo imperante o limitantes en materia de financiamiento que obstaculicen la
ejecución del proyecto.
1.6. Método de trabajo para la realización del informe de investigación
Según la clasificación expuesta por Baptista, Fernández y Hernández, en su obra
“Metodología de la investigación”, se considera que esta investigación es de tipo
exploratoria, dado que desea abordarse el problema de investigación desde una nueva
perspectiva, pues “…la revisión de literatura reveló que tan solo hay guías no investigadas
e ideas vagamente relacionadas con el problema de estudio.” (2006, p. 101).
El método de trabajo propuesto para la realización del informe técnico de investigación
comprendió tres fases, catorce etapas y veintiséis actividades, las cuales se detallan
seguidamente:
1. Planeamiento de la investigación:
El planeamiento constituye un elemento vital para el éxito de la investigación ya que
permite armonizar la totalidad de acciones en aras de alcanzar los objetivos. Bajo esta
premisa se puede desarticular el planeamiento de la investigación en las siguientes etapas:
1.1. Concepción de la idea inicial: esta idea surgió como resultado de una búsqueda
documental que fue antecedida de un proceso reflexivo acerca de la problemática que en
materia habitacional se experimenta en la provincia de San José, específicamente, en el
cantón de Montes de Oca.
Al combinar esta problemática con las tecnologías novedosas que en materia de desarrollo
inmobiliario se implementan en otras latitudes se consolidó la idea inicial, vislumbrando
que la problemática de interés podía abordarse mediante una solución atractiva, creativa,
innovadora y sostenible.
1.2. Planteamiento del problema que será objeto de investigación: para la realización de
esta etapa tomó en cuenta la posibilidad de realizar lo que Baptista, Fernández y Hernández
denominan “una prueba empírica”, es decir, que el problema sea observado en una realidad
única y objetiva. Esta etapa se seccionó en las siguientes actividades:
14
1.2.1. Diseño de los objetivos de investigación: se concretaron objetivos que expresan en
detalle y con claridad lo que se pretende lograr con la realización del estudio.
1.2.2. Formulación de las preguntas de investigación: además de definir los objetivos de la
investigación se plantearon las preguntas que resumen lo que será la investigación, cuyo
resultado se conocerá con el informe técnico.
1.3. Reconocimiento del problema o situación objeto de investigación: en este punto se
realizó un acercamiento y un reconocimiento del problema de estudio mediante búsquedas
preliminares de información y consultas a diversos estudios, boletines, informes e
investigaciones atinentes al tema objeto de estudio.
2. Realización de la investigación: esta fase comprendió las siguientes etapas:
2.1. Elaboración del marco teórico: la elaboración del marco teórico permitió a los
investigadores definir la postura teórica desde la cual se abordará el problema objeto de
estudio, concomitantemente, evita al equipo investigador desviarse del planteamiento
original e incurrir en errores que se han identificado en otras investigaciones. Para la
elaboración de este apartado se han seguido los pasos que se detallan seguidamente:
2.1.1. Revisión de la literatura: esta revisión permitió al equipo investigador obtener,
detectar y consultar fuentes bibliográficas y otros materiales útiles para los efectos de la
investigación.
2.1.2. Detección de la literatura: esta actividad permitió discriminar los tres tipos básicos de
fuentes de información, a saber: fuentes primarias, secundarias y terciarias.
2.1.3. Obtención de la literatura: una vez identificadas las fuentes primaras pertinentes se
procedió a localizarlas en las bibliotecas, filmotecas, videotecas, internet y demás lugares
donde se encuentran con el fin de consultarlas oportunamente.
2.1.4. Consulta de la literatura: a partir de la localización de las fuentes se procedió a
consultarlas, seleccionando aquellas que resultaron de utilidad y desechando aquellas que
no lo son para esta investigación.
2.1.5. Extracción y recopilación de la información de interés: la extracción y recopilación
de la información valiosa para la investigación se realizó a través de resúmenes
electrónicos. Además, toda la información relevante fue clasificada y ordenada en un área
destinada exclusivamente para tal efecto.
15
2.1.6. Construcción del marco teórico de referencia: una vez realizadas las actividades
previas, se procedió a integrar los diversos enfoques, teorías y axiomas que sustentan la
interpretación de la situación objeto estudio mediante la construcción del marco teórico
propiamente dicho.
2.2. Definición del tipo de investigación: partiendo de la clasificación señalada se consideró
que la investigación es de tipo exploratoria, pues desea abordarse el problema de
investigación desde una nueva perspectiva.
2.3. Diseño de investigación: siendo que esta investigación no es experimental se ha
determinado que el diseño apropiado para este estudio es el transeccional exploratorio, por
cuanto “Se trata de una exploración inicial en un momento específico” (Baptista,
Fernández, Hernández, 2006, p. 209)
2.4. Elaboración del método y técnicas: se demostró la comprensión del proceso mental y
operativo de la investigación científica, aplicando las técnicas más apropiadas para la
realización del estudio.
2.5. Descripción del universo de la investigación: se describió el objeto de la investigación,
es decir, el espacio, área o campo donde se manifiesta el fenómeno a investigar.
2.6. Análisis y estructuración: conllevó el ordenamiento de la información obtenida y a la
realización de un análisis global de la misma.
2.7. Revisión de la información: dio énfasis al control e inspección exhaustiva de la
información obtenida en las fases anteriores, procediendo a una selección de resultados.
3. Elaboración del informe: comprendió la realización del informe de investigación
propiamente dicho y se conformó por las siguientes etapas:
3.1. Redacción del informe: se procedió a la composición de los capítulos del informe de
investigación, a saber:
Capítulo I: Marco metodológico.
Capítulo II: Marco teórico.
Capítulo III: Marco referencial.
Capítulo IV: Estudio de pre factibilidad para la construcción y arrendamiento del
complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca.
Capítulo V: Estrategias para la operación del complejo habitacional sostenible
“Habitainer” en el cantón de Montes de Oca.
16
Capítulo VI: Conclusiones y recomendaciones
3.2. Exposición del informe: comprende la presentación formal y pública del trabajo final
de graduación ante las autoridades correspondientes.
3.3. Aprobación: una vez expuesto, defendido y, en caso de requerirse, corregido el informe
de investigación, el Tribunal Examinador procede a la aprobación respectiva.
En el siguiente cuadro sinóptico se sintetiza la metodología de trabajo utilizada en la
realización del informe de investigación del estudio de pre factibilidad para la construcción
y arrendamiento del complejo habitacional “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca y
estrategias para su operación.
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Cuadro 1: Metodología de trabajo para la realización del informe de investigación del
estudio de pre factibilidad para la construcción y arrendamiento del complejo
habitacional “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca y estrategias para su
operación
Fases Etapas Actividades 1. Planeamiento
de la
investigación.
1.1 Concepción de la idea inicial. 1.1.1 Estructuración de la idea inicial
1.2 Planteamiento del problema. 1.2.1 Estructuración de los objetivos de investigación.
1.2.2 Formulación de las preguntas de investigación.
1.2.3 Justificación de la escogencia del tema.
1.3 Reconocimiento del problema
o situación objeto de
investigación.
1.3.1 Acercamiento a la realidad.
1.3.2 Revisión de literatura.
1.4 Elaboración de la solicitud de
trabajo final de graduación
1.4.1 Confección de la solicitud de trabajo final de
graduación.
1.4.2 Justificación ante las autoridades correspondientes
la importancia y relevancia del trabajo final de
graduación planteado.
2. Realización de
la investigación.
2.1 Elaboración del marco teórico. 2.1.1 Revisión de la literatura.
2.1.2 Detección de la literatura.
2.1.3 Obtención de la literatura.
2.1.4 Consulta de la literatura.
2.1.5 Extracción y recopilación de la información de
interés.
2.1.6 Construcción del marco teórico propiamente
dicho.
2.2 Definición del tipo de
investigación
2.2.1 Clasificación del tipo de estudio.
2.3 Diseño de la investigación 2.3.1 Clasificación del diseño de investigación según el
tipo de estudio seleccionado.
2.4 Elaboración del método y
técnicas de investigación
2.4.1 Investigación documental.
2.4.2 Aplicación de la investigación científica al objeto
de estudio.
2.5 Descripción del universo de
investigación
2.5.1 Delimitación y descripción del universo de
investigación.
2.6 Análisis y estructuración 2.6.1 Ordenamiento de la información recopilada.
2.6.2 Análisis global de la información recopilada.
2.7 Revisión de la información 2.7.1 Control e inspección de la información recopilada.
2.7.2 Selección de resultados.
3. Elaboración del
informe de
investigación
3.1 Redacción del informe 3.1.1 Redacción del informe propiamente dicho.
3.2 Exposición del informe 3.2.1 Defensa pública del informe.
3.3 Aprobación 3.3.1 Aprobación del informe por parte del tribunal
examinador.
Fuente: Marin, J., Villalobos, A.
18
1.7. Técnicas que se utilizarán para la obtención y análisis de la información
Las técnicas que se aplicaron para la obtención y análisis de la información fueron las
siguientes:
1. Investigación documental: en la investigación documental se realizaron las siguientes
actividades:
1.1. Identificación de las fuentes: en este punto se identificaron las fuentes de información.
En primer lugar, se revisaron fuentes primarias, consultando artículos y publicaciones,
boletines, periódicos, documentos oficiales, reportes de asociaciones, relacionados con las
acepciones y organizaciones pertenecientes a este sector de la economía.
Entre las fuentes secundarias consultadas se encuentran: compilaciones, resúmenes y
listados de referencias publicadas sobre la construcción con contenedores de carga
intermodal y la construcción sostenible. También se consultaron fuentes terciarias, las
cuales comprendieron nombres y títulos de revistas y otras publicaciones, así como
boletines, que hacían especial alusión al campo de la construcción sostenible.
1.2. Clasificación de las fuentes: las fuentes obtenidas se clasificaron según el tópico del
esquema construido, conformando aquellas definiciones, teorías y nociones para la
realización del informe de investigación.
1.3. Obtención de la información: en este punto se procedió a seleccionar la información
relevante y de utilidad para efectos de la investigación.
1.4. Elaboración de síntesis de los aportes de los distintos autores: en este punto se efectuó
una sinopsis de los criterios proporcionados por los autores consultados.
1.5. Consultas a Internet: se utilizaron las más avanzadas fuentes de información, a través
de la red de comunicaciones de Internet.
2. Investigación de campo: en la investigación de campo, también conocida como
investigación monumental, se realizaron las siguientes actividades:
2.1. Encuestas: estas permitieron conocer los gustos y preferencias de la población meta en
tópicos particulares.
2.2. Consultas a expertos en el tema de la construcción y la responsabilidad social: estas
consultas brindaron una orientación en la búsqueda de fuentes primarias de información.
19
2.3. Observación directa: se realizó observación directa de proyectos que utilizan
tecnologías constructivas similares a la deseada con el objeto de determinar variables de
interés.
La anterior descripción de técnicas que se utilizaron para la obtención y análisis de la
información se puede visualizar más fácilmente en el siguiente cuadro 2.
Cuadro 2: Técnicas utilizadas para la obtención y análisis de la información.
Técnicas Actividades
1. Investigación documental.
1.1. Identificación de las fuentes.
1.2. Clasificación de las fuentes.
1.3. Obtención de la información.
1.4. Elaboración de síntesis de los aportes de los diversos autores
consultados.
1.5. Consultas en Internet.
2. Investigación monumental.
2.1. Encuestas.
2.2. Consultas a expertos.
2.3. Observación directa.
Fuente: Marin, J., Villalobos, A.
1.8. Análisis de literatura existente
La búsqueda documental efectuada para la realización de esta investigación reflejó que no
se cuenta con suficiente información bibliográfica referente al tema de la construcción
sostenible a nivel nacional, hecho que si bien es una limitante para el desarrollo de este
trabajo final de graduación, concomitantemente, refleja su relevancia e importancia, pues
evidencia lo novedoso del enfoque con el que se desea abordar el problema identificado.
Por otra parte, se han identificado, localizado y adquirido fuentes de información primarias
publicadas en otras latitudes, donde iniciativas similares a la propuesta han sido
desarrolladas desde hace varias décadas. Igualmente, se han identificado otras fuentes
bibliográficas a través de medios electrónicos especializados, que se complementaron con
las fuentes primarias seleccionadas y con revistas del sector construcción, en las que se
abordaban aspectos referentes a los procesos constructivos tradicionales, siendo este medio
una vía de promoción para los productos y servicios de las empresas que conforman este
sector, o bien para aquellas que indirectamente tienen algún tipo de relación con el mismo.
20
Adicionalmente, se analizaron una serie datos estadísticos aportados por algunas de las
instituciones nacionales que tienen dentro de sus competencias la planificación y
realización de estudios relacionados con los temas poblacionales y habitacionales en el
país, obteniendo información estadística relevante, principalmente, del INEC, la Cámara
Costarricense de la Construcción (CCC), y el CFIA, en los que se analizaban variables
como la cantidad de metros cuadrados construidos, preferencias de la población en cuanto
al uso de materiales en los procesos constructivos, tamaño promedio de las viviendas,
duración en los procesos constructivos con materiales tradicionales y el uso de tecnologías
amigables con el ambiente.
A nivel digital, fue posible localizar una gran variedad documentos de fuentes
internacionales relativos a la industria de la construcción sostenible, principalmente en
países como España, Alemania, Francia, Chile y Argentina, donde se han desarrollado
proyectos arquitectónicos que emplean contenedores marítimos de carga para atender la
demanda de plazas habitacionales.
21
Capítulo 2: Marco teórico
Teniendo claro que “…según la visión de mundo, la intencionalidad investigativa y el
momento histórico; las concepciones teóricas varían…” (Morales, 2009, p. 87), resultó
indispensable para fines de esta investigación alcanzar una unificación conceptual que
permita al lector interpretar adecuadamente la información incluida en este informe y que,
simultáneamente, certifique el riguroso abordaje metodológico efectuado por los
proponentes.
A través de esta sección se realiza un repaso del enfoque teórico y diversas corrientes de
pensamiento que sustentan el estudio de pre factibilidad para la construcción y
arrendamiento del complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes
de Oca, dedicándose algunos acápites a precisar la acepción del término “proyecto”, pues
es esta la génesis misma de la investigación, para repasar luego las vertientes acerca del
ciclo de vida del proyecto y precisar las fases que lo integran, así como analizar cada uno
de los estudios que requiere un estudio de pre factibilidad.
Siendo el primer punto de interés la acepción de “proyecto”, debe otearse que el Project
Management Institute (PMI) lo ha definido como aquel “…esfuerzo temporal que se lleva a
cabo para crear un producto, servicio o resultado único.” (2009, p. 5); en tanto que, para
Martínez y Reyes un proyecto es el “…trabajo o esfuerzo que se ejecuta una sola vez y que
persigue un fin específico, y tiene como característica principal producir resultados únicos
como un producto o servicio.” (2012, p. 383).
Otros autores, entre ellos los hermanos Sapag Chain, han indicado que un proyecto “…no
es ni más ni menos que la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un
problema tendiente a resolver, entre tantas, una necesidad humana.” (Sapag, Sapag, 2003,
p. 1). Por su parte, Lledó y Rivarola precisaron, en su obra “Gestión de proyectos: Cómo
dirigir proyectos exitosos, coordinar los recursos humanos y administrar riesgos”, que un
proyecto es “… un desafío temporal que se enfrenta para crear un único producto o
servicio…” (2007, p. 4) y han enfatizado el hecho de que todo proyecto tiene tres
características:
1) un resultado deseado;
2) una fecha límite; y
22
3) un presupuesto limitado.
Desde una arista social, Miranda ha señalado que un proyecto es “…el conjunto coherente
de operaciones y acciones que orientadas por objetivos determinados, permiten modificar
una situación social inicial conocida, y lograr una situación objetivo caracterizada por un
conjunto de factores de distinto orden que permiten mejorar las condiciones de una
población y su contexto…” (2009, p. 416). Igualmente, este autor ha señalado en diversas
publicaciones que, desde una perspectiva pragmática, el proyecto puede ser observado
“…como el conjunto de operaciones y acciones que en función de los objetivos, están
encaminadas a la producción de determinados bienes sociales o a la prestación de servicios
sociales específicos, que serán los que generarán los cambios y solucionaran los problemas
iniciales identificados en la población en la que se actúa.” (2009, p. 416)
Por su parte, Ramón Rosales precisó, en su obra “Formulación y evaluación de proyectos”,
que un proyecto es
…una tarea innovadora, que involucra un conjunto ordenado de antecedentes,
estudios y actividades planificadas y relacionadas entre sí, que requiere la decisión
sobre el uso de recursos, que apuntan a alcanzar objetivos definidos, efectuada en un
cierto período, en una zona geográfica delimitada y para un grupo de beneficiarios,
solucionando problemas, mejorando una situación o satisfaciendo una necesidad y
de esta manera contribuir a los objetivos de desarrollo de un país (2008, p. 19).
Para fines de la presente investigación se entenderá por proyecto al conjunto coherente de
acciones planificadas que en función de los objetivos planteados y con un periodo de
tiempo, recursos y zona geográfica definidos, se encaminan a la producción de bienes o
servicios específicos que satisficieran una necesidad identificada y que tendrá,
consecuentemente, una repercusión en la sociedad.
Una vez definida esta acepción cabe acotar que los doctos en esta materia han enfatizado
que los proyectos se caracterizan por estar diseñados para garantizar su éxito mediante el
alineamiento de tres componentes: tiempo, costo y alcance; factores que al conjugarse
originan el llamado triángulo de la administración de proyectos (figura 1). Cada uno de los
componentes del triángulo (también llamados lados) representa una restricción, por
23
consiguiente, si se modifica alguno de los lados del triángulo, esta variación va a impactar
los otros lados, siendo un aspecto importante a considerar que las tres restricciones
muestran un grado de competencia entre sí, lo que implica que se debe buscar la forma de
mantener el balance preciso de acuerdo con los recursos de los que se dispone.
En vista de lo anterior, una adecuada gestión de proyectos implica que, al momento de
iniciar el proceso de planeación se tome en consideración este “triángulo de acero”,
buscando siempre el mejor balance posible.
Figura 1: Triángulo de acero de la gestión de proyectos.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Una vez acotado ese elemento resulta fundamental comprender que elementos como la
temporalidad, la innovación y la intención de solventar una necesidad son elementos
comunes en la mayoría de las definiciones acuñadas para el término “proyecto” y, por
consiguiente, están inmersas en lo que se denomina el ciclo de vida del proyecto, donde
debe tenerse presente que el proyecto tiene su génesis “…con un problema originado en
una necesidad, a la cual debe buscársele solución coherente.” (Cordoba, M. 2006, p. 12). Es
decir, los proyectos constan de un ciclo de vida, el cual debe entenderse como el tiempo
definido desde que se da un inicio hasta que se logra terminar la última tarea. En razón de
los anterior, Baca et al. (2009, p. 25) apuntaron que el ciclo de vida del proyecto debe
concebirse de forma sistémica, porque hay todo un proceso de transformación de entradas
que al finalizar el proyecto se convierten en un producto (salidas). En este sentido, Martínez
y Reyes indicaron, en su obra “Procesos de proyectos y competencias en dirección de
24
proyectos”, que el ciclo de vida del proyecto no es más que “…la sucesión de etapas o fases
que componen el entregables del proyecto, desde su diseño hasta su entrega…” (2013, p.
371).
Sutiles divergencias entre los autores consultados permitieron identificar la coexistencia de
dos vertientes en lo que al ciclo de vida de los proyectos se refiere, siendo la primera la
impulsada por la corriente teórica del International Project Management Association
(IPMA), inclinada a considerar que a lo largo del ciclo de vida del proyecto se identifican
cuatro fases, tal y como gráficamente se detalla en la figura 2.
Figura 2: Ciclo de vida del proyecto.
Fuente: Rosales, R., 2008, p.23
2.1. Fase de pre inversión
También conocida como fase de planificación o de elaboración del proyecto debido a que
es en esta en la que se elabora el documento base del proyecto, es el lapso en donde se
efectúan todos los estudios y estimaciones tendentes a determinar la factibilidad y
viabilidad de un determinado proyecto. “Corresponde a todos los estudios que se precisa
adelantar antes de tomar la decisión formal de canalizar o no recursos hacia algún objetivo
particular…” (Miranda, 2009, p. 5).
25
Según expresó Rosales, en su obra “Formulación y evaluación de proyectos”, esta fase
“Consiste en identificar los proyectos, formularlos, evaluarlos y seleccionar los más
rentables desde el punto de vista del mercado, técnico, financiero, económico, social y
ambiental.” (2008, p. 26)
Para la determinación de la pre factibilidad de un proyecto, desde la postura teórica
asociada al IPMA, se requiere efectuar, al menos, cuatro estudios, a saber:
2.1.1. El estudio de mercado.
Este estudio corresponde a la primera parte de la investigación formal del estudio del
proyecto y comprende la determinación del mercado del bien o servicio a producir. Se
fundamenta en la determinación y cuantificación de la oferta y demanda, análisis de precios
y el estudio de comercialización del proyecto que se pretende desarrollar, “El objetivo
general de esta investigación es verificar la posibilidad real de penetración del producto en
un mercado determinado.” (Baca, 2008, p. 8).
El estudio de mercado permite prever una política adecuada de precios y determinar la
manera más apta para comercializar el producto. En razón de lo anterior, el estudio de
mercado presenta las siguientes características:
Es el punto de partida de la presentación detallada del proyecto.
Sirve para los análisis técnicos, financieros y económicos.
Abarca variables sociales y económicas.
Recopila y analiza antecedentes para ver la conveniencia de producir para atender
una necesidad. (Córdoba, 2009, p.147)
En resumen, el estudio de mercado permite conocer oferta y demanda del producto,
determinar el precio y los canales de distribución del mismo; para lo cual se deben estudiar
los siguientes aspectos:
2.1.1.1. Definición del servicio.
2.1.1.2. Determinación del perfil del consumidor.
2.1.1.3. La demanda.
2.1.1.4. La oferta.
2.1.1.5. Determinación de precios del producto.
26
2.1.1.6. La comercialización del producto.
Estos aspectos pueden ser analizados mediante la aplicación de modelos causales que
permiten realizar proyecciones considerando datos históricos y las variables a analizar. Al
respecto, los autores Sapag Chain señalan que se deben definir tres etapas en función del
carácter cronológico de la información a analizar:
a) un análisis histórico del mercado,
b) un análisis de la situación vigente, y
c) un análisis de la situación proyectada. (2000, p. 59)
2.1.2. Estudio técnico.
Este estudio procura “… analizar y proponer las diferentes opciones tecnológicas para
producir el bien o servicio que se requiere, verificando la factibilidad técnica de cada una
de ellas” (Rosales, 2008, p.143), con la finalidad de identificar cuáles serán los equipos,
maquinarias e instalaciones necesarias para desarrollar el proyecto y, adicionalmente,
precisar cuáles serían los costos a incurrir en cuanto a inversión, capital de trabajo y costos
de inversión.
Siendo que “Lo sustantivo en la formulación de proyectos es llegar a diseñar la función de
producción óptima, que mejor utilice los recursos disponibles, sea este un bien o un
servicio.” (Instituto Latinoamericano de Planificación Económica y Social, 2009, p. 91)
debe prestarse especial atención al diseño del bien o servicio a producir. En este sentido,
debe considerarse que la descripción de la unidad productiva alcanza dos conjuntos de
elementos interdependientes que guardan relación con la evaluación financiera y con los
resultados arrojados por el estudio de mercado.
El primer grupo de elementos, que podemos llamar grupo básico, está integrado por
elementos como el tamaño del proyecto, el diseño tecnológico del proyecto y la
determinación de la localización del proyecto; en tanto que el segundo grupo, que puede
llamarse grupo complementario, está conformado por elementos cono el diseño del
producto o servicio, la descripción de obras de ingeniería requeridas para la producción, la
organización para la producción, los costos de inversión y aspectos legales atinentes al
proyecto.
27
El análisis de estos factores se realiza en dos etapas, correspondiendo la primera de ellas a
la determinación de la macro localización, la cual permite una preselección de una o varias
áreas convenientes para el desarrollo del proyecto.
La segunda etapa, que es la definición de la micro localización, requiere del análisis de las
vías de comunicación y medios de transporte, servicios públicos básicos, topografía y
estudio de suelos, condiciones ambientales y de salubridad, precio de la tierra, sistemas de
circulación y tránsito, conservación del patrimonio histórico cultural y disponibilidad del
área para los requerimientos actuales y futuras ampliaciones.
La metodología para desarrollar el estudio técnico para la construcción del complejo
habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca comprendió el análisis
de las siguientes variables:
2.1.2.1. Tamaño del proyecto:
Si bien el estudio de mercado brinda una aproximación al tamaño del proyecto debe, para la
determinación precisa de este, analizarse los factores determinantes (demanda de unidades
habitacionales sostenibles e insumos requeridos para la edificación del complejo
habitacional) y los factores condicionantes (tecnología a ser incluida en el complejo
habitacional, la localización geográfica del proyecto, posibles fuentes y opciones de
financiamiento, recursos humanos requeridos para la edificación de las plazas
habitacionales y la capacidad empresarial).
2.1.2.2. Localización:
Con el objeto de seleccionar la ubicación más conveniente para el proyecto se analizan, tal
y como expone Rosales, los siguientes factores:
2.1.2.2.1. Ubicación de los demandantes del bien.
2.1.2.2.2. Localización de insumos o materias primas.
2.1.2.2.3. Facilidades existentes respecto de los servicios básicos y vías de acceso.
2.1.2.2.4. Disponibilidad de terrenos y recursos, tanto humanos como naturales.
2.1.2.2.5. Restricciones legales y ambientales existentes en la zona. (2012, p. 116)
2.1.2.3. Diseño tecnológico del proyecto:
Para el diseño tecnológico del proyecto se requiere analizar los elementos que permiten
ofrecer un producto o servicio deseado para el cumplimiento del objetivo fijado. Entre estos
elementos se encuentran:
28
2.1.2.2.1. Proceso para la administración de “habitainers” arrendados.
2.1.2.2.1.1. Procedimiento para el alquiler de “habitainers”.
2.1.2.2.1.2. Procedimiento para el cobro de alquileres.
2.1.2.2.1.3. Procedimiento del servicio pos alquiler.
2.1.2.2.1.4. Procedimiento para el mantenimiento de “habitainers” alquilados.
2.1.2.2.2. Requerimientos.
2.1.2.2.2.1. Humanos.
2.1.2.2.2.2. Equipos.
2.1.2.2.2.3. Insumos.
2.1.2.2.2.4. Infraestructura.
2.1.2.4. Ingeniería del proyecto:
Se define en este apartado las características estructurales del proyecto, mediante:
2.1.2.4.1. La descripción técnica del producto.
2.1.2.4.2. Descripción de los insumos.
2.1.2.4.3. Disponibilidad y calidad de los insumos.
2.1.2.4.4. Identificación y selección de los procesos constructivos.
2.1.2.4.5. Distribución espacial del proyecto.
2.1.2.4.6. Distribución interna del proyecto.
2.1.2.5. Costos del proyecto.
2.1.2.6. Aspectos legales
2.1.2.7. Aspectos administrativos
2.1.2.8. Organización para la ejecución y la operación.
2.1.3. Evaluación financiera.
Mediante la evaluación financiera se pretende ordenar y sistematizar la información de
carácter monetario que se obtiene de las etapas anteriores, para así elaborar los análisis
necesarios que servirán de sustento para una posterior evaluación económica.
Este estudio “Comienza con la determinación de los costos totales y de la inversión inicial,
cuya base son los estudios de ingeniería, ya que tanto los costos como la inversión inicial
dependen de la tecnología seleccionada.” (Baca, 2006, p.9)
Según ha señalado Rosales, “La evaluación financiera analiza las interrelaciones entre la
inversión, los costos de operación, los ingresos y la disponibilidad de financiamiento del
29
proyecto” (2005, p. 137); por ende, los ingresos y los costos se deben calcular en términos
monetarios, con base en los precios de mercado vigentes, para poder determinar si la
rentabilidad es suficiente para consignar los recursos en la actividad programada, en
palabras de Rosales, esta evaluación “…es la manera de verificar, con base en la
rentabilidad, si vale la pena destinar recursos a la ejecución de la actividad planteada.”
(2012, p.137).
Para la realización de esta evaluación deben analizarse, entre otras variables, el costo de
oportunidad del capital, las fuentes de financiamiento, la rentabilidad del proyecto, los
costos y naturaleza de la inversión, posibles ingresos del proyecto, costos de operación del
proyecto y su vida útil, valores residuales, depreciación, tasa interna de retorno mínima
atractiva (TREMA).
Para efectos de esta investigación esta evaluación comprendió:
2.1.3.1. Determinación del costo de inversión.
2.1.3.2. Programa de inversión.
2.1.3.3. Análisis de fuentes de financiamiento.
2.1.3.4. Determinación de ingresos.
2.1.3.5. Definición de los costos de operación.
2.1.3.6. Flujo de efectivo.
2.1.3.7. Definición de la tasa interna de retorno mínima atractiva (TREMA).
2.1.3.8. Cálculo de la tasa interna de retorno (TIR).
2.1.3.9. Cálculo del valor actual neto (VAN).
2.1.3.10. Análisis de sensibilidad.
2.1.4. Evaluación de impacto ambiental.
Esta evaluación, según Gómez Orea, es un proceso tendente a
… identificar, predecir, interpretar, prevenir y comunicar, por vía preventiva, el
efecto de un proyecto sobre el medio ambiente; y en cuanto
instrumento/procedimiento administrativo de control de proyectos que, apoyado en
un estudio técnico sobre las incidencias ambientales de un proyecto (Estudio de
Impacto Ambiental) y en un trámite de participación pública, permite a la autoridad
30
ambiental competente emitir una Declaración de Impacto Ambiental rechazando,
aprobando o modificando el proyecto. (Rosales, 2012, p.205)
De acuerdo con lo establecido en el Decreto Ejecutivo Nº 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-
MEIC la Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) es “…un instrumento más para la
planificación de proyectos y actividades de desarrollo, además de ser un mecanismo legal,
mediante el cual se determinan los impactos y riesgos ambientales potenciales de cualquier
proyecto, obra o actividad, que se proponga ejecutar, ya sea de carácter público o privado”
(2004, p.1). A través de la EIA se identifican cuáles son las medidas e inversiones
necesarias para prevenir, mitigar y/o compensar dichos impactos; es decir, nos da las bases
de la gestión ambiental que debe desarrollarse paralelamente, tomando en cuenta los
recursos disponibles y condiciones ambientales del entorno, que podrían ser afectados a lo
largo del tiempo.
La Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) mediante la Resolución Nº 32079
referente al Código de Buenas Prácticas Ambientales, indica que es “…el proceso de
análisis comparativo, científico-técnico, biótico y abiótico económico, social, financiero,
legal y multidisciplinario de las relaciones de un proyecto, obra o actividad de desarrollo
con el ambiente” (2004, p.11). Asimismo, incluye una propuesta de un Programa de
Gestión Ambiental con las medidas y acciones para prevenir, corregir o minimizar y
compensar los efectos sobre el ambiente.
La EIA es una herramienta para que los tomadores de decisiones identifiquen los posibles
impactos ambientales de los proyectos propuestos, a fin de evaluar los enfoques
alternativos, para así diseñar e incorporar medidas adecuadas de prevención, mitigación,
gestión y monitoreo. Un elemento que hay que tomar en consideración al momento de
realizar una valoración ambiental es el Código de Buenas Prácticas Ambientales “Decreto
32079-MINAE-2004” el cual corresponde “…a un documento que contiene el conjunto de
prácticas ambientales, generales y específicas, que debe cumplir todo desarrollador, sin
importar la categoría ambiental en que se encuentre su actividad, obra o proyecto, como
complemento de las regulaciones ambientales vigentes en el país” (2004, p.1). Este decreto
establece acciones de prevención, corrección, mitigación y compensación que deben
ejecutarse a fin de promover la protección y prevenir daños al ambiente; es por ello, que
31
debe ser tomado en consideración por el consultor ambiental y el analista responsable de
revisar una evaluación de impacto ambiental.
Este código es aplicado como un instrumento para la EIA al categorizar las actividades
productivas que se desarrollan en el país y su impacto al medio ambiente. Para la definición
de las actividades y su impacto potencial, se debe primero identificar la actividad que se
pretende desarrollar con base en la Clasificación Industrial Uniforme (CIIU), el cual
corresponde a una clasificación uniforme de las actividades económicas por procesos
productivos. Su objetivo principal “…es proporcionar un conjunto de categorías de
actividades que se pueda utilizar al elaborar estadísticas sobre ellas” (Instituto Nacional de
Estadística y Censo, 2011, p.5). Además, tiene por objeto satisfacer las necesidades de los
que buscan datos clasificados referentes a categorías comparables internacionalmente de
tipos específicos de actividades económicas. De acuerdo con la clasificación de actividades
económicas por medio del código CIIU, se puede realizar un mejor ordenamiento a nivel
nacional sobre el tipo de impacto ambiental que podría generar una determinada actividad.
Mediante el código CIIU la SETENA estableció una categorización de las actividades
productivas de acuerdo a su impacto, estas se ubican en tres categorías generales:
Categoría A: proyectos, obras, industrias o actividades que en función de la naturaleza
del proceso y los potenciales efectos ambientales, se consideran de alto impacto
ambiental.
Categoría B: proyectos, obras, industrias o actividades que en función de la naturaleza
del proceso y los potenciales efectos ambientales, se consideran de moderado impacto
ambiental. Esta categoría se divide en dos:
Subcategoría B1: de moderado a alto impacto ambiental.
Subcategoría B2: de moderado a bajo impacto ambiental.
Categoría C: proyectos, obras, industrias o actividades que en función de la naturaleza
del proceso y los potenciales efectos ambientales, se consideran de bajo impacto
ambiental. (Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo, 2012, p.6)
32
Cuadro 3: Categorías para la evaluación de impacto ambiental de acuerdo con lo
establecido en el Anexo 2 del Decreto Ejecutivo Número 31849-MINAE-SALUD-
MOPT-MAG-MEIC.
Fuente: Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo, 2012.
Conforme con la ubicación de un proyecto en estas categorías se debe trazar una ruta por
seguir, donde se consideren elementos tales como ubicación o no de la actividad en un área
ambientalmente frágil o previamente planificada, o bien si para la actividad por desarrollar
existe un reglamento técnico específico que norme los elementos ambientales que son
claves para su establecimiento.
La aplicación de estas clasificaciones, que nacen a partir del código CIIU, permiten que el
EIA elaborado para una determinada actividad tenga un enfoque más dirigido, permitiendo
de esta forma aplicar una selección eficaz y efectiva que agiliza los procedimientos internos
de las instituciones encargadas de velar porque el desarrollo económico se ajuste a la
legislación nacional ambiental vigente (Arias, H., Ocampo, M., 2004, p. 39).
Posteriormente, de acuerdo con la categoría asignada a la actividad económica de interés se
debe presentar uno de dos formularios existentes: D1 y D2.
El formulario D1 según lo establecido en el Decreto N° 32734-MINAE-S-MOPT-MAG-
MEIC, correspondiente a la Modificación al Reglamento General sobre los Procedimientos
de Evaluación de Impacto Ambiental es “…un documento de evaluación ambiental, el cual
debe ser utilizado por las actividades, obras o proyectos de categoría de alto y moderado
Impacto Ambiental Potencial (IAP) (A, B1 y B2 sin plan regulador aprobado por
33
SETENA)” (2005, p. 5). Mientras que el documento de evaluación ambiental D2 es
utilizado por las “…actividades, obras o proyectos de bajo IAP (C y B2 con plan regulador
aprobado por SETENA)” (2005, p. 5).
Ambos documentos deben incluir además de su información registral y situación legal, la
descripción del proceso que implica la actividad de acuerdo con las dimensiones, recursos y
servicios requeridos así como la generación potencial de toda clase de desechos y
emisiones. Por otra parte, se debe incorporar la información correspondiente a los factores
de riesgo ambiental y que incluya las posibles medidas de mitigación de los daños
ambientales.
Estos formularios constituyen una herramienta importante en la identificación del tipo de
proyecto por desarrollar, ya que de acuerdo con a la categorización se puede determinar si
aquellas medidas de mitigación propuestas pueden ser aplicadas en el sitio y en caso que se
ocasione un impacto al medio ambiente, estas podrán recuperar el estado natural del sitio
(Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo, 2012, p. 4).
Es importante también establecer una relación entre el tipo de categoría y el sitio físico en
donde se desarrollará la actividad económica, ya que existen sitios en los cuales se
encuentran cercanos ecosistemas frágiles que podrían requerir acciones de prevención y
mitigación sumamente específicas, que logren garantizar la no afectación significativa de
los recursos naturales allí inmersos.
Además de la identificación de los tipos de actividades económicas a desarrollar, permite
tener un mejor ordenamiento y clasificación de los proyectos que necesitan una prioridad
en seguimiento y control, con el fin de garantizar la aplicación correcta de la legislación
nacional vigente.
34
Figura 3: Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental ante SETENA.
Fuente: Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo, 2012.
En concordancia con lo indicado por Rosales (2008, p. 189), la metodología por seguir para
la elaboración de la evaluación de impacto ambiental de la construcción del complejo
habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca, consideró los
siguientes aspectos:
2.1.4.1. Descripción del medio ambiente natural.
Se basa en el inventario de la situación vigente en el sitio donde se pretende desarrollar el
proyecto. Es decir, la descripción de la situación ambiental previa a la construcción de las
obras.
2.1.4.2. Identificación de impactos.
Se refiere a la caracterización de los cambios producidos por el proyecto en las condiciones
ambientales existentes en el medio ambiente natural.
2.1.4.3. Medio ambiente “con” el proyecto.
Consiste en la incorporación del proyecto al entorno, para así poder determinar los posibles
impactos ambientales que producirá el proyecto.
2.1.4.4. Mitigación de impactos.
Establecer mecanismos para reducir los efectos negativos producidos por la incorporación
del proyecto.
2.1.4.5. Monitoreo ambiental.
35
Este es el último paso del estudio ambiental y se constituye en una auditoría ambiental
donde se establecen los indicadores y parámetros ambientales de control, para dar el debido
seguimiento a los impactos a través de un período de tiempo.
En conclusión, esta evaluación permite analizar la situación ambiental vigente sin proyecto
y determinar los impactos ambientales que podría generar el mismo, así como las medidas
para mitigar los posibles impactos generados.
La realización de los cuatro estudios supra detallados permite, entre otras cosas, “…estimar
las inversiones probables, los costos de operación, y los ingresos que demandará y generará
el proyecto.” (Sapag, Sapag, 2003, p. 18), disminuir la incertidumbre y brindar información
oportuna, veraz y pertinente que facilite el proceso decisorio a eventuales inversionistas.
2.2. Fase de promoción, negociación y financiamiento
Esta fase comprende todos los aspectos relacionados con la negociación de los recursos
requeridos para poder desarrollar el proyecto, primordialmente, los recursos de tipo
financiero. Por otra parte, abarca acciones tendientes a promocionar y divulgar el proyecto
ante las autoridades u organismos que tienen alguna relación en la toma de decisiones y que
son responsables en cierta medida en aprobar las acciones correspondientes para el
desarrollo del mismo, para que este se pueda llevar a cabo.
Es en esta fase en la que se alcanza la viabilidad del proyecto y la aprobación del
financiamiento.
2.3. Fase de inversión o ejecución
Esta fase consiste en ejecutar físicamente el proyecto, es decir, ejecutar las acciones que
van a permitir que el proyecto sea una realidad, que se materialice de acuerdo con lo
establecido en el documento de pre inversión.
Esta es la fase en la que “…se ejecutan los proyectos seleccionados y priorizados en la pre
inversión y que se les asignó recursos. En esta fase se utilizan recursos financieros para la
contratación de mano de obra, compra de maquinaria y equipo; terrenos, construcción de
infraestructura e instalación de equipos...” (Rosales, 2008, p. 40)
36
De esta etapa se espera obtener como producto, el proyecto listo para entrar en operación o
funcionamiento, que es la cuarta y última fase dentro del ciclo de vida de un proyecto.
2.4. Fase de operación o funcionamiento
Se basa en la puesta en marcha del proyecto y en concretar los beneficios netos estimados
en el documento de la primera fase (pre inversión). Los bienes o servicios que se esperan
del proyecto se proporcionan de manera continua e ininterrumpida durante la vida útil del
proyecto.
Durante esta fase se pretende lograr los objetivos intermedios y final del proyecto, mismos
que consisten en dar solución al problema o satisfacer la necesidad, para luego realizar el
cierre del ciclo, dando inicio a otro ciclo en función de los nuevos problemas o necesidades
que surjan. Es por esta razón, que en esta fase el proceso presenta una mayor complejidad
por el carácter de permanencia durante la vida útil del proyecto.
“El producto de esta fase pueden ser bienes o servicios que son vitales para el logro de los
objetivos del proyecto” (Rosales, 2008, p. 49).
Por otra parte, la segunda vertiente teórica en lo que a proyectos se refiere, está
representada por los investigadores que se apoyan en el PMBOK del PMI, señalan que, a
pesar del tamaño o complejidad de los proyectos, todos pueden alinearse dentro de la
siguiente estructura:
1. Inicio.
2. Organización y preparación.
3. Ejecución del trabajo.
4. Cierre.
Es importante señalar que las dos vertientes señaladas concuerdan en que la estructuración
del proyecto permitirá contar con una base formal para el establecimiento del control
durante toda la vida del proyecto, pues al ser fases sucesivas, para la consecución de cada
una de ellas se va a demandar recursos y materias primas de las anteriores, lo que hace
evidente la existencia de “… una relación insumo-producto entre las fases: los productos de
una fase se convierten, mediante procesos, en insumos para las demás.” (Rosales, 2005, p.
21).
37
Por esta razón, para dar cierre formal y finalizar una fase se debe realizar una revisión de
los entregables para su correcta aceptación, teniendo presente que la transición de una fase
a otra dentro del ciclo de vida de un proyecto habitualmente implica alguna forma de
transferencia técnica. Nota bene que “Cada fase del proyecto se considera completa cuando
finaliza la producción de entregables. Los entregables son los bienes o servicios claramente
definidos y verificables que se producen durante el proyecto o que son su resultado.”
(Lledó, Rivarola, 2007, p. 5).
Habiéndose efectuado esta distinción, cabe señalar que para fines de esta investigación se
ha adoptado la postura teórica promovida por el IPMA, ubicándose este estudio en la
primera fase del ciclo de vida del proyecto: pre inversión y generando como resultado
“…un documento bastante acabado, coherente, con información y análisis muy profundo
sobre variables importante como: el mercado, la tecnología, la rentabilidad financiera… y
el impacto ambiental.” (Rosales, 2008, p. 89), permitirá disminuir la incertidumbre y
facilitar la toma de decisiones para posibles inversionistas.
2.5. La responsabilidad social como eje transversal en la concepción del proyecto para
la construcción y arrendamiento del complejo habitacional sostenible “Habitainer” en
el cantón de Montes de Oca
Una vez repasados los elementos teóricos básicos que encierra un estudio de pre
factibilidad y siendo que la propuesta planteada se enmarca en el paradigma de la
responsabilidad social, resulta importante destinar algunos párrafos para ahondar en los
postulados teóricos que encierran este arquetipo.
En primera instancia, debe dilucidarse que para fines de esta investigación la acepción de
responsabilidad social (RS) comprenderá tanto las definiciones existentes para el término
responsabilidad social corporativa (RSC) como las existentes para el término
responsabilidad social empresarial (RSE), pues se trata, en esta investigación, de alcanzar
una visión más amplia que sobrepase el enfoque que, históricamente, ha recubierto los dos
términos supra mencionados.
Hecha esta aclaración es importante conocer la evolución histórico evolutiva que ha tenido
este paradigma; tarea en la que, primeramente, debe indicarse que este paradigma surge en
38
Estados Unidos a raíz de los conflictos bélicos acaecidos durante la década de 1950 (entre
ellos el Apartheid y la guerra de Vietnam), pues la ciudadanía comenzó a demandar
cambios en los negocios y una mayor implicación del entorno empresarial en los problemas
sociales al difundirse que los ciudadanos, “… a través de su trabajo en determinadas
empresas o comprando algunos productos, están colaborando con el mantenimiento de
regímenes políticos, o con ciertas prácticas políticas éticamente censurables.” (Aguirre, De
Pelekais, 2008, p. 21).
Ya para la década de 1970 se diferenciaban claramente dos vertientes en lo que a RS se
refiere; por un lado una vertiente meramente economicista en la que la RS figura como una
posibilidad más para crear riqueza futura, en el sentido de que este paradigma les permitiría
a las empresas contar con “…elementos o factores de estrategia competitiva que permiten
fijar parámetros en términos de la tasa interna de retorno.” (Ídem). Por otro lado, la segunda
vertiente sostenía que este nuevo paradigma “…va más allá de obtener ganancias e incluye
la defensa y el mejoramiento del bienestar de la sociedad.” (Mora, Sibaja, 2009, p. 12).
En este sentido, ilustra hartamente lo esgrimido por los adeptos a esta postura lo expuesto
por Kenneth Arroz en 1972, cuando señaló que “…en mercados imperfectos no existe
justificación social para la maximización de los beneficios:” (Aguirre, De Pelekais, 2008, p.
21).
Aparece en la década de 1980 el concepto de “steakholder” (grupo de interés), mismo que
viene a contrastar el concepto de “shareholder” (accionista) predominante hasta ese
momento. El concepto de “steakholder” vino a robustecer ese germinante paradigma, pues
se vislumbró que en el escenario comercial no solo debía tenerse en cuenta al accionista
sino también a los grupos de interés (clientes, trabajadores, consumidores, proveedores,
entre otros) que de una u otra manera se veían impactados o influenciados por esas
relaciones.
Adicionalmente, a finales de esa década se experimentó una creciente “…promoción del
Respeto al Medio Ambiente como principio de sostenibilidad, el respeto a los derechos
laborales, la higiene y la seguridad en el ambiente de trabajo, y en un sentido más general y
universal, el respeto a los derecho humanos.” (Ídem), lo que, consecuentemente, originó la
ética empresarial como modelo de gestión, llevando a la RS de concepto a un verdadero
paradigma.
39
En cuanto a la concepción moderna que recubre este término cabe argüir que para la
Asociación de Empresarios para el Desarrollo la RS es “…el compromiso permanente de
las empresas para aumentar su competitividad mientras contribuyen activamente al
desarrollo sostenible de la sociedad costarricense mediante acciones concretas y medibles
dirigidas a solucionar los problemas prioritarios del país.” (2013, par. 1); en tanto que para
la Comisión de las Comunidades Europeas la RS es “… la integración voluntaria, por parte
de las empresas, de las preocupaciones sociales y ambientales en sus operaciones
comerciales y en sus relaciones con sus interlocutores.” (2001, p. 7), responsabilidad que
intrínsecamente implica que la organización asuma el impacto de
…sus decisiones y actividades en la sociedad y el medio ambiente, a través de un
comportamiento transparente y ético que:
a. contribuye al desarrollo sostenible y al bienestar general de la sociedad;
b. considera las expectativas de sus partes interesadas;
c. cumple con la legislación y es consistente con normas internacionales de
comportamiento; y
d. está integrado a través de toda la organización. (Fundación ALIARSE, 2013, pár.
1).
Esta nueva visión de la RS, según Carmona,
…incentiva negocios más humanos. Busca asegurar la lealtad de la comunidad,
promover mayores y mejores oportunidades al trabajador y su familia, desarrollar
relaciones sólidas con sus públicos y obtener beneficios a lo largo del tiempo donde
no sólo se beneficie a la empresa sino también a la sociedad en general; es decir, su
trabajo tiene que dar frutos en materia de desarrollo económico y social. (2012, p.
15)
Autores como Guédez, citado por Aguirre y De Pelekais, en su obra “Hacia una Cultura de
Responsabilidad Social”, señalan que la RS “…es un conjunto de estrategias que permite
identificar, atender, anticipar y sobrepasar las necesidades, expectativas y capacidades de
40
los grupos de interés internos y externos.” (2008, p. 19), por lo que la RS se convierte en la
respuesta de las organizaciones a las expectativas de los sectores y agentes internos y
externos con los que interactúan las organizaciones.
En este sentido, Castillo, citado por Aguirre y De Pelekais, expone que la RS “…supone
que la empresa, en el ejercicio de su función, ha de tomar consciencia de los efectos reales
totales de sus acciones sobre el entorno social, internalizando pautas de comportamiento
que representan una actitud positiva en la conservación de los valores e intereses sociales.”
(2008, p. 20)
Por su parte, Aguirre y De Pelekais han hecho hincapié en que “…La Responsabilidad
Social tiene su fundamento en el interior de la organización, la cual asume los valores y
principios que la regulan dentro de su plataforma filosófica, y es a través de la
internalización de estos que se exterioriza hacia el entorno en el cual se encuentra
asentada.”(2008, p. 19)
En este sentido, Shvarstein señaló que una organización puede ser considerada como
socialmente responsable cuando “…instituye un conjunto de prácticas obligatorias y
voluntarias orientadas a promover la satisfacción de las necesidades sociales de sus
integrantes y las de los miembros de la comunidad…” (2003, p.51)
En el caso concreto del proyecto construcción y arrendamiento del complejo habitacional
sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca, pretende la organización a cargo
del proyecto (3-101-607589, S.A.) dar respuesta a la necesidad de vivienda desde una
óptica socialmente responsable, de forma tal que se garantice mediante el proyecto una
mejora en las condiciones de vida de los inquilinos, al tiempo que se constituya el proyecto
en un modelo habitacional que, en palabras de Aulí, integre “…en igualdad de importancia
los factores económicos, sociales y ambientales de la vivienda, con la finalidad de hacerla
más respetuosa con el medio ambiente, nuestra salud y nuestra sociedad actual y
futura.”(2005, p. 25)
41
Capítulo 3: Marco referencial
Dentro del presente apartado se hace una descripción de la situación socio-económica de
Costa Rica, se presentan algunos datos demográficos de interés para el tema objeto de
estudio; principalmente de la provincia de San José, por tratarse de la provincia donde se
ubicará el proyecto propuesto, específicamente en el cantón de Montes de Oca; destacando
datos del sector vivienda aportados por el INEC, la CCC y el CFIA; donde se analiza el
déficit habitacional, preferencias en materia constructiva y el papel del Estado en la
planificación de políticas de vivienda.
Por otra parte, se desarrolla una reseña de los entes estatales y organismos no
gubernamentales que están relacionados de manera directa con la política de vivienda, y
que mediante mecanismos de cooperación pretenden disminuir la brecha de familias que
viven en condiciones de pobreza extrema, al no contar con una vivienda digna;
sobresaliendo en este acápite como ente rector en materia de vivienda el Ministerio de
Vivienda y Asentamientos Humanos, y finalmente se describe la estructura normativa que
va a delimitar el proyecto desarrollado por los proponentes.
3.1. Datos estadísticos del sector vivienda en Costa Rica
De acuerdo con los datos proporcionados por el INEC, con la aplicación del Censo
Nacional de Población y Vivienda en Costa Rica durante el año 2011, se pudo determinar
que Costa Rica presentaba una población total de 4.301.712 habitantes; siendo un dato
relevante que mientras que la mayoría de provincias acrecentaron o mantuvieron su peso
relativo a nivel poblacional, la provincia de San José continua reduciéndolo; no obstante,
sigue liderando como la provincia más poblada del país. Contando la provincia josefina con
menos del 10% del territorio nacional, alojaba para el año 2000 un 35,3% de la población
del país, en tanto que para el año 2011 albergaba un 32,6% del total de la población;
registrando cantones como Tibás, San José, Curridabat, Alajuelita, Goicoechea y Montes de
Oca, una densidad poblacional que sobrepasa los 1.000 habitantes por kilómetro cuadrado
(Instituto Nacional de Estadística y Censo, 2012, p. 24).
42
La búsqueda de mejores condiciones de vida, el intento por superar la difícil coyuntura
socioeconómica que atraviesa el país actualmente y el afán por disminuir las marcadas
brechas socioculturales estimulan la migración interna en el país, cuya estimación para el
año 2011 alcanzó los 215.375 habitantes, siendo este un fenómeno que históricamente ha
favorecido la concentración poblacional en la provincia josefina.
La capital continuó presentando la mayor tasa de migración interna, alcanzando un 36,45%
del total registrado mediante el censo de población realizado en el año 2011, esto a pesar de
que San José “…acrecentó su característica expulsora de la población al doble, de -2,41 a -
4,94 por mil habitantes entre el 2000 y el 2011.” (Instituto Nacional de Estadística y Censo,
2012, p. 26).
A pesar de que la provincia de San José ostentó la mayor concentración poblacional y la
mayor tasa de migración interna (36,45% del total), presentó la menor tasa de crecimiento
en lo que a viviendas se refiere (1,6%), acaecimiento que en mucho obedece a la escasez de
terrenos aptos y disponibles para la construcción de viviendas que, además, resulten
accesibles en términos económicos.
En este sentido, cabe señalar que el VI Censo de Vivienda, realizado por el INEC en el año
2011, apuntó un incremento en la tasa de viviendas en relación con la información
recopilada en el año 2000, calculándose este incremento en un 2,5%, lo que representó
325.162 unidades nuevas en el parque habitacional. De igual manera, el censo supra
señalado estableció un promedio de ocupación por vivienda de 3,5 personas, llamando la
atención que “… este indicador tiende a disminuir desde censos anteriores, lo cual es un
reflejo en gran medida de las tendencias demográficas y de los cambios en los patrones de
convivencia, que han mostrado una disminución en el tamaño y composición de los hogares
y familias.” (Instituto Nacional de Estadística y Censo, 2012, p. 27) y, consecuentemente,
en las características deseadas en las unidades habitacionales.
Según datos proporcionados por el CFIA, entre el año 2011 y el año 2012 para el caso de la
provincia de San José, se presentó un incremento de 380,965 mts² en la construcción de
obras de tipo habitacional, donde resalta el hecho que, de acuerdo con la clasificación de
estas obras, entre estos dos años se dio una disminución en la cantidad de metros cuadrados
empleados en la construcción de casas, fenómeno probablemente explicado por las nuevas
tendencias en la composición de los hogares. Por otro lado, durante ese mismo período se
43
dio un incremento en la cantidad de metros cuadrados construidos para obras destinadas a
apartamentos y condominios, situación que refleja una tendencia en la población de San
José a utilizar cada vez más estas opciones inmobiliarias para habitar, opciones en las que
concurren el poder adquisitivo, los patrones y hábitos de consumo, la comodidad, la
privacidad, vías de acceso, indicadores socioeconómicos del área en particular e incluso la
composición familiar.
Uno de los casos más ilustrativos es el del cantón de Montes de Oca, el cual se ubicó
durante el año 2011 en el tercer lugar del Índice de Competitividad Cantonal, en la primera
posición en lo que a capacidad de innovación se refiere, ambos puestos según lo señalado
por el Observatorio del Desarrollo de la Universidad de Costa Rica; primer lugar en el
Índice de Desarrollo Humano Cantonal según el Programa de Naciones Unidas para el
Desarrollo; elementos que aunados a la concentración de centros de educación superior,
fuentes de empleo y favorables características geográficas produce una creciente demanda
de servicios básicos, siendo la vivienda uno de ellos.
3.2. Déficit habitacional
Resulta importante dilucidar en qué consiste el déficit habitacional, señalando además, la
diferencia entre déficit habitacional cuantitativo y cualitativo; refiriéndose el primero a la
carencia absoluta de vivienda; mientras que el segundo describe la medida en que las
viviendas existentes no cumplen con ciertos estándares mininos que permitan ofrecer una
calidad de vida adecuada a sus habitantes, es decir, presentan condiciones de gran deterioro
y no brindan los servicios básicos requeridos.
El déficit habitacional en Costa Rica ha venido incrementando con el paso de los años y se
ha evidenciado que las familias con menores ingresos son las más vulnerables, siendo los
grupos más afectados con esta problemática. Se ha incrementado el número de
construcciones precarias, con servicios básicos deficitarios y un alto nivel de riesgo por
problemas estructurales, ambientales y sanitarios, y, consecuentemente, con una alta
vulnerabilidad al presentarse desastres naturales, todo lo anterior, como resultado del
incumplimiento de los requerimientos mínimos de construcción.
44
En cuanto al déficit habitacional, cabe acotar que en Costa Rica se ha experimentado un
incremento entre los años 2000 y 2012, llegando a un 28,1%, pasando de 143.317 a
183.617 viviendas; aunque debe enfatizarse el hecho de que ha mostrado un
comportamiento variable, a lo largo del período, disminuyendo en unos años y aumentando
en otros. (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, 2013, pág. 7).
El MIVAH realizó proyecciones sobre el incremento del déficit habitacional, con base en
los datos estadísticos del INEC obtenidos entre los años 2000 y 2012; donde se estima ese
crecimiento entre 2013 y 2015 a un ritmo aproximado del 2,4% anual. Señalando además,
que el déficit habitacional rondará las 188.000 viviendas, a partir del año 2013, como
resultado del precipitado deterioro que han venido sufriendo las viviendas de las familias
costarricenses en los últimos años; situación que consecuentemente podría elevar el déficit
cualitativo.
Según señaló Evelyn Fernández, en su artículo “Desciende déficit habitacional de Costa
Rica al 13,8%”, publicado en el periódico El Financiero, el Déficit Habitacional
Tradicional (DHT), pasó de 14,4% en el 2011 a un 13,8% en el 2012, indicando que las
provincias de Heredia y San José presentan los porcentajes menos desfavorables en cuanto
al déficit habitacional con un 10,3% y 11,9%, respectivamente, de acuerdo a los datos de la
Encuesta Nacional de Hogares 2012.
Continúa señalando la autora, que el Déficit Habitacional Real (DHR) se redujo de un
55,5% a un 52,7%, refiriéndose esta acepción, a una medición más minuciosa de la
situación de las viviendas, puesto que incluye aquellas que tienen posibilidades de ser
reparadas.
3.3. La importancia del papel del Estado en política de vivienda
A nivel país, el proceso de planificación e implementación de una política de vivienda
adecuada, no se puede vislumbrar si no hay un conocimiento puntual de la realidad
nacional; por ende, es imprescindible ahondar en datos precisos sobre el porcentaje del
déficit habitacional en el país a nivel cuantitativo; así como también, tener información
puntual sobre aspectos cualitativos como la calidad de los materiales de las viviendas
(paredes, techos y pisos), la disponibilidad o acceso a servicios básicos y el nivel de
45
hacinamiento. Estos aspectos podrían aplicarse como criterios de evaluación para indagar
sobre los requerimientos de viviendas nuevas y cuáles aspectos de las viviendas existentes
podrían ser sujeto de mejora.
No obstante, en Costa Rica se presenta una marcada brecha, donde un importante sector de
la población es incapaz de tener acceso a los mecanismos de financiamiento para la
obtención de una vivienda que cumpla los requerimientos mínimos para ser considerada
una vivienda digna. Al presentarse esta crítica situación socio-económica en el país, el
Estado tiene la obligación de diseñar e implementar políticas predestinadas a las familias
afectadas por esta situación, mediante instrumentos para la generación de empleo, así como
de medidas de apoyo y protección social enmarcadas en políticas de largo plazo.
Por ende, el papel del Estado con la creación de un sistema que garantice el reconocimiento
a ese derecho fundamental, implica una participación más activa en torno a su relación con
los sectores más desfavorecidos de la sociedad, para brindarle un apoyo efectivo, en cuanto
al acceso al mercado financiero para la adquisición de una vivienda digna.
Con base en lo indicado anteriormente, el Estado ha venido promoviendo el fortalecimiento
de instituciones que coadyuven a mejorar las condiciones de vida de los habitantes de
escasos recursos; siendo nuestra Constitución Política, uno de los mecanismos que imponen
la obligatoriedad del gobierno de insertar el derecho a la vivienda como derecho humano,
estableciendo en su artículo 65 que“El Estado promoverá la construcción de viviendas
populares y creará el patrimonio familiar del trabajador.”
Al respecto, la Procuraduría General de la República señala que,
La consagración constitucional del Estado Social de Derecho determina que la
política del Estado en orden a la población de escasos recursos debe tener como
objetivo permitirle a esa población el pleno disfrute de la dignidad humana. Y ello
no se logra cuando esa población no tiene acceso a los medios indispensables para
el desarrollo como persona y como miembro de la sociedad. En consecuencia, el
objetivo constitucional debe procurar dignificar al ser humano y aumentar su
calidad de vida (bienestar) en el plano humano, social y económico, para lo cual
primero el Estado debe propiciar las condiciones que les permitan satisfacer
plenamente los mínimos vitales. Desde esta perspectiva, estima que el derecho a una
46
vivienda digna forma parte del mínimo vital que el Estado debe garantizarle a los
más necesitados… (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, 2005, pág.
7).
La vivienda cumple un papel decisivo en la calidad de vida de las personas y es por ello que
tiene un amplio reconocimiento en las esferas del quehacer político y el económico, debido
a que sobrelleva, generalmente, al acceso a servicios hoy considerados esenciales para
alcanzar niveles mínimos de bienestar, y siendo un propósito que el Estado costarricense
debe perseguir para mejorar las condiciones de vida de los grupo mas más vulnerables,
haciendo una mejor distribución de la riqueza.
3.4. Institucionalidad de la vivienda en Costa Rica
3.4.1. Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH).
El MIVAH de Costa Rica tiene sus orígenes en el Decreto Ejecutivo Nº 10299-P del 3 de
agosto de 1979, mediante el cual se nombra un Ministro sin cartera, encargado de Vivienda
y Asentamientos Humanos. Mediante el Decreto Ejecutivo Nº 10458-P-OP del 27 de
agosto de 1979, se crea el Sector de Vivienda y Asentamientos Humanos, al amparo de la
Ley de Planificación Nacional, todo lo anterior, durante la Administración Carazo Odio.
Posteriormente, en el año 1986, por Ley No 7055, Ley General de Presupuestos Ordinarios
y Extraordinarios de la República se establece el MIVAH. Este ente, desde sus orígenes ha
presentado una característica singular, debido a que a la fecha no cuenta con una Ley
Orgánica propia; situación que le ha obligado a que durante los diferentes períodos se haya
tenido que acoger a las diferentes Leyes de Presupuesto Ordinario y Extraordinario de la
República, para así poder obtener los recursos necesarios para su ejercicio.
La Misión del MIVAH según lo establecido en su portal oficial, consiste en
Constituirse en la institución del Sector Social y Lucha Contra la Pobreza que
brinde a su Ministro Rector, el sustento técnico en materia de vivienda,
asentamientos humanos y desarrollo urbano; con el fin de facilitar la definición de
47
políticas, estrategias y mecanismos de coordinación, verificación y control, a nivel
intersectorial e interinstitucional, necesarios para que la población, especialmente la
que vive en condición de pobreza, vulnerabilidad, exclusión y discriminación, tenga
acceso a asentamientos humanos sostenibles, medidos en términos de su desarrollo
social, económico y ambiental a nivel nacional, regional y local o comunitario.
Por otra parte, la visión de esta organización se ha definido en los siguientes términos
Que el país logre un desarrollo sostenible, medido en términos de sus componentes
social, económico y ambiental, que le permita a la población contar con
asentamientos humanos sanos, seguros y con acceso a servicios e infraestructura
adecuados, que permitan una calidad de vida satisfactoria.
El MIVAH dentro del impulso del principio de solidaridad creó un subsidio para ayudar a
las familias de más escasos recursos en la obtención de una vivienda digna, con la
finalidad de cumplir lo estipulado en nuestra Carta Magna.
Resulta importante señalar que
…mediante el Decreto Ejecutivo No. 30.843-MP-MIDEPLAN-MIVAH, del 13 de
diciembre del año 2002, se reformó el anterior Decreto Ejecutivo No. 27352-MP-
MIVAH, de constitución del Sector Vivienda y Asentamientos Humanos, dentro del
cual le corresponde al Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos, la rectoría
del Sector y por lo tanto dictar las políticas y prioridades entre otras competencias.
(MIVAH, 2005, pag.7)
3.4.2. Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).
El Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) surgió mediante Ley 7052, que creó el
Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, del cual es el ente rector; el 13 de noviembre
de 1986.
El BANHVI se creó con el propósito de resolver de forma ordenada y conjunta con el
sector privado, el problema habitacional de los sectores más pobres del país. Esta
48
institución actúa como un banco de segundo piso, por lo que sus servicios los ofrece a
través de una serie de entidades autorizadas, como mutuales, cooperativas, fundaciones,
bancos públicos y privados; brindando durante su trayectoria un beneficio a cientos de
miles de familias, por medio del Bono Familiar de Vivienda.
Su creación obedeció a la integración de las distintas instituciones dentro de un solo
sistema para que, bajo un solo marco político, jurídico y operativo, le hiciera frente, de
forma conjunta, al problema habitacional. Lo anterior debido a que en años anteriores a su
creación, cada organismo precisaba sus propias reglas y carecían de una estructura
adecuada y los recursos necesarios para atender con propiedad el creciente problema
habitacional, la creciente proliferación de asentamientos en precario, la falta de
planificación de la demanda de vivienda, así como la poca capacidad de respuesta de las
instituciones estatales.
El BANHVI es una entidad de derecho público, de carácter no estatal, con personalidad
jurídica, patrimonio propio y autonomía administrativa. Funge como ente rector del
Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV) dedicado exclusivamente al
financiamiento de vivienda para los sectores de menores ingresos del país y de la clase
media.
Entre sus responsabilidades principales están las siguientes:
1. Administrar los recursos asignados por la ley para invertirlos en bonos de vivienda.
2. Supervisar la distribución y uso de estos recursos.
3. Gestionar mediante productos financieros, nuevos ingresos para garantizar la
sostenibilidad al SFNV.
De acuerdo con lo indicado en su página web oficial, la misión del BANHVI es “Somos el
ente rector del SFNV dedicado a disminuir el déficit habitacional del país”.
Su visión consiste en
Seremos la principal institución del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda
con una clara orientación social y una situación financiera consolidada, en constante
búsqueda de nuevas alternativas para dotar de vivienda a las familias de escasos
recursos y de clase media y el mejoramiento de las comunidades en condiciones de
seguridad y habitabilidad, en conjunto con las entidades autorizadas y con el más
49
alto nivel en la calidad de los productos, servicios y el control de los recursos que
administramos.
3.4.3. Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).
Se crea mediante Ley Orgánica N° 1788 del 24 de agosto de 1954 como institución
autónoma del Estado, y concediéndosele las siguientes características, según lo señala el
artículo 2º de la ley supra citada:
El Instituto tendrá personería jurídica y patrimonio propio; ejercerá su gestión
administrativa y técnica con absoluta independencia, guiándose exclusivamente por
las decisiones de su Junta Directiva, que actuará conforme a su criterio, dentro de la
Constitución, leyes y reglamentos pertinentes y los principios de la técnica. La Junta
Directiva será responsable de su gestión en forma total e ineludible.
Según lo señalado en el artículo 4° de su ley de creación, el Instituto tendrá las siguientes
finalidades:
1. Orientar sus actividades con miras a obtener un mayor bienestar económico y social,
procurando a la familia costarricense una mejor habitación y los elementos conexos
correspondientes;
2. Planear el desarrollo y el crecimiento de las ciudades y de los otros centros menores, con
el fin de promover el mejor uso de la tierra, localizar las áreas públicas para servicios
comunales, establecer sistemas funcionales de calles y formular planes de inversión en
obras de uso público, para satisfacer las necesidades consiguientes;
3. Proporcionar a las familias costarricenses que carezcan de alojamiento adecuado y, en las
condiciones normales, de los medios necesarios para obtenerlo con sus propios recursos, la
posibilidad de ocupar en propiedad o en arrendamiento, una vivienda que reúna los
requisitos indispensables a efecto de facilitar el desarrollo y conservación de la salud física
y mental de sus moradores. De manera preferente, deberá atenderse el problema de la clase
de más bajos recursos de la colectividad, tanto en las ciudades como en el campo;
50
4. Promover y efectuar estudios e investigaciones sobre todos los aspectos de vivienda y
urbanismo para los fines que persigue el Instituto, procurando la mayor divulgación de sus
resultados, a fin de señalar las orientaciones convenientes para el país en estos campos;
5. Desarrollar sus planes y programas debidamente coordinados en sus diferentes etapas de
investigación socio-económica, de planeamiento y deconstrucción, así como en las
actividades educativas y asistenciales que exija la administración de los mismos;
6. Asesorar a los organismos del Estado y demás instituciones públicas y coordinar las
iniciativas públicas en asuntos de vivienda y urbanización, cuando así se solicite; y
7. Adecuar sus planes y estudios a los programas nacionales de desarrollo económico y
social, sometiéndolos a la aprobación del Ministerio de Salubridad Pública en sus aspectos
sanitarios.
De acuerdo con datos obtenidos de su página web oficial su Misión es “El INVU es una
Institución de servicio cuyo objetivo es contribuir activamente en el ordenamiento
territorial del país, facilitar soluciones de Vivienda de Interés Social y para la clase media,
promoviendo y revitalizando el Sistema de Ahorro y Préstamo”.
3.4.4. Fundación Pro Vivienda (FUPROVI).
Esta organización fue constituida en Costa Rica en junio de 1987, y su principal objetivo
consiste en apoyar a las familias de menores ingresos, a solucionar sus necesidades
habitacionales y de desarrollo comunal; por lo que se le concibe como una organización
privada de desarrollo.
FUPROVI desempeña una gran labor social, desarrollando proyectos habitacionales, bajo
la modalidad de autoconstrucción asistida, con la participación activa de las familias
implicadas en la gestión, administración y construcción de las obras de infraestructura y
vivienda de su proyecto habitacional.
Adicionalmente, esta organización ofrece servicios técnicos para el diseño, tramitología,
desarrollo, ejecución y administración de proyectos habitacionales con o sin participación
comunal; brindando estos servicios interesados de barrios consolidados que desean
construir o mejorar su vivienda de manera individual.
51
Se conformó como una organización técnica en materia de vivienda, que a parte de la
construcción y generación de crédito en esa área, ha desarrollado toda una plataforma de
trabajo comunal, para que sus proyectos, y otros que no son propios, puedan construirse
socialmente como una red de trabajo, donde la organización y la participación sean ejes
fundamentales de la convivencia y la proyección de la comunidad.
Desde 1991 hasta 1997, han estado a cargo de la coordinación subregional del Programa de
Fortalecimientos y Capacitación para ONG´s de América Latina y actualmente, coordinan
el grupo de trabajo Hábitat, de la Asociación Latinoamericana de Organizaciones de
Promoción, que es un grupo conformado por 16 organizaciones latinoamericanas
especialistas en temas relacionados con Hábitat, el cual elabora anualmente boletines
electrónicos, en los cuales desarrolla y analiza con niveles importantes de profundidad
aspectos de actualidad y además, coloca experiencias que pueden servir como referente
para buenas prácticas o para mejorar otras en funcionamiento.
Su misión, según lo establece su página web oficial indica que esta es “…una organización
privada de desarrollo, que contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de familias de
bajos ingresos en el campo de vivienda social y desarrollo comunal”.
Por su parte, su visión determina que dicha fundación se compromete "…a ser la
organización líder en el desarrollo de proyectos habitacionales de vivienda social accesibles
a nuestros clientes".
3.4.5. Fundación Costa Rica – Canadá.
Esta fundación tiene sus orígenes en el año 1988, manteniendo a la fecha la visión que
tuvieron sus fundadores, haciendo crecer su red de organizaciones, ubicadas a lo largo y
ancho del país, y fortaleciendo su accionar con nuevas relaciones, brindando nuevas y
mayores oportunidades de servicio y consolidándose en sus operaciones de forma más
integral.
En 25 años de existencia, han apoyado al financiamiento de más de 40 mil viviendas, y
aproximadamente unas 160.000 personas se han visto beneficiadas con sus aportes.
52
Las áreas de acción de esta fundación están enfocadas hacia el impulso a la vivienda,
apoyo a pequeñas y medianas empresas y es el principal aliado del gobierno en el programa
de atención de precarios y mejoramiento barrial.
La misión expuesta en el portal oficial de esta institución señala que dicha organización
impulsa “…el desarrollo de personas, familias y organizaciones facilitando de manera
sostenible, el acceso a recursos para generar un impacto social positivo en las
comunidades”.
3.5. Estructura normativa atinente al proyecto
Para el desarrollo del complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de
Montes de Oca resulta fundamental conocer la estructura normativa que demarca los
lineamientos de la empresa desarrolladora, tanto para la obtención de las licencias
constructivas pertinentes como para la operación de un proyecto de esta magnitud, pues
debe garantizarse el cumplimiento de los requisitos y obligaciones establecidos en aras de
obtener la factibilidad del proyecto.
A nivel general, toda construcción de una envergadura similar a la propuesta que se
desarrolle en el país debe acatar lo dispuesto en la Ley Nº 3663, Ley Orgánica del CFIA,
Ley Nº 6119, Ley para el establecimiento de un código antisísmico en obras civiles, Ley Nº
5395, Ley General de Salud, Ley Nº 1634, Ley General de Agua Potable, Ley Nº 2726, Ley
constitutiva de Acueductos y Alcantarillados (AyA), el Manual de disposiciones técnicas
generales sobre seguridad humana y protección contra incendios, Ley Nº 6545, Ley de
Catastro Nacional, Ley Nº 2, Código de trabajo, Ley Nº 7575, Ley orgánica del ambiente,
Ley Nº 7575, Ley forestal, Decreto ejecutivo Nº 25705-MINAE, Decreto ejecutivo Nº
32303-MIVAH-MEIC-TUR, Reglamento a la Ley reguladora de la propiedad en
condominio y Reglamento para el control de fraccionamientos y urbanizaciones Nª 3391,
Ley Nº 4530, Ley constitutiva de la Caja Costarricense del Seguro Social (CCSS).
Al ubicarse este proyecto dentro de la jurisdicción territorial de Montes de Oca debe,
adicionalmente, acatarse lo dispuesto en el Plan Regulador del Cantón de Montes de Oca,
lo que implica que debe solicitarse ante ese gobierno local el correspondiente uso de suelo,
alineamiento y visado de planos y la correspondiente licencia constructiva.
53
Finalmente, debe acatarse lo señalado en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Sub
urbanos, debido a que se establece en el artículo 8, “…existe arrendamiento o locación
cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de
una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el uso y goce de la
cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario o
inquilino...”.
54
Capítulo 4: Estudio de pre factibilidad para la construcción y arrendamiento del
complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca
4.1. Ficha técnica del proyecto
4.1.1. Nombre del proyecto
Construcción y arrendamiento del complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el
cantón de Montes de Oca.
4.1.2. Descripción del proyecto
El proyecto consiste en la construcción sostenible y posterior arrendamiento de una serie de
unidades habitacionales edificadas a partir de contenedores de carga intermodal
reutilizados, que adaptados bajo estándares de seguridad y calidad y con la incorporación
de elementos tecnológicos permitan mejorar la condición de vida de los inquilinos al
tiempo que preserva y promueva el respeto por los valores medioambientales.
Este proyecto, concebido desde el paradigma de la responsabilidad social, pretende proveer
espacios habitacionales de alta calidad, adaptabilidad y versatilidad a un costo accesible
mediante la utilización de silos cuyas características (entre las que sobresalen su resistencia
a condiciones climatológicas adversas y su capacidad de carga) brindan estabilidad
estructural, alta productividad y eficiencia, procurando, concomitantemente, acercar los
insumos utilizados en la construcción al cierre del ciclo de materiales sin dejar de lado la
atención del déficit habitacional existente en el cantón de Montes de Oca que afecta a
quienes requieren vivienda temporal en ese cantón josefino.
4.1.3. Sector o sub sector al que pertenece el proyecto
El proyecto en cuestión se enmarca dentro del Sector Ordenamiento Territorial y Vivienda
y guarda relación con el lineamiento de política sectorial que pretende fomentar los
asentamientos humanos polifuncionales, sostenibles y seguros (con acceso a las funciones
55
residenciales, productivas y de servicios sociales básicos; en armonía con el medio
ambiente; y con organización comunal en seguridad), que permitan satisfacer las
necesidades habitacionales de los distintos estratos socioeconómicos del país; incorporando
la gestión del riesgo y el uso racional del suelo (fomento de construcción vertical y
aprovechamiento de la infraestructura existente).
Adicionalmente, este proyecto se vincula con los lineamientos de políticas públicas
sectoriales tendentes a convertir a Costa Rica en el primer país carbono neutral para el año
2021 e incluidas en el Plan Nacional de Desarrollo 2011-2014, “María Teresa Obregón
Zamora”, entre las que destacan:
a) “Propulsar medidas y acciones conjuntas intra e interinstitucionales, intra e
intersectoriales, y/o con la participación de los sectores productivos, académicos,
comunitarios y sociedad civil organizada, para fortalecer la capacidad de gestión pública
con responsabilidad compartida en el campo ambiental, energético y de
telecomunicaciones”; y
b) “…Empoderar al país como líder mundial ambiental comprometido con el ordenamiento
ambiental y la planificación territorial (regional), la autosuficiencia energética, el cambio
climático y la consecución de una sociedad carbono neutral.”; fijándose como áreas
estratégicas de acción el transporte, la generación eléctrica, el consumo energético, la
infraestructura y la producción agropecuaria.
4.1.4. Ubicación geográfica del proyecto
Información recabada (cuyo detalle se precisa en el apartado 4.3.5.) ha contribuido a
determinar que la macrolocalización del proyecto de construcción y arrendamiento del
complejo habitacional sostenible “Habitainer” será el cantón de Montes de Oca, específica
el distrito primero: San Pedro.
56
Figura 4: Macro localización del proyecto: cantón de Montes de Oca
Fuente:
https://maps.google.es/maps/ms?ie=UTF8&t=h&oe=UTF8&msa=0&msid=115404468311117727263.00048f
3ae205342be988f.
4.1.5. Institución dueña del proyecto
La persona jurídica 3-101-607589, S.A., cédula jurídica 3-101-607589, opera en Costa Rica
bajo el nombre de fantasía Desarrollos Sostenibles Habitainer y es la organización dueña
del proyecto para la construcción y arrendamiento del complejo habitacional sostenible
“Habitainer” en el cantón de Montes de Oca.
Desarrollos Sostenibles Habitainer es una empresa de carácter privado y de capital 100%
costarricense, interesada en incorporar tecnologías y materiales sostenibles en el desarrollo
inmobiliario del país.
4.1.6. Población beneficiaria
En primera instancia, los beneficiarios del proyecto serán las personas que renten las
unidades habitacionales sostenibles del complejo “Habitainer” para satisfacer la necesidad
57
de residir temporalmente en el cantón de Montes de Oca. En segunda instancia, será
beneficiaria la población de Montes de Oca, pues al albergar un proyecto habitacional
sostenible en ese cantón se salvaguardan los valores de la ecología y el medio ambiente,
minimizando la contaminación. Igualmente, se beneficiará el cantón al figurar como
precursor de iniciativas de esta naturaleza.
Finalmente, por tratarse de una propuesta que podría replicarse en el país, la población
costarricense se ve indirectamente beneficiada, toda vez que se aplicarán procesos
constructivos congruentes con los lineamientos establecidos en las políticas nacionales del
sector ambiente y que propenden la consecución de la carbono neutralidad.
4.2. Identificación del proyecto
4.2.1. Antecedentes del problema
Tanto la carencia absoluta de vivienda, como la existencia de viviendas que no cumplen
con estándares mininos de calidad y seguridad provocan el déficit habitacional y
desmejoran la calidad de vida de la población.
Según información recopilada por el INEC, durante el año 2011 la provincia de San José
(que comprende menos del 10% del territorio nacional), albergaba un 32,6% del total de la
población costarricense; registrando cantones como Tibás, San José, Curridabat, Alajuelita,
Goicoechea y Montes de Oca, una densidad poblacional que sobrepasaba los 1.000
habitantes por kilómetro cuadrado (2012, p. 24).
Según datos del CFIA, entre el año 2011 y el año 2012 la provincia de San José registró un
incremento en la construcción de obras de tipo habitacional, llegando a 380,965 mts²
construidos. Resalta el hecho de que se dio una disminución en la cantidad de mts²
empleados en la construcción de casas, pero se registró un incremento en la cantidad de
metros cuadrados construidos para obras destinadas a apartamentos y condominios,
situación que refleja una tendencia en la población de San José a utilizar cada vez más estas
opciones inmobiliarias para residir.
A pesar del incremento de las plazas habitacionales, el MIVAH ha señalado en
publicaciones recientes que el déficit habitacional en Costa Rica ha venido incrementando
58
con el paso de los años, siendo las familias con menores ingresos las más vulnerables. En
este sentido, proyecciones efectuadas por el MIVAH estimaron el crecimiento en el déficit
habitacional entre 2013 y 2015 a un ritmo aproximado del 2,4% anual, lo que significó un
déficit habitacional para el año 2013 de aproximadamente 188.000 viviendas.
Bajo esta coyuntura, el cantón de Montes de Oca resulta particular en tanto posee una
densidad aproximada de 1094 casas por kilómetro cuadrado, ubicándose en términos de
densidad poblacional por km² solo detrás de cantones como Tibás y San José, registrando,
según el INEC, una densidad poblacional de más de 1000 habitantes por kilómetro
cuadrado.
4.2.2. Problema a resolver
El problema por resolver se centra en el mejoramiento de la condición de vida de las
personas que residen temporalmente en el cantón de Montes de Oca y que se enfrentan al
déficit habitacional que registra ese cantón josefino, el cual se ve amplificado por la
utilización de sistemas constructivos no sostenibles que encarecen el costo del
arrendamiento y que no satisfacen adecuadamente las necesidades.
4.2.3. Alternativas de ideas de proyecto
4.2.3.1. Construcción de un complejo habitacional edificado con concreto
El concreto es un conglomerante resultado de la unión de grava, arena, aditivos, cemento
(que representa solo el 15% del total de la mezcla) y agua, utilizado en la construcción
desde el siglo I a.C.
El concreto, tal y como lo conocemos hoy, fue patentado por Joseph Aspdin y James Parker
en 1824 y experimentó un auge en su utilización durante el siglo XX. Dentro de sus
propiedades se encuentran la alta resistencia a temperaturas elevadas, buena resistencia al
ataque químico, exotermicidad y alta resistencia estructural, elementos que han contribuido
a aumentar la seguridad estructural de las viviendas.
Por las características supra indicadas, la construcción de unidades habitacionales de
concreto constituye una alternativa tradicional a la atención del déficit habitacional; no
59
obstante, resulta poco amigable en términos ambientales (especialmente por la utilización
excesiva de agua y liberación de CO²), esto a pesar de que en las últimas décadas se han
desarrollado tecnologías más racionales (en término de materiales y mano de obra),
tendentes a reducir la contaminación ambiental generada por su utilización.
Entre estas tecnologías sobresale Masterblock, que es un sistema constructivo basado en
bloques y vigabloques de concreto vibrocompactado que asegura mayor rigidez y una
disminución sustancial en el índice de roturas, al tiempo que permite obtener economías
por el ahorro en la utilización de materiales (principalmente en formaleta y cemento),
disminuyendo el peso de la construcción en más de 16% y ahorrando un 17% del material
de repello.
4.2.3.2. Construcción de un complejo habitacional a partir de contenedores de carga
intermodal reutilizados
La corriente de la sostenibilidad y el reciclaje de materiales ha promovido, después de la
década de 1990, la integración de los contenedores de carga intermodal a diseños
arquitectónicos en el ámbito inmobiliario como una de las soluciones al déficit
habitacional, pues aunque los contenedores fueron diseñados para llevar a cabo funciones
específicas relacionadas con el transporte de carga, los materiales utilizados en su
construcción y las características propias de los contenedores (entre las que sobresalen su
resistencia a condiciones climatológicas adversas y su capacidad de carga) convierte estos
silos en sitios habitables, versátiles, adaptables y reconstruibles.
Centros de estudio universitario, escuelas de arquitectura e investigadores en diversas zonas
geográficas del orbe han convertido el tema en un asunto de interés común; al respecto
Wadel acota que
El interés de la arquitectura en estos contenedores queda demostrado por la
innumerable cantidad de proyectos y obras que han sido realizadas con módulos de
dimensiones similares, o directamente con las propias cajas de transporte recicladas.
Las mismas ventajas que ofrecen para el transporte general son útiles en la
construcción, ya que la posibilidad de trasladar unidades de edificios completamente
60
acabadas en fábrica, reduciendo las tareas en obra a la ejecución de cimentaciones e
instalaciones, resulta de especial interés para la prefabricación. (2010, p. 116)
Algunas de las ventajas que se asocian a este sistema constructivo son la estabilidad
estructural, la obtención de ahorros en comparación a los sistemas de construcción
tradicionales, la baja invasión de los terrenos donde se construyen los proyectos con estos
silos y la reutilización y reciclaje de los materiales utilizados y restantes de la construcción
reduce el impacto ambiental de la edificación.
En cuanto a la disponibilidad de estos silos cabe señalar que se calculó que, solo durante el
año 2009, se jubilaron 6.000.000 de estos contenedores de carga intermodal construidos
según los estándares de International Standard Organization (ISO), dato que brinda una
idea de la cantidad de materia prima potencial que actualmente no se está utilizando.
4.2.3.3. Construcción de un complejo habitacional edificado con bambú
La utilización del bambú en las construcciones data de cientos de años y ha alcanzado
mayor participación en la industria de la construcción debido a su belleza estética y
duración (siempre y cuando el tratamiento haya sido el adecuado). Actualmente, los
programas internacionales de cooperación técnica han reconocido cualidades excepcionales
de este material por lo que realizan un intercambio constante acerca de sus experiencias y
conocimientos. Entre las ventajas del bambú figuran:
1. Sus características físicas lo convierten en un material fuerte, elástico y liviano, por lo
que es considerado un material con una alta resistencia ante la actividad sísmica.
2. La caña de bambú puede ser utilizada en su totalidad, lo que reduce la contaminación
provocada en los procesos constructivos que se basan en este material.
3. Posee un bajo costo de adquisición.
No obstante, aunque que esta opción parece generar un ahorro en el costo de materiales,
podría implicar gastos mayores en un futuro para los inversionistas, por factores que se
tendrían que resolver en el mediano plazo, considerando temas importantes como la
aislación térmica, por el hecho de que el bambú no es aislante; adicionalmente, este
material no se escapa de la humedad y no muestra una alta resistencia al fuego.
61
Otro de los aspectos más desfavorables en la construcción con bambú es la desintegración
de este material con el paso del tiempo, aun cuando las piezas están protegidas (incluso
forradas en cemento); siendo que la vida útil de las cañas debidamente protegidas no supera
los 15 años. Finalmente, se puede agregar factores negativos como la combadura de las
cañas, las medidas poco similares y prominencia de nudos, lo que dificulta un diseño
constructivo ajustado. Todos estos aspectos van a lesionar las características que persiguen
los desarrolladores en los materiales constructivos, para obtener estándares de calidad y
seguridad en el modelo propuesto.
4.2.4. Selección de la mejor alternativa
Considerando que los contenedores de carga intermodal son estructuras de acero sólido
construidas bajo estándares de calidad internacionalmente aceptados, auto-portantes, sismo
resistentes (elementos que garantizan la estabilidad estructural de una construcción), que
puede llegar a producir ahorro de costos entre el 20% y el 40% en comparación con el costo
de un metro cuadrado construido con materiales convencionales; que la reutilización y
reciclaje de los materiales utilizados y restantes de la construcción reduce el impacto
ambiental de la edificación (por lo que podría considerarse una práctica amigable con el
ambiente); que aumenta la productividad en la construcción al reducir entre un 40% y un
60% el tiempo de duración de la construcción debido a su sistema modular; que es un
modelo innovador que genera soluciones creativas a un problema como la atención al
déficit habitacional; la construcción del complejo habitacional a partir de contenedores de
carga intermodal reutilizados ha sido la alternativa de proyecto seleccionada.
4.2.5. Objetivos del proyecto
4.2.5.1. Objetivo general
Mejorar la condición de vida de los individuos que requieren alojamiento temporal en el
cantón de Montes de Oca, mediante el arrendamiento de unidades habitacionales en un
62
complejo sostenible que cumpla con estándares de calidad y seguridad nacionalmente
aceptados.
4.2.5.2. Objetivos específicos
4.2.5.2.1. Diseñar y ejecutar la construcción de un complejo habitacional sostenible en un
plazo de seis meses y con un costo de ¢ 356.000.000,00.
4.2.5.2.2. Alquilar unidades habitacionales sostenibles y funcionales con costo de alquiler
mensual de ¢200.000,00 en el caso del modelo de una habitación, y de ¢300.000,00 en el
caso del modelo de dos habitaciones.
4.2.6. Justificación
El proyecto pretende suministrar una solución habitacional que responda, en forma
socialmente responsable, a la demanda habitacional de la población del cantón de Montes
de Oca, principalmente, a aquellas personas que requieran alojarse en el distrito de San
Pedro.
Los “Habitainer” (unidad habitacional en “container”) vienen a representar un sistema
innovador y ambientalmente sostenible para el alojamiento temporal, resultando accesibles
en costo en relación con la tendencia actual del mercado de la construcción; pues son
estructuras arquitectónicas que minimizan el impacto en el ambiente y generan procesos
menos contaminantes en la fase de construcción.
Como factor determinante para seleccionar la construcción del complejo habitacional
sostenible para su posterior arrendamiento figuraron la estabilidad estructural, el ahorro
económico que podría obtenerse en la construcción, la reutilización y reciclaje de
materiales utilizados en la construcción y de los remanentes de la misma, el aumento en la
productividad constructiva, la modificación de paradigmas existentes en materia
constructiva y, finalmente, lo innovador de la alternativa, pues es un proyecto único en el
país, dado que las investigaciones preliminares no evidenciaron la existencia de inversiones
de esta naturaleza, debido, principalmente, al marcado estereotipo en materia constructiva,
63
donde las predilecciones están encadenadas a la utilización del concreto como base
primordial en el levantamiento de estructuras para soluciones habitacionales y el empleo de
materiales no reciclados.
Otros de los factores que incidieron en la elección de esa opción son: el elevado porcentaje
de personas de clase media que tienen dificultades para habitar una vivienda digna que se
ajuste a su presupuesto, el interés de los inversionistas en la posibilidad de generar un
retorno atractivo para su inversión y, adicionalmente, el deseo de brindarle a la población
costarricense la opción de contar con un proyecto que toma como elementos medulares la
transmisión de valores medioambientales concentrados en el ahorro de recursos por la
reutilización de materiales, la autosuficiencia por tratar de enfatizar en el
autoabastecimiento energético y la eficiencia energética, encauzando el proyecto hacia la
sostenibilidad.
4.2.7. Proyecto y estrategias de desarrollo institucional
Al ser la vivienda un derecho fundamental del ser humano ratificado por nuestro país en
1998, mediante el Protocolo de San Salvador, se vislumbra que este proyecto está
íntimamente ligado a las políticas y estrategias nacionales en materia de vivienda, puesto
que resulta evidente que el interés de los principales entes con competencias relacionadas al
sector vivienda radica en brindar la estabilidad y tranquilidad a quienes no habitan en una
vivienda digna.
En materia ambiental, el Plan Operativo Institucional del Ministerio de Ambiente y Energía
del año 2011 (para ese entonces Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones)
estableció lineamientos sectoriales enmarcados en el Sector Ambiente y Energía dentro del
Plan Nacional de Desarrollo 2011-2014 María Teresa Obregón Zamora, que guardan
relación con el proyecto de construcción del complejo habitacional sostenible “Habitainer”
en el cantón de Montes de Oca, dentro de los que podemos citar los siguientes:
1. Propulsar medidas y acciones conjuntas intra e interinstitucionales, intra e
intersectoriales, y/o con la participación de los sectores productivos, académicos,
comunitarios y sociedad civil organizada, para fortalecer la capacidad de gestión pública
64
con responsabilidad compartida en el campo ambiental, energético y de
telecomunicaciones.
2. Empoderar al país como líder mundial ambiental comprometido con el ordenamiento
ambiental y la planificación territorial (regional), la autosuficiencia energética, el cambio
climático y la consecución de una sociedad carbono neutral.
Adicionalmente, el proyecto en cuestión guarda relación con los lineamientos de políticas
sectoriales enmarcadas en el Sector Ordenamiento Territorial y Vivienda, entre los que
destaca:
1. Fomento de asentamientos humanos polifuncionales, sostenibles y seguros (con acceso a
las funciones residenciales, productivas y de servicios sociales básicos; en armonía con el
medio ambiente; y con organización comunal en seguridad), que permitan satisfacer las
necesidades habitacionales de los distintos estratos socioeconómicos del país; incorporando
la gestión del riesgo y el uso racional del suelo (fomento de construcción vertical y
aprovechamiento de la infraestructura existente).
En razón de lo expuesto anteriormente, queda claro que tanto las políticas y estrategias
nacionales del sector vivienda, como del sector ambiente; muestran una relación intrínseca
con el proyecto planteado, debido a que se busca construir un complejo habitacional que
genera un aporte a la sostenibilidad y atienda la demanda de unidades habitacionales en la
zona geográfica de impacto del proyecto.
4.2.8. Recursos disponibles y posibles
El Estado costarricense cuenta con sólidas instituciones financieras públicas como lo son el
Banco de Costa Rica, Banco Nacional de Costa Rica y Banco Crédito Agrícola de Cartago
las cuales se podrían convertir en socios financieros del proyecto, igualmente, puede
recurrirse al financiamiento de la banca privada en caso de que sea necesario estructurar la
operación financiera de esa forma.
El mercado ofrece actualmente productos financieros a mediano y largo plazo que toman
como referencia en dólares la tasa Prime Rate (tasa referencial de mercado en Estados
Unidos) más un rango de interés negociable y como garantía puede presentarse una
combinación de títulos valores, prenda de vehículos nuevos o garantías reales.
65
Otra figura que puede considerarse como fuente de financiamiento es la del fideicomiso
pudiéndose constituir uno nuevo siempre que se cumplan los lineamientos
correspondientes.
66
4.3. Estudio de mercado
El mercado de alquiler de unidades habitacionales es un mercado de competencia, regulado
por el Estado Costarricense mediante la ley general de arrendamientos urbanos y
suburbanos, cuyo comportamiento puede comprenderse mediante la identificación de
producto ofrecido, el análisis de la oferta y la demanda, la determinación del precio del
producto y el detalle de la comercialización del mismo.
Para el caso que nos ocupa, resulta relevante señalar que el producto ofrecido es
completamente novedoso en el mercado de alquiler de unidades habitacionales, pues como
se ha señalado ya en otros acápites, condensa el respeto y promoción de valores medio
ambientales, la tecnología, un alto sentido estético y la expectativa por generar ingresos
para los inversionistas.
4.3.1. Definición del producto
El producto ofrecido corresponde al arrendamiento de unidades habitacionales de 30 mts²,
funcionales, eficientes, confortables y asequibles que, respetando valores
medioambientales, suplen la necesidad de alojamiento en un área de alta concentración
urbana y que promueven la óptima estructuración social de sus inquilinos, mediante una
cercanía a los principales centros de trabajo y estudio de la capital.
El diseño y la tecnología incluida en cada uno de los habitáculos permite a los inquilinos
ajustar elementos internos como la iluminación, la ventilación y la sensación térmica
interna, con un consumo eléctrico mínimo, pues cada “habitainer” ha sido adaptado para
que se convierta en una “cámara” termo acústica que posibilita al inquilino ajustar a su
conveniencia el espacio que habita, potenciando así la sensación de confort que se puede
experimentar.
El complejo posee diseños flexibles (con un dormitorio y sala de estar o con dos
dormitorios) completamente equipados, baño, cocina, desayunador, guarda ropa y balcón,
incluyendo el arrendamiento derecho a un espacio de estacionamiento, acceso a cualquiera
de las cuatro lavanderías comunes con las que cuenta el complejo, acceso a los espacios de
67
socialización, almacenamiento para material de reciclaje, monitoreo digital que puede ser
consultado en tiempo real a través del sitio web oficial de proyecto e Internet Wi Fi.
En materia arquitectónica los “habitainer” son un híbrido entre un studio y un loft, que en
30 mts² han conjugado las siguientes características:
Diseño minimalista.
Espacios abiertos, sin paredes internas (exceptuando las correspondientes al baño)
Mobiliario funcional.
Creación de sensación de altura mediante los acabados y la decoración.
División de espacios por cambio de texturas y colores.
Cobertura de luz natural.
Continuidad espacial visual conseguida mediante esquemas de color y el paisaje.
Mínima utilización de puertas.
Aspecto industrial.
4.3.2. Perfil del cliente
Ante la escases de información existente y por recomendación de profesionales de la
Unidad de Servicios Estadísticos (USES) de la Universidad de Costa Rica, se optó por
diseñar la encuesta “Gustos y preferencias de adultos jóvenes en el alquiler de unidades
habitacionales” (anexo 1), con la intención de recabar información que fungiera como
insumo en el estudio de mercado.
Para la determinación del tamaño de la muestra, dado que no se conocía con exactitud el
tamaño de la población, se utilizó la fórmula para el cálculo del tamaño de la muestra de
poblaciones infinitas (o desconocidas), la cual se detalla seguidamente:
Determinándose un nivel de confianza del 95% y una desviación del 8%, el tamaño de la
muestra se precisó en 150 individuos, incluyéndose en la muestra adultos de ambos sexos,
con una edad superior a los 18 años.
68
Para la aplicación de esta herramienta se utilizaron software especializados en línea que
permitieron la distribución, recopilación y análisis de la información, mediante el cual se
determinó que un 62% de los individuos que conformaron la muestra poseían una edad que
oscilaba entre los 23 y los 32 años (adultos jóvenes), sobresaliendo el estrato
correspondiente a las mujeres con edades entre los 23 y 27 años, el cual representó un 30%
del total de los encuestados. El gráfico 1 detalla la conformación de la muestra según
género y rango de edad.
Gráfico 1: Distribución de la muestra según género y rango de edad.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
En cuanto a nivel de escolaridad de los integrantes de la muestra, se determinó que más de
un 90% del total de la muestra posee estudios universitarios, sobresaliendo el estrato de
individuos con licenciatura universitaria completa (30%), acaecimiento que asociado a la
distribución de la muestra según género y rango de edad nos permite inferir que un
porcentaje significativo de quienes conforman la muestra, efectivamente, son profesionales
jóvenes de reciente titulación.
69
Gráfico 2: Nivel de escolaridad de los individuos incluidos en la muestra.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Considerando las tendencias demográficas, las modificaciones en la composición de la
sociedad costarricense, las transformaciones en los patrones de convivencia, los cambios en
las costumbres y preferencias que en materia habitacional han acaecido, procurando una
estructuración social que permita la optimización del tiempo y considerando los resultados
obtenidos por la aplicación de la encuesta aplicada, se han determinado como consumidores
potenciales los adultos jóvenes de ambos sexos, con un rango de edad que va desde los 18 a
los 35 años, de clase económica media y media - alta (estudiantes universitarios,
trabajadores del tercer sector de la economía, profesionales de reciente titulación), solteros,
sin hijos y conscientes de la importancia de la preservación del medio ambiente.
4.3.3. La oferta
El cantón N° 15 de la provincia de San José, posee una jurisdicción territorial que
sobrepasa levemente los 15 km² y registra una población aproximada de 52.000 habitantes,
cifra que se duplica durante el día debido a la población flotante.
A pesar de que tiene una dimensión espacial relativamente pequeña reúne una serie de
condiciones que aumentan su competitividad a nivel cantonal, entre ellas sobresalen el fácil
acceso a servicios públicos y de salud, la adsorción de centros educativos (25 de educación
primaria y secundaria, y 15 centros universitarios, incluyendo públicos y privados), las
70
múltiples opciones de transporte, la cantidad de vías de acceso terrestre, las numerosas
fuentes de empleo, el elevado nivel de alfabetismo y acceso a internet (7 de cada 10
viviendas cuentan con acceso a Internet).
Gráfico 3: Acceso a Internet en Costa Rica
Fuente: La Nación, 26 de setiembre, 2013.
Adicionalmente, la población del cantón de Montes de Oca presenta una clara tendencia de
ocupación económica en el sector terciario de la economía, ocupándose en ese estrato un
86,5% de la población ocupada de ese cantón.
La conjunción de esas variables propició que, durante el año 2011, el cantón de Montes de
Oca ocupara el tercer lugar del Índice de Competitividad Cantonal y la primera posición en
lo que a capacidad de innovación se refiere, ambos puestos según lo señalado por el
Observatorio del Desarrollo de la Universidad de Costa Rica, concomitantemente, ocupó
durante el año supra indicado el primer lugar en el Índice de Desarrollo Humano Cantonal,
según el Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo.
Sobre la situación este cantón josefino, Jorge Vargas, Director a.i. del Programa del Estado
de la Nación, explicó que la situación de este cantón josefino es un caso especial, por
cuanto “…la pirámide demográfica de Montes de Oca es muy contrastante en relación con
la mayoría de los cantones: la concentración está en los jóvenes adultos” (La Nación, 2013,
71
setiembre, 26, par. 6), con relativamente alto nivel educativo, lo cual se explica por la
concentración de universidades públicas y privadas. A pesar de ello, señaló Vargas,
“Mucha de esa población que está ahí, es probablemente gente que no estará en unos años y
su problema (del cantón) es como aprovecharlos mientras residen allí; cómo crear un nicho
de la más alta calidad para sacarle el jugo a esta abundancia de estudiantes universitarios y
profesionales jóvenes.” (La Nación, 2013, setiembre, 26, par. 11)
Gráfico 4: Características de los cantones costarricenses.
Fuente: La Nación, 26 de setiembre, 2013.
En lo que a materia habitacional se refiere, FUPROVI señaló, en el estudio de la Situación
de la Vivienda y Desarrollo Urbano 2012, que Montes de Oca poseía una densidad
aproximada de 1094 casas por kilómetro cuadrado, ubicándose solo detrás de cantones
72
como Tibás y San José, en tanto que información publicada por el INEC indicó para este
cantón una densidad poblacional de más de 1000 habitantes por kilómetro cuadrado.
En cuanto a los actuales requerimientos habitacionales FUPROVI ha dejado claro que la
oferta, para quienes desean asentarse permanente en este cantón, es más de residenciales y
condominios que de casas individuales, a pesar de que este hecho “…no responde a la
demanda, pues los habitantes aún prefieren casas, según lo reveló una encuesta de la
Cámara de la Construcción, en abril.” (La Nación, 2013, octubre, 09, par. 15), caso
contrario al presentado por quienes deben residir temporalmente en ese cantón, que se
inclinan más por apartamentos.
Gráfico 5: Aglomeración habitacional de Costa Rica.
Fuente: La Nación, 09 de octubre, 2013.
73
Diversos estudios realizados han coincidido sobre la tendencia incremental en la
construcción de condominios, puesto que durante el 2011 y 2012 la construcción de
apartamentos y condominios creció un 24%, mientras que la construcción de viviendas
decreció un 6%. Otra evidencia de esta tendencia es que para el 2010 las soluciones
colectivas eran el 12% del total de construcciones, en tanto que para el año 2012
representaron el 20%.
Según datos suministrados por el INEC, el déficit habitacional del cantón de Montes de
Oca para el año 2011 fue de 1.370 unidades habitacionales, lo que representa un 8% con
respecto al total de hogares, presentando un incremento del 6% con relación al censo del
año 2000.
Por otra parte, la oferta existente para quienes deben morar temporalmente en el cantón de
Montes de Oca resulta diversa, tanto en características como en costo, pues en ese cantón
josefino pueden rentarse desde apartamentos de lujo completamente equipados con un
alquiler mensual que sobrepasa los $1.000, hasta pequeños aposentos en casas particulares
con un costo mensual de $200.
Este fenómeno aunado al aumento en la matrícula de los centros de educación superior
albergados en ese cantón y el posible establecimiento de nuevas fuentes de empleo en esa
atractiva zona geográfica hace prever un incremento en la oferta brindada a quienes deban
albergarse temporalmente en el cantón 15 de la provincia de San José, aunque no se
vaticina que en el futuro cercano se ofrezcan soluciones habitacionales similares a la
ofrecida por el complejo habitacional sostenible “Habitainer”.
4.3.4. La demanda
En cuanto al déficit habitacional, proyecciones efectuadas por el INEC, han estimado que
para el año 2021 el déficit habitacional en el cantón de Montes de Oca alcanzará las
175.163 unidades, representando un 11,3% del total de hogares ubicados en ese cantón
josefino.
Dado que no se contaba con información precisa acerca de las preferencias y demandas en
materia de alquiler de unidades habitacionales en la zona de impacto del proyecto y siendo
que a pesar de que la oferta resulta tan diversa no logró hallarse en ese cantón un producto
74
semejante al ofrecido en el complejo habitacional sostenible “Habitainer”, se utilizó la
herramienta estadística diseñada para recopilar datos relevantes, por ejemplo: los factores
que inciden al momento de alquilar una unidad habitacional, pues según el 67% de los
encuestados el factor que más incidía en la decisión es el costo del alquiler, aunque
elementos como la seguridad estructural, la privacidad, la funcionalidad de los espacios
internos y la vigilancia de las instalaciones también destacaron, tal y como puede
observarse en el gráfico 6.
Gráfico 6: Factores que inciden en la decisión de alquilar una unidad habitacional.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
En lo que a los servicios adicionales demandados por los clientes potenciales se refiere, la
herramienta estadística utilizada permitió determinar que un 55% del total de los
encuestados calificó el servicio de parqueo como el más relevante, en tanto que un 45% del
total de la muestra indicó que el segundo servicio adicional más relevante era el servicio de
Internet; y un 39% del total de los encuestados consideró los calentadores de agua como el
tercer servicio adicional más relevante con el que debería contar una unidad habitacional
para ser alquilada.
75
Gráfico 7: Relevancia de los servicios adicionales ofrecidos.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Conocidas las tendencias en cuanto a los niveles de ocupación de las unidades
habitacionales, se utilizó la herramienta estadística diseñada para conocer cuál es el nivel de
ocupación demandado por los integrantes de la muestra, resultando que el 61% de los
encuestados, de tener la capacidad económica para hacerlo, rentaría una unidad
habitacional solo, tal y como puede observarse en el gráfico 8.
Gráfico 8: Preferencia en cuanto al número de personas con las que alquilaría una
unidad habitacional.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Por las características del producto ofrecido, interesaba conocer la importancia que para los
inquilinos potenciales, tiene la promoción y el respeto de los valores medio ambientales en
las unidades habitacionales. Al respecto, más de un 95% de la muestra respondió que este
elemento tenía algún grado de importancia (sobresale un 44% de los encuestados que
76
respondieron que este hecho les resultaba muy importante), lo que permite determinar que
el respeto y la promoción de los valores medioambientales es un elemento altamente
significativo para los inquilinos, hecho que puede otorgar a este proyecto una ventaja
comparativa y competitiva contra la oferta existente en el cantón de Montes de Oca.
Gráfico 9: Grado de importancia de la promoción de los valores medio ambientales
para los inquilinos.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
En cuanto a la demanda que podrían alcanzar unidades habitacionales con las
características básicas de los Habitaners (cámara termo acústica de 30 metros cuadrados,
completamente equipada, con uno o dos dormitorios (según diseño a elegir), baño, cocina,
guarda ropa y balcón), la herramienta aplicada permitió determinar que más de un 80% de
los encuestados las clasificó con un nivel de atractivo “alto” (muy atractivas o
extremadamente atractivas), tal y como puede observarse en el gráfico 10.
77
Gráfico 10: Nivel de atractivo de las características de los Habitainers.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Una vez conocidas las características de los “Habitainer”, se consultó a quienes
conformaron la muestra acerca del nivel de interés en alquilar una unidad habitacional con
esas características, consulta ante la que más de un 85% de la muestra indicó tener algún
tipo de interés.
Gráfico 11: Nivel de interés en alquilar un Habitainer.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Finalmente, se consultó al estrato de la muestra que indicó tener algún tipo de interés en
alquilar un “Habitainer” acerca del monto que estarían dispuestos a pagar mensualmente
por concepto de alquiler, consulta ante la que el 48% de los encuestados señaló que estaría
dispuesto a pagar mensualmente un alquiler que oscilara entre los ¢150.000,00 y los
¢200.000,00, tal y como puede observarse en el gráfico 12.
78
Gráfico 12: Monto que estaría dispuesto a pagar mensualmente por el alquiler de un
Habitainer.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
4.3.5. Determinación de precios del producto
Una vez analizada la información obtenida mediante el estudio de mercado y considerando
la información detallada en la evaluación financiera del proyecto se ha determinado que el
costo de alquiler mensual de cada Habitainer modelo Lirio del Valle (un dormitorio, cuarto
de baño, cocina – comedor equipada, guarda ropa, balcón, sala de estar flexible y un
espacio de estacionamiento) será de ¢200.000,00; en tanto que el costo de alquiler mensual
de cada Habitainer modelo Cerezo (dos dormitorios equipados, cuarto de baño, cocina -
comedor equipado, guarda ropa, balcón y un espacio de estacionamiento) será de
¢300.000,00.
Cuadro 4: Precios por unidad habitacional para el complejo habitacional sostenible
“Habitainer”
Tipo de habitación Cantidad de unidades
habitacionales Alquiler mensual
Ingreso anual
esperado*
Lirio del Valle 9 ¢200.000,00 ¢21.600.000,00
Cerezo 7 ¢300.000,00 ¢25.200.000,00
TOTAL 16 ¢46.800.000,00 * Con una ocupación del 100%.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
79
4.3.6. Comercialización del producto
De acuerdo con las características de la población meta, el proceso de comercialización se
llevará a cabo, principalmente, a través de medios electrónicos, los cuales permiten una
amplia difusión y cobertura demandando una inversión poco onerosa. La campaña por
efectuar incluye la presencia en redes sociales tales como Facebook e Instagram, la
colocación de videos promocionales en portales como Youtube y la colocación de vallas
publicitarias en sitios altamente consultados por inquilinos potenciales.
Igualmente, el proyecto contará con su propio portal web (www.habitainercostarica.cr) que
permitirá a los interesados efectuar un recorrido virtual (3D) por el complejo y conocer los
valores promovidos con este desarrollo inmobiliario, así como obtener información acerca
de las características de cada uno de los diseños incorporados en el complejo habitacional y
condiciones de arrendamiento.
Adicionalmente, se participará en ferias realizadas por instituciones como el MINAE la
CCC y el CFIA, con el objeto no solo de comercializar el producto ofrecido sino también
de promover el respeto de los valores medio ambientales en la industria de la construcción
inmobiliaria.
80
4.4. Estudio técnico
4.4.1. Tamaño del proyecto
El complejo habitacional sostenible “Habitainer” se edificará en un predio de 1.741 mts² y
contará con dieciséis unidades habitacionales completamente equipadas, con capacidad
máxima de dos moradores por “habitainer” (término acuñado para referirse a un
contenedor de carga intermodal que, producto de un proceso de adaptación, resulta
habitable respetando estándares de seguridad y calidad), cuatro lavanderías comunes,
dieciséis espacios de estacionamiento, amplios jardines, espacios para la socialización y el
esparcimiento y un punto ecológico (zona equipada para la clasificación y almacenamiento
de material reciclable).
4.4.2. Localización
4.4.2.1. Ubicación de los demandantes del bien
Según la información recabada, los demandantes principales del proyecto están
concentrados en los cantones de San José, Tibás, Moravia, Goicoechea, Coronado, Montes
de Oca, Curridabat, La Unión y Desamparados (nótese que cinco de los nueve cantones
señalados poseen una densidad de más de 1000 habitantes por kilómetro cuadrado);
empero, por la naturaleza del proyecto se ha proyectado demanda también de ciudadanos
oriundos de provincias como Guanacaste, Puntarenas y Limón, quienes por diversas
razones, entre las que sobresalen la formación académica y oportunidades laborales,
requieren residir temporalmente en la capital.
81
Figura 5: Ubicación geográfica de los principales demandantes del servicio
Fuente:
https://maps.google.es/maps/ms?ie=UTF8&t=h&oe=UTF8&msa=0&msid=115404468311117727263.00048f
3ae205342be988f
4.4.2.2. Localización de insumos o materias primas
La totalidad de insumos requeridos para la operación del complejo habitacional sostenible
“Habitainer” pueden ser adquiridos en el país, localizándose la mayoría de ellos en el Gran
Área Metropolitana (GAM), lo que implica un bajo impacto económico por concepto de
fletes o transporte de materiales.
Al no requerirse mano de obra muy especializada para el mantenimiento del complejo
habitacional no se prevé que surja inconveniente alguno, ni tampoco que su coste ponga en
riesgo la operación del proyecto.
82
4.4.2.3. Facilidades existentes respecto de los servicios básicos y vías de acceso.
La ubicación del proyecto garantiza completo acceso a servicios básicos (agua, electricidad,
telefonía, seguridad social), los cuales complementados con algunos servicios adicionales
que se brindan en la zona (como cobertura de internet, servicios bancario, supermercados,
centros comerciales, restaurantes, sitios para el esparcimiento y entretenimiento),
garantizan un alto nivel de comodidad para quienes opten por habitar en el complejo
habitacional sostenible “Habitainer”.
En cuanto a las vías de acceso, el cantón de Montes de Oca, por su condición de cantón de
enlace entre importantes centros poblacionales, cuenta con una amplia red vial y un robusto
sistema de transporte público, rutas intersectoriales y servicio de tren, elementos que sin
duda alguna, brindan facilidades para el acceso de los inquilinos.
Es importante acotar que el complejo habitacional sostenible “Habitainer” ha sido
concebido y diseñado como un proyecto que estimula una óptima estructuración social,
mediante el acercamiento de los lugares de habitación a los sitios en los que se realizan el
resto de actividades humanas (lugares de trabajo, centros de estudio, centros de ocio y
esparcimiento, centros deportivos); hecho por lo que las vías de acceso han tenido un alto
valor relativo en lo que a la micro localización del proyecto se refiere.
Figura 6: Vías de acceso al proyecto.
Fuente:
https://maps.google.es/maps/ms?ie=UTF8&t=h&oe=UTF8&msa=0&msid=115404468311117727263.00048f
3ae205342be988f
83
4.4.2.4. Disponibilidad de terrenos y recursos, tanto humanos como naturales
En un cantón que supera levemente los 15 km², con una población superior a los cincuenta
mil habitantes, con una densidad que en todos sus distritos que supera los 1000 habitantes
por km² y que, específicamente en el distrito de San Pedro sobrepasa los 5000 habitantes
por km², figurando entre los cinco cantones más poblados del país, la tarea de localizar
terrenos disponibles, aptos para la construcción y económicamente accesibles es una faena
que demanda especial vigor; empero, los esfuerzos realizados permitieron localizar y
analizar algunos predios que reunían las condiciones necesarias para la ejecución del
proyecto inmobiliario de marras y que permitieron seleccionar la mejor opción. Una vez
efectuado el análisis preliminar se optó por ubicar el complejo habitacional en una
segregación de 1.741 mts² de la finca del partido de San José Nº 163053, plano SJ-12335-
1976, cuyos detalles catastrales se muestran en la figura 7.
Figura 7: Plano catastro del predio seleccionado para la ubicación del proyecto.
Fuente: Registro Nacional
84
En cuanto al recurso humano requerido cabe señalar que la cercanía del proyecto a centros
urbanos, la robusta red de transporte público con la que se cuenta en Montes de Oca,
aunado a las rutas intersectoriales que cruzan por este cantón josefino y al servicio de tren
que permite un fácil acceso desde otras provincias, facilita en gran medida el proceso de
reclutamiento y selección del personal idóneo para construcción y operación de este
proyecto, pues no demanda una alta especialización.
Por otra parte, las elevaciones de los centros urbanos de este cantón, en metros sobre el
nivel medio del mar, oscila entre los 1.200 y los 1.340 metros, lo que permite contar con un
clima agradable durante la mayor parte del año.
Cabe acotar que, a pesar de que Montes de Oca posee una dimensión espacial relativamente
pequeña, se encuentra en una posición geográfica estratégica que garantiza un
abastecimiento permanente de agua potable. El sistema fluvial de Montes de Oca
corresponde a la vertiente del Pacífico, el cual pertenece a la cuenca del Río Grande de
Tárcoles.
En cuanto a la geología del cantón vale la pena resaltar el hecho de que este cantón josefino
está constituido, principalmente, por materiales de origen volcánico y sedimentario, del
período Cuaternario; siendo las rocas volcánicas del Holoceno las que predominan en dicha
región.
Adicionalmente, Montes de Oca, como se ha indicado en otros acápites, reúne una serie de
condiciones diferenciadoras (entre ellas sobresalen el fácil acceso a servicios públicos,
servicios de salud, la adsorción de centros educativos, elevado nivel de alfabetismo y
acceso a Internet y una población con una clara tendencia de ocupación económica en el
sector terciario de la economía) que le permiten un fácil acceso a otros recursos.
4.4.2.5. Restricciones legales y ambientales existentes en la zona
Para el desarrollo del complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de
Montes de Oca resulta fundamental conocer la estructura normativa que demarca los
lineamientos que debe acatar la empresa desarrolladora, tanto para la obtención de las
licencias constructivas pertinentes como para la operación de un proyecto de esta magnitud,
85
pues debe garantizarse el cumplimiento de los requisitos y obligaciones establecidos en
aras de obtener la factibilidad del proyecto.
A nivel general, toda construcción de una envergadura similar a la propuesta que se
desarrolle en el país debe acatar lo dispuesto en la Ley Nº 3663, Ley Orgánica del CFIA,
Ley Nº 6119, Ley para el establecimiento de un código antisísmico en obras civiles, Ley Nº
5395, Ley General de Salud, Ley Nº 1634, Ley General de Agua Potable, Ley Nº 2726, Ley
constitutiva de Acueductos y Alcantarillados (AyA), el Manual de disposiciones técnicas
generales sobre seguridad humana y protección contra incendios, Ley Nº 6545, Ley de
Catastro Nacional, Ley Nº 2, Código de Trabajo, Ley Nº 7575, Ley Orgánica del Ambiente,
Ley Nº 7575, Ley Forestal, Decreto ejecutivo Nº 25705-MINAE, Decreto ejecutivo Nº
32303-MIVAH-MEIC-TUR, Reglamento a la Ley reguladora de la propiedad en
condominio y Reglamento para el control de fraccionamientos y urbanizaciones Nª 3391,
Ley Nº 4530, Ley constitutiva de la Caja Costarricense del Seguro Social (CCSS).
Al ubicarse este proyecto dentro de la jurisdicción territorial de Montes de Oca debe,
adicionalmente, acatarse lo dispuesto en el Plan Regulador del Cantón de Montes de Oca,
cuyas especificaciones constan en el uso de suelo 232-2014 (véase Anexo 2)
4.4.3. Diseño tecnológico del proyecto
4.4.3.1. Proceso para la administración de “habitainers” arrendados
Entendiendo el proceso como el “…conjunto de procedimientos interrelacionados entre sí
que buscan la obtención de un objetivo.” (Palacios, 2002, p. 190), se ha identificado que el
proceso para la administración de “habitainers” arrendados se compone de cuatro
procedimientos, a saber:
1. Procedimiento para el alquiler de “habitainers”.
2. Procedimiento para el cobro de alquileres.
3. Procedimiento del servicio pos alquiler.
4. Procedimiento para el mantenimiento de “habitainers” alquilados.
86
Figura 8: Proceso para la administración de “Habitainers”
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Seguidamente se detalla cada uno de los procedimientos supra indicados.
4.4.3.1.1. Procedimiento para el alquiler de “habitainers”
Para el arrendamiento de una unidad habitacional el interesado debe registrarse en el sitio
web oficial del proyecto (www.habitinercostarica.cr), llenar el formulario correspondiente,
adjuntar la información solicitada (carta de referencia, hoja de delincuencia) y solicitar una
cita, la cual será asignada por el administrador del sitio en un plazo que no sobrepasará los
cinco días naturales.
El solicitante será objeto de un estudio que permitirá garantizar su idoneidad como
inquilino y, consecuentemente, la minimización del riesgo de la inversión.
La cita se desarrollará en el complejo habitacional e incluirá una visita guiada, una reseña
de las características de los “habitainer” y un detallado análisis de los términos
contractuales (dentro de los que se incluyen la capacitación para el adecuado uso de los
“habitainers” y su equipamiento). Si el interesado reúne la idoneidad requerida, está de
87
acuerdo con los términos y condiciones contractuales y demuestra su capacidad de pago
entonces será citado para la firma del contrato de alquiler correspondiente.
Según se fija en el contrato der cada “habitainer”, el periodo mínimo de alquiler es de un
año, siendo requerido el pago de un depósito equivalente a un mes de alquiler por
adelantado.
4.4.3.1.2. Procedimiento para la administración y cobro de alquileres
La administración del complejo habitacional así como el cobro corresponderá a un único
administrador, quien se encargará de atender todas las solicitudes y reportes efectuados por
los inquilinos.
Adicionalmente, la administración se encargará de actualizar los registros de pago de los
inquilinos y de efectuar las acciones cobratorias que se requieren, sean estas administrativas
o judiciales.
Los inquilinos tienen un plazo de cinco días de gracia para efectuar la cancelación de su
alquiler, una vez agotado dicho plazo se iniciarán las medidas administrativas de cobro, que
incluyen la gestión telefónica y el envío de correos electrónicos con el objeto de informar al
inquilino su estado de morosidad.
4.4.3.1.3. Procedimiento para el servicio post alquiler
Uno de los elementos con los que desea diferenciarse la organización del proyecto es la
eficiencia del servicio post venta, para ello se ha diseñado una robusta plataforma
electrónica que puede ser utilizada por los inquilinos para efectuar el reporte de fallos o
averías, consultas referentes a la operación del complejo, calendario con las fechas de
recolección de materiales para el reciclaje, entre otros. Esta plataforma será debidamente
atendida por el administrador del complejo, quien canalizará oportunamente cada reporte
para su expedita atención.
Igualmente, se han contemplado revisiones mensuales del complejo, con el objeto de
detectar oportunamente posibles fallas o averías que puedan causar algún inconveniente a
los inquilinos del complejo.
88
4.4.3.1.4. Procedimiento para el mantenimiento de “habitainers” alquilados
Aunado a las reuniones de rutina consignadas en el apartado anterior, se han calendarizado
inspecciones semestrales con el profesional a cargo de la construcción del complejo a
efecto de garantizar la seguridad estructural y determinación de posibles mejoras que
permitan incrementar la percepción de confort por parte de los arrendantes.
Adicionalmente, las zonas verdes, espacios de socialización, punto ecológico y áreas
comunes recibirán mantenimiento mensual, con lo cual se garantiza la conservación y la
estética del complejo.
4.4.3.2. Requerimientos
4.4.3.2.1. Humanos
Durante la operación del proyecto, los servicios de mantenimiento y reparación serán
tercereados. Por otra parte, el monitoreo y vigilancia del complejo se llevará a cabo
mediante sistemas digitales que pueden ser accesados por los inquilinos y el administrador
mediante la página web del complejo habitacional.
Dadas estas condiciones, el recurso humano requerido durante la fase de operación del
proyecto se reduce al administrador del complejo.
4.4.3.2.2. Equipos
Dado que se tercerizarán los servicios vinculados con el mantenimiento y reparación
necesarios durante la operación del proyecto, los equipos requeridos en esta fase por la
administración se limitan los descritos en el cuadro 5.
89
Cuadro 5: Equipos requeridos para la operación del complejo habitacional sostenible
“Habitainer”
Descripción Cantidad
Laptop HP ENVY m4 1
Refrigeradora Frigidaire 9 pies, bajo consumo 16
Horno Microondas Atlas AMOO7S 16
Router Linksys E2500 / Doble banda 4
Punto ecológico 1
Lavadora Frigidaire Affinity, bajo consumo 8
Termosifón GreenEnergy de 200 litros. 8
Plantilla de Cocina a Gas Marca Gines Electric G3-5538BMX 16
Cama individual de madera cedro con colchón 23
Mueble de cocina 16
Closet desarmable con puertas 23
Portón eléctrico con motor 1
Juego de mesa con 4 sillas 9
Juego de sala pequeño 9
Basurero plástico 32
Bancas para exteriores en madera plástica 8
Mesas para exteriores en madera plástica 4
Planta de tratamiento Eco Tank 150 lts. 1
Cámaras de seguridad inalámbricas 8
Grabador DVR para sistema de cámaras 2
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
4.4.3.2.3. Insumos
Para la operación del complejo no se requerirán insumos importables, pues en caso de que
se requiera el refaccionamiento, reposición o reparación de algún componente, se ha velado
porque la totalidad de los mismos puede localizarse y adquirirse en la GAM, lo que
representa ventajas considerables.
Un mayor detalle acerca de la disponibilidad y calidad de los insumos requeridos en el
proyecto se brinda en el apartado 4.4.4.3.
90
4.4.3.2.4. Infraestructura
Las unidades habitacionales que integran este proyecto habitacional pueden definirse como
cámaras térmicas, funcionales, eficientes, confortables y asequibles de 30 mts² que,
respetando valores medioambientales, suplen la necesidad de alojamiento en un área de alta
concentración poblacional y que promueven la óptima estructuración social de sus
moradores.
El área del proyecto, en este caso en particular, corresponde a un terreno de 1.741 mts2,
ubicado en el distrito de San Pedro de Montes de Oca, los cuales abarcan el desarrollo del
complejo habitacional que incorpora las obras de construcción, instalaciones, zonas verdes,
parqueo, sitios de almacenamiento y disposición de materiales y otros.
El área neta del proyecto por su parte, abarca los 1.741 mt2
(807 mt2 de área de cobertura,
incluyendo la circulación, 482 mt2 de parqueos y 452 mt
2 de áreas verdes) determinados,
mismos que corresponden al territorio necesario para la construcción y operación del
proyecto, tanto de las obras principales como complementarias.
4.4.4. Ingeniería del proyecto
4.4.4.1. La descripción técnica del producto
Los predecesores de los contenedores de carga intermodal tal y como los conocemos hoy,
aparecieron entre 1939 y 1945, periodo en el que se utilizaron depósitos para transportar
material bélico para la II Guerra Mundial, siendo estos depósitos diseñados y,
posteriormente, construidos por cada naviera según sus necesidades.
En 1956 Malcom McLean, un joven originario de Nueva Jersey, observó una descarga de
fardos de algodón por los estibadores de la zona de Carolina del Norte y se percató del gran
esfuerzo que implicaba mover la mercadería para trasladarla desde los camiones a las
eslingas del buque, para que luego otros peones las reubicaran en las bodegas. Como
solución a esta situación ideó una forma efectiva para que la carga del camión pudiera
subirse con todo su volumen a bordo sin tener que descargar toda la mercadería: el
contenedor de carga; elucubración que le permitió convertirse en un gran empresario del
91
transporte multimodal a nivel internacional, fundando incluso su propia compañía: Pan
Atlantic Steam Ship Company (hoy Sea Land).
Poco después de su aparición se determinó que los materiales utilizados para la
construcción de los contenedores de carga intermodal extendía la vida útil de estos silos
hasta 40 años, empero, su vida útil como depósito de carga no sobrepasaba, debido al uso y
desgaste, los 14 años. Fue entonces cuando se gestaron los primeros proyectos
arquitectónicos que pretendían generar habitabilidad en este tipo de espacios, alcanzando,
concomitantemente acercar la edificación al cierre de los ciclos de materiales.
Múltiples son los proyectos habitacionales basados en contenedores de carga intermodal
que se han propuesto alrededor del mundo, por ejemplo, Cité A Docks en Le Havre,
Domino 21 en Madrid, Casas a la carta en Francia, Skydeck, APTM en Barcelona, Ten year
hotel, Murray Grove en Londres, Casa de la Esperanza en Costa Rica, por citar solo
algunos casos
Aunque los proyectos residenciales que utilizan los contenedores de carga intermodal como
materia prima han tenido un auge en la década del noventa, existe evidencia para señalar
que desde la década del sesenta se han gestado proyectos de similar naturaleza, por
ejemplo, EckhardSchulze – Fielitz acuñó, en 1969, el término “habitainer” para referirse a
contenedores reutilizados para el alojamiento flexible y transportable.
Los “habitainer” (nombre que se ha dado a los contenedores de carga intermodal
reutilizados que, una vez adaptados, posibilitan su habitabilidad) que integran este proyecto
habitacional son residencias funcionales, eficientes, confortables y asequibles que,
respetando valores medioambientales, suplen la necesidad de alojamiento en un área de
concentración urbana y promueven la óptima estructuración social de sus moradores.
El diseño y la tecnología incluida en cada uno de los “habitainer” permite a los inquilinos
ajustar elementos internos como la iluminación, la ventilación y la sensación térmica
interna, con un consumo eléctrico mínimo, pues cada “habitainer” ha sido adaptado para
que se convierta en una “cámara” termo acústica que posibilita al inquilino ajustar a su
conveniencia el espacio que habita, aumentado así la sensación de confort que se puede
experimentar.
El complejo habitacional sostenible cuenta con dos diseños de “habitainer”, el primero de
ellos (llamado Cerezo) cuenta con dos dormitorios equipados, cuarto de baño, cocina -
92
comedor equipado, guarda ropa y un deck. El segundo modelo (llamado Lirio del Valle) es
un habitáculo flexible, pues aunque originalmente posee un dormitorio equipado, cuarto de
baño, cocina – comedor equipada, guarda ropa, un deck y una sala de estar, permite
convertir la sala de estar en un segundo dormitorio en caso de que sea requerido, por lo que
permite ser rentado por una o dos personas según la necesidad. Ambos modelos incluyen,
adicionalmente, derecho a un espacio de estacionamiento y acceso a cualquiera de las
cuatro lavanderías comunes con las que cuenta el complejo.
Figura 9: Diseño preliminar del complejo habitacional sostenible Habitainer.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Seguidamente se presentan algunos criterios incluidos en el diseño del complejo
habitacional sostenible “Habitainer” y que, según la Organización para la Cooperación y
Desarrollo Económico, avalan este proyecto como sostenible.
93
Cuadro 6. Criterios de sostenibilidad incluidos en el complejo habitacional sostenible
“Habitainer”
Estrategia de diseño ambientalmente sostenible Criterio implementado en el proyecto
Eficiencia energética
Iluminación.
Maximizar la utilización de iluminación natural en los
aposentos.
La localización, orientación espacial y el layout
mismo del proyecto, los diseños de puertas y
ventanas, y la inclusión de láminas difusoras de luz,
permiten optimizar la utilización de la iluminación
natural en el interior de los habitáculos, minimizando,
consecuentemente, el consumo de energía eléctrica
destinada a la iluminación de los mismos.
Minimizar el uso de energía eléctrica para la
iluminación de las unidades habitacionales.
La iluminación interna de los aposentos se realizará
mediante lámparas de diodos emisores de luz (LED),
que permiten reducir entre un 70% y un 80% el
consumo eléctrico destinado a la iluminación de cada
metro cuadrado, en comparación con los bombillos
tradicionales o halógenos.
Temperatura interna.
Asegurar que el aprovechamiento de factores
bioclimáticos en la regulación de la temperatura
interna de las unidades habitacionales.
La utilización de aislantes térmicos en paredes, techos
y pisos minimiza hasta en un 95% el calor radiante,
convirtiendo los habitáculos en cámaras verdaderas
cámaras térmicas cuya temperatura interna puede ser
regulada mediante sistemas de ventilación cruzada
basados en la orientación del complejo habitacional y
a la colocación estratégica de puertas y ventanas en
los aposentos.
Sistemas de calentamiento de agua.
Asegurar que los sistemas de agua caliente, aparte de
satisfacer la demanda, reduzcan la dependencia de la
alimentación eléctrica y minimicen la generación de
gases de efecto invernadero.
La utilización de colectores modulares de radiación
solar para el calentamiento de agua de uso sanitario
permite reducir el consumo eléctrico por este
concepto hasta en un 40% mensual. Por otra parte, los
calentadores seleccionados son construidos con
materiales reciclables y libres de emisiones, razón por
la que son considerados como respetuosos de los
valores medioambientales.
Administración del recurso hídrico
Uso de agua potable.
Incorporar equipamiento en las unidades
habitacionales que reduzca el consumo de agua
potable.
Los habitáculos contarán con inodoros que consumen
únicamente 3 litros de agua por descarga (comparado
con los 13 y hasta 16 litros que utiliza un inodoro
tradicional), lo que representa, en una unidad
habitacional ocupada por dos personas, un ahorro
aproximado de 1695 litros de agua mensualmente.
Igualmente, se han incorporado en el diseño
aireadores inteligentes para duchas y lavamanos,
productos que se garantizan un flujo máximo del
líquido con la utilización de entre un 20% y un 60%
menos de agua.
94
Estrategia de diseño ambientalmente sostenible Criterio implementado en el proyecto
Tratamiento de aguas servidas
Reducir la demanda de los sistemas de alcantarillado
durante las corrientes máximas mediante la
recolección, tratamiento y reutilización las aguas in
situ.
La incorporación de un sistema de tratamiento de
aguas residuales ordinarias en el complejo
habitacional permite la remoción de hasta en un 95%
en los contaminantes, lo que permite la reutilización
del agua en zonas verdes.
Calidad en los interiores
Pinturas y aditivos.
Utilizar pinturas y aditivos libres de plomo y con baja
emisión contaminante.
Las pinturas utilizadas en el complejo están
compuestas por polímeros acrílicos libres de plomo,
mercurio y amoniaco, características que permiten
reducir la utilización de solventes, minimiza durante
su vida útil la emisión de vapores tóxicos y reduce
considerablemente el potencial inflamable de la
edificación.
Control de plagas en interiores
Uso de medios mecánicos y naturales (en lugar de
químicos) para prevenir, y si fuera el caso exterminar,
plagas en el complejo habitacional.
Se ha contemplado durante la operación del diseño la
contratación de servicios de fumigación con
sustancias amigables con el ambiente para el control
de plagas.
Administración de desperdicios
Materiales de construcción.
Reutilizar y reciclar materiales como insumos en la
construcción.
Se ha incorporado en el diseño del complejo
habitacional la reutilización de materiales, tales como
los contenedores de carga intermodal, y la
incorporación de materiales reutilizados, tales como
la "madera plástica".
Desperdicios de construcción.
Reducir la cantidad de desperdicios de construcción
mediante la reutilización y el reciclaje de los
excedentes de material.
Por las características del proyecto, la producción de
desperdicios es mínima en comparación con sistemas
constructivos tradicionales, pues se reutilizan
desechos en la construcción de macetas, bancas,
basureros de reciclaje, recipientes de almacenamiento,
entre otros. Se gestionará directamente con una
recicladora el reciclaje de los restantes desechos de
construcción.
Manejo de desechos sólidos durante la operación.
Dotar al complejo habitacional de mobiliario que
fomente la separación de desechos, el reciclaje y la
reutilización.
El complejo incluye un espacio (punto ecológico)
para la clasificación y almacenamiento temporal de
material reciclable, cuya recolección se llevará a cabo
por la Dirección de Servicios Ambientales de la
Municipalidad de Montes de Oca.
Contaminación sónica
Administración de la contaminación sónica.
Reducir la contaminación sónica durante el desarrollo
del complejo habitacional.
Durante la construcción del complejo habitacional se
implementarán técnicas constructivas de baja emisión
sónica para minimizar posibles trastornos.
95
Estrategia de diseño ambientalmente sostenible Criterio implementado en el proyecto
Manejo del ruido generado en la operación.
Minimizar el impacto sónico durante la operación del
complejo habitacional.
Cada habitáculo cuenta con reductores acústicos que
minimizan el ruido proveniente del exterior, lo cual
ha sido complementado con un diseño que incluye
distancias entre cada habitáculo, lo cual mitiga el
efecto de ruidos provenientes del exterior.
Difusión
Desarrollo de una cultura ambientalmente sostenible en el complejo habitacional.
Capacitar a los inquilinos en el adecuado manejo del
mobiliario incluido en las unidades habitacionales en
aras de optimizar los resultados de su utilización.
Se ha incluido dentro de los términos contractuales la
capacitación obligatoria de los inquilinos en cuanto a
la adecuada utilización de los habitainer y su
equipamiento con el objeto de preservar el objetivo
mismo del complejo y brindar a los inquilinos la
posibilidad de obtener economías en la facturación de
servicios por la adecuada utilización de equipos.
Informar a los inquilinos de las medidas de
sostenibilidad ambiental implementadas en el
complejo habitacional.
Se brindará a los inquilinos un manual de
sostenibilidad ambiental del complejo habitacional, el
cual detalla los elementos señalados en la
capacitación para la adecuada utilización de los
habitainer y su equipo, mismo que se constituirá en un
documento de consulta para los inquilinos.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A
4.4.4.2. Descripción de los insumos
Los habitáculos que integran el complejo habitacional sostenible “Habitainer” serán
construidos a partir de la reutilización y adaptación de contenedores de carga intermodal de
tipo “High Cube” (HC) de 40 pies, construidos bajo la normas 668:2009, 6346:2010 y
1161:2010 de la ISO.
Los silos tipo HC que han sido construidos bajo los estándares supra citados poseen las
siguientes características:
a) Fabricados con acero corten (mezcla de cobre, cromo y níquel), material que posee una
composición química que permiten que la pieza no pierda sus características mecánicas
frente a la corrosión atmosférica, pues la oxidación superficial crea una película de óxido
impermeable al agua y al vapor de agua que impide que la oxidación del acero prosiga
hasta el interior de la pieza.
96
b) Esquinas reforzadas con placas de acero rectangulares para una mayor protección
durante su utilización.
c) Piso de madera o compensado marítimo de 28 mm de espesor y químicamente tratado
para una mayor durabilidad.
d) Longitud externa: 12,19 metros.
e) Ancho externo: 2,44 metros.
f) Alto externo: 2,90 metros.
g) Capacidad máxima de carga: 28.590 kg.
Mayor detalle de las características de los contenedores de carga intermodal HC de 40 pies
puede verse en el cuadro 6.
Cuadro 7: Características de un contenedor de carga intermodal de 40” tipo High
Cube construido bajo normas ISO.
Peso
Máximo peso bruto 32.500 kg
Tara 3.910 kg
Carga útil máxima 28.590 kg
Dimensiones externas
Longitud 12,19 mts
Ancho 2,44 mts
Alto 2,90 mts
Dimensiones internas
Longitud 12,03 mts
Ancho 2,35 mts
Alto 2,70 mts
Abertura de la puerta Ancho 2,34 mts
Alto 2,58 mts
Cubo Capacidad de cubo 76,3 mts
Si bien utilizar contenedores con pocas cargas realizadas pareciera aumentar el nivel de
seguridad estructural de los habitáculos, resulta un tanto fetichista el siquiera concebirlo,
pues se busca promover, a través de la edificación, completar el ciclo de materiales, y dado
que se procura optimizar recursos económicos sin comprometer la seguridad estructural de
los habitáculos, debe realizarse un esfuerzo significativo para localizar contenedores de
carga intermodal que, habiendo cumplido su vida útil para el transporte de carga, posea
condiciones adecuadas para su reutilización y adaptación con fines habitacionales.
97
Para el aislamiento de los silos se utilizará Prodex de 5 mm con doble cara de aluminio, que
es un aislamiento térmico reflectivo de polietileno y aluminio diseñado para ahorrar energía
eliminando el calor radiante (calor que pasa de una superficie a otra mediante la
propagación de ondas electromagnéticas que no requiere medio de transporte, efectuándose
al vacío) que emiten los techos, paredes y pisos dentro de las edificaciones, aumentando la
sensación de confort durante cualquier estación climática.
Figura 10: Calor radiante.
Fuente: Productos de Espuma, S.A.
La radiación solar es la principal fuente de calentamiento en las regiones de clima tropical,
por lo que la utilización de termoaislantes resulta medular en un país como Costa Rica. La
figura 11 detalla gráficamente los flujos de calor por radiación descendente, lateral y
ascendente que podrían afectar los “habitainer”.
Figura 11: Flujos de calor radiante.
Fuente: Productos de Espuma, S.A.
98
Se estima que la utilización del termoaislante Prodex de 5 mm doble cara de aluminio en
los habitáculos puede reflejar hasta un 97% del calor radiante solar, lo que permitiría
convertir los silos en verdaderas cámaras térmicas, logrando que el calor o el frío del
ambiente externo no ingrese a los habitáculos y la temperatura interna pueda ser regulada a
placer utilizando un sistema de ventilación cruzada, la cual se alcanza al abrir o cerrar
puertas y ventanas, mismas que tienen una disposición física estratégica.
Figura 12: Principios de la ventilación cruzada.
Fuente: www.grupocuna.com
Prodex, además de proteger la construcción del calor en climas cálidos y mantener la
temperatura confortable en zonas frías, evita la generación de hongos y bacterias,
disminuye el ruido causado por lluvia, impermeabiliza, ofrece acabados de alta calidad, es
resistente a agroquímicos, ácidos, bases, aceites, revestimientos y detergentes, es libre de
gases tóxicos y no provoca alergias.
Seguidamente se detallan las características técnicas del aislante termo acústico Prodex de
10 mm con doble cara de aluminio:
a) Estructura de polietileno en celda 100% cerrada.
b) Densidad de 20 – 30 kg / mt².
c) Emitancia de 0,03.
d) Valor LAMBDA (coeficiente de conductividad térmica que expresa el flujo de calor que
pasa a través de la unidad a una superficie de una muestra): 0,032 w / mk.
e) Barrera de vapor.
f) Impermeable al agua.
g) Resistente a la formación de hongos.
99
h) Producidos con tecnología oxobiodegradable.
i) Garantía real de 10 años.
j) Certificaciones: ISO 9001:2000, ISO 14001:2004, BASC, ICCES, EnergyStar.
h) Reconocimiento del U.S. Green Building Council y RIMA Internacional.
Figura 13: Aislamiento térmico alcanzado con Prodex.
Fuente: Productos de Espuma, S.A.
Para alcanzar un aislamiento termo acústico de alta calidad en el interior de los habitáculos
se utilizarán, además, productos como el entrepiso post tensados Prodex Acoustics Floor,
que es una espuma de polietileno de celda 100% cerrada con una cara laminada de
polietileno de con un espesor de 10 mm, que se colocará sobre el piso de madera o
compensado marítimo que originalmente tiene el contenedor de carga intermodal a efecto
de aislar los ruidos de impacto con un valor de 19 dBA (promedio).
Sobre el Prodex Acoustics Floor se colocará una loza de 5 cm de espesor enriquecido con
fibra estructural, lo que evitará el uso de refuerzos de acero, y sobre la cual se colocará el
piso laminado Prodex Under Floor, que es una espuma de polietileno del celda 100%
cerrada con una cara laminada de polietileno con un espesor de 2 mm que, al ser
impermeable, evita que pase la humedad hacia la cara de asiento del piso laminado. Este
producto actúa como una membrana que corrige las irregularidades del entrepiso,
proporcionándole al piso laminado un apoyo continuo.
En lo que a techos se refiere, se utilizará Prodex Rustic, que es un aislamiento térmico
reflectivo con acabado de madera, fabricado a base de espuma de polietileno Prodex de
celda cerrada con un espesor único de 6 mm. Laminado con aluminio puro de un lado y un
100
film de polietileno impreso con tinta UV, que aislará y embellecerá las unidades
habitacionales.
Todos los productos relacionados con el aislamiento termo acústico son producidos en el
país, por lo que su disponibilidad es inmediata y su coste resulta accesible considerando sus
características y beneficios.
Figura 14: Objetivo del aislamiento termo acústico de contenedores de carga
intermodal.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Igualmente, contarán los habitáculos con agua caliente sanitaria provista por los sistemas de
calentamiento Termosifón de GreenEnergy, que es un colector modular de alto rendimiento
el cual tiene un absorbedor temperado bajo en hierro con un recubrimiento altamente
selectivo de cobertura completa, un tanque porcelanizado compacto con capacidad de 200
litros y aislamiento térmico optimizado, que permite una máxima transferencia de calor
entre el absorbedor y la red de cobre interno debido a la soldadura láser que se emplea en su
confección.
101
Figura 15: Termosifón GreenEnergy de 200 litros.
Fuente: www.greenenergycr.com
La tecnología utilizada en estos calentadores utiliza la radiación solar para el calentamiento
de agua de uso sanitario, permitiendo contar con 200 litros de agua para el uso sanitario con
una temperatura promedio de 60º C en el tanque y 58º C en la llave durante las 24 horas del
día e independientemente de la estación climática. Adicionalmente, su utilización permite
obtener un ahorro de hasta el 40% en la factura eléctrica mensual (si se compara con el
costo de efectuar el calentamiento de esa cantidad de agua a través de energía eléctrica), lo
que se traduce en la recuperación de su coste (vía ahorro) en, aproximadamente, 33 meses.
Los detalles técnicos del termosifón GreenEnergy de 200 litros pueden observarse en el
cuadro 8.
102
Cuadro 8: Especificaciones técnicas del termosifón GreenEnergy 200.
Fuente: www.greenenergycr.com
En cuanto a la vida útil, estos equipos tienen una vida útil de 20 años, garantía real de 5
años (con extensión a 10 años).
Por otra parte, en la iluminación del complejo habitacional sostenible “Habitainer” se
utilizarán lámparas de diodos emisores de luz (LED por sus siglas en inglés: Light Emitting
Diode), que permiten ahorros de entre el 70% y 80% de energía en comparación con el
consumo eléctrico de las bombillas tradicionales. Dicho de otro modo, una bombilla LED
de 5 vatios produce más luz (medida en lúmenes) que una bombilla convencional de 75
vatios.
103
Por otra parte, la duración de las bombillas LED es otro factor por el que se consideran más
eficientes, pues una bombilla convencional de “larga vida” se funde en, aproximadamente,
2000 horas de uso, en tanto que una bombilla LED puede tener una vida útil de hasta
100.000 horas de uso.
Las bombillas LED pueden ser consideradas onerosas por el costo inicial (entre 10 y 50
veces el costo de una bombilla incandescente convencional) que implica un sistema de
iluminación con esta tecnología, empero, debe ser analizado integralmente, pues como ya
se mencionó en acápites anteriores, son dispositivos que pueden llegar a durar entre 5 y 10
veces más y consumir 1/15 de la energía eléctrica que tiene una bombilla convencional.
Para los intereses del proyecto de marras, la disponibilidad de estos artefactos es inmediata.
Especial atención se ha prestado en el diseño de este complejo habitacional al manejo y
administración del recurso hídrico, tanto a su optimización con fines sanitarios (toda vez
que utilizar agua potable para verterla por el drenaje es una verdadera estolidez), como a su
tratamiento una vez que la misma ha sido utilizada. Por esta razón, se dotarán los
habitáculos con inodoros Salvagua II, que ha llegado a ser considerado el inodoro más
eficiente a nivel mundial, pues solo consume 3 litros de agua por descarga (comparado con
los 6 y hasta 16 litros que utiliza un inodoro tradicional en cada descarga).
Se ha estimado que una unidad habitacional ocupada por dos personas consume, solo en la
utilización del inodoro,70 litros de agua diariamente, en tanto que, dotando ese habitáculo
con un inodoro como el Salvagua II permitiría reducir el consumo a 13.5 litros de agua
diariamente, lo que representa un ahorro de, aproximadamente, 1695 litros mensuales.
El inodoro Salvagua II cuenta con un sistema tecnológico avanzado que utiliza el llenado
del tanque para atrapar aire y transferirlo al sifón, creando un vacío que a la hora de la
descarga succiona los sólidos generando una limpieza ultra eficiente sin generar ruido.
Igualmente, su mecánica interna es libre de mantenimiento por lo que se minimiza
marcadamente la probabilidad de fallo.
104
Figura 16: Inodoro Salvagua II.
Fuente: www.acualogica.com
Figuran como características de este inodoro las siguientes:
a) Agua utilizada por descarga: 3 litros
b) Descarga activada por botón.
c) Tasa alongada.
d) Sifón revestido.
e) Descarga silenciosa.
f) Largo: 476 mm
g) Alto: 787 mm (altura apta para discapacitados)
h) Profundidad: 733 mm
Al igual que la mayoría de los insumos requeridos, la disponibilidad de este producto,
según el proveedor, es inmediata.
Otro de los elementos que será incorporado en el proyecto en aras de hacer un manejo
eficiente del recurso hídrico son los aireadores inteligentes para duchas y lavamanos; estos
dispositivos remplazan los aireadores tradicionales y compensan la presión del agua
utilizando una membrana que presuriza su flujo por medio del aire sin que, en el caso del
agua de uso sanitario, se experimente una pérdida significativa de la temperatura. Con la
implementación de estos dispositivos se garantiza un flujo máximo del líquido con la
utilización de entre un 20% y un 60% menos de agua.
Finalmente, se ha incorporado en el diseño del complejo habitacional un sistema biológico
doble etapa para tratar las aguas residuales ordinarias, pues mediante la combinación de una
trampa de grasa, una fosa biológica y un filtro anaerobio se maximiza la remoción de
105
contaminantes entre un 60% y un 95%, lo que permite la reutilización del líquido procesado
para el riego de las zonas verdes del complejo.
El sistema Ecotank 4200 + 4200 permite procesar efectivamente 8400 litros de agua,
cantidad que se estima corresponde al agua servida por, aproximadamente, 30 personas en
una zona urbana.
Figura 17: Sistema biológico doble capa Ecotank.
Fuente: www.ecotank.com
4.4.4.3. Disponibilidad y calidad de los insumos
Los habitáculos que integran el complejo habitacional sostenible “Habitainer” tienen como
insumo principal contenedores de carga intermodal de tipo HC de 40 pies, construidos bajo
la normas 668:2009, 6346:2010 y 1161:2010 de la ISO, las cuales aseguran la calidad de
silos, la estandarización en la utilización de materiales, el proceso constructivo y el sistema
de información utilizado para su debida identificación.
Además de la ISO existen otras organizaciones que han dictaminado normas técnicas
específicas para la fabricación, conservación y uso común de los contenedores ya sea para
utilización marítima, fluvial, ferroviaria, aérea o terrestre, tal es el caso del Institute of
International Container Lessors Limited (IICLL), que es una de los más importantes
organismos dictaminadores de normas técnicas en Estados Unidos y que para el caso de los
contenedores de carga intermodal ha confeccionado normas técnicas que abarcan elementos
que van desde su fabricación, materiales utilizados, diseño, dimensiones, capacidad de
106
carga, hasta reparaciones}. Este organismo ha editado el denominado Manual de
Inspecciones, en el que se describe en detalle lo que se debe considerar como un daño en el
contenedor, que debe ser reparado y lo que es considerado como desgaste normal por el uso
(Normal Wear and Tear – NWT.). Igualmente, los armadores han establecido otras normas
denominadas Reglas Uniformes para las Inspecciones y Reparaciones de Contenedores
(The Unified Container Inspection and Repair Criteria – UCIRC), criterios que son mucho
más amplios que los IICLL.
Otra de las organizaciones normalizadoras no gubernamentales que ha contribuido con la
confección de normas colaterales para el uso de los contenedores, tanto secos como
refrigerados, es el Instituto Argentino de Normalización y Certificación (IRAM), el cual
cuenta, actualmente, con más de 12 normas técnicas referentes a dichos artefactos.
Debe dilucidarse el hecho de que un contenedor se encuentre certificado bajo cualquiera de
las normas supra indicadas no garantiza su idoneidad para su uso habitacional, pues estas
normas estandarizan el sistema de información, características originales, dimensiones
internas y externas y pesos brutos máximos que puede transportarse en ellos, razón por la
que al adaptarse estos silos con fines habitacionales deben efectuarse inspecciones
exhaustivas para corroborar:
a) Estado de conservación de cada contenedor (principalmente techo, piso y puertas).
b) Escuadría del marco rígido estructural.
c) Ausencia de abolladuras, golpes, deformaciones y desperfectos que comprometan la
seguridad estructural de los silos.
d) El grado de oxidación presente en los contenedores, especialmente en las abolladuras y
golpes detectados.
El Centro de Información de las Naciones Unidas (CINUP), ha calculado que hasta un 90%
de la carga mundial es transportada por mar, tarea que demanda la utilización de,
aproximadamente, 420 millones de TEU’s (abreviatura de Twenty Foot Equivalent Unit,
término acuñado en 1969 por Richard F. Gibney y que se refiere al contendor cuya medida
equivale a veinte pies de largo, con un volumen de carga aproximada de 32,6 metros
cúbicos) anualmente, de los cuales se calcula que 1.100.000 son embarcados o
desembarcados en Costa Rica.
107
Se estima que, actualmente, la flota mundial de contenedores de carga intermodal supera
los 18.000.000, de los cuales 7.000.000 son HC construidos bajo las normas ISO.
Al contar estos silos, según regulaciones internacionales, con una vida útil para la carga
intermodal de 12 años, pero al tener los materiales utilizados en su construcción un ciclo de
vida mucho más largo, anualmente miles de estos silos son abandonados a la intemperie en
las estaciones portuarias o aparcamientos costeros, esperando que finalicen allí el ciclo de
materiales, por lo que pueden ser fácilmente localizados y adquiridos en las zonas
portuarias (en el caso de Costa Rica en Limón, Moín y Caldera) por un valor aproximado
de $4.000 cada unidad (según su estado y cantidad a adquirir).
Otro de los insumos fundamentales en el proceso de reutilización y adaptación de los
contenedores de carga intermodal es el aislante térmico, razón por la que se seleccionaron
materiales que respeten los valores medioambientales, que cumpla con estándares de
calidad y seguridad internacionalmente aceptados y que, además, resulten económicamente
accesibles. Por estas razones se seleccionó para el aislamiento de techos, paredes y pisos de
los contenedores diversos productos de la marca Prodex, los cuales poseen certificaciones
ISO 9001:2000, ISO 14001:2004, BASC, ICCES, EnergyStar y adicionalmente, se
encuentran acreditados por el U.S. Green Building Council (organización estadounidense
que acredita productos bajo un sistema de internacional de construcción verde y cuyo
reconocimiento garantiza que el producto certificado se enfoca al ahorro de energía, la
eficacia, la calidad ambiental, la buena administración de recursos y es sensible frente a sus
impacto ambientales). Adicionalmente, Productos de Espuma, que es la productora de estos
insumos, forma parte de la Asociación Internacional de Fabricantes de Aislante Reflectante
(RIMA-I por sus siglas en inglés), que es la es la única asociación comercial que representa
las ramas del aislante reflectante, la barrera radiante y las capas de control de radiación.
Al ser aislantes manufacturados en el país, el proveedor garantiza disponibilidad inmediata
de todos los aislantes requeridos.
Igualmente, se ha seleccionado para la pintura de los habitáculos productos de la casa
comercial Kativo, pues los productos de su línea de polímeros acrílicos son libres de
plomo, mercurio y amoniaco, características que permiten que en la aplicación de la pintura
se reduzca la utilización de solventes e, igualmente, permite minimizar durante su vida útil
la emisión de vapores tóxicos, al tiempo que, reducen considerablemente el potencial
108
inflamable de los “habitainers”, elementos que sin duda contribuyen al respeto de los
valores medioambientales y de la integridad humana. Por otra parte, se cuenta con
disponibilidad inmediata de este producto en el mercado nacional.
Adicionalmente, se ha contemplado la incorporación de elementos que promuevan el uso
eficiente del recurso hídrico, específicamente productos de la casa Niagara Conservation,
casas comercial que fuera galardonada en el 2013 como productor del año por la Agencia
de Protección Ambiental del gobierno de Estados Unidos, toda vez que los productos
fabricados por esa compañía contribuyen al ahorro de agua, ahorro que se calculó para el
año 2012 en 202 billones de galones de agua solo en Estados Unidos (cantidad necesaria
para suplir las necesidades hídricas de los hogares del estado de Colorado durante todo un
año).
Al igual que sucede con la mayoría de los insumos requeridos, la disponibilidad de este
producto, según el proveedor, es inmediata.
Uno de los insumos incorporados en el diseño de los “habitainers” para aumentar la
sensación de comodidad de los inquilinos es el calentador de agua sanitaria, siendo
seleccionado el termosifón de 200 litros de la marca Green Energy, el cual se encuentran
certificado por la Solar Raitingy Corporación de Certificación (única organización
independiente de autenticación de terceros que certifica productos solares en Estados
Unidos) y por Solar Key Mark (organización europea con reconocimiento mundial y de
carácter voluntario que certifica ante terceros la calidad de productos térmicos solares bajo
estándares de la comunidad europea). Adicionalmente, los productos Green Energy son
manufacturados utilizando materiales reciclables y libres de emisiones, lo que los convierte
en productos respetuosos del medio ambiente.
Por otra parte, los dispositivos utilizados en la iluminación de los “habitainer” cuentan con
certificación de NOM– ANCE (acrónimos que corresponden a Normas Oficiales
Mexicanas, y Asociación Nacional de Normalización y Certificación del Sector Eléctrico,
respectivamente), la cual asegura valores, calidades, y características mínimas y máximas
en el diseño, producción y servicio de los sistemas de iluminación LED; y certificación
EnergyStar, que es el programa de la Agencia de Protección Ambiental del gobierno
estadounidense (EPA por sus siglas en inglés) que promueve productos eléctricos con
109
consumo eficiente de electricidad, lo que contribuye a la disminución de los gases de efecto
invernadero.
Dada su actual popularidad las bombillas LED pueden ser adquiridas en ferreterías o
centros de iluminación especializados, siendo su disponibilidad inmediata.
4.4.4.4. Identificación y selección de los procesos constructivos
El cuadro 9 detalla las fases, etapas y actividades del proceso constructivo seleccionado
para la edificación del complejo habitacional sostenible “Habitainer”.
Cuadro 9: Fases, etapas y actividades del proceso constructivo del complejo
habitacional sostenible “Habitainer”
Fases Etapas Actividades
Fase I: Gestiones
preliminares
Etapa I: Adquisición
de terreno
Compra del terreno.
Inscripción de la escritura de propiedad.
Etapa II: Solicitud de
visados, licencias y
autorizaciones
Tramitación de visado del plano catastro ante la
Municipalidad de Montes de Oca.
Tramitación del visado de planos (modalidad APC)
ante el CFIA.
Elaboración y presentación de los formularios
correspondientes a los compromisos ambientales y el
Estudio de Impacto Ambiental ante la Secretaría
Técnica Nacional Ambiental (SETENA).
Solicitud de licencia constructiva ante la
Municipalidad de Montes de Oca.
Tramitación de la póliza de riesgos de trabajo ante el
Instituto Nacional de Seguros (INS).
Fase II: Ejecución de la
obra
Etapa I: Obras
preliminares
Limpieza inicial.
Movimiento de tierras.
Instalación de malla perimetral.
Abastecimiento de electricidad y agua.
Construcción de bodega de materiales.
Instalación de cabaña sanitaria
Trazado
Localización de contenedores
Acometidas eléctricas
Adquisición de contenedores
Etapa II:
Cimentaciones
Excavaciones
Sellos de concreto pobre
Construcción de placas de cimentación
Construcción de pilares
Colocación de lastre
110
Fases Etapas Actividades
Etapa III: Adaptación
de contenedores
Instalación de tanque de doble etapa
Construcción de la “exoestructura”
Traslado de contenedores hasta el punto de adaptación
Descarga de los contenedores
Ubicación de los contenedores
Desinfección de los contenedores
Lijado y pintura de los contenedores
Instalación de estructura de techo
Corte de chapas
Instalación de aislamiento termoacústico
Instalación de piso laminado
Instalación de paredes livianas internas
Instalación de canalizaciones (cielos)
Instalación eléctrica
Instalación y conexión de tuberías (agua de consumo,
aguas servidas, aguas negras, tuberías de gas)
Instalación de revestimientos y tabiquería falsa
Instalación de cableado y cajas de enchufe
Revestimientos de paredes de baño
Instalación de calentadores de agua de uso sanitario
Colocación de inodoros
Instalación de puertas y ventanas
Instalación de cerrajería
Colocación de suelo del baño (enchapado)
Colocación de rodapié
Aplicación de pintura (interna)
Inspección de construcción.
Equipamiento de contenedores.
Etapa IV: Obras
adicionales
Cerramiento de áreas de lavandería.
Colocación de punto ecológico.
Instalación de cámaras de seguridad.
Equipamiento de lavanderías
Construcción de parqueos.
Bodega
Control de calidad.
Inspección general
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
111
4.4.4.5. Distribución espacial del proyecto
El complejo habitacional sostenible Habitainer se ubicará en una segregación de 1.741 mts²
de la finca del partido de San José Nº 163053, plano SJ-12335-1976, ubicada en el distrito
primero (San Pedro) del cantón de Montes de Oca y tendrá la distribución física ilustrada
en la figura 18.
Figura 18: Distribución espacial del proyecto.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
112
4.4.4.6. Distribución interna del proyecto
Como se señaló en el apartado 4.4.4.1, el complejo habitacional sostenible cuenta con dos
diseños de “habitainer”, el primero de ellos (llamado Cerezo) cuenta con dos dormitorios
equipados, cuarto de baño, cocina - comedor equipado, guarda ropa y un deck.
Figura 19: Distribución interna del modelo de Habitainer Cerezo.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
El segundo modelo (llamado Lirio del Valle) es un habitáculo flexible, pues aunque
originalmente posee un dormitorio equipado, cuarto de baño, cocina – comedor equipada,
guarda ropa, un deck y una sala de estar, permite convertir la sala de estar en un segundo
dormitorio en caso de que sea requerido, por lo que permite ser rentado por una o dos
personas según la necesidad. Ambos modelos incluyen, adicionalmente, derecho a un
espacio de estacionamiento y acceso a cualquiera de las cuatro lavanderías comunes con las
que cuenta el complejo.
113
Figura 20: Distribución interna del modelo de Habitainer Lirio del Valle.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Figura 21: Vista frontal del complejo habitacional sostenible Habitainer.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
114
Figura 22: Vista trasera del complejo habitacional sostenible Habitainer.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Figura 23: Vista aérea del complejo habitacional sostenible Habitainer.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
115
4.4.5. Costos del proyecto
Según los cálculos efectuados, la ejecución de la obra consumirá 6 meses y requerirá una
inversión de ¢355.923.513,20, la cual se detalla seguidamente.
Cuadro 10: Costo de construcción del complejo habitacional sostenible “Habitainer”
Fases Etapas Actividades Costo
Fase I: Gestiones
preliminares
Etapa I:
Adquisición de
terreno
Compra del terreno. ₡123.332.440,00
Inscripción de la escritura de propiedad. ₡3.699.973,20
Etapa II: Solicitud
de visados,
licencias y
autorizaciones
Tramitación de visado del plano catastro ante la
Municipalidad de Montes de Oca. ₡45.000,00
Tramitación del visado de planos (modalidad
APC) ante el CFIA. ₡16.668.850,00
Elaboración y presentación de los formularios
correspondientes a los compromisos
ambientales y el Estudio de Impacto Ambiental
ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental
(SETENA). ₡3.410.000,00
Solicitud de licencia constructiva ante la
Municipalidad de Montes de Oca. ₡1.515.350,00
Tramitación de la póliza de riesgos de trabajo
ante el Instituto Nacional de Seguros (INS). ₡2.273.025,00
Fase II:
Ejecución de la
obra
Etapa I: Obras
preliminares
Limpieza inicial. ₡320.000,00
Movimiento de tierras. ₡450.000,00
Instalación de malla perimetral. ₡2.960.000,00
Abastecimiento de electricidad y agua. ₡350.000,00
Construcción de bodega de materiales. ₡180.000,00
Instalación de cabaña sanitaria ₡150.000,00
Trazado ₡32.000,00
Localización de contenedores ₡100.000,00
Acometidas eléctricas ₡1.700.000,00
Adquisición de contenedores ₡35.200.000,00
Etapa II:
Cimentaciones
Excavaciones ₡1.200.000,00
Sellos de concreto pobre ₡240.000,00
Construcción de placas de cimentación ₡720.000,00
Construcción de pilares ₡250.000,00
Colocación de lastre ₡1.200.000,00
Etapa III:
Adaptación de
contenedores
Instalación de tanque de doble etapa ₡890.000,00
Construcción de la “exoestructura” ₡13.200.000,00
Traslado de contenedores hasta el punto de
adaptación ₡1.600.000,00
Descarga de los contenedores ₡1.500.000,00
Ubicación de los contenedores ₡100.000,00
Desinfección de los contenedores ₡1.120.000,00
Lijado y pintura de los contenedores ₡2.080.000,00
116
Fases Etapas Actividades Costo
Instalación de estructura de techo ₡3.750.000,00
Corte de chapas ₡1.080.000,00
Instalación de aislamiento termoacústico ₡2.775.000,00
Instalación de piso laminado ₡8.976.000,00
Instalación de paredes livianas internas ₡11.200.000,00
Instalación de canalizaciones (cielos) ₡1.680.000,00
Instalación eléctrica ₡10.800.000,00
Instalación y conexión de tuberías (agua de
consumo, aguas servidas, aguas negras,
tuberías de gas) ₡4.550.000,00
Instalación de revestimientos y tabiquería falsa ₡4.760.000,00
Instalación de cableado y cajas de enchufe ₡5.248.000,00
Instalación de calentadores de agua de uso
sanitario ₡6.000.000,00
Colocación de inodoros ₡2.880.000,00
Instalación de puertas y ventanas ₡7.168.000,00
Instalación de cerrajería ₡1.200.000,00
Colocación de suelo del baño (enchapado) ₡1.040.000,00
Colocación de rodapié ₡2.000.000,00
Aplicación de pintura (interna) ₡1.496.000,00
Inspección de construcción. ₡100.000,00
Equipamiento de contenedores. ₡32.000.000,00
Etapa IV: Obras
adicionales
Cerramiento de áreas de lavandería. ₡1.300.000,00
Colocación de punto ecológico. ₡325.000,00
Instalación de cámaras de seguridad. ₡1.018.875,00
Equipamiento de lavanderías ₡4.000.000,00
Construcción de parqueos. ₡8.640.000,00
Bodega ₡850.000,00
Control de calidad. ₡100.000,00
Inspección general ₡100.000,00
Obras preliminares ₡152.644.638,20
Construcción ₡151.535.000,00
Planilla ₡14.400.000,00
Equipamiento ₡37.343.875,00
Total de la obra ₡355.923.513,20
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
117
4.4.6. Aspectos legales
En la fase de ejecución de la obra ser velará por toda la normativa atinente al proyecto, ya
señalada en los apartados 2.1.4. y 3.5. del presente informe. Por otra parte, durante la
operación del proyecto la norma que regirá las actuaciones del administrador del complejo
habitacional será la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, ley N° 7527.
4.4.7. Aspectos administrativos
Tanto en esta fase de ejecución del proyecto como en la operación del mismo, los ingresos
y erogaciones necesarias se efectuarán en la cuenta en colones o en la cuenta en dólares que
para tales fines posee la persona jurídica cédula 3-101-607589 en el Banco Nacional de
Costa Rica, siendo necesario para efectuar egreso alguno la aprobación mancomunada de
ambos socios.
Durante la operación del proyecto la administración del complejo habitacional será
conferida a uno de los socios, por acuerdo entre ambas partes, quien velará por la
administración y estado general del inmueble, el respeto de los acuerdos contractuales y
atención a las inquietudes y reportes de averías efectuadas por los inquilinos del complejo.
4.4.8. Organización para la ejecución y la operación
Por la envergadura y características propias del proyecto, serán los accionistas de
Desarrollos Sostenibles Habitainer, persona jurídica que opera bajo la cédula 3-101-
607589; quienes tendrán el poder decisorio en todas las fases del proyecto, valiéndose en
materia constructiva de las recomendaciones técnicas del profesional encargado de la obra.
A nivel estructural el proyecto operará con una estructura matricial que se adaptará a las
necesidades del proyecto y demandas del entorno.
118
Figura 24: Desarrollos Sostenibles Habitainer S.A.
Organigrama
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Junta
Directiva
Administrador Constructora
119
4.5. Evaluación financiera
4.5.1. Determinación del costo de inversión
Los costos de inversión asociados al proyecto se dividieron en inversiones fijas e
intangibles. Las inversiones fijas contemplan gastos por materiales de las obras
constructivas, incluyendo instalaciones eléctricas, compra de contenedores, instalación de
sistema pluvial, construcción de exoestructura, instalación sanitaria, entre otros.
Por su parte, las inversiones intangibles abarcan gastos en la adquisición de permisos
constructivos, gastos para la elaboración de los estudios técnicos complementarios de la
EIA, pago por servicios profesionales, fiscalización de las obras constructivas, entre otros.
Determinadas las principales inversiones a realizar, se determinó como costo de inversión
del proyecto un monto de ¢360.923.513,20, tal y como se detalla en el siguiente cuadro.
Cuadro 11: Costos de inversión del proyecto.
Inversión Monto
Obras preliminares ¢29.312.198,20
Terreno ¢123.332.440,00
Edificios ¢165.935.000,00
Equipo y mobiliario ¢37.343.875,00
Capital de trabajo ¢5.000.000,00
Total estimado ¢360.923.513,20
Fuente: Marin, J., Villalobos, A.
4.5.2. Programa de inversión
Tal y como se indicó en el estudio técnico, la ejecución del proyecto demorará seis meses,
razón por la que se han programado cada una de las actividades de la ejecución y se han
estimado el programa de inversión tal y como se detalla en el cuadro 12.
120
Cuadro 12: Programa de inversión del proyecto.
Mes Desembolso
1 ¢150.944.638,20
2 ¢62.742.000,00
3 ¢50.261.000,00
4 ¢40.042.000,00
5 ¢50.883.875,00
6 ¢6.050.000,00
Total estimado ¢360.923.513,20
Fuente: Marin, J., Villalobos, A.
Se concluye del cuadro anterior, que la mayor carga financiera del proyecto recae en el
primer mes de ejecución del proyecto, explicado, principalmente, por la compra del terreno
de 1.741 mts², el cual representa un 34% de la inversión total demandada por la ejecución
del proyecto.
4.5.3. Análisis de las fuentes de financiamiento
A pesar de que el tema de la sostenibilidad ambiental se ha recubierto de especial
importancia durante los últimos lustros, no se logró determinar en la oferta crediticia del
sistema bancario nacional fuente de financiamiento alguna para el proyecto objeto de
estudio, suceso que puede deberse, principalmente, a dos fenómenos: el primero de ellos es
el aprovechamiento, por parte de las instituciones bancarias, del actual “boom” publicitario
de los productos ambientalmente sostenibles (mal llamados “ecoamigables”), y como estas
organizaciones manipulan dicho efecto para mercadear líneas de crédito que en realidad no
promueven el respeto de valores medioambientales; por ejemplo, la línea de “eco créditos”
del Banco de Costa Rica ha sido creada para financiar la compra de vehículos eléctricos o
de combustión fósil que emitan bajos niveles de gases contaminantes y también línea
blanca de bajo consumo eléctrico, artículos que si bien mitigan la generación de gases de
efecto invernadero y el consumo eléctrico excesivo, fomentan el consumismo y dejan de
lado elementos trascendentales de la sostenibilidad, como lo son el reciclaje y la
reutilización de materiales.
El segundo fenómeno identificado es la predominancia de paradigmas tradicionales de
construcción, por el cual las instituciones financieras como el BAC San José, no financian
121
proyectos habitacionales que no sean edificados a partir de concreto o sus derivados,
elementos que claro está, no son ambientalmente sostenibles.
En la investigación efectuada, particular atención ocupó la línea de crédito para proyectos
de vivienda certificados en calidad y sostenibilidad ofrecida por el Banco Nacional de
Costa Rica, pues a pesar de que la línea de crédito fue publicitada en la edición N° 962 del
diario El Financiero, al efectuar las consultas correspondientes en el Departamento de
Crédito de la agencia de San Pedro de Montes de Oca, se nos dijo que tal línea no existía,
acaecimiento que devela la poca difusión e importancia que a lo interno de las mismas
instituciones financieras se le brinda a este tipo de iniciativas.
Todos los elementos antes mencionados señalan que muchas de las líneas de
financiamiento ofrecidas en el sistema bancario nacional para proyectos sostenibles son en
realidad productos que, valiéndose del marketing, pretenden sacar provecho del boom
publicitario que atraviesa el tema de la sostenibilidad para aumentar la colocación de
créditos, y no de productos financieros que brinden las condiciones crediticias necesarias
para que iniciativas que realmente se enmarcan en el contexto de la sostenibilidad
ambiental puedan ejecutarse.
Cuadro 13: Oferta financiera existente en el sistema bancario nacional para
proyectos ambientalmente sostenibles.
Banco Producto Condiciones
BAC San
José Green Pymes
Tasa preferencial. 6 meses de gracia y condiciones de
prima más flexibles.
Banco de
Costa Rica Eco – créditos
Tasas de interés preferenciales, descuentos en comisiones y
aplicación en avales en colones.
Banco
Nacional
BN Pyme verde / Préstamos de
vivienda a proyectos certificados
en calidad y sostenibilidad
Descuento en tasa de interés. Reducción de 0,5% a la tasa
en ventanilla en colones para los primeros 60 meses del
crédito y de 0,25% para los primeros 24 meses del crédito
en dólares.
Fuente:http://www.elfinancierocr.com/finanzas/Hablemos-dinero-Ambiente-
financiamiento_ELFFIL20140312_0001.pdf
Por razones ya señaladas en apartados anteriores, donde se ha destacado que prevalece en el
país una fuerte inclinación de los entes financieros por costear proyectos construidos a base
122
de concreto y otros paradigmas no superados en materia constructiva, se construyeron dos
escenarios para analizar qué sucedería, financieramente hablando, si se contara en el país
con herramientas crediticias para ejecutar y operar el proyecto de marras.
En vista de lo anterior, para el cálculo del VAN y la TIR, se consideró un escenario donde
el 100% de la inversión es aportada por los desarrolladores del proyecto.
Adicionalmente, se efectuaron los cálculos del VAN y la TIR considerando la opción de un
crédito con el BNCR por un monto de ¢250.000.000,00 (doscientos cincuenta millones de
colones) en los términos para adquisición de crédito para vivienda a una tasa de interés de
9,40%, con un plazo de 180 cuotas (mensuales) de ¢2.645.898, con un aporte de
¢110.923.513,20 de los inversionistas, para lo cual se deben realizar pagos anuales tal y
como se muestra seguidamente:
Cuadro 14: Tabla de Pagos (Financiamiento)
Cuota anual Saldo Cuota anual Intereses Amortización
1 ¢250.000.000 ¢31.750.769 ¢23.500.000 ¢8.250.769
2 ¢241.749.231 ¢31.750.769 ¢22.724.428 ¢9.026.341
3 ¢232.722.890 ¢31.750.769 ¢21.875.952 ¢9.874.817
4 ¢222.848.073 ¢31.750.769 ¢20.947.719 ¢10.803.050
5 ¢212.045.023 ¢31.750.769 ¢19.932.232 ¢11.818.537
6 ¢200.226.487 ¢31.750.769 ¢18.821.290 ¢12.929.479
7 ¢187.297.008 ¢31.750.769 ¢17.605.919 ¢14.144.850
8 ¢173.152.158 ¢31.750.769 ¢16.276.303 ¢15.474.466
9 ¢157.677.692 ¢31.750.769 ¢14.821.703 ¢16.929.066
10 ¢140.748.626 ¢31.750.769 ¢13.230.371 ¢18.520.398
11 ¢122.228.228 ¢31.750.769 ¢11.489.453 ¢20.261.315
12 ¢101.966.913 ¢31.750.769 ¢9.584.890 ¢22.165.879
13 ¢79.801.034 ¢31.750.769 ¢7.501.297 ¢24.249.472
14 ¢55.551.562 ¢31.750.769 ¢5.221.847 ¢26.528.922
15 ¢29.022.641 ¢31.750.769 ¢2.728.128 ¢29.022.641
Fuente: Marin, J., Villalobos, A.
123
4.5.4. Determinación de ingresos
Los inversionistas buscan obtener ingresos a través de la modalidad de renta de las 16
unidades habitacionales del complejo, de las cuales 9 corresponden a alquiler individual
(modelo Lirio del Valle) y 7 corresponden al alquiler para 2 personas (modelo Cerezo), de
acuerdo a datos arrojados por el estudio de mercado.
Los ingresos de los inversionistas se van a obtener mediante el alquiler de las unidades
habitacionales, suponiendo que el precio inicial del alquiler será de ¢200.000,00 mensuales
para las unidades del modelo Lirio del Valle y de ¢300.000,00 mensuales para las unidades
del modelo Cerezo; incrementándose en un 15% anual para el resto de los períodos, según
lo permitido por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
Adicionalmente, se estima que a partir de enero del año 2015 se alquilará la totalidad de las
unidades habitacionales.
Una vez efectuados los cálculos para la determinación de los ingresos financieros, se
obtuvieron los resultados mostrados en el siguiente cuadro:
Cuadro 15: Ingresos esperados por alquiler de la totalidad de unidades
habitacionales.
Habitainer Modelo Cantidad Precio Mensual Ingreso Anual
1-A Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00
4-A Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00 5-A Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00 2-B Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00 3-B Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00 4-B Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00 5-B Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00 6-B Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00 7-B Lirio del Valle 1 Persona ¢200.000,00 ¢2.400.000,00
2-A Cerezo 2 Personas ¢300.000,00 ¢3.600.000,00
3-A Cerezo 2 Personas ¢300.000,00 ¢3.600.000,00 6-A Cerezo 2 Personas ¢300.000,00 ¢3.600.000,00 7-A Cerezo 2 Personas ¢300.000,00 ¢3.600.000,00 8-A Cerezo 2 Personas ¢300.000,00 ¢3.600.000,00 1-B Cerezo 2 Personas ¢300.000,00 ¢3.600.000,00 8-B Cerezo 2 Personas ¢300.000,00 ¢3.600.000,00
TOTAL ¢3. 900.000,00 ¢46.800.000,00
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
124
No obstante, se construyeron diferentes escenarios a partir del nivel de ocupación del
complejo habitacional para determinar el nivel de ingresos por alquiler anual, de acuerdo a
los datos que se exponen a continuación:
Cuadro 16: Escenarios por alquiler de unidades habitacionales.
Ocupación Porcentaje
ocupación
Distribución por tipo de Habitación Ingresos por año
Individual Doble
16 100% 9 7 ¢46.800.000,00
15 93,75% 9 6 ¢43.200.000,00
14 87,50% 8 6 ¢40.800.000,00
13 81,25% 7 6 ¢38.400.000,00
13 81,25% 8 5 ¢37.200.000,00
12 75% 6 6 ¢36.000.000,00
12 75% 7 5 ¢34.800.000,00
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
4.5.5. Definición de costos de operación
Se determinó que los costos de operación del proyecto oscilan en ¢17.303.875,00 para el
primer año, incrementándose un 5% anual. Entre los rubros incluidos en este apartado se
incluyen los gastos administrativos (salarios), gasto por mantenimiento de instalaciones,
póliza contra incendios y pago de impuestos municipales.
El monto de los gastos administrativos corresponde a ¢550.000,00 mensuales para cubrir el
salario del administrador del complejo habitacional, monto que incluye el rubro de cargas
sociales. Se acordó realizar un contrato de mantenimiento de las instalaciones, por un
monto de ¢2.000.000,00 anuales. Por su parte, la póliza contra incendios adquirida con el
Instituto Nacional de Seguros se estimó en ¢2.200.000,00 y el pago de impuestos
municipales se calculó en ¢5.596.375,00 que corresponde a un 0,25% del valor del terreno
y las obras constructivas.
El capital de trabajó se estimó en ¢5.000.000,00, que abarcan el fondo necesario para la
operación del proyecto, siendo el capital requerido para afrontar los pagos hasta que se
perciban ingresos por el alquiler de las unidades habitacionales.
125
4.5.6. Flujo de efectivo
Para la realización del flujo de efectivo del proyecto se han utilizado los siguientes
supuestos:
A pesar de que obras de infraestructura con características similares a las del complejo
habitacional sostenible “Habitainer” poseen, según el Ministerio de Hacienda, una vida
útil de 40 años, para la realización de las proyecciones del proyecto los flujos monetarios
fueron calculados con un horizonte de 15 años, periodo donde se terminará de cancelar el
préstamo adquirido, razón por la que a partir del año 16 se observa un crecimiento
exponencial en la rentabilidad del proyecto.
La vida útil de los equipos y mobiliarios se estimó en 15 años y la del complejo
habitacional en 40 años.
En lo que concierne al cálculo de la depreciación, se utilizó la metodología de cálculo línea
recta.
Se estimó una inflación de 5% para todos los períodos.
Se estimaron incrementos anuales de 5% en los costos, tomando como base la inflación
indicada.
El precio inicial del alquiler será de ¢200.000,00 mensuales para las unidades del modelo
Lirio del Valle y de ¢300.000,00 mensuales para las unidades del modelo Cerezo;
incrementándose en un 15% anual para el resto de los períodos.
Se estimó que a partir de enero del año 2015 se alquilará la totalidad de las unidades
habitacionales.
Los costos de operación del proyecto oscilan en ¢17.303.875,00 para el primer año,
incrementándose un 5% anual.
Por otra parte, para realizar la evaluación del proyecto desde un punto de vista financiero,
se utilizaron indicadores como el Valor Actual Neto (VAN), así como la TREMA y la Tasa
Interna de Retorno (TIR), donde la TIR va a mostrar la posibilidad de la inversión del
dinero en relación con la TREMA (en términos porcentuales); para lo cual, se considerará
que si la TIR está por debajo de la TREMA, la inversión presenta un alto riesgo financiero
que no garantiza rentabilidad.
126
Flujo de Caja 100% aporte de inversionistas
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Mobiliario y equipo -37.343.875,00
Edificios -165.935.000,00
Terrenos -123.332.440,00
Obras preliminares -29.312.198,20
Capital de Trabajo -5.000.000,00
INGRESOS
Alquileres 46.800.000,00 53.820.000,00 61.893.000,00 71.176.950,00 81.853.492,50 94.131.516,37 108.251.243,83 124.488.930,41 143.162.269,97 164.636.610,46 189.332.102,03 217.731.917,34 250.391.704,94 287.950.460,68 331.143.029,78
TOTAL DE INGRESOS 46.800.000,00 53.820.000,00 61.893.000,00 71.176.950,00 81.853.492,50 94.131.516,37 108.251.243,83 124.488.930,41 143.162.269,97 164.636.610,46 189.332.102,03 217.731.917,34 250.391.704,94 287.950.460,68 331.143.029,78
INGRESOS MONETARIOS 49.140.000,00 59.336.550,00 71.648.884,13 86.516.027,58 104.468.103,30 126.145.234,74 152.320.370,95 183.926.847,92 222.091.668,86 268.175.690,15 323.822.145,86 391.015.241,12 472.150.903,66 570.122.216,17 688.422.576,02
Costos
Impuestos municipales 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00
Póliza Incendio 2.200.000,00 2.310.000,00 2.425.500,00 2.546.775,00 2.674.113,75 2.807.819,44 2.948.210,41 3.095.620,93 3.250.401,98 3.412.922,08 3.583.568,18 3.762.746,59 3.950.883,92 4.148.428,11 4.355.849,52
Mantenimiento 2.000.000,00 2.100.000,00 2.205.000,00 2.315.250,00 2.431.012,50 2.552.563,13 2.680.191,28 2.814.200,85 2.954.910,89 3.102.656,43 3.257.789,25 3.420.678,72 3.591.712,65 3.771.298,28 3.959.863,20
Gastos Administrativos 7.507.500,00 7.882.875,00 8.277.018,75 8.690.869,69 9.125.413,17 9.581.683,83 10.060.768,02 10.563.806,42 11.091.996,74 11.646.596,58 12.228.926,41 12.840.372,73 13.482.391,37 14.156.510,94 14.864.336,48
TOTAL DE COSTOS 17.303.875,00 17.889.250,00 18.503.893,75 19.149.269,69 19.826.914,42 20.538.441,39 21.285.544,71 22.070.003,20 22.893.684,61 23.758.550,09 24.666.658,84 25.620.173,04 26.621.362,94 27.672.612,33 28.776.424,20
COSTOS MONETARIOS 18.169.068,75 19.722.898,13 21.420.570,00 23.276.056,99 25.304.725,32 27.523.475,78 29.950.898,96 32.607.446,37 35.515.618,90 38.700.174,58 42.188.357,45 46.010.149,82 50.198.550,19 54.789.879,60 59.824.119,17
FLUJOS MONETARIOS ANTES DE IMP. 30.970.931,25 39.613.651,88 50.228.314,12 63.239.970,59 79.163.377,99 98.621.758,96 122.369.471,99 151.319.401,55 186.576.049,96 229.475.515,57 281.633.788,41 345.005.091,31 421.952.353,47 515.332.336,57 628.598.456,85
IMPUESTO (30%) 9.291.279,38 11.884.095,56 15.068.494,24 18.971.991,18 23.749.013,40 29.586.527,69 36.710.841,60 45.395.820,47 55.972.814,99 68.842.654,67 84.490.136,52 103.501.527,39 126.585.706,04 154.599.700,97 188.579.537,05
FLUJOS MONETARIOS D.IMP. 21.679.651,88 27.729.556,31 35.159.819,89 44.267.979,41 55.414.364,59 69.035.231,27 85.658.630,39 105.923.581,09 130.603.234,97 160.632.860,90 197.143.651,88 241.503.563,91 295.366.647,43 360.732.635,60 440.018.919,79
Escudo Fiscal por Dep. 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00
Valor de Mercado de Complejo Habitacional 103.709.375,00
Valor del terreno 123.332.440,00
Rec. Capital de Trabajo 5.000.000,00
FLUJOS N.E.MONETARIOS -360.923.513,20 23.671.041,88 29.720.946,31 37.151.209,89 46.259.369,41 57.405.754,59 71.026.621,27 87.650.020,39 107.914.971,09 132.594.624,97 162.624.250,90 199.135.041,88 243.494.953,91 297.358.037,43 362.724.025,60 674.052.124,79
FLUJOS NETOS REALES -360.923.513,20 22.543.849,40 26.957.774,43 32.092.611,93 38.057.697,70 44.978.910,83 53.001.158,37 62.291.233,08 73.041.100,18 85.471.677,50 99.837.182,98 116.430.134,72 135.587.101,48 157.695.316,03 183.200.281,11 324.230.597,03
Recursos Propios Monto
360.923.513,20
Total: 360.923.513,20 Tasa Recs. Propios 12,04
VAN 100.374.645,81
TIR 15,19
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
Trema
127
Flujo de caja capital mixto (70% financiamiento, 30% aporte de socios)
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Mobiliario y equipo -37.343.875,00
Edificios -165.935.000,00
Terrenos -123.332.440,00
Obras preliminares -29.312.198,20
Capital de Trabajo -5.000.000,00
INGRESOS
Alquileres 46.800.000,00 53.820.000,00 61.893.000,00 71.176.950,00 81.853.492,50 94.131.516,37 108.251.243,83 124.488.930,41 143.162.269,97 164.636.610,46 189.332.102,03 217.731.917,34 250.391.704,94 287.950.460,68 331.143.029,78
TOTAL DE INGRESOS 46.800.000,00 53.820.000,00 61.893.000,00 71.176.950,00 81.853.492,50 94.131.516,37 108.251.243,83 124.488.930,41 143.162.269,97 164.636.610,46 189.332.102,03 217.731.917,34 250.391.704,94 287.950.460,68 331.143.029,78
INGRESOS MONETARIOS 49.140.000,00 59.336.550,00 71.648.884,13 86.516.027,58 104.468.103,30 126.145.234,74 152.320.370,95 183.926.847,92 222.091.668,86 268.175.690,15 323.822.145,86 391.015.241,12 472.150.903,66 570.122.216,17 688.422.576,02
Costos
Impuestos municipales 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00
Póliza Incendio 2.200.000,00 2.310.000,00 2.425.500,00 2.546.775,00 2.674.113,75 2.807.819,44 2.948.210,41 3.095.620,93 3.250.401,98 3.412.922,08 3.583.568,18 3.762.746,59 3.950.883,92 4.148.428,11 4.355.849,52
Mantenimiento 2.000.000,00 2.100.000,00 2.205.000,00 2.315.250,00 2.431.012,50 2.552.563,13 2.680.191,28 2.814.200,85 2.954.910,89 3.102.656,43 3.257.789,25 3.420.678,72 3.591.712,65 3.771.298,28 3.959.863,20
Gastos Administrativos 7.507.500,00 7.882.875,00 8.277.018,75 8.690.869,69 9.125.413,17 9.581.683,83 10.060.768,02 10.563.806,42 11.091.996,74 11.646.596,58 12.228.926,41 12.840.372,73 13.482.391,37 14.156.510,94 14.864.336,48
TOTAL DE COSTOS 17.303.875,00 17.889.250,00 18.503.893,75 19.149.269,69 19.826.914,42 20.538.441,39 21.285.544,71 22.070.003,20 22.893.684,61 23.758.550,09 24.666.658,84 25.620.173,04 26.621.362,94 27.672.612,33 28.776.424,20
COSTOS MONETARIOS 18.169.068,75 19.722.898,13 21.420.570,00 23.276.056,99 25.304.725,32 27.523.475,78 29.950.898,96 32.607.446,37 35.515.618,90 38.700.174,58 42.188.357,45 46.010.149,82 50.198.550,19 54.789.879,60 59.824.119,17
FLUJOS MONETARIOS ANTES DE IMP. 30.970.931,25 39.613.651,88 50.228.314,12 63.239.970,59 79.163.377,99 98.621.758,96 122.369.471,99 151.319.401,55 186.576.049,96 229.475.515,57 281.633.788,41 345.005.091,31 421.952.353,47 515.332.336,57 628.598.456,85
IMPUESTO (30%) 9.291.279,38 11.884.095,56 15.068.494,24 18.971.991,18 23.749.013,40 29.586.527,69 36.710.841,60 45.395.820,47 55.972.814,99 68.842.654,67 84.490.136,52 103.501.527,39 126.585.706,04 154.599.700,97 188.579.537,05
FLUJOS MONETARIOS D.IMP. 21.679.651,88 27.729.556,31 35.159.819,89 44.267.979,41 55.414.364,59 69.035.231,27 85.658.630,39 105.923.581,09 130.603.234,97 160.632.860,90 197.143.651,88 241.503.563,91 295.366.647,43 360.732.635,60 440.018.919,79
Escudo Fiscal por Dep. 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00
Valor de Mercado de Complejo Habitacional 103.709.375,00
Valor del terreno 123.332.440,00
Rec. Capital de Trabajo 5.000.000,00
FLUJOS N.E.MONETARIOS -360.923.513,20 23.671.041,88 29.720.946,31 37.151.209,89 46.259.369,41 57.405.754,59 71.026.621,27 87.650.020,39 107.914.971,09 132.594.624,97 162.624.250,90 199.135.041,88 243.494.953,91 297.358.037,43 362.724.025,60 674.052.124,79
FLUJOS NETOS REALES -360.923.513,20 22.543.849,40 26.957.774,43 32.092.611,93 38.057.697,70 44.978.910,83 53.001.158,37 62.291.233,08 73.041.100,18 85.471.677,50 99.837.182,98 116.430.134,72 135.587.101,48 157.695.316,03 183.200.281,11 324.230.597,03
FUENTES DE FINANCIAMIENTO Finac.Total % de Repres. Costo Fuente Cost.Med. Pond.
Banco Nacional de Costa Rica 250.000.000,00 69,27 0,0940 6,51
Aporte de Capital 110.923.513,20 30,73 0,1204 3,70
Total: 360.923.513,20 10,21 TREMA 12,04
VAN 176.378.558,84
TIR 15,19
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
128
Flujo de caja del aporte de socios (30%) en el financiamiento.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Mobiliario y equipo -37.343.875,00
Edificios -165.935.000,00
Terrenos -123.332.440,00
Obras preliminares -29.312.198,20
Capital de Trabajo -5.000.000,00
INGRESOS
Alquileres 46.800.000,00 53.820.000,00 61.893.000,00 71.176.950,00 81.853.492,50 94.131.516,37 108.251.243,83 124.488.930,41 143.162.269,97 164.636.610,46 189.332.102,03 217.731.917,34 250.391.704,94 287.950.460,68 331.143.029,78
TOTAL DE INGRESOS 46.800.000,00 53.820.000,00 61.893.000,00 71.176.950,00 81.853.492,50 94.131.516,37 108.251.243,83 124.488.930,41 143.162.269,97 164.636.610,46 189.332.102,03 217.731.917,34 250.391.704,94 287.950.460,68 331.143.029,78
INGRESOS MONETARIOS 49.140.000,00 59.336.550,00 71.648.884,13 86.516.027,58 104.468.103,30 126.145.234,74 152.320.370,95 183.926.847,92 222.091.668,86 268.175.690,15 323.822.145,86 391.015.241,12 472.150.903,66 570.122.216,17 688.422.576,02
Costos
Impuestos municipales 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00 5.596.375,00
Póliza Incendio 2.200.000,00 2.310.000,00 2.425.500,00 2.546.775,00 2.674.113,75 2.807.819,44 2.948.210,41 3.095.620,93 3.250.401,98 3.412.922,08 3.583.568,18 3.762.746,59 3.950.883,92 4.148.428,11 4.355.849,52
Mantenimiento 2.000.000,00 2.100.000,00 2.205.000,00 2.315.250,00 2.431.012,50 2.552.563,13 2.680.191,28 2.814.200,85 2.954.910,89 3.102.656,43 3.257.789,25 3.420.678,72 3.591.712,65 3.771.298,28 3.959.863,20
Gastos Administrativos 7.507.500,00 7.882.875,00 8.277.018,75 8.690.869,69 9.125.413,17 9.581.683,83 10.060.768,02 10.563.806,42 11.091.996,74 11.646.596,58 12.228.926,41 12.840.372,73 13.482.391,37 14.156.510,94 14.864.336,48
TOTAL DE COSTOS 17.303.875,00 17.889.250,00 18.503.893,75 19.149.269,69 19.826.914,42 20.538.441,39 21.285.544,71 22.070.003,20 22.893.684,61 23.758.550,09 24.666.658,84 25.620.173,04 26.621.362,94 27.672.612,33 28.776.424,20
COSTOS MONETARIOS 18.169.068,75 19.722.898,13 21.420.570,00 23.276.056,99 25.304.725,32 27.523.475,78 29.950.898,96 32.607.446,37 35.515.618,90 38.700.174,58 42.188.357,45 46.010.149,82 50.198.550,19 54.789.879,60 59.824.119,17
FLUJOS MONETARIOS ANTES DE IMP. 30.970.931,25 39.613.651,88 50.228.314,12 63.239.970,59 79.163.377,99 98.621.758,96 122.369.471,99 151.319.401,55 186.576.049,96 229.475.515,57 281.633.788,41 345.005.091,31 421.952.353,47 515.332.336,57 628.598.456,85
IMPUESTO (30%) 9.291.279,38 11.884.095,56 15.068.494,24 18.971.991,18 23.749.013,40 29.586.527,69 36.710.841,60 45.395.820,47 55.972.814,99 68.842.654,67 84.490.136,52 103.501.527,39 126.585.706,04 154.599.700,97 188.579.537,05
FLUJOS MONETARIOS D.IMP. 21.679.651,88 27.729.556,31 35.159.819,89 44.267.979,41 55.414.364,59 69.035.231,27 85.658.630,39 105.923.581,09 130.603.234,97 160.632.860,90 197.143.651,88 241.503.563,91 295.366.647,43 360.732.635,60 440.018.919,79
Escudo Fiscal por Dep. 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00 1.991.390,00
Valor de Mercado de Complejo Habitacional 103.709.375,00
Valor del terreno 123.332.440,00
Rec. Capital de Trabajo 5.000.000,00
FLUJOS N.E.MONETARIOS -360.923.513,20 23.671.041,88 29.720.946,31 37.151.209,89 46.259.369,41 57.405.754,59 71.026.621,27 87.650.020,39 107.914.971,09 132.594.624,97 162.624.250,90 199.135.041,88 243.494.953,91 297.358.037,43 362.724.025,60 674.052.124,79
FLUJOS NETOS REALES -360.923.513,20 22.543.849,40 26.957.774,43 32.092.611,93 38.057.697,70 44.978.910,83 53.001.158,37 62.291.233,08 73.041.100,18 85.471.677,50 99.837.182,98 116.430.134,72 135.587.101,48 157.695.316,03 183.200.281,11 324.230.597,03
FLUJOS N.E.MONETARIOS -360.923.513,20 23.671.041,88 29.720.946,31 37.151.209,89 46.259.369,41 57.405.754,59 71.026.621,27 87.650.020,39 107.914.971,09 132.594.624,97 162.624.250,90 199.135.041,88 243.494.953,91 297.358.037,43 362.724.025,60 674.052.124,79
Préstamo Banco Nacional de Costa Rica 250.000.000,00
Amortización -8.250.768,75 -9.026.341,01 -9.874.817,07 -10.803.049,87 -11.818.536,56 -12.929.478,99 -14.144.850,02 -15.474.465,92 -16.929.065,72 -18.520.397,89 (20.261.315) (22.165.879) (24.249.472) (26.528.922) (29.022.641)
Intereses (1-T) -16.450.000,00 -15.907.099,42 -15.313.166,18 -14.663.403,22 -13.952.562,53 -13.174.902,83 -12.324.143,11 -11.393.411,98 -10.375.192,12 -9.261.259,60 (8.042.617) (6.709.423) (5.250.908) (3.655.293) (1.909.690)
FLUJOS N.E.MONETARIOS -110.923.513,20 -1.029.726,87 4.787.505,89 11.963.226,64 20.792.916,33 31.634.655,50 44.922.239,45 61.181.027,26 81.047.093,19 105.290.367,14 134.842.593,41 170.831.109,17 214.619.652,11 267.857.657,84 332.539.810,91 643.119.794,51
FLUJOS NETOS REALES -110.923.513,20 -980.692,26 4.342.408,97 10.334.284,97 17.106.383,72 24.786.580,35 33.521.666,73 43.480.213,83 54.855.862,85 67.871.109,45 82.781.655,24 99.881.411,46 119.508.252,97 142.050.634,89 167.955.201,59 309.351.617,28
Tasa Des. Castig. por Inflación 17,64 TREMA 17,64
VAN 86.491.644,91
TIR 24,93
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
129
4.5.7. Definición de la tasa interna de retorno mínima esperada (TREMA)
Por las particularidades financieras que encierra este proyecto se desarrollaron tres
escenarios, el primero definiendo una TREMA para un capital cien por ciento aporte de
socios; el segundo, definiendo una TREMA para una estructura de capital mixta,
compuesta en un 30% por recursos propios y un 70% a través de un empréstito con el
BNCR; y el tercer escenario donde se hace un análisis de los recursos aportados por los
inversionistas (¢110.923.513,20).
Para el primer escenario, la TREMA se definió en 12,04% tomando como base la tasa de
interés de los certificados de depósito a plazo (CDP) a 6 meses, estimada en 6,7%, más la
inflación, que en este caso se estimó en 5%. Para el cálculo de la tasa de recursos propios se
desarrolló la siguiente fórmula:
TRP = ((1,05*1,067)-1)*(100) = 12,04
La TREMA definida para el cálculo de los indicadores de la estructura de capital mixto se
estimó en 10,21%. Lo anterior, considerando el costo promedio ponderado de la tasa de
interés para un empréstito para construcción de vivienda con el BNCR (9,40%) y el
cálculo de la tasa de recursos propios (12,04%).
Para el tercer escenario, la TREMA se calcula con la tasa descontada de recursos propios,
debido a que el mismo flujo va a generar el pago del préstamo al ser el banco el que crea el
apalancamiento. Por ende, al conocer que la tasa del empréstito equivale a un 9,40%, en
este caso se analizan únicamente los recursos propios; situación que hace pensar a los
inversionistas que para evidenciar que el proyecto es financieramente rentable, se puede
ser aún más agresivo a la hora de determinar la tasa mínima esperada, utilizando la tasa de
descuento castigada por inflación (17,64%), misma que se estima aplicando la inflación del
5% a la tasa calculada para recursos propios, tal y como se puede apreciar en la siguiente
fórmula:
((1,1204*1,05)-1)*(100) = 17,64
130
4.5.8. Cálculo de la tasa interna de retorno (TIR)
La alta demanda existente en el mercado de alquiler de unidades habitacionales en el
distrito de San Pedro de Montes de Oca permitió calcular los ingresos con el alquiler del
100% de las unidades habitacionales. Bajo este supuesto se efectuaron cálculos con los
diferentes escenarios supra citados, para determinar la TIR en los diferentes casos. Estas
cifras se muestran en el siguiente cuadro:
Cuadro 17. Cálculo de la TIR para diferentes escenarios.
Ingresos por
año
Porcentaje
de
ocupación
100% Aporte
inversionistas
Capital mixto Recursos
propios
TIR TIR TIR
¢46.800.000,00 100% 15,19% 15,19% 24,93%
Fuente: Marín, J., Villalobos, A
Tal y como se puede apreciar en los datos anteriores, para el desarrollo del proyecto con
100% de recursos propios, los cálculos señalan que al alquilar la totalidad de las unidades
habitacionales (16), se obtiene una TIR de 15,19% en relación con la TREMA de 12,04%,
por lo que el proyecto es financieramente rentable.
Ahora bien, si se analizan los datos desde la propuesta donde se hace un estudio de la
estimación con capital mixto; igualmente se obtiene una TIR de 15,19% en contraposición
con la TREMA de 10,21%, siendo el proyecto rentable.
Finalmente, si se analiza la TIR desde el escenario donde se considera que el 30% de la
inversión está conformado por aporte de socios; se proyecta una TIR de 24,93% comparada
con una TREMA de 17,64%, por lo que desde esta perspectiva, el proyecto también es
rentable para los inversionistas, a pesar de haber castigado la tasa con inflación para
mostrar que tan segura es la inversión.
Una vez analizados los tres escenarios, resulta evidente que desde cualquiera de las
alternativas en que incurran los inversionistas, se puede obtener la rentabilidad financiera
que permita desarrollar el proyecto obteniendo altos ingresos.
131
4.5.9. Cálculo del Valor Actual Neto (VAN)
Para desarrollar los cálculos del VAN se procedió de la misma manera que con los cálculos
efectuados para la TIR, donde se analizaron los diferentes escenarios, tal y como se puede
apreciar en el cuadro siguiente:
Cuadro 18: Cálculo del VAN para diferentes escenarios.
Ingresos por
año
Porcentaje
de
ocupación
100% Aporte
inversionistas
Capital mixto Recursos
propios
VAN VAN VAN
¢46.800.000,00
100%
¢100.374.645,81
¢176.378.558,84
¢86.491.644,91
Fuente: Marín, J., Villalobos, A
Producto del cuadro anterior, se puede señalar sin duda alguna, que al alcanzar el 100% de
ocupación del complejo habitacional, el VAN va a ser positivo; por lo que el proyecto
propuesto va a generar ingresos que están por encima de los egresos desde cualquiera de las
alternativas formuladas. A partir este contexto, la inversión produciría ganancias por
encima de la rentabilidad exigida, por lo que el proyecto es aceptable al crear valor a los
inversionistas.
4.5.10. Análisis de sensibilidad
El precio de equilibrio donde la TIR se aproxima más a la TREMA, lo observamos cuando
el Complejo Habitacional se encuentra en un 75% de ocupación, que corresponde a 12
unidades habitacionales, con una distribución de alquiler de 6 unidades individuales y 6
dobles, esto, en el segundo y tercer escenario. Para el caso específico del primer escenario,
el precio de equilibrio se alcanza con un 81,25% de ocupación, que se obtiene con una
distribución de renta de 7 habitaciones individuales y 6 dobles.
De los datos anteriores, se desprende que para los inversionistas el proyecto es rentable
financieramente cuando se logra alquilar cerca del 80% de las unidades; ya que por debajo
del 80% del alquiler, los ingresos disminuyen en el primer escenario, generando que el
132
VAN se torne negativo. Por otra parte, con una ocupación por debajo del 75% los ingresos
no son suficientes para cubrir los egresos en los escenarios 2 y 3; tal y como se expone en
el cuadro 18 referido a los diferentes escenarios por alquiler de unidades habitacionales.
A pesar de mostrar una disminución de un 20% en la ocupación total del complejo
habitacional, la rentabilidad del proyecto es aceptable para los inversionistas con la
obtención de un financiamiento a 15 años; no obstante, debido a que el modelo propuesto
tiene una vida útil de 40 años, a partir del año 16 la rentabilidad es aún mayor para los
desarrolladores, debido a que los ingresos se incrementan de manera significativa al haber
cancelado la totalidad del empréstito.
Para los inversionistas es más factible llevar a cabo el proyecto considerando el segundo y
tercer escenario, con el aporte de un 30% de la inversión y la obtención de los
¢250.000.000,00 mediante el financiamiento con el BNCR; debido a que el VAN alcanza
valores superiores y se crea más valor para los inversionistas, según se puede apreciar en el
siguiente cuadro:
133
Cuadro 19: Calculo del VAN y la TIR para diferentes escenarios de alquiler de unidades habitacionales.
Ingresos por
año
Porcentaje
de
ocupación
100% Aporte Inversionistas
TREMA: 12,04%
Capital Mixto
TREMA: 10,21%
Recursos propios
TREMA: 17,64%
TIR VAN TIR VAN TIR VAN
¢46.800.000,00 100% 15,19% ¢100.374.645,81 15,19% ¢176.378.558,84 24,93% ¢86.491.644,91
¢43.200.000,00 93,75% 13,96% ¢59.623.056,69 13,96% ¢129.397.734,64 22,69% ¢58.947.920,59
¢40.800.000,00 87,50% 13,10% ¢32.455.330,61 13,10% ¢98.077.185,17 21,16% ¢40.585.437,71
¢38.400.000,00 81,25% 12,22% ¢5.287.604,53 12,22% ¢66.756.635,70 19,59% ¢22.222.954,83
¢37.200.000,00 81,25% 11,76% ¢-8.296.258,51 11,76% ¢51.096.360,96 18,79% ¢13.041.713,38
¢36.000.000,00 75% --- -------- 11,30% ¢35.436.086,23 17,98% ¢3.860.471,94
134
4.6. Evaluación de Impacto Ambiental
4.6.1. Descripción del medio ambiente natural
El medio ambiente en términos generales se encuentra definido desde el seno de la
Constitución Política, “…como todos los elementos que rodean al ser humano, elementos
geológicos (roca y minerales); sistema atmosférico (aire); hídrico (agua: superficial y
subterránea); edafológico (suelos); bióticos (organismos vivos); recursos naturales, paisaje
y recursos culturales, así como los elementos socioeconómicos que afectan a los seres
humanos mismos y sus interrelaciones.” (Zeledón, 2001, p. 3).
Las regulaciones que contemplan el uso de los recursos naturales y la protección de los
mismos, establecen la importancia de la identificación de aquellas acciones antropogénicas
que pueden causar impactos ambientales en el momento de desarrollar un determinado
proyecto, y la aplicación de una serie de medidas que permitan internalizar aquellos
impactos ambientales y mitigar las posibles afectaciones causadas, no solo como
responsabilidad del ente generador en la protección del medio ambiente, sino también en la
responsabilidad social que esto conlleva.
4.6.1.1. Hidrología
Según el portal web de la Mapoteca Virtual de la Universidad Nacional (2014), el sistema
fluvial del cantón de Montes de Oca, corresponde a la vertiente del Pacífico, y pertenece a
la cuenca del Río Grande de Tárcoles. En el cantón existen una serie de cuerpos de agua
que drenan las localidades de este, entre los cuales se encuentran el Río Torres y sus
afluentes las quebradas Patal, Salitrillo y Negritos; así como el Río Ocloro y la Quebrada
Poró, estos cauces tienen su nacimiento en el cantón, excepto el Tiribí, los cuales presentan
un rumbo de este a oeste.
Asimismo, se indica que los Ríos Torres, Ocloro, Tiribí y las quebradas Poró y Patal
corresponden a los límites cantonales, el primero con Goicoechea y La Unión, este último
de la provincia de Cartago; el segundo con San José y Curridabat; el Tiribí con Cartago de
la provincia del mismo nombre; la Quebrada Poró con Curridabat; y la última con
135
Goicoechea. Lamentablemente, estos cauces se encuentran afectados por el desarrollo
urbanístico y empresarial los cuales ejercen una fuerte presión sobre estos cuerpos de agua
utilizándolos como receptores de una amplia gama de carga contaminante representada por
vertidos de aguas residuales de tipo ordinario y especial y residuos sólidos de toda índole.
4.6.1.2. Geología
El cantón de Montes de Oca, de acuerdo con lo establecido en el portal web Mapoteca
Virtual de la Universidad Nacional (2014), se encuentra constituido geológicamente por
materiales de origen volcánico y sedimentario correspondientes al período Cuaternario;
siendo las rocas volcánicas del periodo Holoceno las que predominan en la región. Además,
existe en el sector oriental del cantón materiales conocidos como lahares, los cuales son
característicos de la época Pleistoceno. Estos materiales corresponden a flujos provenientes
generalmente de erupciones volcánicas, por lo que contienen fragmentos de roca volcánica,
cenizas, escorias, entre otros, las cuales son movilizadas por el agua pendiente abajo hasta
formar un lodo que se deposita en las zonas con menor pendiente. Asimismo, del periodo
del Holoceno se pueden contemplar materiales como rocas de origen volcánico y
sedimentario. Las primeras corresponden a materiales volcánicos, tales como lavas, tobas y
piroclastos, situados en la mayor parte occidental del cantón. Las rocas sedimentarias
pertenecen a depósitos fluviales y coluviales localizados en un pequeño sector al suroeste
de Montes de Oca.
4.6.1.3. Geomorfología
En términos generales, en su mayor parte el cantón de Montes de Oca conforma una unidad
geomórfica de origen volcánico, que se divide en dos subunidades llamadas relleno
volcánico del Valle Central y Volcán Irazú, según lo descrito en el portal web Mapoteca
Virtual de la Universidad Nacional (2014).
La subunidad relleno volcánico del Valle Central se encuentra ubicada al oeste del cantón a
partir de Sabanilla, la misma posee una topografía plana ondulada. Esta característica es
debida a la presencia de lava en los diferentes estratos del suelo y subsuelo; esta subunidad
se encuentra conformado a nivel superficial por rocas volcánicas, principalmente lavas,
136
tobas e ignimbritas cubiertas por ceniza con un espesor variable. Las lavas son del tipo
andesítico y se encuentran sobre rocas de naturaleza sedimentaria. Por la presencia de una
falla a todo lo largo del pie de la Sierra Volcánica Central, se considera esta subunidad
como una fosa tectónica, que cuenta con fuentes termominerales.
La subunidad Volcán Irazú que comprende el otro sector del cantón, se caracteriza por
presentar laderas con una variabilidad de pendientes, los perímetros de las áreas
montañosas son redondeados debido al grueso espesor de cenizas recientes que cubren casi
todo el macizo. Esta subunidad se encuentra formada por rocas volcánicas, entre las que se
encuentran brechas, lavas, tobas, aglomerados, ignimbritas, ceniza, lodo y lahares; el grado
de meteorización de las rocas es muy variable.
4.6.1.4. Amenazas naturales
La información referente al tema de amenazas naturales, ha sido definida por la institución
competente en este tema que es la Comisión Nacional de Emergencias (CNE); que ha
externado una serie de riesgos, los cuales se detallan a continuación:
Fallas tectónicas: el distrito de San Rafael de Montes de Oca se localiza dentro de la región
sísmica denominada Valles y Serranías del interior del país, caracterizada por eventos
generados a partir de fallas geológicas locales. Se caracteriza también por la presencia de
una falla a todo lo largo del pie de la Sierra Volcánica Central. Los efectos de un posible
evento sísmico serían representados por fracturas de importancia en el terreno, que podrían
llegar a afectar viviendas, carreteras y acueductos, deslizamientos de suelo en altas
pendientes.
Actividad Volcánica: los efectos de esta actividad serían atribuidos posiblemente al área de
influencia que posee el Volcán Irazú, la cual incluye el Cantón de Montes de Oca, siendo el
sector de San Rafael y alrededores, como el más vulnerable con caída de importantes
volúmenes de cenizas.
Deslizamientos (Inestabilidad de Suelos): los terrenos que poseen un mayor grado de
vulnerabilidad a esta clase de procesos son aquellos que tienen una alta pendiente y que
generalmente se ubican en los márgenes de los principales ríos y quebradas del cantón. Este
hecho puede ser ocasionado por la actividad sísmica, deforestación, alta precipitación y
137
falseamiento de laderas por acciones antropogénicas (Comisión Nacional de Emergencias,
2014, marzo, 16, par 2).
4.6.2.1. Ecología
En el área donde se va a desarrollar el proyecto existe una cobertura vegetal variada de
pastos controlados (zonas verdes) que cubren el terreno de forma uniforme, el terreno se
encuentra caracterizado por presentar una pendiente baja y uniforme, no existe presencia de
árboles residuales o ecosistema boscoso que deba ser protegido. Los árboles que se
encuentran dentro del área del proyecto son frutales y no se requiere la corta de los mismos.
4.6.2.1. Clima
La región es afectada por condiciones del Pacífico (Zona de Convergencia Intertropical y
los vientos ecuatoriales), así como por la influencia del Caribe (vientos alisios del noreste,
con derrame de nubosidad y lluvias débiles que llegan al valle gracias a los pasos entre
montañas), estos datos son aportados por el portal web Mapoteca Virtual de la Universidad
Nacional. Se experimenta en su mayoría un clima templado, con temperaturas máximas de
26 ºC en los meses de abril, mayo y junio y una mínima de 16 ºC en diciembre y enero. Los
meses de mayor lluvia son setiembre y octubre, llegando hasta los 2352 mm como
promedio anual. Los meses más secos son de enero a marzo, con 12 mm.
4.6.1.7. Flora y Fauna
En el informe emitido por FUNDENA en el año 2001, el componente biológico del cantón
se encuentra constituido por sistemas ecológicos fragmentados y negativamente impactados
por la actividad humana. Debido a la presión que ejerce esta región por el desarrollo
urbanístico, industrial y comercial, existe un deterioro de la calidad del agua del río, por la
acumulación inadecuada de desechos sólidos en el cauce y sus riberas, y vertidos de aguas
residuales; con la concomitante reducción y/o desaparición total de la cobertura vegetal en
las diferentes localidades del cantón de Montes de Oca.
138
Entre la flora que se encuentra en la región se encuentra: Llama del Bosque
(Spathodeacampanulata) Cedro amargo (Cederla odorata), Higuerones (varias especies de
Ficus), Guabas (varias especies de Ingas), el aguacatillo (Cinnamomuncinnamonifolia)
especie de valor ecológico por su preferencia alimenticia por parte de aves y mamíferos, y
en abundancia pastos como zacates, que colonizan la mayor parte de las áreas de esta zona,
así como los arbustos de menor tamaño.
No existe una amplia variedad de especies de fauna en el cantón de Montes de Oca; no
obstante podemos encontrar los siguientes géneros: murciélagos, ardillas, ratas y ratones,
zorro pelón (Didelphysmarsupialis), el sapo común (Bufusmarinus), rana de la especie
Rana Taylori, aves como él come maíz (Zonotrichiacapensis), sargento
(Agelaiusphoeniceus), pecho amarillo (Pitangussulphuratus), zanate mexicano o clarinero
(Quiscalusmexicanus), entre otros.
4.6.1.8. Estéticos
La zona del cantón de Montes de Oca, se encuentra de un área que de acuerdo con el plan
regulador debidamente aprobado por SETENA, es urbana por lo que dentro de su paisaje
existe una amplia variedad de empresas, comercios, zonas urbanísticas, entre otros. Las
áreas verdes corresponden a relictos dispersos en toda el área que comprende este cantón.
4.6.1.9. Servicios
El área del proyecto se ubica en una zona cercana al centro urbano, por lo que cuenta con
toda la infraestructura, disponibilidad y calidad de servicios públicos que requiere el nuevo
edificio, tanto para su fase constructiva, como operativa. El uso propuesto es del tipo
urbano, conforme con las políticas de ordenamiento territorial de la Municipalidad de
Montes de Oca.
Al ser una zona urbana con alta demografía, existe disponibilidad de todos los servicios
públicos necesarios para llevar a cabo un proyecto como el presente, entre ellos agua
potable que es abastecida mediante el Instituto Costarricense de Acueductos y
Alcantarillados (ICAA), energía eléctrica por parte de la Compañía Nacional de Fuerza y
139
Luz (CNFL), alcantarillado pluvial, alcantarillado sanitario y sistema de recolección de
residuos sólidos brindado por la Municipalidad de Montes de Oca, tal y como se indicó por
el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD).
4.6.2. Identificación de impactos
De acuerdo con el Decreto Ejecutivo Nº 31849-MINAE-SALUD-MOPT-MAG-MEIC
correspondiente al Reglamento General sobre los procedimientos de Evaluación de Impacto
Ambiental, se establecen categorías para identificar en primera instancia el tipo de
actividad que se pretende desarrollar, con base en ello el proyecto “Habitainer” se
encuentra contemplado en el código CIIU 4520 “Construcción y operación de
edificaciones. Zona Urbana”. Este código se encuentra dividido en tres categorías a saber:
A: > 10,000 m2
de construcción.
B1:5,000 – 10,000 m2 de construcción.
B2: 1,000 – 4,999 m2 de construcción.
C: 0 – 999 m2 de construcción.
El proyecto “Habitainer” tiene un área total de 1.741 mts2, donde el área de construcción
supera los 999m2, hecho por el cual se encuentra contemplado dentro de una categoría B2,
de Moderado – Bajo Impacto Ambiental Potencial. En el caso de los proyectos que se
encuentren contemplados en las categorías B y C, y que además se ubiquen en una zona
que cuente con un plan regulador aprobado por SETENA, realizarán un trámite de
Viabilidad Ambiental amparado al instrumento de evaluación D2, sin embargo, si estos
superan un área de construcción de 999m2 deben aplicar el instrumento de evaluación
ambiental D1.
Por medio de la aplicación del instrumento de evaluación ambiental D1, se determina si la
actividad, obra o proyecto planteado es viable desde el punto de vista ambiental y, si
requiere o no de una profundización del análisis ambiental por medio de un instrumento de
evaluación ambiental más detallado, tales como los planes de gestión ambiental y los
estudios de impacto ambiental.
140
Además de la presentación del instrumento de evaluación D1 los desarrolladores deben
presentar de conformidad con el artículo 9 del Decreto Ejecutivo N° 31849 citado, la
siguiente documentación:
“El diseño básico de sitio corresponde con una plano general de la actividad, obra o
proyecto a desarrollar, el cual debe incluir el conjunto de todos los componentes de
infraestructura, con sus respetivos nombres y áreas de desarrollo. También, se deberán
indicar otros elementos relacionados como áreas verdes, vallas perimetrales y
localización de accesos principales. El diseño se presentará a una escala claramente
visible y cuando su tamaño sea mayor de una hoja de tamaño “carta” deberá presentarse
debidamente plegado a dicho tamaño. Este documento deberá consignar el nombre y la
firma del profesional responsable de su elaboración.
Copia de la hoja cartográfica en la que se localiza el AP, debe presentarse a color y en
tamaño “carta” o bien plegado a dicha dimensión. Deberá incluir los siguientes datos: a)
coordenadas, b) nombre de la hoja cartográfica, c) escala, d) ubicación del AP sobre la
misma según el dato del plano catastrado indicado en el inciso 13.2) de este Guía, y e)
aquellos otros datos que el consultor considere de utilidad para localizar el AP. Como
base para la hoja cartográfica deberán utilizarse las hojas de escala 1:50.000 del Instituto
Geográfico Nacional (IGN). Deberá utilizarse la edición más actualizada disponible, y
en la copia deberá dibujarse el AP en el centro de la imagen de forma tal que pueda
apreciarse con claridad el entorno de la misma en todas direcciones. No se deberán usar
ampliaciones, y en caso de disponerse de otras hojas cartográficas a menor escala que
1.50.000, se podrán presentar como apéndices de la primera, siempre y cuando se
cumplan los mismos requisitos establecidos en este inciso respecto a la ubicación del
AP.
Certificación sobre el monto total de inversión del proyecto, incluyendo el costo de la
finca, emitida por un Contador Público Autorizado (CPA) o en su defecto la tasación del
Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), debidamente firmada por el
profesional responsable del diseño del proyecto.
Documentos técnicos complementarios, donde de conformidad con el artículo 9 del
Decreto Ejecutivo N° 31849 indicado, los estudios técnicos a presentar son: a) el estudio
de ingeniería básica del terreno, b) estudio de geología básica del terreno y c) el reporte
141
arqueológico rápido del terreno. Para el caso en cuestión de acuerdo al código CIIU que
le corresponde al proyecto, se requiere la realización de todos los estudios técnicos
anteriormente citados.”
Con el fin de valorar los Impactos ambientales generados por el proyecto se realizó la
Matriz de Importancia de Impactos Ambientales (MIIA), la cual permite identificar los
efectos del proyecto y su significancia, por medio de una valoración cualitativa. Los
elementos de la MIIA identifican el impacto ambiental generado por una acción simple de
una actividad sobre un factor ambiental considerado.
La importancia del impacto permite medir cualitativamente el impacto ambiental, con base
en el grado de incidencia o intensidad de la alteración producida, y caracterización del
efecto, por medio de variables como extensión, tipo de efecto, plazo de manifestación,
persistencia, reversibilidad, recuperabilidad, sinergia, acumulación y periodicidad.
En concordancia con lo establecido en la Resolución N° 588-97 SETENA, sobre el Manual
de Instrumentos Técnicos del Proceso de EIA; el significado de cada una de estas variables
se describe a continuación:
Signo: hace referencia a la naturaleza del impacto, si este es beneficioso (+) o perjudicial
(-), en algunos casos existe la excepción de incluir un tercer símbolo (*), esto en casos
concretos, debidamente justificados y argumentados, el cual reflejaría los efectos
asociados con circunstancias externas al proyecto.
Intensidad (IN): esta se refiere al grado de incidencia de la acción ejecutada sobre el
medio que se desea valorar, la escala para asignar el valor va desde el número 1 al 12, en
donde el 12 será representativa de una destrucción total del factor en el área en la que se
produce el efecto y el 1 una afectación mínima.
Extensión (EX): hace referencia al área de influencia donde se podría generar el impacto
ambiental, si este se encuentra localizado, el impacto es puntual (1). Si no se tiene claro
una ubicación precisa del sitio donde se generaría el impacto ambiental se tomaría como
base un área amplia donde el impacto será Total (8), considerando las situaciones
intermedias, según su gradación, como impacto Parcial (2) y Extenso (4).
Momento (MO): hace referencia al tiempo que transcurre entre la acción y el inicio del
efecto o impacto ambiental. Cuando el tiempo transcurrido es cero, el momento será
142
inmediato, en caso de que sea menor a un año, se clasifica de corto plazo, asignándole en
ambos casos un valor (4). Si es un periodo de tiempo que va de 1 a 5 años, medio plazo
(2), y si el efecto tarda en manifestarse más de 5 años, largo plazo, con valor asignado de
(1).
Persistencia (PE): esta variable se refiere al tiempo en que permanece el impacto
ambiental y que transcurre para ser revertido. Si es un efecto fugaz, se le asigna un valor
(1). Si se extiende de 1 y 5 años, es temporal (2); y si el efecto tiene una duración
superior a los 5 años, se considera el efecto como permanente asignándole un valor (4).
Reversibilidad (RV): se refiere a la capacidad de que un medio afectado por el proyecto,
vuelva a sus condiciones iniciales de forma natural. Si el impacto es mínimo y puede ser
recuperable de manera inmediata, se le asigna un valor de 1, o un valor de 2, si lo es a
mediano plazo, si la recuperación es parcial y el efecto es mitigable, le corresponde un
valor de 4; mientras que cuando es irrecuperable le asignamos el valor de 8.
Sinergia (SI): se refiere a las acciones o impactos que son generados conservan una
relación fuerte. Cuando una acción actuando sobre un factor, no es sinérgica con otras
acciones que actúan sobre el mismo factor, el atributo toma el valor de 1, si presenta un
sinergismo moderado, corresponde a 2 y si es altamente sinérgico un valor de 4.
Acumulación (Ac): esta variable representa el incremento progresivo de la
manifestación del impacto. Cuando una acción no produce efectos acumulativos
(acumulación simple), el efecto se valora como (1). Si el efecto producido es
acumulativo el valor se incrementa a (4).
Efecto (EF): este se encuentra relacionado con la causa- el efecto de cada uno de los
impactos ambientales, esta relación puede ser directa o indirecta. Si el efecto es
primario, se le asigna un valor de 4, mientras que el efecto indirecto o secundario, tiene
lugar a partir de un efecto primario, dando un valor de 1.
Periodicidad (PR): la cual se refiere a la frecuencia en la que se producen los impactos
ambientales. A los efectos continuos se les asigna un valor de 4, a los periódicos un
valor de 2, y a los de aparición irregular, que deben evaluarse en términos de
probabilidad de ocurrencia, así como a los discontinuos un valor de 1.
Importancia del impacto (I)
143
15.1 Ya se ha apuntado que la importancia del impacto, o sea, la importancia del efecto
de una acción sobre un factor/aspecto ambiental, no debe confundirse con la importancia
del factor ambiental afectado.
Importancia del impacto: corresponde a la sumatoria de todas las variables, mediante la
siguiente representación:
I = ± [IN + 2 EX + MO + PE + PV + SI + AC + EF + PR + MC]
De acuerdo con lo anterior, las variables aplicadas en la MIIA y su respectivo puntaje se
detallan seguidamente:
Cuadro 20: Variables utilizadas para la valoración cualitativa de impactos
ambientales por medio de la aplicación de la MIIA.
Fuente: Secretaría Técnica Nacional Ambiental, Resolución N° 588-97.
144
Cuadro 21: Valoración ambiental del componente físico del proyecto.
MATRIZ: Actividades del Proyecto Construcción y Arrendamiento del Complejo Habitacional “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca
COMPONENTE FISICO
ACTIVIDADES DESCRIPCIÓN MEDIO IMPACTADO
ETAPA DE CONSTRUCCIÓN
ÁREA DE GENERACIÓN
Movimientos de tierra para la colocación de las bases
sobre las cuales se van a instalar los contenedores Afectación en la calidad del aire por emisión de material particulado EC-IAF1 EC-IAF2 EC-IAF3
Instalación de los contenedores Implica movilización de maquinaria para la adecuada instalación de los contenedores y
personal capacitado para realizar tal fin. EC-IAF4 EC-IAF5 EC-IAF6
Construcción de bodegas de control y supervisión
temporales del Proyecto, así como una cabaña sanitaria
Ambas son medidas temporales mientras el proyecto se encuentra finalizado. Las bodegas permiten tener los materiales necesarios para llevar a cabo el proyecto en un sitio en
común. La instalación de una cabaña sanitaria en el área de trabajo requiere de un contrato
con una empresa encargada de suministrar el servicio, en el cual de detallen aspectos como frecuencia de limpieza y disposición final de las aguas residuales.
EC-IAF7 EC-IAF8 EC-IAF9
Instalación de la planta de tratamiento de aguas
residuales de tipo ordinario
Realización de movimientos de tierra para la instalación de una planta de tratamiento de
aguas residuales de tipo ordinario de doble etapa, con un pre tratamiento de los residuos sólidos de mayor tamaño, un filtro biológico como tratamiento secundario y uno terciario
con producto químico
EC-IAF10 EC-IAF11 EC-IAF12
Arrastre de sedimentos por escorrentía superficial Remoción de suelos y arrastre de sedimentos hacia el sistema pluvial por escorrentía
superficial. EC-IAF13 EC-IAF14 EC-IAF15
Instalación de cableado eléctrico y tuberías de desagüe.
Se requiere la apertura de zanjas de aproximadamente 1,0 m de ancho por 1,5 m de
profundidad, para la instalación de los conductores de electricidad. Remoción de suelo y
colocación lateral separando el suelo orgánico del suelo de mejor calidad para el relleno de la zanja, compactación y aseguramiento de los conductores. Implica movilización de
maquinaria y movimiento de tierras.
EC-IAF16 EC-IAF17 EC-IAF18
Emisiones de fuentes móviles
Se requiere trasladar los materiales a la zona y se utilizarán grúas para la ubicación de los
contenedores, así como maquinaria para la construcción de las obras.
EC-IAF19 EC-IAF20 EC-IAF21
ETAPA DE OPERACIÓN
Generación de aguas residuales de tipo ordinario por
parte de residentes en el complejo habitacional
Aguas residuales de tipo ordinario con cargas contaminantes que podrían afectar el recurso hídrico
EO-IAF1 EO-IAF2 EO-IAF3
145
MATRIZ: Actividades del Proyecto Construcción y Arrendamiento del Complejo Habitacional “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca
COMPONENTE FISICO
ACTIVIDADES DESCRIPCIÓN MEDIO IMPACTADO
Generación de residuos sólidos por parte de residentes
en el complejo habitacional Generación de residuos sólidos por las actividades cotidianas de los residentes. EO-IAF4 EO-IAF5 EO-IAF6
Incremento en consumo de agua potable y electricidad
por la operación del proyecto Consumo de agua y energía eléctrica por las actividades cotidianas de los residentes EO-IAF7 EO-IAF8 EO-IAF9
Mantenimiento del sistema de tratamiento aguas
residuales de tipo ordinario Es una actividad permanente durante la operación del complejo habitacional EO-IAF10 EO-IAF11 EO-IAF12
Revegetación Aumento en la cobertura vegetal- herbácea y nichos de fauna terrestre EO-IAF12 EO-IAF13 EO-IAF14
EC Etapa Constructiva
EO Etapa Operativa
IAF Impacto Ambiental Físico
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
146
Cuadro 22: Matriz de Importancia del Impacto Ambiental del componente físico del proyecto
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR
Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EC-IAF1
Movimientos de tierra
para la colocación de
las bases sobre las
cuales se van a
instalar los
contenedores
Aire
Generación de material particulado debido a
los movimientos de tierra. Generación de
ruido. -1 2 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -19 Irrelevante
EC-IAF2 Agua Sup
Generación de sedimentos y afectación de cuerpos de agua superficiales por arrastre de
sedimentos debido a la escorrentía
superficial.
-1 2 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -19 Irrelevante
EC-IAF3 Suelo
Remoción de la capa de suelo orgánica y
traslado a otros sitios como desecho.
Exposición directa de los suelos a la acción hídrica por efecto de la lluvia.
-1 2 1 4 2 1 1 1 1 1 1 -20 Irrelevante
EC-IAF4
Instalación de los
contenedores
Aire Generación de material particulado.
Generación de ruido. -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
EC-IAF5 Agua Sup
Generación de sedimentos y afectación de cuerpos de agua superficiales por arrastre de
sedimentos debido a la escorrentía
superficial.
-1 2 1 4 2 1 1 1 1 1 1 -20 Irrelevante
EC-IAF6 Suelo
Remoción de capa orgánica de suelo y de vegetación en una franja de varias cientos de
metros de longitud. -1 2 1 4 2 1 1 1 1 1 1 -20 Irrelevante
EC-IAF7
Construcción de
bodegas de control y
supervisión
temporales del
Proyecto, así como
una cabaña sanitaria
Aire
Generación de material particulado por la
construcción de las bodegas. Generación de polvo por el tránsito de equipo para llevar a
cabo los movimientos de tierras. -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
EC-IAF8 Agua Sup
Generación de sedimentos y afectación de
cuerpos de agua superficiales por arrastre de sedimentos debido a la escorrentía
superficial.
-1 2 1 4 2 1 1 1 1 1 1 -20 Irrelevante
EC-IAF9 Suelo
Remoción de suelo orgánico y no orgánicos,
traslado y colocación en otras áreas
diferentes como material de desecho. -1 2 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -19 Irrelevante
147
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR
Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EC-IAF10
Instalación de la
planta de tratamiento
de aguas residuales de
tipo ordinario
Aire
Generación de material particulado debido a
los movimientos de tierra. Generación de ruido.
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
EC-IAF11 Suelo
Remoción de la capa de suelo orgánica y
traslado a otros sitios como desecho. -1 2 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -19 Irrelevante
EC-IAF12 Agua Sup
Generación de sedimentos y afectación de cuerpos de agua superficiales por arrastre de
sedimentos debido a la escorrentía
superficial.
-1 2 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -19 Irrelevante
EC-IAF13
Arrastre de
sedimentos por
escorrentía superficial
Suelo
Erosión local y remoción de suelo fértil en
áreas puntuales. Impermeabilización. -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
EC-IAF14 Aire
Generación de material particulado por los
movimientos de tierra. -1 2 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -19 Irrelevante
EC-IAF15 Agua Sup
Generación de sedimentos y contaminación
de cuerpos de agua superficiales. -1 2 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -19 Irrelevante
EC-IAF16
Instalación de
cableado eléctrico y
tuberías de desagüe.
Suelo
Remoción de la capa vegetal del suelo para llevar a cabo la adecuada instalación del
cableado eléctrico y las tuberías de desagüe. -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
EC-IAF17 Aire
Generación de material particulado por los
movimientos de tierra. -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
EC-IAF18 Agua Sup
Contaminación por sedimentos debido a las acciones para llevar a cabo las tuberías de
desagüe -1 1 2 4 2 1 2 1 4 1 2 -24 Irrelevante
EC-IAF20 Emisiones de fuentes
móviles
Aire
Generación de polvo y material particulado
por los motores a combustión interna. Generación de ruido.
-1 2 2 4 1 1 1 1 1 2 1 -22 Irrelevante
EC-IAF21 Agua Sup Deterioro de la calidad del agua
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
Etapa de operación del proyecto
148
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR
Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EO-IAF2
Generación de aguas
residuales de tipo
ordinario por parte de
residentes en el
complejo habitacional
Agua Sup
Aguas residuales de tipo ordinario con cargas
contaminantes que podrían afectar el recurso hídrico -1 2 1 1 4 1 1 1 1 4 1 -22 Irrelevante
EO-IAF4
Generación de
residuos sólidos por
parte de residentes en
el complejo
habitacional
Aire Generación de gases por el manejo
inadecuado de estos residuos -1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 -15 Irrelevante
EO-IAF5 Agua Sup
Afectación de la calidad del agua por un inadecuado manejo de estos residuos -1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 -15 Irrelevante
EO-IAF6 Suelo
Afectación de la calidad del suelo por un inadecuado manejo de estos residuos -1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 -15 Irrelevante
EO-IAF8
Incremento en
consumo de agua
potable y electricidad
por la operación del
proyecto
Agua Sup
Disminución de las fuentes hídricas por un
alto consumo de agua potable y energía
eléctrica -1 2 1 2 2 2 1 1 1 4 2 -23 Irrelevante
EO-IAF11
Mantenimiento del
sistema de tratamiento
aguas residuales de
tipo ordinario
Agua Sup
Afectación del recurso hídrico por un
inadecuado mantenimiento del sistema de tratamiento de aguas residuales
-1 2 1 2 2 2 1 1 1 4 2 -23 Irrelevante
EO-IAF14 Revegetación Suelo
Aumento en la cobertura vegetal- herbácea y nichos de fauna terrestre 1 1 1 2 4 2 2 1 4 4 2 26 Beneficioso
SUMATORIA -458
Calificación final de la SIA: -171,75
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
149
Cuadro 23: Valoración ambiental del componente socioeconómico del proyecto.
MATRIZ: Actividades del proyecto de construcción y arrendamiento del Complejo Habitacional "Habitainer" en el cantón de Montes de Oca.
COMPONENTE SOCIOECONÓMICO
ACTIVIDADES DESCRIPCIÓN MEDIO IMPACTADO
Salud Empleo Paisaje
Patrimonio
Arqueológico
ETAPA DE CONSTRUCCIÓN
Movimientos de tierra para la colocación de las bases
sobre las cuales se van a instalar los contenedores Afectación en la calidad del aire por emisión de material particulado EC-IAS1 EC-IAS2 EC-IAS3 EC-IAS4
Instalación de los contenedores Implica movilización de maquinaria para la adecuada instalación de los
contenedores y personal capacitado para realizar tal fin. EC-IAS5 EC-IAS6 EC-IAS7 EC-IAS8
Construcción de bodegas de control y supervisión
temporales del Proyecto, así como una cabaña sanitaria
Ambas son medidas temporales mientras el proyecto se encuentra finalizado. Las bodegas permiten tener los materiales necesarios para
llevar a cabo el proyecto en un sitio en común. La instalación de una
cabaña sanitaria en el área de trabajo requiere de un contrato con una empresa encargada de suministrar el servicio, en el cual de detallen
aspectos como frecuencia de limpieza y disposición final de las aguas
residuales.
EC-IAS9 EC-IAS10 EC-IAS11 EC-IAS12
Instalación de la planta de tratamiento de aguas
residuales de tipo ordinario
Realización de movimientos de tierra para la instalación de una planta de
tratamiento de aguas residuales de tipo ordinario de doble etapa, con un
pre tratamiento de los residuos sólidos de mayor tamaño, un filtro biológico como tratamiento secundario y uno terciario con producto
químico
EC-IAS13 EC-IAS14 EC-IAS15 EC-IAS16
Arrastre de sedimentos por escorrentía superficial Remoción de suelos y arrastre de sedimentos hacia el sistema pluvial por escorrentía superficial.
EC-IAS17 EC-IAS18 EC-IAS19 EC-IAS20
Instalación de cableado eléctrico y tuberías de desagüe.
Se requiere la apertura de zanjas de aproximadamente 1,0 m de ancho por 1,5 m de profundidad, para la instalación de los conductores de
electricidad. Remoción de suelo y colocación lateral separando el suelo
orgánico del suelo de mejor calidad para el relleno de la zanja, compactación y aseguramiento de los conductores. Implica movilización
de maquinaria y movimiento de tierras.
EC-IAS21 EC-IAS22 EC-IAS23 EC-IAS24
Emisiones de fuentes móviles
Se requiere trasladar los materiales a la zona y se utilizarán grúas para la ubicación de los contenedores, así como maquinaria para la construcción
de las obras.
EC-IAS25 EC-IAS26 EC-IAS27 EC-IAS28
Movilización de trabajadores del proyecto a los sitios de
obra
Aumento del tránsito de personas en el área de influencia directa e indirecta del proyecto
EC-IAS29 EC-IAS30 EC-IAS31 EC-IAS32
150
MATRIZ: Actividades del proyecto de construcción y arrendamiento del Complejo Habitacional "Habitainer" en el cantón de Montes de Oca.
COMPONENTE SOCIOECONÓMICO
ACTIVIDADES DESCRIPCIÓN MEDIO IMPACTADO
Salud Empleo Paisaje
Patrimonio
Arqueológico
ETAPA DE OPERACIÓN
Generación de aguas residuales de tipo ordinario por
parte de residentes en el complejo habitacional
Aguas residuales de tipo ordinario con cargas contaminantes que podrían
afectar el recurso hídrico EO-IAS1 EO-IAS2 EO-IAS3 EO-IAS4
Generación de residuos sólidos por parte de residentes en
el complejo habitacional
Generación de residuos sólidos por las actividades cotidianas de los residentes, si no son dispuestos según lo ley lo establece, se puede causar
un impacto significativamente
EO-IAS5 EO-IAS6 EO-IAS7 EO-IAS8
Incremento en consumo de agua potable y electricidad
por la operación del proyecto
Consumo de agua y energía eléctrica por las actividades cotidianas de los
residentes EO-IAS9 EO-IAS10 EO-IAS11 EO-IAS12
Mantenimiento del sistema de tratamiento aguas
residuales de tipo ordinario
Es una actividad permanente durante la operación del complejo habitacional
EO-IAS13 EO-IAS14 EO-IAS15 EO-IAS16
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
151
Cuadro 24: Matriz de Importancia del Impacto Ambiental del componente socioeconómico del proyecto
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EC-IAS1
Movimientos de
tierra para la
colocación de las
bases sobre las
cuales se van a
instalar los
contenedores
Salud Generación de material particulado por los
movimientos de tierra que se requieren realizar -1 1 1 4 2 1 1 1 1 1 1 -14 Irrelevante
EC-IAS2 Empleo Se requiere mano de obra para llevar a cabo la
colocación de las bases 1 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 13 Beneficioso
EC-IAS3 Paisaje Posible alteración al paisaje actual por llevar a cabo las obras
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAS4
Patrimonio
Arqueológic
o
Posible daño al patrimonio arqueológico si lo hubiera, en el área de proyecto
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAS5
Instalación de los
contenedores
Salud Generación de ruido por la instalación de los contenedores
-1 2 1 4 2 1 1 1 1 1 1 -15 Irrelevante
EC-IAS6 Empleo Se requiere mano de obra para llevar a cabo la
instalación de los contenedores 1 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 13 Beneficioso
EC-IAS7 Paisaje Posible alteración al paisaje actual por llevar a
cabo las obras -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAS9 Construcción de
bodegas de control y
supervisión
temporales del
Proyecto, así como
una cabaña
sanitaria
Salud Generación de aguas residuales por parte de los trabajadores del proyecto
-1 1 1 4 2 1 1 1 1 1 1 -14 Irrelevante
EC-IAS10 Empleo Se requiere mano de obra para llevar a cabo estas
actividades 1 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 13 Beneficioso
EC-IAS11 Paisaje Posible alteración al paisaje actual por llevar a
cabo las obras -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAS13 Instalación de la
planta de
tratamiento de
aguas residuales de
tipo ordinario
Salud
Realización de movimientos de tierra y generación
de material particulado debido a la instalación de la planta de tratamiento de aguas residuales del
proyecto
-1 1 1 4 2 1 1 1 1 1 1 -14 Irrelevante
EC-IAS14 Empleo Se requiere mano de obra para llevar a cabo la instalación de la planta de tratamiento de aguas
residuales
1 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 13 Beneficioso
EC-IAS15 Paisaje Posible alteración al paisaje actual por llevar a
cabo las obras -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAS17 Arrastre de Salud Detrimento de las fuentes de agua superficiales -1 1 2 4 1 1 1 1 1 1 1 -14 Irrelevante
152
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EC-IAS19 sedimentos por
escorrentía
superficial
Paisaje Posible alteración al paisaje actual por llevar a
cabo las obras -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAS22 Instalación de
cableado eléctrico y
tuberías de desagüe.
Empleo Se requiere mano de obra para llevar a cabo la
instalación del cableado eléctrico 1 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 13 Beneficioso
EC-IAS23 Paisaje Posible alteración al paisaje actual por llevar a cabo las obras
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAS25 Emisiones de
Fuentes móviles Salud
Afectación de la calidad del aire por un incremento en el tránsito de vehículos en las áreas
de influencia directa e indirecta del proyecto.
-1 2 2 4 2 1 1 1 1 1 4 -19 Irrelevante
EC-IAS29 Movilización de
trabajadores del
proyecto a los sitios
de obra
Salud
Afectación de la calidad del aire por un
incremento en el tránsito de vehículos en las áreas de influencia directa e indirecta del proyecto.
-1 2 2 4 2 1 1 1 1 1 4 -19 Irrelevante
EC-IAS30 Empleo Se requiere mano de obra para llevar a cabo el proyecto
1 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 13 Beneficioso
Etapa de operación del proyecto
EO-IAS1
Generación de
aguas residuales de
tipo ordinario por
parte de residentes
en el complejo
habitacional
Salud
Aguas residuales de tipo ordinario con cargas
contaminantes que podrían afectar el recurso hídrico
-1 2 1 1 4 2 2 1 4 4 2 -22 Irrelevante
EO-IAS5
Generación de
residuos sólidos por
parte de residentes
en el complejo
habitacional
Salud
Generación de residuos sólidos por las actividades
cotidianas de los residentes, si no son dispuestos según lo ley lo establece, se puede causar un
impacto significativamente
-1 2 1 1 4 2 2 1 4 4 2 -22 Irrelevante
EO-IAS9
Incremento en
consumo de agua
potable y
electricidad por la
operación del
proyecto
Salud Detrimento de las fuentes de agua superficiales -1 2 1 1 4 2 2 1 4 4 4 -25 Irrelevante
153
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EO-IAS13 Mantenimiento del
sistema de
tratamiento de
aguas residuales de
tipo ordinario
Salud
Garantizar una adecuada operación del sistema de
tratamiento de aguas residuales con el fin de no
generar un impacto negativo al medio ambiente
1 1 1 2 4 2 2 1 4 4 2 26 Beneficioso
EO-IAS14 Empleo
Se requiere mano de obra para llevar a cabo el
mantenimiento del sistema de tratamiento de aguas residuales.
1 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 13 Beneficioso
SUMATORIA -152
Calificación final de la SIA: -57
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
154
Cuadro 25: Valoración ambiental del componente biótico del proyecto.
MATRIZ: Actividades del Proyecto Construcción y Arrendamiento del Complejo Habitacional “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca
COMPONENTE BIOTICO
ACTIVIDADES DESCRIPCIÓN
Flora
Herbácea
Ecosistemas
Acuáticos
Fauna
Terrestre
ETAPA DE CONSTRUCCIÓN
Movimientos de tierra para la colocación de las bases
sobre las cuales se van a instalar los contenedores Afectación en la calidad del aire por emisión de material particulado EC-IAB1 EC-IAB2 EC-IAB3
Instalación de los contenedores Implica movilización de maquinaria para la adecuada instalación de los
contenedores y personal capacitado para realizar tal fin. EC-IAB4 EC-IAB5 EC-IAB6
Construcción de bodegas de control y supervisión
temporales del Proyecto, así como una cabaña sanitaria
Ambas son medidas temporales mientras el proyecto se encuentra finalizado.
Las bodegas permiten tener los materiales necesarios para llevar a cabo el
proyecto en un sitio en común. La instalación de una cabaña sanitaria en el área de trabajo requiere de un contrato con una empresa encargada de
suministrar el servicio, en el cual de detallen aspectos como frecuencia de
limpieza y disposición final de las aguas residuales.
EC-IAB7 EC-IAB8 EC-IAB9
Instalación de la planta de tratamiento de aguas
residuales de tipo ordinario
Realización de movimientos de tierra para la instalación de una planta de
tratamiento de aguas residuales de tipo ordinario de doble etapa, con un
pretratamiento de los residuos sólidos de mayor tamaño, un filtro biológico como tratamiento secundario y uno terciario con producto químico
EC-IAB10 EC-IAB11 EC-IAB12
Arrastre de sedimentos por escorrentía superficial Remoción de suelos y arrastre de sedimentos hacia el sistema pluvial por
escorrentía superficial. EC-IAB13 EC-IAB14 EC-IAB15
Instalación de cableado eléctrico y tuberías de desagüe.
Se requiere la apertura de zanjas de aproximadamente 1,0 m de ancho por 1,5
m de profundidad, para la instalación de los conductores de electricidad. Remoción de suelo y colocación lateral separando el suelo orgánico del suelo
de mejor calidad para el relleno de la zanja, compactación y aseguramiento
de los conductores. Implica movilización de maquinaria y movimiento de tierras.
EC-IAB16 EC-IAB17 EC-IAB18
Emisiones de fuentes móviles
Se requiere trasladar los materiales a la zona y se utilizarán grúas para la
ubicación de los contenedores, así como maquinaria para la construcción de
las obras.
EC-IAB19 EC-IAB20 EC-IAB21
155
ETAPA DE OPERACIÓN
Generación de aguas residuales de tipo ordinario por
parte de residentes en el complejo habitacional
Aguas residuales de tipo ordinario con cargas contaminantes que podrían
afectar el recurso hídrico EO-IAB1 EO-IAB2 EO-IAB3
Generación de residuos sólidos por parte de residentes en
el complejo habitacional
Generación de residuos sólidos por las actividades cotidianas de los
residentes. EO-IAB4 EO-IAB5 EO-IAB6
Incremento en consumo de agua potable y electricidad
por la operación del proyecto
Consumo de agua y energía eléctrica por las actividades cotidianas de los residentes
EO-IAB7 EO-IAB8 EO-IAB9
Mantenimiento del sistema de tratamiento aguas
residuales de tipo ordinario Es una actividad permanente durante la operación del complejo habitacional EO-IAB10 EO-IAB11 EO-IAB12
Revegetación Aumento en la cobertura vegetal- herbácea y nichos de fauna terrestre EO-IAB13 EO-IAB14 EO-IAB15
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
156
Cuadro 26. Matriz de Importancia del Impacto Ambiental del componente biótico del proyecto
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR
Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EC-IAB1
Movimientos de tierra
para la colocación de
las bases sobre las
cuales se van a
instalar los
contenedores
Flora H
Eliminación de Vegetación sea herbácea o
leñosa , diferentes tipos de plantas
ornamentales y capa vegetal
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAB2 EC
Arrastre de sedimentos pos escorrentía
superficial y afectación a los ecosistemas hídricos más cercanos
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAB3 Fauna T
Afectación de fauna terrestre por ruido y
vibraciones por la operación de la
maquinaria pesada, además por eliminación de vegetación. Potencial migración
temporal o permanentemente.
-1 2 2 2 2 2 1 1 1 1 2 -22 Irrelevante
EC-IAB4
Instalación de los
contenedores
Flora H
Eliminación de Vegetación sea herbácea o
leñosa, diferentes tipos de plantas
ornamentales y capa vegetal
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAB5 EC Arrastre de sedimentos pos escorrentía superficial y afectación a los ecosistemas
hídricos más cercanos
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAB6 Fauna T
Afectación de fauna por ruido y
vibraciones, además por eliminación de
vegetación. Potencial migración temporal o permanentemente.
-1 2 2 2 2 2 1 1 1 1 2 -22 Irrelevante
EC-IAB7
Construcción de
bodegas de control y
supervisión
temporales del
proyecto, así como
una cabaña sanitaria
Flora P Eliminación de Vegetación para la
construcción de las bodegas de control. -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAB8 EC
Arrastre de sedimentos pos escorrentía
superficial y afectación a los ecosistemas
hídricos más cercanos
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-IAB9 Fauna T
Afectación de fauna por ruido y vibraciones
de maquinaria durante la construcción de
las bodegas de control.
-1 2 2 2 2 2 1 1 1 1 2 -22 Irrelevante
157
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR
Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EC-
IAB10
Instalación de la
planta de tratamiento
de aguas residuales de
tipo ordinario
Flora H Eliminación de Vegetación para la instalación de la planta de tratamiento aguas
residuales de tipo ordinario.
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-
IAB11 EC
Arrastre de sedimentos por escorrentía
superficial -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-
IAB12 Fauna T
Afectación de fauna por ruido y vibraciones de maquinaria durante la instalación de la
planta de tratamiento aguas residuales de
tipo ordinario.
-1 2 2 2 2 2 1 1 1 1 2 -22 Irrelevante
EC-
IAB14
Arrastre de
sedimentos por
escorrentía superficial
EC Disminución de la calidad del recurso
hídrico -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-
IAB16 Instalación de
cableado eléctrico y
tuberías de desagüe.
Flora H
Eliminación de Vegetación sea herbácea o
leñosa, para la instalación del cableado eléctrico y las tuberías de desagüe
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-
IAB17 EC
Arrastre de sedimentos pos escorrentía
superficial -1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -13 Irrelevante
EC-
IAB19
Emisiones de fuentes
móviles
Flora H Afectación de la calidad del aire necesario para llevar a cabo las necesidades
fisiológicas de la flora herbácea
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
EC-IAB20
EC
Afectación de la calidad del aire necesario
para el intercambio de oxígeno en los
ecosistemas acuáticos
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
EC-IAB21
Fauna T Afectación de la fauna terrestre por la pérdida de la calidad del aire
-1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 -16 Irrelevante
Etapa de operación del proyecto
EO-IAB2
Generación de aguas
residuales de tipo
ordinario por parte
de residentes en el
complejo habitacional
EC
Aguas residuales de tipo ordinario con
cargas contaminantes que podrían afectar el
recurso hídrico
-1 2 1 1 4 1 1 1 1 4 1 -22 Irrelevante
158
MATRIZ DE IMPORTANCIA DEL IMPACTO AMBIENTAL (MIIA)
CÓDIGO ACCIÓN MEDIO IMPACTO CARACTERÍSTICAS DEL IMPACTO VALOR
Etapa de construcción del proyecto +/- IN EX MO PE RV SI AC EF PR MC I
EO-IAB5
Generación de
residuos sólidos por
parte de residentes en
el complejo
habitacional
EC
Pérdida de la calidad del recurso hídrico
más cercano por una inadecuada
disposición de los residuos sólidos generados por los residentes del complejo
habitacional
-1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 -15 Irrelevante
EO-IAB8
Incremento en
consumo de agua
potable y electricidad
por la operación del
proyecto
EC
Disminución de las fuentes hídricas por un
alto consumo de agua potable y energía
eléctrica
-1 2 1 2 2 2 1 1 1 4 2 -23 Irrelevante
EO-
IAB11
Mantenimiento del
sistema de
tratamiento aguas
residuales de tipo
ordinario
EC
Garantizar una adecuada operación del
sistema de tratamiento de aguas residuales
con el fin de no generar un impacto negativo al medio ambiente
-1 2 1 2 2 2 1 1 1 4 2 -23 Irrelevante
EO-IAB13
Revegetación
Flora H Aumento en la cobertura vegetal- herbácea 1 1 1 2 4 2 2 1 4 4 2 26 Beneficioso
EO-
IAB15 Fauna T
Aumento en la cantidad de nichos de fauna
terrestre 1 1 1 2 4 2 2 1 4 4 2 26 Beneficioso
SUMATORIA
-310
Calificación final de la SIA: -116,3
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
159
Como se observa en los cuadros anteriores, la MIIA se realizó valorando tres medios que se
consideraron los más vulnerables durante el desarrollo del proyecto, estos son el medio
físico, medio social y medio biótico. Los resultados de la aplicación del instrumento de
valoración cualitativa son los siguientes:
Cuadro 27. Resultados de valoración cualitativa de impactos ambientales según MIIA.
Componente ambiental Resultados MIIA
Físico -172
Social -57
Biótico -116
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
La obtención de los resultados de la Significancia del Impacto Ambiental (SIA) por medio
de la MIIA, se realizó de acuerdo con lo establecido en el Decreto Nº 34375-MINAE
correspondiente a las “Modificaciones al Manual de Instrumentos Técnicos para el Proceso
de Evaluación de Impacto Ambiental (Manual de EIA – PARTE II) - Documento de
Evaluación Ambiental D1 y otras regulaciones en materia ambiental”, el cual indica lo
siguiente:
Con reglamento específico en materia ambiental que regule la actividad, obra o proyecto
(ρ). Se multiplica la sumatoria de SIA (Σ) por un factor de 1.
Con compromiso del desarrollador a adherirse voluntariamente a una norma o guía
ambiental de construcción y operación, según corresponda que exista para la actividad,
obra o proyecto que se plantea en el D1. Dicha norma o guía ambiental será de
acatamiento obligatorio para el desarrollador, en lo que corresponda, desde el momento
en que la SETENA le otorga la viabilidad ambiental. En este caso se multiplica la
sumatoria de SIA (Σ) por un factor de 0,75.
Sin Reglamento específico en materia ambiental que regule la operación, se multiplica la
sumatoria ( ∑ ) de SIA por un factor de 2.
Además de tomar en cuenta lo indicado anteriormente se debe considerar:
Localización autorizada por Plan Regulador u otra planificación ambiental de uso del
suelo, aprobados por la SETENA, incluyendo la variable ambiental según la
160
metodología establecida por la SETENA. Se multiplica el valor de SIAR por un valor de
0,5=.
Localización autorizada por Plan Regulador NO aprobado por SETENA. Se multiplica
el valor de SIAR por un valor de 1,0.
Localización en área sin Plan Regulador. Se multiplica el valor de SIAR por un valor de
1,5.
Localización en área ambientalmente frágil, excepto que este contemplado en el numeral
5. Se multiplica el valor de SIAR por un valor de 2 (p.11)
De acuerdo con lo señalado anteriormente, para el caso de cada uno de los factores
ambientales analizados se obtuvo un valor menor a 300, lo cual indica que el proyecto se
encuentra enmarcado en un tipo de actividad B2 cuyo instrumento de presentación
constituye un D1, estudios técnicos complementarios y una declaración jurada de
compromisos ambientales.
Cuadro 28. Calificación final sobre la cual se establece el procedimiento en SETENA
para la obtención de la Viabilidad Ambiental.
Fuente: Decreto Nº 34375-MINAE correspondiente a las “Modificaciones al Manual de Instrumentos
Técnicos para el Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental (Manual de EIA – PARTE II) - Documento
de Evaluación Ambiental D1 y otras regulaciones en materia ambiental”.
Para el sector donde se ubicará el proyecto, es importante mencionar, que el cantón de
Montes de Oca cuenta con un plan regulador aprobado desde 1972, en el cual se
contemplan una serie de normas referidas al concepto de Planificación Urbana y Desarrollo
Sostenible. Este plan regulador establece las zonas en las cuales se pueden desplegar las
diferentes actividades de desarrollo del cantón, de acuerdo con la capacidad de uso de las
tierras y ecosistemas aledaños, con el fin de brindar un adecuado uso del suelo, sin causar
161
un impacto negativo en el capital natura (ProDUS, 2005, p. 4). En el sitio donde se ubica el
terreno para el desarrollo del complejo habitacional no existen recursos que pudiesen ser
afectados por las diferentes etapas del mismo.
De esta forma, teniendo en cuenta que el proyecto se encuentra categorizado en un B2 ,
cuyo procedimiento para la obtención de la Viabilidad Ambiental ante SETENA
corresponde a la Declaración Jurada de Compromisos Ambientales, la cual según lo
establecido en el Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto
Ambiental (EIA) Nº 31849-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, corresponde a la
“Manifestación que se hace bajo juramento, otorgada en escritura pública ante notario
público, en la que el desarrollador de la actividad, obra o proyecto, se compromete a
cumplir íntegra y totalmente con los términos y condiciones estipuladas en el Pronóstico -
Plan de Gestión Ambiental, o bien aquellos otros lineamientos emanados del proceso de
Evaluación de Impacto Ambiental” (p.7).
Además, en el área donde se va a realizar el proyecto, un plan regulador aprobado por
SETENA que establece las áreas en las cuales se permite desarrollar una actividad
específica, los movimientos de tierra que se van a realizar no superan los 200 m3, y el área
destinada a la construcción supera el área máxima establecida para aquellos proyectos
constructivos de muy bajo impacto ambiental, se debe seguir la siguiente ruta para la
obtención de la respectiva Viabilidad Ambiental:
162
Figura 25: Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental del complejo habitacional
sostenible Habitainer en el cantón de Montes de Oca ante SETENA.
Fuente: Fuente: Coalición Costarricense de Iniciativas de Desarrollo, 2012.
Como se observa en la figura anterior, el primer procedimiento es el llenado del
instrumento de evaluación ambiental D1, el cual debe ser completado tal y como se
163
establece en la legislación nacional, asimismo, debe ir acompañado de la información
indicada anteriormente. Una vez recopilada la información requerida, esta se presenta en la
Plataforma de Servicios de SETENA para que sea valorada respectivamente por el
Departamento de Evaluación Ambiental, el cual determinará si se requiere de información
adicional para complementar el análisis del proyecto y su impacto ambiental; con base en
ello se brindará un dictamen técnico de las condiciones del proyecto y los posibles recursos
naturales que pudiesen ser afectados, así como las indicaciones necesarias para que el
desarrollador internalice cada uno de los impactos que se generaría. Finalmente, con base
en el dictamen técnico, la Comisión Plenaria de SETENA emite la respectiva viabilidad
ambiental, la cual queda sujeta a que el desarrollador aplique las medidas de mitigación
necesarias para evitar posibles daños a los recursos (Coalición Costarricense de Iniciativas
para el Desarrollo, 2012).
Las actividades realizadas durante las diferentes fases del proyecto serán llevadas a cabo
bajo el marco establecido en la legislación nacional sobre Código de Buenas Prácticas
Ambientales, Decreto Ejecutivo Nº 31849-MINAE-S-MOPT- MAG-MEIC que incluye un
conjunto de prácticas ambientales generales y específicas, que debe cumplir todo
desarrollador, independientemente de la categoría ambiental en que se encuentre su
actividad, obra o proyecto, como complemento de las regulaciones ambientales vigentes en
el país. En él se establecen acciones de prevención, corrección, mitigación y compensación
que deben ejecutarse a fin de promover la protección y prevenir daños al ambiente.
El cuadro 29 sintetiza la modificación que pueden experimentar algunas variables
ambientales con y sin la ejecución y operación del proyecto.
164
Cuadro 29. Impactos ambientales con y sin proyecto.
Parámetro Sin proyecto Con proyecto
Calidad del aire
Con base en el Cuarto Informe Anual de
Calidad del Aire de la Gran Área
Metropolitana de Costa Rica
“…la calidad del aire con respecto
a las partículas PM10 (compuestos
orgánicos que pasan a través de la
nariz y la garganta y llegan hasta
los pulmones) y partículas PM2,5
(aerosoles secundarios, el tráfico
rodado, el material cristal (polvo
de suelo), aerosol marino, la
quema de combustibles residuales
y las actividades industriales) se
encuentra en niveles superiores a
lo establecido tanto por la
Organización Mundial de la Salud
como la Normativa Nacional”
(2011, p.48).
Lo anterior, da lugar a una calidad del aire
baja potenciada por la gran cantidad de
emisiones vehiculares, zonas residenciales
y comerciales de la zona, y desarrollo
industrial.
No se generará un impacto negativo a la
calidad del aire, se dan movimientos de
tierra de muy bajas dimensiones por lo que
el material particulado generado será
mínimo. La generación de emisiones
vehiculares será mínima y temporal, se
limitaría a aquellos medios móviles que
transportaran los contenedores hasta el
sitio.
Calidad del suelo
Tal y como se encuentra indicado en el
Plan Regulador del cantón, el uso del suelo
en el sitio donde se pretende desarrollar el
proyecto es de tipo urbano, la topografía
del sitio es plana y la cobertura del suelo es
de pastos pequeños.
La remoción de suelo es de bajas
proporciones y no se depositará en ese sitio
compuestos químicos que requieran algún
tratamiento o disposición particular.
Calidad de agua
Pese a que en forma general el cantón de
Montes de Oca se encuentra integrado de
una red fluvial, en el sitio donde se
desarrolla el proyecto no se encuentran
cuerpos de agua cercanos.
La calidad de los cuerpos de agua del Área
Metropolitana, incluyendo la cuenca del
Río Tárcoles, según el Octavo Informe
sobre el estado de la nación en desarrollo
humano sostenible, es de mala calidad y los
ríos constituyen actualmente un
receptáculo de diversos residuos sólidos de
origen doméstico e industrial, así como
aguas residuales producto de vertidos sin
control que ponen en riesgo no solo la
calidad del medio ambiente sino también la
salud pública (Gámez, 2002).
No existen cuerpos de agua cercanos que
pudiesen ser impactos por el desarrollo del
proyecto.
165
Ruido
Lourdes de Montes de Oca, corresponde a
una zona urbana donde los ruidos que se
perciben provienen del tráfico vehicular, de
industrias cercanas y de las actividades
diarias que realizan los pobladores del
sitio.
En la etapa de ejecución se aumentará el
ruido en el área de influencia directa del
proyecto, por el paso de los vehículos que
transportarían los materiales necesarios
para llevar a cabo el proyecto. Y
adicionalmente durante la etapa de
ejecución se incrementarán los niveles de
ruido, producto de la utilización de equipos
y maquinarias utilizados en la instalación
de los pilotes y exoestructura. No obstante,
este nivel de ruido será eliminado cuando
el proyecto se encuentre operando, ya que
solamente será generado espontáneamente
en la etapa de ejecución.
Flora y Fauna
El componente biológico del cantón se
encuentra constituido por sistemas
ecológicos fragmentados y negativamente
impactados por la actividad humana.
Debido a la presión que ejerce esta región
por el desarrollo urbanístico, industrial y
comercial, existe un deterioro de la calidad
del agua de los ríos, por la acumulación
inadecuada de desechos sólidos en el cauce
y sus riberas, y vertidos de aguas
residuales; con la concomitante reducción
y/o desaparición total de la cobertura
vegetal en las diferentes localidades del
cantón de Montes de Oca (Fundena, 2001).
El proyecto no vendría a causar ningún tipo
de daño a ecosistemas aislados, ya que
dentro del área del proyecto no se ubica
ningún tipo de estos.
Belleza escénica
El lugar donde se encuentra ubicado el
proyecto posee un alto desarrollo
urbanístico, donde la belleza escénica se
encuentra limitada a la presencia de
pequeñas áreas verdes no cercanas al área
del proyecto.
El proyecto no realizará modificaciones en
el paisaje, por el contrario será instalado un
diseño cuyo componente principal es la
sostenibilidad con el medio ambiente.
Impacto social
En el área de influencia indirecta del
proyecto se encuentran centros educativos
y un alto porcentaje de crecimiento
poblacional, donde la mayor parte de los
pobladores tiene necesidades
habitacionales por estudiar o trabajar en
áreas cercanas al proyecto, donde el valor
económico de los alquileres es muy alto.
Con el desarrollo del proyecto se pretende
suplir esa necesidad para poder contar con
una opción habitacional que sea de costo
accesible y adecuada para la población que
trabaja o estudia en el área de influencia
directa o indirecta del proyecto.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
166
Cuadro 30: Factores ambientales con potencial afectación en la fase de ejecución del
proyecto.
Factor ambiental Descripción
Amenazas naturales Sismos por fallas tectónicas en zona a desarrollar
Salud ocupacional Accidentes laborales en fase de construcción
Contaminación ambiental Generación de residuos sólidos, ruido y material
particulado en fase constructiva
Flora Remoción de cobertura vegetal del suelo en sectores
donde se van a colocar las estructuras
Fauna No habrá un impacto significativo, ya que es escasa la
presencia de fauna en el sitio del proyecto
Paisaje Alteración en el paisaje producto de las obras
constructivas
Electricidad Incremento en consumo de energía durante el proceso
constructivo de las obras
Recurso hídrico Incremento del consumo de agua potable y arrastre de
sedimentos
Comunidad
Tránsito de vehículos para el acarreo de materiales para
el desarrollo del proyecto.
Generación de ruido por las actividades que se
desarrollarán
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Cuadro 31. Factores ambientales con potencial afectación en la fase de operación del
proyecto.
Factor ambiental Descripción
Amenazas naturales Sismos por fallas tectónicas en zona a desarrollar
Contaminación ambiental
Generación de residuos sólidos y aguas residuales de
tipo ordinario por parte de residentes en el complejo
habitacional
Flora
Aspecto ambiental que no tendrá un impacto
significativo ya que es un área que no cuenta con alto
porcentaje de cobertura vegetal y arbórea
Fauna Aspecto ambiental que no tendrá un impacto
significativo
Paisaje Alteración en el paisaje producto de la nueva edificación
construida.
Recurso hídrico Incremento en consumo de agua potable por la operación
del proyecto
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
167
4.6.3. Medio ambiente “con” el proyecto
Por tratarse de un proyecto que se encamina a un comportamiento amigable con el medio
ambiente, y por ser socialmente responsable; las actividades desarrolladas para llevar a
cabo la ejecución del proyecto no generarán un impacto negativo a la calidad del aire,
siendo que los movimientos de tierra son de bajas dimensiones; logrando así que el material
particulado generado será mínimo. La generación de emisiones vehiculares será mínima y
temporal, limitándose a aquellos medios móviles que transportaran los contenedores hasta
el sitio.
En cuanto a la calidad del suelo, los movimientos de tierra son localizados en el sector
donde se colocarán las bases sobre las cuales se van a instalar los contenedores
(exoestructura), la remoción de suelo es de bajas proporciones y no se depositará en ese
sitio compuestos químicos que requieran algún tratamiento o disposición particular. Sin
embargo, de acuerdo con la Ley Nº 7779 de Uso y Conservación de Suelos y al
Reglamento Nº 2937 Manejo y Conservación de Suelos se seguirán las prácticas de manejo
y uso del suelo con el fin de proteger, conservar y mejorar la integridad y la productividad
del suelo (Mauri, C., 2010, p. 483).
La calidad del agua, no tendrá impacto alguno, ya que como se puede apreciar en el plano
catastrado N° SJ-12335-76, se indica que no existen cuerpos de agua cercanos que pudiesen
ser impactos por el desarrollo del proyecto.
En la etapa de ejecución se aumentará el ruido en el área de influencia directa del proyecto,
por el ingreso de los camiones que transportarían los materiales necesarios para llevar a
cabo las obras. Adicionalmente, durante esta etapa se incrementarán los niveles de ruido,
como resultado del proceso de instalación de los pilotes y estructura que soportará los
contenedores. Sin embargo, este nivel de ruido será eliminado cuando el proyecto se
encuentre operando, ya que solamente será generado llanamente en la etapa de ejecución.
Otro aspecto importante a destacar, es que debido a lo impactada que se encuentra esa zona,
el proyecto en cuestión no vendría a causar ningún tipo de impacto en la flora y fauna,
puesto que no se generará daño a ecosistemas aislados, por el hecho de que dentro del área
del proyecto no se ubica ningún tipo de estos.
168
No se realizarán modificaciones en el paisaje, y por el contrario el diseño del complejo
habitacional podría mejorar la belleza escénica, por ser un modelo a replicar en otros
sectores del país, al revelar una “eco arquitectura”, también denominada arquitectura
sostenible con el medio ambiente.
4.6.4. Mitigación de impactos
Las acciones propuestas para la mitigación de los impactos identificados anteriormente son
las siguientes:
Cuadro 32. Mitigación de impactos del proyecto.
Aspecto
ambiental
Impacto
ambiental Fase de ejecución Fase de operación
Aire Afectación
en la
calidad del
aire por
emisión de
material
particulado
Se aplicarán medidas para proteger la pérdida de suelo
en la etapa de movimientos de tierras como la
colocación de plástico en los sitios donde se acumule
momentáneamente suelo.
Se realizará la
cobertura con material
vegetal de aquellas
zonas que fuesen
desprovistas de esta
durante la fase de
ejecución, con el fin de
prevenir la pérdida de
suelo en épocas secas.
Humedecer las superficies de trabajo a fin de evitar
que se generen nubes de polvo desde las zonas de
trabajo, durante los períodos de época seca o de
ausencia de lluvias en la zona.
Cubrir la carga de las vagonetas para evitar la
generación de polvo
Emisiones
de fuentes
móviles
Se asegurará que las fuentes móviles que brindarán el
trasporte de los materiales del proyecto cumplan con
los requisitos establecidos por la legislación vigente
(Revisión Técnica de Vehículos) y que de esta manera,
se garantice el mínimo impacto ambiental al aire por
emisiones de gases.
No se generará ningún
tipo de movilización de
maquinaria o equipo
referente al proyecto.
Utilizar solamente el equipo estrictamente necesario, y
con la mayor eficiencia posible, de forma tal que se
limiten al máximo las fuentes de impacto ambiental.
Suelo Remoción
de cobertura
vegetal
Separar la capa fértil o con materia orgánica del suelo
a fin de que pueda ser utilizada luego, ya sea dentro del
mismo proyecto o fuera del mismo, en labores de
restauración de suelos.
No se generará
afectación al recurso
suelo ya que no se
necesitan realizar
movimientos de tierra
ni similares. Realizar los movimientos de tierra en etapas con el fin
de reemplazar a capa vegetal mientras se va
avanzando.
Colocar el material removido en sitios que no estén
cercanos al alcantarillado pluvial.
169
Aspecto
ambiental
Impacto
ambiental Fase de ejecución Fase de operación
Colocar el material orgánico en montículos, no
mayores de 1.5 m de altura y sin compactarse.
Se promoverá que las excavaciones que se realicen
dentro del Proyecto, se limiten a las labores
planificadas y D10 de forma tal que se dé el mínimo
efecto en la topografía natural del terreno.
Erosión en
el área de
proyecto
Proteger las áreas desprovistas de cobertura vegetal
con material impermeable que no permita la
escorrentía superficial y arrastre de sedimentos.
No se generará
afectación al recurso
suelo ya que no se
necesita realizar
movimientos de tierra
ni similares.
Arrastre de
sedimentos
por
escorrentía
superficial
Cubrir todo aquel material removido con material
impermeable (lonas, plásticos u otros métodos
adecuados) para evitar su pérdida, cuando el tiempo de
almacenamiento sea superior a 2 semanas; de ser
mayor a 2 semanas, los montículos deben protegerse
con vegetación, preferiblemente gramíneas.
No se generará
afectación al recurso
suelo ya que no se
necesitan realizar
movimientos de tierra
ni similares.
Agua Generación
de aguas
residuales
de tipo
ordinario
Realizar la instalación de una cabaña sanitaria área de
trabajo. Para ello se realizará un contrato con la
empresa encargada de suministrar el servicio, en el
cual de detallen aspectos como frecuencia de limpieza
y disposición final de las aguas residuales. La empresa
que presta el servicio debe contar con el permiso de
funcionamiento emitido por el Ministerio de Salud,
para la actividad que está desarrollando, así como una
carta de anuencia de la empresa que recibirá y tratará
los desechos líquidos de las cabañas sanitarias.
Operación de una
planta de tratamiento
de aguas residuales de
doble etapa
Instalación de una planta de tratamiento de aguas
residuales de tipo ordinario de doble etapa, con un pre
tratamiento de los residuos sólidos de mayor tamaño,
un filtro biológico como tratamiento secundario y uno
terciario con producto químico. El efluente será vertido
al alcantarillado sanitario con un 95% de remoción de
carga contaminante.
Gasto de
agua
potable,
detrimento
de fuentes
hídricas
Realizar un uso racional en las labores de ejecución del
proyecto, utilizar agua en las labores que estrictamente
lo requieran.
Instar a los residentes a
realizar un uso racional
del agua potable como
una medida para
proteger este recurso y
su disponibilidad actual
y futura.
Instalación de sistemas de ahorro de agua en los
servicios sanitarios, lavatorios y otros sistemas
similares.
Ruido Generación
de ruido por
el tránsito
de fuentes
móviles
para el
trasporte de
materiales
Realizar una adecuada gestión en la planificación del
transporte de los materiales necesarios para llevar a
cabo el proyecto, esto con el fin de no aglomerar el
sitio con proveedores que causen un impacto
significativo.
La generación de ruido
no es significativa, ya
que este incluye
solamente el generado
por las actividades
diarias de los
residentes.
170
Aspecto
ambiental
Impacto
ambiental Fase de ejecución Fase de operación
Operación
de equipo y
maquinaria
Funcionamiento de la maquinaria en los momentos
donde estrictamente se requiera su uso.
La generación de ruido
no es significativa, ya
que este incluye
solamente el generado
por las actividades
diarias de los
residentes.
Flora y
Fauna
Afectación
de la
cobertura
vegetal y la
dinámica de
fauna de la
zona
Desarrollar las actividades de desmonte únicamente en
aquellos sitios estrictamente necesarios.
Se instará a los
residentes del proyecto
a la protección de las
áreas verdes y al cuido
de los árboles y
especies que pudiesen
tener sus nichos dentro
del área del proyecto.
Si durante el desarrollo de las obras constructivas del
proyecto se encontrara algún nicho importante y sus
habitantes (mamíferos, reptiles o aves), se procurará,
su protección y traslado hacia otro medio natural.
Todas las obras del proyecto se insertarán de tal forma,
que la afectación a la cubierta vegetal sea mínima.
Se realizará la siembra de especies vegetales nativas en
otras áreas actuales que no tengan cubierta vegetal, con
el fin de adecuar nuevos nichos para especies de la
zona.
Residuos
sólidos
Generación
de residuos
sólidos y
afectación
del medio
ambiente
Realizar el transporte de escombros si los hubiese a
sitios autorizados.
Instalación de dos
puntos ecológicos para
la separación de los
residuos sólidos y su
posterior reciclaje.
Contar con un sitio para el almacenamiento temporal
de residuos ordinarios, previamente separados según su
capacidad de reutilización y hacer uso del servicio
municipal de recolección de residuos sólidos que
brinda la Municipalidad de Montes de Oca.
Informar a los
residentes sobre la
importancia de la
separación de residuos
sólidos y su aplicación.
Aguas
pluviales
Alteración
del drenaje
natural de
las aguas
pluviales
Diseño el sistema de evacuación pluvial hacia el
alcantarillado público.
Instar a los residentes a
comunicar a la
administración cuando
existan inconvenientes
en la adecuada
conducción de aguas
pluviales.
Tomar las medidas necesarias para permitir la
escorrentía de las aguas con el fin de evitar
acumulaciones, erosión y arrastre de sedimentos.
Evitar el desarrollo de actividades de movimientos de
tierras durante los periodos de lluvias intensas.
Seguridad
laboral e
higiene
ocupacional
Accidentes
laborales
Cumplir con la reglamentación y normativa técnica
establecida por las autoridades sobre Seguridad laboral
e higiene ocupacional.
No aplica la atención
de medidas.
Establecer un Programa de seguridad y salud en el
trabajo, acorde con la legislación vigente, adaptado a
las condiciones del sitio donde se desarrollarán las
labores. Este programa deberá ser conocido por los
trabajadores del proyecto.
Definir los lineamientos y medidas de seguridad que
deberán aplicar los trabajadores para su seguridad
personal, como para prevenir y evitar la caída de
objetos.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
171
Además de las medidas de mitigación que se deben aplicar para cumplir con la normativa
ambiental que regula este tipo de actividades de desarrollo a nivel nacional, se debe
incorporar el componente de responsabilidad social, el cual se refiere a la interacción y
relación del proyecto de construcción con su entorno social, en particular la comunidad
vecina a su área de desarrollo, en este caso en la localidad de Lourdes del cantón de Montes
de Oca. El proyecto debe integrarse e insertarse de forma apropiada en esa comunidad,
cuyo desarrollo constituye un progreso para la comunidad y un avance más hacia la
consecución de sus logros sociales y ambientales. Con base en lo anterior, se deben
considerar una serie de medidas con el fin de armonizar el proyecto desde un punto de vista
ambiental y social, entre estas se encuentran:
Establecimiento de horarios laborales apropiados y la aplicación de medidas de
mitigación, para todas aquellas actividades del proceso productivo que puedan generar
molestia a la comunidad.
Instalar un rótulo en cada entrada del sitio de la obra que contenga la información
general del proyecto, donde se indique el número de expediente y el número de
resolución de la viabilidad ambiental, tal y como lo establece la legislación nacional.
Comunicar con un mínimo de tres días de anticipación a la comunidad cualquier
interferencia de los servicios públicos e implementar un Plan de Contingencia, para
minimizar las molestias que esto genere.
Dar atención en lo correspondiente, a cualquier denuncia o señalamiento de molestia
que pudiesen manifestar los vecinos del proyecto.
4.6.5. Monitoreo ambiental
El monitoreo ambiental del proyecto abarcará el aspecto ambiental relacionado con la
planta de tratamiento de aguas residuales, la cual pese a que cuenta con un sistema que
opera eficientemente y no necesita un mantenimiento diario, sino de tipo semestral, debe
abarcar las siguientes acciones:
172
Cuadro 33. Monitoreo ambiental.
Unidad de tratamiento Mantenimiento Periodicidad
Trampa de grasas
Limpieza por medio de la utilización de un instrumento
que permita el retiro del exceso de grasas y la recolección
de ese material. La disposición final del mismo debe
realizarse por medio de una empresa de recolección
debidamente autorizada
Semestral
Fosa Biológica
Verificar el adecuado funcionamiento de la fosa, la
presencia de algún tipo de sólido o material que pudiese
afectar el adecuado funcionamiento de esta unidad. Semestral
Filtro Anaerobio
Verificación del estado del material filtrante de alto
rendimiento, en caso que este se encuentre desgastado y
saturado con material, proceder al reemplazo del filtro con
el fin de promover una adecuada depuración de las aguas
residuales.
Semestral
Caja de registro
Verificar que la caja de registro se encuentre en buenas
condiciones y que el efluente esté fluyendo sin ningún
problema hacia la prevista, que no exista ningún tipo de
obstrucción. Observar cualitativamente la apariencia del
efluente, en caso que se observe una anomalía contactar al
proveedor.
Semestral
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
173
Capítulo 5: Estrategias para una adecuada operación del complejo habitacional
sostenible “Habitainer” en el cantón de Montes de Oca
5.1. La compañía
La persona jurídica 3-101-607589, S.A., cédula jurídica 3-101-607589, opera en Costa Rica
bajo el nombre comercial Desarrollos Sostenibles Habitainer y es la organización dueña del
proyecto para la construcción y arrendamiento del complejo habitacional sostenible
“Habitainer” en el cantón de Montes de Oca.
Desarrollos Sostenibles Habitainer es una empresa de carácter privado y de capital 100%
costarricense, interesada en incorporar tecnologías y materiales sostenibles en el desarrollo
inmobiliario del país.
5.2. Marco filosófico
5.2.1. Visión
Ser una compañía líder en la región centroamericana que, a través de sus productos, logre
sensibilizar a la población acerca de la importancia y beneficios de los sistemas
constructivos sostenibles.
5.2.2. Misión
Somos una compañía privada de vanguardia, de capital 100% costarricense que, alcanzando
un balance entre aspectos económicos, sociales, ambientales y de salud de nuestros clientes,
ofrece alternativas inmobiliarias sostenibles e innovadoras.
5.2.3. Valores organizacionales
En consecuencia con la visión y misión organizacional, Desarrollos Sostenibles Habitainer
promueve los siguientes valores:
174
Respeto
Responsabilidad
Transparencia
Honradez
Calidad
5.2.4. Objetivos estratégicos
5.2.4.1. Ofrecer una solución habitacional funcional y económicamente accesible para los
adultos jóvenes que requieran alojamiento temporal en el cantón de Montes de Oca.
5.2.4.2. Promover el respeto de los valores medioambientales mediante el arrendamiento de
unidades habitacionales sostenibles.
5.2.4.3. Incorporar sistemas constructivos innovadores y eficientes que conviertan a la
compañía en una fuerza transformadora de la industria de la construcción en Costa Rica.
5.3. Estrategias para la adecuada operación del complejo habitacional
Según señala el investigador Palacios Echeverría, en su obra “Investigación
administrativa”, las estrategias hacen referencia “…a la adaptación de los recursos y
habilidades de la organización ante las exigencias del entorno y requieren de astucia y
sagacidad; ya sea aprovechando las oportunidades o evaluando los riesgos. Y se
establecen a nivel de los métodos aplicables en la organización.” (2002, p. 187). Por su
parte, Brache y Bodley-Soctt definen la estrategia como “…el marco de opciones que
determina la naturaleza y dirección de una organización.” (2006, p. 5). Con base en las
acepciones supra indicadas puede inferirse que la estrategia es el conjunto de reglas que
aseguran la coherencia y consistencia entre el marco filosófico de la organización, el
proceso decisorio y programación de acciones necesarias para la consecución de los
objetivos organizacionales.
En este sentido, se han identificado cuatro estrategias fundamentales que contribuirán a una
175
operación exitosa del complejo habitacional sostenible “Habitainer” en el cantón de
Montes de Oca, a saber:
5.5.1. Creación de valor mezclado
Este proyecto representa una variación de los flujos de operación tradicionales de la
industria de construcción y arrendamiento de unidades habitacionales, pues como se ha
señalado antes, este proyecto desacredita paradigmas tradicionales sumamente arraigados
en la población costarricense, que no precisamente se ajustan a la idea de habitar
temporalmente en una cámara termo acústica funcional y sostenible, pero que sí responde a
la nueva estructuración social y a la modificación de los hábitos de convivencia de los
adultos jóvenes costarricenses, elementos que se complementan con una nueva visión de
hacer negocios, en la cual la empresa no es concebida como un mero agente económico que
únicamente vela por generar rentabilidad en sus proyectos, sino que también debe generar
valor social, valor ambiental y promover la salud de sus clientes.
Para Desarrollos Habitacionales Habitainer, S.A., la maximización de utilidades no es el
objetivo predominante a nivel organizacional sino que concurre, al mismo nivel de
importancia, con el respeto medio ambiental, con la generación de rentabilidad social y con
la promoción de la salud; y es en esa concurrencia donde se genera el valor mezclado, a
través del cual se fortalecen las relaciones con los steakholders del proyecto, lo que permite
crear conjuntamente lo que se denomina “valor mezclado”.
Para la creación de este valor mezclado es necesario, en primera instancia, velar porque el
producto ofrecido atienda adecuadamente las necesidades sociales en materia habitacional,
que responda a la nueva estructuración social, hábitos de convivencia, gustos y preferencias
de los adultos jóvenes costarricenses (elementos han sido exhaustivamente abarcados en el
estudio de mercado). Igualmente, en materia ambiental debe velarse porque el complejo
respete y, además, promueva los valores medioambientales (tópico extensamente analizado
en la ingeniería del proyecto), pues así pueden satisfacerse necesidades actuales sin
comprometer la atención de necesidades de generaciones futuras.
A nivel económico debe efectuarse una rigurosa supervisión en la ejecución del proyecto en
aras de obtener altos niveles de eficacia en esta fase, pues las demoras, sobrecostos y baja
176
calidad de insumos o acabados son elementos que disminuyen considerablemente los
índices de rentabilidad del proyecto, incrementan el valor del producto final y pueden
coartar los niveles de eficiencia durante la operación del proyecto.
En cuanto a la salud debe velarse porque los insumos utilizados en la ejecución de la obra
constructiva no comprometan la salud física de los futuros inquilinos y de que se integren
espacios que promuevan la actividad física y el sano esparcimiento de los arrendantes.
En síntesis, un producto que respeta y promueve los valores medioambientales, que tiene
un coste económico accesible, que responde a la nueva estructuración social y hábitos de
convivencia de los adultos jóvenes y que promueve la salud de sus consumidores es un
producto que genera valor mezclado entre sus steakholdres.
Figura 26: Creación de valor mezclado.
Fuente: Marín, J., Villalobos, A.
Por otra parte, si el concepto per se del proyecto implica un valor mezclado, resulta
medular que esta idea permee en los inquilinos y demás interesado del proyecto, razón por
la que debe contarse con una comunicación fluida y cordial entre el administrador del
proyecto y los steakholders, de forma tal que se haga conciencia en que con el
arrendamiento de los “Habitainers” no solo se satisface la necesidad de alojamiento
temporal sino que se obtienen múltiples beneficios (como ahorros significativos en la
177
facturación de servicios como electricidad y agua, reciclaje de materiales, tratamiento de
aguas servidas, entre otros).
5.5.2. Liderazgo tecnológico
En la actualidad, la tecnología es uno de los factores que más impulsa la competencia y
dinamiza los mercados, razón por la que no es extraño que las personas crean, erradamente,
que el cambio tecnológico es importante en sí mismo, cuando en realidad este es importante
en la medida en que permita a la organización incidir en una ventaja competitiva.
En el caso del complejo habitacional sostenible “Habitainer” la tecnología ha sido como
uno de los factores claves, en la medida que permita el cumplimiento del objetivo general
del proyecto, el cual implica el respeto y promoción de los valores medio ambientales.
En este sentido, los inversionistas se han preocupado, desde la concepción misma del
proyecto, por incorporar elementos tecnológicos vanguardistas y económicamente
accesibles, mediante los cuales el complejo habitacional cree valor mezclado en la
convergencia de los factores medioambientales, económicos, sociales y la salud de los
inquilinos, acaecimiento que le permitirá figurar como líder en la implementación de
tecnologías limpias en el mercado inmobiliario.
5.5.3. Determinación de la idoneidad de los posibles inquilinos
Por las características propias del proyecto, una estrategia que permitirá al complejo
alcanzar una exitosa operación guarda relación con la determinación de idoneidad de los
interesados en arrendar las unidades habitacionales, pues el concepto, el diseño interno de
los “habitainers” y el equipo con el que han sido dotados responden a un perfil de cliente
(definido en la sección 4.3.3. del estudio de mercado); por lo que arrendar las unidades a
individuos que no responden a ese perfil puede acarrear problemas por la eventual
insatisfacción de necesidades o disminución de la sensación de confort del inquilino.
Para la determinación de idoneidad es indispensable recabar tanta información como resulte
posible antes de finiquitar un acuerdo contractual con el interesado; para lo cual se ha
optado por utilizar un cuestionario como parte de la solicitud de arrendamiento que estará
178
disponible en el sitio web oficial del complejo (www.habitainerscostarica.cr), información
que será complementada con la hoja de delincuencia, cartas de recomendación y
comprobación de posibilidad de pago requeridas, información que será analizada por el
administrador y que permitirá determinar la idoneidad del interesado.
Una adecuada selección de los inquilinos no solo protege la inversión económica efectuada
al minimizar el riesgo de morosidad, sino que resulta clave para el éxito del concepto de
este desarrollo inmobiliario, que como se ha indicado en otros apartados, rompe
paradigmas tradicionales en materia constructiva y de alquiler de unidades habitacionales.
5.5.4. Capacitación para la adecuada utilización de los “habitainer” y su equipamiento
La cuarta estrategia planteada ha sido incluida en una de las cláusulas contractuales, de
forma tal que una vez determinada la idoneidad del interesado, este debe participar en una
capacitación virtual (mediante el sitio web oficial del proyecto) en la que se le informa
acerca de las características y particularidades que reúne el inmueble, así como todas las
demandas que en materia de limpieza y mantenimiento ello conlleva. Por otra parte, se
señalan las especificaciones técnicas de los equipos con los que cuenta cada habitáculo y se
brindan consejos para su mantenimiento y optimización, de forma tal que se promueva la
obtención de economías. Igualmente, se ha incluido en esta capacitación un apartado para
exponer claramente las normas y disposiciones que regulan la estancia en el complejo
habitacional (producción de ruido, uso de espacios de parqueo, utilización de áreas de
lavado, atención y permanencia de visitas, utilización de espacios de socialización, tenencia
de mascotas, entre otros) y los elementos conductuales esperados de los inquilinos (respeto,
honestidad, responsabilidad, cortesía, entre otros).
Adicionalmente, en concordancia con los valores organizacionales promovidos por la
empresa dueña del proyecto, se ha incluido en esta capacitación un módulo referente a la
clasificación, selección y almacenamiento de materiales reciclables, a efecto de que los
inquilinos incorporen esta práctica en sus “habitainers” y contribuyan así con el medio
ambiente.
179
Capítulo 6: Conclusiones y recomendaciones
Conclusiones
1. La construcción de unidades habitacionales a partir de la reutilización de contenedores de
carga intermodal es un método constructivo experimentó un auge a partir de la década de
los noventa, fenómeno en mucho explicado por la importancia que ha revestido, durante los
últimos lustros, el tema de la sostenibilidad ambiental y el respeto y la promoción de los
valores medioambientales.
2. Información recaba por el INEC, la CCC y el CFIA, permite concluir que existe una
tendencia a la disminución en la ocupación de las unidades habitacionales, siendo esta
situación un reflejo del comportamiento demográfico, el cambio en los patrones de
convivencia, y el tamaño y la composición de los hogares y familias costarricenses, lo que
consecuentemente implica una modificación en las características que deben presentar las
unidades habitacionales.
3. El estudio de mercado efectuado permitió determinar que, actualmente, no existe en el
cantón de Montes de Oca un producto con las características ofrecidas por el complejo
habitacional sostenible “Habitainer”.
4. Se definió como el público meta para este producto los adultos jóvenes de ambos sexos,
con un rango de edad que va desde los 18 a los 35 años, de clase económica media y media
- alta (estudiantes universitarios, trabajadores del tercer sector de la economía,
profesionales de reciente titulación), solteros y sin hijos; población que presenta un alto
nivel de aceptación del concepto inmobiliario gestado mediante el complejo habitacional
sostenible “Habitainer”.
5. A través de las herramientas estadísticas aplicadas en esta investigación, se determinó
que el respeto y la promoción de los valores medioambientales es un elemento altamente
significativo para los adultos jóvenes costarricenses, hecho que otorga a este proyecto una
ventaja comparativa y competitiva ante la oferta existente actualmente.
6. La reutilización de contenedores de carga intermodal con fines habitacionales tiene
ventajas significativas en comparación con los sistemas tradicionales de construcción, entre
ellas: el bajo nivel de invasión de los terrenos, la auto-portancia, la sismo resistencia, la
180
estabilidad estructural, el aprovechamiento de insumos para incluso cerrar el ciclo de
materiales, la obtención de ahorros por metro cuadrado en comparación a los sistemas de
construcción tradicional y el aumento de la productividad en la construcción al reducir
entre un 40% y un 60% el tiempo de duración de la construcción debido a su sistema
modular.
7. El complejo habitacional sostenible “Habitainer” reúne elementos suficientes, según lo
expuesto por la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico, para ser
clasificado como un proyecto sostenible. Adicionalmente, los elementos tecnológicos y de
diseño incluidos en el complejo habitacional sostenible “Habitainer” permitirían a los
inquilinos obtener ahorros significativos en la facturación de servicios como electricidad y
suministro de agua, dado que se ha previsto al complejo de dispositivos que permitirían
ahorrar entre un 70% y un 80% por concepto de iluminación, hasta un 40% por concepto de
calentamiento de agua de uso sanitario, aproximadamente 1695 litros de agua mensuales
por concepto de evacuación de inodoros (en habitainers ocupados por dos inquilinos), y
entre un 20% y un 60% de agua en duchas y lavamanos.
8. La información recopilada permitió identificar una tendencia al incremento en la
cantidad de mts² de construcción destinados a apartamentos o condominios, tendencia en
función de la cual se optó, para este proyecto, por incluir diseños habitacionales flexibles de
30 mts² (con un dormitorio y sala de estar o con dos dormitorios), con baño, cocina,
desayunador, guarda ropa y balcón, incluyendo el arrendamiento derecho a un espacio de
estacionamiento, acceso a cualquiera de las cuatro lavanderías comunes con las que cuenta
el complejo, acceso a los espacios de socialización, almacenamiento para material de
reciclaje, monitoreo digital que puede ser consultado en tiempo real a través del sitio Web
oficial de proyecto e Internet Wi Fii.
9. A través de la consulta a expertos en el desarrollo inmobiliario se logró determinar que el
valor comercial del mt² construido a base de concreto en el país ronda los ¢325.000,00;
monto con el que se estimó que el costo de un área de construcción como la que posee el
complejo habitacional sostenible Habitainer (807 mt²) edificada a partir de concreto
ascendería a ¢262.275.000,00; cifra que, al sustituir el concreto por contenedores marítimos
de carga intermodal reutilizados, se redujo a ¢175.848.075,00, lo que representa una
economía del 33% en el costo de la construcción.
181
10. A través del estudio financiero efectuado se determinó el costo total de construcción del
complejo habitacional sostenible Habitainer en ¢355.923.513,20; en tanto que se estimó en
¢360.923.513,20 el costo de inversión del proyecto y el costo de operación en
¢17.303.875,00 para el primer año del proyecto.
11. La evaluación financiera efectuada permitió determinar que la oferta crediticia existente
en el sistema bancario nacional para proyectos sostenibles es incipiente y que para el caso
de proyectos como el complejo habitacional sostenible “Habitainer” es inexistente.
Igualmente, el estudio efectuado permitió identificar que algunas instituciones financieras
aprovechan el “boom” publicitario de los productos ambientalmente sostenibles para
mercadear líneas de crédito que en realidad no promueven el respeto de valores
medioambientales.
12. Los resultados obtenidos mediante la construcción del flujo monetario, suponiendo que
existieran en el mercado nacional líneas de crédito para financiar un proyecto como el
planteado a una tasa de 9,40% y por un plazo de 15 años, mostraron que el proyecto es
rentable a partir de un porcentaje de ocupación del 81,25% del complejo habitacional, con
una distribución de alquiler de 6 unidades individuales y 9 unidades habitacionales dobles.
13. La Evaluación de Impacto Ambiental, efectuada mediante la aplicación de la Matriz de
Importancia de Impacto Ambiental establecida por la SETENA, concluyó que los impactos
ambientales producidos por la ejecución y operación del complejo habitacional sostenible
“Habitainer” son irrelevantes; es decir, el proyecto no genera impactos ambientales severos
o críticos.
14. El complejo habitacional sostenible “Habitainer” resulta factible en la medida en la que
se ejecute con recursos de los inversionistas, pues la inexistencia de mecanismos de
financiamiento a nivel nacional impide su apalancamiento a través de dichas instituciones
financieras.
182
Recomendaciones
1. Considerando lo indicado en el artículo 65 de la Carta Magna de nuestro país, es
imprescindible que los rectores de la política ambiental y las instituciones reguladoras del
sector constructivo impulsen la incorporación de modelos constructivos que permitan
satisfacer las demandas habitacionales sin comprometer las necesidades de generaciones
futuras y que, además, incorporen elementos que posibiliten el ahorro de agua y
electricidad, la autosuficiencia energética, la eficiencia en el uso de los recursos, la
reutilización y reciclaje de materiales.
2. Para la modificación de paradigmas culturales identificados en esta investigación, resulta
fundamental la promoción intensa de los valores medioambientales, que permitan un
cambio en la percepción de las personas en cuanto a los sistemas e insumos constructivos.
3. Para el éxito de un proyecto como el planteado se hace necesario que los desarrolladores
velen por el cumplimiento de las medidas de mitigación recomendadas, orientadas a la
protección del entorno ambiental.
4. Para alcanzar el éxito del proyecto se recomienda, durante su operación la
implementación de las estrategias incluidas en el capítulo V de esta investigación.
183
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189
Anexos
Anexo 1
Gustos y preferencias en el alquiler de unidades habitacionales
Reciba un cordial saludo.
Respetuosamente solicitamos su colaboración para recopilar información que nos permita
determinar los gustos y preferencias de adultos jóvenes de ambos sexos, con un rango de
edad que va desde los 18 a los 35 años, solteros y sin hijos, en el alquiler de unidades
habitacionales.
La información suministrada mediante esta encuesta tiene un carácter confidencial y será
utilizada únicamente en esta investigación, la cual tiene un carácter estrictamente
académico.
Agradecemos profundamente su cooperación.
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Anexo 2
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