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Introducción Práctica
a la Operación de
Compraventa
Carpeta de Comercialización
Fotocopia de titulo de propiedad.
Boleta de ABL.
Boleta de Aysa.
Recibo de pago de expensas.
Fotocopia de reglamento de Copropiedad.
Fotocopia de planos.
Informes de dominio e inhibiciones.
COTI
Autorización de venta
Titulo de la Propiedad
Tiene que estar completo desde la 1º a la última
hoja.
Hay que leerlo completo marcando los datos mas
importantes.
Lectura del Titulo
Que buscar en la lectura del titulo:
Datos completos los Propietarios.
Metros cuadrados.
Derechos reales (Hipoteca, Usufructo, Servidumbre)
“ Le corresponde” al vendedor por ……….
Inscripción de dominio (Nº de matricula), este dato
es muy importante para pedir el informe de dominio.
HIPOTECA ART: 3108 C.C
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en
dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.
Puede surgir del titulo de propiedad o no.
Tener mucho cuidado cuando se aconseja firmar boleto si hay
hipoteca.
Por que?
Usufructo Art. 2807 C.C.
El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia
En la mayoría de los casos es vitalicio, esto quiere decir hasta el fallecimiento del beneficiario.
La propiedad puede ser vendida, pero es muy difícil que un comprador adquiera un inmueble sin el derecho de uso…
Se puede cancelar antes de la escritura o conjuntamente con ella.
Siempre por escritura pública.
Servidumbre Art. 2970 C.C.
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble
ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de
disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad.
En la mayoría de los casos son de paso.
En algunos casos puede hacer bajar el valor de mercado. Ej.
Terreno con cabina de SEGBA.
Donación Art. 1789 C.C. Habrá donación, cuando una persona por un acto entre vivos transfiera de su libre
voluntad gratuitamente a otra, la propiedad de una cosa.
Hay que dejar en claro que es un acto totalmente valido, es un contrato como cualquier otro.
Algunos títulos provenientes de una donación son observables por los escribanos, esto hace que salgan del mercado inmobiliario, se los conoce con el nombre de títulos observables o donaciones inoficiosas.
Títulos Observables provienen de donaciones a 3º personas. Art. 3.955: La acción de reivindicación que compete al heredero legítimo, contra los terceros adquirentes de inmuebles comprendidos en una donación, sujeta a reducción por comprender parte de la legítima del heredero, no es prescriptible sino desde la muerte del donante
Informes de dominio - Inhibiciones
Es muy importante solicitarlos al tomar la propiedad en venta, para
ahorrar esfuerzo y dinero, pedir nuevos antes de firmar el boleto de
compraventa.
Informe de dominio: (corresponde al Inmueble) En el van a surgir
todos los derechos y restricciones al dominio que mencionamos
antes, usufructo, etc. También las medidas cautelares o precautorias,
la más común el embargo.
Informe de Inhibición: (corresponde a la persona) En el surgen las
inhibiciones que tiene una persona.
Embargo preventivo
Definición: El embargo preventivo constituye la medida cautelar en cuya virtud se afectan o inmovilizan uno o varios bienes de quien es o ha de ser demandado en un proceso de conocimiento o de ejecución, con miras a asegurar la eficacia práctica del resultado de tales procesos .
Es un tema muy IMPORTANTE, hay que prestar mucha atención, lo mas probable es que el informe de dominio nos de una información desactualizada en cuanto al monto de la deuda, por lo que tendremos que ponernos en contacto con nuestro abogado para que investigue en el expediente judicial el monto de la deuda actualizada. Salvo casos especiales habrá que analizar la conveniencia de ir directamente a la escritura (sin boleto) quedando en manos del escribano la cancelación y levantamiento del embargo en el R.P.I.
Autorización de venta
Importancia: Es el instrumento mediante el cual el vendedor nos autoriza a la comercialización de su propiedad.
Elementos que debe contener:
Datos completos del o los autorizantes. (todos los propietarios y cónyuge 1277 CC)
Descripción del inmueble.
Precio autorizado.
Forma de pago (boleto – escritura directa).
Plazo.
Comisión honorarios.
Sanción para el caso de arrepentimiento.
Autorización para colocar carteles, publicación.
Domicilio.
Reserva – Boleto - Escritura
Muchas veces nuestros clientes confunden estos terminologías entre si, es muy importante para asesorar correctamente conocer sus diferencias.
Reserva
Boleto
Escritura
RESERVA DE COMPRAVENTA Importancia: Es la manifestación del comprador en cuanto a las
condiciones en las cuales quiere comprar un determinado
inmueble, debe hacerse por escrito.
Elementos que debe contener
Datos completos del oferente.
Descripción del inmueble.
Monto recibido (si es cheque nombre del banco y N° de cheque)
Plazo por el cual se hace la oferta.
Condiciones de la oferta. (boleto, escritura directa, crédito bancario, etc),
Plazo para responder la oferta.
Comisión convenida y su forma de pago.
Sanción en caso de arrepentimiento.
Domicilio.
Notificación de la oferta: Se debe hacer por escrito.
Notificación de la aceptación: Se debe hacer por escrito.
NOTIFICACIÓN y CONFORMIDAD
DE RESERVA
Buenos Aires ……de ………………………de 2010.-.
En mi carácter de propietaria del inmueble sito en la calle
piso dpto“ , Ciudad de Buenos Aires, tomo conocimiento de
la oferta que figura al dorso y doy a la misma mi plena
conformidad, aceptando el precio y condiciones de venta.
NOTIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN DE
LA OFERTA
Buenos Aires …… de ………………………de 2010.-
Por medio de la presente me notifico de la aceptación por parte del vendedor de la oferta realizada.--------------
BOLETO DE COMPRAVENTA
Definición: contrato por el cuál una parte (vendedora) se obliga a transferir la propiedad de un inmueble, y otra parte (compradora) a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero ( es un verdadero contrato de compraventa pero no trasmite el dominio)
La Cláusula ... Como seña, a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato …
Pacto Comisorio Art. 1203:Si en el contrato se hubiere hecho un pacto comisorio, por el cual cada una de las partes se reservare la facultad de no cumplir el contrato por su parte, si la otra no lo cumpliere, el contrato sólo podrá resolverse por la parte no culpada y no por la otra que dejó de cumplirlo. Este pacto es prohibido en el contrato de prenda. Art. 1.204. En los contratos con prestaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedarán firmes y producirán, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes.
Diferencia con la Escritura de compraventa: una de las partes (vendedor) transfiere a la otra (comprador) la propiedad de una cosa a cambio del pago de un precio cierto en dinero por ella.- La escritura Pública prevista en el inc 1° del art. 1184 del Código Civil hace al cumplimiento del contrato y a la trasmisión de dominio. Dominio= título + modo.
ELEMENTOS QUE DEBEMOS SOLICITAR
CUANDO VENDE UNA S.A. - S.R.L.
Sociedad Anónima (S.A)
Representante: presidente del Directorio
El estatuto social y sus reformas (en los que fuere relativo al acto a celebrar)
El acta de asamblea que elige las autoridades
El acta de directorio que distribuye los cargos si no lo hizo la propia asamblea
El acta de asamblea que resuelve la realización del acto si es notoriamente extraño al objeto social.
Sociedad de Responsabilidad Limitada ( S.R.L.)
Representante: Socio Gerente
El estatuto social y sus reformas
Designación de autoridades
El acta de asamblea que resuelve la realización del acto si es notoriamente extraño al objeto social.
COMODATO 2255 CC Art. 2255 C.C. Habrá comodato o préstamo de uso, cuando una de las partes entregue a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible, mueble o raíz, con facultad de usarla.
Escritura de compraventa y comodato:
El comodato se utiliza cuando el vendedor necesita seguir ocupando el inmueble por un periodo de tiempo hasta tanto se le haga entrega de su nueva vivienda. El comodato es solo un préstamo de uso por un plazo cierto, en el se debe manifestar fecha de devolución, multas para el incumplidor, etc.
Deposito en garantía de la desocupación:
Muchos compradores no están de acuerdo con el comodato ya que este corre el riesgo que el comodatario no cumpla con la entrega el tiempo y forma y termine en un juicio de desalojo por incumplimiento del comodato, para protegerse de los posibles daños y perjuicios se solicita al comodatario un depósito de garantía . Ej. U$S10.000.-
Sociedad Conyugal .
Bien propio: Adquirido antes del matrimonio o durante el
matrimonio con dinero propio, también aquellos recibidos por
herencia, legado y donación
Bien ganancial: Adquirido durante el matrimonio. Los frutos de
los bienes propios son gananciales (rentas).
Asentimiento Conyugal (1277CC) Art. 1277 C.C. Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes
gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria, aportes de dominio o uso de dichos bienes a sociedades, y tratándose de sociedades de personas, la transformación y fusión de éstas. Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo previa audiencia de las partes.
También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial.
El juez podrá autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no resulte comprometido
Es muy importante que la autorización de venta la firme el titular (dueño) y el que dará el asentimiento.
El cónyuge debe prestar el consentimiento en el boleto, caso contrario corremos un alto riego que no se presente a la escritura.
Si es un bien propio en algunos casos se debe dar igual el asentimiento conyugal. (1277 2°parte)
Derecho Sucesorio Sucesión: Art. 3.279: La sucesión es la transmisión de los derechos activos y pasivos que
componen la herencia de una persona muerta, a la persona que sobrevive, a la cual la ley o el testador llama para recibirla. El llamado a recibir la sucesión se llama heredero en este Código
AB- INTESTATO (SIN TESTAMENTO)
TESTAMENTARIA (CON TESTAMENTO)
Pasos: Apertura, Edictos, Declaratoria de Herederos, Orden de inscripción (presentación de informes , tasa de justicia)
Es muy común que un cliente quiera vender su propiedad y manifieste que lo puede hacer porque tiene declaratoria de herederos. Esto no es suficiente es necesario haber obtenido la orden de inscripción.
Tracto abreviado
PROPIEDAD HORIZONTAL LEY
13512 (AÑO 1948)
Art 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía publica directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
Art. 2: Lo propio y lo común
Art. 5: Prohibición de modificar
Art. 6: Prohibición de usos (ver reglamento)
Art.7: Prohibición de construir ( patios, terrazas)
