Jornada sobre Normalización Urbanística

de Marbella

Con la colaboración de:

Apertura y Presentación

Ilmo. Sr. D. Manuel Camas Jimena

Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Málaga

Introducción de ponente

Sr. D. Francisco J. Lizarza Reyes

Abogado

La planificación y el derecho de propiedad

Ilmo. Sr. D. Joaquín García Bernaldo de Quirós

Presidente de la Sala de lo Contencioso Administrativo en

Málaga del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía

La declaración de nulidad de las licencias de obras y de primera ocupación

Sr. D. Enric Lambies i Ortín

Director Jurídico de Urbanismo e Infraestructuras del Ayuntamiento de Barcelona

La responsabilidad de la Administración -Local y, en su caso, Autonómica-

por la declaración de nulidad de las licencias de obras.

Ilmo. Sr. D. Manuel Táboas BentanachsMagistrado de la Sección 3ª de la Sala de lo Contencioso

Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya

Infracción urbanística y Registro de la Propiedad.Derechos de los adquirentes de edificaciones.

El caso de Marbella.

Sr. D. José Manuel Hernández Antolín

Registrador de la Propiedad (exc.)Notario de Madrid

El seguro de título en Europa

Sr. D. Michael Schuh

Director General para Europa de First Title Insurance

- La mayor proveedora de información comercial en los Estados Unidos, y empresa líder en aseguramiento de títulos internacionalmente.

- La historia de First American data de 1889

- Empresa incluida en Fortune 500

- Cotiza en la bolsa de Nueva York

- Ingresos de 8.000 millones en 2006

- Aproximadamente 2100 oficinas por todo Estados Unidos

First American Corporation

- First Title Group es una filial de First American Corporation, que ostenta la propiedad absoluta de la misma y es la mayor aseguradora de títulos y proveedora de servicios de datos del mundo.

-Mayor transmisor de hipotecas del Reino Unido, en funcionamiento desde hace más de 20 años

- Mayor asegurador de títulos de Europa, con una media de 1.000 millones

de libras en seguros inmobiliarios al mes.

- 750 empleados y beneficios anuales de más de 55 millones de libras.

- First Title es una empresa de seguros especializada regulada por el FSA (Financial Services Authority), no un conjunto de aseguradoras ni una correduría.

First Title Group

$10

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$90

$100

1999 Adquisición del bufetelegal Marsons

2004 Adquisición de Enact, negocio de transmisión yadministraciónde préstamos

2006Establecimiento de Brightredd: corredor de servicios de aseguramiento detítulos u otro tipo (bonos de depósito, aseguramiento de tierra contaminada, seguro general de garantía, seguro de acreedores)

2005• Tramitó más de

176.000 transacciones inmobiliarias

• Aseguró préstamos realizados por prestamistas hipotecarios por valor superior a los 14.000 millones $

• Aseguró a compradores de tierras por valor de 126.000 millones $ en 6 países europeos distintos: Reino Unido, Irlanda, Francia, Rep. Checa, Polonia, Hungría

Ingresos en millones de $

2005Adquisición de Live Organisation – punto com, negocio que utiliza la tecnología paragestionar compraventasreferidas por parte deagentes inmobiliarios.

ITALIAESPAÑA

ALEMANIA

FRANCIAHUNGRÍA

RUMANIA

BULGARIA

POLONIA

REP CHECAESLOVAQUIA

GRECIA

HOLANDA.

BELGICA

IRLANDA

LUX.

CROACIA

REINO UNIDO

TURQUÍA

Leyenda:

= Países aprobados para el aseguramiento de títulos

= Países aún no aprobados para el aseguramiento de títulos

FINLANDIA

UCRANIA

MOLDAVIA

BIELORUSIA

LITUANIA

LETONIA

BOSNIA YUGOSLAVIA

MACEDONIA ALBANIA

ESLOVENIA SUIZA AUSTRIA

PORTUGAL

DINAMARCA

SUECIA

Oficina de VarsoviaJohn Bakowski

+48 506 443 057John.Bakowski@firsttitle-cee.com

Oficina de BudapestAndrew Jackson +36 304 569 679

Andrew.jackson@firsttitle-cee.com

Oficina de FrankfurtMartin Loos

+49 69 719143606Martin.loos@first-title.co.uk

REINO UNIDO & IRLANDA DEL NORTE

Michael Wright +44 7971 7770621

Michael.wright@first-title.co.uk

REPUBLICA DE IRLANDAMichael Finnegan

+353 275 4017 Michael.finnegan@firstamerican.ie

ITALIAESPAÑA

ALEMANIA

FRANCIAHUNGRÍA

RUMANIA

BULGARIA

POLONIA

REP CHECAESLOVAQUIA

GRECIA

HOLANDA.

BELGICA

IRLANDA

LUX.

REINO

TURQUIA

UNIDO

CROACIA

DINAMARCA

SUECIA

FINLANDIA

AUSTRIA

PORTUGAL

- California 1880

- Reacción de seguros contra pérdidas no aseguradas

- Crecimiento internacional en 1990

Historia del Aseguramientode Títulos

- El aseguramiento de las condiciones de adquisición según el título de propiedad (o de la titularidad de una propiedad)

- Indemnización en caso de pérdida real sufrida como consecuencia de problemas referentes al título

- Cantidad del seguro

Qué es el Aseguramiento de Títulos

- Aseguramiento de títulos – problemas con el título (riesgos conocidos)

- Programas para prestamistas

- Seguro de carteras

- Seguro de títulos válidos

- Reaseguros

Solicitud de un Segurode Título

- Póliza Internacional de Propietarios

- Póliza Internacional de Préstamos

- Los asegurados

- Póliza jurisdiccional

- Aval

- Compromiso de asegurar

Pólizas de First Title

- Duración

- Cuota

- Requisitos

- Excepciones

- Defectos a posteriori

- Errores de compromiso

- Determinación de Precios

Compromiso del Seguro

- El título a transmitir es defectuoso

- Embargos/ cargas/ gravámenes

- Falsificación, estafa, abuso de poder

- Acceso

- Servidumbres de paso

- Invalidez de documentos/ transmisión no autorizada

- Derechos emanantes de arrendamientos/ contratos / opciones

- Descripción legal inadecuada

- Impuestos de herencias o sucesiones

Riesgos cubiertos – Póliza de Propietarios

- Leyes de ordenación/construcción/protección medioambiental

- Adquisición obligatoria

- Situaciones adversas que (a) el asegurado conoce (b) creadas o (c) surgidas con posterioridad a la póliza

- Cualquier reclamación por proceso de quiebra

- Derechos relacionados con minerales/agua

- Derechos de terceras partes accionados fuera de la Jurisdicción

- Excepciones a el Compromiso

Exclusiones de Póliza

- Cómo se tramitan

- Nuestras obligaciones en virtud de la Póliza

- Más del 50% relativos a cobertura de costas legales

- Subrogación

Siniestros

- Informes de auditoria legal/evaluación independiente

- Probabilidad de una reclamación

- Defensas

- Gestión del riesgo

Cómo evaluamos los riesgos

República Checa, Praga, Adquisición del Hotel Marriott,

Walton Street Capital

República Checa, Praga, Adquisición del Hotel Marriott,

Walton Street Capital

HECHOS– 236.250.000 $ USA– Comprador no familiarizado con prácticas y registros locales

PROBLEMAS– En busca de protección financiera para la inversión, y de tranquilidad – Buscaban cobertura para una reestructuración corporativa prevista para el

futuro

RESULTADO– El Seguro de Título emitido por First Title aseguraba la propiedad totalmente

contra gravámenes desconocidos, con cobertura continua para el sucesor con motivo de la reestructuración de la empresa.

Francia, París, La Diapason, Lexin Capital/ Morgan Stanley

Francia, París, La Diapason, Lexin Capital/ Morgan Stanley

HECHOS– Adquisición de edificio de oficinas parisino – Se sabe que hay un problema con el título

PROBLEMAS– No obtención de la licencia municipal pertinente para la venta de la propiedad

asegurada de titularidad pública

RESULTADO– Póliza emitida asegurando tanto al comprador como al prestamista contra las

pérdidas originadas por la posible nulidad de la transmisión de titularidad pública a titularidad privada por falta de la licencia pertinente.

Cartera Residencial Alemana

Cartera Residencial Alemana

HECHOS– Fondos propios privados reúnen una cartera de 200.000 viviendas

residenciales por toda Alemania entre 2000 – 2006. – Apenas se realizan auditorias de adquisición de títulos– El objetivo es refinanciar la cartera y garantizar el préstamo para finales de

Junio de 2006

PROBLEMAS– Apenas se realizan auditorias de adquisición de títulos– No hay acuerdo para el pago de impuestos inmobiliarios resultantes de la

reestructuración al cierre, retrasando la inscripción de las hipotecas – Las agencias tasadoras reducen el valor de los bonos emitidos sin la

auditoria de títulos de compra y si las hipotecas no están registradas

RESULTADO– Póliza de préstamo asegurando a 600 hipotecas – Periodo “sin cobertura” en que las hipotecas no constan con título asegurado– Las agencias tasadoras no reducen el valor de los bonos ya que el seguro de

título cubre el periodo de no cobertura

Info Park Building C Budapest, Hungría

HECHOS– Adquisición y financiación de un edificio de oficinas en Budapest

– Comprador y prestamista alemanes

PROBLEMASDefecto técnico relativo al derecho de uso destinado a la parcela sobre la que se levanta el edificio

RESULTADOEmisión de póliza que asegura tanto al comprador como al prestamista contra pérdidas resultantes de problemas relativos a la nulidad del derecho de uso por problemas técnicos.

Info Park Building C Budapest, Hungría

IFG Spanish Solutions S.L., una sociedad registrada en Españaque opera como

IFG Spain

Una empresa conjunta entre:

IFG Group Plcy

First Title U.K

Presencia de First Titleen España

- Negocio de Servicios Financieros dedicado a la prestación de serviciosde asesoramiento y administración independientes y de calidad a consumidores y empresas

- IFG comercian en B2B y B2C (Operaciones electrónicas entre empresaso directamente con consumidores)

- Cotiza en las bolsas de Dublín y Londres

IFG Group plc

“Apoyo a la titularidad de una propiedad en España

de forma simplificada y segura”

“Eliminar la preocupación de los propietarios de viviendas en España”

El Concepto IFG Spain

PÓLIZA PARA LA PROTECCIÓN A PROPIETARIOS DE VIVIENDAS EN MARBELLA POR PROBLEMAS DE

ORDENACIÓN

El Producto

- El Ayuntamiento de Marbella tenía la autoridad de conceder licencias de obras y permisos de construcción conforme al Plan General de Ordenación Urbana de Marbella

- En 1998, el Pleno del Ayuntamiento aprobó de forma provisional un nuevo plan de ordenación que debía ser aprobado definitivamente por parte de la Junta de Andalucía

- El entonces alcalde de Marbella estimó que no era necesario el consentimiento de la Junta de Andalucía, de manera que se concedieron licencias de obras a gran escala.

Ordenación territorial en Marbella – Antecedentes

- La Junta de Andalucía controla ahora la ordenación territorial en Marbellay ha emprendido acciones para anular las licencias otorgadas conformeal Plan General de 1998.

- Es posible que se acaben emitiendo sentencias judiciales de demolición respecto a algunas de las propiedades afectadas

Ordenación territorial en Marbella - Antecedentes (cont.)

- Tranquilidad a los propietarios y/o compradores y vendedores deviviendas en Marbella

- Cobertura completa contra el abandono forzoso y demolición de una propiedad como resultado de la anulación de la licencia de obras en basea la cual se ha construido el inmueble por no ajustarse al plan General de Ordenación Urbana aprobado (el de 1986)

¿Qué ofrece la póliza?

La Propiedad debe ser:

- Residencial

- De propiedad privada

- Debe estar totalmente terminada y haber sido ocupada

El Propietario debe:

- No haber sido consciente del problema en el momento de comprar

- Tener la licencia de primera ocupación

Además:

- No se puede haber emitido una orden de demolición con anterioridad a la solicitud de cobertura

¿Puede toda propiedad acogerse a esta póliza?

Actuaciones administrativas ante la ilegalidad urbanística. Los límites de la legalización por la aprobación del planeamiento.

Sr. D. Venancio Gutiérrez Colomina

Secretario General del Excelentísimo Ayuntamiento de Málaga

La ejecución de sentencias en la jurisdiccióncontencioso-administrativa.

Sr. D. Francisco González Palma

AbogadoJefe de la Asesoría Jurídica de la

Excelentísima Diputación Provincial de Málaga