Juicio de Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos

8/17/2019 Juicio de Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos

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JUICIO DE ARRENDAMIENTO DE BIENES RAÍCES URBANOS

A la entrada en vigencia del CPC, se aplicaban las normas contempladas en el

CC. Poco a poco se fueron dictando numerosas disposiciones que marcaron el

acentuado carácter de contrato dirigido del arrendamiento de los predios

urbanos. Se limita principalmente, la autonomía de la voluntad para proteger al

arrendatario, regulando las rentas máximas y los plazos de desaucio.

!a "ltima modi#caci$n a la ley %&.%'% (ley que regula materia) se contiene

en la ley %*.&++ -''/, la que tiene por ob0etivo modernizar la normativa que

regula la materia y especialmente, el procedimiento a considerar para tramitar

estos 0uicios.

Ámbito de aplicacin de la le! "#$"%"&

"$ Arrendamiento de bienes raíces urbanos, es decir, aquellos ubicados dentro

del radio urbano respectivo.

'$ 1ambi2n a viviendas situadas fuera del radio, aunque incluyan terreno,

siempre que su super#cie no exceda una ectárea.

($ !os demás contratos sobre otros predios r"sticos, y los que tengan por ob0eto

explotarlos por terceros, como medierías y aparcerías, se rigen por el 3! **.

4ncluso siendo bienes raíces urbanos, no se aplica la ley %&.%'%5

%. Predios de cabida superior a % ectárea y que tengan aptitud agrícola,

ganadera o forestal, o est2n destinados a este tipo de explotaci$n

-. 4nmuebles #scales

. 6ivienda que se arriendan por temporadas no superiores a meses, siempre

que est2n amobladas y lo sean para #nes de descanso o turismo7

8. 9oteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones

derivadas del ospeda0e

:. ;stacionamiento de autom$viles y veículos7

+. 6iviendas regidas por la ley %*.-&%.

NORMAS OR)ÁNICAS RE*ACIONADAS CON E* ARRENDAMIENTO DE

BIENES RAÍCES URBANOS

Competencia Ab+ol,ta -c,ant.a ! materia/

!os 0ueces de letras son siempre competentes para conocer de los 0uicios

de arrendamiento en primera in+tancia, cuya cuantía debe e0ceder de "%

UTM, la que se determina conforme al %-: C


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determinará en los 0uicios de desaucio y restituci$n de la cosa arrendada por el

monto de la renta o del salario convenido para cada período de pago7 y en los de

reconvenciones, por el monto de las rentas insolutas.

!os 0ueces de letras son siempre competentes para conocer de los 0uiciosde arrendamiento en 1nica in+tancia, cuya cuantía no e0ceda de "% UTM, la

que igualmente se determina conforme al %-: C


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;l artículo 9 dispone que las normas del título en que se encuentra, se

aplican a los 0uicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles a

que se re#ere el artículo % de la misma ley, debiendo aplicarse en especial, a los

0uicios siguientes5"$ 3esaucio

'$ 1erminaci$n del arrendamiento

($ Bestituci$n de la propiedad por expiraci$n del tiempo estipulado para la

duraci$n del arriendo

:$ Bestituci$n de la propiedad por extinci$n del dereco del arrendador

7$ 3e indemnizaci$n de per0uicios que intente el arrendador o el arrendatario

;$


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caso 2ste podrá poner t2rmino anticipado al contrato sin la obligaci$n de pagar la

renta por el período que falte.

5rocedimiento de re+tit,cin

Cuando el arrendamiento termina por expiraci$n del tiempo estipulado para su

duraci$n, por extinci$n del dereco del arrendador o por cualquier otra causa, el

arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos

por servicios comunes que sean de su cargo, asta la restituci$n del inmueble.

;n caso que el arrendatario abandone el inmueble +in re+tit,irlo al

arrendador, 2ste podrá solicitar al 0uez de letras competente que se lo entregue

+in 3orma de 6,icio, con la sola certi#caci$n de abandono del ministro de fe.

5rocedimiento de terminacin del contrato de arrendamiento por 3alta

de pago de renta+

"@99 CC& !a mora de un período entero en el pago de la renta, dará dereco al

arrendador, despu2s de - reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos 8

días, para acer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad

competente de que se veri#cará el pago dentro de un plazo razonable, que noba0ará de ' días.

"% le! "#$"%"& Cuando la terminaci$n del arrendamiento se pida por falta

de pago de la renta, en conformidad al %* CC, la segunda de las

reconvenciones se practicará en la a,diencia de conte+tacin de la

demanda$

Cuando se e0ercita la acci$n de terminaci$n del arrendamiento por falta de

pago de la renta, pueden deducirse tambi2n, las de cobro de las rentas insolutas

en que la acci$n se funde y las de pago de consumos de luz, energía el2ctrica,

gas, agua potable, riego, gastos por servicios comunes y las demás análogas que

se adeuden. 3emandadas estas prestaciones, se entienden comprendidas en la

acci$n las de igual naturaleza que se devengan durante la tramitaci$n del 0uicio y

asta que la restituci$n o el pago se efect"e.

Norma+ procedimentale+ de la le! "#$"%"

;l & de la ley %&.%'%, modi#cado íntegramente por la ley %*.&++, 86 ,nprocedimiento regido por la+ norma+ de oralidad? concentracin?

inmediacin ! +ana cr.tica$ aturana seEala que la inmediaci$n y la oralidad

de esta ley, son más bien la consagraci$n de una loable aspiraci$n que una

centrada realidad, tomando en cuenta el elevado n"mero de causas del 0uez y la


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carencia de una estructura que reciba dicos principios en el sistema procesal

civil. Seg"n el prof. aturana, más que acer modi#caciones aisladas, se debe

proceder a una modi#caci$n sistemática del proceso civil.

Con la modi#caci$n, +e elimina la remi+in a la+ norma+ delprocedimiento +,mario. ;n la istoria de la ley se de0a constancia que las

normas que deben aplicarse son las de los interdicto+ po+e+orio+.

5rocedimiento e+pecial e+tablecido en la *e! "#$"%"

;l procedimiento será 4erbal, pero las partes pueden, si quieren, pre+entar

min,ta+ e+crita+ donde consignen los ecos invocados y las peticiones

formuladas. !as partes p,eden comparecer ! de3ender+e per+onalmente,en %@ instancia, en los 0uicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la

demanda no sea superior a 8 F1

Re2,i+ito+ de la demanda

3eben indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante.

Se debe incluir la n$mina individualizando los testigos. Pueden declarar c,atro

te+tigo+ por cada parte y la n$mina debe presentarse ante+ de la+ "' del d.a

anterior al de la a,diencia demandado/.

5ro4idencia 2,e debe recaer en la demanda& 3educida, el tribunal cita a

audiencia del :G día ábil despu2s de la "ltima noti#caci$n.

Noti8cacin de la demanda

Se pre+,me de pleno derec


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'$ Relacin 4erbal de la demanda ! conte+tacin$ Derec


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'$ Besoluciones que ponen t2rmino al 0uicio o acen imposible su continuaci$n

($ ;fectos en que debe ser concedida la apelaci$n5 toda+ las apelaciones se

deben conceder en el +lo e3ecto de4ol,ti4o

i+ta del rec,r+o de apelacin& tendrá preferencia para su vista y fallo. Se

pro


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subarrendatarios, +e +,+pende la a,diencia, ordenándose la noti#caci$n a los

subarrendatarios y citándose a nueva audiencia, la que tendrá lugar una vez

practicadas las noti#caciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se

ayan apersonado a la causa.

Re+g,ardo de lo+ +,barrendatario+& !os subarrendatarios pueden pagar, en

los 0uicios de terminaci$n del arrendamiento por falta de pago de la renta, al

demandante, ante+ de la dictacin de la +entencia en " in+tancia, las

rentas adeudadas por el arrendatario. 9aci2ndolo así, ener4arn la accin y

tendrán dereco a reembolso por el subarrendador, más el inter2s corriente, o a

imputarlas a las rentas más inmediatas, todo sin per0uicio de las

indemnizaciones. ;s importante destacar que no se establece como momentopreclusivo el de la audiencia, sino que pueden pagar en c,al2,ier e+tado del

6,icio, mientras no se aya dictado sentencia

AS5ECTOS SUSTANTIOS DE *A *EF "#$"%"

"$ Son irren,nciable+ los derecos que la ley otorga al arrendatario

'$ ;n los contratos que rige la ley que no con+ten por e+crito, +e pre+,mir

que la renta es la que declare el arrendatario.($ ;n caso de mora, los pagos o devoluciones que deben acerse entre las

partes de todo contrato de arriendo, regido o no por la le! "#$"%", se

efectuarán rea0ustando en la misma proporci$n en que ubiere variado la F?,

entre la feca en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se

agan. 4gualmente cuando se deban intereses, el rea0uste se calcula sobre

ellos.

:$ 1odo lo que dispone la ley respecto de los arrendadores y arrendatarios, se

aplica a los +,barrendadore+ ! +,barrendatario+.7$ Si+tema de pago por con+ignacin en te+orer.a5 Ante negativa del

arrendador a recibir la renta de arrendamiento u otorgar el recibo

correspondiente, el arrendatario que no desee recurrir al procedimiento de

pago por consignaci$n del CC, puede depo+itar la renta en el ,nidad de

Te+orer.a 2,e corre+ponda a la ,bicacin del inm,eble? indicando el

nombre? apellido ! re+idencia del arrendador. 1al unidad le otorga un

recibo y comunica al arrendador, por carta certi#cada, la existencia del

dep$sito. ;l pago se considera eco al arrendador para todo efecto legal,

pero la su#ciencia se cali#ca en el 0uicio que corresponda. ;l retiro del

dep$sito no implica renuncia del arrendador a sus derecos ni tampoco

genera la reconducci$n tácita del arrendamiento. Si en aEos no son


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retirados los fondos por el arrendador, pasarán a rentas generales de la

Daci$n.

A,0ilio de la polic.a para garanti=ar el derec


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!a ley rige para bienes raíces urbanos. Do incluye a los predios superiores a

una ectárea y que sean destinados o usados para actividades agrícolas,

ganaderas o forestales.

1ampoco se aplica la ley de arriendo a los inmuebles #scales, viviendas que se

arriendan amobladas por temporadas no superiores a tres meses para #nes

de descanso o turismo, ni a los oteles o residenciales. Do aplica a

estacionamientos, ni rige para las viviendas que se arriendan con promesa de

venta, sistema conocido como de leasing.

'$ GE+ nece+ario e+cribir el contratoH

!a legislaci$n cilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, esaconse0able que quede por escrito, en especial para evitar los conHictos y

probar ante tribunales los incumplimientos. Fn contrato ante notario, puede

contener el valor de la renta, la forma de rea0uste, la duraci$n del contrato y

en general cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede

tambi2n incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad.

($ GCmo +e denomina a la+ parte+ 2,e celebran el contratoH

Arrendador5 es la persona que es propietaria del predio o inmueble.Arrendatario5 la persona que ará uso de la propiedad.

:$ G, tipo+ de contrato+ e0i+tenH

;xisten contratos, temporales pactados mes a mes, contratos inde#nidos sin

feca de t2rmino y contratos a plazo #0o, en que se establece una feca para

el t2rmino del arrendamiento.

7$ G, e+ el de+a


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arrendatario ubiera ocupado el inmueble. 3ico plazo más el aumento no

podrá exceder, en total, de seis meses.

;l arrendatario una vez que se le comunica la decisi$n unilateral del

arrendador puede restituir el bien raíz antes de que termine el plazo y s$lotiene obligaci$n de pagar la renta asta el día en que se va del inmueble.

9$ GCmo opera el de+a


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DEMANDA 5OR DEUDA DE ARRIENDO

"$ G5,edo lle4ar a 6,icio a ,n arrendatario por de,da de arriendoH

Sí, la ley faculta a un arrendador a entablar un 0uicio contra el arrendatario de

una propiedad si no le a pagado el arriendo.

'$ GC,nto+ me+e+ de moro+idad deber.a


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#$ GE+ po+ible llegar a ,n ac,erdo con el demandadoH

Sí, durante el 0uicio el 0uez llama a las partes a un avenimiento y si no se logra, el

0uez pedirá las pruebas para 2l decidir y dictar una sentencia.

@$ Al momento de e+tablecer la demanda G+e p,ede +olicitar 2,e el

arrendatario moro+o abandone la propiedad o la 4i4iendaH

Sí, para eso ay un plazo máximo de dos meses. Se puede extender ese plazo,

con el criterio de un mes por cada aEo de arriendo, con un tope de seis meses.

"%$ GSe p,ede apelar al 3alloH

Sí, pero s$lo la sentencia de primera instancia y las resoluciones que pongant2rmino al 0uicio. 1ras el nuevo fallo no se puede apelar más.

""$ GSe p,ede e0igir a ,n arrendatario moro+o el pago de

c,enta+ de +er4icio+ -l,=? ag,a? ga+to+ com,ne+ ! otro+/H

Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en

que dure el 0uicio, asta que se pague todo lo adeudado o se entregue la

propiedad al arrendador. ;l arrendador además puede noti#car a las compaEías

de que ay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como "nicoresponsable del pago de las cuentas.

"'$ Si el de,dor e+ obligado a pagar? Gdebe

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