La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigación de...
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigación de Pérdidas
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigación de ...mbaofpr.com/wp-content/uploads/2017/05/alternativas-de-mitigacion... · Perdidas tanto de retención como las de disposición
Objetivosbull El Participante conoceraacute el rol de la banca hipotecaria para hacer
asequible al consumidor fondos de los mercados capitales para el financiamiento de su propiedad y quienes son los participantes en el proceso de financiamiento conocidos por mercado primario y secundario
bull Conoceraacute las opciones disponibles bajo el programa de Mitigacioacuten de Perdidas tanto de retencioacuten como las de disposicioacuten establecidos por el duentildeo de la hipoteca (Inversionista) y las leyes regulaciones federales y estatales
bull Obtendraacute las herramientas y conocimientos para proteger su hogar de una ejecucioacuten
Historia del Programabull El programa de Mitigacioacuten de peacuterdidas (Loss Mitigation) fue
creado con el propoacutesito de ayudar a los deudores hipotecarios para que estos puedan retener su residencia
bull La participacioacuten de los bancos en este programa es compulsoria De esta manera se minimizan los altos costos de las ejecuciones
bull Las alternativas que ofrece el programa estaacuten disponibles en todo momento hasta antes de celebrar la subasta de la propiedad
Flujo de Financiamiento de Viviendas
ConsumidorUtilizan el capital para la compra de propiedades saldar de deudas y otrosParticipantesCompradoresVendedoresCorredores de Bienes Raiacuteces
Mercado SecundarioInstituciones a quienes se venden los preacutestamos en MBS y otros productos de inversioacuten Participantes
Fannie MaeFreddie Mac
Ginnie MaeFHLBsInversionistas Privados
Mercados Capitales Participantes
bull Fannie MaeFreddie MacInsurance CoMutual FundsPension FundsState Government
Mercado Primario
Provee este capital al consumidor en prestamos a largo plazo
Mercado Primario 13Relacioacuten entre institucioacuten financiera y cliente13Mercado Secundario13Relacioacuten entre institucioacuten financiera y el inversionista (futuro duentildeo del preacutestamo)13Cada institucioacuten financiera tiene un departamento responsable de vender los pagareacutes hipotecarios a los diferentes inversionistas13Esta relacioacuten permite el ofrecimiento ldquocontinuordquo de los productos hipotecarios y la fuente de capital para hacerla disponible al consumidor13Originadores y Agentes de Servicio (Bancos)13Ofrecen al consumidor las alternativas de financiamiento y proveen los serviciosg y las alternativas bajo el Programa de Mitigacioacuten de Peacuterdida13Reuladores (CFPB FRB FDIC OCC OCIF COSSEC)13Tanto el gobierno federal como el estatal establecen reglamentos para regir y monitorear el cumplimiento con las leyes 13Inversionistas GNMA Government Sponsored Enterprise ldquoGSErdquo ndash ej Fannie Mae Freddie Mac Privados ndash ej Wells Fargo UBS etc13GarantizadoresAseguradores 13Federal Housing Administration ndash FHAHUD Veterans Administration - VA 13Rural Development ndash US Dept of Agriculture) Mortgage Guaranty Insurance Corporation ndash MGIC 13Puerto Rico Housing Authority ndash Gobierno de Puerto Rico 1313ldquoCapital from around the world finds its way to homebuyers reducing interest rates throughout the mortgage market Specialization scale and automation in originating and servicing mortgages have dramatically cut expensesrdquo 13Sheila C Bair FDIC Chairman1313
Mercado Secundario
Relacioacuten entre el Banco
Hipotecario e Inversionista
Fannie Mae
Inversionista Privado
Ginnie Mae
bullCada Banco Hipotecario tiene un departamento encargado de vender el preacutestamo hipotecario a diferentes inversionistas
bullEsta relacioacuten permite el ofrecimiento continuo de los productos hipotecarios y la fuente de capital necesaria para hacerlos disponibles al consumidor
Leyes Principalesbull Federal Debt Collection Practices Act (FDCPA)bull Home Economic Recovery Act of 2008 (HERA)bull Financial Stability Plan 2009 ndash ldquoPlan de Obamardquo - En febrero de 2009
la administracioacuten Obama presentoacute que antildeadioacute alternativas de modificacioacuten bajo HAMP (Home Affordable Modification Program) ndashtermina 12302016
bull Dodd-Frank Actbull Ley 184 de PR
bull(Revisar ndash faltan)
Proceso General de CobrosEl proceso comienza desde que el cliente incumple con el pago
seguacuten establecido en el pagareacute
Usualmente se hace a los 105 180150diacuteas (puede comenzar antes o despueacutes)
Usualmente 30 diacuteas despueacutes de referido el caso al abogado
El proceso entre la demanda y la sentencia toma en promedio de 8-12 meses
El proceso entre la sentencia y la subasta toma en promedio de 6-8 meses
Llamadas de Cobro
Cartas de Cobro Visita
Referido Legal a
EjecucioacutenDemanda Sentencia Subasta
Diacutea 1-180FHA 120conv)150USDA
Diacutea 1-105180
Por regla general se puede tomar entre 12 a 18 meses aproximadamente
Las alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas estaacuten disponibles en todo momento hasta 37 dias antes de celebrarse la subasta
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
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Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
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Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
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Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
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Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
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Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
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Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
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Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
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Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Objetivosbull El Participante conoceraacute el rol de la banca hipotecaria para hacer
asequible al consumidor fondos de los mercados capitales para el financiamiento de su propiedad y quienes son los participantes en el proceso de financiamiento conocidos por mercado primario y secundario
bull Conoceraacute las opciones disponibles bajo el programa de Mitigacioacuten de Perdidas tanto de retencioacuten como las de disposicioacuten establecidos por el duentildeo de la hipoteca (Inversionista) y las leyes regulaciones federales y estatales
bull Obtendraacute las herramientas y conocimientos para proteger su hogar de una ejecucioacuten
Historia del Programabull El programa de Mitigacioacuten de peacuterdidas (Loss Mitigation) fue
creado con el propoacutesito de ayudar a los deudores hipotecarios para que estos puedan retener su residencia
bull La participacioacuten de los bancos en este programa es compulsoria De esta manera se minimizan los altos costos de las ejecuciones
bull Las alternativas que ofrece el programa estaacuten disponibles en todo momento hasta antes de celebrar la subasta de la propiedad
Flujo de Financiamiento de Viviendas
ConsumidorUtilizan el capital para la compra de propiedades saldar de deudas y otrosParticipantesCompradoresVendedoresCorredores de Bienes Raiacuteces
Mercado SecundarioInstituciones a quienes se venden los preacutestamos en MBS y otros productos de inversioacuten Participantes
Fannie MaeFreddie Mac
Ginnie MaeFHLBsInversionistas Privados
Mercados Capitales Participantes
bull Fannie MaeFreddie MacInsurance CoMutual FundsPension FundsState Government
Mercado Primario
Provee este capital al consumidor en prestamos a largo plazo
Mercado Primario 13Relacioacuten entre institucioacuten financiera y cliente13Mercado Secundario13Relacioacuten entre institucioacuten financiera y el inversionista (futuro duentildeo del preacutestamo)13Cada institucioacuten financiera tiene un departamento responsable de vender los pagareacutes hipotecarios a los diferentes inversionistas13Esta relacioacuten permite el ofrecimiento ldquocontinuordquo de los productos hipotecarios y la fuente de capital para hacerla disponible al consumidor13Originadores y Agentes de Servicio (Bancos)13Ofrecen al consumidor las alternativas de financiamiento y proveen los serviciosg y las alternativas bajo el Programa de Mitigacioacuten de Peacuterdida13Reuladores (CFPB FRB FDIC OCC OCIF COSSEC)13Tanto el gobierno federal como el estatal establecen reglamentos para regir y monitorear el cumplimiento con las leyes 13Inversionistas GNMA Government Sponsored Enterprise ldquoGSErdquo ndash ej Fannie Mae Freddie Mac Privados ndash ej Wells Fargo UBS etc13GarantizadoresAseguradores 13Federal Housing Administration ndash FHAHUD Veterans Administration - VA 13Rural Development ndash US Dept of Agriculture) Mortgage Guaranty Insurance Corporation ndash MGIC 13Puerto Rico Housing Authority ndash Gobierno de Puerto Rico 1313ldquoCapital from around the world finds its way to homebuyers reducing interest rates throughout the mortgage market Specialization scale and automation in originating and servicing mortgages have dramatically cut expensesrdquo 13Sheila C Bair FDIC Chairman1313
Mercado Secundario
Relacioacuten entre el Banco
Hipotecario e Inversionista
Fannie Mae
Inversionista Privado
Ginnie Mae
bullCada Banco Hipotecario tiene un departamento encargado de vender el preacutestamo hipotecario a diferentes inversionistas
bullEsta relacioacuten permite el ofrecimiento continuo de los productos hipotecarios y la fuente de capital necesaria para hacerlos disponibles al consumidor
Leyes Principalesbull Federal Debt Collection Practices Act (FDCPA)bull Home Economic Recovery Act of 2008 (HERA)bull Financial Stability Plan 2009 ndash ldquoPlan de Obamardquo - En febrero de 2009
la administracioacuten Obama presentoacute que antildeadioacute alternativas de modificacioacuten bajo HAMP (Home Affordable Modification Program) ndashtermina 12302016
bull Dodd-Frank Actbull Ley 184 de PR
bull(Revisar ndash faltan)
Proceso General de CobrosEl proceso comienza desde que el cliente incumple con el pago
seguacuten establecido en el pagareacute
Usualmente se hace a los 105 180150diacuteas (puede comenzar antes o despueacutes)
Usualmente 30 diacuteas despueacutes de referido el caso al abogado
El proceso entre la demanda y la sentencia toma en promedio de 8-12 meses
El proceso entre la sentencia y la subasta toma en promedio de 6-8 meses
Llamadas de Cobro
Cartas de Cobro Visita
Referido Legal a
EjecucioacutenDemanda Sentencia Subasta
Diacutea 1-180FHA 120conv)150USDA
Diacutea 1-105180
Por regla general se puede tomar entre 12 a 18 meses aproximadamente
Las alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas estaacuten disponibles en todo momento hasta 37 dias antes de celebrarse la subasta
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Historia del Programabull El programa de Mitigacioacuten de peacuterdidas (Loss Mitigation) fue
creado con el propoacutesito de ayudar a los deudores hipotecarios para que estos puedan retener su residencia
bull La participacioacuten de los bancos en este programa es compulsoria De esta manera se minimizan los altos costos de las ejecuciones
bull Las alternativas que ofrece el programa estaacuten disponibles en todo momento hasta antes de celebrar la subasta de la propiedad
Flujo de Financiamiento de Viviendas
ConsumidorUtilizan el capital para la compra de propiedades saldar de deudas y otrosParticipantesCompradoresVendedoresCorredores de Bienes Raiacuteces
Mercado SecundarioInstituciones a quienes se venden los preacutestamos en MBS y otros productos de inversioacuten Participantes
Fannie MaeFreddie Mac
Ginnie MaeFHLBsInversionistas Privados
Mercados Capitales Participantes
bull Fannie MaeFreddie MacInsurance CoMutual FundsPension FundsState Government
Mercado Primario
Provee este capital al consumidor en prestamos a largo plazo
Mercado Primario 13Relacioacuten entre institucioacuten financiera y cliente13Mercado Secundario13Relacioacuten entre institucioacuten financiera y el inversionista (futuro duentildeo del preacutestamo)13Cada institucioacuten financiera tiene un departamento responsable de vender los pagareacutes hipotecarios a los diferentes inversionistas13Esta relacioacuten permite el ofrecimiento ldquocontinuordquo de los productos hipotecarios y la fuente de capital para hacerla disponible al consumidor13Originadores y Agentes de Servicio (Bancos)13Ofrecen al consumidor las alternativas de financiamiento y proveen los serviciosg y las alternativas bajo el Programa de Mitigacioacuten de Peacuterdida13Reuladores (CFPB FRB FDIC OCC OCIF COSSEC)13Tanto el gobierno federal como el estatal establecen reglamentos para regir y monitorear el cumplimiento con las leyes 13Inversionistas GNMA Government Sponsored Enterprise ldquoGSErdquo ndash ej Fannie Mae Freddie Mac Privados ndash ej Wells Fargo UBS etc13GarantizadoresAseguradores 13Federal Housing Administration ndash FHAHUD Veterans Administration - VA 13Rural Development ndash US Dept of Agriculture) Mortgage Guaranty Insurance Corporation ndash MGIC 13Puerto Rico Housing Authority ndash Gobierno de Puerto Rico 1313ldquoCapital from around the world finds its way to homebuyers reducing interest rates throughout the mortgage market Specialization scale and automation in originating and servicing mortgages have dramatically cut expensesrdquo 13Sheila C Bair FDIC Chairman1313
Mercado Secundario
Relacioacuten entre el Banco
Hipotecario e Inversionista
Fannie Mae
Inversionista Privado
Ginnie Mae
bullCada Banco Hipotecario tiene un departamento encargado de vender el preacutestamo hipotecario a diferentes inversionistas
bullEsta relacioacuten permite el ofrecimiento continuo de los productos hipotecarios y la fuente de capital necesaria para hacerlos disponibles al consumidor
Leyes Principalesbull Federal Debt Collection Practices Act (FDCPA)bull Home Economic Recovery Act of 2008 (HERA)bull Financial Stability Plan 2009 ndash ldquoPlan de Obamardquo - En febrero de 2009
la administracioacuten Obama presentoacute que antildeadioacute alternativas de modificacioacuten bajo HAMP (Home Affordable Modification Program) ndashtermina 12302016
bull Dodd-Frank Actbull Ley 184 de PR
bull(Revisar ndash faltan)
Proceso General de CobrosEl proceso comienza desde que el cliente incumple con el pago
seguacuten establecido en el pagareacute
Usualmente se hace a los 105 180150diacuteas (puede comenzar antes o despueacutes)
Usualmente 30 diacuteas despueacutes de referido el caso al abogado
El proceso entre la demanda y la sentencia toma en promedio de 8-12 meses
El proceso entre la sentencia y la subasta toma en promedio de 6-8 meses
Llamadas de Cobro
Cartas de Cobro Visita
Referido Legal a
EjecucioacutenDemanda Sentencia Subasta
Diacutea 1-180FHA 120conv)150USDA
Diacutea 1-105180
Por regla general se puede tomar entre 12 a 18 meses aproximadamente
Las alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas estaacuten disponibles en todo momento hasta 37 dias antes de celebrarse la subasta
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
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Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
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Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Flujo de Financiamiento de Viviendas
ConsumidorUtilizan el capital para la compra de propiedades saldar de deudas y otrosParticipantesCompradoresVendedoresCorredores de Bienes Raiacuteces
Mercado SecundarioInstituciones a quienes se venden los preacutestamos en MBS y otros productos de inversioacuten Participantes
Fannie MaeFreddie Mac
Ginnie MaeFHLBsInversionistas Privados
Mercados Capitales Participantes
bull Fannie MaeFreddie MacInsurance CoMutual FundsPension FundsState Government
Mercado Primario
Provee este capital al consumidor en prestamos a largo plazo
Mercado Primario 13Relacioacuten entre institucioacuten financiera y cliente13Mercado Secundario13Relacioacuten entre institucioacuten financiera y el inversionista (futuro duentildeo del preacutestamo)13Cada institucioacuten financiera tiene un departamento responsable de vender los pagareacutes hipotecarios a los diferentes inversionistas13Esta relacioacuten permite el ofrecimiento ldquocontinuordquo de los productos hipotecarios y la fuente de capital para hacerla disponible al consumidor13Originadores y Agentes de Servicio (Bancos)13Ofrecen al consumidor las alternativas de financiamiento y proveen los serviciosg y las alternativas bajo el Programa de Mitigacioacuten de Peacuterdida13Reuladores (CFPB FRB FDIC OCC OCIF COSSEC)13Tanto el gobierno federal como el estatal establecen reglamentos para regir y monitorear el cumplimiento con las leyes 13Inversionistas GNMA Government Sponsored Enterprise ldquoGSErdquo ndash ej Fannie Mae Freddie Mac Privados ndash ej Wells Fargo UBS etc13GarantizadoresAseguradores 13Federal Housing Administration ndash FHAHUD Veterans Administration - VA 13Rural Development ndash US Dept of Agriculture) Mortgage Guaranty Insurance Corporation ndash MGIC 13Puerto Rico Housing Authority ndash Gobierno de Puerto Rico 1313ldquoCapital from around the world finds its way to homebuyers reducing interest rates throughout the mortgage market Specialization scale and automation in originating and servicing mortgages have dramatically cut expensesrdquo 13Sheila C Bair FDIC Chairman1313
Mercado Secundario
Relacioacuten entre el Banco
Hipotecario e Inversionista
Fannie Mae
Inversionista Privado
Ginnie Mae
bullCada Banco Hipotecario tiene un departamento encargado de vender el preacutestamo hipotecario a diferentes inversionistas
bullEsta relacioacuten permite el ofrecimiento continuo de los productos hipotecarios y la fuente de capital necesaria para hacerlos disponibles al consumidor
Leyes Principalesbull Federal Debt Collection Practices Act (FDCPA)bull Home Economic Recovery Act of 2008 (HERA)bull Financial Stability Plan 2009 ndash ldquoPlan de Obamardquo - En febrero de 2009
la administracioacuten Obama presentoacute que antildeadioacute alternativas de modificacioacuten bajo HAMP (Home Affordable Modification Program) ndashtermina 12302016
bull Dodd-Frank Actbull Ley 184 de PR
bull(Revisar ndash faltan)
Proceso General de CobrosEl proceso comienza desde que el cliente incumple con el pago
seguacuten establecido en el pagareacute
Usualmente se hace a los 105 180150diacuteas (puede comenzar antes o despueacutes)
Usualmente 30 diacuteas despueacutes de referido el caso al abogado
El proceso entre la demanda y la sentencia toma en promedio de 8-12 meses
El proceso entre la sentencia y la subasta toma en promedio de 6-8 meses
Llamadas de Cobro
Cartas de Cobro Visita
Referido Legal a
EjecucioacutenDemanda Sentencia Subasta
Diacutea 1-180FHA 120conv)150USDA
Diacutea 1-105180
Por regla general se puede tomar entre 12 a 18 meses aproximadamente
Las alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas estaacuten disponibles en todo momento hasta 37 dias antes de celebrarse la subasta
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Mercado Secundario
Relacioacuten entre el Banco
Hipotecario e Inversionista
Fannie Mae
Inversionista Privado
Ginnie Mae
bullCada Banco Hipotecario tiene un departamento encargado de vender el preacutestamo hipotecario a diferentes inversionistas
bullEsta relacioacuten permite el ofrecimiento continuo de los productos hipotecarios y la fuente de capital necesaria para hacerlos disponibles al consumidor
Leyes Principalesbull Federal Debt Collection Practices Act (FDCPA)bull Home Economic Recovery Act of 2008 (HERA)bull Financial Stability Plan 2009 ndash ldquoPlan de Obamardquo - En febrero de 2009
la administracioacuten Obama presentoacute que antildeadioacute alternativas de modificacioacuten bajo HAMP (Home Affordable Modification Program) ndashtermina 12302016
bull Dodd-Frank Actbull Ley 184 de PR
bull(Revisar ndash faltan)
Proceso General de CobrosEl proceso comienza desde que el cliente incumple con el pago
seguacuten establecido en el pagareacute
Usualmente se hace a los 105 180150diacuteas (puede comenzar antes o despueacutes)
Usualmente 30 diacuteas despueacutes de referido el caso al abogado
El proceso entre la demanda y la sentencia toma en promedio de 8-12 meses
El proceso entre la sentencia y la subasta toma en promedio de 6-8 meses
Llamadas de Cobro
Cartas de Cobro Visita
Referido Legal a
EjecucioacutenDemanda Sentencia Subasta
Diacutea 1-180FHA 120conv)150USDA
Diacutea 1-105180
Por regla general se puede tomar entre 12 a 18 meses aproximadamente
Las alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas estaacuten disponibles en todo momento hasta 37 dias antes de celebrarse la subasta
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Primary MarketLoan Production
Loan Administration
Portfolio Management
Mortgage Lending Institution
Secondary Market
Investors
Adaptation from Freddie Mac
Loan ServicingCommitment
Secondary Marketing Department
Underwriting
Closing
Shippingamp
Delivery
MortgageAccounting
Origination
Processing
Post-closing
DefaultAdministration
CustomerServiceEscrow
Administration
El Ciclo de Financiamiento Hipotecario
Leyes Principalesbull Federal Debt Collection Practices Act (FDCPA)bull Home Economic Recovery Act of 2008 (HERA)bull Financial Stability Plan 2009 ndash ldquoPlan de Obamardquo - En febrero de 2009
la administracioacuten Obama presentoacute que antildeadioacute alternativas de modificacioacuten bajo HAMP (Home Affordable Modification Program) ndashtermina 12302016
bull Dodd-Frank Actbull Ley 184 de PR
bull(Revisar ndash faltan)
Proceso General de CobrosEl proceso comienza desde que el cliente incumple con el pago
seguacuten establecido en el pagareacute
Usualmente se hace a los 105 180150diacuteas (puede comenzar antes o despueacutes)
Usualmente 30 diacuteas despueacutes de referido el caso al abogado
El proceso entre la demanda y la sentencia toma en promedio de 8-12 meses
El proceso entre la sentencia y la subasta toma en promedio de 6-8 meses
Llamadas de Cobro
Cartas de Cobro Visita
Referido Legal a
EjecucioacutenDemanda Sentencia Subasta
Diacutea 1-180FHA 120conv)150USDA
Diacutea 1-105180
Por regla general se puede tomar entre 12 a 18 meses aproximadamente
Las alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas estaacuten disponibles en todo momento hasta 37 dias antes de celebrarse la subasta
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Leyes Principalesbull Federal Debt Collection Practices Act (FDCPA)bull Home Economic Recovery Act of 2008 (HERA)bull Financial Stability Plan 2009 ndash ldquoPlan de Obamardquo - En febrero de 2009
la administracioacuten Obama presentoacute que antildeadioacute alternativas de modificacioacuten bajo HAMP (Home Affordable Modification Program) ndashtermina 12302016
bull Dodd-Frank Actbull Ley 184 de PR
bull(Revisar ndash faltan)
Proceso General de CobrosEl proceso comienza desde que el cliente incumple con el pago
seguacuten establecido en el pagareacute
Usualmente se hace a los 105 180150diacuteas (puede comenzar antes o despueacutes)
Usualmente 30 diacuteas despueacutes de referido el caso al abogado
El proceso entre la demanda y la sentencia toma en promedio de 8-12 meses
El proceso entre la sentencia y la subasta toma en promedio de 6-8 meses
Llamadas de Cobro
Cartas de Cobro Visita
Referido Legal a
EjecucioacutenDemanda Sentencia Subasta
Diacutea 1-180FHA 120conv)150USDA
Diacutea 1-105180
Por regla general se puede tomar entre 12 a 18 meses aproximadamente
Las alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas estaacuten disponibles en todo momento hasta 37 dias antes de celebrarse la subasta
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Proceso General de CobrosEl proceso comienza desde que el cliente incumple con el pago
seguacuten establecido en el pagareacute
Usualmente se hace a los 105 180150diacuteas (puede comenzar antes o despueacutes)
Usualmente 30 diacuteas despueacutes de referido el caso al abogado
El proceso entre la demanda y la sentencia toma en promedio de 8-12 meses
El proceso entre la sentencia y la subasta toma en promedio de 6-8 meses
Llamadas de Cobro
Cartas de Cobro Visita
Referido Legal a
EjecucioacutenDemanda Sentencia Subasta
Diacutea 1-180FHA 120conv)150USDA
Diacutea 1-105180
Por regla general se puede tomar entre 12 a 18 meses aproximadamente
Las alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas estaacuten disponibles en todo momento hasta 37 dias antes de celebrarse la subasta
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdida se puede comenzar en cualquier momento del proceso de cobros yo de ejecucioacuten para el diacutea 90 de atraso deben existir gestiones con el cliente y una evaluacioacuten del caso
con esto se hace el referido formal y comienza el proceso de ejecucioacuten
Estudio Tiacutetulo
120DPD
Radicacioacuten Dda Sentencia Ejecucioacuten de Sentencia Sentildeal de SubastaEmplazamiento Contestacioacuten a Dda Rebeldiacutea
Legal
2 weeks
1 month
2 months
4 months
5 months
8 months
12 months 18 months
Proceso legal de ejecicioacuten de hipoteca El mismo variacutea dependiendo de las circunstancias de cada caso
Proceso de Mediacioacuten
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
bull El banco hipotecario debe evaluar en este proceso cuanta peacuterdida representa hoy el dar esta alternativa de mitigacioacuten vs la ejecucioacuten y cual seraacute su impacto en las reservas capitalizacioacuten su efecto en los ahorros planes de retiro del consumidor y las posibilidades de reincidencia del deudor
La participacioacuten en el proceso de mitigacioacuten de peacuterdidas por parte de los bancos no es opcional el anaacutelisis para determinar la elegibilidad es obligatoria
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Mitigacioacuten de PeacuterdidasReestructuracioacuten yo alternativas de pago ndashtemporeras o permanente - que
le permite al cliente tener un plan financiero viable que pueda cumplir donde el duentildeo de la hipoteca quede protegido y se minimice el impacto negativo en el mercado de vivienda local
bull Negociacioacuten relacionada a los teacuterminos de la hipoteca con el duentildeo de la propiedad con la intencioacuten de prevenir una ejecucioacuten y a la misma vez reducir la peacuterdida del duentildeo de la hipoteca minimizando las posibilidades de una peacuterdida mayor
bull Requiere un balance entre la peacuterdida del inversionista y la posibilidad de eacutexito del deudor
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Objetivo del ProgramaQue el deudor principal pueda retener su propiedad y evite el proceso de ejecucioacuten en aquellos casos donde haya una alternativa viable
No todos los casos cualifican para una mismaalternativa
Las alternativas se determinan a base delorden de pasos establecidos por los duentildeosde las hipotecas y las regulaciones federales
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Evaluacioacuten Financiera Todas las alternativas del programa requieren un anaacutelisis de
las condiciones financieras del deudor (deudas y gastos vs Ingresos)
El deudor debe presentar evidencia que confirme la informacioacuten suministrada tales como evidencia ingresos los atrasos recibos de utilidades pagos mensuales etc
Una vez verificada esta informacioacuten se determina cuaacutel de las alternativas es la correcta para el deudor utilizando las guiacuteas provistas por el duentildeo del preacutestamo
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
ProcesoOrientacioacuten Documentos del
Cliente
Documentos internos del
BancoCierre
El proceso de mitigacioacuten puede variar de institucioacuten a institucioacuten pero estos son los pasos generales que el cliente debe esperar dentro del mismo
El mayor reto estaacute en la etapa de documentacioacuten financiera del cliente debe asegurarse que entrega todo lo solicitado en el tiempo establecido pues hay documentacioacuten que se vence cada 30 diacuteas
El tiempo en completar la alternativa dependeraacute de la complejidad del mismo pero en promedio no debe exceder 30 diacuteas desde la fecha en que el cliente entregoacute los documentos financieros
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Requisito PrincipalEl deudor tiene que estar atravesando una situacioacuten econoacutemica adversa
temporal o permanente (hardship) o proacuteximo a tenerla (imminent default)
Situacioacuten econoacutemica involuntaria que le impide o le impediraacute cumplir con su pagos tales como
EnfermedadDivorcioMuerte de uno de los deudoresReduccioacuten de ingresos o aumento en gastos inesperadosDesempleo
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Alternativas Disponibles
Opciones de Retencioacutenbull Clientes que desean retener la
propiedadbull Pueden demostrar capacidad de
pagobull Cumplen con los paraacutemetros del
duentildeo de la hipoteca asegurador o garantizador
Opciones de Disposicioacutenbull Clientes que no pueden retener
la propiedad
bull Propiedad debe estar en buenas condiciones el titulo de la propiedad mercadeable y libre de gravaacutemenes
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Situacioacuten a Corto Plazo Situacioacuten MedianoLargo Plazo Moratoria
Planes de Pago Informales
Plan de Pago FormalPlan de Reduccioacuten de PagoReinstalacioacuten de la cuenta (pago del total adeudado)
Alternativas de Retencioacuten1 Ocupacioacuten de la propiedad ndash enfoque principal
a residencia principal2 Capacidad de Pago 3 Intereacutes de conservar la propiedad
Alternativas de Disposicioacuten1 Cliente no tiene habilidad para pagar 2 No puede conservar la propiedad3 Inversionista analiza y aprueba alternativa de
disposicioacuten
Refinanciamiento Modificacioacuten de la Hipoteca
Alternativas de Disposicioacuten
Venta Pre-Ejecucioacuten
Dacioacuten en PagoEntrega por Deuda
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Alternativas de RetencioacutenLas alternativas son evaluadas en este ordenbull Acuerdo Informal (Informal Agreement)bull Indulgencia Especial (Special Forbearance)bull Plan de Pago ( Repayment Plan ) bull Modificacioacuten de Preacutestamo (Modification)bull Home Affordable Modification Program
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Retencioacuten- Moratoria
Moratoria (Special Forbearance) Beneficiosbull Reduccioacuten o suspensioacuten del pago
regular por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informalesbull Formales
bull Acumula cargos por demorabull Se reporta a las agencias de creacutedito
bull Le ofrece la oportunidad al deudor de superar la situacioacuten econoacutemica que le impide continuar con el pago de la hipoteca
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Establece habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Retencioacuten- Plan de Pago
Plan de Pago Beneficiosbull Acuerdo de pago el cual requiere que
el cliente haga su pago regular y una porcioacuten adicional para aplicarse a los atrasos por un tiempo determinado por el inversionista asegurador o garantizador
bull Informales (1 a 3 meses en atraso)bull Regulares (formales)bull Estipulacioacuten -demandadosbull Sentencia
bull Le permite al deudor poner la cuenta al diacutea sin alterar los teacuterminos originales del pagareacute
bull Pospone o detiene los procesos de ejecucioacuten por el teacutermino de la alternativa
bull Prueba habilidad y disposicioacuten del deudor
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Retencioacuten- ModificacioacutenModificacioacuten Beneficiosbull Reestructuracioacuten de los teacuterminos originales
del preacutestamo tales comobull Aumento del principal para
capitalizar el atrasobull Extensioacuten del teacuterminobull Reduccioacuten en la tasa de intereacutesbull Cambio en pago mensual
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segundas hipotecas
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull En algunas ocasiones requiere un periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reinstala la hipoteca automaacuteticamente
bull Bajo costo
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)Home Affordable Modification Beneficiosbull Programa de modificacioacuten creado
por el Departamento del Tesoro de los EU
bull Residencia principal solamentebull Alternativa exclusiva para
preacutestamos vendidos a Fannie Maeo Freddie Mac y recientemente los aseguradosgarantizados por FHA y VA
bull Requiere periodo de prueba
bull Conserva su hogarbull Reduce el pago de su preacutestamo hipotecario
al 31 de su ingreso bruto mensualbull Ajuste en tasa de intereacutes hasta un
2bull Extensioacuten del teacutermino hasta 40
antildeosbull Indulgencia temporera de una
porcioacuten del principal
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Disposicioacuten- Short SaleShort Sale Beneficiosbull Cancelacioacuten total de la deuda
hipotecaria por una cantidad menor al balance de cancelacioacuten
bull Teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas del inversionista asegurador o garantizador
bull El precio de venta dependeraacute del valor actual en el mercado de la propiedad
bull Permite al deudor vender la propiedad bajo un ldquoDeclining Marketrdquo
bull ldquoCancelardquo la deuda hipotecariabull Evita un deterioro mayor de la
propiedadbull Pudiese permitir incluir los gastos
relacionados a los honorarioscomisioacuten de corredor y gastos legales
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago Dacioacuten en Pago (Deed In Lieu) Beneficiosbull Transfiere el Tiacutetulo de la Propiedad al
inversionista a cambio de la cancelacioacuten total de la deuda hipotecaria
bull Residencia principal propiedad de inversioacuten segunda propiedad
bull Los teacuterminos dependeraacuten de las guiacuteas de los inversionistas aseguradores o garantizadores
bull Requiere un periodo de venta previo con un precio de mercado
bull Para cliente sin habilidad de pago
bull Evita un proceso de ejecucioacuten extenso y costoso
bull Se adquiere la propiedad en buen estado
bull Exime al cliente de la obligacioacuten permanentemente y sin responsabilidad adicional sobre la deuda
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplos Alternativas Temporeras
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo - Moratoria
Desempleo
bull Situacioacuten Cliente fue despedido y solamente tiene el ingreso de desempleo
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $63200
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 92300
Meses en atraso 2
Pudiera ser considerado para una modificacioacuten plan de pago u otra opcioacuten al finalizar el acuerdo
Acuerdo temporero para darle tiempo al cliente a resolver su situacioacutenReduccioacuten en pago por cuatro meses Nuevo pago $46100 (12 pago)
Alternativas de Retencioacuten
Al finalizar el acuerdo se reevaluacutea la situacioacuten financiera del cliente
27
Presenter
Presentation Notes
Moratoria
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Plan de Pago
Gastos inesperados
bull Situacioacuten El hijo utilizoacute el dinero de la hipoteca para otros asuntos
bull Evaluado bajo los criterios Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $271000
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 85700
Meses en atraso 7
Una vez finalice el acuerdo el cliente continuaraacute con su pago regular
Cliente tiene sobrante mensual de $96100 luego de cumplir con sus deudas y gastosAcuerdo por 12 mesesPago seguacuten acuerdo $122812 (porcioacuten adicional $37111)
Alternativas de Retencioacuten
Cliente tiene ingreso suficiente para reinstalar preacutestamo a traveacutes de un plan de pago
28
Presenter
Presentation Notes
Plan de Pago ndash Gastos universidad (Robo)
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplos Alternativas Permanente
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Modificacioacuten 1
Reduccioacuten de Ingresos
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Ingreso$533016
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Valor de la propiedad Mayor a la deuda por un 16 ($337000)
Teacuterminos OriginalesPropiedad constituye vivienda principal del deudor
Intereacutes original 7Teacutermino 360 mesesPago mensual $203395
Peacuterdida estimada de lamodificacioacuten $3868171
Peacuterdida estimada ejecucioacuten $5373795
Teacuterminos modificadosIntereacutes 4375 por los primeros 5 antildeos y luego se ajusta a 483 hasta su saldo
Teacutermino310 meses
Pago modificado $151850
Beneficio de lamodificacioacuten $1505624
30
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Modificacioacuten 2
Ingresos Insuficientes
bull Situacioacuten ingreso reducido
bull Evaluado bajo los criterios del FDIC
bull Ingreso actual $32360
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $50067
Meses en atraso 33
Ingresos insuficientes para el pago de la modificacioacuten
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al miacutenimo permitido - 3
Teacutermino hasta 40 antildeos
Resultado del anaacutelisis pago mensual no logra reducirse al 31 (pago mensualingreso bruto)
Alternativas de Disposicioacuten
No puede otorgarsemodificacioacuten cliente no
puede demostrar sucapacidad de repago
31
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Modificacioacuten 3
Desempleo
bull Situacioacuten Reduccioacuten de ingreso Perdioacute su trabajo consiguioacute empleo pero por un ingreso menor
bull Evaluado bajo los criterios HAMP
bull Ingreso bruto actual$125667
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $44100
Meses en atraso 9
Reduccioacuten en pago de $18402 Pago modificado $26998
Intereacutes - Se evaluacutea el caso reduciendo al 2 la tasa de intereacutes
Teacutermino - remanente 313 pagos
Resultado del anaacutelisis pago mensual se reduce al 31 del ingreso bruto
Alternativas de Retencioacuten
Se otorga modificacioacuten bajo el Programa de Home Affordable ModificationProgram
32
Presenter
Presentation Notes
HAMP
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Modificacioacuten 4
Gastos extraordinarios
bull Situacioacuten mismo ingreso embarazo alto riesgo y enfermedad recieacuten nacido
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual$670000bull Remanente 285
Propiedad no constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 122700
Meses en atraso 11
Ingresos suficientes para cumplir con el pago modificado
Intereacutes ndash Se mantiene la tasa de intereacutes original 6
Teacutermino se extiende a 30 antildeos
Resultado del anaacutelisis Nuevo pago $123630
Alternativas de Retencioacuten
Se capitalizan los atrasos y se extiende el teacutermino original del preacutestamo
33
Presenter
Presentation Notes
Cartera ndash Abogados oficina propia
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Modificacioacuten 5
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten cambio de empleo (involuntario)
bull Evaluado bajo los criterios de Fannie Mae
bull Ingreso bruto actual $425000
Propiedad constituyevivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 199800
Meses en atraso 0
Recomienda vender o entregar segunda propiedad
Cliente tiene otra propiedad que no genera ingreso con un pago mensual de
$155500
Alternativas de Disposicioacuten
Inversionista no aprueba la modificacioacuten Recomienda que el cliente disponga de su segunda propiedad
34
Presenter
Presentation Notes
Fannie Denegado ndash Cliente propiedad en Vieques
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Reclamacioacuten Parcial
Reduccioacuten temporera en ingresos
bull Situacioacuten Por razones meacutedicas redujo su jornada Recupero sus ingresos
bull Evaluado bajo los criterios de FHA
bull Ingreso neto actual $200393
Propiedad constituye vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 50384
Meses en atraso 9
Se le reclama al Tesoro de los Estados Unidos un total de $453456
Cliente se recuperoacute econoacutemicamente y tiene capacidad de pago para continuar con su pago actual
No desea se extienda el vencimiento del preacutestamo
Alternativas de Retencioacuten
Se reinstaloacute el preacutestamo y el cliente continua con su pago actual
35
Presenter
Presentation Notes
Reclamacioacuten Parcial
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Verify that the link points to the correct file and location
FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Short-sale
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago y no desea mantener la propiedad
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $501462
Propiedad constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 183435
Meses en atraso 4
Ahorro de $24000 entre
Ejecucioacuten vs Short-sale
Opinioacuten de valorActual $250000Original $345000
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Ejemplo ndash Dacioacuten en Pago
Reduccioacuten de ingresos
bull Situacioacuten No tiene capacidad de pago Deacuteficit de $535400
bull Evaluado bajo los criterios de Cartera Propia
bull Ingreso neto actual $1027700
Propiedad no constituye la vivienda principal del deudor
Pago actual de vivienda $ 286400
Meses en atraso 10
Cliente no cualifica para ninguna alternativa de retencioacuten
Opinioacuten de valor $350000Total adeudado $382852
Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con el pago modificado
Alternativas de Disposicioacuten
Peacuterdida menor al aceptar unaDacioacuten en Pago vs Ejecucioacuten
37
Home Affordable Modification Program
SCENARIO ldquoWATERFALLrdquo
Housing ExpensesTiming of Employment Income Monthly Second MortgageHome Equity -$
12132012 Other Mortgage -$ Employment Income 185000$ Property Maintenance -$ Monthly Employment Income 185000$ Time Share Property -$ Contribution -$ WaterSewage 12800$ Untaxed Income HeatingElectricity 20000$ SSI Food Stamps etc
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Home Affordable Modification Program
SCENARIO ldquoWATERFALLrdquo
Housing ExpensesTiming of Employment Income Monthly Second MortgageHome Equity -$
12132012 Other Mortgage -$ Employment Income 185000$ Property Maintenance -$ Monthly Employment Income 185000$ Time Share Property -$ Contribution -$ WaterSewage 12800$ Untaxed Income HeatingElectricity 20000$ SSI Food Stamps etc
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
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Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
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Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
Housing ExpensesTiming of Employment Income Monthly Second MortgageHome Equity -$
12132012 Other Mortgage -$ Employment Income 185000$ Property Maintenance -$ Monthly Employment Income 185000$ Time Share Property -$ Contribution -$ WaterSewage 12800$ Untaxed Income HeatingElectricity 20000$ SSI Food Stamps etc
TelephonePagerMobile Phone 3000$ Deductions from Paycheck Online Service -$
GroceriesFood 20000$ Federal Income Tax -$ Clothing -$ State Income Tax 8904$ Spending Money -$ FICA (SS Medicare) -$ Life Insurance -$ Other Taxes -$ Health Insurance -$ PensionRetirement -$ Prescription Drugs 2200$ Union Dues -$ MedicalDental Expenses -$ Other Deductions 19822$ AlimonyChild Support -$ Other Deductions -$ Child Care -$ Subtotal 28726$ School Tuition -$ Monthly Total 28726$ Transportation -$
Timing of Employment Income Monthly Miscellaneous12152012 ReligiousCharitable Contribution -$
Employment Income 42000$ Other Expense -$ Monthly Employment Income 42000$ Other Expense -$ Fixed Income Other Expense -$
SSA SSD Pension -$ Other Expense -$ Untaxed Income Other Expense -$ SSI Food Stamps etc
-$ Total Expenses 120300$
Monthly Subtotal 42000$
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax -$ State Income Tax -$ FICA (SS Medicare) -$ Other Taxes -$ PensionRetirement -$ Union Dues -$ Other Deductions -$ Other Deductions -$ Subtotal -$ Monthly Total -$
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME 227000$ 312016
MONTHLY INCOME MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Co-Borrower Gross Monthly Income
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FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
FINANCIAL INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FINANCIAL INFORMATION
MONTHLY INCOME
MONTHLY EXPENSES
Borrower Gross Monthly Income
Housing Expenses
Timing of Employment Income
Monthly
Second MortgageHome Equity
$ - 0
0
121312
Other Mortgage
$ - 0
Employment Income
$ 185000
Property Maintenance
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 185000
Time Share Property
$ - 0
Contribution
$ - 0
WaterSewage
$ 12800
Untaxed Income
HeatingElectricity
$ 20000
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Other loans
Fixed Income
Credit Cards
$ - 0
SSA SSD Pension
Student Loan
$ - 0
Automobile Loan
$ 23000
Rental income
Other Loan
$ 19300
0
$ - 0
PersonalLiving Expenses
Monthly Subtotal
$ 185000
Cable TVSatellite
$ - 0
TelephonePagerMobile Phone
$ 3000
Deductions from Paycheck
Online Service
$ - 0
GroceriesFood
$ 20000
Federal Income Tax
$ - 0
Clothing
$ - 0
State Income Tax
$ 8904
Spending Money
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Life Insurance
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
Health Insurance
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Prescription Drugs
$ 2200
Union Dues
$ - 0
MedicalDental Expenses
$ - 0
Other Deductions
$ 19822
AlimonyChild Support
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Child Care
$ - 0
Subtotal
$ 28726
School Tuition
$ - 0
Monthly Total
$ 28726
Transportation
$ - 0
Automobile Insurance
$ - 0
Automobile Gasoline
$ 20000
Co-Borrower Gross Monthly Income
Automobile Parking
$ - 0
Timing of Employment Income
Monthly
Miscellaneous
0
121512
ReligiousCharitable Contribution
$ - 0
Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Monthly Employment Income
$ 42000
Other Expense
$ - 0
Fixed Income
Other Expense
$ - 0
SSA SSD Pension
$ - 0
Other Expense
$ - 0
Untaxed Income
Other Expense
$ - 0
SSI Food Stamps etc
0
$ - 0
Total Expenses
$ 120300
Monthly Subtotal
$ 42000
Deductions from Paycheck
Federal Income Tax
$ - 0
State Income Tax
$ - 0
FICA (SS Medicare)
$ - 0
Other Taxes
$ - 0
PensionRetirement
$ - 0
Union Dues
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Other Deductions
$ - 0
Subtotal
$ - 0
Monthly Total
$ - 0
TOTAL GROSS MONTHLY INCOME
$ 227000
8917
MORTGAGE INFORMATION
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampDampArialBoldamp14
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
MORTGAGE INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Loan Terms
Borrower Monthly Surplus Income Calculation
Loan Type
Fixed Rate
0
$ 214769
Gross Monthly Income
$ 227000
Original Principal
$ 10694546
Total Monthly Deductions
$ 28726
Original Value
$ 11000000
Net Income
$ 198274
Term (in months)
360
0
5125
Monthly Living Expenses
$ 120300
Current Interest Rate
5000
PITIA (see mortgage info)
$ 64200
Date of First Payment
9109
Total Expenses
$ 184500
Property Taxes
$ - 0
Homeowners Insurance
$ - 0
Net Income
$ 198274
Association Fees
$ - 0
Total Expenses
$ 184500
Upfront MIP Financed
Yes
Total Surplus Income
$ 13774
MIP
$ 6789
Surpus Income Percentage
7
Principal amp Interest
$ 57411
$ 6789
PITIA
$ 64200
Arrears (total missed payments)
Last Payment Installment
11114
Todays Date
8917
Total Months in Default
34
Total Arrears
$ 2182788
Fees amp Costs (late charges are not eligible)
Bk amp Foreclosure fees ampCost
$ - 0
Escrow Shortage
$ - 0
Total
$ - 0
Principal Balances
UPB Today
$9162423
UPB at Default
$9770986
Capitalized UPB
$ 11345211
Market Interest Rate
Freddie Mac PMMS 30yr Fixed
400
Maximum Risk Adjustment
050
Market Rate (rounded to nearest 18)
4500
Previous Partial Claims
Amount of Any Previous Partial Claims
8917
FHA WATERFALL
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
The linked image cannot be displayed The file may have been moved renamed or deleted Ve
Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
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Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
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Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
FHA WATERFALL
YES
NO
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
Calculate Maximum Partial Claim
1 30 UPB at Default
$ 2931296
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income
2 Less previous partial claims
$ - 0
Surplus income
$ 13774
Maximum Partial Claim
$ 2931296
15 of net income
$ 29741
Result
No
Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP
All three of the following must be affirmative
Is Interest Rate at or Below Market
No
0
Is PITIA Payment at or Below Target
No
0
$ 2182788
Does Max PC exceed Arrears + Fees
Yes
0
$ 11708
Result
No
0
187
Continue to the Stand-Alone Modification
0
No
0
Stand-Alone FHA-HAMP Modification
Target Payment must support capitalized UPB at Market Rate
0
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate
$ 64274
Target Payment
$ 56750
0
Result
No
0
$ 64200
Continue to Modification with Partial Claim
0
4500
0
$ 113452108
Modification with Partial Claim
0
$ 64274
Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment
0
-012
UPB Today
$ 9162423
0
$ (074)
Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs
$ 9860361
0
No
Principal Deferment Needed
$ - 0
0
Arrears + Fees + Deferment
$ 2182788
Result
Yes
STEP 6 FHA-HAMP
Modified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment
0
1 31 of gross monthly income
$ 70370
0
2 80 of current PITIA
$ 51360
0
$ 8413915
3 25 of gross monthly income
$ 56750
0
$ 49421
4 Take greater of 2 amp 3
$ 56750
0
2177
5 Take lesser of 1 amp 4
$ 56750
0
Yes
Target payment
$ 56750
0
8917
MIP Calculator
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Year of Mortgage
6
Month
Principal
Average Principal
61
$ 9837947
$ 9747487
62
$ 9821733
63
$ 9805450
Monthly MIP
64
$ 9789097
$ 3972
65
$ 9772674
66
$ 9756181
67
$ 9739618
68
$ 9722983
69
$ 9706278
70
$ 9689502
71
$ 9672654
72
$ 9655733
Monthly
Upfront
0005
00225
WORKOUT RESULT
ampLampArialBoldamp14ampFampArialRegularamp10Run on ampD
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
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Source additional income
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YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
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1
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0
No Mod
0
FHA WORKOUT RESULT TERMS
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA
$ 53214
Monthly PampI
$ 46425
Principal
$ 9162423
Partial Claim
$ 2182788
Interest Rate
4500
Remaining Term
360
8917
Data Validation
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
Employer name
Employer Name
Employer address
Employer address
Position
Position
Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
Prepared by
Revised by
Approved by
Step Four
0
Step Five
0
Step Six
1
Do stand alone mod
1
Do mod w PC
1
Do Increase PMTs
0
Get 6 mo forbearance
0
Get stand alone Mod
0
Get SAPC
0
Get SAM
0
Get mod w PC
1
Get mod w increased pmt
0
No Mod
0
BORROWER INFORMATION
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
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FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
BORROWER INFORMATION
Loan Number
FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name
Co - borrower name
Cellular phone number
Cellular phone number
Social Security
Social Security
Total dependants
Total dependants
INCOME INFORMATION
Currently employed
Yes
No
Currently employed
Yes No
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Employer Name
Employer address
Employer address
Position
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Length of employment
Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income
Additional income
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
YES
NO
One or More Borrowers currently Employed
YES
NO
Date Financial Information Reviewed
8917
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Approved by
MORTGAGE amp BORROWER INFORMATION
Loan Terms Borrower Monthly Surplus Income CalculationLoan Type Fixed Rate
214769$ Gross Monthly Income 227000$ Original Principal 10694546$ Total Monthly Deductions 28726$ Original Value 11000000$ Net Income 198274$ Term (in months) 360
5125 Monthly Living Expenses 120300$ Current Interest Rate 5000 PITIA (see mortgage info) 64200$ Date of First Payment 912009 Total Expenses 184500$ Property Taxes -$ Homeowners Insurance -$ Net Income 198274$ Association Fees -$ Total Expenses 184500$ Upfront MIP Financed Yes Total Surplus Income 13774$ MIP 6789$ Surpus Income Percentage 7Principal amp Interest 57411$ PITIA 64200$
Arrears (total missed payments)Last Payment Installment 1112014Todays Date 312016Total Months in Default 16Total Arrears 1027194$
Fees amp Costs (late charges are not eligible)Bk amp Foreclosure fees ampCost -$ Escrow Shortage -$ Total -$
Principal BalancesUPB Today $9477454UPB at Default $9770986Capitalized UPB 10504649$
Market Interest RateFreddie Mac PMMS 30yr Fixed 400Maximum Risk Adjustment 050Market Rate (rounded to nearest 18) 4500
Previous Partial ClaimsAmount of Any Previous Partial Claims
312016
BORROWER INFORMATIONMORTGAGE INFORMATION
The linked image cannot be displayed The file may
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
FHA WATERFALLYE NO
Calculate Maximum Partial Claim1 30 UPB at Default 2931296$
Is surplus income greater than $300 and 15 of net income 2 Less previous partial claims -$ Surplus income 13774$ Maximum Partial Claim 2931296$ 15 of net income 29741$ Result No Stand-Alone Partial Claim Analysis
Skip to FHA-HAMP All three of the following must be affirmativeIs Interest Rate at or Below Market NoIs PITIA Payment at or Below Target No
1027194$ Does Max PC exceed Arrears + Fees Yes11708$ Result No
88 Continue to the Stand-Alone ModificationNo
Stand-Alone FHA-HAMP ModificationTarget Payment must support capitalized UPB at Market Rate
PITIA for Capitalized UPB at Market Rate 60015$ Target Payment 56750$
Result No64200$ Continue to Modification with Partial Claim4500
105046485$ Modification with Partial Claim60015$ Can Maximum Partial Claim cover arrears fees and deferment652 UPB Today 9477454$ 4185$ Principal Supported by Target Pmt over 30 yrs 9860361$
No Principal Deferment Needed -$ Arrears + Fees + Deferment 1027194$
Result YesModified to UPB w partial claim for arrears and fees
Calculate FHA HAMP Target Payment1 31 of gross monthly income 70370$ 2 80 of current PITIA 51360$ 7573353$ 3 25 of gross monthly income 56750$ 45162$ 4 Take greater of 2 amp 3 56750$ 19905 Take lesser of 1 amp 4 56750$ Yes
Target payment 56750$ 312016
STEPS 3 amp 4 INITIAL ASSISTANCE SCREENS
STEP 6 FHA-HAMP
HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
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Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
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Ejemplos Alternativas Permanente
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Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
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HAMP Modification with Partial Claim
Monthly PITIA 54810$ Monthly PampI 48021$ Principal 9477454$ Partial Claim 1027194$ Interest Rate 4500Remaining Term 360
312016
FHA WORKOUT RESULT TERMS
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
YES NO
Prepared by
Revised by
Approved by
Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
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Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
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Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
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Ejemplos Alternativas Permanente
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Home Affordable Modification Program
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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Loan Number FHA Number
Property address
Investor number
Borrower name Co - borrower name
Cellular phone number Cellular phone number
Social Security Social Security
Total dependants Total dependants
Currently employed Yes No Currently employed Yes No
Employer name Employer Name
Employer address Employer address
Position Position
Length of employment Length of employment
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
Source additional income
Source additional income
Additional income Additional income
YES NO
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Date Financial Information Reviewed 312016
Verifiable Loss of Income or Increase in Living Expenses
One or More Borrowers currently Employed
INCOME INFORMATION
BORROWER INFORMATION
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
Slide Number 56
Slide Number 57
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativasbull Cliente no tiene capacidad de pago para cumplir con teacuterminos auacuten luego de ajustes seguacuten la alternativa
aplicablebull Documentacioacuten
bull Cliente no provee documentos que se solicitan (informacioacuten financiera yo evidencia de hardship)bull Cliente no puede documentar que puede realizar los pagos proyectados
bull No cumple con los paraacutemetros del inversionista garantizador yo asegurador bull Ejemplo gt excede 31 en relacioacuten de pago a ingreso o el pago actual de la hipoteca ya estaacute por debajo del 31
bull Prioridad enfocada en las casas que constituyen residencia principal de la familia vs segundas hipotecas e inversioacuten
bull Clientes no responden a llamadas cartas o visitas que el banco realiza
44
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
45
Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
46
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
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Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
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Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
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Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
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Home Affordable Modification Program
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
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Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
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Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
bull Cliente no demuestra disposicioacuten ndash no cumplioacute con periodo de prueba (trial period)
bull Ocupacioacuten de la propiedad
bull Problemas Registralesbull Titularidad no esta a nombre del ocupantebull No hay declaratoria ni caudal relicto en casos de muertebull Existen otros gravaacutemenes
bull Casos garantizados por el gobierno local estaacuten atados a un Trust que no permite la retencioacuten del incentivo al modificar
bull Procesos de subordinacioacuten en caso de segundas hipotecas yo gravaacutemenes (ej embargos Hacienda )
bull Distinguir al que lo necesita vs el que busca una oportunidad
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Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
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Dudas mas comuneshellip
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iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
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iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
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Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
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Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
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Ejemplos Alternativas Permanente
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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Otras Situaciones y Retos bull Cambios constantes en la alternativas y requisitos para calificacioacuten
bull Crecimiento acelerado de la demanda por los servicios de Loss Mitigation bull Complejidad para efectos del consumidorbull Necesidad de adiestramientos constantes
bull Resistencia del consumidor a modificar los estilos de vidabull Peso grande de las obligaciones mensuales de los deudores en tarjetas de creacutedito
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Dudas mas comuneshellip
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iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
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Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
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Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
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Ejemplos Alternativas Permanente
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Home Affordable Modification Program
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
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iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
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bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
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bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
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Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
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Ejemplos Alternativas Permanente
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Home Affordable Modification Program
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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iquestPor que a mi me ofrecieron una tasa de intereacutes de 4 y a mi vencinoun 2
La opcioacuten va a depender de la situacioacuten particular del cliente del preacutestamo y el tipo de preacutestamo En este ejemplo el cliente que se le ofrecioacute un 4 tiene un preacutestamo FHA y el otro tiene un preacutestamo Fannie Mae que radicoacute antes del 2010 El cliente pudo tener el mismo hardship vivir en el mismo vecindario generar un ingreso similar pero el tipo de preacutestamo influyoacute en la determinacioacuten
iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
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iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
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Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
54
Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
55
La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
Slide Number 28
Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
Slide Number 34
Slide Number 35
Slide Number 36
Slide Number 37
Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
Slide Number 43
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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iquestPor que tengo que entregar tantos documentos para ser evaluadobajo Loss Mitigation
Para que el banco pueda identificar la opcioacuten que realmente el cliente necesita es necesario que realice un anaacutelisis de su situacioacuten financiera y por tal razoacuten requiere informacioacuten de ingresos y gastos Con esta informacioacuten se identifica si el cliente tiene o no capacidad financiera y se determina si el cliente cualifica para una opcioacuten de retencioacuten o disposicioacuten
Dudas mas comuneshellip
iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
Slide Number 6
Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
Slide Number 27
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Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
Slide Number 31
Slide Number 32
Slide Number 33
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Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
Slide Number 40
Slide Number 41
Slide Number 42
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
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Dudas mas comuneshellip
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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iquestTengo que estar atrasado para cualificar bajo el programa
Las alternativas de LM que se pueden ofrecer van a depender de la situacioacuten financiera de cada cliente y del tipo de preacutestamo Hay opciones bajo el programa que estaacuten disponibles desde antes que el cliente se atrase en sus pagos hipotecarios
Dudas mas comuneshellip
iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
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bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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Historia del Programa
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Mercado Secundario
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Requisito Principal
Alternativas Disponibles
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Retencioacuten- Modificacioacuten
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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iquestSi mi propiedad perdioacute valor cualifico para un short sale
El requisito principal para cualificar para una opcioacuten de LM es que elcliente tenga una situacioacuten adversa e involuntaria que le impidacumplir con su pago La peacuterdida de valor de su propiedad no es unhardship ya que no es un problema de capacidad financiera Ladepreciacioacuten del valor de su propiedad no tiene nada que ver con sucapacidad de pago
Dudas mas comuneshellip
iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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Mercado Secundario
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Retencioacuten- Modificacioacuten
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Ejemplos Alternativas Permanente
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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iquestSi estoy en proceso de ejecucioacuten puedo solicitar ayuda bajo el programa
Aunque el caso este en un proceso de ejecucioacuten activo el Programa de Loss Mitigation es viable Esto puede depender del estatus en que se encuentre el proceso de ejecucioacuten Lo importante es actuar de inmediato
Dudas mas comuneshellip
iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
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Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
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Objetivo del Programa
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Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
Slide Number 23
Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
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Ejemplos Alternativas Permanente
Slide Number 30
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Home Affordable Modification Program
Slide Number 39
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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iquestCuando debo llamar al banco
Una vez usted tenga una situacioacuten adversa que afecte el que pueda cumplir con su obligacioacuten es el momento de llamar a su Banco Hipotecario
Dudas mas comuneshellip
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bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
bull Permite la continuidad en financiamiento al cumplir y mantener relaciones saludables con losinversionistas
bull Servir y proteger adecuadamente los preacutestamos asegurados yo garantizados otorgados a los consumidores
bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
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Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
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Objetivo del Programa
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Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
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Alternativas de Retencioacuten
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Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
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Efectos o consecuencias en el mercado
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bull Retencioacuten del hogar para miles de consumidoresEsto es posible auacuten cuando su capacidad se haya visto impactada negativamente
bull Evita procesos de ejecucioacutenLe evita al deudor entrar o continuar en un proceso de ejecucioacuten e incurrir en gastos legales que reducen su capacidad dereinstalar su preacutestamo y afecta auacuten maacutes su situacioacuten econoacutemica
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bull Protege el mercado de bienes raiacutecesReduce el impacto en los valores de las propiedades que eventualmente toca a las comunidades y los duentildeos de propiedades
bull Protege la industria financieraImpacto en la solidez e imagen de la industria bancaria y financiera en Puerto Rico esto a su vez beneficia la economiacutea local
Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
bull Los valores de las propiedades continuacutean sufriendo un efecto decreciente Los Bancos y los inversionistas pierden dinero mientras no reciben el pago de la hipoteca y el valor de la
colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
bull Las propiedades vacantes son un atractivo para malhechores una vez que no son mantenidas adecuadamente aumenta el riesgo en el vecindario y afean el mismo teniendo un efecto negativo en el deseo del consumidor al momento de comprar
bull Al reducirse la equidad no tiene margen para poder seguir refinanciando la propiedad obteniendo capital adicional o saldando otras deudas
bull Se afecta el recaudo de contribuciones sobre la propiedad cuando el cliente no tiene posibilidades de repago
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Objetivos
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Mercado Secundario
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Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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Efectos o consecuencias en el mercadoMientras maacutes se dilatan los procesos de lograr una alternativa ya seade retencioacuten o de disposicioacuten
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colateral se impacta negativamente Se afectan los ahorros del consumidor por la equidad que pierde en la propiedad
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
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Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
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Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
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Disposicioacuten- Short Sale
Disposicioacuten- Dacioacuten en Pago
Ejemplos Alternativas Temporeras
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Ejemplos Alternativas Permanente
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Home Affordable Modification Program
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
Otras Situaciones y Retos
Dudas mas comuneshellip
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Beneficios de Mitigacioacuten de Peacuterdida
Efectos o consecuencias en el mercado
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La Banca Hipotecaria y las Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivos
Historia del Programa
Flujo de Financiamiento de Viviendas
Mercado Secundario
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Leyes Principales
Proceso General de Cobros
Proceso Legal de Ejecucioacuten de una Hipoteca
El proceso de Mitigacioacuten de Peacuterdidas Evaluacutea la peacuterdida desde dos aacutengulos
Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Objetivo del Programa
Evaluacioacuten Financiera
Proceso
Requisito Principal
Alternativas Disponibles
Alternativas de Mitigacioacuten de Peacuterdidas
Alternativas de Retencioacuten
Retencioacuten- Moratoria
Retencioacuten- Plan de Pago
Retencioacuten- Modificacioacuten
Retencioacuten- Modificacioacuten (HAMP)
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Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas
Situaciones que afectan la aprobacioacuten de alternativas (continuacioacuten)
