LA COMPRAVENTA

GENERALIDADES

Nuestra legislación regula el contrato de compraventa como traslativo de dominio, cuyo efecto inmediato es la transferencia del dominio de una cosa o derecho. Otras legislaciones le dan enfoques diferentes, tal como el Derecho Civil Italiano, en el cual la transferencia de dominio de la cosa no es el efecto inmediato si no su obejtivo.

CONCEPTO

El Contrato de Compraventa, es un contrato traslativo de dominio, cuyo efecto inmediato es la transferencia del dominio de una cosa o derecho. (articulo 1790 de Còdigo Civil).

El contrato traslativo de dominio: es aquel por medio del cual una de las partes se obliga a transferir a la otra propiedad; y, èsta se obliga a recibirla y a pagar por ella determinado precio. Es un contrato consensual, por cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto a las condiciones del negocio; sinalagmático, porque exige prestaciones recìprocas , oneroso, dese el momento que requiere por una parte la entrega de una cosa y por la otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las recìprocas prestaciones han de ser equitativas.

CARACTERISTICAS

-Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la propiedad de una cosa al comprador, de allì que cualquier contrato en que se transmita a la otra parte, derechos reales que no sean la propiedad, no será compraventa pura, sino alguna modalidad de ella, como cesiòn de derechos o de créditos.

-Consensual: (articulo 1791 del Còdigo Civil). El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Por lo tanto, existe el contrato entre las partes, desde que hay consentiemiento en la cosa y el precio.

-Bilateral: Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el vendedor resultan obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad transmitió al comprador, y èste a pagar el precio.

-Principal: Porque subsiste por si sòlo.

-Onerisi: Se estipulan gravámenes y derechos recíprocos, pues asì como el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa en propiedad al comprador, tiene el derecho de recibir de èste el precio del dinero, està ligado el derecho que èl tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue èsta.

-Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el beneficio o la perdida que les causa el contrato, pues las presentaciones son ciertas y determinadas (la cosa y el precio). Sin embargo habría compraventa aleatoria, si el objeto del contrato lo es una esperanza inciertam una cosa litigiosa o un derecho hereditario.

-Sinalagmàtico Perfecto: Porque se crean obligaciones recìprocas de las partes, de modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro. (sinalagmático, quiere decir “contrato”).

-Solemne: En lo que se refiere a la producción de efectos hacia terceros en caso de compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues es necesario que el contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el Registro no provoca nulidad, ni la ineficacia total del contrato, pies tiene plena validez entre las partes, aunque el contrato no produce sus efectos normales (transmisión de dominio, pago del precio y entrega de la cosa), sino del contrato informal únicamente a la formalización del contrato en escritura publica.

-De ejecución instantánea: Normalmente lo es, ya que su efecto traslativo de dominio se consuma en el mismo momento en que se celebra el contrato, salvo en el caso de la compraventa de cosas futuras y de géneros.

ELEMENTOS

-Personales: son el comprador y el vendedor, estas partes pueden ser personas in dividuales o jurídicas, unipersonales o multipersonales.

Comprador

La capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar. Por ello, toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estèn en el comercio y el mandato general que otorgue no requiere clausula o facultad especial para que su mandatario puede comprar (ver articulo 1611 del código civil gestión de negocios artículos 47 y 163 del código de Comerciom Compra de bienes para sociedad; artículos 47 y 54 del código de Comercio , Facultades especiales).

Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (articulo 1793 del Codigo Civil). Los esposos, los administradores no pueden comprar bienes que administran; auxiliares del juez (depositarios, interventores), no pueden comprar lo que tienen a su cargo; jueces, abogados, funcionarios judiciales, representantes de las partes (bienes objeto del procesoen que han intervenido); intermediarios mercantiles y notarios(cosas cuya venta se hace con su intervención), mandatario los de su mandate (sin consentimiento expreso); albaceas bienes de la testamentaria, mientras no estén aprobadas las cuentas de su gestión; toda venta entre padres e hijos y entre convivientes para efectos fiscales se reputa como donación.

Ejemplo: El Vendedor, debe tener capacidad de ejercicio para poder válidamente vender bienes.

-Menores e incapaces: No pueden vender bienes, salvo ventas infimas. Para la venta de los bienes, salvo las infimas debe contarse con la participación del representante legal, quien debe cumplir con determinadas formalidades y requisitos(articulo 1795 del Codigo Civil) tales, como:

-Comprobar absoluta necesidad y evidente utilidad de la venta ante el juez competente (artículos 264, 266, y 332 inciso I del Codigo Civil; y 418 Codigo Procesal Civil y Mercantil).

-Vender al precio no menor del que se cotice en plaza el dia de la venta de bienes muebles tales como valores comerciales, industriales, títulos de renta, acciones, bonos, frutos y ganados, para lo cual no se requiere autorización judicial (observese lo indicado en los artículos 265 y 333 del Codigo Civil). Lo anterior podría llevar a la interpretación que se necesita autorización judicial cuando se trata de bienes inmuebles.

DEPOSITARIOS, ADMINISTRADORES, INTERVENTORES Y LIQUIDADORES:

De acuerdo con el articulo 1795 del Codigo Civil, el polo vendedor debe llenar ciertas formalidades para vender bienes ajenos. Los depositarios de acuerdo con el articulo

892 del Codigo Civil, señala que no puede enajenar bienes que están bajo su guardia(ver articulo 898, 1794, 1974, y 1978 del Codigo Civil; y 38 Codigo Procesal Civil y Mercantil); los administradores de menores e incapaces en cuanto a sus limitaciones ya se mencionaron las mismas, pero además existen otros administradores: eñ guardador del representante del ausente (articulo 50 del Codigo Civil), el cual se rige por las normas de la tutela en cuanto a la disposición de los bienes del ausente; el administrador de la cosa común (articulo 490 del Codigo Civil), el cual no tiene facultad para disponer de ella; el albacea de la masa hereditaria (articulo 1050 del Codigo civil); el administrador de una persona jurídica(articulo 1757 del Codigo Civil) debe actuar conforme lo establecido en el contrato de sociedad y en lo mercantil los representantes legales o administradores pueden enajenar aquellos bienes que constituyen mercancías dentro del giro ordinario de la sociedad; el fiduciario puede enajenar los bienes de fidecomiso solo si esta facultado para ello.

INTERVENTORES

No esta autorizado para vender la cosa que tiene a su cargo, sus frutos, ni semovientes(artículos 37 y 38 CPCYM Y 661 del Codigo Civil).

LIQUIDADORES

Ver el articulo 1786 del Codigo Civil, el cual le da facultades para vender bienes.

MANDATARIOS

Se requiere el Mandato General con Clausula Especial (articulo 1693 del Codigo Civil).

GESTOR DE NEGOCIOS

La validez de la venta realizada por el gestor depende de que el principal la ratifique dentro de cierto plazo (articulo 1611 del Codigo Civil).

SOCIOS

Ninguno de los socios puede transmitir sus derechos en la sociedad a un tercero sin tomar en cuenta lo indicado en el articulo 1760 del Codigo Civil, el cual da derecho de tanteo a los demás socios.

-REALES: Son: la cosa vendida y el precio de la misma.

LA COSA

(artículos 1301 y 1538 del Codigo Civil) la cosa objeto de un contrato debe ser licita, presente o futura, determinada o determinable. Las cosas objeto de compraventa pueden ser además , corpóreas o incorpóreas, muebles o inmuebles, principales accesorias.

No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes que constituyen patrimonio familiar, derechos de uso y habitación derechos políticos.

EL PRECIO

Si la transmisión de dominio de la cosa no tiene un precio como contraprestacion, estaríamos ante una donación u otro contrato, pero no en presencia de una compraventa. (articulo 1796 del Codigo Civil) no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio, o en la manera de determinarlo.

CARACTERISTICAS DEL PRECIO

-PECUNARIEDAD: La prestación del deudor debe ser en dinero o mayoritariamente en dinero(artículos 1790 y 1853 del Codigo Civil) ya que ello diferencia a la compraventa de la permuta.

-CERTEZA: El precio debe ser convenido entre las partes o que estas hayan determinado la forma de convenirlo (artículos 1796 y 1825 del Codigo Civil). Las maneras comunes de fijar el precio son: por calidad y/o por cantidad; precio fijado por un tercero (articulo 1796 del Codigo Civil), en cuyo caso este seria nombrado por confianza sin tener que ser arbitro, mandatario o experto; precio corriente (articulo 1796 del Codigo Civil), correspondiente ello a bienes fungibles; precio referido a lugar y tiempo determinado(articulo 1797 del Codigo Civil); precio justo a tasación (articulo 1798 del Codigo Civil), en cuyo caso el profesional lo hace sobre bases técnicas y ya que la norma permite una rebaja convenida al no existir norma prohibitiva puede existir también un recargo convenido.

-REALIDAD: El precio debe ser real, ya que de lo contrario el contrato puede invalidarse por simulación, al referirse a precio real no se esta refiriendo a juto, ya que esta esto atiende a una valoración ética( ver articulo 1542 del Codigo Civil).

REQUISITOS PARA FORMALIZAR LA COMPRAVENTA

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COMPRADOR, VENDEDOR Y OBJETIVO

El articulo 1791 del Codigo Civil, establece que “el contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que se conviene en la cosa y en el precio, aunque ni uno, ni el otro se hayan entregado”.

En cuanto al comprador, vendedor y obejto ver apartado de obligaciones y de elemento real del contrato y tomar en cuenta formalización por medio de escritura publica en bienes inmuebles y muebles identificables.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

VENDEDOR

-La principal obligación es la entrega de la cosa, por ello el vendedor asume los riesgos y garantiza al comprador sanear por vicios ocultos o evicción (articulo 1809 del Codigo Civil). En la compraventa real se necesita de un acto posterior por parte del vendedor para la transmisión como por ejemplo la inscripción y la practicada en Guatemala es la consensual donde la transmisión se realiza si necesidad de un acto posterior de las partes.

-Con relación a lo anterior se discute si la transmisión consiste en poner en posesión del comprador la cosa, lo cual sucede en la compraventa real y no en la consensual ya que en esta al momento de la realización del contrato el comprador se constituye en dueño de la misma, teniendo por disposición legal la posesión, por lo que se transmite en esta es la tenencia de la cosa (artículos 468, 612 y 613 del Codigo Civil).

-La entrega se debe hacer en la forma pactada en el contrato (artículos 1809 y 1811 del Codigo Civil).

-El modo puede ser real, simbolico o legal.

LA ENTREGA ES REAL

Si se entrega materialmente y en el caso de un derecho del titulo que lo represente o contiene.

ES SIMBOLICA

Cuando se emple alguna formula o figura por a cual el comprador se da por recibido de la cosa ; y,

LEGAL

Cuando la ley considera recibida la cosa por el comprador, sin estar materialmente entregada( ver artículos 1812, 1817, 1819 del Codigo Civil).

-La cosa debe entregarse en el estado en que se encontraba al momento de celebración del contrato, salvo pacto en contrario (artículos 1813, 1815 del Codigo Civil). La responsabilidad del riesgo de la cosa solo se aplica en caso de daños o destrucción de la cosa derivados de hechos no imputables al vendedor, pero si es por culpa del mismo es una responsabilidad por hechos o actos ilícitos ya que la cosa ya era propiedad del comprador (ver articulo 1665 y subsiguientes). Debe tenerse presente que el comprador que incurre en mora en la recepción de la cosa es responsable por los riesgos de la misma (articulo 1830 del Codigo Civil). Se reduce el riesgo de la cosa de la siguiente manera:

-Si la cosa perece o se daña al punto de resultar inútil, sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta y el comprador no tiene la obligación de pagar el precio y, si lo hubiere pagado, tiene derecho a ser reembolsado del mismo.

-Si la cosa solo sufre daños que no la inutilizan, sin culpa del vendedor, el comprador puede resolver la venta o pedir y obtener una disminución proporcional del precio;

-Si el comprador esta en mora el recibo de la cosa, la perdida total o parcial de la misma (aunque no haya sido entregada), corresponde al comprador y el vendedor tiene derecho a recibir el precio;

-La perdida de la cosa, por culpa del vendedor y antes de su entrega, exonera al comprador del pago del precio y le permite reclamar daños y perjuicios al vendedor;

-La perdida de la cosa, antes de su entrega y por culpa del comprador, no la exonera de su obligación de pagar el precio. (ver articulo 1815 del Codigo Civil, sobre los frutos de la cosa vendida).

-Los gastos de la entrega según el articulo 1824 del Codigo Civil corresponden al vendedor, pero el comprador corre con los gastos de escrituración salvo pacto en contrario.

-La obligación de garantía tiene implícita dos cuewstiones:

*Una de no hacer (no turbarle el ejercicio del dominio de la cosa (articulo 1809 del Codigo Civil).

*Otra de hacer (responder por medio de saneamiento por evicción o vicios ocultos (artículos 1543 y 1544 del Codigo Civil).

COMPRADOR

-Pagar el precio, el cual debe ser pagado conforme los artículos 1825, 1827, 1826, 1833 del Codigo Civil. Existen facultad de retención de precio en caso de que el comprador incumpla con la entrega de la cosa o existe temor fundado de incumplimiento (ver aarticulos 1828, 1829, 1832, del Codigo Civil).

-Obligacion de recibir la cosa, el articulo 1830 del Codigo Civil, establece tal obligación, en caso de que el comprador incurra en mora el vendedor puede entregar la cosa mediante consignación (artículos 1408 y 1409 del Codigo Civil).

-Obligacion de cubrir gastos de escrituración (articulo 1824 Codigo Civil).

PACTOS DE RESCISION

Ver articulo 1844 del Codigo Civil

PACTO COMISORIO TACITO

Es necesario primero diferenciar lo que es el pacto comisorio tacito de la condición resolutoria, ya que el primer caso se aplica cuando la razón de determinación del contrato se debe del incumplimiento de obligaciones y en la segunda, el hecho generador de la resolución no es futuro e incierto y ajeno a la voluntad de las partes.

El articulo 1535 del Codigo Civil, tiende a confundir ambas, ya que señala “en todo contrato bilateral hay condición resolutoria y esta se realiza cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de la obligación en lo que le concierne”, La llamada condición resolutoria en este articulo es tacita, y se encuentra contenida en todos los contratos, y no es condición resolutoria por lo mencionado ya con anterioridad.

Entonces cuando una parte falta a sus obligaciones, se esta ante una resolución por incumplimiento y no ante una condición resolutoria.

La resolución del contrato en virtud de pacto comisorio tacito, se realiza por medio de declaración judicial declarativa. El articulo 1582 del Codigo Civil, que continua equivocadamente llamando condición resolutoria implícita al pacto comisorio tacito, se encuentra en armonía con lo establecido en el articulo 1536 del mismo cuerpo legal, el cual establece “podrá pedir la resolución del contrato”, lo cual implica que los efectos del pacto comisorio tacito no son automaticos, ni de pleno derecho, sino requieren declaración judicial (ver artículos 1583, 1814 y 1813 del Codigo Civil).

EL PACTO COMISORIO EN LAS COMPRAVENTAS POR ABONOS

Permite que se resuelva el contrato por falta de pago de 4 o mas mensualidades en las de inmuebles; en ventas a plazos de muebles por mora en pago de cualquiera de las amortizaciones.

EL PACTO COMISORIO EXPRESO ES

La mal llamada “condición resolutoria expresa”.

LA LEGISLACION GUATEMALTECA REGULA DOS CASOS DE PACTO COMISORIO EXPRESO DENTRO DE LA RESCISION

*El articulo 1844 del Codigo Civil, se refiere al pacto por el cual las partes convienen en que si el precio no es pagado determinado dia por el comprador, el contrato se rescindirá, lo cual tiene diferentes efectos sea en bienes muebles o inmuebles:

*Si son inmuebles se permiten al comprador pagar el precio (salvando el contrato) aun después de vencido el plazo para el pago, siempre que no haya incurrido en mora en virtud de requerimiento del vendedor(articulo 1845 del Codigo Civil), excluyendo de este modo la mora automática que es en la que entra el deudor por el mero hecho del vencimiento del plazo fijado por haber renunciado este al requerimiento (articulo 1431 inciso 1 del Codigo Civil).

*En el caso de cosas no inmuebles, el pacto comisorio opera automáticamente a, vencimiento del plazo (artículos 1845 y 1846 del Codigo Civil).

En cuanto a si el pacto comisorio expreso, opera de igual forma que la condición resolutoria expresa; contenida en el articulo 1581 del Codigo Civil. Deberia ser que si, ya que el Codigo regula como condición resolutoria implícita lo denominado en doctrina pacto comisorio tacito y la figura de la condición resolutoria expresa debería comprender y corresponder al pacto comisorio expreso.

IMPUESTOS ESPECIALES

En la compraventa por abonos con o sin reserva de dominio ver articulo 1838 del Codigo Civil, cuyo ejemplo es el pago de impuesto de circulación de vehiculo en compraventa de automóviles.

*La compraventa esta sujeta al pago del IVA y en caso de compraventa sobre bienes inmuebles , el monto por el cual debe pactarse como base es el monto que aparece en matricula fiscal.

*Pago de timbre

EFECTOS REGISTRALES

El principal efecto registral: es que el contrato de compraventa tenga efectos ante terceros.

PRINCIPIO REGISTRAL DE “PRIMERO EN TIEMPO, PRIMERO EN DERECHO”

El articulo 1808 del Codigo Civil, señala que si la cosa vendida fuere inmueble o derecho real sobre inmuebles, prevalecerà la venta que primero se haya inscrito en el Registro y si ninguna lo ha sido, será valida la venta anterior en fecha (ver articulo 1794 del Codigo Civil).

Debe tomarse en cuenta que la inscripción registral no tiene como fin la transmisión de dominio; ya que la compraventa en nuestra legislación señala que la inscripción registral tiene como fin la publicidad del acto para que produzca efectos contra terceros (salvo lo regulado en los artículos 637,1146, 1148, 1807, 1808 del Codigo Civil).

MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA

PACTO DE RESERVA DE DOMINIIO

Este tipo de compraventa es aquella: “que se realiza estipulando las partes que el vendedor se reserva el dominio de la cosa hasta la verificación de un determinado hecho, consistente generalmente en el pago integro del precio por parte del comprador”.

SE PUEDEN EXTRAER LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS:

*Es una venta en la que en virtud de convención expresa, se defiere la transmisión del dominio de la cosa al comprador.

*El vendedor continua siendo el propietario de la cosa hasta que el comprador pague la totalidad del precio o cumpla la condición a que se haya sujetado el contrato.

*Normalmente la tenencia de la cosa la tiene el comprador.

NATURALEZA JURIDICA

En la doctrina se discute la naturaleza jurídica de este tipo de compraventa, entre las corrientes se encuentran:

*La que lo considera como un derecho de prenda

*Como condición suspensiva

*Como condición resolutiva

*Como modalidad del pacto comisorio expreso(siendo esta tesis por la que se inclina nuestra legislación y la que será desarrollada).

EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO COMO MODALIDAD DEL PACTO COMISORIO EXPRESO:

Es una compraventa pura y simple, pero acompañada a la vez de un pacto comisorio o clausula resolutoria y de una convención que retrasa la transmison de la propiedad, hasta el pago de la totalidad del precio.

EXISTEN CIERTAS CARACTERISTICAS EN NUESTRA LEGISLACION RESPECTO DE ESTE PACTO:

*Es aplicado a bienes muebles e inmuebles aunque es mas común en venta por abonos de bienes muebles. Se requiere de inscripción registral cuandobson bienes muebles identificables o inmuebles de tal forma que “la rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido el bien. La venta de bienes muebles no identificables no puede estar sujeta a registro y dicho pacto no puede hacerse valer ante terceros de buena fe que hayan adquirido los bienes “(articulo 1835 del Codigo Civil).

*Al completarse el pago por parte del comprador la transferencia de dominio opera automáticamente sin necesidad de posterior declaración (articulo 1834 del Codigo Civil).

*Este tipo de pacto de acuerdo con el articulo 1834 del mismo cuerpo legal, puede realizarse en compraventas por abonos y condicionales.

*Es usual que al comprador se traslada la posesión y uso de la cosa vendida, aunque se puede pactar lo contrario (articulo 1840 del Codigo Civil).

*El comprador no puede enajenar la cosa, constituir derechos reales de garantía, arrendar, dar en comando sin contar con autorización del dueño(artículos 1881, 1834, 1958 del código Civil).

*En cuanto al riesgo de la cosa el mismo debería recaer en el vendedor atendiendo a la norma res perito domino, pero a falta de pacto, el articulo 1813 del Codigo Civil, señala que el riesgo recae sobre el contratante que tenga la posesión material y el uso de la cosa.

*El articulo 1838 de la misma ley, señala la obligación por parte del comprador el cuidado de la cosa y el pago de impuestos qie recaiga sobre la misma.

*Em caso de que el vendedor se reserve la entrega de la cosa y el contrato se resuelvam este tiene la obligación de devolver lo recibido y los intereses legales si no estuvieran estipulados (ver artículos 1837, 1840 y 1841 del Codigo Civil).

*En el articulo 1842 de la misma ley que se analiza, trata de hacer extensivas al contrato de leasing o arrendamiento con opción a compra las normas que regulan ventas por abonos con o sin reserva de dominio y se deben tomar en cuenta las normaas contenidad en los artículos 1836, 1837 y 1841 del Codigo Civil.

*La responsabilidad en caso de que el comprador provoque un accidente automovilístico es solidariamente mancomunada (articulo 1651 del Codigo Civil).

COMPRAVENTA CONDICIONAL

Es la compraventa que esta sometida a una condición, de tal forma que la adquisición de derechos depende del acontecimiento que constituye la condición. Se aplican las disposiciones de los artículos 1269 al 1278 del Codigo Civil.

ADJUDICACION EN PAGO

No puede considerarse según mi criterio una forma de compraventa, sino es el pago por la existencia d e una obligación preexistente, En la compraventa se paga al vendedor lo que se le debe, y en la adjudicación el acreedor recibe voluntariamente algo distinto. La causa de la adjudicación en pago es “solvendi”, mientras que la del pago del precio de la compraventa es “credendi”.

En la adjudicación la obligación que el deudor paga puede tener cualquier origen y naturaleza, mientras que la obligación del comprador tiene un solo origen: la compraventa y es contraprestación de la transmisión del dominio de una cosa.

CESION DE BIENES

El articulo 1416 del Codigo Civil, establece ,a cesion de bienes como una forma de pago. El articulo 1443 del Codigo Civil, señala que en la secion se aplican las disposiciones del negocio jurídico que le de origen, por ello la sesión-venta se rige por las normas de compra venta y no es mas que una de sus modalidades. El articulo menciona la sesión de derechos personales, y el articulo 1445 del Codigo civil, señala la sesión de derechos sobre bienes inmuebles.

*La compraventa y al cesion (cesion quiere decir venta), son ambos contratos traslativos de derecho, que producen los mismos efectos.

*La estructura jurídica y las obligaciones de las partes de la secion, son iguales a la compra venta.

*La compraventa tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa y el objeto de la secion es la transferencia de la titularidad de derechos personales o reales(que no sean propiedad).

*Las normas de compraventa son aplicables a la sesión-venta, salvo a las modalidades especiales de esta(articulo 1449 del Codigo Civil).

La sesión es una modalidad de la compraventa cuando el objeto del contrato es de la transmisión de la propiedad de una cosa, sino transmisión de derechos personales o reales diferentes de la propiedad.

CESION DE CREDITOS

Se aplica lo explicado en cuanto a la cesion de bienes. El articulo 1451 del Codigo Civil, señala que “el que se sede un crédito u otro derecho solo responde de su legitimidad y existencia al tiempo de la cesion, salvo que se haya comprometido

expresamente con el cesionario a garantizar la solvencia del deudor, o que se trate de documentos endosables” (451 inciso 5 del código Civil).

COMPRA Y VENTA A PLAZOS

Esta figura esta contenida en el articulo 1829 del Codigo Civil, y es la compraventa en la que se paga el pago x parte del comprador a plazos, dicho pago puede hacerse por un periodo vencido o anticipado.

La compraventa a plazos es aquella en que se entrega de la cosa o el pago del precio no pueden ser exigidos en el momento de realizarse la operación, si no que se refieren para otro u otros momentos posteriores, sin embargo, se extiende que es la compraventa a plazos cuando el comprador puede ir pagando el precio al vendedor en periodos o cuotas posteriores a la entrega de la cosa vendida.

COMPRAVENTA DE DERECHOS SUCESORIOS

Los artículos 922 y 1806 del Codigo Civil, establecen la posibilidad de enajenación del derecho a suceder a una persona fallecida, pero la transmisión de dicha masa hereditaria no le da derecho ha disponer individualmente de los bienes que lo integran, por ello los bienes no se especifican, respondiendo al vendedor solo por su calidad de heredero.

ESTA MODALIDAD TIENE LA SIGUIENTES CARACTERISTICAS:

*Su objeto no lo constituyen los bienes que integran la masa, sino el derecho a heredar, por ello este contrato tiene mucho aleatorio y no es sobre cosa cierta, ya que el comprador debe esperar que se determine el activo liquido producto del activo y el pasivo de la murtual.

*Solo puede celebrarse este contrato sobre derechos hereditarios si el causante ya ha muerto(ver el articulo 1539 y el 1301 del Codigo Civil).

*El derecho del heredero sobre la masa hereditaria se retrotrae al momento de la muerte del causante (articulo 918 del Codigo civil), por lo que exite la obligación reciproca del comprador y vendedor de restablecer el patrimonio del causante al estado en que estaba la fecha del fallecimiento del causante. Por ello el sedente debe restituir los bienes de la mortual de los que haya aprovechado, lo cual incluye los frutos y teniendo el derecho de reembolso por parte del comprador de los gastos echos para cubrir deudas y cargas de la mortual.

*El seneamiento solo puede existir sobre el derecho a heredar y no sobre los bienes que conforman la masa hereditaria(ver el articulo 1558 del Codio Civil).

*La venta del derecho ha heredar incluye no solo los derechos si no también las obligaciones (del artico 920 del Codigo Civil).

*El impuesto hereditario se calcula de conformidad con el parentesco que el heredero sedente tenia con el causante y el valor neto de la porción que le correspondía mas el impuesto que alcabala por lo que se trata fiscalmente al adquirimiento de igual forma al heredero , pero se le obliga a pagar el alcabala que consiste en un impuesto sobre la compraventa y permuta inmuebles o derechos reales sobre los mismos.

COMPRA VENTA DE INMUEBLES IDENTIFICABLES

Las mismas normas comentadas en el caso de inmuebles urbanos y rusticos son aplicables a estos bienes, y normalmente se requieren para su formalización en la escritura publica(articulo 1576 y 1214 del Codigo Civil)

COMPRAVENTA DE INMUEBLES URBANOS Y RUSTICOS

La compraventa de inmuebles o derechos reales sobre los mismos se rigen normas generales de compraventa, aunque se requiere para el contrato se formalice su inscripción en escritura publica(articulo 1576, 1125 inciso 2 1135 del código Civil). Sin embargo el articulo 1576 del Codigo civil, establece que esta formalidad no es esencial y su omisión de este requisito no es causa d nulidad (articulo 338 del Codigo Procesal Civil y Mercantil)

COMPRA VENTA DE COSAS FUTURAS Y ESPERANZAS INCIERTAS

En el articulo 1805 del Codigo Civil, establece que las cosas futuras se pueden vender antes de que existan en especie. El código Civil en su articulo 1538 indica que el objeto del contrato seria “una cosa que se espera que exista”, pero que todavía no existe aun y es de obligación del vendedor un hacer o no hacer, ya que esta obligado a tomar todas las medidas necesarias para que la cosa pueda llegar a tener una existencia, y sentido negativo de impedir el naciemiento.

CARACTERISTICAS:

*La cosa futura no existe físicamente en el momento del contrato, por lo que no esta en el patrimonio del vendedor, pero este es el propietario de la cosa producirá la cosa futura.

*Cosas de evolución o madures futura: La cosa ya tiene cierta existencia embrionaria, pero no puede ser objeto de derechos independientes de la cosa principal.

*Cosas de incierta separación futura: La cosa futura ya tiene existencia y solo esta pendiente de ser separada , para tener independencia.

*Cosas de cierta captación futura: Las cosas objeto de negocio pueden entrar al patrimonio del vendedor por un acto de apropiación, no por accesión, habiendo un cambio de estado de la cosa que pasa de un estado de libertad al cautiverio “con o sin vida”

NACEN DE LO ANTERIOR LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS:

*Existencia de una incertidumbre, de donde puede nacer un contrato condicional o una incertidumbre

*La incertidumbre es la esencia del contrato y su efecto es la que determina el contrato condicional (cuando lo incierto será determinante para la existencia del contrato) y es el caso de la venta de la cosa futura en donde si el vendedor cumple sus obligaciones y la cosa no llega a tener existencia, el comprador no tiene porque pagar el precio de la compraventa seria nula por falta de objeto o alegatorio(cuando lo incierto determina la obligación del vendedor) siendo este el caso de la esperanza incierta donde el comprador quedaría obligado al pago del precio, aunque la cosa no llegue a realizarse, sin culpa del vendedor si la cosa futura no llega a tener existencia, por el incumplimiento del vendedor a sus obligaciones o si la esperanza incerta no se realiza por actos o omisiones del vendedor, existe responsabilidades de este.

*Lo futuro previsto es del futuro físico

EN ESTE TIPO DE COMPRA VENTA SE PRESENTAN TRES SITUACIONES QUE SON:

*La venta de cosa futura

Supone una venta condicional, de modo que habrá o no, en el caso de que no se materialice o no. Entonces en el caso de que esta llega a materializarse el vendedor la entrega al comprador pagara el precio; si la cosa no se materializa el contrato queda resuelto y se extinguen las obligaciones de las partes. Al ser condicional al verse en los articulo 1271 al 1278 del Codigo Civil.

*La venta de esperanza incierta es aletorio como ya se menciono posteriormente donde la existencia o no de la cosa futura no deja sin validez o invalidez el contrato, sino únicamente la prestación a cargo del vendedor. En esta compraventa lo que se vende no es la cosa futura, si no la esperanza de que la misma llegue a existir, de manera que si la cosa no llega a materializarse sin culpa del vendedor, este queda relevado de la

obligación de entrega y el comprador debe cumplir con la prestacionn a que se obligo, ver articulo 1591 del Codigo Civil.

*La venta de cosa futura sin garantía de cantidad:

Es un contrato que tiene elemtos condicionales y aleatorios. Es condicional porque es necesario que por lo menos una parte de las cosas futuras llegue a existir, de lo contrario el contrato se resuelve por falta del cumplimiento de la condición. Es aleatorio ya que no interesa la cantidad de las cosas objeto de la venta sino al menos una parte de ella.

COMPRAVENTA DE BIENES LITIGIOSOS

Bien litigioso es aquel sobre el que recae o puede recaer un derecho litigioso. Debe diferenciarse entonces, el bien litigioso del derecho litigioso, ya que este ultimo es un bien incorpóreo . En esta modalidad el vendedor transmite el dominio de una cosa que es o puede ser litigiosa. El articulo 1805 del Codigo Civil, permite la venta de cosas o derechos litigiosos , requeriendo al vendedor que advierta al comprador de las circunstancias relativas al litigio y que ello conste en el contrato (articulo 30 del Codigo Notariado). E l articulo 1545 del Codigo Civil, permite en el caso que el vendedor instruya al comprador sobre bienes litigios, gravámenes, y cargas y limitaciones se libera de toda responsabilidad de saneamiento y derivado de tales situaciones.

En cuanto a cosa embargada, del ariculo 303 del CPCYM prohíbe su enajenación, lo cual devendría en anulidadd absoluta del contrato, por ser un contrato o puesto a las leyes prohibitivas expresas, aunque este mismo articulo menciona en le caso de norma sea quebrantada da el derecho al embargante de perseguir el bien de cualquier poseedor, y a este derecho liberarla mediante el pago del crédito, gastos y costas.

COMPRAVENTA EN SUBASTA Y REMATE

Forma de compraventa en la que el vendedor es determinado pero la calidad del comprador la cumplirá quien ofrezca el mayor precio de la cosa subastada. Puede existir este contrato convencionalmente o judicialmente.

ARRENDAMIENTO CON OPCION O VENTA

Esta modalidad mas bien constituye un contrato de opción de compraventa accesorio del de arrendamiento, al respecto se desarrollo en el contrato de promesa unilateral.

COMPRA VENTA DE BIEN INMUEBLE HIPOTECADO

Su venta es licita (articulo 836 del Codigo Civil) El efecto de inscripción registral del pacto encontrado en el articulo en mención insctiro a favor de un banco, seria obstáculo a la inscripción de la transferencia del bien.

Tanto en la venta de la cosa agravada con hipoteca como prenda(transmite la deuda con todas sus consecuencias y modalidades, sin necesidad de convenio expreso entre los interesados (articulo 1464 del Codigo Civil). Debiendo tomarse en cuenta que para dicha enajenación debe haberse cumplido con todos los requisitos legales o convenios aplicables.

COMPRAVENTA DE MUEBLES PIGNORADOS

Los bienes muebles pueden ser pignorados pero producen efectos diferentes, el articulo 1892 del Codigo Civil, establece que el deudor o propietario de cosas dadas en prenda, que disponga de ellas y el adquiriente, quedan obligadas y responsables ante el acreedor “civil y criminalmente “ (ver articulo 264 de la ley que se analiza ). El articulo 914 del Codigo Civil, permite la venta de bienes muebles gravdos con prenda agraria, ganadera o industrial, pero, siempre que la venta sea al contado, que el precio cubra la totalidad de lo adeudado, que el deudor de aviso previo al acreedor y deposite el monto de la deuda en un banco o un tribunal.

COMPRAVENTA DE MERCANCIAS EN TRANSITO

El articulo 1802 del Codigo Civil, establece que “en la venta de cosas em transito, el comprador “podrá resolver el contrato si no llegaren en buen estado y en el tiempo convenido”. Este tipo de compraventa se sujeta a una triple condición resolutoria:

*Que la cosa llegue a su destino

*Que arriben en buen estado

*En el tiempo convenido, de modo que el contrato se resuelve al no realizarse alguna de las condiciones anteriores.

Normalmente la compraventa de cosas en transito se realiza mediante el endoso o transferencia de los títulos representativos de las mismas(carta de porte, conocimiento de embarque, etc).

COMPRAVENTA DE ANIMALES VIVOS

Aunque no hay regulado al respecto en forma especifica, debe tomarse en cuenta cuando los bienes son considerados muebles o inmuebles(articulo 445, 451, y 455 del Codigo Civil).

COMPRA VENTA DE EMPRESAS

El articulo 655 del código d Comercio, señala que en la empresa es considerada un bien mueble. Por lo establecido en este ultimo articulo el adquiriente de una empresa no mercantil goza de una “beneficio de inventario” ante los acreederos de la misma y no responde de las deudas y obligaciones de la empresa con sus bienes personales, reconociéndose de esta forma la existencia de un patrimonio separado.

La venta de una empresa mercantil esta regulada en los artículos del 656 al 660 y 663 del Codigo de Comercio; y , tiene características diferentes de la de una empresa no mercantil, las cuales son las siguientes:

*La transmisión de bienes inmuebles y derechos reales de la empresa debe documentarse de acuerdo con las formalidades del Derecho Civil establece para la transmisión de dominio de los mismos (escritura publica e inscripción). Igual norma debe aplicarse a los bienes muebles identificables.

*A menos que se haya identificado la totalidad de elementos de la empresa dentro del contrato, existe presunción legal de que la compraventa incluye:

-El o los establecimientos de la empresa;

-La clientela y la fama mercantil;

-El nombre comercial y los demás signos distintivos

-Los contratos de arrendamiento

-El mobiliario y la maquinaria, lo cual incluye vehículos:

-Los contratos de trabajo(ver sustitución patronal articulo 23 del Codigo de trabajo);

-Las mercaderías, los créditos y demás bienes y valores similares.

*La venta de la empresa resulta en lla subrogación del vendedor por el adquiriente, en los contratos celebrados y en las obligaciones contraídas por aquel en relación a la empresa, salvo pacto contrario.

*Los créditos a favor de la empresa (cuentas por cobrar, etc.) son cedidos y se transmiten al adquiriente, sin necesidad de notificar u obtener el consentimiento de los deudores y se presumen perfeccionada la cesion por el hecho de la inscripción de traspaso de la empresa en el Registro Mercantil.

*El adquiriente asume la totalidad de las deudas de la empresa, contraídas por el anterior propietario, en la explotación de la misma y se prohíbe todo pacto en contrario, de manera que en la explotación de la misma y se prohíbe todo pacto en contrario, de manera que en la compraventa de empresa mercantil, no es aplicable la norma del Codigo Civil, que limita la responsabilidad del adquiriente por pasivos de la misma, al valor de sus bienes.

*El enajenante sigue responsable de las obligaciones y deudas de la empresa frente a los acreedores que manifestaron su inconformidad con a la enajenación de la empresa y esa responsabilidad se mantendrá por un año , contado desde la publicación del aviso mencionado en el articulo 656 del Codigo de Comercio.

*Salvo pacto en contrario, el vendedor de la empresa asume la obligación de no competir con el comprador, durante cinco años, a fin de proteger a la clientela de la empresa vendida (que es uno de los elementos de ella), y de evitar el desvio de tal clientela por el vendedor.

COMPRAVENTA DE FRACCION DE LOTIFICACION

Es cuando no se compra la totalidad de un lote o terreno, sino que solo se compra una parte; eso es lo que se le denomina fracción.

CLASES DE COMPRAVENTA

*Compraventa al gusto = articulo 1799

*Compraventa sobre muestras = articulo 1800

*Compraventa en transito = articulo 1802

*Compraventa de cosas futuras = articulo 1805

*Compraventa sobre derechos litigiosos = articulo 1805

*Compraventa de derechos hereditarios = artículos 1806

*Compraventa sobre muebles = articulo 1807

*Compraventa sobre inmuebles o derechos reales = articulo 1808

*compraventa ad habeas = articulo 1823

*compraventa a plazos = articulo 1829

*Compraventa con pacto de reserva de dominio = articulo 1834

*Compraventa con pacto rescisorio = articulo 1844

*Compraventa con pacto de preferencia = en la cual el vendedor se reserva el derecho de re-comprar la cosa, si el comprador decide venderla o dala en pago a teceros, ofreciendo las mismas condiciones que estos.

*Compraventa con Pacto de Mejor comprador = artículos 1847 al 1850

Todo los artículos citados anteriormente son del codico civil.