La fianza arrendaticia: Análisis, efectividad, viabilidad ...€¦ · iii APROBACIÓN DEL TUTOR En mi calidad de Tutor del trabajo de investigación, presentado por el señor LENIN

UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES

CARRERA DE DERECHO

La fianza arrendaticia: Análisis, efectividad, viabilidad y vigencia en el

derecho civil ecuatoriano.

Trabajo de Titulación modalidad proyecto de investigación previo a la obtención

de título de Abogado de los Tribunales y Juzgados de la República.

Autor: Velarde Meléndez Lenin Ricardo

Tutor: Msc. Gabriel García Morales Gallegos

Quito, 2018

ii

DERECHOS DE AUTOR

Yo, Velarde Meléndez Lenin Ricardo; en calidad de autor y titular de los derechos

morales y patrimoniales del trabajo de titulación: La fianza arrendaticia: análisis,

efectividad, viabilidad y vigencia en el derecho civil ecuatoriano; modalidad Proyecto de

Investigación; de conformidad con el Art. 114 del CÓDIGO ORGÁNICO DE LA

ECONOMÍA SOCIAL DE LOS CONOCIMIENTOS, CREATIVIDAD E

INNOVACIÓN, concedo a favor de la Universidad Central del Ecuador una licencia

gratuita, intransferible y no exclusiva para el uso no comercial de la obra, con fines

estrictamente académicos. Conservo a mi favor todos los derechos de autor sobre la obra,

establecidos en la norma citada.

Así mismo, autorizo a la Universidad Central del Ecuador para que realice la

digitalización y publicación de este trabajo de titulación en el repositorio virtual de

conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior.

El autor declara que la obra objeto de la presente autorización es original en su forma de

expresión y no infringe el derecho de autor de terceros, asumiendo la responsabilidad por

cualquier reclamación que pudiera presentarse por esta causa y liberando a la Universidad

de toda responsabilidad.

___________________________

Velarde Melendez Lenin Ricardo

C.I. 171923347-8

Dirección electrónica: [email protected]

mailto:[email protected]

iii

APROBACIÓN DEL TUTOR

En mi calidad de Tutor del trabajo de investigación, presentado por el señor LENIN

RICARDO VELARDE MELENDEZ, para optar por el título de Abogado de los

Tribunales y juzgados de la república, cuyo tema es: LA FIANZA ARRENDATICIA:

ANÁLISIS, EFECTIVIDAD, VIABILIDAD Y VIGENCIA EN EL DERECHO

CIVIL ECUATORIANO, considero que dicho trabajo reúne los requisitos y méritos

suficientes para ser sometido a la presentación pública y evaluación por parte del tribunal

examinador que se designe.

En la ciudad de Quito, a los 12 días del mes de julio de 2018

_______________________________

Dr. Morales Gallegos Gabriel Msc.

DOCENTE - TUTOR

C.C. 1801803766

iv

v

DEDICATORIA

A mis padres por su apoyo incondicional en mis decisiones y por haberme inculcado los

valores necesarios que me han servido en el día a día de mi vida.

A mi hermana por confiar en mí, apoyarme y darme siempre esas fuerzas que tanto

necesitaba para continuar con mi carrera.

A toda mi familia en general por creer en mí, dándome ánimos, hasta cumplir mis

objetivos.

vi

AGRADECIMIENTO

Agradezco a Dios sobre todas las cosas, quien ha guiado mi camino por durante toda mi

vida. Sus milagros son incalculables y sus bendiciones infaltables, sé que siempre me

cuidará y guiará por el lado correcto, poniéndome retos que siempre estaré dispuesto a

correrlos por cumplir mis metas y mis sueños.

A mi madre y a mi padre por su paciencia, su amor, sus consejos, y por aquellos valores

que supieron inculcarme para hacer de mí, un hombre de bien.

A mi hermana por todo el cariño y amor que siempre me brindó, ella es la persona que

siempre ha estado junto a mí y que sé, que estará ahí para aconsejarme, apoyarme y

guiarme en todo momento.

A mi familia que siempre me han dado las fuerzas para continuar con mis metas.

A mis amigos por su paciencia, por sus consejos y por su amistad.

Al Dr. Gabriel Gallegos Morales; por guiarme y apoyarme en este trabajo investigativo

De igual manera, un agradecimiento a cada uno de mis maestros de la Universidad, a los

cuales los considero grandes catedráticos que han forjado en los estudiantes pensamientos

de carácter crítico y liberal, formando así, excelentes profesionales.

vii

ÍNDICE DE CONTENIDOS

DERECHOS DE AUTOR ................................................................................................ ii

APROBACIÓN DEL TUTOR ........................................................................................ iii

DEDICATORIA .............................................................................................................. iv

AGRADECIMIENTO ..................................................................................................... vi

ÍNDICE DE CONTENIDO ............................................................................................ vii

LISTA DE TABLAS ..................................................................................................... xiii

LISTA DE GRÁFICOS .................................................................................................. xv

LISTA DE ANEXOS ................................................................................................... xvii

IMÁGENES................................................................................................................. xviii

RESUMEN .................................................................................................................... xix

PALABRAS CLAVES .................................................................................................. xix

ABSTRACT ................................................................................................................... xx

INTRODUCCIÓN ............................................................................................................ 1

JUSTIFICACIÓN ............................................................................................................. 3

ABREVIATURAS ........................................................................................................... 4

CAPÍTULO I .................................................................................................................... 5

1. EL PROBLEMA.................................................................................................... 5

1.1. DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA ................................................... 5

1.2. DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL .................................... 5

1.3. DETERMINACIÓN DE LOS NUDOS CRÍTICOS .................................. 5

1.4. PREGUNTAS DIRECTRICES .................................................................. 6

1.5. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ................................................... 6

1.6. CONTEXTUALIZACIÓN ......................................................................... 7

1.6.1. CONTEXTUALIZACIÓN MACRO...................................................... 7

1.6.2. CONTEXTUALIZACIÓN MESO ......................................................... 8

1.6.3. CONTEXTUALIZACIÓN MICRO ....................................................... 8

1.7. DELIMITACIONES .................................................................................. 9

1.7.1. DELIMITACIONES CONCEPTUALES:.............................................. 9

1.7.1.1. CAMPO:............................................................................................. 9

1.7.1.2. ÁREA: ................................................................................................ 9

1.7.1.3. ASPECTOS: ....................................................................................... 9

1.7.2. DELIMITACIÓN ESPACIAL: .............................................................. 9

viii

1.7.3. DELIMITACIÓN TEMPORAL: ............................................................ 9

1.8. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ....................................................... 9

1.9. OBJETIVOS DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN.......................... 9

1.9.1. OBJETIVO GENRAL ............................................................................ 9

1.9.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS................................................................ 10

1.10. PROGNOSIS ............................................................................................ 10

CAPÍTULO II ................................................................................................................. 11

2. MARCO TEÓRICO ............................................................................................ 11

2.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN ...................................... 11

2.2. FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA – DOCTRINARIA........................... 13

2.3. FUNDAMENTACIÓN LEGAL .............................................................. 14

2.3.1. CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR ................ 14

2.3.2. CÓDIGO CIVIL ................................................................................... 15

2.3.3. LEY DE INQUILINATO ..................................................................... 17

2.3.4. CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS .......................... 18

2.4. MARCO CONCEPTUAL ........................................................................ 18

2.5. IDEA QUE DEFENDER.......................................................................... 20

2.6. ESQUEMA TEMÁTICO ......................................................................... 21

TÍTULO I ............................................................................................................ 21

1. DEFINICIONES ....................................................................................... 21

1.1. ARRENDAMIENTO ........................................................................ 21

1.2. FIANZA ............................................................................................ 21

1.3. FIANZA ARRENDATICIA ............................................................. 22

TÍTULO II ........................................................................................................... 23

2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS........................................................... 23

2.1. EL ARRENDAMIENTO .................................................................. 23

2.2. LA FIANZA ...................................................................................... 26

2.3. LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO .... 30

2.4. ESTADO ACTUAL DE LA SITUACIÓN DEL PROBLEMA ....... 32

TÍTULO III .......................................................................................................... 35

3. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS ....................................................... 35

3.1. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS DEL ARRENDAMIENTO EN

EL ECUADOR ............................................................................................. 35

ix

3.2. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS DE LA FIANZA

ARRENDATICIA CON RESPECTO A LEGISLACIONES

INTERNACIONALES................................................................................. 38

TÍTULO IV.......................................................................................................... 44

4. ENFOQUE DEL PROBLEMA ................................................................ 44

4.1. CAUSAS DE LA INMATERIALIDAD LEGAL DE LA FIANZA

ARRENDATICIA EN LA LEGISLACIÓN ECUATORIANA. ................. 44

4.2. CONSECUENCIAS QUE A DERIVADO LA FALTA DE

NORMATIVA LEGAL QUE REGULE LA FIANZA ARRENDATICIA EN

EL ECUADOR ............................................................................................. 44

4.3. GARANTÍAS DEL ESTADO ECUATORIANO ............................ 45

4.4. JURISPRUDENCIA ......................................................................... 46

CAPÍTULO III ............................................................................................................... 50

3. MARCO METODOLÓGICO ............................................................................. 50

3.1. NIVELES DE INVESTIGACIÓN ........................................................... 50

3.1.1. NIVEL DE CAMPO ............................................................................. 50

3.1.2. NIVEL DESCRIPTIVO........................................................................ 50

3.1.3. NIVEL DOCUMENTAL...................................................................... 50

3.2. PROCESO DE OBSERVACIÓN DEL PROYECTO.............................. 50

3.3. ACCIONES PRÁCTICAS SOBRE EL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

51

3.4. POBLACIÓN Y MUESTRA ................................................................... 52

3.5. DETERMINACIÓN Y APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS A USARSE

52

3.5.1. MÉTODO ANALÍTICO ....................................................................... 52

3.5.2. MÉTODO COMPARATIVO ............................................................... 52

3.5.3. MÉTODO DOGMÁTICO .................................................................... 53

3.5.4. MÉTODO EXEGÉTICO ...................................................................... 53

3.5.5. MÉTODO HISTÓRICO ....................................................................... 53

3.5.6. MÉTODO JURÍDICO .......................................................................... 53

3.6. USO ADECUADO DE LAS TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN ......... 53

3.6.1. ANÁLISIS DOCUMENTAL ............................................................... 53

3.6.2. ANÁLISIS BIBLIOGRÁFICO ............................................................ 54

3.6.3. ENCUESTAS ....................................................................................... 54

x

3.6.4. ENTREVISTAS .................................................................................... 54

3.6.5. OBSERVACIÓN DE CAMPO............................................................. 54

3.7. VALIDEZ Y CONFIABILIDAD DE LOS INSTRUMENTOS DE

INVESTIGACIÓN .................................................................................................. 54

3.8. TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE DATOS .......... 54

3.9. ENFOQUE DE LA INVESTIGACIÓN ................................................... 55

3.10. APLICACIÓN DE INSTRUMENTOS INVESTIGATIVOS .................. 55

3.11. DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES........................................... 55

3.11.1. VARIABLE DEPENDIENTE .......................................................... 55

3.11.2. VARIABLE INDEPENDIENTE ...................................................... 55

3.12. OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES: .............................. 55

CAPÍTULO IV ............................................................................................................... 58

4. PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE LA INVESTIGACIÓN ........................ 58

4.1. ANÁLISIS INTERPRETATIVO DE RESULTADOS ............................ 58

4.2. TABULACIÓN Y GRÁFICA DE RESULTADOS ................................ 59

4.2.1. ENCUESTA REALIZADA A ARRENDADORES ............................ 59

4.2.2. ENCUESTA REALIZADA A ARRENDATARIOS ........................... 80

4.2.3. ENCUESTA REALIZADA A ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO.

91

4.3. ESTUDIO E INTERPRETACIÓN DE LAS ENTREVISTAS. ............. 107

4.3.1. JUEZA DE LA CORTE PROVINCIAL DE PICHINCHA. .............. 107

4.3.2. MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO –

DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO. ..................................... 107

4.3.3. CÁMARA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN DE QUITO

– DEPARTAMENTO TÉCNICO. .................................................................... 107

4.3.4. ASOCIACIÓN DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES DE

PICHINCHA. .................................................................................................... 108

4.3.5. ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO. ............................................. 108

4.4. DEMOSTRACIÓN DE RESULTADOS SOBRE LOS OBJETIVOS

PROPUESTOS. ..................................................................................................... 108

CAPÍTULO V............................................................................................................... 110

5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................ 110

5.1. CONCLUSIONES .................................................................................. 110

5.2. RECOMENDACIONES ........................................................................ 112

xi

CAPÍTULO VI ............................................................................................................. 113

6. PROPUESTA .................................................................................................... 113

6.1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS ............................................................... 113

6.2. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA .............................................. 113

6.3. FACTIBILIDAD .................................................................................... 114

6.4. OBJETIVOS DE LA PROPUESTA ...................................................... 114

6.4.1. OBJETIVO GENRAL ........................................................................ 114

6.4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS.............................................................. 114

6.5. UBICACIÓN FÍSICA ............................................................................ 115

6.5.1. MAPA ................................................................................................. 115

6.6. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPUESTA ....................................... 115

6.7. BENEFICIARIOS .................................................................................. 116

6.7.1. EL ARRENDADOR ........................................................................... 116

6.7.2. EL ARRENDATARIO ....................................................................... 116

6.7.3. A LA JUEZA O AL JUEZ.................................................................. 116

6.7.4. A LA ABOGADA O AL ABOGADO EN LIBRE EJERCICIO ....... 117

6.7.5. LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS ................................................ 117

6.7.6. EL CORRETAJE DE ARRENDAMIENTOS EN EL ECUADOR ... 117

6.7.7. LAS ASEGURADORAS.................................................................... 117

6.7.8. LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS........................................... 118

6.8. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA ................................................. 118

6.9. ETAPAS DE LA PROPUESTA............................................................. 118

6.10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ................................................. 119

6.11. RECURSOS FINANCIEROS ................................................................ 119

6.12. DESARROLLO DE LA PROPUESTA ................................................. 120

6.12.1. INCORPORACIÓN DE LA FIANZA ARRENDATICIA EN LA

LEGISLACIÓN ECUATORIANA MEDIANTE REFORMA A LA LEY DE

INQUILINATO ................................................................................................. 120

6.12.2. PROPUESTA: PROYECTO DE INCORPORACIÓN DE LA

FIANZA ARRENDATICIA EN LA LEY DE INQUILINATO MEDIANTE

REFORMA ........................................................................................................ 121

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 125

LIBROS: ................................................................................................................... 125

CUERPOS LEGALES - ECUADOR ....................................................................... 127

xii

LEGISLACIÓN EXTRANJERA ............................................................................. 127

LINKOGRAFÍAS ..................................................................................................... 128

ANEXOS ...................................................................................................................... 129

xiii

LISTA DE TABLAS

1 Tabla: Participantes .................................................................................................... 52

2 Tabla: Operacionalización de la variable dependiente ............................................... 56

3 Tabla: Operacionalización de la variable independiente ............................................ 57

4 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 1 .................................................................. 59



7 Tabla: Encuesta arrendadores: pregunta4 ................................................................... 62



10 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 7 ................................................................ 65



13 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 10 .............................................................. 68











24 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 1 ............................................................... 80









33 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 10 ............................................................. 89

xiv

34 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 11 ............................................................. 90

35 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 1 .................................................................... 91



38 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 4 .................................................................. 100






44 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 10 ................................................................ 106

45 Tabla: Cronograma de actividades ......................................................................... 119

46 Tabla: Recursos financieros ................................................................................... 119

xv

LISTA DE GRÁFICOS

1 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 1 ............................................................... 59









10 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 10 ........................................................... 68











21 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 1 ............................................................ 80









30 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta10 ........................................................... 89

31 Gráfico: Encuesta arrendatarios: pregunta 11 ........................................................... 90

32 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 1 ................................................................. 91

33 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 1 .............................................. 93

xvi

34 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 2 .............................................. 93

35 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 3 .............................................. 94






41 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 3. Columna 2 ............................................. 98


43 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 3; columna 4 ............................................... 99

44 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 4 ............................................................... 100






50 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 10 ............................................................. 106

xvii

LISTA DE ANEXOS

Anexos 1; Entrevista realizada a Jueza de la Corte Provincial de Pichincha ............... 130

Anexos 2; Entrevista realizada al secretario del Departamento de Arrendamientos

Urbanos Particulares del Municipio de Quito .............................................................. 137

Anexos 3; Entrevista realizada a uno de los miembros del Directorio de la ACBIR .. 140

Anexos 4; Entrevista realizada a la Cámara de la Industria de la Construcción –

Departamento Técnico .................................................................................................. 143

Anexos 5; Entrevista realizada a Abogados en libre ejercicio; N° 1 ........................... 148



xviii

IMÁGENES

Imagen 1; Mapa del Ecuador ....................................................................................... 115

Imagen 2; Entrevista a Jueza, página 1 ....................................................................... 134

Imagen 3; Entrevista a Jueza, página 2 ....................................................................... 135

Imagen 4; Entrevista a Jueza; página 3 ....................................................................... 136

Imagen 5; Secretario del Departamento de Arrendamientos Urbanos Particulares del

Municipio de Quito ....................................................................................................... 139

Imagen 6; Miembro del Directorio de la ACBIR ........................................................ 142

Imagen 7; Entrevista realizada a la CAMICON; página 1 .......................................... 146

Imagen 8; Entrevista realizada a la CAMICON; página 2 .......................................... 147

xix

TÍTULO: La fianza arrendaticia: Análisis, efectividad, viabilidad y vigencia en el

derecho civil ecuatoriano

Autor: Lenin Ricardo Velarde Meléndez

Tutor: Gabriel García Morales Gallegos

RESUMEN

El presente trabajo investigativo busca establecer la fianza arrendaticia en la Ley de

Inquilinato mediante una reforma a la misma, ya que este pretende atender el interés tanto

del arrendador, arrendatario y del fiador arrendaticio en los contratos de arrendamiento;

al primero en el cumplimiento de la renta y la entrega de la cosa en buen estado al finalizar

el tiempo de duración del contrato; al segundo en la devolución del dinero que dio como

fianza al arrendador por uso del bien en arriendo si es que ha cumplido con todos los

compromisos establecidos en dicho contrato; y, al tercero como fiador del arrendatario en

favor del arrendador en caso de que este llegase a tener problemas en responder con sus

obligaciones y entrega de la cosa arrendada en buen estado. Este vacío legal a provocado

que se lo tenga en indefensión al propietario, ya que en ocasiones, a más de no cancelar

meses de arriendo, el bien inmueble es devuelto con afectaciones en su parte estructural

y los servicios públicos con deudas; por lo que el dueño lo contempla con una sensación

de frustración, puesto que el dinero que ha solicitado como fianza, no cubre los daños

estructurales ni alcanza a pagar las deudas que tiene con dichas empresas, por lo que

tendrá que cubrir esos gastos con su propio dinero.

PALABRAS CLAVE: ALQUILER DE PROPIEDADES // CANON ARRENDATICIO

// CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO // FIADOR ARRENDATICIO // FIANZA

ARRENDATICIA // GARANTÍAS DE ARRENDAMIENTO // ARRENDADOR //

ARRENDATARIO // FIANZA // DERECHO CIVIL

xx

TITLE: Leasing confidence: Analysis, effectiveness, feasibility and observance of the

Ecuadorian civil law.

Author: Lenin Ricardo Velarde Melendez

Tutor: Gabriel García Morales Gallegos

ABSTRACT

The current investigation is intended to establish the leasing security in the Lease Law,

by amending it, because it is intended to cover interests of the lessor, lessee and lease

guarantor in lease agreements. In the first case to pay the lease fee and delivery of the

premise in operating conditions at expire of the contract. In the second case, regarding

the return of the money handed out as lessee's security to use the leased real estate, after

complying with all obligations established in such contract; and in the third case, as the

lease guarantor in behalf of the lessor, in case of troubles in the compliance of

obligations and delivery of the premise in operating conditions. Such legal gap has

caused defenseless for the owner. In certain times, in addition to not paying several

months of lease fee, the real estate is left with damages in the structure and public

services, indebtedness; hence, the owner regards such events in frustration, because the

money deposited as a security, if any, does not cover structural damages or unpaid bills

with public services agencies, the lessor is obliged to afford such expenses with his own

money.

KEYWORDS: LEASING / LEASER / LESSEE / GUARANTOR / SECURITY /

CIVIL LAW.

1

INTRODUCCIÓN

No es necesario solicitar fianza arrendaticia a una persona para arrendarlo ni tampoco

un afianzador para la celebración de un contrato de arrendamiento; aspectos que la

costumbre ha llevado a ejercer para así poder asegurar el cumplimiento de las

obligaciones acordadas en dicho contrato.

La falta de la figura jurídica de la fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato, ha

permitido que estas acciones se lleven a cabo de forma discrecional, como una medida de

protección en la que el arrendador desea tener de vuelta su propiedad en las mismas

condiciones que le fue otorgado al arrendatario y haber terminado la relación contractual

de la mejor manera posible, mientras que de los arrendatarios anhelan tener de vuelta el

dinero que entregaron como garantía de arriendo después de haber cumplido con los

acuerdos. En la práctica es muy poco probable que suela darse, ya que lo que existe es

incumplimiento de lo pactado y discrepancias entre las partes, creando así, un conflicto

diario en la que ambos intentan encontrar una salida a sus dificultades de la mejor manera

sin tener que llegar al ámbito judicial, pero al no tener una respuesta propicia en la que ni

uno ni otro seden, acuden a la justicia a ventilar sus problemas, esperando que de aquí

salga una respuesta rápida y eficaz, es decir, favorable de quien se encuentra en ese

momento siendo perjudicado por la otra parte.

La importancia de este proyecto radica en que se puede poner las reglas claras

mediante una reforma a la Ley de Inquilinato que necesariamente lo requiere, para así

establecer la seguridad jurídica con respecto a las fianzas arrendaticias que se exigen para

la celebración de los contratos de arrendamiento; mecanismos necesarios que ayudarían

a establecer con claridad las responsabilidades de las partes contratantes, como es el

cumplimiento del pago de alquiler y la entrega del bien en las mismas condiciones que le

fue otorgado al arrendatario, así como la obligación del arrendador en devolver el dinero

entregado por parte del inquilino por uso del bien arrendado. De esta forma, se le

entregaría al ciudadano un respaldo legal para que pueda apoyarse con respecto a las

garantías arrendaticias que exigen para proteger la propiedad arrendada.

Este trabajo investigativo se lo ha dividido en seis capítulos manteniendo una estructura

lógica y coherente con respecto a la información para que el lector pueda comprender

dicho problema y la solución al mismo.

2

CAPÍTULO I: Abarca lo que es la determinación del problema, diagnóstico de la

situación actual, los nudos críticos, preguntas directrices, planteamiento,

contextualización, delimitación, objetivos y prognosis.

CAPÍTULO II: Estudio del marco teórico como son: los antecedentes de la

investigación, la fundamentación teórica, doctrinaria y legal; así como también el marco

conceptual, la idea que defender y el esquema temático el cual lo ha sido dividido en 4

títulos. Título I: Definiciones de arrendamiento, fianza y fianza arrendaticia. Título II:

Antecedentes históricos del arrendamiento la fianza, la fianza en los contratos de

arrendamiento y el estado actual del problema. Título III: Análisis y características del

arrendamiento en el Ecuador y el análisis y características del arrendamiento de la fianza

arrendaticia con respecto a legislaciones internacionales. Título IV: Enfoque del

problema en el cual trata sobre las causas de la inmaterialidad legal de la fianza

arrendaticia en la legislación ecuatoriana y las consecuencias que ha derivado aquello. De

igual manera trata sobre garantías del estado ecuatoriano y aborda la jurisprudencia.

CAPÍTULO III: Uso de la metodología que se ha utilizado en el proyecto, como son

los niveles de investigación, el proceso de observación del proyecto, acciones prácticas

del trabajo de investigación, población, muestra, el uso adecuado de las técnicas, la

aplicación de instrumentos investigativos y la determinación de las variables.

CAPÍTULO IV: Aborda el procesamiento y análisis de la investigación así como el

estudio e interpretación de las entrevistas

CAPÍTULO V: Las conclusiones y recomendaciones serán tratadas acorde a la

información adquirida durante esta etapa investigativa.

CAPÍTULO VI: En este capítulo se tratará la propuesta describiendo la situación

problemática, los antecedentes investigativos, la justificación de este, objetivos,

descripción y desarrollo de la propuesta.

“La vivienda no es sólo un bien inmobiliario, es

también una forma de consolidación espiritual.”

Mario Benedetti

3

JUSTIFICACIÓN

La presente investigación acoge los problemas que suelen presentarse entre

propietarios e inquilinos que sobre todo se deben a una falta de comunicación personal,

positiva y efectiva entre ambos.

Las situaciones más comunes que suele darse por parte del arrendador es que este no

siempre devuelve los depósitos que pide como garantía1, algunos en cambio se niegan a

entregar facturas y muchas veces ni siquiera firman un contrato y en ocasiones suelen

realizar incrementos en el precio del arriendo.

Mientras que por parte de los arrendatarios existen personas que pagan con días,

semanas e incluso hasta con meses de retraso, y pese a ello, se niegan a abandonar el

inmueble. Los daños en la propiedad casualmente superan con creces a los montos

entregados como garantía. De igual manera hay inquilinos que hacen cambios

estructurales sin autorización del propietario. Así también, alargan su estadía aunque el

dueño de la propiedad no lo desee.

Enfocado en aquellos problemas, esta propuesta resulta novedosa, ya que la

investigación acogerá directamente aquellos acontecimientos que se suscitan entre ambas

partes, planteándoles un nuevo mecanismo de apoyo como es el caso de la fianza

arrendaticia, para que se garantice el cumplimiento de las obligaciones pactadas,

esperando con esto que las denuncias disminuyan notablemente y se garantice la buena

convivencia en el bien inmueble

La propuesta es factible, ya que el trabajo investigativo será abordado directamente

con inquilinos y propietarios, así como de juristas conocedores del tema de inquilinato

para asegurar su viabilidad e impacto que podría tener en el Ecuador.

La misma se encuentra alineada al Objetivo 1 del Plan Nacional del Buen Vivir 2017

– 2021 el mismo que trata sobre “garantizar una vida digna con iguales oportunidades

para todas las personas”

1 Garantía: Cosa dada como seguridad o protección que frene a un peligro o contra un riesgo

(Diccionario Jurídico de Guillermo Cabanellas Torres)

4

ABREVIATURAS

Órganos estatales:

• AN: Asamblea Nacional

• INEC: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos

• MDMQ: Municipio del Distrito Metropolitano de Quito

Marco legal:

• CRE: Constitución de la República del Ecuador

• CC: Código Civil

• LInq: Ley de Inquilinato

• COGEP: Código Orgánico General de Procesos

Centros de estudios:

• UCE: Universidad Central del Ecuador

Institutos gremiales:

• ACBIR: Asociación de Corredores de Bienes Raíces

• CAMICON: Cámara de la Industria de la Construcción

5

CAPÍTULO I

1. EL PROBLEMA

1.1. DETERMINACIÓN DEL PROBLEMA

¿Existe alguna norma jurídica ecuatoriana que regule la fianza arrendaticia en los

contratos de arrendamiento?

1.2. DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL

La vivienda es uno de los derechos fundamentales que se encuentran consagrados en

la Constitución del Ecuador y que reconoce los distintos tipos de propiedad, así como

faculta a que se realicen contratos de arrendamientos que sean justos y sin abusos.

El contrato de arrendamiento es obligación para las partes así lo estipula el Código

Civil con respecto a los contratos y ese deber acoge el hecho de que se suscriba o no

aquellas garantías solicitadas por el propietario.

Siendo así, este hábito no normado ha hecho que sea la costumbre la que imponga

reglas y condiciones que muchas veces no lo estipulan en el contrato de alquiler,

simplemente solicitan el cumplimiento de arriendo, dejando a la voluntad del inquilino

que sea cumplidor y responsable con sus obligaciones en el pago y conservación de la

cosa arrendada en buen estado.

1.3. DETERMINACIÓN DE LOS NUDOS CRÍTICOS

El hecho de arrendar significa que los propietarios van a convivir con personas ajenas

sin saber su procedencia, costumbres, ni su cultura; por lo que esperan que lleguen

personas cumplidas en el pago de arriendo, que no sean conflictivas y que respeten los

lineamientos determinados por el dueño de la propiedad.

Esta situación ha provocado que el arrendador le solicite varios requisitos al futuro

inquilino con motivo de asegurarse que es una persona de notable proceder y por ende

confiable de tenerlo. Entre estos pedidos podemos indicar el depósito de dinero que hace

el arrendatario al arrendador por el uso de la propiedad o requerir de alguien que sea

responsable en casos de que no pueda cumplir el inquilino con los acuerdos pactados en

el contrato.

Estas acciones no se encuentran estipuladas en la legislación ecuatoriana, lo que ha

provocado conflictos entre quien arrienda y quien desea ir arrendar, ya que, por una parte,

el primero lo manifiesta como un seguro para el cumplimiento de las obligaciones

6

pactadas en el contrato, en cambio el segundo lo enfrenta con el argumento de ilegal e

improcedente y declara su inconformidad por falta de normativa expresa que lo regule o

lo autorice para hacerlo.

En el transcurso de la investigación sobre proyectos reformatorios a la ley de

inquilinato, hay que manifestar que hasta la última propuesta de reforma enviada a la

Asamblea Nacional por parte del ejecutivo en el 2012, no ha existido otros pedidos

reformatorios, peor aún que versen sobre el tema de la fianza arrendaticia.

1.4. PREGUNTAS DIRECTRICES

2. ¿Qué es la Fianza Arrendaticia?

3. ¿Qué vínculo jurídico tiene la fianza arrendaticia en el derecho civil ecuatoriano?

4. ¿Cómo se contextualiza la fianza arrendaticia en la legislación ecuatoriana

vigente?

5. ¿En la práctica, qué tan factible podría llegar a ser la fianza arrendaticia

incorporada en el marco legal?

6. ¿Qué responsabilidades llega a tener el afianzador dentro de un contrato de

arrendamiento?

1.5. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El presente trabajo investigativo busca enfocarse directamente en la problemática de

los arrendamientos con respecto al dinero entregado como garantía por parte del

arrendatario al arrendador y el pedido de un fiador cuando el arrendatario no puede

efectuar con probidad sus obligaciones; ofreciéndole además al arrendador otros

mecanismos de garantías de arriendo que serán tratados en el transcurso del trabajo

investigativo y en la propuesta.

Con la recopilación bibliográfica podemos manifestar que este es un problema de tipo

social desde principios de siglo.

El problema que radica principalmente en este tipo de actos contractuales es que existe

un vacío legal y jurídico, ya que las normas existentes no responden al interés de las partes

en disputa en la que el arrendador y arrendatario cumplan con lo acordado y la fianza de

arriendo alcance a cubrir los daños ocasionados por el mismo.

Hay que manifestar que ni la Ley de Inquilinato ni el Código Civil establecen el cobro

de fianza ni la posibilidad de solicitar un garante en los arrendamientos, lo cual ha llevado

7

a que sea la costumbre la que determine si desea o no exigir estas garantías como

requisitos para poder en algo asegurar el cobro de los cánones de arriendo y la devolución

en buen estado del bien.

La costumbre de acuerdo con el Art. 2 del Código Civil manifiesta que “la costumbre

no constituye derecho, salvo que la ley se remita a ella” en este caso, no existe norma

alguna que regule la fianza arrendaticia.

Al momento de proceder con la citación al arrendatario; el arrendador se le atraviesa

un problema con el Código Orgánico General de Procesos que en su Art. 356 numeral

cuatro, manifiesta: “…para demandar al arrendatario, este debe encontrarse

actualmente haciendo uso del bien”; algo que es inaudito, ya que de darse la citación con

la demanda, el arrendatario puede abandonar dicho bien como un acto de mala fe para

que no prosiga la demanda en su contra, de esta manera, el arrendador no tiene mecanismo

alguno para cobrar, puesto que la fianza en muchos casos no suplicia los daños, peor aún,

cubrir el impago de arriendo.

Se aclara que la Ley de Inquilinato enumera las causales para el desahucio y los

mecanismos para dar por terminado el contrato de arrendamiento, pero no manifiesta la

obligación de exigir fianza por el uso de la propiedad en arriendo, ni involucra una tercera

persona que sea responsable de la morosidad del arrendatario y entrega del bien inmueble

en las mismas condiciones que le fue otorgado.

La falta de normativa ha perjudicado a los dueños de propiedades quienes por un lado

han manifestado que arrendar es un riesgo que hay que correr ya que muchas personas lo

hacen por necesidad, mientras que otros han dejado de hacerlo por miedo a vivir malas

experiencias con inquilinos.

1.6. CONTEXTUALIZACIÓN

1.6.1. CONTEXTUALIZACIÓN MACRO

Las legislaciones internacionales han abarcado ampliamente el tema de los

arrendamientos, aportando con estudios jurídicos que denotan la importancia del tema

dentro del derecho civil.

En la mayoría de los países del mundo se han establecido instituciones que controlan

esta actividad. Sus normativas legales expresan el precio tope que pueden exigir cada

arrendador tanto en el canon arrendaticio así como del depósito en arriendo. El alza de un

8

cierto porcentaje al arrendamiento se establece cuando sea por mejoras o por vencimiento

del tiempo de contrato.

En lo referente a las fianzas arrendaticias son acogidas dentro de las legislaciones en

materia de inquilinato sobre todo en países como: Colombia, Costa Rica y España; en

donde mantienen un apartado referente al tema, regulando esta costumbre.

En Europa las instituciones financieras entregan un aval bancario en el cual se analiza

el buró de crédito del solicitante, verificando de esta manera si se encuentra en la

posibilidad de poder cancelar el valor de arriendo acordado entre las partes; al finalizar el

análisis entregan su informe, cuando este no es favorable, las leyes de estos países le

facultan al arrendador la posibilidad de que pueda solicitar un afianzador a quien desea ir

a arrendar, quien deberá ser una persona de confianza que demuestre con probidad que

tiene las posibilidades de cumplir con las obligaciones de su afianzado en caso de

incumplimiento del contrato.

1.6.2. CONTEXTUALIZACIÓN MESO

La República del Ecuador se encuentra dividida en 24 provincias y 221 cantones; de

acuerdo con la ley de inquilinato, cada cantón debe poseer una oficina de registro de

arrendamientos la cual es encargada de regular, controlar e inscribir los predios destinados

a aquello.

Las proyecciones establecidas por el INEC sobre el déficit de vivienda son de

alrededor de 1’400.000 unidades, por lo que la actividad de arrendamiento de vivienda es

un auge en la actualidad. La falta del poder adquisitivo de las personas para conseguir su

casa propia ayuda a que dicha actividad se convierta en una acción beneficiosa para quien

arrienda y que por ende merece ser tratada con mucha responsabilidad por parte del

legislador, ya que se ha convertido en el impulso económico de algunos hogares.

1.6.3. CONTEXTUALIZACIÓN MICRO

La legislación ecuatoriana ha establecido los parámetros para el arrendamiento, las

cuales han ayudado a que el arrendador y el arrendatario conozcan de esta manera cuáles

son sus obligaciones y sus responsabilidades, esperando que sea suficiente para la

convivencia pacífica entre ambos.

Lamentablemente los problemas por arrendamiento se suscitan día tras días, y aunque

la mayoría no van a juicio por varias razones, se tiene entendido que los casos que se

9

encuentran en etapa de juzgamiento son sobre todo por falta de pago de los cánones de

arriendo y la entrega de la cosa en buen estado. La destrucción del inmueble y el

incumplimiento del pago de arriendo supera en ocasiones con creces las garantías

otorgadas como arriendo, por lo que el dueño de la propiedad no tiene con que cubrir los

gastos ni tampoco a quien exigirle que los haga. Esta problemática ha hecho que el dueño

de la propiedad desista en ocasiones de continuar arrendado y haciendo uso para otros

asuntos.

1.7. DELIMITACIONES

1.7.1. DELIMITACIONES CONCEPTUALES:

1.7.1.1. CAMPO:

Derecho Civil y de Inquilinato.

1.7.1.2. ÁREA:

De Inquilinato; en la regulación de la fianza arrendaticia en los contratos de

arrendamiento.

1.7.1.3. ASPECTOS:

Aplicación de la figura jurídica de la fianza arrendaticia en los contratos de

arrendamiento que avalen el cumplimiento de las obligaciones pactadas en este.

1.7.2. DELIMITACIÓN ESPACIAL:

República del Ecuador

1.7.3. DELIMITACIÓN TEMPORAL:

Año: 2018

1.8. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA

¿De qué manera afecta la falta de una normativa legal que regule la fianza arrendaticia

en los contratos de arrendamiento en el Ecuador?

1.9. OBJETIVOS DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

1.9.1. OBJETIVO GENRAL

Determinar mediante el análisis jurídico y doctrinario, la importancia de implementar

la fianza arrendaticia en los contratos de arrendamiento mediante una reforma a la Ley de

Inquilinato.

10

1.9.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1. Indicar en qué consiste la fianza arrendaticia

2. Explicar las consecuencias que ha provocado la falta de dicha figura jurídica en

la legislación ecuatoriana vigente

3. Realizar un análisis comparativo de la legislación ecuatoriana con la extranjera

que trate sobre la fianza arrendaticia

4. Determinar la importancia de la fianza arrendaticia en el Ecuador.

5. Analizar el impacto que podría tener la vigencia legal de la fianza arrendaticia en

la sociedad ecuatoriana.

1.10. PROGNOSIS

La responsabilidad del legislador sobre los arrendamientos en el Ecuador es de gran

importancia, ya que estos vacíos legales y jurídicos han permitido que la costumbre tome

su posta, provocando que el problema se ahonde más y que la solución no llegue con la

eficacia esperada, haciendo de este, un problema sin tiempo de solución. Los conflictos

sobre arrendador y arrendatario persisten sobre todo en la desconfianza tanto de la entrega

del dinero como garantía, así como la entrega de la cosa ya que por una parte no se sabe

cuándo y cuánto le van a devolver, mientras que por otro lado está el temor de que no

cumplan con lo pactado en el contrato y que le entreguen su bien en mal estado sin saber

cómo cobrar o a quien hacerlo. La falta de normativa que regule esta situación ayuda a

que no se llegue a ningún acuerdo y que, al contrario, los problemas persistan, ya que la

duda siempre invade tanto al arrendador como al arrendatario, surgiendo el dilema de lo

que tengan que afrontar en el transcurso del tiempo mientras perdure el contrato.

“La vivienda está presente en la cotidianidad de la

vida de las personas, el lugar dónde se lleva acabo

las actividades básicas de la vida diaria, es dónde

se duerme, se come, se guardan las pertenencias, y

el lugar al que se regresa al final de la jornada”.

Laura Pasca García - 2013

11

CAPÍTULO II

2. MARCO TEÓRICO

2.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN

Dentro del repositorio digital de la Universidad Central del Ecuador, Facultad de

Jurisprudencia, se encuentra la tesis de Beltrán Veloz Elva Jimena (2015) “Tutela judicial

efectiva en los juicios por mora en materia de inquilinato en el Cantón Quito”

manifestando lo siguiente:

“El procedimiento establecido para la tramitación y ejecución de los

juicios por mora en materia de inquilinato de acuerdo con el Art. 42

de la Ley de Inquilinato vigente, no es eficiente para la sustanciación

y garantía de los derechos de las partes en este tipo de causas en el

cantón Quito en el año 2014, incluido cuando la voluntad de los

arrendadores es en primer lugar dar por terminado el contrato y

resolver la desocupación del inmueble para posterior a ello reclamar

la Mora.” Pág. 9

La morosidad es un problema que mantiene siempre en vilo al dueño de la propiedad

al momento de arrendar, ya que entrega en arriendo un bien inmueble esperando de él, la

retribución económica pactada de forma puntual a la firma de un contrato de alquiler. La

legislación ecuatoriana no establece una figura jurídica en la que el propietario pueda

cobrar el arriendo con interés por el atraso de los cánones arrendaticios, ya que debe

esperar a que sea el juzgador, mediante sentencia, el valor a cancelar juntamente con los

intereses.

Para Venegas García María Alexandra en su proyecto de investigación titulado “El

sistema operativo de las relaciones contractuales de arrendamiento y su terminación en

materia de inquilinato, en la ciudad de Quito, en el año 2013.” Encontrado en el

repositorio digital de la Universidad Central del Ecuador puntualiza algo muy importante

“Dentro de la Ley de Inquilinato, existen ciertos vacíos legales que no

permiten que exista una equidad para las partes, que garantice y

equilibre las obligaciones y derechos de los contratantes; como es el

caso del fondo de garantía, que a pesar de no encontrarse en la Ley se

ha convertido en una costumbre cotidiana en la celebración de contratos

de arrendamiento.”

12

“Las relaciones contractuales de arrendamiento y su terminación se

encuentran normadas por disposiciones líricas de la Ley, que con

remiendos datan del año de 1972 y, con elementos económicos,

jurídicos y sociales que se le alejan de la realidad del país.” Pág. 6

Estas aseveraciones dadas, recogen en sí, no sólo un sentir ciudadano de mejorar la

ley, sino también de que este atienda de manera oportuna y eficaz, aquellos conflictos que

suelen darse entre arrendador y arrendatario, mucho mejor si es que la ley tomara en

cuenta la presente propuesta para adelantarse a hechos que lamentablemente se convierten

en tiempo y paciencia para el perjudicado.

Intriago García Katherine Andreina en su proyecto de investigación ubicado en el

repositorio digital de la Universidad Central del Ecuador “Los beneficios de la mediación

en temas de desahucio - materia de inquilinato.” (2017) pone en conocimiento la nueva

facultad dada a las notarías en el tema de inquilinato describiéndola así:

“En el Ecuador, en la mayoría de los casos no se suscribe un contrato

de arrendamiento con sus debidas estipulaciones, consecuentemente se

producen problemas entre arrendador e inquilino conllevando esto a

problemas legales. Como ya sabemos en el ámbito civil los procesos

son extensos y se demoran un considerable lapso de tiempo , debido a

estos inconvenientes judiciales, el nuevo Código Orgánico General de

Procesos (COGEP), ha facultado a las Notarías como principal método

de solución de conflictos, para así, minimizar la carga procesal a los

juzgados de lo Civil y a los de Inquilinato, pero esto no garantiza que

los problemas legales disminuirán, pues la lista de los tramites a

procesar es extensa y además las Notarías cobran un porcentaje un poco

elevado por tramites de Desahucio.” Pág. 2

Esta opinión es acertada, al mencionar que la facultad dada a las Notarías en caso de

conflictos en materia de inquilinato, no ha logrado su objetivo de disminuir las cargas

procesales a las unidades judiciales, puesto que las personas en su gran mayoría

desconocen de esta nueva solución de conflictos, convirtiéndola en un articulado

ambiguo, que no procede a resolver los problemas ya que la gente siempre acudirá a la

justicia, que es más factible y confiable, ya que sus sentencias son de inmediato

cumplimiento forzando a ambas partes a acatar lo dispuesto.

13

2.2. FUNDAMENTACIÓN TEÓRICA – DOCTRINARIA

En una entrevista dada a la revista española “Inmueble a fondo” por parte de la

Abogada Ana Sacristán Salvador en el tema “Aspectos Prácticos de la Fianza en los

contratos de arrendamiento” publicado el 7 de noviembre de 2007; Madrid, señala un

punto de vista positivo al cual, esta propuesta desea llegar en el Ecuador.

“La fianza arrendaticia es considerada por parte de la doctrina como

una prenda irregular pecuniaria, ante la afectación de una cantidad de

dinero al resultado final del contrato. Por lo tanto, se trata de una

relación accesoria al propio contrato de arrendamiento.

Entre las obligaciones del arrendatario cuyo cumplimiento se garantiza

con la fianza, deben considerarse comprendidas la obligación de pago

de la renta y aquellas otras cantidades cuyo pago corresponde al

arrendatario, así como la indemnización por los daños causados al

inmueble o a sus accesorios y la indemnización por falta de restitución

de la posesión de este al arrendador una vez resuelto el contrato.”

Lo manifestado anteriormente, marca la esencia misma que persigue la fianza

arrendaticia, cumpliendo con el deseo de garantizar una regla clara al momento de

arrendar, esperando que cumpla con el objetivo de hacer respetar lo pactado en el

contrato.

En el libro “La Fianza, forma y protección registral en los arriendos urbanos” escrita

por Domingo Bello Janeiro; Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de la Coruña,

publicado en Madrid 2009, acoge la importancia y el carácter particular de la fianza

arrendaticia.

“La fianza arrendaticia es de carácter claramente entre privados que

relaciona al arrendador y al arrendatario, cuya aplicación protege los

derechos de ambos, al primero en el cumplimiento de la renta y la

entrega de la cosa en buen estado y al segundo a tener de regreso el

dinero que prestó como garantía del uso del bien inmueble”

En el libro “El procedimiento concursal en toda su dimensión” publicado por la

Fundación Instituto de Derecho Concursal en Madrid 2014, da un resumen de la Ley de

Arrendamientos Urbanos de España y la importancia del surgimiento de esta.

14

“El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la

denominada fianza, determinando que a la celebración del contrato

será obligatorio la exigencia y prestación de fianza en metálico en

cantidad equivalente a un mes de arriendo en el caso de viviendas y a

dos en el caso de locales comerciales. Surge esta fianza con fines de

garantía a favor del arrendador con respecto de las obligaciones del

arrendatario relativas al pago de las rentas no satisfechas o, en su caso,

de las nacidas por desperfectos en el inmueble cedido”.

2.3. FUNDAMENTACIÓN LEGAL

2.3.1. CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA DEL ECUADOR

El presente trabajo de investigación se encuentra sustentado en este cuerpo legal,

dentro del cual se puede manifestar lo siguiente:

El derecho a vivir en un lugar seguro, con un ambiente tranquilo, en el que tanto

arrendador y arrendatario puedan permanecer en paz, con una vivienda en la que por lo

menos cumpla con los requerimientos básicos para poder arrendarla, es necesaria e

imprescindible, así se lo recoge e interpreta en la siguiente norma legal.

Título II: Derechos

Capítulo II: Derechos del buen vivir

Sección sexta: Hábitat y vivienda

Artículo 30.- Las personas tienen derecho a un hábitat seguro y

saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de

su situación social y económica.

La presente constitución de igual manera protege el derecho a la propiedad en todas

sus formas en la cual podemos describir como el derecho que tiene el propietario sobre

su bien arrendado ya que se debe de comprender como un espacio prestado por un cierto

tiempo y que por el cual la otra persona paga un canon arrendaticio por su uso, que, al

finalizar el plazo debe ser restituido a su dueño original de la misma forma en la que le

fue entregado al momento de arrendar.

Título II: Derechos

Capítulo VI: Derechos de libertad

15

Artículo 66.- Se reconoce y se garantiza a todas las personas:

Numeral 26.- El derecho a la propiedad en todas sus formas, con

función y responsabilidad social y ambiental. El derecho al acceso a

la propiedad se hará efectivo con la adopción de políticas públicas,

entre otras medidas.

Pero debemos de mencionar que el artículo más importante dentro de este marco

jurídico es el del Art. 375, numeral 7 en el que nos manifiesta la importancia en la que el

estado se asegurará que los contratos de arrendamiento firmados cumplan con los

requisitos establecidos en la ley, y que se firmen contratos justos y sin abusos.

Título VII: Régimen del buen vivir

Capítulo I: Inclusión y equidad

Sección cuarta: Hábitat y vivienda

Artículo 375.- El Estado en todos sus niveles de gobierno, garantizará

el derecho al hábitat y a la vivienda digna, para lo cual:

Numeral 7.- Asegurará que toda persona tenga derecho a suscribir

contratos de arrendamiento a un precio justo y sin abusos.

2.3.2. CÓDIGO CIVIL

Este cuerpo legal posee entre sus páginas una amplia normativa con respecto al

arrendamiento y a la fianza, cada uno por separado, siendo así, debo de manifestar que en

el Artículo 1856 nos da una definición de lo que es arrendamiento y de las obligaciones

que contraen las partes.

Libro IV

Título XXV: Del contrato de arrendamiento

Artículo 1856.- Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se

obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a

ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,

obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes

del trabajo y otras especiales.

16

Para que dicho contrato tome la forma como tal, debe de seguir algunas formalidades

osino su vigencia no sería válida, así lo manifiesta el siguiente apartado:

Libro IV


Parágrafo primero: Del arrendamiento de cosas

Artículo 1862.- Si se pactare que el arrendamiento no se repute

perfecto mientras no se firme escritura, podrá cualquiera de las partes

arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la

entrega de la cosa arrendada. Si hubiere arras, se seguirán bajo este

respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

Las obligaciones del uso de la cosa arrendada por parte del arrendatario, es proceder

de él, para lo cual lo deberá hacer de acuerdo con lo que se ha descrito en su contrato o a

lo que su naturaleza ha sido destinada.

Libro IV


Parágrafo tercero: De las obligaciones del arrendatario en el

arrendamiento de cosas

Artículo 1879.- El arrendatario está obligado a usar de la cosa según

los términos o espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia,

hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de

convención expresa, a los que la cosa está naturalmente destinada, o

que deban presumirse, atentas las circunstancias del contrato o la

costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá

el arrendador reclamar la terminación del arriendo, con indemnización

de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el

arriendo.

Entre otros aspectos a los cuales se encuentra obligado el arrendatario es a cancelar

por el uso de la cosa arrendada y en caso de no hacerlo, el propietario del bien podrá

retener los frutos como una seguridad por su pago.

17

Libro IV


Parágrafo tercero: De las obligaciones del arrendatario en el

arrendamiento de cosas

Artículo 1883.- El arrendatario está obligado al pago del precio o

renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las

indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos

existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el

arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le

pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba en

contrario.

En este siguiente apartado podemos manifestar las responsabilidades que contrae o

contraen las personas en una obligación ajena.

Libro IV

Título XXXIV: De la Fianza

Parágrafo primero: De la constitución y requisitos de la fianza

Art. 2238.- Fianza; es una obligación accesoria en virtud de la cual

una o más personas responden de una obligación ajena,

comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte,

si el deudor principal no la cumple. La fianza puede constituirse, no

sólo a favor del deudor principal, sino de otro fiador.

2.3.3. LEY DE INQUILINATO

Las normas de la ley de inquilinato en su conjunto guardan un orden esencial, para lo

cual el arrendador y arrendatario conoce de aquello que le está permitido y prohibido

hacer.

El análisis a los artículos de la ley de inquilinato como son: el ámbito de la ley;

inscripción de predios; fijación de pensiones; efectos de los contratos y de la terminación

de este; de igual manera de la competencia y del procedimiento; ha servido para

profundizar sobre el tema en referencia, ya que su vacío legal ha permitido que se pueda

buscar y recabar una amplia información que ayude a mejorar la convivencia entre ambos.

18

2.3.4. CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS

El procedimiento civil ha establecido a dicho cuerpo legal para garantizar de esta

manera el desarrollo eficaz de aquellos procedimientos que lo regula combinando la

oralidad con lo escrito, en el primer caso, lo hace a través de las audiencias en cualquiera

de sus fases y lo segundo a través de aquellos actos de proposición.

El procedimiento será uniforme y para el caso de los arrendamientos se lo establecerá

de acuerdo a su pertinencia ya sea por el procedimiento sumario en casos de que los daños

y perjuicios así como los impagos de arriendo son necesarios sustanciarlos por este

mecanismo; o, por el procedimiento monitorio, que es de fácil acceso para todos y que no

es necesario la presencia de un profesional del derecho para resolverlo, aunque los

tratadistas han manifestado que la desinformación o el hecho de no saber cómo actuar en

este acto procesal, lleva a convertirse en un suplicio si no tiene quien lo guie con aquello.

El procedimiento sumario es de conocimiento y se lo considera sólo para ciertas

controversias que requieran resolverse de forma más ágil y que se encuentran previstas

en la ley, su audiencia es única y hay que manifestar que es supletorio a los

procedimientos ejecutivo y monitorio.

El procedimiento monitorio es de carácter estrictamente dinerario, y se fundamenta en

documentos que sin ser títulos ejecutivos son prueba de existencia de una deuda. Para ser

exigido por esta vía, este no superará los 50 salarios básicos unificados y los intereses

podrán ser reclamados desde el momento que se cite al demandado.

2.4. MARCO CONCEPTUAL

Acreedor: Persona natural o jurídica a favor de quien se emite la fianza y quien se

protege del incumplimiento.

http://www.confianza.com.ec/fileadmin/user_upload/editor/presentaciones_y_pdfs/glos

ario.pdf

Afianzado: Persona natural o jurídica cuya obligación a favor de un tercero llamado

beneficiario es garantizada por una póliza de fianza.

http://www.confianza.com.ec/fileadmin/user_upload/editor/presentaciones_y_pdfs/glos

ario.pdf

Afianzador: Etimológicamente proviene del verbo transitivo “afianzar” y del sufijo

“dor” que indica el que suele realizar la acción. Tiene como definición el que afianza,

19

cancela y paga como una garantía de que queda cumplido de su obligación; es decir, el

que fía a una persona o comprometiéndose a nombre de esta a cancelar una deuda.

https://definiciona.com/afianzador/

Alquiler: El pago de una cantidad de dinero específica a cambio del derecho al goce

exclusivo de la propiedad residencial, generalmente efectuado mediante pagos periódicos

(por ejemplo, mensuales). Un contrato de arrendamiento o alquiler residencial debe fijar

el monto del alquiler y cuándo y cómo debe pagarse.

https://www.abogado.com/recursos/ley-del-propietario-y-del-arrendatario/diccionario-

de-arrendador-arrendatario.html

Arrendador: El propietario de un bien inmueble que, a través de un contrato de

arrendamiento o alquiler, promete arrendar la totalidad o una porción del inmueble a otra

persona (un "arrendatario") para su uso exclusivo, generalmente, por un determinado

período de tiempo y a cambio de un monto de dinero acordado.



Arrendamiento: Contrato de alquiler por el que se cede el uso de un bien a una

persona para que pueda disponer de ella durante un plazo de tiempo determinado y con

el pago periódico de una cantidad de dinero.

http://diccionario.leyderecho.org/arrendamiento/

Arrendatario: Una persona a la que se le ha otorgado el derecho de usar y ocupar una

propiedad de arrendamiento perteneciente a otra persona, generalmente por medio de un

contrato de arrendamiento o alquiler.



Bienes: Todos los objetos que, por útiles y apropiables, sirvan para satisfacer

necesidades humanas.

Guillermo Cabanellas De Torres, Diccionario Jurídico Elemental, Edición Electrónica,

Editorial Heliasta, Pag 53

20

Fiador: Es quien se obliga a responder por otra persona en el caso de que esta no pueda

cumplir total o parcialmente con la obligación. El fiador es un segundo deudor, pero no

siempre de segundo grado, porque puede obligarse solidariamente, y entonces el acreedor

puede dirigirse contra él, conjunta o preferentemente.

http://www.consultalegalgratuita.com/conceptos/fiador/

Fianza de arriendo: Es un depósito en metálico que debe abonar el inquilino en el

instante en que se formalice el contrato de alquiler. Trata de actuar como garantía del

propietario, para que el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato.

http://www.cafbal.com/pdf/Fianzas-de-alquiler.pdf

Fianza: Garantía personal que otorga una persona (fiador) y por la cual se compromete

a cumplir una obligación en lugar de otro (fiado o deudor principal) ante el acreedor, en

el caso de no hacerlo éste. Es un contrato accesorio principal, de suerte que depende de

la validez de esta misma y no podrá ser la cobertura de la fianza mayor pero si menos

extensa que la principal.

https://es.scribd.com/document/317936266/Fianza-docx

Pignoración: Proviene del latín “pignora” que viene a ser el plural de “pignus” que

traducida significa “garantía”. La pignoración es el acto de dar o dejar en prenda. O dicho

de mejor modo, es una garantía real mobiliaria, que en caso de que se produzca un

incumplimiento de lo acordado, la persona que ha aceptado el objeto se queda con el

mismo.

https://definicion.de/pignoracion/

Prenda: Derecho real de garantía que recae sobre bienes muebles y que lleva

aparejado el traslado o desplazamiento de la posesión de la cosa.

http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/prenda/prenda.htm

2.5. IDEA QUE DEFENDER

El presente proyecto de investigación pretende defender la idea de incorporar la fianza

arrendaticia mediante una reforma a la Ley de Inquilinato, dado que la falta de normativa

ha dejado un vacío legal que la costumbre ha intentado regular, persistiendo los problemas

sin obtener una solución eficaz, lo que ha provocado que las personas se sientan

confundidas en el procedimiento a seguir al momento de arrendar.

21

2.6. ESQUEMA TEMÁTICO

TÍTULO I

1. DEFINICIONES

1.1. ARRENDAMIENTO

Para Guillermo Cabanellas De Torres; arrendamiento es la acción de arrendar mediante

un contrato en el que se determina el precio del alquiler o renta.

Para Henrich Ahrens; el arrendamiento en el sentido más general es el contrato por el

que una parte se obliga a procurar a la otra el uso de una cosa mediante un precio

convenido.

Para Juan Luis González Alcántara; el arrendamiento es un contrato por virtud del cual

una persona llamada arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o el goce de

un bien a otra persona llamada arrendatario, quien se obliga a pagar como

contraprestación un precio cierto.

A mi criterio, el arrendamiento es la acción de arrendar mediante un contrato, en la

que el arrendador entrega una cosa o bien por un determinado tiempo y el arrendatario

paga por aquello hasta el tiempo que se ha acordado poseerlo, fijando primero los

acuerdos y aceptando ambas partes, comprometiéndose a respetarlo y cumplir a cabalidad

lo dicho.

1.2. FIANZA

Para Guillermo Cabanellas De Torres; la fianza es toda obligación subsidiaria2,

constituida para asegurar el cumplimiento de otra principal, contraída por un tercero.

Para Francisco De P. Medallo; la fianza es un contrato por el cual se constituye uno

responsable de ejecutar una obligación contraída por otro cuando no la cumpla el mismo

obligado.

Para Jaime Alberto Arrubla Paucar; la fianza es un contrato por el cual incorpora a un

tercero frente a la relación obligatoria, para que garantice el cumplimiento de esta. Se

trata de una garantía personal: el fiador se obliga personalmente, es decir, el acreedor

2 Obligación subsidiaria: Es cuando una persona responde del pago o cumplimiento de una obligación en

caso de no hacerlo el obligado principal (Damián B. (2007); 2000 soluciones de seguridad social; Valencia

– España; Editorial CISS; pág. 7)

22

cuenta con otro patrimonio más, el del fiador, para el cumplimiento de la obligación

afianzada.

A mi juicio, la fianza es el contrato accesorio en virtud del cual, un tercero se añade a

las obligaciones contractuales para que este responda en casos de que el deudor no las

pueda cumplir en todo o en parte, asegurándose de esta manera el acreedor el

cumplimiento de los acuerdos alcanzados en el contrato, resarcimiento de daños y

perjuicios, así como aquellos intereses que puedan generarse por la deuda.

1.3. FIANZA ARRENDATICIA

Para Jorge Guillen; la fianza en los contratos de arrendamiento es un depósito que se

entrega al arrendador en efectivo a la firma del contrato de arrendamiento en garantía del

cumplimiento de las obligaciones del contrato.

Para Carmen Anciano Pardo; la fianza arrendaticia es una cantidad de dinero

equivalente al importe de una mensualidad, que el arrendatario está obligado a entregar

en depósito al arrendador.

En la página web del grupo de Abogados españoles: Lealtadis Abogados; definen a la

fianza arrendaticia como una obligación accesoria3 a cargo del arrendatario en los

contratos de arrendamiento, teniendo por finalidad garantizar el cumplimiento de las

obligaciones arrendaticias de este, entre las que se hallan precisamente, las de pago de la

renta y de devolver el inmueble en el mismo estado en el que se recibió. Y al constituir

una cantidad de dinero que, con dicha finalidad, ha de ser entregado a la firma del contrato

al arrendador. A dicha fianza se la viene calificando como prenda irregular4, con el

consiguiente derecho de retención a la extinción del arriendo, para aplicar su importe al

crédito líquido representado por las rentas impagadas o al ilíquido cuyo fin es el

resarcimiento por los daños causados al bien.

3 Obligaciones accesorias: Son denominadas también como secundarias, son dependientes o consecuentes

de una obligación principal. Las obligaciones accesorias tienen un protagonismo acentuado en las garantías

o cauciones, en las cuales no es raro que el deudor de la obligación secundaria no sea el mismo que del

deudor principal. (http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/obligaciones-accesorias/obligaciones-

accesorias.htm) 4 Prenda Irregular: Esta es una prenda que recae sobre un bien que no está especificado, es decir recae

sobre una suma de dinero. Una vez que se cumple la obligación principal, el acreedor pignoraticio deberá

devolver esta cantidad al deudor. Por lo tanto, en el momento en el que se incumple la obligación principal

que garantiza la prenda, el acreedor pignoraticio se quedará con la suma de dinero que constituye la prenda

irregular. (https://www.infoderechocivil.es/2013/11/prenda-irregular-sobre-derechos.html)

23

Desde mi punto de vista, la fianza arrendaticia es la entrega de dinero por parte del

arrendatario al arrendador por el buen uso del bien arrendado, el cual se convierte en un

seguro para quien arrienda esperando por este: resarcir aquellas mensualidades no

pagadas, cancelar deudas contraídas por el inquilino con las empresas de servicio público,

ó, que cubra con los gastos por daños en la propiedad causadas por el mismo.

“Quien trata y contrata, a cumplir se ata”

Anónimo

TÍTULO II

2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS

2.1. EL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento es conocido por los tratadistas como el contrato más antiguo usado

y celebrado por la humanidad, ya que los primeros datos han sido hallados desde hace

5000 años A.C. utilizado por los sumerios quienes lo efectuaban para contratar el uso de

herramientas de agricultura, bueyes y otros animales. Son los primeros inclusive de hacer

uso del Leasing5 de acuerdo con las tablillas de arcillas encontradas en sus territorios en

las que se documentaban transacciones de arrendamiento. Archivos históricos aseguran

que en el año 1800 A.C. existía una empresa de arrendamiento en Babilonia, así lo

manifiesta una publicación dada por el portal web SCRIBD en la cual detalla “si un oficial

o soldado no quería cultivar la tierra que la monarquía le entregaba por sus servicios,

la arrendaba a una empresa conocida como el especialista en arrendamiento” dicha

empresa le pagaba por adelantado al soldado dueño de dichas tierras las cuales iban a ser

arrendadas a algún granjero. Los documentos legales encontrados sobre el arrendamiento

eran: tierras, barcos y animales; para su perfeccionamiento utilizaban testigos.

A Grecia se la considera como pionera del contrato de arrendamiento minero, los

cuales duraban de tres a siete años, así como también es pionero del arrendamiento

bancario, se tiene datos que ellos lo practicaban desde el año 370 A.C. donde incluían el

nombre del banco, los depósitos, oficinas y empleados. Julián Gallegos recoge en su libro

“El mundo rural en la antigua Grecia” donde el arrendamiento de tierras en la Atenas del

siglo IV, existían contratos de alquiler de propiedad agrícola, en la que, en casos de una

5 Leasing: Conocido también como arrendamiento financiero, es una herramienta que se emplea para

financiar inversiones a largo plazo de activos fijos, es decir, todo aquello que permite a una empresa

producir (https://www.definicionabc.com/negocios/leasing.php)

24

guerra, lo que quedaba de la cosecha estaba destinado a compartirse en partes iguales

entre el propietario y el arrendatario en vez del pago mensual.

Juan González en su libro “El Arrendamiento” manifiesta que en Roma es dónde se le

dio mayor importancia y estudio a la renta. La Locatio6 se practicó desde un inicio con

animales y esclavos hasta el siglo II donde se actuó con la renta de tierras. En Roma se le

conocía al contrato de arrendamiento como locatio conductio7 donde una persona

denominada locator8 se obliga a ceder temporalmente a otro conductor, el disfrute de una

cosa corporal o incorporal, mueble o inmueble, a cambio de una retribución que el mismo

derecho llamaba merces9. Los romanos distinguían dos tipos de contratos de

arrendamiento, el arrendamiento de cosas en la que el arrendatario es quien tiene que

pagar por la utilización de una cosa y el arrendamiento de servicios en la que es el

arrendador el que tiene que pagar por la obra que ha encargado. Esta necesidad del

arrendamiento en Roma surgió por la confusión que existía con la compraventa, en la cual

se entregaba una cosa a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Luego surgió

la llegada de migrantes a estas tierras en busca de comercio y oportunidades laborales, lo

que provocó la necesidad de atender el sector vivienda, en especial para la gente pobre y

de clase media quienes alquilaban una casa por un tiempo determinado pagando alquiler

al dueño de la propiedad.

En la antigua China la dinastía Sui10 es la que incorpora los primeros arrendamientos,

así lo describe el libro titulado “5000 años de Historia China” en que relata que el

emperador Sui entregaba a todos los hombres sanos 40 mou de tierras en propiedad

absoluta y un arrendamiento de por vida de 80 mou de tierras, que se devolvía al Estado

6 Locatio: Colocar, poner a disposición de quien va a arrendar para su uso y goce el disfrute del bien.

(García Garrido Manuel Jesús (1986). Diccionario de Jurisprudencia Romana) 7 Locatio conductio: Conocido también como arrendamiento. Es un contrato por medio del cual una

persona se obliga a entregar a otra para el uso y disfrute de una cosa determinada, o la prestación de ciertos

servicios, mediante el pago de un precio denominado generalmente alquiler. (García Garrido, Manuel

Jesús (1986). Diccionario de jurisprudencia romana.) 8 Locator: Palabra latina que significa locación, este término permite nombrar el arrendamiento o la acción

de arrendar y a su vez hace referencia a pagar un cierto precio para el aprovechamiento temporal de cosas

o servicios. (Julián Pérez Porto y Ana Gardey. Publicado: 2009. Actualizado: 2013. Definición de

locación; https://definicion.de/locacion/) 9 Merces: Pago por el uso temporal de una casa o terreno; canon de arrendamiento. (Derecho Privado

Romano | Antonio Ortega Carrillo de Albornoz | Página 2779. 10 Dinastía Sui: La dinastía Sui se estableció sobre el Zhou del Norte, cuyo trono fue usurpado por Yang

Jian en 581. Yang Jian rápidamente promulgó una serie de políticas para restaurar la economía de China.

Su reunificación de China marcó la creación de lo que algunos historiadores llaman el "Segundo Imperio

chino", que abarca las dinastías Sui, T'ang y Song Septentrional. (Li, Bo y Zheng Yin. (2001). 5000 años de

Historia China; Beijing – China; Editorial: El pueblo de Mongolia)

25

cuando el destinatario moría. Incluso las mujeres podían recibir un arrendamiento de por

vida de 40 mou11 de tierras que se devolvían al Estado al morir. El gobierno Sui cobraba

tres "Shi"12 de grano cada año. Los campesinos debían realizar 20 días de trabajo para el

Estado por año, pero los mayores de 50 podían pagar una pequeña tarifa.

En el Ecuador el arrendamiento es ubicado en principios de la época republicana, en

la que el dueño de la tierra les entregaba a los indígenas para que estos vivieran ahí, a

cambio ellos debían laborar en dichas tierras en la siembra y cría de ganado. A este grupo

de personas campesinas se las llamó los huasipungueros.

El escritor quiteño Jorge Icaza publicó en el año de 1934 la novela denominada

“Huasipungo” en la que describe la degradada situación en la que vivían los indígenas de

aquel tiempo, ya que el patrón se aprovechaba de su situación convirtiéndose en una

esclavitud en pleno siglo XX.

La inmigración hacia Ecuador tuvo su espacio crítico con la llegada de árabes en los

años de 1910 – 1925 principalmente a la costa ecuatoriana donde supuso un empuje a la

economía de la región ya que invertían en negocios que el país no conocía, volviéndose

lucrativos por su novedad. De igual manera soportó un alto ingreso de ciudadanos

uruguayos, argentinos y chilenos en la que, por esos tiempos, las dictaduras militares se

hacían con el poder. esto contribuyó a que se diera un aumento en el precio de alquiler.

El 10 de septiembre de 1834 asume la presidencia, el político, escritor y diplomático

Vicente Rocafuerte el cuál termina su mandato el 01 de febrero de 1839. En el año de

1837 tanto el presidente como el senado comisionan al Dr. José Fernández Salvador para

que laborara un proyecto de Código Civil, similar al de Bolivia; pero no fue examinado

por el Congreso de aquel tiempo.

En la presidencia de José María Urbina quien gobernó desde el 13 de julio de 1852

hasta el 16 de octubre de 1856, se empezó a mencionar sobre la necesidad de tener un

Código Civil, siendo así, en el año de 1855 se comisionó a la Corte Suprema para que

esta presentara un proyecto de dicho cuerpo legal, el cual duró dos años, tiempo en el que

11 Mou: Para los chinos un mou equivalía a una hectárea de terreno aproximadamente. (Herbert F. y Rolf

T. (1993); Historia Universal, El Imperio Chino; Volumen 19; Ciudad de México – México; Editorial:

Siglo XXI de España Editores S.A. pág. 122) 12 Shi: El shi en el Imperio Sui era la equivalencia a toneladas en producción (Carles B. (2010); Shangai y

la industrialización algodonera en China: el caso de la empresa Dafeng; Tesis Doctoral UPF (Universitat

Pompeu Fabra); pág. 55)

26

se llegó a conocer del Código Civil chileno, obra de Don Andrés Bello que le pareció

perfectamente aceptable para el Ecuador. El 21 de noviembre de 1857 fue aprobada el

nuevo marco legal y entró en vigencia el 01 de enero de 1861; en la que se regula por

primera vez a los arrendamientos de una cosa, de la ejecución de una obra o prestación

de un servicio.

El 1 de septiembre de 1948, se hace con la presidencia el político y diplomático Galo

Plaza Lasso, quien gobernó hasta el 31 de agosto de 1952, a inicios de su mandato

aprovechó que tenía el apoyo del Congreso para enviar la creación de la primera Ley de

Inquilinato el cuál fue aprobada el 29 de septiembre de 1950 pero no duraría mucho

tiempo, ya que fue derogada en la presidencia del Dr. Carlos Julio Arosemena Monroy

quien gobernó desde el 07 de noviembre de 1961 hasta el 11 de julio de 1963. En dicho

periodo prometió crear una nueva ley de arrendamientos en la que constare una

considerable reducción en el pago de alquiler, con ese precepto envía al Congreso para

su aprobación, y es así cómo el 06 de noviembre de 1962 se crea oficialmente la Ley de

Inquilinato mediante Registro Oficial 299. El 8 de octubre del mismo año, la Comisión

Legislativa empezó a realizar cambios al cuerpo legal, los cuales al terminar, fueron

enviados al Congreso para su debate y aprobación, siendo idónea su codificación el 28 de

septiembre de 1978 e inscrita en el Registro Oficial 681.

2.2. LA FIANZA

Desde luego hay que manifestar que la fianza no tiene un origen certero, puesto que

su desarrollo siempre ha dependido de la evolución de la sociedad y a sus necesidades

particulares entre sí, proporcionando de esta manera un mecanismo jurídico para hacer

valer las obligaciones acordadas sobre todo en lo referente a lo comercial en donde es

más factible pedir una garantía dineraria como mecanismo que obligue el pago o

devolución de la cosa en buen estado, antes que recibir objetos que con el pasar del tiempo

se desgastan y simplemente empiezan a perder su valor.

Lo más trascendental que se puede decir acerca de la fianza es la Tablilla de la

Biblioteca de Sargón I de Akkad; Rey de Sumer y Akkad13 aproximadamente en los años

13 Rey de Sumer y Akkad: También conocido como Sargón el Grande (en acadio Sharrum-Kin, “Rey

legítimo”, 2270 – 2215 A.C.) Conocido como la primera persona en crear un verdadero imperio; el Imperio

Acadio. Su imperio se extendía desde el Elam hasta el Mar Mediterráneo incluyendo la región del Tigris y

Éufrates, partes de Irán, Siria y de Turquía. Su capital fue Acadia. (Historia Universal. Prehistoria y

primeras civilizaciones. Daniel Gimeno {director} y Joan Ricart {coordinador}; Editorial Sol 90,

Barcelona-España; 2003; pág. 88

27

2568 a 2613 antes de Cristo, así lo manifiesta Zamora Chávez Ignacio en su libro “La

Importancia de la Fianza en la Administración Financiera”, en dicha inscripción se

encontraba establecida en esencia “cómo un tercero asumía una obligación que no le era

propia”.

En Egipto no se encontró rastro alguno de la fianza, pero lo más parecido a ello fueron

los tratados de paz que se daban ante los Dioses, así lo recoge Manuel Molina en su libro

“La Fianza” en el cual asegura que se grababan dichos acuerdos en manera de textos, los

cuales eran ofrecidos a los dioses quienes eran garantes de las obligaciones asumidas en

dichos tratados.

Encisco Efraín en su investigación con el tema “La Fianza. Los avisos al fiado. El

procedimiento privado que debe efectuarse.” trabajo presentado para el XVI Premio de

Investigación sobre Seguros y Fianzas en México el año 2009 nos manifiesta la Fianza

en el Derecho babilónico y griego. En el primero, la fianza lo podemos encontrar en el

Código de Hammurabi donde se establecía el depósito de un esclavo como garantía del

pago de una deuda, en caso de no cumplir con el pago, el acreedor podía disponer del

esclavo incluso hasta de su vida. Mientras que en el segundo caso, las obligaciones eran

garantizadas a través de las personas quienes avalaban el pago de una prestación

pecuniaria quedando esta como esclavo en caso de que el deudor no cancele la obligación.

Otro de los antecedentes lo podemos encontrar en la India en las Leyes de Manú14 las

cuales fueron expedidas desde el año de 1280 hasta el 800 antes de Cristo. La fianza se

regulaba en leyes civiles tanto en aspectos hereditarios, conducta de los reyes, así como

en el militar.

Aunque de igual manera no se tiene un acierto del aparecimiento de la Fianza en Israel,

se tiene un antecedente de esta, en el año 922 antes de Cristo, en una de las frases dichas

por el Rey Salomón, así lo recoge el texto bíblico “cualquiera que se convierta en fiador

de un extraño, tendrá que arrepentirse”

El Dr. Hernando Galindo Cubides expresa que “el afianzamiento o garantía viene

utilizándose desde tiempos inmemorables. En el Antiguo Testamento aparecen claras

14 Leyes de Manú: Es la designación inglesa aplicada comúnmente al "Manava Dharma-sastra", un métrico

compendio Sánscrito de las antiguas leyes y costumbres sagradas mantenidas en la más alta reverencia por

los adherentes ortodoxos del Brahmanismo. Los propios Brahmanes atribuían a la obra origen divino y una

remota antigüedad. Su supuesto autor es Manu. (George B.; traducido por Luis A.; (1886); Los sagrados

libros de oriente; Londres – Reino Unido).

28

referencias”. Antiguo Testamento: “Proverbio 11:15. - Ciertamente sufrirá el que sale

fiador por un extraño, pero el que odia salir fiador está seguro”.

Pero es en el Derecho Romano dónde podemos encontrar la figura jurídica de la Fianza

como antecedente directo del Contrato de Fianza. Su nombre moderno es tomado de la

Institución romana fidere15 el cuál es traducido como confianza, así manifiesta Manuel

Molina, y es aquí donde aparece los primeros contratos en los que terceras personas se

comprometían a pagar deudas que el deudor principal no las podía cumplir, ya que los

fiadores se obligaban a pagar o bien la totalidad de la deuda o una parte en la que el

acreedor no lo podía hacer.

En Roma existían tres verbos empleados por las partes: sponsio16, fidepromissio17 y

la fideiusso18; representando estas etapas distintas en la evolución de la fianza. Ya en el

S. III después de Cristo, se establece que todo propietario podía cubrirse de los daños que

pudieran amenazar desde otras propiedades, solicitando al pretor que obligue a su vecino

a otorgar una fianza en la que garantice el pago de un posible siniestro. Aquello se lo

denominaba como cautio damni infecti19.

En el libro “Historia general de la República del Ecuador” escrita por Federico

González Suarez, manifiesta que en tiempos de la colonia el Rey de España al ser una

autoridad suprema era quien dictaba leyes las cuales debían ser justas y apegadas a la

moral, pero eso no supuso que los gobernantes hicieran de las suyas en tierras americanas,

algo que obligó al Rey a buscar la forma de impedir aquellos abusos, poniendo a los

empleados y a los mismos virreyes a rendir cuentas, a estos últimos les solicitaba rendir

una fianza antes de ejercer su autoridad. Esta fianza era una prenda del buen desempeño

del cargo y con ella satisfacer penas con que se los castigara cuando fuesen sometidos a

la residencia.

15 Fidere: Contrato que se usaba en Roma, en el cual una persona se obliga a garantizar por otra ante un

tercero en caso de que el segundo no cumpliera. (Manuel Molina; “La Fianza” Editorial Mc. Graw Hill;

México D.F. 1985; pág.4) 16 Sponsio: Es un procedimiento de caución, es decir, una garantía. El sponsor era el garante quien

respondía ante el incumplimiento del deudor. (Enciclopedia-Wikipiedia) 17 Fidepromissio: Palabra utilizada en Roma referente al cumplimiento de las obligaciones

(http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com) 18 Fideiusso: Llamado Fianza, el cual es un contrato verbal accesorio en el que una persona se obliga a

pagar una deuda ajena en caso el deudor principal no lo pueda hacer. (Antonio O.; “Derecho Privado

Romano” Publicado en el Blog: Derecho en Red; el 25 de agosto de 2012) 19 Cautio damni infecti: Garantía que se otorgaba para asegurar el perjuicio que podía causar un daño

probable (http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com)

29

En el Ecuador después de la separación de la Gran Colombia, ya se usaba la figura

jurídica de la Fianza por parte del estado, así lo recoge J. Campuzano en el año de 1840

en su libro “Primer Registro Auténtico Nacional de la República del Ecuador” Tomo I,

en la que contiene: leyes, decretos, resoluciones legislativas, reglamentos y circulares del

poder ejecutivo. De acuerdo con lo descrito aquí, el Congreso Constitucional del Ecuador

en el año de 1831 crea el primer Código de Procedimiento Civil ecuatoriano, en la que,

en sus considerandos, explican la importancia de crear dicho cuerpo legal y la necesidad

de fijar reglamentos que eviten la retardación en pleitos para lograr una pronta

administración de justicia. Es aquí, dónde se tiene conocimiento de la aplicación de la

fianza en varios de sus apartados como se lo detalla a continuación:

Capítulo 10

Art.61.- se otorgará fianza para ser nombrado curador o defensor, entregando un valor

de 8 reales.

Capítulo 14

Art. 119.- el deudor deberá otorgar fianza al acreedor, y en caso de no hacerlo sería

enviado a prisión

Art. 129.- si el deudor interpone apelación dentro de los 5 días de notificada la

sentencia, se concederá el efecto devolutivo, debiéndose producir por el acreedor la fianza

correspondiente para llevarse a efecto la sentencia.

Art.130.- Si ya ha prestado fianza no tendrá que hacerlo nuevamente para aplicar el

recurso de nulidad ante la Alta Corte de Justicia o respectivo juzgado.

Art. 131.- Los deudores fraudulentos no se librarán de prisión, aunque ofrezcan fianzas

o hagan cesión de bienes.

De igual manera en el mismo libro recoge una circular enviada por el Ministro de

Hacienda Juan García del Río para los prefectos en el año de 1833, en la que prohíbe que

entren en posesión de las administraciones de recaudación de rentas aquellos que fueren

deudores a la hacienda pública o no hayan otorgado la correspondiente fianza.

En otra circular enviada por el mismo ministro con fecha 11 de enero de 1834 solicita

a las funciones del estado, el cobro de fianza con hipoteca a los empleados de sus

administraciones, la cual deberá ser capaz de cubrir cualquier quebranto por su accionar.

30

2.3. LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Aunque no se tenga claro el inicio de dicha práctica en los contratos de arrendamiento,

la fianza arrendaticia se usaba en Roma de manera discrecional, ya que se dudaba de la

responsabilidad de pago por parte de quien arrienda. Bajo esta premisa se pedía a los

futuros arrendatarios algunas prendas u objetos de valor de los cuales retenía el dueño

como presión para el pago de los cánones de arriendo, desarrollando así el pignus20.

El adjetivo pignoraticio proviene del latín “pignus” que significa prenda, de esta raíz

proviene lo que llamamos como prendario, el cuál es un crédito o préstamo que se

concede con garantía de una prenda de valor que queda retenida como un aseguramiento

del cumplimiento de la obligación real.

Los romanos antes de arrendar sus propiedades solicitaban a sus arrendatarios un

praiwas, esta es una palabra con dos vocablos diferentes: del latín prai que significa: por

anticipado y was proveniente del indoeuropeo wadh que significa: dar en prenda. De esta

manera, acordaban sobre el uso del praiwas y la obligación de cancelación del arriendo.

La prenda en el Derecho Romano es considerada como un derecho real, en relación

con las acciones que se les podía conceder a los acreedores, los cuales podían incluso

hacer uso de la prenda de acuerdo a pactos, como son: el de poder vender la prenda, de

percibir los frutos del mismo e inclusive del Derecho de comiso, es decir, privar

definitivamente del bien objeto de prenda.

La falta de vivienda a inicios del Imperio Romano más la alta migración que sufrió la

capital en ese entonces, provocó que se crearan las insulae palabra latina que significa

isla, los cuales eran bloques de alquiler de varios pisos hechos de: palos, piedra y barro.

Se las llamaba insulae o islas, porque dichos bloques de departamentos se encontraban

rodeadas de calles. Se puede decir que las insulae fueron los primeros negocios

inmobiliarios, pues las ventas de los departamentos se disparaban a medida que los

migrantes seguían llegando a la ciudad, ya que los romanos compraban y arrendaban a

dichos inmigrantes, quienes, en muchas veces, debían de vivir en pequeños espacios y

con varias personas.

20 Pignus: En el Derecho Romano la prenda o pignus, es uno de los llamados préstamos pretorios, lo cual

era la entrega de un objeto como garantía hasta el fin de la obligación.

(https://es.wikipedia.org/wiki/Prenda_(derecho_romano))

31

Con el surgimiento de la vivienda y los arriendos en dicho Imperio, surge el término

jurídico praedium que se refiere a una propiedad, finca o un bien; el cual puede ser objeto

de garantías económicas. Este es un vocablo que se deriva de praedis la cual es una

garantía crediticia a favor de un deudor.

El praedium es considerado como una prenda mobiliaria y surge de la necesidad que

tiene el dueño del bien para solicitar un préstamo y eludir de esta manera aquellas

pignoraciones con intereses, apareciendo así dos tipos de contratos: la prenda inmobiliaria

con desplazamiento y la prenda inmobiliaria sin desplazamiento. En el primer caso se

traspasa la posesión del bien al acreedor hasta que el deudor cumpla con su obligación, y

así restituyéndola nuevamente a su respectivo dueño. En el segundo caso se constituye

una garantía sobre el bien inmueble, pero sin desplazarlo de la posesión al deudor, sólo si

existía incumplimiento de la obligación, se transfería la posesión como ejecución de pago.

La corona española en su época colonizadora dio paso a que los conquistadores

pudieran expandir sus tierras, ya sean para fundarse una nueva población o porque lo

solicitaban bajo pedido de los gobernadores a los virreyes quienes otorgaban dichas

concesiones en nombre del rey. Según Fernando Mayorga autor de la reseña histórica

titulada “La propiedad de tierras en la colonia” la concesión de tierras implicaba varias

obligaciones en las que debían de residir, construir, cultivar y criar ganado. Sólo

cumpliendo estos requisitos el dominio quedaba perfeccionado, disponiendo el dueño

para venderlas, arrendarlas o hipotecarlas. Hasta que eso ocurra, los poseedores de esas

tierras debían entregar una compensación como fianza por el uso de estas a la corona y

cancelar una mensualidad equivalente a una parte de su producción establecida por las

leyes de aquel entonces, en las que se lo hacía dependiendo la ubicación y tamaño de la

propiedad, pero sus posesiones eran tan grandes que les resultaba difícil poder cumplir

con aquellas disposiciones, así que entregaban a los indígenas y negros para que ellos las

trabajen a cambio de tener un lugar dónde vivir y hacer familia, cumpliendo con las

disposiciones reales y a más de esas, la de poblar, así garantizaban el dominio de

propiedad y el pronto otorgamiento de las escrituras. El colono, aunque sea propietario,

debía seguir entregando su contribución a la corona, ya que el no hacerlo significaba la

expropiación de sus tierras, las cuales podían ser ofertadas en subasta al mejor postor.

32

La fianza de arrendamiento se ha practicado desde inicios de la colonia y aún después

de la independencia de estas a la actualidad, con el propósito de resguardar cualquier

eventualidad que pueda afectar al bien que se encuentra en manos del arrendatario.

El estado ecuatoriano desde sus inicios no ha tomado las debidas precauciones en el

control del arrendamiento. La creación de leyes para regularlas ha sido en base a un

clamor ciudadano porque se controle esta situación. La información histórica sobre las

garantías arrendaticias en este país no es muy amplia, ya que los historiadores

ecuatorianos no han dado un seguimiento a una costumbre que ha trascendido por

generaciones, puesto que su interés ha sido la crítica hacia los gobiernos dejando a un

lado las prácticas cotidianas de su pueblo.

“Es la historia el más grande ejemplo de la vida, que se instituye con

la experiencia y se corrige con el ejemplo.”

Jacques Bénigne Bossuet

2.4. ESTADO ACTUAL DE LA SITUACIÓN DEL PROBLEMA

La fianza que solicita el arrendador, no se encuentra estipulada por ninguna norma

jurídica, pero se lo practica. En algunos hogares en cambio no lo solicitan, esperando del

inquilino que cumpla con el arriendo. Al ser este pedido un hábito, no existe ni base ni

techo en el valor para exigirla, simplemente es un pacto entre las partes lo que determina

el pago que en ocasiones no lo estipulan en el contrato.

De igual manera son pocos los que exigen un garante que muy a menudo se pueden

observar en aquellos arrendamientos que sobre pasan el salario básico. La gran mayoría

de propiedades en arriendo no son tan caros así que no lo exigen, dejando a la voluntad

del arrendatario quien al retirarse de la propiedad en arriendo, cancele toda deuda y

entregue en buenas condiciones el bien arrendado.

La fianza exigida por el propietario es una forma de asegurarse en casos de que el

arrendatario no cumpla con los acuerdos pactados en el contrato de arrendamiento. El

problema en este caso es que muchos arrendatarios piensan que las garantías les faculta

vivir gratis en la propiedad y no comprenden que es una medida de seguridad adoptada

por el propietario, el cual deberá ser resarcido al finalizar el tiempo de alquiler, siempre

y cuando sea devuelto el bien en las mismas condiciones que recibió, así como el pago

33

puntual de arriendo y por ende no se encuentre en morosidad, y la cancelación de deudas

adquiridas con las empresas de servicio público hasta el fin del arrendamiento.

Actualmente el Código Civil Art. 1883 estipula que puede retener los bienes del

arrendatario por morosidad hasta que este cancele lo adeudado y resarza los daños que

pudieron haberse dado mientras ocupó el bien, pero en la práctica muchas veces el dueño

de la propiedad lo que desea es que le desocupe, ya que no quiere ingresar en conflicto

alguno, algo que ha aprovechado el arrendatario para alargar su estadía a pesar de la

negativa del propietario, haciendo caso omiso a lo dicho por el dueño. De acuerdo con el

Art. 1909 de la misma norma legal, manifiesta que el arrendatario puede declararse

insolvente y de esta manera solicitar que un acreedor o acreedores le sustituyan en el

arriendo, prestando fianza a satisfacción del arrendador, algo que no se da, ya que el

arrendatario aduce no tener dinero y no hace nada por cumplir con su obligación. El

arrendador cansado de discutir espera que desocupe su inquilino lo más pronto posible,

lo que muchas veces ha provocado una variedad de conflictos, donde el arrendatario se

niega a salir de la propiedad por su voluntad, amenazando inclusive a los propietarios en

tomar represalias o acciones legales en la que aducen abuso de autoridad por parte del

arrendador para que el Juez sentencie a favor del inquilino y pueda seguir viviendo gratis.

De acuerdo con las entrevistas hechas a varios propietarios, uno de los temores que

infunden muy a menudo el inquilino, es el hecho de que se piensan quedar con la

propiedad y que se seguirán victimizándose las veces que sea necesarias con tal de que

no los saquen de ahí. Esto ha provocado en los propietarios que su salud se vaya

deteriorando, siendo sus enfermedades diversas y su temor permanente, ya que, al lograr

desalojar al inquilino indeseable, sienten miedo volver arrendar, provocando que los

lugares de alquiler disminuyan, convirtiéndose las propiedades en grandes bloques de

cemento inutilizables.

El principal problema es el desconocimiento de la ley, ya que los contratos de

arrendamiento no contienen las formalidades necesarias para otorgarlas, ni son inscritos,

convirtiéndose desde un inicio en un inconveniente. En la actualidad dichos contratos

deben ser registrados ante el notario, quien tiene la facultad de dar fe del acto contractual

y al mismo tiempo del desahucio al inquilino, algo que las personas o no conocen de este

último asunto o desean acercarse a la justicia directamente para solucionar sus problemas.

34

Un solucionador de conflictos el cuál se usa con mucha frecuencia, es el de la

mediación, en dónde se puede dar trámite a los aprietos que se originan entre arrendador

y arrendatario para llegar a acuerdos que les sean favorables para ambos. Pero hay casos

en las que el inquilino no desea hacerlo, aduciendo en ocasiones que no ha recibido

ninguna invitación o que por el tiempo no le permite acercase, escusas para alargar su

estadía en la propiedad, pues ir a mediar no es una obligación, convirtiéndose en otro

momento frustrado para el propietario.

En la actualidad, la mayor parte de juicios que reposan en las Unidades Judiciales por

concepto de inquilinato es el de la morosidad y de los daños causados en la propiedad,

dónde se han convertido en procesos largos y que muchas veces han aplicado a favor del

arrendatario, dejándolo desprotegido al arrendador, con cánones de arriendo por cobrar y

sin dinero para arreglar su propiedad. Este punto de vista sobre la problemática del

arrendamiento es tratada inclusive por parte de los constructores, así recoge una

publicación de Diario el Universo del 10 de noviembre de 2017 quienes manifiestan que

“en algunas ocasiones han intentado en lugar de reformar la ley para bien, la han hecho

más injusta, dando más facilidades a los inquilinos morosos y haciendo ver al dueño de

la casa como malo y al inquilino como víctima, ya que si investigan en los juzgados de

inquilinato, en la mayoría de los casos, los dueños de viviendas demandan a inquilinos

por morosidad en el pago de arriendo”.

De acuerdo con la Ley de Inquilinato, para proceder con la terminación del contrato,

el inquilino tiene que adeudar dos meses de arriendo para que el dueño pueda proceder

con el trámite de desahucio, pero, mientras transcurre el juicio pueden pasar meses e

inclusive años y por lo general el juez no ordena que el inquilino siga pagando los cánones

de arrendamiento siguientes a los meses demandados, sino, espera que termine el juicio

y hace una sola liquidación de todo el periodo que no ha cancelado, esto es, desde que se

inició la demanda y es ahí donde ordena que pague y desaloje la propiedad. Cuando el

inquilino moroso al verse advertido del desalojo antes que procedan hacerlo y embarguen

sus pertenencias, se cambia de vivienda aprovechando un descuido del propietario o

simplemente como suele suceder la mala costumbre, el de utilizar las noches para

empacar todo y poner a buen recaudo sus bienes, quedando en la mayoría de los casos en

la impunidad, burlada la justicia y el dueño del bien como el eterno perjudicado

económicamente, quien deberá cubrir de su bolsillo los daños ocasionados por el

arrendatario, quedando simplemente a contemplar su propiedad devuelta pero destruida,

35

mientras que el inquilino feliz por haber vivido gratis alardeando de su astucia por su

accionar.

TÍTULO III

3. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS

3.1. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS DEL ARRENDAMIENTO EN EL

ECUADOR

La Constitución de la República del Ecuador obliga a que todos los niveles de gobierno

del estado garanticen el derecho a una vivienda digna, así lo estipula en su Art. 375 y en

el numeral 7 pide que se aseguren a que se suscriban contratos de arrendamiento a un

precio justo y sin abusos.

Como se ha definido al arrendamiento anteriormente, este es un contrato por el cual

se obligan tanto arrendador como arrendatario a cumplir con las obligaciones establecidas

en él. De acuerdo con el Código Civil Art. 1860 define al arrendador como la parte que

da el goce de la cosa, mientras que arrendatario es la parte que da el precio. Este valor

puede ser en dinero o frutos naturales de la cosa arrendada, y es establecida de igual

manera como en la compraventa, aunque la Ley de Inquilinato manifiesta que las

pensiones de arrendamiento no podrán exceder de la doceava parte del diez por ciento del

avalúo comercial con que conste en el catastro municipal. Su estado, condición y

ubicación, serán los parámetros que se observarán para fijar los cánones de

arrendamiento.

De igual manera las autoridades correspondientes de cada cantón deberán tomar en

cuenta que cumpla la propiedad a arrendarse con las condiciones mínimas para poderlo

hacer, las cuales son:

a) Disponer de servicios higiénicos completos y permanentes;

b) Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones;

c) Poseer permanentemente agua y luz;

d) No ofrecer peligro de ruina; y,

e) Estar desinfectados, lo que se acreditará con el correspondiente certificado de

sanidad.

Existen dos formas para establecer el contrato, el cual será: verbal o escrito; con un

plazo mínimo de dos años exceptuando algunos casos que lo establece el Art. 28 de la

Ley de Inquilinato, como son:

36

a) De habitaciones en hoteles, casa de pensión o posadas;

b) De arrendamiento de locales a individuos o familiares que, teniendo residencia

habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y,

c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que,

por su propia naturaleza, tenga corta duración.

Las obligaciones del arrendador y arrendatario las establece el Código Civil; Del

Contrato de Arrendamiento; parágrafo segundo y parágrafo tercero respectivamente.

En el caso de las obligaciones del arrendador las podemos encontrar en el Art. 1865

en el que obliga a este a lo siguiente:

a) A entregar al arrendatario la cosa arrendada;

b) A mantener el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y,

c) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa

arrendada

El resto de los artículos descritos en dicho parágrafo, hacen referencia sobre las

obligaciones de este con el arrendatario las cuales se describen hasta el Art. 1878

Los artículos que narran en cambio las obligaciones del arrendatario se las puede

ubicar desde el Art. 1879 hasta el Art. 1890.

En el Art. 1891 estipula aquellos motivos por los cuales puede expirar el

arrendamiento, entre los que se mencionan a continuación:

a) Por la destrucción total de la cosa arrendada;

b) Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;

c) Por la extinción del derecho del arrendador; y,

d) Por decisión judicial, en los casos que la ley a previsto.

Pero si se trata de la terminación del contrato, la Ley de Inquilinato en el Art. 30

establece las causales para determinar esa acción, y son descritas a continuación:

a) Por la falta de pago de dos pensiones locativas mensuales, las cuales se hayan

mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;

b) Peligro de destrucción o ruina del edificio y que haga necesario la reparación;

37

c) Algazaras21 o reyertas22 ocasionadas por el inquilino;

d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o destinado del convenido;

e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias

conforme a lo establecido en el artículo 7;

f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino sin tener

autorización escrita para ello;

g) Ejecución del inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el

arrendador.

h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación; y,

i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando

justifique legalmente la necesidad de hacerlo.

El desahucio se producirá mediante notificación anticipada a la otra parte el cuál se

ajustará al período que regula los pagos es decir de días o meses. En caso de que se ha

establecido un tiempo fijo no será necesario desahuciar y el inquilino deberá cancelar las

pensiones locativas hasta el último día en que se ha acordado el arriendo. Si en caso es

renovado por un periodo más, las partes contraerán un nuevo contrato en el que se

estipulará los parámetros para que se tenga claro los deberes y obligaciones de ambos.

En caso de controversias la Ley de Inquilinato manifiesta que esta se procederá con el

trámite en procedimiento sumario determinado por alguna de las causales del Art. 30. El

principal requisito entre los documentos que se acompañará a la demanda será el

certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos,

cumplido aquello, se procederá con los requisitos que se establecen en el Código

Orgánico General de Procesos, adjuntando a este el contrato de arrendamiento registrado

o la respectiva declaración juramentada ante cualquier notario.

Si el fallo es aplicado al literal (a) del artículo mencionado en el párrafo anterior, y

desea apelarlo, este no continuará sin que previamente se consigne el valor de las

pensiones de arrendamiento que se hallare adeudando a la fecha de expedición de la

sentencia.

21 Algazaras: Del árabe hispánico algazara (locuacidad), y de este del árabe clásico gazarah (abundancia);

1. Ruido, gritería de una o muchas personas juntas, que por lo común nace de alegría. (Diccionario de la

Real Academia de la Lengua Española: http://dle.rae.es/?id=1nKMGV1) 22 Reyertas: Disputa, lucha, enfrentamiento violento. (Diccionario de la Real Academia de la Lengua

Española: http://dle.rae.es/?id=WQu9oOl)

38

Aunque la Ley de Inquilinato manifiesta que su procedimiento se llevará a cabo por la

vía sumaria, el Código Orgánico General de Procesos establece también la facultad de

continuar mediante el procedimiento monitorio, siempre y cuando este no supere los 50

salarios básicos unificados, aclarando que este pretende cobrar aquella deuda

exclusivamente dineraria.

3.2. ANÁLISIS Y CARACTERÍSTICAS DE LA FIANZA ARRENDATICIA

CON RESPECTO A LEGISLACIONES INTERNACIONALES.

En Argentina, la Fianza de arrendamiento la podemos encontrar en la Ley de

Alquileres N° 23.091, Art. 4, las cuales establecen su necesidad y uso de estas. El Art. 7

menciona el techo en cobro de garantía y de las penalidades de incumplimiento en casos

de violación a las disposiciones legales. Un punto de vista muy importante de esta ley es

el Art. 10 literal (d) en el que se solicita un seguro obligatorio que cubrirá con las

obligaciones del arrendatario, incluido daños en la propiedad, así como a su familia ya

sea en casos de fallecimiento del titular, incapacidad o gravedad justificada. Lo más

importante aquí, es que este seguro será cancelado en partes iguales tanto por el

arrendador, así como por el arrendatario. De esta manera, se puede manifestar que la

incorporación de un Garante sea persona natural o en este caso jurídico, es posible, y que

guarda tranquilamente concordancia con la responsabilidad de cubrir las obligaciones que

el arrendatario no lo ha hecho, sea cual sea su razón.

Art. 4.- De las Fianzas o depósitos en garantía.

Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía

deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas

reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del

contrato al finalizar la locación

Art. 7.- Pagos anticipados

No podrá requerir el locador: …b) Depósitos de garantía, o exigencias

asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de

alquiler por cada año de locación contratado… La violación de estas

disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas

anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse

actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán reportadas por el

locador.

39

Art. 10.- Creación y características.

Crease un sistema con medidas de promoción para locaciones destinadas

a vivienda, con las siguientes características:

… d) Seguro obligatorio de garantía del contrato de locación con

intervención de la Caja de Ahorro y Seguro. Este asegurará al locador el

cumplimiento de todas las obligaciones del locatario incluyendo

indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños causados

a la propiedad. Así mismo cubrirá al grupo familiar locatario en los

supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total, permanente o

temporal del mismo y en todo caso de gravedad justificada. La prima será

pagada en partes iguales entre el locador y el locatario.

En Colombia la Ley de Arrendamientos Inmuebles Destinados a Vivienda Urbana,

tiene una particularidad sobre la fianza, la cual establece que cuando el pago de los

servicios públicos dependen directamente del arrendatario, el arrendador solicitará la

respectiva fianza de acuerdo a las dos últimas facturaciones de dichos servicios y este

dinero deberá ser depositado a las empresas, de esta manera es el arrendatario quien se

obliga a cancelarlas y en caso de no hacerlo las empresas quedan facultadas de tomar

posesión sobre ese dinero, en cambio, si supera el coste adeudado por el servicio ejercerán

las respectivas acciones judiciales contra ese inquilino. Se establece además que en los

contratos de arrendamiento se debe incorporar los datos personales de los contratantes:

arrendador, arrendatario, codeudores y fiadores e indicando la dirección a dónde se los

podrá hacer llegar las notificaciones judiciales, comprendiendo de esta manera que, al

firmar un contrato de arrendamiento es necesario que el arrendatario tenga un afianzador

protegiendo así el patrimonio del arrendador.

Art. 12.- Lugar para recibir notificaciones

En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores,

arrendatarios, codeudores y fiadores, deberán indicar en el contrato, la

dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales y

extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de

arrendamiento. La dirección suministrada conservará plena validez para

todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del

contrato, el cambio de la misma.

40

Art. 15.- Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros

Cuando un inmueble sea entregado en arriendo a través de contrato

verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al

arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad

de que el inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto

al pago de los servicios públicos domiciliarios:

1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir

al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de

garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos

domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. La garantía o

depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios

públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de

conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos

períodos consecutivos de facturación.

2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa

de servicios públicos domiciliarios, el arrendador denunciará ante la

respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y

remitirá las garantías o depósitos constituidos. El arrendador no será

responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los

servicios públicos, a partir del vencimiento del período de facturación

correspondiente a aquél en el que se efectúa la denuncia del contrato

y se remitan las garantías o depósitos constituidos.

3. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período

de facturación, la responsabilidad sobre el pago de los servicios

públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. En caso

de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá

hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si estas no

fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar

contra el arrendatario.

En Costa Rica se establece tres apartados con relación a la garantía, manteniendo

así el uso regulado de esta costumbre. Sus artículos son claros y de fácil entendimiento

para el ciudadano en referencia al tema. Si existiera algún problema de asunto legal se

41

someten a los jueces de su competencia y se tramitará por el proceso sumario ejecutivo,

así lo establece uno de sus articulados. Cabe mencionar que no se ha encontrado en este

marco legal la figura del garante.

Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos

Art. 59.- Garantías

Las garantías que acompañan el contrato de arrendamiento, cualquiera

sea su naturaleza, responderán por el pago de los alquileres y por todas

las demás obligaciones derivadas de la ley o del contrato, salvo pacto

expreso en contrario.

Art. 92.- Garantía y pago anticipado

El arrendatario no puede ser obligado a pagar, anticipadamente, más de

una mensualidad de la renta ni a rendir garantía por una suma mayor de

una mensualidad. Toda obligación contraria a esta norma es nula de pleno

derecho.

Art. 123.- Ejecución de garantías

La ejecución de las garantías que acompañan al contrato de

arrendamiento se tramitará por el proceso sumario ejecutivo, el proceso

de ejecución de apremio o el proceso ejecutivo hipotecario o prendario

del Código Procesal Civil, según la naturaleza del título.

En España la fianza arrendaticia es más notoria en relación con el trato que ha recibido

por expertos en el área de inquilinato, analizado por juristas que han llevado a que esta

figura legal sea estudiada con responsabilidad, ya que su interés radica en la búsqueda de

una convivencia pacífica entre arrendador y arrendatario.

La fianza arrendaticia se encuentra incorporada en la Ley de Arrendamiento Urbanos

en el Título IV: Fianza; Art. 36

1. A la celebración del contrato será obligatorio la exigencia y prestación de

fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el

arrendamiento de vivienda y de dos en el arrendamiento para uso distinto

del de vivienda.

42

2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará

sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el

arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que

disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta

vigente, según proceda al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo

pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo

estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado

sobre actualización de la renta de presumirá querido también para la

actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al

final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la

entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha

resolución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el

arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en

metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones

Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las

Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración

Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y

demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser

satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Un punto de vista importante es que en este país para arrendar una propiedad los

arrendadores le exigen un aval bancario el cual según Lartaun de Azumendi lo define así:

“Un aval bancario es un contrato de afianzamiento o compromiso, con el que el banco

garantiza, ante un tercero, que su cliente va a cumplir con la obligación de un pago.

Estas obligaciones pueden ser monetarias, como es el caso del alquiler”. Para solicitar

dicho aval, la persona interesada, en este caso el arrendatario, deberá acercarse a cualquier

institución financiera y solicitarla, este revisará la capacidad del cliente para cumplir con

su obligación principal que es el de la renta y su disponibilidad financiera en casos de que

tuviera que devolver al banco el aval. Una vez verificado y aceptado, el arrendatario

43

deberá de formalizarla ante un notario para que este de trámite a una Póliza de Cobertura

de Garantía Bancaria, esta póliza regula la relación entre el cliente y el banco.

En la página web del BBVA23 indica la información básica que debe contener dicho

aval:

a) Importe Total

b) Plazo de duración y renovación

c) Condición de que pueda cobrarse por parte del arrendador siempre y cuando

acredite el incumplimiento del pago

Como mecanismo de protección por cualquier inconveniente, el banco manifiesta que

el inquilino debe de asegurarse de que el contrato de arrendamiento debe llevar

incorporado la existencia del aval, guardar el documento original para posterior

cancelarlo cuando llegue el momento.

Este aval garantiza el pago de alquiler y en caso de que el arrendatario dejara de

hacerlo, el banco lo realizará en nombre de este, pero luego solicitará al deudor que

reintegre esos pagos.

En México la incorporación de la fianza en la Ley de Inquilinato es muy diferente a

otras legislaciones, en la que se establece la prohibición de cobro de garantía. Esto ha

obligado a que los arrendadores cobren de manera discrecional a sabiendas que la ley les

prohíbe hacerlo, pero es el único modo de poder resguardar sus bienes. Aunque el hecho

de que exista este pedido incorporado en este marco legal da a entender de que el

legislador conoce muy bien de su práctica y aun así evita que sea regulada.

Artículo 4.- Los arrendamientos, materia de esta Ley, tendrán una

duración indefinida y no requerirán el otorgamiento de fianza ni la

constitución de depósitos para garantía de las obligaciones del

arrendatario.

23 BBVA: Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA); es una entidad bancaria española, con sede social en

Bilbao, presidido a la fecha por Francisco González. Tiene presencia tanto interna como externa, siendo el

mayor banco de México por capitalización. Cotiza en la Bolsa de Valores de Madrid.

(https://es.wikipedia.org/wiki/Banco_Bilbao_Vizcaya_Argentaria)

44

TÍTULO IV

4. ENFOQUE DEL PROBLEMA

4.1. CAUSAS DE LA INMATERIALIDAD LEGAL DE LA FIANZA

ARRENDATICIA EN LA LEGISLACIÓN ECUATORIANA.

a) El desinterés por parte del legislador en tratar este asunto que es tan relevante y

notorio sus problemas en nuestra sociedad.

b) El hecho de que en este país no existe un proyecto de reforma a la Ley de

Inquilinato para incorporar esta figura jurídica.

c) Considerable dejadez de la misma sociedad que pese a los inconvenientes dados

en materia de inquilinato, no se ha organizado para enviar una propuesta de

reforma a la Asamblea Nacional.

d) Un notable abandono al tema de arrendamientos en el Ecuador por parte del Poder

Ejecutivo, quien no ha realizado las respectivas observaciones a este marco legal.

e) Claro desconocimiento de la ley en materia de arrendamientos en el Ecuador.

f) Total desinformación sobre el tema en la sociedad, relacionado a: deberes,

obligaciones y prohibiciones del arrendador y arrendatario.

4.2. CONSECUENCIAS QUE A DERIVADO LA FALTA DE

NORMATIVA LEGAL QUE REGULE LA FIANZA

ARRENDATICIA EN EL ECUADOR

a) El desinterés de los legisladores sobre este tema ha provocado que ahonden los

problemas, ya que es de claro conocimiento de ellos, en saber que existe

controversias entre arrendador y arrendatario, algo que influye inclusive en el

sector de la construcción. Los propietarios con recelo intentan tomar mecanismos

para proteger su patrimonio de eventuales inquilinos morosos, algo que sería más

factible que la ley ampare y resuelva controversias.

b) Después del último tratamiento sobre la Ley de Inquilinato en la Asamblea

Nacional el 14 de marzo de 2012 en la que el expresidente Rafael Correa vetó

totalmente el proyecto reformatorio a la presente ley, no ha existido un nuevo

intento por reformarla. Cabe mencionar que en esta última vez se trató el tema de

garantías, para lo cual la sociedad estaba esperanzada que se realice el cambio

necesario, pero lamentablemente en dicho proyecto de ley, el gobierno obligaba a

que las garantías pasen a manos del Estado depositándolas obligatoriamente en el

45

Banco Nacional de Fomento, apropiándose indebidamente de dicho dinero, lo que

obtuvo de forma inmediata el rechazo de la ciudadanía.

c) La misma sociedad a sabiendas de su problema no se ha unido para realizar un

análisis al cuerpo legal y enviar juntamente con varias organizaciones sociales y

gremiales un proyecto reformatorio a la Ley de Inquilinato en la que se trate dicho

tema.

d) El poder Ejecutivo es conocedor de esta problemática sobre arrendamientos, el

cual podría realizar las mejoras necesarias y dar fin a este conflicto en la que

arrendador y arrendatario no tiene el mecanismo legal para defenderse de futuros

inconvenientes.

e) Las personas al ser entrevistadas declaran desconocer sobre el contenido de la Ley

de Inquilinato y por ende creen que sus actos están protegidos por alguna norma

legal, lamentablemente al encontrarse frente a un juicio se topan que las cosas son

diferentes y que su desconocimiento trae consecuencias.

f) Cuando se arrienda, tanto arrendador, como arrendatario creen tener la razón y

eso se debe a que se dejan influenciar por personas que no tienen conocimiento

del arrendamiento, lo que ha provocado que se dé grabes conflictos entre ambos,

pues, aunque no tienen conocimiento de lo que les faculta la legislación

ecuatoriana en hacer y no hacer, infringen en las condiciones del contrato como

que fuere un papel sin valor legal. Pero cuando se topan con una demanda ven que

lo que les ha dicho las personas de su entorno es falso y que diferente es la

realidad.

4.3. GARANTÍAS DEL ESTADO ECUATORIANO

El Estado ecuatoriano garantiza el derecho a vivir en un lugar tranquilo en la que se

desenvuelva en total armonía las personas, algo que involucra directamente a la relación

que existe entre arrendador y arrendatario donde ambos desean que las cosas sean claras

y se resuelvan de forma rápida.

Lamentablemente las normas legales en materia de inquilinato guardan vacíos que

impiden que las personas puedan convivir en paz, ya que ambas partes sienten temores y

dudas en las responsabilidades y obligaciones que adquieren al momento de firmar un

contrato de arrendamiento, sobre todo en saber si están o no apegándose conforme lo

dictan las leyes ecuatorianas.

46

La Constitución garantiza la participación de la sociedad en materias tan

trascendentales como el de enviar proyectos reformatorios para que sean tratados por el

órgano legislativo quienes realizarán observaciones pertinentes en los debates internos

para que se dé su archivo o aprobación.

La sociedad lo que espera del estado es que garantice que su participación no sea en

vana sino tomada en cuenta en las decisiones sobre su presente y su futuro.

4.4. JURISPRUDENCIA

Dentro de lo que podemos referir en jurisprudencia sobre el tema, la Sala Primera de

lo Civil y Mercantil en el Proceso 264 – 2000; con sentencia de fecha: 21 de junio del

2000; Registro Oficial: 13: 02 de agosto del 2000; Repositorio Jurídico: Título XLIX,

página 35; menciona el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento: “El contrato

de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina consagrada en nuestra legislación, es

eminentemente consensual, es decir se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la

cosa y el precio; no se necesita que la declaración de la voluntad esté revestida de alguna

solemnidad especial para que se repute perfecta. Solo por excepción el contrato de

arrendamiento es solemne en los casos taxativamente puntualizados en la ley.” El

contrato de arrendamiento es obligación para las partes, por ende, el hecho de ser verbal

o escrita no impide que exista obligaciones y responsabilidades de ambos que deben ser

cumplidos.

Sobre la terminación por cumplimiento del plazo, la sentencia: 03 de julio de 1992;

Repositorio Jurídico: Título XXXVI; página 640; en su extracto manifiesta que al

terminar el plazo de arrendamiento, el arrendador podrá exigir que le devuelva su bien y

sólo se entenderá como tal, cuando el propietario disponga del mismo: “Si llegado el día

de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador

para exigirla cuando quiera. La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola

enteramente, poniendo a disposición del arrendador, y entregándole las llaves”.

El siguiente fallo de la Segunda Sala de lo Civil y Mercantil; Proceso: 413 – 2000;

Sentencia: 21 de noviembre del 2000; Registro Oficial: 301: 06 de abril de 2001;

Repositorio Jurídico: Título L; página 75; habla sobre la terminación unilateral del

contrato de arrendamiento, para lo cual en su extracto menciona la responsabilidad de

subsanación por parte de este al arrendador por el tiempo que resta para cumplir la fecha

de culminación del contrato: “El contrato de arrendamiento tiene el compromiso de las

47

partes, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por ese goce. Si el

contrato de arrendamiento da por terminado al arrendatario unilateralmente, éste

deberá reconocer al arrendador los perjuicios ocasionados, además de que estará

obligado a pagar el valor de la renta por el tiempo que faltare para la terminación del

mismo”.

El desahucio en materia de inquilinato es tratado en el fallo de la Sala de lo Civil y

Mercantil; Auto: 07 de septiembre de 1994; Repositorio Jurídico: Título XXXVIII;

página 99; “El desahucio es el derecho y acción que, por un motivo legal, corresponde

al arrendador expulsar al arrendatario de la cosa arrendada.” En este análisis sobre

desahucio Puig Peña, tratadista de Derecho Civil Español manifiesta que: Desde un

ángulo procesal, conceptúa que es un procedimiento especial que la ley establece para

desalojar al arrendatario cuando media una justa causa de terminación del contrato.

Según el parecer mayoritario de los tratadistas, la acción de desahucio debe clasificarse

entre las resolutorias del arrendamiento y el proceso como especial”. Este derecho que

puede invocar el propietario del bien y que se encuentra estipulado en nuestra norma

jurídica, es de vital importancia para obtener el bien devuelta conforme le fue otorgado

al arrendatario para su uso y conservación. Pero en este mismo tema existe otro fallo que

menciona la naturaleza jurídica dentro de nuestro sistema procesal, en el cual se

manifiesta que al ser un derecho no es un juicio, sino un aviso dado por el Juez competente

sobre la terminación del contrato. Segunda sala de lo Civil y Mercantil; Sentencia 13 de

febrero de 1997; Repositorio Jurídico: Título XLIII; página 32: “En nuestro sistema

procesal no existe el juicio de desahucio. El desahucio, conforme lo tiene resuelto la

Corte Suprema de Justicia, no es una demanda, ni siquiera una diligencia preparatoria,

sino el aviso autenticado por el Juez, que cuando tiene por objeto terminar un contrato

de arrendamiento sobre inmuebles urbanos, se lo debe dar, y como se trata de una

solicitud, y no de una demanda, se halla libre de solemnidades sustanciales, por lo que

no es posible anotar vicios de forma. El desahucio es el género; sus especies, entre otras,

son: el desahucio para dar por terminado el arrendamiento a la expiración de plazo de

duración, y el desahucio por transferencia de dominio de la cosa arrendada”. El Art.

1886 del Código Civil, trata sobre el desahucio en arrendamientos: “Cuando por culpa

del arrendatario se pone término al arrendamiento, estará el arrendatario obligado a la

indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte

48

hasta el día en que, desahuciando, hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el

arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago, proponiendo, bajo su responsabilidad, persona

idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra

seguridad suficiente”.

En el expediente de Casación 331, en el Registro Oficial 73 de 27 de mayo de 1997

que trata sobre el Pago de Garante Solidario de Pensiones de Arrendamiento, que en la

parte tercera hace referencia a la Gaceta Judicial Serie III, N° 28, pág. 1456 dónde se lee

“Al demandarse la resolución del contrato el deudor principal, no se extingue la fianza,

ni hay relevo de ella concedido por el acreedor al fiador. Los Arts. Del Código Civil

2363, 2364, y 2365, determinan los únicos casos de extinción de la fianza. Entre esos

casos no se cuenta el de haberse declarado por sentencia la resolución del contrato. El

relevo de la fianza supone, necesariamente, un convenio directo entre el acreedor y el

fiador. Tal convenio no puede deducirse de la demanda de resolución del contrato, ni de

la sentencia que lo declara. Si bien la sentencia de resolución pronunciada en juicio

seguido sólo entre acreedor y deudor no surte efecto de cosa juzgada contra el fiador,

con todo, la sentencia constituye prueba plena de la obligación del fiador”. Con esto se

puede manifestar que la Fianza solidaria es un acuerdo de voluntades, consentido y fijado

entre las partes, la cual se encuentra inmersa en un contrato y que su terminación lo

estipula en el actual Código Civil, Libro IV, Título XXXIV, De La Fianza, Parágrafo 5°,

Extinción de la Fianza, Arts. 2283, 2284 y 2285. Contempla además que la procedencia

del juicio entre acreedor y deudor no obliga al fiador a cumplir con su parte, si este no se

lo ha involucrado desde un principio dentro del proceso. Este hecho lo manifiesta un

criterio jurisprudencial que se encuentra en la Gaceta Judicial Serie V, N° 131, Pág. 3144

que dice “De conformidad con el Art. 1504, es de esencia de las obligaciones solidarias

la facultad con que el acreedor puede dirigirse contra todos los deudores juntamente o

contra cualquiera de ellos a su arbitrio. Pero la mera posibilidad de que las demandas

separadas produzcan otros tantos pagos, no se puede desconocer los efectos de la

elección del acreedor, precisamente porque lo que deben los deudores solidarios es una

misma cosa, y siéndolo, uno cualquiera de esos pagos surte el efecto de que, a los que

paguen después, el acreedor recibe indebidamente”. Como se lo menciono

anteriormente, al proceder en una demanda debe de contemplarse en él, todos los

involucrados en el contrato, ya que se podría entender como un acto de mala fe por parte

del acreedor en la que se obligaría a cancelar a cada uno de aquellos que no fueron

49

demandados la totalidad de la deuda, cuando deberían responder por la porción que a cada

uno le corresponde hacerlo.

Sobre las fianzas solidarias, existe un fallo de tercera instancia el cual se lo ubica en

la Serie 2, de Gaceta Judicial 79 de fecha 21 de julio de 1884, página 630 en la que se

puede leer “lo subsidiario de las obligaciones que la ley denomina fianza, no desaparece

virtud de la solidaridad de ésta; pues la misma ley reconoce fianzas solidarias sin

confundirlas de ningún modo con las obligaciones principales que tengan esa misma

calidad” en la revisión del Código Civil vigente, no se ha encontrado la figura de la fianza

solidaria, lo que si existe en dicho cuerpo legal es acerca de las obligaciones solidarias en

el Libro IV, Título IX .- Obligaciones Solidarias; que abarca desde el artículo 1527 hasta

el artículo1539. En este apartado legal se puede verificar la responsabilidad que tienen

los contratantes deudores quienes responderán por la misma en todo, aunque en el Art.

1527 cada uno se compromete en cancelar la porción que le corresponde hasta subsanar

lo adeudado. Sobre la solidaridad de lo adeudado manifiesta dicho fallo lo siguiente. “la

solidaridad de la fianza, esto es, el que el fiador se hubiese obligado como codeudor

solidario, solamente le priva del derecho de pedir excusión de bienes”. Sobre la excusión

de bienes, el Abogado Alejandro Aras nos manifiesta que “este es un derecho de los

fiadores que se convierte en beneficio de ellos, para no ser obligados al pago mientras

tenga bienes suficientes el obligado principal o preferente”. En el Código Civil lo

podemos ubicar en el Art. 2259.- “El fiador reconvenido goza del beneficio de excusión,

en virtud del cual podrá exigir que, antes de procederse contra él, se persiga la deuda en

los bienes del deudor principal y en las hipotecas o prendas constituidas por éste para la

seguridad de la misma deuda.” En este mismo fallo podemos denotar el fin de la fianza,

en la que la prórroga dada por el acreedor al deudor para que cancele la deuda, le favorece

al afianzador solidario, ya que el deudor podrá cumplir con su obligación en un tiempo

más extenso. “se extingue la fianza, solidaria o no, a virtud de la prórroga del plazo

concedido al deudor.”

50

CAPÍTULO III

3. MARCO METODOLÓGICO

3.1. NIVELES DE INVESTIGACIÓN

Para poder alcanzar los objetivos propuestos de la investigación, es necesario aplicar

los siguientes niveles investigativos:

3.1.1. NIVEL DE CAMPO

La importancia radica en ser un problema social, así que es necesario que se realice

entrevistas, encuestas y el planteamiento de la propuesta con la sociedad, para que la

opinión de la gente ayude a comprender de mejor manera esta situación, verificando así

el cumplimiento del trabajo investigativo en que garantice soluciones a esta problemática

del arrendamiento.

3.1.2. NIVEL DESCRIPTIVO

Reúne este nivel todas las características acordes al problema en lo que se refiere a la

aplicación de la Fianza Arrendaticia, ya que describe el uso de esta en las diferentes

legislaciones internacionales, así como la particularidad en el Ecuador en la que se

practica sin una ley que la regule.

3.1.3. NIVEL DOCUMENTAL

El estudio realizado por tratadistas, así como las diferentes doctrinas y fallos

jurisprudenciales son de gran respaldo para el análisis y desarrollo del presente trabajo,

de esta manera, se sustenta con información verídica y argumentos coherentes, lo que

fortalece la investigación.

3.2. PROCESO DE OBSERVACIÓN DEL PROYECTO

Para este trabajo de investigación se realizó un análisis tanto de la legislación

ecuatoriana así como legislaciones de varios países sobre la figura de la fianza

arrendaticia, extrayendo los puntos más importantes de las mismas, las cuales han sido

examinadas con cautela usando doctrina jurisprudencial para comprender de mejor

manera su uso y afectación.

Se compartió tiempo con arrendadores y arrendatarios donde se pudo verificar el

alcance del proyecto, así como el impacto que podría generar en la sociedad, escuchando

sus experiencias y sus anhelos por tener una convivencia de mutuo acuerdo y de total

entendimiento entre las partes.

51

3.3. ACCIONES PRÁCTICAS SOBRE EL TRABAJO DE

INVESTIGACIÓN

Para poder realizar las encuestas tanto para arrendadores, arrendatarios y Abogados en

libre ejercicio, se utilizó el programa de encuestas online, en el cual me permitía crear el

modelo y tipo de encuesta que deseaba. Usando la plataforma pude crear los tres tipos de

encuestas que requería para mi proyecto de investigación y de esta manera distribuir

mediante el link que correspondiera al usuario encuestado. La búsqueda de los

participantes se hizo a través de las plataformas sociales, sobre todo de aquellas que

publicaban las ofertas de arrendamiento. Se escogía al azar al arrendador y al arrendatario,

los cuales recibían una cordial invitación de mi parte y al tener su aceptación, se le enviaba

el link de la encuesta que le correspondía contestar. En el caso de Abogados en libre

ejercicio, pude contactarme mediante estas plataformas sociales, para lo cual, se usaba el

mismo método de invitación para el envío del link de la encuesta que le correspondía

como Abogado contestar. Una vez respondida la encuesta, el sistema de forma inmediata

procesaba las respuestas y los guardaba, teniendo así en tiempo real y al instante los

resultados de los mismos. Las resultas eran única y exclusivamente visibles para mi

persona no para quien respondía la encuesta, el cual sólo veía un mensaje de

agradecimiento por su participación al finalizarla. De igual manera, el sistema le prohibía

hacer uso de la encuesta nuevamente desde el lugar en dónde se la efectuó.

En el caso de las entrevistas, me dirigí a la Corte Provincial de Pichincha para solicitar

se me permita entrevistar a un juez de lo civil, de igual manera, pude acercarme al

Municipio de Quito, asociaciones y Abogados en libre ejercicio que me pudieron

colaborar con mi trabajo investigativo.

La participación fue inmediata pudiendo expresar en las entrevistas su sentir

ciudadano y sus preocupaciones, aunque muchos de los cuáles manifestaban que es hora

de que el gobierno realice los cambios necesarios en la Ley de Inquilinato porque ese

vacío legal a dado a interpretaciones equívocas, provocando que en vez de solucionar

problemas estos se agraven.

Al momento de conversar directamente con las personas pude observar y comprender

que no existe un claro conocimiento sobre la Ley de Inquilinato y que muchas veces hay

temores sobre aspectos en los que versa la desinformación.

52

3.4.POBLACIÓN Y MUESTRA

La cantidad de personas que participaron para mi proyecto de investigación sobre pasó

mis perspectivas, ya que hubo mucho interés por el tema y se pudo observar una realidad

que se vive día a día en los hogares no sólo de los entrevistados, sino a nivel nacional.

Al ser esta una problemática social, la colaboración de la ciudadanía fue de gran

importancia. De esta manera los datos proporcionados por ellos sirvieron para asegurar

que este trabajo topa realmente un clamor nacional, convirtiéndose en un interés general,

que aqueja y amerita solución.

En total fueron 55 personas que intervinieron en el Proyecto de Investigación, dividas

de la siguiente manera:

3.5.DETERMINACIÓN Y APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS A USARSE

3.5.1. MÉTODO ANALÍTICO

El análisis jurídico doctrinario y la respectiva jurisprudencia revisada, ha sido

expuesto en el trabajo investigativo, ayudando a recabar información de gran importancia

para mejorar la presente propuesta, sirviendo de guía para el mejoramiento y ampliación

de la investigación.

3.5.2. MÉTODO COMPARATIVO

La revisión del marco jurídico legal del Ecuador en referencia a la presente

investigación ha sido analizado y comparado con legislaciones de otros países,

Razón Personas N° Participantes

Arrendadores 20

Arrendatarios 19

Abogados en libre

ejercicio9

Jueces 1

Municipio del Distrito

Metropolitano de Quito

(MDMQ)

1

Asociación de Corredores

de Bienes Raíces de

Pichincha (ACBIR)

1

Cámara de la Industria de

la Construcción de Quito

(CAMICON)

1

Abogados en libre

ejercicio3

Total 55

Encuestas

Entrevistas

Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez

1Tabla: Participantes

53

perfeccionando el planteamiento de una solución que ayude a mejorar la legislación

nacional y promueva el arrendamiento de vivienda de manera clara que atienda los

problemas de forma oportuna.

3.5.3. MÉTODO DOGMÁTICO

En el transcurso del desarrollo del trabajo investigativo, resultaron hechos innegables

que por su naturaleza dieron como resultado la eventual problemática social

convirtiéndose en un hecho dogmático es decir, innegable a la realidad, por lo que la falta

de legislación provoca que se interprete de distintas maneras la ley, suficiente razón para

que el presente trabajo investigativo apunte a una solución eficaz.

3.5.4. MÉTODO EXEGÉTICO

Para el uso de este método se ha determinado el análisis del marco legal en referencia

al tema de investigación, en el que se revisó detalladamente para su respectivo análisis

corroborando con la estructura coherente y de fácil entendimiento que posee el trabajo

investigativo.

3.5.5. MÉTODO HISTÓRICO

Este trabajo investigativo recaba la información desde el aspecto histórico de la

humanidad hasta nuestros días en referencia al arrendamiento, la fianza y la fianza

arrendaticia; lo que ha contribuido al enriquecimiento de información difundida aquí.

3.5.6. MÉTODO JURÍDICO

La interpretación del marco legal ecuatoriano para el presente trabajo de investigación

contribuyó en el desarrollo del proyecto, ya que el análisis de dichas normas llevo a

verificar el vacío legal que mantiene una práctica cotidiana en el país, con lo cual, se pudo

establecer el presente trabajo investigativo.

3.6. USO ADECUADO DE LAS TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN

Las técnicas de investigación a usarse tendieron la pauta para el trabajo de campo

dónde se pudo establecer y conocer de mejor manera esta situación. Las técnicas usadas

fueron las siguientes:

3.6.1. ANÁLISIS DOCUMENTAL

Para este trabajo de investigación se usó y analizó todo documento que amplíe el

conocimiento sobre la problemática del arrendamiento en el Ecuador, como fueron:

archivos jurisprudenciales, oficios u otros documentos.

54

3.6.2. ANÁLISIS BIBLIOGRÁFICO

Cada libro revisado, cada autor descrito fue leído e interpretado con absoluta

responsabilidad. La fianza arrendaticia a tenido un gran tratamiento por parte de juristas

e historiadores españoles principalmente. Mientras que en América Latina se a convertido

en una costumbre no normada y que por ende su falta de apoyo legal la convierte en parte

susceptible de malas interpretaciones tanto para arrendador y arrendatario, así como para

Abogados en libre ejercicio y jueces.

3.6.3. ENCUESTAS

El concepto de arrendamiento es de conocimiento nacional, por ende el trabajo de

campo en el que las encuestas juegan un papel importante, fueron necesarias para tener

una visión más precisa sobre la opinión de la ciudadanía con respecto a la fianza

arrendaticia.

3.6.4. ENTREVISTAS

La necesidad de oír al ciudadano y entender de él los problemas y soluciones que

requiere, fue necesaria en el trabajo investigativo para plantear y mejorar las posibles

soluciones.

3.6.5. OBSERVACIÓN DE CAMPO

La actividad del arrendamiento es visible y palpable, por ende, el trabajo es llevado a

cabo directamente con las personas ya que este es un problema social que compete e

interesa al país.

3.7. VALIDEZ Y CONFIABILIDAD DE LOS INSTRUMENTOS DE

INVESTIGACIÓN

El uso de las técnicas descritas anteriormente son las que guían el proceso

investigativo hacia la fiabilidad del trabajo y la validez del mismo. El uso de estas técnicas

ha dado paso para que la investigación se lleve con total y absoluta responsabilidad y que

por ende las fuentes de consulta sean totalmente confiables y verídicas, con lo que se

asegura la presentación de un trabajo de gran notoriedad y trascendencia para la sociedad.

3.8. TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE DATOS

Recabada la información que amerite el caso en el que se ha detallado con anterioridad

como son encuestas y entrevistas, se procede al análisis correspondiente de cada uno de

ellos y comprobar de esta manera, que el trabajo investigativo cumple a cabalidad el

55

enfoque con el que se ha propuesto llegar, comprobando aquellos resultados que

demuestran validez e importancia.

3.9. ENFOQUE DE LA INVESTIGACIÓN

El presente trabajo de investigación está enfocado en la problemática del

arrendamiento, por lo que se ha determinado que es de tipo social, inmerso en los deberes

y las obligaciones tanto de arrendador y arrendatario, lo cual, se encuentra sumido en la

legislación ecuatoriana pudiendo así, realizar el análisis jurídico correspondiente, que

determine las posibles soluciones a aquellos conflictos.

3.10. APLICACIÓN DE INSTRUMENTOS INVESTIGATIVOS

• Revisión de la normativa legal

➢ Constitución

➢ Código Civil

➢ Ley de Inquilinato

➢ Código Orgánico General de Procesos

• Revisión de legislaciones internacionales

• Revisión de documentos jurisprudenciales

• Páginas web confiables

• Repositorios Digitales

➢ Universidad Central del Ecuador: Escuela de Derecho

• Libros

• Diccionarios.

3.11. DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES

3.11.1. VARIABLE DEPENDIENTE

Falta de normativa legal que regule la fianza en los contratos de arrendamiento

3.11.2. VARIABLE INDEPENDIENTE

Implementación de la Fianza en los contratos de arrendamiento mediante reforma a la

ley de inquilinato.

3.12. OPERACIONALIZACIÓN DE LAS VARIABLES:

56

2 Tabla: Operacionalización de la variable dependiente VARIABLE

DEPENDIENTE

DIMENSIÓN INDICADORPREGUNTA

ÍTEM TÉCNICAS O

INSTRUMENTOS

Derecho a un hábitat seguro y

saludable

¿Considera que la falta de normativa legal que regule la Fianza

en los contratos de arrendamiento restringe a obtener un hábitat

seguro y saludable de la cosa objeto de arrendamiento?

1 Entrevistas

Derecho a la propiedad en

todas sus formas

¿Cree que la falta de la normativa legal que regule la Fianza en

los contratos de arrendamiento afecta el derecho como

propietario que tiene el arrendador sobre su propiedad?

2 Entrevistas

Derecho a suscribir contratos

de arrendamientos justos y sin

abusos

¿Piensa que al no existir la normativa legal que regule la Fianza

en los contratos de arrendamiento afecta el derecho de suscribir

contratos de arrendamientos que sean justos y sin abusos de

ambas partes?

3 Entrevistas y Encuentas

Obligación de las partes en el

contrato de arrendamiento

¿Opina usted que la falta de dicha normativa legal afecta las

obligaciones que tienen las partes al suscribir el contrato de

arrendamiento?

4 Entrevistas

Formalidades convencionales

en el perfeccionamiento del

contrato

¿Cree que la falta de la normativa legal sobre la Fianza en los

contratos de arrendamiento afecta las formalidades para que se

perfeccione dicho contrato?

5 Entrevistas

Obligación de uso de la cosa

de acuerdo al contrato

¿Considera que la falta de la normativa legal que regule la fianza

en los contratos de arrendamiento ha generado el

incumplimiento de las obligaciones descritas en el contrato?

6 Entrevistas

Derecho a retener los frutos

existentes de la cosa

arrendada como seguridad de

pago

¿Piensa que la falta de la normativa legal que regule la Fianza en

los contratos de arrendamiento ha provocado que se dé la

potestad al arrendador como seguro de pago poder retener los

frutos existentes de la cosa arrendada?


Responsabilidad de las

personas en una obligación

ajena

¿Cree que la falta de normativa legal que regule la Fianza en los

contratos de arrendamiento limita solicitar el apoyo de personas

ajenas a cubrir con las responsabilidades contraídas por el

arrendatario?

8 Entrevistas

Terminación del contrato por

impago de dos pensiones

locativas mensuales

¿Considera pertinente que la falta de normativa legal que regule

la fianza en los contratos de arrendamiento sea la causante de

que exista conflictos en la terminación del contrato de

arrendamiento al no poder cubrir con los cánones de

arrendamiento?


Derecho a pedir el desalojo

del inquilino por daños

causados en la propiedad

¿Opina usted que la falta de normativa legal que regule la fianza

en los contratos de arrendamiento a generado que se de el

desalojo del inquilino sin que este cubra sus daños a no ser dado

por sentencia de juez que lo obligue hacerlo?



Falta de Normativa

legal que regule la

Fianza en los

contratos de

arrendamiento

Constitucional: Art. 30;

Art.66 Numeral 26;

Art 375 numeral 7

Ley de Inquilinato Art.

30 Literal (a) y Literal

(e)

Legal

Código Civil: Art.

1856; Art. 1862; Art.

1879; Art. 1883; Art.

2238

57

3 Tabla: Operacionalización de la variable independiente

VARIABLE

INDEPENDIENTE

DIMENSIÓN INDICADOR

PREGUNTA

ÍTEM TÉCNICAS O

INSTRUMENTOS

Derecho a un hábitat seguro y

saludable

¿Estima que la implementación de la fianza en los contratos de

arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato permitirá

obtener un hábitat seguro y saludable de la cosa objeto de

arrendamiento?

11

Entrevistas

Derecho a la propiedad en

todas sus formas

¿Piensa que la implementación de la fianza en los contratos de

arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato le

generara derechos sobre la propiedad arrendada al arrendador?

12

Entrevistas

Derecho a suscribir contratos

de arrendamientos justos y sin

abusos

¿Opina usted que la implementación de la fianza en los contratos

de arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato

ayudará a que la suscripción de contratos de arrendamiento sea

justa y sin abusos entre las partes?

13

Entrevistas y Encuentas

Obligación de las partes en el

contrato de arrendamiento

¿Cree que la implementación de la fianza en los contratos de

arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato obligará a

las partes a cumplir los acuerdos contraídos en el contrato de

arrendamiento?

14

Entrevistas

Formalidades convencionales

en el perfeccionamiento del

contrato

¿Considera que la implementación de la fianza en los contratos


permitirá obtener las formalidades que exige la ley para el

perfeccionamiento del contrato?

15 Entrevistas

Obligación de uso de la cosa

de acuerdo al contrato

¿Estima que la implementación de la fianza en los contratos de

arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato ayudará

en el cumplimiento de las obligaciones por el uso de la cosa

arrendada?

16 Entrevistas

Derecho a retener los frutos

existentes de la cosa

arrendada como seguridad de

pago

¿Cree que la implementación de la fianza en los contratos de

arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato evitaría la

retención que tiene como derecho el arrendador sobre los frutos

que se encuentran en el bien inmueble arrendado?


Responsabilidad de las

personas en una obligación

ajena

¿Opina usted que la implementación de la fianza en los contratos


obligaría a que personas ajenas cumplan con las obligaciones del

arrendatario tanto en la entrega de la cosa en buen estado, así

como en el pago de los cánones de arriendo?

18 Entrevistas

Terminación del contrato por

impago de dos pensiones

locativas mensuales

¿Piensa usted que la implementación de la fianza en los

contratos de arrendamiento mediante reforma a la ley de

inquilinato evitará que se de problemas en la terminación del

contrato por el impago de los dos cánones de arrendamiento

que da la ley para dar por finalizado el contrato de

arrendamiento?


Derecho a pedir el desalojo

del inquilino por daños

causados en la propiedad

¿Cree usted que la implementación de la fianza en los contratos

de arrendamiento mediante reforma a la ley de inquilinato podrá

cubrir los daños causados por el arrendatario en la propiedad?



Implementación de la

Fianza en los

contratos de

arrendamiento

mediante reforma a la

ley de inquilinato

Constitucional: Art. 30;

Art.66 Numeral 26;

Art 375 numeral 7

Ley de Inquilinato Art.

30 Literal (a) y Literal

(e)

Legal

Código Civil: Art.

1856; Art. 1862; Art.

1879; Art. 1883; Art.

2238

58

CAPÍTULO IV

4. PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE LA INVESTIGACIÓN

4.1. ANÁLISIS INTERPRETATIVO DE RESULTADOS

Las encuestas realizadas a través de la plataforma de encuestas online, sirvió para

entender de mejor manera esta situación del arrendador, arrendatario y la opinión de

Abogados de libre ejercicio. La participación de todos ellos fue necesaria e importante,

ya que de esta manera su percepción y opinión acerca del arrendamiento urbano daba a

comprender que era de interés general. Con respecto a las entrevistas puedo manifestar

que fue de gran importancia la participación de la Jueza de la Corte Provincial de

Pichincha para sustentar de mejor manera la importancia de la Fianza arrendaticia.

En el caso del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, en la Dirección de

Catastros, pude conversar con el secretario encargado de llevar los Registros de

Arrendamiento Urbano de propiedades particulares, con lo que pudo manifestar su

opinión referente al tema y además acotar con aspectos importantes en la que la

ciudadanía no tiene conocimiento y así poder descartar cualquier mito en referencia al

arrendamiento que guarda tanto arrendador así como arrendatario.

La Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Ecuador tuvo la amabilidad de

permitirme acercarme hacia uno de los miembros del directorio de la misma, quien

colaboró con la entrevista y a más de eso, contribuyó con aspectos tan importantes que se

suscitan en esta labor del arrendamiento. De igual manera, su enfoque hacia un

mejoramiento en la Ley de Inquilinato fue contundente, que incluso otro miembro del

directorio al estar atento a la entrevista manifestó su opinión e importancia de hacerlo.

En la Cámara de la Industria de la Construcción, fue el Arquitecto Anthony Ávila del

Departamento Técnico quien me colaboró con la entrevista. Se puso a conocimiento dicha

propuesta a la cual le pareció interesante y muy oportuna para el momento, por lo que de

igual manera manifestó su interés en que sea tratada de manera desinteresada y con visión

a superar la problemática social.

Los tres Abogados en libre ejercicio a quienes pude entrevistar, aludían la importancia

del trabajo de investigación al cuál acotaron con su opinión y con su perspectiva en

relación al arrendamiento en la actualidad.

59

4.2. TABULACIÓN Y GRÁFICA DE RESULTADOS

4.2.1. ENCUESTA REALIZADA A ARRENDADORES

1. ¿Qué tiempo usted arrienda?

a) 1- 5 años

b) 6- 12 años

c) 13 – 20 años

d) 21 – 30 años

e) Más de 30 años

4 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 1

LiteralesElección de

respuestasArrendadores Porcentaje

a 1-5 años 12 60%

b 6-12 años 5 25%

c 13-20 años 1 5%

d 21-30 años 2 10%

e más de 30 años 0 0%

Total 20 100%


1 Gráfico: Encuesta arrendadores; pregunta 1


Análisis interpretativo:

El 60% de los encuestados respondieron que arriendan de 1 a 5 años; el 25% afirmó

que arrienda entre 6 a 12 años; 5% que arrienda de 13 a 20 años, mientras que el 10%

arrienda entre 21 a 30 años; por último de las personas entrevistadas ninguna arrendaba

más de 30 años su propiedad. Esto nos hace comprender que existe una población todavía

en crecimiento y desarrollo como nuevos arrendadores y que su permanencia en este

aspecto es todavía algo joven en el campo de los arrendamientos, ya que en su mayoría,

es decir el 60%, arrienda entre 1 a 5 años.

60%25%

5%10%

0%

1. ¿Qué tiempo usted arrienda?

a) 1-5 años b) 6-12 años c) 13-20 años d) 21-30 años e) Más de 30 años

60

2. ¿Ha solicitado alguna vez asesoría de un Abogado en el tema de

inquilinato?

a) Sí

b) No

5Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 2



a) Sí 9 45%

b) No 11 55%

Total 20 100%





El 55% de los encuestados, manifestaron no haber solicitado asesoría de un Abogado,

mientras que el 45% ha manifestado sí haber solicitado alguna vez asesoría de un

Abogado.

Da a comprender que existe un alto número de personas que no se han asesorado en el

caso de un arrendamiento por lo que pueda ser una de las causas en las que, el arrendador

tiene problemas con el arrendatario al tener un desconocimiento del marco jurídico legal

del Ecuador y eso ha permitido que exista desinformación sobre el arrendamiento y su

procedimiento en caso de controversias entre ambos.

El 45% que no se ha asesorado, nos da a comprender que muchas personas son

propensas a creer en desinformaciones, avivando más los problemas entre ambos.

45%

55%

2. ¿Ha solicitado alguna vez asesoría de un Abogado en el

tema de inquilinato?

Sí No

61

3. ¿Cuándo arrienda, realiza contratos de arrendamiento?

a) Sí

b) No




a) Sí 16 80%

b) No 4 20%

Total 20 100%





El 80% de los encuestados manifiesta que sí realiza contratos de arrendamiento,

mientras que el 20% asegura no hacerlo.

Es muy importante establecer que la gran mayoría de arrendadores encuestados

realizan un contrato de arrendamiento por lo que intentan asegurar de alguna u otra forma

el bien arrendado, ya que por obvias razones, el hecho de tener a gente ajena siempre va

a dar un poco de temor puesto que no se tiene conocimiento de su educación ni de sus

comportamientos, simplemente se espera que sean buenos inquilinos.

El 20% no lo ha hecho ya que han manifestado varias razones entre esas tenemos: tiempo,

dinero o desconocimiento de aquello.

80%

20%

3. ¿Cuándo arrienda, realiza contratos de arrendamiento?

a) Sí b) No

62

4. ¿Conoce de las formalidades que se necesitan realizar para el

perfeccionamiento del arrendamiento?

a) Sí

b) No

7 Tabla: Encuestas arrendadores: pregunta4



a) Sí 12 60%

b) No 8 40%

Total 20 100%





El 60% de los encuestados manifiestan desconocer de las formalidades que se

requieren para el perfeccionamiento del contrato de arrendamiento, mientras el 40% a

manifestado conocerlo.

El arrendamiento en muchos casos como demuestra las estadísticas no sigue los pasos

que son necesarios para su perfeccionamiento como son: la inscripción del arrendamiento

en el Registro de Arrendamientos del Municipio de Quito y notarizar el contrato de

arrendamiento. Las personas en su gran mayoría creen que con solo hacer firmar un

contrato ya está solucionado todo, cuando su perfeccionamiento claramente lo manifiesta

la Ley de Inquilinato y el no seguir estos pasos podría conllevar sanciones al propietario

que por desconocimiento simplemente no los realiza.

60%

40%

4. ¿Conoce de las formalidades que se necesitan realizar

para el perfeccionamiento del arrendamiento?

a) Sí b) No

63

5. ¿Sabe de las penalidades en las que puede incurrir usted como arrendador

si no se perfecciona el arrendamiento?

a) Sí

b) No




a) Sí 12 60%

b) No 7 35%

c) No responde 1 5%

Total 20 100%





El 60% de los encuestados manifiestan conocer de las penalidades en las que pueden

incurrir como arrendador si no perfeccionan el arrendamiento, mientras que el 35%

manifiesta desconocerlo y un 5% no contesta.

La gran mayoría de arrendadores que han manifestado conocer las penalidades a las

cuales pueden incurrir por no perfeccionar el arrendamiento es un punto de vista positivo,

ya que son conscientes de que si no lo hacen incurrirán en sanciones, o simplemente si

tuvieran que enfrentarse a un juicio legal saben muy bien si están preparados o no para

poder demostrar que se ha cumplido con cabalidad el arrendamiento y se ha seguido

estrictamente lo manifestado por la Ley de Inquilinato.

60%

35%

5%

5. ¿Sabe de las penalidades en las que puede incurrir usted

como arrendador si no se perfecciona el arrendamiento?

a) Sí b) No c) No responde

64

6. ¿Tiene en cuenta al momento de arrendar cuáles son las obligaciones y

derechos del arrendatario?

a) Sí

b) No 9 Tabla: Encuesta arrendadores; pregunta 6



a) Sí 14 70%

b) No 5 25%

c) No responde 1 5%

Total 20 100%





El 70% de los encuestados han respondido conocer de los derechos y obligaciones del

arrendatario, un 25% manifiestan desconocerlo y un 5% no responde.

Podemos deducir que la gran mayoría de encuestados tiene conocimiento de los

derechos y de las obligaciones que tiene el arrendatario, por ende al momento de arrendar

son conscientes que deben de respetar aquello para poder mantener una convivencia

pacífica en la propiedad arrendada. Aunque un 25% dice desconocer de aquello y un 5%

no responde, debo manifestar que es en este punto crítico en dónde hay que trabajar más

con el ciudadano, puesto que al desconocer aquello no podrá establecer los límites como

arrendador que tiene ya que no debe existir abuso por parte de él contra el arrendatario.

70%

25%

5%

6. ¿Tiene en cuenta al momento de arrendar cuáles son las

obligaciones y derechos del arrendatario?


65

7. ¿Al momento de arrendar sabe cuáles son las obligaciones y derechos que

tiene usted como arrendador?

a) Sí

b) No




a) Sí 12 60%

b) No 7 35%

c) No responde 1 5%

Total 20 100%





El 60% de los encuestados han manifestado conocer los derechos y obligaciones que

tienen como arrendadores, el 35% manifiesta desconocerlo, y un 5% no responde. Lo que

se puede manifestar en esta encuesta es que existe una gran mayoría de arrendadores que

conocen sus derechos pero que también sus obligaciones por un lado es positivo ya que

saben muy bien que como arrendadores deben cumplir también con ciertos parámetros

que exige la ley para que la vivienda arrendada sea un lugar tranquilo y seguro, y que los

desacuerdos sean solucionables de forma eficaz y rápida. Debo manifestar que hay un

gran porcentaje sobre el desconocimiento de aquello lo que preocupa ya que sobre todo

desconocer sus obligaciones como arrendadores puede acarrear serios conflictos con su

inquilino.

60%

35%

5%

7. ¿Al momento de arrendar sabe cuáles son las

obligaciones y derechos que tiene usted como arrendador?


66

8. ¿Cuándo arrienda, le pide una cierta cantidad de dinero como garantía a su

inquilino?

a) Sí

b) No




a) Sí 18 90%

b) No 2 10%

Total 20 100%





El 90 % de los encuestados manifiesta pedirle garantía al arrendatario, mientras que el

10% no lo hace.

Esta es la razón por la cual se ha dado el presente trabajo ya que la gran mayoría de

personas han manifestado cobrar una cierta cantidad de dinero antes de que pase a vivir

el nuevo inquilino, es algo cotidiano y han argumentado como normal ya sea porque les

han dicho o simplemente porque han visto que otros lo hacen, pero la razón más

importante que han argumentado es el hecho de así asegurarse el cumplimiento de las

obligaciones del inquilino. El 10% argumenta que arriendan a personas que han sido

recomendadas por vecinos o que simplemente creen en la buena voluntad del inquilino

esperando de este poder estar tranquilo y seguro de que va a cumplir con los acuerdos.

90%

10%

8. ¿Cuándo arrienda, le pide una cierta cantidad de dinero

como garantía a su inquilino?

a) Sí b) No

67

9. ¿Cuándo arrienda, le solicita un garante a su inquilino?

a) Sí

b) No




a) Sí 2 10%

b) No 18 90%

Total 20 100%





El 90% de los encuestados manifestaron que no solicitan un garante para arrendar,

mientras que un 10% dicen hacerlo.

No es muy usual que en el momento de arrendar se solicite un garante, pero su pedido

se da más en aquellos arrendamientos que sobre pasan un salario básico, por lo general la

población dice no hacerlo, ya sea porque no lo ven necesario o porque simplemente su

interés es arrendar y nada más.

El garante establecido en aquellos arrendamientos, se convierten en veedores, y al

mismo tiempo en un seguro del cumplimiento de lo pactado en el contrato ya que su

obligación se convierte en solidaria al tener que convertirse en un fiador de un ajeno si en

casos este no acata lo establecido en el contrato.

10%

90%

9. ¿Cuándo arrienda, le solicita un garante a su

inquilino?

a) Sí b) No

68

10. ¿Sabía usted, que no existe norma legal que regule las garantías arrendaticias

y que por ende, sería ilegal su pedido?

a) Sí

b) No




a) Sí 0 0%

b) No 20 100%

Total 20 100%




Análisis Interpretativo:

El 100% de los encuestados respondieron desconocer de aquello, inclusive sus

mensajes eran de asombro puesto que han creído siempre que las garantías estaban

reguladas y permitidas por la ley.

Manifestaban conocer el marco jurídico legal pero al saber este vacío, su sorpresa se

convirtió en preocupación ya que su enfado iba en que la ley no protege dicha actividad,

la cual miles de personas lo hacen y que al no existir norma legal que lo proteja, se sentían

un poco temerosos si es que sus inquilinos se llegasen a enterar de aquello.

La alarma fue un sentir ciudadano que preguntaban el porqué de aquello y la razón por

la que el legislador no se ha interesado por este tema.

0%

100%

10. ¿Sabía usted, que no existe norma legal que

regule las garantías arrendaticias y que por ende,

sería ilegal su pedido?

a) Sí b) No

69

11. ¿Piensa que las garantías arrendaticias que solicita como arrendador son

necesarias?

a) Sí

b) No




a) Sí 20 100%

b) No 0 0%

Total 20 100%





La respuesta fue un contundente Sí con un 100% en la encuesta, lo que nos da a

comprender la importancia de este proyecto de investigación.

Esta respuesta hace entender el interés por el ciudadano de que este vacío legal no

ayuda a la actividad arrendaticia y que las personas proclaman una inmediata respuesta,

ya que la totalidad de los encuestados desean que se regularice las fianzas arrendaticias,

las cuales protegen de alguna forma el bien arrendado y que logran de esta manera poder

estar en paz al momento de arrendar su propiedad.

Algunos comentarios manifestaban que esta situación se regule, ya que para la gran

mayoría, arrendar es una ayuda que sirve para apalear en algo la economía de un hogar,

en la que inclusive supieron decir “a llegar con las justas al final del mes”.

100%

0%

11. ¿Piensa que las garantías arrendaticias que solicita

como arrendador son necesarias?

a) Sí b) No

70

12. Si la ley de inquilinato estableciera que: “para asegurar el bien arrendado, el

arrendador podrá solicitar: el cobro de dos mensualidades de arriendo como

garantía, un garante y un seguro de arrendamiento que cubra las

eventualidades ocasionadas por el arrendatario así como de aquellas

mensualidades impagas” ¿Que escogería usted para sobre guardar el bien

arrendado?:

a) Cobro de dos mensualidades de arriendo

b) Un garante

c) Un seguro arrendaticio

d) Ay B

e) Ay C

f) A, B y C

g) B y C

h) Ninguna


Literales Elección de respuestas Arrendadores Porcentaje

a) Cobro de dos mensualidades de arriendo 5 25%

b) Un garante 3 15%

c) Un seguro arrendaticio 1 5%

d) A y B 4 20%

e) A y C 3 15%

f) A, B y C 4 20%

g) B y C 0 0%

h) Ninguna 0 0%

Total 20 100%




25%

15%

5%20%

15%

20%

0% 0%

12. De lo siguiente ¿Qué escogería usted para sobre guardar el bien

arrendado?

a) Cobro de dos mensualidades de arriendo b) Un garante

c) Un seguro arrendaticio d) A y B

e) A y C f) A, B y C

g) B y C h) Ninguna

71


Los resultados obtenidos por esta pregunta fueron los siguientes: el 25% manifestó

que cobraría sólo los dos meses de arriendo como garantía, es decir, escogió el literal (a);

el 20% tuvo una igual acogida en mismo valor porcentual tanto para el literal (d) así como

para el literal (f); el 15% empata entre los literales (b) y (e); mientras que un 5% optó por

el literal (c) es decir un seguro arrendaticio; el resto de literales (g) y (h) no tuvieron

acogida.

Se puede manifestar que el cobro de dos mensualidades como garantía para poder

arrendar el bien inmueble es muy común su uso, tal vez sea esa la situación por la que la

mayor parte de personas lo escogieron, puesto que es una costumbre y no asombraría que

estuviera en primer lugar.

Lo que si asombra es como una gran población también optó por los literales (d) y (f);

es decir aquellas respuestas en las que a más de los dos cánones arrendaticias, la figura

del fiador y el seguro arrendaticio tuvo una gran acogida dando a conocer de esta manera

el interés del arrendador porque exista modos en los que se pueda proteger el bien

arrendado.

Esto abre una posibilidad hacia un debate en la que ciudadanos y legisladores se

sienten a analizar, proponer y solucionar aquellos inconvenientes con respecto al

arrendamiento. Esta visión de mejorar este asunto atrae también el interés por aquellas

organizaciones que también sienten que este vacío legal perjudica la situación del país y

que por ende demandan su pronta solución.

El 15% tanto en el literal (b) así como en el literal (e), se palpa la figura del garante

nuevamente, proporcionando así, una idea sobre el interés del ciudadano porque esto se

pueda dar, ya que es muy poco su práctica en hogares en los que el arrendamiento no

supera el salario básico, pero en aquellos que si lo hacen se da con mayor frecuencia.

El 5% podrá resultar poco, pero los beneficios que han traído en Argentina poniendo

como ejemplo para el seguro arrendaticio, son de gran impacto, ya que ha colaborado en

el impulso del sector de la construcción y de los seguros de forma directa protegiendo el

bien arrendado en su continente y contenido, así como de aquellos inquilinos que no han

podido responder con los cánones arrendaticios, convirtiéndose en un uso necesario al

momento de arrendar.

72

13. ¿Cree que se debería regular las garantías arrendaticias en la Ley de

Inquilinato?

a) Sí

b) No




a) Sí 20 100%

b) No 0 0%

Total 20 100%




Nuevamente el 100% de los encuestados se imponen a favor de que se regule las

garantías arrendaticias en la Ley de Inquilinato vigente, dando a entender el interés

por el mismo porque esto deje de ser una costumbre y pase a formar parte del marco

legal ecuatoriano.

Hay que reconocer que los problemas entre arrendador y arrendatario siempre

están presentes en el sentir de las personas y que el propietario a través de su esfuerzo

y sacrificio a logrado construir espacios para arrendar y ayudarse así en la economía

de su hogar, ya que los encuestados han mencionado que muchas veces la edad es un

inconveniente para encontrar trabajo y los arriendos ayudan a solventar en algo sus

necesidades, convirtiéndose en un apoyo para ellos y sus familias.

100%

0%

13. ¿Cree que se debería regular las garantías

arrendaticias en la Ley de Inquilinato?

a) Sí b) No

73

14. ¿Ha tenido problemas alguna vez con uno de sus inquilinos?

a) Sí

b) No




a) Sí 12 60%

b) No 8 40%

Total 20 100%





De acuerdo a la encuesta los resultados fueron los siguientes: el 60% manifestó haber

tenido problemas alguna vez con uno de sus inquilinos, mientras que el 40% ha optado

por la opción del No, es decir que no ha tenido problemas con ninguno de sus inquilinos.

Con estos datos la conclusión a la que se ha llegado es que la gran mayoría ha tenido

en algún momento de su vida problemas con uno de sus inquilinos, sea cual sea la razón,

es importante manifestar que siempre existe en algún momento desfases pero que si no

son atendidas a tiempo, pues la situación se agrava.

Hay que tomar en cuenta que un buen porcentaje es decir el 40% ha manifestado no

tenerlo, con lo que nos refleja una situación, y es que el arrendador intenta dar solución a

las controversias de la manera más pacífica con tal de que se dé un ambiente de armonía

en el bien arrendado.

60%

40%

14. ¿Ha tenido problemas alguna vez con uno de sus

inquilinos?

a) Sí b) No

74

15. ¿Ha recurrido a la mediación para solucionar los problemas que haya tenido

con alguno de sus inquilinos?

a) Sí

b) No




a) Sí 6 30%

b) No 14 70%

Total 20 100%





El 70% de los encuestados manifestaron no haber acudido a un centro de mediación

para solucionar algún conflicto, mientras que el 30% dice sí haberlo hecho alguna vez.

El análisis al que puedo llegar en este caso es que las personas desconocían en su gran

mayoría sobre esta forma de solucionar conflictos, ya que muchos habían escuchado o

tenían información que todo problema es llevado a los juzgados para que sea ahí quien

resuelva cualquier situación.

Otra de las situaciones es que han intentado solucionar sus conflictos personalmente

sin necesidad de intentar acudir a una mediación, aunque han dicho que han tenido que

hacerlo “a la brava” ya que en ocasiones, no han querido salir por su propia voluntad a

sabiendas que no han cumplido sus obligaciones como inquilinos.

30%

70%

15. ¿Ha recurrido a la mediación para solucionar los

problemas que haya tenido con alguno de sus

inquilinos?

a) Sí b) No

75

16. ¿Ha tenido que acudir a la justicia alguna vez, para solucionar problemas

con el inquilino?

a) Sí

b) No




a) Sí 6 30%

b) No 14 70%

Total 20 100%





Un 70 % dijo no haberlo hecho, mientras que un 30% manifiesta si haber recurrido a

la justicia para solucionar el conflicto.

De igual manera que en el caso de la pregunta anterior tubo similar resultado, ya que

como se decía anteriormente, los conflictos han intentado solucionarlos personalmente,

ya sea por desconocimiento o simplemente porque no desean acudir a otras instancias

para hacerlo. Uno de los motivos que han tenido que acudir a la justicia para resolver este

problema, es que el inquilino no ha respondido a lo pactado en el contrato de

arrendamiento y el problema a salido de sus manos, por lo que no han tenido más opción

que acudir a ella.

30%

70%

16. ¿Ha tenido que recurrir a la justicia alguna vez

para solucionar problemas con el inquilino?

a) Sí b) No

76

17. Desde su punto de vista ¿la justicia es rápida y eficaz en materia de

inquilinato?

a) Sí

b) No




a) Sí 2 10%

b) No 18 90%

Total 20 100%





El 90% de los encuestados manifiesta que la justicia no es rápida ni eficaz, mientras

que el 10% asegura sí serlo.

Se puede concluir con estos resultados que la ciudadanía lamentablemente no tiene fe

en la justicia, y por ende han intentado dar solución a sus problemas en persona, ya que

acudir a esta instancia sería porque necesitan realmente de ella.

Los comentarios que aludían algunos era que no creen que los jueces solucionen sus

conflictos ya que han manifestado que muchas veces han salido a favor del inquilino y

que por ende, acudir a esa instancia sería lo último que tendrían que hacerlo.

10%

90%

17. Desde su punto de vista ¿la justicia es rápida y eficaz

en materia de inquilinato?

a) Sí b) No

77

18. ¿Cree que una reforma a la Ley de Inquilinato estableciendo las garantías

arrendaticias como un medio para resguardar la propiedad arrendada

disminuirá los problemas entre arrendador y arrendatario?

a) Sí

b) No




a) Sí 18 90%

b) No 2 10%

Total 20 100%





Los resultados fueron los siguientes: el 90% manifestó que Sí, a una reforma a la Ley

de Inquilinato en la que se establezca a las garantías arrendaticias como medio para

resguardar el bien arrendado, mientras que el 10% manifestó que No.

Es un gran apoyo el que recibe la presente propuesta, ya que los encuestados supieron

manifestar que sí sería necesario e inclusive obligatorio hacerlo, puesto que es una

necesidad en la que los arrendadores puedan sentirse por lo menos seguros al momento

de arrendar su propiedad.

90%

10%

18. ¿Cree que una reforma a la Ley de Inquilinato

estableciendo las garantías arrendaticias como un medio

para resguardar la propiedad arrendada disminuirá los

problemas entre arrendador y arrendatario?

a) Sí b) No

78

19. ¿Actualmente como arrendador se siente protegido por las leyes en materia

de arrendamiento, para seguir arrendado su propiedad tranquilamente?

a) Sí

b) No




a) Sí 4 20%

b) No 14 70%

c) No responde 2 10%

Total 20 100%





El 70% de los encuestados manifestaron No sentirse protegidos actualmente por la

Ley de Inquilinato para seguir arrendado con tranquilidad su propiedad, mientras que el

20% manifestó Sí sentirse seguros, mientras que un 10% No respondió.

Debo de manifestar que muchas de las personas supieron decirme que dudaron en

responder esta pregunta ya que no tenían un conocimiento sobre la Ley de Inquilinato y

que al enterarse de la falta de normativa legal que regule las garantías de arrendamiento,

se sentían un poco decepcionados ya que no arriendan por negocio sino por necesidad.

20%

70%

10%

19. ¿Actualmente como arrendador se siente protegido

por las leyes en materia de arrendamiento, para seguir

arrendado su propiedad tranquilamente?


79

20. ¿Si las garantías arrendaticias se encontraran incorporadas en la Ley de

Inquilinato, cree que mejoraría la relación de arrendador y arrendatario?

a) Sí

b) No




a) Sí 20 100%

b) No 0 0%

Total 20 100%





Los encuestados en esta pregunta respondieron por el Sí el 100%, lo que da a

comprender el interés del arrendador porque se reforme la Ley de Inquilinato y se de un

empuje positivo al arrendamiento en el Ecuador, estableciendo la presente propuesta

como una solución al problema que se da entre arrendador y arrendatario, por lo que es

indispensable que se tome en cuenta la reacción del mismo en este sentido.

Los comentarios referentes a la encuesta eran sobre todo de necesidad de reforma para

la Ley de Inquilinato y de interés sobre el tratamiento de los problemas que se dan entre

arrendador y arrendatario, que por lo general han manifestado que proceden sobre el

incumplimiento del pago de alquiler y la devolución del bien inmueble y su temor es el

tiempo que demora en desahuciar al inquilino.

100%

0%

20. ¿Si las garantías arrendaticias se encontraran

incorporadas en la Ley de Inquilinato, cree que

mejoraría la relación de arrendador y arrendatario?

a) Sí b) No

80

4.2.2. ENCUESTA REALIZADA A ARRENDATARIOS

1. ¿Qué tiempo se encuentra arrendando?

a) 1- 5 años

b) 6 – 12 años

c) 13 – 21años

d) 21 – 30 años

e) Más de 30 años 24 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 1


respuestasArrendatarios Porcentaje

a 1-5 años 11 57,89%

b 6-12 años 4 21,05%

c 13-20 años 4 21,05%

d 21-30 años 0 0%

e más de 30 años 0 0%

Total 19 100%

Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez 21 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 1


Análisis interpretativo

Los resultados fueron los siguientes: el 58% de los encuestados manifestaron que

arriendan entre 1 a 5 años; el 21% lleva un empate entre las respuestas de los literales (b)

y (c); mientras que no hubo respuesta para los literales (d) y (e).

Con esto se puede decir que el tiempo en arrendamiento es de larga duración y que por

ende al existir un alto número de personas que buscan un lugar dónde estar se convierte

el arrendamiento en un sector económico de gran empuje y de interés para el Estado.

57,89%21,05%

21,05%

0% 0%

1. ¿Qué tiempo se encuentra arrendando?

a) 1 - 5 años b) 6 - 12 años c) 13 - 21 años

d) 21 - 30 años e) Más de 30 años

81

2. ¿Ha solicitado alguna vez asesoría de un Abogado en el tema de inquilinato?

a) Sí

b) No

25 Tabla: Encuesta arrendatarios; pregunta 2



a Sí 1 5,26%

b No 18 94,74%

Total 19 100%


22 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta 2



El 94,74% de los encuestados manifestaron no haberse asesorado con un Abogado en

materia de inquilinato mientras que el 5,26% manifestó sí hacerlo.

Podemos con esto verificar que la gran mayoría de personas que van a arrendar en

cualquier lado, no han recibido dicha asesoría, por lo que de igual manera existe un gran

vacío en el tema del arrendamiento al desconocer sus derechos y obligaciones que tienen

al momento de arrendar para así al momento de hacerlo tener en cuenta esos parámetros.

Esta es una realidad nacional, no todos los inquilinos se asesoran legalmente por lo

que de igual manera está a lo que dirán el resto de las personas, teniendo así una idea

errada sobre el arrendamiento en nuestro país.

5,26%

94,74%

2. ¿Ha solicitado alguna vez asesoría de un Abogado en el

tema de inquilinato?

a) Sí b) No

82

3. ¿Cuántas veces ha cambiado de domicilio?

a) 1 – 3 veces

b) 4 – 8 veces

c) 8 – 12 veces

d) Más de 12 veces




a 1 - 3 veces 17 89,47%

b 4 - 8 veces 2 10,53%

c 8 - 12 veces 0 0%

d Más de 12 veces 0 0%

Total 19 100%





De acuerdo a los resultados el 89,47 % respondieron que han cambiado de domicilio

de 1 a 3 veces, mientras que el 10,53% han manifestado hacerlo de 4 a 8 veces, las

respuestas de los literales (c) y (d) obtuvieron 0%.

Al verificar estos resultados puedo afirmar que la gran mayoría de inquilinos al no

cambiarse a menudo de un lugar a otro desean también estar estables y encontrarse en un

lugar en el que puedan vivir tranquilamente con reglas claras sobre la vivienda.

Esto podría resultar ser también una respuesta positiva para el arrendador, que lo que

más desea es que quien ingresa a alquilar su propiedad permanezca por largo tiempo.

89,47%

10,53%

0% 0%

3. ¿Cuántas veces ha cambiado de domicilio?

a) 1 - 3 Veces b) 4 - 8 Veces c) 8 - 12 Veces d) Más de 12 veces

83

4. ¿Tiene conocimiento de la Ley de Inquilinato?

a) Sí

b) No




a Sí 5 26,32%

b No 14 73,68%

Total 19 100%





El 73,68% de los encuestados manifestaron desconocer la Ley de Inquilinato, y el

26.32% han dicho que sí la conocen.

Este resultado bastante amplio da a comprender que si existe un desconocimiento

pleno de dicha normativa legal, por obvias razones los problemas siempre van a ahondar

entre propietarios e inquilinos, ya que si verificamos los resultados que arrojaron las

encuestas de los arrendadores se puede observar que existe un alto número que desconocía

de la misma, por ende, ambas partes siempre estarán prestos a tomar como verdad las

informaciones falsas que dicen otras personas sobre el arrendamiento en el Ecuador. El

desconocimiento sin embargo es por el desinterés en este caso del inquilino por conocer,

y por ende avivando aún más los problemas, dónde cada uno cree tener la razón sin antes

saber del contenido de la ley.

26,32%

73,68%

4. ¿Tiene conocimiento de la Ley de Inquilinato?

a) Sí b) No

84

5. En la mayoría de los lugares dónde ha arrendado ¿le han solicitado garantía

de arrendamiento?

a) Sí

b) No

c) A veces




a Sí 17 89,47%

b No 0 0%

c A veces 2 10,53%

Total 19 100%





Los resultados en esta pregunta fueron los siguientes: el 89,47 % manifestó que Sí le

han exigido garantía arrendaticia, mientras el 10,53% han manifestado que a veces y por

el No la respuesta ha sido del 0%. Estos datos que salen, nos da a comprender que es una

realidad nacional no normada y que por ende su práctica es en todos los hogares

ecuatorianos, el hecho de solicitar algún tipo de garantía para arrendar su propiedad, lo

que nos da a entender que se necesita que sea tomada en consideración por el legislador,

ya que la devolución del dinero otorgado como garantía es una de las causantes también

de conflictos, afirmando que en algunos casos no han sido devueltos, a pesar de haber

cumplido con todas sus obligaciones establecidas en el contrato.

89,47%

0%

10,53%

5. En la mayoría de los lugares dónde ha arrendado ¿le

han solicitado garantía de arrendamiento?

a) Sí b) No c) A veces

85

6. En los lugares dónde ha arrendado ¿le han solicitado garante?

a) Sí

b) No

c) A veces




a Sí 2 10,53%

b No 17 89,47%

c A veces 0 0%

Total 19 100%





Los resultados obtenidos en esta pregunta fueron los siguientes: El 89,47%

manifestaron que No, mientras que el 10,53% aseguraron que Sí, y por A veces obtuvo

un 0%.

Aunque es un resultado bajo el decir que Sí les han solicitado garante, es una tendencia

que se está dando sobre todo en aquellos arrendamientos que sobrepasan el canon

arrendaticio al salario básico; pero es determinante que en la mayoría de los hogares

ecuatorianos no lo hacen ya que es un requisito más que los propietarios sobre todo de

arrendamientos de valores no muy elevados, no lo consideran necesario hacerlo.

10,53%

89%

0,00%

6. En los lugares dónde ha arrendado ¿le han solicitado

garante?

a) Sí b) No c) A veces

86

7. ¿Ha tenido problemas en la devolución de la garantía?

a) Sí

b) No




a Sí 10 52,63%

b No 9 47,37%

Total 19 100%





Los resultados que arrojo la pregunta en mención fueron: 53,63% afirmaron que han

tenido problemas en la devolución de su garantía, mientras que el 47,53% que no lo han

tenido.

Lamentablemente los problemas sobre la entrega del dinero por parte del arrendatario

al arrendador por el buen uso del bien inmueble en arriendo, al momento de ser solicitados

que los restituyan, han sido un suplicio ya que en muchas ocasiones han manifestado que

ni siquiera contemplan esa parte en los contratos de arrendamiento y que por ende

reclamarlos es un proceso largo en la que muchas veces el tiempo no apremia y han tenido

que llegar a acuerdos con el propietario para ser restituido ese dinero de alguna forma.

53,63%

47,37%

7. ¿Ha tenido problemas en la devolución de la garantía?

a) Sí b) No

87

8. ¿Cree que es muy frecuente los problemas entre arrendador y arrendatario

con respecto a las garantías que entrega como arrendamiento?

a) Sí

b) No




a Sí 14 73,68%

b No 5 26,32%

Total 19 100%





Esta pregunta tuvo los siguientes resultados: 73,68% dijeron que Sí, mientras que el

26,32% manifestaron de No.

Este es un problema que se está convirtiendo en un factor determinante en los

conflictos entre arrendador y arrendatario al momento de exigir la devolución del dinero

de la garantía que le fue exigido al momento de arrendar la propiedad. Aunque en muchos

casos la entrega es pronta por lo que el valor no es muy alto, en aquellos en los que

superan el salario básico son los que tienen mayor conflicto, ya que es muy difícil para el

arrendador volver a reunir ese dinero si no es hasta que se vuelva a arrendar al mismo

precio el departamento que acaba de desocupar su inquilino para de ahí devolverle la

garantía, una costumbre que se sigue dando en el Ecuador.

73,68%

26,32%

8. ¿Cree que es muy frecuente los problemas entre

arrendador y arrendatario con respecto a las garantías

que entrega como arrendamiento?

a) Sí b) No

88

9. Antes de ingresar a arrendar ¿ha firmado un contrato de arrendamiento?

a) Sí

b) No




a Sí 11 57,89%

b No 8 42,11%

Total 19 100%





Estos resultados los presento a continuación: el 57,89% se ha pronunciado por el Sí,

mientras que el 42,11% por el No. Es un punto de vista muy bueno el saber que la gran

mayoría de personas que alquilan hayan firmado un contrato de arrendamiento ya que así

pueden tener en conocimiento de aquellas cosas que les es permitido hacer y no hacer.

Lamentablemente el contrato se ha vuelto una hoja sin valor ya que en muchas ocasiones

han firmado sin saber de su contenido, lo que preocupa mucho, ya que es el inquilino

quien debería ser el más interesado en saber lo que firma. También hay que recalcar que

es un número muy elevado el hecho de conocer que existen personas que no firman un

contrato de arrendamiento y que por ende se ven envueltos a convivir de acuerdo a las

costumbres de cada uno de ellos, esperando tener una convivencia pacífica.

57,89%

42,11%

9. Antes de ingresar a arrendar ¿ha firmado un contrato de

arrendamiento?

a) Sí b) No

89

10. En controversias entre arrendador y arrendatario, ha recurrido a:

a) Las unidades judiciales

b) Mediación

c) Se ha resuelto el conflicto sin necesidad de acudir a ninguna institución

d) Nunca ha tenido problemas, y la salida de la propiedad ha sido siempre en paz.


Literales Elección de respuestas Arrendatarios Porcentaje

a Las Unidades Judiciales 0 0%

b Mediación 3 15,79%

cSe ha resuelto el conflicto sin necesidad de acudir a

ninguna institución.4 21,05%

dNunca ha tenido problemas, y la salida de la

propiedad ha sido siempre en paz.12 63,16%

Total 19 100%


30 Gráfico: Encuesta arrendatarios; pregunta10



Los resultados obtenidos fueron los siguientes: el 63,16% manifiesta que nunca ha

tenido problemas al momento de dejar la propiedad arrendada, el 21,05% dicen que si ha

existido algún problema lo han resuelto en mutuo acuerdo, el 15,79% que han tenido que

recurrir a los Centros de Mediación para solucionar algún conflicto, mientras que de los

que participaron en esta encuesta aseguran que nunca han tenido que acudir a las

Unidades Judiciales para solucionar algún altercado que se haya suscitado.

0%

15,79%

21,05%

63,16%

10. En controversias entre arrendador y arrendatario, ha recurrido a:

a) Las Unidades Judiciales

b) Mediación

c) Se ha resuelto el conflicto sin necesidad de acudir a ninguna institución.

d) Núnca ha tenido problemas, y la salida de la propiedad ha sido siempre en paz.

90

11. Desde su punto de vista ¿la justicia es eficaz, y rápida en materia de

inquilinato?

a) Sí

b) No




a Sí 4 21,05%

b No 15 78,95%

Total 19 100%


31 Gráfico: Encuesta arrendatarios: pregunta 11



La presente encuesta arrojo los siguientes resultados: el 78,95% manifestaron que no

creen que la justicia es eficaz y rápida en materia de inquilinato, mientras que un 21,05%

aseguran que sí lo es.

Analizando esta pregunta la percepción de la ciudadanía tanto para el arrendador así

como para el arrendatario con respecto a la justicia es muy elevada, en el sentido de que

la misma no cumple las perspectivas del ciudadano y al contrario, existe un temor de que

acercarse a ella resulta a la final una pérdida de tiempo o un desaire con la sentencia, al

no invocar la justicia a favor de quien en ese momento realmente la necesita.

21,05%

78,95%

11. Desde su punto de vista ¿la justicia es eficaz, y rápida

en materia de inquilinato?

a) Sí b) No

91

4.2.3. ENCUESTA REALIZADA A ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO.

1. ¿Qué tiempo ejerce la profesión de Abogado?

a) 1 – 5 años

b) 6 – 12 años

c) 13– 20 años

d) 21 – 30 años

e) Más de 30 años

35 Tabla: Encuesta Abogados; pregunta 1


respuestasAbogados Porcentaje

a 1-5 años 9 100%

b 6-12 años 0 0%

c 13-20 años 0 0%

d 21-30 años 0 0%

e Más de 30 años 0 0%

Total 9 100%


32 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 1



El 100% de las personas que participaron para esta encuesta manifestaron estar en el

libre ejercicio entre 1 a 5 años. La encuesta que se presenta en este momento tuvo una

coincidencia total en el tiempo del ejercicio de su profesión. Cabe mencionar que antes

de enviar la encuesta simplemente se les pregunto por su interés en responderla, a la cual

aceptaron muy comedidamente participar de ésta.

100%

0%0%0%0%


a) 1 - 5 años b) 6 - 12 años c) 13 - 20 años

d) 21 - 30 años e) Más de 30 años

92

2. Desde su punto de vista, ordenando de mayor a menor incidencia ¿cómo ubicaría los siguientes problemas? (Utilizar sólo letras

para responder)

a) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino.

b) Cobro de fianzas de arriendo.

c) Daños en la propiedad arrendada.

d) Devolución de fianzas de arriendo

e) Ejecución de obras por parte del inquilino sin aprobación del dueño de la propiedad.

f) Impago de arriendo.

g) Subarriendo sin autorización del arrendador.


1 2 3 4 5 6 7 No

Primer Abogado/a b c d e g f a Fila a b c d e f g Total a b c d e f g Total

Segundo Abogado/a a e g f b c d 1. 1 4 1 0 0 2 1 9 11% 44% 11% 0% 0% 22% 11% 100%

Tercer Abogado/a b f c d g e a 2. 3 1 2 1 1 1 0 9 33% 11% 22% 11% 11% 11% 0% 100%

Cuarto Abogado/a f b e c a g d 3. 1 0 1 2 1 1 3 9 11% 0% 11% 22% 11% 11% 33% 100%

Quinto Abogado/a c a f b g e d 4. 0 1 2 1 2 3 0 9 0% 11% 22% 11% 22% 33% 0% 100%

Sexto Abogado/a g d a f e c b 5. 1 1 0 1 3 0 3 9 11% 11% 0% 11% 33% 0% 33% 100%

Séptimo Abogado/a f a g c e b d 6. 1 1 2 0 2 2 1 9 11% 11% 22% 0% 22% 22% 11% 100%

Octavo Abogado/a b c d f e a g 7. 2 1 1 4 0 0 1 9 22% 11% 11% 44% 0% 0% 11% 100%

Noveno Abogado/a b a g e d f c Elaborado por: Lenin Ricardo Velarde Meléndez

RespuestasParticipantes

Abogados

Resultados por columnas de mayor a menor incidencia ubicados en filas

Porcentaje

93

Gráficos y análisis interpretativos de la pregunta No 2

33 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 1


De acuerdo a los resultados de la encuesta, se ubica en primer lugar de incidencia para

la mayor parte de Abogados el literal (b), es decir, el cobro de fianza arrendaticia con un

44%; seguido por los literales (f) y (g) con un 22% cada uno y por último el literal (c) con

un 11%

34 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 2


En segundo lugar de incidencia de acuerdo a la encuesta para la mayor parte de

Abogados es el literal (a) con un 33%, es decir, a las algazaras o reyertas ocasionadas por

el inquilino, seguido del literal (c) con un 22% y en iguales porcentajes con un 11% los

literales (b), (d), (e) y (f).

11%

44%

11%

0%

0%

22%

22%

Columna 1

a) b) c) d e f g

33%

11%22%

11%

11%11%

0%

Columna 2

a) b) c) d) e) f) g)

94

35 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 2, columna 3


Con el 33% para el literal (g) es decir, el subarriendo sin autorización del arrendador

se convierte en el mayor votado por los Abogados para ubicarlo en tercer lugar de

incidencia, seguido por el literal (d) con un 22% y en empate de resultados con un 11%

los literales (a), (c), (e) y (f).



Como cuarta incidencia para los Abogados encuestados ubican en su mayoría al literal

(f) es decir, el impago del arriendo con un 33%, a continuación le sigue con un 22% para

los literales (e) y (f), de igual manera con 11% se encuentran dos literales que son: (b) y

(d). Aquí podemos interpretar que el pago arrendaticio como cuarta incidencia se debe

sobre todo a que el arrendador prefiere solucionar por su cuenta el problema ya que

muchas veces como han manifestado algunas personas, “viven con las justas” eso quiere

decir que les es algo difícil poder requerir los servicios de un profesional del Derecho.

11%

0%

11%

22%

11%11%

33%

Columna 3

a) b) c) d) e) f) g)

0%

11%

22%

11%22%

33%

0%

Columna 4

a) b) c) d) e) f) g)

95



De acuerdo a los resultados como quinta incidencia con 33% empatan los literales (e)

y (g) es decir: la ejecución de obras por parte del inquilino sin aprobación del dueño de

la propiedad; y el subarriendo sin autorización del arrendador; le siguen con un 11% los

literales (a), (b) y (d).



Empatan como sexta incidencia los literales (c), (e) y (f) con un 22% es decir daños

en la propiedad privada, ejecución de obras sin permiso del propietario y el impago

arrendaticio; le siguen los literales (a), (b) y (g). Esta situación se debe sobre todo a que

tal vez porque no es muy usual que el inquilino realice una obre sin autorización del

propietario, aunque hay que mencionar que los daños estructurales si son un sentir

ciudadano, ya que al momento de devolver el departamento muchos inquilinos utilizan el

descuido del propietario para fugarse y no pagar los daños ocasionados por éste.

11%11% 0%

11%

33%0%

33%

Columna 5

a) b) c) d) e) f) g)

11%11%

22%

0%

22%

22%

11%

Columna 6

a) b) c) d) e) f) g)

96



Como séptima incidencia, los Abogados que han respondido a esta encuesta ubican al

literal (d), es decir, la devolución de las fianzas de arriendo, seguido con un 22% por el

literal (a) y un 11% por los literales (b), (c) y (g).

Los resultados obtenidos en esta encuesta son de gran ayuda y relevancia ya que se ha

logrado de esta manera poder identificar cuáles han sido los conflictos tratados desde el

punto de vista de cada uno de los Abogados en libre ejercicio que supieron responder a la

misma.

La visión que busca resaltar esta pregunta es poder identificar al ciudadano en los

casos dónde ha recurrido al apoyo de un profesional del Derecho y resolver sus

problemas, de esta forma, se puede ordenar de mayor a menor incidencia aquellos casos

tratados por ellos de la siguiente manera:

1. Literal (b): Cobro de fianzas de arriendo

2. Literal (a): Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino

3. Literal (g): Subarriendo sin autorización del arrendador

4. Literal (f): Impago de arriendo

5. Literal (e): Ejecución de obras por parte del inquilino sin aprobación del dueño

de la propiedad.

6. Literal (c): Daños en la propiedad arrendada

7. Literal (d): Devolución de fianzas de arriendo

22%

11%

11%44%

0%0%

11%

Columna 7

a) b) c) d) e) f) g)

97

3. De los casos patrocinados, de mayor a menor relevancia ¿cómo ubicaría los siguientes?:

a) Vivienda: casa o departamento

b) Locales comerciales

c) Terrenos

d) Bienes inmuebles

1 2 3 4 No

Primer Abogado/a a b d c Fila a b c d Total a b c d Total

Segundo Abogado/a d c a b 1. 5 1 1 2 9 56% 11% 11% 22% 100%

Tercer Abogado/a a b c d 2. 1 2 4 2 9 11% 22% 44% 22% 100%

Cuarto Abogado/a a c b d 3. 2 5 1 1 9 22% 56% 11% 11% 100%

Quinto Abogado/a d a b c 4. 1 1 3 4 9 11% 11% 33% 44% 100%

Sexto Abogado/a c d b a

Séptimo Abogado/a b c a d

Octavo Abogado/a a d b c

Noveno Abogado/a a c b d


RespuestasParticipantes

Abogados

Resultados por columnas de mayor a menor relevancia

ubicados en filas

Porcentaje


98

Gráficos y análisis interpretativos de la pregunta No 3



De los resultados de la encuesta obtenida, se puede verificar que los casos de mayor

relevancia resueltos por los Abogados encuestados tienen que ver con el literal (a) es decir

sobre aquellos de Vivienda: casa o departamento; con un 56%; seguido con un 22% de

bienes inmuebles es decir literal (d) y un 11% los literales (b) y (c). Se puede decir que

es obvio que en primer lugar se encuentre los casos de vivienda ya que son los que más

se arriendan y por ende mayor relevancia al momento de tratarse.

41 Gráfico; Encuesta Abogados; pregunta 3. Columna 2


En la segunda fila podemos observar que la mayoría de los Abogados encuestados

ubican en segundo lugar con un 44% al literal (c), es decir al de terrenos, seguidos con un

22% por los literales (b) y (d), y con un 11% el literal (a). Pueda ser que los terrenos los

ubiquen en segundo lugar ya que existe gran cantidad de tierras en arriendo, puesto que

sus dueños, no los trabajan y dejan que campesinos de otros lados lo hagan por ellos.

56%11%

11%

22%

Columna 1

a) b) c) d)

11%

22%

44%

22%

Columna 2

a) b) c) d)

99



En tercer lugar de relevancia ubicada por los Abogados encuestados, ubican en su

mayoría al literal (b) con un 56% es decir, los locales comerciales, le sigue con un 22%

literal (a) y con un 11% empatan los literales (c) y (d).

43 Gráfico: Encuesta Abogados; pregunta 3; columna 4


En la presente encuesta ubican con un 44% como menor relevancia al literal (d) es

decir a los bienes inmuebles, seguido con un 33% al literal (c), y un 11% los literales (a)

y (b).

En sí, podemos manifestar que de mayor a menor relevancia de acuerdo a los Abogados

encuestados, los casos serían ubicados de la siguiente manera: a) Vivienda: casa o

departamento; c) Terrenos; b) Locales comerciales; y, d) A los bienes inmuebles.

22%

56%

11%11%

Columna 3

a) b) c) d)

11%11%

33%

44%

Columna 4

a) b) c) d)

100

4. Los casos atendidos por usted en su gran mayoría se han resuelto por la vía:

a) Judicial

b) Extrajudicial




a Judicial 6 66,67%

b Extrajudicial 3 33,33%

Total 9 100%





Los resultados en esta encuesta arrojan que el 66,67% de los Abogados han resuelto

por vía judicial, mientras que el 33,33% lo han hecho por vía extrajudicial.

Se puede decir que la gran mayoría de casos sobre todo dependiendo del problema si

es que no han logrado llegar a un acuerdo es ahí donde solicitan la ayuda de un Abogado

en libre ejercicio para que los asesore y puedan verificar las opciones que tienen para

resolverlo.

Como se pudo observar la mayoría de los casos en resolverse son los de vivienda y los

casos de mayor incidencia son sobre todo el cobro de la fianza que entrega el arrendatario

al arrendador por el bien inmueble en arriendo.

66,67%

33,33%

4. Los casos atendidos por usted en su gran mayoría se

han resuelto por la vía:

a) Judicial b) Extrajudicial

101

5. En su opinión la mediación en casos de controversia en materia de inquilinato

es:

a) Muy Buena

b) Buena

c) Regular

d) Mala




a Muy Buena 4 44,44%

b Buena 2 22,22%

c Regular 3 33,33%

d Mala 0 0%

Total 9 100%





El 44,44% manifestó que la Mediación es Muy Buena, mientras que un 33,33% dijo

que es Regular, seguida por un 22,22% que dijo que era Buena.

Estos resultados reflejan que el uso de la mediación para controversias en materia de

inquilinato es de gran importancia, y que sobre todas las cosas, es recomendada, aunque

siempre se debe asesorarse sobre el tema ya que muchas veces las cartas de invitación

para algunos, son como una notificación de un juez, cuando realmente no la es, incluso

es voluntad de quien la recibe asistir a ella o no, si llegan a un acuerdo, se celebra un acta

de mediación dónde consta dicho acuerdo, el cual tiene efecto de sentencia.

44,44%

22,22%

33,33%

0

5. En su opinión la mediación en casos de controversia en

materia de inquilinato es:

a) Muy Buena b) Buena c) Regular d) Mala

102

6. ¿Cree usted que los procesos legales en materia de inquilinato son

judicializados de forma ágil y eficaz?

a) Sí

b) No




a Sí 2 22,22%

b No 7 77,78%

Total 9 100%





El 77,78% de los Abogados encuestados, manifestaron que la justicia No es ágil ni

eficaz, mientras que el 22,22% aseguro sí serlo.

Esta tendencia ya se la pudo observar inclusive en los arrendadores y arrendatarios,

actualmente ahora en los Abogados en libre ejercicio, que le dan una pésima calificación,

eso significa que no existe confianza del ciudadano en general en acudir a ella, y que por

ende, se debería buscar esa solución a esta percepción que no es de un sector, sino que se

demuestra que es en general. Siendo así los Jueces deben ser llamados a verificar en que

están fallando y que es lo que deberían mejorar, para que se de esa confianza de poder

acudir a ella.

22,22%

77,78%

6. Cree usted que los procesos legales en materia de

Inquilinato son judicializados de forma ágil y eficaz

a) Sí b) No

103

7. Desde su perspectiva, ¿cree legítimo el cobro de fianza al arrendatario para

que pueda hacer uso de la propiedad arrendada?

a) Sí

b) No




a Sí 9 100%

b No 0 0%

Total 9 100%




Análisis interpretativo

Fue contundente la respuesta por parte de los Abogados en libre ejercicio encuestados,

al manifestarse el 100% por el Sí.

Esta respuesta empata de igual manera con el arrendador que cree necesaria el cobro

de dicha fianza para sobre guardar el bien arrendado, de igual manera lo han manifestado

contundente mente los profesionales del Derecho.

Al momento de arrendar una propiedad, es el esfuerzo de quien trabajó por largo

tiempo para tener lo que tiene, y como ya se ha dicho anterior mente la gran mayoría no

arrienda por negocio, sino por necesidad, que muchas veces la misma renta se ha

convertido en ese ingreso necesario para sobrevivir.

100%

0%

7. Desde su perspectiva, ¿cree legítimo el cobro de

fianza al arrendatario para que pueda hacer uso de la

propiedad arrendada?

a) Sí b) No

104

8. Desde su criterio, ¿cree necesario el pedido de un afianzador en los contratos

de arrendamiento, para que responda por los daños y perjuicios ocasionados

en la vivienda, así como de los cánones arrendaticios en mora que el inquilino

no los pueda pagar?

a) Sí

b) No




a Sí 5 55,56%

b No 4 44,44%

Total 9 100%



Elaborado por. Lenin Ricardo Velarde Meléndez


Los resultados de la encuesta son los siguientes: el 55,56% manifestó que sí se debería

solicitarlo, mientras que el 44,44% cree que no es necesario hacerlo.

La razón por la que se puso la pregunta es para verificar la opinión del profesional en

Derecho sobre el pedido de un afianzador en los contratos de arrendamiento, y siendo así

podemos observar que existe un choque de ideas ya sea este a favor o en contra de aquello,

por lo que es interesante, ya que se puede observar que la mayor parte piensa que al

hacerlo se protege el bien arrendado y se convierte en un seguro en casos que el inquilino

no cumpla con sus obligaciones.

55,56%

44,44%

8. Desde su criterio, ¿cree necesario el pedido de un

afianzador en los contratos de arrendamiento?

a) Sí b) No

105

9. ¿Cree que se debería incluir a la fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato?

a) Sí

b) No

43 tabla: Encuesta Abogados; pregunta 9



a Sí 8 88,89%

b No 1 11,11%

Total 9 100%





Es un resultado muy optimista puesto que el 88,89% de los participantes aseguraron

que sí se debería incluir la Fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato, mientras que un

11,11% asegura, que no se lo debería hacer.

Este resultado refleja el interés inclusive ya no del ciudadano porque se reforme dicha

ley, sino que ahora inclusive por parte del profesional del Derecho que manifiesta que sí

se lo debería incluir, de esta manera se dejaría por fin saneado ese vacío legal que

actualmente perjudica al arrendamiento en el Ecuador.

Estas acciones ayudarían inclusive a que los problemas en materia de inquilinato

disminuyan notoriamente, ya que es el interés de todas las personas que se lo efectúe.

88,89%

11,11%

9. ¿Cree que se debería incluir a la Fianza

Arrendaticia en la Ley de Inquilinato?

a) Sí b) No

106

10. ¿Cómo sería el impacto en la sociedad ecuatoriana desde su perspectiva, si es

que la fianza arrendaticia estuviere incorporada en la Ley de Inquilinato?

a) Positiva

b) Negativa




a Positivo 8 88,89%

b Negativo 1 11,11%

Total 9 100%





Los resultados de la presente encuesta reflejan los siguientes resultados: el 88,89%

asegura que sería positiva que la Fianza Arrendaticia estuviere incorporada en la Ley de

Inquilinato, mientras que un 11,11% manifiesta que sería negativa su incorporación.

Estos resultados ayudan a demostrar que existe un interés porque se regule esta

situación, ya no sólo por parte del ciudadano en general, sino que también por parte de

los Abogados en libre ejercicio, ya que manifiestan en su gran mayoría que sería no sólo

positivo, sino que necesario hacerlo, para así tener las reglas claras sobre el arrendamiento

en el Ecuador.

88,89%

11,11%

10. ¿Como sería el impacto en la sociedad ecuatoriana

desde su perspectiva, si es que la Fianza Arrendaticia

estuviere incorporada en la Ley de Inquilinato?

a) Sí b) No

107

4.3. ESTUDIO E INTERPRETACIÓN DE LAS ENTREVISTAS.

4.3.1. JUEZA DE LA CORTE PROVINCIAL DE PICHINCHA.

La jueza Rita Bravo Quijano de la Corte Provincial de Pichincha es quien colaboró

con la entrevista en materia de inquilinato, en el análisis que se puede detallar sobre la

entrevista es que determina desde su punto de vista sobre los problemas de arrendamiento

en el Ecuador, de igual manera manifiesta la necesidad de que se dé un tratamiento

especial a este sector ya que existe algunas normas que deberían adecuarse. De igual

manera hace hincapié en la disminución de causas con la propuesta planteada.

4.3.2. MUNICIPIO DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO –

DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO.

El Señor Julio Jaime Jaramillo - secretario del Departamento de Arrendamientos

Urbanos Particulares de la Ciudad de Quito es quien concedió la entrevista para este

trabajo investigativo, por lo que en el análisis del mismo se puede verificar varios aspectos

importantes tratados, en el que consta: la cantidad de predios inscritos como

arrendamientos en la ciudad de Quito, así como del control de la misma; de igual manera

los motivos que cree por los que el ciudadano no inscribe el predio, y los requisitos que

necesita para hacerlo.

La información que pudo otorgar fue amplia y de gran importancia ya que los puntos

en relevancia ayudaron a esclarecer varias inquietudes que muchas veces tiene el

ciudadano con respecto al arrendamiento.

4.3.3. CÁMARA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN DE QUITO

– DEPARTAMENTO TÉCNICO.

El Arquitecto Anthony Ávila del Departamento Técnico fue quien concedió la

entrevista para el presente trabajo investigativo. Con él se trató sobre el impacto del

arrendamiento en el sector de la construcción; las garantías que presta la Ley de

Inquilinato actual como impulso a esta actividad; y la opinión como gremio. Sus aportes

fueron de gran relevancia, y se notó el interés porque esta situación mejore para el

desarrollo de la construcción en el Ecuador.

108

4.3.4. ASOCIACIÓN DE CORREDORES DE BIENES RAÍCES DE

PICHINCHA.

El Señor Iván Andrés Moncayo Aguirre miembro del Directorio de la Asociación de

Corredores de Bienes Raíces de Pichincha, es quien concedió la entrevista para el presente

trabajo investigativo. En este se destaca asuntos como el arrendamiento urbano en la

Provincia de Pichincha; la afectación de la ley de inquilinato con respecto al corretaje de

arrendamientos, y la opinión como gremio sobre el tema de los arrendamientos en el

Ecuador. Al finalizar la entrevista, manifestó no sólo la necesidad de un cambio que

mejore la actividad del corretaje de arrendamientos en el Ecuador, sino que sirva de

impulso como motor económico, ya que el número de personas sin vivienda y en busca

de espacios para arrendar han aumentado progresivamente y eso atrae nuevas inversiones

para el país.

4.3.5. ABOGADOS EN LIBRE EJERCICIO.

La opinión del profesional del Derecho es de gran importancia para el presente trabajo

investigativo, ya que los casos sobre arrendamientos se manejan día a día, por lo que

amerita ser tratada desde este punto de vista.

Los temas que se puso en consideración fueron la problemática por la que la mayor

parte de personas acuden a sus despachos a solicitar su asesoría o ayuda en materia de

inquilinato; de igual forma se trató sobre la falta de la normativa legal que tiene

legislación ecuatoriana con respecto a la fianza arrendaticia y los efectos que esta a

provocado al momento de acudir a la justicia para ser resuelta.

Un aspecto muy importante al tratarse fue el criterio propio sobre el arrendamiento en

el Ecuador y las acciones que se deberían tomar para mejorar la situación entre arrendador

y arrendatario.

4.4. DEMOSTRACIÓN DE RESULTADOS SOBRE LOS OBJETIVOS

PROPUESTOS.

El objetivo general planteado para este trabajo investigativo en el cual se pretendía

demostrar mediante el análisis jurídico - doctrinario, la importancia de implementar la

fianza arrendaticia en los contratos de arrendamiento mediante una reforma a la ley de

109

inquilinato, se lo consiguió durante todo el proceso del trabajo investigativo que se

encuentra descrita en el mismo.

La información destacada sobre el arrendamiento en el Ecuador resultó ser de gran

interés para la sociedad, ya que su participación tuvo una gran acogida demostrando así

que las personas tanto arrendadores, arrendatarios, Abogados en libre ejercicio y gremios;

manifestaron su interés por que se implemente dicha figura jurídica en la Ley de

Inquilinato, asegurando que esto disminuiría los conflictos entre el propietario y el

inquilino al tener reglas claras al momento de arrendar, que incluso permitirían impulsar

la economía del país.

Se demostró de igual manera como las legislaciones de otros países ya tienen incluido

la fianza arrendaticia y que eso ha sido tratado por catedráticos y expertos en materia de

inquilinato que han dado su punto de vista sobre dicho tema al encontrarse incluida en los

diferentes marcos legales.

En el caso de los objetivos específicos debo asegurar que se logró cumplir con esa

meta, ya que en el transcurso del trabajo investigativo se indicó en qué consiste la fianza

arrendaticia; se explicó las consecuencias que ha originado la falta de dicha figura jurídica

en la legislación ecuatoriana; se realizó un análisis comparativo de la legislación

ecuatoriana con legislaciones extranjeras que trataren acerca del tema a desarrollarse; se

determinó la importancia de la fianza arrendaticia, mediante las encuestas realizadas a

varias personas; y, se estableció su impacto gracias a las respuestas dadas por los

participantes en este trabajo investigativo, los cuales manifiestan como positivo que esto

se llegara a dar para una mejor convivencia y protección al bien arrendado, en cambio,

los gremios aseguran que sería un impulso a la economía ecuatoriana, puesto que de forma

directa es beneficiosa para el inversionista al saber que la ley al proteger el bien inmueble

objeto de arriendo le interesa seguir adquiriendo más propiedades, y de forma indirecta,

se transforma en un impacto favorable para la industria de la construcción en el Ecuador

y por ende al fortalecimiento y aumento de empleo en este sector, provocando que nuevas

actividades se realicen entorno al arrendamiento.

110

CAPÍTULO V

5. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1. CONCLUSIONES

El arrendamiento en el Ecuador es una actividad que se ha generado desde antes de

inicios de la República, por lo que su actividad ha estado manejado directamente por la

costumbre, la que se ha encargado de poner las reglas y ejecutarse; lamentablemente las

reformas dadas con el pasar de los años a la Ley de Inquilinato, no han ayudado a que se

establezca una garantía real para proteger el bien arrendado, por lo que el arrendador se

encuentra indefenso en el marco legal, al no tener el apoyo del mismo para poder arrendar.

Muchas veces al arrendador se lo ha ubicado como el malo en este tema, pero olvida

el legislador que es el esfuerzo de años de cada una de las personas que actualmente son

propietarios de viviendas que han logrado construir un espacio donde pueden vivir y otro

dónde puedan arrendar para tener un ingreso extra, y como se ha podido observar, la

mayor parte de ellos lo realizan por necesidad.

La fianza que entrega el arrendatario al arrendador por el uso del bien arrendado no

está normada, por lo que al momento de solicitarla se podría verificar su ilegalidad, ya

que no existe ni base ni techo, peor aún obligación requerirla. Este hecho ha causado un

problema entre arrendadores y arrendatarios, así se establece en las estadísticas por parte

de los arrendatarios, dando a comprender que la mayoría se queja porque no existe una

pronta devolución de ese dinero entregado, o peor aún, no existe base legal que la regule

y por ende, pedirlo de vuelta se ha convertido en un suplicio para hacerlo.

En cambio por parte del arrendador, la fianza que solicita no cubre los daños

ocasionados por el inquilino, solicitando al juez que reconozca esta situación y ayude a

que se atienda de manera eficaz y oportuna, quien sin tener una ley a la cual pueda

apegarse, ha permitido que varios inquilinos simplemente burlen a la misma y felizmente

pongan en buen recaudo sus bienes, sabiendo que han salido debiendo meses de arriendo,

provocando daños en la propiedad y deudas que cancelar con las empresas que otorgan el

servicio público, que al final del día, se convierten en gastos que el dueño debe afrontar

transformándose en un problema que tratar, al cual hay que dedicarle: tiempo, dinero y

salud.

La falta de esta figura jurídica también se ha convertido en un factor negativo para las

inversiones en el sector de la construcción, que como se ha podido manifestar en las

111

entrevistas dadas por representantes de varios gremios, la ley no colabora para el

despegue de esta actividad económica, por lo que se detienen los proyectos y se reducen

las fuentes de empleo, ya que el comprador en este aspecto, adquiere un bien inmueble

esperando que sea más rentable invertir en él para arrendarlo obteniendo mejores ingresos

que tenerlo en el banco a plazos; si observa que no es apropiado hacerlo, se declina la

adquisición de propiedades provocando una desaceleración en el sector de la construcción

que hasta la fecha sigue siendo el de mayor ocupación laboral en el Ecuador.

Por otro lado, el propietario que lo hace por necesidad que es la gran mayoría de las

personas que arriendan, ven con recelo a la persona que va a ingresar a vivir en ella, y

con temor de que pueden pasar malas experiencias con inquilinos. Esto ha provocado que

vayan desapareciendo los lugares de alquiler, ya que el propietario prefiere tener

abandonado ese espacio y utilizarlo para otras cosas antes que volver a arrendar, por lo

que se han convertido algunas construcciones con capacidad de alojamiento en

propiedades abandonadas, disminuyendo los espacios de vivienda en el país.

La Ley de Inquilinato establece las causales por las cuales se puede dar por terminado

el arrendamiento, pero al no establecer las garantías que puede solicitar el propietario al

inquilino provoca un sentimiento de indefensión al momento por parte de la legislación

ecuatoriana, por lo que no hay mecanismos legales en los cuales el propietario pueda

ampararse para solicitarlas y así tener protegido el espacio que arrienda, transformándose

en una suerte de alquilar, en la que se espera de la buena voluntad de quien está de

inquilino en la propiedad, a que cumpla sus obligaciones sin previas garantías que ayuden

a proteger el bien arrendado.

Se concluye además indicando el interés del ciudadano en que se ponga en

conocimiento al legislador este pedido para que así se pueda garantizar el derecho a un

arrendamiento seguro, donde, tanto propietarios así como inquilinos puedan convivir con

normas claras que aseguren la protección de ambos; así el inquilino sabe que el dinero

que entregó como fianza será devuelta de forma inmediata si es que ha cumplido con sus

obligaciones; así como al del propietario, que si ve destrucción en la propiedad o impagos

en el arriendo o deudas con las empresas de servicio público, los pueda cobrar;

convirtiéndose la fianza arrendaticia en un seguro indispensable al momento de arrendar

un bien.

112

5.2. RECOMENDACIONES

➢ La reforma a la Ley de Inquilinato en la que se añada a la fianza arrendaticia es

necesaria e importante para el Ecuador. Se establecería la fianza que entrega el

inquilino al propietario, el garante quien responda por las obligaciones que no ha

podido cumplirlas el inquilino, el seguro arrendaticio que en caso de daños en la

propiedad o que por alguna eventualidad el inquilino no haya logrado cubrir con

la cuota de arriendo las aseguradoras cubran estos hechos; y el Aval financiero

que proteja al propietario en casos de que el fiador y el inquilino no puedan

responder con sus obligaciones. Así el propietario puede sentirse tranquilo al

momento de arrendar.

➢ Se promueva el arrendamiento responsable en el Ecuador, con talleres a la

ciudadanía en las que tanto arrendador como arrendatario conozcan de sus

deberes, derechos, obligaciones y responsabilidades que pueden acarrear cada uno

de ellos al momento de incumplir los compromisos pactados en el contrato de

arrendamiento.

➢ El legislador debe de parar de seguir viéndole al arrendador como el ofensor y al

inquilino como la víctima, ambos merecen un trato justo al momento de crear

leyes referentes al arrendamiento, la gran mayoría de apartados han defendido al

arrendatario mientras que al dueño de la propiedad lo han puesto en indefensión.

Deben darse cuenta de que el arrendamiento es una actividad que se practica en

su gran mayoría por necesidad, ya que muchas veces ese ingreso representa poder

sobrevivir con las justas, puesto que los factores que impiden tener acceso a una

plaza de empleo son varias, entre las cuales se pueden mencionar las siguientes:

por la edad, discapacidad o por alguna enfermedad; provocando en estos casos

que sea el arriendo su único ingreso.

➢ La anexión de la fianza arrendaticia sería el impulso necesario a uno de los

sectores que mayores plazas de empleo generan en el Ecuador de forma directa e

indirecta, llegando en su punto más alto en el año 2015 a ocupar cerca de medio

millón de trabajadores y que lamentablemente después de la aprobación de la

llamada Ley de Plusvalía, se ha reducido de acuerdo al último informe del INEC

en trescientos mil trabajadores, pero al ser derogada en febrero del 2018,

representó un incremento significativo en la ocupación laboral. Esta reforma

ayudaría a que el sector de la construcción se reactive, provocando nuevas

inversiones, más plazas de trabajo y por ende, el desarrollo del Ecuador.

113

CAPÍTULO VI

6. PROPUESTA

6.1. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El presente trabajo investigativo intenta equilibrar el balance entre arrendador y

arrendatario mediante la incorporación de la fianza arrendaticia por medio de una reforma

a la Ley de Inquilinato, ya que es este cuerpo legal es el que maneja los parámetros del

arrendamiento en el Ecuador, siendo así, se convierte en el espacio ideal para que

contenga mediante una reforma, el apartado referente a la fianza arrendaticia.

Con esto se pretende establecer la seguridad del propietario al momento de arrendar,

en la que dejaría de ser ilegal solicitarle fianza al arrendatario para arrendar, así como de

un fiador y un seguro arrendaticio, los cuales se convertirían en instrumentos necesarios

e imprescindibles que garantizan la protección y cuidado de la propiedad.

El estudio de la Fianza arrendaticia abarcó la problemática de los arrendamientos en

el Ecuador, en la que la participación de las personas contribuyó a que este trabajo

adquiera información relevante por parte de aquellos que intervienen día a día en esta

actividad económica. Es necesario manifestar que existió interés por parte de los

entrevistados y encuestados sobre el tema, por lo que fue de gran notabilidad al proceder

con la investigación de campo que ayudó a ampliar la visión del proyecto y las

necesidades de la gente en materia de inquilinato, para aquello, los objetivos planteados

fueron la guía necesaria para proceder con el trabajo investigativo ya que se partió desde

lo general hacia lo específico para así demostrar la importancia de la labor desarrollada

en busca de la igualdad al momento de arrendar en el Ecuador, protegiendo los intereses

de ambos.

6.2. JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA

La presente propuesta pretende incorporar a la Fianza Arrendaticia mediante una

reforma a la Ley de Inquilinato en la que se incorpore todos aquellos aspectos necesarios

que resguarden la propiedad arrendada y sirva de protección al arrendador para que este

se sienta seguro al momento de alquilar su bien.

Los beneficiarios descritos en el anterior apartado demuestran que la presente

propuesta es necesaria ya que sería una solución a los distintos problemas que aquejan a

nuestra sociedad con relación al arrendamiento en el país, de esta manera por una parte

se asegura el propietario de que la exigencia de la fianza arrendaticia ya no sería ilegal,

114

puesto que la norma jurídica la respalda para solicitarla al momento de arrendar a su

inquilino. Por otro lado el arrendatario asegura que tendrá devuelta su dinero que entregó

al momento de arrendar si es que cumplió con todas sus obligaciones.

La reforma a dicha ley procura dar una solución al arrendamiento en el Ecuador con

respecto a las fianzas que solicitan y que no se encuentran enmarcadas en ninguna

disposición legal por lo que su exigencia se ha convertido en motivo de controversias. Al

no tener una norma legal que las regule al momento de ser exigidas, ambas partes se

sienten temerosos practicarlas; mientras que existiendo simplemente deben conocer y

remitirse a esas disposiciones al momento de arrendar para que así se sientan seguros.

6.3. FACTIBILIDAD

La propuesta es factible, ya que el trabajo investigativo fue abordado directamente con

inquilinos y propietarios, así como de juristas conocedores del tema en materia de

inquilinato para asegurar su viabilidad e impacto que podría tener en el Ecuador. De igual

manera se recabó información de legislaciones de otros países en los cuales ya se

encuentra incorporada la figura de la fianza arrendaticia y se realizó su respectivo análisis.

Los documentos jurisprudenciales sirvieron para dar el enfoque que necesariamente lo

sugiere el presente trabajo investigativo con respecto al arrendamiento y la fianza en el

Ecuador, la anexión de la presente propuesta legal en la Ley de Inquilinato ayudaría a que

se emitan con mayor objetividad los fallos jurisprudenciales con respecto a las fianzas

arrendaticias.

6.4. OBJETIVOS DE LA PROPUESTA

6.4.1. OBJETIVO GENRAL

Elaborar la propuesta de solución del problema planteado en la que se incorpore LA

FIANZA ARRENDATICIA en la LEY DE INQUILINATO mediante una reforma a la

misma, con el propósito de mejorar la relación de arrendador y arrendatario.

6.4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1. Se establezca en la Ley de Inquilinato mediante Título: La Fianza Arrendaticia;

en la que se procede a instaurar los diferentes articulados que protejan la actividad

del arrendamiento en el Ecuador.

2. Se incorpore en dichos apartados legales: la fianza de arriendo, el fiador, el seguro

arrendaticio y el aval financiero

115

3. Permitirle en el presente marco legal que sea el arrendador quien decida qué tipo

de garantías solicita al arrendatario por el uso de la propiedad en arriendo.

4. Si solicita fianza, se indique el techo de cobro que puede solicitar el arrendador al

arrendatario por el buen uso del bien inmueble arrendado y su obligación de

devolución proporcional o total dependiendo de las circunstancias en las que deja

la propiedad.

5. Con normas claras se dé un ambiente de seguridad al momento de arrendar.

6.5. UBICACIÓN FÍSICA

La presente propuesta del trabajo investigativo en la que se pretende incorporar la

Fianza Arrendaticia mediante una reforma a la Ley de Inquilinato sería de alcance

nacional, es decir, beneficiaría a todos los habitantes de la República del Ecuador.

6.5.1. MAPA

Imagen 1; Mapa del Ecuador

https://ecuador10.com/mapa-politico-del-ecuador-actualizado

6.6. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPUESTA

La propuesta a plantearse tiene las siguientes características:

a) Su alcance es nacional ya que la reforma a la Ley de Inquilinato se aplicaría para

todas las personas que desean arrendar en la República del Ecuador.

b) Se garantiza la protección del bien arrendado, de esta manera el arrendador tiene

los mecanismos legales que puede exigir al inquilino.

c) Se garantiza la devolución total o proporcional del dinero que entrega el

arrendatario al arrendador por el buen uso del bien en arriendo.

d) Mejora la relación de arrendador y arrendatario

116

e) Incentiva el trabajo de la construcción

f) El corretaje del arrendamiento de bienes raíces se lo realizaría con más confianza.

g) Se impulsa el sector de los seguros al aparecer un nuevo servicio en sus portafolios

a sus clientes.

h) Afronta un nuevo reto para las instituciones financieras con la prestación de un

aval arrendaticio.

i) Disminuye los procesos judiciales en materia de inquilinato al tener varios

mecanismos el propietario para resguardar su bien en arriendo.

6.7. BENEFICIARIOS

Los beneficiarios con esta propuesta de trabajo investigativo son varios entre los

cuales podemos mencionar los siguientes:

6.7.1. EL ARRENDADOR

El arrendador, quien mediante este mecanismo legal protegería el bien arrendado de

futuros problemas que puedan originarse con el inquilino, ya sea este en el cobro de los

cánones arrendaticios en mora y la seguridad de tener devuelta la propiedad arrendada en

las mismas condiciones en que le arrendó a esa persona. Siendo así, la fianza arrendaticia

se convierte en una garantía legal que ayuda a que la actividad de los arrendamientos sea

resguardada.

6.7.2. EL ARRENDATARIO

El arrendatario al momento de arrendar una propiedad es quien entrega un dinero como

garantía del buen uso del bien arrendado, pero como la ley no da ni base ni techo, no sabe

si está pagando demás o si es legal el cobro de aquello, por lo que de esta manera se

solventaría esa duda y exigiría que sea cobrado lo justo y no lo excesivo para arrendar.

De igual forma, el presente trabajo incorpora la obligación de que se le devuelva ese

dinero de forma rápida y oportuna si es que ha cumplido con todo lo expuesto en el

contrato de arrendamiento y ha dejado saneado todas las deudas así como la entrega de la

propiedad en buen estado.

6.7.3. A LA JUEZA O AL JUEZ

La jueza o juez quien mediante su interpretación pretende dar solución a los problemas

que aquejan al arrendador y arrendatario por no tener establecida la figura jurídica de la

fianza arrendaticia. Al estar incorporada estrictamente se apegaría a lo que la ley ordena

sobre arrendamientos en el Ecuador para dictar su sentencia.

117

6.7.4. A LA ABOGADA O AL ABOGADO EN LIBRE EJERCICIO

Este es quien de igual manera deduce lo que cree que es procedente y lo justo, pero no

se basa en un marco legal para afirmar lo dicho al momento de asesorar a una persona o

al proceder con la defensa de la misma, ya que si el inquilino sale de la propiedad

poniendo a buen recaudo sus bienes antes que sea citado, el juicio no prosigue quedando

en indefensión el propietario y sin poder exigir a alguien quien responda por los daños

causados por quien arrendó en su propiedad.

6.7.5. LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS

En la que su actividad depende en gran mayoría de la venta de sus bienes, las cuales

son compradas por clientes quienes esperan tener rentabilidad en las propiedades

adquiridas mediante el arriendo de las mismas y si estas no dan la seguridad jurídica para

seguir haciéndolo simplemente empieza a disminuir la adquisición de las mismas;

desacelerando la actividad de la construcción, disminuyendo puestos de trabajo y

cerrando empresas relacionadas a estas.

La fijación de la fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato marcaría el impulso del

sector de la construcción al tener esa protección legal de su cliente quien desea arrendar

o pueda ser de la empresa misma al no poder vender el 100% del proyecto y por ende lo

arriendan, convirtiéndose en una alternativa para continuar trabajando en este campo

económico.

6.7.6. EL CORRETAJE DE ARRENDAMIENTOS EN EL ECUADOR

Al corretaje de bienes raíces en relación al arrendamiento, en la que sus clientes

esperan que al momento de arrendar, las leyes los resguarden, convirtiéndose en un nuevo

espacio de desarrollo productivo para quienes se dediquen a esta actividad.

6.7.7. LAS ASEGURADORAS

Al tener incorporada la fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato en la que se incluya

el seguro arrendaticio, ayudaría a que estas implementen dicho servicio en sus portafolios

de ventas, provocando atracción de otro tipo de clientes a sus empresas, asegurando al

propietario: el cobro de las pensiones arrendaticias, la restitución de la cosa arrendada en

buen estado así como de alguna eventualidad que impida el inquilino cumplir con sus

obligaciones para que esta lo haga hasta su salida de la propiedad.

118

6.7.8. LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS

El presente trabajo investigativo busca establecer al aval financiero en la que el

arrendador podrá solicitar al arrendatario una póliza arrendaticia la cual ayudaría a que

sea esta un aseguramiento para el cumplimiento del contrato de arrendamiento,

convirtiéndose en un nuevo producto que ofertarían las instituciones financieras a sus

clientes.

6.8. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA

Como se detalla en el presente trabajo investigativo, las distintas reformas a las que ha

sido sometida la ley de inquilinato no han solucionado las controversias entre arrendador

y arrendatario siendo un problema que persiste hasta en estos tiempos. Esto se debe sobre

todo a que el propietario no tiene los mecanismos legales para resguardar su bien, algo

que el legislador tiene conocimiento y no realiza el respectivo tratamiento ni el interés

por dar una pronta solución a aquello.

Por estas razones existe un temor en el propietario por arrendar su bien en la que las

razones son varias y por ende algunos desisten de seguir haciéndolo, otros en cambio su

necesidad le impide tener abandonado ese espacio en la que espera que en algún momento

llegue un inquilino que cumpla a cabalidad con sus obligaciones contractuales.

La presente propuesta busca dar una solución a todos esos problemas en las que la

normativa legal pueda resguardar la actividad del arrendamiento en el Ecuador y por ende

se convierta en otro espacio de crecimiento productivo para el país.

La anexión de un apartado referente a la fianza arrendaticia mantendrá el equilibrio

entre arrendador y arrendatario, ya que ambas partes se sujetarán a dichas disposiciones

y necesariamente será cuenta del dueño del bien si desea o no hacer uso de las distintas

formas de asegurar esa propiedad.

6.9. ETAPAS DE LA PROPUESTA

a) Reconocimiento del problema h) Factibilidad

b) Viabilidad del trabajo investigativo i) Trabajo de campo

c) Descripción j) Interpretación de resultados

d) Fundamentación k) Conclusiones y recomendaciones

e) Análisis l) Presentación de la propuesta

f) Correcciónes m) Sociabilización

g) Revisión general


119

6.10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

45 Tabla: Cronograma de actividades

MESES 2018

SEMANAS 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.


Factivilidad

Trabajo de campo

Interpretación de resultados

Conclusiones y recomendaciones

Presentación de la propuesta

Sociabilización

ÓRDEN ACTIVIDAD

Reconocimiento del problema

Viabilidad del trabajo investigativo

Descripción

Fundamentación

Análisis

Correcciones

Revisión General

MAYO JUNIO JULIO

6.11. RECURSOS FINANCIEROS 46 Tabla: Recursos financieros

CONCEPTO DESCRIPCIÓN UNIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

Constitución del Ecuador 1 $ 6,00 $ 6,00

Código Civil 1 $ 12,00 $ 12,00

Ley de Inquilinato 1 $ 8,00 $ 8,00

Código Orgánico General de

Procesos1 $ 12,00 $ 12,00

Computadora 1 $ 700,00 $ 700,00

Impresora 1 $ 500,00 $ 500,00

Grapadora 1 $ 4,50 $ 4,50

Perforadora 1 $ 4,50 $ 4,50

Hojas 800 $ 0,02 $ 16,00

Tintas de impresora 4 $ 12,00 $ 48,00

carpetas 6 $ 0,75 $ 4,50

esfero 1 $ 5,00 $ 5,00

lápiz 1 $ 0,80 $ 0,80

borrador 1 $ 0,25 $ 0,25

INTERNET Red de conección a internet 1 $ 22,00 $ 22,00

Copias 400 $ 0,05 $ 20,00

Impresiones 600 $ 0,15 $ 90,00

Anillados 3 $ 2,50 $ 7,50

Empastados 3 $ 12,00 $ 36,00

CD 1 $ 1,50 $ 1,50

MOVILIZACIÓN $ 75,00

LIBROS DE CONSULTAS $ 150,00

$ 1.723,55 TOTAL


CUERPOS LEGALES

MATERIAL DE

OFICINA

bus urbano y taxi

varios librosIMPREVISTOS

GASTOS VARIOS

POR SERVICIOS

120

6.12. DESARROLLO DE LA PROPUESTA

6.12.1. INCORPORACIÓN DE LA FIANZA ARRENDATICIA EN LA

LEGISLACIÓN ECUATORIANA MEDIANTE REFORMA A LA LEY

DE INQUILINATO

En referencia a los beneficios que esta persigue y en vista de la gran cantidad de

problemas con respecto a las fianzas arrendaticias que solicita el arrendador al

arrendatario sin norma jurídica que respalde dicha acción, esta propuesta es necesaria e

importante, ya que su implementación implicaría un resguardo legal que protege el bien

arrendado y que otorga garantías al propietario para que siga realizando dicha actividad.

La propuesta es beneficiosa, ya que se ha demostrado mediante el trabajo investigativo

que regula el cobro de fianza al momento de arrendar y restituye la misma al arrendatario

al entregar la cosa arrendada en las condiciones en las que le fue otorgado antes de

ingresar a vivir en ella y al haber cancelado toda deuda con las empresas contratantes de

servicio público. Si es que no lo puede hacer, el fiador que se encuentra incorporado en

el contrato de arrendamiento le puede prestar fianza para sanear cualquier deuda con el

propietario del bien. Si de darse el caso en que tanto arrendatario así como fiador se

declaran insolventes y por ende imposible de cumplir con la deuda, el seguro arrendaticio

ayudaría para que el propietario pueda solicitar el pago de mensualidades en mora y la

restitución del bien en buen estado si el inquilino ha producido algunos daños en la

propiedad arrendada, la cual mediante sentencia le podrá exigir a la aseguradora que

cumpla con su obligación.

El aval financiero se convierte en una novedad que resguarda y protege el

arrendamiento en el Ecuador, ya que al encontrarse frente a un juicio de inquilinato en la

que fiador e inquilino se declaran insolventes, la póliza arrendaticia cubriría esas deudas

pendientes.

Con lo descrito se puede decir que la ley protegería tanto al dueño del bien así como

al inquilino, ya que se apegarían a las normas establecidas en la ley de inquilinato con

respecto a las fianzas arrendaticias, creando beneficios para esta actividad que podría

convertirse en una ayuda para el desarrollo del Ecuador, en la que los inversionistas verían

seguro sus capitales al adquirir un bien que gane más rentabilidad en el arrendamiento

que de intereses generados por instituciones financieras, lo que dinamizaría alrededor del

alquiler de bienes varios sectores productivos de la economía nacional.

121

6.12.2. PROPUESTA: PROYECTO DE INCORPORACIÓN DE LA FIANZA

ARRENDATICIA EN LA LEY DE INQUILINATO MEDIANTE

REFORMA

LA HONORABLEA ASAMBLEA NACIONAL

CONSIDERANDO

Que, el artículo 30 de la Constitución establece el derecho de las personas a un hábitat

seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna con independencia de su situación

social y económica.

Que, de acuerdo al artículo 375 numeral 7 de la Constitución el Estado asegurará que toda

persona tenga derecho a suscribir contratos de arrendamiento a un precio justo y sin

abusos.

Que, en el artículo 84 de la Constitución la Asamblea Nacional tiene la obligación de

adecuar, formal y materialmente las leyes y demás normas jurídicas garantizando la

dignidad del ser humano.

Que, la iniciativa de presentación de proyectos de ley establecidas en el artículo 134

numeral 5 de la Constitución le faculta a las ciudadanas y los ciudadanos que estén en

goce de los derechos políticos y a las organizaciones sociales que cuenten con el respaldo

de por lo menos el cero punto veinticinco por ciento de las ciudadanas y ciudadanos

inscritos en el padrón electoral.

Que, la actual Ley de Inquilinato mantiene vacíos sustantivos y procesales por lo que

requiere de manera inminente su actualización a las nuevas exigencias del Estado social

de derecho y justicia.

Que, es necesario brindarle a la ciudadanía los mecanismos que aseguren tranquilidad y

confiabilidad sobre el arrendamiento en el Ecuador.

En uso de sus atribuciones constitucionales y legales expide lo siguiente:

122

LEY REFORMATORIA A LA LEY DE INQUILINATO

Artículo 1.- A continuación del artículo 41 agréguese el siguiente Título y artículos

innumerados

TÍTULO …: DE LA FIANZA ARRENDATICIA

Artículo … De la fianza. –El arrendador podrá solicitar fianza al arrendatario por el buen

uso del bien arrendado el cuál no superará el valor de dos meses de arriendo acordado

entre las partes y deberá serlo en moneda de curso legal.

Artículo … Destino del depósito de fianza. – La fianza prestada por el arrendatario al

arrendador será destinada a aquellas deudas adquiridas por el inquilino con las empresas

de servicio público, morosidad en el arriendo y por daños en el bien arrendado mientras

lo ocupe.

Artículo … Reembolso del depósito otorgado como fianza. – La fianza será devuelta

al arrendatario en su totalidad cuando entregue definitivamente la propiedad sin daños en

su estructura ni afectación en el contenido, cancelado todos los cánones arrendaticios y

no se encuentre adeudando a las empresas de servicios públicos utilizados durante su

estadía.

Artículo … Del fiador. - El fiador podrá ser exigido por parte del arrendador al

arrendatario en casos de que este último no pueda responder con sus obligaciones

contractuales el cuál quedará establecido en el contrato de arrendamiento si es que así

disponen las partes. De igual manera, el arrendador podrá hacer uso de un fiador para

devolver el depósito que entregó el arrendatario por el uso del bien arrendado.

Artículo … Del seguro arrendaticio. – Las partes podrán contratar un seguro para la

propiedad en arriendo. Este asegurará al arrendador en el cumplimiento de las

obligaciones del arrendatario incluyendo indemnización por daños causados a la

propiedad y ocupación indebida; y al grupo familiar del arrendatario en los siguientes

casos:

a) Fallecimiento del titular;

b) Incapacidad total, permanente o temporal del mismo; y

c) En todo asunto de gravedad justificada.

Las primas del seguro arrendaticio serán canceladas por el arrendador y el arrendatario.

123

Artículo … De la póliza arrendaticia. – El arrendador podrá pedirle al arrendatario que

solicite a cualquier institución financiera una póliza arrendaticia de hasta un año de

alquiler acordado entre las partes.

Artículo … Custodia del contrato de póliza arrendaticia. - Una vez que el arrendatario

haya firmado la póliza arrendaticia, la institución financiera entregará dos copias; la una

custodiará el arrendador y la otra el arrendatario incorporándose este pedido en el contrato

de arrendamiento.

Artículo … Del cobro de póliza arrendaticia. - El arrendador podrá solicitar el cobro

total o proporcional de la póliza arrendaticia en los siguientes casos:

a) Cánones arrendaticios por cobrar;

b) Daños en el continente y contenido del bien arrendado; y

c) Mediante sentencia que lo determine.

La institución financiera podrá recurrir a las acciones legales que crea correspondiente en

contra del arrendatario por la póliza arrendaticia.

Artículo … Terminación de la póliza arrendaticia. – Tanto arrendador como

arrendatario están obligados a indicar la terminación del contrato de arrendamiento a la

institución financiera si es que no existe novedad para el cobro de la póliza arrendaticia.

Artículo … De los servicios públicos. – Si el pago de los servicios públicos corresponde

exclusivamente al arrendatario, deberá el propietario comunicar la existencia del contrato

de arrendamiento y depositar en favor del inquilino el valor de las dos últimas

facturaciones emitidas por ellas, quedando deslindado el propietario de cualquier

responsabilidad y su inmueble no será afectado por los cobros que tengan que realizarse

por alguna de las obligaciones incumplidas con dichos servicios.

Las empresas de servicio público están obligadas a acatar esta disposición.

Artículo … Vencimiento de facturación de los servicios públicos. - Una vez vencido

el periodo de facturación, la responsabilidad recae exclusivamente sobre el arrendatario.

En caso de que no cancele la deuda, la empresa podrá hacer uso del dinero depositado y

si este no cubre con el pago podrán ejercer las acciones que crean pertinentes.

124

Artículo … Restitución del depósito por parte de las empresas de servicio público. –

La fianza será devuelta al arrendador, cuando las empresas aseguren que no existe deuda

alguna que cancelar por parte del arrendatario y haya finalizado el contrato.

DISPOSICIÓN FINAL

Esta ley reformatoria entrará en vigencia el día de su promulgación en el Registro Oficial.

125

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Editor, Buenos Aires.

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http://www.confianza.com.ec/fileadmin/user_upload/editor/presentaciones_y_pdfs/glosario.pdf

129

ANEXOS

130

Anexos 1: Entrevista realizada a Jueza de la Corte Provincial de Pichincha



ESCUELA DE DERECHO

Entrevista a Jueza de la Corte Provincial de Pichincha

Nombre: Dra. Rita Bravo Quijano

Fecha: 06 de julio de 2018

1. ¿Qué tiempo se encuentra laborando como Jueza de lo Civil?

4 años

2. De los casos de inquilinato desde su punto de vista, ¿cuáles han sido los de

mayor incidencia?

Terminación de contrato

3. ¿Todos los casos que ha tratado han llegado hasta determinar sentencia?

En los casos de recursos de apelación se han dictado sentencia en todas las causas

4. ¿En que porcentaje cree usted que los casos llegan a sentencia?

En los casos que han sido interpuestos recursos de apelación se han dictado

sentencia en un 80% y resolución un 20%

5. ¿Alrededor de cuántos casos en referencia a inquilinato cree usted que llegan

mensualmente?

Las causas de inquilinato que me han sido sorteadas mensualmente son alrededor

de 10 causas.

131

6. ¿Desde la implementación del COGEP, cree que los casos en materia de

inquilinato se resuelven más rápido de con el Código de Procedimiento Civil?

Existe causas que han sido resueltas con rapidez, toda vez que las normas del

COGEP imponen términos para que sean resueltos mediante sentencia.

7. ¿Desde su punto de vista, en los casos de mayor relevancia que se han

judicializado, cuáles cree que son las causas?

Incumplimiento de pago del canon de arrendamiento

8. ¿Cree que las garantías que entrega el inquilino al propietario resuelven en

algo los problemas?

Sí, por cuanto la garantía que recibe el propietario del inmueble arrendado sirve

para que el dueño del inmueble pueda arreglar el daño ocasionado por el inquilino.

9. ¿En la Ley de Inquilinato no se establece el cobro de garantía arrendaticia,

ni de garantes, cree que es legal el pedido?

Cuando no se establece en la ley es ilegal, pero si en el contrato de inquilinato se

establece esa garantía es totalmente válida por cuanto el contrato es ley para las

partes.

10. ¿Si el contrato de arrendamiento cumple con todas las formalidades hasta su

perfeccionamiento, y en el se establece a un fiador en casos de que el

arrendatario no cumpla con su obligación, el juicio en materia de inquilinato

es procedente?

Si es procedente.

11. ¿Si el fiador arrendaticio fallece, quien es responsable por las obligaciones

que este adquirió ante un ajeno?

El arrendatario.

12. En un proceso legal en el que se ha establecido a un garante arrendaticio ¿es

necesario incorporarlo en la demanda de arrendamiento, o se debe seguir

otro tipo de proceso?

132

Es necesario que se le demande al garante también de otro modo no se

consolidaría el litis consorcio

13. En un proceso legal en la que se ha establecido sentencia en la que obliga al

arrendatario a pagar las obligaciones exigidas por el arrendador ¿el buró

crediticio del arrendatario queda afectado?

No afecta.

14. ¿Qué puede hacer el arrendador si tanto el arrendatario así como el fiador

se declaran insolventes?

Solicitar la terminación del contrato y la desocupación inmediata.

15. ¿Cree que disminuiría los juicios en materia de inquilinato si se incorporara

a la Fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato?

Sí disminuiría los juicios de inquilinato pero aumentaría otro tipo de juicios para

hacer efectiva la fianza.

16. ¿Piensa que si la Ley de Inquilinato estableciera a la Fianza arrendaticia en

la que se incorpore las opciones para el arrendador para sobre guardar su

bien como son: el cobro de dos mensualidades como garantía, el pedido de un

garante y la adquisición de un seguro arrendaticio, disminuiría los problemas

entre arrendador y arrendatario?

Sí disminuiría, pero ante la realidad social es imposible que se pueda aplicar lo

manifestado en la pregunta.

17. Al no estar la Fianza arrendaticia en la Ley de Inquilinato ¿cree que ha

provocado que se dé interpretaciones tergiversadas por parte del juzgador

para proceder con la sentencia

No, por cuanto las causas se resuelven en base a lo que consta de autos.

18. Actualmente ¿qué tiempo en promedio se demora un juicio de inquilinato?

Aproximadamente 6 meses.

19. Incorporada la figura jurídica de la Fianza arrendaticia ¿piensa que los

procesos podrán ser judicializados más rápido?

133

No

20. En su opinión ¿cree que el legislador se ha descuidado en materia de

inquilinato?

Existe normas de la ley de inquilinato que si deben se adecuadas a la realidad de

la que vive el inquilino.

134

Imagen 2; Entrevista a Jueza, página 1

135

Imagen 3; Entrevista a Jueza, página 2

136

Imagen 4; Entrevista a Jueza; página 3

137

Anexos 2; Entrevista realizada al secretario del Departamento de Arrendamientos Urbanos Particulares del Municipio de Quito



ESCUELA DE DERECHO

Entrevista a Municipio del Distrito Metropolitano de Quito

Nombre: Julio Jaime Jaramillo

Fecha: 22 de junio de 2018

1. ¿Cuántos predios se encuentran registrados en el Municipio para arrendamientos?

Actualmente nos encontramos en el libro 5° 2018 – 2020; 1200 de la zona norte y 500 de

la zona sur

2. ¿Existe control sobre el cumplimiento de los requerimientos mínimos para

arrendar?

No tiene el Municipio potestad de ese control, ya que es acuerdo de voluntades de las

partes contratantes.

3. ¿Cuáles son los requisitos que solicita el Municipio para inscribir una propiedad en

arrendamiento?

• Formulario de inscripción de predios en Arrendamiento de la página

www.quito.gob.ec

• Copia de la cédula de identidad del propietario

• Copia de papeleta de votación del propietario actualizada

• Copia de la carta de impuesto predial

En caso se encuentra fuera del país el propietario, deberá tener un poder la persona que

desee realizar dicho trámite a nombre de éste; y si no puede venir personalmente estando

dentro del país puede hacerlo su representante mediante una autorización; cabe

mencionar que este trámite no puede hacerlo el inquilino.

http://www.quito.gob.ec/

138

4. ¿Desde qué momento corre el plazo para que el arrendador ingrese el registro del

nuevo arrendatario en el Municipio?

No pone plazos ni sanciona el Municipio.

5. ¿Posee el municipio algún departamento de asesoría sobre arrendamientos para que

el ciudadano pueda acercarse e informarse de dicha actividad?

Aquí en el Municipio no, pero sí lo puede realizar en la Unidad de Relaciones Vecinales.

6. ¿Cuál cree que sería la razón por la que la gran mayoría de arrendadores no registra

su predio como arrendamiento en el Municipio?

La gran mayoría cree que la declaración que se está haciendo con la inscripción de predios

es para aumentarles el valor del cobro del impuesto predial, cuando esto no es así, se

puede manifestar así siendo como una desinformación total de aquello.

7. En promedio, al año ¿Cuántos predios se registran?

Más o menos al año se inscriben 7500 predios

8. Al desocupar el arrendatario la propiedad ¿el arrendador debe notificar al

Municipio?

No es necesario notificarlo

9. Si la propiedad no cuenta con planos aprobados pero desea el propietario

arrendarla ¿Puede inscribir su predio?

No hay problema, se puede inscribir, no estamos en la potestad de sancionar, sólo de

inscribir los arrendamientos que llegan a nuestras oficinas.

10. ¿Cuáles son los parámetros que el Municipio usa para establecer el valor de

arriendo?

No existe tasas para cobrarlo el procedimiento es gratis. Esta oficina sólo inscribe más no

sanciona y el valor de arriendo es de mutuo acuerdo entre las partes contractuales, el

Municipio no interviene en ese aspecto.

11. ¿Cómo es la inscripción del arrendamiento?

En primer lugar la inscripción es gratis y puede hacerlo cualquiera de las partes

interesadas, actualmente inclusive las notarías piden que primero se inscriban en el

Municipio para proceder con notarizar el contrato y la inscripción del predio.

139

12. ¿Puede solicitar el inquilino al Municipio que se le entregue alguna copia de la

inscripción del predio?

Claro que sí, inclusive muchas veces es él quien más ha venido a solicitarlo y cuando

verifican que no está, van a poner la denuncia de aquello provocando que sea sancionado

el arrendador por incumplir en este aspecto, así que es preferible que lo hagan si además

es gratis.

Ese cobro no lo realiza el Municipio sino la Unidad de Relaciones Municipales, nosotros

sólo emitimos un informe de que si está o no inscrita el predio y nada más.

13. ¿Cómo procede la fijación del canon de arrendamiento?

Esto en su mayoría lo realizan los inquilinos al creer que están siendo cobrados en exceso,

pueden acercarse a la oficina de arrendamientos y solicitar que se fije el valor a cobrarse

y ahí sí intervenimos en aquello.

Imagen 5; Secretario del Departamento de Arrendamientos Urbanos Particulares del Municipio de Quito

140

Anexos 3; Entrevista realizada a uno de los miembros del Directorio de la ACBIR



ESCUELA DE DERECHO

Entrevista para la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Pichincha

(ACBIR)

Nombre: Juan Andrés Moncayo Aguirre


1. En materia de arrendamientos urbanos ¿qué tan amplia es esta área en

Pichincha?

Bastante amplia, aunque la competencia es leal y desleal al mismo tiempo, ya que

cualquier persona puede realizar esta actividad, cuando creemos que debería serlo

una persona acreditada, para lo cual estoy planteando una nueva ley en la que se

regule esta situación en la que el corredor debe ser un representante y no solo de

una intervención.

2. ¿Cree usted que el arrendamiento es un impulso para el sector de la

construcción?

Al momento no por el costo de construcción que no significa una buena inversión

para el arrendamiento, ya que más se gana interés teniéndolo en un banco que en

un arrendamiento.

3. ¿Cómo funciona el corretaje de arrendamientos urbanos?

Es un servicio que nos permite la ley del corredor, el monto que se gana en una

transacción de oferta con respecto al arrendamiento es el valor de un canon del

mismo más I.V.A. De igual manera realizas un contrato como corredor que

representa al propietario para hacerlo

141

4. ¿Cómo gremio, han asesorado al ciudadano en materia de inquilinato?

Por el momento se asesora a los socios para que sean ellos los que al momento de

tener contacto directo con el cliente les informe en este aspecto legal sobre el

arrendamiento y como se procede en el corretaje.

5. En la práctica ¿siempre ha solicitado el propietario algún tipo de garantía

antes de arrendar?

Como garantía el propietario lo que nos pide es que le podamos dar un voto de

confianza sobre la persona que desea arrendar

6. ¿Qué tipo de garantías solicitan para arrendar una propiedad?

Para poder darle una cierta tranquilidad al inquilino, porque al final de cuentas es

eso, ya que por obvias razones, no se sabe lo que sucederá después si es que podrá

o no continuar arrendando y cancelando puntualmente, pero aún así pedimos

referencias personales de la persona que desea alquilar, así como verificar las

causas de la finalización del arrendamiento en otro lado, cuál es su ocupación

laboral e inclusive de cuánto gana al mes para tratar de tener una idea en que pueda

cumplir con el arriendo.

7. ¿Tiene conocimiento de que la Ley de Inquilinato no solicita garantías para

arrendar y que por ende su pedido sería ilegal?

Sí conocíamos de aquello, pero es una formalidad solicitarlo y por ende si sería

bueno que esta situación se regule.

8. ¿Cree necesario que se deben solicitar garantías antes de arrendar?

Si, ya que como lo manifesté es una formalidad y más allá de eso, es necesaria

para proteger el bien arrendado

9. Si la Ley de Inquilinato manifestara que el propietario para poder arrendar

puede solicitar el pago de dos cánones de arriendo como garantía del buen

uso de la propiedad, un garante y un seguro de arrendamiento. ¿Cree que

mejoraría a la relación de arrendador y arrendatario y por ende un impulso

a la construcción?

142

Absolutamente mejoraría la relación, es más sería una ayuda para que proteja de

esta manera al arrendador de alguna eventualidad del inquilino. Aunque la mayor

parte de los problemas que se dan son por la devolución de la garantía ya que el

inquilino no acepta que la propiedad en la que arrendaba necesita ser arreglada y

ahí viene los inconvenientes.

10. ¿Cree que se debería incorporar las garantías arrendaticias en la Ley de

Inquilinato?

Claro, eso es indispensable, ya que el propietario va a ser quien asuma el gasto y

lamentablemente la balanza está en su contra, por lo que inclusive seguir el trámite

de juicio de arrendamiento es una pérdida de tiempo, 6 u 8 meses y quien le

devuelve eso al propietario, entonces, sí sería bueno que se lo incorpore en la Ley.

Imagen 6; Miembro del Directorio de la ACBIR

143

Anexos 4; Entrevista realizada a la Cámara de la Industria de la Construcción – Departamento Técnico



ESCUELA DE DERECHO

Entrevista para la Cámara de la Industria de la Construcción (CAMICON)

Nombre: Arquitecto Anthony Ávila


1. Desde la consulta popular realizada en febrero de 2018 en la que se derogó la

“Ley de Plusvalía” ¿qué impacto ha tenido el sector de la construcción?

Ha devuelto la confianza al inversionista y principalmente al consumidor final.

Un crecimiento en función al P.I.B. de la Construcción con un 8,41%, lo que

representa un aumento de ventas en el sector inmobiliario

2. ¿Desde su opinión el arrendamiento en el Ecuador es un impulso para el

sector de la construcción?

En la actualidad se considera como un impulso ya que de cierta forma existe un

movimiento económico en el sector de la construcción

3. ¿Cuál cree que sería los mayores problemas entre arrendador y

arrendatario?

• Puntualidad en el pago

• Instalaciones del bien

• Fianza arrendaticia

• Incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento

4. Actualmente en el Ecuador para arrendar, los arrendadores solicitan el pago

de cierta cantidad de dinero como garantía del buen uso de la propiedad. En

144

otros casos solicitan un garante ¿Usted cree que es necesario que realicen los

arrendadores este pedido?

Sí es necesario, ya que de esta manera se precautela las instalaciones del bien

5. ¿Sabía usted que no existe norma legal que regule el pedido de estas garantías

arrendaticias y que por ende sería ilegal hacerlo?

Sí sabíamos, actualmente no existe legislación al respecto

6. ¿Cree usted que las leyes en materia de inquilinato impactan directamente al

sector de la construcción?

Sí creo, porque es un tema de inversión para el inmobiliario.

7. ¿En qué sentido puede mejorar la Ley de inquilinato para que ayude en el

desarrollo de la construcción?

Mejoraría las regulaciones de seguridad para el arrendador.

8. Como gremios de la construcción ¿han impulsado alguna reforma a la Ley

de Inquilinato para mejorar la situación actual del arrendamiento en el

Ecuador?

Sí, se realizó una discusión de proyectos que fueron archivados, los mismos que

mejorarían las leyes de arrendamiento

9. El presente trabajo investigativo tiene como objetivo proponer una reforma

a la Ley de Inquilinato, en la que se establezca un apartado acerca de la

Fianza arrendaticia; indicando que “el arrendador para asegurar su bien

podrá solicitar al inquilino: el cobro de dos mensualidades de arriendo como

garantía, un garante y un seguro que cubra las eventualidades ocasionadas

por el arrendatario así como de aquellas mensualidades impagas.” ¿De

acuerdo a usted, ayudaría esta propuesta a mejorar la situación de la

construcción en el Ecuador?

Sí ayudaría indirectamente, para mejorar el sector de la construcción en el Ecuador

para mayor seguridad entre las partes

145

10. Piensa que incorporada la propuesta en la Ley de Inquilinato disminuirán

los problemas entre arrendador y arrendatario?

Sí mejoraría si existe una mejor regulación

11. ¿Cree que los casos en materia de inquilinato disminuirán incorporada la

presente propuesta?

Sí, ya que la regulación incentiva a una buena relación entre las partes

12. Establecida la fianza arrendaticia, ¿cree que mejoraría la relación de

arrendador y arrendatario?

Sí mejoraría con el monto establecido siendo este parcial para las dos partes.

146

Imagen 7; Entrevista realizada a la CAMICON; página 1

147

Imagen 8; Entrevista realizada a la CAMICON; página 2

148

Anexos 5; Entrevista a Abogados en libre ejercicio; N° 1



ESCUELA DE DERECHO

Entrevista para Abogados en libre ejercicio

Nombre: Dr. Líder Teobaldo Calle Ochoa


Credencial: 07 – 1998 - 5059


20 años

2. Desde su punto de vista, ¿cuáles son los problemas de mayor incidencia en casos

de inquilinato?

La devolución de las garantías y el cumplimiento de las obligaciones en los cánones

arrendaticios

3. De los casos que ha patrocinado en inquilinato ¿todos han llegado a sentencia o

en el transcurso del proceso han desistido continuar?

La mayor parte prefiere llegar a acuerdos que no involucren juicios, ya hacerlo es lo

último que desean.

4. ¿Para usted cómo consideraría a la fianza arrendaticia?

Es una prenda irregular obviamente ya que esta se incorpora al contrato de

arrendamiento como obligación del cumplimiento de los acuerdos del contrato, siendo

necesaria para el arrendador.

149

5. En la revisión de la Ley de Inquilinato en el Ecuador, no se encuentra establecido

el pedido de una fianza arrendaticia, pero el uso de la misma en los hogares es

inevitable. ¿desde su punto de vista, el cobro de dicha fianza para arrendar el

bien inmueble, es legal y procedente?

Al estar establecido en el contrato es obligación de las partes acatarlas por ende se

vuelve legal su pedido

6. En caso de arrendamientos que superan el salario básico unificado, existen

pedidos de un garante a más de la garantía de arriendo. ¿Es legal y procedente?

La mayor parte la solicitan las compañías para resguardar las propiedades como es el

caso de las inmobiliarias que al no alcanzar a vender sus propiedades las arriendan

solicitando que un tercero pueda responder por las obligaciones del inquilino siendo

legal al estar incorporado en el contrato de arrendamiento como la fianza.

7. Desde su punto de vista ¿el cobro de esta fianza para arrendar es necesaria? Y

¿Por qué?

Sí es necesaria ya que su función es resguardar el bien arrendado y de esta manera

cubrir con aquellas deudas que adquiera el inquilino con alguna empresa pública y no

las pueda cancelar o por algún daño en la propiedad y ahí el propietario asume la

garantía para cubrir esos gastos.

8. ¿Si el afianzador arrendaticio acepta serlo por parte del arrendatario y firma el

contrato de arrendamiento el cual ha cumplido con su perfeccionamiento, puede

en cualquier momento desistir de seguir siéndolo?

Las decisiones tomadas antes de firmar el contrato es voluntad de las partes, y en

cualquier momento puede desistir de serlo, aunque deberá el propietario ser informado

y por ende solicitarle al inquilino un nuevo garante si así lo desea.

9. ¿Qué pasaría si en el contrato de arrendamiento, el cuál cumple con todas las

formalidades del caso para ser perfeccionado, se establece la obligación del

arrendatario a permanecer por cierto tiempo para que exija el dinero que entregó

como garantía por el buen uso del bien inmueble en arriendo, pero decide irse

150

antes del tiempo acordado, puede hacer exigible la devolución del dinero que

entregó?

Hay que considerar que muchas veces el propietario no entiende que el dinero que

recibe por parte del inquilino es prestado, es decir, le fía una cantidad de dinero por el

uso del bien el cual debe ser restituido al momento de que este le solicite si es que a

cumplido con sus obligaciones de inquilino. No hacerlo significa abuso de autoridad

por parte del arrendador.

10. Si el arrendador no entrega el dinero que recibió como fianza por el bien en

arriendo al arrendatario en el mismo momento que comprueba que todo está

bien, este dinero podrá ser exigido con intereses?

El juez es quien determina la exigibilidad de la devolución del dinero entregado y el

establecerá si se da con intereses o no, aunque en la demanda lo puede requerir.

11. En un proceso legal en el que se ha establecido en el contrato de arrendamiento

el garante o afianzador arrendaticio, el arrendador en casos de no poder exigir el

cumplimiento de las obligaciones al arrendatario, ¿puede proceder directamente

sin juicio al cobro de aquellas obligaciones al garante?

Lo puede hacer pero es preferible que sea mediante sentencia del Juez quien determine

aquello para evitar cualquier contratiempo.

12. Si el garante arrendaticio fallece ¿Quién responde por las obligaciones que este

adquirió ante un ajeno?

Nadie, ya que el contrato es personalísimo, por ende es obligación para las partes

contratantes, excepto que en él se haya establecido que dichas obligaciones corran

también a otras personas como solidarias de las deudas que adquiera el inquilino con

el propietario en casos de que el garante no lo pueda hacer ni el arrendatario.

13. Si el fiador a subsanado la totalidad de la deuda por el arrendatario ¿puede este

hacer exigible ese dinero que canceló por dicha deuda al arrendatario?

Claro que lo puede hacer. El Fiador puede exigir al inquilino la devolución de su dinero

incluido intereses, por ende puede irse contra sus bienes y congelamiento de cuentas

con tal de hacer exigible el cobro de lo adeudado.

151

14. En caso de un proceso legal por cumplimiento de obligaciones por parte del

arrendador en contra del arrendatario. ¿el buró crediticio tanto del arrendatario

así como del fiador es afectado?

No hay norma que lo haga por ende no es afectado, aunque debería serlo para que así

le pueda servir al arrendatario como un escarmiento para no volver a realizar eso.

15. ¿Qué podría hacer el arrendador para hacer efectivo el cobro de lo requerido por

él si tanto el arrendatario así como el fiador se declaran insolventes ante la

justicia?

Actualmente nada.

16. ¿Cuál es su opinión acerca de las garantías arrendaticias?

Que son necesarias para proteger el bien arrendado del propietario, ya que así se

asegura de la devolución de su propiedad en las condiciones en las que entregó al

momento de arrendar y puede descontar de ese dinero si es que tiene deudas con las

empresas de servicio público.

152

Anexos 6; Entrevista realizada a Abogados en libre ejercicio; N° 2



ESCUELA DE DERECHO


Nombre: Dr. Luis Alfredo Cabezas Iza


Credencial: 07 – 1998 - 5059


11 años


de inquilinato?

La desocupación del arrendatario



No todos, ya que han dependido de la situación en la que desean arreglar sus

conflictos.


Necesaria para sobre guardar el bien arrendado





Se remite a la costumbre de las personas.

153



En la ley no existe pero si se solicita no hay falta de legalidad y procedencia.


¿Por qué?

Sí, ya que garantiza el cumplimiento de las obligaciones.

8. ¿Si el afianzador arrendaticio acepta serlo por parte del arrendatario y firma el

contrato de arrendamiento el cual ha cumplido con su perfeccionamiento, puede

en cualquier momento desistir de seguir siéndolo?

No lo puede hacer mientras dure el contrato





antes del tiempo acordado, puede hacer exigible la devolución del dinero que

entregó?

Si exige debe entregar el bien arrendado en buenas condiciones.




Sí lo puede hacer.

11. En un proceso legal en el que se ha establecido en el contrato de arrendamiento

el garante o afianzador arrendaticio, el arrendador en casos de no poder exigir el



Si existe acuerdo entre las partes lo puede hacer.



154

Los descendientes de conformidad con la ley



Lo puede hacer mediante el derecho de repetición.




No es afectado.



justicia?

Ya nada puede hacerse en ese caso.


Son necesarias para el arrendamiento en el Ecuador.

155

Anexos 7; Entrevista realizada a Abogados en libre ejercicio; N° 3



ESCUELA DE DERECHO


Nombre: Myriam Soledad Daquilema Sangucho


Credencial: MAT. 17-2016-1372-F.A.


1 año 6 meses


de inquilinato?

Los desahucios.



En algunos se ha desistido de continuar, en otros se ha llegado a un acuerdo en el

transcurso del proceso.


Considero es necesaria para que se mantenga en perfecto estado el inmueble arrendado

y de no ser así contar con la garantía para subsanar los daños ocasionados en el

inmueble.

156





No es legal, por tanto no se encuentra en nuestro ordenamiento jurídico, sin embargo

considero que es procedente, ya que la mayoría de los contratos al momento del pacto

lo establecen; y se aplicaría el principio Pacta sunt servanda que es una

locución latina, que se traduce como «lo pactado obliga».



No es legal, y considero que tampoco es procedente porque solo con una garantía es

suficiente.


¿Por qué?

Sí, es necesaria para que se mantenga en perfecto estado la cosa arrendada, y de no ser

así se cuente con la garantía para subsanar los daños ocasionados.

8. ¿Si el garante o afianzador arrendaticio acepta serlo por parte del arrendatario

y firma el contrato de arrendamiento, el cual, ha cumplido con su

perfeccionamiento, puede en cualquier momento desistir de seguir siéndolo?

Sí, pero debería dejar otra persona que sea garante.





antes del tiempo acordado, puede hacer exigible, la devolución del dinero que

entrego?

Sí, siempre y cuando cumpla con el procedimiento establecido para estos casos; el cual

sería a través del desahucio que es el aviso legal para desocupar el bien inmueble

arrendado.

157




Sí, porque estaría ocasionando un perjuicio al arrendatario.

11. En un proceso legal en el que se a establecido en el contrato de arrendamiento el

garante o afianzador arrendaticio, el arrendador en casos de no poder exigir el



Sí, así lo establecieren en el contrato sí.



Sería una forma de extinción de la obligación ya que el garante es un obligado

subsidiario.



Sí, a través de un proceso Judicial.




Solo sería afectado el arrendatario que quedaría fichado en el sistema financiero como

deudor.



justicia?

Sí tuvieran bienes procedería al embargo y remate de bienes, si no poseen ningún bien

tanto el arrendatario como el fiador; no se podría hacer nada.


Necesarias cuando se traten de bienes de mayor cuantía

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