LA GESTIÓN DEL SUELO URBANIZADO:

8/6/2019 LA GESTIN DEL SUELO URBANIZADO:

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185Revista Jurdica de Navarra

ISSN: 0213-5795. Enero-Junio 2010. N 49. Pginas 185-214

LA GESTIN DEL SUELO URBANIZADO:

LAS ACTUACIONES DE DOTACIN EN EL TEXTO

REFUNDIDO DE LA LEY DEL SUELO

JESS M. RAMREZ SNCHEZAbogado urbanista

Socio de EIN Navarra Consultora y Gestin S.L.

RESUMEN. Una de las novedades ms relevantes de la Ley 8/2007, y ahora del RLS/08, son lasactuaciones de dotacin como una actuacin de transormacin urbanstica en suelo urba-nizado. Esta igura est generando ms de una duda en cuanto a su alcance, consecuencias yaplicacin eectiva en muchas actuaciones de reorma, regeneracin o trasormacin urbanaen suelo urbano consolidado, tradicionalmente excluido, esta clase de suelo, de deberes decesin. La clave de esta igura es si una actuacin urbanstica produce desequilibrio dotacio-nal en su mbito de actuacin y/o incremento del valor de los terrenos, generacin de plus-

valas por la accin pblica del planeamiento, en cuyo caso deber aplicarse el principioconstitucional establecido en el artculo 47 de nuestra Carta Magna, y por tanto, sern de apli-cacin los deberes de cesin previstos en la legislacin estatal.

PALABRAS CLAVE. Actuacin de dotacin. Gestin suelo urbano. Desequilibrio dotacional.Plusvalas.

ABSTRACT. One o the most relevant updates in the law 8/2007 and the current RLS/08 isendowment actions as urban transormation actions on developed land. his issue is gene-

rating uncertainty about its scope, consequences and practical application in many actionso urban reorm, regeneration or transormation on established land, which is a class o landtraditionally excluded rom assignment duties. he key point about this issue is whether aurban development action produces a endowment imbalance in its area o applicationand/or an increase in the land value; an appreciation due to the public development action,in which case the constitutional principle established by our Carta Magnas article no. 47 iso application, and consequently the assignment duties are mandated by the state laws.

KEYWORDS. Endowment action. Urban land management. Endowment imbalance. Valueappreciation.


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SUMARIO

I. CONCEPO DE LAS ACUACIONES DE DOACIN EN EL RLS/08. II. APLICACINRANSIORIA DE LOS DEBERES PREVISOS EN LAS ACUACIONES DE DOACIN.III. RES SUPUESOS PRCICOS DE ACUACIONES DE DOACIN. IV. A MODO DECONCLUSIONES. V. BIBLIOGRAFA.

I. CONCEPTO DE LAS ACTUACIONES DE DOTACION

EN EL TRLS/08

Una de las novedades ms relevantes de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del

Suelo, ahora trasladada a los artculos 14, 16 y Disposicin transitoria segundadel Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba elexto Reundido de la Ley del Suelo (en adelante RLS/08), son las actuacio-nes de dotacin como una actuacin de transormacin urbanstica en suelourbanizado, en palabras de HERVS MS ( 2009: 732) actuaciones en el con-texto de la regeneracin y revitalizacin de la ciudad preexistente, una de laspolticas territoriales del uturo tras el fn del clico inmobiliario expansivo quehemos conocido en los aos pasados. Esta fgura, propia de actuaciones ensuelo urbano, esta generando ms de una duda en cuanto a su aplicacin y

alcance a distintas actuaciones urbansticas de reorma o sustitucin urbanaen especial en Comunidades Autnomas, como por ejemplo la Navarra, cuyalegislacin urbanstica no ha establecido reglas precisas para la aplicacin delos deberes previstos para las actuaciones de dotacin por la legislacin bsicaestatal siendo por tanto de aplicacin, mientras se produce la citada adapta-cin, la Disposicin transitoria segunda del RLS/08. Por ello, parece ms queinteresante reexionar sobre esta fgura, su alcance y aplicacin eectiva y sobretodo las consecuencias que para las actuaciones en suelo urbano consolidadoconlleva, as como sobre la conveniencia de que las legislaciones sobre orde-nacin territorial y urbanstica hagan suya la fgura y establezcan reglas preci-sas para su aplicacin. En el presente trabajo vamos a prestar especial atencina la legislacin urbanstica de Navarra, en especial a la relacin del suelo urba-nizado con el suelo urbano consolidado pero siendo esta relacin idntica enla mayora de las legislaciones autonmicas en cuanto a la clasifcacin delsuelo, sirviendo, por tanto, de ejemplo la legislacin Navarra.

Debemos partir de que el RLS/08 establece situaciones bsicas del suelo,no clasifca suelo, en las que ste se encuentra por sus circunstancias cticas,no por lo que puedan llegar a ser sino por lo que son. Las situaciones son dos:suelo urbanizado y suelo rural. El primero es el que se encuentra integrado de

La gestin del suelo urbanizado...JESS M. RAMREZ SNCHEZ

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orma legal y eectiva por la red de dotaciones y servicios propios de los ncleosde poblacin. (art. 12.3 RLS/08), pero ser la legislacin autonmica la quede conormidad con la Sentencia 164/2001 del ribunal Constitucional, debaestablecer los criterios de consolidacin por urbanizacin, quien determinetambin que suelo urbano soporta deberes de cesin y cuales no.

El artculo 14 RLS/08 establece las actuaciones de transormacin urba-nstica que se pueden producir en las distintas situaciones bsicas del suelo,pues estas reejan situaciones reales y cticas en un momento concreto, situa-ciones que pueden ser modifcadas y alteradas segn los suelos, por ello cabenactuaciones de trasormacin de urbanizacin: nueva urbanizacin, es decir,el paso de un mbito rural al de urbanizado; y, actuaciones de reorma o reno-vacin de la urbanizacin de un mbito de suelo urbanizado; y, actuaciones de

dotacin en suelo urbanizado, entendiendo por ellas:las que tengan por objeto incrementar las dotaciones pblicas de un mbito

de suelo urbanizado para reajustar su proporcin con la mayor edifcabilidad odensidad o con los nuevos usos asignados en la ordenacin urbanstica a una ovarias parcelas de mbito y no requieran la reorma o renovacin integral de laurbanizacin de ste.

El artculo 16 RLS/08 establece los deberes de los propietarios en la pro-mocin de las actuaciones de transormacin urbanstica, y por tanto, en las dedotacin. Son estas:

a) Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para via-les, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas inclui-das en la propia actuacin o adscritas a ellas para su obtencin, si bienesta entrega podr ser sustituida por otras ormas de cumplimiento deldeber, en los casos y ormas que as lo prevea la legislacin auton-mica.

b) Entrega a la Administracin competente del suelo libre de cargas deurbanizacin correspondiente al porcentaje del incremento de la edi-fcabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la

actuacinNos encontramos por tanto ante actuaciones de trasormacin urbanstica

- del artculo 14 del RLS/08- en suelo urbanizado, es decir suelo urbano con-solidado del artculo 92 a), b) y e) de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre,de Ordenacin del territorio y urbanismo de Navarra (en adelante LFOU),pues el suelo urbano no consolidado como luego veremos- se correspondecon actuaciones en suelo urbanizado de urbanizacin reormar o renovarintegralmente la urbanizacin-. Se trata de un concepto totalmente relacio-nado con la gestin del suelo urbano, cosa muy importante, y no con el plane-





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amiento urbanstico, es decir, hasta la echa parece que se ha querido enten-der esta fgura solo y exclusivamente reerida a una cesin para lograr mssuelo dotacional en un mbito ya urbanizado por dotar a ste de mayor edif-cabilidad, siendo, a nuestro juicio, reduccionista esta interpretacin. El con-cepto o idea clave de las actuaciones de dotacin es la participacin en lasplusvalas que constitucionalmente corresponde por la accin urbanstica a lacomunidad, ms que en el equilibrio de las dotaciones, sin dejar de ser elloimportante.

Como dijimos nos encontramos ante un problema de gestin del suelourbano consolidado, clase de suelo que tiene un estatuto de derechos y debe-res que vamos a llamar privilegiado, pues nuestro derecho parte de que esaclase de suelo ya ha completado todo el ciclo de obligaciones y deberes que le

corresponde y por tanto el propietario ha ganado su derecho, en muchos casoslo ha patrimonializado por completo y por tanto nada tiene que ceder ya si seproduce alguna alteracin por el planeamiento que mejore su situacin derentabilidad, pues como ya ha urbanizado y cedido en su momento ya notiene que volver a contribuir o ceder. Esta idea, arrastrada desde las primerasleyes urbansticas ue matizada por el RLS-92 y las leyes autonmicas que lesiguieron, que dejaban abierta la posibilidad de que parte del nuevo aprove-chamiento urbanstico que los planeamientos generaban en los suelos urba-nizados uera cedido (10 por 100) a la administracin, bien mediante la

inclusin del suelo urbanizado en reas de reparto o bien mediante otras tc-nicas urbansticas reeridas a las transerencias. Pero esta realidad, se tras-ormo con la regulacin que se dio al artculo 14.1 de la Ley 6/98, de 13 deabril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, en el que para los propietariosde terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanizacin no se exigaotra obligacin que la de completar a su costa la urbanizacin necesaria paraalcanzar la condicin de solar, edifcarlos en plazo, sin tener ninguna obliga-cin de cesin de aprovechamiento en ningn caso. Lo mismo leemos en elartculo 98.1 LFOU. Esta misma opinin se desarrolla con sufciente claridaden RAZQUIN LIZARRAGA (2007: 271) al comentar los deberes de los propietariosde suelo urbano consolidado

Esta novedad legislativa venia a signifcar que todo el aprovechamientourbanstico que tenga, o el planeamiento prevea, sobre una parcela de suelourbano consolidado es del propietario de la parcela, terminndose con las tras-erencias de aprovechamiento, por mayor volumen o por cambios de uso, ensuelo urbano consolidado por la urbanizacin, as como con cualquier otracesin de aprovechamiento urbanstico (SC 54/2002, de 27 de ebrero, F.5).Pero la ciudad y el urbanismo es totalmente dinmico, y el planeamiento redi-sea la ciudad construida y urbanizada. Si la ciudad uese esttica e inmutable,




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como proponen algunas voces nicamente preocupadas por la conservacindel Patrimonio, no existira este problema en el suelo urbanizado, pero comola ciudad es dinmica, se trasorma, se reinventa, se adecua a nuevas necesi-dades y realidades, y cada vez esta necesidad de reinventar la ciudad cons-truida, de construir sobre lo construido, va a ser mas obligada por criterios desostenibilidad. Pero ser con la Ley 7/2008, y posteriormente con el extoReundido de la Ley del Suelo, cuando este concepto, relativo a la gestin delsuelo urbanizado (urbano consolidado), vuelva a ponerse en cuestin. Lassituaciones bsicas del suelo son, art. 12 RLS/08, el urbanizado y el rural, perodentro del primero, el urbanizado, las actuaciones de transormacin se pue-den complementar con las que la ley denomina de dotacin, actuaciones ensuelo urbanizado (urbano consolidado) que incrementan la edifcabilidad,

densidad o que modifcan el uso sin necesidad de urbanizar o modifcar laurbanizacin y de equidistribuir, es decir, son actuaciones que generan plus-valas del suelo y desequilibrios dotacionales, por lo que deben participar dealgn deber y obligacin, aun siendo suelo urbano consolidado, para cumplircon el mandato constitucional del artculo 47 CE. Se hace necesario, por tantodierenciar, primero, dos tipos de actuaciones en suelo urbanizado segn laintensidad de la trasormacin; y, de conjugar, dentro de las actuaciones dedotacin, tres actores en segundo lugar.

1. Actuaciones de urbanizacin en suelo urbanizado

Se trata de actuaciones que requieran una actuacin de renovacin oreorma integral de la urbanizacin, - HERVS MS (2009:732) las identifca, conejemplos en la legislacin autonmica, con las actuaciones sistemticas ensuelo urbano no consolidado realizables mediante distintas fguras de plane-amiento especial, as como ALLIARANGURENy ALLI URRILLAS (2008) que las iden-tifcan con las operaciones de reorma interior y rehabilitacin que han sidoobjeto de Planes Especiales de Saneamiento y Reorma Interior-. Una situacincada vez mas comn es la necesidad de reormar o renovar la urbanizacin deun mbito de la ciudad construida, lo que conocemos como actuaciones dereorma urbana -Planes de Reorma Interior, Planes Especiales de Protecciny Reorma, reas de Rehabilitacin, etc.- propias, hasta la echa, de los cascoshistricos de nuestras ciudades pero que cada vez se extiende ms a los Ensan-ches y barriadas del siglo pasado. Razones arquitectnicas, socioeconmicas,sociolgicas y culturales o de obsolescencia de las inraestructuras y servicios,acompaadas generalmente de problemas sociales de marginacin y degra-dacin obligan a acometer proundos procesos de regeneracin urbana acom-





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paados, en muchos casos, de polticas de vivienda. Nadie duda de la condi-cin de suelo urbanizado de esos mbitos, pues estn integrados en el ncleode poblacin, muchas veces es el primigenio, y cuentan con los servicios urba-nsticos y dotaciones, pero nadie puede dudar tampoco de que estn necesita-dos de una actuacin, de regeneracin urbana o de reconversin de usosobsoletos o inadecuados, acompaada de una nueva urbanizacin, pues losservicios urbansticos sern insufcientes y obsoletos para la nueva realidad,as como de dotarles de nuevos espacios dotacionales conorme a los nuevosestndares hoy vigentes. Estas actuaciones tienen una clara vocacin de tras-ormacin de la ciudad generando nuevas oportunidades y plusvalas para suspropietarios, as como nuevas obligaciones en un justo principio de equidis-tribucin de cargas y benefcios de la actuacin urbanstica, debiendo actuarse

de orma sistemtica.Para RAZQUIN LIZARRAGA (2007: 99) el suelo urbano de renovacin o reorma

interior constituye una variedad del suelo urbano no consolidado, puesto queexigir cesiones y distribucin de benefcios y cargas y se actuar sobre el mismopor medio de actuaciones sistemticas. Para GONZLEZ PREZ se trata de una ter-cera categora de suelo, mientras que FERNNDEZ RODRGUEZ opina que estesuelo es suelo urbano consolidado, aunque el artculo 28 de la LRSV (Ley6/1998) valore de distinta orma este suelo que el urbano consolidado.

Pero para no dejar en la indefnicin, sobre todo a eectos de la posible

valoracin del suelo en un proceso expropiatorio, es necesario que la legisla-cin autonmica, competente segn la Sentencia 164/2001 del ribunal Cons-titucional, para establecer los criterios de distincin entre suelo urbanoconsolidado y no consolidadoy por tanto, para ser quien determine tambinque suelo urbano soporta deberes de cesin y cuales no, resuelva esta posibleambigedad.

As la legislacin de Navarra, como otras legislaciones autonmicas, defnelas actuaciones de reorma o renovacin integral en su artculo 92.1.c) prraosegundo de la LFOU y las considera suelo urbano no consolidado, pues laintensidad de la actuacin hace que la urbanizacin existente se sustituya otransorme de orma intensa y no meramente superfcial. Entendemos que nose puede entender por reormar o renovar actuaciones de mera reurbanizacino renovacin de servicios sino que estas actuaciones de transormacin urba-nstica deben conllevar, o posibilitar, la modifcacin o el cambio de las condi-ciones urbansticas de mbito, una mayor edifcabilidad, una sustitucin deedifcaciones, una mejora de espacios pblicos, etc., algo que conlleve un pro-ceso urbanstico completo, y no solo de reurbanizacin del espacio pblico sinmodifcar o alterar otros parmetros urbansticos. Para dotar de mayor clari-dad a este tema el legislador navarro exige:




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Que las actuaciones necesitadas de urbanizacin para dotar a la par-cela de los servicios necesarios se desarrollen mediante la defnicinde unidades de ejecucin.

Que an estando urbanizado el terreno el planeamiento prevea unaordenacin sustancialmente dierente de la existente; o,

Se prevea un actuacin de remodelacin o reorma interior querequiera llevar a cabo operaciones de equidistribucin entre los aec-tados.

Otras legislaciones autonmicas, como repasa HERVS MS (2009), inten-tan, igualmente defnir el concepto, siendo de todas ellas un elemento comnla idea de actuacin o proceso integral: El art. 12. 2 de la Ley 10/1998 de Cas-

tilla y Len, defne suelo urbano no consolidado, actuaciones de urbaniza-cin, reorma interior u obtencin de dotaciones urbansticas, que deban serobjeto de equidistribucin entre los aectados,..; el art. 31.2 del Decreto Legis-lativo 1/2005 de Catalua, que establece que el suelo urbano consolidadodeviene como no consolidado por su sometimiento por el planeamiento aactuaciones de transormacin urbanstica; o, el art. 10.3.a) de la Ley 16/2005,de la Comunidad Valenciana que considera suelo urbano sin urbanizacinconsolidada los que an habiendo estado previamente urbanizados se hallenen un rea de reorma interior que precisen complementar sus dotaciones para

la implantacin de nuevos usos, tipologas o aprovechamientos o por cambiarsu uncin o estructura urbana.En estas actuaciones, como la legislacin autonmica considera esos sue-

los como urbano no consolidado, no existe duda ni discusin, el rgimen dederechos y deberes de esos suelos es el del suelo urbano no consolidado, art-culo 16 RLS/08 y 98.2 LFOU, es decir se acerca mucho mas al del suelo urba-nizable, no urbanizado en que el propietario tiene que cumplir nuevamentetodas sus obligaciones urbansticas de cesin y urbanizacin, por considerarque lo existente no puede considerase como urbanizacin consolidada, con-llevando ello dos cuestiones a mi juicio claves para poder defnir un mbito dereorma urbana como tal, la necesidad de equidistribuir entre los propietariosaectados esas nuevas obras de urbanizacin, cargas, y los nuevos aprovecha-mientos, benefcios, y para ello es preciso defnir una actuacin sistemtica,unidad de ejecucin para cumplir esa obligacin bsica y esencial del urba-nismo de repartir equidistribuir- cargas y benefcios entre los propietariosaectados; y, que la comunidad perciba las plusvalas generadas por esa nuevaactuacin de urbanizacin.





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2. Actuaciones de Dotacin

Son actuaciones en suelo urbanizado que no producen una renovacin otrasormacin de la urbanizacin, - por ello se excluye expresamente la nece-sidad de reorma o renovacin (actuacin) integral - sino con un carcter masparcial y concreto en sus fnes, que se ormula en sentido negativo de lo que sepretende, pues realmente consisten en actuaciones de planeamiento por lasque se adjudica una mayor edifcabilidad (sin incremento de nmero de vivien-das) o densidad (incremento del nmero de viviendas por hectrea sin sernecesario un incremento de edifcabilidad) o se produce una reconversin deusos en un mbito urbanizado, consistente en una o mas parcelas art. 17.1.b)-y que deben acompaarse, si ello es preciso, de un incremento de las dotacio-

nes pblicas de un mbito para reajustar su proporcin entre residentes y dota-ciones a la nueva realidad urbanstica. El legislador estatal acude, una vez msen el RLS/08, a la realidad ctica para comprobar la situacin del suelo, y eneste caso se determina que sin necesidad de renovar, rehacer o reormar laurbanizacin existente se puede alterar lo previsto por el planeamiento parauna parcela o conjunto de parcelas en un triple sentido:

Incremento de la edifcabilidad,

Incremento de la densidad,

ransormacin-asignacin de nuevos usos sobre parcelas ya edifca-das, o que tenan prevista por el planeamiento su edifcacin.

Estas nuevas situaciones, sin necesidad, en principio, de equidistribuir car-gas y benefcios por poderse desarrollar sobre la propia parcela o conjunto deparcelas, parece muy relacionado con un incremento del valor del suelo portener este mayor rentabilidad econmica, lo que hace necesario que el propie-tario asuma por ese incremento de la edifcabilidad preexistente dos deberes:

a) Deber de cesin de los estndares de suelos dotacionales que le corres-

pondan a la parcela o mbito de parcelas para equilibrar la nueva edi-fcabilidad con los estndares dotacionales que establece la legislacinautonmica: y,

b) Que la administracin participe de las plusvalas generadas por elaumento del valor de la fnca conorme establece el artculo 47 CE.

Vamos a aportar aqu otro dato. A nuestro juicio los elementos claves sernel incremento del valor de la fnca o parcela, que existan plusvalas para el pro-pietario, pues puede que se incremente la edifcabilidad pero no se incrementeel valor, por ello la ley no habla en momento alguno de aprovechamiento urba-




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nstico, pues un incremento de edifcabilidad con un cambio de un uso mslucrativo (vivienda libre) a uno menos lucrativo (vivienda protegida) puede nogenerar incremento de plusvalas; y la necesidad de equilibrar las dotacionesy por tanto relacionando casi directamente habitantes-residentes con nuevasdotaciones, si estamos en suelos terciarios o dotacionales en que se incrementasu intensidad, sin generar plusvalas o siendo el destino de estas no lucrativo,no estaremos ante una actuacin de dotacin strictu sensu, pues no sernecesario reequilibrar las dotaciones con las nuevas edifcabilidades pues todolo que se implanta es dotacin.

En resumen, para estar ante una actuacin de dotacin debemos analizarla realidad ctica de la misma y comprobar que no se produce obra de reormao renovacin integral de la urbanizacin sino que es sufciente la existente; que

se produce incremento del valor de la fnca porque sobre la misma se generanplusvalas lucrativas para el propietario; y, que es necesario reequilibrar lasdotaciones porque van a vivir o usar ms personas ese mbito, va a ver masintensidad residencial o industrial.

Para ENERIZ OLAECHEA (2008: 189), Las actuaciones de dotacin aparecencomo una fgura nueva, que recuerda a otras ya existentes, con importantesdierencias, en la Ley 8/1990. El rgimen jurdico de estas actuaciones resultade la amalgama de los arts. 14.1 b), 16.1 a) y 16.1 b) y de la disp. transit 2, y notiene ms fnalidad de fnanciar parcialmente, a costa del propietario, y en el

momento del otorgamiento de la licencia urbanstica o de licencia de utiliza-cin, la obtencin del suelo destinado a dotaciones pblicas en lo que antes erasuelo urbano consolidado mediante la, a mi juicio, criticable solucin de incre-mentar la edifcabilidad de un mbito o con motivo del cambio de usos, puesquien, en defnitiva, aumenta esa edifcabilidad es la Administracin medianteel planeamiento.

Ejemplos muy claros de una actuacin de dotacin es cuando el nuevo pla-neamiento urbanstico sobre una parcela, o parcelas, de suelo urbano consoli-dado posibilita un incremento de volumen construido, edifcabilidad, sobre lossolares ya existentes, pasando por ejemplo de 0, B, B+1 o B + 2 en las distintasparcelas a un B+3 en toda la calle. Cada actuacin puede ser directa por nonecesitar ni reparcelacin ni urbanizacin, pero es evidente que cada propie-tario de suelo urbanizado (urbano consolidado) obtiene una plusvala impor-tante por esa mayor edifcabilidad, ms cuando no juegan ni aprovechamientosurbansticos ni coefcientes de homogeneizacin. En este caso se incrementala edifcabilidad y la densidad, y en defnitiva el valor residual del suelo. Perono todos los ejemplos son tan claros y evidentes.

ROGER FERNNDEZy SNCHEZ CASANOVA (2007: 11), citan varios ejemplos deinters. En primer lugar el analizan el artculo 45.3.A) b) de la legislacin de





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Castilla-La Mancha (RLOAU, de 28 de diciembre de 2004), precursor de estasactuaciones en suelo urbano, en las Zonas de Ordenacin Urbanstica (ZOU),mbitos para la ordenacin urbanstica del suelo urbano caracterizados por serzonas urbanas dotadas de usos y tipologas edifcatorias lo ms homogneasposibles en las que se aplica una concreta normativa urbanstica. Estas ZOUpueden mantener el status de edifcabilidad y usos pre-existentes o Modif-carlo propiciando, por ejemplo, el incremento de aprovechamiento preexistenteatribuyendo edifcabilidades adicionales a parcelas concretas en la ZOU. Estasegunda opcin, es la que se corresponde con un criterio de sostenibilidad dedensifcar un mbito concreto para dar respuesta a demandas sociales devivienda sin tener que reclasifcar mas suelo urbanizable. El artculo 21 delReglamento de Planeamiento de Castilla- La Mancha establece unos requisi-

tos que deben cumplir estas actuaciones, en concreto no superar un lmiteindisponible de edifcabilidad, por lo que se debe calcular la edifcabilidad pre-existente para ver si es posible incrementarla hasta el lmite legal. Ello conllevaen Castilla-La Mancha la necesidad de que el Plan prevea nuevas reservas desuelo dotacional pblico en parcelas o manzanas hoy de uso privativo, perodebido al estado de la consolidacin de la edifcacin en la ZOU puede ser queno se puedan ubicar todas las reservas de suelo dotacional pblico calculadas,por lo que deber minorarse el aprovechamiento adicional atribuido hastaalcanzar, la proporcin legal en aras a un correcto equilibrio entre usos lucra-

tivos y dotacionales, y con ello un crecimiento urbano sin dfcits dotaciona-les. Esto se va a traducir en la ase de gestin y ejecucin del planeamiento enque el aprovechamiento privativo se calcular detrayendo del aprovecha-miento objetivo total atribuido a cada parcela la cuota dotacional y la parte deplusvala correspondiente a la administracin. Una vez calculado el aprove-chamiento privativo se proceder a la equidistribucin necesaria para llegar amaterializar el aprovechamiento real de cada parcela mediante traserenciasde aprovechamiento urbanstico (AU) o mediante compensaciones moneta-rias sustitutivas, todo ello para poder ejecutar el Plan sin necesidad de recurrira actuaciones sistemticas. Este sistema, nada sencillo de llevar a la prctica yque pretende la equidistribucin en suelo urbano consolidado sin sistemas deactuacin, es el embrin de las actuaciones de dotacin, y vemos que tiene porelementos clave:

a) Actuacin de densifcacin, o cambio de uso, en suelo urbanizado,suelo urbano consolidado.

b) Incremento del valor residual del suelo y generacin de plusvalas paralos propietarios del suelo por la accin urbanstica.

c) Necesidad de equilibrar los usos lucrativos y las dotaciones pblicas.




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La Ley del Suelo 8/2007, y el RLS/08, creemos que tomando esta fgura delas ZOU, simplifcan y convierten en general, como no poda ser de otra ormaen una legislacin bsica no urbanstica, estos principios. Volvamos ahora aROGER FERNANDEZ en (2009: 257). A su juicio los artculos 14.1.b) y 16.1.a)RLS vienen a establecer el rgimen urbanstico de la propiedad del suelo enaquellos casos en que en el suelo urbanizado (ciudad preexistente) se proponganincrementos de aprovechamiento que comporten mayores valores residuales desuelo (derivados de incrementos de edifcabilidad o de cambio de uso por otrosde mayor rentabilidad): incrementos que se atribuyen como adicionales a lospreexistentes lcitamente materializados y a aplicar a parcelas individuales(solares o cuasi solares) en una zona urbana de usos y tipologas homogneas(zona de ordenacin urbanstica), lo que le exime de llevar a cabo una actua-

cin de transormacin urbanizadora integral (operacin de reorma interior).Ser el planeamiento municipal el que permita o no esa atribucin de apro-

vechamientos adicionales o cambios de uso en suelo urbanizado, siempre quela legislacin autonmica no lo prohba o limite, pero en todo caso esta actua-cin deber cumplir:

La nueva atribucin de edifcabilidad y/o usos lucrativos comportarla disposicin de la reserva legalmente necesaria de suelo con destinoa zonas verdes, equipamientos pblicos y dotaciones, con la fnalidadde garantizar un crecimiento urbano equilibrado y sin dfcit dotacio-

nales, - ms viviendas o metros edifcados, ms dotaciones-. El principio general de nuestro derecho urbanstico de reparto de car-

gas y benefcios, obliga a que el propietario que desee patrimonializarel aprovechamiento adicional deber asumir que tiene que ceder lacuota parte de suelos dotacionales correspondiente al incremento deedifcabilidad.

El mandato constitucional de participacin pblica de la comunidaden las plusvalas generadas por la accin administrativa que comportaun incremento del valor del suelo, obliga a ceder por los propietarios elporcentaje de este incremento que legalmente se fje.

El aprovechamiento subjetivo (patrimonializable) del adicional quecorresponda al propietario ser el resultado de restar al aprovecha-miento total materializable en una parcela la cuota parte correspon-diente al suelo dotacional y el porcentaje sobre el incremento queestablezca la legislacin autonmica.

Volvemos por tanto a los dos conceptos que venimos reiterando para estarante una actuacin de dotacin, o que sta despliegue sus eectos jurdicos





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como rgimen de propiedad: equilibrio dotacional y generacin de plusvalasque integren el patrimonio del propietario de la parcela.

La tcnica de aplicacin la debe fjar y concretar la legislacin autonmica,y en los ejemplos citados se concreta, tras complejas operaciones matemticasen una compensacin econmica para la administracin, en concreto para elpatrimonio pblico de suelo, y parte de ella con la fnalidad de obtener suelodotacional.

Nos ha podido conundir, en mas de una ocasin, la terminologa de estasactuaciones, de dotacin, que en modo alguno podemos considerarlas comode aplicacin automtica sin mayor reexin, pues no olvidemos que se tratade aectar al rgimen de propiedad del suelo urbano. No se trata solo, y exclu-sivamente, de si existe o no desequilibrio dotacional por el incremento de edi-

fcabilidad, y/o cambio, de uso adicional, sino de si ese incremento va aproducir plusvalas (incremento del valor residual del suelo) que vayan a inte-grarse en el patrimonio del propietario. Creemos que para que podamos hablarde actuacin de dotacin, pero sobre todo para que se deba aplicar el artculo16 RLS/08, deben conuir:

Un cambio de ordenacin en parcela o parcelas de suelo urbano con-solidado sin necesidad de obras de urbanizacin (reorma o renova-cin integral) que vayan mas all de las necesarias para completar lasexigidas para la edifcacin, consistente en dotar a la parcela o parce-

las de mayor edifcabilidad; mayor densidad (aumento de nmero deviviendas sin aumento de edifcabilidad); o, un cambio de uso. No sernecesario, si as lo establece la legislacin autonmica, un proceso deequidistribucin mediante reparcelacin, pero si un cambio en lasOrdenanzas del Plan y en las condiciones de edifcacin de la parcela.

Un nuevo equilibrio entre la nueva edifcabilidad, densidad o uso y lasdotaciones, conorme a los estndares legalmente fjados a fn de quela nueva ciudad no tenga dfcits dotacionales, pero por ello ser nece-sario en cada supuesto conocer si existe o no desequilibrio dotacional.

Que la edifcabilidad que se incrementa, la nueva densidad y/o el cam-bio de usos, suponga plusvalas urbansticas para los propietarios, puessin incremento de plusvala no procede la cesin de aprovechamientoa la administracin. Estas plusvalas para que sean objeto de cesindeben poder ser patrimonializadas, es decir que se integren en el patri-monio del propietario como un benefcio para l. Por ello es esencialconocer en estos supuestos si se modifca o no el aprovechamientourbanstico de la parcela, pues sin incremento del aprovechamientourbanstico patrimonializable no hay plusvalas urbansticas, pues no




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se producir incremento del valor residual del suelo aunque se hayaproducido incremento de edifcabilidad (de un uso menos lucrativoque el anterior) o mas densidad (en usos menos lucrativos), por ejem-

plo si se reconvierten viviendas libres en protegidas sin incremento deaprovechamiento.

Estos tres elementos tienen una doble consecuencia, que se deber anali-zar y justifcar en cada expediente:

a) Si se produce desequilibrio dotacional por motivo de la actuacin, estese debe corregir mediante la cesin de suelo, o su monetarizacin,para cumplir lo previsto en el artculo 16.1.a) RLS/08.

b) Si se producen plusvalas urbansticas se deber ceder a la adminis-

tracin un porcentaje del incremento, artculo 16.1.b) RLS/08.Pero aunque estemos ante una actuacin de dotacin, por existir incre-

mento de edifcabilidad, cambio de usos o densifcacin, sino hay desequili-brio o no hay plusvalas, no nacern las obligaciones del artculo 16 RLS/08.No podemos olvidar en este punto la Disposicin transitoria segunda delRLS/08, a la que nos reeriremos en el apartado siguiente, pero ahora debe-mos recordar que Los deberes previstos en esta Ley para las actuaciones dedotacin sern de aplicacin, en la orma prevista en la legislacin sobre orde-nacin territorial y urbanstica, es decir, los estndares de espacios dotacio-

nales y de servicios que logren el equilibrio deseado sern los establecidos porla ley autonmica, as como el porcentaje de cesin de aprovechamiento encaso de producirse plusvalas urbansticas, y la orma de tal cesin.

En el ejemplo de la Comunidad Foral de Navarra, sta ha modifcadomediante Ley Foral 6/2008, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia deurbanismo y vivienda, el artculo 53 de la LFOU, que establece las determi-naciones sobre espacios dotacionales y de servicios, y si bien no se hace men-cin expresa a los deberes previstos para las actuaciones de dotacin,habindose perdido una inmejorable oportunidad de haber establecido lasreglas precisas para su aplicacin, como demanda la citada Disposicin tran-sitoria segunda, si que creemos que se establecen novedades muy importan-tes que sirven para aplicar la obligacin de cesin de suelos dotacionales quelogren en equilibrio edifcacin-dotacin. Estas novedades son dos:

El nuevo artculo 53.4.b) LFOU no considera el nmero de viviendaspara calcular las dotaciones, como lo hacia anteriormente, sino queutiliza para el uso residencial el parmetro metro cuadrado de suelodotacional por cada X metros cuadrados construidos de usos residen-cial; y para el suelo industrial el de superfcie del sector. Esta novedadrespecto de la anterior redaccin del artculo supone que las actua-





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ciones de densifcacin sin incremento de edifcabilidad, en Navarra,no deberan ceder suelo para nuevas dotaciones, pues se consideraque no se produce desequilibrio entre la edifcabilidad y la dotacin,

calculada conorme al parmetro mayor de los previstos anterior-mente. La lgica de esta opcin parece ser que donde antes se hacanviviendas de mayor superfcie, ahora se pueden hacer, con los mismosmetros construidos, ms nmero de viviendas, pero mas pequeas,pero sin que ello altere esencialmente el nmero de personas quehabitaran ese sector o unidad o edifcio, pues la realidad social y lacomposicin de las amilias evoluciona de tal orma que si antes se cal-culo el nmero de habitantes por vivienda en 3,5, ahora las viviendas,mas pequeas, responden tambin a un nuevo modelo amiliar, en

muchos casos monoparental. Por tanto en una actuacin de dotacinen que nicamente se produce un incremento del nmero de vivien-das sin incremento de edifcabilidad, no sera exigible la cesin desuelo dotacional.

El artculo 53 no prev ni establece cesin alguna en suelo urbano con-solidado, y para el no consolidado en actuaciones de urbanizacin,renovacin o reorma integral de la urbanizacin, prev que ser el pla-neamiento general o de desarrollo quien fje las previsiones de reservacon el objetivo de aproximarse stas a las sealas en el presente art-

culo, es decir, que nada dice de las actuaciones de dotacin, suelourbano consolidado, - porque para el legislador navarro nade tiene queceder salvo los terrenos que queden uera de alineaciones, sin que enningn caso puedan superar el 10 por 100 de la superfcie total de lafnca -, pero lo que no parece aceptable es que estos suelos urbanosconsolidados deben ceder ms que los no consolidados, y por tanto lainterpretacin razonable parece ser que o bien el legislador navarro haeximido nuevamente de toda cesin de suelo para urbanizacin, algoque creemos no es posible con el artculo 14 y 16 RLS/08, legislacinbsica; o, que la cesin ser la que fje el planeamiento general o de

desarrollo de esas actuaciones con el objetivo de aproximarse stas alas sealadas en el presente artculo, es decir, como en el suelo urbanono consolidado, y eso si que puede hacerlo la legislacin autonmica.Sera por tanto ms que deseable que, como luego insistiremos, ellegislativo navarro introdujera estas precisiones en el artculo 53, parael suelo urbano consolidado y para establecer reglas todava ms pre-cisas, y sobre todo expresas, para las actuaciones de dotacin.




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En cuanto a las plusvalas urbansticas, es evidente lo que antes se comento,el porcentaje de cesin se entiende reerido al incremento de edifcabilidadmedia ponderada, y nunca al aprovechamiento urbanstico, pues puede haberincremento de edifcabilidad, sin incremento de aprovechamiento, incluso condecremento, por establecer usos menos lucrativos, y por tanto sin incrementodel valor del suelo, y por tanto sin generacin de plusvalas, y por tanto sin baselegal para que la comunidad recupere parte de una plusvala no generada y queno existe. No se establece una obligacin de cesin automtica de una parte deuna mayor edifcabilidad generada por el planeamiento, sino solo y exclusiva-mente, cuando esa mayor edifcabilidad supone un mayor aprovechamientourbanstico que puede patrimonializarse por el propietario con una generacinde plusvalas.

II. APLICACIN TRANSITORIA DE LOS DEBERES

PREVISTOS EN LAS ACTUACIONES DE DOTACIN

El legislador estatal quiso que los deberes previstos en el artculo 16.1 delRLS/08 cuya precisin ltima queda remitido a la legislacin autonmica deordenacin territorial y urbanstica (PAREJOALFONSOy ROGER FERNNDEZ, 2008:

559), uesen plenamente eectivos independientemente del actuar ms omenos diligente de las CC.AA en cuanto a la adaptacin sus legislaciones a laestatal. A ello responde la Disposicin transitoria segunda, en cuya virtud por-menoriza las reglas precisas de aplicacin que debern seguir las CC.AA. en elcaso que en el plazo de un ao desde la entrada en vigor de la Ley no hayanadaptado su legislacin. oda vez que ese plazo de un ao ha trascurrido hoyaquellas CC.AA, como la Comunidad Foral de Navarra, que no han procedidoa adaptar su legislacin urbanstica al RLS/08, deben regirse por las reglasprecisas que establece la citada Disposicin transitoria segunda, con las dif-cultades e incertidumbres que ello esta conllevando por no tener una regula-cin mas clara de la propia CC.AA.

Pudiera ser discutible si estas reglas que establece la citada Disposicintransitoria segunda, son normas muy concretas de tcnica de planeamiento ygestin que parecen, en todo caso, sobrepasar las competencias del legisladorestatal conorme a la jurisprudencia constitucional, pues el legislador estatalno puede imponer los medios o instrumentos urbansticos en que pueden arti-cularse las condiciones bsicas de ejercicio del derecho y del cumplimiento deldeber a que se refere el artculo 149.1.1 C.E. -F 24 a), as como el F27 b) SS61/97 -, pero en todo caso esta duda correspondera resolverla al ribunal





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Constitucional y no a los legisladores autonmicos ni a las administracionesurbansticas autonmicas o locales que deben aplicar la legislacin urbans-tica en su totalidad.

Las reglas que establece, por tanto, la Disposicin transitara segunda sonla fjacin de orma transitoria, hasta que la legislacin autonmica establezcalas suyas propias, de la aplicacin de los deberes legales del artculo 16.1RLS/08, en concreto:

a) Se deben delimitar, por el planeamiento o para cada intervencin,mbitos de actuacin (unidades de ejecucin del planeamiento), con-tinuas o discontinuas (creemos que ser lo habitual), en que se inclu-yan los incrementos de edifcabilidad o densidad, los cambios de usoy las nuevas dotaciones (que habitualmente no estarn junto a las par-celas sobre las que se acta si son nuevas dotaciones pblicas), y cal-cular el valor total de las cargas imputables que corresponden a cadametro cuadrado de techo o a cada nueva vivienda de las resultantes dela actuacin de dotacin.

b) El deber de entrega de suelo, art. 16.1 a) RLS/08, se puede monetari-zar si no es posible la entrega eectiva del suelo, algo que puede sermuy comn, pero nada se dice de cmo se hace eectiva la carga impu-table a cada nuevo metro de edifcabilidad, nueva vivienda o metrocuadrado de uso ms lucrativo.

c) Los deberes se cumplirn al otorgamiento de la licencia de edifcacin,y sin cumplimiento del deber no tendr eectividad ni validez la licen-cia que se condicionar al pago o entrega de suelo.

En la Comunidad Foral de Navarra la nueva redaccin del artculo 53LFOU, puede entenderse como reglas de aplicacin parcial para las actua-ciones de dotacin en cuanto al equilibrio dotacional, como ya hemosexpuesto, pero nada se ha regulado sobre el porcentaje de cesin de edifcabi-lidad media ponderada, salvo en el caso excepcional y transitorio previsto enla Disposicin transitoria primera de la Ley Foral 6/2009, en que se ha recono-cido con absoluta claridad, y con posibilidad de hacer una interpretacin gene-ral del mismo, que sin incremento de aprovechamiento urbanstico, aunqueello suponga incremento de la edifcabilidad, no se produce obligacin decesin de aprovechamiento. No olvidemos que la Ley 8/2007, de Suelo, nace, ypiensa, en una situacin ya pasada del urbanismo y la economa, donde losincrementos de edifcabilidad suponan sin duda incremento de plusvalas porun mayor valor del suelo, pero la situacin actual es muy otra, y puede habermuchas modifcaciones de planeamiento en suelo urbanizado que lo nico




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que pretendan es convertir usos mas lucrativos, vivienda uniamiliar libre, enusos menos lucrativos, vivienda protegida colectiva, pero mucho mas acordecon la situacin real del mercado inmobiliario, y que por tanto no generen masvalor residual del suelo sino quizs el mismo o menor. En estos casos no se pro-ducen plusvalas en las que participar por la comunidad.

La fjacin de qu aprovechamiento urbanstico es susceptible de apropia-cin por los propietarios de suelo urbano es competencia estatal como condi-cin bsica del derecho de propiedad, como se desprende la jurisprudenciaconstitucional reiterada al estudiar las distintas legislaciones estatales urba-nsticas (SC 61/1997, 164/2001 y 178/2004) RAZQUIN LIZARRAGA, (2007: 286),pero a las Comunidades Autnomas queda un importante margen en la con-crecin del porcentaje, as el artculo 16 .1 b) RLS/08 fja con carcter gene-

ral, el porcentaje entre el 5 por ciento y el 15 por ciento, es decir estableceuna horquilla que sera bueno que el legislador autonmico concretase; y,con carcter de excepcin, la legislacin urbanstica puede reducir o incre-mentar este porcentaje de proporcional o motivada, excepcin que debe rela-cionarse con el valor de suelo. En Navarra se puede entender que parcialmentese ha utilizado esta acultad en la Disposicin transitoria primera de la LeyForal 6/2009, al excepcionar la cesin de aprovechamiento de las modifcacio-nes que supongan incremento de edifcabilidad presentadas antes del 15 deseptiembre de 2009 y amparadas en tal norma. En todo caso, a nuestro juicio,

en los supuestos contemplados en la citada Disposicin transitoria primera dela Ley Foral 6/2009 no es necesario acudir a esa excepcin legal, pues no se pro-duce incremento de valor del suelo, es decir de plusvalas, pues no se incre-menta en aprovechamiento urbanstico de la unidad o parcela, pues lo que sepermite es edifcar otras tipologas menos lucrativas sin incremento de apro-vechamiento urbanstico para el propietario, es decir, no se cumple uno de losrequisitos que venimos predicando necesarios para que nazca el deber previstoen el artculo 16.1.b) RLS.

ras la entrada en vigor de la Ley 8/2007, y RLS/08,- si bien legislacionescomo la valenciana ( Ley 16/2005) y la citada castellano-manchega ya habanapuntado en esta idea de las actuaciones de dotacin- algunas ComunidadesAutnomas han legislado, o adaptado su legislacin, a la norma bsica estatal,en concreto vamos a reerirnos a las legislaciones catalana, balear, valenciana,vasca , aragonesa, murciana y castellano-leonesa, como ejemplos de estable-cimiento de reglas precisas para la aplicacin de las actuaciones de dotacin, ysu defnicin concreta, que desplaza a la Disposicin transitoria segunda delRLS/08, y que pueden servir de ejemplo y reexin para otras ComunidadesAutnomas, y ayudar a las entidades locales a que no se planteen las razona-bles dudas sobre el alcance y determinaciones de los artculos 14 y 16 RLS/08.





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a) El Decreto-Ley 1/2007, de 16 de octubre, de Catalua, de medidasurgentes en materia urbanstica, ejemplo de adaptacin completa de lalegislacin autonmica a la estatal, establece en su Disposicin adi-

cional decimosexta una completa regulacin sobre las actuaciones detransormacin urbanstica, distinguiendo las de nueva urbanizacin,renovacin o reorma de la urbanizacin y las de dotacin. Estas lasdefne en el punto 3 como aquellas actuaciones aisladas previstas enmodifcaciones del planeamiento, sobre terrenos que en origen tienen lacondicin de suelo urbano consolidado, y que tienen por objeto la orde-nacin y la ejecucin de una actuacin que, sin comportar una reorde-nacin general de un mbito, da lugar a la transormacin de los usospreexistentes o al aumento del edifcabilidad o de la densidad de deter-

minadas parcelas y a la correlativa exigencia de mayores reservas parazonas verdes, para espacios libres y para equipamientos prevista en elartculo 94.5 de la Ley de urbanismo. Como vemos el legislador pro-undiza en la defnicin de la actuacin de dotacin y en el punto 4establece reglas precisas de aplicacin, algunas novedosas, tales como:la reserva de suelo para viviendas de proteccin pblica cuando seprevea techo residencial de nueva implantacin; el cumplimiento delos deberes se har eectivo mediante el sistema y la modalidad deactuacin que se establezca para la ejecucin del polgono de actuacinurbanstica que a tal eecto se tiene que delimitar, salvo que se los

deberes se puedan sustituir por su equivalente dinerario en cuyo casono ser necesario aplicar ningn sistema ni modalidad de actuacinhaciendo eectivo el pago, previamente calculado, al momento delotorgamiento de licencia. Parece por tanto que introduce una ciertacomplejidad mayor cuando no se trata de actuaciones en parcela indi-vidual pero por otra parte aporta mayor claridad a esa aplicacin.

b) La Ley 11/2008, del Pas Vasco, por la que se modifca la participacinde la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica,modifca el artculo 27 de la Ley 2/2006, de suelo y urbanismo. Esta Ley

incrementa el porcentaje de participacin de la comunidad en lasplusvalas generadas por la accin urbanstica de los entes pblicos ensuelo urbano no consolidado en ceder gratuitamente el suelo corres-pondiente al 15% de la edifcabilidad ponderada, y en el suelo urbanono consolidado por incremento de edifcabilidad ponderada., elsuelo correspondiente al 15% de dicho incremento sobre la edifcabili-dad urbanstica ponderada atribuida por la ordenacin urbansticaanterior,... Es muy relevante esta Ley, porque el artculo 11 de la Ley2/2006, considera suelo urbano no consolidado aquel al que la orde-




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nacin atribuye una edifcabilidad urbanstica ponderada superiorrespecto a la previa existente, y as la Exposicin de Motivos de la Ley11/2008, se refere a este tipo de actuaciones como de dotacin, pero

como vemos categorizando ese suelo urbano como no consolidado,algo que creemos no es compatible con las actuaciones de dotacindel artculo 14 RLS/08, que tienen como elemento esencial ser sobresuelo urbanizado (consolidado).

c) La Comunidad de Murcia, aprob una instruccin tcnica urbansticapara la aplicacin de la Ley 8/2007 (Resolucin 30 de mayo de 2008),entendi que hasta que no se fje un porcentaje en la adaptacin de laley del suelo regional, no ser de aplicacin este deber de entrega deaprovechamiento a la Administracin en suelo urbano consolidado,

interpretacin, a nuestro juicio, ms que discutible, pues la Disposi-cin transitoria segunda del RLS/08 habla de adaptacin legal ymientras tanto sern las reglas aplicables las de la citada Disposicintransitoria segunda.

d) Mediante Ley 1/2008, de 4 de abril, la Comunidad Autnoma de Ara-gn estableci la adaptacin de su ordenamiento urbanstico a la Ley8/2007, promulgando el 1 de junio de 2009, la Ley 3/2009, de Urba-nismo de Aragn, siendo la primera Ley autonmica de carcter gene-ral e integral que se promulga tras el RLS/08. El artculo 13 determina

que suelo urbano no consolidado es el que el plan general somete aactuaciones integradas de urbanizacin, sean o no de reorma interior,pero en su punto 3 atribuye la condicin de suelo urbano no consoli-dado a los terrenos del suelo urbano que deban someterse al rgimen delas actuaciones de dotacin conorme a lo establecido en la normativaestatal. Tendrn la condicin de suelo urbano no consolidado en todocaso los terrenos de suelo urbano en los que el planeamiento incrementeel aprovechamiento preexistente, de conormidad con la defnicin esta-blecida en el artculo 131.5, aun cuando se encuentren completamente

urbanizados.Como vemos la legislacin aragonesa tambin opta por considerar como

suelo urbano no consolidado el sometido a actuaciones de dotacin, evitandoas el debate entre actuaciones de urbanizacin (suelo urbano no consolidado)y de dotacin, pero separndose, a nuestro juicio, del RLS/08 que distingueclaramente ambas actuaciones. El mero incremento de aprovechamiento pre-existente sin necesidad de urbanizar o reurbanizar no creemos que sea razn ni justifcacin para considerar un suelo no consolidado, pues esa condicin





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debe, segn la RLS/08, predicarse de su condicin ctica de urbanizado o nourbanizado sufcientemente.

Es en el artculo 125 determina como se eectuar la gestin urbanstica ensuelo urbano no consolidado incluido en actuaciones de dotacin, mediantereparcelacin material o econmica en unidad continua o discontinua, y elartculo 134 establece el aprovechamiento en suelo urbano y regula una ormamuy concreta de cumplir el deber de cesin en las actuaciones de dotacin:4.- En las actuaciones de dotacin, el aprovechamiento subjetivo correspon-diente a cada parcela edifcable se determinar de la manera siguiente:

a. El planeamiento concretar la cuota media de cesin dotacional corres-pondiente a cada zona de ordenacin urbana donde se integra la par-cela, dividiendo la superfcie de suelo de reserva dotacional establecidaen la zona de ordenacin conorme a lo establecido en el artculo 42.3por el incremento total de aprovechamiento, objetivo establecido por elplan general determinado en metros cuadrados construidos, atribuidoa las dierentes parcelas integradas en la zona de ordenacin.

b. La parte de suelo dotacional que cada parcela edifcable debe aportaral dominio pblico se determinar multiplicando la cuota media ante-rior por el incremento de edifcabilidad atribuido a dicha parcela.

c. La cesin de aprovechamiento que corresponde al municipio por parti-

cipacin en las plusvalas ser el diez por ciento del incremento de apro-vechamiento objetivo atribuido a la parcela.

d. El aprovechamiento subjetivo de cada parcela edifcable se determinarrestando de su aprovechamiento objetivo la cantidad obtenida con-

orme a la letra c anterior y previo levantamiento de la carga dotacio-nal establecida en la letra b mediante reparcelacin discontinua.

e. Las cesiones anteriores podrn sustituirse por compensaciones econ-micas determinadas, sobre la base de un estudio de mercado y uninorme de los servicios tcnicos municipales o comarcales que defna el

valor de repercusin del uso atribuido por el planeamiento a la parcelaedifcable, y calculadas en los trminos establecidos en la normativaestatal de valoraciones vigente para el suelo urbanizado.( )

Como se comprueba de la lectura de estos artculos, el legislador aragonsha seguido de orma muy coherente lo establecido en su da por la legislacincastellano manchega que ya se comento anteriormente, estableciendo un com-plejo sistema para conocer las cesiones en las actuaciones de dotacin, pero dela lectura de estos artculos deducimos tambin que sin incremento del valor




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del suelo, sin plusvalas, no nacer la obligacin de cesin de aprovechamiento,y sin desequilibrio dotacional no ser preciso cesin de suelo dotacional.

e) El Reglamento de Urbanismo de Castilla y Len (Decreto de 9 de juliode 2009) distingue en sus artculos 25 y 26 el suelo urbano consolidadodel no consolidado, incluyendo en la primera categora los terrenosque sustenten dotaciones o donde se prevea ubicar dichas dotacionesmediante actuaciones de gestin urbanstica aislada, mientras que enla segunda categora se incluirn los terrenos donde sean precisasactuaciones de urbanizacin, reorma interior obtencin de terrenosreservados para ubicar dotaciones urbansticas pblicas, que deben serobjeto de equidistribucin o reparcelacin, cuando dichas actuacionesno puedan materializarse mediante gestin urbanstica aislada. am-bin considera no consolidado los terrenos donde se prevea una orde-nacin urbanstica sustancialmente dierente cuando la misma nopueda materializarse mediante actuacin urbanstica aislada; y, losterrenos donde se prevea un aumento de viviendas o de la superfcieo volumen edifcable con destino privado, superior al 30 por ciento res-pecto de la ordenacin anterior.

Parece, a nuestro juicio, mas acertada esta distincin que en otras legisla-ciones que vimos anteriormente, pues distingue las actuaciones de dotacin

de las de urbanizacin, y cuantifca para ello el incremento de densidad o edi-fcabilidad, o la orma de gestin asistemtica o sistemtica.El artculo 41, deberes en suelo urbano consolidado, contempla la cesin

del equivalente en eectivo del porcentaje del 10 por ciento del incremento deaprovechamiento real. En el captulo de gestin del suelo, para el suelo urbanoconsolidado se establecen actuaciones aisladas de urbanizacin (completar orehabilitar la urbanizacin a fn de que las parcelas alcancen o recuperen lacondicin de solar), normalizacin (adaptar las parcelas de suelo urbano con-solidado a las determinaciones del planeamiento urbanstico unidades denormalizacin y Proyectos de Normalizacin-, y de urbanizacin y normaliza-cin. No se habla en la legislacin de Castilla y Len de actuaciones de dota-cin propiamente dichas sino de actuaciones de normalizacin, sin hacerreerencia a las dotaciones o de actuaciones integradas en suelo urbano noconsolidado.

) La Ley 4/2008, de mediadas urgentes para un desarrollo territorial sos-tenible en las Islas de Baleares, sin citar claramente las actuaciones dedotacin en suelo urbano consolidado, al defnir ste en su artculo 4,y el suelo urbano no consolidado, artculo 5, deja clara la dierenciaentre uno y otro en base a el grado de urbanizacin y sobre todo queda





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claro que el suelo urbano consolidado se convierte en no consolidadocuando el planeamiento urbanstico general lo somete a actuacionesde transormacin urbanstica incorporndolo a sectores sujetos a un

plan especial de mejorar urbana o polgonos de actuacin urbans-tica,. Del mismo modo, para el suelo urbano consolidado no se esta-blece cesin alguna de suelo correspondiente al porcentaje deedifcabilidad media ponderada.

g) Por ltimo, el Decreto Ley 1/2008, de 27 de junio, de la ComunidadValenciana, modifca distintos artculos de la Ley 16/2005, Urbansticade Valencia, para concretar en la legislacin autonmica el porcentajede edifcabilidad media ponderada en las actuaciones de transorma-cin urbanstica, fjando el aprovechamiento subjetivo de los propie-

tarios en suelo urbano en el 5% del aprovechamiento tipo, quedandocomprendido en estas b. Las que se desarrollen en rgimen de actua-cin aislada mediante transerencias de aprovechamiento urbanstico.En este caso la cesin puede sustituirse por una compensacin econ-mica de valor equivalente cuantifcada sobre la base de un estudio demercado actualizado. Como vemos no se hace reerencia a las actua-ciones de dotacin pero se est refriendo a ellas al distinguir en lasactuaciones de transormacin urbanstica las que se desarrollan enrgimen de actuacin integral de las aisladas.

Sirven estos ejemplos de cmo ya algunas Comunidades Autnomas hanadaptado sus legislaciones de ordenacin del territorio y urbanismo a la nuevalegislacin estatal, y concretamente como han establecido reglas precisas, yadecuadas a su realidad, para el cumplimiento de los deberes establecidos enel artculo 16 del RLS/08 para las actuaciones de dotacin, aportando clari-dad y precisin a lo que la ley estatal defne como principios generales, con-cretados en la Disposicin transitoria segunda para aquellas Comunidades querenuncien a establecer sus propias reglas, y como tales principios generandudas e incertidumbres en cuanto a la aplicacin correcta de aquel preceptoestatal como es, hasta la echa, el caso de Navarra, en que se sigue sin estable-cer reglas precisas para la aplicacin de los deberes previstos en el RLS/08para las actuaciones de dotacin. Estas reglas como hemos podido ver sondiversas tanto en el desarrollo pormenorizado de la aplicacin de fgura, la cla-sifcacin del suelo, y porcentaje de cesin a la administracin, demostrando,y justifcando, la necesidad de proceder a la adaptacin de las legislacionesurbansticas autonmicas que tienen un amplio margen de concrecin de losdeberes del artculo 16 RLS/08.




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III. TRES SUPUESTOS PRCTICOS DE ACTUACIONES

DE DOTACIN

Una vez analizado tericamente lo que entendemos son las actuaciones dedotacin y como aectan a la legislacin urbanstica, en este caso de Navarra,hasta que se produzca la necesaria, y urgente, adaptacin de la misma alRLS/08, vamos a analizar brevemente tres ejemplos de actuaciones en suelourbano que pueden resultar controvertidas y que nos sirven para ejemplifcartodo lo expuesto.

1. Modifcacin pormenorizada del Plan Municipal en una

parcela dotacional con incremento de edifcabilidad

El objeto de la modifcacin sera establecer la superfcie construida de uncentro educativo privado, suelo urbanizado (consolidado) de usos dotacionalprivado del Plan Parcial, con un incremento de superfcie construida de usodotacional privado con el fn de construir una tercera lnea de educacininantil y primaria. Se considera por los tcnicos municipales que como noexiste la necesidad de crear nuevas dotaciones pblicas que contribuyan a equi-librar la proporcin actual de dotaciones en el mbito de actuacin, la actua-

cin prevista no ha de ser defnida como de dotacin, pues a su juicio deberdefnirse la actuacin como de dotacin o no, en uncin de que el inorme tc-nico establezca si la materializacin de la ordenacin propuesta va a generar ono un desequilibrio en las dotaciones pblicas existentes en el mbito de la modi-

fcacin. ambin concluye por ello que no es exigible un porcentaje (10 porciento) sobre el incremento de edifcabilidad por no ser una actuacin de dota-cin y fjar la Ley autonmica el derecho del propietario de suelo urbano con-solidado en el 100 por cien del aprovechamiento. Sin embrago otra opininconsidera que toda actuacin en suelo urbano consolidado que de lugar a latransormacin de los usos preexistentes o al aumento de edifcabilidad o de ladensidad, lo es de dotacin y por tanto se debe ceder el 10 por ciento as comoel resto de aspectos previstos en el artculo 16 RLS/08, suelo para dotaciones,incluso, a su juicio, con independencia de que se produzca o no desequilibrioen el sistema de dotaciones.

De la lectura de los apartados anteriores del presente trabajo se deducenvarias cuestiones, la primera que creemos que no solo son actuaciones de dota-cin en las que se produce un desequilibrio de las dotaciones, ni los deberesdel artculo 16 RLS/08 nacen siempre y en todo caso que en suelo dotacionalse incrementa la edifcabilidad, densidad o se cambia el uso.





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En este ejemplo parece que no se produce desequilibrio dotacional, pues setrata de ampliar una dotacin privada, es decir se trata de incrementar la super-fcie construida, edifcabilidad, de un suelo dotacional, es decir la superfciedotacional del Plan Parcial, y si acudimos al artculo 53.4 b) LFOU, vemos quepara calcular los estndares dotacionales acude nica y exclusivamente a losmetros cuadrados construidos de uso residencial, es decir, ese incremento deedifcabilidad dotacional educativa en el Plan Parcial original no hubierasupuesto mayor superfcie de cesin de suelo dotacional por lo que ahora noparece se cree desequilibrio alguno ni necesidad de recalcular, conorme al art-culo 53 LFOU, nuevos estndares. Esta creemos es la orma y modo correcta decalcular si existe o no desequilibrio, acudir al artculo 53.4 LFOU y compararlos estndares de Planeamiento anterior para ese mbito con los que resultaran

con el incremento de edifcabilidad o nuevos usos, pues no olvidemos lo que yase dijo anteriormente de la densidad. Por tanto, no parece que se cumpla el pri-mer requisito (Art. 16.1 a) RLS/08 para nacer la obligacin de cesin en estecaso.

En cuanto al segundo aspecto, generacin de plusvalas (art. 16.1.b) RLS),si no se incrementa el aprovechamiento urbanstico de la parcela total, ni elvalor de repercusin del suelo como parece desprenderse del inorme tcnico,no sera exigible la cesin de la edifcabilidad media ponderada. Parece que esdicil predicar de una parcela dotacional privada de uso educativo que tiene

un incremento de su valor por tener ms metros construidos, salvo que se pre-tenda vender a otro colegio, ms cuando segn el inorme tcnico citado enlas parcelas dotacionales no es necesario limitar la superfcie construida, y quela que necesariamente deba adjudicarse en la reparcelacin lo sea, nicamente,a eectos de las cargas que la parcela de equipamiento privado debe asumir en elproceso reparcelatorio.

2. Modifcacin pormenorizada del Plan Municipal en una

parcela industrial de suelo urbano consolidado paraincrementar su edifcabilidad

Se trata en este caso de un incremento de edifcabilidad en suelo urbani-zado, en una parcela de suelo urbano consolidado de uso industrial segn elPlan Municipal vigente. Es decir, estamos ante un incremento de edifcabilidaden una parcela industrial sin cambio de uso y sin incremento de aprovecha-miento por no tener la parcela aprovechamiento medio ni tipo al ser suelourbano consolidado sin posibilidad de mayor edifcabilidad. La opinin de los




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tcnicos municipales es que su materializacin no aecta a la sufciencia de lasdotaciones pblicas existentes actualmente en el mbito de la actuacin; y, portanto, mantienen la no necesidad de crear nuevas dotaciones pblicas que con-tribuyan a equilibrar la proporcin actual de dotaciones en el mbito de laactuacin, es opininque la actuacin prevista no ha de ser defnida como dedotacin.

Conorme al criterio que venimos maniestando creemos que ante estaactuacin deben analizarse tres cuestiones:

a) El incremento de edifcabilidad industrial que se propone, los nuevosmetros cuadrados construidos que suponen la ampliacin, respectode la prevista por el Plan para sta parcela debe expresarse exacta yconcretamente en la Modifcacin, y una vez conocido esto calcular deconormidad con el artculo 53.4. c) LFOU, si es preciso o no incre-mentar el suelo dotacional destinado a zonas verdes o equipamientopolivalente. Como la reerencia del nuevo artculo, como en el ante-rior, se reriere a superfcie total ordenada o total del sector, sepodr concluir que en la actualidad no se va a producir legalmentedesequilibrio dotacional en los suelos industriales, pues las dotacio-nes no se calculan respecto de la edifcabilidad sino de la superfcie delmbito.

b) El incremento de edifcabilidad supone un mayor valor residual delsuelo, y por tanto que se han producido plusvalas por la accin de losentes pblicos, en este caso por la aprobacin, en su caso, de la Modi-fcacin, plusvalas que se van a patrimonializar por el propietario, queva a pasar de no poder edifcar un solo metro cuadrado ms de lo exis-tente sobre su parcela a poder edifcar X metros cuadrados nuevos conun valor de repercusin Y. De este incremento de valor debe ceder el10 por ciento al Ayuntamiento.

c) Para calcular la monetarizacin, de conormidad con la Disposicintransitoria segunda RLS/08, la modifcacin debe delimitar enmbito de actuacin, la parcela en este caso; y, calcular el valor totalde las cargas imputables a la actuacin que corresponden a cadanuevo metro de techo lucrativo que se incrementa al consolidado porla modifcacin. El clculo del valor puede ser conorme a los valoresde repercusin previstos para estos usos en el planeamiento, moneta-rizando el 10 por ciento del incremento que se produce respecto de loconsolidado.





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En conclusin, a nuestro juicio, estamos ante una actuacin de dotacin delas previstas en el artculo 14 RLS/08, debiendo acreditarse en el expedientede modifcacin los extremos reeridos anteriormente, debiendo cumplirse, ensu caso, los deberes con anterioridad al otorgamiento de la licencia de obraspreceptiva, es decir: si existe o no desequilibrio dotacional por la nueva edif-cabilidad conorme a las cesiones previstas en el artculo 53 LFOU para mbi-tos industriales; y, proponiendo la monetarizacin de las plusvalasurbansticas generadas por el incremento de aprovechamiento, en este casopor el incremento de edifcabilidad neta al no existir en la parcela aprovecha-miento homogeneizado, conorme se establece en el apartado a) de la Dispo-sicin transitoria segunda RLS/08.

3. Modifcacin de determinaciones de carcter estructurante del

Plan Municipal en una parcela dotacional con cambio de usos e

incremento de la edifcabilidad

La modifcacin justifca que la actuacin propuesta es un actuacin dedotacin, suelo urbanizado que no necesita una reorma o renovacin integralde la urbanizacin, y por tanto que estamos ante una actuacin en suelo

urbano consolidado, si bien, la propia modifcacin reconoce que se producedesequilibrio dotacional y generacin de plusvalas que conllevan el deber decesin de edifcabilidad media ponderada o aprovechamiento urbansticoque se produce por el cambio de usos ya que no se incrementa la edifcabili-dad- pasando de uno menos lucrativo (dotacional privado) a uno mas lucra-tivo (terciario). Por tanto, la propia modifcacin contempla una actuacincorrecta y acorde con los artculo 16 1.a) y b) y con la Disposicin transitoriasegunda del RLS/08.

El inorme tcnico municipal manifesta que el objeto de la modifcacines la transormacin parcial del uso dotacional privado asistencial (estructu-rante dentro del sistema de equipamientos de la ciudad) en uso terciario of-cinas, procedindose a una reordenacin de las superfcies edifcables actuales,compensando la desaparicin de uso dotacionales con otros para el dominiopblico, se propone la creacin de una parcela dotacional que podra albergardistintos usos dotacionales; y, proponiendo una cesin de aprovechamiento alAyuntamiento, es decir, estamos ante una clara actuacin de dotacin para lostcnicos municipales. Sin embargo desde otras instancias se plantea una cues-tin previa como es que el suelo sobre el que opera la modifcacin es suelourbano no consolidado, y por tanto no estamos ante una actuacin de dotacin




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argumentando al respecto que el artculo 92.1.c) prrao segundo de la LFOUestablece que es suelo urbano no consolidado aquellos terrenos urbanizadosen los que el planeamiento urbanstico prevea una ordenacin sustancialmentedierente de la existente,; adems de considerar necesario proceder a un pro-ceso de equidistribucin para entregar las parcelas de cesin al Ayuntamiento,no previsto en la modifcacin. Por tanto, la cuestin principal es si estamos ono ante una actuacin de dotacin, pero por algo previo como es qu catego-ra de suelo urbano corresponde a la actuacin.

Evidentemente desde la legislacin bsica estatal no tenemos ningunaduda que la dierencia entre una actuacin de urbanizacin y dotacin en suelourbano es la reorma o renovacin de la urbanizacin, es decir si es preciso ono una nueva obra de urbanizacin con carcter integral. Pero la expresin

ordenacin sustancialmente dierente de la LFOU puede llevar a dudasimportantes al respecto. ENERIZ OLAECHEA, (2004: 326), reexiona sobre eseapartado del artculo 92 LFOU de la siguiente orma:

ercer grado: Actuaciones de ordenacin sustancialmente dierente de laexistente o de reorma interior.

Se trata de dos operaciones dierentes, pero cuyo gran calado es innegable.En el primer caso, la nueva ordenacin urbana poco o nada tiene que ver conla anterior.

Mientras que la Ley Foral de 1994 consideraba como suelo urbanizable los

terrenos anteriormente clasifcados como urbanos cuando el nuevo planea-miento prevea una ordenacin sustancialmente dierente y requera unanueva urbanizacin (art. 8.1), la LFOU los considera como suelo urbano noconsolidado, esto es, como un suelo transormado en el que no hay correlacinentre lo existente y lo que prev la ordenacin urbanstica.

De este modo, el carcter ctico del suelo urbano derivado del art. 8 LRSValcanza incluso a aquellas zonas de la ciudad en las que existe una urbaniza-cin tcnicamente completa para lo que en ese momento concreto se encuen-tra edifcado en ella, pero para las que el planeamiento prev una ordenacinsustancialmente dierente y que, curiosamente, requieren del mismo desarro-llo y ejecucin que si se tratara de suelo urbanizable.

En el segundo supuesto, la reorma interior persigue alguno de los fnes delart. 61.2, bien mediante la realizacin de actuaciones aisladas que conservanla estructura undamental de la ordenacin anterior, bien mediante operacio-nes integradas que la modifcan. En ambos casos, se precisa un nuevo planea-miento (en el primero, el Plan General o el plan parcial, y en el segundo, el planespecial de reorma interior), pero, adems, la nueva ordenacin reclama deli-mitar unidades de ejecucin, proceder a la justa distribucin de cargas y bene-fcios entre los propietarios y la ejecucin de un proyecto de urbanizacin





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Conorme a la letra del art. 92 LFOU, el suelo urbano consolidado es elque orma parte de la trama urbana, cuenta con una urbanizacin idnea onecesitada de pequeas obras accesorias y aisladas, y posibilita la actuacindirecta sobre sus solares. En resumen, el suelo urbano consolidado es aqulque se adapta en todo o en una gran parte de su realidad sica a la ordenacinurbana que prev el PGM. Coincide con esta ordenacin y, en consecuencia,no reclama ninguna actuacin urbanizadora o, a lo sumo, demanda unaspequeas obras complementarias o de segundo orden, pero en ningn casoexige alterar la actual correspondencia entre lo ya urbanizado y la ordenacindel plan.

En cambio, el suelo urbano no consolidado es aqul que, ormando partede la trama urbana y dotado de los cuatro servicios urbansticos bsicos o por

estar comprendido en espacios consolidados por la edifcacin en, al menos,dos terceras partes de su superfcie, necesita de actuaciones urbansticas siste-mticas en unidades de ejecucin, y, por tanto, de la distribucin de las cargasde urbanizacin entre los propietarios aectados.

Sin llevar a cabo previamente estas operaciones urbansticas de mayorintensidad, no es posible edifcar en los solares, salvo que la Administracinautorice la urbanizacin y la edifcacin simultneas, exigiendo para ello lasgarantas pertinentes (art. 106).

En defnitiva, el suelo no consolidado es aqul cuya urbanizacin existente

no se corresponde inicialmente con la que el planeamiento prev y precisa de unanueva transormacin urbanizadora para, fnalmente, adaptarse a la nuevaordenacin que se desea imponer en una determinada parte de la trama urbana.Precisamente, por estar necesitado de actuaciones urbansticas sistemticas,la disp. transit. primera de la LFOU extiende la nueva normativa del suelourbano no consolidado al suelo urbano que con anterioridad el planeamientourbanstico hubiera incluido en reas de reparto o en unidades de ejecucinconorme a la Ley 8/1990 o a su derivada Ley Foral de 1994.

Como vemos el autor vuelve aqu a relacionar, con toda lgica, la categorade suelo urbano consolidado o no consolidado con la obras de urbanizacinnecesarias para trasormar el suelo, pues tanto la LRSV (Ley 6/98) como elactual RLS/08, siguen con toda claridad y rotundidad el principio de que loque confere una u otra situacin bsica, clasifcacin o categora al suelo noes la ordenacin sino el grado de urbanizacin, y si no se precisan obras deurbanizacin de carcter integral (renovacin o reorma) o que se aproximen alas del suelo urbanizable, sino que se justifca que todas las operaciones se pue-den hacer sin necesidad de equidistribuir y como operaciones complementa-rias a la propia parcela, estaremos ante actuaciones de dotacin y no deurbanizacin.




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IV. A MODO DE CONCLUSIONES

A modo de conclusiones diremos que para evitar continuas dudas o incer-tidumbres sobre la gestin de suelo urbano consolidado sera recomendableque por todas las Comunidades Autnomas que no lo hayan hecho se procedea la adaptacin de su legislacin urbanstica autonmica al RLS/08, legisla-cin bsica estatal, y en concreto se establezcan reglas precisas para la aplica-cin de los deberes de las actuaciones de dotacin. Estas reglas deberan serajustadas a la realidad social y jurdica de cada Comunidad para una mejor ges-tin del suelo urbano, teniendo en cuenta los cambios producidos en la reali-dad econmica ms reciente y aspirando a avorecer un modelo de ciudad massostenible, compacto y de mayor densidad y pluralidad de usos y dando res-

puesta a una nueva estrategia de regeneracin y reutilizacin de la ciudad cons-truida y urbanizada rente a un modelo insostenible de crecimiento urbanoindiscriminado.

Entre tanto se produce la adaptacin legislativa, los ayuntamientos debe-ran adoptar criterios homogneos con los que analizar cada actuacin y expe-diente en suelo urbano consolidado, a fn de poder analizar estos con la mayorcoherencia, si bien cada actuacin deber ser analizada de orma individualpara conocer si los propietarios aectados deben cumplir, por serles exigibles,los deberes previstos en el artculo 16.1 a) y b) RLS/08 a las actuaciones de

dotacin.1. En todo caso se debe analizar:

Si se produce desequilibrio dotacional por motivo de la actuacin,incremento de edifcabilidad o cambio de usos, aplicando el artculocorrespondiente que regula los estndares urbansticos del planea-miento al incremento o nuevo uso y comprndolo con las cesiones yaeectuadas en su da en virtud del planeamiento anterior.

Si se produce incremento del valor de los terrenos por el cambio deplaneamiento, si se generan plusvalas por la accin pblica, es decir,

si se modifca el aprovechamiento urbanstico patrimonializable porlos propietarios.

2. Las modifcaciones de planeamiento debern determinar claramente elmbito de la actuacin de dotacin, justifcar los extremos anteriormenteexpuestos, y en caso de producirse los deberes de cesin, calcular el valor delas cargas imputables a la actuacin que corresponda a cada metro de techo ysu valor econmico o monetarizacin a fn de que el Ayuntamiento puedaconocer y valorar si es o no correcto.





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V. BIBLIOGRAFA

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R i J di d N

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LA GESTIÓN DEL SUELO URBANIZADO: