La Ley persigue un desarrollo sostenible de laciudad y tiene como objetivos configurar unmodelo de ciudad en Andalucía, garantizarsuelo suficiente para viviendas protegidas yreforzar los deberes de edificación, conserva-ción y rehabilitación para mejorar la ciudadexistente.

La interconexión de la ordenación del territo-rio, el urbanismo, la ciudad, el medio ambientey sobre todo de los derechos humanos a lacalidad de vida, evitando el derroche energéticoy de los recursos naturales, con la vivienda, ycon la participación ciudadana, es primordialhoy en día.

No cabe duda de la importancia del papelque FACUA tiene en el ámbito de consumo enel que se incluye cómo es el urbanismo, la edi-ficación y específicamente la vivienda, enconexión con el medioambiente y desarrollosostenible y con la participación ciudadana.Esta importancia se destaca no sólo en ladefensa de los derechos e intereses de los

La Ley de Ordenación Urbanística deAndalucía (LOUA) es la Ley de conteni-do urbanístico en la comuunidad autóno-ma. El urbanismo es una función públi-ca que está en manos de la Adminis-tración porrque es la que representa losintereses generales de los ciudadanos,ya que en todas las decisiones ddeurbanismo están implicados los intere-ses públicos.

Ley de OrdenaciónUrbanística

2

consumidores sino en la información de losmismos y en su educación, y es un buen pasoempezar con este dossier dedicado a la Ley deOrdenación Urbanística de Andalucía y los pla-nes urbanísticos.

Las bases comunes enlas que las ComunidadesAutónomas han de apoyar-se para ejercer sus com-petencias legislativas sobreordenación del territorio,urbanismo y vivienda seestablecen en la Ley8/2007 de 28 de mayo, de Suelo. Esta Leyimplanta las condiciones básicas de la igual-dad en los derechos y deberes constituciona-les de los ciudadanos, las bases del régimendel suelo asegurando unos estándares míni-mos de transparencia, de participación ciuda-dana real, de evaluación y seguimiento de losefectos de los planes en la economía y medioambiente, con reserva de suelo residencialpara la vivienda protegida y destacando situa-ciones básicas de suelo distinguiendo entresituación de suelo rural o urbanizado. Además,esta Ley aborda nuevos criterios de valoracióndel suelo y las construcciones y edificacionescon un sistema innovador de valoraciones desuelo (valor real según su situación y no valorresidual, es decir con independencia de lacausa de la valoración y el instrumento legalque la motive) se ocupa también de las figurasde garantía de la integridad patrimonial de lapropiedad mediante la expropiación forzosa yresponsabilidad patrimonial y de establecerdiversas medidas para el cumplimiento de lafunción social de la propiedad inmobiliaria talescomo la venta o sustitución forzosa por incum-plimiento de los deberes de edificación o reha-bilitación, los patrimonios públicos de suelo oel derecho de superficie atribuyendo la facul-

tad de realizar construcciones o edificacionessobre finca ajena manteniendo la propiedadtemporal de las mismas. Así mismo la normaprocurará la formación y actualización per-

manente de un sistemapúblico de información desuelo y urbanismo y des-taca la importancia delsometimiento a evalua-ción y seguimientoambiental o de sostenibili-dad del desarrollo urbano.

En Andalucía y teniendoen consideración que el Estatuto de Autonomíaen su artículo 56 señala que tiene competen-cia exclusiva en materia de ordenación delterritorio, urbanismo y vivienda, hay que desta-car la normativa autonómica.

LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO

La Constitución Española delimita las com-petencias entre el Estado, las Comunida-des Autónomas y la Administración Local.

Estas tres administraciones gozan de autono-mía en sus correspondientes ámbitos e intere-ses propios pero existe el denominado princi-pio de jerarquía donde los intereses de laNación están por encima de los de las Comu-nidades Autónomas y los de éstas por encimadel interés local. Esto significa que el interéslocal debe ejercer sus competencias dentro delmarco de las otras administraciones.

Andalucía tiene como base la Ley deOrdenación del Territorio 1/1994 de 11 deenero. En esta Ley, que es el punto de partida,se definen los instrumentos que tiene la comu-nidad autónoma para expresar sobre el territo-rio andaluz cuáles son sus políticas sobre laarticulación territorial interna y con el exteriorde la comunidad autónoma, la distribución

3

La LOUA persigue undesarrollo sostenible dela ciudad garantizandosuelo suficiente paraviviendas protegidas

geográfica de las actividades y de los usos delsuelo, en armonía con el desarrollo económico,con las potencialidades existentes en el territo-rio, la protección de la naturaleza y del patrimo-nio histórico como función pública al servicio delas necesidades de la sociedad y para ello debeconformar físicamente el territorio como expre-sión espacial de la política económica, social,cultural y ecológica.

Todo ello se realiza a través de los siguien-tes instrumentos: los Planes de Ordenación delterritorio de Andalucía, los Planes deOrdenación del Territorio de Ámbito Subregionaly planes con incidencia en la ordenación delterritorio. Como ejemplo se encuentran las acti-vidades de planificación e intervención singularen el ámbito de la comunidad autónoma. Eneste punto conviene destacar la planificación deámbito regional y subregional de la red decarreteras, de la red ferroviaria, del transportepúblico, de los puertos de competencia de laComunidad Autónoma, de aeropuertos, planifi-cación hidrológica, de sistemas en alta deabastecimiento de agua, de ordenación derecursos naturales, plan general del turismo,nuevas carreteras, nuevaslíneas ferroviarias, altera-ción de límites de térmi-nos municipales, creaciónde áreas metropolitanas,localización de equipa-mientos o servicios supra-municipales referidas a lassiguientes materias: educación, sanidad, servi-cios sociales, localización de grandes superfi-cies comerciales, turísticas e industriales noprevistas expresamente en el planeamientourbanístico general etc.

El Decreto 206/2006 de 28 de noviembrerecoge el Plan de Ordenación del Territorio deAndalucía donde se describe el modelo territo-

rial de esta comunidad, cuyos objetivos sonconstituirla como un territorio articulado física-mente, cohesionado socialmente e integradoeconómicamente en España y Europa, procu-rando con su equilibrio territorial y desarrolloeconómico una mejor calidad de vida, bienestarsocial y uso racional de los recursos naturales yculturales, contribuyendo además al desarrollo yaprovechamiento de las capacidades y valorespropios andaluces.

Estrategia para el desarrollo territorial

En este punto se destacan:

- El sistema de ciudades entendido comoconjunto de pueblos y ciudades que organi-zan el territorio de Andalucía. Se desarrolla através de los Planes de Ordenación delTerritorio Subregionales; de ProgramasAndaluces de Ciudades, del Plan Andaluz deVivienda y Suelo, Programa Regional deEspacios Públicos de Interés Supramunicipal,del Plan Andaluz de Desarrollo Industrial,Planificación Turística, Planificación

Comercial, SostenibilidadAmbiental.- El sistema de articula-ción regional asegura labisagra física deAndalucía a través delsistema intermodal detransporte, de telecomu-

nicaciones, energético e hidrológico-hidráu-lico. Dicha articulación se desarrolla a tra-vés de Plan Director de Infraestructuras,Planes de Transportes de Viajeros, PlanRegional de Transporte de Mercancías,Programa Coordinado Nodo del Estrecho deGibraltar, Plan de Innovación y Moderniza-ción y Desarrollo de la Sociedad de la

Guías del Consumidor de FACUA: ley de ordenación urbanística

4

La LOUA estableceregistros de acceso

público para consultaciudadana, garantizando

la transparenccia

Información, Plan Andaluz de SostenibilidadEnergética, Programas Agua-Territorio yPrograma Coordinado de Recuperación delGuadalquivir.- El sistema regional de protección del terri-torio, a través del sistema de protección deriesgos contribuyendo a incrementar la segu-ridad integral y calidad de vida de la pobla-ción en inundaciones, erosiones, riesgos geo-lógicos, incendios, nucleares-radioactivos,mercancías peligrosas etc y a través delsistema del Patrimonio Territorial que sedesarrolla a través de la Planificación yGestión del Patrimonio potenciando la riquezade valores y recursos patrimoniales (cultura-les, ambientales) de nuestra región, así comoincorporar la dimensión paisajística con laatención que merece, dando calidad en ussoluciones y tratamientos a través dePrograma Coordinado sobre el Paisaje.

- La integración exterior de Andalucía enEuropa, en el arco mediterráneo, en el arcoatlántico, cooperación con el Magreb, conPortugal, con las estrategias nacionales deordenación territorial y con las ComunidadesAutónomas limítrofes.- La zonificación como referentes territorialesa menor escala a efectos de aplicar el Plancon mayor detalle, a través de Programas deIntervención en Áreas Rurales con problemasespecíficos, Programa Regional deOrdenación del Litoral, Programa Coordinadopara el Desarrollo de las Zonas del Interior deAndalucía, y Programas de Desarrollo Rural.- El seguimiento y gestión es muy importanteen el Plan, considerando necesario distinguircomo instrumentos de gestión la políticaterritorial y participación pública promoviendoel fomento de la difusión y acceso general ala información, incorporación de las aspira-

5

ciones e iniciativas de la sociedad civil,marco de diálogo con los agentes sociales yeconómicos, elaboración de encuestas decalidad de la vida urbana, contribución aldesarrollo y gestión del territorio de las aso-ciaciones, debiéndose contemplar en la pla-nificación y memorias de gestión el resultadode los procesos de participación pública.

LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Interconectada con la Ley de Ordenación delTerritorio está la Ley 7/2002 de 17 dediciembre de Ordenación Urbanística de

Andalucía (LOUA) ya que las dos unidas formanel cuerpo legislativo de la planificación territorialy urbanística de Andalucía. La LOUA tienecomo objetivo configurar un modelo de ciudaden Andalucía en el que los ciudadanos convivanen ciudades con dotaciones necesarias, esta-bleciendo fórmulas de protección del patrimoniourbanístico, arquitectónico, histórico y cultural.Además tiene que garantizar suelo suficientepara viviendas protegidas con intervenciónpública en el mercado del suelo para ello; conampliación de los destinos posibles de los patri-monios públicos de suelo; reforzando los debe-res de edificación, conservación y rehabilitaciónpara mejorar la ciudad existente.

La Ley también establece mecanismos conel objetivo de simplificar los procedimientosurbanísticos, no sólo los de planeamientos sinotambién los de gestión y ejecución urbanística,salvaguardando dentro de esa simplificación deprocedimientos los principios de participaciónpública, transparencia, publicidad y concurren-cia dando un paso importante en la participa-ción de los ciudadanos, por ejemplo junto a lainformación pública la administración ha dedeterminar que otros instrumentos de participa-ción ciudadana son necesarios, aparte de la

información pública del plan en si, tales comootros mecanismos de publicidad. Además seestablece por Ley registros de acceso públicopara consulta ciudadana persiguiendo así lagarantía de transparencia de los instrumentosurbanismo, verbigracia: registro público de pla-neamiento, de convenios urbanísticos, de edifi-caciones y solares, de los patrimonios públicosdel suelo etc.

Importante en el urbanismo es precisar elmarco competencial interadministrativo, losprincipios de subsidiariedad, la concertación,colaboración y coordinación interadministrativa.En la LOUA tienen mayor protagonismo laComunidad Autónoma y la Administración local.La Comunidad Autónoma, a través del Consejode Gobierno de la Junta de Andalucía, el titularde la Consejería de Obras Públicas yTransportes, el Secretario General de Ordena-ción del territorio y Secretario General deUrbanismo, Comisión Consultiva, ComisionesProvincial de Ordenación de Territorio yUrbanismo, y los Órganos más importantesdonde hay representación de todas las adminis-traciones públicas del Estado, ComunidadAutónoma y local. Y la administración local através del Pleno Municipal y del Alcalde.

ESTRUCTURA Y REGULACIÓNDE LA LOUA

Aparte de la exposición de motivos dondese puede saber cuál es el espíritu de lapropia ley, la LOUA se divide en los

siguientes apartados:

Título preliminar

Define la actividad urbanística y sus fines, lafunción pública del urbanismo y mecanismosde intervención y cooperación y colaboración de

Guías del Consumidor de FACUA: ley de ordenación urbanística

6

las administraciones públicas ya que el urbanis-mo afecta a muchas políticas territoriales,carreteras, hospitales, educación, viviendas,patrimonio histórico etc, e intervienen muchasadministraciones. Por ello la Ley señala quecuando se hagan los planes urbanísticos debeexistir coordinación y colaboración entre las dis-tintas administraciones públicas que tenganalgo que decir en materia de ordenación de laciudad y bajo los principios de coordinación ycooperación. También define la gestión de laactividad urbanística, la iniciativa privada y laparticipación ciudadana.

Ordenación urbanística

Relaciona los instrumentos de planeamiento oplanes urbanísticos y las figuras de planea-mientos. Se establecen diferentes categorías deplanes sometidos a una relación de jerarquía.Los planes que tienen mayor valor y constituyenla columna vertebral son los Planes Generalesde Ordenación Urbanística (PGOU) y el PlanGeneral de Ordenación Intermunicipal.

El PGOU establece la posición de todo eltérmino municipal y organiza la gestión de suejecución, pero no distingue en detalles. Eldetalle se realizará a través del planeamientode desarrollo.

El Plan General de Ordenación Intermuni-cipal establece la posición de áreas concretasque afectan a terrenos situados en dos o mástérminos municipales.

La iniciativa de estos planes generales es

de oficio, es decir, surge de la administra-ción, sin embargo las modificaciones del pla-neamiento general se puede hacer de oficioo ser a propuesta de otras administracioneso particulares. Y si la administración compe-tente considera que no es oportuna la peti-ción puede negar la misma.

Estos Planes en cuanto que afectan al ejer-cicio de las competencias de varias administra-ciones tardan en redactarse y tramitarse. En suestructura tienen dos tipos de determinaciones:ordenación estructural y pormenorizada.

La ordenación estructural es la base delplan: cuál va a ser la clasificación del suelo,cuáles son las reservas a sistemas generalescomo los espacios que el plan general conside-ra que son necesarios para el uso general delos ciudadanos, los libres, zonas verdes, siste-mas de comunicaciones, hospitales, universida-des etc. así como otros sistemas locales comoparques, jardines de ámbito local, la política enmateria de vivienda. También la ordenación delsuelo no urbanizable y darle un criterio deespecial protección, marcando lo que se puedehacer en suelo urbanizable, qué ámbito desuelo urbanizable está destinado a suelo indus-trial, a uso terciario, a uso turístico o uso resi-dencial, delimitación de las zonas necesariaspara la preservación del litoral etc.

Para los municipios más importantes, esdecir, los de relevancia territorial, que son losque tienen más de 20.0000 habitantes, lascapitales de provincias y los que estén en tornoa capitales de provincias y de Jerez y Algeciras,el plan establece otras determinaciones. Laordenación pormenorizada complementa laordenación estructural.

Junto con los anteriores planes generales,están también los denominados Planes deSectorización, que tienen por objeto incorporaral proceso urbanizador terrenos que tienen la

7

Los municipios tendránque reservar al menos un

30% de la edificabilidadresidencial de los terrenoss

para viviendas de VPO

clasificación de suelo urbanizable no sectoriza-do, los Planes de Desarrollo, que se dividen enlos Planes Parciales de Ordenación y los PlanesEspeciales, que establecen la ordenación deta-llada que desarrollan las determinaciones delPGOU y los estudios de detalle.

Los catálogos son otros instrumentos quetienen por objeto complementar las determina-ciones de los instrumentos de planeamientorelativas a la conservación, protección o mejoradel patrimonio urbanístico arquitectónico, histó-rico, cultural, natural o paisajístico.

El régimen urbanístico del suelo

La clasificación del suelo es uno de los aspec-tos más significativos, ya que ésta y su catego-ría nos indica qué se puede o no hacer en eseterreno. Además, dependiendo de ésta el pro-pietario del suelo tendrá unos derechos y debe-res u otros. El suelo se clasifica en urbano,urbanizable y no urbanizable.

El SUELO URBANO es aquel en el que existela ciudad, está ocupado por la ciudad existente,se puede identificar como el núcleo urbano; sinembargo esta clasificación cuando la traduci-mos a aspectos urbanísticos es más compleja.El suelo urbano tiene diferentes categorías:consolidado y no consolidado. El primero es elque ya está totalmente urbanizado, tiene unosservicios básicos tales como acceso rodado porvía urbana municipal, abastecimiento de agua,saneamiento y suministro de energía eléctricaen baja tensión etc. Además son fácilmenteidentificables. El suelo urbano no consolidadoes el que tiene una urbanización insuficiente,áreas de municipios que necesitan de reforma,renovación, mejora o rehabilitación.

El SUELO URBANIZABLE se define comoaquel que el plan general ha previsto comosusceptible de soportar un crecimiento de la

ciudad. Tiene diferentes categorías: suelo urba-nizable ordenado con ordenación urbanísticasuficiente que legitima la actividad de ejecuciónen función de las necesidades municipales;suelo urbanizable sectorizado que ya tiene deli-mitado su ámbito de actuación y sobre el quese elabora un plan parcial de ordenación. Porúltimo, el suelo urbanizable puede ser no secto-rizado, donde se encuadran el resto de losterrenos urbanizables.

El suelo NO URBANIZABLE, es aquél por elque no va a crecer la ciudad, clasificado por elplan general y que en muchas veces ni siquieraes determinado por el plan general o por otraslegislaciones como puede ser la Ley de Costaso la Ley de Carreteras.

En función de la clase de suelo, los propie-tarios de los mismos tienen diferentes derechosy deberes. En este sentido los más restrictivosse encuentran en los suelos no urbanizables yaque lo único que puede hacer un propietario deeste terreno es vincularlo a una explotaciónagrícola, ganadera, forestal, cinegética o análo-ga a la que estén efectivamente destinados, ylas viviendas ejecutables deben ser aisladas yvinculadas a la explotación oportuna. Cuando laordenación urbanística otorgue la posibilidad dellevar a cabo en estos suelos edificaciones novinculadas a las explotaciones a las que estándestinados, éstas edificaciones tendrán unaduración limitada, aunque renovable. Cuando seacabe el tiempo se demolerá y se restituirán losterrenos al estado en que se encontraban,debiendo prestar el propietario garantía econó-mica para cubrir un supuesto incumplimiento.

Instrumentos de intervención en elmercado del sueelo

Es la regulación de los mecanismos de inter-vención directa de la administración en el mer-

Guías del Consumidor de FACUA: ley de ordenación urbanística

8

cado del suelo en la medida que uno de losobjetivos de la Ley es poner en el mercado elmayor número de suelo urbanizado y remodelarla ciudad existente. Esto se regula a través deunos mecanismos específicos denominadospatrimonios públicos de suelo que están obliga-dos a constituirlos los municipios y la adminis-tración autonómica con la finalidad de crearreservas de suelo para actuaciones públicas,facilitar la ejecución de los instrumentos de pla-neamiento, intervención pública suficiente paraintervenir en la formación de los precios asícomo garantizar oferta de suelo suficiente paraviviendas protegidas. Los patrimonios públicosdel suelo son patrimonios separados de los res-tantes bienes de la administración porque tie-nen un destino especifico de usos de interéssocial, y deben tener un Registro Público deSuelo de carácter público. Excepcionalmente laLey puede eximir que en determinados casosse construyan viviendas protegidas. En estoscasos los recursos de la gestión de estos patri-

monios públicos se incorporan al patrimoniopúblico del suelo para que se destinen a laobtención de terrenos para la construcción deviviendas protegidas, a ámbitos de la ciudaddegradada ya que algunas zonas de la ciudadque no generan recursos puedan ser beneficia-rias del patrimonio público del suelo etc.

Otro papel fundamental de la administraciónes la regulación del precio del suelo. La sobre-valoración artifical del suelo no es positiva parael proceso urbanístico. Para ello se crean unaserie de mecanismos para intervenir en el mer-cado del suelo, fundamentalmente con la cons-titución de los patrimonios municipales y regio-nales de suelo, pero existen otras figuras omecanismos de intervención: derecho desuperficie y derecho de tanteo y retracto. Elderecho de superficie consiste en delimitaráreas de ejecución sobre el suelo y cuandopase un tiempo revierte todo lo construido a laAdministración. El derecho de tanteo y retractodelimita áreas de suelo en las que las transmi-

9

siones onerosas de terrenos y edificacionesestán sujetas a estos ejercicios de tanteo yretracto a favor de la Administración actuante,siendo el plazo de sujeción de las transmisionesal ejercicio de estos derechos de diez años.Esto significa que durante este plazo de tiempo,los propietarios deben notificar a la Administra-ción la decisión de enajenación con expresióndel precio, formas de pago y los restantes ele-mentos esenciales de la transmisión para queen el plazo de sesenta días naturales desde lanotificación ejercite el derecho de tanteo. Si elpropietario no realiza la notificación anterior ose omitiese algunos requisitos de comunicaciónde la transmisión, la administración ejercerá elderecho de retracto en el plazo de sesenta díasnaturales contados desde la notificación de latransmisión ya efectuada. Las áreas y propieta-

rios afectados por estos derechos deben estarinscritos en el Registro de la Propiedad.

Ejecución de los instrumentos del Parlamento

Regula la gestión urbanística cuando el sueloestá ordenado. El suelo hay que urbanizarlo,construir y llegar al resultado final. Es importan-te destacar la importancia del papel de los par-ticulares para ejecutar los planes urbanísticos,los ciudadanos, y dos figuras en la gestión; losconvenios urbanísticos y el agente urbanizados.

Los particulares también tienen un papelfundamental sobre todo para ejecutar los pla-nes urbanístico. La Ley quiere que la participa-ción de estos particulares en la ejecución sepotencie, mediante la suscripción de conveniosurbanísticos. Sólo en casos excepcionalescuando no existe iniciativa particular es la admi-nistración la que ejecuta el Plan .

Junto a la participación activa en la ejecu-ción del planeamiento de los particulares estátambién la participación ciudadana porque losplanes urbanísticos tienen un interés público. Eldiseño de la ciudad interesa a todos los ciuda-danos, interesa saber cómo se está ordenandosu ciudad y para que puedan participar éstos, elAyuntamiento tiene que exponer al público elplaneamiento para sugerencias o alegaciones.Pero aparte se deben constituir mesas de parti-cipación de la ciudadanía en los Ayuntamientosa la hora de redactar el plan lo que constituyeque no sólo el ciudadano participa en la infor-mación pública de un plan ya redactado sinotambién durante el proceso de elaboración. Amayor abundamiento la participación ciudadanano sólo se circunscribe en el momento deredacción del plan sino que la ley que estableceque los ciudadanos tienen derecho a exigir elcumplimiento de la legalidad urbanísticamediante la acción pública.

Guías del Consumidor de FACUA: ley de ordenación urbanística

10

La regulación que se da de los conveniosurbanísticos en la Ley es novedosa. Aunque desiempre han existido, nunca han tenido regula-ción legal y por ello se regula en esta Ley conobjeto de delimitar su naturaleza jurídica y conel propósito de darle mayor transparencia ypublicidad a los convenios. Se distinguen dostipos de convenios: los de planeamiento y losde gestión. Los primeros son los que entre susdeterminaciones contienen modificaciones delplan, y los segundos son los que no implicanmodificaciones del plan, sino que se respeta ysólo se pretende determinar las condiciones ylos términos de la gestión y ejecución del pla-neamiento urbanístico y se pueden firmar tantocon personas públicas o privadas tengan éstaso no la condición de propietarios de terrenos.Los convenios tienen carácter jurídico adminis-trativo, no son contratos privados, son docu-mentos administrativos. El cumplimiento de losconvenios está sujeto a transparencias y publi-cidad a través de losregistros de instrumentosde convenios urbanísticospor lo que cuando se fir-man convenios, una vezrubricado se tiene quepublicar en el BoletínOficial correspondiente yse debe especificar que se encuentra deposita-do en el registro público de convenios urbanísti-cos para que cualquier ciudadano lo pueda very tenga acceso al mismo como garantía detransparencia y conocimiento del ciudadano.

Novedad de la Ley es también la creacióndel agente urbanizador, ya existente en otrascomunidades autónomas como la Valenciana oExtremadura y es aquélla persona o empresaque sin ser propietaria de los terrenos puedeurbanizar los terrenos en caso de que existainactividad o incumplimiento por parte de los

titulares de los mismos, y se pueda poner a tra-vés de este agente más suelo urbanizable en elmercado. Éstos actúan en los diferentes siste-mas de actuación de ejecución del planeamien-to que pueden ser: expropiación, cooperación ycompensación.

Mediante el sistema de expropiación laadministración actuante adquiere forzosamentelos bienes y derechos de la unidad de ejecucióny desarrolla la actividad de ejecución mediantegestión directa, a través del agente urbanizadormediante convocatoria de concurso. El procedi-miento se seguirá conforme a la Ley de expro-piación forzosa y los propietarios recibirán pordicha expropiación un justiprecio o pago enespecie. Si hay avenencia en el justiprecio elmismo se incrementará en un 10%.

Mediante el sistema de cooperación los pro-pietarios aportan la totalidad de los terrenos decesión obligatoria y gratuita, soportan la ocupa-ción de terrenos necesarios para la ejecución

de las obras de urbaniza-ción, abonan los gastos deurbanización y los de ges-tión de sistema que lescorrespondan y la adminis-tración actuante asumeíntegramente la actividadde ejecución bien mediante

gestión directa o a través de agente urbaniza-dor mediante la convocatoria del concurso.Concluidas las obras de urbanización y recep-cionadas éstas se elaborará la cuenta de liqui-dación de la actuación.

A través del sistema de compensación nor-malmente los responsables de la ejecución seconstituyen en Junta de Compensación juntocon la Administración actuante y aportan latotalidad de los terrenos de cesión obligatoria ygratuita, asume íntegramente la actividad deejecución para posteriormente transmitirse los

11

En una expropiaciónforzosa los propietariosrecibirán por el terrenoun justiprecio o pago

en especcie

terrenos los miembros de la Junta deCompensación con ocasión del desarrollo delsistema de ejecución. La iniciativa de este sis-tema la puede llevar el propietario único, y si lospropietarios son varios, el agente urbanizador.

Las obras y construcciones tanto de urba-nización como de edificación deben ser con-servadas y mantenidas por sus propietarios,para controlar el cumplimiento de este deberse realizarán inspecciones periódicas de cons-trucciones y edificaciones, que se puedenregular mediante el instrumento de planea-miento y en su defecto por el municipiomediante ordenanzas. La falta de conserva-ción es una de las causas que puede llevar auna edificación a la situación legal de ruinaurbanística. Para evitar ésta o bien que lasedificaciones no estén en condiciones de con-servación, los municipios pueden dictar órde-nes de ejecución de obras de conservación ymejora en caso de incumplimiento por el pro-pietario y así mismo habilitará en caso deincumplimiento injustificado al municipio a laejecución subsidiaria a costa del obligado, a laimposición de multa e incluso a la expropia-ción del inmueble.

Expropiación forzosa por razón de urbanismo

Se utiliza esta figura cuando la Administraciónquiere obtener terreno para el ejercicio de lapolítica en materia de vivienda, o cuando lospropietarios incumplen la función social de lapropiedad. El procedimiento se seguirá confor-me a la Ley de Expropiación Forzosa y los pro-pietarios recibirán por dicha expropiación unjustiprecio o pago en especie. Si hay avenenciaen el justiprecio el mismo se incrementará enun 10%.

La disciplina urbanística

Se establecen en la Ley mecanismos de con-trol de la administración que tiene que procu-rar que lo que se va a construir esté adecuadoal plan mediante la licencia o acto administra-tivo por el cual un Ayuntamiento nos dice quela edificación que se va a proyectar se adecuaal plan, mediante intervención preventiva delos actos de edificación o construcción o usosdel suelo. Una vez que se ha construido o seesté construyendo hay que proteger la legali-dad urbanística en el caso de que el particular

Guías del Consumidor de FACUA: ley de ordenación urbanística

12

haya actuado sin licencia o contraviniendo suscondiciones. Esto se consigue mediantemedidas cautelares de suspensión de obrasilegales si no están terminadas y reestableci-miento del orden jurídico perturbado y repo-sición de la realidad física alterada con inde-pendencia de la imposición de sanción.

Derecho sancionador

Cuando hacemos actos que van en contra de laordenación urbanística o van en contra del Planestamos cometiendo una infracción urbanísticacuya consecuencia es además de una sanciónla realización de las actuaciones pertinentespara el restablecimiento del orden jurídico per-turbado, indemnización de los perjuicios ocasio-nados y resarcimiento de los daños y reposiciónde la realidad física alterada al estado anterior.Además si las infracciones son graves o muygraves se prohibirá al infractor contratar obrascon la administración pública actuante, nopodrán ser beneficiarios de subvenciones, pro-hibición de participación en las ejecuciones delplan por un máximo de dos años en las infrac-ciones graves y de cuatro en las muy graves.

Debemos de partir del artículo 47 de laConstitución Española, "el derecho a una vivien-da digna y adecuada". Los poderes públicosdeben promover las condiciones necesarias yestablecer las normas pertinentes para hacerefectivo este derecho, regulando, entre otrascosas la utilización del suelo de acuerdo con elinterés general para impedir la especulación.

Para saber de las medidas para el suelo,hay que tener en cuenta la LOUA de la queanteriormente hemos hablado. La Ley 13/2005de 11 de noviembre de Medidas para laVivienda Protegida y el Suelo y la Ley 1/2006de 16 de mayo de modificación de las leyesanteriores en algunos de sus artículos con los

siguientes objetivos:

a) Con respecto al patrimonio público delsuelo en las determinaciones de los planesgenerales de ordenación urbanística, defomentar la disposición de suelo para vivien-das protegidas en todos los municipios esta-bleciendo que en cada área o sector con usoresidencial, las reservas de los terrenos equi-valentes, al menos al treinta por ciento de laedificabilidad residencial de dicho ámbitopara su destino a viviendas de protección ofi-cial u otros regímenes de protección pública.El PGOU podrá eximir total o parcialmente deesta obligación a sectores o áreas concretosque tengan una densidad inferior a 15 vivien-das por hectárea y que, además, por su tipo-logía no se consideren aptas para la cons-trucción de este tipo de viviendas, pero debe-rá prever su compensación en el resto deáreas o sectores asegurando su distribuciónequilibrada en el conjunto de la ciudad, evi-tando la concentración excesiva de este tipode vivienda para garantizar la segregaciónespacial y la integración social. Así mismorecoge también los suelos y porcentajes quehabrán de destinarse a los grupos con menoríndice de renta que se determinen en los pla-nes de vivienda. En estas áreas o sectores elPGOU o en su defecto en el instrumento dePlaneamiento que contenga la ordenacióndetallada especificará, con informe favorablede la Consejería competente, los plazos deinicio y terminación de las viviendas, supo-niendo expropiación forzosa por razón deurbanismo el incumplimiento de la funciónsocial de la propiedad, entre otros supuestos,por el transcurso del plazo previsto en losplanes para el inicio o la terminación de lasviviendas protegidas, o por la inobservanciade los deberes de conservación o rehabilita-

13

ción de los inmuebles.b) Aumentar tanto la reversión a la colectivi-dad de la plusvalía derivada de la actividadurbanística y los medios de intervencióndirecta de la administración en el mercadode suelo. Para ello en los convenios urbanís-ticos de planeamiento, la cesión del aprove-chamiento urbanístico correspondiente a laadministración, así como cuantas aportacio-nes económicas se realicen en virtud delconvenio deberán integrarse en el respectivopatrimonio público de suelo. Si la cesión serealiza mediante permuta o pago de cantidadsustitutoria en metálico, el convenio incluirála valoración de estos aprovechamientos rea-lizadas por los servicios de la administración.Por otro lado se requerirá dictámen favorabledel Consejo Consultivo de Andalucía para lasmodificaciones de la ordenación establecidapor los instrumentos de planeamiento quetengan por objeto una diferente zonificación ouso urbanístico de parques, jardines, espa-cios libres, dotaciones o equipamientos o lasque eximan la obligatoriedad de reservas de

terrenos para viviendas protegidas. Tambiénse establece que los patrimonios públicos desuelo tengan como finalidad crear reservasde suelo para actuaciones públicas incorpo-rándolos al proceso urbanizador, incluso ensuelos no urbanizables para contribuir a suprotección o preservación, facilitar la ejecu-ción de los instrumentos de planeamientoincluso proponiendo a la Consejería compe-tente la reducción de los plazos para la tra-mitación, ejecución y gestión de los instru-mentos de planeamiento por el procedimien-to de urgencia que se determine, incidir en laformación de los precios y garantizar ofertade suelo suficiente para la ejecución deviviendas protegidas. Los órganos de controly fiscalización de la administración titular delos patrimonios públicos de suelo velarán porla correcta gestión de los mismos y la cuentade liquidación de dicho patrimonio se inte-grará de forma separada en los presupuestosde la administración.c) Facilitar la ejecución de los instrumentosde planeamiento urbanístico estableciendo

Guías del Consumidor de FACUA: ley de ordenación urbanística

14

medidas por incumplimientos de plazos ymedidas tendentes a agilizar la ejecución.d) Mejorar y completar la regulación de laprotección de la legalidad urbanística talescomo medidas que afectan a las competen-cias urbanísticas de los Municipios por graveincumplimiento en el ejercicio de las mismas,pudiéndose atribuir el ejercicio de la potestaddel planeamiento correspondiente al munici-pio a la Consejería competente, y adoptarmedidas cautelares de suspensión de losactos, también en los actos sujetos a licenciaurbanística municipal. Se consideran nulasde pleno derecho las licencias, órdenes deejecución o acuerdos municipales realizadoscontra las determinaciones de ordenaciónurbanística en los casos establecidos en laLey. En la inspección urbanística de losmunicipios y Consejería competentes éstosdeben colaborar entre sí y hacer cumplir lasmedidas cautelares y definitivas acordadaspara el cumplimiento de la ordenación urba-nística, determinando cuando procedan lasuspensión, las medidas de reposición a larealidad física alterada reforzando ésta, asícomo el régimen sancionador.e) La creación del Cuerpo de Inspección deOrdenación del Territorio, el Urbanismo yVivienda para ejercer las funciones de ins-pección en estos tres ámbitos.

EL CONSORCIO DE VIVIENDA

Es una figura interesante que hoy sólo seda como experiencia piloto en el Área seSevilla. Importante es destacar esta figura

que nace con el objetivo de dar respuesta a lademanda de vivienda existente en este ámbitoterritorial, dónde se incorporan al mercado dela vivienda un número importante de jóvenesentre los 20 y los 34 años a los que hay que

cubrir sus necesidades de vivienda.Se ha firmado un convenio por la Junta de

Andalucía, Diputación Provincial de Sevilla, ymunicipios del Área de Sevilla para la creacióndel Consorcio de Vivienda para los ciudadanosdel Área de Sevilla con el que se pretendeponer en marcha una serie de políticas comu-nes que faciliten el acceso a la vivienda a fami-lias, especialmente jóvenes, que no puedenacceder al mercado libre, previo estudio de lasnecesidades reales, siendo respetuosos con laLey de Ordenación Urbanística de Andalucía ycon los Planes de Ordenación Territoriales.

Además se desarrollará una gestión comúnque permita dar una respuesta ágil e inmediataa la demanda de vivienda a partir de las ofertasexistentes en el mercado y de la disponibilidadde suelos públicos para la construcción. Se ten-drá muy en cuenta los criterios de selección decada municipio y un sistema de transparenciaen la adjudicación.

El Consorcio también se encargará de reali-zar las actividades de carácter material, técnicoo de servicio en materia de vivienda, que pue-dan ser encargadas por las administracionesconsorciadas y que incluyen la participación enlas funciones de inspección.

Asimismo se encargará del desarrollo deaquellas actividades de carácter supramuni-cipal que en su día se establezcan en el Plande Ordenación del Territorio de la Aglomera-ción Urbana de Sevilla como actuaciones delConsorcio.

El Consorcio estará presidido por la titular dela Consejería de Obras Públicas y Transportes ycontará con un Consejo de Administración en elque el reparto de los votos se realiza de lasiguiente manera: Ayuntamientos 45%, Juntade Andalucía 45% y Diputación Provincial 10%,así como con un consejo consultivo, gerencia ycomisión ejecutiva.

15

Publicación impresa en papel ecológicoDep. Legal: SE - 5232-07

FACUA Almería: Federico García Lorca, 104. 04005 Almería - Teléfono: 950 269 350FACUA Cádiz: Avenida de Andalucía, 88. 11008 Cádiz - Teléfono: 956 259 259

FACUA Córdoba: Plaza de San Miguel, 9. 14002 Córdoba - Teléfono: 957 488 108FACUA Granada: Horno del Espadero, 12. 18005 Granada - Teléfono: 958 262 465

FACUA Huelva: Duque de Ahumada, 12. 21004 Huelva - Teléfono: 959 254 911FACUA Jaén: Guillén, 15. 23700 Linares - Teléfono: 953 699 327

FACUA Málagaa: Pedro de Toledo, 1. 29015 Málaga - Teléfono: 952 276 908FACUA Sevilla: Resolana, 8. 41009 Sevilla - Teléfono: 954 376 112

Oficinas centrales: Bécquer, 25 A - 41002 SevillaAdministración: 954 902 365

Gabinete de Comunicación y Publicaciones: 954 900 078Gabinete Jurídico: 954 383 610

Faxx: 954 387 852Correo-e: facua@facua.org

www.facua.org

Subvenciona