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LA ORDENANZA REGULADORA DE LA ITE.
SU ESTUDIO Y ANÁLISIS.
NOVIEMBRE 2010
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ORDENANZA DE INSPECCIORDENANZA DE INSPECCIÓÓN TN TÉÉCNICA CNICA DE EDIFICACIONESDE EDIFICACIONES
Cuál es el Origen de la Ordenanza y sus motivos?
Que ha ocurrido hasta la fecha?
Qué debe de contener el Informe? Cómo se tramita?
Qué efectos conlleva la presentación en tiempo y forma y quéproblemas se derivan en caso de incumplimiento?
Ite Solidaria. Quien accede?
La inspección continua como método y como cultura de mantenimiento.
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CuCuáál es el Origen de la l es el Origen de la Ordenanza y sus motivos?Ordenanza y sus motivos?
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La 1ª Ordenanza se aprobó con carácter definitivo el 25 de mayo de 2000.
La Ley 72/002, de 17 de diciembre, de ordenación Urbanística de Andalucía ( LOUA) entró en vigor el 20 de enero de 2003.
- en los Art. 155 y 156 de la LOUA, se regula el deber de los propietarios de los terrenos, construcciones y edificios de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.
Art. 156 de la LOUA, establece…..- Colaboración de técnicos competentes.- Cultura de los ciudadanos favorables a realizar controles técnicos y periódicos a la edificación.
- Evitar antes de la reparación.- Mayor conocimiento y control del estado de conservación.
En 2004 se produce adaptación de la Ordenanza al nuevo marco legislativo a partir de la experiencia obtenida. Se aprueba la nueva Ordenanza en junio de 2004
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En el año 2009, la Gerencia de Urbanismo decide hacer una nueva Actualización de la normativa que incluye una nueva ficha técnica del edificio con el informe de ITE.
Se modifican fechas pasando de Julio a Noviembre, el mes de entrega.
Se inicia, a la vez, la utilización de un servicio web, a través del cual se podrá hacer la ITE, enviándola directamente sin necesidad de personamiento físico en las oficinas de la Gerencia, siempre que el propietario y el técnico tengan firma digital.
La utilización de este sistema es poco frecuente pues los propietarios o administradores no suelen tener firma electrónica, pero conviene decir que su utilización evita errores ya que impide avanzar si el los datos no se introducen correctamente.
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Además, el marco legal es más amplio…….
1.- Ley de Ordenación de la Edificación ( ley 38/1999 de 5/1, art.3, apart 1)… LOE
2.- Texto Refundido de la Ley del Suelo ( RD Legislativo 2/2008 de 20 de junio. art.9)
3.- Plan General de Oden. Urbana de Sevilla (1987) y un nuevo Plan General de Orden. Urbana (aprobado el 14 de julio de 2006)
4.- Manual para el uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas (Boja 140, de 4/12/2001)
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Que ha ocurrido hasta la fecha?Que ha ocurrido hasta la fecha?
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1er plazo (27 de Feb. 2003) el cálculo estimado de ITE para viv. de mas de 100 años y catalogadas era igual a 6000.Solo se presentaron el 63%, 3800.
Posteriormente se interrumpió el proceso hasta la nueva ordenanza. Así pues, el plazo a cubrir para la ITE en viviendas, entre 50-100 años de antigüedad, no se cumplió.
En base a la nueva Ordenanza( junio de 2004), a la fecha de 2008 habían cumplido los plazos para los edificios catalogados o con más de 75 años. El siguiente plazo sería el del mes julio de 2009 para edificios de 75-50 años.
En esa fecha, año 2008, el Índice de cumplimiento de las obras ordenadas en las Inspecciones realizadas era del 5%(propia voluntad) 45%(previo aviso).
El resto el 50 %(ordenes de ejecución).
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En 2009, es cuando se decide actualizar la norma y pasa la fecha de presentación al mes de noviembre, ampliándose los plazos.
En la primera norma del año 2000, se exigía un CERTIFICADO, que debía firmar el técnico que garantizase la seguridad, salubridad y ornato.
Ello generó una gran polémica que provocaría un cambio en la nueva Ordenanza de 2004, sustituyéndose CERTIFICADO por INFORME.
El cambio era importante y hacía posible la redacción de los informes ITE, ya que lo anterior había llegado a hacer casi imposible la emisión de dichos informes. ( se añadió el concepto de inspección organoléptica, que la Gerencia rechazó )
Como podemos apreciar es una norma en continuo cambio. Siempre tratando de mejorar lo anterior y ayudar al ciudadano.
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Que tipo de obra puede darse ?Que tipo de obra puede darse ?
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Tipología de obras de Servicio de conservación de la GMU.
- Inminentes.- Urgentes.- Obras de Conservación.(no urgente)
En el año se realizan 200 obras inminentes, aproximadamente. (mayor % en Invierno)
En la Actualidad los expedientes que poseen obras por visitar, no inminentes, es decir producidas por parte de Bomberos, denuncia de vecinos, obras procedentes de expediente de ITE son aproximadamente 6000 en la ciudad de Sevilla(Fincas con algún tipo de daño).
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Las Obras más frecuentes INMINENTES suelen ser:
- Desprendimiento de aplacados frente a forjados.- Recubrimiento de hormigón reventado.- Pudrición de vigas de madera. Ataques xilófagos.- Humedades por filtración.- Problemas en balcones, cornisas desprendidas, etc- Desprendimientos de morteros.- Medianeras, vuelcos.- Obras en ejecución, normalmente de rehabilitación
- No es el casco histórico el más afectado.
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CONDICIONES MINIMAS DE SEGURIDAD, CONDICIONES MINIMAS DE SEGURIDAD, SALUBRIDAD Y ORNATOSALUBRIDAD Y ORNATO
a) En Urbanizaciones (1)a) En Urbanizaciones (1)
b) En Construccionesb) En Construcciones
c) En carteles (1)c) En carteles (1)
d) En solares (1)d) En solares (1)
Art.155 LOUAArt.155 LOUA
(1) Estas obligaciones no (1) Estas obligaciones no estanestan contenidas en los informes ITE contenidas en los informes ITE
Tan sTan sóólo carteles que formen parte de los edificios.lo carteles que formen parte de los edificios.
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a) En Urbanizacionesa) En Urbanizaciones
El propietario es responsable del mantenimiento de las acometidas de redes de servicio en correcto estado de funcionamiento.
En urbanizaciones no recepcionadas o las de propiedad privada, correrá a cuenta de sus propietarios la conservación de calzadas, aceras, redes de distribución y servicio, del alumbrado y de los restantes elementos que configuren la urbanización.
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b) En Construccionesb) En Construccionesb.1) Condiciones de seguridad:
• Las edificaciones deberán mantener su cerramiento y cubiertas estancas v al paso del agua.
• Mantener en buen estado los elementos de protección contra caídas.
• La estructura deberá conservarse de modo que garantice el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndola de los efectos de corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar las cimentaciones.
• Deberán conservarse los materiales de revestimientos de fachada, cobertura y cerramiento de modo que no ofrezcan riesgo a las personas y a los bienes.( incluso las instalaciones de electricidad, el gas…y la protección contra incendios..)
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b.2) Condiciones de Salubridad:
Deberán de mantenerse en buen estado de las instalaciones de modo que garanticen su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización.
Las instalaciones de agua, gas, saneamiento y sanitarias.Las condiciones de ventilación e iluminación.
Mantendrán tanto el edificio como sus espacios libres con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales que puedan ser causa de infección o peligro para las personas.
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b.3) Condiciones de ornato:
Las fachadas exteriores e interiores
Las medianeras visibles desde la vía pública
Las vallas e instalaciones publicitarias
Los cerramientos de las construcciones
Todos deberán mantenerse en buenas condiciones, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales
de revestimiento.
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c) En cartelesc) En carteles, instalaciones publicitarias o de otra índole se mantendrán las condiciones de seguridad y salubridad. Siempre que formen parte del edificio, les será de aplicación la ITE)
d) En solares:d) En solares: Todo propietario de un solar deberámantenerlo en las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato .
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LA ORDENANZA MUNICIPAL DE LA ORDENANZA MUNICIPAL DE I.T.EI.T.E EN EN EL AYUNTAMIENTO DE SEVILLA. EL AYUNTAMIENTO DE SEVILLA.
1.- Obligaciones que establece.2.- Los que están obligados a cumplirla.3.- Contenido del informe de inspección técnica.4.- Forma de presentación de la documentación.5.- Plazos de presentación de la documentación6.- Publicidad.7.- Efectos del cumplimiento de la presentación de la
documentación.8.- Consecuencias del incumplimiento9.- Conclusión final y compromiso de ejecución.10.- Plazos máximos generales establecidos para la
presentación del primer informe.
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QuQuéé obligaciones establece?obligaciones establece?
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Obligaciones que establece
1.- Obligación formal de los propietarios de construcciones y edificaciones de efectuar una inspección periódica dirigida a determinar el estado de conservación de las mismas y el cumplimiento del deber de conservación impuesto por la normativa urbanística y de régimen del suelo (art.1.1).
2.- El contenido del deber de conservación, se refiere al mantenimiento de las adecuadas condiciones de seguridad, salubridad y ornato público de la construcción o edificación en su conjunto. (art.1.3)
3.- Verificar la obligación legal de efectuar la ITE, mediante la obtención por cuenta y cargo del propietario de informe expedido por técnico competente, con el contenido, en la forma, con la documentación adjunta, y en los plazos establecidos por la ordenanza y su posterior presentación en el Registro de Entrada de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla. (art.2.1).
4 Realizar una Ficha Técnica de la Edificación, relativa a la situación jurídica, arquitectónica, urbanística y al régimen de la ocupación y propiedad de la misma, conforme al modelo oficial aprobado. (art.4.).
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QuiQuiéén estn estáá obligado a obligado a cumplirla?cumplirla?
Los propietarios de toda clase de edificaciones y construcciones, con independencia de su uso o destino, estarán afectadas por la obligación regulada en esta Ordenanza.(art.1.2).
Agotado el plazo correspondiente para presentar el Informe de Inspección Técnica de la Edificación por parte del propietario, podráhacerlo, voluntariamente, cualquier otro titular legítimo de un derecho sobre la edificación.(art.5.5)
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QuQuéé debe contener el Informe?debe contener el Informe?
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Con carácter previo deberán realizarse todos los estudios que a juicio del técnico redactor sean necesarios para obtener un conocimiento suficiente de la edificación y describir los trabajos ejecutados para realizar la Inspección (aperturas de calos, catas, desmontaje de falsos techos, etc.) para determinar daños en la edificación.
Realizada la inspección, deberá consignarse el resultado de la misma, indicando que “el edificio reune las condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato público establecidas en la normativa urbanística y de régimen del suelo”, o bien, “que no las reune”, con la descripción de:
Fecha de la visita o visitas de inspección realizadas, planos de situación y fotografías del exterior e interior del edificio expresivas del contenido del informe. Descripción detallada del edificio con número de referencia catastral, de acuerdo al anexo vigente de Ficha Técnica de la Edificación.
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RELATIVOS A LA SEGURIDAD CONSTRUCTIVA DE LA RELATIVOS A LA SEGURIDAD CONSTRUCTIVA DE LA EDIFICACIEDIFICACIÓÓNN
a) Informe Seguridad, estabilidad y consolidaciones estructuralesafecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que puedan comprometer la resistencia mecánica y estabilidad del edificio o construcción
b) Informe Seguridad relativa a fachadas interiores, exteriores y medianeras, en especial los elementos que puedan suponer peligro para la vía pública o zonas interiores de la edificación tales como frentes de forjado, cornisas, aplacados. Etc.
c) Informe Estanqueidad, indicando el estado general de cubiertas, azoteas, paramentos y carpinterías exteriores, así como el estado general de las redes de fontanería, saneamiento y electricidad.
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Causa de todos los desperfectos, indicando medidas, trabajos y obras necesarias indicando el orden de prioridades de ejecución de los mismos haciendo expresa referencia a los plazos necesarios de inicio y ejecución de los mismos.
Presupuesto estimativo de las medidas, trabajos y obras necesarias.
En el supuesto de emisión de un segundo o sucesivos informes de ITE, se deberá indicar el grado de ejecución y efectividad de las medidas, trabajos y obras realizadas para cumplimentar las recomendaciones señaladas en los informes de inspección técnica anteriores.
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EDIFICIO O CUERPO CONSTRUCTIVO EDIFICIO O CUERPO CONSTRUCTIVO ÚÚNICONICO
Se presentará un informe de Inspección Técnica por cada edificio a excepción:
Cuando existan varios edificios en una sola parcela catastralpodrá presentarse un solo informe de inspección técnica conjunto, siempre que haya un único informe y se especifiquen y detallen expresa e inequívocamente los edificios que componen dicha parcela.
Se entiende por edificio el cuerpo constructivo único con independencia de su distribución espacial, situación registral, catastral, o su reseña postal.
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Constituye un solo cuerpo constructivo:
Las unidades constructivas ligadas por elementos estructurales.
Las unidades constructivas ligadas por elementos funcionales.
Las unidades constructivas ligadas por redes de instalaciones.
Las unidades constructivas ligadas por espacios funcionales indivisibles.
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El informe deberá comprender las medidas inmediatas de seguridadadoptadas, debiendo justificarse que no admitían demora por motivo de inminente peligro para los ocupantes de la construcción o edificación, colindantes o quienes transiten por sus inmediaciones.
La propiedad de la edificación deberá adoptar, bajo dirección técnica competente, todas las medidas necesarias para eliminar de forma precautoria y preventiva una situación de riesgo inminente, tales como apeos, apuntalamientos, desmonte de elementos sueltos etc...
El informe se presentara conforme al modelo oficial aprobado y en soporte informático igualmente aprobado.
Art.4. En dicho articulo se establece la obligación de realizar una Ficha Técnica de la edificación, relativa a la situación jurídica, arquitectónica, urbanística y al régimen de la ocupación y propiedad de la misma.
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Forma de presentación de la documentación (art. 5.1)
El informe de ITE deberá estar visado por el Colegio Oficial correspondiente,( aquí: Aparejadores y Arquitectos Técnicos ) debiendo presentarse en el Registro de Entrada de la Gerencia de Urbanismo, acompañado de la Ficha Técnica de la Edificación y del Compromiso de Ejecución y Conclusión Final, conforme a los modelos vigentes.
En los casos de edificación de nueva planta o resultante de una reforma general, será presentada la Ficha Técnica correspondiente como documentación preceptiva de la tramitación de la Licencia de primera ocupación.
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QuQuéé efectos conlleva la efectos conlleva la presentacipresentacióón en tiempo y forma y n en tiempo y forma y que problemas se derivan en caso que problemas se derivan en caso
de incumplimiento?de incumplimiento?
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El cumplimiento en tiempo y forma facultará al propietario, o a los titulares legítimos a solicitar cualquier tipo de ayuda que la Gerencia de Urbanismo establezca para la rehabilitación total, obras de conservación o medidas inmediatas de seguridad por peligro inminente.
El incumplimiento por parte del propietario de su obligación de cumplimentar en tiempo y forma la ITE, constituye una infracción grave sancionada con multa entre 600 y 3000 € o 6000 € cuando afecte a construcciones o edificaciones catalogadas.
Cuando no se haya cumplimentado en tiempo y forma la ITE no seráposible conceder licencias de obras de ningún tipo, sin la previa presentación de la ITE en forma.
El incumplimiento en el Compromiso de Ejecución y Conclusión Final constituye una infracción grave sancionada con 3000 €.
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Plazos mPlazos mááx. de x. de presentacipresentacióónn
ANTIGUEDADANTIGUEDAD
al cumplir 20 AñosMenos de 10 años (construidos desde 1994)
10 Años (antes de 6 julio de 2011)
Entre 24-10 años(construidos entre 1979 y 1994 )
7 Años (antes de 6 julio de 2011)
Entre 49-25 años(construidos entre 1954 y 1979 )
5 Años (antes de 6 noviembre de 2009)
Entre 75-50 años(construidos entre 1929 y 1954 )
2 Años (antes de 6 julio de 2006)
Entre 75- 100 años (construidos entre 1904 y 1929 )
1 Año (antes de 6 dejulio de 2005)
Edificios protegidos con mas de 100 años, (construidos antes de 1904)
Los plazos máx. generales para la presentación del primer informe de la ITE empezaron a contar desde la entrada en vigor de la Ordenanza 17 de junio de 2004, en vigor desde 6 de julio de 2005. La Ordenanza actual es de marzo de 2009
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El Informe de ITE deberá renovarse periódicamente, dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido 15 años, para los edificios con menos de 50 años de antigüedad, y 10 años, para los de 50 o más años de antigüedad, desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse el anterior
Se entiende como edad de la edificación a partir de la terminación de las obras, informe final de obra, licencia de ocupación, licencia de obras…
En su defecto por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.
Agotado el plazo de la ITE lo podrá presentar cualquier otro titular legítimo de un derecho sobre la edificación.
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Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos informes de ITE y sus correspondientes Fichas Técnicas se unirán al Libro del Edificio, o en su defecto, a la documentación técnica del mismo, debiendo ser conservadas por los propietarios y trasmitidas, en caso de enajenación por cualquier título, a sus nuevos titulares, de conformidad con lo previsto en la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación y las posteriores disposiciones que se desarrollen.
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CONCLUSIÓN FINAL Y COMPROMISO DE EJECUCIÓN
En los supuestos en los que el informe de ITE recoja el cumplimiento del deber de conservación, se acompañará el documento de Conclusión Final conforme al modelo vigente establecido y aprobado.
En los supuestos en los que el Informe de ITE, señale desperfectos y deficiencias de construcción o edificación, seránecesario la cumplimentación de Compromisos de Ejecución y Conclusión Final, conforme al modelo vigente establecido y aprobado, que contenga al menos lo siguiente:
Obras de conservación o rehabilitación que precisen licencia de obra; compromiso expreso del propietario de solicitar la correspondiente licencia que resuelva, al menos, las deficiencias o desperfectos graves señalados, y a ejecutar las obras conforme al orden de prioridades establecido.
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CONCLUSIÓN FINAL Y COMPROMISO DE EJECUCIÓN
Defectos o deficiencias que hagan necesaria la adopción de medidas u obras de mantenimiento o conservación, acompañadas de circunstancias de urgencia; compromiso de ejecución expreso del propietario de iniciar y ejecutar los trabajos, según informe de ITE, una vez obtenida la previa licencia y según el orden de prioridades establecido. Se entenderáconcedida la licencia de obra, por silencio positivo, si transcurridos 20 días naturales no ha recaído resolución expresa.
Si señalada la existencia de un peligro inminente para personas o bienes, no se ha solventado conforme al art 3.2, el propietario deberá acompañar compromiso de ejecución inmediata, bajo dirección técnica competente (preferiblemente….) de todas aquellas medidas provisionales de seguridad, recogidas en el informe de ITE, que de forma precautoria y preventiva eliminen la situación de riesgo inminente(apeos, apuntalamientos, retirada de elementos sueltos..)presentando a su finalizació certificado técnico sobre la correcta ejecución de las mismas.
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El no cumplimiento de la obligación de pasar la ITE, impide la realización de cualquier tipo de obra en zonas comunes o en locales de planta baja para uso público. (el edificio podría tener un forjado en mal estado y si el local es de pública concurrencia podría ocasionar un accidente a los usuarios.)
No se concede licencia de obra, de derribos o
de andamios.
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Es conveniente hacer Pre-ITE o informe con dictamen o proyecto, para realizar las obras necesarias antes de pasar la inspección de la ITE. Así, pasa en positivo y se evita que la finca conste con arreglos pendientes hasta la próxima revisión.
Al técnico se le aclara que cuando haga la inspección y la entregue visada, si el edificio tiene obras pendientes, en tanto no se encargue la redacción del correspondiente proyecto, al técnico que corresponda, la responsabilidad es de los propietarios y él no debe comenzar ningún trabajo sin encargo y sin conocimiento del seguro.
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¿ CUALES SON LOS FINES DE LA ITE ?
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La inspección continua como método eficaz, como cultura de la conservación.
Menor coste en la reparación, por mejor conservación.
El mantenimiento y la conservación como método preventivo.
Dotar de mayor seguridad jurídica y técnica al mercado de 2ª mano
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Los Administradores de Fincas Urbanas, como pieza clave e interlocutores entre la propiedad y la Administración.
La Pre-ITE como herramienta para detectar el estado actual y poder realizar:
- Programación en tiempos.- Control de costes.- Control de calidad.- Control de la presión de la Administración.- Creación de la cultura del mantenimiento continuado en la edificación.
La necesidad de colaborar entre distintos técnicos intervinientes, en el proceso de Inspección. Colegios Profesionales. Los Convenios.
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BAREMO ORIENTADOR DE BAREMO ORIENTADOR DE HONORARIOS ITEHONORARIOS ITE
Ante la entrada en vigor de la nueva Ordenanza de Inspección Técnica de Edificaciones del Ayuntamiento de Sevilla y que sustituye a la correspondiente a mayo de 2000, los honorarios correspondientes a esta actuación se tarifarán en función de la superficie afectada por el Informe de Inspección Técnica de acuerdo con la siguiente fórmula:
H= S x C x CK x Ca
H. Honorarios totales en €S. Superficie afectada en m²C. Coeficiente en función de la superficie afectada.Ck. Coeficiente de complejidad.Ca. Coeficiente de actualización.
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Edificio de hasta 400 m² con c. de complejidad 1.00
H = 400 x 1.112 x 1.00x 1.09 = 485€
Edificio de hasta 2000 m ² con c. de complejidad 1.00
H = 2000x 0.463 x 1.00x 1.09 = 1009.34€
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FICHAS TFICHAS TÉÉCNICAS DE LA CNICAS DE LA EDIFICACIEDIFICACIÓÓN.N.
