INDICEIntroducción………………………………………………………....………………….02Justificación…………………………………………………………………………….03DE LA PERMUTA……………………………………………………………………….04--11

Historia Definición y naturaleza jurídica Elementos y requisitos Características Obligaciones de las partes Forma de constituirse Efectos, saneamiento por evicción y por defectos ocultos Pactos rescisorios Diferencias con el contrato de compraventa Acción redhibalitoria y estimulatoria Análisis legal y doctrinal Vicios de declaración Condición o plazo Rescisión Resolución Terminación por mutuo acuerdo o por incumplimiento Plazo de prescripción Ejemplo de un contrato de permuta

DONACION ENTRE VIVOS…………………………………………………………11--19 Historia Donación entre vivos Naturaleza jurídica Caracteres Características Modalidades Elementos Requisitos de la donación Efectos del contrato Revocatoria y reducción Formas de extinción del contrato Saneamiento por evicción Ejemplos del contrato de donación

EL ARRENDAMIENTO…………………………………………………………………19--29 Definiciones Naturaleza jurídica Elementos Características Clasificación de los contratos de arrendamiento Regulación legal Obligaciones y derechos del arrendador y del arrendatario El subarrarrendamiento De las mejoras Condiciones de los contratos de arrendamiento Terminación del contrato de arrendamiento Figuras afines al contrato de arrendamiento Modelo del contrato de arrendamiento

Conclusiones…………………………………………………………………………30Bibliografía………………………………………………………………………….31

IntroducciónLa presente investigación tiene como justificación hacer un análisis doctrinario y legal de las obligaciones que contraen las partes y su terminación en un contrato sean estos; de permuta, donación entre vivos, de arrendamiento. lo que permitirá determinar como estudiantes del derecho en los artículos en que se encuentran regulados identificando cuáles son los elementos jurídicos legales que deben regularse dentro de un contrato, para que cuando suceda una controversia que deba resolverse por la vía judicial, se encuentren los elementos que permitan finalizar el contrato en beneficio de las partes involucradas.

En primer lugar se tiene en cuenta en este pequeño documento lo que son los rasgos históricos de la permuta, tomamos en cuenta lo que es su definición doctrinaria, tanto como legal, cuales son las características que la conforman, la obligación de las partes, la forma en que se tiene que constituir en nuestro medio de a cuerdo a la permuta existen factores muy importantes a tomar en cuenta en las cuales mencionaremos lo que son: la Acción redhibitoria y estimatoria, la Acción divisible o indivisible, lo que es la Anulabilidad, la Nulidad, los Vicios de la declaración, el Plazo de prescripción, siempre y cuando enfocado a lo que es la permuta y por último un ejemplo resumido de lo que es una permuta ya constituida.

Que en el orden del tiempo es el primero que aparece, respondiendo a las necesidades primarias del hombre de procurarse las cosas necesarias para su existencia. Desde luego siempre anterior a la compraventa, puesto que ésta supone una fase superior de civilización, en donde las personas han encontrado una medida de orden general (dinero), para facilitar el trueque de las mercancías.

La donación es un medio por el cual una persona llamada donante transmite gratuitamente partes de sus bienes a otra persona llamada donatario, para satisfacer sus necesidades sociales, esto ha venido desde años atrás que cada día a generadas opciones para que el ser humano tenga ese medio para satisfacer sus necesidades y así cumplir con sus obligaciones.

De lo estipulado daremos de de igual los indicios del arrendamiento que indica el Derecho Romano, que el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta. En él se examina como un antecedente histórico en el que nos indica que la voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas". Señala Diez-Picazo En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio

JUSTIFICACION

La presente investigación tiene como justificación hacer un análisis

doctrinario y legal de las obligaciones que contraen las partes y su

terminación en un contrato de arrendamiento, lo que permitirá determinar,

como juristas, cuáles son los elementos jurídicos legales que deben

regularse, para que cuando suceda una controversia que deba resolverse

por la vía judicial, se encuentren los elementos que permitan finalizar el

contrato en beneficio de las partes involucradas.

Sabemos y entendemos que la donación entre vivos, es la relación entre dos

persona la cual una disminuye su patrimonio y otro aumenta, también es un

contrato por el cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa a

título gratuito, y que son fuentes esenciales del ser humano para tener una

relación social y así satisfacer sus necesidades.

Realizar una reflexión desde los puntos de vista civil y notarial, para

determinar la naturaleza jurídica de las obligaciones que surgen ante la

celebración de un contrato de arrendamiento y su terminación de

conformidad con la legislación civil guatemalteca, lo que permitirá conocer la

relación existente entre la doctrina, legislación vigente e integración de la

ley

DE LA PERMUTA

(Art 1852- 1854)

HISTORIA

En las primeras sociedades las personas conseguían los objetos que necesitaban para su uso y alimentación, cambiando una cosa por otra. Luego nació el primer denominador común del valor de las cosas, el ganado o peces y después los metales preciosos, plata, oro, bronce, etcétera. Finalmente se llegó a la moneda como signo de valoración de los objetos materiales y con ello al contrato de compraventa del cual es su necesario antecedente la permuta, trueque o cambio. La compraventa no es nada más que la permuta perfeccionada.

Con la aparición del contrato de compraventa desaparece el papel primordial que en las transacciones tenía la permuta, asumiendo este carácter el primero por su evidente practicidad. Ello de ninguna manera significa que la permuta haya desaparecido en la realidad de los hechos, las permutas de cosas manuales entre gente amiga, el cambio de inmuebles ubicados en distintas localidades, el trueque de automotores, tan en auge en nuestros días, la solución de las particiones mediante la permuta entre bienes del acervo hereditario y propios de uno de los herederos, demuestran que este antiguo contrato no ha desaparecido, que interesa al Derecho y que interesa conocer su regulación jurídica.

La permuta es el cambio de una cosa por otra, como se ha expresado; sin embargo, si bien es cierto que su carácter fundamental resulta inalterable en el tiempo y en la legislación comparada, ciertas modalidades, no son ni han sido contempladas uniformemente. Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes transmite la propiedad de una cosa a cambio de la propiedad de otra. Cada permutarte es el vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe a cambio; y cada una de las cosas es precio de la otra. (Artículo 1852)

Es aquel por cuya virtud una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa con el fin de transferir el dominio de la misma a cambio de otras que en iguales circunstancias recibe de éstos. Puig Pena 1538, 1485

DEFINICION Y NATURALEZA JURÍDICA:

El contrato de trueque o permutación es aquel por cuya virtud una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa con el fin de transferir el dominio de la misma a cambio de otras que en iguales circunstancias recibe de éstos. Según el Artículo 1852 del Código Civil, “La Permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes transmite la propiedad de una cosa a cambio de la propiedad de otra. Cada permutarte es vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe en cambio; y cada una de las cosas es precio de la otra. Este contrato se rige por los mismos principios del contrato de compraventa, en lo que fueren aplicables.”

En consecuencia, se considera a la permuta como un contrato de

intercambio de cosas, en el que cada parte es a su vez comprador de una cosa y vendedor de otra y en donde cada cosa es el precio de la otra. La gran afinidad de este contrato con la venta hace que sea mínima su disciplina especial y que haya de recurrir, donde no haya incompatibilidad a la disciplina de la ventaLa Escuela de los Sabinianos, en Roma, pretendió que la permuta debía subsumirse dentro de la compraventa, pues, en principio no debe haber obstáculo para que el precio consista propiamente en dinero o en cualquier otra cosa. Pero, la escuela de los Proculeyanos, veló por los fueros de este contrato que fue el primero en aparecer en la historia; y Justiniano, reconociendo su antigüedad y rasgos diferentes sancionó la tesis de la separación. Desde entonces, los-Códigos consignan un precepto general, por virtud del cual deben tenerse en cuenta las reglas de la compraventa en el tratamiento jurídico de este contrato. 1492

Elementos y requisitos 

Cabe mencionar que el contrato de permuta es un contrato traslativo de dominio, por lo que concierne a sus elementos de existencia son; el consentimiento de las partes y el objeto, así como lo relativo a los elementos de validez que son la ausencia de vicios de la voluntad así como la capacidad de los contratantes.

ELEMENTOS

Elementos personales: Son los permutantes que no tienen nombres distintos porque tienen la misma posición ante e\ vínculo.

Elementos reales; Todas aquellas cosas que son objeto de compraventa.

Elementos formales: Contrato típicamente consensual, se le aplican los mismos que a la compraventa.

REQUISITOS

1. Que las partes realicen la misma prestación

2. Que no exista precio

3. Puede intervenir el dinero siempre que la porción estipulada no llegue a la mitad del valor.

CARACTERÍSTICAS

Puede ser pura si los bienes objeto del trueque tienen el mismo valor compensatorio.

Es un contrato, traslativo de dominio: Sirve para transmitir la propiedad.

Es principal, subsiste por si solo 1589

Bilateral. Las partes se obligan recíprocamente 1587

Oneroso: Es necesario un intercambio en el que se estipulan derechos y gravámenes reciprocos1590.

Conmutativo, aquel contrato que genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recíprocas entre las partes y en este caso son considerados los bilaterales y onerosos por regla general, o aleatorio por excepción.

Instantáneo, son aquellos que se cumplen en el mismo momento en que se celebran, su cumplimiento se lleva a cabo en un solo acto. 

De tracto Sucesivo, aquel en que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado, y que, por deseo de las partes se puede extender para satisfacer sus necesidades primordiales y estos términos pueden ser: Ejecución continuada: ejecución única pero sin interrupción, (ejemplo el arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez. Ejecución periódica: varias prestaciones que se ejecutan en fechas establecidas.  Ejecución intermitente: se da cuando lo solicita la otra parte, (sin que haya ni unos plazos de solicitud ni una regularidad en las mismas¨)

Consensual, es aquel que se perfecciona por la simple voluntad es la manifestación del consentimiento de las partes contratantes a menos que por la naturaleza de alguno de los bienes permutados sean indispensables determinadas formalidades para la validez de la transferencia de su propiedad (por ejemplo, la escritura respecto de un bien inmueble).

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Por lo general, y sin perjuicio de las diferencias de los ordenamientos legales ni de la facultad que pueden tener las partes de modificar estas reglas, se aplican las siguientes:

Transferir la propiedad de las cosas o derecho permutados.

Entregar la cosa en los regímenes jurídicos en que sin ello no se perfecciona la transferencia de la propiedad.

Responder por los vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios son, en Derecho, los posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega, se puede ejercer una serie de acciones contra el vendedor. Estas acciones irán dirigidas a la reclamación de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones, así como al resarcimiento de daños y perjuicios.

Garantizar una posesión pacífica.

Responder de la evicción. Es una situación jurídica que se caracteriza por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, en virtud de una sentencia judicial o administrativa, "esta puede ser derivada de una ´acción reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuya causas son anteriores al título de adquisición del primero. Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada a consecuencia de un derecho que intente un tercero sobre la cosa. Que la privación que sufre el comprador tenga una causa anterior a la venta. Que la evicción se produzca por sentencia judicial.

Pagar la parte que corresponda por Ley de los gastos de escritura y registro (salvo pacto en contrario). Artículo 1824 el vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida y; y el comprador los de la escritura

Pagar los impuestos que correspondan por Ley. Esto se encuentra regulado en la LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO DECRETO NÚMERO 27-92 EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA

Del hecho generador. El impuesto es generado por: La venta o permuta de bienes muebles o de derechos reales constituidos sobre ellos. Por la venta o permuta de bienes muebles, en la fecha de la emisión de la factura. Cuando la entrega de los bienes muebles sea anterior a la emisión de la factura, el impuesto debe pagarse en la fecha de la entrega real del bien. IVA el 12%.

FORMA DE CONSTITUIRSE

Según nuestro ordenamiento jurídico, toda persona puede contratar y obligarse por escritura pública, por documento privado o por canta levantada ante el alcalde del lugar, por correspondencia y verbalmente. (Art. 1574, C. C.)

La Permuta, según el Artículo 1575 del mismo cuerpo legal, debe constar por escrito, cuando exceda de trescientos quetzales, además debe constar en escritura pública si es susceptible de inscripciones o anotación, como por ejemplo, en el caso de permutación de inmuebles.

La permuta tiene una regulación especial en el caso de saneamiento, pues el que sufre evicción de la cosa recibida, o “la devuelva por razón de sus vicios”, puede reclamar a su elección, del otro permutante, “la restitución de la cosa que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que se le hubiese dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios”, según el artículo 1854 del Código Civil.

El permutante que sufrió evicción o que ejerce la acción redhibitoria, tiene la posibilidad de escoger cualquiera de dos caminos; la resolución del contrato, con el resultado de que el otro permutante debe devolverle la cosa que dio; o el pago del valor de la cosa que él recibió y, en ambos casos, aunque nuestro Código Civil no lo regule, ello no excluye la posibilidad de que el permutante que sufre evicción, pueda reclamar el valor de la cosa perdida, más los daños y perjuicios.

EFECTOS, SANIAMIENTO POR EVICCION Y POR DEFECTOS OCULTOS

1. Cada permutante es vendedor de la cosa que da, y comprador de la que recibe a cambio.

2. Cada una de las cosas es precio de la otra.

3. El permutante que sufra evicción de la cosa que recibió, o que la devuelva en razón de sus vicios, puede reclamar a su elección, la restitución de la cosa que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que le hubiese dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios.Este contrato se rige por los principios del contrato de compraventa en lo que le fueren aplicables. La permuta tiene una regulación especial en el caso de saneamiento, pues el que sufre evicción de la cosa recibida, o “la devuelva por razón de sus vicios”, puede reclamar a su elección, del otro permutante, “la restitución de la cosa que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que se le hubiese dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios”, según el artículo 1854 del Código Civil.

El permutante que sufrió evicción o que ejerce la acción redhibitoria, tiene la posibilidad de escoger cualquiera de dos caminos; la resolución del contrato, con el resultado de que el otro permutante debe devolverle la cosa que dio; o el pago del valor de la cosa que él recibió y, en ambos casos, aunque nuestro Código Civil no lo regule, ello no excluye la posibilidad de que el permutante que sufre evicción, pueda reclamar el valor de la cosa perdida, más los daños y perjuicios

PACTOS RESCISORIOS

La rescisión es el procedimiento que se dirige a hacer ineficaz un contrato válidamente celebrado y obligatorio en condiciones normales, a causa de accidentes externos, mediante los que se ocasiona un perjuicio económico a algunos de los permutantes. Para que se de la rescisión en la permuta, deben concurrir los elementos señalados en el Artículo 1579, del Código Civil, siendo estos, la existencia de un contrato válido, que el negocio o contrato no se haya consumado y que las partes acuerden disolverlo.

SIMILITUDES CON EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

Son manifestaciones de un mismo hecho económico que es el cambio. Son contratos traslativos de dominio. Producen gravámenes y derechos recíprocos.

En el contrato de compraventa el pago se-hace en dinero, en el de permuta en especie.

En la compraventa la obligación de saneamiento es por el vendedor, en la permuta es por ambos.En la compraventa son diferentes el carácter y obligaciones de cada interesado. En la permuta, loa dos tienen el mismo carácter e idéntica obligación.

La compraventa es un contrato consensual que queda perfeccionado desde que los interesados se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio; mientras que en la permuta es un contrato real, necesita para su perfeccionamiento la entrega del objeto.

El comprador no adquiere el dominio hasta que paga el precio. En la permuta, el que recibe Se hace dueño, aunque todavía no haya entregado lo que prometió.

En la compraventa si una parte no cumple, la otra sólo puede reclamar el cumplimiento, con los daños y perjuicios. En la permuta, cabe demandar el cumplimiento o pedir la devolución del objeto entregado.

La venta es rescindible por lesión; la permuta no.

ACCIÓN REDHIBITORIA Y ESTIMATORIA

En el Derecho Romano de los primeros tiempos, la redhibitio era la restitución de un esclavo, por el comprador, al antiguo dueño, si los ediles curules lo autorizaban. Desde Justiniano, es la resolución del negocio por el comprador, que pide la devolución del precio por él pagado; bien por algún vicio de la misma o por haber quedado sujeta a la aprobación ulterior del adquirente.

La acción estimatoria es la que competa al comprador o a otro adquirente por título oneroso, como el permutante o el que recibe el pago o la dote estimada, para que el vendedor u otro transmisor reduzca el precio o la estimación, por los vicios o defectos ocultos de la cosa recibida, como si no existe la cantidad convenida o la extensión indicada. Nuestra legislación contempla en el Artículo 1561 del Código Civil, “Por los vicios ocultos de la cosa tiene el adquiriente derecho de ejercitar, la acción redhibitoria para que se rescinda el contrato, o la acción estimatoria para que se le devuelva del precio lo que la cosa vale menos”.

Si se probare que el enajenante conocía los defectos de la cosa, está obligado a indemnizar daños y perjuicios, además de restituir el precio. Si los ignoraba, no está obligado sino a la restitución del precio y al pago de los gastos del contrato si se hubieren causado. (Art. 1562, C.C.) Es importante hacer notar que la acción redhibitoria o la estimatoria debe deducirse dentro de los seis meses siguientes a la entrega de la cosa. Además, que una excluye a la otra; e intentada una de ellas, el adquirente queda privado de la otra. ¿Acción Divisible o Indivisible?

Posterior a analizar el contrato de permuta adjunto, se concluye que éste, contiene una obligación indivisible ya que son aplicables todas las características señaladas en el Artículo 1376 del Código Civil. Tiene por objeto la entrega de un cuerpo cierto; en este caso los inmuebles a permutar. Cada uno de los permutantes, deben llevar a cabo la ejecución de la prestación en cuanto a su calidad de obligados. No se ha pactado expresamente que la prestación pueda satisfacerse parcialmente por la misma naturaleza de la obligación.

ANÁLISIS DOCTRINAL Y LEGAL

Nulidad: Se consideran nulos aquellos negocios ineptos para alcanzar jurídicamente los fines prácticos que se perseguían. Según el Artículo 1301 del Código Civil, “Hay nulidad absoluta, en un negocio jurídico, cuando su objeto sea contrario al orden público o contrario a las leyes prohibitivas expresas, y por la ausencia o no concurrencia de los requisitos esenciales para su existencia”.

El contrato de permuta, sería nulo si le faltaren elementos esenciales o constitutivos, como lo son la capacidad y el consentimiento, o si por mandato de ley, lo pactado, es contrario a las leyes. En el contrato adjunto, se puede observar que no existe causa alguna para que proceda la nulidad.

Anulabilidad La anulabilidad o nulidad relativa, en el contrato de permuta, tiene lugar cuando, aun produciendo sus efectos propios, estos pueden cesar en virtud de acción judicial ejercitada por quien alega la existencia de vicios o defectos en su constitución. Se establece como una medida de protección de los intereses de la parte contratante que ha sido víctima de su inexperiencia o error, o de violencia o manejos dolosos. Puede producirse la anulabilidad del contrato de permuta, si uno de los permutantes adolece de incapacidad relativa; por vicios del consentimiento; o por ausencia de formalidades legales en el caso de que uno de los permutantes estuviese asunte o fuera menor de edad o incapaz.

VICIOS DE LA DECLARACIÓN

Según el Artículo 1257 del Código Civil, los vicios de la declaración de voluntad son el error, dolo, simulación y violencia, señalando que el negocio jurídico es anulable, cundo la declaración de voluntad emane de alguno de ellos. En el contrato de permuta, el error es producido por una discrepancia inconsciente entre declaración y voluntad, por lo que esta última se forma anormalmente por ha ber creído el uno de los permutantes algo que no correspondía a la realidad, y tal voluntad no se habría formado de haberse conocido la verdad.

Por ejemplo, si se diera el caso en el contrato a analizar, si uno de los permutantes, por error, confunde la ubicación del inmueble a permutar. El dolo se da cuando con palabras o maquinaciones insidiosas se induce a emitir una declaración que sin ellas no se hubiese emitido. Se trata de un error provocado por un comportamiento engañoso, para conseguir una declaración, que se emite debido a aquél, por lo que produciría la nulidad de la permuta. La simulación procedería en el caso que se pactara un contrato de permuta, cuando en realidad el objeto principal del contrato fuese distinto a esta institución. Por último la violencia si el permutante realiza la declaración intimidado por la amenaza injusta de un mal que sufriría de no emitirla.

CONDICIÓN O PLAZO

Se habla de condición cuando las consecuencias de un acto jurídico quedan supeditadas a un acontecimiento incierto y futuro que puede llegar o no, o a la resolución de un derecho ya adquirido. Según el Código Civil, en su Artículo 1269, en los negocios jurídicos condicionales, la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependen del acontecimiento que constituye la condición. Dado que se puede estipular cualesquiera condiciones que no sean contrarias a las leyes ni a la moral, en el contrato de permuta se podría pactar cualquier clase de condición, la cual sería efectiva para ambos permutantes.

En cuanto al plazo, considerado el espacio de tiempo que los permutantes fijan para el cumplimiento de determinados hechos jurídicos, para la eficacia del negocio, este simplemente fija el día o fecha de la ejecución o extinción del acto o negocio jurídico. Nuestra legislación presume que el plazo es convenido a favor del deudor, a menos que resulte del tenor del instrumento o de otras circunstancias, que ha sido fijado a favor del acreedor o de las dos partes. Dado que en la permuta, ambos contrayentes, tienen la personalidad de deudores, el plazo es convenido para ambos.

RESCISIÓN:La rescisión es el procedimiento que se dirige a hacer ineficaz un contrato válidamente celebrado y obligatorio en condiciones normales, a causa de accidentes externos, mediante los que se ocasiona un perjuicio económico a algunos de los permutantes. Para que se de la rescisión en la permuta, deben concurrir los elementos señalados en el Artículo 1579, del Código Civil, siendo estos, la existencia de un contrato válido, que el negocio o contrato no se haya consumado y que las partes acuerden disolverlo.

RESOLUCIÓNSignifica el aniquilamiento del contrato, en principio con carácter retroactivo, no solamente entre partes sino con respecto a terceros, en virtud de un acontecimiento que sobreviene a su conclusión, actuando como condición resolutoria. Para que pueda observarse la resolución en este tipo de contrato, al igual que en la rescisión debe darse la existencia de un contrato que no se hay a consumado y el resurgimiento de los efectos de la condición resolutoria, lo que da como consecuencia la extinción de los efectos normales que el convenio venía produciendo.

TERMINACIÓN POR MUTUO ACUERDO O POR INCUMPLIMIENTO

El contrato, no puede ser dejado sin efectos por la sola voluntad de uno de los contratantes, en consecuencia, se necesita del consentimiento de ambos permutantes para que se de la terminación del contrato por mutuo acuerdo. En cuanto a la terminación por incumplimiento, el permutante afectado, tiene derecho a pedir la devolución de la cosa o la restitución de la cantidad señalada, más los daños y perjuicios.

PLAZO DE PRESCRIPCIÓN:

Si el negocio no señala plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujera que ha querido concederse al deudor, el juez fijará su duración. También fijará el juez la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor. (En el caso de la permuta, ambos). Según el Artículo 1401, las obligaciones deben ser ejecutadas sin demora, a no ser que circunstancias relativas a su naturaleza, modo o lugar fijado para el cumplimiento, impliquen la necesidad de un plazo, que fijará el juez prudencialmente si no estuviere señalado por la ley. Si las partes hubieren señalado plazo, el pago debe hacerse el día de su vencimiento.

La permuta es un contrato llamado también de permutación o de trueque, que tiene lugar cuando uno de los contratantes se obliga a transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de que éste le dé la propiedad de otra.

La cosa dada en trueque o permuta nunca puede ser dinero, porque entonces se estaría frente a un contrato de compraventa. La permuta reúne diversas características como la bilateralidad, consensualidad, es un contrato principal, oneroso y comunicativo.

EJEMPLO DE UNA PERMUTA

PRIMERA. Objeto. Los aquí contratantes han decido enajenar los siguientes bienes: 

El (la) (los) señor (a) (es) Francisco Telles Galvan permuta(n) en favor de el (la)(los) señor (a)(es) _Alfonso Martìnes Flores el(los) siguiente(s) bien: un vehículo  modelo 357ia el cual adquirió en compra que hizo a la firma BMW, según factura Núm. 698547 de fecha 15 DE MARZO DE 2010 azul con No. De placas Hm48756 con asiento para cuatro pasajeros con semi cuero. Por su parte el(los) otro(s) permutante(s), el (la) (los) señor (a) (es) __ Alfonso Martìnes Flores permuta(n) en favor de_ Francisco Telles Galvan el(los) siguiente(s) bien(es)_un vehiculo tipo picop modelo 362au el cual adquirió

en la compra que hizo a la Compañia Toyota, según factura Nùmero 154654564 de fecha 29 DE SEPTIEMBRE DE 2010 rojo, con No. De placas Um151515 de doble cabina, con semi cuerina.

SEGUNDA.- El Señor Francisco Téllez Galván, por su parte, transmite la propiedad al Señor Alfonso Martínez Flores de un vehiculo de primera calidad que deberán ser entregado por el Señor Francisco Téllez Galván en calle Valle del Olvido Núm. 3659 delegación Álvaro Obregón encontrándose ubicados en calle Valle de Bravo delegación Álvaro Las Brasas Núm. 3659 de esta ciudad, en conjunto con la entrega del miso vehiculo anteriormente descrito por parte del señor Alfonso Martìnez TERCERA.- La entrega de los vehículo así como de los documentos correspondientes deberán ser hechos a más tardar, el día 23 de Junio de 2013. CUARTA.- El incumplimiento de la cláusula anterior por cualquiera de las partes contratantes, dará lugar a la rescisión del contrato y al pago de daños y perjuicios a la parte afectada. QUINTA. Los contratantes declaran que los bienes que enajenan son de su propiedad y se obligan a hacer entrega de ellos en buen estado de funcionamiento, quedando comprometidos, en todo caso, a salir al saneamiento en los eventos que la ley lo exige. Declaran, además, que los bienes se encuentran libres de embargo, gravámenes, multas, impuestos, condiciones resolutorias, pactos incluyendo de reserva de dominio- y cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio de los bienes que cada uno se compromete a entregar y que se identifican plenamente en la cláusula primera de este documento. SEXTA.- Los contratantes se someten expresamente a la jurisdicción de los tribunales de la ciudad la Ciudad de Guatemala para cualquier controversia que llegase a suscitarse con motivo del incumplimiento, interpretación o ejecución del presente contrato. Este contrato, contará con las firmas de los interezados así como de dos testigos quienes manifiestan conocer personalmente a las partes otorgantes de este contrato, y estar concientes de que tienen la capacidad legal para celebrar ese contrato dando fe.

f___________________ f____________________ f_________________________

Permutante Permutante Testigo Firma

F__________________

Testigo Firma

DONACION ENTRE VIVOS

(Art 1855-1879)

HISTORIA

De acuerdo con el diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, la

donación es la libertad que tiene una persona de transmitir gratuitamente a

alguien, algo que le pertenece, y que ésta lo acepte.

En el Derecho Romano Clásico: Era un pacto que consistía en el traslado de

propiedad hecho a título de dádiva. Desde entonces se entendía que la

donación suponía la disminución del patrimonio del donante y aumento del

donatario, sin haber culpa, o contraprestación que dar. Se entendió que

debía de haber una cosa que dar, un contrato consensual, que no fueran

mayores a determinada cantidad, y se podía revocar por ingratitud del

donatario. Generalmente también se entendía como la donación de la dote

de la mujer por razón de matrimonio, y la donación hecha por el hombre a su

futura esposa antes de su unión. La donación era una libertad irrevocable

cuando el donante, se despoja voluntariamente de una cosa o de una

ventaja apreciable en dinero, en provecho de otra persona, el donatario.

DONACIÓN ENTRE VIVOS

En doctrina: Federico Puig Peña dice: Cada Institución Jurídica desenvuelve en su fondo una faceta del alma humana. Tales como el préstamo usuario que se refleja en la codicia; el comodato que es el sentimiento de amistad y ayuda; la renta vitalicia que es la seguridad de un porvenir, etc. Pero ninguna de las anteriores Instituciones se compara con la Donación, que descubre el aspecto más puro de nuestros sentimientos como la bondad por la que el hombre se manifiesta en el despojo de las sensaciones inmobles y se manifiesta a sus semejantes bajo el propio signo de humanidad. La palabra donación viene del latín Donis Actio de donde se destaca el valor de dos elementos singulares.

Para Sánchez Medal el contrato de donación es aquel por el cual una persona, llamada donante, transmite gratuitamente parte de sus bienes presentes a otra persona, llamada donatario, debiendo reservarse para si vienes suficiente para su subsistencia y para los cumplimientos de sus obligaciones.

DEFINICIONEl diccionario de la Real Academia de la Lengua Española define la donación, así:

1. Acción y efecto de donar.

2. Liberalidad de alguien que transmite gratuitamente algo que le pertenece a favor de otra persona que lo acepta.

NATURALEZA JURIDICA En las instituciones justinianas se consideró a la donación como un modo de adquirir la propiedad. La mayor parte de la doctrina considera al contrato de donación como un propio y verdadero contrato. Según el Código Civil, el contrato de donación es un típico contrato traslativo de dominio, para su plena validez, tratándose de bienes inmuebles donados, debe otorgarse en Escritura Pública, así como su aceptación también debe ser por Escritura Pública. Art. 1862 del C.C.

Articulo 1855

La donación entre vivos es un contrato por el cual una persona transfiere a

otra la propiedad de una cosa a título gratuito.

Articulo 1856

La donación entre vivos también puede ser remuneratorio y oneroso, pero

en este último caso, solo constituye donación el exceso que hubiere en los

precios de la cosa, deducidos los gravámenes o cargas.

Articulo 1861

La donación de bienes inmuebles debe otorgarse y aceptarse por escritura

pública.

CARACTERES

a) relación jurídica entre vivos, a diferencia de la donación por causa de

muerte (art. 943 C.C.) y de legado, que son liberalidades mortis causa.

b) En toda donación hay gratuidad y espíritu de liberalidad, en el sentido de

que una parte se empobrece, con la intención de enriquecer a la otra.

c) Hay transmisión de un derecho o de una cosa, reflejo natural del espíritu

de liberalidad y de que por esa transmisión de algo, una parte se empobrece

en beneficio de la otra. (Art. 1855)

CARACTERÍSTICAS:

a) Gratuito: La gratuidad del contrato de donación no es necesariamente

absoluta, pues aunque el contrato puede imponer una carga al donatario,

habrá donación si el valor de la carga es menor que el de la cosa donada y la

donación será exclusivamente por esa diferencia (arts. 1855 y 1856).

b) Unilateral: El contrato de donación sólo implica prestación por parte del

donante, siendo el donatario una parte pasiva del contrato, que se limita a

acepta el contrato y recibir el bien.

c) Principal: Existe por sí mismo y no requiere de otro contrato para surtir

sus efectos.

d) Consensual: No se requiere de la entrega de la cosa para el contrato

exista y tampoco es solemne, n el sentido de que debe formalizarse en

escritura pública o con requisitos especiales, para producir efectos jurídicos.

(Art. 1862 y 1576 C.C.)

e) Instantáneo: Se agota naturalmente con la entrega de la prestación. No

obstante, es posible constituir una donación de trato sucesivo, como la

donación de una renta vitalicia (art. 2,121 C.C.)

f) De disposición: Mediante este contrato y sin necesidad de tradición, se

transfiere el dominio de una cosa o la titularidad de un derecho al donatario.

La transferencia es inherente a la donación y se realiza por el

consentimiento de las partes.

g) Subsidiariedad de las normas de la Compraventa: Excepto por su

gratuidad y por el espíritu de liberalidad que es inherente a la donación, le

son aplicables a este contrato las normas del a compraventa,

particularmente en cuanto a la transmisión del dominio o título, la entrega

de la cosa y las modalidades especiales por razón de la cosa

MODALIDADES:

Donación entre vivos y donaciones por causa de muerte:

La donación entre vivos es contractual (art. 1855), mientras que la donación

por causa de muerte, deriva de un negocio jurídico unilateral, que no tiene la

calidad de contrato y se asimila a los legados (art. 943 C.C.). Por lo tanto, a

diferencia del contrato de donación que es irrevocable (salvo los casos del

art. 1866), la donación por causa de muerte es esencial y fundamentalmente

revocable, dado su carácter de disposición de última voluntad regida por las

normas de los legados y de los testamentos (arts. 934, 935 y 936 C.c.)

Donaciones gratuitas, onerosas y remuneratorias. Donación gratuita, es

aquella en donde el donante actúa impulsado por un espíritu de liberalidad

absoluto y sin esperar, ni requerir contraprestación alguna del donatario. Es

puramente gratuita y unilateral, aquella donación en que el donatario sólo

contrae un deber de gratuidad hacia el donante.

La donación onerosa, es aquella que exige del donatario una prestación cuyo

valor debe ser menor que el del objeto donado (art. 1856 C.C.)

Donación remuneratoria: aquella que se hace a una persona por sus méritos

o por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deuda

exigibles. La causa subyacente de la donación remuneratoria es el transmitir

bienes o derechos al donatario, por sus cualidades personales o en

recompensa por servicios prestados al donante y eso es lo que ha movido al

donante a realizar la donación

Diferencias existentes entre las donaciones onerosas y remuneratorias:

a) En las onerosas o con carga, el donatario está obligado a realizar o dar

algo, en tanto que en las remuneratorias, no se exige ninguna

prestación al donatario.

b) Las donaciones onerosas producen efectos hacia el futuro, pues de

ellas nace la obligación del donatario de realizar determinadas

prestaciones, en tanto que las donaciones remuneratorias, se persigue

recompensar meritos o servicios ya prestados, de donde se dice que

las donaciones onerosas ven hacia el futuro, en tanto que las

remuneratorias ven hacia el pasado.

c) El donatario de donación onerosa queda obligado a realizar la

prestación, en tanto que el donatario de la donación remuneratoria, no

tenía obligación de prestar los servicios que provocaron la donación.

Donaciones directas e indirectas:  

El contrato de donación es directo cuando el enriquecimiento del donatario

se realiza sin intermediario y en forma abierta. En tanto, que la donación

indirecta es un negocio jurídico indirecto, en donde el enriquecimiento del

donatario se realiza por intermedio de un tercero. Articulo 1860.

ELEMENTOS:

Elementos Personales:

Donante: es la persona que dispone de sus bienes en general bajo los

principios básicos de liberalidad y gratuidad.

Donatario: Es la persona que recibe a título gratuito un bien por parte del

donante.

El menor de edad puede recibir donaciones y aceptarlas por medio de su

representante legal, pues tiene capacidad de goce (arts. 14 y 1861 C.C.)

salvo si la donación está sujeta a condición o es onerosa, pues el

representante legal del menor requiere autorización judicial para aceptarla.

(Ver arts. 264, 266, 265 C.C; arts. 420 y 423 C P C y M)

Los padres no tienen facultad para donar bienes inmuebles de sus hijos y

que ni un juez, ni un notario podría autorizarlos para donar un bien inmueble

propiedad del hijo menor.

Los incapaces y ausente pueden recibir y aceptar donaciones, por medio de

sus representantes legales (art. 14 C.C.); los representantes requieren de

autorización judicial para aceptar donaciones onerosas o condicionales (art.

1861 C.C.); los representantes no están facultados para donar bienes del

pupilo, art. 336 C.C.) Prohíbe expresamente a los representantes de

menores disponer a título gratuito de los bienes del menor o incapacitado.

La personas jurídicas tiene capacidad para aceptar y recibir donaciones,

pues es atributo de su personalidad jurídica el ejercitar todos los derechos

que sean necesarios para realizar sus fines (art. 16 C.C.) y el incremento

patrimonial siempre apareja la donación provee a la persona jurídica de

medios económicos para cumplir sus objetivos.

No existe inconveniente legal en que el tutor done al pupilo; pero sí existe

prohibición para que el ex pupilo done bienes al ex tutor, si antes no han

sido aprobadas y canceladas las cuentas de la tutela (art. 336 C.C.).

Un mandatario general puede aceptar donaciones hechas a favor de su

mandante y, en nuestra opinión, no es necesario que el mandatario tenga

facultad especial para ello.

Elementos Reales: Art. 1855 C.C. el objeto del contrato de donación es

una cosa, señalando que dicho término podría interpretarse en forma

limitativa, impidiendo la donación de bienes inmateriales y de derechos

subjetivos.

El objeto de la donación debe ser determinado por el donante. La

determinación de la cosa es un asunto tan personal y subjetivo que, tal

determinación no puede ser hecha ni siquiera por el apoderado del donante,

ya que en el mandato que se otorgue a éste, deben identificarse por el

donante los bienes que serán objeto de la donación (art 1860 C.C.).

Elementos formales: Se rigen por las normas generales contenidas en los

Artículos del 1574 al 1578 del Código Civil, y el Artículo 1862 señala que la

donación de bienes inmuebles debe otorgarse y aceptarse en escritura

pública, la cual debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que

surta efectos frente a terceros, pero la omisión de esto, no invalida la

donación. (Artículo 1576 del Código Civil).

REQUISITOS DE LA DONACION

1. La Capacidad: Generalmente pueden donar todos los que pueden

contratar y disponer de sus bienes. Los que tengan plena capacidad

legal; que el consentimiento no adolezca de vicio y que al mismo

tiempo el objeto sea lícito. Artículo 1251 del CC.

2. La Aceptación: El Donatario puede aceptar en el momento de la

Donación, o en acto separado. Si la aceptación fuere posteriormente

debe notificarse en forma auténtica al donante. Artículo 1857 del

código civil

2. 3. La Forma: En cuanto a la forma en la donación de bienes inmuebles

debe de otorgarse en Escritura Pública y el Donatario aceptar en la

misma forma. Art. 1857 y 1862 del C.C.

EFECTOS DEL CONTRATO:

Efectos Inter. Partes.

En cuanto al donante: El efecto principal es sufrir un empobrecimiento, al

transmitir gratuitamente un bien al donatario. Esto es la esencia de la

donación, pues no hay donación, si no hay un empobrecimiento voluntario

del donante.

En cuanto al donatario: El efecto principal de la donación el donatario es el

enriquecimiento que obtiene en su patrimonio, correlativo al

empobrecimiento que sufre el donante.

REVOCACION RESCISION Y REDUCCION

Revocación: La donación se celebra entre las partes con la intención de que produzca efectos permanentes, de modo que se transmita al donatario el bien objeto de la misma, en forma definitiva o cuando de la misma nacen prestaciones periódicas se creen derechos incuestionables a favor del donatario. En esa forma se materializa el animus donandi, con el enriquecimiento por parte del donatario y el empobrecimiento del donante. Por ello mismo, la donación es un contrato que debe ser precedido de profunda meditación por parte del donante.

Los acreedores del donante, pueden plantear la acción paulina o revocatoria, en caso de que por la vía de las donaciones, el deudor reduzca su patrimonio de tal modo que se ponga en peligro su solvencia y su capacidad de pago de sus obligaciones. La acción paulina o revocatoria, como medio de corregir las acciones fraudulentas o las liberalidades excesivas que, en último término, redundan en perjuicio de los acreedores. (Art. 1290 y sigs. C.C.)

Causales que dan lugar a la revocación de las donaciones:

a) Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante, su cónyuge, conviviente de hecho, sus ascendientes o descendientes;

b) Por acusar o denunciar de algún delito al donante, salvo que el delito se hubiere cometido contra el donatario, su cónyuge

c) Por negarse indebidamente a alimentar al donante que careciere de bienes o si lo desamparare o abandonare cuando estuviere necesitado de asistencia.

La revocatoria por parte del mandato al ser personal, no puede ser objeto de contrato (artículo 1688 del Código Civil). Ver artículos 1866, 1871, 1872, 1876; y, 1874 del Código Civil. 

Reducción:

Doctrinariamente la reducción de la donación, es una cusa de determinación total o parcial de la donación, que tiende a proteger al donante y a sus herederos que tienen derecho a legítima.

Cuando el donante desmejora de fortuna, permitiéndole recuperar los bienes donados que fueren suficientes para proporcionarse alimentos (art. 1876). Ver arts. 1875, 1879, 1877, y1878 C.C.)

IMPUESTOS:Está regido por la Ley de Herencias, Legados y Donaciones (Decreto 431 del congreso) y esta afecto al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

FORMAS DE EXTINCIÓN DEL CONTRATO:

Otra forma de terminación del contrato es la encontrada en el artículo 1868 del Código Civil, la cual es una forma de resolución del contrato, derivado de

disposición legal que opera de pleno derecho y produce el mismo efecto de la nulidad absoluta (artículo 1583 del Código Civil).

SANEAMIENTO POR EVICCION

Subrogación es la sustitución, en una relación de derecho, de una cosa en lugar de otra (subrogación real) o de una persona en vez de otra (subrogación personal), es decir que el donatario toma el lugar del donante en cuanto a los derechos y acciones que en caso de evicción (pérdida o turbación que sufre el adquirente de un bien, o de un derecho real sobre éste, por vicios de derecho anteriores a la adquisición), tendría que responder el donante. Por consiguiente el donante no está obligado al saneamiento de las cosas donadas, a excepción del caso de una donación onerosa o remuneratoria, en la cual si correspondería al donante responsabilizarse de la evicción hasta que se realicen las circunstancias del gravamen, es decir hasta que este finalice o se complete.

El donatario se subroga en todos los derechos y acciones que en caso de evicción corresponderán al donante. Este, en cambio, no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas, salvo si la donación fuere onerosa o remuneratoria, en cuyo caso responderá el donante de la evicción hasta la concurrencia del gravamen. Artículo 1859.

Ejemplo de contrato de donación

NOTA. El presente ejemplo debe de realizarse en una hoja de protocolo con las formalidades del caso.

SESENTA Y DOS (62).-- En la ciudad de Guatemala, el cinco de agosto de dos mil cinco, ante mí, SONIA MONTENEGRO DE VILLATORO, notario, comparecen, por una parte, EDGAR ROLANDO BARILLAS SANDOVAL, de cincuenta y tres años de edad, casado, guatemalteco, técnico en radio y televisión, de este domicilio, se identifica con la cédula de vecindad números F guión seis de orden, y dieciséis mil ochocientos veintisiete de registro extendida por el Alcalde Municipal de Chiquimulilla del departamento de Santa Rosa, la compareciente en este instrumento se le podrá denominar indistintamente como "el donante"; y, por la otra, el señor EDGAR ROLANDO BARILLAS CONTRERAS, veinticinco años de edad, casado, guatemalteco, administrador de empresas, de este domicilio, se identifica con la cédula de vecindad números S guión seis de orden y cuarenta y ocho mil seiscientos noventa y dos (48692) de registro, extendida por el Alcalde Municipal de Guatemala del departamento de Guatemala, persona a la que en el desarrollo de esta escritura se le podrá denominar simplemente como "el

donatario". Me aseguran los comparecientes ser de los datos de identificación personal consignados, hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por este acto celebran contrato de DONACION ENTRE VIVOS DE INMUEBLE contenido en las cláusulas siguientes: PRIMERA: Manifiesta "el donante" que es legítimo propietario del inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad con el número CIENTO NOVENTA Y NUEVE (199), folio CIENTO NOVENTA Y NUEVE (199) del libro UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES (1743) de GUATEMALA, el que tiene las medidas y colindancias que le aparecen en la primera inscripción de dominio, identificado como lote dieciséis, sector uno, manzana G .-- SEGUNDA: Continúa manifestando "el donante", que de su libre y deliberada voluntad DONA en forma PURA, SIMPLE y GRATUITA la propiedad del inmueble identificado en la cláusula que antecede, a "el donatario", con todo cuanto de hecho y por derecho corresponde a la citada finca.-- TERCERA: Expresa "el donante" que la presente donación la otorga en forma espontánea y en nada le perjudica en virtud de tener suficientes ingresos para su subsistencia, donación que es gratuita y sin ninguna condición.-- CUARTA: Por advertencia del infrascrito notario, "el donante" expone que sobre el inmueble que por este acto dona no pesan gravámenes, anotaciones, limitaciones, litigios o reclamos que afecten el derecho de él donatario y que en todo caso se obliga al saneamiento de ley.-- QUINTA: Expone el donante que la donación de la propiedad del inmueble la estima en SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN QUETZALES EXACTOS (Q7871.00).-- SEXTA: Por su parte, el donatario, manifiesta que en los términos relacionados ACEPTA la donación que se le hace, dándole a su señor padre el donante los más expresivos agradecimientos por el acto de liberalidad y ambos otorgantes expresan que aceptan íntegramente el contenido de este contrato. Yo el infrascrito notario, DOY FE: a) de lo expuesto; b) que tuve a la vista las cédulas de vecindad relacionadas y el título de propiedad del inmueble objeto de este contrato consistente en el primer testimonio de la escritura pública número catorce autorizada en esta ciudad el nueve de enero de mil novecientos noventa por el notario Mario Vicente Martínez Velásquez; y c) que leí lo escrito a los otorgantes, quienes bien impuestos de su contenido, objeto, validez y efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman.

Ejemplo de contrato DONACIÓN ENTRE VIVOS

NÚMERO _____ (__). En la ciudad de Guatemala, el ___de ____del año ____, Ante mí, ______________, Notario, comparecen: Por una parte el señor _____, de ____(años), ______ (estado civil), ______ (nacionalidad), _____ (profesión u oficio), ______ (domicilio), quien se identifica con la cédula de vecindad número de orden ______ y de registro ______, extendida por el Alcalde Municipal de ______, a quien en lo sucesivo se le podrá denominar como “El Donante”; y por la otra parte comparece el señor ____________ de ____ años, _____ (estado civil), ______ (nacionalidad), _______ (profesión u oficio), _______ (domicilio), quien se identifica con la cédula de vecindad número de orden _____ y de registro ________, extendida por el Alcalde Municipal ________, a quien en lo sucesivo se le podrá denominar como “El Donatario”. Yo el Notario DOY FE: a) de no conocer a los comparecientes, por lo que se identificaron con las cédulas de vecindad relacionadas, las cuales tuve a la vista; b) que los comparecientes me aseguran ser de las generales indicadas y encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente instrumento otorgan contrato de DONACIÓN ENTRE VIVOS de conformidad con las cláusulas siguientes: PRIMERA: Manifiesta el señor __________, que es único y legítimo propietario del inmueble que consiste en _______ ubicado en _____________________, el cual se encuentra inscrito en el Registro General de la Propiedad bajo el número ________, folio ______ del libro ______ de _________, con las medidas y colindancias que le aparecen en su respectiva inscripción de dominio; y por advertencia del infrascrito notario declara que sobre el inmueble descrito, no pesan gravámenes, limitaciones o anotaciones que pudieran afectar la libre disposición del mismo. SEGUNDA: Manifiesta el Donante que por el presente acto dona en forma gratuita, pura y simple el inmueble identificado en la cláusula que antecede a _________. En la donación se incluye todo lo que de hecho y por derecho le corresponde al mismo, estimando dicha donación en __________; la cual no le perjudica por contar con otros bienes que le permiten vivir con decoro y cumplir con sus obligaciones propias. TERCERA: Por su parte, el Donatario manifiesta que acepta en los términos relacionados la donación que se le hace, expresando su agradecimiento al Donante. CUARTA: Los comparecientes, manifiestan su plena conformidad y aceptación a todas y cada una de las cláusulas del presente contrato. Yo el Notario DOY FE: a) De todo lo expuesto; b) Que tuve a la vista el documento con que se acredita la propiedad del inmueble objeto del presente contrato que consiste en Certificación extendida por el Registro General de la Propiedad con fecha ____; y c) Que leí íntegramente lo escrito a los comparecientes, quienes bien enterados de su contenido, objeto, validez, efectos legales, y de la obligación de registro, lo aceptan, ratifican y firman. DOY FE.-

EL ARRENDAMIENTO

(Art 1880 – 1941)

El contrato es el acto integrado por una o varias declaraciones de voluntad privada, dirigidas a la producción de un determinado efecto jurídico y a los que el derecho objetivo conoce como base del mismo, cumplidos los requisitos y dentro de los limites que el propio ordenamiento establece. También es aquel acuerdo de voluntades anteriormente divergentes, por virtud del cual las partes dan vida, modifican o extinguen una relación de carácter patrimonial.

En la celebración del contrato participan las partes llamadas como contratante, que implica un acuerdo sobre un objeto de interés jurídico.

El Código Civil establece que hay contrato cuando dos o más personas convienen en crear, modificar o extinguir una obligación. También regula que los contratos se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes, excepto cuando la ley establece determinada formalidad como requisito esencial para su validez.

Se afirma que el contrato es principal productor de obligaciones y la principal fuente ya que todo convenio que produzca, crea o transfiere una obligación y un derecho toma el nombre del contrato.

DEFINICIONES:

En el Derecho Romano, no se conocía el arrendamiento, sino que existía el contrato de locación, con tres modalidades principales, la locación de cosas, la locación de obra, y la locación de servicios.

Para Borda el contrato de locación es aquel por el cual una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero. Sánchez Medal, dice que por el contrato de arrendamiento una persona llamada arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un precio cierto.

Puig Brutau, es el contrato de tracto sucesivo por el que una de las partes se obliga a mantener a la otra en el goce o uso de una cosa, durante un tiempo determinado, a cambio de un precio cierto, generalmente pagado por períodos y en cuantía proporcional a su duración.

Art. 1880 C.C. el arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado.

“Habrá arrendamiento cuando dos partes se obliguen reciprocamente. La primera a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio y la otra, a pagar por este uso goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero.”1

“Se define el arrendamiento como un contrato por vitud del cual, una persona llamada arrendador concede a otra llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una cosa mediante el pago de un precio cierto.”2

1 Cabanellas De Torres, Guillermo. Ob. Cit. Pag. 26.2 Villegas Rojina, Rafael, Compendio de derecho civil. 10ª. Edicion. Ed. Porrúa S.A. México D.F., 1977. Tomo IV.Pág. 214.

NATURALEZA JURÍDICA.Guillermo Cabanellas nos indica en el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual que:Naturaleza es la esencia de un ser, propiedad de una cosa. Orden universal, índole, natural, genio, propiedad, virtud, calidad.Dentro de las diversas posiciones que toman los tratadistas sobre la naturaleza jurídica las más importantes y que han dado mayor polémica son las que encontramos en el compendio de Derecho Usual Español de Federico Puig Peña. Que nos indica: “Es de perfil institucional, de matiz consensual y rigurosamente bilateral, es oneroso, el cual es elemento esencial de la figura.”3

En cuanto si del arrendamiento de inmuebles surge o no un propio derecho real, ha sido materia de diversos criterios, los tratadistas italianos, alemanes y franceses, sostienen que el arrendamiento sólo produce un derecho de carácter personal, puesto que faltan en el mismo los elementos típicos que configuran los derechos reales.

Elementos:

1)  (FORMALES) Consentimiento:  El consentimiento de las partes, no sólo debe llenar todos los requisitos necesarios para que el negocio jurídico surta sus efectos normales, sino además debe versar sobre a) la naturaleza del contrato, b) la cosa objeto del contrato, c) el precio o la renta, d) el tiempo de duración del contrato y e) el uso para el que se destina la cosa.

2)  (PERSONALES) Capacidad:  (art. 1881 C.C.) puede dar bienes en arrendamiento, el propietario que tenga capacidad para contratar, así como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. ( ver arts. 1690, 1884, 1793, 131, 1882, 716, 748, 1883, 498, 1884 del C.C. y 47 del C. De C.)

a) Arrendador: también llamado locador, es la persona que da en arrendamiento. El que se obliga a ceder el uso de la cosa. La ley de inquilinato, en el Artículo 3o. preceptúa: para todos los efectos de esta ley de inquilinato, se entiende por A) Locador: el propietario, usufructuario, arrendante o subarrendante legales de bienes inmuebles urbanos o de parte de éstos.b) Arrendatario: es el que toma una cosa en arrendamiento, a cambio de la cantidad que se compromete a pagar. Es quien adquiere el uso de la cosa dada en arrendamiento. La Ley de Inquilinato en el Artículo 3º le da el nombre de inquilino, y es quien recibe u ocupa en arrendamiento o en subarrendamiento, bienes inmuebles urbanos o parte de éstos.c) Fiador, es la persona que por su propia y espontánea voluntad, se constituye en fiador del arrendatario, garantizando todas y cada una de las obligaciones que contrae el arrendatario en el contrato.d) Notario, es el profesional del derecho que fracciona el documento público, ya sea escritura pública o documento privado con firma legalizada.

3)  (REALES): Los elementos reales son dos: la cosa y el precio o renta. La cosa, el Código Civil establece en el Artículo 1880: «Todos los bienes no fungibles pueden ser objeto de este contrato. Por ser el arrendamiento un contrato conmutativo y bilateral, ambas partes tienen obligación de realizar una prestación.  (ver arts. 1880, 1125, 1576, C.C. arts. 30 dto. Ley 153-85 y 32 al 34 del Convenio Centroamericano para la Protección de la Propiedad Industrial; arts 356 y 358, 363, 1898, 1899,

3 Puig Peña, Federico. Ob. Cit. Pág. 26

1929, 1645, 462, 1896, 1885, 1582, 1317 C.C.; 655, 664, 657 C de C.; 1934, 1907, 1538, C.C.).El arrendamiento puede recaer sobre bienes muebles: Vehículos, animales, objetos de todas clases en cuyo caso se llama alquiler. Asimismo, puede recaer sobre bienes inmuebles y dentro de ellos se consideran por separado las dos especies principales, el arrendamiento rústico y el arrendamiento urbano.En las especies de arrendamiento principales de inmuebles, al analizarlas nos encontramos el motivo de nuestra investigación, en sí la formalidad y/o solemnidad del contrato de arrendamiento, independientemente de la clase de arrendamiento. El precio o renta elemento básico en el contrato de arrendamiento, entendido como el pago como contraprestación por el uso o goce de una cosa.

CARACTERÍSTICAS:

a)     Consensual: se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en cuanto a las obligaciones que recíprocamente asumen las partes, el arrendador o arrendante a dar el uso o goce de  una cosa por cierto tiempo y el arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio determinado.

b)     Bilateral: del mismo se derivan obligaciones recíprocas para las partes.

c)     Conmutativo: Las prestaciones recíprocas de las partes son conocidas y  determinadas desde la celebración del contrato.

d)     De tracto sucesivo: Su cumplimiento se prolonga necesariamente a través del tiempo, lo que origina la realización o existencia de prestaciones de carácter continuado por cada una de las partes.

e)     Principal: existe independientemente y subsiste por sí solo.  Pude incluir contrato accesorios, como la fianza.

f) Formal: Son los contratos que requieren una forma escrita para su validez, tomando en consideración lo que preceptúa el Artículo 25 de la ley de inquilinato, la que preceptúa que: Todo contrato de arrendamiento o de subarrendamiento que se celebra con posterioridad a la fecha en que esta ley entre en vigor, deberá constar por escrito y expresará el nombre y generales del locador y del inquilino.

Asimismo los Artículos 1575, 1576, 1577 del Código Civil nos preceptúan las formalidades de algunos contratos indicándonos cuándo deben constar en escritura pública y por escrito. Podemos agregar que nuestra legislación anota que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto cuando la ley exige otra formalidad, y también que en todo negocio jurídico cuando la ley no designe una forma específica, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente, las formas que pueden usar los contratantes son las que señala el Artículo 1574, escrituras públicas, documento privado legalizado por notario, acta verbal levantada ante el alcalde del lugar y por correspondencia. No obstante que nuestra ley acepta que la contratación puede ser verbal en virtud de que el mero consentimiento perfecciona el contrato. Por regla general, la ley exige que se haga por escrito, con la excepción anotada. No quiere decir esto que el contrato no quede perfecto por el simple consentimiento, sino que una vez

concluido y con efectos entre las partes contratantes, quedan éstas obligadas a llenar la formalidad debida, a fin de establecer la prueba necesaria para la ejecución del convenio y para que surta efectos contra terceros. Cualquiera de estas formas pueden elegir los contratantes, pero si se trata de contratos solemnes las partes están obligadas a observar la formalidad establecida bajo pena de nulidad, porque es requisito esencial para la existencia del contrato.

CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOExiste una gran variedad de criterios con relación a las diferentes clases de arrendamiento, una de las de más fácil comprensión es la que dan Ambrosio Colin y H. Capitant, en la que distinguen dos clases de arrendamientos:

a. El arrendamiento de cosas:Indicando con relación a esto, lo siguiente: que el arrendamiento de cosas a la vez sesubdivide en las cuatro variantes siguientes:- Arrendamiento de cosas o partes de casa, conocido con el nombre de arrendamiento urbano o arriendo en alquiler. Usualmente, el locatario o arrendatario recibe, en este caso, el nombre de inquilino, y la remuneración que satisface se llama alquiler. - El arrendamiento de tierras de explotación agrícola, llamado arrendamiento rústico.- El arrendamiento de muebles.- El arrendamiento de ganados.

b. El arrendamiento de obras: Los autores mencionados distinguen una distinta categoría del arrendamiento que el arrendamiento de obras el que se desarrolla a pesar de no ser materia de estudio del trabajo de investigación y al respecto indican lo siguiente: El arrendamiento de obras se define así: “Un contrato por el cual una de las partes se compromete a hacer algo con destino de la otra, a cambio de un precio entre ellas convenido.

c. Arrendamiento de servicios: (locación de servicios o locatio conductio operarum): enéste contrato el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

REGULACIÓN LEGALSegún el Artículo 1125 numeral 6 del Código Civil, se deben inscribir en el RegistroGeneral de la Propiedad los contratos de arrendamientos en los casos siguientes:1. Cuando el plazo del mismo sea mayor de tres años.2. Cuando se hubiera pagado la renta anticipada por más de un año.3. Cuando lo requiera alguno de los contratantes.

Puede rescindirse el contrato de arrendamiento, si se dan los siguientes supuestos, regulados en el Artículo 1930 del Código Civil:

1. Si el arrendador o el arrendatario faltan al cumplimiento de sus respectivas obligaciones;2. Si tratándose de una finca rústica, el arrendatario abandona las plantaciones existentes al tiempo de celebrar el contrato o no las cultiva con la debida diligencia; 3. Si entregada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario garantizar el pago de la renta, se niega a hacerlo o no lo hace en el término convenido;4. Por mayoría de edad del menor, rehabilitación del incapaz o vuelta del ausente; en los arrendamientos que hubieren celebrado sus respectivos representantes con plazo no mayor de tres años; 5. Por subarrendar contra prohibición expresa del arrendador. 6. Por usar el arrendatario la cosa arrendada con fines contrarios a la moral o al orden público o a la salubridad pública.7. Por muerte del arrendatario, si sus herederos no desean continuar con el arrendamiento.

El Artículo 1884 del Código Civil establece: “No pueden tomar en arrendamiento:1. Los administradores de bienes ajenos, los bienes que estén a su cargo;2. El mandatario, los bienes del mandante, a no ser con el consentimiento expreso de éste y 3. Los funcionarios y empelados públicos, los bienes que son objeto de los asuntos enque intervienen por razón de su cargo.”

OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO

a) Derechos del arrendador.

El arrendador que de buena fé da en arrendamiento cosa ajena, se libra de responsabilidad si presenta otra de iguales o mejores condiciones al arrendatario, aunque no la acepte. Si el arrendatario sabía que la cosa era ajena y no se cuidó de asegurarse de la facultad del arrendador para celebrar el contrato, no tendrá derecho a ninguna indemnización por falta de entrega o la privación de la cosa. Si la cosa se destruye antes de la entrega, en su totalidad o de modo que quede inútil para el propósito del arrendamiento, sin culpa del arrendador, no tendrá obligación de indemnizar al arrendatario, pero devolverá la renta si se hubiere anticipado. 3o. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables. 5o. A definir el uso de la cosa contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer algún derecho sobre ella. Artículos 1898, 1899, 1900, 1901, párrafo 3o., y 5o. del Código Civil.

b) Derechos de arrendatario.

Si el contrato se rescinde o se declara terminado antes de vencerse el plazo o si la cosa se devuelve después de vencido el contrato, la renta correrá hasta el día en que efectivamente sea devuelta. No es válida la estipulación de que el arrendatario pagará la totalidad de las rentas por devolución de la cosa antes del vencimiento del plazo, salvo lo dispuesto es el Artículo 1888 del Código Civil de Guatemala. Si el arrendamiento se ve impedido, sin culpa suya, del uso total o parcial de la cosa arrendada, no está obligado a pagar la renta en el primer caso, y tiene derecho, en el segundo, a una rebaja

proporcional que, a falta de acuerdo, fijará el juez. En ambos casos, si el impedimento dura más de dos meses, el arrendatario podrá pedir la rescisión del contrato.

Segundo párrafo del Artículo 1909: Serán de cuenta del arrendador si los deterioros provinieren de mala calidad o defecto de construcción de la cosa arrendada. El arrendatario está obligado a poner inmediatamente en conocimiento del arrendador, de cualquiera usurpación o imposición de servidumbre que se intente contra el inmueble, siendo responsable de los perjuicios que cause su omisión.Cesa la responsabilidad del arrendatario, en caso de incendio, si la cosa estuviere asegurada; salvo el derecho del asegurador contra el arrendatario si el incendio fue causado por culpa de éste. Artículo 1904, 1905, 1906, 1909 segundo párrafo, 1911, 1914; del Código Civil.

c) Obligaciones del arrendador

1º. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada en buen estado para su uso convenido, así como las condiciones óptimas de higiene y seguridad del inmueble, a manera de servir al objeto del arrendamiento.

2º. Conservar el inmueble arrendado en buen estado, salvo los deteriodos normales por el buen uso que sufra el inmueble, pero haciendo todas las reparaciones necesarias, tales como obras de mantenimiento, funcionabilidad y seguridad del inmueble.

3º. No estorbar al arrendatario en el uso o goce del inmueble, salvo las reparaciones urgentes e indispensables y garantizar el uso o goce pacífico por todo el tiempo del contrato.

4º. La entrega debe hacerse inmediatamente si no se fija plazo; pero si el arrendatario debe pagar la renta anticipadamente o prestar garantía, mientras no cumpla estas obligaciones, no estará obligado el arrendador a entregar la cosa.

5º. El arrendador está obligado: 6o. A poner en conocimiento del arrendatario, en el acto de celebrarse

el contrato, los vicios ocultos de la cosa y las limitaciones y gravámenes que puedan perjudicarlo.

7o. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante el arrendamiento.

8o. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias. 9o. A pagar los impuestos fiscales y municipales que gravitan sobre la cosa.

Si el arrendador no hiciere las reparaciones que sean necesarias para impedir la destrucción o deterioro de la cosa, después de ser avisado de la urgencia de su realización, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento o solicitar autorización judicial para hacerlas por su cuenta. El juez con conocimiento de causa, fijará la cantidad máxima que el arrendatario podrá gastar y la parte de alquileres o rentas que deberá aplicarse al pago. “Artículo 1897, 1901, párrafo 1, 2, 4, 6, 1902” del Código Civil.

d) Obligaciones del arrendatario.

El arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa, en los plazos, forma y lugar convenidos.

A falta de convenio, la renta se pagará vencida, a la presentación del recibo firmado por el arrendador o su representante legal. En los arrendamientos cuya duración se cuenta por años forzosos y voluntarios estos últimos se convierten en obligatorios si el optante no avisa al otro, con tres meses de anticipación, que terminará el contrato cuando se acaben los años forzosos. El arrendatario está obligado:

1º. A pagar la renta desde el día en que recibe el inmueble arrendado, aun cuando el contrato se hubiere celebrado con anterioridad.

2º. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido, y a falta de convenio, para el que corresponda según su naturaleza y destino.

3o. A responder de todo daño o deterioro que el bien arrendado sufra por su culpa o la de sus familiares, dependientes y subarrendatarios, así como los que causen

4o. A devolver la cosa, al terminar el arrendamiento, en el estado en que se le entregó, salvo los desperfectos inherentes al uso prudente de ella. Si la entrega se hizo por inventario, la devolución deberá hacerse de conformidad con el mismo.

El arrendatario que establece en el inmueble arrendado una industria peligrosa, tiene obligación de asegurarlo contra los riesgos que se originan del ejercicio de esa industria, siendo responsable por los daños que se causen si así no lo hiciere. Art. 1909, primer párrafo. Serán de cuenta del arrendatario las reparaciones llamadas locativas.

SUBARRENDAMIENTO:

El primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamiento), se les llama subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario. Del subarrendamiento nace una relación contractual nueva entre el subarrendador y el subarrendatario, que aunque subordinada el contrato de arrendamiento es diferente de esteDel subarrendamiento nace una relación contractual nueva entre el subarrendador y el subarrendatario, que aunque subordinada el contrato de arrendamiento es diferente de este. Existen dos contratos, el de arrendamiento como fundamental y el de subarrendamiento que se apoya y recibe su fuerza de primero, aunque posee substantividad propia, es un contrato de arrendamiento con todas sus características pero hecho por el arrendatario. El subarrendamiento puede ser total o parcial: es total cuando el arrendatario entrega todo el bien arrendando, pero manteniendo sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador y parcial cuando el arrendatario tan solo permite parte del uso de la cosa arrendada.De los conceptos que anteceden, se deduce que del subarrendamiento nace una relación contractual nueva, entre, el subarrendador (que a su vez es arrendatario de la cosa) y subarrendatario, que aunque subordinada al contrato de arrendamiento es diferente de este.

Ver Art: 1589, 1890, 1593, 1598. CC

DE LAS MEJORASBarbero define las mejoras "como las obras del arrendatario que, sin asumir una fisonomía individual, confieren a la cosa en un aumento de valor y tanto en la doctrina como en las diferentes legislaciones, el tema de las mejoras se estudia con relación a la determinación de la parte que tiene la obligación o

el derecho de realizarlas y al derecho del arrendatario de ser reembolsado del costo de las que realice"4

El Artículo 1915 del Código Civil autoriza al arrendatario realizar en la cosa arrendada, las mejoras que quiera gozar durante el arrendamiento y que no alteren la forma de la cosa. Partiendo de ese principio, resulta que es derecho del arrendatario, introducir a la cosa arrendada mejoras que no cambien su forma, estructura o substancia y que den mayor comodidad o permitan disfrutar mejor de la cosa.

El Código Civil en su Artículo 1916, clasifica las mejoras en necesarias, las que tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la cosa; útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias, aumentan el valor y renta de la cosa en que se ponen y de recreo, las que sin ser necesarias, ni útiles, sirven para el ornato, lucimiento o mayor comodidad.

a. Mejoras necesarias: El concepto de mejoras necesarias es impropio, pues no encaja dentro de lo que es una mejora y el tipo de obras a que se refiere (aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la cosa), constituye precisamente lo que se denomina reparaciones necesarias y que corresponde al rrendador realizar por su cuenta, como parte de su obligación de conservar la cosa en estado de servir al arrendatario. Con anterioridad hemos tratado de esa obligación del arrendador y comentado los artículos 1901, numeral 4º. y 1902 del Código Civil en donde se establece esa obligación del arrendador y regula la obligación del arrendatario de notificarle de la urgencia de su realización y la posibilidad de que le arrendatario sea autorizado por un juez para realizarlos, por cuenta del arrendador y reembolsándose on parte o la totalidad de futuras rentas,si aquél no las realiza con diligencia.

a. Mejoras útiles y de recreo: El tratamiento jurídico de éstas mejoras, es diferente al de las reparaciones (mejoras) necesarias, pues legalmente no se impone al arrendador la obligación de realizarlas (a diferencia de las necesarias) y es el arrendatario quien las lleva a cabo voluntariamente o en cumplimiento de lo acordado en el contrato. Estas sí son verdaderas mejoras, que tienden a aumentar el valor de la cosa y que acrecientan, facilitan o hacen más útil, bella o cómoda la cosa arrendada. Barbero, "diferencia las mejoras de las adiciones, pues así como aquéllas pierden su individualidad, las adiciones conservan su individualidad y por ello, tienen un valor relativamente autónomo, semejante a las pertenencias o accesorios, afectados por el propietario o el usufructuario de una cosa. De esa manera, mejora sería el abrir una nueva ventana, poner rejas en las ventanas, engramar un patio, etc., en tanto que instalar una pileta de baño, un sistema de calefacción o una librera, constituirían adiciones".

a. Obligación de abono de mejoras: El arrendatario tiene amplia libertad para realizar en la cosa, las mejoras útiles y de recreo que le plazcan, pero este derecho tiene dos limites: i) el mantener sin cambio (no mudar) la forma de la cosa, ni su estructura y ii) que no puede exigir al arrendador el reembolso de lo invertido en ellas, sino en caso ello se hubiere acordado o si el arrendamiento termina antes del vencimiento del plazo, por causas no imputables al arrendatario. En principio, ninguna mejora útil o de recreo es abonable al arrendatario, salvo convenio por escrito en que el dueño se haya obligado a pagarla, Artículo 1917 Código Civil, el que para su validez debe especificar, al menos aproximadamente, cuáles deben ser estás y cuanto será la

4 Barbero, Ob. Cit; pág. 121.

mayor cantidad que con tal objeto puede gastar el arrendatario, según el Artículo 1918 Código Civil. La omisión de cualquiera de esos requisitos, resulta en la nulidad del convenio sobre abono de mejoras.

b. Mejoras no abonables: Serían las que realiza el arrendatario sin que exista pacto expreso o tácito de abono de mejoras o porque el contrato de arrendamiento terminó por vencimiento de su plazo o por motivos imputables al arrendatario. El principio general es que el arrendador únicamente está obligado a abonar mejoras, cuando existe pacto consentimiento suyo a que lo haga el arrendatario y en el caso que establece el Artículo 1921 del Código Civil. Las mejoras no abonables quedan a beneficio del bien arrendado, sin costo para el arrendador (como se escribe normalmente en los contratos de arrendamiento), pero el arrendatario tiene el derecho de retirar mejoras (adiciones) útiles o de recreo que sean separables, o sea aquellas que mantienen su individualidad y pueden retirarse sin destruirse y sin causar daño a la cosa arrendada, de conformidad a lo establecido en el Artículo 1924 del Código Civil.

CONDICIONES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.a) Plazo: El plazo lo pactan las partes, de acuerdo a sus necesidades y el

uso para el cual se toma en arrendamiento, cuando el plazo es mayor de tres años y la renta es pagada por anticipado, es obligatorio que el contrato se anote en el Registro de la Propiedad.

b) La renta: La establecen las partes de acuerdo a lo que se está dando en arrendamiento, puede ser una habitación o un local comercial.

c) Destino: Puede ser para vivienda, comercial, industrial, agrícola o ganadera, bajo la condición de que el arrendatario no puede variar el destino sin el consentimiento del arrendador.

d) Garantía: Para el cumplimiento de las obligaciones, generalmente se constituye un fiador que garantiza el pago de las obligaciones que contrae el arrendatario, especialmente el pago puntual de la renta y al arrendatario se le exige el valor de un mes de renta por anticipado, como depósito, el cual servirá para pagar los eventuales daños y perjuicios y los servicios no pagados. Dicho depósito se devuelve en su totalidad al devolver el inmueble arrendado en buen estado y en perfectas condiciones o su remanente, si se hubiera utilizado parte en reparaciones o pagos no efectuados.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:Se considera que la terminación del arrendamiento se da cuando se vence el plazo al cual se llegó a un acuerdo en el contrato de arrendamiento por lo que los inquilinos deben de desalojar y entregar el bien inmueble o si se trataré de bien mueble entregarlo en el tiempo estipulado.El contrato de arrendamiento se puede dar por terminado por diferentes causas:

1º. Por falta de pago de la renta. 2º. Por no pagar la renta en las fechas convenidas. 3º. Por dar un uso diferente al convenido. 4º. Por años graves causados al inmueble, imputables al arrendatario. 5º. Por variar la estructura del inmueble, sin contar con la autorización

del arrendador.

El Código Civil en el Artículo 1929 establece también otras causas por las que se puede dar por terminado este contrato y son las siguientes:

Por convenio expreso. Por nulidad o rescisión del contrato.

Por pérdida o destrucción de la cosa arrendada; y Por expropiación o evicción de la cosa arrendada.

Existen circunstancias especiales para que el arrendador pueda dar por rescindido o terminado según sea el caso el arrendamiento, que bien podría ser excepciones a la prórroga obligatoria, que se da en el derecho de tanteo y con el plazo indefinido. El Artículo 1940 del Código Civil establece casos especiales para dar por terminado el contrato de arrendamiento los siguientes:

1. Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y adeuda por lo menos dos meses vencidos.

2. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla a él y su familia, siempre que compruebe esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que dependan de él económicamente.

3. Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad o vaya a construirse nueva edificación.

4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario o de sus familiares o dependientes, que no sean producidos por el uso normal del inmueble.

5. Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalación de sus dependencias, oficinas o servicios.

6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquiera otra actividad lícita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin.

Se considera de vital importancia incluir las formas o modalidades con las cuales se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento, sobre todo cuando se puede plantear la nulidad o rescisión del contrato de arrendamiento escrito.

Figuras Afines al contrato de arrendamiento:a) Compraventa: Contrato de Arrendamiento con opción a compra, el

usuario o arrendatario paga determinada cantidad por un plazo estipulado, al momento de cancelar la totalidad de la suma pactada, puede optar a la propiedad de la cosa.  En el arrendamiento simple únicamente paga por el uso y goce de la cosa.

b) Depósito:  Si bien el depósito transmite al depositario la posesión de la cosa, hay muy serias y graves diferencias con el arrendatario: i) el depositario no tiene el uso y goce de la cosa, sino únicamente su guarda y cuidado y tiene prohibición de usarla o gozar de ella; ii) el depósito es una contrato real y su existencia requiere de la entrega de la cosa al depositario, en tanto que el arrendamiento es consensual; iii)  el depósito puede ser gratuito, en tanto que el arrendamiento es típicamente oneroso y no se concibe un arrendamiento gratuito; iv) en el depósito, oneroso, es el depositario, quien no tiene la propiedad, sino la guarda de la cosa, quien recibe la remuneración en tanto en el arrendamiento, la renta la recibe el arrendador (quien tiene la propiedad y permite el uso y goce de la cosa); y v) dada la conmutatividad del arrendamiento, las obligaciones y responsabilidades del arrendatario, en cuanto a la cosa objeto del contrato, son más extensas y rigurosas que las del depositario.

c) Comodato:  Tanto el arrendatario, como el comodatario, tienen el uso de la cosa; pero uno lo tiene en forma gratuita ( comodatario) y el otro, a base de una renta (arrendatario).  Además las diferencias entre estos contratos se notan al observar que: i) el arrendamiento es un contrato consensual, en tanto que el comodato lo es real, pues no puede existir

dicho contrato si la cosa que es su objeto, no ha sido entregada al comodatario; ii) el comodato otorga al comodatario un derecho personal, intransferible, en tanto que el arrendatario puede subarrendar la cosa, salvo pacto en contrario; y iii) el comodato únicamente otorga el uso de la cosa, en tanto que el arrendamiento también incluye el goce y disfrute.

d) Usufructo:  El usufructo en un derecho real por el cual un persona obtiene el uso y goce de una cosa, en tanto que el arrendamiento otorga el uso y goce de la cosa, como efecto de una relación contractual, no real. I)  el usufructo puede originarse de o resultar en un negocio jurídico gratuito u oneroso, en tanto que el arrendamiento siempre es oneroso y conmutativo; ii) el usufructo puede derivar de un contrato o de cualquier otro negocio jurídico, incluyendo herencia, donación, etc, en tanto que el arrendamiento únicamente puede constituirse por contrato; iii) el usufructuario, como titular de una derecho real, puede ejercer acciones reales, en caso de verse perturbado el ejercicio de su derecho, en tanto  que el arrendatario tiene a su disposición únicamente acciones personales y de carácter posesorio; iv) el usufructuario puede libremente disponer de sus derechos y aún dar la cosa objeto del usufructo en arrendamiento, en tanto que el arrendatario no puede ceder sus derechos en el contrato, sin contar con el consentimiento del arrendador.

LEY DEL INQUILINATO  DECRETO NUMERO 1468 EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE GUATEMALAALGUNOS PUNTOS IMPORTANTES.

Que es necesario regular con la mayor efectividad y equidad el arrendamiento de inmuebles urbanos, afín de que las personas de escasos o medianos ingresos familiares y los pequeños empresarios no sigan siendo explotados mediante el cobro de rentas excesivas y la constante amenaza de desahucios

Con fundamento en el inciso 1o, del Artículo 147, en el inciso 19 del Artículo 168 y en los Artículos 42, 87y 126 de la Constitución de la República

La presente ley prevalecerá también sobre todo lo estipulado en contratos de arrendamiento o subarrendamiento celebrados con anterioridad a su vigencia

VIVIENDAS: Los inmuebles urbanos o partes de los mismos dados en alquiler para destinarlos ahabitación del inquilino y del grupo familiar que no él conviva en el mismo alojamiento

LOCALES: Los inmuebles urbanos o partes de los mismos destinados a tiendas, almacenes, bodegas, fábricas, talleres, oficinas y negocios o actividades de cualquiera otra naturaleza sean o no índole lucrativa, y que no tengan el carácter de viviendas

Esta ley no se aplicará a viviendas o locales amueblados Por las viviendas y locales que hubieren estado desocupados el 1°, de

noviembre de 1960 no podrá cobrarse mayor renta que la que pagaba el último inquilino.

Los inmuebles que se hubieren construido después del 1°, de noviembre de 1960 y queaún no hubieren sido dados en arrendamiento; y los que se construyan o terminen de construir en elfuturo, quedarán completamente libres de las limitaciones que, en materia de rentas, ordena esta ley. Enconsecuencia, las partes gozarán, en cuanto a ellos, del derecho de libre contratación.

Todo contrato de arrendamiento o de subarrendamiento que se celebre con posterioridad la fecha en que esta ley entre en vigor, deberá constar por escrito y expresará el nombre y generales del

locador y del inquilino; los datos necesarios para la exacta identificación de la vivienda o local arrendado; el destino de éstos; precio de la renta y todas las modalidades del convenio

La falta de contrato escrito de arrendamiento o de subarrendamiento, celebrado con posterioridad a la vigencia de esta ley, será imputable al locador, quien incurrirá por esa omisión, en una multa equivalente a un mes de renta.

Únicamente podrá demandarse la desocupación de la vivienda o del local objeto de un contrato de arrendamiento, El autor Diego Espín Canovas define al desahucio de la siguiente manera: “Es un procedimiento especial que la ley establece para desalojar al arrendatario cuando media una causa justa

En el juicio de desocupación El inquilino que no presentare el último recibo que debió pagar o no acreditare su solvencia con el comprobante de la consignación hecha , no podrá proponer artículos de previo pronunciamiento, excepciones de género alguno, ni recursos de cualquiera naturaleza

 Pago por consignación; el caso de que el locador se niegue a recibir la renta, ésta podrá depositarse en el tribunal respectivo, siempre que el inquilino adjuntare a la solicitud de consignación el último recibo que acredite el pago del alquiler correspondiente al mes anterior

El Juzgado de Inquilinato, creado por el Decreto presidencial número 178, continuará en funciones de conformidad con esta ley, y como parte del Organismo Judicial, pero esta es derogada.

El Organismo Judicial deberá organizar juzgados de inquilinato en los lugares en que la eficaz aplicación de esta ley así lo demande. Los titulares serán nombrados por la Corte Suprema de Justicia.

CONCLUSIONES DE LA LEY DEL INQUUILINATO Decreto 26-92 Ley del ISR Actualizada hasta el decreto 04-2012 

ARTICULO 44 “A”. Tipo impositivo y régimen para personas individuales o jurídicas no mercantiles. Las personas individuales que presten servicios profesionales, servicios técnicos o de naturaleza no mercantil, o servicios de arrendamiento y los que obtengan impresos por concepto de dietas, deberán pagar el impuesto aplicando a la renta imponible a que se refiera el articulo 37 “B” de esta Ley, el tipo impositivo del cinco por ciento (5%). 

Dicho impuesto se pagara mediante el régimen de retención definitiva y a falta de esta directamente a la Administración Tributaria, de conformidad con las normas que se detallan en los siguientes párrafos. Los contribuyentes a que se refiere este artículo, indicaran en las facturas que emitan, que están sujetos a retención del cinco por ciento (5%).

1. La ley de inquilinato establece las soluciones a los problemas que se derivan de los intereses antagónicos de los inquilinos con el locador, inclusive establece la obligación de que se realice un contrato de arrendamiento y si fuere necesario la realización del juicio de

desahucio; sin embargo esta ley no es conocida por los inquilinos y locadores.

2. Cuando el locador otorga en alquiler un determinado inmueble sin la debida realización de un contrato de arrendamiento, pueden surgir los problemas de: a) la falta de la responsabilidad del arrendante para el adecuado mantenimiento del inmueble y b) no encontrarse al día con el pago de las mensualidades previamente estipuladas..

Para dar en arrendamiento viviendas o locales, el locador deberá obtener previamente autorización escrita de Sanidad Pública

Modelo de contrato de arrendamientoCONTRATO DE ARRENDAMIENTOEn la ciudad de .........., a .................., comparecen a la celebración del presente contrato, por una parte, el señor------------, por sus propios derechos, ecuatoriano, soltero, domiciliado en esta ciudad de Quito, con Cédula de Ciudadanía # ....................., y a quien en adelante y para efectos del presente contrato se le denominará como la “ARRENDADORA”; y, por otra parte, el señor -------------------, en su calidad de Gerente General y por tanto, representante legal de la ----------------, con número de RUC # ..........................., a quien en adelante y para los mismos efectos del presente contrato se le denominará como la “ARRENDATARIA”; quienes expresan su voluntad libre y voluntariamente por sus propios derechos y por los que se representa, en celebrar el presente Contrato de Arrendamiento al tenor de las cláusulas siguientes: PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO.- La “ARRENDADORA”, es propietaria ____________________ ubicado en la _________________, Cantón Quito Provincia de Pichincha. Dicho inmueble consta de CUATRO (4) dormitorios, sala, comedor, cocina y TRES (3) baños completos. Los cuales se hallan en buen estado, y las instalaciones eléctricas funcionan plenamente; además, tiene UN (1) calefón para proveer de agua caliente al Penthouse que está en perfecto funcionamiento. El destino exclusivo del inmueble objeto de este contrato, es para vivienda, y queda expresamente prohibido que sea subarrendado en todo o en parte. La ARRENDADORA, en forma expresa deja aclarado que, se compromete a efectuar los respectivos arreglos del inmueble antes de la entrega del mismo, y a entera satisfacción de la “ARRENDATARIA”. SEGUNDA: PLAZO.- Conforme a lo estipulado en al Ley de Inquilinato, el plazo de duración del presente Contrato será de DOS (2) años, contados a partir de la suscripción del mismo, pudiendo ser prorrogado por las partes automáticamente, en caso de que no se haya comunicado por escritos con TRES (3) meses de anticipación, al vencimiento del plazo, la intención de terminar el Contrato. El Contrato, de esta forma, se entenderá prorrogado por un plazo igual. TERCERA: CANON DE ARRENDAMIENTO.- El canon de arrendamiento pactado de mutuo acuerdo entre la “Arrendadora” y “Arrendataria”, es de ________________________ mensuales, los cuales serán cancelados durante los DIEZ (10) primeros días de cada mes. Además del canon de arrendamiento acordado, la “ARRENDATARIA” se compromete a cancelar _________________ mensuales por concepto de cuotas de Condominio, y todos los valores de las cartas que se emitan por su consumo de agua potable, luz eléctrica y uso de línea telefónica. En cuanto al pago de las cuotas de Condominio, la “ARRENDATARIA” se compromete a pagar los montos adicionales y los ajustes que se realicen por este concepto. Cada año, la “ARRENDADORA” está facultada para realizar un ajuste del Canon de arrendamiento, el mismo que no podrá ser mayor al porcentaje de la inflación anual, y sin que exceda del DIEZ POR CIENTO (10%) del valor del canon de arrendamiento estipulado. CUARTA: GARANTIA.- Como garantía de fiel cumplimiento de este Contrato, la “ARRENDATARIA” entrega en este acto, la suma de ______________________ para garantizar que el inmueble materia de este Contrato sea entregado a la “ARRENDADORA”, en las mismas condiciones en que lo recibió. Este valor será reembolsable transcurridos TREINTA (30) días,

contados desde la fecha de terminación de este Contrato, siempre y cuando, no se hayan producido daños sobre el inmueble objeto de este Contrato. Además, y para el caso de que la “ARRENDADORA”, enajenare dicho inmueble antes de la terminación del Contrato o de su renovación de ser el caso, se obliga expresamente a notificar a la “ARRENDATARIA”, con NOVENTA (90) días de anticipación, contados a partir de la respectiva suscripción del Contrato de Compra Venta, así como a la devolución inmediata de la totalidad de la garantía recibida; y, en el caso de no hacerlo, la “ARRENDADORA”, pagará una multa de ___________ por cada mes de incumplimiento o retardo. QUINTA: COSTOS IMPUTABLES AL CANON MENSUAL.- Los costos que pueden deducirse del canon mensual de arrendamiento, son los siguientes: a) Cualquier mejora o adecuación que quede para beneficio de la “ARRENDADORA”; para lo cual, deberá ser autorizado por la “ARRENDADORA” cualquier trabajo al interior del inmueble, excepto aquellos relacionados con la colocación de lámparas y demás bienes muebles que no quedan adheridos al inmueble. Los arreglos de baños, cocina y otros ambientes del inmueble cedido en arrendamiento, que por el desgaste natural y el uso habitual de los bienes, necesiten mantenimiento, sea de plomería, albañilería y otros. Antes de realizar el trabajo, se le reportará del daño a la “ARRENDADORA” y se procederá a repararlos. Si los daños son producidos por manifiesta negligencia de la “ARRENDATARIA”, estos serán de cuenta de la misma; quedando la “ARRENDADORA” facultada a inspeccionar el inmueble, si existiera esta negligencia manifiesta que haya producido daños. SEXTA: ACLARATORIA.- Se deja aclarado que, en el precio establecido del canon arrendaticio, no se encuentra incluido el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.); por lo que, la “ARRENDATARIA” queda facultada para realizar y proceder conforme a la Ley respectiva; debiendo la “ARRENDADORA”, emitir las Facturas correspondientes, y entregar a la “ARRENDATARIA” contra el pago mensual, lo cual será el único comprobante relativo a la efectivización del pago realizado. SEPTIMA: En el caso de existir, alguna diferencia entre el canon de Arrendamiento establecido por el presente contrato, y el fijado en el Distrito Metropolitano, las partes contratantes renuncian expresamente a realizar el reclamo de cualquier diferencia, así como a cualquier acción judicial por ese concepto. OCTAVA: JURISDICCION Y COMPETENCIA.- Las partes se comprometen a ejecutar de buena fe las obligaciones recíprocas que contraen mediante este Contrato, y a realizar todos los esfuerzos requeridos para superar, de mutuo acuerdo, cualquier controversia. Toda controversia o diferencia derivada de la aplicación, validez, interpretación, nulidad o cumplimiento del presente Contrato, será resuelto con la asistencia de un mediador del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Quito. En el evento que el conflicto no fuere resuelto mediante este procedimiento, las partes declaran expresamente que someten sus controversias a la resolución de un Tribunal de Arbitraje, que se sujetará a lo dispuesto en la Ley de Arbitraje y Mediación, el Reglamento del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Quito, y las siguientes normas: a) Un árbitro será designado por el señor _________________, un árbitro será designado por la Compañía __________________ y, el tercero por las dos previamente designado. Si alguna de las partes que debe designar los árbitros, se niega o por cualquier razón

esta imposibilitada de nombrar al árbitro, éste será designado por la Cámara de Comercio de Quito; b) Las partes renuncian a la jurisdicción ordinaria, para someterse y cumplir el laudo arbitral, renunciando a interponer recurso alguno con posterioridad; c) Para la ejecución de medidas cautelares el Tribunal Arbitral está facultado para solicitar el auxilio de los funcionarios públicos, judiciales y administrativos, sin que sea necesario recurrir a un Juez ordinario; d) El Tribunal estará integrado por TRES (3) árbitros; e) El Arbitraje será conducido y resuelto en Derecho; f) El Procedimiento Arbitral, será confidencial, y la parte que viole la obligación de confidencialidad, deberá responder por los daños y perjuicios causados, los cuales serán calculados y mandados a pagar por el Tribunal Arbitral; y, g) El lugar de arbitraje será en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Quito. Las partes aceptan el total contenido de las cláusulas que preceden, y suscriben este contrato en unidad de acto y por triplicado, en la misma fecha y ciudad determinadas al inicio de este Contrato.

CONCLUSIONES

Es muy importante aprender sobre lo que es la permuta que no es mas que una obligación recíproca en el cual una parte es la que se compromete en la entrega de una determinada cosa, o bien, u objeto para que la otra parte también se obligue de una manera igual o en conjunta para que ambos contengan en si una ganancia de los bienes que se van a intercambiar para ello cabe tomar en cuenta la característica del mismo que resulta de ser oneroso, debe zde ser constituido mediante escritura público para que nazca a la vida jurídica, es muy importante que reúna los requisitos establecidos anteriormente para su correcta aplicación ya regulado por nuestra ley guatemalteca.

El contrato de arrendamiento constituye un vínculo jurídico que une al arrendante y arrendatario, el cual de conformidad a la legislación civil guatemalteca puede celebrarse en forma verbal o por escrito y dependiendo del monto, plazo y demás condiciones tiene que celebrarse en escritura pública.En la práctica ocurre que vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la reclama, y en cambio, se recibe la renta del período siguiente sin hacer reserva alguna, el plazo del contrato se entenderá prorrogado en las mismas condiciones, pero por plazo indeterminado. La naturaleza jurídica de las obligaciones surgidas del contrato de arrendamiento, son bilaterales, porque la ley contempla obligaciones para ambos contratantes; siendo para el arrendador de ejecución duradera de la subespecie de ejecución continuada y para el arrendatario, son generalmente de ejecución duradera de la subespecie de ejecución de tracto sucesivo.Ante la falta de un acuerdo entre arrendante y arrendatario para finalizar las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, les corresponde a los órganos jurisdiccionales del orden común resolver su finalización; proceso que comienza con los respectivos planteamientos de las partes, formulados de conformidad a las piezas fundamentales que obraran en autos.

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