LABORES DE APOYO TÉCNICO PROFESIONAL …repository.udistrital.edu.co/bitstream/11349/5543/1/Pa...“Determinación de los valores de referencia de las Unidades Funcionales Integrales

JORGEJORJOR

UNIVERSIDAD DISTRITAL

FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

Diciembre 2016

LABORES DE APOYO TÉCNICO PROFESIONAL EN EL MARCO DE LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO: “DETERMINACIÓN DE LOS VALORES DE REFERENCIA DE LAS UNIDADES FUNCIONALES INTEGRALES 1, 2, 3, 6 Y 7 EN LOS DEPARTAMENTOS DE ANTIOQUIA, CÓRDOBA Y SUCRE, UTILIZANDO LA METODOLOGÍA DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS”, DESARROLLADO POR LA FIRMA URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.

JORGE ANDRÉS PACHÓN CARDOZO

Cód.: 20081025072

Trabajo de Grado en Modalidad de Pasantia para

optar al Título de Ingeniero Catastral y Geodesta.

Acuerdo 038 de Julio de 2015, expedido por el Consejo Académico.

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

1

TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 6

2. OBJETIVOS ........................................................................................................... 14

2.1 OBJETIVO GENERAL ........................................................................................... 14

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ................................................................................. 14

3. MARCO TEÓRICO ................................................................................................. 15

3.1 AVALÚOS ............................................................................................................. 16

3.1.1. El Valor según la Escuela Clásica. .................................................................. 18

3.1.2 El Valor según la Escuela Alemana ................................................................. 19

3.1.3 Utilidad Marginal .............................................................................................. 19

3.1.4 Tipos de Avalúos ............................................................................................. 20

3.1.5 NORMATIVIDAD DE AVALÚOS EN COLOMBIA ............................................ 21

3.1.6 Normas De Calidad En Materia De Avalúos ..................................................... 23

3.1.7 Normas de calidad en Colombia ...................................................................... 24

3.2 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS .................................... 25

3.3 INFRAESTRUCTURA PARA EL TRANSPORTE .................................................. 27

4. DESARROLLO DEL PROYECTO Y RESULTADOS .............................................. 35

4.1 LOCALIZACIÓN E INFORMACIÓN DEL PROYECTO .......................................... 35

4.1.1 Unidades Funcionales...................................................................................... 37

4.1.2 Unidad Funcional 1 .......................................................................................... 38





4.2 SEDES DE TRABAJO .......................................................................................... 43

4.3 INSUMOS Y LOGISTICA ..................................................................................... 43

4.4 DIAGNÓSTICO DE PROCESOS ......................................................................... 43

4.5 DOCUMENTACIÓN DE PROCESOS Y DIAGRAMA DE ACTIVIDADES ............. 44

4.6 MATRIZ DE IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE LOS PROCESOS .... 47

4.7 SUBPROCESO DE GESTIÓN DE INFORMACIÓN PARA EL DISEÑO DE LAS

ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ....................................................................... 52


2

4.7.1 Conformación del Equipo de Trabajo .......................................................... 52

4.7.2 Definición e identificación de la información necesaria para la elaboración del

estudio masivo y Solicitud de insumos y documentos necesarios para la

elaboración del estudio masivo. .................................................................. 53

4.7.3 Definición de variables para las Zonas Homogéneas Físicas y aprobación del

modelo de datos. ......................................................................................... 54

4.7.4 Programación de inspección técnica de campo. .......................................... 64

4.7.5 Diseño de Prezonas Homogéneas Físicas. ................................................. 65

4.7.6 Operativo de campo para el levantamiento y captura de las variables que

conforman las Zonas Homogéneas Físicas. ................................................ 71

4.7.7 Levantamiento de datos de Mercado: Campo y Oficina. .............................. 74

4.7.8 Recopilación y sistematización de la información recolectada. .................... 75

4.7.9 Recopilación y sistematización de la información de mercado recolectada. 75

4.8 SUBPROCESO DE DISEÑO DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS .......... 76

4.8.1 Revisión y organización de la información obtenida en el trabajo de campo y

las visitas de inspección técnica. ................................................................. 76

4.8.2 Diseño y digitalización de las variables que conforman las Zonas

Homogéneas Físicas en el Sistema de Información Geográfica. ................. 76

4.8.3 Intersección de las variables y definición de las Zonas Homogéneas Físicas

definitivas. ................................................................................................... 90

4.8.4 Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas Homogéneas

Físicas mediante un protocolo de revisión. .................................................. 91

4.9 SUBPROCESO DE SISTEMATIZACIÓN Y DEPURACIÓN DE

INFORMACIÓN DE MERCADO. ................................................................. 93

4.9.1 Obtención de la información necesaria de los datos de mercado levantados y

diligenciamiento del Formato de Estudio de Mercado.................................. 93

4.9.2 Verificación telefónica, análisis y depuración de la información recopilada del

mercado inmobiliario. .................................................................................. 93

4.9.3 Georreferenciación de las ofertas de mercado. ........................................... 94

4.10 SUBPROCESO DE DEFINICIÓN Y GESTIÓN DE INFORMACIÓN PARA

LOS AVALÚOS DE PUNTOS DE INVESTIGACIÓN. .................................. 97

4.10.1 Definición de los predios puntos de investigación........................................ 97

4.10.2 Solicitud de documentos físicos y jurídicos de los predios considerados como

puntos de investigación. .............................................................................. 99

4.10.3 Programación de inspección técnica de campo puntos de investigación. .... 99

4.10.4 Operativo e Inspección técnica de campo para puntos de investigación. .. 100


3

4.10.5 Consolidación y verificación de la información recopilada en campo. ........ 100

4.10.6 Elaboración de avalúos para los predios considerados Puntos de

Investigación. ............................................................................................ 101

4.11 SUBPROCESO DE ANÁLISIS DE VALOR Y DISEÑO DE ZONAS

HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS. ...................................................... 104

4.11.1 Definición del modelo de datos para las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas. ....................................................................................... 104

4.11.2 Análisis estadístico de los datos de mercado. ........................................... 108

4.11.3 Definición del comportamiento del valor con base en el mercado inmobiliario

y en los avalúos de los Puntos de Investigación y diseño de las ZHG. ...... 109

4.11.4 Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas mediante un protocolo de revisión. ................................. 112

4.11.5 Preparación del informe técnico ................................................................ 113

4.12 DIAGRAMA DE FLUJO ............................................................................. 114

5. CONCLUSIONES ................................................................................................. 115

6. GLOSARIO ........................................................................................................... 118

7. BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 120

8. ANEXOS .................................................................................................................... 122

8.1 Subproceso de Gestión de La Información. ............................................... 122

8.2 Subproceso de Diseño de ZHF. ................................................................ 122

8.3 Subproceso de Sistematización y Depuración de Mercado. ...................... 122

8.4 Subproceso de definición y gestión de Información para Avalúos de P.I. .. 122

8.5 Subproceso de Análisis de Valor y Diseño de ZHG. .................................. 122

8.6 Conformación Equipo de Trabajo. ............................................................. 122

8.7 Modelo de Datos ZHF. .............................................................................. 122

8.8 Solicitud POT. ........................................................................................... 122

8.9 Formato Captura Campo. .......................................................................... 122

8.10 Generación Mapa de Pendientes .............................................................. 122

8.11 Protocolo de Revisión ZHF ........................................................................ 122

8.12 Formato Puntos de Investigación .............................................................. 122


4

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Inversión en infraestructura 2000-2010 (% del PIB). ...................................... 29

Figura 2: Inversión en infraestructura 2009-2020 (% del PIB). ...................................... 30

Figura 3: Pasos a seguir en un Contrato de Obra Pública. ........................................... 32

Figura 4: Pasos a seguir en una Concesión Vial........................................................... 33

Figura 5. Ubicación general de la zona en estudio. ...................................................... 36

Figura 6. Unidad Funcional 1. ....................................................................................... 38





Figura 11. Estructura Organizacional. ............................................................................. 52

Figura 12. Modelo Mapa Temático de Departamentos. ................................................... 66

Figura 13. Modelo Mapa Temático de Municipios. .......................................................... 67

Figura 14. Plano de Clasificación del Suelo para el Municipio de Toluviejo y Área en

Estudio. ......................................................................................................... 69

Figura 15. Plano de Zonificación ambiental del Municipio de Coveñas y Área en Estudio ... 70

Figura 16. Modelo de Puntos GPS para ZHF. ................................................................. 72



Figura 19. Modelo de Mercado de Campo. ..................................................................... 74

Figura 20. Modelo Mapa Temático de Topografía. .......................................................... 80

Figura 21. Modelo Mapa Temático de Tipo de Vía e Influencia de Vía. ........................... 81

Figura 22. Criterio de Buffer. ........................................................................................... 82

Figura 23. Criterio Predial. .............................................................................................. 83

Figura 24. Modelo Mapa Temático de Estado de la Vía. ................................................. 84

Figura 25. Modelo Mapa Temático de Aguas. ................................................................. 86

Figura 26. Modelo de Orto fotografía. ............................................................................. 88

Figura 27. Modelo Mapa Temático de Uso Actual. .......................................................... 89

Figura 28. Modelo Zonas Homogéneas Físicas. ............................................................. 90

Figura 29. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Caucasia. ............ 95

Figura 30. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Buenavista. ......... 96

Figura 31. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Planeta Rica. ...... 96

Figura 32. Modelo de Puntos de investigación. ............................................................... 98

Figura 33. Modelo de Formato de Avalúo de Punto de investigación. ........................... 102

Figura 34. Modelo de Formato de Avalúo de Punto de investigación. ........................... 103

Figura 35. Modelo de Zonas Homogéneas Geoeconómicas. ........................................ 111

Figura 36. Diagrama de Flujo Final para el Proceso de Estudios de Valoración Masiva

mediante ZHFG. .......................................................................................... 114


5

LISTA DE TABLAS

Tabla 1. Empleo Informal generado en la actividad según metodología DANE. .............. 17

Tabla 2. Participación Porcentual del sector inmobiliario en el PIB. ................................. 17

Tabla 3. Variables de la ZHF ........................................................................................... 26

Tabla 4. Departamentos, Municipios y Extensión del área en estudio. ............................ 35

Tabla 5. Distribución de las Unidades Funcionales en el proyecto. ................................. 37

Tabla 6. Matriz de Identificación y Caracterización de Procesos. .................................... 48

Tabla 7. Codificación por Departamento. ......................................................................... 55

Tabla 8. Codificación por Municipio. ................................................................................ 56

Tabla 9. Codificación para la variable de Clase del Suelo. .............................................. 57

Tabla 10. Codificación para la variable de Uso Normado. ............................................... 59

Tabla 11. Codificación para la variable de Topografía. .................................................... 60

Tabla 12. Codificación para la variable de Tipo de Vía. ................................................... 60

Tabla 13. Codificación para la variable de Influencia de Vía. ........................................... 61

Tabla 14. Codificación para la variable de Estado de Vía. ............................................... 61

Tabla 15. Codificación para la variable de Aguas. ........................................................... 62

Tabla 16. Codificación para la variable Uso Actual. ......................................................... 63

Tabla 17. Codificación de la Zona Homogénea Física. .................................................... 63

Tabla 18. Estructura Mapa Temático Departamento. ....................................................... 77

Tabla 19. Estructura Mapa Temático Municipio. .............................................................. 77

Tabla 20. Estructura Mapa Temático Clase de Suelo. ..................................................... 78

Tabla 21. Estructura Mapa Temático Uso Normado. ....................................................... 78

Tabla 22. Estructura Mapa Temático Topografía. ............................................................ 79

Tabla 23. Estructura Mapa Temático Tipo de Vía. ........................................................... 81

Tabla 24. Estructura Mapa Temático Influencia de Vía. ................................................... 81

Tabla 25. Estructura Mapa Temático Estado de Vía. ....................................................... 83

Tabla 26. Estructura Mapa Temático Disponibilidad de Aguas. ....................................... 85

Tabla 27. Estructura Mapa Temático Uso Actual. ............................................................ 87

Tabla 28. Estructura Atributo ID_ZHG de la Zona Homogénea Geoeconómica. ............ 104

Tabla 29. Estructura Atributo Departamento de la ZHG. ................................................ 105

Tabla 30. Estructura Atributo Código Departamento de la ZHG. ................................... 105

Tabla 31. Estructura Atributo Municipio de la ZHG. ....................................................... 105

Tabla 32. Estructura Atributo Código Municipio de la ZHG. ........................................... 106

Tabla 33. Estructura Atributo Puntos de Investigación de la ZHG.................................. 106

Tabla 34. Estructura Atributo Valor Mínimo por m2 de la ZHG. ...................................... 107

Tabla 35. Estructura Atributo Valor Máximo por m2 de la ZHG. ..................................... 107

Tabla 36. Estructura Atributo Valor Mínimo por Hectárea de la ZHG. ............................ 107

Tabla 37. Estructura Atributo Valor Máximo por Hectárea de la ZHG. ........................... 108

Tabla 38. Estructura Atributo Valor Promedio por m2 de la ZHG. .................................. 108

Tabla 39. Estructura Atributo Valor Promedio por Hectárea de la ZHG. ........................ 108

Tabla 40. Modelo de Procesamiento Estadístico. .......................................................... 109


6

1. INTRODUCCIÓN

En este documento se presenta el desarrollo de las labores de apoyo técnico a la

empresa denominada URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S. para las

actividades de apoyo técnico profesional en el marco de la ejecución del proyecto:

“Determinación de los valores de referencia de las Unidades Funcionales Integrales

1, 2, 3, 6 y 7 en los Departamentos de Antioquia, Córdoba y Sucre, utilizando la

metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.

En el marco de la ejecución del contrato, se realizaron actividades tendientes a la

aplicación de políticas de calidad y gestión de procesos con la finalidad de no

solamente participar en el desarrollo técnico del proyecto sino aportar a la

identificación y documentación de los subprocesos, tareas, actividades y

responsables en un estudio de valoración masiva. Para este fin se realiza un análisis

del contexto nacional sobre el sector de la infraestructura, específicamente la

relacionada con temas viales.

Las políticas públicas implementadas por los gobernantes de las entidades

territoriales, así como la materialización de los Planes de Desarrollo, reflejada en

programas y proyectos, ha hecho que los últimos años representen para Colombia

un crecimiento y una estabilización en su economía. (Arango & Hamann, 2012).

El crecimiento económico de la nación, se puede ver reflejado específicamente en

el sector inmobiliario, del catastro y de la valoración predial, dónde se ha visto un

aumento generalizado en la demanda de bienes y servicios por parte de particulares

y del Estado relacionados con estos clústers. Las entidades estatales encargadas

de abastecer el creciente mercado tienen cada vez más atribuciones y menor

capacidad de respuesta, llegando a situaciones insostenibles e inmanejables para

los entes rectores: el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y los Catastros

Descentralizados (Bermúdez & Font i Garolera, 2008))

De igual forma las políticas promovidas por el Gobierno Nacional en temas de

infraestructura vial, minero-energética, así como las contenidas en el Plan de

Desarrollo, han generado nuevas legislaturas y normatividades que establecen

parámetros y metodologías específicas, donde temas relacionados con gestión

predial y avalúos toman una mayor relevancia.

Tal es caso de la Ley 388 de 1997, norma de Ordenamiento Territorial, La Ley 160

de 1994 de Reforma Agraria y la Ley 1682 de 2013, legislaciones que

establecen la obligatoriedad de la adopción de técnicas valuatorias cuyos resultados

serán aplicados a labores como: gestión predial, negociación y compra de


7

inmuebles y valoración de activos, entre otras actividades. De igual forma el boom

inmobiliario en las zonas urbanas, los programas de vivienda del Estado y el

crecimiento del sector financiero, conlleva al incremento de los avalúos con fines

financieros e hipotecarios, entre otros.

Este estudio se enfoca el sector del transporte, regulado en primera instancia por la

Ley 105 de 1993. Y es considerado como un componente clave dentro de las

proyecciones de crecimiento y desarrollo para la nación tanto a nivel local como

internacional. Con el fin de materializar de manera técnica los principios

establecidos en la mencionada legislatura, está la infraestructura representada en

la red nacional de carreteras, los ríos y canales de aguas navegables, las líneas

férreas y los puentes, viaductos, túneles, faros, boyas y redes para el transporte

aéreo.1

Teniendo en cuenta la importancia de este concepto el Estado decidió asignar a una

comisión multidisciplinaria, con la tarea de realizar una evaluación y/o diagnóstico

para establecer los avances y el progreso logrado a la fecha en temas de

infraestructura y transporte en la nación.

Una de las principales conclusiones de este estudio determinó que existe un

importante rezago en materia de infraestructura para el transporte de bienes y

personas si se compara al país con naciones en vía de desarrollo como Kenia,

Nicaragua o República Dominicana2, así como en la falta de gestión y

administración por parte de las instituciones relacionadas con el sector.

Atendiendo las recomendaciones señaladas en el informe de la Comisión de la

Infraestructura, se fortaleció la normatividad vigente en cuanto a las iniciativas

públicas referentes a proyectos de infraestructura vial y de transporte en el país.

Fue en este escenario donde en Noviembre 22 del año 2013 vio la luz la Ley 1682

“Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de

infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”, dando

solución a las inconsistencias expuestas en el informe del 2012.

En esta reglamentación cuyo ámbito de aplicación es exclusivo del sector de la

infraestructura del transporte (Artículo 3), se abordan las definiciones básicas y los

componentes propios del sector, así como temas relacionados con licencias

ambientales, contratación, gestión predial, compra de inmuebles, servicios públicos

y la responsabilidad generada a las personas jurídicas que ejecuten los proyectos.

1 Artículo 12, Ley 105 de Diciembre 30 de 1993 2 Informe Comisión de Infraestructura, Octubre de 2012 Pág. 7.


8

Por otra parte se fortaleció la estructura organizacional gubernamental, mediante la

intervención de las instituciones públicas, cuyo principal logro fue la conversión del

Instituto Nacional de Concesiones INCO en la Agencia Nacional de Infraestructura

ANI, entre otros.

Con los mecanismos normativos establecidos, las instituciones de orden público

relacionadas con el sector ya estructuradas, el Gobierno Nacional, a través de la

Agencia Nacional de Infraestructura ANI inicia el desarrollo e implementación de los

proyectos de infraestructura de transporte, mediante el Esquema de Alianzas

Público Privadas, figura reglamentada mediante la Ley 1508 de Enero de 2012 y

contratos de Concesión Vial.

Sin embargo, el Esquema de APP y la figura jurídica de las Concesiones son formas

de operación con las que en la actualidad se han venido estructurando este tipo de

proyectos, debido que existe la concepción que son modelos de organización que

podían hacer más ágil todo el proceso de ejecución de las obras de infraestructura;

idea asociada al nuevo paradigma en el que la tercerización de los proyectos por

parte del estado se convierte en el eje central del actuar gubernamental.

Pese a lo anterior, los problemas e inconvenientes relacionados con el componente

inmobiliario persisten, dado que este mecanismo no ha sido suficiente, ni eficiente,

así como tampoco efectivo para dar solución a los problemas presentes en el marco

del componente de gestión de predial, asociados a la ejecución de las obras

incluidas en todas las fases del proyecto.

Esto fue tratado específicamente en el informe de la Comisión de Infraestructura

donde la disponibilidad predial y la gestión asociada a la compra y enajenación

de los inmuebles afectados por un proyecto constituye una de las principales

causales de retrasos, incumplimientos en entregas de obras, cronogramas y

sobrecostos.

Según el informe presentado por la comisión, las razones por las que el tema predial

se considera como uno de los apéndices a mejorar se pueden condesar en 5 ítems

(Sergio Clavijo, 2013):

1. Demoras en la adquisición predial por el contratista.

2. Sobrecostos en la adquisición (este punto está directamente relacionado con

la gestión valuatoria del proyecto).


9

3. Mala estructuración jurídica y de diseño, lo que genera gestiones complejas

generalmente no tenidos en cuenta previamente.

4. Deficiencia o desactualización de los planos relacionados con las redes

primarias de servicios públicos.

5. Dilaciones en la adquisición predial por temas normativos.

Debido a la naturaleza de este tipo de proyectos se hace necesario realizar una

gestión predial asociada a la enajenación de los predios declarados como bienes

de interés público, que se verán afectados por la ejecución de las obras civiles y

ambientales inherentes al proyecto vial.

Con el fin de dar solución a los inconvenientes relacionados con los proyectos de

infraestructura vial y en consecuencia con el nuevo paradigma del estado, surge

entonces el Programa de Cuarta Generación de Concesiones de Carreteras cuyo

objetivo es: “Presentar el marco genérico de trabajo en el que se vienen enfocando

los esfuerzos del Gobierno Nacional para la estructuración de los nuevos proyectos

de concesiones de carreteras, con lo cual los documentos presentados o las

posiciones asumidas por la entidad en este evento no implican algún compromiso o

responsabilidad especifica frente a nacionales o extranjeros en relación con los

futuros procesos de contratación que eventualmente se adelanten dentro de este

proyecto.”3

Este programa tiene como meta la intervención de aproximadamente 8.170

kilómetros de doble calzada, bajo contratos de concesión con empresas de

construcción o uniones temporales, los cuales realizaran obras de adecuación,

mantenimiento de los ejes existentes, así como la construcción de nueva

infraestructura vial (Moreno, 2015).

Bajo la Ley de Infraestructura, se generaron toda una serie de documentos técnicos

bajo los cuales se establecen los parámetros específicos que regirán el programa

de Cuarta Generación de Concesiones de Carreteras bajo el Esquema de

Asociaciones Público Privadas; entre estos se encuentra el documento denominado

“Contrato De Concesión Bajo El Esquema De App”, expedido por la Agencia

Nacional de Infraestructura ANI y suscrito entre esta y el Concesionario contratista.

3 Andrade Moreno, Luis Fernando. «Cuarta generación de concesiones en Colombia». ANI. Consultado el 16 de agosto de 2015


10

Este acuerdo jurídico celebrado por las entidades anteriormente mencionadas

cuenta con los siguientes Apéndices Técnicos, en los cuales se establecen los

parámetros específicos referentes a la obra civil y de infraestructura que se va a

realizar. Estos apéndices son:

Apéndice Técnico 1: Alcance del Proyecto.

Apéndice Técnico 2: Condiciones para la Operación y Mantenimiento.

Apéndice Técnico 3: Especificaciones Generales.

Apéndice Técnico 4: Indicadores

Apéndice Técnico 5: Interferencias Con Redes.

Apéndice Técnico 7: Gestión Predial.

Apéndice Técnico 8: Gestión Social.

Apéndice Técnico 9: Plan De Obra.

Este documento contiene todas las clausulas jurídicas, obligaciones, montos de

valor y tiempos que regirán la asociación, así como las especificaciones técnicas

necesarias para la ejecución de las obras civiles; entre estos se encuentra el

Apéndice Técnico 7, que hace referencia a la Gestión Predial.

Allí se detallan las pautas y estructuras normativas que definen las metodologías

bajo las cuales se deben realizar los avalúos comerciales de los inmuebles con el

fin de garantizar las indemnizaciones correspondientes.

Específicamente el capítulo 4 “Obligaciones especiales en materia de Gestión

Predial” numeral 4.6 “Avalúos Comerciales Corporativos”, ítem “c” hace referencia

a la necesidad de obtener valores de referencia bajo la metodología de Zonas

Homogéneas previo a los avalúos puntuales de cada inmueble, por los siguientes

motivos:

Congelar los valores del suelo, previo al anuncio del proyecto con el fin de

evitar la especulación inmobiliaria y los cambios súbitos del valor que genera

la novedad de la implementación y construcción de un proyecto de

infraestructura.


11

Estimar el monto total de la inversión referente a la compra de inmuebles,

exclusivamente en el componente de terreno (sin incluir construcciones,

anexos y/o cultivos).

Tener un rango de control en el cual oscila el componente de terreno de los

avalúos puntuales que se realizaran para los inmuebles afectados por la

ejecución del proyecto.

En este contexto, la Sociedad Concesión Ruta al Mar S.A.S., mediante el Contrato

de Concesión 016 del 14 de octubre del 2015 ejecuta la construcción, rehabilitación,

mejoramiento, operación y mantenimiento del sistema vial para la conexión de los

departamentos Antioquia – Bolívar, para 490 kilómetros de eje vial en un plazo de

34 años4.

Atendiendo las obligaciones contractuales del contrato de concesión, entre las

cuales se encuentra el Apéndice Técnico 7, específicamente en lo relacionado con

la elaboración de estudios que tiendan a la obtención de valores de referencia bajo

la metodología de Zonas Homogéneas previo a los avalúos puntuales de cada

inmueble, la Concesión contrata un estudio de valoración masiva mediante la

metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas. Se trata de una

técnica que busca establecer criterios de unificación de porciones del territorio con

características físicas y de valor similares.

Este concepto se ha mantenido y ha estado presente en normatividades posteriores,

en la cual se toman las Zonas Físicas y Geoeconómicas como referencias para la

identificación física de inmuebles, así como para la elaboración de los avalúos en

su componente de terreno, donde se busca extender el alcance de la metodología

no solo al mero proceso catastral, sino a una técnica valuatoria de carácter masivo.

Pese a que en la actualidad, tal y como se describe en el artículo denominado “La

Modernización del Catastro Colombiano” estamos en una época en la que “las

herramientas tecnológicas de software y hardware facilitan la administración de la

información, el avance y mejoramiento de los procesos catastrales”5 muchas

compañías no se encuentran a la vanguardia de estas técnicas.

Los Sistemas de Información Geográfica, las geodatabases (bases de datos

geográficas), modelos de elevación y en general la etapa digital de la información

concerniente al territorio, son herramientas de reciente aplicación en nuestro país,

donde las entidades públicas y compañías del sector privado se encuentran en un

4 Tomado de la página ´web de La Concesión Ruta al Mar: www.rutaalmar.com. 5 RAMOS, Lilliana, «La Modernización del Catastro» (2013).


12

proceso de transición, que busca implementar las técnicas informáticas y de

automatización, después de advertir que aceleraban y mejoraban la calidad, en el

desarrollo de los proyectos, otras firmas generalmente de carácter privado, ya

pasaron por la transición y están consolidando sus procedimientos basados en las

tecnologías enfocadas a los sistemas territoriales, avalúos y propiedad inmobiliaria.

Al lograr articular una metodología de valoración bien estructurada con instrumentos

jurídicos, procedimentales e informáticos sólidos, el desarrollo de las actividades

relacionadas con la gestión predial en un proyecto de infraestructura vial sería más

eficiente y por ende las congestiones y cuellos de botella disminuirían

considerablemente, repercutiendo en la calidad de la obra, el cumplimiento de los

cronogramas y la correcta ejecución de los recursos.

Por otra parte y considerando lo referente al cambio de paradigma en el que se

genera un nuevo modelo de ejecución de los proyectos de infraestructura en el país,

tercerizando la ejecución de las obras al sector privado (en este caso el sector

valuatorio), las cuales cuentan con herramientas y tecnologías de punta, así como

personal altamente calificado, se debe propender a que las actividades y procesos

referentes al componente inmobiliario del proyecto cuenten con estándares de

calidad que garanticen la consecución y el cumplimiento de los objetivos y cláusulas

del contrato de concesión.

Debido a las competencias adquiridas y a la formación académica obtenida, en el

ciclo de formación del programa de Ingeniería Catastral y Geodesia,

específicamente en temas de Avalúos Puntuales, Masivos, Sistemas, Legislación y

Gestión Catastral y en general a todo el componente inmobiliario incluido en el

pensum, es bien reconocido el desempeño de los profesionales de esta carrera en

el diseño de procesos catastrales y avalúos para entidades públicas y privadas,

principalmente en aquellas que por sus objetos misionales deben desarrollar

actividades propias de la gestión predial y catastral.

Estas labores están directamente relacionadas con proyectos viales de cuarta

generación, en el marco de los requerimientos de la normatividad vigente,

específicamente la obtención de valores de referencia para el terreno que se verá

afectado por la obra, en los ámbitos de:

Legislación y normatividad relacionada con el catastro y los avalúos.

Valoración de inmuebles (Avalúos Puntuales), utilizando las técnicas

establecidas en la reglamentación Colombiana.


13

Procesos de valoración masiva de inmuebles (Zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas).

Análisis Espacial y Sistemas de Información Geográfica.

Por tal motivo, en el marco del proyecto anteriormente mencionado y de

conformidad con lo establecido en el Apéndice Técnico 7, se desarrollaron los

trabajos de apoyo técnico profesional a la empresa URBANA ENGINEERING &

SURVEY S.A.S. firma del sector privado, dedicada a la prestación de servicios

técnicos y profesionales en el campo de las ciencias de la tierra, procesos

catastrales, avalúos urbanos, rurales y gestión inmobiliaria entre otros, para llevar a

cabo la determinación de los valores de referencia del suelo, mediante la

metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas en determinadas

unidades funcionales del proyecto.

Como resultado del desarrollo del proyecto se identificaron y documentaron los

subprocesos, actividades, tareas y responsables para el proceso de estudios de

valoración masiva a través de la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas.


14

2. OBJETIVOS

2.1 OBJETIVO GENERAL

Prestar el apoyo y acompañamiento técnico en el marco de la ejecución del

proyecto: “Determinación de los valores de referencia de las Unidades

Funcionales Integrales 1, 2, 3, 6 y 7 del proyecto Antioquia – Bolívar,

utilizando la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas”,

desarrollado por la firma URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S. para

lo cual se aplicaran todas las técnicas, competencias, metodologías,

habilidades y conceptos adquiridos en la academia, en el campo del catastro,

los avalúos, la administración inmobiliaria, la valorización, la gestión predial

la cartografía y los Sistemas de Información Geográfica.

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Profundizar los conocimientos académicos adquiridos mediante un ejercicio

práctico de aplicación e implementación de la metodología de Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, en el marco de un proyecto de

infraestructura vial asociado al programa de Cuarta Generación (4G) de

Concesiones viales.

Desarrollar las habilidades, capacidades y conocimientos técnicos

específicos para la ejecución de los procesos de gestión y administración de

la información necesaria en la implementación de la metodología de Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas y la determinación de valores de

referencia en el marco de la gestión predial de un proyecto de infraestructura

vial.

Desarrollar habilidades y capacidades de análisis de datos e información,

física, geográfica y económica para la determinación de los valores de

referencia de la zona de estudio.

Desarrollar capacidades, habilidades y conocimiento sobre las tecnologías

de la información que se usan en la aplicación de la metodología de Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas con el fin de determinar los valores

de referencia del área objeto de análisis.


15

3. MARCO TEÓRICO

Para el desarrollo de la determinación de valores de referencia se abordarán los

conceptos relacionados con la metodología propuesta (Zonas Homogéneas Físicas

y Geoeconómicas) y definiciones básicas, referentes a los avalúos y los proyectos

de infraestructura, entre otros, que permitan la compresión los temas relacionados

con el estudio.

Por lo general los conceptos de catastro y valoración inmobiliaria han tenido una

fuerte relación con el carácter fiscal asociado a la tipificación del valor de un predio

como base gravable de los impuestos de una entidad territorial; por ende desde que

se concibió la propiedad privada como ese derecho a obtener poseer, emplear y

disponer de tierra, capital o bienes6, se han generado toda una serie de

normatividades y regulaciones que buscan establecer las pautas para lograr una

recaudación tributaria.

Si nos remitimos a la historia de nuestro país, el paradigma fiscal del sector

inmobiliario se ve reflejado en la normatividad cuyo objetivo era la consecución de

fondos para la financiación de las fuerzas armadas. Tal es el caso de la Ley que

emitió el Congreso en Septiembre 30 del año 1821, en el que se establecía la

“Contribución Directa” donde en su Artículo 2 no eximía a ninguna clase de bienes

raíces, exceptuando los edificios públicos.

Posteriormente, en el año de 1866 se buscó la formación del catastro, a través de

la Ley 70 y sus decretos reglamentarios, cuyo objetivo era la elaboración de un

inventario de los bienes nacionales y baldíos en el que se registrara la posición

geográfica específica de estos, para tal fin se creó un observatorio nacional y una

oficina de agrimensura7. Lo anterior se confirmó a través de la expedición de la ley

48 de 1887 donde se facultaba a los Departamentos que hasta el momento no

habían adoptado un tributo sobre los bienes raíces, a reglamentarlo y promulgarlo.

Para dar cumplimiento a la normatividad del siglo XIX y por ende a las

reglamentaciones posteriores de esta etapa, era necesaria la tasación de los bienes

raíces que iban a ser gravados con el tributo fiscal, considerándose este insumo

como la base para el cálculo y posterior cobro de impuesto; razón por la cual desde

esta época de la historia de nuestro país la valoración inmobiliaria ha tenido un lugar

relevante en los aspectos económicos y sociales de la Nación.

6 McConnell, Campbell; Stanley Brue and Sean Flynn (2009). Economics. Boston: Twayne Publishers. 7 Instituto Interamericano de ciencias agrícolas. (1972). Seminario Regional de Catastro.


16

En el primer cuarto del nuevo siglo el paradigma fiscal del catastro dominaba la

escena económica del país, como se observa en la Ley 4 de 1913, en la cual se

trataban temas del régimen político y municipal asociado a la reglamentación del

impuesto a la propiedad raíz.

En 1935 mediante el Decreto 1440 se crea el Instituto Geográfico Militar, que tiempo

después se convertiría en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Este ente adscrito

al Estado Mayor del Ejército cumplía funciones cartográficas con fines militares; fue

en el año de 1940 donde pasa a ser una dependencia del Ministerio de Hacienda y

Crédito Público y empieza a desarrollar tareas catastrales.

Para esta época se había desarrollado un nuevo modelo del catastro, dejando su

exclusivo carácter fiscal, y abriéndole las puertas a concepciones en el que lo

definían como un inventario de recursos; esto se ve reflejado en la Ley 65 de 1939

donde se establecen oficinas de catastro en las capitales, así como una conexión

entre las oficinas de registros y las nuevas entidades catastrales. Adicionalmente

autoriza al Gobierno Nacional a dictar normas sobre Formación Catastral.

El recorrido histórico-normativo expuesto anteriormente sobre el Catastro en el país,

busca contextualizar desde un punto de vista cronológico el desarrollo de las

metodologías valuatorias referentes a los bienes inmuebles y la propiedad raíz,

dada la innegable relación entre la valoración predial y los procesos catastrales.

3.1 AVALÚOS

Debido a las políticas y programas que el actual Gobierno Nacional ha

implementado a través de los últimos Planes de Desarrollo, específicamente en

materia de inversión en infraestructura, las metodologías valuatorias y de

determinación de valores del suelo, construcciones y cultivos, entre otros asociada

a la gestión predial, han tomado auge en los últimos años; fundamentado en la

búsqueda de estrategias, procedimientos técnicos y herramientas modernas que

garanticen la fluidez del proyecto, así como la eficacia y transparencia del mismo.

La gestión predial y las actividades valuatorias en Colombia han incrementado su

dinamismo debido al crecimiento del sector inmobiliario. En la parte laboral, la

actividad genera 1.343.000 empleos directos, que si se observa en un contexto

global, representa el 6.5% del empleo nacional8, cifra significativa que ha venido en

aumento en los últimos años (Ver Tabla 1 ).

8 Boletín de estadísticas sectoriales, dirigido al sector Inmobiliario con crecimiento y cifras de construcción, PIB, IPC total vivienda, licencias de construcción, entre otros. FENALCO ANTIOQUIA.


17

Tabla 1. Empleo Informal generado en la actividad según metodología DANE.

Fuente; DANE, Gran Encuesta Integrada de Hogares.

En los datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, se

encuentra que la participación porcentual en el Producto Interno Bruto del sector

prestante de servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda, bajó en el periodo

comprendido del año 2002 al año 2011. (Ver Tabla 2).

Tabla 2. Participación Porcentual del sector inmobiliario en el PIB. Fuente: DANE, Cuentas Nacionales.

Sin embargo, cabe señalar que a pesar de que la valoración inmobiliaria se ha

constituido en una herramienta fundamental para la toma de decisiones y es la base

de múltiples operaciones en cuanto a la gestión predial, asociada a la ejecución de

los proyectos de infraestructura vial, esta ha venido sufriendo una serie de

modificaciones y actualizaciones en busca de su aplicación e implementación en las

políticas del Gobierno Nacional con el fin de impulsar los avances en materia de

desarrollo y crecimiento en este sector.

Acudiendo al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, el concepto

de avalúo está asociado con los términos, valuar y/o valorar, que se definen como

“Señalar el precio de algo”


18

De igual forma el precio se constituye como un “Valor pecuniario en que se estima

algo” o también como una “Contraprestación dineraria”, mientras que el concepto

de valor está relacionado con el “Grado de utilidad o aptitud de las cosas para

satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite” y con la “Cualidad de

las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o

equivalente”.

Por consiguiente, para entender completamente el concepto en cuestión, es

necesario definir el significado de precio y valor, teniendo en cuenta que el ámbito

de aplicación se remite al sector inmobiliario

La discusión que se abordará a continuación se centra entonces en analizar la

relación existente entre el precio y el valor, sus características y diferencias. Para

tal fin es necesario realizar un repaso por las diferentes teorías económicas en las

cuales se analizarán las diferentes concepciones del valor que se han dado a través

de la historia reciente, por algunas de las más importantes corrientes del

pensamiento.

3.1.1. El Valor según la Escuela Clásica.

Es considerada una de las principales escuelas económicas modernas, así como una de las pioneras en la investigación y publicación de teorías sobre micro y macroeconomía, como la economía política, la división del trabajo y teorías asociadas al valor. Uno de sus máximos representantes, Adam Smith en su libro “Investigación y Causas de la Riqueza de las Naciones” clasifica el valor según su uso, o su capacidad de intercambio teniendo como base una ideología totalmente objetiva de este concepto. Para Smith, el valor de un bien se encuentra directamente relacionado con la

cantidad de trabajo o esfuerzo necesario para la producción de este objeto.

Teniendo en cuenta lo anterior, una de las perspectivas en las que se puede abordar

la definición del valor se encuentra asociada a la utilidad que el bien desarrolle en

determinada tarea o actividad, por consiguiente, entre mayores sean los aportes y

beneficios el valor se considerara mayor, en esta idea representaría el valor de uso.

Por otra parte, se encuentra la capacidad del objeto de ser intercambiado por otras

mercancías. Esta definición está relacionada de manera indirecta con la

representación del trueque, base de la actividad comercial actual en el cual se

presenta un canje de bienes y servicios entre diferentes agentes económicos. Este

será el valor de cambio.


19

Adam Smith plasma su teoría en la paradoja del agua y el diamante. El agua es un

bien vital para la humanidad, sin este líquido la vida no sería posible, se trata de

algo que la mayoría de las personas alrededor del mundo usa a diario y está

relacionada en actividades tan cotidianas y ordinarias como la alimentación y el

aseo. De otro modo los diamantes no son necesarios para la subsistencia humana,

estos casi que cumplen una función exclusivamente decorativa.

En este ejemplo, el trabajo en empleado para obtener el agua es casi nulo, es la

misma naturaleza la que produce el líquido sin la intervención humana, sin embargo,

el trabajo para obtener un diamante es bastante elevado y no solo consta de los

procesos relacionados con la extracción minera, sino con las técnicas necesarias

para llegar al producto final.

Es en este punto donde se encuentra la paradoja, el agua tiene un valor de uso muy

alto, a pesar de esto es asequible y fácil de conseguir por lo cual su valor de cambio

es muy bajo, caso contrario sucede con el diamante, cuyo valor de uso es muy bajo

en comparación con lo que se podría obtener en un eventual trueque.

3.1.2 El Valor según la Escuela Alemana

Bajo esta corriente del pensamiento económico se concibe al valor de cambio bajo dos factores: el primero, tiene en cuenta la capacidad de este bien de satisfacer la necesidad de su propietario, y otro relaciona las limitaciones en la existencia o disponibilidad en el mercado; “Si la mercancía posee utilidad para más de una persona y si su adquisición implica algún sacrificio, entonces tendrá la mercancía valor de cambio”9. De la misma manera se empezó a hablar de la diferenciación entre precio y valor y

la relación que existía entre ambos conceptos, así como la introducción de la

variable costo relacionado con la producción; fue una de las escuelas pioneras en

concebir el valor de una manera subjetiva.

3.1.3 Utilidad Marginal

Esta teoría de la formación del valor se remonta al siglo XIX en donde el valor de un

bien está sujeto a la utilidad que le preste a un agente económico. El concepto de

marginalidad hace referencia a la idea que entre mayor sea la cantidad de unidades,

la utilidad que pueda generar será menor y viceversa, es decir “la utilidad marginal

contribuye a la fijación del precio de los bienes. No es por capricho que un bien

abundante por lo general es de bajo precio, y cuando es escaso, su precio es

elevado”10.

9 Borrero Ochoa Oscar A. (2002). Avalúos de Inmuebles y Garantías. 10 Tomado de: http://www.gerencie.com/utilidad-marginal.html


20

Una vez analizadas estas definiciones se puede concluir que el precio se considera

como una mera cantidad monetaria, sin embargo, el valor es un concepto mucho

más abstracto en el que influyen variables de entorno asociadas a las condiciones

de mercado y localización, cronológicas, debido a que se refiere a una fecha

específica, y social, ya que abarca propiedad pública y privada.

En el sector inmobiliario el Artículo 2 del Decreto 1420 de 1998 define el valor

comercial de un inmueble como “El precio más favorable por el cual éste se transaría

en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el

conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”. Y asigna la

figura del avalúo como la técnica a través de la cual se determinará este valor

comercial para un inmueble.

3.1.4 Tipos de Avalúos

En general se puede concluir que la valuación es la acción de asignarle un valor o

precio a un bien, esto genera un ámbito de aplicación muy extenso donde cualquier

cosa puede ser valuada. Este estudio tiene como objeto darle valor a los bienes

pertenecientes al sector inmobiliario. Por ende, es posible clasificar los avalúos de

la siguiente manera:

Avalúo Comercial: Según Oscar Borrero, el avalúo es la “Tasación del valor

de un predio a precios comerciales, realizada por un perito o firma

especializada en propiedad raíz, con miras a determinar una operación

mercantil o hipotecaria”.11

Avalúo Catastral: La resolución 70 de 2011 define el avalúo catastral como

la técnica que “Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido

mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El

avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos

parciales practicados independientemente para los terrenos y para las

edificaciones en él comprendidos”.

La gran diferencia radica en que el avalúo catastral es el asignado por la entidad

competente como resultado de procesos catastrales (Formación, Actualización y

Conservación) y toma como base el avalúo comercial; adicionalmente nunca podrá

ser mayor el avalúo catastral podrá ser mayor que el comercial.

11 Borrero Ochoa Oscar A. (2002). Avalúos de Inmuebles y Garantías.


21

3.1.5 NORMATIVIDAD DE AVALÚOS EN COLOMBIA

En general la normatividad en materia de avalúos en el territorio nacional hace

referencia al componente catastral. La Ley 14 de 1983 “Por la cual se fortalecen los

fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones”, establece

principios básicos de suma importancia. Entre estos se encuentran el mandato para

realizar las labores de Formación, Actualización y Formación catastral, así como la

descomposición del avalúo catastral en la sumatoria de los avalúos parciales del

terreno y las construcciones y la adopción de las técnicas establecidas por el IGAC

para las labores catastrales, entre otros.

Con la aprobación de la Constitución Política de Colombia en el año 1991, fue

necesaria la renovación de las reglamentaciones en materia catastral y valuatoria.

En este proceso, surge la ley 388 de 1997, conocida como la Ley de Ordenamiento

Territorial dispuso principios y reglamentaciones fundamentales en cuanto a la

armonización de las normas establecidas en materia de ordenamiento territorial

respecto a la nueva constitución y define los principios fundamentales que regirán

el territorio:

La función social y ecológica de la propiedad.

La prevalencia del interés general sobre el particular.

La distribución equitativa de las cargas y los beneficios.

Por otra parte hace referencia a la obligatoriedad de las entidades municipales en

adoptar los Planes, Planes Básicos o Esquemas de Ordenamiento Territorial y

desarrolla toda la normatividad asociada a este tema. Otros puntos fundamentales

son la regulación de la adquisición predial por enajenación voluntaria, expropiación

judicial y licencias urbanísticas.

La Ley 388 de 1997 fue reglamentada en parte mediante el Decreto 1420 de 1998,

donde se establecen los parámetros, criterios y procedimientos de los avalúos.

Además de esto se desglosan las características que deben tener en cuenta para

la valoración de terrenos y construcciones.

Otra normatividad importante es la Resolución 620 de 2008 emitida por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi, donde se establece un marco único para la ejecución

de avalúos; en esta se detallan las metodologías aprobadas a través de las cuales

se puede determinar el valor de un inmueble, las cuales se enumeran a

continuación:


22

Para el Terreno

Método de comparación o de mercado: Técnica valuatoria que busca

establecer el valor del inmueble mediante la investigación de mercado,

ofertas de venta y renta y/o transacciones de inmuebles con similares

características al que se avalúa, con el fin de clasificar cada uno para así

llegar a los rangos en que se puede ubicar el predio en estudio, en este

intervalo para definir el valor comercial. Tales ofertas o transacciones

deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la

estimación del valor comercial.

Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria

que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o

ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y

comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a

valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la

vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o

interés. Para este fin se puede utilizar la siguiente expresión que formaliza la

relación:

𝐴 =𝑟

𝑖

En donde:

𝐴 = 𝐴𝑣𝑎𝑙ú𝑜

𝑟 = 𝐴𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑑𝑜

𝑖 = 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟é𝑠 𝑎𝑝𝑙𝑖𝑐𝑎𝑏𝑙𝑒

Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del

bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las

ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación

urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible,

en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se

debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y

la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además

de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del

proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.


23

Método de costo de reposición. En este método se investigan los costos

directos y totales para la construcción de un inmueble similar y de acuerdo

con la edad del bien se deprecia para así llegar a un valor aproximado. Para

hallar el valor unitario de construcciones usadas, el punto de partida será

siempre determinar el Valor de Reposición o Valor de Construido Nuevo. El

valor de la construcción usada parte del valor determinado para la

construcción nueva a la cual se le aplica un factor de depreciación.

El valor de reposición se obtiene a partir de ejercicios de costos y

presupuestos para la construcción nueva de la edificación; desagregando el

análisis por capítulos constructivos, se calculan los costos directos y totales

y se presentan en publicaciones especializadas, en las que se muestran

datos tanto de costos unitarios como de costos totales. Se entiende por

depreciación, la pérdida de valor o de precio de la construcción por causa del

uso y del tiempo. Existen tres clases de Depreciación; La Depreciación Física

o por edad, la Depreciación por estado de conservación y la Depreciación

funcional.

La depreciación física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa

relación con la edad de la construcción. Con el uso de una construcción se

presenta un desgaste que debe ser calculado de acuerdo a la edad de la

construcción y el tiempo esperado de vida útil de dicha edificación.

Íntimamente ligada con la anterior es la depreciación por estado de

conservación, la cual no se encuentra ligada a la edad, sino al mantenimiento

del cual ha sido objeto la construcción.

3.1.6 Normas De Calidad En Materia De Avalúos

La ley 1673 de 2013 “Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan

otras disposiciones” y el Decreto 556 de 2014 que la reglamenta, pretende regular

la actividad del sector, colocando como pautas principales el conocimiento técnico,

las metodologías adecuadas y la profesionalización de las personas dedicadas a

este oficio.

Desde este punto de vista y bajo la lupa de esta nueva normatividad, el gremio

valuatorio debe someterse a parámetros de competitividad, para, además de

cumplir con la ley, llevar estándares de calidad a sus productos finales. Para esto

es necesario definir todas las normatividades y regulaciones que en materia de

calidad en temas valuatorios.


24

Comité de Estándares Internacionales de Valuación (IVSC)

Se trata de una organización, independiente y sin fines de lucro adscrita al sector

de la normalización que desarrolla técnicas y éticas internacionales normas en

temas valoración y avalúos. Sus objetivos son12:

El desarrollo de estándares internacionales de alta calidad en temas

concernientes a avalúos y valoración de bienes, apoyando su adopción y uso.

Facilitar la colaboración y la cooperación entre sus organizaciones y

miembros.

Colaborar y cooperar con otras organizaciones internacionales.

Sirviendo como la voz internacional de la profesión del avaluador.

3.1.7 Normas de calidad en Colombia

El congreso de la república mediante la ley 1673 de 2013 reglamentó la actividad

del avaluador, exigiendo a los profesionales que dentro de este ámbito se

desempeñan, la formalización de sus conocimientos mediante la certificación de

formaciones académicas, que permitan una labor técnica y competente,

garantizando la transparencia e imparcialidad en la actividad.

Por otra parte la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), el

Icontec y el Registro Nacional de Avaluadores, se pusieron a la tarea de

estandarizar y propiciar normas técnicas que garanticen la calidad en los temas de

avalúos. Después de más de un año y medio de trabajo, consultas públicas con los

interesados, re-evaluación y re-diseño de algunos puntos se expiden los borradores

definitivos con el fin de enviarlos al Comité de Estándares Internacionales de

Valuación (IVSC), para su visto bueno, aprobación y homologación con las normas

internacionales.

Las normas que fueron aprobadas son las siguientes:

NTS S 03 Contenido de informes de valuación.

NTS S 04 Código de conducta del valuador.

NTS I 01 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos.

NTS I 02 Contenido de informes de valuación de inmuebles rurales.

12 Página Oficial de la IVSC, www.ivsc.org


25

GTS G 02 Conceptos y principios generales de valuación.

GTS E 02 Valuación de derechos de arrendamiento.

GTS E 03 Valuación de maquinaria, planta y equipo.

3.2 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS

La metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, es una técnica

valuatoria masiva, definida en primera instancia por la Resolución 2555 del IGAC

en el año de 1988, que busca establecer criterios de unificación de porciones del

territorio con características físicas y de valor similares para fines de Formación,

Actualización y Conservación catastral.

Este concepto se ha mantenido y ha estado presente en normatividades posteriores

como el Decreto 1420 de 199813, la Resolución 620 de 2008 del IGAC, en la cual

se toman las Zonas Físicas y Geoeconómicas como referencias para la

identificación física de inmuebles, así como para la elaboración de los avalúos en

su componente de terreno.

La Resolución 070 de 2011 también del Instituto Geográfico, “Por la cual se

reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación

catastral y la conservación catastral”, y que a su vez deroga la Resolución 2555 de

1988, en los artículos 51 y 52, define las Zonas Homogéneas de la siguiente

manera:

Zonas Homogéneas Físicas: Son espacios geográficos con características

similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del

suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o

edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas

superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas

áreas de las adyacentes.

Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Son los espacios geográficos

determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios

similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado

inmobiliario.

13 El Artículo 6 define una zona o subzona geoeconómica homogénea y sus variables.


26

A pesar de ser una metodología reglamentada para los procesos catastrales, no

deja de ser una técnica de valoración masiva, por consiguiente puede ser aplicada

en todos los ámbitos que un estudio de valores en grandes extensiones de tierra.

La resolución 1008 emanada el año 2012 por el Instituto Geográfico Agustín

Codazzi, mediante la cual “se establece la metodología para desarrollar la

actualización permanente de la Formación Catastral”, establece técnicas y

metodologías específicas que permiten desarrollar este importante proceso

Catastral, adicionalmente las entidades estatales, específicamente la Agencia

Nacional de Infraestructura, requiere que para los temas concernientes con la

gestión predial en proyectos de infraestructura y específicamente en la

determinación de los valores de referencia y la parte valuatoria, las firmas

contratistas ajusten sus productos con las reglamentaciones establecidas por el

IGAC.

Las variables físicas o características bajo las cuales se agrupará el espacio

geográfico que establece esta resolución son:

Tabla 3. Variables de la ZHF

Fuente: Resolución 1008 de 2012 del IGAC.

Hay que tener en cuenta que la metodología de Zonas Homogéneas busca

establecer patrones generales del comportamiento de los componentes físicos y

económicos, por tal motivo es necesario evitar los fraccionamientos innecesarios,

dado que desvirtúa el carácter masivo del estudio, cayendo en un error denominado

microzonificación.

ÁREA URBANA ÁREA RURAL

Reglamentación del Uso

del Suelo

Reglamentación del Uso del

Suelo

Uso Actual del Suelo Uso Actual del Suelo

Tipificación de las

ConstruccionesÁreas Homogéneas de tierra

Topografía Influencia de las Vías

Servicios PúblicosDisponibilidad de Aguas

Superficiales o Permanentes

Vías Otras Variables

Otras Variables

VARIABLES ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA


27

Posterior al diseño y determinación de las Zonas Homogéneas Físicas, se deben

elaborar los avalúos de los Puntos de Investigación; Estos corresponden a

inmuebles determinados mediante un muestreo donde cada ZHF debe contener por

lo menos un representante, garantizando la correcta distribución de los valores

resultantes de la tasación del punto.

Realizando un análisis normativo, físico y estadístico de los valores unitarios de terreno obtenidos mediante la valuación de los puntos muestra, se diseñan las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, determinando los valores representativos para cada polígono.

3.3 INFRAESTRUCTURA PARA EL TRANSPORTE A partir de la apertura económica obtenida como resultado de lo establecido en la

Constitución Política de Colombia, hubo un cambio de modelo y paradigma, en el

cual se desarrollaron nuevos conceptos en temas de infraestructura asociada al

transporte de bienes y/o personas. Este se dio a través de la Ley 105 de 1993, la

cual buscaba formalizar y regular en primera instancia todos los elementos del

emergente sector de transporte que hasta ese momento se lograban identificar, así

como otorgar una primera definición de la infraestructura relacionada con este

clúster.

El Artículo 3 de esta normatividad define al sector del transporte como: “Una

industria encaminada a garantizar la movilización de personas o cosas por medio

de vehículos apropiados a cada una de las infraestructuras del sector, en

condiciones de libertad de acceso, calidad y seguridad de los usuarios sujeto a una

contraprestación económica”. Este sistema se constituye como un pilar para la

economía nacional, reflejada en la movilidad, el intercambio de mercancías, tanto al

interior del territorio, así como en las relaciones de comercio internacional

(importaciones y exportaciones).

Asociada al Sistema de Transporte Nacional se encuentra la Infraestructura del

Transporte, la cual busca a través de actividades de carácter técnico como

instalaciones y obras de construcción, materializar los conceptos y principios de la

Ley 105 de 1993, con el fin de articular los centros de producción y consumo a nivel

nacional e internacional, esta infraestructura comprende:


28

Red nacional de carreteras.

Líneas férreas.

Puentes, viaductos, túneles, faros, boyas y redes para el transporte aéreo.14

Se dilucidó para la época una serie conceptos y disposiciones que serían claves

para el futuro del sistema de transporte a nivel nacional y sus respectivas

reglamentaciones, entre estos están los tipos de transporte (Terrestre, Férreo,

Aéreo y Marítimo entre otros Artículo 12), la infraestructura asociada a cada uno de

estos, y como punto relevante se incluyó como componente del Plan Nacional de

Desarrollo la adopción de un Plan Sectorial de Transporte en el cual contendrá una

parte general, la que contendrá los objetivos, metas y políticas a implementarse en

el mediano y largo plazo (Artículos 41 al 46).

A pesar de la regulación normativa dada a finales de siglo, los avances en la

infraestructura del transporte fueron mínimos, lo cual generó en la década del 2000

un bache y un vacío económico en el país cuyos efectos se vieron reflejados incluso

en la frágil y delicada situación financiera nacional.

El cambio de paradigma en las teorías del modelo económico adoptado por la

República de Colombia en temas de infraestructura, donde el Estado pasa de ser

un actor directo en la ejecución de las obras públicas, a tomar una posición de

árbitro, mediador y ente regulador de las labores civiles que son necesarias para el

crecimiento de todos los sectores económicos del país, genera un nuevo modelo

normativo y de actuación en el territorio nacional.

Como resultado de esto, surge la propuesta del Gobierno Nacional en su Plan

Nacional de Desarrollo 2010-2014 “Prosperidad para Todos”, de adoptar el sector

de la Infraestructura como una de cinco locomotoras que jalonarían el desarrollo y

crecimiento económico del país, en la cual empresas y capitales privados adquieren

una nueva relevancia en la elaboración y construcción de infraestructura. Esta

política se consolidaría en el segundo periodo presidencial de Juan Manuel Santos

Calderón, mediante la Ley 1753 del año 2015, por la cual se expide el Plan Nacional

de Desarrollo 2014-2018 “Todos por un nuevo país”.

Adicionalmente, en noviembre 03 del año 2011 se crea la Agencia Nacional de

Infraestructura, una institución pública de “Naturaleza Especial del sector

descentralizado de la Rama Ejecutiva del Orden Nacional, con personería jurídica,

patrimonio propio y autonomía administrativa, financiera y técnica, adscrita al

Ministerio de Transporte”, cuyo objetivo es “Planear, coordinar, estructurar,

contratar, ejecutar, administrar y evaluar proyectos de concesiones y otras formas

14 Artículo 12, Ley 105 de Diciembre 30 de 1993


29

de Asociación Público Privada - APP, para el diseño, construcción, mantenimiento,

operación, administración y/o explotación de la infraestructura pública de transporte

en todos sus modos y de los servicios conexos o relacionados y el desarrollo de

proyectos de asociación público privada para otro tipo de infraestructura pública

cuando así lo determine expresamente el Gobierno Nacional respecto de

infraestructuras semejantes”15, cuyos frentes de acción se centran en los nodos de

transporte: Terrestre, Férreo, Aéreo y Marítimo.

La estructuración del sector de la infraestructura se ha dado en los últimos 5 o 6

años, a pesar que ha sido objeto de debate y legislación desde la década de 1990,

debido a problemas de tipo institucional, fiscal y jurídico. Por otra parte la inversión

en infraestructura en Colombia promedia un 3,2% del Producto Interno Bruto en la

última década, específicamente el sistema de transporte no supera el 1% del PIB

(Sergio Clavijo, 2013).

Figura 1: Inversión en infraestructura 2000-2010 (% del PIB).

Fuente: La inversión en infraestructura en Colombia 2012-2020, Actualidad Económica.

Según proyecciones del Departamento de Planeación Nacional, para el año 2020 la

inversión en el sector del transporte será de aproximadamente 64 billones de pesos;

los nodos en los que se invertirá este capital se repartirá de la siguiente manera:

Mantenimiento vial 9,8 billones, grandes proyectos 32 billones, conectividad

regional 13 billones y transporte férreo, fluvial, aéreo y portuario 8.7 billones (Sergio

Clavijo, 2013).

15 Tomado de la página ´web oficial de la Agencia Nacional de Infraestructura: www.ani.gov.co.


30

Figura 2: Inversión en infraestructura 2009-2020 (% del PIB).

Fuente: La inversión en infraestructura en Colombia 2012-2020, Actualidad Económica.

Pese a estas proyecciones, en Octubre del año 2012 la Comisión de Infraestructura

rindió un informe en el cual advirtió del serio rezago del país en temas de transporte

y sus diferentes modalidades. La causa del atraso, expuesta en este informe

obedece a factores de tipo económico y político, así como a las problemáticas de

ordenamiento y de nivel jurídico que afrontan las instituciones del estado, este último

quizá el más grave y el que requiere mayor intervención.

No es un secreto que el sistema de ordenamiento jurídico e institucional de las

entidades del Estado se ve colapsado debido a múltiples factores como: deficiencias

técnicas y tecnológicas, falta de recursos, corrupción, falta de gestión y falta de

capacitación de los funcionarios. A pesar de la intervención del Gobierno en sus

instituciones como la transformación del Instituto Nacional de Concesiones (INCO)

en la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI), la creación de la Agencia Nacional

de Licencias Ambientales y la reasignación de funciones de la Aeronáutica Civil,

estas inconsistencias se ven reflejadas en la forma jurídica y ejecutoria de los

proyectos a su cargo.

Se determinaron puntos débiles en los cuales las entidades estatales deben

reforzar, mejorar en incluso cambiar la metodología hasta ahora usada. Estos

puntos son:


31

Planeación.

Regulación.

Generación del Flujo de Proyectos.

Solicitud, trámite y expedición de licencias ambientales y consultas previas.

Adquisición de predios.

Licitación y adjudicación.

Financiación.

Construcción, operación y mantenimiento.

Gestión contractual.

Supervisión, control y vigilancia.

Por otra parte la obligatoriedad de la implementación de un plan de manejo

ambiental con el fin de dar cumplimiento a los requerimientos ambientales para la

expedición de las licencias ambientales, así como la inclusión de tierras

pertenecientes a resguardos indígenas o comunidades étnicas, donde por la

Sentencia SU-039 de 1997 emitida por la Corte Constitucional de Colombia, la cual

regula la explotación de recursos naturales en territorio indígena, generan un

impacto negativo en el desarrollo civil de la infraestructura de transporte.

Por tales motivos la Comisión de la Infraestructura recomendó fortalecer la

normatividad vigente en cuanto a las iniciativas públicas referentes a proyectos de

infraestructura vial y de transporte en el país en los cuales se establecen los

siguientes pasos para una concesión vial y para un contrato de obra pública:


32

Figura 3: Pasos a seguir en un Contrato de Obra Pública. Fuente: Informe Comisión de Infraestructura 2012.

Gobierno /

Privado

Concepción de la obra (planeación de la red de

transporte).

Gobierno /

Privado

Realización/ contratación de estudios de pre y

factibilidad.

Gobierno Subcontratación

Realización/ contratación de estudios y diseños en

Fase 3.

Gobierno

Trámite de licencia ambiental y consulta previa.

Gobierno

Compra de predios.

Gobierno


Gobierno /

Contratistas

Construcción (gestión contractual).

Gobierno /

Contratistas

Operación y Mantenimiento (gestión contractual).


33

Figura 4: Pasos a seguir en una Concesión Vial.

Fuente: Informe Comisión de Infraestructura 2012.

Gobierno /

Privado

Concepción de la obra (planeación de la red de

transporte).

Gobierno Subcontratación

Realización/ contratación de estudios y diseños

en Fase 3.

Gobierno /

Privado

Realización/ contratación de estudios de pre y

factibilidad.

Gobierno

Trámite de licencia ambiental y consulta previa.

Gobierno

Estructuración financiera del proyecto.

Gobierno /

Contratistas

Construcción (gestión contractual).

Gobierno


Gobierno

Compra de predios.

Gobierno /

Contratistas

Operación y Mantenimiento (gestión contractual).


34

De igual forma en el año 2012 se reglamenta mediante la Ley 1508 de Enero de

2012 el régimen jurídico que regirán las Alianzas Público Privadas, la cual vincula

el capital privado y el público, con el objetivo de diseñar, construir, mantener y

mejorar la infraestructura nacional en todos los ámbitos.16

Con esta ley se buscaba impulsar el avance en materia de infraestructura, en

respuesta al evidente subdesarrollo en esta materia, articulando el sector público

con el privado y fortaleciendo los aspectos jurídicos relacionados con el Estatuto

General de Contratación de la Administración Pública regido por la Ley 80 de 1993;

un claro ejemplo de esto se encuentra en la figura de Contratos de Concesión, cuya

definición se encuentra en el Artículo 32, inciso 4 de la Ley 80 y se incluyen en el

Esquema de Asociaciones Público Privadas, según el Artículo 2 de la Ley 1508.

El sector de la infraestructura, específicamente la relacionada con el sistema de

transporte se considera como una pieza clave y se torna como un polo relevante

para la inversión nacional y extranjera, siendo uno de los pilares de los cambios que

en materia económica se estaban dando en la época, como la firma de los Tratados

de Libre y Comercio con Estados Unidos, Canadá, Chile y la Unión Europea entre

otros.

Por esta razón surge la Ley 1682 de 2013, conocida como la Ley de Infraestructura

del Transporte, “Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos

de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”, con el fin

de fortalecer técnica, jurídica y normativamente las metodologías y procedimientos

del sector, atendiendo las recomendaciones de la Comisión de Infraestructura,

grupo multidisciplinario, al cual le fue encomendada la tarea de realizar una

evaluación y/o diagnóstico para establecer los avances y el progreso logrado a la

fecha en temas de infraestructura y transporte en la nación.

En este sentido el programa bandera del Estado, a cargo de la Agencia Nacional de

Infraestructura en temas de Transporte es la Cuarta Generación de Concesiones de

Carreteras, que busca la construcción, mantenimiento y mejoramiento de las

carreteras nacionales mediante el Esquema de Asociaciones Público Privadas, bajo

Contratos de Concesión.

16 Artículos 1 y 3, Ley 1508 de 2012


35

4. DESARROLLO DEL PROYECTO Y RESULTADOS

4.1 LOCALIZACIÓN E INFORMACIÓN DEL PROYECTO

La zona de trabajo en la que se ubica la franja a estudiar, se encuentra en los

departamentos de Antioquia, Córdoba y Sucre, comprendiendo zonas rurales y

urbanas de los municipios de Caucasia, La Apartada, Buenavista, Planeta Rica,

Montería, San Carlos, Cereté, San Pelayo, Cotorra, Lorica, San Antero, Coveñas,

Palmito y Tolú, Figura 5. La distribución de la franja en los municipios antes

mencionados se relaciona en la Tabla 4:

Tabla 4. Departamentos, Municipios y Extensión del área en estudio.

Fuente: Elaboración propia con base en información de la Agencia Nacional de Infraestructura ANI.

DEPARTAMENTO MUNICIPIOEXTENSIÓN

(Km)

Antioquia Caucasia 5,30

La Apartada 13,29

Buenavista 29,77

Planeta Rica 17,60

Monteria 0,86

San Carlos 27,92

Cereté 12,45

San Pelayo 9,70

Cotorra 5,01

Lorica 29,68

San Antero 17,49

Coveñas 7,57

Palmito 3,96

Tolú 35,77

216,36 TOTAL

ENTIDADES TERRITORIALES

Córdoba

Sucre


36

Figura 5.Ubicación general de la zona en estudio.



37

4.1.1 Unidades Funcionales

La zona en estudio está distribuida en cinco (5) unidades funcionales las cuales

abarcan diferentes municipios

Tabla 5. Distribución de las Unidades Funcionales en el proyecto.


UNIDAD

FUNCIONAL

MUNICIPIO

ORIGEN

ABSCISA

ORIGEN

ABSCISA

DESTINO

EXTENSIÓN

(Km)

Caucasia

La Apartada

Buenavista

Planeta Rica

Cereté

San Pelayo

Cotorra

Lorica

Monteria

San Carlos

Cereté

Lorica

Coveñas

Coveñas

Tolú

216,36

62,65

38,78

39,77

17,06

UF7_2

PK 00+000

X=819426.4895

Y=1531439.9867

PK 20+671

X=831904.0655

Y=1538387.0726

UF7_3

PK 00+000

X=834721.7462

Y=1542999.2782

PK 24+594

X=847524.4634

Y=1559720.0437

Coveñas

Tolú

20,67

24,59

UF7_1

PK 00+000

X=809162.8472

Y=1512218.1258

PK 07+779

X=808953.6961

Y=1518449.6188

Lorica

5,10

7,73

PR 5+847

X=808953.6961

Y=1518449.6188

PR 23+309

X=819426.4895

Y=1531439.9867

PR 41+000

X=831904.0655

Y=1538387.0726

PR 46+100

X=834721.7462

Y=1542999.2782

UF6_2

UF6_3

UF3

PK 00+000

X=834443.9474

Y=1420245.3278

PK 05+600

X=809954.897

Y=1477055.6749

PR 03+350

X=872749.4848

Y=1376644.9338

PR 63+845

X=834443.9474

Y=1420245.3278

UF1

UF2

PR 10+764

X=809954.897

Y=1477055.6749

PR 48+222

X=809162.8472

Y=1512218.1258

TOTAL

UNIDADES FUNCIONALES


38

4.1.2 Unidad Funcional 1

Comprende los Municipios de Caucasia en Antioquia y la Apartada, Buenavista y

Planeta Rica en el Departamento de Córdoba. Tiene en total una longitud de 62,65

Kilómetros.

Figura 6. Unidad Funcional 1.



39


Comprende los Municipios de Cereté, San Pelayo, cotorra y Lorica en el

Departamento de Córdoba. Tiene en total una longitud de 38,78 Kilómetros.




40


Comprende los Municipios de Montería, San Carlos y Cereté en el Departamento

de Córdoba. Tiene en total una longitud de 39,77 Kilómetros.




41


Comprende los Municipios de Lorica y San Antero en el Departamento de Córdoba

y Coveñas en Sucre. Tiene en total una longitud de 22,16 Kilómetros.




42


Comprende los Municipios de Lorica y San Antero en el Departamento de Córdoba

y Coveñas y Tolú en Sucre. Tiene en total una longitud de 52,99 Kilómetros.




43

4.2 SEDES DE TRABAJO

Los trabajos de oficina y comités de avalúo se realizaron en la Sede Principal de

Urbana Engineering & Survey S.A.S.

4.3 INSUMOS Y LOGISTICA

El suministro de hardware y software, papelería, transportes y viáticos estuvo a

cargo de Urbana Engineering & Survey S.A.S.

4.4 DIAGNÓSTICO DE PROCESOS

En la búsqueda de alcanzar los objetivos que se trazaron para el desarrollo de esta

pasantía, en conjunto con aquellos a los que la compañía pretende llegar se realizó

un diagnóstico de las actividades que se desarrollan en la compañía para la

elaboración de un Estudio de Valoración Masiva, específicamente mediante la

metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, en el que se

encontró o siguiente:

A pesar que se observó una clara aplicación de las metodologías oficiales las cuales

se resumen en tareas enumeradas a continuación, las cuales se rigen por la

normatividad vigente, los procesos, subproceso, actividades y responsables no se

encuentran formalmente documentados por la firma. Por tal razón se realizó un

diagnóstico de procesos en los que se encontró:

Obtención de los insumos base para la elaboración del estudio. Este puede

ser suministrado por la entidad contratante o bien puede ser una actividad a

realizar por la empresa, según se haya acordado. Comprende tareas como:

Organización diagnóstico y revisión de información suministrada.

Consecución de información geográfica complementaria.

Consecución de información oficial como, Planes de Ordenamiento

Territorial e información catastral.

Formulación y preparación del operativo de campo para el levantamiento de

las variables que conformarán las Zonas Homogéneas Físicas.

Trabajo de campo donde se levantarán e identificarán las variables que

conformarán las Zonas Homogéneas Físicas y datos de mercado inmobiliario.


44

Diseño y digitalización de las variables correspondientes a las Zonas

Homogéneas Físicas.

Depuración y georreferenciación del Estudio de Mercado

Elección y elaboración de los puntos de investigación.

Diseño y digitalización de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.

4.5 DOCUMENTACIÓN DE PROCESOS Y DIAGRAMA DE ACTIVIDADES

Debido a que la empresa no contaba con una documentación formal de los

procesos, subprocesos, actividades y responsables para los estudios de valoración

masiva, se desarrollara un enfoque de gestión por procesos tal y como se señala

en la norma técnica ISO 9001. En este contexto, se entiende que la organización en

la que se desarrolla la pasantía funciona como un sistema basado en procesos, a

través de los cuales, la firma cumple sus funciones y lleva a cabo su misión y visión.

La norma define que la orientación y objetivo de calidad de un enfoque basado en

procesos es finalmente la satisfacción del cliente, el cual se provee de los productos

y servicios que ofrece la organización. Esto implica entonces que la calidad no solo

es un asunto de cumplimiento en los estándares de producción de los bienes o

productos de la firma y sea solamente aplicable a los procesos, si no que se trata

del correcto engranaje y orientación al cliente de los diferentes procesos que

comprende el ciclo productivo: estratégicos, misionales y de apoyo; estos

constituyen parte fundamental de la calidad de los bienes y servicios que se ofertan,

la capacidad de innovación, la creatividad y el cambio. La organización en su

conjunto debe orientarse a la satisfacción del cliente.

Específicamente Urbana Engineering & Survey S.A.S. es una empresa que se

desarrolla en un sector de la producción dedicado a la prestación de servicios

técnicos relacionados con las ciencias de la tierra, la economía, la estadística y la

geografía. Su principal experiencia se centra en el campo de los avalúos de bienes

inmuebles, puntuales y masivos con diferentes fines: comerciales, catastrales, y

valores de referencia, entre otros, para la ejecución de proyectos de energía,

infraestructura vial y petrolera principalmente.

De igual manera, la empresa cuenta con experiencia en la gestión documental y de

información, la cual consiste en la administración, diseño y actualización de bases

de datos que administran información jurídica, física y económica de bienes

inmuebles.


45

La empresa ha venido desarrollándose como una firma en la que son diferenciables

tres áreas de gestión y unidades de organización:

Gestión Administrativa.

Gestión Comercial.

Gestión Técnica.

La Gestión Técnica y Operativa, es aquella área donde se desarrollan los objetivos

misionales de la compañía, es decir, donde se pretende cumplir con la actividad

económica y cuyos resultados serán los productos que la firma ofrece al mercado.

Los procesos asociados a esta área son:

Diseño de métodos y metodologías.

Elaboración de Avalúos Puntuales.

Elaboración de Avalúos Masivos.

Diseño y Desarrollo de Bases de Datos para la Gestión Documental de Bienes

Inmuebles.

En la actualidad, el área de gestión administrativa de la empresa tiene a cargo la

ejecución de los procesos de apoyo de la organización, mientras que el

departamento técnico y comercial es el principal responsable de los procesos

misionales y estratégicos. Sin embargo, cabe señalar que según el enfoque que

busca implementarse, todas las áreas de gestión de la empresa deben estar

involucradas en los procesos estratégicos y misionales de la firma, en búsqueda de

la innovación y la mejora continua de los ciclos de producción, además de evitar las

siguientes situaciones:

El establecimiento de objetivos locales o individuales en ocasiones

incoherentes y contradictorios con lo que deberían ser los objetivos globales

de la organización.

La proliferación de actividades departamentales que no aportan valor al cliente

ni a la propia organización, generando una injustificada burocratización de la

gestión.

Fallos en el intercambio de información y materiales entre los diferentes

departamentos (especificaciones no definidas, actividades no estandarizadas,

actividades duplicadas, indefinición de responsabilidades, etc.).


46

Falta de implicación y motivación de las personas, por la separación entre “los

que piensan” y “los que trabajan”, debido a un estilo de dirección autoritario en

lugar de participativo.

Atendiendo a lo anterior, el diseño y documentación de los procesos para los

estudios de valoración masiva de la empresa, debe atender a comprender la

sinergia que en ella se desarrolla. Esto es clave para identificar con claridad la

entrada y salida de cada proceso, subproceso o actividad, así como su proveedor y

cliente; Cabe señalar que a nivel de subproceso existen clientes y proveedores

internos a la organización y entre las diferentes áreas de gestión de la organización

se constituyen de igual manera relaciones de tipo cliente-producto-proveedor

incluso en el desarrollo de un mismo proceso, subproceso o actividad.

Por otra parte, se tiene que cada proceso comprende un ciclo en el cual son

diferenciables las siguientes actividades: Planear, Hacer, Verificar y Actuar (PHVA).

En resumen, para la identificación, diseño y documentación de los procesos para

los estudios de valoración masiva de la empresa Urbana Engineering y Survey

S.A.S., se adoptará una estructura y enfoque basado en procesos, los cuales a su

vez comprenden subprocesos y actividades que se desarrollan con la intervención

de las diferentes áreas y unidades de gestión de la organización y los recursos de

que disponen (Tabla 6).


47

4.6 MATRIZ DE IDENTIFICACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DE LOS

PROCESOS

Con el fin de identificar y establecer las actividades de los procesos que hacen parte

de este estudio, se adoptará una matriz de Identificación y Caracterización de los

Procesos para la elaboración de los Estudios de Valoración Masivos de la firma

Urbana Engineering & Survey S.A.S. que contiene las siguientes variables:

Proceso: Es el conjunto de actividades que se desarrollan y relacionan entre

sí de manera secuencial para el cumplimiento de un objetivo, meta o resultado

de calidad.

Proveedor: Requerimiento que da entrada a la operación del proceso.

Entrada: Se identifica el nombre del requerimiento, solicitud o situación que

da lugar a la operación del proceso.

Subproceso: Es un conjunto de actividades del proceso que se desarrollan y

se relaciona de manera secuencial para la obtención de un objetivo y/o meta

parcial y/o especifica del proceso.

Insumos: Son todos los recursos necesarios para el correcto desarrollo de

cada una de las actividades que comprende el proceso o subproceso. Estos

recursos son humanos, físicos y tecnológicos.

Actividad Es el conjunto de acciones que se llevan a cabo para cumplir un

objetivo o meta del subproceso.


48

Tabla 6. Matriz de Identificación y Caracterización de Procesos.

Fuente: Elaboración propia.

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49

Responsable Es la persona o unidad organizacional que tiene la

responsabilidad del desarrollo de una actividad del subproceso o proceso.

Salida o Producto Es la expresión material del resultado de una actividad,

subproceso o proceso. Cartas, listados, bases consolidadas, etc.

Ciclo de Gestión Es el ciclo que se cumple en cada proceso y en el cual se

diferencian actividades como: planear, hacer, verificar y actuar. Aquí se

entiende que en cada proceso existen actividades de planeación, ejecución,

verificación y de corrección o mejora del proceso.

Cliente A quien se dirigen los resultados, salidas y productos del proceso.

Estos pueden ser múltiples y de diferente orden: externo o internos, según

sean los objetivos del proceso.

En el desarrollo de la actividad económica de la empresa, sus objetivos misionales,

el portafolio de servicios y su plan de negocios, se encuentra el producto objeto del

presente estudio: los estudios de valoración masiva empleados principalmente bajo

la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas; este se consolida

como el entregable bandera, sobre los cuales se enfocan la mayoría de los

procesos.

PROCESO: ESTUDIOS DE VALORACIÓN MASIVOS MEDIANTE ZONAS

HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS.

Subproceso: Gestión de Información para el diseño de Zonas Homogéneas

Físicas (Ver Anexo 1 Subproceso de Gestión De Información Para ZHF).

Actividades:

Conformación del Equipo de Trabajo.

Definición e identificación de la información necesaria para la

elaboración del estudio masivo

Solicitud de insumos y documentos necesarios para la elaboración

del estudio masivo, como: Planes de Ordenamiento Territorial,

información catastral e información geográfica complementaria.

Consolidación y revisión de la información base necesaria para el

estudio masivo.

Definición de variables para las Zonas Homogéneas Físicas y

aprobación del modelo de datos.


50

Programación de operativo es inspección técnica de campo para el

levantamiento y captura de las variables que conforman las Zonas

Homogéneas Físicas.

Diseño de Prezonas Homogéneas Físicas, en las que se digitalizará

la Norma de Uso del Suelo y la topografía; esta última a través de la

elaboración de Modelos Digitales de Elevación y Mapas de

Pendientes.

Operativo de campo para el levantamiento y captura de las variables

que conforman las Zonas Homogéneas Físicas.

Levantamiento de datos de Mercado: Campo y Oficina.

Recopilación y sistematización de la información de mercado

recolectada.

Subproceso: Diseño de Zonas Homogéneas Físicas (Ver Anexo 2 Subproceso

de Diseño de ZHF).

Actividades:

Revisión y organización de la información obtenida en el trabajo de

campo y las visitas de inspección técnica.

Diseño y digitalización de las variables que conforman las Zonas

Homogéneas Físicas en el Sistema de Información Geográfica.

Intersección de las variables y definición de las Zonas Homogéneas

Físicas definitivas.

Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas

Homogéneas Físicas mediante un protocolo de revisión.

Subproceso: Sistematización y Depuración de Información de Mercado (Ver

Anexo 3 Sistematización de Depuración de Mercado).

Actividades:

Obtención de la información necesaria de los datos de mercado

levantados y diligenciamiento del Formato de Estudio de Mercado.

Verificación telefónica, análisis y depuración de la información

recopilada del mercado inmobiliario.

Georreferenciación de las ofertas de mercado.


51

Subproceso: Definición, gestión de Información y elaboración de avalúos de

Puntos de Investigación (Ver Anexo 4 Gestión de Información para avalúos de P.I.).

Actividades:

Definición de los predios puntos de investigación.

Solicitud de documentos físicos y jurídicos de los predios

considerados como puntos de investigación.

Programación de operativo de campo para la visita de puntos de

investigación.

Operativo de campo para la visita de puntos de investigación.

Consolidación y verificación de la información recopilada en campo.

Elaboración de avalúos para los predios considerados Puntos de

Investigación.

Subproceso: Análisis de valor y Diseño de Zonas Homogéneas

Geoeconómicas (Ver Anexo 5 Análisis de valor y Diseño de ZHG).

Actividades:

Definición del modelo de datos para las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas.

Análisis estadístico de los datos de mercado.

Definición del comportamiento del valor con base en el mercado

inmobiliario y en los avalúos de los Puntos de Investigación y diseño

de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas.

Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas mediante un protocolo de revisión.

Preparación del informe técnico.

Nota: El desarrollo de los subprocesos con sus correspondientes actividades a lo

largo de la ejecución del proyecto se detalla a continuación.


52

4.7 SUBPROCESO DE GESTIÓN DE INFORMACIÓN PARA EL DISEÑO DE

LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

Este subproceso busca recopilar toda la información necesaria que sea de

relevancia para el diseño y construcción de los polígonos correspondientes a

las Zonas Homogéneas Físicas. Se trata de una serie de actividades que

garanticen la consecución de insumos, tanto por parte de la entidad

contratante, así como el correcto levantamiento de información por parte de la

firma ejecutora del proyecto. Las actividades relacionadas con el subproceso

son las siguientes:

4.7.1 Conformación del Equipo de Trabajo

La conformación del equipo de trabajo del proyecto se construyó teniendo en

cuenta los cargos y el personal que participó en el desarrollo del proyecto,

tanto por parte de la entidad donde se realizó la pasantía (URBANA

ENGINEERING & SURVEY S.A.S.) como por parte de la academia.

Figura 11. Estructura Organizacional. Fuente: Modelo de organigrama suministrado por URBANA E&S.

Teniendo en cuenta lo anterior se diseñó un formato de conformación del equipo de trabajo que busca capturar los datos personales del personal involucrado en el desarrollo y ejecución del proyecto. (Ver Anexo 6 Conformación Equipo de Trabajo).

Ing. LUIS FERNANDO SAAVEDRA C.

Arq. CARLOS HUMBERTO PEREZ S.

dirección técnica - externa

Ing. DAGOBERTO ROBAYO GUTIERREZ

apoyo técnico y control de calidad

Ing. JAIME BEJARANO BAENA

componente sig profesionales especializados

URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.


URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.

Ing. RAMIRO GÓMEZ

dirección interna

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

Ing. OSCAR FERNANDO TORRES

Ing. EDWIN ROBERT PÉREZ CARVAJAL

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

Est. JORGE ANDRÉS PACHÓN CARDOZO


53

4.7.2 Definición e identificación de la información necesaria para la

elaboración del estudio masivo y Solicitud de insumos y documentos

necesarios para la elaboración del estudio masivo.

Estas dos actividades fueron diseñadas con la finalidad de establecer

parámetros de control que garanticen la consecución de toda la información

necesaria para el diseño y construcción de las Zonas Homogéneas Físicas.

El enfoque de estas tareas está diseñado para que la firma sea la que

gestione la obtención de los insumos, sin embargo, en el caso de estudio,

debido a las cláusulas contractuales la entidad contratante suministro toda la

información base a utilizar en el proyecto. Por tal motivo, se desarrollará un

listado que busca contrastar los criterios de la firma en cuanto a datos

necesarios para la ejecución del proyecto. Lo entregado por la concesión se

analizará en la siguiente actividad.

Diseño del área en estudio georreferenciada, en formatos geográficos

(Cad, Shape o Kml) y con un sistema de coordenadas específico.

Capa predial afectada por el área en estudio, georreferenciada, en

formatos geográficos (Cad, Shape o Kml) y con un sistema de

coordenadas específico.

Información geográfica complementaria como afluentes hídricos, capas

viales, curvas de nivel y archivos con las veredas y municipios en los que

se ubica la franja en estudio.

Ortofotografía o imagen satelital de la zona en estudio.

Planes de Ordenamiento Territorial, planes parciales y en general toda la

información de usos del suelo de los municipios en los que se ubica la

franja en estudio con su respectiva cartografía. A pesar que dentro del

trabajo de campo se contempla la visita a las Secretarias de Planeación

de las entidades territoriales en las que se ubica el área en estudio, es

posible realizar una gestión previa, vía telefónica o electrónica mediante

oficios y solicitudes de información. Para esto se diseñó el formato de

solicitud de P.O.T.


54

Información jurídica y catastral de los inmuebles afectados por la zona en

estudio (Registros 1 y 2).

Inventario de tipologías constructivas, cultivos transitorios y permanentes,

especies forestales, maderables y vegetales, presentes en el área en

estudio.

4.7.3 Definición de variables para las Zonas Homogéneas Físicas y

aprobación del modelo de datos.

Como se mencionó anteriormente la metodología de Zonas Homogéneas

Físicas y Geoeconómicas, es una técnica valuatoria de carácter masivo, con

lo cual se busca establecer el valor de grandes extensiones de terreno.

Específicamente la Resolución 070 de 2011 emitida por el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi define la Zona Homogénea Física como un

espacio geográfico con características similares en cuanto a variables como:

vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del

suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas

de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables

que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.

Este espacio geográfico único por entidad territorial corresponde a la

superposición cartográfica de los mapas temáticos elaborados para cada

variable que menciona la documentación oficial.

Debido a que se trata de un proyecto en el que intervienen entidades

estatales y por consiguiente existe una inversión y un gasto del erario público,

es necesario ajustar la metodología a lo que señala la normatividad vigente

de la entidad encargada del catastro y los avalúos a nivel nacional, el Instituto

Geográfico Agustín Codazzi.

Sin embargo, según la trayectoria y experiencia de la firma, esta desarrolló

un sistema de variables codificadas, así como un nivel de jerarquía de las

mismas, las cuales por los resultados obtenidos y el criterio de los

desarrolladores, explican y modelan de una mejor manera el entorno de la

zona en estudio. Estas variables comprenden aspectos jurídicos y físicos que

son inherentes a la misma esencia de las condiciones del suelo y se

enumeran a continuación:


55

Departamento.

Municipio.

Clase de Suelo.

Uso Normado.

Topografía.

Tipo de Vía.

Influencia de Vía

Acceso a aguas.

Estado de la Vía.

Uso Actual del Suelo

Como resultado final de la intersección de las variables físicas, se obtiene un

código único para cada zona el cual estará compuesto por 15 dígitos que

corresponderá a la concatenación de los códigos individuales por variable (Ver

Anexo 7 Modelo de Datos ZHF).

VARIABLES DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

DEPARTAMENTO

Este atributo de dos dígitos de tipo jurídico comprende la entidad territorial a

nivel departamental en la que se inscribe la zona homogénea física, se

enumera de acuerdo con la codificación DIVIPOLA (División Político

Administrativa) del Departamento Nacional de Estadística DANE, como se

relaciona en la siguiente tabla:

Tabla 7. Codificación por Departamento.

Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.

La subdivisión y digitalización de esta variable está directamente relacionada

con el atributo de Municipio y se dará a través de la información geográfica

con menor escala con la que se cuente; el mejor escenario se desarrolla con

las capas a nivel predial, sin embargo es posible elaborar el diseño de esta

variable con datos veredales, municipales o en su defecto los archivos por

departamento de la Geodatabase Nacional.

DEPERTAMENTO CÓDIGO

ANTIOQUIA 05

CORDOBA 23

SUCRE 70

BOLIVAR 13


56

En el caso de estudio, la entidad contratante suministro información a nivel

predial en la que se detallan aspectos como cédula catastral, matricula

inmobiliaria y municipio en el cual se inscribe el inmueble.

MUNICIPIO

Este atributo de tres dígitos de tipo jurídico comprende la entidad territorial a

nivel municipal en la que se inscribe la zona homogénea física, se enumera de

acuerdo con la codificación DIVIPOLA (División Político Administrativa) del

Departamento Nacional de Estadística DANE, como se relaciona en la

siguiente tabla:

Tabla 8. Codificación por Municipio.


La subdivisión y digitalización de esta variable se dará a través de la

información geográfica con menor escala con la que se cuente; el mejor

escenario se desarrolla con las capas a nivel predial, sin embargo es posible

elaborar el diseño de esta variable con datos veredales o en su defecto los

archivos municipales de la Geodatabase Nacional.

MUNICIPIO CÓDIGO

CAUCASIA 154

LA APARTADA 350

BUENAVISTA 079

PLANETA RICA 555

MONTERIA 001

SAN CARLOS 678

CERETE 162

SAN PELAYO 686

COTORRA 300

LORICA 417

SAN ANTERO 672

COVEÑAS 221

PALMITO 523

TOLÚ 820

TOLUVIEJO 823

SAN ONOFRE 713

MARIA LA BAJA 442

MAHATES 433

NO APLICA 999


57

En el caso de estudio, la entidad contratante suministro información a nivel

predial en la que se detallan aspectos como cédula catastral, matricula

inmobiliaria y municipio en el cual se inscribe el inmueble

CLASE DE SUELO

Se trata de una variable de tipo normativo, la cual obedece a lo establecido en

el Título IV, Artículo 30 de la Ley 388 de 1997: “Clases de suelo. Los planes

de ordenamiento territorial clasificarán el territorio de los municipios y distritos

en suelo urbano, rural y de expansión urbana. Al interior de estas clases

podrán establecerse las categorías de suburbano y de protección, de

conformidad con los criterios generales establecidos en los artículos

siguientes”. Para la digitalización de este atributo se toma como base el plano

de Clasificación del Suelo del Plan de Ordenamiento Territorial y se codifica y

agrupa de acuerdo con la siguiente tabla:

Tabla 9. Codificación para la variable de Clase del Suelo.


Estos planos deben ser georreferenciados y espacializados de acuerdo con su

correspondiente sistema de coordenadas y su digitalización debe realizarse a

una misma escala con el fin de minimizar los errores cartográficos inherentes

a la sistematización y unificación de los formatos de origen.

CLASE DE SUELO CÓDIGO

URBANO 1

RURAL 2

SUBURBANO 3

EXPANSIÓN 4

URBANO - PROTEGIDO 5

RURAL - PROTEGIDO 6

SUBURBANO - PROTEGIDO 7

EXPANSIÓN - PROTEGIDO 8

CUERPOS DE AGUA 9


58

USO NORMADO

Se trata de una variable de tipo normativo, la cual obedece a lo establecido en

el componente rural de los Planes de Ordenamiento Territorial de los

municipios, en cuanto los contenidos que se enumeran en el Artículo 14 de la

Ley 388 de 1997: “Componente rural del plan de ordenamiento. El componente

rural del plan de ordenamiento territorial es un instrumento para garantizar la

adecuada interacción entre los asentamientos rurales y la cabecera municipal,

la conveniente utilización del suelo rural y las actuaciones públicas tendientes

al suministro de infraestructuras y equipamientos básicos para el servicio de

los pobladores rurales. Este componente deberá contener por lo menos:

1. Las políticas de mediano y corto plazo sobre ocupación del suelo en relación

con los asentamientos humanos localizados en estas áreas.

2. El señalamiento de las condiciones de protección, conservación y

mejoramiento de las zonas de producción agropecuaria, forestal o minera.

3. La delimitación de las áreas de conservación y protección de los recursos

naturales paisajísticos, geográficos y ambientales, incluyendo las áreas de

amenazas y riesgos, o que formen parte de los sistemas de provisión de los

servicios públicos domiciliarios o de disposición final de desechos sólidos o

líquidos.

4. La localización y dimensionamiento de las zonas determinadas como

suburbanas, con precisión de las intensidades máximas de ocupación y usos

admitidos, las cuales deberán adoptarse teniendo en cuenta su carácter de

ocupación en baja densidad, de acuerdo con las posibilidades de suministro

de servicios de agua potable y saneamiento, en armonía con las normas de

conservación y protección de recursos naturales y medio ambiente.

5. La identificación de los centros poblados rurales y la adopción de las

previsiones necesarias para orientar la ocupación de sus suelos y la adecuada

dotación de infraestructura de servicios básicos y de equipamiento social.

6. La determinación de los sistemas de aprovisionamiento de los servicios de

agua potable y saneamiento básico de las zonas rurales a corto y mediano

plazo y la localización prevista para los equipamientos de salud y educación.

7. La expedición de normas para la parcelación de predios rurales destinados

a vivienda campestre, las cuales deberán tener en cuenta la legislación agraria

y ambiental”.


59

Para la digitalización de este atributo se toma como base el plano de Usos del

Suelo, Uso Potencial o Zonificación Ambiental, o el que haga sus veces,

entendidos como los lineamientos definidos por las oficinas de planeación

municipal en cuanto a régimen de usos: Permitidos y restringidos y sobre todo

la localización de suelos de protección.

Se adopta los códigos para la estructura de la ZHF de acuerdo con los

siguientes criterios de agrupación:

Tabla 10. Codificación para la variable de Uso Normado.


TOPOGRAFÍA

Se trata de una variable de tipo físico, la cual muestra el nivel de pendiente

que se presenta en la zona de estudio, en la que se observa el incremento de

la altura (en metros) en una distancia horizontal de 100 metros, expresada en

porcentaje.

USO NORMADO CÓDIGO

RESIDENCIAL 01

COMERCIAL Y DE SERVICIOS 02

INDUSTRIAL 03

INSTITUCIONAL - DOTACIONAL 04

SUELO DE EXPANSIÓN 05

CONDOMINIOS Y ZONAS CAMPESTRES 06

RECREATIVO 07

ZONAS URBANIZADAS 08

AGRICOLA 09

PECUARIO 10

AGROPECUARIO 11

AGROINDUSTRIAL 12

AGROFORESTAL 13

MIXTO 14

MINEROS 15

TIERRAS IMPRODUCTIVAS 16

CONSERVACIÓN 17

RONDA DE RÍO 18

FORESTAL PRODUCTOR 19

FORESTAL PROTECTOR PRODUCTOR 20

FORESTAL PROTECTOR 21

ZONAS SUBURBANAS 22

NO APLICA 99


60

La descripción de esta variable corresponde a los rangos establecidos por el

Instituto Geográfico Agustín Codazzi, sin embargo la codificación no se

establece por letras sino por una numeración consecutiva asignada por


Tabla 11. Codificación para la variable de Topografía.


TIPO DE VÍA

Esta variable es de tipo físico y establece la cobertura, tipo de vía y grado de

acceso que otorga el eje vial, es decir, que tipo de vehículos y/o personal

pueden circular por este eje. Este atributo está directamente relacionado con

las dos variables subsiguientes que son Influencia y Estado de la Vía.

La digitalización de esta variable cuenta con diferentes criterios, uno de ellos

corresponde al nivel predial, en el cual se realiza el corte y asignación del

código a todo el predio que tenga la característica vial.

Tabla 12. Codificación para la variable de Tipo de Vía.


TOPOGRAFÍA CÓDIGO

(0 - 3%) 1

(3-7%) 2

(7-12%) 3

(12-25%) 4

(25-50%) 5

(50-75%) 6

> 75% 7

CUERPOS DE AGUA 9

TIPO DE VÍA CÓDIGO

SIN VÍAS 1

CAMINOS DE HERRADURAS 2

PEATONALES 3

VEHICULARES SIN PAVIMENTAR 4

VEHICULARES PAVIMENTADAS 5

CUERPOS DE AGUA 9


61

INFLUENCIA DE VÍA

Esta variable es de tipo físico y asocia la jerarquización vial, a las entidades

territoriales a las que conecta. Esto quiere decir que la influencia local agrupa

ejes viales al interior de predios, la influencia veredal agrupa ejes viales que

comunican veredas, la influencia municipal agrupa ejes viales que comunican

corregimientos, la influencia departamental agrupa ejes viales que comunican

municipios y la influencia nacional agrupa ejes viales que comunican

departamentos.

Este atributo está directamente relacionado con las variables de Tipo de Vía y

Estado de la Vía.

La digitalización de esta variable cuenta con diferentes criterios, uno de ellos

corresponde al nivel predial, en el cual se realiza el corte y asignación del

código a todo el predio que tenga la característica vial

Tabla 13. Codificación para la variable de Influencia de Vía.


ESTADO DE LA VÍA

Atributo de tipo físico, el cual corresponde a las condiciones actuales

asociadas al estado de conservación de la cobertura y estructura de los ejes

viales. Este atributo está directamente relacionado con las variables de Tipo

de Vía e Influencia de Vía

Tabla 14. Codificación para la variable de Estado de Vía.


INFLUENCIA DE VÍA CÓDIGO

LOCAL 1

VEREDAL 2

MUNICIPAL 3

DEPARTAMENTAL 4

NACIONAL 5

NO APLICA 9

ESTADO DE VÍA CÓDIGO

BUENA 1

REGULAR 2

MALA 3

NO APLICA 9


62

DISPONIBILIDAD DE AGUAS

Esta variable corresponde al análisis de la existencia de cuerpos de aguas

superficiales permanentes y la posibilidad de explotarla. Esto quiere decir que

este campo evalúa la accesibilidad o disponibilidad que se tenga a las aguas.

Tabla 15. Codificación para la variable de Aguas.


Cabe resaltar que en las zonas rurales la accesibilidad a las aguas es de suma

importancia debido a que se encuentra directamente relacionado con la

posibilidad de explotación del inmueble, lo cual se asocia a una posibilidad de

renta.

Es de anotar que esta variable se encuentra ligada también a la topografía, ya

que a mayores pendientes la posibilidad de un acceso permanente a corrientes

hídricas se reduce; por ende, la clasificación de aguas abundantes se define

en un sector con agricultura mecanizada, buenas condiciones de irrigación y

distritos de riego o acueductos veredales consolidados.

USO ACTUAL DEL SUELO

Corresponde a la delimitación en polígonos de la zona en estudio, que cuenten

con coberturas del suelo claramente identificables, bien sea en la visita de

campo, o a través de herramientas cartográficas y digitales como

Ortofotografías, Mosaicos de Imágenes Satelitales o en su defecto planos de

uso actual del suelo de reciente elaboración incluidos en los Planes, Planes

Básicos o Esquemas de Ordenamiento Territorial de los municipios donde se

encuentra la zona en estudio.

Con el fin de unificar criterios a la hora de asignar la codificación para esta

variable y debido a las diferentes clasificaciones de coberturas ya

consolidadas (como Corine Land Cover), se adopta una clasificación propia

que la firma a través de su criterio, experiencia y los proyectos previamente

ejecutados ha venido desarrollado.

DISPONIBILIDAD DE AGUAS CÓDIGO

ABUNDANTES 1

SUFICIENTES 2

ESCASAS 3

SIN AGUAS 4

CUERPOS DE AGUA 9


63

Tabla 16. Codificación para la variable Uso Actual.


La concatenación, intersección y superposición cartográfica de los planos

temáticos por variable, da como resultado un código de 15 dígitos, el cual será

el identificador individual para cada zona homogénea físicas.

Tabla 17. Codificación de la Zona Homogénea Física.


USO ACTUAL CÓDIGO

RESIDENCIAL 01

COMERCIAL Y DE SERVICIOS 02

INDUSTRIAL 03

INSTITUCIONAL - DOTACIONAL 04

ZONAS URBANIZADAS 05

CONDOMINIOS Y ZONAS CAMPESTRES 06

CASAS DE DESCANSO 07

VIVIENDA RURAL 08

CULTIVOS PERMANENTES 09

CULTIVOS TRANSITORIOS 10

AREAS AGRICOLAS HETEROGENEAS 11

PASTOS LIMPIOS 12

PASTOS ARBOLADOS 13

PASTOS ENMALEZADOS O ENRASTROJADOS 14

AREAS CON VEGETACION HERBACEA Y/O

ARBUSTIVA15

BOSQUES 16

PLANTACIONES FORESTALES 17

AREAS ABIERTAS SIN O CON POCA

VEGETACION18

ZONAS VERDES ARTIFICALES , NO AGRICOLAS 19

ZONAS DE EXTRACCIÓN MINERA Y

ESCOMBRERAS20

RELLENOS SANITARIOS 21

AREAS HUMEDAS O INUNDADAS 22

NO APLICA 99

DEPARTAMENTOCLASE DE

SUELO

TOPOGRAFIATIPO DE

VÍA

INFLUENCIA

DE VÍA

ESTADO

DE VÍA

AGUAS

23 0 0 1 1 0 8 1 5 5 2 2 1 3

USO

NORMADO

USO

ACTUALMUNICIPIO


64

Nota: La resolución 1008 de 2012 del IGAC incluye para la obtención de las

Zonas Homogéneas Físicas un estudio y/o investigación detallada por

variable, contando como insumo inicial las Áreas Homogéneas de Tierra; Para

este estudio no fueron tenidas en cuenta en la construcción de código debido

a dos motivos principales:

Dentro de la información suministrada por la entidad contratante, no se

incluyeron las Áreas Homogéneas de Tierra, debido a que no fue posible

para la concesión contar a tiempo con esta información.

Tanto la firma URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S. como el personal

involucrado en la pasantía (Director Interno y Pasante), se ofrecieron a

conseguir dicho insumo, sin embargo debido a la finalidad del estudio y a

petición expresa de la entidad contratante, esta variable no se incluyó en el

código final.

4.7.4 Programación de inspección técnica de campo.

El cronograma de visitas de campo fue elaborado conjuntamente entre la

coordinación del proyecto de la entidad contratante y el Director de Proyectos

de URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S., buscando realizar

recorridos viables en los que se obtuviera una buena cobertura del área en

estudio.

Teniendo en cuenta los insumos e información base disponible para la

realización de las Zonas Homogéneas Físicas, tales como ortofotografias,

imágenes satelitales, o sistemas de información geográfica como S.A.S.

Planet o Google Earth, es necesario determinar los puntos en los que la zona

en estudio se intersecta con ejes viales (peatonales o vehiculares) y evaluar

la facilidad de acceso a los mismos; esto con el fin de diseñar un óptimo

recorrido en el que sea posible cubrir la mayor extensión posible del área en

estudio..

En esta actividad se generaron los insumos con los cuales se levantaría la

información en campo. Estos fueron: Cartografía, Formatos de captura de

datos en campo, Cartas de Presentación y Formatos de Solicitud de POT

(Ver Anexo 8 Solicitud POT y Anexo 9 Formato Captura Campo).

Por otra parte la firma URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S., fue la

encargada de contratar los vehículos en los cuales se realizaría el recorrido

de campo, así como de los dispositivos de navegación satelital (GPS) y

cámaras digitales.


65

4.7.5 Diseño de Prezonas Homogéneas Físicas.

Con la finalidad de realizar un trabajo de campo orientado a lo que será el

producto final (Zonas Homogéneas Físicas), la firma URBANA

ENGINEERING & SURVEY S.A.S. desarrolló la actividad del diseño de

“Prezonas Homogéneas Físicas”. Esta consiste en adelantar el diseño de

aquellas variables jurídicas y normativas que no cuentan con una

delimitación física. En este grupo se encuentran las siguientes:

Departamento.

Municipio.

Clase de Suelo.

Norma de Uso del Suelo.

Por otra parte se construyen aquellas variables físicas que aunque se deben

levantar en campo, es posible realizar una aproximación mediante técnicas

cartográficas. Cabe anotar que pese a que estas se construyen previamente

al trabajo de campo, es necesario su verificación y validación en terreno.

Generalmente la variable que se incluye en este segmento es la topografía.

DIGITALIZACIÓN DE MUNICIPIO Y DEPARTAMENTO

Una vez definida y aprobada la zona en estudio, se procede a realizar la

digitalización de las entidades territoriales departamentales y municipales

según los insumos con los que se cuente, teniendo en cuenta que entre

menor sea la escala de la digitalización el producto es más preciso.

El mejor escenario se desarrolla con las capas a nivel predial, sin embargo

es posible elaborar el diseño de esta variable con datos veredales,

municipales o en su defecto los archivos por departamento y municipio

tomados de la Geodatabase Nacional.


66

Figura 12. Modelo Mapa Temático de Departamentos. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.


67

Figura 13. Modelo Mapa Temático de Municipios. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.


68

DIGITALIZACIÓN DE CLASE DE SUELO Y NORMA DE USO DEL SUELO

Estas son variables de tipo normativo, definidas en los Planes, Planes

Básicos y Esquemas de Ordenamiento Territorial de los municipios en los

que se inscribe la franja en estudio. La descripción y digitalización geográfica

está asociada a lo plasmado en la cartografía, por tal razón es imperativo

contar con los planos vigentes anexos a los P.O.T.’s.

Cabe resaltar que esta información no está estandarizada, por lo cual es

posible encontrar diferentes formatos y diferentes tipos de archivos para cada

municipio. En ese caso es necesario unificar todos los planos bajo el formato

JPG con el fin de georreferenciarlos en el Sistema de Información

Geográfica.

Para la variable de Clasificación del Suelo, se debe tomar como base el Mapa

del mismo nombre, o en su defecto, planos de zonas de expansión o áreas

suburbanas, mientras que para el campo de la Norma se debe utilizar la

cartografía denominada Uso del Suelo, o Zonificación Ambiental y/o Uso

Potencial Rural.

Una vez se identifican los planos de Clasificación del Suelo y Norma de Uso

y se unifican bajo el formato establecido, se deben georreferenciar en el

Sistema de Información Geográfica tomando como base el sistema de

coordenadas asignado al archivo de Zonas Homogéneas Físicas (Ver

Figuras 14 y 15).

Según las políticas de URBANA E&S. “Para definir la norma de uso del suelo

de cada una de las zonas del área en estudio, se realiza un ejercicio de

análisis espacial, tomando como base la información de los Planes de

Ordenamiento Territorial. Utilizando técnicas de procesamiento cartográfico

se digitalizan los mapas de Áreas de Actividad, Áreas de Manejo o Uso

Potencial en el Sistema de Información Geográfica”.

Cabe resaltar que ante la imposibilidad de conseguir la información normativa

en las oficinas de Planeación de los municipios, se tuvo en cuenta la

cartografía de uso potencial del suelo emitida por la Secretaría de Desarrollo

Económico y Agroindustrial de la Gobernación de Córdoba.


69

Figura 14. Plano de Clasificación del Suelo para el Municipio de Toluviejo y Área en Estudio. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S y la Secretaría de Planeación de Toluviejo.


70

Figura 15. Plano de Zonificación ambiental del Municipio de Coveñas y Área en Estudio.

Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S y la Secretaría de Planeación de Coveñas.

Cabe resaltar que la variable de Norma de uso del suelo se identifica

independientemente de la cobertura actual del suelo, sin importar si existe un

conflicto entre lo permitido por la norma y el uso actual.17

17 Políticas de tratamiento para la variable Norma de URBANA E&S.


71

DIGITALIZACIÓN DE TOPOGRAFÍA

La topografía es una variable de carácter físico, sin embargo es posible

mapificarla mediante técnicas cartográficas como los Mapas de Pendientes,

las cuales toman como insumo base curvas de nivel y Modelos Digitales de

Elevación.

Los Modelos Digitales de Elevación son imágenes de tipo ráster, cuyas

unidades mínimas (pixeles) tienen asociado un valor relacionado con la cota

que se presenta en terreno, mientras que los mapas de pendientes usan

estos valores de altitud, para convertirlos en unidades de inclinación

(Porcentajes) y reclasificarlos en este caso según la distribución del Instituto

Geográfico Agustín Codazzi.

Con el fin de establecer un mecanismo estandarizado para la generación del

mapa de pendientes, se elaboró un manual de procedimientos en el que se

detalla paso a paso la metodología para la creación del Mapa de Pendientes

(Ver Anexo 10 Generación Mapa de Pendientes).

4.7.6 Operativo de campo para el levantamiento y captura de las variables

que conforman las Zonas Homogéneas Físicas.

La visita de inspección técnica al área en estudio es de vital importancia, no

solamente porque en esta se levantarán los datos correspondientes a las

variables que comprenden la Zona Homogénea Física, sino que se

consideran como la base para la obtención de información primaria, así como

el contacto directo con personal de la región el cual puede orientes y

participar de manera indirecta en el estudio.

Para URBANA E&S “los trabajos en los que se hacen análisis regionales, es

preciso enmarcar los estudios en un nivel macro, sin olvidar la importancia

de llevar un control del comportamiento puntual de algunas zonas que

requieren de un análisis especial.

Para este proyecto, es necesario realizar un recorrido por las zonas en las

cuales se ubica la franja de trabajo, buscando específicamente los puntos de

corte de la misma, con las vías a las cuales sea posible el acceso, sitios que

permitan tener una mayor visual de las zonas afectadas, y de la forma como

puede incidir en los entornos.


72

Bajo la guía de funcionarios de la entidad contratante, se recorrieron las áreas

que enmarca la franja, en los municipios de Caucasia, La Apartada,

Buenavista, Planeta Rica, Montería, San Carlos, Cereté, San Pelayo,

Cotorra, Lorica, San Antero, Coveñas, Palmito y Tolú, realizando un control

georreferenciado, y buscando puntos con la altitud necesaria para visualizar

y obtener amplios registros fotográficos de las zonas en estudio.

A medida que se avanzaba en el recorrido, se fue consolidando el estudio

fotográfico de las zonas homogéneas en aspectos físicos, como topografía,

relieve, uso y cobertura, cambios súbitos de uso, consolidación de usos

urbanos, ejes viales de importancia regional, cuerpos de agua y aspectos

generales, consignándose en el formato de campo”.18

En el trabajo de campo para las Zonas Homogéneas Físicas se realizaron

aproximadamente 115 puntos de GPS (Ver Figuras 16, 17 y 18) en los que

se tomaban fotografías de entorno, se levantaba la información de cada una

de las variables de la Zona Homogénea Físicas y se corroboraba la

información obtenida de las prezonas.

Figura 16. Modelo de Puntos GPS para ZHF. Fuente: Google Earth.

18 Descripción de trabajos y visitas de inspección técnica de campo por URBANA E&S.


73




74

4.7.7 Levantamiento de datos de Mercado: Campo y Oficina.

De igual forma, en la visita de inspección técnica al terreno se debe optar por

obtener la mayor cantidad de datos de mercado posibles; esto se realizará a

través de una investigación directa e indirecta.

La investigación directa consiste en hallar en campo los avisos y/o pancartas

de oferta de venta; en este caso se tomó el registro fotográfico y el

correspondiente track GPS con el fin de archivar la ubicación del inmueble

ofertado.

La investigación indirecta, la cual se tomará única y exclusivamente de

referencia y no se constituirá como soporte para la determinación de los

valores de terreno, a menos que se consoliden como datos de oferta,

consiste en indagar con las personas del sector sobre inmuebles en venta o

el rango de valor por unidad de área de la zona.

En la Figura 19, se espacializan los datos de mercado crudos obtenidos en

campo.

Figura 19. Modelo de Mercado de Campo.

Fuente: Google Earth.


75

Por otra parte se realiza un barrido por la web, específicamente en páginas

dedicadas a la comercialización de inmuebles, o a la publicación de anuncios

para la venta de inmuebles, tanto a nivel nacional como en inmobiliarias

regionales.

4.7.8 Recopilación y sistematización de la información recolectada.

Finalizado el trabajo de campo es necesario realizar las labores de

compilación, organización y sistematización de los datos recolectados por

todo el personal involucrado en las visitas de inspección técnica, esta

actividad comprende tareas como:

Escaneo de los formatos de campo (Levantamiento de Variables ZHF

y Tracks GPS.

Organización de las fotografías en carpetas individuales, las cuales

deben corresponder con los puntos GPS tomados en campo.

Descarga de puntos GPS y recorridos capturados por el navegador

satelital.

4.7.9 Recopilación y sistematización de la información de mercado

recolectada.

De igual forma que se procedió anteriormente con la información

correspondiente a las Zonas Homogéneas Físicas, se realiza el ejercicio de

compilación, organización y sistematización de los datos de oferta obtenidos

en las visitas de inspección técnica, esta actividad comprende tareas como:

Escaneo de los formatos de campo para las ofertas de mercado.


deben corresponder con los puntos GPS tomados en campo.

Descarga de puntos GPS relacionadas con los datos de oferta

capturados por el navegador satelital.


76

4.8 SUBPROCESO DE DISEÑO DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

4.8.1 Revisión y organización de la información obtenida en el trabajo de

campo y las visitas de inspección técnica.

Se trata de una actividad de verificación de la información levantada en

campo y de la posterior sistematización de la misma, realizada por el

profesional avaluador que diseñará las Zonas Homogéneas Físicas, el cual

determinará si cuenta con los insumos suficientes para el diseño de los

polígonos o si por el contrario estos datos están incompletos y requiere de

mayor información.

Por otra parte, en el ciclo PHVA (Planear. Hacer, Verificar y Actuar), esta

actividad puede ser considerada de planeación, debido a que el profesional

encargado de la elaboración de las ZHF establecerá la hoja de ruta y los

procedimientos a seguir tomando como base la información levantada en

campo. Estos procedimientos incluyen:

Determinación del orden de digitalización de las variables temáticas que

componen la Zona Homogénea Física, si no se encuentra especificado en

el modelo de datos.

Diagnóstico y selección de los puntos GPS relevantes para el diseño de

los polígonos por variable de ZHF.

4.8.2 Diseño y digitalización de las variables que conforman las Zonas

Homogéneas Físicas en el Sistema de Información Geográfica.

Una vez se cuenta con la información necesaria para el diseño de las Zonas

Homogéneas Físicas, se deberá construir la estructura de los archivos

shapefile para cada variable temática a partir del buffer de la zona en estudio,

posteriormente se inicia la digitalización, partición y elaboración de los

polígonos por variable los cuales se describen a continuación.

Departamento.

La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo de

Departamento tendrá la siguiente estructura:


77

Tabla 18. Estructura Mapa Temático Departamento.


Él diseño y construcción de este campo se realizó en el subproceso de

Gestión de Información para el diseño de Zonas Homogéneas Físicas,

específicamente en la actividad de Diseño de Prezonas Homogéneas

Físicas.

Municipio.


Municipio tendrá la siguiente estructura:

Tabla 19. Estructura Mapa Temático Municipio.


Él diseño y construcción de este campo se realizó en el subproceso de



Físicas.

Clase de Suelo.


Clase de Suelo tendrá la siguiente estructura:

Texto 50

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

COD_DEP Texto 4

MAPA TEMÁTICONOMBRE

ATRIBUTO

Departamento DEPART

ESTRUCTURA

ESTRUCTURA

Texto 50 COD_MUN Texto 4

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO


ATRIBUTO

Municipio MUNICIPIO


78

Tabla 20. Estructura Mapa Temático Clase de Suelo.


El diseño y construcción de este campo se realizó en el subproceso de



Físicas. Sin embargo, si existe información adicional, que sea de relevancia

para la construcción de la variable, esta debe ser incluida.

Uso Normado.


Uso Normado tendrá la siguiente estructura:

Tabla 21. Estructura Mapa Temático Uso Normado.


Una vez obtenidos los planos correspondientes a la Clasificación del

Territorio y Uso del Suelo o Zonificación Ambiental, se deben georreferenciar

y digitalizar teniendo en cuenta los siguientes criterios:

Se debe tener en cuenta el modelo de datos suministrado por la

entidad contratante.

El Sistema de Coordenadas deberá estar proyectado al Sistema

Magna Sirgas en el Origen correspondiente, el cual coincidirá con el

sistema de coordenadas que se manejará para las Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.

Texto 1Clase de Suelo CLASE_SUEL Texto 50 CLASE_SUEL


ATRIBUTO

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

ESTRUCTURA

Texto 2


ATRIBUTO

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

ESTRUCTURA

Texto 50 COD_NORMUso Normado NORMA


79

Se verificará la georreferenciación de las imágenes con el archivo

shapefile de municipios de la cartografía nacional.

La digitalización se realizará bajo una misma escala con el fin de

garantizar la uniformidad del proceso.




Físicas. Sin embargo, si existe información adicional, que sea de relevancia

para la construcción de la variable, esta debe ser incluida.

Topografía.


Topografía tendrá la siguiente estructura:

Tabla 22. Estructura Mapa Temático Topografía.





Físicas. Sin embargo, los datos obtenidos cartográficamente deben

confrontarse y verificarse con la información levantada en campo, con la

finalidad de modificar y ajustar las incongruencias.

Texto 1


ATRIBUTO

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

ESTRUCTURA

Texto 30 COD_TOPTopografía TOPOGRAFIA


80

Figura 20. Modelo Mapa Temático de Topografía.


Tipo de vía e Influencia Vial.

La configuración de la tabla de atributos para los mapas temáticos de los

campos Tipo de Vía e Influencia de Vía tendrán la siguiente estructura:


81

Tabla 23. Estructura Mapa Temático Tipo de Vía.


Tabla 24. Estructura Mapa Temático Influencia de Vía.


Figura 21. Modelo Mapa Temático de Tipo de Vía e Influencia de Vía.


Texto 1


ATRIBUTO

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

ESTRUCTURA

Texto 30 COD_TVTipo de Via TIPO_VIA

Texto 30 COD_INF Texto 1


ATRIBUTO

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

ESTRUCTURA

Influencia de la

víaINFLUENCIA


82

Como se mencionó anteriormente para el diseño y construcción de estos

campos se tienen diferentes pautas, Por una parte se considera con

influencia del tipo de vía de mayor jerarquía lo que se encuentre incluido en

un búffer o área de influencia de corredores de servicios interregionales

asociados a la ruta en mención, mientras que lo demás contará con la

influencia de los ejes locales de menor orden.

La digitalización y construcción de los polígonos obedecerá a las zonas de

influencia determinadas por los POT, el tipo de vía (perfil) o lo evidenciado

en la dinámica del mercado. Desde una perspectiva puntual, debido a que

se trata de una zona de incidencia de la vía en los predios de la unidad en

estudio, es posible relacionarla a las unidades fisiográficas de los inmuebles.

Figura 22. Criterio de Buffer.


El otro criterio se basa en la influencia que marca la vía para toda la unidad

predial, esto quiere decir que la construcción de los polígonos ira delimitada

por el lindero predial agrupando inmuebles completos bajo la influencia del

eje de mayor o menor orden.


83

Figura 23. Criterio Predial.


Debido a que la mayor parte de la zona en estudio se encuentra sobre el eje

vial principal de la región, así como el formato predial de tamaño mediano y

pequeño y el hecho que en un amplio porcentaje los inmuebles afectados

cuentan con frente directo sobre la troncal, se adoptó el criterio en el que se

asigna la influencia vial a toda la unidad predial.

Estado de vía.

La configuración de la tabla de atributos para el mapa temático del campo

Estado de Vía tendrá la siguiente estructura:

Tabla 25. Estructura Mapa Temático Estado de Vía.


ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

ESTRUCTURA

Estado de la

ViaESTADO_VIA Texto 30 COD_EV Texto 1


ATRIBUTO


84

La digitalización de esta variable corresponde a la asignación del estado de

conservación actual del eje vial, a los polígonos resultantes de las dos

variables anteriores (Tipo de Vía e Influencia de Vía). En general no es

necesario la apertura de polígonos nuevos por esta variable debido a la

generalización del estudio, cabe resaltar que se trata de un estudio masivo y

el diseño de las Zonas Homogéneas Físicas debe responder a esta

importante premisa.

Figura 24. Modelo Mapa Temático de Estado de la Vía.



85

Disponibilidad de Aguas.


Disponibilidad de Aguas tendrá la siguiente estructura:

Tabla 26. Estructura Mapa Temático Disponibilidad de Aguas.


Para la construcción de esta variable se tomó como base la clasificación

descrita por Jaime Silva Herrera donde se definen los siguientes criterios:

Zonas con aguas abundantes: Se consideran aquellas que poseen

sistemas de riego bien sea por gravedad o por sistemas mecánicos, o

afiliadas a distritos de riego de manera que disponen de agua en forma

permanente durante todo el año. Es común encontrar esta definición

asociada con pendientes planas o ligeramente planas (rangos a y b) en las

cuales se desarrolla explotación ganadera intensiva y/o agrícola altamente

tecnificadas.

Zonas con aguas suficientes: Son aquellas zonas que poseen fuentes de

aguas en forma permanente, bien sean corrientes o estancadas, pero que

debido a limitaciones de pendiente se dificulta su utilización para fines de

riego o aprovechamiento ganadero. Esta característica de "suficiente" está

asociada tanto a la posibilidad que deja la pendiente para su

aprovechamiento, como a la exigencia de agua que tengan los cultivos para

su desarrollo.

Zonas con aguas escasas: Son aquellas zonas con fuentes de aguas

permanentes o semipermanentes pero con limitaciones de aprovechamiento

a causa de la pendiente de terreno o a causa de la calidad de los suelos que

limitan su uso agrícola o ganadero.

Zonas sin agua: Donde solo hay posibilidades de agua en el invierno o

zonas de pendientes mayores al 50%, en las cuales el aprovechamiento se

hace imposible.19

19 SILVA HERRERA, Jaime. «Zonas Homogéneas, Físicas, Geoeconómicas y Diseño de Tablas de Construcción»

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

ESTRUCTURA

Disponibilidad

de AguasAGUAS Texto 30 COD_AGU Texto 1


ATRIBUTO


86

Como se mencionó en el modelo de datos, el criterio de aguas abundantes

está directamente relacionado con sistemas de riego y acueductos veredales

consolidados, donde se presentan explotaciones mecanizadas e

industrializadas, mientras que las zonas sin aguas corresponden a zonas de

fuerte pendiente asociadas a zonas de conservación de suelos y reservas

forestales.

En el caso de estudio se encontró solo una zona con aguas abundantes, y

corresponde a la zona colindante con la rivera del Río San Jorge, en la cual

se encuentran distritos de riego para ganadería intensiva.

Figura 25. Modelo Mapa Temático de Aguas.



87

Uso Actual.


Uso Actual tendrá la siguiente estructura:

Tabla 27. Estructura Mapa Temático Uso Actual.


En la digitalización de la variable uso actual es necesario contar con insumos

adicionales a la información recolectada en campo, tales como fotografías

áreas, Ortofotomosaicos o imágenes satelitales recientes, con la finalidad de

establecer con plena certeza las coberturas existentes en la zona de estudio,

teniendo en cuenta además que no fue posible obtener un 100% de acceso

a la totalidad de la franja en estudio.

En la información suministrada por la entidad contratante, se adjuntó una Orto

fotografía reciente de la mayoría de las unidades funcionales (Ver Figura 26);

una vez georreferenciada, se elaboró la clasificación de coberturas sobre la

franja en estudio tomando como base el modelo de datos y se cotejo con los

datos levantados en campo, realizando los ajustes pertinentes.

Cabe resaltar que la codificación asignada corresponde a una agrupación

que la firma a través de su criterio, experiencia y los proyectos previamente

ejecutados ha venido desarrollado.

Texto 2Uso Actual USO_ACTUAL Texto 30 COD_UA


ATRIBUTO

ESTRUCTURANOMBRE

ATRIBUTO

ESTRUCTURA


88

Figura 26. Modelo de Orto fotografía. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.


89

Figura 27. Modelo Mapa Temático de Uso Actual.



90

4.8.3 Intersección de las variables y definición de las Zonas Homogéneas

Físicas definitivas.

Una vez elaborados los mapas temáticos de las variables correspondientes

a las Zonas Homogéneas Físicas, a través de técnicas cartográficas propias

de los Sistemas de Información Geográfica, se procede a realizar el cruce de

todas las capas. Este cruce hace referencia a una intersección de los mapas

temáticos con la finalidad de obtener los polígonos cuyas variables son

coincidentes generando una similitud u homogeneidad en su aspecto físico,

obteniendo el plano de la Figura 28.

Figura 28. Modelo Zonas Homogéneas Físicas.



91

Cabe resaltar que a pesar que este proceso es una técnica meramente

cartográfica y atendiendo al carácter masivo del estudio, es necesario realizar

un ajuste en los polígonos más pequeños, para no caer en el error de la

microzonificación.

Esta inexactitud derivada del proceso cartográfico esta descrita en la

resolución 1008 de 2012 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en la cual

“Las Micro zonas o fraccionamientos desvirtúan la característica “masiva”

que tienen procesos como la formación y actualización”20.

4.8.4 Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas

Homogéneas Físicas mediante un protocolo de revisión.

Con el fin de garantizar la calidad del producto final, se debe realizar una

adecuada y detallada revisión del trabajo correspondiente al diseño,

elaboración y digitalización de las Zonas Homogéneas Físicas, para lo cual

se deberán revisar los siguientes parámetros en el proceso de control de

calidad (Ver Anexo 11 Protocolo de Revisión ZHF).

Las características de la base de datos asociada como: Nombre de

atributo, tipo de atributo y longitud, deben coincidir exactamente con los

establecidos en el Modelo de Datos.

La topología, geometría y coincidencia de los polígonos correspondientes

al búffer deben obedecer a los siguientes aspectos:

No deben existir “gaps” (huecos) entre los polígonos.

No deben existir superposición entre los polígonos.

No deben existir polígonos con una extensión inferior a la unidad

mínima de mapeo establecida.

El campo en el cual se calcula el área del polígono debe presentarse

en las unidades previamente establecidas.

Para la variable de Clasificación del suelo se tendrán en cuenta los

siguientes aspectos:

20 Resolución 1008 IGAC


92

Debe existir coincidencia entre esta variable y el campo de Uso

Normado, en cuanto a Suelos Protegidos, Zonas Urbanas,

suburbanas y de expansión.

La división y digitalización de esta variable debe corresponder

a lo establecido en el plano de Clasificación del suelo del Plan,

Plan Básico o Esquema de Ordenamiento Territorial del

Municipio.

Para la variable de Uso Normado se tendrán en cuenta los siguientes

aspectos:

Debe existir coincidencia entre esta variable y el campo de

Clasificación del suelo, en cuanto a Suelos Protegidos, Zonas

Urbanas, suburbanas y de expansión.

La división y digitalización de esta variable debe corresponder

a lo establecido en los planos de Áreas de Actividad Rural, Usos

del suelo Rural, Zonificación Ambiental, Uso Potencial o el que

haga sus veces del Plan, Plan Básico o Esquema de

Ordenamiento Territorial del Municipio.

La digitalización y asignación de códigos en la variable Topografía se

debe sustentar con base en uno de los siguientes insumos: planos

establecidos en el P.O.T., Modelos Digitales de Elevación y/o Mapas

de Pendientes.

Para las variables de Tipo de Vía – Influencia de la Vía y Estado de la

Vía se tendrán en cuenta los siguientes aspectos:

Criterio de la influencia que genera la vía vehicular pavimentada

sobre los inmuebles que tienen frente directo.

Debido a lo anterior, se verificará la concordancia de los

polígonos con la capa predial suministrada por URBANA

ENGINEERING & SURVEY S.A.S.

Se verificará la correspondencia entre la variable Tipo de vía e

Influencia de vía.


93

Se verificará la codificación con respecto al modelo de datos.

Para las variables de Disponibilidad de aguas se tendrán en cuenta la

concordancia entre los polígonos resultantes.

Para la variable de Uso Actual se tendrán en cuenta los siguientes

aspectos:

Fuente de información de la cual se obtuvo la codificación.

Concordancia de los polígonos con la capa predial suministrada

por URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S.

4.9 SUBPROCESO DE SISTEMATIZACIÓN Y DEPURACIÓN DE

INFORMACIÓN DE MERCADO.

4.9.1 Obtención de la información necesaria de los datos de mercado

levantados y diligenciamiento del Formato de Estudio de Mercado.

Se trata de una actividad de verificación y sistematización de la información

levantada en campo, esta tarea la elaborará el profesional avaluador que

diseñará las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, el cual determinará si

cuenta con los insumos suficientes para el diseño de los polígonos o si por el

contrario estos datos están incompletos y requiere de mayor información.

Como resultado de esta actividad se tendrá la primera aproximación del

formato de mercado, diligenciado con información de ubicación y números

de contacto.

4.9.2 Verificación telefónica, análisis y depuración de la información

recopilada del mercado inmobiliario.

Esta actividad consiste básicamente en dos sub-tareas que se detallan a

continuación.

Verificación Telefónica de los datos: Una vez se compila la

información obtenida en las investigaciones de campo e internet, es

necesario llamar a cada una de las ofertas con el fin de establecer


94

condiciones físicas del dato como: Ubicación detallada (Mínimo a nivel

veredal), calidad del acceso, accesibilidad a aguas, pendiente,

coberturas o uso actual, entre otros. Por otra parte se indaga el valor

base que el propietario pide por el bien, así como el mínimo valor por

el cual se transaría el predio descontando el valor por pago de contado

(Valor Negociado).

Análisis y Depuración del Mercado: Cuando todas las ofertas ya

están llamadas, es necesario depurar el valor obtenido, descontándole

construcciones, cultivos, mobiliario y en general todo lo que se

extrínseco al terreno, con el fin de hallar su valor unitario.

Una vez se han depurado y analizado las ofertas del mercado, es

necesario organizar las ofertas de menor a mayor valor unitario de

terreno y se les asigna un nombre en orden consecutivo.

Como producto final se genera el formato de estudio de mercado definitivo,

el cual servirá de base para la asignación del valor a los puntos de

investigación y los polígonos de Zonas Homogéneas Geoeconómicas.

Caso de Estudio: Del total de ofertas crudas recopiladas en campo e internet

(aproximadamente 100 datos), se tuvo una efectividad aproximada del 85%,

es decir, tras la verificación telefónica se logró obtener la información para 90

predios.

En cuanto a la depuración de los datos, se tuvo en cuenta la tipología de las

edificaciones de cada una de las entidades territoriales, asumiendo costos de

transporte de materiales, y localización de los centros de acopio, así como

costeos de los diferentes cultivos encontrados en el trayecto.

4.9.3 Georreferenciación de las ofertas de mercado.

Una vez los datos están depurados y tabulados, estos se deben espacializar,

con la finalidad de establecer el cubrimiento en cuanto a ubicación y

distribución geográfica en el trayecto.

La georreferenciación de las ofertas de mercado puede realizarse en

cualquier Sistema de Información Geográfica o en Google Earth, siempre y

cuando se conserve la siguiente estructura en el nombre de la oferta:


95

Nombre Oferta – “AT: Área de Terreno” “Unidades” – “$ Valor Unitario

de Terreno”

Ejemplo:

LAP1 - AT: 23 Has - $30.000.000

Figura 29. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Caucasia. Fuente: Google Earth.


96

Figura 30. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Buenavista. Fuente: Google Earth.

Figura 31. Modelo de Georreferenciación del Estudio de Mercado en Planeta Rica. Fuente: Google Earth.


97

4.10 SUBPROCESO DE DEFINICIÓN Y GESTIÓN DE INFORMACIÓN PARA

LOS AVALÚOS DE PUNTOS DE INVESTIGACIÓN.

4.10.1 Definición de los predios puntos de investigación

Con el fin de determinar los valores que adoptarán las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas, es necesario realizar avalúos puntuales a un muestreo

determinado de predios a lo largo del trazado, que se denominarán “Puntos

de Investigación”.

El criterio de escogencia de los predios a los que se le realizará el avalúo

puntual tendrá en cuenta lo siguiente.

Cada zona Homogénea Física deberá contener por lo menos un punto

de investigación.

El mejor escenario para este criterio se da en el caso que el predio

escogido como punto de investigación se encuentre incluido

totalmente en la ZHF, sin embargo es posible que el inmueble abarque

uno o más polígonos de ZHF.

Se debe garantizar una buena distribución de los inmuebles en todo

el trayecto.

A pesar que como se ha venido mencionando en el informe, se trata de un

estudio masivo, en el que se debe velar por la generalidad, en esta etapa

del proyecto se deben realizar análisis puntuales, estas tasaciones se

realizarán en un informe corto.

En el caso de estudio se escogieron aproximadamente 196 inmuebles como

puntos de investigación teniendo en cuenta tamaño predial, distribución en

la zona de estudio y distancia a los polos de desarrollo de la región.


98

Figura 32. Modelo de Puntos de investigación. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.


99

4.10.2 Solicitud de documentos físicos y jurídicos de los predios

considerados como puntos de investigación.

Para realizar los avalúos de los puntos de investigación, es necesario contar

con información básica de los mismos, como área de terreno, propietario,

construcciones, anexos, entre otros.

La firma se encuentra en la capacidad de la gestión y obtención de los

insumos, sin embargo, en el caso de estudio, debido a las cláusulas

contractuales la entidad contratante suministro toda la información base para

los puntos de investigación.

Información jurídica y catastral de los inmuebles afectados por la zona en

estudio (Registros 1 y 2).

Inventario de tipologías constructivas, cultivos transitorios y permanentes,

especies forestales, maderables y vegetales, presentes en los inmuebles.

4.10.3 Programación de inspección técnica de campo puntos de

investigación.

Nuevamente el cronograma de visitas de campo a los puntos de investigación

fue elaborado conjuntamente entre la coordinación del proyecto de la entidad

contratante y el Director de Proyectos de URBANA ENGINEERING &

SURVEY S.A.S., buscando realizar recorridos viables en los que se obtuviera

el mayor rendimiento de visitas por día, el cual estaba aproximadamente en

20 inspecciones diarias.

URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S., fue la encargada de contratar

los vehículos en los cuales se realizaría el recorrido de campo, así como de

los dispositivos de navegación satelital (GPS) cámaras digitales y cartografía

para las visitas de inspección técnica.

En esta actividad se generaron los insumos con los cuales se levantaría la

información en campo. Estos fueron: Formatos de campo, Cartas de

Presentación y Cartografía con los Puntos de Investigación.


100

4.10.4 Operativo e Inspección técnica de campo para puntos de

investigación.

La visita de inspección técnica realizada a los inmuebles que se determinaron

como puntos de investigación es de vital importancia en el proceso de diseño

y desarrollo de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, debido a que el

valor obtenido de la tasación de estos predios alimentará y será la fuente de

la construcción de los valores de terreno para las ZHG.

Según lo establecido por URBANA E&S, “en esta etapa del proyecto, es

necesario realizar un recorrido por las zonas en las cuales se ubican los

inmuebles objeto de avalúo puntual, buscando accesibilidad, mediante vías

principales o ejes locales, así como sitios que permitan tener una perspectiva

general del sector en el que se inscriben los puntos de investigación.

Bajo la guía de funcionarios de la entidad contratante, se recorrieron los

municipios de Caucasia, La Apartada, Buenavista, Planeta Rica, Montería,

San Carlos, Cereté, San Pelayo, Cotorra, Lorica, San Antero, Coveñas,

Palmito y Tolú, realizando un control georreferenciado de los puntos

visitados, así como de ofertas de mercado que no se hayan incluido en la

actividad de campo anterior”.21

4.10.5 Consolidación y verificación de la información recopilada en

campo.

Finalizado el trabajo de campo es necesario realizar las labores de

compilación, organización y sistematización de los datos recolectados por

todo el personal involucrado en las visitas de inspección técnica a los

inmuebles que se determinaron como puntos de investigación, esta actividad

comprende tareas como:

Escaneo de los formatos de campo.


deben corresponder a cada punto de investigación. Esta debe estar

asociada a los puntos GPS tomados en campo.

21 Descripción de trabajos y visitas de inspección técnica de campo por URBANA E&S.


101

Descarga de puntos GPS y recorridos capturados por el navegador

satelital.

4.10.6 Elaboración de avalúos para los predios considerados Puntos de

Investigación.

Una vez se tiene claridad del comportamiento inmobiliario del sector, así

como de los rangos establecidos en el análisis estadístico en el que se

agrupan las ofertas que cumplan con las condiciones mencionadas

anteriormente, es necesario elaborar los avalúos puntuales de los predios

investigación.

Atendiendo a la practicidad del proyecto, así como al elevado número de

puntos de investigación debido a la extensión del área en estudio, se

diseñó un formato corto de avalúo puntual el cual tiene los siguientes ítems

(Ver Anexo 12 Formato Puntos de Investigación):

Información General: En la cual se consignan datos básicos del

inmueble como, Tipo de Predio, Fecha de inspección, Fecha de

Informe, localización del terreno a nivel Departamental, Municipal y

Veredal, así como el nombre del predio.

Información Jurídica y Catastral: En este segmento se estipula

información relacionada con aspectos como propietario, matricula

inmobiliaria y cedula catastral entre otras.

Plano de Localización: Se determina la ubicación geográfica del

inmueble objeto de avalúo.

Zonas Homogéneas Físicas: En este campo se deben relacionar

todas las ZHF que se presenta en el predio punto de investigación.

Liquidación del valor comercial: Una vez establecidas e

identificadas las Zonas Homogéneas Físicas presentes en el predio,

se procede a la asignación del valor con base en los análisis del

mercado inmobiliario y las condiciones físicas del inmueble.

Registro Fotográfico: Se presentan en imágenes fotográficas las

zonas más relevantes del predio, donde sea posible identificar las

condiciones físicas de cada zona.


102

Figura 33. Modelo de Formato de Avalúo de Punto de investigación.


*** CORRESPONDE AL PROMEDIO PONDERADO REDONDEADO DEL VALOR DE LA FRACCION DE TERRENO

942.308.500$

5. LIQUIDACIÓN

ITEM ÁREA M2 VALOR UNITARIO SUBTOTAL

ID_ZHF 236782091541210 - COD_ZHF 92

CLASE SUELO NORMA TOPOGRAFIA TIPO VIA INFLUENCIA VIA ESTADO VIA AGUAS USO ACTUAL

ID_ZHF 236782091541210 -

COD_ZHF 92

188.417,0 5.000,00$

ID_ZHF 236786171541210 -

COD_ZHF 176

149,0 1.500,00$ 223.500$

3. LOCALIZACIÓN

MUNICIPIO

SAN CARLOS

VEREDA

PROPIETARIO MATRICULA INMOBILIARIA

TOTALES 188.566,0 *** 5.000,00$

4. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

942.085.000$

DEPARTAMENTAL BUENA SUFICIENTES

CULTIVOS

TRANSITORIOS

RURAL AGRICOLA 0 - 3%

VEHICULARES

PAVIMENTADAS

AVALÚO PUNTO DE INVESTIGACIÓN P.I. 45

GUADALUPE PADRON GUZMAN DATO NO SUMINISTRADO 236780001000000260045000000000

1. INFORMACIÓN GENERAL

TIPO DE INMUEBLE

FINCA

FECHA DE INSPECCIÓN

CÓRDOBA19 DE SEPTIEMBRE DEL 2016

FECHA DE INFORME DEPARTAMENTO

26 DE SEPTIEMBRE DEL 2016

CORREGIMIENTO MARTINEZ

DIRECCIÓN / NOMBRE PREDIO

CÉDULA CATASTRAL

EL CAIRO

2. INFORMACION JURÍDICA Y CATASTRAL

CONSERVACIÓN 0 - 3%

VEHICULARES

PAVIMENTADAS

ID_ZHF 236786171541210 - COD_ZHF 176

CLASE SUELO NORMA TOPOGRAFIA TIPO VIA INFLUENCIA VIA ESTADO VIA AGUAS USO ACTUAL

DEPARTAMENTAL BUENA SUFICIENTES

CULTIVOS

TRANSITORIOS

RURAL -

PROTEGIDO

ZONA DE TRABAJO

INMUEBLE OBJETO DE ESTUDIO


103

Figura 34. Modelo de Formato de Avalúo de Punto de investigación.


VISTA GENERAL VISTA GENERAL

AVALÚO PUNTO DE INVESTIGACIÓN P.I. 45

6. REGISTRO FOTOGRÁFICO




104

4.11 SUBPROCESO DE ANÁLISIS DE VALOR Y DISEÑO DE ZONAS

HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS.

Al igual que los polígonos de tipo físico, las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas, son espacios geográficos que presentan similitudes en

su componente económico, aclarando nuevamente que se trata de una

técnica valuatoria de carácter masivo, con lo cual se busca establecer el

valor de grandes extensiones de terreno. Por tal razón este subproceso

contiene las siguientes actividades.

4.11.1 Definición del modelo de datos para las Zonas Homogéneas

Geoeconómicas.

Debido a que se trata de un proyecto en el que intervienen entidades

estatales y por consiguiente existe una inversión y un gasto del erario

público, es necesario ajustar la metodología a lo que señala la

normatividad vigente de la entidad encargada del catastro y los avalúos a

nivel nacional, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Por tal motivo se desarrolló una estructura para la tabla de atributos de los

archivos geográficos enfocada en la presentación del componente

económico, la cual se enumera a continuación:

ID Zona Geoeconómica

Este atributo hace referencia a la asignación de un identificador único a

cada polígono económico, generado a partir del número consecutivo de

las Zonas Homogéneas Geoeconómicas identificadas para el proyecto, el

cual tendrá la siguiente estructura:

Tabla 28. Estructura Atributo ID_ZHG de la Zona Homogénea Geoeconómica.


El criterio para la construcción de este campo se regirá según la

metodología del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en la cual se asigna

el menor código a la zona con mayor.

Departamento

ID Zona

Geoeconómica

ID_ZHG Texto 50

ESTRUCTURAATRIBUTOSNOMBRE ATRIBUTO

SIG


105

Este atributo comprende la entidad territorial a nivel departamental en la

que se inscribe la Zona Homogénea Geoeconómica y su estructura es la

siguiente:

Tabla 29. Estructura Atributo Departamento de la ZHG.


Código Departamento

Este atributo comprende el código asignado a la jurisdicción departamental

en la que se inscribe la Zona Homogénea Geoeconómica, se enumera de



siguiente tabla:

Tabla 30. Estructura Atributo Código Departamento de la ZHG.


Municipio

Este atributo comprende la entidad territorial a nivel municipal en la que se

inscribe la Zona Homogénea Geoeconómica y su estructura es la

siguiente:

Tabla 31. Estructura Atributo Municipio de la ZHG.


Departamento DEPART Texto 50


SIG

Codigo

DepartamentoCOD_DEP Texto 3


SIG

Municipio MUNICIPIO Texto 50


SIG


106

Código Municipio

Este atributo comprende el código asignado a la jurisdicción municipal en

la que se inscribe la Zona Homogénea Geoeconómica, se enumera de



siguiente tabla:

Tabla 32. Estructura Atributo Código Municipio de la ZHG.


Puntos de Investigación de la ZHG.

En este campo se indica el ID de los avalúos o puntos de investigación a

partir de los cuales se definió el valor unitario de terreno para la Zona

Homogénea Geoeconómica. Los ID de los puntos de investigación

adoptados en cada polígono económico deben ir separados por un guion.

(Ej: 7-15-18).

Tabla 33. Estructura Atributo Puntos de Investigación de la ZHG.


Valor Mínimo por Metro Cuadrado.

Este campo corresponde al valor más bajo que se presenta en el polígono

económico como resultado del análisis estadístico de las ofertas

adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de medida

el metro cuadrado.

Codigo Municipio COD_MUN Texto 3


SIG

Puntos de

investigación

PTO_INV Texto 50


SIG


107

Tabla 34. Estructura Atributo Valor Mínimo por m2 de la ZHG.


Valor Máximo por Metro Cuadrado.

Este campo corresponde al valor más alto que se presenta en el polígono



el metro cuadrado.

Tabla 35. Estructura Atributo Valor Máximo por m2 de la ZHG.


Valor Mínimo por Hectárea.

Este campo corresponde al valor más bajo que se presenta en el polígono



la hectárea.

Tabla 36. Estructura Atributo Valor Mínimo por Hectárea de la ZHG.


Valor Máximo por Hectárea.

Este campo corresponde al valor más alto que se presenta en el polígono



la hectárea.

Valor Mínimo por

Metro Cuadrado

($/m2)

VR_MIN_M2 Double


SIG

Valor Máximo por

Metro Cuadrado

($/m2)

VR_MAX_M2 Double


SIG

Valor Mínimo por

Hectárea ($/Ha)VR_MIN_HA Double


SIG


108

Tabla 37. Estructura Atributo Valor Máximo por Hectárea de la ZHG.


Valor por Metro Cuadrado.

Este campo corresponde a la media estadística del intervalo de valores

adoptados para el polígono económico como resultado del análisis de las

ofertas adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de

medida el metro cuadrado.

Tabla 38. Estructura Atributo Valor Promedio por m2 de la ZHG.


Valor por Hectárea.

Este campo corresponde a la media estadística del intervalo de valores

adoptados para el polígono económico como resultado del análisis de las

ofertas adelantado por los peritos avaluadores, teniendo como unidad de

medida la hectárea.

Tabla 39. Estructura Atributo Valor Promedio por Hectárea de la ZHG.


4.11.2 Análisis estadístico de los datos de mercado.

En el Subproceso de “Verificación telefónica, análisis y depuración de la

información recopilada del mercado inmobiliario”, fue posible establecer la

dinámica inmobiliaria de la zona en estudio, así como de analizar

espacialmente el comportamiento de los valores que se presentan en el

sector.

Valor Máximo por

Hectárea ($/Ha)VR_MAX_HA Double


SIG

Valor por Metro

Cuadrado ($/m2)VALOR_M2 Double


SIG

Valor por Hectárea

($/Ha)VALOR_HA Double


SIG


109

Con las ofertas definitivas ya depuradas, se procede a realizar un análisis

con los datos de mercado aplicables y comparables a cada punto de

investigación y por ende a cada Zona Homogénea Física, con el fin de

convertir estas áreas con características físicas similares en polígonos de

valor.

Este análisis consiste en agrupar las ofertas en rangos o segmentos

comparables y procesarlas estadísticamente, con el fin de obtener un valor

promedio, el grado de dispersión de los datos (Desviación estándar),

límites superiores e inferiores, y un coeficiente de variación por debajo del

7,5% como lo indica la normatividad vigente.

Tabla 40. Modelo de Procesamiento Estadístico.


4.11.3 Definición del comportamiento del valor con base en el mercado

inmobiliario y en los avalúos de los Puntos de Investigación y diseño

de las ZHG.

La finalidad de la depuración y espacialización del estudio de mercado, así

como la elaboración de los avalúos de puntos de investigación y en

general todo el análisis económico es la asignación del valor unitario de

terreno a los polígonos de las Zonas Homogéneas Físicas y hallar áreas

con características económicas similares, esta es la definición de Zonas

Homogéneas Geoeconómicas.

El diseño de las ZHG debe responder no solamente a las variables físicas

que componen la ZHF, sino a características intrínsecas de los predios

que no se incluyen en el código, tales como: tamaño predial, ubicación

respecto a los centros de consumo y distribución, polos de desarrollo de

OFERTA VALOR

SOF4 $ 30.300.000

MLB1 $ 27.500.000

MLB2 $ 30.000.000

PROMEDIO $ 29.266.667

DESVIACIÓN

ESTANDAR

$ 1.537.314

COEF. VARIACION 5,25%

LÍMITE SUPERIOR $ 30.803.980

LÍMITE INFERIOR $ 27.729.353

ID_ZHG 128 - $25.000.000 - $30.000.000


110

la región y condiciones agrológicas del terreno y valores potenciales, así

como a todos los factores que se puedan evidenciar en la dinámica del

mercado inmobiliario.

Nota: La resolución 1008 de 2012 del IGAC incluye para la obtención de

las Zonas Homogéneas Físicas un estudio y/o investigación detallada por

variable, contando como insumo inicial las Áreas Homogéneas de Tierra;

Para este estudio no fueron tenidas en cuenta en la construcción de código

debido a dos motivos principales:

Dentro de la información suministrada por la entidad contratante, no se

incluyeron las Áreas Homogéneas de Tierra, debido a que no fue

posible para la concesión contar a tiempo con esta información.

Tanto la firma URBANA ENGINEERING & SURVEY S.A.S. como el

personal involucrado en la pasantía (Director Interno y Pasante), se

ofrecieron a conseguir dicho insumo, sin embargo debido a la finalidad

del estudio y a petición expresa de la entidad contratante, esta variable

no se incluyó en el código final.

Para el caso de estudio se identificaron 133 Zonas Homogéneas

Geoeconómicas en la totalidad del trayecto.


111

Figura 35. Modelo de Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Fuente: Elaboración propia con base en información suministrada por URBANA E&S.


112

4.11.4 Control de calidad a los archivos definitivos de las Zonas

Homogéneas Geoeconómicas mediante un protocolo de revisión.

Con el fin de garantizar la calidad del producto final, se debe realizar una

adecuada y detallada revisión del trabajo correspondiente al diseño,

elaboración y digitalización de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas,

para lo cual se deberán revisar los siguientes parámetros en el proceso de

control de calidad

Las características de la base de datos asociada como: Nombre de

atributo, tipo de atributo y longitud, deben coincidir exactamente con

los establecidos en el Modelo de Datos.

La topología, geometría y coincidencia de los polígonos

correspondientes al búffer deben obedecer a los siguientes aspectos:

No deben existir “gaps” (huecos) entre los polígonos.

No deben existir superposición entre los polígonos.

No deben existir polígonos con una extensión inferior a la unidad

mínima de mapeo establecida.

El campo en el cual se calcula el área del polígono debe presentarse

en las unidades previamente establecidas.

El valor presentado en los campos en que el valor unitario de terreno

se presenta por metro cuadrado, debe obedecer a esta premisa.

El valor presentado en los campos en que el valor unitario de terreno

se presenta por hectárea, debe obedecer a esta premisa.

El valor medio tanto para metro cuadrado como para hectárea deben

corresponder al promedio estadístico de los valores máximos y

mínimos para la zona.

Los valores asociados a suelos de protección no deben ser superiores

a los suelos aprovechables:


113

4.11.5 Preparación del informe técnico

Adicional a los productos finales como los archivos geográficos de Zonas

Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, Georreferenciación de datos de

oferta y sus respectivas bases de datos, así como los formatos de estudio

de mercado y avalúos de puntos de investigación, un entregable

fundamental en el marco de la presentación de los resultados del proyecto

es la memoria técnica.

En esta se presenta una síntesis de todas las actividades relacionadas con

la ejecución del proyecto, la metodología utilizada, y los resultados

obtenidos, es decir los subprocesos y sus correspondientes actividades

que se documentan en el presente informe.

A continuación se enumeran los capítulos que debe contener la Memoria

Técnica:

Información básica del Proyecto.

Marco Jurídico del Estudio.

Descripción Metodológica.

Determinación de Zonas Homogéneas Físicas.

Estudio de Mercado

Avalúos de Puntos de Investigación.

Diseño de Zonas Homogéneas Geoeconómicas.

Resultados Cartográficos.

Conclusiones.


114

4.12 DIAGRAMA DE FLUJO

Una vez documentado todo el subproceso para la elaboración de un estudio

de valoración masiva mediante la metodología de Zonas Homogéneas

Físicas y Geoconómicas, con cada una de sus actividades y tareas, se

genera el diagrama de flujo asociado al proyecto.

Figura 36. Diagrama de Flujo Final para el Proceso de Estudios de Valoración Masiva mediante ZHFG. Fuente: Información suministrada por URBANA E&S.

CONTRATISTA

ENTREGA DE INSUMOS

DIRECCION TECNICA

URBANA E&S

MANEJADOR DE

CARTOGRAFIA

MANEJADOR DE

CARTOGRAFIA

DIRECCION TECNICA

URBANA E&S

ANALISIS DE LA

INFORMACION

ENTREGADA

DIGITALIZACION DE

USOS DE SUELO

ANALISIS Y

PROCESAMIENTO DE

CAPAS DE

INFORMACION

GENERACION DE LAS

PREZONAS

HOMOGENEAS FISICAS

REVISION DE LAS

PREZONAS

HOMOGENEAS FISICAS

MANEJADOR DE

CARTOGRAFIA

ANALISIS DE LAS

RUTAS DE TRABAJO

VISITAS DE CAMPO

ANALISIS DETALLADO

DE LA NORMA DE USO

Y VARIABLES DE ZHF

GENERACION DE

ZONAS HOMOGENEAS

FISICAS

ORGANIZACIÓN DE LA

INFORMACION Y

VINCULACION DE

ESTUDIO DE MERCADO

GERENCIA TECNICA

URBANA E&S

AVALUADORES AVALUADORES AVALUADORES AVALUADORES

COMITÉ DE AVALUOS DE

TERRENO

ASIGNACION DE

VALORES

INVESTIGACION

DIRECTA Y CONSULTA

CON EXPERTOS

INMOBILIARIOS

ANALISIS ECONOMICO

DEL MERCADO

INMOBILIARIO

AVALUADORES AVALUADORES

DIRECCION TECNICA

URBANA E&S

ELABORACION DEL

ESTUDIO DE MERCADO

ORGANIZACIÓN Y

SECTORIZACION DE

ESTUDIO DE MERCADO

REVISION DE LAS

PREZONAS

HOMOGENEAS FISICAS

GERENCIA TECNICA

URBANA E&S

AVALUADORES AVALUADORES AVALUADORES AVALUADORES

ENTREGA INFORME FINAL

DIRECCION TECNICA

URBANA E&S

DIRECCION TECNICA

URBANA E&S

DIRECCION TECNICA

URBANA E&S

MANEJADOR DE

CARTOGRAFIA

CONTROL DE CALIDAD

CARGUE DE

INFORMACION

ECONOMICA

CONSOLIDACION DE

INFORMACION DE

TERRENO Y CULTIVOS

ELABORACION

INFORME FINAL


115

5. CONCLUSIONES

La preparación académica del proyecto curricular de Ingeniería Catastral y

Geodesia, específicamente el componente Inmobiliario, de Catastro y Avalúos,

aporta báses fundamentales para el desempeño laboral en cuanto a metodología

para estudios de valoración masiva mediante las Zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas, sin embargo, en el desarrollo del ejercicio práctico surgen

imprevistos los cuales no pueden ser contemplados en la teoría, pero que son

inherentes a un proyecto de este estilo, aquí algunos de ellos:

Información Normativa incompleta o inexistente: Este es un

inconveniente bastante común sobre todo en entidades territoriales

pequeñas y apartadas; pese a que la Ley 388 de 1997 en su artículo 112

es clara en cuanto a la obligatoriedad para cada nivel territorial en constituir

un “expediente urbano, conformado por documentos, planos e información

georreferenciada, acerca de su organización territorial y urbana” algunos

Municipios y/o Departamentos no cuentan con esta información, de vital

importancia para la elaboración de Zonas Homogéneas Físicas.

Por tal motivo es necesario recurrir al texto del Acuerdo que reglamenta el

P.O.T., planos de uso potencial del Municipio, información de las

Corporaciones Autónomas Regionales, o estudios de firmas privadas para

la obtención de los datos que alimentan las variables normativas.

Resistencia de Habitantes a las visitas de campo: Como se mencionó

en el respectivo item,el trabajo de campo es fundamental tanto para las

Zonas Homogéneas Físicas como a los puntos de investigación. Sin

embargo, en algunas oportunidades los habitantes del sector en los que

se ubica la zona en estudio, por diferentes motivos sociales o ambientales,

presentan obstaculos para las visitas de inspección técnica.

Es bastante complicado solventar este tipo de inconvenientes, mas aún

cuando el ejecutor del estudio de zonas es un contratista de la empresa

que desarrolla el proyecto. A pesar que es necesario contar con la mayor

cobertura posible de inspección de campo, siempre primara la integridad y

seguridad de los profesionales en campo.


116

Datos de mercado escasos o en su defecto inexistencia total del

mismo: En algunas zonas del país, debido a conflictos sociales y

cohesiones a la seguridad de los oferentes, la existencia de datos de

mercado es muy baja o inexistente para realizar una investigación directa,

por tal motivo y siguiendo los lineamientos de la Resolución 620 de 2008

se debe ampliar los criterios de busqueda a otras entidades territoriales de

caracteristicas similares o en el último caso acudir a las consultas técnicas

con expertos de la zona.

Estas dificultades y sus correspondientes soluciones aportan a la profundización

de los conocimientos académicos adquiridos en el proyecto curricular y aportan

experiencias invaluables en la calidad y análisis situacional del pasante en su

posterior desempeño laboral.

Por otra parte a través de la ejecución de la pasantía, se desarrollaron habilidades,

capacidades y conocimientos técnicos específicos para la ejecución de los

procesos de gestión y administración de la información necesaria en la

implementación de la metodología de Zonas Homogéneas Físicas y

Geoeconómicas y la determinación de valores de referencia en el marco de la

gestión predial de un proyecto de infraestructura vial, como:

Técnicas de procesamiento, desarrollo de información geográfica y análisis

espacial como que permiten un mejor desempeño en el diseño y digitalización

de los polígonos de Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.

Análisis situacional y toma de decisiones frente a los obstáculos inherentes a

los proyectos de ingeniería relacionado con infraestructura vial y sus

correspondientes temas económicos.

Análisis de las características físicas del entorno y la aplicación de criterios de

estudio para procesos masivos.

Análisis de la dinámica inmobiliaria de un entorno con base en investigaciones

directas a través del estudio y depuración de datos de oferta de inmuebles en

venta en la zona en estudio.

Desarrollo de criterios de valor y análisis de las características económicas

del entorno y su aplicación en proceso de valoración masiva de terrenos.


117

Capacidad de redacción y posibilidades de producir de manera técnica

textos en los que se incluyan ideas, análisis y resultados.

Habilidades de comunicación y exposición de metodologías y resultados

frente a supervisores, interventores y en general el solicitante de cualquier

tipo de información referente al proyecto.

Cabe resaltar que todos los anexos y documentos generados de este proyecto

cuentan con propiedad intelectual y corresponden a la firma URBANA

ENGINEERING & SURVEY S.A.S., por lo tanto, queda prohibida su reproducción

total o parcial, o su utilización sin el consentimiento previo y expreso de la firma.

Para el proyecto específico en la determinación de los valores de referencia de

las Unidades Funcionales Integrales 1, 2, 3, 6 y 7 en los Departamentos de

Antioquia, Córdoba y Sucre, utilizando la metodología de Zonas Homogéneas

Físicas y Geoeconómicas”, desarrollado por la firma URBANA ENGINEERING &

SURVEY S.A.S se puede concluir lo siguiente:

La precision en la digitalización de los mapas de uso del suelo incluidos en

los Planes de Ordenamiento Territorial, esta sujeta a los procesos

cartográficos desarrollados en la superposición de variables en el Sistema

de Información Geográfica. Por tal motivo se sugiere solicitar ante las

entidades municipales encargadas, los conceptos de uso del suelo de los

inmuebles inlcuidos en la zona de estudio, con el fin de establecer

formalmente la normatividad asignada.

El análisis de la normatividad y usos reglamentados son de vital

importancia en el estudio, debido a que esta variable determina la

capacidad de producción, desarrollo y explotación de la tierra; es muy

importante reiterar que no se deben tener en cuenta conflictos de uso del

suelo ya que no es el objetivo del estudio.

Los valores adoptados en cada Zona Homogénea Geoeconómica son el

resultado de un análisis puntual en el cual se tienen en cuenta datos de

oferta comparables o rangos de valor claramente identificados en los que

se determinan sectores con características físicas y normativas similares, con

el fin de obtener valores unitarios de terreno generales por cada ZHF.


118

6. GLOSARIO

ÁREAS HOMOGENEAS DE TIERRA: Son espacios de la superficie terrestre que

presentan características y/o cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima,

relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la

capacidad productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico

denominado Valor Potencial (VP).

AVALÚO: Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante

investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo de un predio se

determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente

para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

CARTOGRAFÍA: Es la ciencia que se encarga de reunir y analizar medidas y datos de

regiones de la Tierra, para representarlas gráficamente a diferentes dimensiones

lineales.

NORMA DE USO DEL SUELO: Es la indicación normativa sobre la actividad que se

puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo

planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral.

Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas para la

determinación de valores unitarios del terreno.

PARCELACIÓN: Se entiende por parcelación, el fraccionamiento del inmueble o

conjunto de inmuebles rurales pertenecientes a una o varias personas jurídicas o

naturales, autorizada según las normas y reglamentos.

PREDIO: Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin

construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El

predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua pública.

TERRENO: Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida.

USO ACTUAL DEL SUELO: Es la actividad que se desarrolla en un determinado

espacio geográfico, en el momento de la elaboración del estudio de zonas homogéneas

físicas.

VALOR POTENCIAL: El IGAC primero establece en una fórmula la clase agrológica, la

unidad climática, el grado de la pendiente y las limitaciones encontradas, tales como

pedegrosidad, afloramientos rocosos y fenómenos como remoción en masa. Luego de

sumar cada una de las variables, el resultado final es un número que va de 0 a 100.

Entre mayor es la cifra, la capacidad productiva es mucho mejor: por ejemplo entre 85

y 100 es u terreno excelente, mientras que menor a 11 es un suelo improductivo, es

decir con menor valor potencial.


119

ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS: Son espacios geográficos con características

similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma

de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas

de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que

permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.

ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS: Son los espacios geográficos

determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en

cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.


120

7. BIBLIOGRAFÍA

Arango, L. E., & Hamann, F. (2012). El mercado de trabajo en Colombia. Hechos, tendencias e

instituciones. Bogotá D.C., Colombia: Banco de la República.

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D.C.

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Madrid, Facultad de Ciencias de la Documentacion, Madrid.

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contribución directa. Rosario de Cúcuta.

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amojonamiento de los Departamentos, Intendencias, Comisarias y Municipios de la

República. Bogotá D.C., Colombia.

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Bogotá D.C.

Sergio Clavijo, A. V. (2013). La inversión en infraestructura en Colombia 2012 - 2020. Actualidad

Económica.


122

8. ANEXOS

8.1 Subproceso de Gestión de La Información.

8.2 Subproceso de Diseño de ZHF.

8.3 Subproceso de Sistematización y Depuración de Mercado.

8.4 Subproceso de definición y gestión de Información para Avalúos de P.I.

8.5 Subproceso de Análisis de Valor y Diseño de ZHG.

8.6 Conformación Equipo de Trabajo.

8.7 Modelo de Datos ZHF.

8.8 Solicitud POT.

8.9 Formato Captura Campo.

8.10 Generación Mapa de Pendientes

8.11 Protocolo de Revisión ZHF

8.12 Formato Puntos de Investigación

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