LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

LIMITACIONES LEGALES DE LA PROPIEDAD

Concepto

A diferencia de las limitaciones de las servidumbres, son inmanentes a la propiedad predial tanto en su aspecto activo como pasivo, por ello:

a) No nacen separadamente del derecho de propiedad sobre el predio afectado, ni tiene un titulo de adquisición distinto a éste.

b) No constituyen derechos ni deberes autónomos sino que desde el punto de vista activo forman parte de las facultades que comprenden la propiedad y desde el punto de vista pasivo, son uno de los deberes inherentes al dominio.

c) Las facultades correspondientes a las limitaciones que nos ocupan no se extinguen por el no uso precisamente porque no constituyen un derecho distinto de la propiedad y ésta no se extingue por el no uso.

d) La acción para hacer vales una limitación legal y una acción real porque no es sino un aspecto de la facultad de hacer valer judicialmente el derecho de propiedad. Así puede hacerse valer en forma de acción petitoria, por la misma razón, mediando posesión, puede hacerse valer por vía posesoria.

Las limitaciones de referencia nacen automáticamente tan pronto se verifiquen los respectivos presupuestos legales sin que para adquirir la facultad correspondiente el propietario en cuestión deba desarrollar ninguna actividad ni tomar ninguna iniciativa, ni mucho menos pedir la intervención de la autoridad judicial.

Las limitaciones en estudio establecen relaciones entre particulares y no frente al Estado, aunque puede existir una fiscalización estatal para mejor tutela de esos intereses privados, Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos especiales.

Es posible que una limitación legal establecida en interés privado coincida en su contenido con una limitación establecida en interés público, pero en tal caso ambas conservan su independencia de modo que puede desaparecer una de ellas y subsistir la otra.

LIMITACIONES QUE TIENEN POR OBJETO LA UTILIDAD PUBLICA

Las limitaciones de que tratamos se definen por el interés que tutelan predominantemente: la utilidad pública, así como las definiciones de las limitaciones unilaterales en el sentido de que el propietario afectado por ellas no tiene contrapartida de la misma naturaleza (aunque puede tenerla de naturaleza diferente). Así, por ejemplo, el propietario sujeto a expropiación por causa de utilidad pública o social no tiene por ello derecho de expropiar a su vez (aunque tiene derecho a ser indemnizado).

Régimen Jurídico:

Las limitaciones legales establecidas en interés público no se encuentran reguladas en el código Civil que: “Todo lo concerniente a estas limitaciones se determina por las leyes y reglamentos especiales”.

Las limitaciones de interés público son muy diversas y se refieren al curso de las aguas, a la conservación de los bosques, al paso por las orillas de los ríos y los canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los caminos y otras obras públicas, todo de conformidad con el Artículo 645 del Código Civil: “Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por objeto la utilidad pública, se refieren a la conservación de los bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la navegación aérea a la construcciones y reparación de caminos y otras obras públicas.

Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos especiales”. Es decir, que a la Nación, a los Estados o a las municipalidades les compete legislar en esta materia, y por lo tanto, por medidas policiales, sanitarias, urbanismo, entre otros.

Enumeración:

El Código Civil trae una enumeración evidentemente enunciativa de las limitaciones legales establecidas en interés público atendiendo a la finalidad de ellas y no a la restricción que implican. Así menciona las limitaciones que se refieren: “a la conservación de los bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los caminos y otras obras publicas”, art. 645.

Entre los más característicos de los límites puestos en interés público, se pueden nombrar los siguientes:

1. La expropiación por causa de utilidad pública. Es entre todas la más férrea limitación. La Constitución de la Republica en su Artículo 115, garantiza el derecho de propiedad, pero en virtud de la función social que la propiedad cumple, la propiedad está sometida a las contribuciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general.

Esto significa que cuando el interés público esté en conflicto con el derecho de un particular y exige por una causa de utilidad pública reconocida y declarada la cosa sea sustraída al particular, debe el interés particular ceder ante el interés colectivo.

2. Agua. Para la defensa del curso de las aguas y utilización de ríos y canales navegables o flotables se impone una limitación a los propietarios ribereños. La Ley Forestal de Suelos y Aguas establece que quien no tenga derechos adquiridos al aprovechamiento de aguas del dominio público, no podrá desviarlos de su cauce natural sin la previa concesión del Ejecutivo Nacional (Art. 89).

3. Conservación de caminos y carreteras. La necesidad pública de conservación y manutención de carreteras impone una serie de limitaciones y obligaciones a cargo de los predios contiguos a ellas,

como por ejemplo, la conservación y reparación de fachadas, guardar el retiro para posibles ampliaciones de caminos o carreteras.

4. Minas. El propietario puede hacer en el subsuelo las construcciones y excavaciones, así como sustraer los productos posibles, pero este derecho tiene sus limitaciones establecidas en distintas leyes, la limitación más importante es la facultad reconocida al Estado de hacer concesiones para la explotación de las minas e independientemente de la actuación del propietario del suelo. De conformidad con el Artículo 156, Ord. 16 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es competencia del Ejecutivo Nacional el régimen y administración de las minas e hidrocarburos.

5. Limitaciones edilicias. La obligación de alinear los edificios de las calles, el someterse en la edificación ciertas reglas estéticas, la prohibición de efectuar determinadas construcciones o edificar a mas de cierta altura en las inmediaciones de los aeropuertos.

6. Conservación de Bosques. Está prohibida la destrucción de bosques en tierras sujetas a vinculo forestal e impuestas muchas limitaciones a terrenos montañosos y forestales. Así de conformidad con la Ley Forestal de Suelos y Aguas, establece que para proceder a la deforestación, tala de vegetación alta o mediana y cualquiera otra actividad que implique la destrucción de productos forestales, no podrá efectuarse sin previa autorización de los funcionarios del ramo.

7. limitaciones sanitarias. El Estado debe garantizar la salud pública. Cuando los propietarios no observaren en sus propiedades las disposiciones de higiene pública, o existan viviendas en condiciones de insalubridad, fuentes de agua contaminadas o cualesquiera otras circunstancias que, a juicio de las autoridades sanitarias, puedan constituir una amenaza para la salud pública, o fuere preciso prevenir o extinguir una enfermedad o combatir epidemias, el Ministerio de Sanidad y Asistencia Social podrá ordenar todas las medidas que crea necesarias a los fines indicados, incluso la ocupación temporal de la propiedad y hasta su destrucción (Ley de Sanidad Nacional, Artículo 17).

LIMITACIONES QUE TIENEN POR OBJETO LA UTILIDAD PRIVADA

Las limitaciones legales de la propiedad establecidas en interés privado operan sobre las llamadas “relaciones de vecindad” y tienden a asegurar la armónica coexistencia y la posibilidad de ejercicio simultáneo de varios derechos de propiedad sobre fundos colindantes o al menos próximos, o a asegurar indirectamente, necesidades elementales de la vida como la luz, aire, agua y beneficios de la agricultura o la industria, o bien a tutelar la salud.

Régimen Jurídico:

Las limitaciones legales que tienen por objeto la utilidad privada se rigen por las disposiciones del Código Civil, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes y reglamentos, así lo establece el Artículo 646 “las limitaciones legales de la propiedad predial por utilidad privada, se rigen por las disposiciones de la presente Sección y por las leyes y ordenanzas sobre policía”.

Enumeración:

El código civil clasifica en seis grupos las limitaciones legales de la propiedad:

1) las limitaciones que se derivan de la situación de los lugares; la inmensa mayoría de las cuales se refieren al régimen de las aguas contempladas en los artículos del 647 al 658.

Estas comprenden las que por disposición natural se encontraran en lugares que por su curso puedan afectar o resulten una amenaza o peligro, se podrán hacer reparaciones y los propietarios en cuyas áreas se encuentren estas riberas o diques de que disponen los artículos deben contribuir de forma obligatoria para el gasto de su ejecución.

Así mismo al referirse a los manantiales que se encuentren establecidos en los predios, podrá usarlo libremente, sin embargo puede el propietario desviar su curso, está prohibido la tala o quema de las cabeceras de los ríos y vertientes. Con estas limitaciones se procura salvaguardar la propiedad pero también lo concerniente a las disposiciones de habitas naturales que tengan relación directa con las aguas y sus cursos.

Para la defensa del curso de las aguas y utilización de ríos y canales navegables o flotables se impone una limitación a los propietarios ribereños.

2) limitaciones por concepto de derecho de paso, de acueducto y de conductores eléctricos donde por error de sistemática se mezclan las limitaciones con verdaderas y propias servidumbres, contemplados en el artículo 659 a 683.

En estos artículos se encuentran estipuladas la mayoría de planteamientos a los cuales deben regirse los propietarios a la hora de que su propiedad interfiera con un libre transitar que amerite necesariamente el acceso a otros espacios a través de su propiedad, en este sentido se encuentran condicionados por diferentes causas.

La necesidad pública de conservación y manutención de carreteras impone una serie de limitaciones y obligaciones a cargo de los predios contiguos a ellas.

En este sentido hace mención de la circulación y paso de las aguas, a través de canales y acueductos a que dieran lugar, salvo las excepciones que plantea la ley en el caso de las limitaciones de la propiedad provenientes del transporte de energía eléctrica se regirán por leyes especiales.

3) limitaciones derivadas de la medianería que se estudian a propósito de la indivisión forzosa, existentes en los artículos del 684 al 699.

Las medianerías que trata el código civil se encuentran contempladas en el condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos de indivisión forzosa y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de separación entre dos heredades contiguas, estas se regirán por disposiciones del código civil y de las ordenanzas y usos.

Para esto se deben incluir ambos propietarios a los cuales la medianería afecte su propiedad, por esta razón la ley es totalmente especifica en las distintas situaciones que se pueden presentar, incluyendo aspectos como uso, altura, espesor, afectación de los vecinos, de igual forma quedan estipulados el crecimiento, corte y siembra de árboles que se hallen en linderos.

4) limitaciones relativas a la distancia y obras intermedias que se requieren para ciertas construcciones, excavaciones, plantaciones y establecimientos estipulados en los artículos del 700 al 703.

En estos artículos quedan establecidos los parámetros para las construcciones que puedan afectar las medianerías o propiedades vecinas, entre las que se cuentan por ejemplo pozos, depósitos de material nocivo o peligroso, instalación de fabricas u otros que puedan causar ruidos que excedan las medidas de comodidad ordinaria de una vecindad, así mismo la plantación de árboles respetando las disposiciones que se encuentran en la ley que van desde la autoridad del vecino a solicitar el corte de las ramas que invadan su propiedad o causen daño afectando sus linderos.

5) limitaciones en materia de luces y vistas de la propiedad del vecino, artículos 704 al 707 que tienden a proteger la intimidad de la vida privada.

En estos artículos se encuentra planteado el derecho a la privacidad, ningún vecino podrá abrir ventana así como la fabricación de balcones o ventanas para asomarse, tampoco pueden tenerse vistas laterales y oblicuas sobre la misma propiedad (salvo algunas excepciones).

6) limitaciones por razón de desagüe de los techos articulo 708. Aquí se señala lo correspondiente a la construcción de tejados de tal manera que las

aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitio público, de acuerdo con lo que se disponga en las ordenanzas y Reglamentos sobre la materia.