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Reportaje
Los asistentes reafirmaron la necesidad de un cambio demodelo para adaptar o desarrollar nuevos espacios logísticos
Consciente de los cambios ocurridos en el ámbito económico y social en los últimos años, afectando directamente
al mercado logístico, Interempresas organizó el pasado 12 de noviembre su IV Networking Inmobiliario donde
se plantearon los retos y oportunidades del nuevo urbanismo vinculado a la actividad logística en su conjunto.
Más de 20 profesionales se reunieron en la sede del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat
de Catalunya para debatir con Agustí Serra, director general de Urbanisme de la Generalitat, sobre los cambios
en la legislación urbanística actual.
Nina Jareño
4º NETWORKINGINMOBILIARIO:
HACIA UN NUEVO PARADIGMAURBANÍSTICO VINCULADO A LA
ACTIVIDAD LOGÍSTICA
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Recogiendo la propuesta de Cimalsa durante el III
Networking de debatir sobre el mercado inmologís-
tico en todas sus facetas, Interempresas reunió a
importantes actores del sector en la celebración del IV
Networking Inmobiliario. Bajo el título ‘Hacia un nuevo
paradigma urbanístico vinculado a la actividad logística’, el
evento contó con la participación de Agustí Serra, director
general de Urbanisme de la Generalitat de Catalunya;
Damià Calvet, presidente de Cimalsa y director general de
Incasòl —Institut català del sòl—; e Isidre Gavín, director
de Cimalsa, así como con profesionales del sector y repre-
sentantes de instituciones públicas y de la Administración.
Damià Calvet inició el debate explicando los actuales fren-
tes de trabajo de Cimalsa: “Cataluña puede ser la puerta
de oro de la Europa logística, uno de los sectores estraté-
gicos más importantes del continente, por lo que desde la
Generalitat se ha dado el mandato a Cimalsa e Incasòl de
potenciar este sector. Nuestro primer frente de trabajo es
la dinamización, trabajamos muy intensamente para dar
respuesta a cualquier demanda industrial que dinamice la
economía de Cataluña. De esta necesidad nace el segundo
factor, la creación de condiciones territoriales favorables a
través de Planes Directorios Urbanísticos para actividades
económicas que tengan un retorno rápido a la sociedad. En
tercer lugar, y en la misma línea, estamos desarrollando
un nuevo marco legislativo que nos permita ser más flexi-
bles y ágiles en la creación de estas condiciones. Queremos
una legislación más sencilla que se adapte a cualquier
coyuntura, buscamos seguridad jurídica para las inversio-
nes en Cataluña”. Calvet afirmó que lo que busca Cimalsa
es, en definitiva, adaptarse a “las nuevas demandas concre-
tas y crear ocupación para ser competitivos en Europa”,
resaltando que “no queremos dejar escapar ninguna opor-
tunidad, por ello vamos a trabajar la demanda con celeridad
y eficiencia. Queremos potenciar políticas comprensivas,
sencillas y de carácter supramunicipal”.
Ramón Vazquez, presidente de la Asociación de Centros de
Transporte de España (ACTE), señaló la necesidad de
“tener en cuenta al resto de Europa” en lo que respecta a
la toma de decisiones en materia de transporte y logística.
Asimismo, indicó las tendencias que marcan actualmente
el mercado ibérico: “Los grandes operadores logísticos en
Iberia quieren mayores capacidades de carga, más volu-
men en el transporte y mayor flexibilidad, se debaten entre
tres modelos: stock único en el centro de España, 2 stocks
en toda Iberia (que suelen ser en el centro y en Cataluña)
y 3 stocks entre España y Portugal. El cambio en el tráfico
mundial es ya evidente y tenemos que engancharnos a él.
Los suelos tienen que ser mucho más que puro urbanismo,
deben vincularse a las dos grandes patas de la empresa:
el transporte por cualquier vía y la mano de obra, por lo
que la formación del trabajador es básica”.
En este sentido, Pere Roca, consejero y delegado de Distri-
center, mostró su acuerdo con el valor humano que apor-
tan los trabajadores a la empresa: “Focalizamos la
utilización de las infraestructuras pero no su usabilidad.
Las personas tienen que poder trasladarse a su puesto de
trabajo de forma cómoda, la movilidad es fundamental”.
Joan Sabanés, gerente de DHL Express Barcelona, quiso
señalar que “cuanto más te alejas del centro urbano, más
difícil es encontrar personal cualificado por una cuestión
de movilidad”.
Ramón Vázquez expuso también las dos áreas de trabajo
en las que se centra ACTE en estos momentos. En primer
lugar, la modificación del Código Nacional de Actividades
Económicas que ya ha sido aprobada. En segundo lugar, la
Asociación trabaja con las agencias CBRE y BNPPRE en la
catalogación de suelos y espacios logísticos en base a su
tecnología, su técnica, la sostenibilidad y su entorno y
comunicaciones. Esta catalogación se iniciará en 2015 y
estará reconocida en toda Europa.
Esta propuesta fue valorada de forma muy positiva por
todos los participantes. Francesc Ribera, director de la
UPIC —Unió de Polígons de Catalunya—, expresó que “la
catalogación no es necesaria sólo en el sector logístico
sino también en el ámbito de los polígonos”. Guillermo
Ravell, director de Goodman Real State España, también
Damià Calvet, presidentede Cimalsa y directorgeneral de Incasol,durante su intervención.
Damià Calvet: "Cataluña puede ser lapuerta de oro de la Europa logística, uno
de los sectores estratégicos másimportantes del continente"
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calificó la catalogación como “una necesidad” y añadió el
e-commerce como otra tendencia destacable: “El e-
commerce nos hace replantearnos cómo satisfacer las
demandas, por lo que es importante reflexionar sobre el
modelo legislativo ya que la rigidez en la modificación
urbanística nos hace perder muchas oportunidades de
negocio”. Pere Roca apuntó que “el nuevo consumidor
demanda servicio rápido y a coste cero y eso no es abar-
cable desde el sector logístico”.
El precio, el eternoenemigo“Si la expectativa internacional es comprar barato será muy
difícil acercar a los inversores a España porque los precios
son muy altos”, apuntó Gerard Plana, director Industrial y
Logística de Forcadell. “Muchas empresas quieren venir a
Barcelona por su ubicación, es un buen lugar y fuinciona”,
afirmó Xavier Novell, director de Operaciones Industriales
de Aguirre Newman, “pero los precios no facilitan la nego-
ciación”, marcó.
“Los precios de las naves españolas están muy por encima
de la media. Barcelona es una de las ciudades más desea-
das por muchas empresas, pero los precios altos hacen que
se caigan las inversiones. Es muy difícil encontrar ubica-
ción/oferta para la demanda que hay de inversión en espa-
cios logísticos de, por ejemplo, 30.000 m2. Es necesaria una
actuación por parte de la Administración pública para
regular precios y hacerlos atractivos”, declaró Guillermo
Ravell. “La Administración local debería acompañar más
a la actividad logística y situarse por debajo de otras admi-
Joan Sabanès y RamónVázquez mostraron suinterés en mejorar la
movilidad en losparques logísticos.
Gerard Plana y FrançoisX. Lancel resaltaron lanecesidad de regularlos precios del suelo
para mejorar lacompetitividad del
sector.
Guillermo Ravell: “Los precios de lasnaves españolas están muy por encimade la media. Barcelona es una de lasciudades más deseadas por muchas
empresas, pero los precios altos hacenque se caigan las inversiones"
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El debate del sueloindustrial; creación denuevos espacioso renovación del existente
Agustí Serra, director de Urbanisme de la Generalitat de
Catalunya, explicó que no se va a crear más suelo industrial
en Cataluña porque el existente no está ocupado. Según
nistraciones territoriales”, puntualizó Joan Sabanés.
“Es muy importante tener en cuenta la diferencia entre
precio y valor, aunque ambos están muy vinculados a la
catalogación. Las distancias en Europa están cambiando
por lo que ya no es tan importante estar en la primera
corona. Debemos llegar a lo que se conoce como ‘justi-
precio’ y la capacidad expropiatoria es un elemento clave
para ello”, detalló Ramon Vázquez, a lo que Pere Roca
respondió: “El precio por m2 es importante pero no es lo
único que se valora en una operación. Hay que analizar
también la instalación y el uso que se le dará”.
Agustí Serra, directorde Urbanisme de laGeneralitat deCatalunya.
Carles Torres, directorde NCI AsesoresInmobiliarios, OscarMartín, responsable deIndustrial y Logísticade CBRE, y VíctorEstrada, director deEstrada & Partners.
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Serra, se trata de un problema de planificación ya que “tene-
mos mucha oferta y escasa demanda”. El director de Urba-
nisme se mostró a favor de redefinir el suelo y mejorarlo, lo
que no convenció a algunos asistentes como Guillermo
Ravell, quien introdujo el tema de la sostenibilidad situando
a España como la peor valorada en calidad medioambiental
de las instalaciones logísticas en toda Europa: “Nuestras
naves no llegan al nivel mínimo que exige la Unión Europea,
lo que significa que sería muy difícil adaptarlas sin hacer
nuevas. Tenemos que optar por nuevas naves que se
adecuen a los niveles exigidos, renovar los parques logísti-
cos o mejorar los existentes para hacerlos competitivos”.
Xavier Novell definió la situación del sector español como
“un bucle” ya que las exigencias son cada vez más altas pero
los parques están “obsoletos”. Novell afirmó que en algunas
zonas de Cataluña, como el Vallès Occidental y Oriental, “la
demanda está insatisfecha, hace más de 5 años que no se
entregan activos de calidad”.
Victor Estrada, director de Estrada & Partenrs, remarcó la
existencia de suelo por desarrollar en zonas estratégicas de
los alrededores de Barcelona: “En la capital no hay suelo,
pero alrededor sí. La clave de que estos espacios funcionen
es el precio”. En esta línea, José Manuel Hernández, direc-
tor general de Onilsa, añadió que “hasta hace muy poco
tiempo hablar de logística en Barcelona era absurdo, pero
nos enfrentamos a nuevas oportunidades y tenemos que
reflexionar sobre cómo dar respuesta a los nuevos retos con
herramientas nuevas, porque con las viejas nos podemos
volver a equivocar”.
Oscar Martín, responsable Industrial y Logística de CBRE,
indicó que los inversores “demandan suelo bien identificado
y definido. La demanda hoy, real y potencial, está en relación
a lo que llamamos primera corona, y no hay opciones. Para
la inversión, los operadores internacionales demandan
Triple A, buenas infraestructuras y en buena ubicación. Y
tienen hambre de inversión”. François X. Lancel, CEO de
Invertica, quiso demandar la toma de medidas por parte de
la Administración para que “los suelos de todas las coronas
se adapten a las demandas reales del mercado”.
Ramón Vázquez explicó que el transporte colaborativo es
una de las tendencias de más relevancia en Europa ya que
“transforma el mapa logístico por completo”. El presidente
de ACTE señaló que en 2017 los grandes polos logísticos de
Cataluña serán Tarragona y Vilamalla, en Girona: “Tarra-
gona tendrá un papel fundamental por la gran inversión
ferroviaria que se está llevando a cabo en el área de implan-
tación de cargas. Villamalla conectará la Península con
Europa, será la puerta de entrada y salida de Iberia con el
continente”.
Para cerrar el Networking, Isidre Gavín, director general de
Cimalsa, expresó su deseo de profundizar más en la rela-
ción con las consultoras: “Existe suelo disponible si no en
primera corona, muy cerca de ella. Hay reserva de suelo útil
por lo que invito a las consultoras a hacer un trabajo de
prospección de espacios”. Así, Gavín se mostró “esperan-
zado y optimista” y expresó el ímpetu de Cimalsa en trabajar
y colaborar con los distintos actores del mercado para
“acabar con los escenarios de obsolescencia y desarrollar
juntos nuevos modelos de gestión”./
Isidre Gavín expresó alos asistentes su
interés en colaborarconjuntamente para
mejorar la situación dela industria logística en
España.
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“Necesitamos una reordenación del territorio para subsanar errores pasados
que hay que olvidar”
“Nos estamos quedando sin naves industriales bien situadas y actualizadas
que puedan cubrir la demanda futura”
“Una vez ocupadas las buenas zonas sólo quedan naves y polígonos obsoletos
pero tampoco se quiere arriesgar en el desarrollo de nuevas promociones”
El sector opina...
“Es la primera vez que consultores inmobiliarios y otros actores del sector
logístico se sientan en la misma mesa que los responsables del desarrollo
urbanístico en Cataluña”
“En el futuro deben determinarse unas bases que permitan ganar
competitividad en un mercado inmobiliario-logístico cada día más exigente”
“El encuentro organizado por Interempresas/NCI ha sido un éxito y
esperamos que esta iniciativa se pueda repetir y que el trabajo conjunto
permita cosechar resultados a corto plazo”
“El mercado inmologistico Catalán renace de sus cenizas y requiere de
infraestructuras y almacenes acorde con las necesidades actuales y futuras
de usuarios y promotores/inversores especializados”
“La simplificación de los procesos de calificación del suelo impulsada por la
Generalitat de Catalunya favorecerá el desarrollo eficaz de nuevas zonas
logísticas eficientes y flexibles”
Carles Torres (NCI Consultores)
Víctor Estrada (Estrada & Partners)
François-Xavier Lancel (Invertica)
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“Como promotores nos parece muy interesante conocer de primera mano las
inquietudes de otros actores del sector”
“La evolución del sector logístico hacia grandes volúmenes, el e-commerce
y la falta de espacios logísticos a precios razonables en el área de Barcelona
son puntos a tener en cuenta de cara al futuro”
“Los procedimientos urbanísticos actuales no son suficientemente ágiles ni
flexibles”
“Los precios del suelo en primera y segunda corona siguen siendo prohibitivos
para desarrollos logísticos”
“El precio/m2 sigue siendo un factor determinante en la mayoría de
operaciones logísticas”
“No se pueden plantear nuevos desarrollos hasta que sepamos qué hacer
con los polígonos vacíos existentes”
“La falta de estudio de la demanda real llevó a desarrollar proyectos hoy
sin demanda”
“No sólo es necesario contar con una catalogación de naves sino también
de los propios polígnos y zonas logístico-industriales”
Francesc Vacier Martín (Iosa Inmuebles)
Gerard Plana (Forcadell)
Francesc Ribera (UPIC)
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