Los condominios y el terremoto 27 F

El Anillo de fuegoEl Anillo de fuego

Alrededor del 90% de los terremotos del mundo y el 80% de los terremotos más grandes del mundo

se producen a lo largo del Cinturón de Fuego.

¿Qué es un condominio?¿Qué es un condominio?

Las viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, desarrollados en un terreno de dominio común y sobre cuyas unidades es posible constituir dominio exclusivo

Art. 2 Ley 19.537

Bienes ComunesBienes Comunes

Los necesarios para la Los necesarios para la existencia, seguridad y existencia, seguridad y conservaciónconservación del del condominio, tales como:condominio, tales como:

terrenos de dominio común, terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, exteriores y soportantes, estructura de techumbres, estructura de techumbres, instalaciones generales instalaciones generales (energía eléctrica, (energía eléctrica, alcantarillado, gas, agua, alcantarillado, gas, agua, comunicaciones). comunicaciones).

Pilares, losa, ventanasPilares, losa, ventanas

Bienes ComunesBienes Comunes

Los necesarios para el uso uso y gocey goce de las unidades, servicios comunes, oficinas y habitación del personal

Los que fije el reglamento (debieran ser identificados si difieren a los legales)

CondominiosCondominios

Norma BaseArt. 36 Ley Copropiedad Inmobiliaria 19.537

“Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que les corresponda a la respectiva unidad”.

Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo

4.- En el caso a que se refiere el inciso primero del artículo 36 de la ley, contratar por cuenta y cargo del copropietario el seguro de incendio de la respectiva unidad en el caso que aquél no lo hiciere y velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad a que se refiere el artículo 32 de este reglamento;

Alrededor del 90% de los terremotos del mundo y el 80% de los terremotos más grandes del mundo

se producen a lo largo del Cinturón de Fuego.

Distribución de los valoresDistribución de los valores

El nuevo concepto es el de El nuevo concepto es el de bienes comunesbienes comunes, en , en “derogación” del anterior de “derogación” del anterior de espacios comunes.espacios comunes.

En una comunidad de bienes, conforme a las descripciones dadas por la ley, ¿qué porcentaje de los bienes que forman el condominio son comunes? ¿Límites al concepto?¿Límites al concepto?

Edificio de 50 deptos UF

Valor depto 3.000

Valor total 150.000

Valor bienes comunes (70%) 105.000

Valor bienes propios 45.000

Valor por depto 900

10 Deptos con crédito hipotec. 30.000

Valor a pagar al acreedor hipotec. (30%) 9.000

Diferencia no garantizada 21.000

Problemas en CondominiosProblemas en Condominios

Identificación de los principales problemasIdentificación de los principales problemas

Infraseguros

Falta de internalización del bien común por sobre el “espacio común”

Montos asegurados disímiles (¿valor costo con IVA?) Utilidades y Gastos Generales Aumento de los costos

Distintos criterios de reposición (nuevo / usado) Inmobiliaria / constructora asegura 100% del edificio en

construcción. Luego comienza a vender y por tanto disminuye el valor asegurado.

Identificación de los principales problemasIdentificación de los principales problemas

Identificación de concurrencias

Reticencia del asegurado Inexistencia de base de datos confiable Modalidades de cálculo según criterios de reposición

Identificación de los principales problemasIdentificación de los principales problemas

Identificación del interés asegurable

Póliza contratada por la Administración de la comunidad. ¿Quién tiene el interés asegurable en los bienes comunes?

¿Cómo se paga al acreedor hipotecario? ¿Cuál es el interés asegurable de la comunidad en las unidades? Venta o enajenación de la unidad. Pérdida del interés asegurable.

Qué pasó con el inmueble en proceso de inscripción? (el riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se debe, es siempre del acreedor ART 1550 CC)

Identificación de los principales problemasIdentificación de los principales problemas

Comunidades aseguradas en distintas compañías

Designación de distintos liquidadores Criterios disímiles. Extensión de la póliza Procedencia del pago (¿pérdida total?) Oportunidad del pago Montos asegurados disímiles Distintos criterios de reposición

Identificación de los principales problemasIdentificación de los principales problemas

Discrepancias al interior de la comunidad

Como si fuéramos pocos….. Diversidad de intereses Demora en la solución

Identificación de los principales problemasIdentificación de los principales problemas

Distintos liquidadores para una misma comunidad

Oportunidad de la gestión Criterios para determinar Pérdida total Criterios para valorizar Criterios para depreciar Antecedentes requeridos Oportunidad del informe Oportunidad del pago

Lo que podría venir…..Lo que podría venir…..

"Todas las unidades de un condominio deberán estar aseguradas contra riesgo incendio y terremoto incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que correspondan a las respectiva unidad;

Este seguro deberá cubrir además tos riesgos de daños que a terceros puedan ocasionar las estructuras del edificio, por un monto mínimo del 10% del valor de reposición del edificio

y la demolición total o parcial de éste ordenada por la autoridad competente por un monto igual al de reposición del edificio.

Lo que podría venir…..Lo que podría venir…..

Es obligación del administrador contratar el seguro que cubra la totalidad de las unidades y bienes de dominio común y pagar oportunamente la prima correspondiente.

El porcentaje de la prima que corresponda a cada unidad será cobrado conjuntamente con los gastos comunes indicándose su monto en forma desglosada de éstos.

El administrador y los miembros de comité de administración serán solidariamente responsables de los perjuicios causados a los copropietarios por incumplimiento de esta obligación”.

RecomendacionesRecomendaciones

Monto asegurado que comprenda la proporción de cada unidad. (valor a nuevo o convenir depreciaciones)

Deducibles por separado Cobertura de RC Cobertura de Avería de maquinaria Registro de seguros concurrentes Nombramiento de un liquidador común