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LOS EFECTOS REALES CON RELACION A TERCERO DE LA PROMESA DE CONTRATAR INSCRITA EN EL

REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIED'AD, SEGUN FIT, CODIGO CIVIL DE CHIHTJAHUA.

Por el

Lic. Antonio Ma~*t.inez Báez.

www.juridicas.unam.mxEsta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

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Revista de Derecho Notarial Mexicano, núm. 59, México, 1975. DR © Asociación Nacional del Notariado Mexicano, A. C.

Recientemente, la Sala Auxiliar de Pa H. Suprema Corte de Justicia de la Nación pronunció su sentencia en un amparo directo que no había sido resuelto por la Tercera Sala, o de lo Civil, des- pues & más de tres años de habérsele t imado, y el señor Ministro ponente,, distinguido profesor de Derecho Penal, dió cuenta a la Sala Auxiliar con un asunto rezagado en el que se debatía una im- pcrtantísima cuestión de Derecho Inmobiliario a Registral. En el breve lapso de solo una semana, a partir de 1% fecha en que el ex- pediente fue turnado al ponente, por unanimidad de votos de los Ministros integrantes de la Sala Auxiliar, se aprobó el proyecto de sentencia, pero en ésta no se tomaron para nada en consideración 10s preceptcs legales contenidos en el Código Civil pertinente, ignorán- dose así en lo absoluto los elementos de tan importante problema ju- rídicio, de particular trascendencia académica y práctica.

Por el interés que en lo futuro tenga ese problema, que no fue visu'alizado por una sala de nuestro Tribunal Máximo, he estimado de utilidad la publicación de algunas consideraciones que oportuna- mente expuse ante la H. Tercera Sala como Abogado de la parte quejosa, aunque tales consideraciones tuvieron 12 peor atención, cual es la d'e haber sido totalmente ignoradas. Como Abogado y como académico hubiera preferido que estas consideraciones hubiesen sido e~p~esamen te desechadas, ya que les mismas se relacion~ban con los agravios materialmente formulados en la demanda constitucional relativa.

Ahora reproduzco en lo esencial el Memorandurn presentado opor- tun'dmente al C. Ministro Ponente de la H. Tercera Sala de la Su- prema Coi-te de Justicia, con sólo las modificaciones pertinentes, y haciendo la aclaración de que1 los preceptos relativos del Código Civil del Estado de Chihuahua fueron objeto de algunas ligeras enmiendas, al expedirse y promulgarse en 3 de Diciembre de 1973 un nuetvo Ordenamiento legal completo que substituyó al de 20 de Noviembre de 1941, para hacer más claras y precisas las peculiares circunstancias de la institución jurídica que se discutió en el juicio civil ordinario.




Al final se insertan los preceptos del nuevo Código Civil del Estado de Chihuahua, con mención de los artículos correhtivos del Ordenamiento anterior.

En este negocio se plantea la efecti\4dad y el alcance de un precepto legal contenido en el Código Civil del Estado de Chihuahua, expedido en 20 de Noviembre de 1941; precepto que no tiene su antecedente ni correlativo, en el Código Oivil del Distrito y Terri- torios Federales, pero que sí recoge I'ds modernas tesis de la doctrina y de la legislación en materia del derecho registra1 inmobiliario.

El artículo 2064 del Código Civil de Chihuahua dispone: "La prorn~sct de cont~atccr, cuyo contrato definitivo deba ser inscrito en el Registro Público a fin de que produzca efectos con relación a tercero, debcn.6 ser inscrita. n s u vez para prodmir tctlies efectos".

En esta virtud, una promesa de venta de un inmueble, habrá de ser inscrita en el Registro, a efecto de que dicho contrato preliminar o preparatorio, aonocido bajo el nombre de "opción" produzca efectos contra los terceros, quienes quedan obligados a 'espetar la prom,esa por efecto de la correspondiente publicidad.

De conformidad con la fracción 1 del Artículo 2830 del mismo Código Civil, están sujetos a registro: "los títulos por los cuales se pdquiere, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la po- sesión o los demás derechos i.ea1.e~ sobre inmuebles".

El Artículo 2084 del mismo Ordenamiento dispone: "Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado", dándose así efectos substantivos y formales al registro de la enajenación d'e bienes inmuebles.

Aun cuando el Artículo 2062, siguiendo en su redacción la tesis tradicional, establece que "la promesa de contrato sólo dá origen a obligaciones de hacer consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido". el Artículo 2065 dispone que "si el promitente rehusa firmar los documentos necesarios para dar

' forma, legal al centrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez; salvo el caso de que la celebración del contrato c c ~ lega,lmente imposible, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hagan originado a la otra pmte".

Este último artículo no se limita a sancionar la promesa d contratar h'aciendo responsable de daños y perjuicios al promitente incumplido, sino que da egectos reales y no simplemente obligatorios al contrato preparatorio, ya que el juez puede otorgar el contrato




definitivo en nombre o en substitución del incumplido, realizándose así plena y directamente el contrato final preparado.

Estos dos artículos del Código de Chihuahua son correspondien- tes a ios Artículos 2245 y 2247 del Código para el Distrtio y Territo- rios Federales, excepto en la parte relativa al supuesto de la es- cepción del cumplimiento judicixl en vez del promitente que rehusa firmar el contrato definitivo, pues el Código Federal dice: "Salvo eb caso de que In cosa ofrecida haya -do por titulo oneroso a In propiedad de zierewo de buena féyy, y el Ordenamiento chihuahuense contiene una fórmuki más general, amplia o indefinida; "Sa.Zvo el

- mso clc qzte la ~ l e b 3 ~ d ~ : 2 ó n del contrato sea 1ega.lmente imposibte". Esta diferencia en los textos legales comparados obedece, segu-

ramente, a que en el Código de Chihuahua, por la existencia de una nueva norma, la contenida en el Artículo 2064, ya antes transcrito, si el contrato preparatorio, o sea la promesa de contratar la venta de un bien inmueble, fue objeto de inscripción en el Registro Pú- blico, !a venta efectuada a un tercero con violación de tal promes2 es ineficaz, inoponible al titulm de ésta y, por tanto, aquella venta no puede ser un obstáculo para que la promesa inscrita sea ejecu- tada o cumplida por el Juez.

Abandonando por el momento la expresa y singular norma contenida en el Artículo 2064 del Código Civil de Chihuah~~xi, cabe re- ferirse a otros preceptos tradicionales contenidos tanto en ese Or- denamiento local como en el vigente en el Distrito y Territorios, que tienen correspondencia en legislaciones extranjeras que han in- fluido en nuestro sistema jurídico; preceptos que la doctrina y la jurisprudencia han ínteiprehdo en forma útil para la justa solución del problema planteado en este juicio .de amparo directo.

E1 Articulo 2830 del Código Civil de Chihuahua es idéntico al Artíciilo 3002 del Código para el Distrito y Territorios, y ambos en su fracción 1 incluyen como títulos inscribibles, entre otros, aque- llos por los cuales se rnod ' i f i~~z o gmva el dominio sobre bienes inmuebles. así como también, según la fracción IV, la condic.ión reso- lutovia de las ventas previstas en otros preceptos. En efecto, en el Artículo 2122 del primero de los Códigos citados y en el 2310 del segundo, se dispone que la rescisión de la venta d'e inmuebles en abonos "producirá efectos contra tercero que hubiese adquirido los bienes de que se trata. siempre que la cláusula rescisorh se haya inscrito en 61 Registro Público".

De esta manera se reconoce por nuestros ordenamientos nacio- nales, la afectación del dominio de bienes inmuebles por medio de




actos jurídicos o contratos, que producen efectos con respecto de terceras personas siempre que se inscriban esos actos en el Re- gistro, para conocimiento de Pa condición jurídica que guardan los bienes sujetos a tales afectaciones.

En el Derecho Español encontramos que la clásica ley que re- gula los bienes inmuebles, llamada Ley Hipotecaria, dispone que "Se inscribirán: lo. Los Títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mis- mos. 20. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipo- tecas, censos, servidumbres y cualesquiera reales".

El Reglamento Hipotecario, en su Articulo 70. previene: "Con- foime a lo dispuesto en el Artículo 20. de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya o reconozca, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dicho Ar- ticulo se mencionan, sino cualquier otro relativo a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier otro que sin tener nombre propio en Derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio, sobre bienes inmuebles o inherentes a los derechos reales".

Como una a,plicación de la anterior disposición, el Artículo 14 del .mismo Reglamento previene: "Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo deter- mine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes : la. Convenio expreso de las,partes para que se inscriba. 2a. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3a. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años'?.

Esta norma mglamentarict española está consignada en una fórmula sencilla en el Artículo 2063 del Código Civil para el Dis- trito y Territorios Federales. precepto que exigen para la validez del contrato prepar8.hrio en general', que conste por escito, que contenga los elementos constitutivos (o característicos) del contrato definitivo, y que esté limitado a cierto tíempo. Sin ernl7arg0, nuestra regla legal es más amplia que la norma española, ya que aquélla es general para los pr.e-contrzlkos, que no reconoce esta última, la que se refiere sólo a la materia inmobiliaria, registra1 o hipotecaria.

Ahora bien, la doctrina y la jurisprudencia españolas h'an desa- rrollado en forma clara los preceptos citados, y así en la voz "Op- ción", contenida en el Dicokma~io de D8erecho Privado (Editorial




Labor, S. A., 1950), al tratar de la, naturaleza jurídica real o personal de ese derecho, se mencionan los juristas que sostienen esos dos extremos, y se dice después: "Otra teoría que ocupa un Iugar intermedio entre las dos anteriores es la que considera que la opción pertenece a la categoría del .ius c¿ld rem, intermedio entre el derecho personal y los derechos reales. Esta opinión la recoge la legisla- ción suiza y, entre nosotros, Ossorio y Gallardo. De aquí que el derecho de opción sea inscribible conforme al Art. 14 del RiH., toda vez que constituye una limitación temporal de una de las facultades dominical,es, la de disponer". "Hoy, dada la claridad con que se produce el Art. 14 del R.H., es indudable que las partes p u e den darle trascendencia real, logrando su inscripción en el Regis- tro.. . , y, por lo demás, este precepto no es más que una confirma- ción de la doctrina contenida en ei Art. 70. del R.H., que también ~.eproducimos". (Op. cit., T. 11, pág. 2828) .

En 1% obra de Roca Sastre, "Derecho Hipotecario", (1948, T. 111, pp. 31 y SS.) se afirma: "Alquí, como eE materia de contratos d,e arrendamiento inscritos hay que afirmar que, no obstante ser un derecho personal, el derecho de opción inscrito produce ciertos efectos de derecho real, o sea que a determinados respectos se le da el trato o se le reconoce la eficacia de los derechos reales. La fina- Iidad perseguida con la inscripción del derecho de opción no es la de trastornar la naturaleza del derecho, sino tan solo investirle del juego de opon2bilUEad a todo adquirente, o sea comunicarle eficacia e ~ g a omnes, impidiendo que ningún adquirente pueda rechazar su actuación".

"No es que d tercer adquirente tenga simplemente que tolerar o soportar el ejercicio del derecho de opcjón, sino que queda totalmente subrogado en la posición contractual del propietario que con- trató la opción, de modo que, de optarse por la compra, dicho tercer adcruirente asume la p&Ón del vendedor, con el consiguiente com- plejo de derechos y obligaciones".

Ya en la obra de Don Florencio García Goyena, "COncordancia, Motivos y C~mentu"rr~os del Código Civil Es;x;añoil. editada en 1852, después de transcribirse el Artículo 1831, cuyos párrafos 60. v 70. disponían: "También deben inscribir~e los títulos en que se impo- nen sobre los bienes inmuebles algunos de los derechos siguientes : Las cargas de restitución o reversión. Cualesmiera rePer?ra o con- dición que lleve consigo la revocación. resolución, reducción o sus- pensión de la libre fv-il tad de disponer de la prosiedad", hace el si. guiente comentario; "No es bastante hacer patentes la traslación y




las obligaciones de la propiedad; conviene también poner de mani- fiesto los hechos que vienen a impedir al propietario la facultad de disponer de sus bienes; por eso se ha estab'lecido en el Art. 1829 h obligación de inscribir los actos que pueden inducir aquella capaci- dad". (Op. cit., T. IV, págs. 214 y 216).

En un opúsculo intitulado "¿Es inscribible e2 contrato de op- ción?" (Barcelona, 1957), de Orteu Castells, se cita la obra de R%- món de la Rica, "Comentarios nt Nuevo R e g h e n t o HipoteebrZo" (Madrid, 1948), en la que a propósito del Art. 14 del R.H. y resu- miendo a las opiniones de varios autores se exprea : "En la mayoría de las ocasiones el que un derecho sea real o personal depende de la voluntad del legislador que, si impone una obligación pasiva uni- versal mandando a todos que respeten un derecho, lo moldea como real, y si no la impone, lo reduce a personal. En el caso de la opción, el legislador ha transmitido su facultad a las propias partes con- tratcmtes, que podrán configurar la opción como personal o como real. adquiriendo este carácter cuando estipulen su inscripción. Y hay que tener presente que la inscripción de este derecho será neta- mente constitu.tiva, pues sin inscripción los derechos reales no tienen afectos reales: si no inscribimos la opción sólo tendrá efectos personales". (Op. cit., pp. 66 y s.).

En la obra de los Profesores Mazeaud, Lecons de Droit CiviZ", se hace una interesztnte relación del problema en la legislación y en la jurisprudencia francesa, y así en el parágrafo 664 del Tomo 111, se menciona que la ley reffistral de 1855 no organizaba la tra,nscrip- ción de las promesas unil'aterales de venta, porque el beneficiario de la promesa no adquiría un derecho real sobre el inmueble, sino solamente un derecho de crédito contra el promitente; por lo que, en principio, sólo estaba prevista Js publicación de los derechos reales Después, a! considexarse que el beneficiario de la promesa tiene un interés cierto en hacer público su eventual derecho. para esta- blecer que el tercero asume una responsabilidad por mala f e a1 vio- larse la promesa. se dice: "Pero es necesario que el beneficiario establezca el conocimiento de la promesa por parte de tercero: ante esta difícil prueba, la publicación de la promesa le será de mande avuda, constituyendo una presunción de mala fe. De ahí que los Notarios hiciesen publicar las twomesas unilaterales de venta y el por qué los conservadores registrales lo aceptasen. El Demeto de 1955 ha legalizado esta práctica". (Op. cit.. p. 533).

En .el páráfmfo 718 del mismo Tomo 111, Fe trata bajo el apar- tado número 3, de la oponibiliciad de los actos tendientes a alcanzar




un cambio en la situación del inmueble, entre ellos las promesas unilaterdes de venta, que tradicionalmente crean obligaciones y no operan la transmisión y la creación de un derecho real; pero se expresa: "pueden, sin embargo, ser publicadas, pero es la publica- ción de la venta, en cumplimiento de la opción, la que hace oponible la venta frente a tercero".

Más adelante se amplía esta distincioin y se 'aclara la tesis, en los siguientes términos: "Si en un plazo de tres años la escritura pú- blica se otorga y se i.nsmjbe, o se verifica la sentencia, al convenio es oponib'le, y lo es a pa.rtir de kt fecha de la. pwb2h'ccu:Gn det acitcv pr~paratorio; de ahí el interés de su publicación. De esta manera, en cierta medida, la publicación del acto preparatorio hace oponiMe la transmisión frente a terceros. Sin duda, es la pu- blicación de la escritura pública !a que tiene este efecto, pero la ret~oact ividhd de ,b oponibz1idn.d es d,cb&Ja n la publicación del acto preparatorioJ'. (Op. cit., pp. 581 y s.).

El Código Civil Suizo dispone en su Articulo 959: "Los derechos personales, tales como los de tanteo, opción y retracto convencional y los arrendamientos, pueden ser anotados en el Registro, en los casos expresamente rev vistos por 1.a T.ey. Se convierten, a&, e n oponib'les a todo dereicho piosteriorrnen6a adquirido sobre el inwtuebleJJ.

Don Gerónimo González y Martínez, en su obra "E8tud20s de Derecho Hipotecmio y Dewecho Civil", publicada en 1948, a l estudiar el sistema hipotecario del Código Civil Suizo, considera las Anota- ciones de Derechos Personales, y afirma: "Por este medio, el Có- digo concede efectos respecto de terceros adquirentes a relaciones jurídicas que, sin entrar en la categoría de derechos reales, producen obligaciones cvyo cumplimiento está íntimamente enlazado con las fincas. Pero como la admisión de las infinitas combinaciones, que las necesid'ades y prácticas populares han acumulado en la contrata- ción inmobiliaria, comprometería extrao~dinariamente las funciones características del sistema, únicamente se concede la facultad de ano- t a r las obligaciones en los casos expresamente previstos: derecho de comprair por precio fijo, retracto, retroventa, arrendamiento, avance depuesto de los acreedores hipotecarios por cancelación de hipote- cas preferentes.. ." (Op. cit., T. 1, pp. 164 y s . ) .

Theo Guhl, en la obra "Le Droit Federal des Obligntions" (Zu- rich, 1947), al tr'atar de la opción de compra, expresa que este derecho, como el de la retroventa no pueden anotarse en el Registro de la Propiedad por más de diez años, así corno que su anotación protege al titular en caso de enajenación del inmueble a un tercero




de buena fé. Según este autor suizo la opción de compra "autoriza a uno de los contratantes a adquirir un objeto, por ej. un inmueble, obtenido todos lbs los derechos de comprador, mediante su mera declaración libremente dirigida a la contra-parte. La opción de compra, por lo general, da ya todas las precisiones en cuanto al precio de venta y a las demás condiciones de la operación. En materia inmobiliaria, este pacto autoriza al mmprador a que declare por escri- to que ejercita su derecho, a pedir que la otra parte inscriba el pacto en el Registro de Comercio. Si ésta se opone a la inscripción, el comprador puede obtener del juez la atribución del derecho de propiedad". (Op. cit., p. 224).

Andreas Von Tuhr, en su "Tratado de hs 0btigcr.ciones" (Ma- drid, 1934), en forma semejante al snterior, expresa : "El contrato por el que una persona se obliga a traspasar onerosamente una finca perfectamente identificada, constituye un contrato de venta, aun cuando las partes lo designen con el nombre de contrato preliminar".

Más adelante afirma este autor suizo: "No debe confundirse con el contrato preliminar un pacto, bastante frecuente en el Derecho moderno, por medio del cual se le confiere a una de las partes contratantes la facultad de crear, mediante propia iniciativa, una rela- ción obligatoria con la parte contraria, definida ya en sus puntos esenciales. Las facultades más importantes de este género son: el derecho de comprar u "opción" el derecho de retroventa y el de tanteo, que 1% ley menciona respecto a los inmuebles, pero que tam- bién son aplicables a las cosas muebles.

"Trátese, como se ve, de verdaderos derechos potestativos crea- dores de relaciones jurídicas. La diferencia que los separa del contrato preliminar está en que el contratante a quien corresponde uno de estos derechos potestativos no puede exigir la celebración de un nuevo contrato, no tiene para qué, toda vez que puede crear por sí y ante sí las obligaciones apetecidss". (Op. cit., T . 1, pp. 190 y 191) .

El Abogado que suscribe, al investigar sobre los antecedentes de la innovación contenida en el Ilrtículo 2064 del Código Civil de Chihuahua, logró loc%l,izar el acta de la sesión de la Comisión Re- visadora de la Legislación Civil del Estado correspondiente al día 9 de Diciembre de 1933, en la que se aprob6, sin discusión alguna, el Artículo 2246 bis propuesto por el Sr. Lic. Felipe Lugo F., según el dictamen de este miembro de aquella Comisión, de fecha 20 de Octubre anterior.

En dicho dictamen o ponencia, el Uc. Lugo F. después de refe-




rirse a la opinión de Marcel Planiol, con base en la fórmula tradicional de que la promesa de contratar sólo dá origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo, 'así se ex- presó :

"A pesar del respeto que me merece la opinión de este trata- dista, no me explico por qué motivo ha de ser inútil que la promesa de contratar, cuyo contrato definitivo deba ser inscrito en el Regis- tro Público para producir efectos con relación a tercero, sm inscrita a su vez. Estimo que el papel del legislador ha de ser el de pro- curar que se obtenga la mayor efectividad en la ejecución de los actos jurídicos legalmente celebrados y en tal virtud, de inscribirse en el Registro Público los sntecontmtos expresados, se viene a ga- rantizar de manera mejor la ejecución de lo convenido en rebeldía del obligado y de conformidad con lo dispuesto en el Art. 2247 del Código C'ivil cuya adaptación se estudia.

"En apoyo de esta última tesis pueden mencionarse las senten- citas de la Corte de Casasión que el mismo Planiol cita en el final de uno de los párrafos transcritos, y la opinión de Pothier que repro- duce más adelante (Op. cit. Núm. 1406). siendo de advertirse, fi- nalmente, que ello no significa una innovación en nuestro Derecho Positivo, puesto que el Art. 2791 del Código Civil en vigor exige la inscripción en el Registro para que la promesa de venta produzca los efectos ya referidos con respecto a tercero.

"Por todo lo expuesto, creo conveniente que para mayor claridad debe agregarse el siguiente precepto:

"Art. 2,246.-(Bis) .-La promesa de contratar, cuyo contrato definitivo debe ser inscrito en el Registro Público a fin de que produzca efectos con relación a tercero, deberá ser inscrita a su vez para producir tales efectos".

La Comisión Revisora 'aprobó este dictamen, pasando a formar el Artículo 2246 (Bis) del Proyecto, parte del nuevo Código Civil de Chihuahua bajo el número 2064, con base en la doctrina y en la jurisprudencia más adelantada.

Sin embargo, por la inercia intelectual de los jueces de ltas dos instancias, siguiendo la sencilla y primitiva doctrina de que los con- venios preparatorios de un contrato solo son obligatorios entre las partes, ya que solo crean derechos personales y producen 1% obli- gación de hacer, cuyo incumplimiento se traduce en la responsabilidad substituta del pago de daños y perjuicios, y no su ejecución específica por parte de la autoridad judicial; desestimwon la acción excluyente de dominio ejercitada en tercería por la quejosa en este




juicio constitucional de garantías. (Igual inercia se advierte en la ejecutoria pronunciada por la H. Sala Auxiliar de la H. Suprema Corte de Justicia de la Nación, que confirmó la sentencia de segunda instancia reclamada en la vía de amparo directo).

En las sentencias aplicaron teorí'as y tesis relativas a preceptos legales anticuados, y no cumplieron los jueces con el deber esencial o específico, o sea aplicar la ley, cuyo texto es claro y termi- nante, con violación de lo que previene el Artículo 14 de la Cons- titución Política Federal: " E n los juicios del or&n civit, 2a sentemh definitiva deberá Uer c o n f o m e n la tetra, o a la intmyweta.cGn ju- ddica de la 'ley".

Como se expresa en una cita anterior, el que un derecho sea personal o real, depende de lo que disponga el legislador, y aún cabe la posibilidad de que, si éste así lo autoriza o lo previene, sean las partes en el contrato o convenio creador de derechos, quienes le atribuyan a éstos su peculiar naturaleza, surtiendo efectos también con relación a los terceros si se anota el contrato en el Registro Público, o limitando sus efectos a los otorgantes si no le dan publicidad registral.

E s bien conocido el ,apotegma ''El Parlamento Inglés puede hacer todo, menos un hombre de una mujer, ni viceversa". Aquí se reitera que la distinción entre los derechos reales y los personales, con sus respectivos efectos, es obra del legislador ordinlano. Sin embargo, la autoridad responsable, al dictar la sentencia reclamada, niega toda eficacia a la voluntad expresada en el Artículo 2064 del Código Civil de Chihuahua, sin explimr tal apartamiento o rechazo de un texto legislativo, seguramente producto de una mera pereza intelectual.

El Congreso del Estado de Chihuahua dispuso en ese precepto, que fuera oponible el derecho derivado de una promesa de venta inscrita en el Regjstro Público de la Propiedad, frente a todo derecho adquirido por terceros con posterioridad a la inscripción sobre el inmueble prometido en venta.

Se ha reconocido ya en el Derecho Francés, el más tradicional en cuanto a la tesis de que el contrato preliminar sólo produce derechos personales, y que las obligaciones relativas son de hacer; que si la promesa de venta se inscribe, aun cuando élla, como tal, no transmite la propiedad, al otorgarse e inscribirse el contrato definitivo de compra-venta, los efectos registrales frente a los terceros se retrotraen desde el momento de la inscripción de la promesa o contrato preparatorio relativo.




El precepto legal del Estado de Chihuahua es, indudablemente, más directo y sencillo, que el primer paso dado por la legislación francesa; está, más bien, emparentado a la avanzada disposición del Código Civil Suizo; pero la sentencia recurre a una tesis fósil e inmobilista, pretendiendo aplicar unos inexistentes preceptos legales, con total apartamiento del Artículo 2064 del Código Civil.

CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE CHIHWHUA, DE 3 DE NOVIEMBRE DE 1973

Art. 2130.-Ija promesa de contratar relativa a bienes inmuebles o derechos reales, cuyo contrato definitivo debe ser inscrito en el Registro Público a fin de que produzca efectos con relación a ter- ro, deberá ser inscrita a su vez para producir tales efectos", Modi- dica el Artículo 2064 del Código de 1941).

Art. 2131.-"Si el promitente o el causahabiente, en oasr, d.e promesa imcjritu m el Registro Público de h Prupiedad, rehusan firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el Juez; salvo el caso de que la celebración del contrato sea legalmente imposible, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte".

Modifica el Artículo 2065 del Código de 1941).




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