Lotificación y Construcción, Fraccionamiento de interés ...sinat.semarnat.gob.mx/dgiraDocs/documentos/qroo/e... · El proyecto que presentamos ante esta autortidad consiste en

Manifestación de Impacto Ambiental Particular

Cambio de uso de suelo en terrenos forestales

Fraccionamiento Las Palmas Tulum

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PRESENTACIÓN DE LA MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL CAMBIO DE USO DE SUELO EN TERRENOS

FORESTALES

Lotificación y Construcción, Fraccionamiento de interés social

“Las Palmas Tulum”

NOVIEMBRE 2010




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I N T R O D U C C I Ó N

El proyecto que presentamos ante esta autortidad consiste en la lotificación y construcción

de un conjunto habitacional denominado Fraccionamiento de interés social Las Palmas

Tulum, en la zona urbana de Tulum, municipio de Tulum, Quintana Roo, en dos predios

con una superficie total de 96,780.78 m2 considerando 573 viviendas, promovida por

Inmobiliaria Karuka S.A de C.V, y se somete al procedimiento de evaluación del impacto

ambiental a través del cual la SEMARNAT establece las condiciones a que se sujetará la

realización de obras y actividades que puedan causar desequilibrio ecológico o rebasar

los límites y condiciones establecidos en las disposiciones aplicables para proteger el

ambiente y preservar y restaurar los ecosistemas, a fin de evitar o reducir al mínimo sus

efectos negativos sobre el medio ambiente.

Se expone de conformidad con los artículos 28 y 30 de la Ley General del Equilibrio

Ecológico y la Protección al Ambiente, en donde se menciona a que para obtener la

autorización impacto ambiental, en este caso del sector “Asentamientos Humanos”,

subsector “habitacional”, quienes pretendan llevar a cabo cambios de uso del suelo de

áreas forestales, así como en selvas y zonas áridas, requerirán previamente la

autorización en materia de impacto ambiental de la SEMARNAT por lo que los

interesados deberán presentar a la Secretaría una manifestación de impacto ambiental, la

cual deberá contener, por lo menos, una descripción de los posibles efectos en el o los

ecosistemas que pudieran ser afectados por la obra o actividad de que se trate,

considerando el conjunto de los elementos que conforman dichos ecosistemas, así como

las medidas preventivas, de mitigación y las demás necesarias para evitar y reducir al

mínimo los efectos negativos sobre el ambiente.

Así como el Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al

Ambiente en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental, Artículo 5 inciso O) CAMBIOS

DE USO DEL SUELO DE ÁREAS FORESTALES, ASÍ COMO EN SELVAS Y ZONAS

ÁRIDAS: I. Cambio de uso del suelo para actividades agropecuarias, acuícolas, de

desarrollo inmobiliario, de infraestructura urbana, de vías generales de comunicación o




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para el establecimiento de instalaciones comerciales, industriales o de servicios en

predios con vegetación forestal.

Así como el Artículo 9 y Artículo 10, fracción II, referente a las obras o actividades que

requieren autorización en materia de impacto ambiental y que para este caso se

determina que se debe presentar ante la Secretaría una manifestación de impacto

ambiental, modalidad particular para que ésta realice la evaluación del proyecto de la obra

o actividad respecto de la que se solicita autorización.

El estudio para la manifestación de impacto ambiental tiene la finalidad de dar a conocer

los posibles efectos en el ecosistemas que pudieran ser afectados por la obra o actividad

que se trate, considerando el conjunto de los elementos que conforman dichos

ecosistemas, así como las medidas preventivas de mitigación y las demás necesarias

para evitar y reducir al mínimo los efectos negativos sobre el ambiente, durante las

diferentes etapas que contemplan las etapas de desarrollo del proyecto que consisten en

la preparación de sitio, construcción, operación y abandono, determinando las

consecuencias socioeconómica y ambientales de que pueden resultar de la

implementación del proyecto que se presenta.

Ofreciendo ala autoridad competente los elementos necesarios para su valoración,

análisis y autorización en materia de impacto ambiental del proyecto en mención.

La descripción de los impactos ambientales es básica para integrar a cualquier proyecto a

su entorno. La construcción de cualquier proyecto, debe ser objeto de control ambiental

más que por la actividad misma, por todo el conjunto de procesos que le dan sentido. Es

así como se presenta este proyecto para someterlo a evaluación.

El documento es realizado con base a la Guía para la Presentación de la Manifestación

de Impacto Ambiental para Proyectos que Requieran Cambio de Uso de Suelo o

Proyectos Agropecuarios Modalidad: Particular (Primera edición, octubre de 2002,

Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales)




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ANTECEDENTES

La Riviera Maya se ha consolidado como un destino turístico de fama internacional, éxito

que se fomenta cada año con la visita de cientos de miles de turistas, principalmente

extranjeros procedentes de Estados Unidos y Canadá, también de Europa; a los que se

agregan, día a día, decenas de familias mexicanas en busca de oportunidades de empleo.

El tremendo desarrollo del sector terciario: turismo, comercio y servicios, ha motivado la

implementación de estrategias de impulso a la actividad turística de la región, los

gobiernos estatal y federal promovieron el desarrollo del corredor Cancún-Tulum,

conduciendo a la creación, en 2008 del Municipio de Tulum, fortaleciendo con ello la

consolidación de la denominada Riviera Maya a lo largo de la cual se localizarán las

cabeceras municipales de Cancún, Playa del Carmen y actualmente Tulum, mismas que,

por su estatus urbano, proveerán los servicios requeridos por la actividad turística.

Actualmente la Riviera Maya cuenta con un importante desarrollo en el que desdatca su

infraestructura hotelera que creció en número de cuartos hoteleros, más del 700 % en

menos de una década. De igual manera los centros de población han incrementado en

número de habitantes a un ritmo acelerado, especialmente Playa del Carmen que

presenta el índice de crecimiento poblacional más alto del País como resultado de la

oferta de mano de obra para la construcción, en actividades relacionadas con el turismo y

gracias a las oportunidades de negocio que alientan la inmigración. Seguido por el

crecimiento acelerado de la ciudad de Tulum, misma que ya cuenta con un Programa de

Desarrollo Urbano que regulara su crecimiento

La ciudad de Tulum ha recibido a últimas fechas inversiones cuantiosas en infraestructura

y equipamiento para contar con características adecuadas para un alto crecimiento

urbano, como lo son: la planta de tratamiento, el relleno sanitario y el proyecto del arco

vial y el aeropuerto internacional, entre otros.




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Trayendo como consecuencia un considerable aumento en la demanda de mano de obra

y por lo mismo se requerirá de una oferta importante de vivienda que cubra las

necesidades de los trabajadores, con una vivienda de interés social digna y funcional.

Es en este marco de referencia que Inmobiliaria Karuka S.A de C.V presenta esta

propuesta de Fraccionamiento Las Palmas Tulum para solicitar el cambio de uso de suelo

en terrenos forestales ante la SEMARNAT, teniendo como antecedente que la superficie

destinada para tal fin se encuentra autorizada como de uso habitacional densidad alta

(clave H4 Unifamiliar) por el H. Ayuntamiento de Tulum con 60 viviendas por hectárea y

regulada por la Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población

Tulúm, 2006-2030 (Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, 09 de Abril 2008).

También es regulada por el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial, POET de la

Región Denominada Corredor Cancún-Tulum (Periódico Oficial del Estado de Quintana

Roo, 16 de noviembre de 2001), dentro de la Unidad de Gestión (UGA) 4 denominada

“Centros de Población de Tulum y Playa del Carmen y Nuevo Centro de Población” con

política de aprovechamiento para asentamientos humanos.




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I N D I C E

TEMA Página

CAPITULO I.

Datos generales del proyecto, del Promovente y del responsable del estudio

de impacto ambiental

CAPITULO II.

Descripción del proyecto

CAPITULO III.

Vinculación con los ordenamientos jurídicos aplicables en materia ambiental y

en su caso, con la regularización de uso de suelo

CAPITULO IV.

Descripción del sistema ambiental y señalamiento de la problemática

ambiental detectada en el área de influencia del proyecto.

CAPITULO V.

Identificación, descripción y evaluación de los impactos ambientales.

CAPITULO VI.

Medidas preventivas y de mitigación de los impactos ambientales.

CAPITULO VII.

Pronósticos ambientales y en su caso, evaluación de alternativas.

BIBLIOGRAFIA

ANEXOS




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I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO, DEL PROMOVENTE Y DEL RESPONSABLE DEL ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

I.1 Proyecto. Plano del sembrado incluido en ANEXO. I.1.1 Nombre del proyecto Lotificación y Construcción del Fraccionamiento de Interés Social “Las Palmas Tulum”.

I.1.2 Ubicación del proyecto comunidad, ejido, código postal, localidad, municipio o delegación y entidad federativa. Este Fraccionamiento se proyecta en la zona urbana de la ciudad de Tulum, municipio de

Tulum, Quintana Roo, en dos predios los cuales para fines de de este informe

denominaremos como Predio I y Predio II, los cuales se describen a continuación:

Predio 1: ubicado en la Region 010, resultando de la fusión de 3 lotes de la

Supermanzana 006, Manzana 866, lote 001 en la ciudad de Tulum, Municipio de Tulum,

Quintana Roo.

Predio 2: ubicado en la Region 010, resultando de la fusión de 3 lotes de la

Supermanzana 000, Manzana 778, lote 001 en la ciudad de Tulum, Municipio de Tulum,

Quintana Roo.




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I.1.3 Tiempo de vida útil del proyecto acotarlo en años o meses. La duración de la construcción del Predio 1 es de 12 meses considerando su etapa de

preparación del terreno y la construcción de un total de 19,412.70 m2 de vialidades; para

el predio 2, es de 6 meses considerando su etapa de preparación del terreno y la

construcción de un total de 6,531.73 m2 de vialidades.

Con respecto a la vida útil del proyecto integral esta es indefinida, por la naturaleza del

mismo se considera de largo plazo, para referenciarlo se estima que la vida útil de las

viviendas será de más de 50 años, conforme al mantenimiento que se les realice.

No se contemplan planes para uso del área al concluir la vida útil del proyecto, puesto que

el proyecto que aquí se describe es de tipo inmobiliario para vivienda unifamiliar, es difícil

especificar la duración de las viviendas en lo particular y del fraccionamiento en general,

pues esto dependerá en última instancia de la capacidad de los habitantes para generar

acciones de conservación y/o mejoramiento y en todo caso de las posibilidades de la

autoridad por mantener vigente la dotación de obras y servicios públicos que hagan

posible la existencia del fraccionamiento como un subcentro urbano. En todo caso y para

fines de referencia se pude decir que tradicionalmente los créditos de INFONAVIT

consideran, al menos para condominios una vigencia de propiedad de hasta 99 años.

1.1.4 Presentación de la documentación legal




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Documentos en ANEXOS (Acta constitutiva, Poder Notarial y Escritura).

I.2 Promovente I.2.1 Nombre o razón social Inmobiliaria Karuka S. A de C. V.

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Cuadro de texto

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Cuadro de texto




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I.2.2 Registro Federal de Contribuyentes del promovente o representante legal ADBA631012 I.2.3 Nombre y cargo del representante legal

Arq. Ari Adler Brotman

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Resaltado

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Cuadro de texto

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Cuadro de texto

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Cuadro de texto




. Página 11 de 273

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Cuadro de texto




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I.2.4 Dirección del promovente o de su representante legal Ave Kabah, Mnz 3, Lote 3, SM 17 Cancun, Quintana Roo C.P. 77505 I.3 Responsable de la elaboración del estudio de impacto ambiental I.3.1 Nombre o razón social UGA Soluciones Ambientales, S. A. de C.V.

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Cuadro de texto

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Cuadro de texto




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I.3.2 Registro Federal de Contribuyentes o CURP RFC. HEGJ620319 I.3.3 Nombre del Responsable técnico del estudio Ing. Huguette Hernández Gómez. RFC. HEGJ620319 Cedula profesional:1098048 I.3.4 Dirección del Responsable técnico del estudio Direccion: Circuito Copan, No. 50, SM 19, M 1, Cancún, Q Roo. C.P. 77500 Tel: 01 998 210 3126 Correo electronico: [email protected]

II. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

II.1 Información del proyecto II.1.1 Naturaleza del proyecto En este proyecto como obra nueva, se pretende la construcción de 573 viviendas, con

área de donacion, comercio, vialidades, banquetas y andadores, en un predio con una

superficie total de 96,780.788 m2 (divididos en 2 predios de 66,187.19 m2 y 30,593.59

m2), en el cual el tipo de vegetación predominante en los dos predios del proyecto es de

Selva Mediana Subcaducifolia, diferenciándose a que en el Predio 1 la presencia tambien

de acahual maduro o vegetación secundaria.

mailto:[email protected]

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Cuadro de texto

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Cuadro de texto




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Naturaleza del

proyecto Obra nueva

Descripción

El proyecto que se somete a evaluación en materia de impacto ambiental, es de lotificación y construcción en una superficie total de 96,780.78 m2, en el que se consideran 41 lotes para edificar 573 viviendas (prototipo Agata, Coral y Jade) y área comercial. El proyecto que se presenta en esta MIA-Particular para el cambio de uso de suelo en terrenos forestales únicamente se encuentra identificado como uso habitacional (clave H4 Unifamiliar) por la Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Tulum, 2006-2030 (Periódico

Oficial del Estado de Quintana Roo, 09 de Abril 2008) determinado de la siguiente manera:

Uso de suelo Clave Densidad Superficie

Ha Densidad

Total

Habitacional Unifamiliar

H4 60 viv/ha

(alta) 9.678 580.68

Todos los lotes de vivienda tienen la misma superficie, los lotes de usos comercial y de donación tienen diferente superficie. Cada lote será destinado para la construcción de tres prototipos de casa de la siguiente manera: Agata.- integrada en planta baja por sala, comedor, cocina, alcoba,

recamara, patio de servicio, baño, jardín y estacionamiento para un

auto.

Coral.- integradas en planta baja por sala, comedor, cocina, patio de

servicio, jardín y estacionamiento para un auto; planta alta por 2

recamaras y baño completo compartido.

Jade.- integradas en planta baja por sala, comedor, cocina, alcoba,

patio de servicio, medio baño, jardín y estacionamiento para un auto;

planta alta por 1 recamara con balcón, área de closet y baño integrado,

1 recamara con área de closet y baño completo compartido.

El diseño del conjunto será de interes social y contará con áreas

verdes, y la infraestructura necesaria para su buen funcionamiento.




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El fraccionamiento contará con todos los servicios urbanos como son: agua potable a través de la red municipal y con almacenamiento en tinacos por vivienda, servicio sanitario conectado a la red municipal, así como el servicio eléctrico y alumbrado público. El drenaje pluvial es a través de pozos de absorción ubicados en sitios estratégicos del predio.

Lotificación

Como ya se menciono el proyecto consiste en la subdivisión de dos

predios para conformar un proyecto habitacional que estará integrado

por un total de 41 lotes, de los cuales 23 son de tipo habitacional, 12

como áreas de donación y 6 de comercio.

Se presenta en los ANEXOS el plano de lotificación y medidas de cada

lote.




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Distribución de áreas

Predio 1:

Uso

Superficie

con COS

Porcentaje

s

Área

verde

Porcentaje

s

Superficie

total

Has (%) Has. (%) Has.

Casas 1.564 23.63 1.517 22.922 3.081

vialidades 1.941 29.33 0.00 0.000 1.941

Banquetas 0.00 0.00 0.548 8.280 0.548

Comercio 0.216 3.26 0.00 0.000 0.226

Área de

conservación

(Donación)

0.00 0.00 0.832 12.572 0.832

TOTAL 3.721 56.23 2.897 43.775 6.618

Predio 2:

Uso

Superficie

con COS

Porcentaje

s

Superficie

Área verde

Porcentaje

s

Superficie

total

Has (%) Has (%) Has

Casas 0.591 19.32 0.839 27.43 1.43

vialidades 0.653 21.35 0.00 0.00 0.65

Banquetas 0.00 0.00 0.217 7.09 0.22

Comercio 0.097 3.17 0.00 0.00 0.10

Área de

conservación

(Donación)

0.00 0.00 0.662 21.64 0.66

TOTAL 1.341 43.838 1.718 56.162 3.059

CONCENTRADO DE LA SUPERFICIE DEL PROYECTO

(PREDIO 1 Y PREDIO 2)

Uso

Superficie

con COS

Porcentaje

s

Área

verde

Porcentaje

s

Superficie

total

Has (%) Has. (%) Has.

Casas 2.155 0.222 2.356 0.243 4.511

vialidades 2.595 0.269 0.00 0.000 2.595




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Justificación

En la ciudad de Tulum con la creación del municipio y el impulso al

equipamiento e infraestructura que se proyecta se han obtenido uno de

los más altos índices de crecimiento poblacional del país, debido al

dinamismo económico de la zonan impulsada por el sector de servicios

que genera el turismo, lo que conlleva a satisfacer esa demanda

ofreciendo espacios ordenados y planificados para la instalación de

casas habitación y comercios. Con un enfoque de casas que propicien

el bienestar social de las familias, considerando espacios para

esparcimiento y servicios para los habitantes de este desarrollo

habitacional.

Esta demanda natural de vivienda, comercios y servicios, aunada a la

necesidad de contener la incidencia de asentamientos irregulares, ha

propiciado que un grupo de inversionistas de la construcción fomente y

financien programas de vivienda, que con apego a las normas

municipales establecidas para este tipo de proyectos y a la

reglamentación estatal y federal en materia urbana y ambiental, genere

una oferta de vivienda que ayude a la estabilización del mercado

inmobiliario de la ciudad, sobre todo a la regularización de los costos

de arrendamiento y a la contención de los asentamientos irregulares,

pues en la medida en que la oferta de vivienda cuente con servicios a

costos accesibles, la ocupación de suelos irregulares o riesgosos para

la urbanización se podrá ver contenida.

Esto provocará directa e indirectamente un beneficio en diversos

sectores de la población, así como influirá en el desarrollo armónico de

la zona en los usos de suelo permitidos.

Es en este contexto que el promovente, que cuenta con experiencia en

estos desarrollos en diversas partes del país, desarrollará este

proyecto.

Objetivos

Obtener un beneficio económico, a través de lograr que cada ves más familias cuenten con una casa propia, que se conforme con su patrimonio familiar en un espacio propicio para el desarrollo familiar, lo cual se traducirá en un beneficio social inobjetable.

Inversión en pesos

$ 77,192,000.00

Capacidad productiva o de servicios

41 lotes.

Políticas de crecimiento a

Una vez concluidas las 573 viviendas que comprenderán la totalidad




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futuro del Fraccionamiento de Interes Social “Las Palmas Tulum” y las

vialidades proyectadas no se contempla la continuación o ampliación

del proyecto.

Programa de mantenimiento

El mantenimiento de las casas, dependerá de cada uno de los propietarios, siendo estos quienes programen los trabajos consistentes en fachadas, instalaciones eléctricas, instalaciones hidráulicas y sanitarias, instalaciones de gas, jardines, etc. Por otra parte las áreas comunes como vialidades, banquetas, áreas verdes, etc., serán responsabilidad del H. Ayuntamiento de Tulum, toda vez estos servicios estarán municipalizados.

II.1.2 Selección del sitio El predio para realizar el proyecto pretendido fue seleccionado exclusivamente con

parametrós de planeación y desarrollo urbano; es decir el promovente identifica y

adquiere a través de los mecanismos civiles legalmente constituidos la propiedad de un

predio urbano que reúna las condiciones técnicas y legales para el desarrollo del

proyecto.

El predio se encuentra catalogado como de uso habitacional (clave H4 Unifamiliar) por la

Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Tulúm, 2006-

2030 (Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, 09 de Abril 2008), la viabilidad para

realizar el proyecto de vivienda que aquí se describe, queda garantizada.

Comprometiendo al promovente la aplicación de estudios de mecánica de suelos, de

mercado y financieros para finalmente optar por este predio.

La localización, diseño, dimensiones y planes de urbanización, fueron especificados

pensado, por un lado en las posibilidades constructivas de la propia empresa y por otro en

el segmento de mercado que se pretende posicionar, que en este caso es de casas de

interes social.

No se encuentra establecido dentro de Áreas Naturales Protegidas, riqueza faunística o

sitios de gran valor escénico o paisajístico. De hecho ya existen desarrollos habitacionales

en la zona, y colinda con el arco vial, por lo que ya no se considera un corredor natural y




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es una zona impactada por los huracanes y suelos erosionados.

En la zona existe infraestructura y servicios para poder abastecer el proyecto residencial.

En las colindancias inmediatas al predio no se encuentran servicios o actividades

riesgosas que pudieran causar un impacto negativo.

No ha sido necesario en este proyecto incluir algún otro tipo de consideraciones de índole

biológica o del medio físico natural, ya que su inmersión en la macha urbana de la ciudad

Tulum y al contar con un instrumento de política urbana que lo regula, lo hacen

improcedente.

De manera complementaria, podemos mencionar que los criterios técnico-económicos

que se consideraron para la selección del sitio fueron la ubicación estratégica del predio,

que cubre con las expectativas del concepto de fraccionamiento que se pretende, y

cumple con condiciones mínimas para este servicio como son:

Suelos estables y que no presentan alto riesgo de hundimientos o

deslizamientos.

El terreno es plano, no presenta pendientes mayores de 10%.

No se ubica dentro de Áreas Naturales Protegidas, riqueza faunística o sitios

de gran valor escénico o paisajístico.

En la zona existe existencia de infraestructura para poder abastecer al

desarrollo como lo es agua potable, alcantarillado, drenaje, vialidades, etc., así

como una serie de servicios como hospitales, escuelas, centros comerciales,

gasolineras, entre otros.

En las colindancias inmediatas al predio no se encuentran servicios o

actividades riesgosas que pudieran causar un impacto negativo. De hecho se

esta contemplando en los predios colindantes otro desarrollo habitacional.

II.1.3 Ubicación física del proyecto y planos de localización PLANOS EN ANEXO

Ubicación del Predio 1 y Predio 2 en donde se desarrollara el Fraccionamiento Palmas

Tulum.




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Figuras Ubicación del predio I Y II, interés del estudio.

Datos Geográficos de los vértices del Predio 1 y Predio 2 de interés:

PREDIO 1

Para viviendas prototipo AGATA

PREDIO 2




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Para viviendas prototipo CORAL y JADE

Se presenta en el ANEXO plano de localización en la marcha urbana, en formato digital

para mayor detalle de referencia y planos de curvas de nivel.




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II.1.4 Inversión requerida El importe total del capital requerido es en pesos mexicanos $ 77,192,000.00 b) Precisar el período de recuperación del capital, justificándolo con la memoria de cálculo

respectiva.

4 años

c) Especificar los costos necesarios para aplicar las medidas de prevención y mitigación

$ 700,000.00

II.1.5 Dimensiones del proyecto a) La Superficie total de la superficie para la realización del proyecto es de 96,780.78 m2.




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El proyecto es puntual (lotificación y construcción) y se realizará como se menciona

anteriormente en dos predios (resultado de la fusión de 3 lotes respectivamente, aprobado

por el Ayuntamiento de Tulum), ubicado en la ciudad de Tulum con una superficie total de

96,780.78 m2 disponibles para el proyecto (Ver plano de zonificación en ANEXOS).

En cuanto a las colindancias del predio, se mencionan a continuación:

PREDIO 1 Colindancias

AL NORTE 300.48 mts en línea quebrada con 10 Av. Norte AL SUR 298.70 mts con 10 Av. Norte Bis.

AL ESTE 234.92 mts con Lote 004

AL OESTE 221.99 mts con la Calle 4 Norte.

PREDIO 2 Colindancias

AL NORTE 166.69 mts en línea discontinua con 10 Av. Norte Bis + 22 mts con Calle Rio Hontun.

AL SUR 140.93 mts con 15 Av. Norte + 10 mts en línea discontinua con calle Rio Hontun + 5 mts con Calle Rio la Victoria.

AL ESTE 214.36 mts en línea discontinua con lote 004 y Calle Rio la Victoria + 140 mts en línea discontinua con Calle Rio Hontun

AL OESTE 197.74 mts con la Calle 2 Norte Bis + 140 mts en línea discontinua con Calle Rio Hontun.

Superficie de ocupación Superficie

(m2) Porcentaje

(%)

Superficie total del predio o área del proyecto turístico

96,780.788 100

Superficie de agua (marina, salobre o dulceacuícola) que compone al proyecto

0 0

Superficie terrestre que compone al proyecto. 96,780.788 100

Áreas naturales (zonas que serán destinadas para un futuro crecimiento del proyecto).

0 0

Detallado de la siguiente manera:

PREDIO 1

Uso N° de

Lotes

N° de

Viviendas

Superficie

(m2)

Porcentajes

(%)




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Habitacional 16 395 30,816.96 46.56

Área de Donación 4 - 8,319.72 12.57

Comercio 5 - 2,157.30 3.26

Vialidades - - 19,412.70 29.33

Banquetas 5,480.51 8.28

TOTAL 25 395 66,187.19 100.00

PREDIO 2

Uso N° de

Lotes

N° de

Viviendas

Superficie

(m2)

Porcentajes

(%)

Habitacional 7 178 14,302.50 46.75

Area de Donación 8 - 6,620.45 21.64

Comercio 1 - 966.56 3.16

Vialidades - - 6,531.73 21.35

Banquetas 2,172.35 7.10

TOTAL 16 178 30,593.59 100.00

CONCENTRADO DE LA SUPERFICIE DEL PROYECTO (PREDIO 1 Y PREDIO 2)

Uso N° de Lotes

N° de Viviendas

Superficie (m2)

Porcentajes (%)

Habitacional 23 573 45,119.46 46.62

Área de Donación 12 - 14,940.17 15.43

Comercio 6 - 3,123.86 3.23

Vialidades - - 25,944.52 26.80

Banquetas 7,652.77 7.92

TOTAL 41 573 96,780.78 100.00

b) Para este proyecto se requiere un área de despalme de 71,119,88 m2 ( Ver plano de

zonificación en Anexos). .




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El predio esta en la zona urbana de Tulum, por lo tanto es un predio por lo mismo ha

perdido su vocación forestal original.

CLASIFICACIÓN DE SUPERFICIES PARA PROYECTOS QUE REQUIERAN EL CAMBIO DE USO DE SUELO

ZONAS CLASIFICACIONES SUP. EN HA. %

Zonas de Conservación y aprovechamiento restringido Zona de producción

Áreas Naturales Protegidas 0 0

Superficie arriba de los 3,000 MSNM 0 0

Superficie con pendientes mayores al 100% o 45°

0 0

Superficies con vegetación de Manglar o Bosque mesófilo de montaña

0 0

Superficie con vegetación en galería 0 0

Terrenos forestales o de aptitud preferentemente forestal de productividad maderable alta

0 0

Terrenos forestales o de aptitud preferentemente forestal de productividad maderable Media,

96.78 100%

Terrenos forestales o de aptitud preferentemente forestal de productividad maderable baja

0 0

Zonas de restauración

Terrenos con vegetación forestal de zonas áridas

0 0

Terrenos adecuados para realizar forestaciones

0 0

Terrenos con degradación alta 0 0

Terrenos con degradación media 0 0

Terrenos con degradación baja 0 0

Terrenos degradados que ya estén sometidos a tratamientos de recuperación y regeneración

0 0

NOTA: LA TABLA ANTERIOR CORRESPONDE A LA ZONIFICACIÓN DE LOS TERRENOS FORESTALES Y DE APTITUD PREFERENTEMENTE FORESTAL CON BASE EN EL INVENTARIO FORESTAL NACIONAL Y EL ORDENAMIENTO ECOLÓGICO DEL TERRITORIO NACIONAL.

II.1.6 Uso actual de suelo Los dos terrens donde se pretende desarrollar el proyecto están ubicados en la Unidad de

Gestión (UGA) 4 denominada “Centros de Población de Tulum y Playa del Carmen y

Nuevo Centro de Población” del POET Cancún-Tulum referido, con política ambiental de




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aprovechamiento para asentamientos humanos y uso predominante de infraestructura,

turismo y flora y fauna.

Con base a lo anterior, no se ha considerado otro sitio para la ejecución de este proyecto,

se adquirió ex profeso para esta obra y no ha sido sometido a una evaluación de impacto

ambiental anteriormente.

El suelo de los predios cuenta con cobertura vegetal de Selva Mediana Subcaducifolia, y

acahual maduro o vegetación secundaria que al estar en una zona urbana destinada a

uso habitacional y comercial se encuentra influenciado por las afectaciones a los

ecosistemas circundantes por el crecimiento natural de la zona urbana. Es por ello que se

solicita tambien el cambio de uso de suelo forastal de los predios motivo de este proyecto.

El proyecto pertenece al sector secundario, al Subsector Construcción y el tipo de

proyecto es de Desarrollo Habitacional

Desde el punto de vista de normatividad urbana, se seleccionó este sitio por encontrarse

permitido para la obra que se pretende realizar, al estar comprendido en la Actualización

del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Tulum, 2006-2030 (Periódico

Oficial del Estado de Quintana Roo, 09 de Abril 2008), con un uso de suelo habitacional

unifamiliar con densidad alta de 60 viviendas por hectárea.




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Ubicación del poligono I en el PDU de la ciudad de Tulum, Q.Roo.

Ubicación del poligono II en el PDU de la ciudad de Tulum, Q.Roo.




. Página 29 de 273

Con estos instrumentos de política ambiental y desarrollo urbano, se cuentan con

parámetros y condicionantes claras, que al ser cumplidas se garantiza la sustentabilidad

ambiental del proyecto, un crecimiento ordenado y regulado, así como la seguridad de la

inversión que se realiza.

Así mismo, de conformidad con las autorizaciones expedidas por el H. Ayuntamiento de

Tulum, que se presentan en esta manifestación para el cambio de uso de suelo forestal.

Sustentado en lo anterior, no se ha considerado otro sitio para la ejecución de este

proyecto, se adquirió ex profeso para esta obra y no ha sido sometido a una evaluación

de impacto ambiental anteriormente.




. Página 30 de 273




. Página 31 de 273




. Página 32 de 273

ÁREAS PERMEABLES

Según lo establece la LEEPA, Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del

Estado de Quintana Roo, en su artículo 132, las personas físicas o morales quedan

obligadas a proporcionar un porcentaje del terreno a construir, preferentemente como

área verde, lo que en su caso siempre será permeable. Esto se determina para la recarga

de mantos acuíferos, permitiendo la filtración de aguas pluviales al suelo y subsuelo.

Como consecuencia del párrafo anterior, en los predios cuyas superficies sean de 3,001

m2 en adelante, proporcionara como permeable el 40% como mínimo. En el caso de este

proyecto, el porcentaje mínimo es del 40 % de la superficie total del predio, por ser un lote

mayor de 3,001 m2.




. Página 33 de 273

En la construcción de la infraestructura para el proyecto, se provocarán cambios en el

patrón de drenaje superficial por la existencia de superficies impermeables. Esta

cicunstancia puede ocasionar una canalización del flujo hidráulico hacia sitios alternativos,

en este caso el drenaje pluvial; por tanto la calidad del agua no se verá afectada por esta

actividad.

El sistema de drenaje pluvial estará separado del drenaje sanitario, fundamentalmente el

escurrimiento pluvial a lo largo de lass calzadas se realizará hasta cajas desarenadoras,

conectadas a pozos de absorción para la infiltración de las aguas pluviales al subsuelo.

Predio 1

ÁREAS PERMEABLES

superficie m2 % de la sup total del predio

Area verde y/o donación 8,948.62 13.52

Área de Vialidades y banquetas 24,825.49 37.50

SUPERFICIE TOTAL DE AREAS

PERMEABLES 33,774.11 51.02

Predio 2:

ÁREAS PERMEABLES

superficie m2 % de la sup total del predio

Area verde y/o donación 14,791.99 48.35

Área de Vialidades y banquetas 8,704.08 28.45

SUPERFICIE TOTAL DE AREAS

PERMEABLES 23,496.17 76.80

Como áreas no permeables se considera la superficie que se utilizara para el sembrado

del desarrollo habitacional y el área comercial, de la siguiente manera:

Predio 1:

AREAS NO PERMEABLES

superficie m2 % de la sup total

Área de Desplante (construcción)

27,799.59 40.50

Área comercial 2,157.30 3.25

SUPERFICIE TOTAL 28,956.89 43.75

Predio 2:




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AREAS NO PERMEABLES


Área de Desplante (construcción)

16,214.68 53.00

Área comercial 966.56 3.16

SUPERFICIE TOTAL 17,181.24 56.16

El área de desplante será la suma de las superficies destinadas a la construcción de las

viviendas, área comercial y vialidades.

Predio 1:

AREAS DE DESPLANTE


Área de construcción de vivienda

27,799.59 32.82

Área comercial 2,157.30 3.25

Área de Vialidades 19,412.70 38.52

SUPERFICIE 49,369.59 74.59

Predio 2:

AREAS DE DESPLANTE


Área de construcción de vivienda

14,302.50 46.76

Área comercial 966.56 3.15

Área de Vialidades 6,531.73 21.34

SUPERFICIE 21,800.29 71.25

Es importante resaltar, que como se muestra en esta relación de usos, con respecto a

actividades que se realizan en cuerpos de agua, en el predio no se encuentran cuerpos

de agua superficiales, por lo que evidentemente la realización del proyecto no se realizará

en o sobre un cuerpo de agua.

INTENSIDAD DE APROVECHAMIENTO DEL SUELO

Coeficiente Máximo de Ocupación de Suelo (C. O. S.)

El Coeficiente Máximo de Ocupación de Suelo (C. O. S.) Relación aritmética existente

entre la superficie de la planta baja y la superficie total del terreno. Superficie máxima de




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aprovechamiento. Incluye edificaciones, obras complementarias, infraestructura y

equipamiento, exceptuando caminos permeables, y se calcula de la siguiente manera:

COS = (X/Superficie Total del predio) donde x= superficie de construcción.

PREDIO 1

COS= 37,217.05 / 66,187.19

Factor COS P1= 0.562 %

Las banquetas se están tomando como área permeable en vista de que se realizaran con

adopasto.

Plano donde se establece el Porcentaje del COS y las áreas donde se aplica

PREDIO 2

COS= 14,302.50 / 30,593.59

Factor COS P2= 0.45%

COS SUPERFICIE TOTAL DEL PREDIO

COS= 45,119.46 / 96,780.78

Factor COS= 0.436 %




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Concepto Has. Metros cuadrados Porcentaje

Área de construcción 30.50 45.119.96 46.62%

Superficie total del predio 60.48 96,780.78 100%

Coeficiente Máximo de Utilización del Uso del Suelo (C. U. S.)

El Coeficiente Máximo de Utilización del Uso del Suelo (C. U. S.) es la relación aritmética

existente entre la construida en todos los niveles de la edificación y la superficie total del

terreno.

Indica el número máximo de metros cuadrados construidos que se permiten en un predio.

Para ello, se asigna un coeficiente que señala el número de veces que se permite

construir en la superficie total del terreno. El total de metros cuadrados construidos se

obtiene multiplicando el coeficiente señalado por el área total del lote. Esta superficie total

de construcción incluye mezanines, áticos, balcones, salientes o voladizos, sótanos de

estacionamientos cubiertos, patios abiertos menores de un metro cincuenta centímetros

de ancho, patios cerrados menores de un metro ochenta centímetros de ancho, los cubos

de escaleras y elevadores en cada piso, así como los ductos de instalaciones y los

espacios para equipos mecánicos con techo de más de dos metros de altura.

Se calcula con la siguiente expresión:

CUS = (superficie de desplante x número de niveles permitidos) /superficie total del predio




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Predio 1

Factor CUS= 83,271.92 / 66,187.19

Factor CUS = 1.25

Predio 2

Factor CUS= 36,103.29 / 30,596.59

Factor CUS = 1.17

CUS SUPERFICIE TOTAL PREDIO

Factor CUS= 135,454.08 / 96,780.78

Factor CUS = 1.23

Concepto Has. Metros cuadrados Porcentaje

1. Área conservada en estado natural 2.51 14,588.90 24.70

2. Área de desplante 7.16 71,119.88 75.30

3.-Superficie total del predio 9.67 96,708.78 100

Determinado en la fusión otorgada

por el H. Ayuntameinto de Tulum

Definido en el proyecto

Las PlamasTulum

Uso predominante HABITACIONAL / MIXTO BARRIAL HABITACIONAL

Densidad 60 y 37 (15.74%) VIV / HA = 576

VIVIENDAS

573 VIVIENDAS

COS 0.60 Y 0.45 0.56 y 0.43

CUS 1.70 Y 1.20 1.25 y 1.17

Altura Tres niveles Dos niveles

II.1.7 Urbanización del área y descripción de servicios requeridos II.2 Características particulares del proyecto Sector, subsector y tipo de proyecto.




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Este proyecto pertenece al sector secundario, al Subsector Construcción y el tipo de

proyecto es de Desarrollo Habitacional

A continuación se realiza una descripción sintetizada de las obras principales, asociadas

y/o provisionales en cada una sus etapas, destacando las características de diseño de las

obras y actividades en relación con su participación en la reducción de las alteraciones al

ambiente.

1.- Superficie.

El proyecto es puntual (lotificación y construcción) y se realizará como se menciona

anteriormente en dos predios (resultado de la fusión de 3 lotes respectivamente, aprobado

por el H. Ayuntamiento), ubicado en la ciudad de Tulum con una superficie total de

96,780.788 m2 disponibles para el proyecto, requiriendo un área de desplante de

71,119.98 m2 (Ver plano de zonificación en Anexos).

En cuanto a la actividad de las colindancias del predio, se menciona lo siguiente:

De conformidad con las Normas de Planeación, Zonificación Secundaria/Usos de Suelo

determinadas en el Programa Director de Desarrollo Urbano planteadas, se presenta el

siguiente cuadro comparativo de los porcentajes autorizados para el desarrollo del

proyecto, por parte del H. Ayuntamiento de Tulum, con respecto a lo establecido en este

instrumento de normatividad urbana:

Uso del suelo

Determinado

en el PDU

De

sa

rro

llo u

rba

no

10

0 %

DIS

TR

IBU

CIÓ

N D

EL

SU

ELO

% DE ÁREA

VENDIBLE MÁXIMA

Habitacional

60 viv/ha 60

Comercial/

mixto 37

% AREA DE

DONACIÓN

MÍNIMA

Donación Área

Verde

11 Donacion

Restriccion

vialidad

% ÁREA DE

VIALIDAD MÍNIMA,

SECUNDARIA E

Vialidades y

Banquetas 24




. Página 39 de 273

INTERIORES

T O T A L 100%

Es por ello que podemos afirmar que con lo definido en el proyecto se da cumplimiento a lo establecido en este rubro, en materia urbana.

Es importante mencionar, que como se muestra en esta relación de usos, con respecto a

actividades que se realizan en cuerpos de agua, en el predio se encuentra un cenote

(poner dimensión del mismo) que esta ubicado en el proyecto en un área de donación de

área verde por lo que por ningún motivo se realizará alguna actividad en ese cuerpo de

agua, y se colocará una malla perimetral para evitar el acceso a el, y conservarlo in situ.

Las áreas de donaciones requeridas, se estipularon con fundamento en la Ley de

Fraccionamientos del Gobierno de Quintana Roo y se destinaran para cubrir el

equipamiento necesario según la normatividad de la Secretaria de Desarrollo Social

(SEDESOL) y convenido con el H. Ayuntamiento de Tulum, en cada supermanzana según

el área resultante en cada caso.

La construcción de viviendas se sujetará a la normatividad que especifica el reglamento

de construcción del Municipio de Solidaridad del Estado de Quintana Roo, y estara en

relación al producto que se diseño para este proyecto.

Las vialidades secundarias consideradas en el proyecto, fueron presentadas en el H.

Ayuntamiento para su revisión y autorización, dictaminándose por parte de la autoridad

que este diseño procede de acuerdo al sistema de vialidades secundarias.

Estas vialidades secundarias internas y colectoras están sujetas a las secciones que

estipula la Ley de Fraccionamientos del Gobierno de Quintana Roo.

Los dimensionamientos de los lotes están sujetos a lo estipulado en la Ley de

Fraccionamientos del Gobierno de Quintana Roo (En Fraccionamientos Habitacionales

Urbanos de Tipo Interés Social y 77 o popular: los lotes no podrán tener un frente menor

de 7.20 metros, ni una superficie menor de 110 metros cuadrados) y a los establecidos

en el Programa Director de Desarrollo Urbano de Tulum.

II.2.1 Programa general de trabajo

La operación del proyecto se realizará por medios mecánicos y manuales en base a un

programa de obra. Los residuos resultantes de la ejecución de la lotificacion para el

conjunto habitacional, serán depositados en un banco de tiro designado por el H.

Ayuntamiento de Tulum, (previa autorización por parte de las dependencias




. Página 40 de 273

correspondientes) siendo trasportados en camiones cuidadosamente cubiertos por una

lona, para evitar tirar escombro o material inherente durante sus trayectos.

A continuación se presentar de manera esquemática (diagrama de Gantt), un programa

calendarizado de trabajo que tiene una duración de 12 y 6 meses y en el que se incluyen

las siguientes etapas: Urbanización, Edificación e Infraestructura y Obras Inducidas.




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DESCRIPCIÓN Y DETALLE DE CASA TIPO (AGATA)

PROTOTIPO AGATA: Este se construirá en módulos sencillos de una vivienda, dos

viviendas y cuatro viviendas de un nivel, en lotes tipos de 15.00m de fondo por 5.00m de

ancho con una superficie total de 75.00m², 15.00m de fondo por 10.00m de ancho con

una superficie total de 150.00m² y 15.00m de fondo por 20.00m de ancho con una

superficie total de 300.00m² respectivamente. Integradas en planta baja por sala,

comedor, cocina, alcoba (opcional), recamara, patio de servicio, baño, jardín y

estacionamiento para un auto.

PROTOTIPO CORAL: Este se construirá en módulos sencillos de una vivienda, dos

viviendas Y cuatro viviendas. de dos niveles, en lotes tipos de 15.00m de fondo por

5.00m de ancho con una superficie total de 75.00m², 15.00m de fondo por 10.00m de

ancho con una superficie total de 150.00m² y 15.00m de fondo por 20.00m de ancho con

una superficie total de 300.00m² respectivamente, integradas en planta baja por sala,

comedor, cocina, patio de servicio, jardín y estacionamiento para un auto; planta alta por 2

recamaras y baño completo compartido.




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PROTOTIPO JADE: Este se construirá en módulos sencillos de una vivienda, dos

viviendas y cuatro viviendas de dos niveles, en lotes tipos de 15.00m de fondo por 5.00m

de ancho con una superficie total de 75.00m², 15.00m de fondo por 10.00m de ancho con

una superficie total de 150.00m² y 15.00m de fondo por 20.00m de ancho con una

superficie total de 300.00m² respectivamente integradas en planta baja por sala,

comedor, cocina, alcoba (opcional), patio de servicio, medio baño, jardín y

estacionamiento para un auto; planta alta por 1 recamara con balcón, área de closet y

baño integrado, 1 recamara con área de closet y baño completo compartido.




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m2

%

36.98 98.404%

36.98 98.404%

0.60 1.596%

37.58 100.000%

CONCEPTO SUPERFICIE PORCENTAJE

SALA-CO M EDOR 13.369 35.572%

COCINA 5.063 13.472%

RECAM ARA 7.410 19.716%

AREA DE GUARDADO 1.110 2.953%

ALCOBA 3.793 10.092%

BAÑO 2.775 7.384%

M UROS 3.463 9.214%

TOTAL P.B. 36.98 98.404%

VOLADOS 0.600 1.596%

PROYECTO LAS PALMAS, PROTOTIPO AGATA

TOTAL DE M 2 CONSTRUCCION

VOLADOS ( PROYECCION LOSA)

TOTAL DE M 2 CUBIERTOS

CO NCEPTO

VIVIENDA 1 Y 4

PLANTA

BAJA

CUADRO DE AREAS

SUPERFICIE DEL LO TE T IPO 15.00X20.00= 300.00m2

VIVI ENDA 1

PLANTA BAJA

PROTOTIPO AGATA: ESTE SE CONSTRUIRÁ EN M ÓDULOS DE 4 VIVIENDAS

DE UN NIVELE, EN UN LOTE TIPO DE 15.00M DE FONDO POR 20.00M DE

ANCHO, CON UNA SUPERFICIE TOTAL DE 300.00M², INTEGRADAS EN

PLANTA BAJA POR: SALA, COM EDOR, COCINA, PATIO DE SERVICIO, 1

RECAMARA CON AREA DE CLOSET, ALCOBA, BAÑO COM PLETO

COM PARTIDO, JARDÍN Y COCHERA PARA UN AUTO.




. Página 44 de 273

m2

%

35.74 49.273%

35.68 49.191%

71.42 98.464%

1.114 1.536%

72.53 100.000%

CONCEPTO SUPERFICIE PORCENTAJE

SALA-COMEDOR 16.800 23.159%

COCINA 5.530 7.620%TOILET 1.480 2.047%

ESCALERA 2.920 4.032%

MUROS 3.360 4.630%

TOTAL P.B. 35.74 49.273%

VOLADOS 1.114 1.536%

RECAMARA 1 8.616 11.878%

AREA DE GUARDADO 2.050 2.826%BAÑO R-1 2.738 3.775%

RECAMARA 2 8.168 11.260%

AREA DE GUARDADO 1.095 1.510%

BAÑO 2.945 4.060%

ESCALERA 3.285 4.529%

VESTIBULO 3.000 4.136%

MUROS 3.785 5.218%

TOTAL DE P.A. 35.68 49.191%

PROYECTO LAS PALMAS, PROTOTIPO JADE

CONCEPTO

PLANTA BAJA

PLANTA ALTA

CUADRO DE AREAS

SUPERFICIE DEL LOTE TIPO 15.00X20.00= 300.00m

VIVIENDA 1


VOLADOS (PROYECCION LOSA)


PLANTA

BAJA

PLANTA

ALTA

PROTOTIPO JADE: ESTE SE CONSTRUIRÁ EN M ÓDULOS DE

4 VIVIENDAS DE DOS NIVELES, EN UN LOTE TIPO DE 15.00M

DE FONDO POR 20.00M DE ANCHO, CON UNA SUPERFICIE

TOTAL DE 300.00M², INTEGRADAS EN PLANTA BAJA POR:

SALA, COM EDOR, COCINA, M EDIO BAÑO, PATIO DE

SERVICIO, ALCOBA ( OPCIONAL) JARDÍN Y COCHERA PARA

UN AUTO; PLANTA ALTA: 1 RECAMARA PRINCIPAL CON

BAÑO COM PLETO Y ÁREA DE CLOSET, 1 RECAMARA CON

ÁREA DE CLOSET, Y UN BAÑO COMPLETO COMPARTIDO.

5.650 7.790%ALCOBA

VIVIENDA 1




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VIV IENDA 1

m 2 %

28.578 49.250%

28.578 49.250%

57.156 98.501%

0.870 1.499%

58.03 100.000%

CO NCEPTO SUPERFI CIE PO RCENTAJE

SALA 10.196 17.571%

COMEDOR 8.240 14.201%

COCINA 4.950 8.531%

ESCALERAS 2.880 4.963%

MUROS 2.312 3.984%

TOTAL P.B. 28.578 49.250%

VOLADOS 0.870 1.499%

RECAMARA 1 8.626 14.866%

RECAMARA 2 8.240 14.201%

BAÑO 2.580 4.446%

ESCALERA 3.690 6.359%

VESTIBULO 2.437 4.200%

MUROS 3.005 5.179%

TOTAL DE P.A. 28.578 49.250%

PLANTA ALTA

PLANTA

BAJA

PLANTA

ALTA

VIV IENDA 1

PLANTA BAJA

CONCEPTO

PROYECTO LAS PALMAS, PROTOTIPO CORAL


VOLADOS (PROYECCION LOSA)


CUADRO DE AREAS

SUPERFICIE DEL LOTE TIPO 15.00X20.00= 300.00m 2

P R O TO TI P O C O R A L : E S TE S E C O N S T R U I R Á E N M Ó D U L O SD E 4 V I V I E N D A S D E D O S N I V E L E , E N U N L O TE T I P O D E1 5 . 0 0 M D E F O N D O P O R 2 0 . 0 0 M D E A N C H O , C O N U N AS U P E R F I C I E T O TA L D E 3 0 0 . 0 0 M ² , I N T E G R A D A S E N P L A N TAB A J A P O R : S A L A , C O M E D O R , C O C I N A , P A T I O D E S E R V I C I O ,J A R D I N Y C O C H E R A P A R A U N A U T O ; P L A N TA A L T A : 2

R E C A M A R A S C O N A R E A D E C L O S E T Y B A Ñ O C O M P L E TOC O M P A R T I D O .

II.2.1.1 Estudios de campo y gabinete




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Previo al diseño, se realizaron diversos estudios de campo y gabinete, con el fin de obtener como resultante un proyecto planeado y de bajo impacto al medio ambiente. Destacan entre dichos estudios los siguientes:

o Levantamiento topográfico.

o Caracterización ambiental de predio.

o Plan maestro conceptual, acorde a la capacidad de soporte del sitio y de la legislación vigente en materia de desarrollo urbano.

o Manifestación Particular de Impacto Ambiental que se pone a consideración de la

autoridad competente.

o Estudio Técnico Justificativo para el cambio de uso de suelo en terrenos forestales.

o Programa de Protección a especies protegidas por la NOM-059-ECOL-2001

o Plan de Rescate Flora y Fauna.

o Programa de conservación de suelos.

II.2.2 Preparación del sitio

El proyecto lotificación y construcción del Fraccionamiento “Las Palmas Tulum”,

corresponde a la preparación del terreno que consistirá básicamente en el trazo de áreas

de desmonte, marcado y rescate de especies vegetales, desmonte y despalme del

terreno.

Trazo de las áreas de desmonte. Se ubican los puntos de referencia fijos y colocan las

cintas y banderines para delimitar las áreas de circulación, de desplante y de

conservación que considera el diseño del proyecto.

Marcado y rescate de especies vegetales. En las áreas delimitadas y consideradas

para el desmonte, se implementa una campaña coordinada por un especialista en

identificación y manejo de vegetación y una brigada de personal de apoyo. Esto con la

finalidad de identificar y marcar con cinta plástica, aquellos ejemplares que son

susceptibles de ser rescatados, especialmente los que encuentren en la NOM-059-

SEMARNAT-2001. Una vez identificados los ejemplares, se implementa la técnica de

rescate más apropiada considerando la especie y su talla. Los ejemplares rescatados

son transportados a su sitio definitivo de transplante o al vivero provisional para su

mantenimiento. Este vivero se encuentará ubicado temporalmente dentro del predio

del proyecto.




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Rescate de especies animales. Paralelo a las actividades de marcado y rescate de

especies vegetales, y como parte del las medisdas de mitogación planteadas para

reducir los impactos ambiéntales que se generen, un especialista en manejo de fauna

recorre las áreas de desmonte, con la finalidad de rescatar animales de poca

movilidad y de trasladarlos a las áreas de mejor conservación de vegetación en las

inmediaciones del predio. Previo a su traslado, cada organismo será identificado y

registrado en formatos especiales diseñados por la supervisión ambiental del proyecto.

Desmonte y limpieza del terreno. Una vez que ha sido efectuado el rescate de flora y

fauna, se realizan las actividades de desmonte y limpieza del predio. La tierra vegetal

y los restos algunos vegetales serán triturados mecánicamente y dispuestos

temporalmente en alguna área prevista para la construcción. Esto con el fin de ser

utilizados posteriormente para la creación de áreas jardinadas.

II.2.3 Descripción de obras y actividades provisionales del proyecto

PREDIO 1:

A continuación se detallan las especificaciones de las diversas etapas y acciones que se

realizarán durante 12 meses, comprendiendo las vialidades, red de agua potable, drenaje

sanitario, limpiezas, detalles de albañilería, laboratorio, pozos de absorción, jardinería,

porticos de acceso, señalización y por último la Memoria Técnica del Proyecto de Agua

Potable.

ESPECIFICACIONES GENERALES DE URBANIZACIÓN

A01.-PRELIMINARES

TRAZO Y NIVELACIÓN.- El procedimiento de trazo y nivelación se realizará de acuerdo a los planos arquitectónicos y de urbanización, estableciendo ejes constructivos y ejes auxiliares, así como, un banco de nivel fijo y de fácil ubicación, todos los trazos y niveles marcados en campo serán ubicados por un topógrafo mediante un equipo de medición y serán verificados con los planos correspondiente. La unidad de medición será metros, medida en sitio con aproximación a dos decimales.

B01.-TERRACERIAS

PREPARACIÓN DE PLATAFORMAS.- Las plataformas se conformaran con material sano de banco, respetando los parámetros marcados por el estudio de la mecánica de suelos, así mismo se deberá de llevar un registro de compactación aprobada por el laboratorio responsable.




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EXCAVACIÓN DE CEPAS.- La preparación de las cepa para desplantar la cimentación, se realizara de manera manual y mecánica, en material completamente seco y perfectamente bien compactado. Los anchos y profundidades se verificaran con los planos correspondientes. Se deberá de cuidar los afines de talud así como los fondos de la excavación (limpia de todo material derramado durante el acarreo) para recibir de manera correcta la plantilla de cimentación. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

EXCAVACIÓN DE CEPAS.- La preparación de las cepa para el tendido de las instalaciones sanitarias y pluviales se realizara de manera manual y mecánica, en material completamente seco y perfectamente bien compactado, llevando una pendiente según los niveles marcados en proyecto. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

C01.- INSTALACIONES

GENERALIDADES.- Los conceptos de instalaciones deberán incluir lo siguiente,

todos los materiales con los que se ejecuten las instalaciones serán nuevos y de primera calidad, en caso de discrepancia entre las especificaciones y normas, será el área de proyectos quien determine sobre lo particular. Así como se deberá respetar el proyecto, especificaciones y procedimientos constructivos.

INSTALACIÓN ELÉCTRICA.- Es de señalarse que la elaboración del proyecto se ha basado en las normas marcadas por CFE, así como de lo relativo a los productos, dispositivos, materiales y equipos que se empleen en las instalaciones eléctricas deberán de cumplir con las normas aplicables que específicamente deben ser utilizados en la ejecución de las instalaciones en referencia. Con lo que se refiere a los calibres de los conductores se determino en base a la corriente que demanda la carga conectada en operación, afectándola por los factores de temperatura, agrupamiento y caída de tensión, con el fin de no exceder los porcentajes máximos marcados.

RED SUBTERRÁNEA DE ALUMBRADO.- La red de alumbrado exterior y los servicios generales, se derivan de la red de baja tensión, con cable de cobre THW CAL. 10, 8, 6. AWG para las fases, 2F-2H y un tercer hilo de cobre CAL.10 AWG para tierra física, así como los equipos de medición serán de tipo 5T-100 AMP. Los circuitos de alumbrado serán independientes al resto de los servicios eléctricos por lo tanto se alojaran por tuberías independientes, colocando una varilla coperweld al término de cada circuito.

TIPOS DE LUMINARIAS.- las luminarias empleadas en el conjunto serán de dos tipos; luminaria dura star series de 150 watts v.s.a.p. y balastro de iluminacion de alto factor con capacitor de polipropileno metalizaco (p.p.m.) 150 w. 220 v. v.s. montada poste metalico circular de 7 mts. de alto y 3" de diametro ced. 40. todas las luminarias de poste contaran con un registro de concreto armado de 40x40cm con tapa de concreto.

RED SUBTERRÁNEA DE BAJA TENSIÓN.- La red de baja tensión será monofásica de 2F-3H 240/120volts, en configuración radial, La caída de tensión máxima estará dentro del rango del 3% para sistemas monofásicos, cuyas




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especificaciones se encuentran en los cálculos de regulación de tensión en la memoria técnica. Los trasformadores serán monofásicos tipo pedestal 23200YT/13200-120V, cuya capacidad esta especificada en los planos correspondientes.

RED DE MEDIA TENSIÓN.- la red de media tensión está diseñada con un 1h por

ducto de cable xlp 15 kv cal. 1/0 al. 100% aislado n,c, cal 2 cu. por banco de ductos de 75 mm. norma cfe. con una caída de tensión máxima del circuito no mayor al 1% en condiciones normales de operación. así como, contara con trasformadores monofásicos y trifásicos tipo pedestal.de 100, 75 y 50 kva de 13200 yt 7620-240/120 v. opc. anillo, norma k.

PRUEBAS DE OPERACIÓN.- Todas las unidades de alumbrado serán probadas,

encendiendo y apagando los circuitos, se verificara el balanceo de las cargas conectadas así como la caídas de tensión. En lo que respecta al alumbrado público se deberá verificar el encendido automático mediante las foto celdas. Toda prueba de operación se realizara en presencia del responsable de la obra

INSTALACIÓN HIDROSANITARIA.- Los trabajos relativos a las instalaciones hidráulicas y sanitarias, deberán ajustarse a lo indicado por estas especificaciones, además de lo establecido por la Memoria de cálculo correspondiente, así como a los Reglamentos y Normas que se señalen en los conceptos correspondientes.

MATERIALES INSTALACIÓN HIDRÁULICA.- El suministro del servicio se dará a

partir de una linea principal proveniente de la red municipal que permita el abastecimiento del conjunto, los materiales a utilizar serán nuevos y de primera calidad, toda la red será de P.V.C. RD-41 con diámetros nominales de 3”,4”,6”,8,10” Y 14”. Para realizar el tendido de la red se consultaran los planos correspondientes, respetando diámetros, conexiones y cruces. Al término del tendido de toda la red se deberá realizar pruebas de presión hidrostática. La bomba de prueba se debe instalar el punto más bajo del tramo por probar o en extremo aguas abajo, Alcanzada la presión de prueba se debe sostener durante 1 o 2 horas como máximo.

MATERIALES INSTALACIÓN SANITARIA.- Los materiales a utilizar serán nuevos y de primera calidad, la tubería es de P.V.C. Para alcantarillado sanitario de pared estructurada con diámetros nominales. El tendido de la red se deberá respetar las pendientes marcadas en proyecto así como los cambios de dirección y diámetros. Al término del tendido se realizara pruebas de circulación. A todo lo largo de la red. (La descarga sanitaria se hará a una planta de tratamiento regional propiedad del municipio.

D01.- VIALIDADES

PREPARACIÓN DE TERRENO.- Para la construcción de los pavimentos requeridos en las vialidades del conjunto, es necesario abrir caja de 30 cm. aproximadamente de profundidad, donde se removieron los materiales sueltos superficiales. Sobre la superficie inalterada de la subrasante, se colocó una Sub-base, consistente de una capa de sascab compactado al 95% Proctor y un espesor de 20cm. Sobre la sub-base se conformó la capa de Base, con grava controlada, compactada al 95% Porter con un espesor de 15cm. (depende de la estructura física del terreno).




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VIALIDADES Y BANQUETAS.-Procediendo con lo marcado en la Mecánica de Suelos, se aplicó un riego de liga para unir uniformemente la estructura del pavimento con la carpeta de concreto asfáltico de 5cm.y 3cm de espesor la cual quedó compactada al 95 % de la prueba Marshall. La estructura de las banquetas está conformada por una base de material sano compactado, donde se desplantara una plancha de concreto de 8cm. de espesor con una resistencia de fc’= 150kg/cm².

GUARNICIONES.-Dentro del conjunto de usaran dos tipos de guarniciones de concreto F´c=150 KG/CM2, trapezoidal con una medida nominal de 15x35x20cm. En vialidades principales, y pecho de paloma con una medida nominal de 40x30x18cm. En calles con acceso a viviendas.

E01.- NOMENCLATURA Y SEÑALIZACIÓN

SISTEMA DE NOMENCLATURA Y SEÑALIZACIÓN PARA LAS VÍAS PÚBLICAS.- El nombre de las calles se colocara sobre las placas de lámina galvanizada calibre 18, con una sección de 20x90 cm. en poste metálicos anclados a las banquetas y colocadas en todos los cruceros de las calle, a una altura mínima de 2.00 m. El señalamiento vertical está indicado mediante lámina galvanizada calibre 18, fondo, leyendas y símbolos en tinta serigráfica, mediante los colores establecidos en el manual de dispositivos para el control del tránsito en calles y carreteras de la S.C.T. Federal. y estatal. Las medidas del tamaño de láminas, para señales, serán de 61x61 y 86x61 cm, mismas que se encuentran empotradas en poste metálico de PTR calibre 14 de 2” x 2” respectivamente, anclados a un dado de concreto de 60 x 30 cm, la colocación de las señales restrictivas y preventivas se colocaron en la parte más baja de la señal, a 2.00 m de altura sobre el nivel de banqueta. El señalamiento horizontal se encuentra marcado con pintura blanca reflejante, para raya separadora de carriles continua, discontinua, de parada y cruce de peatones.

F01.- JARDINERIA

JARDINERIA.- La colocación y diseño de la jardinería al interior del conjunto responderá a las necesidades propias del proyecto. En áreas donde sea necesaria la colocación de nuevas áreas verdes se preparara previamente el terreno con tierra vegetal libre de materiales producto de la obra y se colocaran plantas que respondan al entorno natural.

G01.- LIMPIEZA

LIMPIEZA GENERAL DE LA OBRA.- la obra se ejecutara con ORDEN Y LIMPIEZA; se remover la basura, desperdicios, sobrantes y escombro que se acumulen durante el proceso de obra y hacer limpieza cada vez que la supervisión lo juzgue conveniente.

Al termino de todos los trabajos de urbanización, edificación ( preliminares, estructura, albañilería, acabados, carpintería, cancelaría ) jardinería, equipamientos se deberá de realizar una limpieza general del sitio retirando escombro, incluyendo acarreos internos, externos, horizontales y verticales, hasta el sitio de carga de los camiones, misma que se hará por medios manuales o mecánicos, trasladándolos al




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tiro autorizado por las autoridades competentes.

MEMORIA DESCRIPTIVA

El Fraccionamiento de interes social “Las Palmas Tulum” comprende de 41 lotes,

estratégicamente localizados de acuerdo a su uso, el cual puede ser: Habitacional,

Comercial, Recreativo (Areas Donación), en una superficie total de 96,708.78 metros

cuadrados, conformado por un cuerpos con características físicas regulares tanto en

planimetría como altimetría, con un uso habitacional H4.

La estructura vial responde a la necesidad que existe por un lado; de comunicar los

conjuntos aledaños al predio, y por otro la de distribuir de manera eficiente a los vehículos

con todas las áreas que conforman el conjunto habitacional, lo cual se logra con una

vialidad primaria central de doble sentido, de la que se desprenden las diversas vialidades

terciarias.

El proyecto se encuentra estructurado y organizado en 1 sola sección conformada por:

área habitacional, área verde, y zona destinadas a servicios.

ESTRUCTURA VIAL

La estructura vial se divide en 2 secciones tipo conformadas por: terciarias.

Sección Vial 1: Vialidad local o terciarias; situada en las calles de transito medio y por

sus dimensiones se ubican en la zona de viviendas. Cuenta con una sección tipo de

16.00metros de los cuales: 1.50metros son de banqueta, 13.00metros de arroyo vehicular

y 1.50metros de banqueta.

Sección Vial 2: Vialidad local o terciarias; situada en las calles de menor transito y por

sus dimensiones se ubican en la zona de viviendas. Cuenta con una sección tipo de

12.00metros de los cuales: 1.50metros son de banqueta, 9.00metros de arroyo vehicular y

1.50metros de banqueta.




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ESPECIFICACIONES DETALLADAS DE URBANIZACIÓN

A01.-PRELIMINARES

TRAZO Y NIVELACIÓN.- El procedimiento de trazo y nivelación se realizara de acuerdo a los planos arquitectónicos, estableciendo ejes constructivos y ejes auxiliares, así como, un banco de nivel fijo y de fácil ubicación, todos los trazos y niveles marcados en campo serán ubicados por un topógrafo mediante un equipo de medición y serán verificados con los planos correspondiente. La unidad de medición será metros, medida en sitio con aproximación a dos decimales.

B01.-TERRACERIAS

PREPARACION DE PLATAFORMAS.- Las plataformas se conformarán con material sano de banco, respetando los parámetros marcados por el estudio de la mecánica de suelos, así mismo se deberá de llevar un registro de compactación aprobada por el laboratorio responsable.

EXCAVACION DE CEPAS.- La preparación de las cepas para desplantar la cimentación, se realizara de manera manual, en material completamente seco y perfectamente bien compactado. Los anchos y profundidades se verificaran con los planos correspondientes. Se deberá de cuidar los afines de talud así como los fondos de la excavación (limpia de todo materia derramado durante el acarreo) para recibir de manera correcta la plantilla de cimentación. La unidad de medición será




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metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

EXCAVACION DE CEPAS.- a preparación de las cepa para el tendido de las instalaciones sanitarias y pluviales se realizará de manera manual, en material completamente seco y perfectamente bien compactado, llevando una pendiente según los niveles marcados en proyecto. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

RELLENO DE ZANJA.- Se realizará a mano, con material producto de la excavación

(material sano, tepetate) compactado con bailarina en capas de 20 cm. Al 90% de la prueba proctor estandar. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

C01.-CIMENTACIONES

ACERO.- El deberá de satisfacer los requisitos especificados en el proyecto

estructural: resistencia mínima F'Y= 4200KG/CM², F'Y= 6000KG/CM², así como a lo referente a traslapes, dobleces y uniones, el acero deberá estar libre de todo polvo, mortero o escamas de oxidación, aceites o cualquier tipo de desmoldantes, para de esta forma garantizar la adherencia al concreto.

CONCRETO.- El deberá de satisfacer los requisitos especificados en el proyecto estructural: resistencia mínima F'c= 150KG/CM², agregado 3/4” y un revenimiento 18, tiro directo premezclado. Todos los concretos premezclados deberán cumplir con las especificaciones designadas por el laboratorio de acuerdo con la carga unitaria de ruptura a la compresión determinada a los 28 días. Se tomarán pruebas de concreto por cada camión revolvedor ( 4 cilindros ).

EJECUCION DE CIMENTACIÓN.- Cimentación de concreto armado F'c= 150KG/CM² (agregado 3/4” revenimiento 18, tiro directo) . Armada con varillas del # 3 con una resistencia mínima F'Y= 4200KG/CM², o # 2 F'Y= 6000KG/CM² desplantada sobre una protección de hule negro en toda su base, (El acero se deberá de calzarse para garantizar un recubrimiento mínimo de 2cm.) Cabe mencionar que vamos a contar con un tipo de cimentación de acuerdo al estudio realizado por mecánica de suelos, ya que las características físicas que presenta el predio lo requiere: 1.- losa de cimentación sobre material mejorado. Considerando las recomendaciones hechas por el laboratorio para el mejoramiento del terreno.

EJECUCION DE LOSA DE CIMENTACIÓN.- Losa de concreto armado F'c= 150KG/CM² (agregado 3/4” revenimiento 18, tiro directo) con un peralte de variable de acuerdo al cálculo estructural. Armada con varillas del # 3 con una resistencia mínima F'Y= 4200KG/CM², o # 2 con una resistecia de F'Y= 6000KG/CM² cortada de acuerdo al plano estructural, desplantada sobre una superficie previamente húmeda y colocada sobre silletas de plástico rígido SP250 tres bolillos para garantizar su ubicación y recubrimiento mínimo. El acabado final del firme es pulido y se hará de manera integral al colado con llana metálica a mano, cuando los pisos




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sirvan de base para recibir materiales de recubrimiento (cerámicas) su acabado superficial deberá ser rugoso. El curado de las losas se efectuara con curacreto durante 3 días, y se protegerá con hule para evitar la perdida rápida de humedad en el concreto.

PREPARACIONES EN CIMENTACION.- Antes de cualquier colado y cimbrado de cimentaciones y firmes se deberá dejar previamente preparaciones para el paso de instalaciones (eléctricas, sanitarias e hidráulicas) así como el anclaje adecuado de castillos y elementos estructurales especificados en los planos correspondientes.

D01.-ESTRUCTURA

HABILITADO DE CASTILLOS.- Castillos de concreto armado F'c= 150KG/CM² (agregado 3/4”) de dimensiones variadas de acuerdo al plano estructural. Armados con armex 15-2 y armex 10-10-4. con una resistencia mínima de F'Y= 6000KG/CM². Todos los castillos se colocaran a plomo antes de ser cimbrados y colados garantizando un recubrimiento mínimo del acero de 2cm. en cada una de sus caras salvo donde se indique lo contrario.

MUROS DE CONCRETO .- Muros de concreto de 2.70 mts de altura armado con malla electrosoldada 6x6-6/6 con refuerzo de varilla #2@ 45 en A.D., en otros casos el muro de concreto es armado con malla electrosoldada 6x6-6/6 y reforzado con varilla #2 @ 90 en A.D., así como muros de concreto armado con malla electrosoldada 6x6-6/6 sin refuerzo.

LOSA DE ENTREPISO.- Losa de concreto armado F'c= 150KG/CM² ( agregado 3/4” revenimiento 18, bombeable ) con un peralte de 10 cm. Armada con malla electrosoldada 6x6-6/6 y varillas del # 2 con una resistencia mínima de F'Y= 6000KG/CM² cortada de acuerdo al plano y colocada sobre silletas de plástico rígido SP250 y SP100 H=6.5CM. @ 0.60 m. a tres bolillos para garantizar su ubicación y recubrimiento mínimo. El acabado final del firme deberá ser rugoso listo para recibir materiales de recubrimiento (cerámicas) El curado de las losas se efectuara con curacreto durante 3 días, y se protegerá con hule para evitar la pérdida rápida de humedad en el concreto.

LOSA DE AZOTEA.- Losa de concreto armado F'c= 150KG/CM² ( agregado 3/4” revenimiento 18, bombeable ) con un peralte de 10 cm. Armada con malla electro soldada 6x6-6/6 y varillas del # 2 con una resistencia mínima de F'Y= 6000KG/CM² cortada de acuerdo al plano y colocada sobre silletas de plástico rígido SP250 y SP100 H=6.5CM. @ 0.60 m. a tres bolillos para garantizar su ubicación y recubrimiento mínimo. El acabado final del firme deberá ser con plana y apisonado para evitar posibles grietas al fraguado listo para recibir materiales de relleno para dar pendientes con un entortado de mortero. El curado de las losas se efectuara con curacreto durante 3 días, y se protegerá con hule para evitar la pérdida rápida de humedad en el concreto. El terminado final se dará con impermeabilizante.




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ESPECIFICACIONES DE IMPERMEABILIZANTE- Impermebilizante prefabricado con acabado gravilla, es elaborado a base de asfalto modificado con elastomeros. Pegado con soplete y gas butano con traslapes de 10cm. Y montándose 30cm. Sobre pretil a partir del N.P.T. De azotea.

PREPARACIONES EN LOSAS.- Antes de cualquier colado y cimbrado de losa se

deberá dejar previamente preparaciones para el paso de instalaciones (eléctricas, sanitarias e hidráulicas ) así como el anclaje adecuado de castillos y elementos estructurales especificados en los planos correspondientes.

CIMBRADO EN LOSAS.- La cimbra de todos los elementos que conforman la estructura deberá de cumplir con los siguientes alineamientos: deberá cumplir con las dimensiones y niveles marcados en proyecto, se deberá cuidar perfectamente los apuntalamientos y amarres de los elementos para evitar posibles flechas en losas y trabes y desplomes en columnas. Se colocará un desmoldante a la cimbra en su cara interior para facilitar el retiro de la misma.

E01.-ACABADOS

MURO DE TABLAROCA DE 10CM DE ESPESOR A DOS CARAS.- a base de bastidor de poste metálico mca ypsa o similar, canal de amarre galvanizado, canaleta metálica galvanizada, a cada 40 cm. en sentido vertical y canal de amarre fijado al piso y losa mediante taquetes, calafateado en uniones de tablaroca a base de perfacinta y redimix de acuerdo al manual del fabricante, considerando los canes necesarios de madera como refuerzo en vanos de puerta, ventanas y muebles así como boquillas en los extremos de vanos, listos para recibir acabado en pintura vinilica a dos manos PRO-1000 color blanco mate.

FALSO PLAFON DE TABLAROCA DE 13MM DE ESPESOR.- Se trazará de acuerdo a los planos correspondientes, respetando dimensiones y niveles, su colocación se hará mediante colgantes de alambre galvanizado no. 12 y 16, soporteria (canaleta) de lamina cal. 20, calafateado a base de perfacinta y redimix de acuerdo al manual del fabricante, listo para recibir acabado en pintura vinilica a dos manos PRO-1000 color blanco mate, marca comex. y/o tirol rustico.

RECUBRIMIENTO DE PASTA EN MURO.- Pasta en muro hasta una altura de 2.70m, respetando las especificaciones particulares que marca el plano correspondiente de acabados. (Sala-Comedor, Recamaras, Vestíbulo, Escaleras, Baños y Cocina).

RECUBRIMIENTOS EN PINTURA SOBRE MUROS .- Pintura vinilica o acrílica según proyecto marca comex, aplicada sobre una superficie fondeada, sellada (sellador 5x1) a plomo y perfectamente bien detallada, en la aplicación de la pintura se deberá considerar: un terminado homogéneo, sin grumos, escurrimientos ni manchas, aplicado a dos manos como mínimo.




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RECUBRIMIENTOS CERAMICOS EN PISOS.- Loseta cerámica modelo según proyecto marca vitromex, asentada con pegazulejo crest o similar sobre firme de concreto acabado ligeramente rugoso, para una mejor fijación de la loseta, el junteo del piso se hará a hueso y se aceptará desniveles no mayores a los 3mm en una distancia no menor a 3mts. (no acumulables), respetando niveles marcados en proyecto.se colocara un zoclo cerámico de 9cm de altura en todo el perímetro del muro, respetando vanos de puertas y hueco de closet.

LAMBRIN CERAMICO.- Azulejo cerámico modelo según proyecto marca vitromex, asentado con pegazulejo crest o similar sobre muro de concreto a una altura de 97cm. a partir del nivel de piso terminado. colocando dos hiladas con juntas a hueso y considerando los cortes adecuados para las salidas de instalaciones eléctricas, hidráulicas, así como los ajustes de las piezas para dejar piezas completas tal y como lo marca el plano de detalles (COCINA).

AZULEJO CERAMICO.- Azulejo cerámico modelo según proyecto marca vitromex, asentado con pegazulejo crest o similar sobre muro de concreto a una altura de piso a techo ( según proyecto ) con juntas a hueso y considerando los cortes adecuados para las salidas de instalaciones hidráulicas, así como los ajustes de las piezas para dejar piezas completas tal y como lo marca el plano de detalles (Baño Zona Húmeda –en anexos-).

F01.-CANCELERIA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la cancelaría deberá ser hermética e

impermeable, las partes móviles como hojas corredizas, puertas, manijas, pasadores y chapas deberán accionarse con facilidad y acoplarse a las partes fijas de manera que se produzca un cierre adecuado. Se respetara la geometría marcada por proyecto así como la calidad de los materiales, refuerzos y anclajes, mecanismos y características de los perfiles. Todas las medidas deberán de ser verificadas en obra antes de su producción. No se aceptaran piezas que presenten alabeos o algún otro tipo de deformación, las holguras máximas entre elementos fijos y móviles deberá ser de 3mm., los marcos se fijarán mediante taquetes y tornillos

ESPECIFICACIONES PARTICULARES.- Cancelería de aluminio de 1 1/2" Y 2" color blanco mate con cristal claro de 3mm.

G01.-CARPINTERIA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la carpintería se deberá de hacerse con materiales de primera calidad, la unión de las piezas se harán por medio de adhesivos, ensambles o combinaciones de ellos, tratándose de uniones con adhesivos se cumplirán con los siguientes: se aplicará de manera uniforme sobre una superficie seca, libre de polvo y basura. Todos los bastidores se construirán con madera de pino de primera clase, libre de rajaduras o defectos que disminuyen su resistencia, deberán cepillarse para proporcionar un asiento uniforme al tambor, las




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secciones y dimensiones de los elementos se respetaran de acuerdo a como lo marca el proyecto, La colocación de bisagras, chapas, jaladeras se llevará a cabo con precisión y limpieza evitando daños en los acabados y en la madera.

H01.-HERRERIA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la herrería deberá ser de perfiles

tubulares rolada en frio, la uniones de las piezas se harán a base de cordones de soldadura, perfectamente limada y detallada, la geometría de los elementos la regirá los planos de herrería que marca el proyecto respetando dimensiones, acabados, materiales. El acabado final tendrá una capa de anticorrosivo y dos manos de pintura automotiva color según proyecto.

I01.-INSTALACION ELECTRICA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la canalización deberá ser con poliducto tipo pesado ocultas en losas, firmes y muros sin excepción, salvo que se indique lo contrario. Todos los materiales deberán ser de primera calidad y nuevos. Las tuberías deberán estar terminadas, fijas, libres de obstrucciones y con las guías respectivas antes de proceder al cableado.

ESPECIFICACIONES CABLEADO.- El cableado debe ser del calibre especificado

en plano, que se determino en base a la corriente que demanda la carga instalada afectada por los factores de temperatura, agrupamiento y caída de tensión. Los conductores eléctricos deberán ser plenamente identificados por colores: Fase color Negro, Neutro color Blanco, Tierra color Verde o sin aislamiento, considerando y

teniendo en cuenta que los circuitos deben ser continuos y serán agrupados según el área a alimentar.

ESPECIFICACIONES SALIDAS.- Las cajas de registro tipo chalupa o cuadradas y botes integrales son de lamina cal. 18 galvanizada sin costuras ni escorias en las aristas, de fácil desprendimiento de los chiqueadores, resistentes a la corrosión. Los botes integrales de uso serán de 8cm. de alto de 19mm o 13mm según se indique, respetando la ubicación y orientación que se marca en proyecto.(contactos comunes H=30cm a partir del nivel de piso terminado, apagadores H=120cm. salvo se indique lo contrario ).

ESPECIFICACIONES DE TABLERO.- Tablero tipo base p/ medidor tipo enchufe "s" nema 3r 1 fase 3 hilos 60hz con 5 terminales cat. chm2100mr2-g o similar.

ESPECIFICACIONES DE ACCESORIOS.- Accesorios marca SIMON. O similar

J01.-INSTALACION HIDRAULICA




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ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la red hidráulica deberá de ser de material plastico, así como accesorios para conexiones, oculta por losa, firmes y muros según como lo marca el proyecto. Se deberá de evitar cruzar instalaciones, todos los cambios de dirección será en ángulos de 90° y paralelos a los ejes de la estructura. Se debe colocar una llave angular marca Urrea en cada mueble sanitario

K01.-INSTALACION SANITARIA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la red sanitaria deberá de ser PVC al

interior de la vivienda, con pendientes de acuerdo a como lo marca el proyecto, el tendido de la tubería se realizara por cimentación y falso plafón, dejando las preparaciones necesarias para su correcta ejecución. Todos los cambios de dirección serán en un ángulo de 45° respetando todas las dimensiones y diámetros marcados en proyecto.

PREDIO 2:

A continuación se detallan las especificaciones de las diversas etapas y acciones que se

realizarán durante 6 meses, comprendiendo las vialidades, red de agua potable, drenaje

sanitario, limpiezas, detalles de albañilería, laboratorio, pozos de absorción, jardinería,

porticos de acceso, señalización y por último la Memoria Técnica del Proyecto de Agua

Potable.

ESPECIFICACIONES GENERALES DE URBANIZACIÓN

A01.-PRELIMINARES

TRAZO Y NIVELACIÓN.- El procedimiento de trazo y nivelación se realizará de acuerdo a los planos arquitectónicos y de urbanización, estableciendo ejes constructivos y ejes auxiliares, así como, un banco de nivel fijo y de fácil ubicación, todos los trazos y niveles marcados en campo serán ubicados por un topógrafo mediante un equipo de medición y serán verificados con los planos correspondiente. La unidad de medición será metros, medida en sitio con aproximación a dos decimales.

B01.-TERRACERIAS

PREPARACIÓN DE PLATAFORMAS.- Las plataformas se conformaran con material sano de banco, respetando los parámetros marcados por el estudio de la mecánica de suelos, así mismo se deberá de llevar un registro de compactación aprobada por el laboratorio responsable.




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EXCAVACIÓN DE CEPAS.- La preparación de las cepa para desplantar la cimentación, se realizara de manera manual y mecánica, en material completamente seco y perfectamente bien compactado. Los anchos y profundidades se verificaran con los planos correspondientes. Se deberá de cuidar los afines de talud así como los fondos de la excavación (limpia de todo material derramado durante el acarreo) para recibir de manera correcta la plantilla de cimentación. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

EXCAVACIÓN DE CEPAS.- La preparación de las cepa para el tendido de las instalaciones sanitarias y pluviales se realizara de manera manual y mecánica, en material completamente seco y perfectamente bien compactado, llevando una pendiente según los niveles marcados en proyecto. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

C01.- INSTALACIONES

GENERALIDADES.- Los conceptos de instalaciones deberán incluir lo siguiente, todos los

materiales con los que se ejecuten las instalaciones serán nuevos y de primera calidad, en caso de discrepancia entre las especificaciones y normas, será el área de proyectos quien determine sobre lo particular. Así como se deberá respetar el proyecto, especificaciones y procedimientos constructivos.

INSTALACIÓN ELÉCTRICA.- Es de señalarse que la elaboración del proyecto se ha basado en las normas marcadas por CFE, así como de lo relativo a los productos, dispositivos, materiales y equipos que se empleen en las instalaciones eléctricas deberán de cumplir con las normas aplicables que específicamente deben ser utilizados en la ejecución de las instalaciones en referencia. Con lo que se refiere a los calibres de los conductores se determino en base a la corriente que demanda la carga conectada en operación, afectándola por los factores de temperatura, agrupamiento y caída de tensión, con el fin de no exceder los porcentajes máximos marcados.

RED SUBTERRÁNEA DE ALUMBRADO.- La red de alumbrado exterior y los servicios generales, se derivan de la red de baja tensión, con cable de cobre THW CAL. 10, 8, 6. AWG para las fases, 2F-2H y un tercer hilo de cobre CAL.10 AWG para tierra física, así como los equipos de medición serán de tipo 5T-100 AMP. Los circuitos de alumbrado serán independientes al resto de los servicios eléctricos por lo tanto se alojaran por tuberías independientes, colocando una varilla coperweld al término de cada circuito.

TIPOS DE LUMINARIAS.- las luminarias empleadas en el conjunto serán de dos tipos; luminaria dura star series de 150 watts v.s.a.p. y balastro de iluminacion de alto factor con capacitor de polipropileno metalizaco (p.p.m.) 150 w. 220 v. v.s. montada poste metalico circular de 7 mts. de alto y 3" de diametro ced. 40. todas las luminarias de poste contaran con un registro de concreto armado de 40x40cm con tapa de concreto.

RED SUBTERRÁNEA DE BAJA TENSIÓN.- La red de baja tensión será monofásica de

2F-3H 240/120volts, en configuración radial, La caída de tensión máxima estará dentro del rango del 3% para sistemas monofásicos, cuyas especificaciones se encuentran en los cálculos de regulación de tensión en la memoria técnica. Los trasformadores serán monofásicos tipo pedestal 23200YT/13200-120V, cuya capacidad esta especificada en los planos correspondientes.




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RED DE MEDIA TENSIÓN.- la red de media tensión está diseñada con un 1h por ducto de cable xlp 15 kv cal. 1/0 al. 100% aislado n,c, cal 2 cu. por banco de ductos de 75 mm. norma cfe. con una caída de tensión máxima del circuito no mayor al 1% en condiciones normales de operación. así como, contara con trasformadores monofásicos y trifásicos tipo pedestal.de 100, 75 y 50 kva de 13200 yt 7620-240/120 v. opc. anillo, norma k.

PRUEBAS DE OPERACIÓN.- Todas las unidades de alumbrado serán probadas, encendiendo y apagando los circuitos, se verificara el balanceo de las cargas conectadas así como la caídas de tensión. En lo que respecta al alumbrado público se deberá verificar el encendido automático mediante las foto celdas. Toda prueba de operación se realizara en presencia del responsable de la obra.

INSTALACIÓN HIDROSANITARIA.- Los trabajos relativos a las instalaciones hidráulicas y

sanitarias, deberán ajustarse a lo indicado por estas especificaciones, además de lo establecido por la Memoria de cálculo correspondiente, así como a los Reglamentos y Normas que se señalen en los conceptos correspondientes.

MATERIALES INSTALACIÓN HIDRÁULICA.- El suministro del servicio se dará a partir de una linea principal proveniente de la red municipal que permita el abastecimiento del conjunto, los materiales a utilizar serán nuevos y de primera calidad, toda la red será de P.V.C. RD-41 con diámetros nominales de 3”,4”,6”,8,10” Y 14”. Para realizar el tendido de la red se consultaran los planos correspondientes, respetando diámetros, conexiones y cruces. Al término del tendido de toda la red se deberá realizar pruebas de presión hidrostática. La bomba de prueba se debe instalar el punto más bajo del tramo por probar o en extremo aguas abajo, Alcanzada la presión de prueba se debe sostener durante 1 o 2 horas como máximo.

MATERIALES INSTALACIÓN SANITARIA.- Los materiales a utilizar serán nuevos y de

primera calidad, la tubería es de P.V.C. Para alcantarillado sanitario de pared estructurada con diámetros nominales. El tendido de la red se deberá respetar las pendientes marcadas en proyecto así como los cambios de dirección y diámetros. Al término del tendido se realizara pruebas de circulación. A todo lo largo de la red. (La descarga sanitaria se hará a una planta de tratamiento regional propiedad del municipio.

D01.- VIALIDADES

PREPARACIÓN DE TERRENO.- Para la construcción de los pavimentos requeridos en las vialidades del conjunto, es necesario abrir caja de 30 cm. aproximadamente de profundidad, donde se removieron los materiales sueltos superficiales. Sobre la superficie inalterada de la subrasante, se colocó una Sub-base, consistente de una capa de sascab compactado al 95% Proctor y un espesor de 15cm. Sobre la sub-base se conformó la capa de Base, con grava controlada, compactada al 95% Porter con un espesor de 10cm. (depende de la estructura física del terreno).

VIALIDADES Y BANQUETAS.-Procediendo con lo marcado en la Mecánica de Suelos, se

aplicó un riego de liga para unir uniformemente la estructura del pavimento con la carpeta de concreto asfáltico de 5cm.y 3cm de espesor la cual quedó compactada al 95 % de la prueba Marshall. La estructura de las banquetas está conformada por una base de material sano compactado, donde se desplantara una plancha de concreto de 8cm. de espesor con una resistencia de fc’= 150kg/cm².




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GUARNICIONES.-Dentro del conjunto de usaran dos tipos de guarniciones de concreto F´c=150 KG/CM2, trapezoidal con una medida nominal de 15x35x20cm. En vialidades principales, y pecho de paloma con una medida nominal de 40x30x18cm. En calles con acceso a viviendas.

E01.- NOMENCLATURA Y SEÑALIZACIÓN

SISTEMA DE NOMENCLATURA Y SEÑALIZACIÓN PARA LAS VÍAS PÚBLICAS.- El nombre de las calles se colocara sobre las placas de lámina galvanizada calibre 18, con una sección de 20x90 cm. en poste metálicos anclados a las banquetas y colocadas en todos los cruceros de las calle, a una altura mínima de 2.00 m. El señalamiento vertical está indicado mediante lámina galvanizada calibre 18, fondo, leyendas y símbolos en tinta serigráfica, mediante los colores establecidos en el manual de dispositivos para el control del tránsito en calles y carreteras de la S.C.T. Federal. y estatal. Las medidas del tamaño de láminas, para señales, serán de 61x61 y 86x61 cm, mismas que se encuentran empotradas en poste metálico de PTR calibre 14 de 2” x 2” respectivamente, anclados a un dado de concreto de 60 x 30 cm, la colocación de las señales restrictivas y preventivas se colocaron en la parte más baja de la señal, a 2.00 m de altura sobre el nivel de banqueta. El señalamiento horizontal se encuentra marcado con pintura blanca reflejante, para raya separadora de carriles continua, discontinua, de parada y cruce de peatones.

F01.- JARDINERIA

JARDINERIA.- La colocación y diseño de la jardinería al interior del conjunto responderá a

las necesidades propias del proyecto. En áreas donde sea necesaria la colocación de nuevas áreas verdes se preparara previamente el terreno con tierra vegetal libre de materiales producto de la obra y se colocaran plantas que respondan al entorno natural.

G01.- LIMPIEZA

LIMPIEZA GENERAL DE LA OBRA.- la obra se ejecutara con orden y limpieza; se remover la basura, desperdicios, sobrantes y escombro que se acumulen durante el proceso de obra y hacer limpieza cada vez que la supervisión lo juzgue conveniente.

Al termino de todos los trabajos de urbanización, edificación ( preliminares, estructura, albañilería, acabados, carpintería, cancelaría ) jardinería, equipamientos se deberá de realizar una limpieza general del sitio retirando escombro, incluyendo acarreos internos, externos, horizontales y verticales, hasta el sitio de carga de los camiones, misma que se hará por medios manuales o mecánicos, trasladándolos al tiro autorizado por las autoridades competentes.

MEMORIA DESCRIPTIVA

El Fraccionamiento de interes social “Las Palmas Tulum” comprende de 41 lotes,

estratégicamente localizados de acuerdo a su uso, el cual puede ser: Habitacional,

Comercial, Recreativo (Areas Donación), en una superficie total de 96,708.78 metros

cuadrados, conformado por un cuerpos con características físicas regulares tanto en

planimetría como altimetría, con un uso habitacional H4.




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con todas las áreas que conforman el conjunto habitacional, lo cual se logra con

vialidades terciarias.

El proyecto se encuentra estructurado y organizado en 2 secciones conformadas por:

area habitacional, area verde, y zona destinadas a servicios.

ESTRUCTURA VIAL

Sección Vial: Vialidad local o terciarias; situada en las calles de menor transito y por sus

dimensiones se ubican en la zona de viviendas. Cuenta con una sección tipo de

12.00metros de los cuales: 1.50metros son de banqueta, 9.00metros de arroyo vehicular y

1.50metros de banqueta.

ESPECIFICACIONES DETALLADAS DE URBANIZACIÓN

A01.-PRELIMINARES

TRAZO Y NIVELACIÓN.- El procedimiento de trazo y nivelación se realizara de acuerdo a los planos arquitectónicos, estableciendo ejes constructivos y ejes auxiliares, así como, un banco de nivel fijo y de fácil ubicación, todos los trazos y niveles marcados en campo serán ubicados por un topógrafo mediante un equipo de medición y serán verificados con los planos correspondiente. La unidad de medición será metros, medida en sitio con aproximación a dos decimales.

B01.-TERRACERIAS

PREPARACION DE PLATAFORMAS.- Las plataformas se conformarán con material sano de banco, respetando los parámetros marcados por el estudio de la mecánica de suelos, así mismo se deberá de llevar un registro de compactación aprobada por el laboratorio

LIM

ITE

VIV

IEN

DA

LIM

ITE

VIV

IEN

DA

BANQUETA BANQUETA

ARROYO VEHICULARDOBLE CIRCULACION

4.50 4.50 1.5012.00

1.50




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responsable.

EXCAVACION DE CEPAS.- La preparación de las cepas para desplantar la cimentación, se realizara de manera manual, en material completamente seco y perfectamente bien compactado. Los anchos y profundidades se verificaran con los planos correspondientes. Se deberá de cuidar los afines de talud así como los fondos de la excavación (limpia de todo materia derramado durante el acarreo) para recibir de manera correcta la plantilla de cimentación. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

EXCAVACION DE CEPAS.- a preparación de las cepa para el tendido de las instalaciones

sanitarias y pluviales se realizará de manera manual, en material completamente seco y perfectamente bien compactado, llevando una pendiente según los niveles marcados en proyecto. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

RELLENO DE ZANJA.- Se realizará a mano, con material producto de la excavación (material sano, tepetate) compactado con bailarina en capas de 20 cm. Al 90% de la prueba proctor estandar. La unidad de medición será metros cúbicos, medido en banco con aproximación a dos decimales.

C01.-CIMENTACIONES

ACERO.- El deberá de satisfacer los requisitos especificados en el proyecto estructural: resistencia mínima F'Y= 4200KG/CM², F'Y= 6000KG/CM², así como a lo referente a traslapes, dobleces y uniones, el acero deberá estar libre de todo polvo, mortero o escamas de oxidación, aceites o cualquier tipo de desmoldantes, para de esta forma garantizar la adherencia al concreto.

CONCRETO.- El deberá de satisfacer los requisitos especificados en el proyecto estructural: resistencia mínima F'c= 150KG/CM², agregado 3/4” y un revenimiento 18, tiro directo premezclado. Todos los concretos premezclados deberán cumplir con las especificaciones designadas por el laboratorio de acuerdo con la carga unitaria de ruptura a la compresión determinada a los 28 días. Se tomarán pruebas de concreto por cada camión revolvedor ( 4 cilindros ).

EJECUCION DE CIMENTACIÓN.- Cimentación de concreto armado F'c= 150KG/CM² (agregado 3/4” revenimiento 18, tiro directo) . Armada con varillas del # 3 con una resistencia mínima F'Y= 4200KG/CM², o # 2 F'Y= 6000KG/CM² desplantada sobre una protección de hule negro en toda su base, (El acero se deberá de calzarse para garantizar un recubrimiento mínimo de 2cm.) Cabe mencionar que vamos a contar con un tipo de cimentación de acuerdo al estudio realizado por mecánica de suelos, ya que las características físicas que presenta el predio lo requiere: 1.- losa de cimentación sobre material mejorado. Considerando las recomendaciones hechas por el laboratorio para el mejoramiento del terreno.




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EJECUCION DE LOSA DE CIMENTACIÓN.- Losa de concreto armado F'c= 150KG/CM² (agregado 3/4” revenimiento 18, tiro directo) con un peralte de variable de acuerdo al cálculo estructural. Armada con varillas del # 3 con una resistencia mínima F'Y= 4200KG/CM², o # 2 con una resistecia de F'Y= 6000KG/CM² cortada de acuerdo al plano estructural, desplantada sobre una superficie previamente húmeda y colocada sobre silletas de plástico rígido SP250 tres bolillos para garantizar su ubicación y recubrimiento mínimo. El acabado final del firme es pulido y se hará de manera integral al colado con llana metálica a mano, cuando los pisos sirvan de base para recibir materiales de recubrimiento (cerámicas) su acabado superficial deberá ser rugoso. El curado de las losas se efectuara con curacreto durante 3 días, y se protegerá con hule para evitar la perdida rápida de humedad en el concreto.

PREPARACIONES EN CIMENTACION.- Antes de cualquier colado y cimbrado de cimentaciones y firmes se deberá dejar previamente preparaciones para el paso de instalaciones (eléctricas, sanitarias e hidráulicas) así como el anclaje adecuado de castillos y elementos estructurales especificados en los planos correspondientes.

D01.-ESTRUCTURA

HABILITADO DE CASTILLOS.- Castillos de concreto armado F'c= 150KG/CM² (agregado 3/4”) de dimensiones variadas de acuerdo al plano estructural. Armados con armex 15-2 y armex 10-10-4. con una resistencia mínima de F'Y= 6000KG/CM². Todos los castillos se colocaran a plomo antes de ser cimbrados y colados garantizando un recubrimiento mínimo del acero de 2cm. en cada una de sus caras salvo donde se indique lo contrario.

MUROS DE CONCRETO .- Muros de concreto de 2.70 mts de altura armado con malla electrosoldada 6x6-6/6 con refuerzo de varilla #2@ 45 en A.D., en otros casos el muro de concreto es armado con malla electrosoldada 6x6-6/6 y reforzado con varilla #2 @ 90 en A.D., así como muros de concreto armado con malla electrosoldada 6x6-6/6 sin refuerzo.

LOSA DE ENTREPISO.- Losa de concreto armado F'c= 150KG/CM² ( agregado 3/4” revenimiento 18, bombeable ) con un peralte de 10 cm. Armada con malla electrosoldada 6x6-6/6 y varillas del # 2 con una resistencia mínima de F'Y= 6000KG/CM² cortada de acuerdo al plano y colocada sobre silletas de plástico rígido SP250 y SP100 H=6.5CM. @ 0.60 m. a tres bolillos para garantizar su ubicación y recubrimiento mínimo. El acabado final del firme deberá ser rugoso listo para recibir materiales de recubrimiento (cerámicas) El curado de las losas se efectuara con curacreto durante 3 días, y se protegerá con hule para evitar la pérdida rápida de humedad en el concreto.

LOSA DE AZOTEA.- Losa de concreto armado F'c= 150KG/CM² ( agregado 3/4” revenimiento 18, bombeable ) con un peralte de 10 cm. Armada con malla electro soldada 6x6-6/6 y varillas del # 2 con una resistencia mínima de F'Y= 6000KG/CM² cortada de acuerdo al plano y colocada sobre silletas de plástico rígido SP250 y SP100 H=6.5CM. @ 0.60 m. a tres bolillos para garantizar su ubicación y recubrimiento mínimo. El acabado final del firme deberá ser con plana y apisonado para evitar posibles grietas al fraguado listo para recibir materiales de relleno para dar pendientes con un entortado de mortero. El curado de las losas se efectuara con curacreto durante 3 días, y se protegerá con hule para evitar la pérdida rápida de humedad en el concreto. El terminado final se dará con




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impermeabilizante.

ESPECIFICACIONES DE IMPERMEABILIZANTE- Impermebilizante prefabricado con acabado gravilla, es elaborado a base de asfalto modificado con elastomeros. Pegado con soplete y gas butano con traslapes de 10cm. Y montándose 30cm. Sobre pretil a partir del N.P.T. De azotea.

PREPARACIONES EN LOSAS.- Antes de cualquier colado y cimbrado de losa se deberá

dejar previamente preparaciones para el paso de instalaciones (eléctricas, sanitarias e hidráulicas ) así como el anclaje adecuado de castillos y elementos estructurales especificados en los planos correspondientes.

CIMBRADO EN LOSAS.- La cimbra de todos los elementos que conforman la estructura deberá de cumplir con los siguientes alineamientos: deberá cumplir con las dimensiones y niveles marcados en proyecto, se deberá cuidar perfectamente los apuntalamientos y amarres de los elementos para evitar posibles flechas en losas y trabes y desplomes en columnas. Se colocará un desmoldante a la cimbra en su cara interior para facilitar el retiro de la misma.

E01.-ACABADOS

MURO DE TABLAROCA DE 10CM DE ESPESOR A DOS CARAS.- a base de bastidor de poste metálico mca ypsa o similar, canal de amarre galvanizado, canaleta metálica galvanizada, a cada 40 cm. en sentido vertical y canal de amarre fijado al piso y losa mediante taquetes, calafateado en uniones de tablaroca a base de perfacinta y redimix de acuerdo al manual del fabricante, considerando los canes necesarios de madera como refuerzo en vanos de puerta, ventanas y muebles así como boquillas en los extremos de vanos, listos para recibir acabado en pintura vinilica a dos manos PRO-1000 color blanco mate.

FALSO PLAFON DE TABLAROCA DE 13MM DE ESPESOR.- Se trazará de acuerdo a los planos correspondientes, respetando dimensiones y niveles, su colocación se hará mediante colgantes de alambre galvanizado no. 12 y 16, soporteria (canaleta) de lamina cal. 20, calafateado a base de perfacinta y redimix de acuerdo al manual del fabricante, listo para recibir acabado en pintura vinilica a dos manos PRO-1000 color blanco mate, marca comex. y/o tirol rustico.

RECUBRIMIENTO DE PASTA EN MURO.- Pasta en muro hasta una altura de 2.70m, respetando las especificaciones particulares que marca el plano correspondiente de acabados. (Sala-Comedor, Recamaras, Vestíbulo, Escaleras, Baños y Cocina).

RECUBRIMIENTOS EN PINTURA SOBRE MUROS .- Pintura vinilica o acrílica según proyecto marca comex, aplicada sobre una superficie fondeada, sellada (sellador 5x1) a plomo y perfectamente bien detallada, en la aplicación de la pintura se deberá considerar: un terminado homogéneo, sin grumos, escurrimientos ni manchas, aplicado a dos manos




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como mínimo.

RECUBRIMIENTOS CERAMICOS EN PISOS.- Loseta cerámica modelo según proyecto marca vitromex, asentada con pegazulejo crest o similar sobre firme de concreto acabado ligeramente rugoso, para una mejor fijación de la loseta, el junteo del piso se hará a hueso y se aceptará desniveles no mayores a los 3mm en una distancia no menor a 3mts. (no acumulables), respetando niveles marcados en proyecto.se colocara un zoclo cerámico de 9cm de altura en todo el perímetro del muro, respetando vanos de puertas y hueco de closet.

LAMBRIN CERAMICO.- Azulejo cerámico modelo según proyecto marca vitromex,

asentado con pegazulejo crest o similar sobre muro de concreto a una altura de 97cm. a partir del nivel de piso terminado. colocando dos hiladas con juntas a hueso y considerando los cortes adecuados para las salidas de instalaciones eléctricas, hidráulicas, así como los ajustes de las piezas para dejar piezas completas tal y como lo marca el plano de detalles (COCINA).

AZULEJO CERAMICO.- Azulejo cerámico modelo según proyecto marca vitromex, asentado con pegazulejo crest o similar sobre muro de concreto a una altura de piso a techo ( según proyecto ) con juntas a hueso y considerando los cortes adecuados para las salidas de instalaciones hidráulicas, así como los ajustes de las piezas para dejar piezas completas tal y como lo marca el plano de detalles (Baño Zona Húmeda –en anexos-).

F01.-CANCELERIA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la cancelería deberá ser hermética e

impermeable, las partes móviles como hojas corredizas, puertas, manijas, pasadores y chapas deberán accionarse con facilidad y acoplarse a las partes fijas de manera que se produzca un cierre adecuado. Se respetara la geometría marcada por proyecto así como la calidad de los materiales, refuerzos y anclajes, mecanismos y características de los perfiles. Todas las medidas deberán de ser verificadas en obra antes de su producción. No se aceptaran piezas que presenten alabeos o algún otro tipo de deformación, las holguras máximas entre elementos fijos y móviles deberá ser de 3mm., los marcos se fijarán mediante taquetes y tornillos

ESPECIFICACIONES PARTICULARES.- Cancelería de aluminio de 1 1/2" Y 2" color blanco mate con cristal claro de 3mm.

G01.-CARPINTERIA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la carpintería se deberá de hacerse con materiales de primera calidad, la unión de las piezas se harán por medio de adhesivos, ensambles o combinaciones de ellos, tratándose de uniones con adhesivos se cumplirán con los siguientes: se aplicará de manera uniforme sobre una superficie seca, libre de polvo y basura. Todos los bastidores se construirán con madera de pino de primera clase, libre de rajaduras o defectos que disminuyen su resistencia, deberán cepillarse para proporcionar un




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asiento uniforme al tambor, las secciones y dimensiones de los elementos se respetaran de acuerdo a como lo marca el proyecto, La colocación de bisagras, chapas, jaladeras se llevará a cabo con precisión y limpieza evitando daños en los acabados y en la madera.

H01.-HERRERIA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la herrería deberá ser de perfiles tubulares

rolada en frio, la uniones de las piezas se harán a base de cordones de soldadura, perfectamente limada y detallada, la geometría de los elementos la regirá los planos de herrería que marca el proyecto respetando dimensiones, acabados, materiales. El acabado final tendrá una capa de anticorrosivo y dos manos de pintura automotiva color según proyecto.

I01.-INSTALACION ELECTRICA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la canalización deberá ser con poliducto tipo pesado ocultas en losas, firmes y muros sin excepción, salvo que se indique lo contrario. Todos los materiales deberán ser de primera calidad y nuevos. Las tuberías deberán estar terminadas, fijas, libres de obstrucciones y con las guías respectivas antes de proceder al cableado.

ESPECIFICACIONES CABLEADO.- El cableado debe ser del calibre especificado en

plano, que se determino en base a la corriente que demanda la carga instalada afectada por los factores de temperatura, agrupamiento y caída de tensión. Los conductores eléctricos deberán ser plenamente identificados por colores: Fase color Negro, Neutro color Blanco, Tierra color Verde o sin aislamiento, considerando y teniendo en cuenta que los circuitos

deben ser continuos y serán agrupados según el área a alimentar.

ESPECIFICACIONES SALIDAS.- Las cajas de registro tipo chalupa o cuadradas y botes

integrales son de lamina cal. 18 galvanizada sin costuras ni escorias en las aristas, de fácil desprendimiento de los chiqueadores, resistentes a la corrosión. Los botes integrales de uso serán de 8cm. de alto de 19mm o 13mm según se indique, respetando la ubicación y orientación que se marca en proyecto.(contactos comunes H=30cm a partir del nivel de piso terminado, apagadores H=120cm. salvo se indique lo contrario ).

ESPECIFICACIONES DE TABLERO.- Tablero tipo base p/ medidor tipo enchufe "s" nema

3r 1 fase 3 hilos 60hz con 5 terminales cat. chm2100mr2-g o similar.

ESPECIFICACIONES DE ACCESORIOS.- Accesorios marca SIMON. O similar.

J01.-INSTALACION HIDRAULICA




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ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la red hidráulica deberá de ser de material plastico, así como accesorios para conexiones, oculta por losa, firmes y muros según como lo marca el proyecto. Se deberá de evitar cruzar instalaciones, todos los cambios de dirección será en ángulos de 90° y paralelos a los ejes de la estructura. Se debe colocar una llave angular marca Urrea en cada mueble sanitario.

K01.-INSTALACION SANITARIA

ESPECIFICACIONES GENERALES.- Toda la red sanitaria deberá de ser PVC al interior de la vivienda, con pendientes de acuerdo a como lo marca el proyecto, el tendido de la tubería se realizara por cimentación y falso plafón, dejando las preparaciones necesarias para su correcta ejecución. Todos los cambios de dirección serán en un ángulo de 45° respetando todas las dimensiones y diámetros marcados en proyecto.

II.2.4 Etapa de construcción. El conjunto Urbano Habitacional denominado Fraccionamiento de interés social “Las

Palmas Tulum” comprende de 41 lotes, estratégicamente localizados de acuerdo a su

uso, el cual puede ser: Habitacional, Comercial, Recreativo (Areas Donación), en una

superficie total de 96,708.78 metros cuadrados, conformado por un cuerpos con

características físicas regulares tanto en planimetría como altimetría, con un uso

habitacional H4V.



con todas las áreas que conforman el conjunto habitacional, lo cual se logra con una

vialidad primaria central de doble sentido, de la que se desprenden las diversas

vialidades, tanto primarias como terciarias.

El proyecto se encuentra estructurado y organizado en 3 secciones conformadas por:

area habitacional, area verde, y zona destinadas a servicios. Las actividades a realizar

son las siguientes:

Trazo y Nivelacion

Terracerias

Cimentacion

Estructura Vial.

Estructura General

Acabados




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Canceleria

Limpieza General.

Carpinteria

Instalaciones electricas

Instalaciones Hidraulicas

Instalaciones Sanitarias.

II.2.4.1. Equipo e infraestructura requerida.

En la ejecución del proyecto que se llevara a cabo para la lotificación del predio se

requerirá de equipo y maquinaria utilizados en cada una de las etapas del proyecto como

se detalla a continuación:

EQUIPO Y MAQUINARIA

Equipo y maquinaria Etapa Cantidad

Tiempo

empleado

en la obra

Horas de

trabajo

diario

Equipo básico de

topografía

Nivel de burbuja y

estadal

Preparación

del Terreno

1 4 meses 8

Revolvedora para

concreto de un saco

de capacidad

Construcción 11 12 meses 8

Vibrador para

concreto


Vibrocompactador Construcción 11 12 meses 8

Rodillo de 1.4

Toneladas


Motoconformadora Construcción 5 5 meses 6

Retroexcavadora

hidráulica sobre





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neumáticos

Cargador frontal Construcción 5 5 meses 4

Camión tipo pipa para

acarreo de agua


Camiones de 10 Ton.

tipo volteo


Camioneta tipo pick Construcción 5 12 meses 8

Así como diversas herramientas como carretillas, picos, machetes y palas.

PREDIO 1 ( 395 casas tipo AGATA)

Etapa Tipo de mano

de obra

Tipo de empleo (Número de empleados)

Disponibilidad Regional

Permanente Temporal

Preparación del Sitio

No calificada 5 3 100%

Calificada 3 1 100%

Construcción No calificada 9 4 100%

Calificada 2 1 100%

Operación y \ mantenimiento

No calificada 0 0 0

Calificada 0 0 0

Personal Cantidad

Arquitecto 2

Ingeniero Civil 2

Ingeniero Topógrafo 1

Ayudante General 10

Ayudante Tubero 2

Oficial Albañil 10

Cadenero Estadalero 1

Ayudante Fierrero 2

Oficial Herrero 2 TOTAL 32

PREDIO 2 ( 178 casas tipo CORAL y JADE)

Etapa Tipo de mano

de obra

Tipo de empleo (Número de empleados)

Disponibilidad Regional

Permanente Temporal




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Preparación del Sitio

No calificada 5 2 100%

Calificada 3 1 100%

Construcción No calificada 7 4 100%

Calificada 2 1 100%

Operación y \ mantenimiento

No calificada 0 0 0

Calificada 0 0 0 Personal Cantidad

Arquitecto 2

Ingeniero Civil 1

Ingeniero Topógrafo 1

Ayudante General 10

Ayudante Tubero 2

Oficial Albañil 8

Cadenero Estadalero 1

Ayudante Fierrero 2

Oficial Herrero 2

TOTAL 29

Por lo que en total para la construcción del proyecto se requieren 61 trabajadores durante

las dos primeras etapas del proyecto (preparación de sitio y construcción), por lo que se

preveen diversas medidas de mitigación ambiental para la estancia de los trabajadores en

el predio, como la de sanitarios portátiles, depositos para residuos sólidos, señaletica de

cuidado de flora y fauna, etc.

Es importante destacar que los datos aquí presentados, son sólo indicativos y no

definitivos, pues la contratación real dependerá en última instancia de las necesidades,

posibilidades y políticas administrativas de la empresa, en este sentido es importante

recordar que es una política tradicional de las compañías constructoras reducir al máximo

el personal contratado en forma permanente e incluso éste solo es contratado con base

en la duración y magnitud de la obra.

Los pagos serán realizados en forma semanal y dadas las características del proyecto y

de la región no existen limitaciones en la zona para poder satisfacer las demandas de

mano de obra, pues ésta será no calificada y por lo tanto no existe ninguna posibilidad de

que la ejecución de la obra provoque algún problema de emigración que pudiera poner en

riesgo el equilibrio de las estructuras urbanas de la región.

II.2.6 Descripción de obras asociadas al proyecto A continuación se informa sobre las obras asociadas que se realizarán durante la

ejecución del proyecto.

Tipo de infraestructura

Información específica

Construcción de Si se construirán caminos de acceso al conjunto, debido a que la zona




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caminos de acceso no se encuentra urbanizada.

Almacenes, bodegas y talleres

Al interior de la obra se deberá mantener en orden los materiales, equipos, herramientas, andamios, etc., a fin de evitar entorpecer las circulaciones y maniobras o el avance de los trabajos de obra, para esto será necesario un almacene general que cumpla con lo siguiente: 1.-Los almacenes cuentan con una plantilla de asfalto, suelo cemento o concreto pobre, sobre la que se depositarán los agregados a efecto de impedir que estos se contaminen al ser recogidos, así mismo esta plantilla tendrá una pendiente del 2% para facilitar el drenaje del agua que escurra a través de los agregados y propiciar de esta forma la uniformidad de su contenido de humedad. 2.- Se impedirá que los apilamientos de los materiales se mezclen entre sí, por quedar demasiados próximos. Si el espacio disponible es reducido, se deben colocar muros o mamparas divisorias entre apilamientos contiguos. 3.-Se evitará que el viento disperse el agregado fino en el punto de descarga, mediante la colocación de un tubo o una pantalla protectora 4.-Se colocarán plataformas de madera con el fin de evitar que la humedad del piso afecte a los diferentes materiales de obra. SEGURIDAD EN LA OBRA.- Se garantizará y proveerá de vigilancia necesaria dentro de la obra mediante casetas de acceso supervisadas por personal capacitado con el fin de garantizar seguridad en el desempeño de los trabajos, a fin de evitar accidentes personales y/o daños a los trabajos en proceso o terminados y las instalaciones en general. Deben tomarse las medidas necesarias, a fin de evitar entorpecer o interferir la operación del los órganos jurisdiccionales existentes, o a la de áreas vecinas. El predio contara con una caseta de entrada.

Campamentos, dormitorios, comedores

OFICINAS.- La obra contará con una oficina condicionada con los servicios básicos de luz, telefonía, agua potable y sanitarios mismos que descargaran estos últimos a una fosa séptica perfectamente sellada garantizando la higiene en el lugar. El servicio de agua potable se dotará mediante un tinaco que será llenado por pipas de agua contratadas de la zona. El servicio eléctrico y de telefonía se hará mediante una línea provisional de conexión provista y autorizada por las dependencias competentes. No se tiene contemplada la construcción de campamentos para los trabajadores de la obra, ya que se contratara personal de la zona. AREAS DE COMIDA.-Se destinará un área específica dentro del

predio perfectamente delimitada y acondicionada con lo necesario para la elaboración de alimentos; esta área deberá de cumplir con los siguientes puntos básicos: Higiene en la elaboración de los alimentos, Seguridad en la ubicación de tanques de gas, Colocación de botes de basura, Limpieza en la colocación y retiro. La elaboración de estos alimentos estará a cargo por gente de la zona.




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Instalaciones sanitarias

Como ya se menciono, la oficina temporal para coordinar las acciones del proyecto, contempla el uso de una cámara séptica sellada y el uso de sanitarios portátiles para los trabajadores de la obra, durante la ejecución de la obra para evitar la defecación al aire libre, teniendo un promedio de 5 baños portátiles durante los 12 meses programados para el desarrollo del proyecto. El manejo y disposición final de los residuos, estarán a cargo de empresas acreditadas y autorizadas por la autoridad correspondiente. Ya en funcionamiento el destino de, las aguas residuales será a un colector municipal, las aguas pluviales serán descargadas a la red sanitaria municipal existente.

Bancos de materiales

Las obras de pavimentación y construcción requieren de materiales pétreos que se extraerán de bancos de material en la región, que compondrán la estructura del camino, considerando únicamente los que están autorizados por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del Estado (SEDUMA). Se tiene contemplados varias opciones de bancos de materiales que se menciona a continuación en su tabla correspondiente. Los materiales necesarios para la ejecución del proyecto serán obtenidos de los proveedores locales, los cuales han demostrado solvencia en sus surtimientos en proyectos similares.

Plantas de tratamiento de aguas residuales

No aplica.

Sitios para la disposición de residuos

Se deberán efectuar los acarreos de los materiales producto de la obra, materiales sobrantes y basura fuera de la obra, con objeto de mantener limpio el sitio, el acarreo se realizara con las condiciones de seguridad requeridas por la obra desde la carga de los camiones hasta el volteo de los mismos. Con respecto a los sitios para la disposición de residuos, todos los materiales de residuo producto de la construcción, serán depositados en un lugar de tiro que sea asignado por el H. Ayuntamiento de Benito Juarez. RESIDUOS PRODUCTO DE LA OBRA. Una vez en funcionamiento el fraccionamiento, la disposición de los residuos sólidos no peligrosos estará a cargo de una empresa concesionada a la recolección de los mismos, ó en su caso del mismo Ayuntamiento. De conformidad con la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos, así como las estrategias que se definan por parte de la Dirección de Ecología Municipal (como pudieran ser la ubicación de un “sitio limpio”).

El servicio de energía eléctrica será suministrado por la Comisión Federal de Electricidad bajo el régimen de aportaciones, con apego a los lineamientos y normatividad aplicable en la materia parte de esa dependencia, como la Ley de Servicio Público de Energía Eléctrica y su Reglamento.




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Electricidad

Suministro de Luz: Durante las etapas de construcción del proyecto el suministro de luz será a través de la red provisional de distribución instalada y el suministro lo realizará la Comisión Federal de Electricidad. Posteriormente, en la etapa de operación se contará con una subestación eléctrica alimentada por la red local.

Una vez que se hayan adquirido los materiales necesarios, se comprobara su legal

procedencia con las facturas y comprobantes correspondientes. Se requerirán de 8,600

m3 de sascab para el predio 1 y 3,856 m3 para el predio 2. (vialidades y obra).

La documentación legal que acredite el tipo de propiedad así como la autorización de uso

por parte de las autoridades correspondientes, deberá ser presentada por parte del

propietario del banco, a la contratista encargada de la realización del proyecto, para que

sea integrada al expediente de obra.

II.2.5 Etapa de operación y mantenimiento El mantenimiento de las casas, dependerá de cada uno de los propietarios, siendo estos

quienes programen los trabajos consistentes en fachadas, instalaciones eléctricas,

instalaciones hidráulicas y sanitarias, instalaciones de gas, jardines, etc.

Por otra parte las áreas comunes como vialidades, banquetas, áreas verdes, etc., serán

responsabilidad del los propietarios del condominio, y su propia forma de organización.

II.2.7 Etapa de abandono del sitio

Puesto que se trata de un proyecto de lotificacion y construcción de un conjunto

habitacional, de acuerdo con la normatividad ambiental y urbana vigente, así como

repetando las condiciones de planeación urbana del H. Ayuntamiento de Tulum esto se

considera definitivo, por lo que no existe abandono de sitio de forma premeditada.

II.2.8 Generación, manejo y disposición de residuos sólidos, líquidos y emisiones a

la atmósfera

Durante este proyecto por la magnitud de la obra, en cada una de las etapas se

generarán residuos sólidos, líquidos y gaseosos, los que se tendrán que ser sometidos a

programas de manejo y mantenimiento en las diversas etapas del proyecto.

II.2.8.1 A la atmósfera.




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Durante la etapa de preparación, lotificación y construcción del Fraccionamiento Las

Palmas Tulum, al realizar los movimientos de tierra y transporte de materiales se

producirá un aumento en la emisión de partículas en suspensión y sedimentables.

La generación de polvos y partículas no implicará mayor afectación a la población ya que

ésta será de baja intensidad, temporal e intermitente, sin embargo para reducir esta

generación, se deberá procurar humedecer con agua el suelo antes de iniciar las

actividades (excavaciones, compactaciones, etc.), además el transporte de materiales se

cubrirá con lonas.

Habrá un incremento en la generación de emisiones a la atmósfera producidos por los

vehículos que intervendrán directa o indirectamente en la ejecución del proyecto, por lo

que debe estimarse que el cumplimiento de los parámetros de emisiones que establecen

las Normas Oficiales Mexicanas (NOM-41-SEMARNAT-1999 y NOM-045-SEMARNAT-

1993), la cual controla los índices de aportación individual, serán acatados por la empresa

que se contrate para la pavimentación del camino.

En la etapa de operación, el incremento en los niveles de partículas y gases

contaminantes se producirá por las emisiones provenientes de la circulación de vehículos.

Los principales contaminantes que se emitirán con motivo de la combustión de

carburantes serán las siguientes: monóxido de carbono (CO), hidrocarburos no quemados

(HC), óxidos de nitrógeno (NOx), entre otros.

El control de su generación, estarán dados por el cumplimiento de la normatividad

aplicable a los vehículos automotores que establecen la Normas Oficiales Mexicanas

(NOM-041-SEMARNAT-1999, NOM-045-SEMARNAT-1993 y NOM-048-SEMARNAT-

1993) y que su cumplimiento corresponde a los propietarios de dichos vehículos.

II.2.8.2 Al agua.

Como se define en la Ley de Aguas Nacionales, las Aguas Residuales se entienden

como: las aguas de composición variada provenientes de las descargas de usos público

urbano, doméstico, industrial, comercial, de servicios, agrícola, pecuario, de las plantas de

tratamiento y en general, de cualquier uso, así como la mezcla de ellas.

Durante fase de trabajos preliminares, lotificación y vialidades no se generaran aguas

residuales, éstas será producidas durante la operación del proyecto, osea cuando se

realice la ocupación de fraccionamiento, y serán generadas por sus usuarios y

propietarios de las casas, por lo que serán de tipo doméstico.

La totalidad de las viviendas estarán conectadas al sistema municipal de drenaje y

alcantarillado, por lo que las descargas de aguas residuales de uso doméstico que se

generen por cada una de las viviendas serán tratadas por la Comisión de Agua Potable y

Alcantarillado (CAPA) que de acuerdo con la Ley de Aguas Nacionales un Sistema de




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Agua Potable y Alcantarillado se conforma por un conjunto de obras y acciones que

permiten la prestación de servicios públicos de agua potable y alcantarillado, incluyendo el

saneamiento, entendiendo como tal la conducción, tratamiento, alejamiento y descarga de

las aguas residuales. Contando ésta comisión con los correspondientes permisos de

descarga que otorga la CONAGUA para la descarga de aguas residuales a cuerpos

receptores de propiedad nacional, a las personas físicas o morales de carácter público y

privado.

Las descargas de aguas residuales de uso doméstico que se generen por cada una de las

viviendas que se construirán, formarán parte del sistema municipal de alcantarillado.

De conformidad con la Ley de Aguas Nacionales, corresponde al municipio y al estado,

así como a los organismos o empresas que presten el servicio de agua potable y

alcantarillado, el tratamiento de las aguas residuales de uso público urbano, previa a su

descarga a cuerpos receptores de propiedad nacional, conforme a las Normas Oficiales

Mexicanas respectivas o a las condiciones particulares de descarga que les determine "la

Autoridad del Agua" (en este caso la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado –CAPA-)

De igual forma, es competencia de las autoridades municipales, con el concurso del

gobierno del estado en los términos de la Ley de Aguas Nacionales, la explotación, uso o

aprovechamiento de las aguas nacionales que se les hubieran asignado, incluyendo las

residuales, desde el punto de su extracción o de su entrega por parte de "la Autoridad del

Agua", hasta el sitio de su descarga a cuerpos receptores que sean bienes nacionales.

II.2.9 Infraestructura para el manejo y la disposición adecuada de los residuos

La Ley para la Prevención y la Gestión Integral de Residuos del Estado de Quintana Roo

define a los Residuos Sólidos Urbanos como: Los generados en las casas habitación, que

resultan de la eliminación de los materiales que utilizan en sus actividades domésticas, de

los productos que consumen y de sus envases, embalajes o empaques; los residuos que

provienen de cualquier otra actividad dentro de establecimientos o en la vía pública que

genere residuos con características domiciliarias, y los resultantes de la limpieza de las

vías y lugares públicos, siempre que no sean considerados por esta Ley como residuos

de otra índole. Este tipo de residuos serán los que se produzcan en las casas una ves que

este implementado este proyecto de vivienda.

Durante la etapa de construcción de las vialidades y lotificación se generarán residuos

domésticos sólidos y peligrosos como estopas con grasa y aceite, cuando se hagan

cambios de aceite y grasa a la maquinaria y equipo antes indicado. Se deberán de

concentrar en tambos para que se trasladen por empresas especialistas registradas en el

padrón de la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA), para la

recolección y disposición final de este tipo de residuos, además de la contratación de una

empresa autorizada.




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a) Sitios y procedimientos de disposición o tratamiento y/o localización de los

residuos.

Por parte del personal que labore durante las obras se generarán residuos sólidos

que serán depositados en los tambos y basureros para que de manera constante

sean recolectados por el sistema operador de limpia del municipio, y depositados en

sitios autorizados para ello.

Durante el proceso de la lotificación y construcción, los residuos sólidos urbanos se

dispondrán en confinamientos autorizados por el Municipio, como se describe en el

siguiente punto, y en las medidas de mitigación de este informe preventivo.

b) Descripción del procedimiento de disposición, tratamiento y/o destino final

de los residuos sólidos y líquidos.

A los residuos de material pétreo inerte, escombro o residuos no peligrosos tales

como grava, arena, material de base, material de carpeta, material de sello, se

precederá a depositarlo en un banco de tiro autorizado por las autoridades

municipales, el cual se recomienda para relleno y estabilización de taludes de los

bancos de préstamo y evitar desgajamiento del suelo.

En caso de que el sascab sobrante tenga que ser almacenado para su posterior

utilización, se deberán implementar bodegas de materiales específicas, las cuales

deberán situarse fuera de las zonas con pendiente o de escorrentías naturales

para evitar su dispersión y contaminación de otros sitios fuera del proyecto.

Los residuos de materiales como mezclas asfálticas, emulsiones y restos de

pintura se deberán manejar y disponer como residuos peligrosos.

Los residuos orgánicos (residuos de alimentos) generados por el personal se

colectarán en bolsas de plástico para posteriormente integrarse en el sistema de

composteo del despalme.

Los residuos sólidos no peligrosos se almacenaran en contenedores y se les dará

disposición final en el Relleno Municipal, sitio que autorice el H. Ayuntamiento de

Tulum.

Los residuos orgánicos humanos durante la etapa de construcción del

fraccionamiento, serán colectados en sanitarios portátiles, contratados con

empresas autorizadas, distribuidos en sitios donde el personal tenga fácil acceso,

siendo responsabilidad de la empresa que preste el servicio la disposición final de

éstos residuos.




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Es importante decir que la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los

Residuos determina que los municipios tienen a su cargo las funciones de manejo integral

de residuos sólidos urbanos, que consisten en la recolección, traslado, tratamiento, y su

disposición final, conforme a las diversas facultades como la de controlar los residuos

sólidos urbanos y la de prestar, por sí o a través de gestores, el servicio público de

manejo integral de residuos sólidos urbanos.

III. VINCULACIÓN CON LOS ORDENAMIENTOS JURÍDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y ENSU CASO, CON LA REGULACIÓN DE USO DE SUELO

Antecedentes de la Gestión Ambiental y permisos.

El proyecto de lotificación (41 lotes) y construcción de 573 viviendas y 6 locales

comerciales, cuenta con las siguientes aprobaciones y permisos de las autoridades

correspondientes (véase en anexos):

Es importante mencionar que durante el proceso de gestión del proyecto se realizara en

dos predios resultado de la fusión de 3 lotes cada uno, aprobado por el H. Ayuntamiento

de Tulum de la ciudad de Tulum.




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Fecha No. de oficio De: Para:

15/07/2010 DC/CTC/0360/10 H. Ayuntamiento de

Tulum

Dirección de Catastro.

Inmobiliaria Karuka, S.A.

de C.V.

Descripción Observaciones

Verificacion de las medidas y

colindancias del Lote 001, Mza

866, SM 006, Reg 12 de la ciudad

de Tulum, Municipio de Tulum.

Medidas y Colindancias:

Verificacion Fisica Actual

AL NORTE 100.21 mts con 10 Av. Norte

AL SUR 100.15 mts con 10 Av. Norte Bis.

AL ESTE 218.62 mts con lote 002.

AL OESTE 221.99 mts con Norte

Superficie: 22,062.40 m2 Clave Catastral: 902012006866001 Firmado por el C. Gustavo Flores Corona

Director de Catastro Municipal.



Tulum



de C.V.








AL NORTE 101.95 mts en línea quebrada con 10 Av. Norte






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AL OESTE 218.62 mts con lote 001





Tulum



de C.V.








AL NORTE 98.32 mts en línea discontinua con 10 Av. Norte



AL OESTE 218.53 mts con lote 002.





Tulum



de C.V.




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AL NORTE 116.69 mts con 10 Av. Norte bis

AL SUR

83.13 mts en línea discontinua con 15 Av. Norte, Lote 002 y Calle Rio Hontun.

AL ESTE 202.85 mts en línea discontinua con calle Rio Hontun y lote 002.

AL OESTE 197.74 mts con Calle 2 Norte Bis





Tulum



de C.V.








AL NORTE 20.00 mts con Lote 001 + 22.00 mts con Rio Hontun + 40.00 mts con lote 003

AL SUR 82.80 mts con 15 Av. Norte.

AL ESTE 74.36 mts con lote 004




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AL OESTE 62.85 mts con lote 001





Tulum



de C.V.








AL NORTE 50.00 mts con 10 Av. Norte Bis

AL SUR

50.00 mts en línea discontinua con Calle Rio La Victoria, lote 002 y Calle Rio Hontun

AL ESTE 140.00 mts en línea discontinua con Calle Rio La Victoria

AL OESTE 140.00 mts en línea discontinua con Calle Rio Hontun






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19/07/2010 DGDUyE/597/2010 H. Ayuntamiento de

Tulum

Dirección de

Desarrollo urbano


de C.V.


Uso de suelo de la Parcela 778,

Fracciones 1, 2 y 3 del Municipio de

Tulum, Quintana rme Roo.

USO DE SUELO H4

Hab/Ha. 240

Viv/Ha 60

COS 0.60

CUS 1.70

ALTURA MAXIMA 12 mts / 3 niveles

Firmado por el Ing. Lorenzo Miranda. - Director

general de Desarrollo Urbano y Ecologia


30/08/2010 DC/DTC/0412/10 H. Ayuntamiento de

Tulum

Dirección de Catastro


de C.V.


Informe Catastral de fusión de los Lotes

001, 002 y 003, Mza 866, Reg 012

ubicados en la calle 4 Norte éntrela

calle 10 Av. Norte y la Calle 10 Av. en

Tulum, Municipio del mismo nombre, Q.

Roo.

Lote resultante:




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Firmado por el C. Gustavo Flores Corona. -

Director de Catastro Municipal


30/08/2010 DC/DTC/04

11/10

H. Ayuntamiento de Tulum

Dirección de Catastro

Inmobiliaria Karuka, S.A. de C.V.


Informe Catastral de fusión de

los Lotes 001, 002 y 003, Mza

778, Reg 010 ubicados en la

calle 10 Av. Norte entre la

calle Rio la Esperanza y la

Calle 2norte Bis en Tulum,

Municipio del mismo nombre,

Q. Roo.

Lote resultante:

Firmado por el C. Gustavo Flores Corona. - Director de Catastro

Municipal




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2.3. Antecedentes de acuerdo con las Normas Oficiales Mexicanas. Normas oficiales que rigen el proceso.

Por tratarse de un proyecto de mediana magnitud, un desarrollo inmobiliario habitacional y comercial, se esperan a mediana escala y sin representar ningún tipo de riesgo ambiental, gases de combustión, generación de polvos, ruidos, y aguas residuales, que deberán ser sometidas a un riguroso programa de manejo, siendo necesario señalar, que el proceso constructivo es temporal y que durante la operación es muy fácil manejar los residuos sólidos y líquidos generados. Independientemente de lo anterior, se pondrá especial atención, al estricto cumplimiento de las Normas Oficiales Mexicanas siguientes:

NOM-041-ECOL-96 Que establece los límites máximos permisibles de emisiones de gases contaminantes provenientes de escapes de vehículos que usan gasolina. (esta NOM se le hará saber a la empresa que rente la maquinaria pesada).

NOM-045-ECOL-96 Que establece los límites máximos permisibles de opacidad del humo, proveniente de escapes de automotores que usen diesel (esta NOM se le hará saber a la empresa que rente la maquinaria pesada).

NOM-080-ECOL-94 Que establece los límites máximos permisibles para la emisión de ruidos, provenientes de escapes de vehículos automotores en circulación. (esta NOM se le hará saber a la empresa que rente la maquinaria pesada).

NOM-085-ECOL-94 Que establece los límites máximos permisibles de emisiones a la atmósfera, en equipos de calentamiento directo e indirecto por combustión.

NOM-003-ECOL-97 Que establece los límites máximos permisibles de contaminantes, para las aguas residuales tratadas, que se reutilicen en servicio público. (se tomara en cuenta para la realización del contrato con la empresa SANIRENT)

NOM-001-ECOL-96 Que establece los límites máximos permisibles de

contaminantes, en las descargas de aguas residuales en aguas y bienes

nacionales. (no se dispondrán de aguas residuales al suelo y al subsuelo)

Para la zona en referencia también aplica lo establecido en la NOM-059-ECOL-2001,

publicada en el Diario Oficial de la Federación, el 6 de marzo de 2002, misma que

determina las especies y subespecies de flora y fauna silvestres y acuáticas en peligro de

extinción, amenazadas, raras y las sujetas a protección especial.




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IV. DESCRIPCIÓN DEL SISTEMA AMBIENTAL Y SEÑALAMIENTO DE LA PROBLEMÁTICA AMBIENTAL DETECTADA EN EL ÁREA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO

IV.1 Delimitación del área de estudio Como se ha mencionado anteriormente, los predios donde se desarrollará el proyecto de

Fraccionamiento de interés social “Las Palmas Tulum”, se encuentra en la Región 012 y

Región 010 , en la ciudad de Tulum, Municipio de Tulum, Quintana Roo cuenta con un

total de superficie de 96,780.78m2.

El sitio para la ubicación del proyecto retendido fue seleccionado exclusivamente con

criterios de orden de planeación y desarrollo urbano; es decir el promovente identifica y

adquiere a través de los mecanismos civiles legalmente constituidos la propiedad de un

predio urbano que reúna las condiciones técnicas y legales para el desarrollo del proyecto




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Puesto que el predio se encuentra identificado como de uso habitacional de lata densidad

por la Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Tulúm,

2006-2030 su viabilidad para recibir el proyecto de vivienda que aquí se describe queda

garantizado, restando al promovente la aplicación de estudios de mecánica de suelos, de

mercado y financieros para finalmente optar por este predio.

Su ubicación, diseño, dimensiones y planes de urbanización, fueron especificados

pensado por un lado en las posibilidades constructivas de la propia empresa y por otro en

el segmento de mercado que se pretende posicionar, que en este caso es de casas de

interes social.


biológica o del medio físico natural, ya que su inmersión en la macha urbana de la ciudad

Tulum y al contar con un instrumento de política urbana que lo regula, lo hacen

improcedente.





Suelos estables y que no presentan alto riesgo de hundimientos o deslizamientos.


No se ubica dentro de Áreas Naturales Protegidas, riqueza faunística o sitios de gran valor escénico o paisajístico.

En la zona existe existencia de infraestructura para poder abastecer al desarrollo como lo es agua potable, alcantarillado, drenaje, vialidades, etc., así como una serie de servicios como hospitales, escuelas, centros comerciales, gasolineras, entre otros.

En las colindancias inmediatas al predio no se encuentran servicios o actividades riesgosas que pudieran causar un impacto negativo. De hecho se esta contemplando en los predios colindantes otro desarrollo habitacional.

Desde el punto de vista de normatividad ambiental, se seleccionó este sitio por

encontrarse permitido para la obra que se pretende realizar, al estar comprendido éste en

un instrumento de política ambiental, como lo es el Programa de Ordenamiento Ecológico

Territorial de la Región Denominada Corredor Cancún-Tulum ubicandosé dentro de la

Unidad de Gestión (UGA) 4 denominada “Centros de Población de Tulum y Playa del

Carmen y Nuevo Centro de Población”. Con estos instrumentos de política ambiental y

desarrollo urbano, se cuentan con parámetros y condicionantes claras, que al ser

cumplidas se garantiza la sustentabilidad ambiental del proyecto, un crecimiento ordenado

y regulado, así como la seguridad de la inversión que se realiza.

Es sí como, el proyecto es acorde con el uso de suelo establecido para el terreno como lo

refiere la aprobación de lotificación y zonificación de usos de suelo para el proyecto

propuesto emitida por el H. Ayuntamiento de Tulum (Veasé en anexos). La misma que




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determina que él mismo da cumplimiento a la manifiestado en la Ley de Fraccionamientos

del Estado de Quintana Roo.

De igual manera, de conformidad con las autorizaciones expedidas por el H.

Ayuntamiento de Tulum, y el instrumento de planeación y política urbana mencionado, el

predio referido esta determinado en cuanto a su utilización general del suelo como zona

habitacional de densidad alta, que comprende todo tipo de edificaciones para el uso

habitacional, con una densidad máxima son de 240 hab/Ha.o 60 viviendas/Ha, con clave

“H4”.

Con base a lo anterior, no se ha considerado otro sitio para la ejecución de este proyecto,

se adquirió ex profeso para esta obra y no ha sido sometido a una evaluación de impacto

ambiental anteriormente.

IV.2 Caracterización y análisis del sistema ambiental A continuación se realizará una descripción detallada de los componentes ambientales

que influyen y están presentes en el predio destinado para el proyecto, describiéndose de

lo general a lo particular, de lo municipal a lo especifico del sitio, considerando de inicio

que el terreno se encuentra dentro del área urbana de la ciudad de Tulum, así como en lo

regional a una serie de desarrollos inmobiliarios y residencial, lo que han hecho que ya no

se considere esta zona un corredor natural y se han perdido algunas de sus funciones

ambientales. Aunado a ello es evidente la afectación de los huracanes, tanto en la pérdida

de vegetación como en la erosión del suelo.

Derivado de esta caracterización ambiental, sabremos que hay y en qué condiciones esta,

para después determinar los impactos que se generarán con la construcción del proyecto,

dependiendo del sembrado del proyecto, para posteriormente determinar las medidas de

mitigación y compensación ambiental de ello, en congruencia con los instrumentos

normativos aplicables.

IV.2.1 Aspectos abióticos

Fisiografía.

El área pertenece a la provincia fisiográfica denominada península de Yucatán;

comprende parte de las subprovincias Costa Baja de Quintana Roo y Carso Yucateco. La

topografía predominante es llanura, cuya altitud no sobrepasa los 30 msnm. A lo largo de

la costa irregular, bañada por el mar caribe, sobresalen las bahías Ascensión y Espíritu

Santo, así como una gran cantidad de puntas, playas y barras.

En términos generales la zona urbana de Tulum, es una planicie, con depresiones

puntuales importantes, que dan origen a “Cenotes” y afloramientos de agua subterránea,

dos de estas depresiones se localizan dentro de la zona urbana actual, recorriendo la




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carretera hacía la zona costera, se puede apreciar un punto elevado que forma una

división entre la costa y la planicie mencionada, en este punto el cambio de elevación es

de 4 a 6 metros y de 6 a 0 metros.

Los pendientes topográficas no superan los 6 m/km en las partes mas pronunciadas,

actualmente la carretera federal a conformado un parte aguas artificial que divide la zona

urbana, esto motivo a que en el proyecto de atarjeas se dividiera en dos sectores la

recolección de aguas residuales.

Hidrología superficial y subterránea.

Cuenca hidrológica.

La zona de estudio se ubica dentro de la Región

Hidrológica con clave RH-33, denominada Yucatán

Este (Quintana Roo), Esta región se divide en dos

Cuencas: a) Bahía de Chetumal y Otras y b) La

denominada Cuencas Cerradas. Dentro de esta última,

se ubica la Subcuenca Laguna de Chunyaxche y Felipe

Carrillo Puerto dentro de la cual quedará situada de

manera íntegra toda la zona del proyecto.

Entre las características que hacen relevante esta Región, y en general a toda la Península de Yucatán, está la carencia de corrientes superficiales. De hecho, éstas se presentan únicamente hacia su extremos Sur (límites con Belice y Guatemala) y Suroeste en los

límites con los estados de Tabasco y Chiapas. Por su ubicación, éstos desembocan hacia el Golfo de México o hacia el mar Caribe. Por lo tanto, para la zona de estudio se aplica esta misma condición peninsular, por lo que

el río más cercano es el Hondo que sirve de límite con el país de Belice. De esta manera,

no hay una corriente superficial de importancia en la zona, por lo que la mayor cantidad

de agua de lluvia que cae contribuye a la recarga del manto freático.

Principales ríos o arroyos cercanos.

Como se ha mencionado, desde un punto de vista general, para todo el estado de

Quintana Roo, la única región donde hay la presencia de escurrimientos de agua es en la

zona Sur. De esta manera, en la zona del proyecto no existe ninguna corriente superficial

de importancia, por lo que el flujo de agua de lluvia es de carácter laminar (encausado

hacia las lagunas, zonas bajas y cenotes que se ubican dentro de la cuenca) y

subterráneo. Asimismo, eventualmente todos estos flujos habrán de desembocar hacia el

mar Caribe.




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Embalses o cuerpos de agua cercanos (Lagos, presas etc.).

Todas las lagunas o cuerpos de agua que se presentan en el municipio de Tulum y

alrededores, se consideran que están fuera de la influencia de la zona del proyecto. De

cualquier manera, éstas se relacionan en la siguiente tabla anotando la distancia

aproximada de éstas al predio de interés.

Por otra parte, las características físico-químicas de las aguas de estas lagunas son

prácticamente desconocidas y en ellas solamente se practican actividades recreativas, de

contemplación, para recolección de agua para consumo humano y animal, y en

ocasiones, se efectúa la pesca de mojarra prieta (Cliclasoma urophthalmus). Sin

embargo, esta actividad es muy limitada y estrictamente con fines de autoconsumo.

Drenaje subterráneo.

El drenaje subterráneo en la Península de Yucatán constituye un sistema en forma de “Y”,

en cual surge a partir de la zona alta de la meseta de Zohlaguna. Con un ramal que se

dirige hacia el norte hacia río Lagartos y otro hacia el nordeste el cual descarga sus aguas

hacia el mar Caribe por debajo del nivel del litoral. El sistema formado presenta

estructuras características en los tres estados que conforman a la Península, como son la

presencia de cenotes, dolinas, grutas, aguadas y lagunas pequeñas.

Asi mismo, la zona de interés se presenta dentro de una unidad geohidrológica

denominada “Material consolidado con posibilidades altas”, misma que está constituida

por rocas calcáreas con estratos delgados a gruesos, los cuales cuentan con un alto

contenido fosilífero y ocasionalmente se encuentran cavernas formadas por disolución. Su

permeabilidad es alta y su fracturamiento moderado. El acuífero es de tipo libre, su

recarga está dada por la infiltración de agua de lluvia. La calidad del agua es

regularmente tolerable con manifestaciones dulces. De manera complementaria, se

considera que anualmente en Quintana Roo se precipitan alrededor de 62’888.000.000 m3

de agua de lluvia. De la cual el 77.76 % que se infiltra (48 901.000.000 m³) es retenida por

las rocas que se encuentran arriba de la superficie freática, misma que posteriormente es

Lagunas cercanas a la zona del proyecto.

LAGUNA DISTANCIA AL PREDIO

DE INTERÉS

Coba 44 km.

Verde 51 km.

Nachacam 58 km.

La Unión 45 km.




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extraída por los procesos de evapotranspiración; el otro 22.24 % constituye la recarga

efectiva del manto freático, lo que equivale a unos 13.987.000.000 m³. Asimismo, el

manto freático en la zona de interés se encuentra a 6-8 m de profundidad y tiene un

espesor de 50 m. Por otro lado, en la zona no se encuentra ningún pozo de captación de

agua (INEGI, 2001).

De acuerdo con los estudios realizados en la región se ha detectado la presencia de ríos

subterráneos mismos que se ubican hacia la zona sur de Tulum y que se ha definido

como el Sistema Ox-belha. Además de que hacía el norte de dicha ciudad, se ubica otro

sistema denominado Sac-Actum. No obstante, lo anterior, el proyecto que se presenta no

afectará estas formaciones geohidrológicas.

Edafología.

En la zona, el suelo es una mezcla de Litosol con Rendzina, clave I+E/2 en la

clasificación; se trata de un suelo con un horizonte mólico muy delgado que sobreyace

sobre material calcáreo con más del 40% de equivalentes de carbonato de calcio.

Son suelos muy someros, por lo regular con espesores de 30 cm, reposando sobre

material calcáreo, con más de 40 % de carbonato de calcio; con un contenido de materia

orgánica entre 6 y 15 % y capacidad de intercambio catiónico de 20 a 45 meq/100g de

suelo. Estos presentan fase física (lítica somera), pero no química y tienen buen drenaje.

En el perfil de estos suelos poco profundos existe material calcáreo granular de diferentes

diámetros; éstas partículas son porosas y generalmente poseen buena permeabilidad

absorbiendo cantidades apreciables de agua y aire. Estas rocas al intemperizarse por la

precipitación, vientos, ciclones, temperatura y factores bióticos, dejan en libertad las arcillas,

que se mezclan con los otros minerales que forman las rocas margosas y más tarde se

descomponen por mecanismos físico-químicos dejando residuos que van originando los

diferentes suelos.

Debido al alto contenido de materia orgánica, iones calcio, carbonatos y bicarbonatos, en

estos suelos (humocarbonatados) sus coloides generalmente tienen un alto grado de

saturación iónica. Consecuentemente los suelos están floculados y presentan buena

estructura, poseen buen drenaje y por lo tanto, buena aireación

El pH del suelo está influido por la composición de los cationes intercambiables, la

naturaleza de los materiales de intercambio catiónico, composición y concentración de sales

solubles y la presencia o ausencia de yeso y carbonatos de metales alcalino - térreos.




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Figura. Distribución de los tipos de suelo dentro del predio del proyecto

Topografía.

La zona en donde se ubica Tulum corresponde a la región fisiográfica de la Península de

Yucatán y a la unidad geomórfica de las planicies del Caribe.

A similitud con toda la Península de Yucatán, la topografía en la zona de Tulum es plana,

presentando pendientes del 0 al 10%. A lo largo de la franja costera, en la mayoría del

asentamiento, con una variación de entre 70 y 200 mts de distancia a la línea de mar se

genera un desnivel de entre dos y cuatro metros de altura dividiendo una zona baja de

playa y el nivel medio de la población, por lo demás no se detectan elevaciones

importantes o accidentes salvo los que existen de forma puntual generando cenotes con

profundidades que fluctúan entre los 4 y los 30 metros bajo el nivel medio del mar.

Geología

La península de Yucatán conforma una loza de calizas granulosas deleznables de color

blanquecino llamada sascab, localizada sobre materiales del Cretácico Medio, cubierto a

su vez por sedimentos arenosos y limosos del cuaternario.

En las inmediaciones de Tulum, al igual que en el resto de la Península de Yucatán,




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afloran los sedimentos calcáreos de origen marino, depositados durante la era Cenozoica,

el tipo de calizas de esta región es de constitución dura, pero bajo esta capa en algunas

áreas se presenta el sascab; la industria extractiva de la región se basa en la explotación

de esta caliza de la cual se obtienen materias primas para la construcción.

Por lo general la presencia de las calizas duras y compactas típicas de la región, permite

que el suelo tenga una buena estabilidad como soporte, aunque debido a la erosión

química y física mencionada se presentan con cierta regularidad oquedades o cavernas

en el subsuelo, aflorando en algunos casos a la superficie.

Entre los 4 y los 9 metros de profundidad bajo el nivel medio del mar el subsuelo presenta

una gran irregularidad en su conformación ya que existen grandes huecos llenos de agua

o arena suelta que coinciden con la dinámica de arribo de las corrientes de agua dulce del

continente y el agua salina del litoral.

Las zonas colindantes a la playa están formadas por areniscas calcáreas de origen

marino, que forman regozoles, y arenosoles. En estos tipos de suelos la presencia de

flujos de agua provoca la formación de huecos.

En cuanto a las profundidades de arena sobre la roca ésta es variable y se abarca desde

el afloramiento de roca, es decir cero metros hasta los siete metros en algunas áreas del

litoral.

La unidad geomorfológica corresponde a la planicie del Caribe, la cual inicia atrás de la

zona de manglares característicos de la franja costera de Quintana Roo, ocupando la

porción francamente terrestre. Esta Unidad cuyo desarrollo geomorfológico dio inicio en el

Terciario Superior-Plioceno corresponde a rocas sedimentarias de origen marino (calizas).

Geomorfología

Desde el punto de vista geomorfológico, se considera que la Península de Yucatán en su

mayoría es de carácter platafórmico desde el Paleozoico, es decir, se trata de una

formación básicamente sedimentaria de gran espesor en la cual la roca volcánica original

que formara la placa de Yucatán se encuentra a gran profundidad y cubierta en toda su

extensión por calizas de distinta naturaleza y antigüedad.

Clima.

Para definir el tipo de clima predominante en la región en donde se ubicará el desarrollo

habitacional, se han considerado los registros proporcionados en la Estación

Meteorológica de Tulum, misma que se localiza en el poblado del mismo nombre y que

cuenta con cerca de 25 años de observación. Esta ubicación la sitúa a una distancia

aproximada de 5 Km. siendo la estación meteorológica más cercana. Por otra parte, se ha




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revisado la Carta Climática del INEGI (1985), en la cual se muestra que la zona de estudio

corresponde a la misma isoterma y muy cerca de la isoyeta que la estación referida.

Tipo de clima.

Con la información anterior, se han determinado las características del clima en la región,

por lo que de acuerdo al sistema de clasificación de Köppen, modificado por García

(1988), se ha definido que en la zona costera del noreste de Quintana Roo predomina el

tipo climático Aw2 (x')iw”. Este se considera como un clima cálido subhúmedo con régimen

de lluvias de verano e invierno.

Mapa de temperatura y precipitación, basado en el mapa digital de México; Tulum se ubica en la isoterma 26ºC y en la isoyeta 1500 mm.

Temperatura y precipitación.

Para la Estación Meteorológica de Tulum, se tienen los registros promedio mensuales de

temperatura y precipitación, Por lo que se puede resumir que la temperatura promedio

anual para esta región es de 27 °C. El mes más cálido se manifiesta en julio y agosto con

28.2 °C; y el más frío en diciembre con 24.6 °C.




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En lo que respecta a la precipitación promedio anual, ésta corresponde a los 1,488.7 mm.

Asimismo, se considera a marzo como el mes más seco con tan solo 16.2 mm, mientras

que octubre es el mes más lluvioso con 277 mm.

El índice de Lang (considerado como la relación que existe entre la precipitación total

anual y la temperatura media anual) es de 40.67, lo cual indica un régimen de lluvias de

verano. Por otra parte, en la mitad caliente y lluviosa del año se manifiesta una temporada

menos húmeda, denominada localmente como canícula, se trata de una sequía de medio

verano o sequía intraestival, debido a un descenso significativo en la cantidad de lluvia

mensual. Para el área de interés el descenso se manifiesta entre los meses de julio y

agosto, con precipitaciones promedio mensual de 82.8 y 84.2 mm respectivamente.

Viento.

De acuerdo con los registros, en la región durante los meses de febrero a agosto existe

una dominancia de vientos que provienen del Este y Sureste; mientras que durante el

invierno éstos pueden cambiar al Norte y Noreste. En lo referente a la velocidad media

anual, ésta alcanza los 5 m/seg., con rachas de hasta 20.0 m/seg.

Intemperismo severos.

Debido a las condiciones climáticas que imperan en la zona donde se pretende llevar a

cabo el desarrollo habitacional, es posible la manifestación de algún evento meteorológico

de carácter ciclónico.

Existe un patrón general más o menos constante para la presencia de estos eventos, pero

pueden variar según las condiciones meteorológicas existentes. En el Atlántico, Caribe y

Golfo de México; para la zona de interés, la temporada de huracanes comienza el 1 de

Junio de cada año y se extiende hasta el 30 de Noviembre, aunque pueden haber

huracanes todo el año (excepto en el mes de marzo). La formación de estas

perturbaciones atmosféricas sucede en el mar Caribe, frente a las costas de Venezuela y

Trinidad, cuyos fenómenos se desplazan hacia el noroeste sobre el mar Caribe,

atravesando América Central y las Antillas Menores, dirigiéndose finalmente hacia el norte

hasta las costas de Florida, Estados Unidos de Norteamérica, afectando a su paso las

costas del estado de Quintana Roo.

Los fenómenos meteorológicos pueden manifestarse como Huracán, el cual es un

sistema tropical atmosférico intenso de fuertes tormentas eléctricas con una circulación en

la superficie bien definida y vientos sostenidos máximos de 74 MPH (64 nudos) o más

altos. Depresión tropical que es un sistema organizado de nubes y tormentas eléctricas

con una circulación definida en la superficie y vientos sostenidos máximos de 38 MPH (33

nudos) o menos; y, Tormenta tropical que es un sistema organizado de fuertes tormentas

eléctricas con una circulación definida en la superficie y vientos sostenidos máximos de




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39 a 73 MPH (34 a 63 nudos). Por otra parte, los elementos necesarios para que se forme

un huracán son:

Temperatura: Debe ser superior a los 80 °F, por lo cual el agua del océano se evapora a

nivel acelerado. En este proceso de evaporación y condensación eventual del vapor de

agua en forma de nubes, se libera la energía que le da la fuerza al sistema para generar

vientos fuertes y lluvia, y como en las zonas tropicales la temperatura es normalmente

alta, constantemente se origina el segundo elemento necesario.

Humedad: Como el huracán necesita la energía de evaporación como combustible, tiene

que haber mucha humedad, la cual ocurre con mayor facilidad sobre el mar, de modo que

su avance e incremento en energía ocurre allí más fácilmente, debilitándose en cambio al

llegar a tierra firme.

Viento: La presencia de viento cálido cerca de la superficie del mar permite que haya

mucha evaporación y que comience a ascender sin grandes contratiempos, originándose

una presión negativa que arrastra al aire en forma de espiral hacia adentro y arriba,

permitiendo que continúe el proceso de evaporación. En los altos niveles de la atmósfera

los vientos deben estar débiles para que la estructura se mantenga intacta y no se

interrumpa este ciclo.

Giro o “spin”: La rotación de la tierra eventualmente le da movimiento en forma circular a

este sistema, el que comienza a girar y desplazarse como un gigantesco trompo. Este giro

se realiza en sentido contrario al de las manecillas del reloj en el hemisferio norte, y en

sentido favorable en el hemisferio sur.

De acuerdo a la fuerza de sus vientos, los huracanes se clasifican según la escala Saffir-

Simpson que se muestra en la siguiente tabla.

Escala de Huracanes Saffir-Simpson.

CATEGORÍA VIENTOS SOSTENIDOS (MPH)

DAÑOS MAREJADAS

H1 74-95 Mínimos: Casas móviles sin fijar, vegetación y rótulos. 4-5 pies

H2 96-110 Moderados: Todas las casas móviles, techos, embarcaciones pequeñas, inundaciones.

6-8 pies

H3 111-130 Extensos: Edificios pequeños, carreteras a bajo nivel arrasadas por el agua.

9-12 pies

H4 131-155 Extremos: Techos destruidos, árboles caídos, calles arrasadas por el agua, casas móviles destruidas. Casas de playa inundadas.

13-18 pies

H5 >155 Catastróficos: La mayoría de los edificios destruidos. Vegetación destruida. Carreteras principales bajo agua. Hogares inundados.

>18pies

De manera complementaria, en la tabla siguiente se muestran los registros del paso de

los ciclones que de algún modo han hecho historia en el Estado.




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Fenómenos ciclónicos más recientes que han afectado al estado de Quintana Roo.

AÑO ORIGEN NOMBRE CATEGORÍA LUGAR DE ENTRADA A

TIERRA

PERÍODO

VIENTOS

(Km./h)

2007 Atlántico Dean Huracán 5 Mahahual 20-21 Ago 250

2005 Mar Caribe Wilma Huracán 5 Cozumel 21-24 Oct 250

2005 Mar Caribe Stan Tormenta tropical Bahía de la Ascensión 2-3 Oct 75

2005 Atlántico Emily Huracán 3 Xpu-Ha 24-26 jul. 235

2002 Atlántico Isidore Huracán 3 Dzilam de Bravo, Yuc 23-26 Sep 200

2001 Atlántico Chantal Tormenta Tropical Chetumal 15-22 Ago 115

2000 Atlántico Gordon Depresión tropical Tulum 14-18 Sep 55

2000 Atlántico Keith Huracán 1 Quintana Roo 3-5 Oct 140

1999 Atlántico Katrina Depresión tropical 45 Km NNW Chetumal 28 Oct-1 Nov 55

1998 Atlántico Mitch Tormenta Tropical Campeche, Camp. 21 Oct-5 Nov 65

1996 Atlántico Dolly Huracán 1 Felipe Carrillo Puerto 19-24 Ago 130

1995 Atlántico Opal Depresión tropical Bahía del Espíritu Santo 27 Sep-2 Oct 55

1995 Atlántico Roxanne Huracán 3 Tulum Ago-20 185

1990 Atlántico Diana Huracán 1 Chetumal 4-8 Ago 140

1988 Atlántico Gilbert Huracán 5 Puerto Morelos 8-13 Sep 270

1988 Atlántico Keith Tormenta Tropical Cancún 17-24 Nov 110

IV.2.2 Aspectos bióticos

a) Vegetación terrestre

La caracterización de la vegetación en el sitio en donde se contempla la construcción del

proyecto, se realizo a través de un estudio y análisis que a continuación se presenta:

INTRODUCCIÓN.





El presente estudio de caracterización de vegetación, se hace en dos predios en el que

ubicara un desarrollo habitacional en la ciudad de Tulum y para ello es necesario tomar

las siguientes consideraciones:

La flora del estado de Quintana Roo comprende cerca de 1,257 especies agrupadas en

130 familias, lo que en diversidad resulta bajo con relación al tamaño del estado y

comparándola con otras regiones cercanas, esta relativa pobreza florística puede

atribuirse a la reciente emersión de la península (Escalante, 2000).

Aunque el desplazamiento de la vegetación original en Quintana Roo es relativamente

reducido, el impacto de las actividades humanas sobre los diversos tipos de vegetación se

ha ido acentuando sobre todo en los últimos años en función del incremento demográfico

acelerado que ha presentado en el estado, como consecuencia de su destacado

desarrollo turístico. Adicionalmente las selvas están expuestas al embate de los

huracanes e incendios a pequeña o gran escala (Sánchez, 2000).

El estado de Quintana Roo tiene un comportamiento demográfico muy diferenciado, lo

cual hace que algunas poblaciones tengan unos de los crecimientos mas acelerados a

nivel nacional; en este caso Tulum en el 2008 fue decretado municipio lo cual implica que

la dotación territorial para el asentamiento de dicha población tienda a ir creciendo

constantemente y por lo tanto la necesidad de nuevos espacios para la dotación

habitacional son indispensables.

Tomando en cuenta que en la zona del poblado de Tulum se han presentado 4 huracanes

en los últimos 50 años, se dice que tiene un riesgo alto de incidencia para este tipo de

fenómenos meteorológicos. Las poblaciones deben de ubicarse lo más alejadas de la

costa, por lo tanto la ampliación que se proyecta se encuentra en el lugar adecuado según

los datos de posible afectación por inundaciones (UQROO-SEDESOL 2000)

En los datos regionales se menciona la dominancia de Selva mediana subperennifolia;

pero como ya se expuso, en la zona han incidido varios fenómenos meteorológicos siendo

los mas recientes Dean en 2007, Emily y Wilma ambos en el 2005. Por lo cual la

vegetación alrededor de Tulum se encuentra afectada. Por otro lado la gran proliferación

de materia orgánica disponible después de estos acontecimientos meteorológicos facilita

la proliferación y dispersión de incendios forestales.

El INEGI reporta para la zona del proyecto la existencia de selva mediana subperennifolia,

que coincide con el Diagnóstico del PDU del centro de población de Tulúm 2006-2030 que

también reporta este tipo de selva en la zona donde se ubica el proyecto. Los recorridos

de campo y el muestreo confirmaron la presencia de selva mediana subperennifolia y de

vegetación secundaria (acahual) de este mismo tipo de vegetación.





Figura. Tipos de vegetación en el polígono I y II de acuerdo a INEGI

Figura No. 5. Tipos de vegetación en el área del proyecto de acuerdo al PDU (PDU del centro

de población de Tulúm 2006-2030).





La necesidad de conservación de los recursos que es indispensable en la situación de

nuestros ecosistemas o recursos naturales en general. Por lo mismo un área adecuada

para la creación de desarrollos de cualquier tipo son áreas fuertemente perturbadas y que

no formen parte de algún ecosistema único o representativo. Lo anterior permite que no

se depreden áreas en buen estado de conservación o con posibilidades de convertirse en

una.

Para dar cumplimiento a la normatividad en materia de impacto ambiental se pone a la

consideración de las autoridades correspondientes el siguiente estudio de caracterización

de la vegetación en predio citado para la construcción del fraccionamiento “Las Palmas

Tulum”.

Como se ha mencionado anteriormente, el sitio donde se desarrollara el proyecto

“Fraccionamiento Las Palmas Tulum”, se encuentra en las parcelas 866 y 778 de la

ciudad y municipio de Tulum. Por ende, el área de estudio se realizo en este predio que

abarca una superficie de 96,780.78 m2

La vegetación predominante en el predio de estudio es la selva mediana subperennifolia

con desarrollo secundario escaso, pero siendo el factor de perturbación principal el trazo

de vialidades municipales alrededor de los predios donde se ubicara el proyecto.

ANTECEDENTES.

Antecedentes de estudios realizados en la región.

El presente estudio inicia con la revisión de antecedentes y consulta de estudios

relacionados a la vegetación para zonas aledañas al predio en donde se llevará a cabo la

construcción del Fraccionamiento de interés social Las Palmas Tulum.

En una revisión de estudios realizados a la vegetación en los alrededores del predio en

cuestión se encontraron los siguientes aspectos:

Estudios regionales:

En primera instancia, se puede afirmar que solamente existen documentos con

información básica y que probablemente no permitirán la comparación de los resultados

que se habrán de obtener en la caracterización de la zona de interés. De tal manera, que

los principales estudios son de carácter regional y se han enfocado en los aspectos de la

selva mediana subperennifolia, misma que se considera como la vegetación dominante y

típica de la zona norte de Quintana Roo. De esta forma, Miranda (1958), señaló que en

esta zona se distribuye este tipo de vegetación y en donde los elementos florísticos

dominantes refieren una combinación de las especies zapote (Manilkara zapota) y chit

(Thrinax radiata).





Este tipo de selva fue definido como de una amplia área de distribución, ya que se

extendía desde la zona muy al norte de Puerto Juárez y de ahí hasta unos 60 Km hacia el

interior de la Península pasando por atrás del poblado de Leona Vicario. Además de que

hacia el sur se prolonga hasta las cercanías con las poblaciones de Felipe Carrillo Puerto

y Chunhuhub incluyendo el límite entre los estados que integran la Península de Yucatán.

Las características señaladas por este autor sobre la vegetación, demuestran la

existencia de un ecosistema de cerca de 25 m de altura, integrado por dos estratos, el

arbóreo con M. zapota y el arbustivo alto con T. radiata, este último con elementos de

hasta 17 m de altura.

Pero como es sabido en la zona han impactado huracanes y uno de los pocos datos

sobre el efecto de éstos en la vegetación regional lo hace Whigham, et al. (1991) y Trejo

(1996) en donde señalan los destrozos del huracán Gilberto (1988).

Asimismo, Whigham, et al. (1991) y Trejo (1996), realizaron una serie de evaluaciones

sobre los efectos en la estructura de la vegetación de la selva mediana subperennifolia,

ocasionados por el paso del Huracán Gilberto en 1988, señalando los destrozos que este

fenómeno produjo en la zona.

Estudios más generales que tan solo indican la presencia de selvas bajas y medianas en

la zona de interés, fueron realizados por López Portillo, et al. (1989), en donde se señala

la presencia de una selva baja en la llanura costera con el mar Caribe, además de que

describe con precisión los efectos del incendio de 1989 que se tuvieron en la región.

OBJETIVOS.

Los objetivos a cubrir mediante el presente estudio de caracterización se refieren a los

siguientes conceptos:

Efectuar la caracterización física de la zona donde se ubican los predios destinados a

la construcción del proyecto de interés, en la población de Tulum.

Determinar la estructura y composición florística de los tipos de vegetación presentes

en la zona de interés.

Enlistar las especies de flora presentes en los predios de referencia, lo que permitirá

determinar la presencia de especies bajo algún status de conservación y la necesidad

de aplicar criterios ecológicos tendientes a la conservación de los recursos vegetales

de la zona.

Determinar el estado actual de conservación de los ecosistemas de la zona de interés.

Elaborar un croquis de distribución de la vegetación que permita determinar la

zonificación y distribución de estos recursos por toda la zona.





El proyecto cuenta con las siguientes condiciones de vegetación para cada polígono: Polígono I.

Se presenta una vegetación de selva mediana subperennnifolia en 3.521 hectáreas, que

significan el 53.2%, de la superficie de éste polígono. El resto, es decir 3.097 (46.79%)

corresponde a vegetación secundaria en condiciones de acahual.

Plano No. 1. Condición actual de cobertura forestal en el polígono I

Polígono II

Para el caso del polígono II el estado de conservación de la selva mediana

subperennifolia es mejor y se cuenta con una cobertura de éste tipo de vegetación en

2.949 hectáreas, que corresponden al 96.4% de la superficie total. Sólo una porción de

0.110 hectáreas presenta condiciones de afectaciones previas en éste polígono.





Figura. Condición actual de cobertura forestal en el polígono I

Cobertura forestal. Derivado de la condición de vegetación de los polígonos I y II se puede precisar aquella superficie que debe considerarse como forestal diferenciándose de aquella que es de carácter secundario y que prevalece como acahual, de acuerdo a las definiciones de la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable.

Para ello, se presentan los planos 3 y 4 en los que se establece la cobertura forestal para

cada polígono, desprendiéndose de ello, la aplicación del cambio de uso del suelo en las

áreas consideradas como forestales, exceptuando a los acahuales.





Ilustración. Ubicación del área destinada a actividades agropecuarias y ubicación

de los polígonos I y II del proyecto (La línea amarilla es la zona de acahual).

METODOLOGÍA.

La metodología que se aplicó para determinar la estructura y composición florística de los

ecosistemas de los predios de interés consistió en los siguientes aspectos:

Georreferenciación:

Para este apartado se realizara una corroboración de los datos aportados por el

propietario usando un GPS Trimble geoexplorer 3 de 12 canales. Debido a que no es un

trabajo topográfico no se realizo corrección diferencial. Se midió el punto de los vértices

con el promedio de 10 lecturas.

Descripción del método de muestreo y levantamiento de datos de campo.

Diseño de muestreo

Para la obtención de los datos dendrométricos, se aplicó un muestreo sistemático simple cuyo diseño consiste en una red de parcelas circulares ubicadas de manera equidistante entre parcelas y líneas de parcelas, orientadas con rumbo definido. Forma y tamaño de los sitios Las unidades de muestreo son sitios de 12.62 m de radio que abarcan 500 m2 (0.05 ha), en ellos se midieron todos los árboles o individuos de especies que por su abundancia tuvieran más de 10 cm de diámetro normal (DN), iniciando la medición del arbolado en sentido de las manecillas del reloj considerando una línea imaginaria que inicia en Azimut 0° desde el centro del sitio. La excepción de la medición de diámetro mínimo fue para especies protegidas o especiales o que por su frecuencia y complexión difícilmente alcanzarían este diámetro. En el caso de especies con estatus se midieron todos los individuos. Intensidad de muestreo Se ubicaron en el predio un total de 16 sitios en total para ambos polígonos (Polígono I y Polígono II) considerando que sólo existe selva mediana subperennifolia y vegetación secundaria de acahual con el objeto de obtener la mayor representatividad posible en la muestra (Plano No. 20 y 21). En general la intensidad de muestreo para la superficie de ambos polígonos es de 9.3% considerando que la superficie muestreada fue de 0.9 hectáreas. Para el caso de cada polígono la intensidad de muestreo se estima de la siguiente manera: Polígono I: Se realizaron 12 sitios, lo que significa una superficie de muestreo por el





orden de las 0.6 hectáreas; de ello se desprende que la intensidad de muestreo haya sido de 9.06%. Dentro del polígono I se realizó una estratificación del área considerada mejor conservada con selva mediana subperennifolia y aquella que evidentemente era vegetación de acahual. En este sentido, se obtuvo que 5 sitios de muestreo se localizaron en el área de acahual, mientras que el resto, es decir, 7 sitios de muestreo, estuvieron en el área mejor conservada de selva. De ello se desprende una intensidad de muestreo para cada uno de estos estratos, de tal

manera que para el acahual se estima por el orden del 8.07% y de 9.94% en selva

mediana subperennifolia.

Polígono II: En el caso de este polígono se establecieron 6 sitios de muestreo

obteniéndose una intensidad de muestro específica por el orden del 9.8%

Distribucion de los sitios de muestreo en poligono I.





Distribucion de los sitios de muestreo en poligono II.

Parámetros considerados Árbol.- Se marcaron todos los árboles mayores a 10 cm localizados en cada franja mediante un barrido visual por los dos flancos. Para el caso de especies en la NOM 059 se incluyeron todos los individuos localizados. Especie. - Se anotó el nombre común y/o científico para cada uno de los árboles localizados. Código de la especie. - Con base en una lista previamente establecida, se asignaron

números para cada una de las especies, conforme a una lista elaborada a partir de los nombres comunes más conocidos. Diámetro.- Se midió el diámetro a 1.30 m a la altura del árbol, lo que se conoce

comúnmente como diámetro normal (DN) o diámetro a la altura del pecho (DAP), utilizando para ello una cinta diamétrica. Para especies con estatus que no dieron la talla para mediar DN se midió el diámetro basal. Altura.- Se midió la altura total y la altura del fuste comercial, utilizando un una regla telescópica. Sanidad.- El estado fitosanitario del arbolado se determinó a simple vista, considerando

tres categorías dependiendo de la severidad del daño. De esta manera, se calificó con "1" a los individuos sanos; con "2" a los árboles con algún daño físico aparente (descopados,





sámagos, huecos, etc.). Se calificó con "3" a los individuos con presencia de daños físicos severos. Forma.- La forma del fuste se expresa numéricamente en tres categorías: con "1" para aquellos individuos con fuste recto, cilíndrico, libre de torceduras, curvaturas o nudos; con "2" a aquellos individuos cuyo fuste es ligeramente irregular, ovoide o tablado; y con "3" a aquellos individuos que presenten fustes con torceduras, curvaturas y/o nudos muy pronunciados. Observaciones.- Se incluyen además, algunos otros registros relacionados con el sitio en general, ubicación geográfica, condiciones generales del terreno, etc. Procesamiento de la información El procesamiento de los datos se realizó con el programa SELVA desarrollado por personal del INIFAP y algunos análisis y gráficos se apoyaron en la hoja de cálculo EXCEL. La información se presenta por medio de tablas generadas a partir de un conjunto de opciones de variables relacionadas con el número de árboles,área basal, clases diamétricas, clases silvícolas, volumen de fuste limpio, y volumen total. Estimaciones realizadas El cálculo del número de árboles, el área basal, y el volumen, se expresan por hectárea y por la totalidad de la superficie inventariada. Para el primer caso, se obtiene el promedio de la suma de los valores encontrados en los sitios y se relaciona con la superficie de todas las parcelas de muestreo. Los valores para el área total se calculan a partir del valor por hectárea, multiplicado por la superficie del área inventariada. • Volumen de fuste limpio El volumen de fuste limpio se calcula a partir de fórmulas preestablecidas por el propio programa SELVA. Se consideró igual que el volumen total para el caso de este estudio, ya que no se pretende obtener producción maderable ni comercializar madera. Caracterizando la vegetación. El análisis de los principales parámetros florísticos y dendrométricos se llevaron a cabo tomando en cuenta los resultados de los sitios de muestreo realizados en el predio. A partir de dicha información se han estimado diversos parámetros y estimadores que describen la condición de la vegetación en su composición y estructura considerando los estratos principales de selva mediana subperennifolia encontrada en el sitio y que corresponde al arbóreo, arbustivo y herbáceo. Las determinaciones de las características ecológicas de esta asociación vegetal se cuantificaron considerando su diversidad e importancia ecológica mediante los siguientes parámetros tanto para la riqueza específica como para la estructura de la asociación vegetal. Indicadores de Diversidad.





• Índice de Riqueza de especies (S) La riqueza específica (S) es la forma más sencilla de medir la biodiversidad, ya que se basa únicamente en el número de especies presentes, sin tomar en cuenta el valor de importancia de las mismas.

(S) es el número total de especies obtenido por un censo o muestreo de la comunidad.

• Curva de acumulación

En esta condición se identifica las especies nuevas que pueden incorporarse a medida que se incorporan más sitios de muestreo; de tal manera que al graficar las especies acumuladas la curva se vuelve asintótica. Hay varias modelos predictivos, sin embargo, para el caso de este estudio sólo se mostraran los gráficos acumulativos en cada estrato con el objeto de determinar si el esfuerzo de muestreo en los diferentes estratos fue suficiente y las especies del sitio están siendo representadas en la mayor proporción posible. Indicadores de Estructura • Índice de Simpson (IS): Este parámetro es un indicador que manifiesta la probabilidad de que dos individuos tomados al azar de una muestra sean de la misma especie. Está fuertemente influido por la importancia de las especies más dominantes. Como su valor es inverso a la equidad, la diversidad puede calcularse como 1-ג.

Donde p = a la proporción de individuos encontrados en la i ésima especie estimado por n/N, n = número de individuos de las i esima especie, N = número total de individuos. • Índice de equidad

Índice de equidad de Shannon-Wiener La equidad se ha calculado de acuerdo al índice de Shannon_Wiener que expresa la uniformidad de los valores de importancia a través de todas las especies de la muestra. Mide el grado promedio de incertidumbre en predecir a que especie pertenecerá un individuo escogido al azar de una colección. Asume que los individuos son seleccionados al azar y que todas las especies están representadas en la muestra. Adquiere valores entre 0 cuando hay una sola especie, y el logaritmo de S, cuando todas las especies están representadas por el mismo número de individuos.

Adicionalmente se estimaron parámetros específicos como se indican a continuación:

Parámetros específicos.





3.1.3.3. Parámetros específicos

Valor de Importancia (VI) o Valor de Importancia Relativa (VIR) La suma de las tres medidas relativas mencionadas arriba y calculadas para cada especie constituye un índice denominado el Valor de Importancia (VIi) VIi = DRi + Fri + CRi. El valor de VI puede fluctuar de 0 a 3.00 (o 300%). Al dividir el VI por 3, se obtiene una cifra que fluctúa de 0 a 1.00 (o 100%). Este valor se conoce como el porcentaje de importancia. El valor de importancia, o el porcentaje de importancia, provee un estimado global de la importancia de una especie en una comunidad determinada.

Especies y familias botánicas (Índice de riqueza de especies) Los resultados de la composición florística en cada polígono se aprecia en los cuadros No. 11, 12 y 13. Polígono I

En el polígono se contabilizaron en el muestreo 29 especies que corresponden a 17

familias de las cuales, Leguminosae aporta el 17.2% de las especies presentes (5)

mientras que las poligonáceas le siguen en importancia al contribuir con 4 especies,

seguidas de las palmáceas con 3 especies. Estas tres familias suman el 41.3% de las

especies presentes en el polígono.

En el caso particular del estrato arbustivo, se localizaron 27 especies, mientras que en el

arbustivo fue posible encontrar 11 especies de las cuales sólo dos de ellas son exclusivas

para el estrato arbustivo que corresponde a Coccoloba cozumelensis y Thrinax radiata.





En el estrato arbustivo se localizaron 11 especies de 8 familias destacando entre estas las

palmáceas y las poligonáceas con dos especies cada familia botánica.





Cuadro: Principales familias botánicas y especies presentes en el estrato arboreo de la

selva mediana subperennifolia en el Poligono I.

En el mismo polígono pero en el área de acahual, la diversidad de especies es mucho

más baja como resultado del impacto ocasionado por la pérdida de la vegetación por las

actividades agropecuarias, presentando apenas 9 especies de 7 familias. Las

leguminosas contribuyen con 3 de ellas, por lo que aportan el 33.3% de ellas, siendo las

más representativas en este acahual.

Cuadro: principales familias botánicas y especies presentes en el estarto arboreo de

acahual del Poligono I.

Polígono II En el polígono II se contabilizaron en el muestreo 45 especies que corresponden a 23 familia de las cuales, Leguminosae aporta 12 especies mientras que las palmáceas y las poligonáceas le siguen en importancia al contribuir con 5 y 4 especies respectivamente. Estas tres familias suman 21 especies que significan el 46.6% del total de especies encontradas en el polígono II. Para este polígono la valoración se centró en el estrato arbóreo, dado el nivel de

conservación que se tiene, mientras que para el nivel arbustivo, sólo se realizó la

evaluación para las especies de palmas encontradas en el predio. De ello se desprende

que en lo arbustivo sólo se encuentren 3 especies, las cuales se encuentran en la Norma

Oficial Mexicana NOM-059-SEMARNAT-2001, a saber, Trhinax radiata, Coccothrinax

readii y Chamaedora sifrizii.













Principales familias botánicas y especies presentes en selva mediana subperennifolia

Polígono II

Función de acumulación de especies Polígono I.

En el polígono I, con los 7 sitios de muestreo se tiene una curva de acumulación de

especies en la que el sitio 1 y el 6 muestran la mayor cantidad de especies dentro de cada

sitio. Los sitios 3 y 4 no están registrando especies nuevas. La curva acumulada está

prácticamente estabilizada en el sitio 7, lo que infiere que el esfuerzo de muestreo es

suficiente para representar a la mayoría de las especies del sitio

Figura. Curva de acumulación de especies registradas en el inventario forestal para el

Polígono I

Para el caso del Polígono II, la diversidad de especies es evidente con respecto al

polígono I, mostrando que para el primer sitio se contabilizaron hasta 14 especies en los

primeros dos sitios y en el resto de los sitios esta aportación de especies nuevas se

reduce a menos de 7 especies. La curva acumulada está prácticamente estabilizada en el

sitio 6, lo que infiere que el esfuerzo de muestreo es suficiente para representar a la

mayoría de las especies del sitio.





La cantidad de individuos por sitio varía en cada uno de los polígonos, de esta manera,

para el polígono I se tiene una variación de 20 a 80 individuos mientras que para el

polígono II la fluctuación va de los 50 a los 130 individuos.

Figura. Frecuencia de individuos registrado en cada sitio.

Polígono I El análisis de cada estrato se realizó en sus diferentes parámetros por lo que se presenta un resumen de ellos y posteriormente se hará una descripción específica para el caso del estrato arbóreo y arbustivo. En el siguiente cuadro se hace un resumen de los índices obtenidos en cada uno de los

estratos.





Cuadro. Indicadores de diversidad y estructura en tres estratos de vegetación de selva

mediana subperennifolia.

De este cuadro se desprende que el estrato arbóreo contiene la mayor cantidad de

especies (27) mientras que en el herbáceo tienen 11 especies.

Figura. Gráfico de la riqueza específica por estrato.

En el caso del Índice de Simpson e Índice de Equidad en el arbóreo indica que existe una

buena distribución de los individuos de las especies encontradas en el predio de tal

manera que la probabilidad de encontrar dos individuos de la misma especie con

distribución dominante es alta en cualquier sitio de muestreo. Para el arbustivo esto no

sucede excepto para la especie Coccothinax readii que se encuentra en todos los sitios, el

resto de las especies no se presenta con la misma recurrencia.

Figura. Gráfica del Índice de Simpson por estrato.





Figura. Gráfico del Índice de Shannon-Wiener para los estratos del predio.

Polígono II

Para el caso del polígono II el análisis de diversidad se llevó a cabo para todos los individuos en su conjunto sin diferenciar estratos ya que para éste caso en el estrato arbustivo sólo se registraron los individuos que estuvieran listados en la NOM-059-SEMARNAT-2001. En el cuadro a continuación se hace un resumen de los índices obtenidos para la los

individuos de la muestra del predio.

Cuadro. Indicadores de diversidad y estructura en tres estratos de vegetación de selva

mediana subcaducifolia.

De este cuadro se desprende que en el polígono II están representadas 35 especies; de éstas las 3 palmáceas registradas están como arbustos. El índice de Simpson y de Equidad son altos y reflejan una adecuada proporción y distribución de los individuos en el predio. Índice de Valor de Importancia Polígono I





Como este valor es un indicador de la importancia de cada especie, a continuación se

presentan dichos valores de acuerdo al estrato en que se muestreo clasificados de mayor

a menor en el estrato arbóreo.

Cuadro. Valor de Importancia de las especies





En el estrato arbóreo las especies ecológicamente más importantes corresponden a Lysiloma latisiliqum, metopium brownei, Byrsonima bucidaefolia, Bursera simaruba y Tohuinia paucidentata. La primera de las especies referidas es la más evidente al alcanzar 78 puntos, es decir el 26% del puntaje total. M. brownei participa con la mitad del puntaje de la primera especie. Estas cinco especies participan en su conjunto con el 60% del puntaje total del IVI de todos los individuos muestreados en el predio.

Cuadro. Parámetros ecológicos para el estrato arbóreo ordenados por IVI

Figura. IVI para el estrato arbóreo en el polígono I





Para las principales especies del estrato arbóreo que contribuyen al IVI más alto, se

observa que las curvas de Densidad y Dominancia son las más altas, particularmente

para Lysiloma latisiliqum y Metopium browneii donde esta situación es muy evidente.

Figura. Curvas que integran al IVI en el estrato arbóreo del polígono I.

Para el estrato arbustivo, resulta evidente que Cocothinax readdi domina ampliamente

este estrato, de tal manera que contribuye con 217 puntos del IVI total para los individuos

muestreados en este estrato, es decir, participa con el 72.6%, cifra por demás, alta con

respecto al resto de las especies. La integración de la curva del IVI a través de los

parámetros de Densidad, Frecuencia y Dominancia son un reflejo de la amplia

participación de esta especie para los tres parámetros.

Cuadro. Parámetros ecológicos para el estrato arbustivo en el polígono I.





Figura. Gráfico de las curvas que integran el IVI para especies localizadas en el estrato

arbustivo en el polígono I

Polígono II

Cuatro especies destacan en el polígono II por su importancia ecológica, la primera de

ellas por su alta densidad en el estrato arbustivo, la palma Coccothrinax readii; Para el

estrato arbóreo las especies más importantes corresponden a Metopium brownei,

Lysiloma latisiliqum, Bursera simaruba y Gliricidia sepium se convierten en las

especies más representativas del predio.





Cuadro. Índice de Valor de Importancia en especies del polígono II.





Figura. IVI para especies muestreadas en el polígono II.

La curva que integra al IVI indica que la densidad es factor determinante para las

palmas, principalmente para Coccothrinax readii, mientras que para las arbóreas la

dominancia o área basal se convierte en el parámetro determinante, como es el caso

de Lysiloma latisiliqum y Metopium brownei.

Figura. Gráfico de las curvas que integran el IVI para las especies muestreadas en el

polígono II.

Del análisis para ambos polígonos se puede concluir que las especies más importantes destacan Lysiloma latisiliqum, Metopium brownei, Bursera simaruba, Byrsonima





bucidaefolia y Gliricidia sepium, entre otras. Para el caso del estrato arbustivo, la palma Coccothrinax readii es relevante por su amplio valor ecológico, por lo que se sugiere establecer un programa de rescate para esta y otras especies detectadas en ambos polígonos y que están en la NOM-059_SEMARNAT-2001. Frecuencia de arbolado Polígono I La frecuencia del arbolado, en términos ecológicos, la abundancia (en muestreo) y densidad específica (a nivel de predio), se ha valorado para el estrato arbóreo y el estrato arbustivo, considerando las intensidades de muestreo en cada estrato, por lo que el resultado mostrado en el cuadro 20 corresponde a la suma de las abundancias y densidades absolutas obtenidas para cada uno de ellos.

Cuadro. Frecuencia de individuos por especie en selva mediana subperennifolia en el

polígono I

Se localizaron 993.33 árboles/Ha en el estrato arbóreo y hasta 19,866 individuos/Ha para el caso del estrato arbustivo. Destacan como especies principales para el arbolado las especies de Lysiloma latisiliqum, Metopium brownei, Byrsonima bucidaefolia y Bursera simaruba; para el caso del estrato arbustivo, Coccothrinax readii es la más abundante.





Polígono II

Para el polígono II se han identificado la existencia de 866 árboles/ha y de 15,866 palmas/Ha. Las especies más destacadas en este polígono son Bursera simaruba, Gliricidia sepium, Metopiun brownei y Gymnopodium floribundum. Para las palmas, Coccothrinax readii es la más representativa.

Cuadro. Frecuencia de individuos por especie en selva mediana subperennifolia

en el polígono I.

Diámetros El diámetro medio estimado para el estrato arbóreo es de 10.11 cm. En general el rango





de los diámetros promedio por especie va de los 4 a los 21.23 cm. Se ha registrado un diámetro mínimo de 3 cm y un diámetro máximo de 40.5 cm.

Cuadro. Diámetros mínimo, promedio y máximo para especies de selva mediana

subperennifolia en el Polígono I.

La mayor variación se encontró en individuos de Lysiloma latisiliqum, Vitex

gaumeri, Byrsonima bucidaefolia, Bursera simaruba y Thouinia paucidentata,

entre otras. La especie con menos variación está representada por Coccothrinax





readii que mantiene su rango diamétrico entre 3 y 8 cm.

Figura. Frecuencia de diámetros mínimos, promedio y máximo en el polígono I.

Más del 95% de los individuos del predio están por debajo de la categoría diamétrica

de 10 cm. El arbolado adulto y de diámetros superiores a 25 cm es poco frecuente y

se contabilizan alrededor de 86 árboles/Ha, suficiente para considerar que esta selva

mediana subperennifolia tiene un buen estado de recuperación.

Figura. Distribución de la frecuencia diamétrica en dividuos de selva mediana

subperennifolia en el polígono I.

Para el área de acahual del polígono I se hizo un análisis para corroborar la hipótesis de la definición de acahual que prevé la Ley General de Desarrollo Forestal sustentable y su reglamento en lo referente al número de individuos/ha con diámetros superiores a 25 cm.

El resultado fue el siguiente:





Cuadro. Distribución diamétrica de los individuos de acahual del polígono I

De la distribución diamétrica obtenida, se deduce que no existe arbolado superior a los 20 cm y menos aún en las categorías superiores a los 25 cm, lo que permite indicar que si se cumple con el primer supuesto de la definición de la LGDFS de acahual que refiere que no se deberá encontrar más de 15 individuos/Ha con diámetros mayores a 25 cm. Polígono II En el polígono II se encontró que los promedios diamétricos por especie varían desde 1 cm hasta 22.63 cm. Los valores mínimos fueron para Chamaedora sifrizii con 1 cm y el máximo diámetro registrado fue para Lysiloma latisiliqum. Las especies más robustas en promedio son Vitex gaumeri, Lysiloma latisiliqum, Metopium browneii entre otras.









Cuadro No. 24. Diámetros mínimos, promedio y máximo en el polígono II

Se observa un rango de variación del diámetro muy amplio para las especies Lysiloma

latisiliqum, Metopium browneii, Ficus máxima y Bursera simaruba, entre otras. Por el

contrario, especies como las palmáceas, tienen un rango reducido de variación y en lo

general no rebasan los 10 cm.





Figura No. 16. Frecuencia de los diámetros mínimo, promedio y máximo en el polígono II.

La distribución de los diámetros de los individuos muestreados se concentra en un 94.9% en la categoría diamétrica menos a 10 cm; pese a ello, se ha estimado la existencia de 133 árboles/ha mayores a 25 cm.

Figura No. 17. Distribución de individuos por categoría diamétrica en Polígono II.

Altura Polígono I

La altura promedio estimada para la masa arbórea del polígono I se ha estimado en 4.79

m con una variación entre los 0.80 cm y los 12 m como máximo. La especies que se

destacan como dominantes son Ficus máxima, Guettarda combsii, Metopium browneii,

Swartzia cubensis, Vitex gaumeri, Bursera simaruba y Lysiloma latisiliqum con

alturas por arriba de los 8.5 m. Por el contrario, Coccothirnax readii es la que aporta la

mayor cantidad de individuos más bajos.





Cuadro No. 25. Alturas mínimas, promedio y máximas por especie en el polígono I.

Las especies con mayor variación en altura son Metopium browneii, Lysiloma

latisiliqum, Thouinia paucidentata, Coccoloba spicata y Byrsonima bucidaefolia

ente otras. Las alturas de Coccothrinax readii se registran por debajo de los 4 m; por

su alta frecuencia, ha impactado en los promedios generales de la nada arbórea, ya

que en general el arbolado en promedio está rebasando los 6 m de altura.





Figura No. 18. Alturas mínima, promedio y máxima en el polígono I

Mas del 90% de los individuos tiene menos de 3 m, lo que denota la importancia de

Coccothrinax readii en este polígono. Sin embargo, se estima que una buena cantidad

de individuos, más de 326 árboles/ha, están por arriba de los 9 m por lo que la masa

arbolada tiende a ser de altura media para el caso e este tipo de selvas.

Figura. Distribución de las frecuencias de alturas de individuos por especie en el polígono I

Polígono II En este polígono se identifica un promedio de altura general por el orden de los 5.56 m.

Se observa un promedio de variación general entre los 0.8 m y los 13 m de altura. Las

especies con promedios más grandes son Cordia dodecandra, Piscidia piscipula,

Swartzia cubensis, Metopium browneii y Caesalpinea violácea, que superan los 11 m.

ello es un indicador de la diferencia de la condición de este polígono con respecto al

polígono I.









Cuadro. Alturas mínimas, promedio y máximas por especie en el polígono II.

La variación por especie es más conspicua para especies como Metopium browneii,

Lysiloma latisiliqum y Bursera simaruba entre otras. Destaca indicar que el

promedio general de las especies arbóreas está por arriba de los 8 m y que sólo las

palmas tienen menos de 4 m.

Figura. Alturas mínimas, promedio y máximas en el polígono II.

Es importante destacar que el 94% de los individuos se localiza en alturas menores a

3 m, lo cual corresponde a las palmas como Coccothrinax readii que contribuyen en

alto porcentaje a esta cifra. Por otra parte el arbolado con altura mayores a 9 m se

estima en poco más de 832 árboles/ha.

Figura. Distribución de alturas en el polígono II.





AREA BASAL Este análisis se hará para el polígono I en dos esquemas, para el acahual y para el área de selva mediana. En el caso del polígono II se hará solo para el área de selva. POLIGONO I. AREA DE ACAHUAL El análisis del área basal para el área de acahual se hace con el objeto de comprobar el segundo supuesto de la definición de la LGDFS y su reglamento que indica que el acahual no debe de rebasar los 4 m2/ha en el caso de que éste provenga de selva mediana. En este sentido, la hacer las estimaciones para los sitios de muestreo en éste estrato (el de acahual) se identifica que solo se alcanza un área basal total de 3.134 m2, siendo Lysiloma latisiliqum la especies que contribuye con un 84.7% del total. Con este segundo supuesto comprobado de que el área basal encontrada en este estrato es menor a 4 m2 se cumple la tesis de que el área denominada como acahual en el área del proyecto cumple con la definición prevista en la LGDFS y por ende no se ha considerado para las estimaciones de cambio de uso del suelo.

Cuadro. Área basal estimada para el estrato de acahual.

Selva mediana subperennifolia del polígono I Se estima que existen 22.67 m2/ha para el arbolado del polígono lo cual se considera bastante bien conservado para el estándar promedio de una selva mediana con buen estado de conservación. La aportación de estrato arbustivo en otros 29.67m2 obedece en gran medida a que una gran parte de los individuos de las palmas fueron medidos en el área basal, dado que no podían medirse en el diámetro normal, lo que ha provocado una cifra alta para este parámetro. De ello se desprende que sólo se tome como referencia el área basal del arbolado. Las especies más importantes para el estrato arbóreo son Lysiloma latisiliqum,





Metopium browneii, Byrsonima bucidaefolia y Bursera simaruba principalmente. En

el estrato bajo, la palma Coccothrinax readii es ampliamente dominante.

Cuadro. Área basal en el polígono I en selva mediana





Figura. Área basa por especie en el polígono II

3.1.12. Especies forestales con estatus. En las áreas del proyecto se han identificado y registrado a través del inventario forestal 3 especies consideradas en la lista de especies con estatus en la NOM- 059-SEMARNAT-2001.

Cuadro. Especies listadas en la NOM-059-SEMARNAT

DISTRIBUCION DE LA VEGETACION

*Cada una de las claves en la figura esta relacionada a las siguientes imágenes que ejemplifican la vegetación en cada uno de los predios.





PREDIO 1

1a.- Estrato arbóreo cercano a uno de los límites de acceso con la vialidad municipal.

2a.- Estructura de la selva sobre le vértice mas profundo del predio.

3a.- Abundancia del estrato arbóreo con escasa presencia arbustiva en la selva mediana del predio 1.





4a.-Vegetación Secundaria con presencia de elementos con tallos delgados al interior del predio

5a.- Presencia de elementos arbóreos con alturas entre los 2 a 5 metros.

6a.-Abundancia de especies arbustivas y

arbóreas del área de acahual en recuperación.





PREDIO 2

1b.- Área provista de vegetación importante sobre vértice y acceso al predio.

2b.-Vegetación densa y abundancia de palmas en el sotobosque del predio de interés.

3b.- Dosel arbóreo semicerrado producto del final de la temporada lluviosa del año.





4b.- Presencia de arbolado con elementos corpulentos.

5b.- Abundancia de especies arbustivas y arbóreas en la selva mediana del predio

de interés en la zona Tulum.

Vegetación derribada desde raíz a causa probable de la intensidad de los vientos por fenómenos meteorológicos recientes.





AFECTACIONES EXTERNAS

Ubicación de las vialidades municipales de terracería en relación a los predios

T1.- Vialidad que comunica con al centro del poblado de Tulum.

T2.- Vialidad contigua al Predio 1.





T3.- Desmonte del trazo de Vialidad contiguo al Predio 1

T4.- Vialidad sobre límite del Predio 2.





Metopium brownei

Bursera simaruba





Gimnopodium floribundum

Lonchocarpus rugosus





Lysiloma latisiliqua.

Thrinax radiata





Manilkara zapota

Hampea trilobata





Guettarda combsii





Caesalpinia gaumeri

Coccoloba spicata

Especies considerables para reforestación.

Por último se definen algunas de las especies de flora que tienen una importancia ecológica

considerable para ser utilizadas en labores de reforestación:

LISTADO DE ESPECIES CON IMPORTANCIA ECOLÓGICA QUE PUDIERAN SER UTILIZADAS EN LABORES DE REFORESTACIÓN.





FAMILIA ESPECIE NOMBRE COMUN

APOCYNACEAE Thevetia gaumeri Hemsl. Akitz

APOCYNACEAE Plumeria obtusa L. Flor de mayo

ARECACEAE Thrinax radiata Palma Chiit

BURSERACEAE Bursera simaruba (L.) Sarg. Chaka'

FABACEAE Lonchocarpus rugosus Benth. Kanasin

FABACEAE Lysiloma latisiliqua (L.) Benth. Tzalam

FABACEAE Piscidia piscipula (L.) Sarg. Habin

LEGUMINOSAE Bauhinia divaricata L. Pata de vaca

MALVACEAE Malvaviscus arboreus Cav. var. arboreus Tulipancillo

MALVACEAE Hampea trilobata Standl. Majagua

ARECACEAE Manilkara zapota Chicozapote

COMMELINACEAE Talisia olivaeformis Huaya

BROMELIACEAE Hampea trilobata Mahahua

SAPOTACEAE Manilkara zapota (L.) van Royer Chicozapote

POLYGONACEAE Gymnopodium flroribundum Tzitzilche

Coccoloba spicata Bob

COMMELINACEAE Tradescantia spathacea Maguey morado

7.2.12. Principales fuentes de alteración de la vegetación. Definitivamente los huracanes y los subsecuentes incendios forestales son los grandes

modificadores de la composición y estructura de las selvas en la península. Esto aunado a

los procesos de explotación de los recursos por los pobladores de la localidad, se

muestran como elementos determinantes en la estructura actual de los predios.

Un factor que no es modificador, pero de afecta en la recuperación de la vegetación es el

tipo de suelos y geológico de la zona. Como se sabe los leptozoles son suelos muy

pobres y por estar muy en contacto con el estrato rocoso permiten la infiltración del agua y

el arrastre de nutrientes al subsuelo y su subsecuente perdida con las copiosas lluvias

http://species.wikimedia.org/wiki/Commelinaceae

http://www.nybg.org/bsci/belize/Tradescantia_spathacea.jpg





(1300 a 1500 mm).

CONCLUSIONES.

Una vez completado los estudios se demuestra que la vegetación con desarrollo

secundario derivada de la selva mediana subperennifolia, existiendo factores ajenos al

proyecto de perturbación al exterior es decir en los alrededores del predio a

consecuencia del crecimiento en l traza urbana municipal.

El área mínima de muestreo para la vegetación arbórea de este tipo de vegetación

corresponde a los 2800 m², aunque por el tipo de metodología se muestreo casi

9,000m2

Las formas de vida dominantes en la Selva Mediana Subcaducifolia y Acahual maduro

corresponden a los árboles con alturas promedio a los 4.57 m de altura y 12 máxima

en el predio I y 5.56 m promedio y 13 m máxima en el predio II; un DAP mayores a los

40 cm. En mucha menor medida se desarrolla una vegetación secundaria (arbustos –

herbáceas) por debajo del estrato arbóreo

o Las especies dominantes por su Valor de Importancia Ecológica (VIE) en el predio I

son: En el estrato arbóreo las especies ecológicamente más importantes

corresponden a Lysiloma latisiliqum, metopium brownei, Byrsonima bucidaefolia,

Bursera simaruba y Tohuinia paucidentata. Para el estrato arbustivo, resulta

evidente que Cocothinax readdi domina ampliamente este predio. En el predio II,

para el estrato arbustivo destaca la palma Coccothrinax readii. Para el estrato

arbóreo las especies más importantes corresponden a Metopium brownei, Lysiloma

latisiliqum, Bursera simaruba y Gliricidia sepium se convierten en las especies

más representativas del predio.

Se detectó la distribución de tres especies incluida dentro de la NOM-059-SEMARNAT-

2001 como son y las Palma Nacax (Coccotrinax readii); Palma xiat (Chamaedora

sifrizii) y la Palma chit (Thrinax radiata) en ese orden de abundancia, identifiacandose

la Palma Nacax en el Predio 1 y las tres especies de palma en el Predio 2.

FAUNA

Introducción

El presente estudio de caracterización de fauna, se hace en dos predio en el que se

ubicara un desarrollo habitacional “Palmas Tulum” en la localidad de Tulum y para ello es

necesario tomar las siguientes consideraciones:

El estado de Quintana Roo tiene un comportamiento demográfico muy diferenciado, lo

cual hace que algunas poblaciones tengan unos de los mas acelerados crecimientos a





nivel nacional; en este caso Tulum en el 2008 fue decretado municipio lo cual implica que

la dotación territorial para el asentamiento de dicha población tienda a ir creciendo

constantemente y por lo tanto la necesidad de nuevos espacios para la dotación

habitacional son indispensables.

Se debe tomar en cuenta que en la zona del poblado de Tulum se han presentado 4

huracanes en los últimos 50 años, se dice que tiene un riesgo alto de incidencia para este

tipo de fenómenos meteorológicos. Las poblaciones deben de ubicarse lo más alejadas

de la costa, por lo tanto la ampliación que se proyecta se encuentra en el lugar adecuado

según los datos de posible afectación por inundaciones (UQROO-SEDESOL 2000)

En los datos regionales se menciona la dominancia de Selva mediana subperennifolia;

pero como ya se expuso, en la zona han incidido varios fenómenos meteorológicos siendo

los mas recientes Dean en 2007, Emily y Wilma ambos en el 2005. Por lo cual la

vegetación alrededor de Tulum se encuentra afectada. Por otro lado la gran proliferación

de materia orgánica disponible después de estos acontecimientos meteorológicos facilita

la proliferación y dispersión de incendios forestales.

Las especies faunística generalmente son muy móviles y pueden escapar de toda clase

de perturbaciones y pueden repoblar las áreas impactadas con igual velocidad, siempre

que las condiciones les permitan habitar en las áreas perturbadas; con excepción de las

especies de muy lento desplazamiento o especies acuáticas, como es el caso de algunos

reptiles, anfibios, aves en nido y algunos mamíferos pequeños.

En las selvas medianas se encuentra una gran cantidad de fauna, debido a la abundancia

de alimento ya sea vegetal o animal. Con el impacto de los fenómenos ya mencionados

(huracanes e incendios), se pierde la riqueza de las áreas y esto dificulta el repoblamiento

inmediato de las selvas. Por lo tanto es de esperarse que la cantidad de fauna sea poca,

ya sea por las perturbaciones o por la cercanía con un centro urbano como lo es el casco

urbano de Tulum.

Para dar cumplimiento a la normatividad en materia de Impacto Ambiental se pone a la

consideración de las autoridades correspondientes el siguiente estudio de caracterización

de fauna del proyecto Fraccionamiento de interes social “Las Palmas Tulum”, en la

ciudad y municipio de Tulum, Q. Roo.

Descripción del área de Estudio

Como se ha mencionado anteriormente, el sitio donde se desarrollara el proyecto

“Fraccionamiento Las Palmas Tulum”, se encuentra en los predios denominados 1 y 2 de

la ciudad y municipio de Tulum que se han descrito previamente. Por ende, el área de

estudio se realizo en este predio que abarca una superficie de 96,780.78 m2





El tipo y estado de la vegetación existente en la zona es factor fundamental para la

presencia de fauna en el sitio de estudio, mismo que se encuentra en una zona urbana de

la ciudad de Tulum.

La vegetación predominante en el predio de estudio es la selva mediana subperennifolia

con desarrollo secundario escaso, pero siendo el factor de perturbación principal el trazo

de vialidades municipales alrededor de los predios donde se ubicara el proyecto.

Antecedentes

Debido al gran impulso de desarrollo de la región, y a la necesidad de dar cumplimiento a

la normatividad ambiental, se han realizado una gran cantidad de estudios de

caracterización de fauna de la región de los cuales nos podemos basar para establecer

una referencia o historial, como por ejemplo diversos Estudios de Manifestaciones de

Impacto Ambiental (MIAs) de desarrollos cercanos al área en estudio. El análisis de la

información contenida en estos documentos arroja un registro las siguientes clases: (104

especies de fauna en total), se obtuvo el porcentaje relativo de riqueza específica. De

estas cifras, se derivó un 55% del total de la riqueza para el grupo de las Aves (57

especies). En segundo término, se ubica el grupos de los Reptiles, con el 21 % (22

especies). Los Mamíferos quedaron en tercer lugar con el 20% (21 especies) y los

Anfibios fueron ubicados en último lugar con el 4% (4 especies). Cabe mencionar que

esto es basado en estudios de la región y que se deberá considerar que la mayoría de las

aves son migratorias.

Objetivos

a) Realizar el Inventario de las especies de fauna silvestre que se distribuyen en los

predios donde se ubicara el fraccionamiento.

b) Describir la zonificación y la distribución de los grupos de fauna silvestre dentro de

los predios.

c) Registrar la presencia de organismos incluidos en la NOM-059-SEMARNAT-2001

que señala a las especies en la categoría de raras, amenazadas, en peligro de

extinción y bajo protección especial.

d) Analizar los resultados y hacer recomendaciones para minimizar los impactos

sobre la fauna silvestre existente dentro de los predios.

Descripción del método de muestreo.

Los trabajos de muestreo se realizaron siguiendo el método de transepto en franja y a

través de conteos por contacto visual en distancia ilimitada (Ralph, J & M Scott, 1981). De

esta manera, durante tres días se realizaron recorridos aprovechando las brechas

realizadas para el levantamiento topográfico durante la mañana (6:00 a 11:00 hrs.) y al





atardecer (16:00 a 19:00 hrs.). Para el muestreo de aves se tuvo la ayuda de binoculares,

así también se uso el reconocimiento del canto característico de algunas especies y la

observación de nidos ocupados o plumas encontradas en el camino. Para el registro de

anfibios y reptiles se reviso entre la acumulación de la hojarasca, troncos, piedras,

arbustos densos y cuerpos de agua. Para el caso de mamíferos se incluye la observación

directa del individuo, de huellas, excretas, rascaderas pelos, comederos, etc.

En la siguiente figura se muestran los 21 transeptos recorridos así como los puntos de

avistamiento de las distintas clases animales.

Resultados.

Especies registradas.





En la tabla se muestra el índice completo de especies de fauna silvestre que fueron

reportados para la zona de interés, las especies se encuentran arregladas por familias,

especie y nombres comunes, además de anotarse el tipo y numero de registros que se

obtuvieron durante los recorridos de campo.

Mamíferos

MAMIFEROS

ORDEN FAMILIA ESPECIE NOMBRE COMUN NOM

059

REGISTRO EN

CAMPO

LUGAR Y

NUMERO

Carnívora Procyonidae Nasua narica coati - Terraceria / I

Avistamientos 1

Para el registro de la clase mamífera fue de apenas de una especies. En el área no se pudo

detectar árboles o arbustos que ofrecieran suficiente alimento o guarida para esta clase de

animales, el efecto del Huracán Dean y Wilma sobre la vegetación en los últimos 5 años fue

severo derribando gran numero de especies de árboles de tamaños propicios para la

presencia de fauna, existiendo una vegetación en procesote madurez y que por ende es muy

escasa su fructificación.

Otra causa del bajo numerote avistamiento de mamíferos se debe al movimiento y ruido de

los trabajos de construcción de los predios aledaños y de las obras municipales de

urbanización que sin duda asustan a estos animales, esto aunado a la presencia animales

domésticos ferales como perros y gatos de las zonas habitadas, lo que afecta de manera

directa la presencia de fauna silvestre.

Aves





AVES

ORDEN FAMILIA ESPECIE NOMBRE

COMUN

NOM

059

REGISTRO EN

CAMPO

LUGAR Y

NUMERO

Galliformes Cracidae Ortalis vetula Chachalaca - Entre arbustos /I

Trogoniformes Trogonidae Trogon melanocephalus trogon

cabecinegro En Árbol/ I

Falconiforme Falconidae Buteo nitidus gavilan gris - Posado en Palma/ I

Psittaciformes Psittacidae Aratinga nana perico azteca - En vuelo / II

Caragyps atratus zopilote

común - En alto vuelo /II

Passeriformes Fringillidae Quiscalus mexicanus tordo cantor - En árbol / IIII

Icterus gularis calandria

altamira - En árbol / II

Icterus auratus yuya - En vuelo / I

Tirannidae Tyrannus melancholicus tirano tropical - Árbol/ II

Pitangus sulphuratus Luis grande - En Árbol/ I

Miozetetes similis Luis gregario - En Árbol / I

Corvidae Cyanocorax yucatanicus jay yucateco - Árbol/ IIII

Mimidae Mismus gilvus cenzontle

sureño - Canto / I

Vireonidae Vireo magister vireo yucateco - En Árbol / I

Cuculiformes Cuculidae Piaya cayana chel - En arbol / I

Avistamientos 25

Se observaron 25 individuos de aves de 15 especies diferentes. El conjunto de aves

registradas poseen una valencia ecológica alta, ya que pueden adaptarse a las

condiciones de perturbación existentes en el medio, son especies que suelen regresar a

poblar zonas o predios con vegetación en franca recuperación, acahuales, lotes baldíos,

etc; algunas otras aves pueden adaptarse a estructuras urbanas como edificios, postes de

luz y teléfono, construcciones abandonadas, parques y jardines etc.





Las especies más comunes y abundantes fueron: el jay yucateco, y tordo cantor, los

cuales son las especies de mejor adaptación a zonas perturbadas en esta región.

Reptiles

REPTILES


COMUN

NOM

059

REGISTRO EN

CAMPO

LUGAR Y NUMERO

Squamata Gekkonidae Hemidactylus frenatus gecko - Arbol / I

Coryptophanidae Basiliscus vittatus basilisco café _ En e Suelo./I

Polychrotidae Norops sagrei anolis café - Arbusto y árboles / IIII

Iguanidae Ctenosaura similis iguana negra A Tronco seco entre

piedras II

Avistamientos 8

Se observaron 8 ejemplares de reptiles de 4 especies diferentes y de fácil adaptación a

áreas de vegetación perturbada y zonas urbanas donde para ellos es fácil conseguir los

insectos o pequeñas presas o plantas de las que se alimentan.





La más abundante de las especies y más común de encontrarla en orilla de brechas,

piedras y troncos, vegetación acumulada en las horas del día mas soleadas fue anolis

café y la iguana negra.

Anfibios





ANFIBIOS


COMUN NOM

059

REGISTRO EN CAMPO

LUGAR Y NUMERO

Anura Bufonidae Bufo valliceps sapo común - Hojarasca / I

Avistamientos 1

La localización u observación de anfibios es particularmente difícil y muy rara, talvez debido a la falta de presencia de cuerpos de agua importantes o zonas bajas inundables. Solamente un individuo de sapo común Bufo valliceps fue observado debajo de la

hojarasca que se removió cerca de las raíces de un árbol donde hay mas humedad.

Riqueza de especies.

En total se obtuvo un registro de 35 avistamientos u observaciones de diferentes individuos: 1 de mamíferos, 25 en aves, 8 en reptiles y 1 en anfibios. De acuerdo a la suma del número de especies que se registran en la zona de del proyecto y sus alrededores, se presentan las siguientes diversas clases: (21 especies de fauna en total), se obtuvo el porcentaje relativo de riqueza específica. De estas cifras, se derivó un 71% del total de la riqueza para el grupo de las Aves (15 especies). En segundo término, se ubica el grupos de los Reptiles, con el 19 % (4 especies). Los Mamíferos con el 5% (1 especies) al igual que los Anfibios con el 5% (1 especies). Cabe mencionar que esto es basado en estudios de la región y que se deberá considerar que la mayoría de las aves son migratorias.

RIQUEZA DE ESPECIES

5%

71%

19%

5%

MAMIFEROS AVES REPTILES ANFIBIOS





OBSERVACIONES POR TRANSEPTO

0

1

2

3

4

5

6

7

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

TRANCEPTO

NU

ME

RO

DE

IN

DIV

IDU

OS

Índice de diversidad de Shannon-Wiener. (Diversidad)

Para apreciar la complejidad faunística se calculo el índice de diversidad utilizando la

función densidad Shannon-Wiener, la cual toma en cuenta la relación del número de

especies y la igualdad o desigualdad de la distribución de individuos en cada una de las

especies del ecosistema resultando una diversidad faunística de 4.6. Este valor nos arroja

una idea de la baja dominancia de las diferentes especies, es decir el ecosistema se

presenta como complejo relacionado con la heterogeneidad espacial. La selva mediana

subperennifolia con desarrollo secundario mantiene una diversidad biológica

moderadamente conservada de la zona por consiguiente presentan sitios adecuados

para su alimentación y reproducción.

Equidad

Para estimar la equidad faunística del predio se obtuvo utilizando la formula:

E: H/Hmax

E: equidad

H: diversidad de espécies observadas

Hmax: diversidad de espécies observadas

Hmax: 4.6

Equitabilidad: H/maxH: 0.92

Este resultado se puede interpretar de La siguiente forma, que La probabilidad de extraer

dos individuos aleatoriamente dentro de este ecosistema y que pertenezcan a La misma

especie ES del 92% de probabilidad.





Especies de fauna silvestre endémicas y bajo las categorías de protección.

De acuerdo a la NOM-059-SEMARNAT-2001 (publicada en el Diario Oficial de la

Federación el 6 de marzo del 2002). Para proyecto de interés solo se identifico una ola

especie de reptil: Ctenosaura similis o comúnmente llamada iguana negra la cual se

encuentra en la categoría de “amenazada”

Especies de valor científico, comercial, estético, autoconsumo, cultural.

En el proyecto de interés ubicado al sur de la ciudad de Tulum donde empieza haber ya

perturbaciones debido al crecimiento significativo de la ciudad, a pesar de esto aun se

distribuyen especies que pudieran tener algún interés con fines de autoconsumo y

comercial como es el caso de los loros (Aratinga nana azteca) entre otras especies.

Estas aves aun tienen un valor intrínseco, como organismos de interés para la

investigación, el esparcimiento y la recreación al aire libre en su medio natural, así como

valor ecológico y cultural.

Aéreas de reproducción y/o alimentación.

A pesar que los predios donde se llevara el proyecto se ubica de manera no tan cercana

a zonas urbanas bien establecidas de la ciudad de Tulum, ya empiezan a haber algunos

desarrollos habitacionales en los alrededores, en realidad, toda la extensión de la

vegetación en el predio es considerada como zona de refugio y/o alimentación para las

diversas especies de fauna silvestre, ya que ofrece las condiciones mínimas adecuadas

para su permanencia en el sitio, a excepción de las líneas de brecha topográficas y

caminos de terracería aledaños. Además de que los habitantes de la ciudad no suelen

merodear por esa zona. De cualquier manera, se considera que en el área se mantiene

una buena diversidad de especies y espacio suficiente para su desarrollo y

desplazamiento principalmente hacia las zonas al sur y oeste.

Recomendaciones generales Para lograr el menor impacto en las poblaciones de la fauna de vertebrados por el proceso constructivo y operación del proyecto, se mantendrán y fortalecerán las siguientes medidas preventivas:

Debido a que en este predio se pretende utilizar como un desarrollo residencial, se recomienda realizar un manejo adecuado de la vegetación original hasta donde sea posible de acuerdo a los objetivos y metas del proyecto a desarrollar, manteniendo los tipos de vegetación más importantes para la alimentación de la fauna, como los árboles productores de frutos silvestres, como por ejemplo el chicozapote, guaya, amate, así como algunos árboles secos, ya que son nidos y refugios de diversas especies de fauna.





Los trabajos de reforestación de las áreas perturbadas, áreas verdes y ajardinadas deberán ser con plantas nativas y con funciones ecológicas para la fauna, de tal manera que se recompense la perturbación del hábitat ocasionada por el desarrollo. Se deben ejecutar adecuadamente labores de rescate de especie de fauna silvestre principalmente las de muy lento desplazamiento, como es el caso de algunos reptiles como iguanas y víboras, aves en nidos y algunos mamíferos, en donde la fase más importante será el traslado a sitios que sean previamente destinados a la preservación de las especies, pudiendo ser estas Unidades de Manejo para la Vida Silvestre, que deberán estar debidamente registradas y con un plan de manejo vigente o áreas de reserva. En donde se asegure la permanencia y manejo adecuado de estas. Una de las medidas preventivas importante para evitar el daño a la fauna silvestre durante el desarrollo de la obra, es la pertinente señalización y concientización a través de platicas educativas con los responsables y los trabajadores, para que esto permita en la medida de lo posible el respeto hacia las especies de animales. Que los desmontes se realicen procurando en todo momento ajustes para causar el menor daño posible al ecosistema. Cuando sea inevitable realizarlos, deberán hacerse gradualmente conforme vaya siendo necesario, esto con la finalidad de brindarle a la fauna la oportunidad de que se reacomode en los terrenos aledaños, apoyado en acciones de rescate y translocación de individuos.

Tomar medidas para que se respete en el mayor grado posible a los animales durante la implementación de las obras y actividades autorizadas, evitando la cacería y la destrucción anfibios, aves, reptiles y mamíferos, así como de sus crías y nidos.

Que la circulación de vehículos terrestres, especialmente los de carga y trabajo pesado se haga a baja velocidad tanto dentro de las brechas y caminos de tercería, como en las vías de acceso principales, sobre todo entre los horarios de 11 a 14 hrs cuando los reptiles suelen posarse sobre rocas o vialidades, rocas o material pétreo; así también en el horario de 17:00 y las 06:00 horas, ya que es en este período cuando los animales son más activos, y por lo tanto más vulnerables y susceptibles de ser atropellados.

Hacer conciencia entre los operadores de los vehículos y la maquinaria pesada, así como en todos los trabajadores de la obra desde los ingenieros hasta los peones, sobre la importancia que tiene el conservar a la fauna silvestre.

Evitar en las aéreas verdes la poda total de árboles secos muertos en pie o derribados, ya que sirven de refugios, sitios de anidamiento y de alimentación para algunas especies de vertebrados. Conclusiones sobre la Fauna

El numero de observaciones y de especies en el momento del trabajo en campo es típica de la zona, y se presenta en grado medio en cuanto a la variedad de las mismas, esto a pesar de la gran presión urbana que actualmente reciben los ambientes donde estos animales cohabitan.

Las especies de vertebrados registrados en el área del proyecto son representativos de la fauna del norte de la Península de Yucatán, principalmente aquellas más adaptadas o





más comunes. No se encontraron dentro del predio especies de fauna domestica como gatos o perros o alguna especie exótica.

Se identificaron: (21 especies de fauna en total), se obtuvo el porcentaje relativo de riqueza específica. De estas cifras, se derivó un 71% del total de la riqueza para el grupo de las Aves (15 especies). En segundo término, se ubica el grupos de los Reptiles, con el 19 % (4 especies). Los Mamíferos con el 5% (1 especies) al igual que los Anfibios con el 5% (1 especies). Especies de fauna registrados en la NOM-059-SEMARNAT-2001, solamente se identifico una la cual es la Iguana negra o Tilco (Ctenosaura similis), destacándose que esta especie de reptil aun cuando esta registrada como especie amenazada en esta norma federal pero que es muy común encontrarlas en cualquier tipo de ambiente natural o perturbado en casi toda la zona costera del Estado de Quintana Roo. Esta especie es de rápido desplazamiento y adaptabilidad por lo que no se prevé afectaciones a las mismas durante los trabajos de desmonte. Se deberán seguir las recomendaciones anteriormente expuestas así como ejecutar de manera efectiva el Programa de Rescate de Fauna previo y durante los trabajos de desmonte.

IV.2.3 Paisaje

La inclusión del paisaje en un estudio de impacto ambiental se sustenta en dos aspectos

fundamentales: el concepto paisaje como elemento aglutinador de toda una serie de

características del medio físico y la capacidad de asimilación que tiene el paisaje de los

efectos derivados del establecimiento del proyecto.

La descripción del paisaje encierra la dificultad de encontrar un sistema efectivo para

medirlo, puesto que en todos los métodos propuestos en la bibliografía hay, en cierto

modo, un componente subjetivo. Es por ello que existen metodologías variadas, pero casi

todas coinciden en tres aspectos importantes: la visibilidad, la calidad paisajística y la

fragilidad visual.

• La visibilidad se entiende como el espacio del territorio que puede apreciarse desde un

punto o zona determinada. Esta visibilidad suele estudiarse mediante datos topográficos

tales como altitud, orientación, pendiente, etc. Posteriormente puede corregirse en función

de otros factores como la altura de la vegetación y su densidad, las condiciones de

transparencia atmosférica, distancia, etc. La visibilidad puede calcularse con métodos

automáticos o manuales.

• La calidad paisajística incluye tres elementos de percepción: las características

intrínsecas del sitio, que se definen habitualmente en función de su morfología,

vegetación, puntos de agua, etc; la calidad visual del entorno inmediato, situado a una

distancia de 500 y 700 m; en él se aprecian otros valores tales como las formaciones





vegetales, litología, grandes masas de agua, etc; y la calidad del fondo escénico, es decir,

el fondo visual del área donde se establecerá el proyecto. Incluye parámetros como

intervisibilidad, altitud, formaciones vegetales, su diversidad y geomorfológicos.

• La fragilidad del paisaje es la capacidad del mismo para absorber los cambios que se

produzcan en él. La fragilidad está conceptualmente unida a los atributos anteriormente

descritos. Los factores que la integran se pueden clasificar en biofísicos (suelos,

estructura y diversidad de la vegetación, contraste cromático) y morfológicos (tamaño y

forma de la cuenca visual, altura relativa, puntos y zonas singulares,

etc.).

Otra variable importante a considerar es la frecuencia de la presencia humana. No es lo

mismo un paisaje prácticamente sin observadores que uno muy frecuentado, ya que la

población afectada es superior en el segundo caso. Las carreteras, núcleos urbanos,

puntos escénicos y demás zonas con población temporal o estable deben ser tomados en

cuenta.

El inventario del paisaje se complementa con la inclusión de las singularidades

paisajísticas o elementos sobresalientes de carácter natural o artificial. Por último se

suelen incluir en el inventario del paisaje los elementos que contienen recursos de

carácter científico, cultural e histórico.

Los componentes del paisaje pueden sintetizarse posteriormente en un plano único

basado en criterios jerárquicos aglutinadores. Una buena descripción de estas

metodologías puede consultarse en MOPU (1987) y Escribano et. al. (1987).

Mucho se ha discutido la dificultad de valorar el valor paisajistico de un ecosistema, a los

biólogos o arquitectos no les queda la menor duda de este valor intrínseco. El problema

viene cuando hay que cuantificarlo. Es indudable que en este proyecto la principal

variable de afectación del predio, debido a que se encuentra dentro del fundo legal de la

zona urbana, es la presencia de grandes asentamientos humanos.

Las afectaciones sobre el paisaje serán debidas a una urbanización inadecuada, mala

disposición de residuos, introducción de especies exóticas, entre otros. Durante la

construcción del proyecto estas variables serán controladas, mas adelante presentamos

los mecanismos de control. El problema estará después determinado por el manejo que al

fraccionamiento le den sus habitantes tanto en lo individual, cada casa, como en general

respecto a las áreas públicas. Lo que realicen las juntas de vecinos como la autoridad

municipal será determinante en este aspecto.

En la caracterización del POET del municipio de Tulum se describe que en la zona urbana

de Tulum se han desarrollado asentamientos humanos con servicios básicos limitados,

sin embargo el problema se reduce a dicha zona y se ha previsto el abasto de redes de





drenaje en un mediano plazo. En el resto de la zona urbana el crecimiento está regulado

por el Programa de Desarrollo Urbano (PDU) y el desarrollo habitacional se ha realizado

acorde a los horizontes de desarrollo previstos en dicho Programa y cuentan con la

infraestructura de servicios requerida para asegurar una adecuada calidad de vida para

sus habitantes.

Resulta indudable que una vez concluida la obra, se habrá afectado al paisaje ya que este

ha perdido su belleza original, difícil de valorar debido a que es parte de una zona urbana

dentro del fundo legal de la ciudad de Tulum. Esto no contribuirá a resaltar las bellezas

escénicas del sitio, pero debido a lo anterior el impacto previsible es bajo benéfico, valor

del elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de

carácter reversible e importancia menor.

Todo el proyecto y la obra se ajustará a lo determinado en el Reglamento de construcción

para el municipio de Tulum, lo estipulado por el H. Ayuntamiento y demás aplicables en

materia urbana, asegurando así un producto de desarrollo habitacional acorde con el

paisaje urbano en el que se encuentra.

Enfatizando en esta última referencia los servicios básicos para el desarrollo urbano, el

proyecto del Fraccionamiento de interes social “Las Plamas Tulum” está regulado por un

PDU y se diseño en congruencia

IV.2.4 Medio socioeconómico

El 13 de Marzo del 2008, con territorio del antiguo municipio de Solidaridad, fue formado

el nuevo municipio de Tulum. Se localiza en la zona centro-norte del estado, en la llamada

Riviera Maya, y su cabecera es la ciudad de Tulum, sus límites son la norte con el

municipio de Solidaridad y al sur con el municipio de Felipe Carrillo Puerto, al extremo

este limita con el estado de Yucatán, en particular con el municipio de Valladolid. Su

extensión territorial es de aproximadamente 2,090.43 km².

Es por ello que gran parte de los datos que ofrecemos a continuación tiene su

antecedente en el Municipio de Solidaridad cuando Tulum y sus poblaciones formaban

parte de él.

De acuerdo a sus características sociales y económicas que presenta el Municipio de

Tulum y basado en la regionalización utilizada en el Programa Estatal de Desarrollo

Urbano del Estado de Quintana Roo 2002 (PEDU), y el Programa de Desarrollo Urbano

(PDU) del centro de Población de Tulum 2006-2030, el municipio es la culminación y

extremo sur del Corredor Turístico Cancún-Tulum conocido como la Riviera Maya.

http://es.wikipedia.org/wiki/Riviera_Maya

http://es.wikipedia.org/wiki/Tulum_(ciudad)

http://es.wikipedia.org/wiki/Felipe_Carrillo_Puerto_(municipio)

http://es.wikipedia.org/wiki/Estado_de_Yucat%C3%A1n

http://es.wikipedia.org/wiki/Valladolid_(municipio)





Tulum es sinónimo de riqueza arqueológica, de sus bien conservadas bellezas naturales

en la selva y la playa, incluyendo la Reserva de la Biosfera de Sian Ka’an. Es así mismo

puerta de entrada al llamado Mundo Maya desde el Caribe Mexicano y punto obligado de

enlace con la denominada Costa Maya.

Problemática.

El creciente posicionamiento como destino turístico internacional, el patrimonio cultural

Maya y su medio ambiente natural privilegiado y exuberante, contrastan con las actuales

tendencias y presiones de crecimiento tanto en Playa del Carmen y como en la Riviera

Maya, y han inducido que en Tulum se experimenten los efectos negativos del crecimiento

acelerado. En un breve período de tiempo: especulación inmobiliaria, especulación

urbana sobre terrenos ejidales, tráfico vial inadecuado, afectaciones al medio ambiente y

a los ecosistemas, equipamiento y sistemas de infraestructura insuficientes con relación a

las necesidades de la población y de la industria turística.

Plano IV.1. Fundo Legal y su Ampliación del Centro de Población de Tulum.

a) DEMOGRAFIA

a.1 Población regional.

La tasa media de crecimiento anual de la población de los Estados Unidos Mexicanos

según datos proporcionados por INEGI arrojó porcentajes promedio de crecimiento anual

de 3.4% para las décadas de 1960-1970; 2.6% en las décadas 1980-1990; 2.1% entre

1990-1995 y finalmente 1.6% entre 1995-2000.

Quintana Roo tiene una tasa de crecimiento del 5.23%, valor 3.3 veces superior a la

nacional y le sigue Baja California con una tasa de 3.9%, en contraste con entidades





federativas con crecimiento prácticamente nulo como son Durango, Zacatecas y el Distrito

Federal con tasas menores al 0.3%.

El factor determinante de la progresiva disminución del ritmo de crecimiento poblacional

del país ha sido la contracción de los niveles de fecundidad. No obstante lo anterior,

existe otro elemento fundamental en el aumento de la tasa de crecimiento poblacional y

este es la migración.

La tasa de crecimiento media anual intercensal del Municipio de Solidaridad fue de

19.04% para el período 1990-1995 y de 20.4% para el período 1995-2000, misma que se

mantiene hasta la fecha. Estos porcentajes de crecimiento intercensal son los más altos

de todo el país.

Gráfica IV.a.1.1. Tasa Media de Crecimiento Anual de la Población

Como se observa en el siguiente cuadro y grafica, las principales localidades del Estado

de Quintana Roo han presentado en el período de 1990 al 2005 un crecimiento constante,

concentrándose en Cancún con más de 500 mil habitantes y en la capital del Estado

Chetumal con más de 100 mil habitantes. Como se observa, las Ciudades de Cozumel y

Playa del Carmen presentan una fuerte tendencia a la concentración de población en el

período de 2000 al 2005, tan solo Playa del Carmen paso de una localidad de mas de 40

mil habitantes a 100 mil habitantes igualando a la capital del Estado en solo 5 años; la

tendencia en Tulum es similar a Playa del Carmen con el incremento de su población de 6

mil habitantes a casi 15 mil habitantes en solo 5 años.





Cuadro IV.a.1.1 Población de las principales localidades del Estado de Quintana Roo

Fuente: XI y XII Censo General de Población y Vivienda, 1990 a 2000. Conteos Generales de Población y Vivienda 1995 y 2005.

Gráfica IV.a.1.2. Comparativo de crecimiento poblacional en Cancún, Chetumal, Cozumel, Playa del Carmen y Tulum de 1990 a 2005

Fuente: XI y XII Censo General de Población y Vivienda, 1990 a 2000. Conteos Generales

de Población y Vivienda 1995 y 2005.

a.2 Población municipal

Los censos del INEGI de 1995 indican para el Municipio de Solidaridad, una población

total de 28,747 habitantes, de los cuales 17,621 residían en Playa del Carmen y 3,603 en

Tulum, la localidad más habitada después de la cabecera Municipal.

Para el 2000, en Solidaridad se registró un total de 63,478 habitantes de ellos residían en

Playa del Carmen 43,613 habitantes y en Tulum 6,733. De acuerdo al II Conteo General

de Población y Vivienda del 2005, se registraron 135,512 habitantes en el Municipio de





Solidaridad, Playa del Carmen concentró el 70% de la población del total del Municipio de

Solidaridad con 100,383 habitantes mientras que Tulum solo el 10 % con 14,790

habitantes.

Grafica IV.a.2.1. Crecimiento Demográfico del Municipio de Solidaridad,

Playa del Carmen y Tulum.

Cuadro VI.a.2.1. Crecimiento Demográfico del Municipio de Solidaridad,

Playa del Carmen y Tulum.

A continuación se presenta un comparativo del crecimiento poblacional de las localidades

más importantes del Municipio de Solidaridad entre 1995, las estimaciones de COESPO

para 1993, el XII Censo General de Población y Vivienda del 2000 y el II Conteo General

de Población y Vivienda del 2005. En estos cuatro períodos la población municipal se ha

incrementado de 28,747 habitantes en 1995 a 135,512 habitantes en el 2005.

El siguiente cuadro integra a las localidades mayores de 300 habitantes registrados en el

2005, sumando un total de 20 localidades, de ellas solo dos son urbanas Playa del

Carmen y Tulum con más de 15, 000 habitantes; el resto se conforman un total de 2,724

habitantes en un rango de los 299 habitantes a un habitante dispersos a lo largo del

territorio. En total en el Municipio de Solidaridad solo existen 2 localidades urbanas.





Cuadro IVa.2.2. Población del Municipio de Solidaridad (por localidad 1995-2005)

a.3 Procesos Migratorios.

El Estado de Quintana Roo, cuya población total en el año 2000 era de 874,963

habitantes, es la entidad federativa que tiene el saldo neto migratorio más alto de todo el

país. En efecto, 55.4% de los habitantes de Quintana Roo no nacieron en la entidad; por

ello resulta interesante profundizar en los procesos migratorios y el patrón de poblamiento

del Estado.

El patrón de poblamiento de Quintana Roo se ha caracterizado por una concentración-

dispersión y bajas densidades poblacionales. El 85% de los poblados existentes hoy día

tienen menos de 50 habitantes y en el otro extremo, el 60% de la población total vive en

tres de los centros turísticos más importantes del Estado: Cancún, Playa del Carmen y

Cozumel.





A finales de los años sesenta, la creación de Cancún (hoy Municipio de Benito Juárez)

como polo de desarrollo turístico, generó un punto de atracción, cuya dinámica económica

lo colocó como la segunda Ciudad más importante de la Península de Yucatán. El

desarrollo turístico de la zona norte de Quintana Roo ha constituido un poderoso imán

creador de fuentes de trabajo y empleos provocando una permanente corriente migratoria

procedente – en orden de importancia - de Yucatán, Veracruz, el Distrito Federal,

Tabasco, Chiapas y Campeche.

El elemento que polariza la migración en Quintana Roo es la oferta de trabajo. De todas

las entidades de la República provienen inmigrantes atraídos por el mercado de trabajo,

en busca de nuevas condiciones de vida. Cozumel e Isla Mujeres fueron impulsados con

la creación de Cancún y ahora se observa un fenómeno similar en Playa del Carmen,

Municipio de Solidaridad: la acelerada construcción de cuartos hoteleros en el corredor

turístico hacia Tulum en poco tiempo igualará la oferta turística de Cancún, para

convertirse ambos en un destino único de 50,000 cuartos hoteleros.

Una de las características distintivas de Quintana Roo es la presencia de sucesivos

mestizajes y la recepción de grupos colonizadores. Las corrientes migratorias no sólo han

procedido del interior de nuestro país. Quintana Roo dio abrigo y recibió en forma cálida a

los refugiados guatemaltecos que en la década de los ochenta ingresaron al país,

ubicándolos en los campamentos de los Lirios (2,056 refugiados) y Maya-Balam (3,686

refugiados), al sur del Estado.

Distribución de la población según lugar de nacimiento

Las estadísticas derivadas de los censos realizados por INEGI en el año 2000 muestran

en Quintana Roo una tendencia distinta al promedio nacional. En efecto, casi el 80% de

los mexicanos viven en la entidad donde nacieron y sólo el 17.7% se desplaza para residir

en una entidad distinta a la de su nacimiento. En Quintana Roo sólo el 42% nació en el

Estado y más de 55% son inmigrantes.





Población total en el 2000 de 874, 963 habitantes.

Gráfica IV.a.3.1 Población Total en el Estado de Quintana Roo 2000.

Si analizamos este mismo rubro por municipios, veremos que las zonas turísticas

(Cancún, cabecera de Benito Juárez; Playa del Carmen, cabecera de Solidaridad, y las

Islas de Cozumel y Mujeres) son los sitios donde reside el mayor porcentaje de

inmigrantes, que en el caso de Benito Juárez representan el 69% de la población.

En la Capital del Estado, Chetumal (Municipio de Othón P. Blanco) se invierten los

porcentajes: son 55% los nacidos en Quintana Roo y 42% los inmigrantes. Los tres

municipios que integran la zona maya de la entidad, presentan entre el 65% y 80% de

nativos y entre el 17% y 33% de inmigrantes. En todo caso, el único Municipio que

presenta proporciones similares al promedio nacional es el Municipio de Felipe Carrillo

Puerto, ubicado en la parte central de la zona maya.

Gráfica IV.a.3.2. Distribución de la Población por Municipio en el Estado de Quintana Roo





El siguiente cuadro nos permite apreciar la velocidad con la que ha aumentado el

porcentaje de residentes en el Municipio de Solidaridad nacidos fuera de Quintana Roo:

Cuadro IV.a.3.1.1. Porcentajes de Población Migrante en el Municipio de Solidaridad

Grafica IV.a.3.3. Crecimiento Demográfico de Tulum 1970-2005.





INEGI. Quintana Roo, XII Censo General de Población y Vivienda 2000

Gráfica IV.a.3.4. Distribución de la población municipal. Pirámide de edades

De acuerdo al INEGI en el 2002, se estima que el 32% de la población es menor de 14

años, el 39% tiene entre 15 y 29 años, el 21% entre 30 y 45 y solo un 9% es mayor de 45

años, siendo la edad promedio total de la población del municipio de 22 años.

a.4 Características Socioeconómicas.

Población Económicamente Activa. PEA

En Quintana Roo el 70% de la población económicamente activa se dedica a actividades

terciarias, fundamentalmente en los sectores comercial, turístico, de transporte, servicios

y administración pública. Casi la mitad de los quintanarroenses tiene ingresos menores a

dos veces el salario mínimo de la región. En el extremo opuesto, el 3% de la PEA tiene

ingresos superiores a diez salarios mínimos.

Partiendo de las funciones que desempeñan los centros turísticos del norte del Estado,

como polos de desarrollo que atraen de todo el País a mexicanos en busca de empleo y

mejoramiento de sus niveles de bienestar, resulta interesante que un gran número de

personas manifieste en los censos y encuestas que trabaja en áreas distintas a aquellas

en las que ha sido capacitado profesionalmente. A continuación se muestran datos sobre

la distribución de la población ocupada en cada uno de los sectores económicos, según

estimaciones del Consejo Estatal de Población.





Cuadro IV.a.4.1. Población Económicamente Activa en el Estado de Quintana Roo.

Gráfica IV.a.4.1. Distribución porcentual de la PEA Ocupada en Quintana Roo 2003.

Cuadro IV.a.4.2. Población Económicamente Activa e Inactiva Municipio de Solidaridad,

2003.





Cuadro IV.a.4.3. Porcentajes de Población Económicamente Activa e Inactiva. Municipio de

Solidaridad, 2003

Si bien las actividades productivas que se realizan en el Municipio de Solidaridad

comprenden el sector económico primario, secundario y terciario, resulta evidente que el

sector terciario de comercio y servicios ocupa a más del 70% de la población residente en

el Municipio, como muestra la siguiente gráfica:

Gráfica IV.a.4.2. Distribución porcentual de PEA por Sector.

Nivel de Ingresos.

Nota: El Municipio de Solidaridad pertenece al área geográfica “C” que comprende los Estados de Quintana

Roo, Yucatán y Campeche.

Cuadro IV.a.4.4. Salario mínimo general según período de vigencia. Municipio de

Solidaridad, 2000-2006





a.5 Educación.

El Estado de Quintana Roo ha realizado un notable esfuerzo en las últimas dos décadas

para disminuir el analfabetismo y elevar el grado promedio de escolaridad en Quintana

Roo. En 1980 el grado promedio de escolaridad era de 2.3; en 1990 se elevó a 6.3.

Según cifras del ciclo escolar 2002-2003, el Estado de Quintana Roo ocupa el noveno

lugar a nivel nacional con un grado promedio de escolaridad de 8.3 años, superior a los

7.8 de la media nacional; el analfabetismo se ha reducido a un 6.5%, también arriba de la

media nacional de 8.8 y la matricula total aumentó un 4.9%, 13 mil 315 alumnos más que

en el ciclo anterior.

De acuerdo a la Secretaría de Educación y Cultura estatal, el mayor crecimiento de la

matrícula se dio en los municipios de Solidaridad y Benito Juárez con el 11.0 y 5.8%

respectivamente.

Gráfica IV.a.5.1. Evolución de la Matricula Escolar Total en Quintana Roo.





Cuadro IV.a.5.1. y Gráfica IV.a.5.2 Crecimiento de la Matricula Escolar por Municipio

Cuadro IV.a.5.2. Escuelas por nivel y municipio, 2003.

a.6 Actividad Turística

Las actividades terciarias sustituyeron, a partir de 1975, las actividades primarias de los

sectores agropecuarios, silvícola y pesquero, como principal actividad económica.

Indiscutiblemente, la actividad económica preponderante del Estado es el turismo y los

servicios que lo rodean han registrado un crecimiento sostenido a lo largo de los últimos

años.

Oferta hotelera y afluencia regional.

La Riviera Maya ubicada en el Municipio de Solidaridad es un destino de alta

competitividad global que presenta un acelerado crecimiento de su infraestructura

turística. Actualmente la Riviera Maya acumula un mayor número de cuartos de hotel que

los que presenta la Ciudad de Cancun, y sus tasas de crecimiento hacen prever que la

diferencia a favor de la Riviera Maya va a ser cada vez mayor. Tulum por su ubicación

estratégica en el extremo sur de la Riviera Maya comparte con esta la actividad turística

como base de su economía. Hoy en día los indicadores mas recientes (Feb/2007) la

oferta hotelera de la Riviera Maya rebasa los 30,000 cuartos de hotel. Por su parte la

localidad de Tulum concentra una oferta hotelera cercana a los 2,000 cuartos de hotel. Sin

embargo, la oferta hotelera de Tulum presenta diferencias sustantivas con respecto al

resto de la Riviera Maya: son hoteles de baja densidad, orientados a un mercado de





turistas de mediano y alto ingreso interesado en la cultura, el contacto con la naturaleza.

Cuadro IV.a.6.1. Infraestructura Hotelera en el Estado de Quintana Roo, Agosto 2004





Grafica IV.a.6.2. Afluencia turística por destino en el Estado de Quintana Roo, 2000-2003

(Enero-Diciembre)

Oferta hotelera y afluencia local.

Cuadro IV.6.2. Principales indicadores turísticos en la Riviera Maya





Gráfica IV.a.6.2. Afluencia turística en la Riviera Maya

(Proyecciones 2006 y 2007)

Cuadro IV.a.6.3. Localidades con Establecimientos Hoteleros, ene. 2004. Municipio de

Solidaridad.





Cuadro IV.a.6.4. Área de Influencia del Centro de Población de Tulum

Gráfica IV.a.6.3. Afluencia de visitantes a las zonas arqueológicas en el Municipio d e

Solidaridad.

Turismo de cruceros

El Programa Nacional de Turismo 2001-2006, afirma que los ingresos obtenidos en el

rubro de visitantes internacionales en el año 2000 alcanzaron un monto de 8,296 millones

de dólares. De dicho monto, 201 millones de dólares fueron generados por pasajeros de





cruceros, ya que el gasto promedio de estos visitantes es de 60 dólares.

El segmento de cruceros ha experimentado en los últimos años una tendencia favorable,

pasando de 1,993 operaciones en el año de 1994 a 2,682 en el 2003, lo que significa un

incremento del 35%.

México esta considerado como el principal destino en arribo de cruceros en el mundo. En

2003 recibimos 5,243, 829 visitantes en 2,682 arribos a 20 puertos turísticos: diez puertos

en el Atlántico y diez puertos en el Pacífico.

El puerto de Cozumel es el destino más importante a nivel nacional, ya que concentra el

49% de las llegadas de cruceros y el 52% del total de los pasajeros. Ensenada ocupa el

segundo sitio nacional, mientras que los Cabos, Puerto Vallarta y Mazatlán representan

otros puertos importantes para cruceros en el Pacífico mexicano.

Cuadro IV.a.6.5. Movimiento de Cruceros y Afluencia de Pasajeros, Estado de Quintana Roo.

Gráfica IV.a.6.4. Movimientos en Puertos Mexicanos, 2003 Participación del Estado de

Quintana Roo a nivel nacional





Derrama económica por concepto de turismo.

Los anteriores datos de crecimiento de la oferta hotelera y afluencia de visitantes

muestran el enorme peso específico de la Riviera Maya cada vez más cerca del número

de cuartos de Cancún, el centro turístico más importante del país.

Las inversiones en materia turística continúan su tendencia ascendente y la participación

del sector privado en la ampliación de la oferta de espacios turísticos en el período 2001-

2004 sobrepasa los mil millones de dólares e incorporará al mercado 8,696 habitaciones

en Quintana Roo, 6,554 de las cuales serán construidos en la Riviera Maya, con una

inversión de 846 millones de dólares.

En la Riviera Maya el turista tiene un gasto promedio de 630 dólares, con una estancia

promedio de 6.5 días, la más alta en todo el Estado. Quintana Roo en su conjunto,

contribuye con el 34% de la captación total de divisas que ingresan al país por concepto

de turismo.

a.7 Comercio y empresas

La ciudad de Playa del Carmen y Tulum son los más importantes centros de distribución de la

Riviera Maya. Los principales giros comerciales son: compraventa de artesanías, compraventa

de abarrotes, minisuper-licorería, compraventa de prendas de vestir, actividades subacuáticas

y materiales de construcción.

Según datos del Sistema de Información Empresarial Mexicano (SIEM) a noviembre de 2004,

la distribución de las empresas ubicadas en el Municipio de Solidaridad, por tamaño y

actividad es la siguiente:

Nota: Total de empresas en el Estado de Quintana Roo 32, 013 unidades





Gráfica IV.a.7.1. Distribución de empresas por Municipio, Estado de Quintana Roo

Cuadro IV.a.7.2. Distribución de empresas por tamaño y actividad. Municipio de Solidaridad.

a.8. Estructura urbana y tenencia de la tierra

Componentes de la estructura urbana.

Comunicación.

El trazo urbano de Tulum está conformado por una irregularidad en la Zona Centro, el

resto se caracteriza por una red ortogonal con ejes de comunicación terrestre de norte-sur

y oriente-poniente, siendo uno de los ejes primario la carretera 307, así como un

crecimiento hacia el poniente sobre los terrenos del ejido. Tulum presenta dos ejes

carreteros: la carretera federal 307 Chetumal- Puerto Juárez paralela al mar y la otra

perpendicular al mar que parte como camino a Punta Allen y se convierte en la carretera a

Cobá y Mérida.

Los puntos más significativos son la carretera federal 307, por su función original de vía

regional y la carretera a Coba y Mérida, por ser vía de comunicación alterna y de llegada

al centro de población.

Para llegar por aire se encuentra el aeropuerto Internacional de Cancún situado a 115

kms. Existe el proyecto para un segundo aeropuerto en la Riviera Maya, situado en

Tulum. También, la comunicación aérea se realiza con un aeródromo para aviones de

corto alcance, que hacen el servicio entre Playa del Carmen y otros centros turísticos

situados a corta distancia, sobre todo Cozumel.

Para la comunicación marítima existe una terminal en Playa del Carmen con un muelle

para las embarcaciones de ruta a Cozumel y para el servicio de tenders a los cruceros

turísticos internacionales que llegan frecuentemente. En Punta Venado, situado a 12 Km.

de Playa del Carmen se tiene una terminal para transbordadores que realiza la





transportación de carga y pasajeros a Cozumel, además del servicio de exportación de

materiales pétreos a los Estados Unidos por una empresa privada.

El servicio de telégrafos se presta en Playa del Carmen, cabecera municipal. Para el

servicio postal operan administraciones de correos en Playa del Carmen y Tulum. El

servicio de telefonía automática y telefonía celular opera en Playa del Carmen.

Playa del Carmen cuenta con una estación comercial de radio con cobertura en todo el

municipio, además que se escuchan las estaciones de Cancún, Cozumel y Yucatán.

Opera el servicio de televisión por cable en la cabecera municipal y en Tulum, así como

las cadenas nacionales de televisión. No se edita ningún periódico local pero circulan los

periódicos estatales y nacionales.

La Estructura urbana de Tulum presenta los siguientes elementos:

1. Asentamientos de vivienda oeste, noroeste y suroeste de la Carretera federal 307

en la zona ejidal.

2. Asentamiento de vivienda norte: Colonia nueva desarrollada por el INFOVIR, en sus

polígonos de reserva urbana.

3. Centro de población. Presenta usos mixtos, concentrándose de forma más significativa

en la parte antigua los de comercio y servicios relacionados con el turismo, en el resto se

alojan los de comercio y servicio.

4. Equipamiento urbano. La mayoría esta emplazado en la zona central y más antigua del

asentamiento poblacional, tales como educación salud, comunicación, deporte,

administración pública y servicios urbanos a una escala local.

5. Transporte Público. Se concentra en la zona central a lo largo de la carretera 307, el

parador de autobuses foráneos y en las inmediaciones de la zona arqueológica.

6. Centros de culto públicos. Existen en la zona central y más antigua del

asentamiento original.

7. Playa. Atractivo importante de la localidad, uso ecológico de baja densidad ofrece una

oferta de sol, mar, selva y arqueología del centro de población. Se encuentra alejada de

los asentamientos urbanos.

8. Zona de monumentos arqueológicos de Tulum. Ubicado en la parte oriental, sobre la

línea de playa es uno de los atractivos turísticos más importantes del centro de población

y de la Riviera Maya.

9. Tendencia de crecimiento urbano hacia la zona sureste en ambos lados de la Carretera

federal 307

No obstante el crecimiento de la población observado en las últimas décadas, no se

lograron identificar centros de barrio, sin embargo en los nuevos proyectos ubicados al

norponiente se han contemplando. El asentamiento original se inició en la parte central del

poblado, mediante una traza irregular misma que se desdobla y continúa hasta los

extremos de la localidad. En el área central todavía se localizan lotes baldíos, sin





embargo la tendencia de crecimiento se esta dando sobre las parcelas ejidales, los

terrenos del Infovir y privados teniendo una gran demanda la venta de los lotes.

Tenencia de la tierra en Tulum

El área urbana se asienta sobre propiedad privada y ejidal y sigue los siguientes patrones:

1. Propiedad ejidal. Al poniente de la mancha urbana se presentan usos

predominantes de habitación así como comerciales y de servicios carreteros y usos

comerciales y de servicios barriales. Este tipo de tenencia de la tierra representa

aproximadamente el 35% de la utilizada con fines urbanos en el centro de población.

2. Propiedad privada. El centro de la población está establecido sobre terrenos

particulares. Existen usos mixtos destacando los hoteleros, comerciales, de servicios, de

equipamiento urbano, servicios públicos y vivienda. Existen casos de propiedad privada

que se desarrollan actualmente de manera incipiente en pequeñas áreas destinadas a

desarrollos residenciales suburbanos.

3. Propiedad federal, estatal o municipal. En general, la propiedad federal, estatal o

municipal corresponde a predios adquiridos directamente o por medio de donaciones o

expropiaciones como: plazas cívicas, centros de culto, escuelas, centros de salud,

mercados, oficinas administrativas, derechos de vía generados por la servidumbre de

carreteras y líneas de infraestructura, Las fincas donde se ubican las escuelas de

diferentes niveles, el mercado, y el cementerio, son de propiedad municipal. Destacan

como parte de la propiedad federal el Parque Nacional de Tulum, los sitios arqueológicos

de Tulum y Tankah y la franja de la zona federal marítimo-terrestre, ZOFEMAT. La unidad

de medicina familiar y los edificios destinados al culto (templo principal y siete capillas),

son de propiedad federal. El Gobierno del Estado, a través del IPAE ha adquirido reserva

territorial en la localidad la cual en su mayoría estará orientada al desarrollo de futuros

conjuntos habitacionales.

Asentamientos irregulares

Los predios ubicados al poniente de la población están en proceso de regularización

mediante la CORETT y el PROCEDE. Estos terrenos son propiedad del ejido de Tulum y

actualmente están fraccionados para uso habitacional.

Zonas de valor patrimonial, histórico y fisonómico

La zona arqueológica se localiza a 128 kilómetros al sur de la ciudad de Cancún, en el

Estado de Quintana Roo. Se accede por la carretera federal número 128. Tulum es un

Parque Nacional con 644 hectáreas de extensión. Es la ciudad Maya más grande

construida en la costa, se considera, además, que su nombre original fue Zama, que





quiere decir “Amanecer”. La ciudad prehispánica se encuentra construida sobre un

acantilado frente al Mar Caribe; sus restos se extienden seis kilómetros a lo largo de la

costa. El centro de la zona está protegido por la muralla y lo forman edificios público-

administrativos, cívicos y religiosos. La muralla corre por los lados norte, sur y oeste; en

tanto que por el lado este limita con el mar. Por fuera de la fortificación se concentran las

zonas de habitación.

También se puede hacer referencia a la llamada estructura 59 la cual muestra rasgos

arquitectónicos característicos del periodo Clásico. Sin embargo, los estudios realizados

hasta la fecha demuestran una ocupación más bien tardía. Se observa que la región, en

general, estuvo densamente poblada para el Posclásico Tardío.

Durante su apogeo, Tulum, fungió como un importante punto costero que vinculaba el

comercio marítimo con el terrestre, el cual llegó a desempeñar un papel preponderante en

su economía. La fuerte actividad comercial a nivel regional como con lugares distantes se

hace evidente con algunos restos arqueológicos como silex y vasijas cerámicas de la

península; obsidiana y jade de Guatemala, y cascabeles y anillos de cobre del altiplano

mexicano.

Las construcciones principales encontradas en Tulum son:

El Castillo (el castillo), un templo con dos columnas que retratan serpientes Un lugar,

donde localizan al dios descendente El templo de pinturas, conteniendo frescos con

colores sagrados La estructura más importante del sitio, El Castillo, está edificada sobre

un cantil que domina el Caribe y tierra firme y es separada del resto de la ceremonias

religiosas.

En el edificio, también el más alto de la zona, se observan varias etapas de construcción.

El templo superior muestra cuartos abovedados con tres vanos de entrada y cuyo dintel

es sostenido por dos columnas con la forma de serpientes emplumadas. Otra estructura

importante es el Templo del Dios Descendente, que consta de una plataforma que

sostiene un edificio de una sola pieza con banquetas adosadas a sus muros laterales,

algunas de las cuales conservan restos de pinturas.

El Templo de la Serie Inicial también está compuesto de una sola pieza. En su fachada

aún se aprecian figuras de estuco que la adornaban. En su interior se halló la estela que

registra la fecha más temprana de la zona. En el Templo de los Frescos son evidentes

varias etapas de construcción, aunque sólo hay una habitación, profusamente decorada

con frescos, que pertenece a la primera fase, y en la Casa de las Columnas, estructura

"tipo palacio", hay dos habitaciones adosadas en el lado oeste.

La entrada principal de Tulum se encuentra en el Sur y está compuesta por los cinco





espacios que forman cuatro columnas que soportan la "techumbre" de una gran sala. La

muralla protege la zona por los lados norte, sur y oeste. El este queda abierto al mar.

Además, estaba comunicada con las ciudades de tierra adentro por caminos elevados. La

ciudad estaba habitada en 1518, cuando la vieron los españoles comandados por Juan de

Grijalva.

Bajo el dominio de los Itzáes, Tulum fue un prestigioso centro de comerciantes ricos,

como puerto importante, ya que los señores de Chichén Itzá partían de ahí en viajes que

llegaban hasta Honduras. El comercio costero contribuyó al desarrollo de la navegación, a

la apertura de rutas de comunicación con el interior de la Península, a la creación y

expansión de los mercados y a la invención de la moneda o artículos que fungían como

tal.

La zona de Tulum así como todos los vestigios arqueológicos son considerados

patrimonio de la Nación. Otro sitio arqueológico de menor importancia pero que no han

sido estudiadas todavía son las estructuras prehispánicas mayas de Tankah, se ubican a

ambos lados de la carretera aproximadamente a 4 kilómetros al norte de las ruinas de

Tulum. Estos vestigios son poco conocidos y poco visitadas y no se cuenta con

publicaciones al respecto. El conjunto original fue dividido en dos por la construcción de la

carretera federal 107 en cuyo proceso se perdieron algunas de sus estructuras

arqueológicas y el conjunto quedó seccionado, lo que hace difícil su recorrido.

Actualmente, el centro de la población se ubica sobre la carretera que se caracteriza por

usos comerciales especializados en restaurantes y cafés al aire libre. La relación con los

elementos construidos, no presentan un valor importante por si mismos, sin embargo

forman un conjunto que se alcanza a integrar con los elementos naturales del lugar.

Uso actual del suelo

Las actividades agropecuarias se caracterizan por pequeños sembradíos y huertos en

los perímetros de la localidad. No existen zahúrdas o establos significativos.

Respecto los usos comerciales de tipo hotelero (alojamiento temporal uso turístico) se

aprecian tres zonas diferenciadas de alojamiento turístico; los hoteles dispersos en el

centro del poblado que se caracterizan por una y dos estrellas sin exceder las 20

habitaciones.

Los hoteles y cabañas ubicados en la playa entre el límite de la zona arqueológica y Boca

Paila, en su mayoría son pequeños hoteles 10 a 40 habitaciones aproximadamente donde

se recibe turismo extranjero y nacional. Todos estos tienen la característica principal de

ser construcciones sencillas, rusticas por lo que lo convierte en un atractivo más del lugar

ya que la demanda de estos servicios es muy requerida por su contacto con la naturaleza.

La mayoría de estas edificaciones no cuentan con servicio de energía eléctrica, sobre





todo los ubicados en los limites con la Reserva de la Biosfera de Sian Ka’an siendo muy

solicitados por el turismo europeo dentro del segmento del turismo ecológico. Hacia el

norte se identifican hoteles pertenecientes a la zona denominada Riviera Maya con más

de 100 habitaciones y de categoría 5 estrellas.

a.9 Vivienda

En relación a los usos habitacionales, el número de viviendas durante los últimos 10

años ha tenido un crecimiento promedio muy alto, el incremento en la oferta de vivienda

se encuentra por encima del crecimiento poblacional, no obstante aun existe un sector de

la población que tiene insatisfecha su demanda en materia de vivienda. La ciudad de

Tulum en el año 2000 contaba con 1,702 viviendas, lo que representa el 10% del número

de viviendas totales en el municipio.

Cuadro IV.a.9.1. Total de Viviendas 1990-2005 y Tasa de crecimiento medio anual

En los últimos 10 años, el número de viviendas censadas creció de 485 en 1990 a 1,702

en el año 2000 registrando un crecimiento promedio anual de 13.4% por debajo al

registrado a nivel municipal de 21.6% y superior del promedio estatal de 7.2%.

Los materiales predominantes en las construcciones según censo INEGI en el 2000 en el

municipio, el 72% de las viviendas están construidas con muros sólidos y el 63% cuenta

con techos sólidos.

El promedio de ocupantes por vivienda en la localidad es de 3.96 habitantes, un poco

mayor que el promedio municipal que es de 3.75 y ligeramente por debajo del promedio





de estado que es de 4.09 habitantes por vivienda.

En 2003, Tulum presenta una población de 12,087 habitantes y 3.050 viviendas

aproximadamente, la mayoría de las viviendas del área urbana son unifamiliares con

paredes de block y techo de losa, de lámina o de cartón; en las áreas rurales las viviendas

son de paredes de materiales perecederos como madera o bajareque con techo de

huano.

El uso habitacional regular se localiza al centro de la población. Son casas habitación de

uno y dos niveles. No existe la vivienda multifamiliar por lo que no es significativa en la

localidad, aunque existen algunos pequeños grupos. La vivienda turística residencial es

muy escasa.

Comercial y de Servicios.- El uso comercial se concentra en la parte central del poblado

donde también se localizan los principales servicios administrativos, eclesiásticos y de

servicios. Se encuentra estructurado prioritariamente en función de la industria turística y

de las necesidades básicas de los habitantes del centro de población.

Usos Mixtos.- Los usos mixtos se localizan mayoritariamente en la parte central de la

localidad. Los mas significativos desarrollados en función del turismo son el alojamiento

temporal, los comerciales y de servicios, ubicándose estos en las avenidas principales del

centro de población. Los usos comerciales y de servicios carreteros tales como llanteras,

talleres y gasolineras así como los de servicios a la industria se ubican principalmente

sobre la carretera federal 307.

Abasto y almacenamiento.- La zona de abasto y almacenamiento no está consolidada,

los usos de talleres y almacenamientos esparcidos en el centro de población representan

un problema en cuanto a compatibilidades de uso de suelo.

Manufacturas y usos industriales.- Dentro de la localidad no se realizan actividades

industriales ni manufacturas a gran escala. Existen pequeños lugares donde se vende

artesanía la cual no se fabrica en el lugar, solamente se comercializa. Al norte de la

localidad y a borde de carretera se localizan algunas dedicadas a la industria de la

construcción, las cuales no interfieren actualmente de manera negativa con la vida del

centro de población.

Zonas con connotaciones especiales

Áreas baldías.- En el centro de población se localizan algunas zonas baldías dentro de

manzanas urbanas, lo cual incide en el cálculo de la densidad de población y en un

desaprovechamiento de la infraestructura ubicada a pie de estos terrenos, debido a

dichas discontinuidades.





Espacios verdes y abiertos: parques urbanos.- En el interior de la ciudad existen

parques y áreas deportivas donde se desarrolla la vida comunitaria de la población. No

existen grandes espacios abiertos de propiedad municipal o estatal dentro de la localidad.

Institucionales.- Los edificios administrativos de orden institucional no reúnen el número

necesario para articularse en un conjunto importante en la estructura urbana de Tulum. El

uso de oficinas administrativas no es relevante a la fecha dentro de la localidad. Ante la

dinámica actual de la población, es claro que van en aumento progresivo la presencia de

las dependencias gubernamentales de los tres niveles de gobierno en la localidad.

Cementerios.- El panteón municipal se localiza en el centro de la ciudad. en la manzana

que comprende las calles Mercurio Poniente, Acuario Sur, Luna Sur y Saturno Sur, con

una superficie de 17,057.00 m2 aproximadamente y esta dividido en dos lotes, los cuales

se encuentran uno al 50% de su ocupación y el otro esta baldío.

a.10 Equipamiento urbano

Educación y cultura

La localización y estado de las escuelas públicas presenta deficiencias tanto en el número

de unidades, en su aspecto físico y en su equipamiento, así como en los grados de

escolaridad disponibles. De acuerdo a las normas y criterios internacionales uno de los

parámetros para determinar la calidad de vida de un centro de población es el número de

aulas en relación con sus habitantes, por lo que se le debe dar impulso a la creación de

escuelas y generar más alumnos con educación media superior.

Las escuelas ubicadas en el área de estudio son 4 jardines de niños, 2 escuelas

primarias, 1 escuela secundaria, 1 preparatoria y colegio de bachilleres, un Cecyt y el

proyecto para construir un ICAT. No obstante, es necesario incrementar la cobertura para

atender, sobre todo, los niveles: elemental y medio. En términos de déficit se pueden

identificar instalaciones faltantes como: Una biblioteca local, una Casa de la Cultura y

áreas verdes para la recreación y el deporte. El principal lugar con una riqueza cultural en

Tulum es la Zona Arqueológica conocida como Centro Ceremonial. Así mismo se

localizan tres bibliotecas que dan servicio a los residentes.

Salud y asistencia social

La cobertura que ofrece este sistema no es suficiente para la población que radica en

Tulum, existe carencia de estos servicios, un grave problema de déficit de equipo y

recursos operativos y de un servicio más especializado para la población y para turistas

ya que no existe y se tiene que recurrir a la ciudad de Playa del Carmen o Cancún.

Existe un Centro de Salud, sus instalaciones son de carácter gubernamental y no existen

clínicas, laboratorios, consultorios y de especialidades de carácter privado existentes. No





obstante a ellos no cuenta con ninguna unidad de salud considerada de primer nivel, sea

esta pública o privada.

En la ciudad se corre un serio peligro de salud, el 30% de las viviendas no están

conectadas a ningún sistema de drenaje, el 66% cuenta con fosa séptica y el 1%

directamente a fosas o grietas. No obstante que se cuenta con un numero considerable

de viviendas que cuentan con fosas sépticas , estas no se encuentran debidamente

construidas, ya que son colocadas aprovechando grietas y cenotes, sin un sistema de

cuidado para no contaminar mantos acuíferos.

La localidad cuenta con un tiradero a cielo abierto en donde se recibe toda la basura lo

cual es urgente tomar medidas para el manejo de residuos urbanos, lo que representa un

problema de contaminación grave para la comunidad.

Comercio y abasto

No existen adecuados sistemas de comercio para la población en general. Las

actividades que se ubican en esta localidad tienen un alcance que rebasa al propio centro

de población, por lo que son adecuadas en forma de corredores desarrollados sobre la

arteria del sistema vial primario con fácil accesibilidad hacia las salidas carretera. El

comercio y abastecimiento para la industria turística se produce principalmente desde

Cancún y Playa del Carmen, aunque cuentan ya con una tienda de autoservicio.

Comunicaciones y transportes

La localidad está comunicada mediante la carretera federal 307 Chetumal–Puerto Juárez,

cuenta con servicio de autobuses foráneos pero carece de una infraestructura adecuada

para albergarlos. Se cuenta con un parador en la zona centro, el transporte de pasajeros

se realiza en primera y segunda clase con corridas a Cancún, Chetumal y Mérida como

destinos principales.

Existe una pequeña aeropista da servicio a vuelos cortos regionales, actualmente

ocupada por el Ejercito Mexicano.

Al interior del municipio la comunicación es buena en casi todo Tulum con carreteras

federales estatales y rurales. La comunicación terrestre predominante en la localidad es a

través de autobuses, cuenta con una central de Autobuses sobre la carretera federal, con

destinos a las localidades de los puntos intermedios y hacia Chetumal y Cancún.

En la localidad se observa que el transporte predominante se compone de taxis, no existe

una regulación del transporte sobre rutas precisas ni paradas.

Respecto a las condiciones de las vías de comunicación terrestre, dentro del área





ocupada el 60% están pavimentadas y el resto son terrecerías consolidadas. Las

comunicaciones con los asentamientos irregulares y de borde son a través de brechas.

Recreación y deporte

Las áreas existentes para recreación y deporte se encuentran en condiciones de

mantenimiento, son insuficientes para la práctica popular de todo tipo de deportes.

Cuentan con una unidad deportiva con canchas de básquetbol, fútbol soccer y rápido; el

Parque Maya que cuenta con bancas y cancha de básquetbol; un parque cívico con

kiosco, canchas deportivas y áreas verdes. La comunidad no cuenta con este tipo de

infraestructura lo cual es muy importante implementar para población infantil y joven.

Administración Pública y Servicios Urbanos

Existen oficinas de Gobierno estatal y municipal en la localidad, funcionan en edificios

particulares que arriendan y no tienen los requerimientos necesarios para otorgar el

servicio al total de la población.

Se cuenta con un edificio para la alcaldía ubicado sobre la avenida Tulum y donde se

alojan las oficinas municipales y seguridad publica y tránsito; el Ejercito de México localiza

sus oficinas en el cruce de las dos carreteras y la Armada de México en las instalaciones

de la pista aérea; en Tulum se localizan también las oficinas de la Procuraduría General

de Justicia, de SIMAP y de Hacienda del Estado. Existe un área de administración de la

Zona Arqueológica de Tulum en la zona del Parque Nacional Tulum

Vialidad y Transporte

La carretera federal se considera como la vía principal que comunica al centro de la

comunidad de Tulum. Hacia el interior se encuentra un corredor que conduce a la zona de

hospedaje turístico. Se han identificado como vías importantes para el desarrollo del lugar

las avenidas Satélite sur y norte, la calle Alfa norte y sur y la Rojo Gómez o carretera a

Cobá.

El resto de las vías de comunicación se consideran de tipo secundario, los cuales se

proponen acciones como carriles de velocidad restringida, paso preferencial peatonal o

vehicular, sistemas adecuados de señalamiento y semaforización, sistemas alternos de

transporte colectivo periférico y de atención al turista, mejorar las banquetas de protección

al peatón y acceso a personas con capacidades diferentes.

En Tulum existe un aeródromo con poco uso comercial y actualmente bajo resguardo de

la marina. El servicio de telégrafos se presta en Playa del Carmen, cabecera municipal.

Para el servicio postal operan administraciones de correos en Playa del Carmen y Tulum

y sucursales de correos en Cobá y Puerto Aventuras. El servicio de telefonía automática y





telefonía celular opera en Playa del Carmen y en Tulum se tiene una caseta de larga

distancia con extensiones. En la zona rural se tiene instalado el servicio de telefonía en 8

localidades: Akumal, Chanchen Palmar, Cobá, Macario Gómez, Manuel Antonio Ay, Punta

Allen, San Juan de Dios y San Silverio.

Transporte público

Sobre la Carretera Cancún – Tulum, existen paraderos para transporte foráneo, y dentro

de la población existen rutas de transporte público. El parque vehicular está en mal

estado, no existen muchas rutas. Existe servicio de taxis en la localidad así como de

triciclos.

Ciclopistas y andadores peatonales.

Tulum se caracteriza por favorecer el uso de la bicicleta por parte de la población local.

Adicionalmente una buena parte de las personas que usan la bicicleta son turistas que las

alquilan para realizar recorridos por la zona de playa y el centro de población por lo que

se construyo una ciclopista en la carretera que va de Tulum a Boca Paila en el tramo

comprendido entre la carretera 307 y el entronque del camino costero, esta proyectada

cerrar el circuito hasta la zona arqueológica de Tulum.

Infraestructura Urbana y Servicios

Agua Potable.- En la localidad de Tulum se ha incrementado el servicio de agua potable

entubada, existiendo en el 2004, 2,535 tomas domiciliarias y 47,692.5 m3 en servicio por

consumo anual. La dotación de los servicios de agua potable se realiza a partir de la

perforación de 7 pozos profundos. Todo el sistema es administrado por la junta local de

agua potable CAPA, organismo dependiente del Gobierno del Estado de Quintana Roo.

Los pozos de abastecimiento se ubican a 7 Km. de distancia del centro de población

sobre la carretera a Coba; son pozos con un promedio de 21 metros de profundidad y un

diámetro de 8”. El primer pozo se encuentra a 200 m. sobre la desviación; 3 pozos

cuentan con un equipo de bombeo de 10 hp y tienen una capacidad de 7 Lts./s. los 4

siguientes cuentan con un equipo de 25 hp. y tienen una capacidad de 7 Lts./s.

proporcionando en conjunto aproximadamente 130 lts./seg. Partiendo de los pozos, el

agua es llevada por una línea de 8” de diámetro hasta un cárcamo de rebombeo.

Con relación a la explotación de aguas subterráneas el único recurso hidráulico para esta

ciudad lo constituye el acuífero que se localiza al noroeste aproximadamente a 9 Km. del

centro de la población.

Las formaciones de aguas naturales del sitio brindan una excelente oportunidad de

desarrollar el concepto de cadena de agua, esto traerá un valor estético agregado

especialmente en las áreas comerciales y culturales. Aun mas este sistema protegerá





contra inundaciones. Es recomendable el uso de técnicas innovadoras de manejo de agua

pluvial para prevención de inundaciones, mejoramiento de agua y el uso de agua no

potable para irrigación y posible prevención de incendios. Un manejo innovador del agua

es importante para el medio ambiente especialmente en caso de incendios por sequías.

De la misma manera será muy atractivo para empresas o desarrollo hoteleros de alta

tecnología.

Drenaje e infraestructura pluvial.- El servicio de drenaje sanitario es uno de los

elementos más importantes en el aseguramiento de una buena salud de la población. Las

cifras de cobertura de dicho servicio en Tulum se encuentran por debajo de las de agua

potable.

En cuanto al servicio de drenaje de desecho de aguas grises y negras en la zona de

estudio, se carece del mismo y en consecuencia la población presenta serios problemas

de contaminación por la falta de una red de drenaje, alcantarillado y colectores que

desalojen dichas aguas.

El drenaje pluvial se muestra como una seria deficiencia provocando en muchas zonas

problemas de contaminación y aspectos negativos entre la población, existen 20 pozos de

absorción de 30 metros de profundidad por 12” de diámetro localizados en la zona centro.

Alumbrado.- El centro de población cuenta con un sistema de alumbrado público que

administra el H. Ayuntamiento de Tulum; las áreas servidas se localizan en la zona centro

de la población no siendo la cobertura mayor al 50% la cobertura de la misma zona.

Electricidad.- Se observa que el 90% de las áreas urbanas existentes en la localidad

cuentan con este servicio, suministrado por la CFE. Este servicio se genera a través de la

sub-estación eléctrica ubicada a 5 Km. de la población sobre la carretera a Cobá, y es

alimentada por una línea de alta tensión de 34.5 Kv. El tipo de tendido para la distribución

de la misma es de tipo aéreo con postes de concreto armado.

Teléfonos y telégrafos y TV por cable.- Existe una central de teléfonos ubicada al

centro de la localidad que da servicio a toda la zona. La localidad también cuenta con el

servicio telegráfico que es precario. Existe también un servicio de televisión por cable.

Instalaciones especiales y riesgos urbanos.- Existen 3 gasolineras ubicadas sobre la

carretera: una cercana a la entrada a la zona arqueológica de Tulum y dos en el

entronque a Cobá del lado oriente y poniente. Son las únicas instalaciones de riesgo, no

se cuenta con una distribuidora de gas doméstico, siendo éste suministrado desde la

ciudad de Cancún por medio de cilindros repartidos a domicilio a la población, y a la

pequeña industria que hace uso del energético por medio de pipas - tanque.





Pavimentos.- Existen diversos tipos de pavimento en la localidad. En el centro de la

población existe pavimento asfáltico de mediana calidad, adoquín y la mayoría de las

calles son de terracería, conforme se van alejando de la zona central. Actualmente se

encuentran en proceso de adoquinado algunas vialidades que sirven a zonas turísticas

principalmente.

En algunos casos la banqueta existe, pero no está pavimentada, por lo que muchas veces

los peatones tienen que caminar por el arroyo. No existen facilidades adecuadas para el

tránsito de minusválidos, menores de edad y madres con bebés.

Riesgos Urbanos

Tulum se localiza en una región donde la presencia de varios riesgos es determinante

para su desarrollo. Se ubica en la costa y se encuentra en la trayectoria de huracanes.

Este tipo de fenómenos climáticos la hace susceptible a inundaciones.

Para efectos de este documento se entiendo por riesgo una condición de peligro y por

vulnerabilidad, la posibilidad de que pueda ocurrir algún desastre, dadas ciertas

condiciones. Se utiliza en este apartado el enfoque aplicado por el Sistema Nacional de

Protección Civil y por la Secretaria de Desarrollo social, que identifica tres sistemas

básicos que intervienen en la ocurrencia de desastres naturales: el sistema perturbador, el

sistema afectable y el sistema regulador.

El primero implica en definir los agentes naturales que intervienen en la región y que

pueden inducir un desastre. Se consideran cinco grupos según su origen: geológico,

hidrometeorológico, químico, sanitario y antropogénico.

El segundo, el sistema afectable, se refiere a los de elementos que pueden ser afectados

por el sistema perturbador, como pueden ser: Infraestructura, equipamiento urbano,

vivienda, el medio y la vida de los hombres. Finalmente el sistema regulador corresponde

a las normas, reglamentos, elementos constructivos y las medidas que se adoptan para

mitigar, disminuir o eliminar dicha vulnerabilidad.

IV.2.5 Diagnóstico ambiental

Basado en la descripción del medio natural que se presento, a continuación se realiza un

diagnóstico integral de estas condiciones ambientales con respecto al proyecto que se

presenta, considerando que estas condiciones tienen estrecha relación con las zonas

colindantes y con la región, misma que esta destinada para el desarrollo urbano y en la

zona se presentan ya desarrollos habitacionales consolidados, por lo que se han

presentado cambios de uso de suelo en terrenos forestales lo que evidentemente afecta

la presencia de fauna en la zona, y la pérdida de corredores naturales.





Como se determina en las condiciones suelos del tipo mezcla de Leptosol Rendzinico; se

trata de un suelo con un horizonte mólico muy delgado que sobreyace sobre material

calcáreo con más del 40% de equivalentes de carbonato de calcio. Son suelos muy

someros, por lo regular con espesores de 30 cm, reposando sobre material calcáreo, y

tienen buen drenaje.

De acuerdo con los resultados del trabajo de campo realizado, se encontró que la

vegetación para el predio 1 (P1) le corresponden en 2/3 partes (67%) una selva mediana

subperennifolia, con un desarrollo secundario inmaduro y escaso por debajo del estrato

arbóreo, el resto del área de (P1) que representa un 1/3 del predio (2.6 ha), está

constituida por una densa vegetación secundaria madura con dominancia de individuos

con alturas entre los 2 a 5 metros y DAP (Diámetro a la Altura del Pecho) igual o menor a

20 cm, esta característica podría deberse posiblemente a perturbaciones antropogénicas

o naturales varios años atrás(15 años aproximadamente).

Para el predio 2 (P2), se puede decir que en general se encontró que la vegetación se

relaciona con una selva mediana subperennifolia conservada, con un escaso desarrollo

secundario con presencia principalmente de especies de palma Chit (Thrinax radiata) y

Nacax (Coccothrinax readii), por debajo del estrato arbóreo.

En general (a excepción de un área 2.6 ha que exhibe una distribución homogénea de

elementos de delgada corpulencia en la parte inferior del predio 1) se reconoce que la

mayoría de los árboles en ambos predios presentan características correspondientes a

individuos maduros y en pleno desarrollo y que intercalados entre éstos se distribuyen

algunos elementos jóvenes. La vegetación arbórea se caracteriza por tener una

predominancia de Metopium brownei, Bursera simaruba, Lysiloma latisiliquum, Piscidia

piscipula, Gymnopodium floribundum y Vitex gaumeri con alturas entre los 8 a 15 metros y

diámetros a la altura del pecho mayor de 20 centímetros.

Es importante mencionar que en algunos de los bordes exteriores de ambos predios, es

decir en las colindancia con los límites que los rodean, se encuentran áreas perturbadas

causadas por el trazo y la conformación de algunas vialidades municipales que aun se

encuentran como terracerias o franjas desmontadas, por lo que se puede decir que esta

zona del territorio municipal que envuelve al proyecto está impactada a causa de factores

ajenos al proyecto en cuestión.

En el total se encontraron 86 especies de ambos predios, pertenecientes a 35 familias

botánicas, de las que la forma predominante fue arbórea, seguida de la arbustiva, la

herbácea, los bejucos. Las familias más representativas son la Leguminosae con 14

especies. En el resto de las especies se registraron seis o menos especies.

En los dos predios se registraron la presencia de tres especie enlistadas en la NOM059-

SEMARNAT-2001, se trata de las palmas siguientes: Palma xiat (Chamaedora sifrizii) Chit





(Thrinax radiata) y Nacax (Coccotrinax readii) con categoría de amenazada Para las

cuales se les pondrá especial énfasis en la aplicación del Programa de Rescate de Flora

del Proyecto las Palmas Tulum.

Para ambos predios actualmente, los efectos del huracán Wilma (2005) y Dean (2007) en

la selva mediana no son del todo evidentes, por lo que se considera que la vegetación ha

asimilado y recuperado gran parte de su estructura vertical y se debe esperar el eventual

incremento en altura de las especies.

La fauna registrada en el momento del trabajo en campo es típica de la zona, y se

presenta en grado medio en cuanto a la variedad de las mismas, esto a pesar de la gran

presión urbana que actualmente reciben los ambientes donde estos animales cohabitan.

Las especies de vertebrados registrados en el área del proyecto son representativos de la

fauna de la Riviera Maya, principalmente aquellas más adaptadas o más comunes.

Se identificaron (27 especies de fauna en total), se obtuvo el porcentaje relativo de

riqueza específica. De estas cifras, se derivó un 73% del total de la riqueza para el grupo

de las Aves (19 especies). En segundo término, se ubica el grupos de los Reptiles, con el

15 % (4 especies). Los Mamíferos quedaron en tercer lugar con el 8% (2 especies) y los

Anfibios fueron ubicados en último lugar con el 4% (1 especies).

Se identifico 1 sola especie de fauna registrados en la NOM-059-SEMARNAT-2001, la

cual es la Iguana negra (Ctenosaura similis), destacándose que esta especie de reptil aun

cuando está registrada como especie amenzadada en esta norma federal es común

encontrarlas en las zonas costeras y aledañas en Quintana Roo. Esta especie es de

rápido desplazamiento y adaptabilidad por lo que no se prevee afectaciones a las mismas

durante los trabajos de desmonte. Aún así se llevara a cabo un Programa de Rescate de

Fauna para las especies de lento desplazamiento.

Problemática Ambiental

Con un enfoque regional en la zona urbana de Tulum conisderando los estudios

realizados en el PDU de Tulum, se identifica la siguiente problemática ambiental:

Los riesgos sanitarios de la ciudad pueden degenerar en enfermedades infecciosas o

contagiosas en Tulum y están directamente asociados a sus riesgos hidrometerológicos

sanitarios, al no tener un sistema de drenaje ni un sistema de manejo de residuos urbanos

adecuados.

La principal problemática que se encuentra en Tulum es la contaminación del subsuelo y

como consecuencia de sus mantos acuíferos por la carencia de drenaje. En las zonas

donde no se cuenta con servicios urbanos, en especial drenaje, es importante exigir el

uso de letrinas o baños composteros, evitando así la contaminación de los mantos

freáticos.





En la planeación de los desarrollos en la zona costera, es vital regular el aprovechamiento

de la zona de humedales, sobre todo en la franja sur de Tulum. En las zonas donde se

ubiquen cenotes, se deberá poner especial atención en mantener una franja de

amortiguamiento de vegetación entre el desarrollo y el cuerpo de agua.

Particular atención merece la zona de captación de agua de Tulum, donde se deberán de

prever las medidas de protección correspondientes. Asimismo, Se deberán tomar las

acciones preventivas necesarias para evitar la incidencia de incendios en la zona, sobre

todo en la temporada seca.

Adicionalmente se considera:

Pérdida del hábitat que resulta de la desaparición de la vegetación,

ocasionada por la presión en las poblaciones naturales al reducirse las

áreas de distribución.

Destierro paulatino de vertebrados mayores, que comúnmente poseen una

territorialidad que abarca varios kilómetros cuadrados, por lo que al ser

desplazados son obligados a entrar en competencia con los ocupantes de

las áreas contiguas.

Suelos poco profundos y poco evolucionados que son sometidos a

frecuentes alteraciones que determinan su baja fertilidad.

Incremento en la presión sobre las comunidades naturales adyacentes.

Las afectaciones sobre el paisaje debidas a una urbanización inadecuada,

mala disposición de residuos, introducción de especies exóticas, entre

otros.

En esta zona no existe un drenaje superficial, ya que las formaciones de calcarenitas son

muy permeables, por lo que las aguas de las lluvias se infiltran y salen rápidamente hacia

el mar y la berma. Por tanto, esta área no presenta flujo de aguas dulces cuya importancia

sea capital para mantener un volumen de renovación hídrica en el sitio.

Es importante destacar que los costos ambientales en una zona urbana son inevitables

por lo que se deben considerar diversas medidas de mitigación y reducción de impacto

ambientales como las que se plantean en esta manifestación para el proyecto planteado,

causando un gran daño al ambiente los proyectos que no son regulados ni se somete a

un proceso de evaluación de este tipo.





a) Integración e interpretación del inventario ambiental

El este proyecto cumple con las restricciones de CUS, COS, altura y densidad,

restricciones impuestas con la Ley Orgánica Municipal correspondiente y lo dictaminado

por el H. Ayuntamiento de Tulum, así como con el articulo 132 de la Ley del Equilibrio

Ecológico y de la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo, en el cual se

determina que para la recarga de mantos acuíferos, en las superficies de predios que se

pretendan utilizar para obras e instalaciones, se deberá permitir la filtración de aguas

pluviales al suelo y subsuelo. Por tal motivo, las personas físicas o morales quedan

obligadas a proporcionar un porcentaje del terreno a construir, preferentemente como

área verde, lo que en su caso siempre será permeable.

Ordenamiento Ecológico

El Ordenamiento Ecológico es el instrumento de Política Ambiental cuyo objeto es regular

o inducir el uso del suelo y las actividades productivas, con el fin de lograr la protección

del medio ambiente y la preservación y el aprovechamiento sustentable de los recursos

naturales, a partir del análisis de las tendencias de deterioro y las potencialidades de

aprovechamiento de los mismos.

Estos instrumentos de política ambiental tienen varios tipos, uno de ellos y el de mayor

fortaleza es el Ordenamiento Ecológico Local que es expedido conjuntamente por la

autoridad estatal y municipal, de conformidad a lo establecido en la Constitución Política

de los Estados Unidos Mexicanos, la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección

al Ambiente y la Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de

Quintana Roo, y tiene por objeto: Determinar las distintas áreas ecológicas que se

localicen en la zona o región de que se trate, describiendo sus atributos físicos, bióticos

y socioeconómicos, así como el diagnóstico de sus condiciones ambientales, y de las

tecnologías utilizadas por los habitantes del área que se trate; Regular fuera de los

centros de población, los usos del suelo con el propósito de proteger el ambiente y

preservar, restaurar y aprovechar de manera sustentable los recursos naturales

respectivos, fundamentalmente en la realización de actividades productivas y la

localización de asentamientos humanos; y Determinar los criterios de regulación ecológica

para la protección, preservación, restauración y aprovechamiento sustentable de los

recursos naturales dentro de los centros de población, a fin de que sean considerados en

los planes o programas de desarrollo urbano correspondientes.

Es importante destacar el Artículo 20 bis 4 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la

Protección al Ambiente (LGEEPA), que define que el programa de ordenamiento

ecológico local regula a través de criterios ecológicos, los usos de suelo establecidos en

las zonas bajo programas de desarrollo urbano, y fuera de ellos establece los usos de

suelo y criterios para su regulación.





Asimismo, este es uno de los instrumentos de mayor importancia para prevenir desastres

naturales y antropogénicos, ya que permite restringir la presencia y las actividades del

hombre en zonas de riesgo. Además, sus acciones están encaminadas a la detección,

mitigación y prevención de los conflictos derivados del uso del suelo reduciendo la

vulnerabilidad de la zona y estableciendo las bases de coordinación ante una posible

contingencia.

Por su integralidad, el proceso de ordenamiento ecológico es quizá el instrumento más

ambicioso de la gestión ambiental pues implica la necesidad de regular el uso del suelo

desde el poder público y con la participación de la sociedad. Debe ser un instrumento

normativo primordial, con bases jurídicas y de concertación que dé certeza y claridad a la

toma de decisiones; la responsabilidad de ordenar el territorio involucra las autoridades de

los tres niveles de gobierno y a la sociedad civil, convirtiéndolo en el marco de referencia

a partir del cual los gobiernos estatales y municipales pueden orientar y fortalecer

programas de desarrollo regional mediante un instrumento consensuado con los

diferentes actores que participan en el aprovechamiento del territorio.

La importancia del ordenamiento ecológico radica en que, además de permitir a los

tomadores de decisiones realizar una planeación sobre bases sólidas de interacción

ambiental, social y económica, permite que cualquier institución pública, de gobierno o

privada, tenga acceso a información útil para cualquier análisis, tanto ambiental como

socioeconómico y político. y adquiere mayor sentido cuando se asocia con otros

componentes de la política de desarrollo sustentable, pues al conjugarse con ellos

incrementa la efectividad de la gestión ambiental; por ejemplo:

La asociación entre el ordenamiento ecológico y los estudios de impacto ambiental

permitirá simplificar y desregular la Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) para

numerosas actividades. Las que no estén especificadas en el ordenamiento o los criterios

ecológicos, también se simplificarán al contar con un acervo de información básica

disponible producto del estudio de ordenamiento, a la cual sólo se integrarán estudios

específicos. Esta asociación permitirá trascender el carácter eminentemente técnico del

ordenamiento, detectar los efectos sinérgicos de las actividades productivas concretas, y

contemplar la dinámica de actividades productivas concretas, evaluadas en marcos

legales geográficamente delimitados, así como su ubicación en procesos sociales, para

evitar la toma de decisiones fuera del contexto regional.

PROGRAMA DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO TERRITORIAL DE LA

REGIÓN DENOMINADA CORREDOR CANCÚN-TULUM.

(Publicado el 16 de noviembre de 2001 en Periódico Oficial del Gobierno del Estado)

Aplicación del POET Cancún-Tulum en el proyecto





Conforme al Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la Región Denominada

Corredor Cancún-Tulum y aplicando las coordenadas geográficas correspondientes al

predio de interés, a través de un Sistema de Información Geográfica (SIG), éste se ubica

dentro de la Unidad de Gestión (UGA) 4 denominada “Centros de Población de Tulum y

Playa del Carmen y Nuevo Centro de Población” del POET Cancún-Tulum referido, con

política ambiental de aprovechamiento para asentamientos humanos y uso predominante

de infraestructura, turismo y flora y fauna detallando los usos de la siguiente manera:

MODELO DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO DE CANCÚN-TULUM, Q. ROO.

UGA 4 POLÍTICA/

FRAGILIDAD AMBIENTAL

USO PREDOMINANTE

USOS CONDICIONADOS

USOS INCOMPATIBLES

APROVECHAMIENTO

3

CENTROS DE

POBLACIÓN DE

TULUM Y PLAYA DEL

CARMEN Y NUEVO

CENTRO DE

POBLACIÓN

ASENTAMIENTOS HUMANOS

FLORA Y FAUNA, INFRAESTRUCTURA,

TURISMO

INDUSTRIA LIGERA

ACUACULTURA,

AGRICULTURA,

FORESTAL,

MINERÍA,

PECUARIO, PESCA,

totalidad de la superficie de los predios se ubican en la UGA 4 (Ver Figuras #).





Figura #. Identificación de la Unidad de Gestión Ambiental, UGA número 4 dentro del POET Cancún Tulum

Las Palmas Tulúm 1

Figura #. Identificación del predio en la Unidad de Gestión Ambiental número 4 dentro del POET Cancún Tulum





Las Palmas Tulúm II

Figura #. Identificación del predio en la Unidad de Gestión Ambiental número 4 dentro del POET Cancún Tulúm

CRITERIOS AMBIENTALES APLICABLES

Tipo Número de criterio aplicable

Asentamientos Humanos (AH)

3, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23

Construcción (C) 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20

Equipamiento e Infraestructura (EI)

3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 30, 31, 32, 33, 34, 38, 39, 40, 41, 42, 45, 47, 48, 49, 50, 53, 54, 55

Flora y Fauna (FF) 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 34

Manejo de Ecosistemas (MAE)

1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14,15, 16, 17, 18, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 42, 43, 46, 47, 48, 49, 1, 52, 53, 54, 55

Turismo (TU) 4, 10, 11, 12, 15, 16, 21, 22, 23, 24, 34, 43, 44, 45

Actividades Forestales (AF)

7, 10

Industria (I) 2, 3, 4

Los criterios de regulación ecológica, entendidos como aquellos lineamientos

obligatorios que se establecen para orientar las acciones de preservación y restauración

del equilibrio ecológico, el aprovechamiento sustentable de los recursos naturales y la





protección al ambiente, que tendrán el carácter de instrumentos de la política ambiental,

se asignaron teniendo siempre presente que la prioridad es el aprovechamiento

sustentable, es decir, la utilización de los recursos naturales en forma que se respete la

integridad funcional de los ecosistemas de los que forman parte dichos recursos, por

períodos indefinidos; y que el fin del ordenamiento ecológico es lograr la protección del

medio ambiente y la preservación y el aprovechamiento sustentable de los recursos

naturales, a partir del análisis de las tendencias de deterioro y las potencialidades de

aprovechamiento de los mismos.

A continuación se realiza un análisis de todos los criterios que se determinan para esta

unidad de gestión ambiental y se menciona su aplicación con respecto al proyecto de

desarrollo habitacional planteado.

POET CANCÚN-TULUM. UGA 4

ACTIVIDADES FORESTALES (AF)

Número Criterio Aplicación al proyecto

7 La ubicación de las áreas para actividades productivas, que tiendan a la prestación de servicios y al establecimiento de infraestructura serán precisadas a través de Programas Parciales de Desarrollo Urbano.

El proyecto se encuentra dentro de los criterios del PDU de Tulúm.

10 Para el caso de las zonas de captación de agua, su protección deberá considerarse una prioridad.

El área del proyecto no se encuentra en ninguna zona de captación de agua.


ASENTAMIENTOS HUMANOS (AH)


3 Se aplicará la política de impulso a los principales asentamientos del Corredor: Playa del Carmen, Tulum y nuevo centro de población al poniente de Akumal.

Es aplicable ya que tiene un uso de suelo Asentamientos Humanos con una política de aprovechamiento

5 Las reservas territoriales deben mantener su cubierta vegetal original. Hasta en tanto no se incorporen al desarrollo a través de un Programa específico de Desarrollo Urbano.

No es aplicable ya que el predio se encuentra en un área destinada a uso habitacional en el PDU

6 No se permite la utilización de nuevas reservas urbanas, mientras no exista un Programa de Desarrollo Urbano (PDU)

Ya existe el PDU de Tulúm y el área se encuentra con uso de Asentamientos humanos





debidamente aprobado.

7 No se permite el establecimiento de nuevos asentamientos humanos, mientras no exista un Programa de Desarrollo Urbano debidamente aprobado.

Ya existe el PDU de Tulum y el área se encuentra con uso Asentamientos humanos

10 Para los asentamientos humanos de más de 50,000 habitantes se deberá de considerar la siguiente dotación: 1)1.0 m2/hab de áreas verdes de acceso al público (jardín vecinal), más 1.1 m2/hab de áreas verdes de acceso al público conformando un parque de barrio, más 2.0 m2/hab de áreas verdes de acceso al público conformando un parque urbano.

No es aplicable al proyecto

11 En zonas aptas para el desarrollo Urbano que colinden con alguna área natural, protegida, deberán establecerse zonas de amortiguamiento entre ambas a partir del límite del área natural protegida hacia la zona de aprovechamiento, según lo determine el PDU.

No es el caso para el área del proyecto.

12 Los proyectos de urbanización deberán sujetarse a un dictamen técnico Municipal antes del inicio de sus obras, a fin de evitar el desmonte innecesario del estrato arbóreo.

No es el caso el área del proyecto se encuentra en el PDU como área de uso de Asentamientos humanos

15 Se aplicará a las zonas urbanas una densidad bruta promedio de 100 hab/ha.

Se acatara este criterio, vinculándolo con el PDU de Tulúm

16 En los predios de vivienda unifamiliares de 300 m2, o menos, se deberá conservar el 50% de la cobertura vegetal.

En los predios se crearon lotes de más de de 300 m2

17 En los predios de vivienda unifamiliares de origen ejidal, se deberá conservar el 70% de la cobertura vegetal, permitiendo la siembra de plantas comestibles locales.

No es el caso para el área del proyecto, el predio es particular.

18 En la elaboración del Programa de Desarrollo Urbano, se deberán identificar y proteger las áreas con procesos ecológicos y ecosistemas relevantes tales como zonas de recarga del acuífero, presencia de dolinas y cenotes así como flora y fauna con status de conservación y

No es aplicable, el área no se encuentra en áreas de recarga de acuíferos, cenotes, dolinas, áreas de flora y fauna con estatus





establecer las medidas que garanticen su permanencia.

20 En las zonas suburbanas, así como las urbanas de origen ejidal, los lotes deberán ser unifamiliares y tener una superficie mínima de 1250 m2, quedando prohibida su subdivisión.

No es el caso para el área del proyecto, el predio no es de origen ejidal es particular

21 Los fraccionamientos habitacionales suburbanos o rurales tipo residencial sólo se permitirán en las áreas que al respecto establezcan los Programa de Desarrollo Urbano dentro de las manchas urbanas, a excepción del sector norte de la UGA 1, comprendida entre el aeropuerto y la mancha urbana de Puerto Morelos.

Es el caso del predio el área del proyecto se encuentra en el PDU como área de uso de Asentamientos humanos

22 El aprovechamiento de todos los predios comprendidos en las unidades de gestión ambiental (UGA’s) urbanas, deberá ser regulado por la zonificación del uso de suelo, las etapas de crecimiento y las densidades de población establecidas en los PDU, no pudiendo modificar éstas, salvo que se reflejen en un nuevo PDU con vigencia legal.

Se respetaran los criterios del PDU-Tulum

23 El Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Playa del Carmen, preverá el aprovechamiento gradual y progresivo de la mancha urbana, ocupando primeramente y hasta su saturación, el polígono inicial de su primera etapa, la cual esta comprendida desde la costa hasta la línea oeste que divide el polígono urbano paralela a la carretera federal con una superficie de 3,966.85 has. no permitiendo la realización de proyectos urbanos que alteren el aprovechamiento racional de las infraestructuras disponibles, ni disponiendo del área de la siguiente etapa, hasta no tener demostrado que se haya agotado el área de la primera; proceso que se repetirá para el aprovechamiento de las 1,635.12 has correspondientes a la segunda y las 1,455.61 has. de la reserva urbana.

El proyecto no se encuentra en la zona de Playa del Carmen.






CONSTRUCCIÓN (C)


1 Solo la superficie mínima indispensable para el proyecto constructivo podrá ser despalmada.

Se respetara este criterio

2 Previo a la preparación y construcción del terreno, se deberá llevar a cabo un programa de rescate de ejemplares de flora y fauna susceptibles de ser reubicados en áreas aledañas, o en el mismo predio.

Antes de iniciar los trabajos se aplicara un programa de rescate de flora y fauna silvestre.

3 Los campamentos de construcción deberán ubicarse en áreas perturbadas como potreros y acahuales jóvenes, dentro del predio y sobre los sitios de desplante del proyecto, pero nunca sobre humedales, zona federal o vegetación natural.

El área del proyecto no presenta humedales y se acatara este criterio, ya que en caso de requerirse campamentos se realizaran en las áreas afectadas o en las áreas donde se realizara el desplante del proyecto.

4 Los campamentos de construcción deberán contar con un sistema de manejo in situ de desechos sanitarios.

En materia de residuos sólidos se

proveerá de depósitos colocados

estratégicamente en el sitio del

proyecto. Para la disposición de

residuos líquidos, se dispondrá de

baños tipo sanirent en una

proporción de 1 baño por cada 20

trabajadores en obra. Para ello se

contratará una empresa

autorizada que brinde el servicio

de mantenimiento y transporte de

dichos residuos para que éstos

sean llevados a los sitios de

disposición final debidamente

autorizados.

Los residuos de manejo especial son considerados dentro del Programa Integral de Manejo de Residuos Sólidos y Líquidos y su disposición final se llevará a cabo de acuerdo a las disposiciones





jurídicas aplicables en la Ley General Para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos.

5 Los campamentos de construcción deberán contar con un sistema de manejo integral (minimización, separación, recolección y disposición) de desechos sólidos.

En materia de residuos sólidos se



proyecto.

7 Al finalizar la obra deberá removerse toda la infraestructura asociada al campamento.

Se acatara este criterio, ya que en caso de implementarse campamentos estos se realizaran en las áreas a desplantar.

8 Cualquier cambio o abandono de actividad deberá presentar y realizar un programa autorizado de restauración de sitio.

Se atenderá este criterio en caso de cambio o abandono.

9 El uso de explosivos, durante la construcción de cualquier tipo de obra, actividad, infraestructura, o desarrollo estará sujeto a estudio de impacto ambiental y a los lineamientos de la Secretaría de Defensa Nacional.

No se utilizaran explosivos.

11 No se permite la disposición de materiales derivados de las obras, producto de excavaciones o rellenos sobre la vegetación.

Este criterio de ordenamiento

ecológico se considera

prohibitivo, y por tanto, se dará

estricto cumplimiento al mismo.

Se dispondrá de dispositivos específicos para cada caso En materia de residuos sólidos se proveerá de depósitos colocados estratégicamente en el sitio del proyecto.

12 Los Residuos Sólidos y Líquidos derivados de la Construcción deben contar con un programa integral de manejo y disponerse en confinamientos autorizados por el Municipio.

Se dispondrá de dispositivos

específicos para cada caso En

materia de residuos sólidos se



proyecto. Para la disposición de

residuos líquidos, se dispondrá de

baños tipo sanirent en una

proporción de 1 baño por cada 20

trabajadores en obra. Para ello se





contratará una empresa

autorizada que brinde el servicio

de mantenimiento y transporte de

dichos residuos para que éstos

sean llevados a los sitios de

disposición final debidamente

autorizados.

Los residuos de manejo especial son considerados dentro del Programa Integral de Manejo de Residuos Sólidos y Líquidos y su disposición final se llevará a cabo de acuerdo a las disposiciones jurídicas aplicables en la Ley General Para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos

13 Deberán tomarse medidas preventivas para la eliminación de grasas, aceites, emisiones atmosféricas, hidrocarburos y ruidos provenientes de la maquinaria en uso en las etapas de preparación del sitio, construcción y operación.

Se tomaran todas la medidas necesarias para no contaminar con aceites o hidrocarburos, ya que el arreglo de los equipos en caso de ser necesario se realizara fuera del área del predio en lugares debidamente autorizados, además se contempla contar con un almacén de residuos peligrosos, cuyas características se especifican en el Programa Integral de Manejo de Residuos Sólidos y Líquidos

14 No se permite la utilización de palmas de las especies Thrinax radiata, Pseudophoenix sargentii, y Coccothrinax readii ( chit, cuca y nakás ), como material de construcción excepto las provenientes de Unidades de Conservación, Manejo y Aprovechamiento Sustentable de la Vida Silvestre (UMAS) o viveros autorizados.

Por ningún motivo se utilizaran estas especies como material de construcción.

15 El almacenamiento y manejo de materiales deberá evitar la dispersión de polvos.

Como parte de las medidas preventivas para el control de polvos se contempla humedecer éstos con agua; así como cubrirlos con una lona antidispersante.

16 Todo material calizo, tierra negra, tierra de Para el caso de los materiales de





despalme, arena del fondo marino, piedra de muca, y residuos vegetales, deberá provenir de fuentes y/o bancos de material autorizados.

construcción todos se adquirirán en bancos de materiales debidamente autorizados o con empresas que cuentes con sus respectivos permisos.

17 Los campamentos de obras ubicadas fuera del centro de población no deberán ubicarse a una distancia menor de 4 km. de los centros de población.

El proyecto se encuentra dentro del área urbana.

19 Se recomienda la instalación subterránea de infraestructura de conducción de energía eléctrica y comunicación, evitando la contaminación visual del paisaje.

Se acatara este criterio

20 Las subestaciones eléctricas y depósitos de combustible, se ubicaran por lo menos a 5 Km de los límites máximos de crecimiento de los asentamientos habitacionales.

No es el caso para el proyecto, ya que corresponde a fraccionamientos urbanos


EQUIPAMIENTO E INFRAESTRUCTURA (EI)


3 La instalación de infraestructura estará sujeta a Manifestación de Impacto Ambiental.

No es el caso para el proyecto, ya que corresponde a fraccionamientos urbanos

5 Los asentamientos humanos y/o las actividades turísticas deberán contar con un programa integral de manejo y aprovechamiento de residuos sólidos.

En materia de residuos sólidos se proveerá de depósitos colocados estratégicamente en el sitio del proyecto, en base a su Programa de manejo de residuos sólidos.

6 No se permite la ubicación de infraestructura para la disposición final de residuos sólidos, salvo las municipales y de particulares aprobados.

En materia de residuos sólidos se proveerá de depósitos colocados estratégicamente en el sitio del proyecto, para su posterior traslado por la empresa autorizada ya sea municipal o particular.

7 Los programas de Desarrollo Urbano deberán incluir lineamientos para la disposición de desechos sólidos en áreas urbanas o en proceso de urbanización.

Por encontrarse en un área Urbana ya se cuenta con dichos lineamientos por parte del municipio, sin embargo con el fin de cumplir se buscara acordar con el municipio o con una empresa particular la disposición





de los desechos sólidos.

8 Se promoverá el composteo de los desechos orgánicos, para su utilización como fertilizantes orgánicos degradables en las áreas verdes.

En materia de residuos sólidos se proveerá de depósitos colocados estratégicamente en el sitio del proyecto, para su posterior traslado por la empresa autorizada ya sea municipal o particular.

9 Se promoverá la instalación de sanitarios secos composteros que eviten la contaminación del suelo y subsuelo y la proliferación de fauna nociva en las zonas suburbanas y rurales.

En vista de que el proyecto está en una zona urbana los desechos líquidos se canalizara al drenaje municipal.

10 Los desarrollos turísticos y asentamientos humanos que incluyan clínicas, hospitales y centros médicos deberán contar con un sistema integral para el manejo y disposición de desechos biológico infecciosos.

No es aplicable al proyecto.

11 Los desarrollos turísticos y/o asentamientos humanos deberán contar con infraestructura para el acopio y manejo de residuos líquidos y sólidos.

No es aplicable al proyecto. Sin embargo en materia de residuos sólidos se proveerá de depósitos colocados estratégicamente en el sitio del proyecto, para su posterior traslado por la empresa autorizada ya sea municipal o particular y los residuos líquidos se conectaran a la red municipal.

12 Los desarrollos turísticos y los asentamientos humanos deberán contar con un sistema integral de minimización, tratamiento y disposición final de las aguas residuales in situ, de acuerdo a la normatividad de la Ley de Aguas Nacionales, su Reglamento y demás normatividad aplicable vigente.

No es aplicable al proyecto, los residuos líquidos se conectaran a la red municipal

13 Se prohíbe la canalización del drenaje pluvial hacia el mar y cuerpos de agua superficiales y en caso de ser necesaria la perforación de pozos de absorción para su solución, se deberá obtener la anuencia de la SEMARNAT y la Comisión Nacional del Agua.

No es aplicable ya que el

proyecto no colinda con cuerpos

de agua, el drenaje pluvial se

canalizara para posteriormente

descargar el agua en pozos de

absorción. El sistema

contemplará con trampas de

grasas y sólidos para prevenir la

contaminación del manto





acuífero.

Para lo cual se solicitaran los permisos de autorización por la CNA

14 Deberá estar separada la canalización del drenaje pluvial y sanitario en el diseño de calles y avenidas, además de considerar el flujo y colecta de aguas pluviales.

Se acatara este criterio, el

drenaje pluvial se canalizara para

posteriormente descargar el agua

en pozos de absorción. El

sistema contemplará trampas de

grasas y sólidos para prevenir la

contaminación del manto

acuífero.

Para lo cual se solicitaran los

permisos de autorización por la

CNA

Las aguas residuales serán canalizadas a el drenaje municipal,

15 Las descargas sanitarias de los asentamientos humanos, en caso de ser factibles, deberán dirigirse a sistemas de tratamiento de aguas residuales.

Las aguas residuales serán

canalizadas al drenaje municipal.

16 Se promoverá la reutilización de las aguas residuales previo cumplimiento de la normatividad vigente en materia de contaminación de aguas.

Tal y como se menciona en el

criterio antes citado, las aguas

residuales serán canalizadas al

drenaje municipal.

17 Las plantas de tratamiento de aguas servidas deberán contar con un sistema que minimice la generación de lodos y contarán con un programa operativo que considere la desactivación y disposición final de los lodos.

Tal y como se menciona en el

criterio antes citado, las aguas

residuales serán canalizadas al

drenaje municipal.

18 Se deberá utilizar aguas tratadas para el riego de jardines y/o campos de golf. El sistema de riego deberá estar articulado a los sistemas de tratamiento de aguas residuales.

No es factible, ya que como se

menciona las aguas residuales se

enviaran al drenaje municipal.





19 Queda prohibida la descarga de aguas residuales crudas al suelo y subsuelo.

Se atenderá este criterio y tal y como se menciona en el criterio antes citado, las aguas residuales serán canalizadas al drenaje municipal.

21 Quedan prohibidas las quemas de desechos sólidos y vegetación, la aplicación de herbicidas y defoliantes y el uso de maquinaria pesada para el mantenimiento de derechos de vía.

Se acatara dicho criterio.

30 La instalación de marinas está sujeta a la autorización de impacto ambiental.

El Proyecto no contempla instalación de marinas.

31 La instalación de marinas deberá garantizar el mantenimiento de los procesos de transporte litoral y la calidad del agua marina.


32 La instalación de marinas estará supeditada a los estudios batimétricos, topográficos, de mecánica de suelos y geohidrológicos.


33 La construcción de los muelles estará sujeta a estudios geohidrológicos especiales y apego a normas internacionales.

El Proyecto no contempla instalación de muelles.

34 La construcción de muelles permanentes deberá garantizar el mantenimiento de los procesos de transporte litoral y la calidad del agua marina.

El Proyecto no contempla instalación de muelles.

38 Se desarrollaran programas para la instalación de fuentes alternativas de energía.

La energía eléctrica se tomara de la Red de energía eléctrica que existe en la zona

39 En campos de golf solo se permite utilizar fertilizantes y pesticidas biodegradables.

El Proyecto no contempla instalación de campos de Golf

40 El área de desplante para los campos de golf deberá respetar el porcentaje de cobertura vegetal definido para la UGA.


41 La autorización de campos de golf está sujeta a una evaluación de impacto ambiental, modalidad regional.


42 En vialidades, zonas adyacentes a los “fairway”, “tees” y “greens” de los campos






de golf, se deberá mantener o en su caso restaurar la vegetación nativa.

45 Se prohíbe la construcción de viviendas y áreas habitacionales dentro del derecho de vía de los tendidos de alta tensión.

El proyecto no se encuentra dentro de ningún derecho de vía de tendido eléctrico.

47 En las áreas previstas para campos de golf de las zonas turísticas urbanas, se deberá conservar por lo menos el 65% de la vegetación nativa.


48 Todo proyecto de desarrollo turístico en la zona costera, deberá contar con accesos públicos a la zona federal marítimo terrestre, por lo que en la realización de cualquier obra o actividad, deberá evitarse la obstrucción de los accesos actuales a dicha zona, debiendo proveer accesos a ésta, en el caso de que se carezca de ellos. Eventualmente, podrá permitirse la reubicación de los accesos existentes, cuando los proyectos autorizados así lo justifiquen.

El predio no colinda con la costa.

49 No deberá permitirse la instalación de infraestructura de comunicación (postes, torres, estructuras, equipamiento, edificios, líneas y antenas) en ecosistemas vulnerables y sitios de alto valor escénico, cultural o histórico.

El predio no se encuentra en un ecosistema vulnerable o sitio de valor histórico.

50 En las obras de infraestructura sobre áreas marinas o cuerpos de agua, se prohíbe el uso de aceite quemado y de otras sustancias tóxicas en el tratamiento de la madera.

El predio no colinda con la costa, o cuerpo de agua.

53 Los caminos ya existentes sobre humedales deberán adecuarse con obras, preferentemente puentes, que garanticen los flujos hidrodinámicos y el libre tránsito de fauna, tanto acuática como terrestre.

El predio no cuenta con humedales.

54 Se prohíbe la construcción u operación de fosas sépticas cercanas a pozos de agua potable, debiendo reconvertir a sistemas alternativos de manejo de desechos las fosas sépticas que existan en esta

No se pretende realizar fosas sépticas.





condición.

55 Queda prohibida la construcción de pozos de absorción para el drenaje doméstico.

Se acatara este criterio ya que el drenaje se conectara a la red municipal.


FLORA Y FAUNA (FF)


1 Se prohibe la tala y aprovechamiento de leña para uso turístico y comercial.

No se realizara aprovechamiento de madera para uso comercial y turístico.

2 Los desarrollos turísticos y/o habitacionales, deberán minimizar el impacto a las poblaciones de mamíferos, reptiles y aves, en especial el mono araña.

Con el fin de minimizar los impactos se realizara el despalme en etapas, con el fin de permitir el desplazamiento de las especies de fauna silvestre, para otras áreas, sin embargo también se aplicara un programa de rescate de flora y fauna, sin embargo es necesario mencionar que los predios se encuentran dentro del área urbana la cual ya sufrió fuertes impactos por actividades antropogénicas.

5 Los usos del suelo en las áreas adyacentes a las playas de anidación de tortugas estarán sujetos a autorización de impacto ambiental que demuestre la no afectación de las nidadas.

El predio no colinda con la costa

6 En las playas de arribazón de tortugas sólo se permite la instalación de infraestructura fuera del área de influencia marina que será de 50 metros después de la línea de marea alta o lo que, en su caso, determinen los estudios ecológicos.


7 Durante el período de anidación los propietarios del predio deberán coordinarse con la autoridad competente para la protección de las áreas de anidación de tortugas.


8 La autorización de actividades en sitios de anidación de tortugas, estará sujeta al programa de manejo.

El predio No colinda con la costa





9 Se prohíbe alterar las dunas y playas en áreas de arribazón de tortugas.


10 En playas de arribazón de tortugas se prohíbe la iluminación directa al mar y la playa.


11 En las áreas adyacentes a las playas de arribazón de tortugas, de requerirse iluminación artificial, ésta será ámbar, para garantizar la arribazón de las tortugas, debiendo restringirse alturas e inclinación en función de estudios específicos.


12 Se prohíbe el tránsito de vehículos automotores sobre la playa salvo el necesario para acciones de vigilancia y mantenimiento autorizados.


13 Se realizara la señalización de las áreas de paso y uso de las tortugas marinas durante la época de anidación y desove de la tortuga marina.


14 En playas de arribazón de tortugas no se permite el acceso a ganado vacuno, porcino, caballar, ovino o de cualquier otra índole, la introducción de especies exóticas, ni el acceso de perros y gatos, así como la permanencia de residuos fecales de los mismos en la playa.


15 En las áreas verdes deberán dejarse en pie los árboles más desarrollados de la vegetación original según la especie.

Por las características de los proyectos esto no podrá ser posible en la mayoría de la superficie de los predios, sin embargo se buscara que en las áreas de conservación (área centrales del proyecto) se dejen los árboles mas desarrollados para atender este criterio.

16 Se prohíbe la extracción, captura o comercialización de especies de flora y fauna silvestre, salvo lo que la Ley General de Vida Silvestre prevea.

Por ningún motivo se realizara captura o comercialización de flora y fauna silvestre.

17 Se permite establecer viveros e invernaderos autorizados.

Solo se utilizara un área para mantenimiento de la vegetación rescatada, para su posterior





ocupación en las áreas verdes y/o donación al municipio para la reforestación de áreas verdes de Tulum.

18 Se prohíbe el uso de compuestos químicos para el control de malezas o plagas. Se promoverá el control mecánico o biológico.

No se aplicaran herbicidas.

19 Se promoverá la instalación de Unidades de Conservación, Manejo y Aprovechamiento Sustentable de la Vida Silvestre (UMAS) no extractivas.

No es aplicable al proyecto, no se pretende la creación de UMA’s.

20 No se permite la extracción de flora y fauna acuática en cenotes, excepto para fines de investigación autorizado por la SEMARNAT.

No existen cenotes dentro del área del proyecto.

21 Se prohíbe el aprovechamiento de las plantas Thrinax radiata, Pseudophoenix sargentii, Chamaedorea seifrizii, Coccothrinax readii y Beaucarnea ameliae (chit, cuca, xiat, nakás y despeinada o tsipil) y todas las especies de orquídeas, a excepción de las provenientes de Unidades de Conservación, Manejo y Aprovechamiento Sustentable de la Vida Silvestre (UMAS)

Por ningún motivo se realizara captura o comercialización de flora y fauna silvestre

22 Se prohíbe la introducción de especies de flora y fauna exóticas invasivas.

Por ningún motivo se realizara la introducción de de flora y fauna silvestre exótica.

23 Se promoverá la erradicación de las plantas exóticas perjudiciales a la flora nativa, particularmente el pino de mar Casuarina equisetifolia y se restablecerá la flora nativa.

En caso de existir se acatara este criterio.

24 En las áreas verdes se emplearán plantas nativas y se restringirán aquellas especies que sean perjudiciales a esta flora.

En las áreas verdes solo se utilizaran especies nativas.

26 Se prohíbe el uso de explosivos, dragados y construcciones cercanas a arrecifes y manglares.

En el predio no existen Manglares y tampoco se encuentra en la zona de costa.

34 En zonas donde exista la presencia de especies incluidas en la NOM ECOL-059-1994, deberán realizarse los estudios

En caso de que se tengan especies en riesgo que requieran ser movilizadas se reubicaran en





necesarios para determinar las estrategias que permitan minimizar el impacto negativo sobre las poblaciones de las especies aludidas en esta norma.

las áreas verdes del proyecto.


INDUSTRIA (I)


2 Se permitirá el establecimiento condicionado de la actividad industrial artesanal de bajo impacto, que no genere humos, niveles elevados de ruidos, desechos químicos, polvos ni olores, de bajo consumo de agua, altamente eficiente en el consumo de energía con las siguientes restricciones: tipo de industria: artesanal; intensidad de uso del suelo: intensivo; tipo de emplazamiento: parque industrial, zona urbana; ubicación: concentrada; localización respecto al centro de población: dentro o en la periferia; y mezcla con otros usos del suelo: mezclado entre sí según su escala, dentro de zonas con política ecológica de aprovechamiento y/o conservación.

No es aplicable al proyecto ya que este corresponde a un proyecto habitacional.

3 Se permitirá el establecimiento condicionado de la actividad industrial ligera y de riesgo bajo que no genere humos, niveles elevados de ruidos, desechos químicos, polvos ni olores, de bajo consumo de agua, altamente eficiente en el consumo de energía, con las siguientes restricciones: tipo de industria: ligera como industria de bajo impacto y de riesgo bajo, manufacturas menores, maquila de ropa, almacenes, bodegas y mayoreos, talleres de servicios y ventas especializadas; intensidad de uso del suelo: intensivo; tipo de emplazamiento: parque industrial; ubicación: concentrada; localización respecto al centro de población: en la periferia; y mezcla con otros usos del suelo: mezclado entre sí según su escala, dentro de zonas con política ecológica de






aprovechamiento.

4 Las zonas industriales y talleres ubicados dentro de las zonas urbanas, deberán contar con zonas de amortiguamiento, delimitadas por barreras naturales o artificiales que disminuyan los efectos de ruido y contaminación ambiental, incluida la visual.



MANEJO DE ECOSISTEMAS (MAE)


1 En las playas sólo se permite la construcción de estructuras temporales como palapas de madera o asoleaderos.


4 No se permite encender fogatas en las playas.


5 Se prohíbe la extracción de arena de playas, dunas y lagunas costeras.


6 Se prohíbe el vertimiento de hidrocarburos y productos químicos no biodegradables.

Este criterio se considera prohibitivo; y por tanto, se dará estricto cumplimiento

7 No se permite la infraestructura recreativa y de servicios en el cordón de las dunas frontal.


8 La construcción de edificaciones podrá llevarse a cabo después del cordón de dunas, a una distancia no menor de 40 m. de la Zona Federal y en altura máxima de 6 m.


9 No deberán realizarse nuevos caminos sobre dunas.


10 Solo se permite la construcción de accesos peatonales elevados y transversales sobre las dunas.


11 No se permite la remoción de la vegetación natural en el cordón de las dunas, ni la modificación de éstas.


12 La utilización de los humedales estará sujeta a la autorización de impacto

En el Predio No existen Humedales.





ambiental que garantice el mantenimiento de los procesos geohidrológicos, calidad de agua, flujo de nutrientes y diversidad biológica

13 Se prohíbe la desecación, dragado y relleno de cuerpos de agua, cenotes, lagunas, rejolladas y manglar.

En el Predio No existen cuerpos de agua o cenotes.

14 Complementario a los sistemas de abastecimiento de agua potable, en todas las construcciones se deberá contar con infraestructura para la captación de agua de lluvia.

Se acatara este criterio en la medida de lo posible. VEASE MODO DE CONSTRUCCION PARA AHORRAR

15 El aprovechamiento de aguas subterráneas deberá garantizarse con estudios geohidrológicos, aprobadas por la CNA para justificar que la extracción no produce intrusión salina.

No se aprovechara aguas subterráneas.

16 En las áreas urbanizadas, las áreas verdes conservaran la cubierta correspondiente al estrato arbóreo.

Se acatara dicho criterio en la medida de lo posible.

17 Se deberá mantener o en su caso restaurar la vegetación de la zona federal y cuerpos de agua.

En el predio no existen cuerpos de agua, ni zona federal,

18 Se deberá mantener o en su caso restaurar la vegetación de la zona perimetral a los cuerpos de agua.

En el predio no existen cuerpos de agua

23 La reforestación deberá realizarse con flora nativa.

Para la reforestación de las áreas verdes se utilizara solo vegetación nativa.

24 No se permite modificar o alterar física y/o escénicamente dolinas, cenotes y cavernas.

En el área del predio No existen dolinas, cenotes y cavernas.

25 No se permitirá el dragado, relleno, excavaciones, ampliación de los cenotes y la remoción de la vegetación, salvo en caso de rescate, previo estudio de impacto ambiental.

En el área del predio No existen cenotes

26 Se prohíbe el desmonte, despalme o modificaciones a la topografía en un radio de 50 m. alrededor de los cenotes, dolinas y/o cavernas.

En el área del predio No existen dolinas, cenotes y cavernas





27 La utilización de cavernas y cenotes estará sujeta a una evaluación de impacto ambiental y estudios ecológicos que permitan generar medidas que garanticen el mantenimiento de la biodiversidad; promoviendo además la autorización para su uso ante la Comisión Nacional del Agua.

En el área del predio No existen dolinas, cenotes y cavernas

29 Los proyectos a desarrollar deberán garantizar la conectividad de la vegetación natural entre predios colindantes para la movilización de fauna silvestre.

El predio se encuentra en un área urbana, sin embargo no se realizaran bardas con el fin de no evitar el paso de la fauna por la zona.

30 En zonas inundables no se permite la alteración de los drenajes naturales principales.

En el predio no existen zonas inundables.

31 Las obras autorizadas sobre manglares deberán garantizar el flujo y reflujo superficial del agua a través de un estudio geohidrológico.

En el predio no existen áreas de manglar.

32 Se prohíbe la obstrucción y modificación de escurrimientos pluviales.

Se acatara dicho criterio.

33 Se promoverá el control integrado en el manejo de plagas, tecnologías, espacio y disposición final, de envases de plaguicidas.

En el proyecto No se utilizaran plaguicidas

34 En la restauración de bancos de préstamo de material pétreo se deberá restaurar el área explotada con vegetación nativa.

En el área del proyecto no existen bancos de préstamo de material pétreo.

35 En la restauración de bancos de préstamo de material pétreo, la reforestación deberá llevarse a cabo con una intensidad mínima de 500 árboles/ha.


36 En la restauración de bancos de préstamo de material pétreo, la reforestación podrá incorporar ejemplares obtenidos de rescate de vegetación del desplante de los desarrollos turísticos.


37 En la restauración de bancos de préstamo de material pétreo, se deberá asegurar la reproducción de la vegetación plantada, reponiendo en su caso, los ejemplares






que no sobrevivan.

42 Las casas habitación en zonas rurales y/o suburbanas donde no existan redes de drenaje, deberán tener un sistema de tratamiento de aguas residuales propio, el agua tratada deberá ser empleada para riego de jardines.

No es aplicable al proyecto, sin embargo las aguas residuales se canalizaran al drenaje municipal.

43 Se deberá restaurar la estructura original de la costa.


46 Los campos de golf deberán establecerse preferentemente en terrenos ya impactados, no recientemente, como potreros, bancos de materiales abandonados, y áreas deforestadas que solo contengan vegetación secundaria.

El proyecto no pretende realizar campos de golf.

47 El aprovechamiento de los cuerpos de agua se deberá justificar con estudios geohidrológicos aprobados por la Comisión Nacional del Agua.

No se pretende aprovechar cuerpos de agua, tampoco existen en el área del proyecto.

48 Solo se permite la utilización de fertilizantes orgánicos, herbicidas y plaguicidas biodegradables en malezas, zonas arboladas, derechos de vía y áreas verdes.

En caso de ser necesario la utilización de fertilizantes, se utilizaran fertilizantes orgánicos (composta), de igual manera si es necesario se hará uso de pesticidas para combatir plagas. Estas sustancias deberán estar incluidos en el CICOPLAFEST, ya que los únicos plaguicidas cuya importación, distribución, comercialización y uso están autorizados en México

49 En las áreas verdes solo se permite sembrar especies de vegetación nativa.

Se acatara dicho criterio sembrando solo especies nativas.

51 En las inmediaciones de áreas urbanas que hayan sido afectadas por desmontes o por sobreexplotación forestal, se deberán establecer programas continuos de reforestación con especies nativas.

No es el caso para el área del proyecto.

52 La reforestación en áreas urbanas y turísticas deberá realizarse con flora nativa, o aquella tropical que no afecte a esta misma vegetación, que no perjudique el Desarrollo Urbano y que sea acorde al

En caso de necesitar reforestación se realizara con especies nativas.





paisaje caribeño.

53 Se prohíbe la utilización de fuego o productos químicos para la eliminación de la cobertura vegetal y/o quema de deshechos vegetales producto del desmonte.

Este criterio se considera prohibitivo; y por tanto, se dará estricto cumplimiento, ya que se advierte que en ninguna fase del proyecto se hará uso de fuego.

54 Las áreas que se afecten sin autorización, por incendios, movimientos de tierra, productos o actividades que eliminen y/o modifiquen la cobertura vegetal no podrán ser comercializados o aprovechados para ningún uso en un plazo de 10 años y deberán ser reforestados con plantas nativas por sus propietarios, previa notificación al municipio.

No es aplicable para el área del proyecto.

55 Se prohíbe la acuacultura en cuerpos de agua naturales.



TURISMO (TU)


4 En las zonas urbanas solo se permitirán los usos turísticos en las zonas y con las densidades que al respecto les establezca su programa de desarrollo urbano, en el cual la zona turística no podrá exceder el 10% de la superficie de la unidad de gestión ambiental, comprendiendo en ésta los campos de golf con desarrollo inmobiliario.


10 Las actividades recreativas deberán contar con un programa integral de manejo de residuos sólidos y líquidos.


11 Las actividades recreativas deberán contar con un reglamento que minimice impactos ambientales hacia la flora, fauna y formaciones geológicas.


12 En el espeleobuceo no se permitirá molestar, capturar o lastimar a la fauna cavernícola ni modificar, ni alterar o






contaminar el ambiente de la caverna.

15 Las edificaciones no deberán rebasar la altura promedio de la vegetación arbórea del Corredor que es de 12.0 m.

Se acatara este criterio, las viviendas no rebasan esta altura permitida.

16 La construcción de hoteles e infraestructura asociada ocupará como máximo el 30% del frente de playa del predio que se pretenda desarrollar.

El predio no cuenta con playa.

21 En los casos en que las zonas aptas para el turismo colinden con alguna área natural protegida, deberán establecerse zonas de amortiguamiento entre ambas, a partir del límite del área natural protegida hacia la zona de aprovechamiento.

La UGA del proyecto no colinda con áreas naturales

22 En el desarrollo de los proyectos Turísticos, se deberán mantener los ecosistemas excepcionales tales como formaciones arrecifales, selvas subperennifolias, manglares, cenotes y caletas, entre otros; así como las poblaciones de flora y fauna incluidos en la NOM 059.

El proyecto no corresponde a un proyecto turístico.

23 Excepto lo mencionado en el criterio TU 22, en las actividades y los desarrollos turísticos, el área no desmontada quedará distribuida perimetralmente alrededor del predio y del conjunto de las edificaciones e infraestructura construidas.

No es aplicable al proyecto.

24 En las actividades y desarrollos turísticos, el cuidado conservación y mantenimiento de la vegetación del área no desmontada es obligación de los dueños del desarrollo o responsable de las actividades mencionadas, y en caso de no cumplir dicha obligación, se aplicarán las sanciones correspondientes conforme a la normatividad aplicable vigente.

El proyecto no corresponde a proyectos turísticos.

34 Los prestadores de servicios turísticos o comerciales y los instructores o guías, deberán proporcionar a los usuarios las condiciones de seguridad necesarias para realizar las actividades para las cuales contraten sus servicios, de acuerdo a la

El proyecto no pretende realizar servicios turísticos.





legislación aplicable en la materia.

43 En las Zonas Arqueológicas solo se permite la construcción de obras, infraestructura o desarrollo avaladas por el Instituto Nacional de Antropología e Historia.

No existen zonas arqueológicas en el área del proyecto.

44 Antes de efectuar cualquier tipo de desarrollo e infraestructura se deberá efectuar un reconocimiento arqueológico y notificar al Instituto Nacional de Antropología e Historia de cualquier vestigio o sacbé (camino blanco maya) que se encuentre.

Hasta el momento no se ha detectado ningún área o vestigio arqueológico, cabe mencionar que ya se realizo el inventario de campo no encontrándose ningún vestigio arqueológico.

45 Se consideran como equivalentes: 1) Una villa a 2.5 cuartos de hotel. 2) Un departamento, estudio o llave hotelera a 2.0 cuartos de hotel. 3) Un cuarto de clínica hotel a 2.0 cuartos de hotel 4) Un camper sencillo y cuarto de motel a 2.0 cuartos de hotel. 5) Un cuarto de motel a 1 cuarto de hotel. 6) Una Junior suite a 1.5 cuarto de hotel. 7) Una suite a 2 cuartos de hotel. (Se define como cuarto hotelero tipo al espacio de alojamiento destinado a la operación de renta por noche, cuyos espacios permiten brindar al huésped servicios sanitarios, área dormitorio para dos personas, guarda de equipaje y área de estar; no incluirá locales para preparación o almacenamiento de alimentos y bebidas. La cuantificación del total de cuartos turísticos incluye las habitaciones necesarias del personal de servicio, sin que esto incremente su número total).

Se acatara este criterio . El PDU aplicable determina una densidad de 60 viviendas por hectárea.





V. IDENTIFICACIÓN, DESCRIPCIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES

Con apoyo en la información del diagnóstico ambiental que fue desarrollado en el capítulo

anterior, se elabora el escenario ambiental en el cual se identificarán los impactos que

resultarán al insertar el proyecto en el área de estudio. Esto permitirá identificar las

acciones que pueden generar desequilibrios ecológicos y que por su magnitud e

importancia provocarán daños permanentes al ambiente y/o contribuirán en la

consolidación de los procesos de cambio existentes.

La identificación de los impactos al ambiente derivados del desarrollo del proyecto o

actividad está condicionada por tres situaciones: la ausencia de un adecuado

conocimiento de la respuesta de muchos componentes del ecosistema y medio social

frente a una acción determinada, la carencia de información detallada sobre algunos

componentes del proyecto que pueden ser fundamentales desde un punto de vista

ambiental y, por último, el hecho de que, en muchas ocasiones, en la obra se presentan

desviaciones respecto al proyecto original que no pueden ser tomadas en cuenta a la hora

de realizar el Estudio de Impacto Ambiental. Todos ellos contribuyen a que la

identificación de los impactos presente cierta dosis de incertidumbre, cuya magnitud

resulta difícil de evaluar.

V.1 Metodología para identificar y evaluar los impactos ambientales

De acuerdo con la Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente,

Impacto ambiental es la “Modificación del ambiente ocasionado por la acción del hombre

o de la naturaleza”, en el presente apartado se identificarán y valorarán los impactos

ambientales que generarán las obras del proyecto denominado Lotificación y

Construcción del Fraccionamiento de Interés Social “Las Palmas Tulum” con una

superficie de 96,780.78 m2 en la cuidad de Tulum, Municipio de Tulum, así como la forma

de evitar o atenuar los impactos generados en caso de que sean adversos.

A partir de la información del proyecto del Capítulo II (Descripción del proyecto) y con la

información del entorno natural y socioeconómico del Capítulo IV se iniciará un análisis

preliminar de los posibles impactos. Este análisis proporciona una primera visión de la

relación Proyecto–Entorno en la que se ha incluido una lista de actividades a realizar de

acuerdo con las características del proyecto y los factores ambientales que en general

pueden ser afectados en un ambiente natural con perturbaciones asociadas a fenómenos

naturales. En esta primera aproximación al estudio de acciones y efectos, no se entrará

en detalles, sino que se seleccionarán los elementos que pueden ser afectados por las





acciones emprendidas para la consecución del proyecto, así como vislumbrar aquellos

factores que serán los más afectados. Con estos se construirá una matriz de impactos.

Es de considerar que toda obra o actividad de este tipo efectuada por el hombre sobre un

ambiente similar al que prevalece en el sitio del proyecto, tendrá impacto sobre los

componentes ambientales, los cuales podrán ser de carácter positivo o benéficos,

entendiéndose como obras o actividades que favorecerán la estabilidad del medio, o

negativos o adversos que representarán afectaciones a algunos componentes

ambientales o procesos.

La mayoría de los impactos negativos sin embargo pueden reducirse considerablemente

mediante medidas de mitigación, y compensación, a través de diversas prácticas y

acciones encaminadas a disminuir los daños generados por la ejecución del proyecto, las

cuales resultarán exitosas en la medida que se lleven a cabo correctamente y bajo la

vigilancia de personal especializado.

La identificación y valoración, tanto cualitativa y/o cuantitativa, de los mismos, así como

las medidas ambientales propuestas para mitigarlos, prevenirlos, compensarlos y/o

restituirlos dará a la autoridad competente las herramientas para determinar la factibilidad

del desarrollo del proyecto.

Tomando en cuenta lo antes referido y considerando que el promovente Inmobiliaria

Karuka S.A de C.V. pretende desarrollar un proyecto que impactará una zona levemente

perturbada, éste se efectuará respetando el marco jurídico ambiental vigente para el sitio

del proyecto, ello implica lo establecido en el Ordenamiento Ecológico Terrirtorial Regional

entre otros.

Para ello se identificaron los impactos ambientales potenciales que ocurrirían de llevarse

a cabo las obras y actividades pretendidas en el proyecto, con la finalidad de que la

autoridad cuente con las herramientas suficientes para su evaluación y dictamen.

Posteriormente se recurrió a una combinación de técnicas para la identificación y

valoración de los impactos ambientales potenciales a generarse, aplicando la metodología

que a continuación se describe, tomando en cuenta que la efectividad para la evaluación

de los impactos ambientales depende del tipo de proyecto de la cantidad de información

ambiental con la que se cuente y sobre todo de la identificación de los principales factores

en los que incidirá el proyecto en cada una de las obras y actividades que lo componen.

Para esto se emplearán las acciones contempladas en el proyecto y una selección de los

elementos ambientales en base a la información presentada en la descripción del entorno

ambiental. Los elementos analizados incluyen:





1) Identificación de las modificaciones positivas y negativas que pueden ocasionar la

realización de la obra, así como su duración.

2) Evaluación de la magnitud de los efectos que generará el proyecto sobre el medio,

tanto en los parámetros físico, biológicos como socioeconómicos.

3) Como resultado de los puntos anteriores, se define el tipo de impacto, magnitud y

duración del mismo.

4) Una vez caracterizado el impacto, se fijan las estrategias o medidas de prevención,

mitigación y/o restauración.

Para la evaluación de los impactos generados, las obras para el desarrollo del proyecto se

dividieron en 8 actividades, las cuales se incluyen en la matriz de impactos.

V.1.2. Caracterización de los Indicadores de Impacto.

Una vez identificados los impactos ambientales se procederá a evaluar las características

de los mismos para así poder planear y diseñar las medidas de mitigación, compensación

y/o monitoreo de los mismos. El modelo matricial que se empleará contendrá las

actividades detalladas en el proyecto ejecutivo y los elementos del medio que en el punto

anterior se consideró que pueden interactuar entre sí.

En esta fase del proceso comienza la valoración cualitativa mediante una matriz de

impactos, que es del tipo causa-efecto, y que consistirá en un cuadro de doble entrada en

cuyas columnas figurarán las acciones impactantes y, dispuestos en filas, los factores

medioambientales susceptibles de ser impactados.

Para su ejecución será necesario identificar las acciones que puedan causar impactos,

sobre una serie de factores del medio. Este tipo de matrices se empleará para las etapas

de construcción y operación y a través de ella se puede identificar, prevenir y comunicar

los efectos del proyecto en el medio, para posteriormente, obtener una valoración de los

mismos.

A. Impacto previsible.

En primer lugar se encuentra la valoración del impacto previsible, el cual considera la

propiedad o condiciones de un elemento del medio natural, humano o del paisaje, que

puede ser modificado como consecuencia de la realización de un proyecto, obra o

actividad.

Para ello se establecen 3 niveles que se definen de acuerdo a la magnitud de la

modificación y se definen de la siguiente manera:





• Impacto previsible alto. Se considera cuando un elemento, resulta aniquilado o dañado

severamente por la implantación del proyecto y exige medidas técnicas especiales y de

gran magnitud y costo.

• Impacto previsible medio. Se presenta cuando un elemento es parcialmente

perturbado por la construcción y operación del proyecto. Cabe aclarar, que en este caso

el elemento que ha perdido su integridad o estado prístino, puede coexistir con el conjunto

de la obra. La forma de amortiguar la modificación de las condiciones originales en que se

encontraba antes de la construcción del proyecto, requiere de obras técnicas sencillas de

mitigación o/y conservación.

• Impacto previsible bajo. Este nivel de impacto previsible se da cuando la modificación

del elemento ambiental afectado, resulta casi nula o nula. En este caso se han incluido

también aquellos procesos o aspectos de la operación que en condiciones normales no

tienen efectos sobre el medio ambiente, pero si no se toman las precauciones adecuadas

pueden afectarlo de manera negativa y a diferencia del impacto previsible medio, estos no

se deben generar por lo que requieren medidas de prevención en lugar de mitigación.

B. Valor concedido al elemento.

En segundo lugar se encuentra el valor concedido a un elemento del medio ambiente, que

potencialmente puede ser afectado por la construcción del Fraccionamiento Las Plamas

II. El valor de un elemento se obtiene de un criterio globalizado que incluye las siguientes

características: valor intrínseco, rareza, importancia, situación en el medio circundante y

legislación que le afecta. Esta evaluación se hace teniendo en cuenta el valor medio

estimado que se da al elemento a través del análisis y el valor dado por el público.

Para ello, se han considerado cinco grados de valor posible para el elemento:

1. Muy bajo: Cuando la conservación y protección del elemento no supone ninguna

preocupación ni para el público ni para los especialistas.

2. Bajo: Cuando la protección y conservación del elemento no es objeto de excesiva

preocupación.

3. Medio: El elemento en cuestión tiene unas características que hacen que su

conservación sea de gran interés sin necesitar un consenso general.

4. Alto: Se da cuando el elemento exige, a causa de su excepcionalidad, una

protección o conservación especial, obtenida por consenso.

5. Legal o absoluto: Se da cuando dicho elemento está protegido o en proceso de

serlo, mediante una ley que prohíbe o vigila estrechamente el correcto desarrollo

del proyecto.

Estas características se han incluido en las matrices que se emplearán en este estudio-

C. El grado de resistencia.





Acoplando los tres niveles de impacto previsible y los cinco grados de valor, obtenemos

seis grados de resistencia:

1. Muy débil: La intervención en este elemento no supone ningún inconveniente ni

en el ámbito técnico ni en el económico

2. Débil: El elemento puede ser utilizado aplicando normas medioambientales o

técnico económicas mínimas.

3. Media: Se puede interferir en el elemento con ciertas condiciones a cumplir en

los aspectos medioambientales.

4. Grande: En este caso el elemento debe ser evitado a causa de su fragilidad

ecológica.

5. Muy grande: Aplicada a un elemento que sólo será perturbado en una situación

límite. Este tipo de elemento debe de ser evitado, si es posible.

6. Obstrucción: Cuando un elemento está protegido por una ley que reglamenta la

utilización de éste de tal forma que debe ser eludido.

El analizar los grados de resistencia de los elementos nos permite globalizarlos según su

mayor o menor sensibilidad frente al proyecto, así se podrá resaltar los lugares que

necesitan protección dentro del área del proyecto y nos brinda una herramienta para

evaluar los impactos.

A continuación se muestra el tipo de matriz utilizada para medir los grados de resistencia

de los elementos al proyecto

IMPACTO

PREVISIBLE

RESISTENCIA

ALTO OBSTRUCCIÓN MUY GRANDE GRANDE MEDIA DÉBIL

MEDIO OBSTRUCCIÓN GRANDE MEDIA DÉBIL MUY DÉBIL

BAJO OBSTRUCCIÓN MEDIA DÉBIL MUY DÉBIL MUY DÉBIL

LEGAL ALTO MEDIO BAJO MUY BAJO

VALOR

V.1.3 Método de evaluación de impactos.

El método de evaluación de impactos se obtuvo de la manera siguiente:

Se calculó la importancia del impacto mediante la combinación de un indicador de

caracterización del componente ambiental, que en este caso es la resistencia y dos

indicadores de la caracterización del impacto, que son su amplitud y la intensidad de la

perturbación. Se trata de una evaluación cualitativa de los impactos. La importancia o

valor de los impactos se consigue con una interacción de los tres criterios de evaluación.





La importancia o valor del impacto se define:

Impacto Menor o Nulo. Se refiere a una alteración mínima de la naturaleza o de

la utilización de un elemento medioambiental cuya resistencia es muy débil y de

importancia solo para algunas gentes

Impacto Menor: Corresponde a una modificación poco importante de la

naturaleza o utilización de un elemento cuya sensibilidad o resistencia es media o

débil y valorado por una pequeña parte de la población

Impacto Medio: Se da cuando hay una alteración parcial de la naturaleza o de la

utilización de un elemento medioambiental con resistencia media y considerada

por una parte limitada de la población del área.

Impacto Mayor: Se produce cuando se provoca una modificación profunda en la

naturaleza o en el uso de un elemento medioambiental de gran resistencia y

estimado por la mayoría o toda la población del área de influencia

La intensidad de la perturbación tiene que ver con las modificaciones que sufre el

elemento al que afecta el proyecto.

La perturbación a los elementos se considera:

Perturbación Baja: El impacto no supone un cambio perceptible en la integridad

o calidad del elemento ambiental

Perturbación Media: El impacto disminuye algo su uso, la calidad e integridad del

elemento se afecta.

Perturbación Alta: El impacto pone en peligro la integridad del elemento

medioambiental en cuestión, modifica substancialmente su calidad e impide su

funcionamiento de forma importante

La amplitud del impacto indica que el nivel espacial corresponden las consecuencias del

impacto en el área.

La amplitud del impacto se considera:

Amplitud regional: El impacto alcanzará el conjunto de la población del área de

influencia o una parte importante de ella.

Amplitud local: El impacto llegará a una parte limitada de la población dentro de

los límites del territorio del proyecto.

Amplitud puntual: El impacto alcanzará solo un área determinada alrededor de

la obra.

La clasificación de los impactos incluirá las categorías y escalas de medición de los

mismos, las cuales serán propuestas por el promovente.





Para establecer cuándo es relevante un impacto, utilizar como mínimo los criterios de

magnitud, duración, intensidad e importancia. Si el promovente considera necesario

añadir otros criterios, deberá especificarlos.

V.2. IMPACTOS AMBIENTALES GENERADOS.

Se procedió a elaborar una lista de verificación de posibles impactos ambientales y su

análisis de resistencia por etapas del desarrollo:

LISTA DE VERIFICACIÓN DE IMPACTOS Y ANÁLISIS DE RESISTENCIA POR ETAPAS DEL DESARROLLO

ETAPA: PREPARACIÓN DEL SITIO

Actividad Generadora del

Impacto.

Elemento Impactado

Impacto Previsible

Valor del Elemento

Grado de Resistencia

Deshierbe - Desmonte

Flora Medio Bajo Débil

Fauna Medio Bajo Débil

Suelo Medio Bajo Medio

Despalme

Suelo Medio Bajo Débil

Atmósfera Bajo Bajo Débil

Hidrología Medio Bajo Medio

Nivelaciones y Excavaciones

Atmósfera Suelo

Bajo Medio

Bajo Bajo

Débil Medio

Utilización de Maquinaria

Fauna

Bajo

Bajo

Débil

Paisaje Atmósfera

Medio Bajo

Bajo Bajo

Medio Débil





LISTA DE VERIFICACIÓN DE IMPACTOS Y ANÁLISIS DE RESISTENCIA POR ETAPAS DEL DESARROLLO.

ETAPA: CONSTRUCCIÓN DEL SITIO

Actividad Generadora del

Impacto.

Elemento Impactado

Impacto Previsible

Valor del Elemento

Grado de Resistencia

Obras Provisionales

Suelo Bajo Bajo Débil

Paisaje Atmósfera

Bajo Bajo

Bajo Bajo

Débil Débil

Construcción de las

Edificaciones

Ruido Bajo Bajo Débil

Atmósfera Paisaje

Bajo Bajo

Bajo Bajo

Débil Débil

Instalación de la

Red de Servicios

Suelo Bajo Bajo Débil

Atmósfera Paisaje

Bajo Bajo

Bajo Bajo

Débil Débil

Acabados, Señalización y Áreas Verdes.

Paisaje Bajo Bajo Débil

Suelo Flora / Fauna

Bajo Bajo

Bajo Bajo

Débil Débil

LISTA DE VERIFICACIÓN DE IMPACTOS Y ANÁLISIS DE

RESISTENCIA POR ETAPAS DEL DESARROLLO

ETAPA: OPERACIÓN.

Actividad

Generadora del

Impacto.

Elemento Impactado Impacto

Previsible

Valor del

Elemento

Grado de

Resistencia





OPERACIÓN

DEL CONJUNTO

HABITACIONAL

Servicios

Mano de obra

Residuos sólidos y

líquidos

Economía

Paisaje

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Bajo

Débil

Débil

Débil

Débil

Débil

V.2.1 Construcción del escenario modificado por el proyecto.

De los 96,780.78 m² que tiene el predio destinado para el proyecto, se desplantará

71,119.88 m² de modo que el 75.3% de la superficie total se conservará en su estado

natural, considerando que esta ubicado en una zona urbana con alta densidad

habitacional, además que el tipo de vegetación predominante es la Selva Mediana

Subperennifolia con signos de perturbacion, ya que se cuentan con una vegetación con

desarrollo secundario derivada de la selva mediana subperennifolia, siendo los factores

de perturbación el paso de los huracanes Gilberto y mas recientemente Emily y Wilma.

Las formas de vida dominantes en la selva con desarrollo secundario corresponden a los

arbustos - herbáceas y en mucha menor medida los árboles.

El diseñar este fraccionamiento con toda la infraestructura necesaria para su operación y

buen funcionamiento, cuidando todos los detalles de agua potable, manejo de residuos,

espacios verdes, vialidades funcionales y servicios públicos adecuados, nos garantiza que

la obra es acorde con los parametros urbanos y ambientales que se determinan para un

desarrollo de vivienda en esta ciudad.

El escenario resultante será un sitio totalmente armónico con el entorno urbano que se

tiene esa zona del centro de población de Tulum, donde la mayor parte del predio será

ocupada por viviendas, pero se conservarán áreas verdes, una superficie permeable

considerable, el drenaje sera separado con las aguas pluviales, vialidades adecuadas,

comercios y servicios públicos, entre otros.

V.2.2 Identificación de las afectaciones al sistema ambiental.

Por la ubicación estrategica del proyecto en una zona destinada para desarrollos

habitacionales de alta densidad como el que se pretende y los intrumentos urbanos y

ambientales que lo regulan, no se esperan impactos que no pudieran ser mitigados.

A continuación se realizará de una manera sintética, la identificación de las afectaciones

al sistema ambiental, que pudieran ser ocasionadas por la obra.

A. Preparación del sitio.





Desmonte.- Mencionamos que se eliminará vegetación en el 75.3% del predio

(71,119.88 m²), sin embargo, la baja densidad de la cobertura vegetal, hace que

el impacto sea moderado alto, lo que evidentemente será el principal impacto

ambiental al predio. Como medida de mitigación principal se llevará acabo previo

a esta actividad un Programa de Rescate de Flora y Fauna.

Despalme.- El tipo de suelo es una mezcla de Leptosol Rendzinico, se trata de

un suelo con un horizonte mólico muy delgado que sobreyace sobre material

calcáreo con más del 40% de equivalentes de carbonato de calcio. Siendo un

suelo muy someros, por lo regular con espesores de 30 cm, éste se colectará y

depositará en forma temporal, para su reuso tanto en la conformación de áreas

verdes, así como para los programas de transplante, esperándose con esta

actividad, poca afectación a la atmósfera, por ser un suelo cuya textura no le

permite incorporarse con facilidad al aire.

Nivelaciones y Excavaciones.- Se ha mencionado que el suelo es plano, y las

únicas excavaciones que se realizarán, serán las de obras cimentables, por lo

que solamente se esperan impactos menores a la atmósfera, y al suelo en forma

temporal, pretendiéndose no dejarlo grandes períodos sin recubrimiento, para

evitar procesos erosivos.

Utilización de maquinaria.- Igualmente por la densidad del proyecto se prevé

utilizar maquinaria pesada únicamente en las etapas de preparación del sitio y

nivelación, y las que se empleen para las obras que podrían causar una afectación

menor a la fauna, sin embargo esta afectación por esta actividad se considera

menor, toda vez que el predio esta en una zona urbananizada y afectada en lo

regional, han provocado que la fauna silvestre de la zona sea escasa, aunado a la

afectación de la vegetación por fenómenos naturales, sin embargo, por lo que la

principal estrategia de mitigación es la implementación de un programa de rescate

de fauna, y para la atmósfera, se tiene previstas medidas de mitigación como

riegos periódicos.

B. Etapa de construcción del sitio.

Obras provisionales.- Debido a la dimensión del proyecto se contará con un

almacen general, que tendra ciertas escpecificaciones que haran que por su

afectación al suelo es muy baja, en tanto que el paisaje se verá afectado en forma

temporal y no se provocarán afectaciones a la atmósfera. El almacen tendrá una

plantilla de asfalto, suelo cemento o concreto pobre, sobre la que se depositarán

los agregados a efecto de impedir que estos se contaminen al ser recogido; se

impedirá que los apilamientos de los materiales se mezclen entre sí; se evitará

que el viento disperse el agregado fino en el punto de descarga, mediante la

colocación de un tubo o una pantalla protectora; se colocarán plataformas de





madera con el fin de evitar que la humedad del piso afecte a los diferentes

materiales de obra.

También se contará con una oficina condicionada con los servicios básicos de luz,

telefonía, agua potable y sanitarios mismos que descargaran estos últimos a una

fosa séptica perfectamente sellada garantizando la higiene en el lugar. El servicio

de agua potable se dotará mediante un tinaco que será llenado por pipas de agua

contratadas de la zona.

No se tiene contemplada la construcción de campamentos para los trabajadores

de la obra, ya que se contratara personal de la zona.

Construcción de la Edificación.- Se construirán 573 viviendas considerándose

un área de desplante de 7.11 has generándose como en todo tipo de obra ruido,

sin embargo, la obra se realizará durante horario diurno y aun cuando el predio no

colinda actualmente, por otro lado, aunque en baja proporción, se generarán

polvos fugitivos, disminuyendo tal acción no dejando al aire libre el material que se

utiliza a granel, asimismo el paisaje se verá afectado en forma temporal mientras

dure la obra.

Instalación a la Red de Servicios.- El agua potable, será suministrada por

conducto de una conexión que se realizará a la red de agua potable municipal que

se encuentra en las cercanías del predio; de conformidad con los lineamientos que

determine la Comisión de Agua Potable y Alcantarillado (CAPA), el agua residual

será tratada por esat comisón estatal pagando los derechos correspondientes que

cubra totalmente las especificaciones de las normas oficiales mexicanas y que

instalada por una empresa especializada y el servicio de electricidad se

suministrará por conducto de la red de la CFE existente cercana al predio, por lo

que no se esperan impactos negativos en dichas demandas.

Acabados, señalización y áreas verdes.- En esta etapa las actividades que se

realicen, por este concepto, son todas benéficas, el paisaje urbano se favorecerá

con una obra concluida, adecuadas señalizaciones y áreas verdes con vegetación

nativa, el suelo será cubierto con vegetación típica de la región y la flora y fauna

silvestres, tendrán un espacio donde se garantice la conservación de su

germoplasma y biodiversidad.

C. Etapa de Operación.

Operación de la Fraccionamiento.- El proyecto que nos ocupa es de

dimensiones considerables, sin embargo, los servicios están garantizados

mediante adecuadas obras de ingeniería ambiental y uso del servicio con

operadores de energía (CFE) y el sistema municipal de limpia para el tema de la

disposición final de los residuos sólidos urbanos; la mano de obra se garantiza con





habitantes de la zona; el agua residual será adecuadamente tratada y los residuos

sólidos tendrán un adecuada disposición final, la economía aunque es de baja

escala, se beneficiará con empleos directos e indirecto y el paisaje obtendrá como

resultante un sitio de alta calidad urbana acorde con su potencialidad.

V.2.3 Caracterización de los impactos.

Mediante al empleo de matrices de evaluación de Impacto Ambiental, se

caracterizaron los potenciales impactos al entorno, según su grado de resistencia,

perturbación del elemento, amplitud del impacto, su característica espacial, su

grado de reversibilidad e importancia, como se presentan a continuación:

MATRIZ DE EVALUACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES

Proyecto : Fraccionamiento Las Palmas Tulum

ACTIVIDAD GENERADORA DE

IMPACTO

GRADO DE RESISTENCIA

PERTURBACIÓN DEL ELEMENTO

AMPLITUD DEL

IMPACTO

CARACT. DEL

IMPACTO

IMPORTANCIA DEL IMPACTO

O B S T U C C I O N

M U Y

G R A N D E

G R A N D E

M E D I A

D E B I L

M U Y

D E B I L

A L T A

M E D I A

B A J A

R E G I O N A L

L O C A L

P U N T U A L

I R R E V E R S I B L E

R E V E R S I B L E

M A Y O R

M E D I O

M E N O R

N U L O

ETAPA: PREPARACIÓN DEL SITIO

DESMONTE

Flora

Fauna

Suelo

DESPALME

Suelo

Atmósfera

Hidrología

NIVELACIONES

Atmósfera

Suelo





UTILIZACIÓN DE MAQUINARIA

Fauna

Paisaje

Atmósfera

Ruido

Como se observa en esta matriz de evaluación de impactos ambientales en la etapa de

preparación del sitio, considerando las actividades de desmonte, despalme, nivelaciones y

utilización de maquinaria, el grado de resistencia en todos los casos se considerada débil.

De la misma forma la perturbación del elemento se considera baja, la amplitud del

impacto es puntual y su importancia es menor.

En el único aspecto en donde existieron diferencias de acuerdo a la actividad generadora

del impacto es en la característica del impacto, determinándose que es irreversible en los

casos de desmonte, despalme y nivelaciones, y reversible en el caso de la utilización de

la maquinaria.

Dependiendo de la actividad se consideraron como aspecto de afectación a la flora,

fauna, suelo, atmósfera, hidrología, ruido y paisaje.



ACTIVIDAD GENERADORA DE IMPACTO



AMPLITUD DEL

IMPACTO

CARACT. DEL

IMPACTO


O B S T U C C I O N

M U Y

G R A N D E

G R A N D E

M E D I A

D E B I L

M U Y

D E B I L

A L T A

M E D I A

B A J A

R E G I O N A L

L O C A L

P U N T U A L

I R R E V E R S I B L E

R E V E R S I B L E

M A Y O R

M E D I O

M E N O R

N U L O

ETAPA: CONSTRUCCIÓN

OBRAS PROVISIONALES

Suelo

Paisaje

Atmósfera

CONSTRUCCIÓN DE LA

Ruido

Atmósfera





EDIFICACIÓN Paisaje

INSTALACIÓN DE LA RED DE SERVICIOS

Suelo

Atmósfera

Paisaje

ACABADOS SEÑALIZACIÓN Y ÁREAS VERDES

Paisaje

Suelo

FloraFauna


construcción, considerando las actividades de obras provisionales, construcción de la

edificación, instalación de la red de servicios y los acabados, señalización y áreas verdes,

el grado de resistencia en todos los casos se considerada débil. De la misma forma la

perturbación del elemento se considera baja, la amplitud del impacto es puntual y su

importancia es menor, siendo la característica del impacto considerada como reversible.

Dependiendo de la actividad se consideraron como aspecto de afectación a la flora,

fauna, suelo, atmósfera, ruido y paisaje.



ACTIVIDAD GENERADORA DE IMPACTO



AMPLITUD DEL

IMPACTO

CARACT. DEL

IMPACTO


O

B

S

T

U

C

C

I

O

N

M

U

Y

G

R

A

N

D

E

G

R

A

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E

M

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B

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T

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J

A

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C

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P

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T

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I

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V

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S

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B

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M

A

Y

O

R

M

E

D

I

O

M

E

N

O

R

N

U

L

O

ETAPA: OPERACIÓN

OPERACIÓN DE

LA RESIDENCIA

Demanda

de

Servicios





UNIFAMILIAR Demanda

mano obra

Generación

Residual

Economía

Paisaje


operación, considerando la actividad de operación del proyecto, el grado de resistencia en

todos los casos se considerada débil. De la misma forma la perturbación del elemento se

considera baja, la amplitud del impacto es puntual y su importancia es menor, siendo la

característica del impacto considerada como reversible.

Dependiendo de la actividad se consideraron como aspecto de demanda de servicios;

demanda de mano de obra; generación residual; economía y paisaje.

V.2.4 EVALUACIÓN DE LOS IMPACTOS.

ETAPA: PREPARACIÓN DEL SITIO.

Actividad Generadora de Impactos.- Desmonte.

Impacto a la Flora.- El polígono que nos ocupa es de 96,780.78 m², se

desmontará para la implementación del proyecto 71,119.88 m² equivalente al

75.3% de la superficie total, por lo que se aplicará un Programa de Rescate de

Flora con especial enfasis en especies como la Palma Nacax (Coccotrinax

readii); Palma xiat (Chamaedora sifrizii) y la Palma chit (Thrinax radiata) y

Nacax (Coccotrinax readii) que se ubican bajo la categoría de especies

amenazadas enlistadas en la NOM-059-SEMARNAT-2001, considerandose

que al aplicarse este, el impacto previsible es medio, valor del elemento bajo,

grado de resistencia débil, perturbación del elemento media, amplitud del

impacto puntual, de carácter irreversible e importancia menor.

Impacto a la Fauna.- Por las características ambientales del terreno, su

fracmentación de ecosistema a nivel regional, sujeto en la cercanía a un

constante tráfico de vehículos, adicional a las perturbaciones antropogénicas y

climaticas, la zona se ha visto afectada en su fauna silvestre mayor, la cual se





ha ahuyentado en su mayoría, sin embargo, en nuestro caso se pretende

implementar un Programa de rescate de fauna, por lo que se considera que el

impacto previsible es bajo, valor del elemento bajo, grado de resistencia débil,

perturbación baja, amplitud puntual, de carácter reversible e importancia menor.

Las única especie de fauna identificada en la NOM-059-SEMARNAT-2001 es la

iguana negra, la cual es rcomún en la zona y es de rápido desplazamiento, y se

pondrá especial énfasis en caso de que requiera ser rescatada previo al

desmonte.

Impacto al suelo.- La topografía del sitio es plana, no requiriéndose grandes

movimientos de tierra para nivelaciones, por lo que el impacto previsible es

bajo, valor del elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación media,

amplitud puntual, de carácter irreversible e importancia medio.

Actividad Generadora de Impactos.- Despalme.

Impacto al suelo.- Se despalmará el sitio donde incida la construcción, cubierto

con vegetación nativa, sin dejar taludes ni suelos desnudos expuestos a

procesos erosivos, por lo que el impacto previsible es medio, valor del elemento

bajo, grado de resistencia débil, perturbación media, amplitud puntual, de

carácter irreversible e importancia menor. Adicionalmente comentar que el tipo

de suelo es una mezcla de Leptosol Rendzinico que se caracteriza por ser

pobre en suelo fértil y se caracterizan por la presencia de roca a poca

profundidad.

Impacto a la Atmósfera.- Aunque la obra es considerable en dimensiones, se

aplicarán medidas de mitigación como la instalación de filtros en la maquinaria

empleada y riegos en las áreas de rodamiento, para disminuir la generación de

ruido, gases y polvos a la atmósfera, el impacto se considera como bajo, valor

del elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud

puntual, de carácter reversible e importancia menor.

Impacto a la hidrología.- Por la naturaleza plana del terreno, no existen

escorrentías ni cuerpos de agua, ya que el suelo es extremadamente

permeable, por lo que el impacto a la hidrología superficial se considera como

bajo, valor del elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación baja,

amplitud puntual, de carácter reversible e importancia menor.

Actividad Generadora de Impactos.- Nivelaciones y Excavaciones.

Impacto a la atmósfera.- Mencionamos que el proyecto es de mediana escala y

la topografía nos indica que es un terreno plano y dado que las únicas





excavaciones que se realizarán son las correspondientes a la cimentación,

generándose algunos polvos fugitivos a muy baja escala, por lo que el impacto

previsible se considera bajo, valor del elemento bajo, grado de resistencia débil,


Impacto al suelo.- Por las mismas consideraciones que las anteriormente

mencionadas, el impacto al suelo se considera como bajo, valor del elemento

bajo, grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de

carácter irreversible e importancia menor.

Actividad Generadora de Impactos.- Utilización de maquinaria.

Impacto a la fauna.- El uso de maquinaria es temporal y la obra se pretende

desarrollar gradualmente en la obra, llevando a cabo rescate de la fauna de

lenta movilización, sin embargo el impacto a la fauna se considera como bajo,

valor del elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud


Impacto al paisaje.- En forma temporal, se provocarán disturbios al paisaje, en

un impacto previsible bajo, valor del elemento bajo, grado de resistencia débil,


Impacto a la atmósfera.- Mediante la utilización de filtros y riegos constantes en

las áreas de rodamiento, se disminuirá la generación de gases y polvos a la

atmósfera, el impacto previsible es bajo, valor del elemento bajo, grado de

resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de carácter reversible e

importancia menor.

Impacto al Ruido.- En esta etapa es cuando mayor actividad se presenta,

destacando el ruido, sin embargo, la distancia con desarrollos de vivienda es

muy considerable y la aplicación de adecuadas medidas de mitigación hacen

que el impacto previsible sea bajo, valor del elemento bajo, grado de resistencia

débil, perturbación baja, amplitud del impacto puntual, de carácter reversible e

importancia menor.

ETAPA: CONSTRUCCIÓN DEL SITIO.

Actividad Generadora de Impactos.- Obras Provisionales.

Impacto al suelo.- Las obras provisionales serán pequeñas y no cimentables, por

lo que el impacto al suelo se considera como bajo, valor del elemento bajo,





grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud del impacto puntual, de


Impacto al Paisaje.- Prácticamente las obras provisionales pasarán

desapercibidas, por lo que el impacto previsible es bajo, valor del elemento

bajo, grado de resistencia débil, perturbación del elemento baja, amplitud


Impacto a la Atmósfera.- Las obras provisionales, no cimentables y construidas

a base de material prefabricado, no impactarán significativamente a ningún

elemento, por lo que el impacto previsible es bajo, valor del elemento bajo,

grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de carácter

reversible e importancia menor.

Actividad Generadora de Impactos.- Construcción de la Edificación.

Impacto al Ruido.- En esta etapa es cuando mayor actividad se presenta,

destacando el ruido, sin embargo, sin embargo, la distancia con otros desarrollos

de vivienda es muy considerable y la aplicación de adecuadas medidas de

mitigación hacen que el impacto previsible sea bajo, valor del elemento bajo, grado

de resistencia débil, perturbación baja, amplitud del impacto puntual, de carácter


Impacto a la Atmósfera.- Por la actividad que se presenta en el sitio, se

incorporarán partículas de polvos y humos a la atmósfera, sin embargo, con la

aplicación de medidas de mitigación, el impacto previsible es bajo, valor del

elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación del elemento baja, amplitud


Impacto al Paisaje.- Se presentará en forma temporal, disturbios al paisaje,

aunque a baja escala, llevándose a cabo una obra limpia para mitigar el impacto

visual, por lo que se considera que el impacto previsible es bajo, valor del

elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de


Actividad Generadora de Impactos.- Instalación a la red de servicios.

Impacto al suelo.- El proyecto contará con abastacimiento de agua potable,

servicios de drenaje y alcantarillado, y la electricidad está garantizada, por lo que

el impacto previsible es bajo, valor del elemento bajo, grado de resistencia débil,

perturbación del elemento baja, amplitud puntual, de carácter reversible e

importancia menor.





Impacto a la Atmósfera.- Para la construcción de los caminos de acceso e

interiores, habrá una remoción media de suelo, considerando medidas de

mitigación para ello, por lo que el impacto previsible es bajo, valor del elemento

bajo, grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de carácter


Impacto al Paisaje.- No existirán grandes obras de interconexión para la red de

servicios, por lo que el impacto previsible es bajo, valor del elemento bajo, grado

de resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de carácter reversible e

importancia menor.

Actividad Generadora de Impactos.- Acabados, señalización y áreas verdes

Impacto al paisaje.- Una vez terminada la obra, cuyo diseño es concordante con

el paisaje urbano de la ciudad de Tulum, el impacto previsible esperado es

benéfico, considerando que el impacto es bajo, el valor del elemento bajo, grado

de resistencia débil, perturbación del elemento baja, amplitud del impacto puntual,

de carácter reversible e importancia menor.

Impacto al Suelo.- Se construirán caminos de acceso al predio cubierto con

vegetación nativa, destacando también la definición de las áreas verdes del

fraccionamiento, por lo que el impacto previsible aunque bajo es benéfico, valor

del elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación del elemento baja,

amplitud puntual, de carácter reversible e importancia menor.

Impacto a la Flora y a la Fauna.- Señalamos que el 75.3% de la superficie total se

verá transformada, sin embargo el resto se mantendrá en sus condiciones

originales, esto implica un impacto benéfico, que por la magnitud del proyecto es

bajo, con valor del elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación del

elemento baja, amplitud puntual, de carácter reversible e importancia menor.

ETAPA: OPERACIÓN.

Actividad Generadora de Impactos.- Operación de la Vivienda Unifamiliar.

Impacto previsible: Demanda de Servicios.- En virtud de disponer de una

conexión a la red de agua potable municipal y a un tendido eléctrico cercano al

predio, así como la factibilidad de drenaje, agua potable y alcantarillado, los

impactos previsibles son bajos, valor del elemento bajo, grado de resistencia débil,

perturbación del elemento baja, amplitud puntual, de carácter irreversible e

importancia menor.





Impacto previsible: Mano de Obra.- Por el tipo de proyecto que nos ocupa, la

mano de obra requerida para su operación es considerada mediana pero temporal

y serán contratadas a personas de la región, que no pernoctarán en el predio, por

lo que el impacto previsible aunque benéfico es bajo, valor del elemento bajo,

grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de carácter


Impacto previsible: Residuos sólidos y líquidos.- La generación residual

tendrá una adecuada recolección y tratamiento de las aguas residuales, así como

la disposición final de residuos sólidos urbanos a través del sistema de limpia

municipal, se minimizan los impactos adversos, considerando el impacto previsible

como bajo, valor del elemento bajo, grado de resistencia débil, perturbación del

elemento baja, amplitud puntual, de carácter reversible e importancia menor.

Impacto previsible: Economía.- El proyecto que nos ocupa de desarrollo

habitacional, se realiza en forma sinérgica mediante el proceso de ocupación

ordenado que se dé en la zona urbana de Tulum en coherencia con el

ordenamiento ecológico local, lo que repercutirá benéficamente en la economía

local, por lo que el impacto previsible es bajo benéfico, valor del elemento bajo,

grado de resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual de carácter


Impacto previsible: Paisaje.- Resulta indudable que una vez concluida la obra,

contribuirá a resaltar el diseño y distribución arquitectonica del fraccionameinto,

por lo que el impacto previsible es bajo benéfico, valor del elemento bajo, grado de

resistencia débil, perturbación baja, amplitud puntual, de carácter reversible e

importancia menor.

Una vez identificados y cuantificados los impactos ambientales provocados por la obra, se

procedió a maximizar los benéficos y a buscar medidas compensatorias o de mitigación

para los adversos, con el fin de tener como resultante, conservar las condiciones

ambientales del predio.

V.3 Determinación del área de influencia.

El proyecto como se ha mencionado es de dimensiones medianas, al ser una

Fraccionamiento de interés social de 573 viviendas en un predio de 9.6 hectáreas, el área

de influencia es limitada, sin embargo se considera como área de influencia los predios

vecinos y la zona urbanizable del proyecto. El predio colinda con terrenos privados, dos

vialidad y casas habitación.





También existen desarrollos habitacionales en la zona, y colinda con dos vialidades y

predios privados, por lo que ya no se considera un corredor natural y es una zona

impactada por los huracanes y suelos erosionados precisamente por su aptitud territorial.

No es un área de atención ambiental prioritaria, ni en una zona con características

ambientales a destacar, ya que la zona se encuentra ya desarrollada con algunos

desarrollos inmobiliarios y vivienda, colindando vialidades y cercano a la carretera federal

(a 300 mt.), por lo que ya no se considera un corredor natural y se han afectado algunos

flujos naturales de fauna, por lo que se han perdido algunas de sus funciones

ambientales. Aunado a ello es evidente la afectación de los huracanes.





VI. MEDIDAS PREVENTIVAS Y DE MITIGACIÓN DE LOS IMPACTOS AMBIENTALES

VI.1 Descripción de la medida o programa de medidas de mitigación o correctivas por componente ambiental Antes de definir las medidas de prevención, mitigación y compensación previstas para los

impactos ambientales se identificarán los posibles impactos generados por el desarrollo

del proyecto en acda una de sus etapas.

Es importante considerar que cualquier obra de infraestructura establecida en un

ambiente natural tiene un impacto negativo sobre los ecosistemas presentes en él,

independientemente del tipo de vegetación de que se trate.

Estos impactos sin embargo pueden reducirse considerablemente mediante medidas de

mitigación, y compensación, a través de diversas prácticas y acciones encaminadas a

disminuir los daños generados por la ejecución del proyecto, las cuales resultarán

exitosas en la medida que se lleven a cabo correctamente y bajo la vigilancia de personal

especializado.

Aunado a ello, y considerando las condiciones físicas y ambientales del sitio de interés,

así como las características del proyecto que se plantea, se ocasionaran diversos

impactos ambientales que en su conjunto de consideran moderados.

La mayoría de los impactos negativos sin embargo pueden reducirse considerablemente

mediante medidas de mitigación, y compensación, a través de diversas prácticas y

acciones encaminadas a disminuir los daños generados por la ejecución del proyecto, las

cuales resultarán exitosas en la medida que se lleven a cabo correctamente y bajo la

vigilancia de personal especializado.

Las medidas preventivas propuestas permitirán un aprovechamiento racional de los

recursos a emplearse en la preparación del sitio y construcción del presente proyecto,

minimizando los impactos al ambiente por el tiempo que dure la construcción; cabe

mencionar que estos serían las medidas más importantes, ya que los impactos generados

en esta etapa del proyecto son mínimos.

Las medidas de mitigación se fundamentan en el cumplimiento estricto de la

reglamentación y normatividad que en materia ambiental y disposiciones asociadas se

encuentren vigentes durante la operación de este proyecto, en sus respectivas etapas en





que se conforma, pues las actividades del proyecto se encuentran plenamente reguladas

por los tres ordenes de gobierno con facultades en este territorio.

Identificaciones de los impactos durante las etapas de Preparación del Sitio y

Construcción:

ETAPA DE CONSTRUCCIÓN

Impacto: Contaminación por desechos sólidos.

Actividad concreta: Generación de residuos domésticos y de obra.

La presencia de trabajadores en el sitio del proyecto implica la generación de desechos

domésticos orgánicos e inorgánicos, como restos de comida, empaques, latas, etc.; en

tanto que las labores de construcción generan desechos de obra como embalajes, cartón,

polímeros y metales. Este impacto es totalmente prevenible con un adecuado manejo de

los desechos y supervisión de los trabajadores.

Impacto: Contaminación por residuos líquidos.

Actividad concreta: Generación de aguas negras.

La presencia de trabajadores implica la generación de aguas negras y grises, tratandose

de un impacto totalmente prevenible mediante la instalación de letrinas portátiles, y

depósitos de aguas grises en el área de alimentos, que serán retirados del sitio a través

de una empresa autorizada por la SEMARNAT para el manejo de tales desechos.

Impacto: Contaminación con hidrocarburos.

Actividad concreta: Operación de equipo y maquinaria.

Los trabajos proyectados incluyen la operación de equipo con motores que consumen

combustibles fósiles y lubricantes, y que por lo tanto implican riesgos de derrames

accidentales y vertidos de residuos peligrosos.

Impacto: Reducción de la superficie de infiltración.

Componente afectado: Disponibilidad de agua subterránea y tasa de recarga.

Actividad concreta: Desplante de obras.





La reducción de las superficies abiertas implica una menor infiltración de agua pluvial

hacia el acuífero. Este impacto será minimizado dejando amplias superficies de áreas

verdes en sus condiciones naturales, y mediante el riego de las áreas verdes.

Impacto: Reducción de la superficie arbolada.

Componente afectado: Estado de la cobertura forestal.


La ocupación de una parte del predio con construcciones implica una menor superficie

para el desarrollo de cobertura forestal. Este impacto será mitigado dejando las áreas

verdes con su cobertura natural y aplicando en las mismas medidas de restauración de

zonas deforestadas, que incluyen actividades de reforestación con especies arbóreas

nativas seleccionadas de acuerdo con la cobertura original reportada para el sitio.

Impacto: Fragmentación de comunidades vegetales.

Componente afectado: Cobertura vegetal.


La ocupación de partes del predio con edificaciones y vialidades implica la fragmentación

de las comunidades vegetales presentes en el terreno. Para mitigar este efecto el diseño

del proyecto incluye dejar áreas verdes que serán mejoradas a partir de su cobertura

actual.

Impacto: Barreras físicas

Componente afectado: Continuidad del hábitat

Actividad concreta: Desplante de construcciones, caminos y andadores.

La ocupación de partes del predio con edificaciones de vivienda y vialidades implicar el

establecimiento de barreras que rompan la continuidad del hábitat. Para mitigar este

impacto, el diseño del proyecto implica la ocupación de las zonas más perturbadas del

terreno, y áreas verdes in situ.

Impacto: Reducción de poblaciones.





Componente afectado: Especies de flora protegidas.

Actividad concreta: Desmonte y despalme.

La sustitución de vegetación natural por plataformas de desplante implica la eliminación

de algunos ejemplares de palma chit (Thrinax radiata) Palma xiat (Chamaedora sifrizii, , y

Nacax (Coccotrinax readii) que se ubican bajo la categoría de especie amenazada

enlistadas en la NOM-059-SEMARNAT-2001. Para mitigar este impacto se realizará un

rescate estas especies, ejemplares que serán protegidos en un vivero temporal de donde

serán trasladadas para su establecimiento en áreas verdes del mismo predio.

Impacto: Reducción de hábitat.

Componente afectado: Comunidad de fauna.

Actividad concreta: Desplante de construcciones e instalaciones.

La ocupación de parte del predio con las obras del proyecto implica una menor superficie

de hábitat para las poblaciones de fauna.

En términos de la diversidad y abundancia, se espera un impacto permanente

(disminución) y acumulativo por la migración que la fauna hará hacia áreas mejor

conservadas fuera del predio.

Impacto: Reducción de poblaciones de fauna.

Componente afectado: Fauna.

Actividad concreta: Cambios de hábitat, daño directo por trabajos de construcción.

El ejecución del proyecto, inmenentemente cambiara parte de la cobertura natural lo cual

inducirán gradualmente la migración y el desplazamiento de fauna hacia áreas no

perturbadas, por lo que será un impacto residual secundario, ya que no se detecto la

presencia de ejemplares de especies enlistadas en la NOM-059-SEMARNAT-2001 en el

predio del proyecto; el cual se encuentra en una zona considerada para el desarrollo

urbano, donde desde hace varios años se realiza este desarrollo, que ha promovido esta

migración gradual de la fauna.

Impacto: Generación de Ruido.

Componente afectado: Fauna y personas en la obra.





Actividad concreta: Funcionamiento de la maquinaria.

La generación de ruido por la operación de equipo y maquinaria de manera durante el

proceso de preparación del terreno y construcción, probablemente y de manera

esporádica se producirán niveles de ruido por arriba de los límites máximos permisibles

para fuentes fijas y móviles según las NOM-081-SEMARNAT-1994: (90 decibeles) y

NOM-080 SEMARNAT-1994: (99 decibeles) respectivamente.

Esta situación generará un impacto temporal y poco significativo, localizado en los sitios

donde irá operando el equipo, la maquinaria y los vehículos. Los niveles de ruido

esperados para la etapa de operación y mantenimiento corresponderán únicamente al

tráfico de vehículos.

Impacto: Emisiones a la atmosfera.

Componente afectado: Fauna y personas en la obra y áreas colindantes.

Actividad concreta: Movimiento de materiales y tránsito de vehículos.

Un impacto a la calidad del aire de la zona de influencia del proyecto serán las emisiones

de polvos y gases producidos por el movimiento de materiales y tránsito de vehículos. Sin

embargo estos impactos serán temporales durante las etapas de preparación y

construcción y atenuados en forma natural por la dispersión provocada de los vientos

dominantes de la región, además de ser mitigables por el uso de lonas y riego

permanente de las áreas de trabajo y tránsito de vehículos. Durante la operación del

proyecto las únicas fuentes de contaminación atmosférica será el flujo vehícular que se

genere, el cual se considera permanente pero moderado significativo por su ubicación y

magnitud.

Impacto: Emisiones a la atmosfera.

Componente afectado: Micro clima.

Actividad concreta: Actividades de despalme y desmonte

Como consecuencia de las actividades de despalme y desmonte de 8.26 Ha previstas

durante las etapas de preparación del terreno y construcción del proyecto, se producirá un

impacto puntual y temporal a nivel microclimático por un incremento en la temperatura y

una disminución de la humedad relativa en las áreas sujetas a conversión. Sin embargo,

este impacto será reversible y se atenuará gradualmente conforme se implementen las

áreas verdes y jardinadas del proyecto, las cuales reducirá el impacto neto de la pérdida

de vegetación por el desmonte.





Impacto: Perdida se suelo.

Componente afectado: Suelo.

Actividad concreta: Actividades de despalme y desmonte.

El impacto más importante a este componente, será permanente y significativo, durante la

etapa de preparación del sitio y construcción debido a que será despalmada una

superficie de 71,119.88 m2. Se realizará una remoción de suelo y roca durante las

actividades propias de la excavación.

Impacto: Modificación de geoformas y unidades naturales existentes.

Componente afectado: Paisaje.

Actividad concreta: Construcción del fraccionamiento.

Uno de los impactos ambientales más significativos y permanentes de tipo residual será

producido a las geoformas y unidades naturales existentes en el predio por las actividades

de desmonte, excavación, relleno, nivelación y construcción de edificaciones, áreas

verdes y vialidades.

Sin embargo, hay que recordar que el sitio del proyecto se encuentra en una zona

destinada para el desarrollo urbano, planificada para dicho fin, por lo que durante la etapa

de operación y mantenimiento, el impacto será positivo y permanente por la generación

de un paisaje urbano acorde con los instrumentos de planeación urbana, al estar regulado

por la Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Tulum,

2006-2030 (Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, 09 de Abril 2008) que establece

a nivel estratégico con criterios como el de promover proyectos y programas que impulsen

la agilización de incorporación de suelo urbano, de infraestructura, de programas de

vivienda y equipamiento urbano; y crear una estructura urbana compacta que optimice el

aprovechamiento de suelo y la prestación de los servicios urbanos, evitando la dispersión

y el crecimiento desordenado, garantizando igualmente su vocación, acorde con los

horizontes de planeación.

Socioeconómico

El proceso de construcción y operación del proyecto generará un escenario de beneficio

directo a 61 trabajadores de la zona por concepto de empleos directos, así como diversos

empleos indirectos en la zona. La construcción del proyecto lotificación del

Fraccionamiento de interés social Las Palmas Tulum requerirá una inversión de $

77,191,859.00. Los beneficios sociales y económicos esperados con la operación del

proyecto, serán construidas 573 viviendas, de interés social de alta calidad, en la ciudad





de Tulum, una de las más dinámicas y con mayor crecimiento del país. Además de la

creación de 6 lotes para comercios, lo que estimulará también la economía comercial de

la zona.

Medidas de prevención, mitigación y compensación previstas durante las etapas

de preparación del sitio y construcción:

Como primer paso para la evaluación de impactos ambientales, con base en las

características del proyecto descritas y las condiciones naturales del área de estudio y del

sitio en el cual se establecerá, se genera una lista acciones que impliquen cambios en el

ambiente biofísico de la zona de estudio y que generen una condición o efecto que se

pueda registrar en el ambiente.

A fin de evitar analisis innecesarios sobre los impactos socioeconómicos y toda vez que

se ubica cerca de una zona urbana donde las actividades y el uso del suelo principal son

los mismos del proyecto, decidimos concentrar el presente análisis en los impactos que

impliquen cualquier alteración estructural o funcional de los componentes naturales del

área de estudio.

Para la identificación de los impactos potenciales derivados del desarrollo del proyecto,

además de considerar las características del área de estudio, del predio del proyecto y de

las obras propuestas, se consultó literatura relacionada con el tema y otros estudios de

impacto ambiental relativos a obras similares.

IMPACTO MEDIDAS

RUIDO Utilizar equipos silenciadores en la maquinaria y equipo, a fin de que los niveles de ruido producidos, no excedan los límites máximos permisibles.

AIRE Realizar con la frecuencia necesaria el regado de las zonas donde se realicen las actividades de despalme, cortes y excavaciones, a fin de reducir el levantamiento de los polvos y partículas a la atmósfera.

Dar mantenimiento adecuado a los camiones utilizados para asegurar que se encuentren en condiciones de carburación óptimas y así reducir la emisión de gases contaminantes y material particulado hacia la atmósfera.

El transporte de materiales deberá de realizarse en camiones cerrados o cubiertos con lonas, para evitar la dispersión de partículas y el que se pueda caer algo del material transportado. Tal y como lo establece el Reglamento de Tránsito y Vialidad de la Secretaria de Comunicaciones y Transportes del Estado de





Quintana Roo.

Utilizar equipos silenciadores en la maquinaria y equipo, a fin de que los niveles de ruido producidos, no excedan los límites máximos permisibles.

SUELO Previo a los trabajos de compactación y nivelación del predio, deberá recuperarse la tierra vegetal existente en el predio, esta deberá ser utilizada para integrarla a las áreas verdes y de donación del proyecto, o en su defecto deberá ser trasladada al lugar que indique la autoridad correspondiente.

Comprobar el mantenimiento periódico de la maquinaria y equipo, así como de los camiones utilizados, a fin de evitar la existencia de fugas y derrames de combustibles que puedan alterar la calidad del suelo.

Verificar la obligación de contar con equipo en buen estado, y la prohibición de realizar actividades de reparación y mantenimiento en el sitio del proyecto. En caso poco probable de requerirse el almacenamiento temporal de combustibles y lubricantes, se deberá contar con un área techada, con piso impermeable y muretes de contención para evitar riesgos de derrames accidentales, la cual deberán situarse fuera de las zonas con pendiente o de escorrentías naturales para evitar su dispersión y contaminación de otros sitios fuera del proyecto.

En caso remoto de que de manera involuntaria se contamine con material pétreo alguna zona que por su pendiente sea problemática, se deberá realizar un programa de limpieza de esta contaminación al término de la obra y presentarlo ante la autoridad correspondiente (SCT y SEMARNAT).

HIDROLOGÍA Para evitar la defecación al ras del suelo, los residuos orgánicos humanos serán colectados en sanitarios portátiles, contratados con empresas autorizadas, distribuidos en sitios donde el personal tenga fácil acceso, siendo responsabilidad de la empresa que preste el servicio la disposición final de éstos residuos.

Se deberá informar a todos y cada uno de los trabajadores en sitio por parte de la contratista sobre la necesidad de que utilicen el servicio de sanitarios portátiles, además de colocar letreros alusivos.

Los sanitarios portátiles deberán ser limpiados periódicamente por la empresa prestadora del servicio, y se verificará esto a través de una bitácora que firmará tanto el residente de obra como el que da servicio en la empresa contratada.

Todas las aguas residuales generadas durante la operación del proyecto serán canalizadas a la red de drenaje municipal.

VEGETACIÓN Todo componente vegetal utilizado en las obras de reforestación





deberán ser especies nativas de la zona y por ningún motivo se permitirá la introducción de especies exóticas e introducidas.

El material vegetal obtenido durante las labores de despalme deberá ser retirado inmediatamente del sitio y por ningún motivo permanecer en el sitio al término de esta etapa, con la finalidad de evitar la propagación de enfermedades y parásitos a la vegetación del sitio.

Se deberá evitar encender fogatas para evitar problema alguno, y en caso de que se requiera se deberán instalar e sitios específicos para llevar a cabo esta actividad con la precaución que requiere.

FAUNA La realización de trabajos será en forma gradual para dar oportunidad de que los ejemplares se desplacen a otras zonas. También se realizarán recorridos previos a cada obra de desmonte y despalme, incluyendo los de las actividades de rescate de flora, para detectar organismos de lento desplazamiento, los cuales serán trasladados a sitios adecuados para ellas. Se instruirá a los trabajadores para que reporten la presencia de cualquier organismo que requiera ser rescatado al biólogo que supervisará el cumplimiento de las condicionantes ambientales durante toda la etapa de construcción.

En caso de encontrar a lo largo del proyecto nidos y/o madrigueras de fauna, estas deberán ser rescatadas y reubicadas dnetro de lo posible, por lo que deberá de haber un responsable del manejo de ésta, recomendando que soliciten asesoría de la autoridad ambiental correspondiente.

Se instruirá al personal que laborará en esta obra sobre la no captura y caza de fauna y flora silvestres.

PAISAJE Todo el proyecto y la obra se ajustará a lo determinado en el Reglamento de construcción para el municipio de Tulum, lo estipulado por el H. Ayuntamiento y demás aplicables en materia urbana, asegurando así un producto de desarrollo habitacional acorde con el paisaje urbano en el que se encuentra.

GENERACIÓN DE RESIDUOS SÓLIDOS

A los residuos de material pétreo inerte, escombro o residuos no peligrosos tales como grava, arena, material de base, material de carpeta, material de sello, se precederá a depositarlo en un banco de tiro autorizado por las autoridades municipales, el cual se recomienda para relleno y estabilización de taludes de los bancos de préstamo y evitar desgajamiento del suelo.

Los residuos orgánicos (residuos de alimentos) y sólidos urbanos generados por el personal se colectarán en tambos con tapadera para posteriormente ser depositados en el camión recolector municipal, y retirada periódicamente por parte del personal del servicio de limpia municipal. Estos contenedores de residuos





domésticos se colocarán en lugares estratégicos de fácil acceso durante toda la obra.

Recomendaciones respecto a la flora y fauna

Se recomienda que en las etapas de preparación del terreno y ejecución de la obra se

realicen las siguientes actividades:

Trazo de las áreas de desmonte y conservación. Se ubican los puntos de referencia fijos y

colocan las cintas y banderines para delimitar las áreas de circulación, de desplante y de

conservación que considera el diseño del proyecto.

• Marcado y rescate de especies vegetales. En las áreas delimitadas y consideradas para

el desmonte, se implementa una campaña coordinada por un especialista en identificación

y manejo de vegetación y una brigada de personal de apoyo. Esto con la finalidad de

identificar y marcar con cinta plástica, aquellos ejemplares que son susceptibles de ser

rescatados, especialmente las especie que se encuentra en la NOM-059-SEMARNAT-

2001, Palma xiat (Chamaedora sifrizii , Chit (Thrinax radiata) y Nacax (Coccotrinax readii.

que tiene importancia comercial

Una vez identificados los ejemplares, se implementa la técnica de rescate más apropiada

considerando la especie y su talla. Los ejemplares rescatados son transportados a su sitio

definitivo de transplante o donadas al vivero municipal para su mantenimiento y futuro

uso.

Rescate de especies animales. Paralelo a las actividades de marcado y rescate de

especies vegetales, un especialista en manejo de fauna recorrerá las áreas de desmonte,

con la finalidad de rescatar animales de poca movilidad y de trasladarlos a las áreas de

conservación de vegetación (donación y áreas verdes). Esta medida minimiza al máximo

posible la pérdida de fauna poco móvil durante la etapa de preparación y construcción del

proyecto.

• Desmonte y limpieza del terreno. Una vez que ha sido efectuado el rescate de flora y

fauna, se realizan las actividades de desmonte y limpieza del predio. La tierra vegetal y

los restos vegetales serán triturados mecánicamente y dispuestos temporalmente en

alguna área prevista para la construcción. Esto con el fin de ser utilizados posteriormente

para la creación de áreas jardinadas. Se delimitarán las áreas que ocuparán las oficinas,

bodegas, comedor de obra y campamento.

VI.2 Impactos residuales





Se entiende por impacto residual al efecto que permanece en el ambiente después de

aplicar las medidas de mitigación. Es un hecho que muchos impactos carecen de medidas

de mitigación, otros, por el contrario, pueden ser ampliamente mitigados o reducidos, e

incluso eliminados con la aplicación de las medidas propuestas, aunque en la mayoría de

los casos los impactos quedan reducidos en su magnitud. Por ello, el estudio de impacto

ambiental quedará incompleto si no se especifican estos impactos residuales ya que ellos

son los que realmente indican el impacto final de un determinado proyecto.

También debe considerarse que, de la amplia variedad de medidas preventivas, de

mitigación, de compensación y restauración que se proponen en un Estudio de Impacto

Ambiental, sólo algunas de ellas van a ser aplicadas, tal vez porque algunas son poco

viables por limitaciones de todo tipo, bien porque otras dependen en gran medida de

como se llevan a cabo las obras de infraestructura. Por eso, al momento de presentar la

relación de impactos residuales, deben considerarse sólo aquellas medidas que se van a

aplicar con certidumbre de que así será, especificando la dimensión del impacto reducido.

De igual forma es recomendable tener en cuenta que, la aplicación de algunas medidas

preventivas, de mitigación, de compensación y restauración van a propiciar la presencia

de impactos adicionales, los cuales deben incorporarse a la relación de impactos

residuales definitivos.





VII. PRONÓSTICOS AMBIENTALES Y EN SU CASO, EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS

VII.1 Pronóstico del escenario Como se ha comentado, el ámbito regional del proyecto está relacionado con una zona

destinada por los instrumentos de política ambiental como de aprovechamiento

residencial de alta densidad, la carretera, el nodo vial y los caminos de terracería, así

como las afectaciones por los huracanes recientes Emily y Wilma, han transformado

áreas naturales que anteriormente se encontraban aisladas, creando un nuevo escenario

ambiental y fraccionando los ecosistemas.

En este sentido, dados los alcances del proyecto, se pueden considerar tres escenarios: VII.1.1. Escenario 1: El proyecto no se lleva a cabo. En este caso los terrenos no son aprovechados de ninguna forma y conserva sus

características naturales. El terreno con suelos pobres y vocación forestal media seguirá

imperturbables o deteriorándose por motivo del crecimiento natural del area urbana.

La aparición de nuevos desarrollos turísticos y residenciales en la zona, con la

consecuente introducción de servicios públicos, dará un valor agregado al terreno.

Si se pone a la venta, este terreno sería apto para fusionarlo con los terrenos adyacentes

a fin de permitir la construcción de un desarrollo mayor, dentro de los límites del

ordenamiento. Recordando que el ordenamiento ecológico vigente determina para esa

UGA 4 denominada “Centros de Población de Tulum y Playa del Carmen y Nuevo Centro

de Población” con política de aprovechamiento para asentamientos humanos, con una

densidad alta de 60 viviendas por hectárea determinada por la Actualización del

Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Tulum, 2006-2030

VII.1.2. Escenario 2: El proyecto se lleva a cabo con medidas de mitigación. En este escenario suponemos que el fraccionamiento Las Palmas Tulum se ha construido

y el paisaje sufrió cambios, ya que en lugar de una zona de vegetación predominante de

Selva Baja Subcaducifolia mezclada con acahual maduro o vegetación secundaria,,

tenemos una edificación rodeada de vegetación, en un entorno urbano.





Esta estructura representa un impacto visual, como elemento ajeno al paisaje, ya que el

estado del natural del predio ha sido afectado por la mancha urbana. En cuanto a la

calidad del aire y clima, estas no han sido afectadas por el proyecto, ya que incluye las

superficies de donación de areas verdes y de suelos permeables.

El cambio más notable es cambio de uso de suelo de superficie forestal por un total de

71,119.88 m2 que será el área de despalme para el proyecto. Sin embargo el proyecto

incluye medidas de compensación en beneficio de las condiciones ambientales del predio,

dejando una superficie equivalente al 75.3% del predio para la conservación in situ de la

vegetación existente, adicionalmente se realizará un rescate de especies de valor

ambiental como la Palma kuka o caribeña (Pseudophoenix sargentii), Chit (Thrinax

radiata) y Nacax (Coccotrinax readii) que estén en el área de construcción del proyecto,

para ser trasplantadas en el mismo predio como una medida de mitigación.

La Lotificación y Construcción del Fraccionamiento Las Palmas Tulum, se realizará con la

consideracipon funadamental que el predio tiene uso habitacional de alta densidad en la

Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Tulum, 2006-

2030, por lo que la viabilidad para recibir el proyecto de vivienda que aquí se describe

queda garantizada, restando al promovente la aplicación de estudios de mecánica de

suelos, de mercado y financieros para finalmente optar por este predio.


biológica o del medio físico natural, ya que su inmersión en la poligonal urbana de la

ciudad Tulum y al contar con un instrumento de política urbana que lo regula, lo hacen

improcedente.





Suelos estables y que no presentan alto riesgo de hundimientos o deslizamientos.


No se ubica dentro de Áreas Naturales Protegidas, riqueza faunística o sitios de

gran valor escénico o paisajístico.

En la zona existe existencia de infraestructura para poder abastecer al desarrollo

como lo es agua potable, alcantarillado, drenaje, vialidades, etc., así como una serie

de servicios como hospitales, escuelas, centros comerciales, gasolineras, entre

otros.

En las colindancias inmediatas al predio no se encuentran servicios o actividades

riesgosas que pudieran causar un impacto negativo. De hecho se esta

contemplando en los predios colindantes otro desarrollo habitacional.





Desde el punto de vista de normatividad ambiental, se seleccionó este sitio por

encontrarse permitido para la obra que se pretende realizar, al estar comprendido éste en

un instrumento de política ambiental, como lo es el Programa de Ordenamiento Ecológico

Territorial de la Región Denominada Corredor Cancún-Tulum (Periódico Oficial del Estado

de Quintana Roo, 16 de noviembre de 2001), dentro de la Unidad de Gestión (UGA) 4

denominada “Centros de Población de Tulum y Playa del Carmen y Nuevo Centro de

Población” con política de aprovechamiento para asentamientos humanos. Y como ya se

menciono anteriormente además es normado un PDU. Con estos instrumentos de política

ambiental y desarrollo urbano, se cuentan con parámetros y condicionantes claras, que al

ser cumplidas se garantiza la sustentabilidad ambiental del proyecto, un crecimiento

ordenado y regulado, así como la seguridad de la inversión que se realiza.

No se contempla la apertura de caminos o vialidades, toda vez que el acceso ya está

garantizado con las carreteras y vialidades existentes.

Aunque en menor manera, se han mejorado los empleos locales, y las condiciones

económicas de algunos de los residentes de esta zona. El empleo dará empleo tanto a

mano de obra, calificada como no calificada, tanto en la operación como en el

mantenimiento del proyecto residencial.

La recoja y disposición final de los residuos sólidos urbanos se realizará de manera

coordinada entre los residentes del fraccionamiento y el sistema municipal de limpia,

teniendo como destino final el sitio de disposición final que destine esta autoridad local.

Se cuenta con un sistema de tratamiento de aguas municipales, que reducirá la carga

contaminante de las aguas residuales que se envíen, al sistema de drenaje municipal. El

proyecto creará una demanda adicional de tratamiento por parte del sector público,

servicio que será pagado al municipio y al mismo tiempo contará con los mecanismos

para garantizar y evitar la contaminación del suelo y agua del predio y zonas aledañas, al

no realizar ninguna descarga al medio.

VII.1.3. Escenario 3: El proyecto se lleva a cabo sin medidas de mitigación.

Este escenario es similar al anterior debido a que el proyecto integra desde el diseño

elementos que buscan preservar el medio ambiente. Sin embargo, no se considera

posible que el proyecto se realice sin dichas medidas.

En este caso el faccionamiento de interés social también se ha construido y el paisaje

sufrió cambios, ya que en lugar de una zona de vegetación secundaria natural, habrá un

fraccionamiento con impacto visual, integrada al entorno urbano.





El resultado final es similar en ambos escenarios por el hecho de que con o sin medidas

de mitigación existen límites impuestos al proyecto por los ordenamientos municipales de

desarrollo urbano y ordenamiento ecológico de Cancún-Tulum, mismos que se observan

desde el principio del proyecto, sin embargo el no realizar el rescate de flora y fauna seria

una diferencia marcada.

Sin las medidas de mitigación también podríamos esperar lo siguiente:

Que se pierda los ejemplares de las especies marcadas en la NOM-059-SEMARNAT-

2001 como lo son la palma kuka, palma chit y nacax, igualmente con la iguana negra que

vera disminuido su hábitat, por no llevar a cabo un rescate de flora y fauna en el área de

construcción del proyecto.

Las edificaciones pueden representar un impacto visual, como elementos ajenos al

paisaje sin tomar en cuanta las áreas de donación y permeables que determinan los

instrumentos normativos.

La superficie total de áreas verdes naturales en buen estado se mantiene, según lo

dispuesto en el ordenamiento aplicable.

Durante el desarrollo del proyecto no se han tomado todas las medidas posibles

orientadas a evitar la contaminación por prácticas de trabajo inadecuadas. Durante las

primeras etapas se puede presentar contaminación fecal de la zona, enfermedades entre

el personal de construcción, derrames al medio ambiente de pequeños volúmenes de

contaminantes y contaminación por manejo inadecuado de residuos.

VII.2. Pronóstico ambiental.

Al considerar las condiciones ambientales presentes en el sistema ambiental donde se

encuentra inmerso el predio donde se pretende desarrollar el proyecto así como las obras

y actividades planteadas, se puede establecer el pronóstico ambiental contenido en la

tabla siguiente:

PRONÓSTICO AMBIENTAL PARA EL PROYECTO CONSTRUCCION Y LOTIFICACION DEL FRACCIONAMIENTO LAS PALMAS TULUM

ESCENARIO ACTUAL (SIN PROYECTO)

ESCENARIO ESPERADO (CON PROYECTO)

FLORA: Precencia de vegetación predominante en los dos predios del proyecto es de Selva Mediana Subcaducifolia, diferenciándose a que en el Predio 1 la presencia tambien de acahual maduro o vegetación secundaria

FLORA: Habrá una disminución en la cobertura vegetal del tipo Selva Mediana Subperenifolia, sin que esta supere lo establecido en el ordenamiento aplicable y sin afectar a los ejemplares de las especies que se encuentran en la NOM-059-





SEMARNAT-2001 como son la palma kuka, palma chit y nacax, ya que serán rescatadas y trasplantadas en un área de conservación del predio.

FAUNA: Presencia mediana de fauna, derivado de las condiciones ambientales del sistema natural de la zona y en específico del predio, destacandosé únicamente la iguana gris como las especies de fauna registrada en la NOM-059-SEMARNAT-2001, y que se considera de rápido desplazamiento.

FAUNA: La reubicación de organismos que se encuentren en la superficie afectada por el desmonte evitará la pérdida de fauna. La iguana negra como única especie de fauna registrada en la NOM-059-SEMARNAT-2001 es considerada de rápido desplazamiento, por lo que no se verán afectadas. Aunado a ello se instrumentará un Programa de Rescate de Rescate de Fauna.

AGUA: No existen cuerpos de agua superficial en el predio.

AGUA: No existen cuerpos de agua

superficial en el predio. Con respecto al abastecimiento y tratamiento del agua para el proyecto, se utilizará la red de abastecimiento municipal y el drenaje de las viviendas estará conectado directamente a la red de drenaje municipal y se realizará el pago correspondiente por este servicio, siendo la CAPA la responsable de dar el manejo y disposición final de los lodos y otros residuos generados en el tratamiento de las aguas residuales por ser la propietaria del sistema de tratamiento que los genere.

Bajo estas premisas, resulta indudable que la instauración del proyecto Lotificación y

Construcción de Fracccionamiento de interés social las Palmas Tulum de 96,780.78m² de

construcción, dejando un 10.12 % del predio con su vegetación existente, cumple con los

establecido en los instrumentos de ordenamiento urbano y ecológico de Tulum, en el

municipio del mismo nombre.

VII.2 Programa de monitoreo y mantenimiento

Por el tipo de obra que se trata construcción de un fraccionamiento de interés social, el

programa de monitoreo y mantenimiento que se aplicará es muy puntual y consistirá

básicamente en los siguientes rubros:





Manejo, control y disposición de residuos sólidos.- Aunque la basura de

naturaleza totalmente doméstica que se generará es de muy bajo volumen, debemos

recordar, que existe un sistema de recolección implantado para ello por el municipio, es

por ello que se tendrá especial cuidado en recolectar en forma separada y en

contenedores con tapa, la basura orgánica de la inorgánica, disponiéndola en forma

periódica a través del sistema municipal de recoja de residuos sólidos urbanos que este a

su vez hará la disposición final en el relleno sanitario municipal.

Manejo, control y disposición de residuos líquidos.- Las aguas residuales serán

llevadas mediante conexión al drenaje sanitario del municipio, toda vez que de

conformidad con los criterios ecológicos no se permite la descarga de aguas residuales ni

de aguas tratadas, fuera de esta red.

Áreas jardinadas.- Se consideran el 14.58 % del total del predio, equivalente a

14,110.63 m2 para la instalación de espacios jardinados, teniéndose muy especial cuidado

en no introducir especies exóticas que pudieran desplazar y/o competir con la flora local,

se dejara la vegetación original.

Posesión de mascotas.- En virtud de que el gato doméstico es un fuerte depredador

de nidos de aves silvestres y de pequeños reptiles, se cancelará toda posibilidad de

mantener a este tipo de ejemplares en el Fraccionamiento. Podría plantearse a través de

las asociaciones de vecinos a si como la responsabilidad respecto a perros y otras

mascotas.

Todo lo anterior, deberá ser constantemente monitoreado, con el fin de que el proyecto

opere bajo la más eficiente calidad ambiental y otorgue confort a los usuarios y protección

al medio ambiente.

VII.3 Conclusiones

El proyecto Fraccionamiento de interés social “Las Palmas Tulum” por su magnitud y

diseño tiene una gran importancia en el desarrollo urbano de la ciudad de Tulum, esta

ubicado en un área destinada para dicho fin por los instrumentos de poítica ambiental y

urbana que lo rigen. Consiste en una serie de obras que constituyen un conjunto

habitacional de interés social con diseño de alta calidad, que incrementará la capacidad

de vivienda para satisfacer la constante demanda que se presenta en el municipio con

mayor crecimiento poblacional del país.

El desarrollo del Fraccionamiento “Las Palmas Tulum” responde a la dinámica de la

región y esta planteado y adecuado a la normatividad en materia ambiental, urbana y de





uso de suelo dictaminados por el H. Ayuntamiento de Tulum, considerando otros

desarrollos de este tipo en el terreno colindante, para que se cuente con una

insfraestructura urbana armonica y eficiente.

En el aspecto normativo aplica Unidad de Gestión (UGA) 4 denominada “Zona Urbana de

Playa del Carmen” del Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial de la Región

Denominada Corredor Cancún-Tulum, con política de aprovechamiento para

asentamientos humanos.

El proyecto que se plantea cumple con las condicionantes generales y especificas

aplicables a este ordenamiento ecológico. Cuenta ya con la Carta de factibilidad de

suministro de agua potable y alcantarillado; y Carta de factibilidad para proporcionar

servicio de energía eléctrica, otorgada por las distintas autoridades competentes en la

materia.

La realización del proyecto generará un número mediano de empleos beneficiando a las

familias de la ciudad de Tulum, por un periodo de 12 meses durante la construcción; así

mismo la compra de materiales para la edificación traerá también beneficios de tipo

indirecto a la economía local; pero generando de igual forma empleos y derrama

económica al inicio de la venta de las casas.

Los impactos que generará el proyecto en el medio físico y biológico cambiarán de forma

significativa el entorno ambiental, al eliminar gran parte de la cubierta vegetal. La

vegetación existente, cederá su lugar a un paisaje totalmente urbanizado, con áreas

dispersas cubiertas de vegetación nativa, con áreas verdes y jardinadas.

La realización de la urbanización de la zona no producirá impactos negativos significativos

en los sistemas locales debido a que los materiales propios del proceso constructivo no

liberan sustancias ni compuestos tóxicos al ambiente.

Se dará un manejo adecuado a los residuos sólidos y líquidos que se generen por las

distintas actividades de la obra, mismos que serán dispuestos a través de los servicios

públicos municipales.

De la identificación y evaluación de los impactos ambientales, que inevitablemente se

producirán durante las etapas de preparación del sitio y construcción de la obra, se infiere

en términos generales, que los impactos negativos serán moderados poco significativos,

por lo que no afectarán las condiciones en un nivel crítico evitando en todas las fases

generar afectación en el área de influencia del proyecto.

La importancia social del proyecto es la de proveer de una vivienda digna y con los

servicios básicos a 573 de familias. Además de que regulará el crecimiento urbano en la

región.

El proyecto planteado al ser componente de urbanización y servicios, favorecerá de

manera notable al componente antropogénico e inducido, pero podría afectar de manera





moderada al elemento natural, por lo que durante el proceso constructivo deberá

considerar su protección a través de las medidas de prevención y mitigación de impactos

antes mencionadas.

Con base a lo anterior, la realización del proyecto Fraccionamiento “Las Palmas Tulum”,

se considera ambientalmente viable, siempre y cuando se ejecuten las disposiciones

manifestadas en las medidas de mitigación expresadas en el presente estudio.

En resumen, se puede observar que los impactos sobre el medio que generará este

proyecto son moderados. A lo cual coadyuvará enormemente al cumplimiento y apego a

las medidas de mitigación y prevención de impactos, así como a la reglamentación y

normatividad oficial existente

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FIN DEL TEXTO DEL

IMANIFESTACION DE IMPACTO AMBIENTAL PARTICULAR

CAMBIO DE USO DE SUELO EN TERRENOS FORESTALES,

LOTIFICACIÓN Y CONSTRUCCIÓN DEL

FRACCIONAMIENTO “LAS PALMAS TULUM”

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