MACROPROYECTO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁ

MACROPROYECTO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁ

FECHA

SISTEMAS DE GESTION Y REPARTO

MARZO 18 de 2011

ANTECEDENTES: DIRECTRICES METROPOLITANAS DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Acuerdo 15/2006

LocalizaciónCentralidad metropolitana: Municipio de MedellínCentralidad Norte: Municipio de BelloCentralidad Sur: Municipio de Itagüí, Envigado,Sabaneta, La Estrella.

> CENTRALIDADES METROPOLITANAS

Diseñadas según Concurso Público 009 de 2007

Centralidad Sur; desarrollo urbanístico del macroproyecto: 2008 -2009Concertación con los municipios y propuestas de reglamentación local 2010

ItagüíItagüí

EnvigadoEnvigado

Area de planificación del Macroproyecto

POLÍGONO DE NORMATIZACIÓN(282 HAS)

POLÍGONO DE PLANIFICACIÓN(449 HAS)

La EstrellaLa Estrella

SabanetaSabaneta

Macroproyecto metropolitano de la Centralidad Sur

PROPONEMOS UNA “CENTRALIDAD URBANA VERDE, INTEGRADORA Y GENERADORA DE MÚLTIPLES OPORTUNIDADES”

ÁREAS DE LOTES: AÚN HAY LOTES DE GRAN DIMENSIÓN (77 % mayor de 2000 m2

ÍNDICE DE OCUPACIÓN

RANGOS

LOTE

S

%

LOTES

ÁREA

LIBRE % ÁREA

0 482 17,4% 872.382,0 31,2%

>0 % y <30% 163 5,9% 697.674,5 24,9%

30% -60 % 178 6,4% 571.462,0 20,4%

60% - 80% 285 10,3% 111.244,2 4,0%

>80% 1.658 59,9% 546.614,7 19,5%

Total 2.766 100,0%

2.799.377

,4 100,0%

OCUPACIÓN DE LOS LOTES CON CONSTRUCCIÓN: CERCA DEL 60% ES DE MUY BAJA OCUPACIÓN

LOS ELEMENTOS DE LA IDENTIDAD DE LA CENTRALIDAD SUR

LA TRANSFORMACIÓN SOSTENIBLE: El Megaparque como nodo principal en la conformación de la red ecológica urbana

ESPACIO PÚBLICO: ZONAS VERDES PROPUESTAS

LOS ELEMENTOS DE LA IDENTIDAD DE LA CENTRALIDAD SUR

LA TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA BASADA EN CONECTIVIDAD: La accesibilidad y movilidad metropolitanas

LA PROPUESTA URBANA: Una centralidad que integra centralidades

ESPACIO PÚBLICO VERDE PROPUESTO

• Gestión del suelo (antecedentes):

Fuertes inversiones en transporte masivo y vialidad

Cambio paulatino del uso del suelo por cambio en Cambio paulatino del uso del suelo por cambio en la plataforma economica regional.

Mega parque

• Área total del proyecto 450 hectáreas, área de influencia directa.

• 282 de intervención directa

• Área destinada a usos públicos – 62%92 hectáreas, (12 ya son públicas) hay que Vincular las 70 hectáreas restantes.92 hectáreas, (12 ya son públicas) hay que Vincular las 70 hectáreas restantes.

• Area útil: 76 hectáreas, 38% del área de intervención, equivale al 45% del área privada actual

� Obtener el suelo para usos públicos

� Obtener los recursos financieros para la ejecución de las obras

� Regular los precios del suelo como condición para fomentarlas actuaciones empresariales privadas

CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ

DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 REFORMULACIÓNDISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008

I C D R

PROYECTO MUNICIPIO ÁREA SUELO [M2]

Extensión de la línea A del sistema Metro Itagüí – Sabaneta 24,488

Estación multimodal de flujos y servicios Sabaneta - La Estrella 245,657

Intercambios viales de la 77 sur Sabaneta - La Estrella 17,868

Intercambio avenida Pilsen Itagüí – Sabaneta 36,090

Intercambio “Espumas Medellín” Itagüí – Envigado 2,849

Sistema vial del río Costado Occidental Itagüí - La Estrella 112,232

Sistema vial del río – Costado Oriental Envigado - Sabaneta 83,023

Megaparque urbano Itagüí 261,278 Megaparque urbano Itagüí 261,278

Polideportivo norte de Sabaneta Sabaneta 100,885

Polideportivo Sur de Envigado Envigado 60,712

Equipamiento metropolitano “Centro de

Fomento para la Innovación y

Productividad Empresarial”

Itagüí 71,020 (1)

Equipamiento metropolitano “Centro

cultural” Itagüí 10,677 (1)

TOTAL 920,619

Distribucióndel area destinada al uso público

• Para la extensión de la línea del Metro 3%

• Para la estación multimodal 26% suelo

• Para las vías – 24%• Para las vías – 24%

• Mega parque, otros parques, áreas libres y equipamientos – 47%

CASTAÑEDA ARQUITECTOS ÁREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ

DISEÑO FISICO ESPACIALES DEL MACROPROYECTO URBANO CENTRALIDAD SUR DEL VALLE DE ABURRÁContrato 488 de 2008 DIAGNÓSTICO

SUELO PROPIEDAD PRIVADA SUELO PROPIEDAD PRIVADA (78%)(78%) I C D R

Diversas situaciones respecto al suelo

• Parte ya es de propiedad pública, ya ha sido adquirida:

• Para la extensión de la línea del Metro • Para la extensión de la línea del Metro

• Para la estación multimodal

• Para las vías


• Los recursos para adquirir el suelo adicional que se necesita para la estación multimodal pueden provenir de una operación pueden provenir de una operación inmobiliaria que se realizará en la misma estación:

• Usos rentables (comercio, servicios)

ESTACION MULTIMODAL DEL SUR – Ancón Sur -


3

4

Desarrollo en 4 ETAPAS a partir de la Estación Ancón Sur

2 1

4


Desarrollo primera ETAPA a partir de la Estación Ancón Sur


• Las compras aisladas realizadas para ese tipo de obras pueden:

• Elevar los precios del suelo

• O ser controladas a partir de herramientas como el anuncio del proyecto

• Para la estación multimodal se utilizó anuncio del proyecto y se logró un precio favorable del suelo suelo

• US 70 – US 150 Mt/2


• Pero pueden existir previamente precios del suelo altos

• Alternativas: Manejo de avalúos, control de la norma desde los planes de ordenamiento territorial

• El gran reto: Adquirir 28 hectáreas para el mega-parque que constituye la base del macroproyecto – complementario a las macroproyecto – complementario a las inversiones de transporte masivo y vialidad

• Aparte de las otras 10 hectáreas para parques y vías para conformar el sistema público.

Inversiones públicas - departamentales, metropolitanas, Metropolitanas

• Sistema de transporte

• - Metro (prolongación línea A)

• - Estación multimodal y estación Sabaneta.

Monto de las inversiones: US 75 millones

- Vías estructurantes US 75 millones

Espacios de proximidad – cesiones locales

• Áreas verdes y equipamientos

• Vías locales

• Parques complementarios al sistema. • Parques complementarios al sistema.

• A través de planes parciales

Puntos para discutir

• -¿ Equidad entre municipios?

• ¿Tiene sentido?

• ¿O es entre propietarios?

• Problema de decisiones políticas – El papel del Área Metropolitana

Recuperación de las inversiones en obras de transporte

• Concesión de las vías

• Contribución de valorización (de mejoras)• o participación de plusvalías • o participación de plusvalías

• ¿Cuál es el ámbito en el que se distribuye?

• ¿En distintos municipios?

Recuperación de las inversiones en obras de transporte

• ¿A fondo perdido?

• participación del Estado? • participación del Estado?

• Inversionistas?

Contribución de mejoras

• Se recupera el dinero para ejecutar las obras pero hay que comprar el suelo obras pero hay que comprar el suelo

• O se obtiene en los planes parciales

Suelo para el megaparque

– CESIONES URBANÍSTICAS OBLIGATORIAS

- COMPRA DE SUELO

– TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO

• Usos – aprovechamientos

• Monouso – Con vivienda – Con VIS

COMPOSICION DE AREAS DE INTERVENCION

municipio/ plan

parcial area brutaAME al

interiorArea de

intervención MEGAPARQUE PARQUE RETIROS

Total cesiones parques

SUELO VIAS

LOCALES

SUELO FAJAS

VIAS METROP

total cesiones

víasAREA NETA

% area neta/

A.I.

% parques

/ A.I.%

VIAS/A.I.m2 a

construir

PP_E_1 93.691 5.206 88.485 29.679 0 0 29.679 21.160 0 21.160 37.646

PP_E_2 193.867 15.433 178.434 19.589 14.609 0 34.198 60.128 0 60.128 84.108

PP_E_3 240.980 27.922 213.058 0 47.869 6.975 54.845 65.043 0 65.043 93.170

PP_E_4 90.151 17.260 72.891 0 18.628 280 18.908 18.596 0 18.596 35.387

subtotal 618.690 65.822 552.868 49.268 81.106 7.255 137.629 164.926 0 164.926 250.312 45% 25% 30%1.658.60

3

PP_I_1 237.258 48.248 189.011 88.369 0 0 88.369 31.090 3.773 34.863 65.779

PP_I_2 86.293 3.875 82.419 33.644 0 0 33.644 17.380 0 17.380 31.395

PP_I_3 111.719 0 111.719 47.359 0 0 47.359 21.364 0 21.364 42.996

PP_I_4 105.404 4.706 100.699 40.431 0 0 40.431 20.154 0 20.154 40.114

PP_I_5 122.899 13.042 109.857 34.522 0 0 34.522 24.130 0 24.130 51.204

PP_I_6 80.026 10.486 69.540 28.690 0 397 29.087 15.353 0 15.353 25.100PP_I_6 80.026 10.486 69.540 28.690 0 397 29.087 15.353 0 15.353 25.100

PP_I_7 76.921 25.164 51.757 10.084 0 0 10.084 17.999 4.327 22.325 19.348

subtotal 820.520 105.520 714.999 283.099 0 397 283.496 147.469 8.099 155.568 275.936 40% 40% 20%2.144.99

8

PP_S_1 68.912 6.576 62.336 0 16.803 0 16.803 17.052 6.483 23.535 21.998

PP_S_2 114.206 0 114.206 0 13.130 6.989 20.120 32.305 7.948 40.253 53.834

PP_S_3 24.244 0 24.244 0 2.694 221 2.915 9.440 2.858 12.298 9.030

PP_S_4 108.519 22.054 86.465 24.365 14.229 0 38.593 11.719 1.820 13.539 34.332

PP_S_5 95.707 0 95.707 28.180 0 4.077 32.257 21.676 1.348 23.024 40.426

PP_S_6 37.327 0 37.327 0 7.641 4.275 11.916 5.531 3.266 8.797 16.614

PP_S_7 62.199 0 62.199 0 8.005 5.840 13.845 15.812 3.427 19.239 29.115

PP_S_8 61.257 0 61.257 0 9.658 0 9.658 16.274 3.818 20.091 31.507

subtotal 572.371 28.629 543.741 52.545 72.160 21.402 146.108 129.810 30.967 160.776 236.858 44% 27% 29%1.631.22

4

total 2.011.580 199.972 1.811.608 384.912 153.267 29.054 567.233 442.205 39.066 481.270 763.105 42% 31% 27%5.434.82

5

Itaguí

TOTAL 592.439,20 2.517.550,39REPARTO DE CARGAS PROPORCIONAL A LOS BENEFICIOS

PLAN PARCIALPUNTOS OBLIGADOS POR

BENEFICIOSPUNTOS APORTADOS

(CARGAS EP+VIA) DIFERENCIA EN PESOS

PP_I_1 156.611,71 163.015,28 -6.403,57 -3.201.785.548,65PP_I_2 68.290,90 69.166,95 -876,05 -438.025.641,94PP_I_3 92.568,67 92.585,19 -16,53 -8.263.568,66PP_I_4 83.437,47 81.991,59 1.445,88 722.939.548,00PP_I_4

PP_I_5 91.025,71 80.672,80 10.352,90 5.176.452.243,56PP_I_6 57.619,66 60.246,33 -2.626,67 -1.313.335.060,51PP_I_7 42.885,09 44.761,05 -1.875,96 -937.981.971,81TOTAL 592.439,20 592.439,20 0,00 0,00

Relacion de Beneficos / aportes 4,2Relacion de aportes / Beneficios 0,2





PP_S_1 47.427,79 54.531,98 -7.104,19 -3.552.094.631,03PP_S_2 86.892,52 82.089,01 4.803,51 2.401.756.476,43PP_S_3 18.445,47 21.043,83 -2.598,36 -1.299.179.301,15PP_S_4 65.786,10 69.544,45 -3.758,35 -1.879.174.406,44PP_S_5

Sabaneta

PP_S_5 72.817,98 74.815,29 -1.997,30 -998.652.220,27PP_S_6 28.400,03 26.203,39 2.196,64 1.098.321.515,77PP_S_7 47.323,52 44.413,73 2.909,79 1.454.895.532,82PP_S_8 46.606,77 41.058,51 5.548,25 2.774.127.033,88TOTAL 413.700,19 413.700,19 0,00 0,00


Envigado





PP_E_1 69.280,61 71.459,85 -2.179,23 -1.089.616.121,86PP_E_2 139.707,13 137.059,39 2.647,74 1.323.871.181,37PP_E_3PP_E_3 166.816,20 170.242,44 -3.426,24 -1.713.118.090,02PP_E_4 57.070,86 54.113,14 2.957,73 1.478.863.030,51TOTAL 432.874,81 432.874,81 0,00 0,00


POT MunicipalAjustado

Itagui

POT MunicipalAjustadoSabaneta

POT MunicipalEn ajuste

Envigado

POT MunicipalAjustado

La Estrella

Directrices Metropolitanas Acuerdo 15/2006

Reglamentación asuntos

ESTRUCTURA BASICA DEL MACROPROYECTO DE LA CENTRALIDAD SUR

Reglamentación municipal

macroproyecto


macroproyecto

Reglamentación municipal A.P.I.


macroproyecto

p.parcial

plan parcial

p.parcial

plan parcialA.P.I.Area Preserv. Infraestructur.

p.parcial

p.parcial

p.parcial

p.parcial

p.parcial

p.parcial

asuntos metropolitanosMacroproyectoCentralidad Sur

(proyecto de Acuerdo)

proyectos proyectos proyectos proyectos

Infraestructurasarticulación

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