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UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LOS LLANOS OCCIDENTALES
EZEQUIEL ZAMORA
UNELLEZ
JOS CONTRERAS SALAS
PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ
ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773
GUANARE, MARZO 2007
1
INDICE
INTRODUCCION 3
1. DEPRECIACIN 4
DEFINICIONES
OBJETIVOS
CAUSAS
TIPOS
METODO LINEA RECTA
METODO DE KUENZLE
METODO DE ROSS
METODO DE ROSS-HEIDECKE
4
4
4
5
6
9
10
11
2. TERMINOLOGIA BASICA 14
3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO) 17
CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS
CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS
APARTAMENTOS
LOCALES COMERCIALES
GALPONES, COBERTIZOS
EDIFICIOS
PAREDES PERIMETRALES
PISCINAS
EJERCICIOS
17
17
29
30
31
31
32
33
33
4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO 34
CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES
APLICACIN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0.
PROBLEMAS
34
36
2
5. AVALUO DE INQUILINATO 42
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
INTERPRETACION DEL ART 30
EXENCIONES
EJERCICIOS
42
43
43
44
6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO 45
DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS
INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION
45
45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 46
CASO PRACTICO 47
3
INTRODUCCION
El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que
actualmente est exigiendo las instituciones financieras pblicas, privadas, tribunales,
SENIAT y entes privados, para la presentacin de Informes de Avalo de Bienes
Inmuebles Urbanos.
Este material est dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el
campo de la tasacin de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar
sus conocimientos.
Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben
ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los mtodos modernos de tasacin de
inmuebles urbanos.
Se da prioridad a la terminologa bsica utilizada a nivel nacional e internacional
para poder elaborar informes de avalo.
En la segunda parte se analizar los mtodos que actualmente se estn utilizando
universalmente tales como: Lnea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Mtodo del Costo y
el Mtodo Cientfico (Inferencia Estadstica).
Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no,
vinculados con la tasacin de inmuebles urbanos.
4
1. DEPRECIACIN, OBJETIVOS, CAUSAS
DEFINCIONES
Es la prdida de valor de los bienes inmuebles por accin del uso, el tiempo est
considerado en contabilidad como un gasto no monetario.
La palabra depreciacin apareci por primera vez en la literatura sobre
contabilidad en el ao 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresin depreciacin
anual se emple en Inglaterra por una comisin que informaba las perspectiva de una
compaa de Londres, para la creacin de lneas de navegacin en la India con buques
de vapor. La comisin empleo 5% anual de depreciacin de buques y maquinarias y
20% para calderas. El concepto de depreciacin como un estado de la condicin fsica
del bien inmueble sigue hoy vigente.
Calculo depreciacin acumulada (DA)
DA = BD.
Para explicar la depreciacin acumulada, es necesario definir lo que se entiende por
depreciacin.
Depreciacin: es la prdida de valor de los bienes inmuebles por accin del tiempo,
uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores pblicos;
bajo dos objetivos.
a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida til y hay
que desincorporarlos de los libros de contabilidad.
b. Para reducir el pago de impuestos
Causas de la Depreciacin:
Directas: deterioro fsico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del
medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.
Obsolescencia Funcional: se refiere a la prdida del valor del bien inmueble por
deficiencias en la construccin tales como: columnas muy anchas, paredes anchas,
decoracin deficiente, mala distribucin, poseer construcciones no justificados en el
lugar, etc.
n T
5
Obsolescencia Econmica: es la prdida de valor de la edificacin, por mala ubicacin
(cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc.
Desuso: las edificaciones cuando estn deshabitadas se deprecian debido a la falta de
mantenimiento.
Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida til menor
debido a que no fueron diseados tcnicamente con todos los requisitos exigidos por las
ordenanzas e ingeniera municipal.
1.1 Tipos de depreciacin.
1.1.1 Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros
de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida til y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de
Impuestos Sobre la Renta, con los ndices del BCV (IPC). Dentro de la
depreciacin contable tenemos los siguientes mtodos:
- Lnea Recta con valor residual
VA = Vo [1 (1 r) ]
- Nmeros Dgitos:
VA = Vo [(1 K)n] K = 1
1.1.2 Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboracin de informes de avalo,
debido a que toman en consideracin el Valor de Reposicin o de mercado y no
el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluacin del Bolvar y el
proceso inflacionario del pas, adems de considerar los factores ao de uso,
vida til, considera otros como son:
- Estado de Conservacin.
- Mantenimiento
- Deprecian a los activos en lnea curva que es lo que acontece en la
realidad.
n T
r_ Vo
T
6
DENTRO DE LOS MTODOS TASATIVOS TENEMOS LOS
SIGUIENTES
- MTODO DE LNEA RECTA MEJORADA Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un grfico de
coordenadas cartesianas, la depreciacin o el valor de avalo resulta ser una
lnea recta cuya pendiente depender de la esperanza de vida til que se le asigne
al activo o del valor residual.
Este mtodo deprecia los activos en lnea recta tomando en consideracin
dos factores. aos de uso y vida til, y como base el valor de reposicin o de
mercado (VR). Su frmula es la siguiente:
VA = VR [ 1 - (1 - r) ]
A fin de obtener una explicacin ms clara de la frmula se proceder a
deducirla de la siguiente manera:
VA = Valor de avalo o valor actual
VR = Valor de Reposicin.
r = Valor residual.
n = aos de uso.
T = Vida til
Para la demostracin de la frmula, se parte de la siguiente expresin
matemtica:
VA - VR = DA(l)
De aqu se conoce VR, por cotizacin, siendo DA no conocido pero, se
sabe que Da representa la depreciacin acumulada en n periodos, es lgico
pensar que en una depreciacin lineal habr depreciaciones unitarias iguales
para cada periodo llamadas CD, tantas como perodos de vida til se esperan del
activo. Luego tenemos que la depreciacin anual es la relacin entre la base
despreciable y la vida til.
CD =
n T
BD T
7
Siendo la depreciacin anual o unitaria y n representa la
cantidad de aos del activo, la depreciacin acumulada ser:
DA = x n, que se puede escribir en forma ms conveniente:
DA = BD x (2)
En esta expresin se ve claramente que el factor de variacin que est
afectando a la BD es , que constituye el grado de aceleracin mayor o
menor de la Depreciacin acumulada y del valor del activo, que se est
avaluando.
En la expresin (2) hay un parmetro que no es posible obtener directamente:
BD, pero se sabe por definicin que VR = BD + r, donde despejando BD se
tiene:
BD = VR r (3)
Aqu se elimin BD, pero aparece otro trmino, que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado
por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje
r, si se expresa como fraccin decimal, se tendr:
Vr = VR x r, expresin donde tenemos a VR, que es igual al Valor de
Reposicin del activo para el momento del avalo y el porcentaje r que ser un
dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, segn el manual del Dr. Elio DCaires.
Remplazando en la Expresin (3):
BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:
BD - VR [1 r]
BD T
BD T
n T
n T
8
Valor residual
Volviendo a la expresin matriz (1):
VA = VR - DA reemplazando:
VA = VR VR (1 - r)
Factorizando tendremos:
VA = VR [ 1 - (1 - n) ]
Donde queda demostrado que VA = VR DA es igual a
VA = VR [ 1 (1 r) ]
REPRESENTACIN GRFICA
Figura 1
Valores del Mtodo "Lnea Recta Mejorado"
0
VIDA TIL
n T
n T
rr
T aos
Bs
VA
VR
BD
Valor de Reposicin
n T
9
Estudiosos de los mtodos de avalo, por medio de frmulas matemticas que
dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la prctica, coincidieron
en que la trayectoria de la grfica de depreciacin no podra ser una lnea recta (Figura
1). Esta deba acusar una cada lenta al comienzo de la vida til esperada, hacerse
moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los ltimos perodos
de esta vida til. Luego por razones lgicas: la lnea representativa de la depreciacin
para activos tangibles debe ser una lnea curva, decreciente de izquierda a derecha.
Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS
introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciacin
las cuales mostraremos a continuacin.
- MTODO DE KUENZLE:
Para mejorar la falla en la frmula y calcular el Valor Actual (VA)
obtenido por el mtodo de la lnea recta, el autor Kuenzle, por medio de
frmulas matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la
depreciacin no poda ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada lenta al
comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar
su pendiente al final. Por estas razones lgicas la lnea de depreciacin debe ser
una curva decreciente de izquierda a derecha.
Para lograr esto Kuenzle le elev el factor de depreciacin
al cuadrado y la frmula qued as:
VA = VR [1 - (l r) ]
Con esto Kuenzle logr que la trayectoria de la grfica sea una lnea
curva. Figura 2.
n T
n T
(n)2 (T)2
10
FIGURA 2
0 n
- MTODO DE ROSS
La frmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la lnea
recta y KUENZLE.
El parecido consiste en que la formula para el clculo, solamente es
diferente la expresin del factor de depreciacin. Ross por medio de frmulas
matemticas logr reemplazar el factor , por la semisuma de este mismo
consciente ms este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una
curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre
lnea recta y Kuenzle, la frmula de ROSS queda entonces as:
VA= VR [1 - (1-r) ( + ]
1: LNEA RECTA 2: KUENZLE 3: ROSS
VA
r
Bs
3
Valor
n
1
2
BD
VR
n T
n T
(n)2 (T)2
11
Este mtodo es el que mejor representa lo que acontece en la prctica,
con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida til.
- MTODO DE ROSS HEIDECKE
Es el mtodo que se est utilizando para valorar los bienes inmuebles,
debido a que toma en cuanta en su frmula el estado de conservacin y
mantenimiento del inmueble. Este mtodo fue creado por dos estudioso de la
materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes
inmuebles mediante la aplicacin de la siguiente frmula:
VA = VR {1 (1 r) [A + (1 A) . C ]}
VR = Valor de Reposicin
r = Valor residual
A = Factor Ross
C = Factor de Plus Depreciacin de Heidecke dado por la Tabla N 1
A = +
Este mtodo deprecia los bienes inmuebles en lnea curva que es lo que
acontece en la vida practica. En la pgina siguiente se muestra la tabla de
depreciacin fsica de Ross-Heidecke
Ejemplo:
Calcular el valor actual de un Galpn que posee las siguientes caractersticas:
rea = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso
de cemento rstico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de
bloques de ventilacin, puertas tipo Santa Mara, instalaciones Elctricas
exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, aos de uso: 8, vida til: 30 aos.
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]} VA = VR[1 (1 r) (FRH)]
n T
(n)2 (T)2
12
1) Calcular valor de reposicin (VR)
VR = rea x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2
VR = 21.780.000 Bs.
VR = 21.780.000 {1 (1 0,10) [A + (1 A) . C]}
2) Calculo de A
A = + = 0,1685
VA = 21.780.000 {1 (1 0,10) [0,1685 + (1 0,1685) . 0,0252]}
VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs.
VA = 21.780.000 [1 (1 0,10) (FRH)]
VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.
DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE
ESTADO CONDICIONES FSICAS COEFICIENTE C
Estado 1
Estado 1,5
Estado 2
Estado 2,5
Estado 3
Estado 3,5
Estado 4
Estado 4,5
Estado 5
Nuevo
Entre nuevo y regular ..
Regular con conservacin normal ...
Entre regular y reparaciones sencillas .
Reparaciones sencillas .
Entre reparaciones sencillas e importantes ..
Reparaciones Importantes
Entre reparaciones importantes y sin valor ..
Sin valor Demolicin ..
0,00%
0,32%
2,52%
8,09%
18,10%
33,20%
52,60%
75,20%
100,00%
8_ 30
(8)2 (30)2
13
DEPRECIACIN FSICA HEIDECKE
Estado de Conservacin Edad en % de Vida til 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100
1,02 2,08 3,18 4,32 5.50 6,72 7,98 9,28 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100
1,05 2,11 3,21 4,35 5,53 6,75 8,01 9,31 10,6 12,0 13,4 14,9 16,4 17,9 19,5 21,1 22,8 24,5 26,2 28,0 29,9 31,7 33,6 35,5 37,5 39,5 41,6 43,7 45,8 48,0 50,2 52,5 54,8 57,1 59,5 61,2 64,4 66,9 69,4 72,0 74,6 77,3 80,0 82,7 85,5 88,3 91,2 94,1 97,0 100
3,51 4,55 5,62 6,73 7,88 9,07 10,3 11,6 12,9 14,2 16,6 17,0 18,5 20,0 21,5 23,1 24,7 26,4 28,1 29,9 31,6 33,4 35,2 37,01 39,1 41,0 43,0 45,1 17,2 49,3 51,5 53,7 55,9 58,2 60,5 62,9 65,3 67,7 70,2 72,7 75,3 77,8 80,5 83,3 85,9 88,6 91,4 94,2 97,1 100
9,03 10,0 11,10 12,1 13,2 14,3 15,4 16,6 17,8 19,1 20,4 21,8 23,1 24,6 26,0 27,5 29,0 30,6 32,2 33,8 35,5 37,2 38,9 40,7 42,6 44,4 46,3 48,2 50,2 52,2 54,2 56,3 58,4 60,5 62,8 65,0 67,3 69,6 71,9 74,3 76,7 79,1 81,6 84,1 86,7 89,3 91,9 94,6 97,3 100
18,9 19,8 20,7 21,6 22,6 23,6 24,6 25,7 26,8 27,9 29,1 30,3 31,5 32,8 34,1 35,4 36,8 38,1 19,6 41,0 42,5 44,0 45,6 47,2 48,8 50,5 52,1 53,9 55,6 57,4 59,2 61,1 63,0 54,9 66,8 68,8 70,8 72,9 74,9 77,1 79,2 81,4 83,6 85,8 88,1 90,4 92,8 95,1 97,6 100
33,9 34,6 35,3 36,1 36,9 37,7 38,5 39,4 40,3 41,2 42,2 43,1 44,1 45,2 46,2 47,3 48,4 49,5 50,7 51,9 53,1 54,4 55,6 56,9 58,2 59,6 61,0 62,4 63,0 66,3 66,7 68,3 59,8 71,4 72,9 74,6 76,2 77,9 79,6 81,3 83,0 84,8 86,6 88,5 90,3 92,2 94,1 96,0 98,0 100
53,1 53,6 54,1 54,6 55,2 55,8 56,4 57,0 57,6 58,3 59,0 59,6 60,4 61,1 61,8 62,5 63,4 64,2 65,0 65,9 66,7 67,5 68,5 69,4 70,4 71,3 72,3 73,3 74,3 75,3 76,4 77,6 78,6 79,7 80,8 81,9 83,1 84,3 85,5 86,7 88,0 89,2 90,5 91,8 93,5 94,5 95,8 97,2 98,6 100
75,4 75,7 76,0 76,3 76,6 76,9 77,2 77,5 77,8 78,2 78,5 78,9 79,3 79,6 80,0 80,4 80,8 81,3 81,7 82,1 82,6 83,1 83,5 84,0 84,5 85,0 85,0 86,0 86,6 87,1 87,7 88,2 88,8 89,6 90,0 90,6 91,2 91,8 92,4 93,1 93,7 94,4 95,0 95,7 97,1 97,1 97,8 98,5 99,3 100
14
2. TERMINOLOGIA BSICA
Antes de elaborar un avalo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes
trminos:
Valor: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasacin,
en un mercado de libre competencia, dado por tres caractersticas; escasez, utilidad y
deseabilidad.
Precio: Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado
Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construccin
o edificacin. Se llama tambin valor histrico.
Valor de Reposicin: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o
semejante al que se est tasando, pero nuevo.
VR = BD + r.
Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida til. Se le llama
tambin valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio DCaires en su
manual de avalos, considera este valor entre 5 15% del valor residual.
r = VR BD.
Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no est sujeta a depreciacin.
BD = VR - r.
Vida til: El nmero de aos que se considera que el inmueble prestar sus servicios en
condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros pases, no hay regulaciones
legales para definir la vida til de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59
L.I.S.L reza lo siguiente; Las fuentes ms tpicas para definir este concepto son; el
constructor y el tasador.
Aos de Uso: Nmero de aos que tiene el inmueble de haber sido construido
15
Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de
desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y
terraplenes.
Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el
hombre, que no puede ser retirado sin destruccin, fractura o dao. Ejemplo: Casas,
galpones, edificios, cercas y cobertizos.
Edificaciones: Construccin terminada cuya funcin principal es alojar personas,
animales o cosas.
Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos
tipos de edificaciones.
Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de
arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente y supervisada por un equipo
de profesionales universitarios.
Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de
arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas
ni supervisadas por profesionales universitarios.
Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas.
Calzada: Parte de una calle o va destinada al transito de vehculos.
Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.
Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas y abierto por
todas partes.
Caney: Construccin formada por un techo de forma cnica y abierto por todas partes.
16
Fachada: Conjunto de parmetros exteriores que componen cada una de las caras de un
edificio.
Lindero: Es la lnea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma
naturaleza, con una va o con un accidente natural.
Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como
proteccin al peatn.
Edificaciones Aisladas: Es la que no est adosada a otra edificacin por ninguno de sus
lados.
Edificacin pareada: Es la que est adosada por uno de sus costados.
Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte
esencial de una construccin o edificacin.
Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construccin. Ejemplo:
Limpieza del terreno, demoliciones, remocin de escombros.
Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones.
Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en;
infraestructura, superestructura y cubierta de techos.
Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de
riostra, losas de fundaciones, vigas de fundacin y base de pavimento.
Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones.
Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificacin, esta
puede ser de; acerolit, caa, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja,
tabelones en perfiles metlicos, lminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada
con perfiles metlicos, losa reticulada, liviano zing.
17
Obras arquitectnicas: estn integradas por albailera, herrera, carpintera, pintura,
accesorios.
rea Bruta de Construccin: Es la suma del rea de todos los pisos, seccin horizontal
de muros, voladizos, balcones, prticos que componen una edificacin.
Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior
de un edificio de apartamentos.
Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto.
Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no,
forman parte de una edificacin en la que se presenta ms de un caso de superposicin
de las diversas unidades, las cuales comparten; circulacin, estacionamiento, acometidas
de servicio, bajantes de basura, ascensor.
3. TASACIN O AVALO DE BIENES INMUEBLES (Mtodo del Costo de
Reposicin).
Avalo de casas
Las casas se clasifican en:
Casas aisladas de una sola planta
Casas pareadas de una sola planta
Casas pareadas o aisladas de dos plantas
Casas con una sola rea de construccin
Casas con varias reas de construccin
CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA
Para valorarlas se utiliza el mtodo de Ross-Heidecke,
Donde;
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C] }
Donde;
[A + (1 A) C] = Factor Ross Heidecke
[1 (1 r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciacin Acumulada en Valor Relativo (%)
VR = Valor de Reposicin
18
De esta formula, la parte ms complicada es calcular el valor de reposicin
(VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniera y arquitectura, tales como;
Inspeccin de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construccin.
VR = rea x P.U.C.
rea = L x A = m2 de Construccin
P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construccin en el mercado.
Para calcular el rea es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de
los datos fsicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspeccin, que son
imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador.
Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Produccin Agrcola
Extensin Guanare, se comprob que el 98% de las personas compradoras de viviendas
en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de
propiedad.
Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificacin porque las
medidas existentes en los documentos difcilmente coinciden con las medidas tomadas
en el sitio, entre otras causas tenemos;
Se dificult su medicin en sitio y no se utilizaron los instrumentos idneos.
Errores matemticos en el clculo de las mediciones.
Por modificaciones realizadas durante la construccin en las unidades
habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construccin y que
no se consideraron en la elaboracin del respectivo documento de propiedad
(Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal).
Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estn establecidos
los lineamientos que permitan adecuar la informacin de campo para el procesamiento
de la informacin y poder determinar en forma correcta las reas pertinentes, lo cual
resulta indispensable para el debido enfoque de la metodologa a emplear para
determinar el valor del inmueble.
19
Como se est aplicando el mtodo del costo, se considera el rea de construccin
bruta, como rea bsica a tasar.
Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y
mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medicin marca la diferencia en
el valor final de los resultados.
Criterios de medicin: para ilustrar se presentan los criterios de medicin
correspondientes a:
1. Viviendas aisladas: El criterio de medicin se basa en las reas brutas de
construccin, que es la totalidad del rea edificada, que encierra los espacios
del inmueble, es decir, se toma en consideracin el rea techada cerrada y el
rea techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos.
Ejemplo:
- Vivienda aislada
VR = rea x Valor unitario de construccin
rea = a x b
A = 10 x 6 m2 = 60 m2
VR = 60 m2 x 750.000 Bs/m2
VR = 45.000.000 Bs.
Terreno
Aleros
b
a
20
- Vivienda Pareada
VR = rea x Valor unitario de construccin
rea = (a x b) + (a x b)
A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m2)= 120 m2
VR = 120 m2 x 750.000 Bs/m2
VR = 90.000.000 Bs.
a
Terreno
Aleros
b
21
- Vivienda Aislada (dos niveles)
VR = rea x Valor unitario de construccin
rea = (A1 x b) + (A2 x b)
A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2
VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2
VR = 96.000.000 Bs.
Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo
los aleros y salientes de losas de piso.
A2 A1
Planta Alta Planta Baja b = 10m
A1
A2
Aleros
Salientes de losas
22
Precio Unitario de Construccin (P.U.C.):
El precio unitario de construccin se puede calcular por varios mtodos:
a) Cmputos mtricos
b) Manual de evolucin de costos de la construccin de CINPRONET (Real
Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboracin del informe de
avalo.
c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector
agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de
elaboracin del informe de avalo.
d) Banco de datos del tasador
e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador
Cmputos mtricos:
Es el instrumento ms confiable para la determinacin del precio unitario de
construccin (P.U.C.). El anlisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete
grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados segn contrato de
construccin, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A.
Este mtodo es costoso y complicado para el tasador debido a que sus clculos
son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspeccin es ms rigurosa,
porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, nmero de baos, calidad de
los baos, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos,
medir ambientes, esto origina prdida de tiempo.
En su lugar se recomienda el manual de evolucin de costos de la construccin
de CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construccin elaborados por
cmputos mtricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificacin (baja,
media, superior) y del rea. Adems proporciona el porcentaje de incidencia de costos
por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras pblicas y privadas.
El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para
edificaciones rurales. A continuacin se muestra un modelo de cmputos mtricos y un
modelo de CINPRONET.
23
N Descripcin CMPUTOS MTRICOS
Unidad Cantidad Precio Unitario
Precio Total
1 Honorarios Profesionales 2 Trabajos preliminares
- Replanteo - Excavacin - Rellenos con tierra de escavacs
m2
m2
m2
103,60 40,36 40,36
3 Estructura - Concreto en fundaciones - Concreto en pedestales y riostras - Concreto en columnas - Concreto en vigas - Lasa entrepisos - Cubierta - Concreto en muros - Base de pavimento con malla - Tanque capacidad (3.000 Ls) - Escalera
m2
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
Uno m2
10,12 9,51 3,20 4,80 104,25 111,65 __
115,50 1,00 1,76
4 Instalaciones Sanitarias - Puntos de aguas blancas - Puntos de aguas negras - Ventilacin - Aduccin - Empotramiento (incluye tanquillas) - Bajantes - Instalaciones del tanque - Sumideros y pozo sptico
Pto Pto Pto m m m
17 21 10 10 12
5 Instalaciones elctricas - Punto de luz - Punto de tomacorriente - Telfono y T.V. - Intercomunicadores - Acometidas - Tableros y caja de medidor - Gas - Timbre
Pto Pto Pto Pto m Uno Pto Pto
20,00 20,00 4,00
1,00 1,00 1,00
6 Albailera - Paredes de 0,10 - Paredes de 0,15 - Paredes de 0,20 - Paredes de Obra limpia
m2 m2 m2
m2
166,57 112,64
7 Obras de concreto - Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el
carro y trocha - Pavimento - Escaleras exteriores
m2
m2
36,58
8 Impermeabilizacin - En cubiertas - En fundaciones - Terraza
m2 m2
m2
128,19
28,88
9 Acabados - Friso interior - Friso exterior - Remate de luces
m2
m2
m2
804,29
10 Revestimiento - Porcelana blanca en bao, cocina y lavadero - Porcelana a color - Piedra - Madera
m2
m2
m2
27,55 24,26
24
N Descripcin CMPUTOS MTRICOS Unidad Cantidad P/Unitario P/ Total 11 Pisos
- Granito con cemento gris y blanco tipo balgrs en piso del porche y piso delante del comedor
- Mosaico - Madera Cermica - Cemento - Rodapi de plstico - Granito en escalera
m2
m2
m2
m2
m2
191,37 11,90
130,00
12 Herrera - Marcos metlicos - Ventanas de aluminio con paletas de vidrio - Ventanales - Rejas - Barandas de hierro con tubos 0 1 - Puertas de lminas - Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos
Uno m2
m2
m2
m2
m2
m2
23,81
27,10
5,52
13 Carpintera - Techos de madera - Puertas madera de cedro incluye herraje - Ventanales incluye Vidrio y herraje - Escalera - Puertas de los closet de cedro - Interiores de closet - Fregadero inoxidable - Muebles de bao - Puerta corrediza incluye herraje
m2
m2
m2
m2
m2
m2
uno uno m2
25,72 12,60
21,76 4 1
4,20
14 Piezas sanitarias - W.C. blanco (Castle, Vencermica) - Lavamanos blanco (collen, vencermica) - Bid blanco - Baera blanca - W.C. de color (castle vencermica) - Lavamanos color (chelton) vencermica - Bid color higiene vencermica - Baera color - Accesorios incluye regadera y tubos cortinero - Gabinetes de bao Mod. 238. Same - Calentadores - Batea de granito
Uno Uno
Uno Uno Uno
Uno Uno
Uno
1,00
2,00 2,00 1,00
3,00 3,00
1,00
15 Pintura - Caucho - Barniz - leo - Salpicado
m2
m2
m2
m2
804,29 115,00 27,10
16 Vidrios - - -
m2
m2
m2
17 Cerraduras - - -
Una Una Una
18 Grama y jardinera - - -
m2
m2
m2
TOTAL Bs/m2
25
CINPRONET,C.A.
Unifamiliar Construccin Tradicional
CARACTERSTICAS Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de riostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC 210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de madera machihembrado con paredes y vigas de madera. Instalaciones Sanitarias: Puntos de agua blanca fra y caliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilaciones en P.V.C. Instalaciones elctricas y otros equipos: Tuberas E.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos, interruptores y tomacorrientes plsticos; cinco (05) tomacorrientes de 208 V. Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y madera machihembrada. Paredes: Bloques huecos de arcilla Revestimientos: Friso acabado liso con mortero de cemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos; porcelana blanca en paredes. Pavimentos: Baldosas de cermica nacional y arcilla vitrificada, huellas de escaln y rodapi de madera. Carpintera: Puertas de madera entamboradas, closet sin forrar con gavetas y entrepaos de madera, pasamanos de madera. Herrera y cerrajera: Ventanas y puertas corredoras de aluminio anodinado y vidrio, ventanas de romanilla metlica fija, baranda y marco de hierro. Impermeabilizacin y pintura: impermeabilizacin en caliente, caucho en paredes y losas interiores , texturizada en paredes exteriores; barniz en los elementos de madera. Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos y baera, lnea media, toalleras, jaboneras y portarrollos metlicos, calentadores de 50 lts., batea de granito. Obras exteriores: Pantalla para jardineras
Incidencia de Costos por parte de Obra
DESCRICIN % Bs (M2) Trabajos preliminares Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas Cubierta de techo Paredes Revest. y acabado interno Revest. y acabado externo Pavimneto Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizacin Pintura Vidrios Artefactos sanitarios Obras exteriores Varios TOTAL (M2)
1,45 11,81 24,63 4,04 4,05 1,16 4,75 6,51 2,60 6,55 4,38 9,03 1,06 1,90 3,58 1,81 3,49 6,19 1,03 100
11.308,87 92.128,26 192.055,74 31.508,84 31.577,08 9.066,59 37.046,28 50.790,46 20.307,21 51.084,88 34.131,33 70.446,43 8.247,67 14.828,26 27.882,20 14.116,58 27.180,27 48.257,66 7.994,20
779.921,77
Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres (3) baos rea bruta (mts 2): 200 N de pisos: 02 Calidad: Media
EVOLUCION DE COSTOS
TRIMESTRES 2003 Y 2004 Bs/M2
0,00100.000,00200.000,00300.000,00400.000,00500.000,00600.000,00700.000,00800.000,00
09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05
09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05
620.374,90
642.537,98
690.790,30
724.817,52
761.458,03
779.821,77
26
Pasos Prcticos para Recabar la Informacin:
1er Paso: Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios
profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos y otros
documentos que as lo ameriten.
2do Paso: Se dirige al sitio segn hora y fecha determinada, llevando consigo los
siguientes instrumentos: Cmara fotogrfica, tabla de frmica, papel, portamina, G.P.S.
3er Paso: Realizar una inspeccin entendindose esta como la actividad tcnica de
campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las caractersticas cualitativas
externas e internas del inmueble a tasar.
4to Paso: Elaborar la memoria descriptiva, a continuacin se muestra un modelo de
memoria descriptiva de una casa de dos (2) plantas.
MEMORIA DESCRIPTIVA
PRIMERA PLANTA
Caractersticas Constructivas:
Infraestructura: fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en
concreto armado
Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado
Entre pisos: platabanda frisada e = 20 cm
Pisos: concreto revestido en cermica nacional 44 x 44
Ventanas: corredizas panormicas, con vidrios ahumados
Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho
Puertas: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas
Cocina: sin mampostera, gavetas, puertas, campanas de extraccin
Revestimientos: friso liso en paredes, cermica nacional en baos y cocina
Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Aos de uso: nueva completamente nueva
Vida til: 50 aos
27
rea: 65,20 m2
Distribucin: Sala comedor, 1 bao, cocina, 1 habitacin
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva
SEGUNDA PLANTA
Caractersticas Constructivas:
Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado
Techos: machihembrado con teja criolla
Pisos: concreto revestido en cermica nacional
Ventanas: corrediza panormica con vidrios ahumados
Puertas: madera entamborada
Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho
Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Sanitarios: lnea media con sus accesorios
Distribucin: 3 habitaciones, 2 baos y star
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva
5to Paso: Elaborar un croquis de distribucin del inmueble
6to Paso: Elaborar un croquis de ubicacin y situacin, donde resalte las actividades
econmicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones
pblicas, principales avenidas y calles.
7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este
material de apoyo.
8vo. Paso: Toma de fotografas, Cuntas?, las instituciones financieras exigen para una
edificacin de una sola planta mnimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, Cules?:
1. Una foto del entorno
2. Fachada principal
3. Fachada lateral derecha
4. Fachada lateral izquierda
28
5. Fachada posterior
6. Sala Comedor
7. Cocina
8. rea de servicios
9. Sanitarios o Baos
10. Habitaciones
9no. Paso: Establecer el estado del conservacin de la edificacin segn Ross
Heidecke, una vez realizada la inspeccin se dirige al estudio fotogrfico para revelar o
digitalizar las fotografas, luego en la oficina elabora los cuadros de rea brutas de
construccin y valor de reposicin. A continuacin se muestran los cuadros:
REA BRUTAS DE CONSTRUCCIN
Construccin o Nivel rea Tipo A (m2) rea Tipo B (m2) Total (m2)
Primera Planta 65,60 65,60
Segunda Planta 65,60 65,60
Total reas brutas de construccin 131,20 m2
VALOR DE REPOSICIN (VR)
REAS Construccin o Nivel rea Tipo A (m2) Valor Unitario
(Bs/m2)* Total
Primera Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20
Segunda Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20
Total costos directos e indirectos Bs. 114.880.622,40
Total Valor de Reposicin (VR) Bs. 114.880.622,40
Con el Valor de Reposicin se aplica la frmula de Ross-Heidecke.
Depreciacin Acumulada [1 (1 r) (F.R.H)]
29
Pasos para calcular la Depreciacin Acumulada:
Se relacionan los aos de uso de la edificacin con la vida til (T), asignada por el
tasador, ejemplo:
= = 0,40
Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece
40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado segn Ross-
Heidecke determinado en la inspeccin realizada al inmueble, supngase que sea el
estado dos (2), regular con conservacin normal, le corresponde un factor Ross-
Heidecke de 29,9%, con este valor va a la frmula y calcula la depreciacin acumulada
en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposicin da el valor de avalo.
Ejemplo:
VA = [1 (1 r) (F.R.H)]
VA = 98.000.000 [1 (1 0,10) 0,2990]
VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs.
AVALO DE APARTAMENTOS (MTODO REA BRUTA DE
CONSTRUCCIN)
Para tasar apartamentos por el mtodo de reas brutas se utiliza la frmula de Ross-
Heidecke.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
VR = rea x P.U.C. rea = L x A
Segn el Cdigo Civil, Art. 1.496, el valor se calcula a razn de tanto por
medida. En el caso de apartamentos bajo rgimen de propiedad horizontal se deber
considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de
condominio, porque es difcil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o
ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m2, segn el documento de propiedad,
15 aos de uso, con una vida til probable de 50 aos.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)] = = 0,30
Calculo de VR = rea x P.U.C. = 104m2 x 850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs.
VA = 88.400.000 [1 (1 0,10) 0,195]
VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.
Nota: Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 1,5
n_ T
20 50
n_ T
15 50
30
Observaciones: en el avalo de apartamentos por el mtodo de reas brutas de
construccin, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construccin dado
en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno)
LOCALES COMERCIALES (MTODO REAS BRUTAS DE
CONSTRUCCIN)
Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
Si el local comercial est bajo rgimen de propiedad horizontal se debe considerar
el rea o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo est el rea se
calcula a razn de tanto por medida (art. 1.496 del Cdigo Civil)
VR = rea x P.U.C. rea = L x A
P.U.C. = dado por CINPRONET
Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 aos de uso, vida estimada 50 aos,
estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3
Calculo valor de reposicin (VR)
VR = 112 m2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs.
Calculo del valor actual (VA)
VA = 280.000.000 [1 (1 0,10) (F.R.H)] donde; = = 0,60
VA = 280.000.000 [1 (1 0,10) (0,592)]
VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.
AVALO DE GALPONES Y COBERTIZOS
Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]; donde VR = rea x P.U.C.
rea = L x A utilizando los criterios de medicin
P.U.C. = se calcula por cmputos mtricos o por los valores dados en el manual de
costos de CINPRONET
n_ T
30 50
31
Ejemplo: Un galpn de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto
rstico, 25 aos de uso, vida til 30aos.
1er paso: calculo de VR
VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs.
2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3
= = 0,66; F.R.H. = 0,63
3er paso: calculo de VA
VA = 162.837.500[1 (1 0,10) (0,63)]
VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.
AVALOS DE EDIFICIOS
Para valorar edificios solo se puede hacer por el mtodo de reas brutas de
construccin, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el mtodo de
mercado por la dificultad de encontrar un nmero suficiente de referenciales. Ejemplo:
Valorar un edificio de construccin tradicional de 9 pisos sin stano, 3 apartamentos por
piso, con 3 habitaciones y 2 baos, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baos, 1 planta
baja, conserjera y rea social.
rea bruta = 3.580 m2
No de apartamento = 20
Calidad = Media
Aos de Uso = 10aos T = 60 aos
1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR)
VR = rea x P.U.C.
VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:
= = 0,08 = 8%
Estado de conservacin segn el tasador 1,5
F.R.H. = 0,0435
3er Paso. Calculo del VA
VA = 2.830.177.423,00[1 (1 0,10) (0,0435)]
VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.
Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construccin de CINPRONET
n_ T
20 30
n_ T
10 60
32
AVALO DE PAREDES PERIMETRALES
Las paredes perimetrales se valoran solo por el mtodo de reas brutas de
construccin, deprecindolas por el mtodo de Ross-Heidecke
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
Donde el valor de reposicin se calcula de la forma siguiente
VA = rea x P.U.C.
Para calcular el rea se mide el largo de la pared por la altura, esto da como
resultado m2 de pared.
El P.U.C., se consigue por varias fuentes:
a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA
b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construccin de cada
uno de los organismos del estado.
c) Manual de precios de la Universidad del Zulia.
El precio Unitario de construccin vara de acuerdo a las caractersticas de la pared;
altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles.
Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto,
acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles.
rea = 162,72 m2
Aos de Uso = 12
Vida til = 20 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 3
Solucin:
1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR)
VR = rea x P.U.C. = 162,72 m2 x 130.220 Bs/m2 = 21.189.398,40 Bs.
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.)
= = 0,60; F.R.H = 0,592
3er. Paso. Calculo del VA
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
VA = 21.189.398,40[1 (1 0,10) (0,592)]
VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.
n_ T
12 20
33
VALOR ACTUAL PISCINAS
Para valorar piscinas se aplica el mtodo de reas brutas y luego se deprecia por
Ross-Heidecke.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.)
VTR = (L x A x h)
VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)
VTR = Volumen de tierra removida
VC = Volumen de concreto
e = Espesor
h = Altura o profundidad
Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que rene las caractersticas siguientes:
Largo = 10m
Ancho = 5m
Profundidad promedio = 1,60m
Espesor = 0,20m
Aos de uso = 7 aos
Vida til = 15 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 2,5
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)
VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida
VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.
2do. Paso. Calculo de VC
VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]
VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]
VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs.
VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.
VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.
Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte
VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (F.R.H)]
Calculo (F.R.H)
= = 0,46 F.R.H. = 0,389 n_ T
7_ 15
34
VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (0,389)]
VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.
4. TASACIN, AVALO METODO CIENTIFICO
Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el mtodo cientfico
(Inferencia Estadstica) se utiliza el mtodo de mercado.
MTODO DE MERCADO
Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y
locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el
Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una
diferencia mxima de dos (2) aos a partir de la fecha de elaboracin del avalo. Esta
muestra debe contener mnimo 15 referenciales representativos, mximo 29
referenciales. A partir de la informacin de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los
estadsticos que indican regresin conjunta tales como: R2 ajustado; llamado coeficiente
de determinacin, F; llamado distribucin de Merrigton y Thomson (anlisis de la
varianza) y la prueba t de significacin de los coeficientes. El paquete tambin
suministra la informacin del error estndar de la estimacin (RMS residual), y los
valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son
los valores de los referenciales que estn dispersos de la recta de regresin y estn
distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el
paquete estadstico.
Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del
Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro Len Torres, Municipio
Iribarren, Barquisimeto Estado Lara.
Caractersticas:
rea = 125,75m2
Edad = 19 aos
Zonificacin = AR V
A continuacin se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del
Municipio Iribarren
35
CUADRO DE REFERENCIALES
Ref. N
Vendedor Comprador Monto Operacin
Bs.
rea (m2)
Precio Unitario Bs/m2
Ubicacin Cita de Registro
Fecha de Registro
1 Antonio J. Escalona Jos Cceres 152.427.600 130 1.172.520 Iribarren N 29 Tomo 4to Folio 200
07/12/04
2 Nstor Molina Juana Salazar 105.960.600 90 1.177.340 Iribarren N 21 Tomo 3ro Folio 122
20/12/04
3 Olga Flores Egdys del Corral 88.667.250 75 1.182.230 Iribarren N 32 Tomo 4to Folio 27
30/12/04
4 Alexis Bermdez Henry Quevedo 112.396.400 95 1.183.120 Iribarren N 7 Tomo 1ro Folio 45
08/08/04
5 Armando Espinosa y Otros
Lisbeth Carrillo 97.375.820 82 1.187.510 Iribarren N 37 Tomo 3ro Folio 235
10/10/04
6 Bruno Ruz Emeterio R. 136.876.450 115 1.190.230 Iribarren N 37 Tomo I Folio 80
15/11/04
7 Antonio Licata Amario L. 143.428.800 120 1.195.240 Iribarren N 42 Tomo II Folio 30
17/12/05
8 Golfredo Rojas Luis Paz 116.043.040 97 1.196.320 Iribarren N 23 Tomo III Folio 50
20/12/05
9 Jos Sutera Armando Q. 112.612.000 94 1198.000 Iribarren N 38 Tomo III Folio 222
30/12/05
10 Santiago Farias Luis Chang 119.800.000 100 1198.000 Iribarren N 39 Tomo 4to Folio 274
30/12/05
11 Luis Torres Pedro Daz 221.550.000 105 2.110.000 Iribarren N 33 Tomo II Folio 120
15/02/06
12 Jos Angulo Petra Calderon 213.250.000 100 2.132.500 Iribarren N 38 Tomo 4to Folio 225
22/3/06
13 Ignacio Flores Lino Febres 214.600.000 100 2.146.000 Iribarren N 42 Tomo 4to Folio 132
26/04/06
14 Antonio Ruiz Juan Mancilla 246.790.000 115 2.146.000 Iribarren N 12 Tomo I Folio 20
21/06/06
15 Antonio Corres Armando Tua 289.080.000 122 2.146.000 Iribarren N 38 Tomo III Folio 26
21/07/06
UBICACIN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto
REA: 125,75 m2
ZONIFICACIN: AR V
FECHA DEL AVALO: Enero del 2007
36
APLICACIN DEL PAQUETE ESTADSTICO SPSS 12.0
A continuacin se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el
paquete estadstico SPSS 12.0.
Cuadro para el anlisis estadstico
p.u. rea Tiempo Ubicacin Baos 1 1.172.520 130.00 4.00 1.00 2.00 2 1.177.340 90.00 4.00 1.00 2.00 3 1.182.230 75.00 4.00 1.00 1.00 4 1.183.120 95.00 3.00 1.00 2.00 5 1.187.510 82.00 4.00 1.00 1.00 6 1.190.230 115.00 4.00 2.00 2.00 7 1.195.240 120.00 8.00 2.00 2.00 8 1.196.320 97.00 8.00 2.00 2.00 9 1.198.000 94.00 8.00 2.00 2.00 10 1.198.000 100.00 8.00 2.00 2.00 11 2.110.000 105.00 9.00 3.00 2.00 12 2132.000 100.00 9.00 4.00 1.00 13 2.146.000 100.00 10.00 4.00 2.00 14 2.146.000 115.00 10.00 4.00 2.00 15 2.146.000 122.00 11.00 4.00 2.00
Primero se realiza un anlisis de correlacin entre todas las variables, precio
unitario con rea, tiempo, ubicacin y baos, de acuerdo a la intensidad del grado
de asociacin, correlacin y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el
cuadro de matriz de correlacin. La tabla muestra la correlacin entre la variable
dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la
variable dependiente (P.U.), la correlacin es positiva para todas las variables
independientes, es decir, relacin directas con todas, dbil con rea y baos, fuerte
con tiempo y muy fuerte con ubicacin. A partir de la informacin precedente se
obtienen los estadsticos de regresin siguientes:
Validacin del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R2
ajustado), se observa que el coeficiente de determinacin es = 0,83, lo que indica
que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporcin del
83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del
estadstico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significacin
de los coeficientes seala que el rea presenta una significacin del 92%, para el
tiempo presenta 96%, para ubicacin una significacin superior al 99% y para N
37
de baos una significacin del 92%. El error de la estimacin (cuadro anova) es de
190.874,65 Bs/m2.
Matriz de Correlacin
Correlacin
p.u. rea Tiempo Ubicacin Baos
p.u. Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
1
15
276 319 15
769** 001 15
926** 000 15
004 989 15
rea Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
276 319 15
1
15
339 216 15
368 177 15
576* 025 15
Tiempo Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
769** 001 15
339 216 15
1
15
893** 000 15
237 395 15
Ubicacin Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
926** 000 15
368 177 15
893** 000 15
1
15
113 689 15
baos Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
004 989 15
576* 025 15
237 395 15
113 689 15
1
15 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
Regresin
Variables Entered/Removedb
Model Variable Entered Variable Removed Method
1 Baos, ubicacin, rea, tiempoa Enter
a All requested variables entered
b Dependent variable: p.u.
Model Summaryb
Model R R Squere Adjusted R Square
Etd Error of the Estimate
Durban-Watson
1 937a .878 .830 190874.65359 1.844
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo
b Dependent variable: p.u.
38
ANOVAb
Model Sumo f Square
Df Mean Square F Sig
1 Regresin Residual Total
2.63E + 12 3.64E + 11 3.00E + 12
4 10 14
6.5819E + 11 36433133383
18.066 000a
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo
b Dependent variable: p.u.
Coefficientsa
Unstandardized Coefficients
Standardized Coefficients
Model
B Std. Error beta
t
Sig
1 (Constnt) rea Tiempo Ubicacin baos
1018868.7 -1388.077 -42496.047 444200.74 -46967.373
358965.13 4484.865 43984.143 101290.35 162667.23
-.046 -.254 1.174 -.042
2.838 -.310 -.966 4.385 -.289
.018
.763
.357
.001
.779 a Dependent variable: p.u.
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
806 540 211 384 289
-1538 -584 -746 -759 -715 1994 -500 042 151 425
1172520 1177340 1182230 1183120 1187510 1190230 1195240 1196320 1198000 1198000 2110000 2132000 2146000 2146000 2146000
1018700.55 1074223.63 1142012.16 1109779.29 1132295.62 1483722.45 1306797.88 1338723.65 1342887.88 1334559.41 1729323.73 2227432.23 2137968.81 2117147.65 2064935.07
153819.45 103116.37 40217.845 73340.708 55214.383 -293492.5 -111557.9 -142403.6 -144887.9 -136559.4 380676.27 -95432.23 8031.1920 28852.345 81064.931
a Dependent variable: p.u.
39
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun Mean Std. Deviation N Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual
1018700.6 -293492.4
-1.119 -1.538
2227432.3 380676.28
1.668 1.994
1504034.0 00000 000 000
433651.89752 161318.52560
1.000 845
15 15 15 15
a Dependent variable: p.u.
El estadistico t, indica que los coeficientes, rea, tiempo, baos, no son significativos,
dado que los valores de confianza para este paquete estadstico debe ser igual o mayor
del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en
la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea
mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnstico por
caso), debido a que indican dispersin con respecto a la lnea de regresin y
distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnstico por caso
columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores
superiores a 1,4, se corri nuevamente el programa con 11 referenciales y arroj los
resultados siguientes:
Correlacin
p.u. rea Tiempo Ubicacin Baos
p.u. Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
1
11
187 583 11
701* 016 11
940** 000 11
-075 826 11
rea Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
187 583 11
1
11
310 353 11
259 441 11
580 062 11
Tiempo Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
701* 016 11
310 353 11
1
11
899** 000 11
344 300 11
Ubicacin Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
940** 000 11
259 441 11
899** 000 11
1
11
093 785 11
baos Pearson Correlation Sig. (2-tailed) N
075 826 11
580 062 11
344 300 11
093 785 11
1
11 ** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
* Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
40
Regresin
Variables Entered/Removedb
Model Variable Entered Variable Removed Method
1 Baos, ubicacin, rea, tiempoa Enter
a All requested variables entered
b Dependent variable: p.u.
Model Summaryb
Model R R Squere Adjusted R Square
Etd Error of the Estimate
Durban-Watson
1 997a .995 .991 42367.73922 1.690
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo
b Dependent variable: p.u.
ANOVAb
Model Sumo f Square
Df Mean Square F Sig
1 Regresin Residual Total
1.97E + 12 1.08E + 10 1.98E + 12
4 6 10
4.9284E + 11 1795025326.7
274.559 000a
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo
b Dependent variable: p.u.
Coefficientsa
Unstandardized Coefficients
Standardized Coefficients
Model
B Std. Error beta
t
Sig
1 (Constnt) rea Tiempo Ubicacin baos
1159448.9 -1041.280 -151185.8 606211.29 74631.031
88840.104 1084.179 15827.576 30398.116 44646.654
-.038 -.846 1.703 -.078
13.051 -.960 -.9.552 19.942 1.672
.000
.374 000 000 146
a Dependent variable: p.u.
41
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
-054 -923 585 881 202 -338 -372 -225
-1.466 671
1.040
1172520 1177340 1182230 1187510 1195240 1196320 1198000 1198000 2132000 2146000 2146000
1174812.70 1216463.88 1157452.04 1150163.09 1186693.54 1210642.97 1213766.80 1207519.13 2194124.87 2117570.09 2101950.90
-2292.700 -39123.88 24777.957 37346.914 8546.4630 -14322.97 -15766.80 -9519.128 -62124.87 28429.911 44049.104
a Dependent variable: p.u.
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun Mean Std. Deviation N Predicted Value Residual Std. Predicted Value Std. Residual
1150163.1 -62124.87
-671 -1.466
2194124.8 44049.105
1.680 1.040
1448287.3 00000 000 000
443999.79496 32817.90968
1.000 775
11 11 11 11
a Dependent variable: p.u.
Anlisis de los Resultados:
De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadstico SPSS 12.0, la ecuacin
resultante se expresa de la manera siguiente:
= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + + BnXn
PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B
PU = Precio Unitario Estimado
A = rea en m2
T = Tiempo expresado en trimestres
U = Ubicacin
B = N de baos
~
Y
42
Dado que cumple:
F F; (274,55 > 4,53)
Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes
contribuyen en la formacin del precio unitario y hay regresin conjunta.
R2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio
unitario, son explicadas en una proporcin del 99% por las variables independientes,
queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresin
conjunta. Resolviendo la ecuacin de ajuste, se tiene:
P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2)
P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado)
Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t =
2,47
P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st
Siendo:
P.U.M = Precio de mercado promedio
t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2
P.U. = 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 + 104.648,29
El rango de los valores est entre 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m2
Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicacin, el estado de
conservacin y mantenimiento se ubica dentro de los mejores.
Valor del apartamento = 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m2
VAPART = 142.806.322,5 Bs.
5. AVALO DE INQUILINATO
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial
N 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su
aplicacin para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, as como de los
anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la
misma Ley establece.
43
INTERPRETACIN DEL ARTCULO 30 DE L.A.I.
El Artculo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los
factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalo que servir de base para la
fijacin de la renta mxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisin de los
factores vicia de nulidad el justiprecio.
Factores esenciales:
1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe
investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcalda correspondiente.
2. Valor Establecido en los de Transmisin de la Propiedad: realizados por lo menos 6
meses antes de la fecha de solicitud de la regulacin. Se refiere este factor a
cualquier acto de compra-venta, que implique transmisin de la propiedad dentro de
los ltimos 6 meses anterior a la solicitud de regulacin.
3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos
(02) aos. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalo realizado
por el mtodo de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmtica,
tomando referenciales de los dos ltimos aos, a partir de la fecha del avalo.
Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la
fijacin de los cnones de arrendamiento quedan excluidos:
Inmuebles pertenecientes a la Repblica, Estados, Municipios, Institutos
Oficiales
Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos despus del 2 de Enero de
1.987
Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido
exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4)
Fijacin de los cnones de arrendamiento:
El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente:
La fijacin de los cnones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulacin de
conformidad con el presente decreto Ley, estar basado en los siguientes porcentajes
de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias:
a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% Anual
b. Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 7% Anual
c. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% Anual
44
A continuacin un problema para calcular el canon de arrendamientos segn la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios.
Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes
caractersticas:
rea de terreno: 7,55m2
rea de construccin: 351m2
Edad: 22 aos
Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986)
Valor de transmisin: 265.597.998,00 ( Marzo 2005)
Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos ltimos aos
(Avalo Enero 2007).330.104.129,00
Nota: Problema elaborado en Febrero 2007
CUADRO 1
Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I.
N Descripcin Valor Bs. % Valor Ponderado Bs. 1 Valor fiscal declarado y
aceptado por el propietario en Junio 1986
2.100.000 0,3513 7.377,30
2 Valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad, realizados 6 meses antes de la fecha de solicitud de regulacin (Marzo 2005)
265.597.998 44,4291 118.002.800,1
3 Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos ltimos aos (Enero 2007)
330.104.129 55,2196 182.282.179,6
TOTAL 597.802.127 100% 300.292.356,00
1. Clculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I.
UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT
UT = 7.9789,70 UT
2. Clculo canon de arrendamiento segn Art. 29 de L.A.I.
7.979,70 UT 7% Anual
C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/ao
C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses
C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes
45
6. ESQUEMA INFORME DE AVALO
DEFINICIN DEL INFORME
Un informe de avalo es una relacin de ciertos hechos, previamente analizados,
con vista a orientar al tasador hacia una accin determinada.
PRINCIPIOS DEL INFORME
1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos
2. El informe debe reducirse a una demostracin
3. El informe debe tender a la presentacin de proposiciones practicas
INFORME DE AVALO
Un aspecto importante y esencial en la tasacin de inmuebles, lo constituye la
presentacin del informe final, aqu se indican los objetivos, metodologa, formacin
del valor, caractersticas del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnstico de la
zona.
No existe una forma rgida o nica de hacer la presentacin del informe, porque
es estilo y redaccin de cada tasador. Un informe de avalo mnimo debe llevar en su
contenido lo siguiente:
1. Cartula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurdica en el
margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda
Informe de Avalo, nombre, direccin del inmueble, propietario, tasador y fecha
del avalo.
2. ndice
3. Introduccin
4. Carta resumen de los resultados
5. Certificacin de imparcialidad
6. Metodologa
7. Descripcin y caractersticas del inmueble
8. Diagnstico de la zona
9. Avalo, clculos
10. Resumen de avalo. 11. Anexos:
Material fotogrfico Copia documento de propiedad Plano de ubicacin y situacin Plano de reposicin a nueva y fuente de informacin Memoria Descriptiva Credenciales y Autorizacin del perito
46
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniera de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo
2002
2. CAMARO PREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio Un Paso para
Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Octubre 1998.
3. CDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artculos 1.486 al 1.496
4. CONTRERAS JOS. Avalo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Ao 2000
5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadstica para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991
6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006
7. GARCA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones
de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Ao 1988
8. PEREIRA COLLS MARA. Curso de Avalo de Inquilinato. SOITVE.
Carabobo. Septiembre 2.000
9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuacin, Catastro y Valoracin
Econmica Ambiental. Maturn. Edo. Monagas. Diciembre 2003
10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuacin. Buenos Aires Argentina.
Septiembre 2002.
47
A continuacin se muestra un Avalo, como ejemplo ilustrado de la metodologa que en
los actuales se est utilizando para tasar bienes inmuebles.
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Jos Contreras S.Jos Contreras S.Jos Contreras S.Jos Contreras S.
Avaluador Profesional Magister en Administracin
PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA UBICADA EN LA
INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA
MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA
PROPIETARIAS: TAUCA SCHULTS BETTAC
SUSANA SCHULTS BETTAC
PERITO AVALUADOR: Msc. Jos Contreras
GUANARE, JULIO 2006
49
NDICE
Introduccin
Cartas de Resumen de los resultados
Identificacin
Certificacin
Resumen
Caractersticas Generales
Localidad y Entorno
Situacin Jurdica sobre el Arrendamiento
Situacin Legal del Inmueble
Situacin Urbanstica del inmueble
Estudio de Mercado
Clculos
Resumen de avalo
Anexos:
Material fotogrfico
Plano de ubicacin y situacin
Copia documento de propiedad
Ubicacin Relativa
Ubicacin Geogrfica
Croquis de Distribucin
Valor de Reposicin a Nuevo y Fuentes de Informacin
Credenciales y Autorizacin del perito
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
13
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INTRODUCCIN
El objetivo principal de este informe de avalo es determinar el valor real y
verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la interseccin de la carrera quinta con
calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa.
Este Informe de avalo est catalogado dentro de la clasificacin como privado
o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una
fecha determinada.
El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o
Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y reas. Tomando referenciales
de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando
debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio
Guanare.
Para valorar la edificacin y bienhechura, se utiliz el mtodo Ross-Heidecke.
Es el mtodo ms utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en lnea
curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideracin el valor de
reposicin (VR), aos de uso, la vida til, estado de conservacin, mantenimiento para
el momento del avalo.
51
Ciudadano:
DR. JESS CONTRERAS SILVA
PRESIDENTE DE IVEC
De acuerdo con las instrucciones se procedi a realizar el avalo del inmueble
ubicado en la INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE
TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.
En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el
clculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasacin, por lo cual se
da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada.
Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido
inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL
BOLVARES (580.100.000 Bs.)
PERITO AVALUADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
52
Jos Contreras S.Jos Contreras S.Jos Contreras S.Jos Contreras S.
Avaluador Profesional Magister en Administracin
PG 1 de 13
IDENTIFICACIN
Perito(s) responsable(s) del Avalo JOS CONTRERAS S. N 4598
Nmero de Inscripcin SUDEBAN del Avaluador P-773
Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Fecha del Avalo 03 07 2006
Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC V- 3.835.519
SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564
CERTIFICACIN
Yo, Jos Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:
a. Que el avalo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOS CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que halla influido en mi trabajo ningn factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos.
b. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ningn otra ndole.
c. Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el resultado de este avalo.
Firma del Avaluador
ASAPROVE N 101 SUDEBAN N P-773
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RESUMEN Para: IVEC Fecha: 03-07-2007 De: Jos Contreras Motivo: Avalo del inmueble Monto del Avalo: Bs. 580.100.000,00 Tipo de Inmueble: CASA QUINTA Y BIENHECHURIA Direccin: INTERSECCIN CARRERA 5TA CON CALLE 3 Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa
DATOS DE REGISTRO Registro Protocolo: 1ero
Libros: N 44 Folio: 23 al 25
Tomo: 1 Fecha: 26-10-1998
CARACTERSTICAS CASA QUINTA:
Estructura: concreto armado
Pisos: concreto rstico. Acabado en granito pulido y CERMICA 20X20
Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO
Puertas: madera entamboradas
Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones Sanitarias: empotradas
Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con
laminas de coverit
Aos de uso: 30 aos
Vida til: 60 aos
Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado 2,5
Distribucin: 4 baos, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 saln de estudios, 2
reas de servicio, 1 cocina, 2 comedores
rea: 437,67 m2
Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados con topes de granito
pulido, con gavetas y puertas en madera
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DESCRIPCIN DEL REA
Edad de
Construccin
Estado de Conservacin
Observados segn Heidecke
Parcela de Terreno 2977,04 m2
Construccin m2
Casa Quinta 437,62 m2 30 aos Estado 2,5
Caseta Hidroneumtico 12,80 m2 25 aos Estado 2,5
rea recreativa 33,00 m2 25 aos Estado 2,5
m2
Total 483,42 m2
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Pag 4 de 13 CARACTERSTICAS GENERALES
Topografa
Con pendiente Semiplana Variada Plana
Forma
Cuadrada Rectangular Polgono Regular Polgono irregular
Servicios
Agua Luz Gas Telfono Cloacas Sptico Transporte pblico
Tipos de Construccin
Gran Lujo Lujo Primera Segunda Humilde Rural Otros
Linderos
Norte: Carrera 5ta Sur: Terrenos Motel La Gndola Este: Casa de Rafael Leonidas Oeste: Calle 3
Zonificacin y reglamentos
Zonificacin: AR-III rea Mnima: 300 m2 % construccin: 80 % ubicacin: 60
Informacin sobre la edificacin
rea de construccin: 483m2 Antigedad: 30aos N de plantas: 1 Consejera: Apartamentos x piso: Sala fiestas: Locales comerciales: Piscina: Estacionamiento: 2 Oficinas:
Acceso de la Zona
Avenida Carretera Calle Vereda
Desarrollo de la Zona
Urbanizada Semi urbanizada En proceso No urbanizada
Estructura
Prefabricada Madera
Concreto armado Metlica
Techos
Platabanda Acerolit Fibrocemento Zinc
Plafn Dry Wall Losa antrepiso Tabelones
Madera Machihembrada Otros: e= 15 con malla sensencubierta con lmonas de coverit
Paredes
Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto
Pantalla concreto Tabiques Otros
Revestimientos
Friso liso Cermica Porcelana Friso rstico Obra limpia Texturizado Piedra Ornamental
Puertas
Hierro y vidrio Mad. Entamb. Reja de Hierro
Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza
Otro: tipo santa mara
Ventanas
Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente
Corrediza Basculante Madera y vidrio
Panelas alum. Otros: tipo macuto
Pisos
Cermica Granito Parquet Cemento liso
Alfombra Vinyl Asfalto Cemento Rstico
Caico Terracota Mosacio Mrmol
Equipos y complementos Intercomunicador Ascensor
Portero elctrico Equipo hidroneumtico
Casillero de correos Equipo contra incendio
Recolector de basura Circuito cerrado de T.V.
Central telefnica Antena parablica
Calentador T.V. por cable
Ambiente musical Jacuzzi
A/A por unidad Parque infantil
A/A central Planta tratamiento piscina
Vigilancia privada Sauna
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LOCALIDAD Y ENTORNO Entorno Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos,
farmacias, clnicas privadas, escuelas.
Acceso Carrera 5ta con calle 3
Servicios Todos los servicios pblicos
Poblacin Clase media
Tendencia Estable
Actividades Econmicas Predominantes Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de
servicio, abastos, bancos.
Desarrollo y Consolidacin de la zona Consolidado
Nivel Socio Econmico Clase media
Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva,
iglesia, ferretera, clnicas, bancos
Linderos segn mediciones del Tasador:
Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts
Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Gndola con 39,80 mts
Este: Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts
Oeste: Calle 3 con 74,20 mts
rea: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m2
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SITUACIN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO
OCUPADO POR EL PROPIETARIO ARRENDADO
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO: DURACIN DEL CONTRATO: RENTA ESTIPULADA: REVISIN DEL CANN:
SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos
SITUACIN URBANISTICA DEL INMUEBLE Zonificacin AR - III Cumple con las ordenanzas
No cumple con las ordenanzas
Cdula de Habitabilidad SI NO
Comentarios Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos, iglesia, instituciones pblicas.
X
58
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AVALO
MTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE
CASA-QUINTA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = 405.283.197,7 {1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 405.283.197,7 {0,61660}
VA = 249.897.619,7 Bs
CASETA HIDRONEUMTICA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = VR{1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 3.724.747,13 (0,5122)
VA = 1.907.815,48 Bs
REA RECREATIVA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = 6.735.428,04 {0,5122}
VA = 3.449.886,24 Bs
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CUADRO N 1
VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS
N Descripcin Depreciacin Acumulada R. H (%)
VR VA
1 1 tanque subterrneo y bomba con capacidad de 15.000 litros con hidroneumtico y dos bombas de 1 HP y 1,5HP en buenas condiciones
49,62
10.260.000
5.914.012,00
2 Tanque subterrneo de 25.000 litros
49,62 17.100.000 8.485.020,00
3 Tanques elevado de fibra de vidrio con capacidad de 25.000 litros en buenas condiciones de mantenimiento
41,10
12.500.000
5.137.500,00
4 1 Tanque elevado de fibra de vidrio, con capacidad de 3.000 litros
41,10
1.500.000
616.500,00
5 60,8 metros lineales de cerca de malla cicln calibre 9, con 6 hilos de alambre pa, doble coronamiento con un brocal de 20x20 en buenas condiciones
59,65
5.797.188,55
3.458.022,97
6 87 m2 de pared de bloques e= 20 cm con machones, vigas de corona y encofrado, en buenas condiciones.
52,35
11.260.818,90
5.985.038,69
TOTAL 28.683.093,66
60
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TABLA N 1
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
ESTADO CARACTERSTICAS C
1 Nuevo o muy Nuevo 0%
1,5 0,032%
2 Regular, conservacin Normal 2,52%
2,5 8,09%
3 Necesitando reparaciones sencillas 18,10%
3,5 33,20%
4 Reparaciones importantes 52,60%
4,5 75,20%
5 Demolicin 100.00%
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CALCULOS
Desarrollo del Mtodo(s)
*VALOR DE TERRENO: Bs. 296.170.824,4
VALOR DE CONSTRUCCIN:
**VALOR DE REPOSICIN: Bs. 415.743.372,8
DEPRECIACIN ACUMULADA: Bs. 160.488.051,4
VALOR ACTUAL: Bs. 255.255.321,4.
MONTO DE AVALUO: Bs. 551.422.145,8
*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO:
VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m2 = 296.170.824,4 Bs.
VA: 296.170.824,4 Bs.
FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIN:
CINPRONET. C.A. EVOLUCIN DE COSTOS DE CONSTRUCCIN. 2do. Trimestre 2006
UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006
BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006
MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre
** Ver Anexo Valor de Reposicin a Nuevo
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RESUMEN DEL AVALUO
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RESUMEN DEL AVALO
1. Valor Actual parcela de terreno . Bs. 296.170.824,4
2. Valor Actual Casa Quinta ... Bs. 249.897.619,7
3. Valor Actual caseta hi