Manual de Derecho Registral y Notarial

Iván Leonardo GáLvez aLIaGa

MANUAL DE DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

Manual de DerechoRegistral y Notarial

© IVÁN LEONARDO GÁLVEZ ALIAGA

© EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L.Jr. Azángaro 1075, of. 604, Lima-PerúTeléfonos: (511) 427-2076 / 426-2406

RUC: 20523085345 web: www.legales.pe

e-mail: [email protected]

Primera edición: 2014 Tiraje: 1000 ejemplares

Hecho el Depósito Legal en laBiblioteca Nacional del Perú N.º 2014-00210

Registro ISBN: 978-612-4115-56-1

Reservados todos los derechos. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico ni mecánico, incluyendo foto-copia, sin previa autorización escrita del autor y el editor.

Diseño de portada: Edwing N. Gonzales AlvaradoDiagramación de interiores: Enrique M. Tello Paravecino

Impresión y encuadernación:XP Acabados Gráficos S.A.C.

Jr. Juán Chavez Tueros 1334 Chacra Rios Sur,Cercado de Lima.

RUC: 20515866460

Impreso en Perú / Printed in Perú

A Milagros Almeida, mi esposa, por su paciencia. A Jimena Belén, mi hija, por sus ocurrencias,

infinito cariño y ternura.

VII

ÍndIce GeneraL

Prólogo ........................................................................................ 1Prefacio ....................................................................................... 3

PrescrIPcIón adquIsItIva de domInIo de InmuebLes en La vÍa notarIaL: comentarIos a Las úLtImas

modIfIcacIones

1. Introducción ........................................................................ 52. Prescripción adquisitiva de inmuebles en vía notarial:

antecedentes ........................................................................ 63. Función notarial: alcances de la competencia del nota-

rio .......................................................................................... 73.1. Respecto de la condición del notario ........................ 73.2. Competencia territorial ............................................... 83.3. En relación con el inmueble a prescribir .................. 83.4. Tiempo y calidad de la posesión del inmueble ...... 113.5. Procedimiento notarial ............................................... 123.6. Oposición al trámite .................................................... 163.7. Normas aplicables al procedimiento ........................ 17

4. Algunos aspectos sustantivos y su tratamiento juris-prudencial ............................................................................ 18

5. Últimasmodificacionesalprocedimientodeprescrip-ción adquisitiva .................................................................. 25

6. A manera de conclusión .................................................... 30

Índice

VIII

aLcances deL emPLazamIento aL tItuLar reGIstraL en La “usucapión” de InmuebLes en La vÍa notarIaL

1. Introducción ........................................................................ 312. Breve reseña del procedimiento de prescripción ad-

quisitiva de dominio notarial. La oposición como me-canismo de defensa ............................................................ 32

3. El emplazamiento por el notario al titular registral ...... 343.1. Titular registral ............................................................ 353.2. Precauciones mínimas de la actuación notarial ...... 36

4. Tratamiento registral del tema ......................................... 384.1. Resolución obligatoria del tribunal registral: la so-

licitud de prescripción debe estar dirigida contra el titular registral ......................................................... 38

4.2. Primera posición: debe emplazarse al titular regis-tral y a sus herederos .................................................. 39

4.3. Segunda posición: debe emplazarse solamente al titular registral y no a sus herederos ........................ 41


formaLIdad de Los PLanos Para La anotacIón PreventIva de usucaPIón de InmuebLes en La vÍa

notarIaL

1. Introducción ........................................................................ 452. Anotaciónpreventiva.Elcasoespecíficodelausuca-

pión de inmuebles en vía notarial .................................... 473. La anotación preventiva de prescripción a través de la

normativa vigente .............................................................. 484. Planos visados por municipio vs. planos suscritos por

verificador ........................................................................... 505. Análisis del precedente vinculante y las resoluciones

que la sustentan .................................................................. 526. A manera de conclusión .................................................... 55

Índice

IX

saneamIento de áreas, LInderos y medIdas PerImétrIcas de InmuebLes urbanos y su

tratamIento reGIstraL

1. Introducción ........................................................................ 572. Saneamiento,determinaciónyrectificación ................... 58

2.1. Saneamiento ................................................................. 582.2. Determinación (deslinde) ........................................... 592.3.Rectificación(sobreloregistrado) ............................. 59

3. Calidad urbana del bien .................................................... 614. Bienes de dominio privado de particulares.................... 635. Clases de saneamiento sobre inmuebles de dominio

privado ................................................................................. 645.1.Rectificaciónpormutuoacuerdo(escriturapública) . 645.2.Rectificaciónporerrordecálculo .............................. 655.3.Rectificacióndemaneraunilateral,porrenunciaa

una parte de la propiedad .......................................... 655.4.Rectificaciónunilateral,cuandodisminuyeárea .... 675.5.Rectificaciónporcompensacióndeáreas.Parael

caso de urbanizaciones con áreas residuales que generalmentenosonútiles ........................................ 67

5.6. Saneamiento notarial utilizando el procedimiento no contencioso .............................................................. 68A) Procedimiento ....................................................... 69B) Oposición al trámite ............................................ 73

5.7. Saneamiento judicial ................................................... 735.8. Saneamiento catastral y registral .............................. 74


constItucIón de PatrImonIo famILIar: asPectos sustantIvos, notarIaLes y reGIstraLes

1. Introducción ........................................................................ 812. Aspectos sustantivos .......................................................... 83

Índice

X

3. Aspectos subjetivos ........................................................... 85– ¿Quiénes pueden constituir patrimonio familiar? .. 85– Beneficiariosdelpatrimoniofamiliar ....................... 85

4. Normas aplicables .............................................................. 865. Aspectos notariales ............................................................ 86

– Vía procedimental ....................................................... 87– Competencia notarial .................................................. 88– Requisitos para iniciar el trámite .............................. 89– Procedimiento notarial ............................................... 89– Oposición al trámite .................................................... 90– Incompatibilidad del bloqueo registral con la na-

turaleza del patrimonio familiar ............................... 916. Modificaciónyextincióndelpatrimoniofamiliar ......... 92

– Alcancesdelatramitacióndelamodificaciónyex-tincióndelpatrimoniofamiliar:existenciadealgu-nos absurdos ................................................................ 92

– Untemanoreguladopor lanorma:extincióndepatrimonio familiar por la sola voluntad de los propietariosybeneficiarios ........................................ 93

7. Aspectos registrales ........................................................... 94A) Inscripción del patrimonio familiar .......................... 94B) Pronunciamientos relevantes del tribunal registral 95

– Posibilidad de constituir patrimonio familiar sobre varios inmuebles ........................................ 95

– Alcancesylímitesalamodificacióndelpatri-monio familiar ....................................................... 96

– Extincióndepatrimoniofamiliarenlavíano-tarial, cuandoelbeneficiarioesunmenordeedad ........................................................................ 98


La hIPoteca LeGaL: su reGuLacIón actuaL y La necesIdad de su reforma

1. Introducción ....................................................................... 103

Índice

XI

2. La hipoteca como derecho real de garantía .................... 1043. La hipoteca legal: aspectos sustantivos ........................... 106

3.1. Hipoteca legal sobre el inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero ....................... 107

3.2. Hipoteca legal sobre el inmueble para cuya fabri-cación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle .................. 108

3.3. Hipoteca legal sobre los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortiza-ciones en dinero a los otros copropietarios ............. 108

4. Aspectos registrales: la “hipoteca convencional constitu-tiva” vs. “hipoteca legal no constitutiva”. Una mirada a partir de la publicidad, y los principios de prioridad y oponibilidad ........................................................................ 110


enajenacIón de bIen arrendado: comentarIos aL artÍcuLo 1708 deL códIGo cIvIL

1. Concepto de “enajenación de bien arrendado” ............. 1162. Enajenación de bien con contrato de arrendamiento

inscrito .................................................................................. 1172.1. Efectos registrales de la inscripción del arrenda-

miento: la publicidad, la legitimación, la prioridad de rango y la oponibilidad, en el inciso primero, del artículo 1708 ........................................................... 118– Hipoteca contra arrendamiento inscrito ........... 119– Compraventa contra arrendamiento en trámi-

te de inscripción .................................................... 1223. Enajenación de bien cuyo arrendamiento no se en-

cuentra inscrito ................................................................... 1234. Enajenación de bienes muebles arrendados ................... 125

Índice

XII

eL carácter nocIvo de La “duPLIcIdad” de PartIdas reGIstraLes y Los ProcedImIentos

destInados a resoLverLo

1. Introducción ........................................................................ 1312. Concepto de duplicidad de partidas ............................... 132

2.1. Carácter nocivo de la duplicidad .............................. 1342.2. ¿Duplicidad o multiplicidad? .................................... 1342.3. Registros que comprende ........................................... 1352.4. Motivos por los que se generan las duplicidades ... 136

3. Afectación de los principios de especialidad, legitima-ción,fepúblicaregistralytractosucesivo ...................... 138

4. Rol del catastro ................................................................... 1395. Caracteres generales del procedimiento de cierre por

duplicidad: procedimiento administrativo de natura-leza no contenciosa ............................................................ 1415.1. Funcionario competente: la gerencia registral ........ 1435.2. Funcionario competente para el caso de duplici-

dad en diferentes organos desconcentrados ........... 1435.3. Procedimiento de duplicidad en diferentes órga-

nos desconcentrados. Diligencias complementa-rias a realizar ................................................................ 144

6. Clases de duplicidades y su procedimiento de cierre... 1446.1. El caso de las partidas idénticas ................................ 1446.2. Duplicidad con inscripciones compatibles .............. 1456.3. Duplicidad con inscripciones no compatibles ......... 1466.4. Duplicidad por superposición parcial de áreas y

eventual desmembración ........................................... 1516.5.Duplicidadgeneradaporaparicióndepartidasex-

traviadas ....................................................................... 1527. Oposición ............................................................................. 152

- Plazo de oposición ....................................................... 153- Formalidadde la oposición, solo se exponen las

causales. No se adjuntan pruebas ............................. 153- Consecuencias de la oposición .................................. 154

Índice

XIII

8. Efectosdelcierredepartida.Nosignificalainvalidezde los asientos ..................................................................... 154

9. Tendencias en las resoluciones del tribunal registral y precedentes vinculantes .................................................... 156– ¿La duplicidad de partidas puede sustentar la de-

negatoria de inscripción?............................................ 156– Siexisteduplicidaddeinscripcionesentreelregis-

tro de testamento y el registro de sucesión intesta-da, ¿cuál prevalecerá? ................................................. 157

– Si en la realidadextrarregistral elmejorderechocorresponde al titular de la partida menos antigua, ¿podrá ordenarse el cierre de esta partida como consecuencia del procedimiento de cierre? ............. 157

– Precedente de observancia obligatoria: en referen-ciaalarectificaciónporinexactitudregistralynode duplicidad de partidas en virtud de una pres-cripción adquisitiva de dominio de inmueble al amparo del Decreto Legislativo N.° 667 .................. 158


eL bLoqueo reGIstraL: mecanIsmo efIcaz Para una contratacIón InmobILIarIa seGura

1. Introducción ........................................................................ 1672. Naturaleza procedimental del bloqueo registral ........... 1683. Ámbito de aplicación, actos y contratos susceptibles

de bloqueo ........................................................................... 1694. El bloqueo registral: una forma de anotación preventiva .. 1725. La reserva de prioridad registral y la denominada “re-

troprioridad” ....................................................................... 1746. Elbloqueoregistraly ladestrucciónde la fepública

registral ................................................................................ 1757. Alcances de la función notarial en el ámbito del blo-

queo registral ...................................................................... 1778. Aspectos registrales ........................................................... 179

Índice

XIV

9. Caducidad del bloqueo registral ...................................... 18110. A manera de conclusión .................................................... 182

comentarIos a La dIrectIva que reGuLa eL bLoqueo Por Presunta faLsIfIcacIón de documentos

1. Introducción ........................................................................ 1832. Consideraciones generales ................................................ 1843. La destrucción del principio de legitimación y el res-

petodelafepúblicaregistral ........................................... 1864. Aspectos más importantes del procedimiento del blo-

queoporpresuntafalsificacióndedocumentos ............ 1895. A manera de conclusión .................................................... 191

seParacIón convencIonaL y dIvorcIo ante notarIo: ProcedImIento y asPectos reGIstraLes

1. Introducción ........................................................................ 1932. Aspectos notariales ............................................................ 194

2.1. Vía procedimental ....................................................... 1942.2. Competencia ................................................................. 1952.3. Requisitos para iniciar el trámite .............................. 196

A) Aspectos referidos a los cónyuges ..................... 196B) Aspecto temporal desde la celebración del ma-

trimonio .................................................................. 196C) Existenciadehijosmenoresdeedadomayo-

res con discapacidad ............................................ 197D) Bienes sociales ....................................................... 198E) Solicitud de separación y actuación a través de

apoderado .............................................................. 198F) Documento nacional de identidad y partida de

matrimonio ............................................................ 198G) Declaración jurada respecto de los hijos ........... 199H) Partidas de nacimiento de los hijos .................... 199

Índice

XV

I) Régimen de alimentos, tenencia y visitas res-pecto de hijos ......................................................... 199

J) Delainexistenciadebienessociales .................. 1992.4. Normas aplicables ....................................................... 2002.5. Procedimiento notarial ............................................... 200

3. Aspectosreferidosalosregistrospúblicos .................... 2043.1.Registroenelsistemanacionaldelosregistrospú-

blicos (SINARP) ........................................................... 2044. A manera de conclusión .................................................... 206

decLaracIón de unIón de hecho en La vÍa notarIaL: un avance Lento en eL reconocImIento de derechos

PatrImonIaLes entre concubInos

1. Introducción ........................................................................ 2072. Aspectos sustantivos de la unión de hecho .................... 208

2.1. Aspectos patrimoniales .............................................. 2103. Aspectos notariales ............................................................ 212

3.1. Vía procedimental ....................................................... 2123.2. Requisitos para iniciar el trámite .............................. 2123.3. Actuación a través de apoderado .............................. 2153.4. Normas aplicables ....................................................... 2153.5. Procedimiento notarial ............................................... 2153.6. Oposición al trámite .................................................... 2163.7. Cese de la unión de hecho .......................................... 217

4. Aspectos registrales ........................................................... 2185. A manera de conclusión .................................................... 220

ProbLemátIca actuaL en eL reconocImIento de La unIón de hecho en eL ámbIto notarIaL y

sus asPectos reGIstraLes

1. Introducción ........................................................................ 2212. Presupuestos básicos y aspectos importantes ................ 223

Índice

XVI

2.1. En relación a los convivientes .................................... 2232.2. Respecto del ámbito patrimonial .............................. 224

3. Aspectos notariales ............................................................ 2253.1. Normas aplicables ....................................................... 2263.2. Problemática de la función notarial en la unión de

hecho ............................................................................. 226- El problema de los efectos del reconocimiento

de la unión de hecho ............................................ 226- Algunas consideraciones en torno al principio

de prueba inscrita ................................................. 227- El problema de la formalidad que debe tener el

cese de la unión de hecho .................................... 228- El problema del cese por acuerdo mutuo, el

cese unilateral y otras formas de cese. ¿Hasta qué punto el notario es competente? ................. 230

- Elproblemadelosexcesivosrequisitos ............ 2314. Aspectos registrales ........................................................... 232

- El problema de los requisitos imposibles de con-seguir y el carácter no inscribible de la unión de hecho ............................................................................. 232

- Breve revisión del proyecto de directiva de la SUNARP ....................................................................... 234


comentarIos a La dIrectIva que estabLece Los “crIterIos” reGIstraLes Para La InscrIPcIón

de Las unIones de hecho

1. Introducción ........................................................................ 2372. Análisis de la directiva que establece los “criterios” re-

gistrales en el ámbito de las uniones de hecho .............. 2382.1.Oficinaregistralcompetente ...................................... 2392.2. Actos inscribibles ......................................................... 2402.3. Documento idóneo para la inscripción del recono-

cimiento ......................................................................... 241

Índice

XVII

2.4. Documento idóneo para la inscripción del cese ..... 2412.5.Alcancesdelacalificaciónregistral .......................... 243


modeLos

- Petición de prescripción adquisitiva de dominio de in-mueble .................................................................................. 251

- Rectificación de área, linderos y medidas perimé-tricas ............................................................................ 259

- Minutaderectificacióndelinderosymedidasperimé-tricas por mutuo acuerdo ................................................. 265

- Minuta de constitución de patrimonio familiar ............. 271- Compraventa de inmueble a plazos con hipoteca

legal ...................................................................................... 274- Arrendamiento ................................................................... 276- Solicitud de separación ante notario ............................... 279- Declaraciónjuradadeúltimodomicilioconyugal ........ 282- Declaraciónjuradadeinexistenciadehijosmenores ... 283- Declaraciónjuradadeinexistenciadebienessociales .. 284- Solicitud de disolución de vínculo matrimonial ............ 285- Solicitud de reconocimiento de unión de hecho ............ 287

normas LeGaLes

- Ley de regularización de edificaciones, del procedi-miento para la declaratoria de fábrica y del régimen deunidades inmobiliarias depropiedad exclusiva ydepropiedadcomún-LeyN°27157 ............................... 293

- Ley complementaria a la Ley N° 26662, la ley de asun-tos no contenciosos de competencia notarial, para la regularizacióndeedificaciones-LeyN°27333 ............. 316

- Aprueba la ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos - Ley N° 26662 ............................................. 327

Índice

XVIII

- Decreto Legislativo del notariado - Decreto Legislativo N° 1049 ................................................................................. 341

- Ley que amplia la Ley N° 26662, Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos, y la Ley N° 26887, Ley General de Sociedades - Ley N° 29560 .................... 395

- Leyquemodificalosartículos326,724,816y2030delCódigo Civil, el inciso 4 del artículo 425 y el artícu-lo 831 del Código Procesal Civil y los artículos 35, 38 yel inciso4delartículo39de laLey26662,afindereconocer derechos sucesorios entre los miembros de uniones de hecho - Ley N° 30007 ..................................... 401

- Ley que regula el procedimiento no contencioso de la separación convencional y divorcio ulterior en las mu-nicipalidades y notarias - Ley N° 29227 .......................... 406

- Aprueban reglamento de la ley que regula el procedi-miento no contencioso de la separación convencional y divorcio ulterior en las municipalidades y notarias - Decreto Supremo N° 009-2008-jUS ............................... 412

Bibliografía ................................................................................. 423

1

PRÓLOGO

Con especial agrado y satisfacción, tanto profesional como personal, es que escribo estas breves líneas dedicadas al pri-mer libro del Dr. Iván Leonardo Gálvez Aliaga, destacado profesional a quien conozco desde hace muchos años, cuando ingresó a efectuar prácticas pre profesionales en mi Despacho Notarial donde actualmente se desempeña como Abogado Principal.

En este Manual de Derecho Registral y Notarial, el autor abor-da temas diversos de ambas disciplinas del Derecho, siempre desde un punto de vista eminentemente operativo y orienta-dor, diseñando los distintos artículos que lo integran hasta lograrlaaplicacióninformadayeficientedelasinstitucionesjurídicas, complementando la exposición teóricay exegéticacon numerosa jurisprudencia jurisdiccional y del Tribunal Re-gistral de la SUNARP.

En el ámbito del Derecho Notarial, encontramos intere-santesreflexionessobrediversosasuntosnocontenciososdecompetencia notarial tales como la prescripción adquisitiva inmobiliaria; el saneamiento de áreas, linderos y medidas pe-rimétricas; el patrimonio familiar, la separación convencional y divorcio ulterior y la declaración de unión de hecho. En to-dos estos temas, el análisis no se limita solo a comentarios de la norma sino a estudiar, en forma detallada y sistematizada, numerosos supuestos y problemas que deben enfrentar los operadores del Derecho para lograr la adecuada aplicación de la normas involucradas, siempre tratando de conseguir que estos procedimientos, sin poner en riesgo la seguridad jurídi-ca, sean ágiles y simples para la pronta atención de los reque-rimientos de la colectividad.

Iván Leonardo Gálvez Aliaga

2

EncuantoserefierealDerechoCivilyRegistral,encontra-remos también variados temas, algunos vinculados al proce-dimiento registral (como Duplicidad de Partidas, Bloqueo Re-gistralyBloqueoporpresuntafalsificacióndedocumentos)yotros a temas más bien sustantivos; pero con estrecha relación con las categorías registrales (Hipoteca Legal y Enajenación del bien arrendado). En algunos casos, el autor concluye en la ne-cesidad de algunas reformas normativas lo que también otorga a este libro una perspectiva crítica y reformadora, que es siem-predeseablecomoaporteparafuturasmodificacioneslegales.

Asimismo, y ya desde el punto de vista de utilización práctica de este Manual, se ha tenido el acierto de incluir nu-merosos modelos de solicitudes y escritos vinculados con la tramitación de asuntos no contenciosos de competencia no-tarial, que estamos seguros serán de mucha utilidad para el adecuado planteamiento de dicha clase de trámites en Sede Notarial. Y, finalmente, se concluye con un seleccionado ypertinenteanexonormativo,siemprenecesarioparaelmejorentendimiento de los temas planteados.

En ese sentido, estamos seguros que este Manual será una obra de obligada consulta, tanto en su uso para la formación universitaria como en su aplicación al patrocinio indepen-diente,porloqueexpresamosnuestramássincerafelicitaciónal autor por el estupendo trabajo producido, en el cual resalta la claridad y precisión de sus comentarios.

Jorge Luis gonzaLes LoLi

notario de Lima

docente de Postgrado en derecho registraL

y notariaL en La USMP, PUCP y USS

3

PREFACIO

El Derecho Notarial ha cobrado especial importancia en nuestro quehacer cotidiano, principalmente por los principios deSeguridadJurídica,FePúblicaeImparcialidaddequeestádotada la función del Notario.

Hoy en día no concebimos, por ejemplo, la compraventa de un inmueble sin su formalización a través de una escritura pública.Sindudaesunmecanismopreventivodeconflictosylitigios.

Otra característica importante es la celeridad que puede dotar a los procedimientos no contenciosos, sin descuidar la seguridad jurídica. No es casualidad que se haya ido delegan-do a los Notarios algunas funciones que eran propias del ám-bito jurisdiccional como la Sucesión Intestada, la constitución dePatrimonioFamiliar,laRectificacióndepartidaolaAdop-ción de persona capaz.

Esbajoesecontextoquetambiénseotorgaronfacultadesal Notario para tramitar asuntos no contenciosos vinculados a la regularizacióndeedificaciones, fundamentalmentebajolos alcances de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333. Así es como actualmente se puede tramitar la Prescripción Adquisitiva de dominio de Inmuebles urbanos o la Determinación y/o Recti-ficacióndeáreas,linderosymedidasperimétricas.

LosúltimosasuntosnocontenciososdelegadosalNotario,como son el reconocimiento de la Unión de Hecho, la Sepa-ración Convencional y Divorcio Ulterior, son claros ejemplos delanecesidadderecurriralavíaNotarialporlaeficaciayseguridad que brinda.

El Derecho Notarial tiene un complemento, que es el Dere-cho Registral. El Notario formaliza actos o contratos, y proto-


4

coliza asuntos no contenciosos. El Registro permite que sean oponibles a terceros. Como decía Antonio Pau Pedrón: “Regis-tro, Publicidad y Oponibilidad son los tres elementos “podría decirse incluso que son las tres fases, desde una perspectiva cronológica– de la seguridad jurídica”.

Sin embargo, a medida que se han ido incrementando fa-cultades al Notario en el ámbito de los asuntos no contencio-sos, han surgido algunas dudas en torno a los alcances de su función que con el tiempo se han ido disipando.

También han surgido algunos temas de debate en torno a las diversas instituciones jurídicas, así, por ejemplo, en la Pres-cripción Adquisitiva de dominio de inmuebles se discutió qué elementos debían tomarse en cuenta para considerar que un predio era “Urbano”; en el Divorcio Notarial (Ley N.° 29227 y su Reglamento) se estipuló en la norma, que los cónyuges debían establecer el régimen de la patria potestad de los hijos menores, cuando sabemos que la patria potestad es indispo-nible; en la extincióndePatrimonioFamiliar sediscutió losalcancesdelaFunciónNotarialcuandolosbeneficiarioseranhijos menores.

Elpresentelibrocontienelasinquietudesdemiexperien-cia en el campo Notarial y Registral que se han plasmado en artículos. Como es obvio, no pretende ser teórico ni doctrina-rio. Ha sido concebido buscando el equilibrio entre la teoría y la práctica, es, por ello, que se incluyen algunos modelos que pueden servir de guía para los lectores y algunas normas que faciliten la comprensión de los temas planteados.

Agradezcoa los editoresporhaber confiadoenmí, y al Dr. jorge Luis Gonzales Loli por haber accedido tan amable-mente a elaborar el prólogo.

Lima, Diciembre de 2013.iván gáLvez aLiaga

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PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO DE INMUEBLES EN LA VÍA NOTARIAL: COMENTARIOS A

LAS ÚLTIMAS MODIFICACIONES

SUMARIO: 1. Introducción. 2. Prescripción adquisitiva de in-muebles en vía notarial: antecedentes. 3. Función notarial: al-cances de la competencia del notario. 3.1. Respecto de la con-dición del notario. 3.2. Competencia territorial. 3.3. En relación con el inmueble a prescribir. 3.4. Tiempo y calidad de la pose-sión del inmueble. 3.5. Procedimiento notarial. 3.6. Oposición al trámite. 3.7. Normas aplicables al procedimiento. 4. Algunos aspectos sustantivos y su tratamiento jurisprudencial. 5. Últimas modificaciones al procedimiento de prescripción adquisitiva. 6. A manera de conclusión.

1. INTRODUCCIÓNEn febrero del presente año se publicó el D. S. 001-2009-

VIVIENDA1 –en adelante “el Decreto Supremo”–, con el que se han efectuadomodificaciones al procedimiento de pres-cripción adquisitiva de dominio de inmuebles en vía notarial.

Como sabemos, la prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles fue introducida como competencia notarial a par-tir del año 1999, con la Ley N.° 271572; trámite notarial cuyo procedimiento fue detallado posteriormente a través del D. S.

1 Modificación al TUO del Reglamento de la Ley N.° 27157, Ley de Regularización de Edi-ficaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unida-des inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, aprobado por D. S. N.° 035-2006-VIVIENDA.

2 Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. Publicado el 20 de julio de 1999.


6

008-2000-MTC (Reglamento de la Ley 27157) y la Ley 273333, normas que en la actualidad cumplen un rol efectivo para el saneamiento de inmuebles urbanos, ya que se trata de una vía rápida para la obtención de la declaración de propiedad. Un procedimiento cuya duración, en promedio, es de cuatro meses.

Como mencionamos en el párrafo precedente, a partir de la vigencia de la Ley 27157, se han emitido diversas normas, tales como el D. S. 008-2000-MTC, en adelante “el reglamento”, la propia Ley N.° 27333, el D. S. 035-2006-VIVIENDA (TUO de laLey27157)y,últimamente,elD.S.001-2009-VIVIENDA.

En el presente trabajo, pretendemos analizar las particula-ridades del trámite, los alcances de los cambios introducidos y los defectos de técnica legislativa que muchas veces pueden provocar confusión, a pesar de las buenas intenciones del le-gislador.

2. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES EN VÍA NOTARIAL: ANTECEDENTES LaLeyN.°27157fueemitidaconlafinalidadderegula-

rizarlasedificaciones,declaratoriasdefábrica, independiza-ciones y reglamentos internos, que por diferentes razones no habían logrado ingresar alRegistroPúblico, principalmentepor no haber obtenido la licencia de construcción y/o el certi-ficadodeconformidaddeobra,queseexigíaporpartedelasmunicipalidades.Setratabaentoncesdeedificacionesnuevas,modificaciones, remodelaciones o ampliaciones de fábricarealizadas de manera informal y, por lo tanto, sin un control respecto de la seguridad de la obra o del cumplimiento de los parámetrosurbanísticosyedificatorios,quedebenrespetarseen estos casos.

LaLey27157esunaLeydeexcepción,delasquesurgencada cierto tiempo como una manera de regularizar la infor-malidadenlaquecreceelcampoinmobiliario,específicamen-te en el ámbito de predios urbanos; para que, de esta mane-

3 Ley complementaria de la Ley N.° 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Compe-tencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones. Publicado el 30 de julio del 2000.

Manual de Derecho Registral y Notarial

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ra,puedanaccederalosbeneficiosqueotorgalaformalidad,como pueden ser el acceso al crédito o la revalorización de las propiedades, al contar con el saneamiento correspondiente. Dicha norma estableció mecanismos no municipales para la regularización, mediante la utilización de formularios regis-trales, informes técnicosdeverificaciónyplanoselaboradosporverificadores,quepodíanseringenieroscivilesoarquitec-tos,paralocualsecreóunregistrodeverificadores;asimismo,seotorgaronfacultadesalnotarioparalacertificacióndeestosdocumentos.

En el artículo 7 de la Ley 27157 se incorporó la denomi-naciónde la “regularizaciónde edificaciones sin contar contítulo de propiedad”, con la sola posesión por diez años de manerapacífica,pública,continuaycomopropietario,conloque recogió, de esta manera, lo contemplado en el artículo 950, primer párrafo, del Código Civil. Sin embargo, la Ley 27157 no reguló el procedimiento concreto en la vía notarial para obte-ner el título de propiedad a través de la prescripción. Para ello se emitió el Decreto Supremo 008-2000-MTC y la Ley 27333, donde se precisaron los alcances del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio.

3. FUNCIÓN NOTARIAL: ALCANCES DE LA COMPE-TENCIA DEL NOTARIOLos presupuestos básicos para la actuación notarial son los

siguientes:

3.1. RESPECTO DE LA CONDICIÓN DEL NOTARIOLa Ley 27333 estableció que el trámite se efectuaría bajo

los alcances de la Ley 26662; es decir, como asunto no conten-cioso.Estaúltimanormaseñala,enelartículo3,que“[…]solopodrán intervenir en procesos no contenciosos, los notarios que posean título de abogado”.

Recordemos que no todos los notarios son abogados, ya que anteriormente no era un requisito para ejercer la función notarialtenertítulodeabogado;estoreciénseexigedesdeelaño 1992, a partir de la entrada en vigencia del Dec. Ley 26002.


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En concordancia con lo anteriormente señalado, el artículo 6, delreglamentodelaLey27157,tambiénexigelacondicióndeabogado del notario que efectuará el procedimiento de pres-cripción adquisitiva.

3.2. COMPETENCIA TERRITORIAL El notario competente es el de la provincia donde está ubi-

cado el inmueble (artículo 5, Ley 27333), sin perjuicio de la lo-calización distrital de su despacho (artículo 4, Decreto del No-tariado, Dec. Leg. N.° 1049). El distrito donde está ubicada la oficinadelnotarioesasignadodeacuerdoconelpuntajealcan-zado en determinado concurso de méritos; de manera tal que si el notario fue nombrado para el distrito del Cercado de Lima, nopodráabrirsuoficinafueradeloslímitesdedichodistrito.

Esto no implica que el notario se circunscriba dentro de su función a dar fe de actos y contratos producidos dentro deldistritodondeseubicasuoficina.Comosabemos,existennormasespecíficasqueregulaneltemadelámbitoterritorialde competencia del notario; así, por ejemplo, en el caso de la sucesión intestada rige como criterio para establecer esa com-petencia,elúltimodomiciliodelcausante.Consecuentemente,en estos casos será competente el notario de la provincia del últimodomiciliodelcausante.

En la prescripción adquisitiva de dominio, la competencia provincial permite que un notario del distrito de Carabayllo pueda efectuar el procedimiento de prescripción de un in-mueble ubicado en el distrito de San Bartolo, o que un notario que tiene su despacho en el distrito de Ate pueda efectuar la prescripción de un inmueble ubicado en San Isidro.

No estará permitido, entonces, que un notario de Lima pretenda efectuar la prescripción de un inmueble ubicado en el departamento de Puno.

3.3. EN RELACIÓN CON EL INMUEBLE A PRESCRIBIRNo está permitida la prescripción adquisitiva sobre inmue-

blesrústicosoeriazos,sinosolamentedeinmueblesurbanos.


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Recordemosqueelcambiodeusodeuninmueblerústicoa urbano está determinado por la implementación de obras, tales como pistas, veredas, instalación de energía eléctrica, agua y alcantarillado. Se trata del cambio de un tipo de vida dedicada, tal vez, al cultivo de productos de panllevar, por un tipo de vida propio de una urbe, con las necesidades que ello implica por la mayor concentración de población. Dicho cam-bio de uso es lo que se denomina “habilitación urbana”.

Como sabemos, en el proceso de habilitación urbana, a pe-dido de parte4,existendosetapas:laaprobacióndelproyectopor la municipalidad y la recepción de obras. En ambas, la municipalidad emite una Resolución, que puede inscribirse en elRegistroPúblico.Sinembargo,estecambiodelacondicióndeun inmueble rústico enurbanono siempre se realizademanera ordenada, puesto que es recurrente la informalidad enelprocesodehabilitación;esporelloqueexistenmuchosinmuebles que, sin contar con autorización municipal alguna, ya tienen físicamente la condición de urbanos.

En la prescripción adquisitiva en vía notarial, el inmue-ble debe ser “urbano” o estar ubicado en “área urbana”; en el primer caso se trata de aquellos inmuebles que ya cuentan con la recepción de obras o, por los menos, con el proyecto de habilitación urbana inscrito. En el segundo caso, se trata de in-muebles que no cuentan con proyecto de habilitación urbana aprobada y tampoco con la recepción de obras correspondien-te, pero que en los hechos ya cuenta con los servicios básicos para ser considerado urbano.

En el campo registral se dieron diferentes interpretaciones al respecto y se entendió, en un primer momento, que debía existirporlomenoselproyectodehabilitaciónurbanainscri-to(segúnloreguladoporelartículo4delReglamento),para

4 Como excepción, la Ley N° 29090 (Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edifi-caciones) publicada en el diario oficial El Peruano el 25 de septiembre del 2005, introdujo en su artículo 24 la posibilidad que las Municipalidades Distritales y Provinciales declaren la habilitación de oficio sobre predios registralmente calificados como rústicos que se en-cuentren ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios públicos.


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poderacogersealaregularizacióndeedificacionesy,porcon-siguiente, a la prescripción adquisitiva como mecanismo de saneamiento de la propiedad. Este criterio ya fue superado a partir de la Resolución 368-2001-ORLC/TR, que estableció la forma de acreditación de la calidad de urbano de un bien, atravésdelcertificadodeparámetrosurbanísticosyedifica-torios, ya que este constituye documento fehaciente porque, como señala uno de los considerandos de la resolución, dicho documento “solamente cabe expedirse respecto de terrenos urbanos”. Posteriormente se dictó el D. S. N.° 011-2005-VIVIENDA5, don-de se establecióque la regularizacióncomprendíaa edifica-cionesexistentessobreprediosurbanos,terrenosquecuentencon proyecto aprobado de habilitación urbana con construc-ción simultánea y predios ubicados en zona urbana. No será necesario, entonces, que se encuentre inscrito el proyecto de habilitación urbana.

Este criterio ya constituye un precedente de observancia obligatoria a partir del año 2006, en que el XIX Pleno Registral aprobóelsiguientetexto:“[…]parainscribirlaregularizacióndeedificacionesyaexistentessobreunpredioubicadoenzonaurbanaconsolidada,queapareceinscritocomoprediorústicoen el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía quedeclarelahabilitaciónurbanadeoficio,siendosuficienteacreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”6.

Otro aspecto a tomar en cuenta, en relación con el inmue-ble, es que se puede prescribir terrenos (artículo 5, inciso k, Ley 27333),ynoserequiereregularizaredificacionesaunqueexistaen la realidad una fábrica quenoobrainscritaenRegistrosPú-blicos; este criterio también constituye un precedente de obser-vancia obligatoria, al haber sido aprobado en el XII Pleno7.

5 Publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de mayo del 20056 Resolución publicada en el diario oficial El Peruano, el 5 de septiembre de 2006. Crite-

rio sustentado en las Resoluciones N.° 214-2006-SUNARP-TR-L del 5 de abril del 2006, N.° 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y N.° 266-2006-SUNARP-TR-L del 3 de mayo de 2006.

7 Se trata del décimo precedente aprobado en el Pleno XII, criterio sustentado en la Reso-lución N.° 077-2005-SUNARP-TR-L del 16 de febrero de 2005.


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RecordemosquelaLey27157buscabaregularizaredifica-ciones y, a propósito de dicha regularización, podía sanearse la propiedad; era lo que se denominaba “regularización con saneamiento”. Con el precedente señalado, por el cual el ple-no registral interpretó correctamente los alcances de la Ley 27333, el saneamiento de la propiedad, a través de la pres-cripción adquisitiva, se ha convertido en un trámite autóno-mo,dondeyanosenecesita regularizaredificaciones.Estosalcances de la Ley 27333, ya habían sido desarrollados en su momento, de manera acertada, por el Dr. Gonzales Loli, cuan-do señalaba: De acuerdo con el Reglamento para realizar el proceso de prescripción adquisitiva notarial, se requería que este sea efectuado en el marco de un proceso de regularización deunaedificación[…]estecriteriohasidoexpresamentemo-dificadoporelincisok)delaleycomplementaria(serefierealaLey27333),quesípermitequeeltrámiteseefectúesobreterrenosurbanosqueno cuenten conedificación, loque in-eludiblemente desliga el procedimiento de regularización de edificacionesdelprocesodeprescripciónadquisitiva8. De esta manera,seconfirmalaposibilidaddeefectuarlaprescripciónde inmuebles que ya cuentan con fábrica inscrita, como puede ser el caso de un departamento, sin necesidad de regularizar algunamodificaciónalmismo.

3.4. TIEMPO Y CALIDAD DE LA POSESIÓN DEL INMUE-BLE Solamente está permitida la prescripción cuyo tiempo de

posesión sea de diez años, descartándose la posibilidad de utilizar la prescripción corta de cinco años, con justo título y buena fe, que regula el segundo párrafo del artículo 950 del Código Civil.

8 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Algunas consideraciones respecto al procedimiento de de-claración notarial de prescripción adquisitiva de propiedad, previsto en la Ley N.° 27157 de regularización de edificaciones y la Ley N.o 27333, complementaria de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la regularización de edificaciones. En: Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Año 1. N.° 2. Lima, agosto del año 2000, p. 87.


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Debetratarsedeunaposesiónpacífica,esdecir,sinpertur-bacionesniviolencia.Laposesióntambiéndebeserpública,no clandestina; que sea notorio para las personas del entorno que el solicitante ocupa el inmueble. Respecto de la continui-dad, está permitida por nuestro Código Civil la interrupción menor a un año. De otro lado, la restitución judicial no afecta la continuidad de la posesión. Con respecto a la posesión como propietario, quiere decir que los demás reconozcan al posee-dor como propietario, lo que Diez Picazo llama “posesión en concepto de dueño”9, y que, a su vez, el poseedor no reconoz-ca en otro la propiedad del bien que pretende prescribir; de esta manera queda descartado entonces que el arrendatario o el guardián de un inmueble puedan prescribir un bien porque reconocen en otro la propiedad del mismo.

3.5. PROCEDIMIENTO NOTARIAL En el procedimiento notarial, de acuerdo con las normas

citadas, encontramos las siguientes etapas: presentación de la solicitud con los anexos correspondientes; calificación de lasolicitud por el notario; publicación de avisos; anotación pre-ventivaenRegistrosPúblicos;notificaciónaltitular,inmedia-to transferente, colindantes e interesados; colocación de carte-lesenelinmueble;constataciónnotarialdelinmuebleyexten-sióndelaescriturapública.Debemostomarencuentaquenoexistenplazosniordendeprelaciónencadaunadelasetapasdentro del procedimiento de prescripción. A continuación, desarrollaremos brevemente cada una las etapas indicadas.

– En relación con la solicitud, debemos señalar que tal denominación no resulta apropiada (artículo 5, inciso a, Ley 27333), se trata más bien de una minuta, documento idóneo paragenerarunaescriturapública,queesel instrumentofi-nal que emitirá el notario una vez concluido el procedimiento (artículo 5, inciso f, Ley 27333). En el ámbito notarial se utiliza eltérminosolicitudparaloscasosdeextensionesdeactasqueserán incorporadas en el protocolo notarial.

9 DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, p. 564.


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Esta solicitud, al ser tramitada como asunto no conten-cioso debe contar con la autorización de abogado (artículo 14,Ley26662),conlafirmadelsolicitantey,comomínimo,tres, y comomáximo seis testigos,mayores de veinticincoaños, quienes declararán bajo juramento que conocen al so-licitantey especificarán el tiempoqueposeen el inmueble.En aplicación supletoria del Código Procesal Civil (artículo 229), no pueden ser testigos los parientes dentro del cuarto gradodeconsanguinidadotercerodeafinidad,elcónyugeo concubino del solicitante ni aquel que tiene interés directo o indirecto en el resultado del procedimiento. Aunque las normas no lo prohíban, creemos que no puede ser testigo en el trámite de prescripción adquisitiva, el dependiente del notario porque no sería un testigo idóneo y porque afectaría la imparcialidad del procedimiento. Deben acompañarse las copias del documento nacional de identidad de los testigos, paraverificarquecumplanconelrequisitodeedadmínimaqueexigelanorma.

De conformidad con el artículo 505 del CPC, la solici-tud debe contener, además, el tiempo de posesión, la fecha y forma de adquisición, el nombre de la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien, así como el nombre y lugar denotificacióndelospropietariosuocupantesdelospredioscolindantes.

A esta solicitud, se debe acompañar el plano perimétrico y de ubicación visado por la municipalidad correspondiente, así comolacertificaciónmunicipaldequienaparececomoposee-dora o propietaria del bien.

Unavezrecibidalasolicitud,elnotariodebeverificarquese cumplan los requisitos antes mencionados; no se ha estable-cidounplazoparadichacalificación.

– En relación con las publicaciones, deben efectuarse en el diariooficialEl Peruano y en otro de circulación nacional; son tres publicaciones en cada uno de ellos, con intervalos de tres días hábiles cada uno.


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Las publicaciones deben contener un resumen de la solici-tudeindicarseelnombreydireccióndelnotarioqueefectúael trámite.

– Respecto de la anotación preventiva de la solicitud, con ello se busca que cualquier interesado pueda tomar conoci-miento del trámite de prescripción, y así se pueda salvaguar-dar derechos de terceros.

La Ley no ha establecido los documentos que deben adjun-tarse para la anotación preventiva; es por ello que surgieron diferentes criterios entre los registradores, sobre los requisitos que debía contener el pedido de anotación preventiva por par-tedelnotario.Conlafinalidaddeacabarcontaldisparidaddecriterios, se emitió la Resolución N.° 490-2003-SUNARP/SN10, queseñalaenelartículo5.3comorequisitos:a)Eloficiodelnotariosolicitandolaanotaciónpreventiva.b)Copiacertifica-dadelasolicitud,sinincluirlosanexosnimediosprobatorios.c)Copiacertificadanotarialmentedelosplanosdeubicacióny localización del predio.

– En relación con las notificaciones a la persona de quien deriva el derecho, al titular registral, colindantes y demás inte-resados, sobre la admisión a trámite de la solicitud (artículo 5, inciso d, Ley 27333); esta debe efectuarse bajo las formalidades queexigeelCódigoProcesalCivil, incluyéndose laposibili-daddenotificaciónporcedulón,deserelcaso.

– Respecto de la colocación de carteles, la Ley no ha seña-lado la oportunidad en que debe efectuarse ni el tiempo que debe permanecer el cartel en el inmueble, por ello bastará que seacreditehaberpegadoelcartelenalgúnmomentodelpro-cedimiento. Resulta evidente que dicho cartel debe ser pegado en el frontis del inmueble, de manera tal que cumpla su fun-ción de publicidad respecto de la prescripción del inmueble.

– Otra etapa del procedimiento es la presencia obligatoria del notario en el bien materia de prescripción (artículo 5, in-

10 Resolución que aprueba la Directiva N.° 013-2003-SUNARP/SN, que uniformiza los crite-rios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial.


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ciso e, Ley 27333). El notario efectuará, en dicha oportunidad, la constataciónde laposesiónpacíficaypúblicadel bien, yextenderáunactadepresenciaquecontendráladescripcióny características del inmueble, así como el resultado de la de-claración de quienes se encuentren en los predios colindantes. No es obligatorio que declaren todos los colindantes, sino solo aquellos que estén dispuestos a declarar y que produzcan con-vicción respecto de la solicitud.

Resulta obvio que esta declaración debe ser a favor de la prescripción por el solicitante, y debe tratarse de una declara-ción libre, espontánea y voluntaria.

–Enrelaciónconlaextensióndelaescritura pública, esta debe efectuarse luego de haberse realizado todas las diligen-cias mencionadas anteriormente y, de acuerdo con el artículo 5, inciso f), de la Ley 27333, después de transcurridos veinti-cincodíashábilesdesdelaúltimapublicacióndeavisosenelperiódico.

La escritura debe contener, como mínimo, los siguientes insertos: la solicitud, los avisos y el acta de presencia. La nor-ma señala que, además, pueden insertarse otros instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, sobre el particular consideramos que podrían insertarse las actas de declaración de los testigos y de los colindantes.

Estaescrituradebeserfirmadaporelsolicitante,noesnece-sarioquelafirmenlostestigosniloscolindantes.Esimportanteseñalar que la Ley 27333, en el artículo 5, inciso f), señala la posi-bilidad de completar el formulario registral o elevar a escritura públicalasolicituddeprescripción,creemosquelocorrectoeslo segundo por cuanto se trata de declarar la propiedad a través de un instrumento y el documento idóneo, el instrumento ma-terial,seríalaescriturapública,quebrindalasgarantíasnece-sarias tales como: fe de la identidad y capacidad del otorgante, posibilidad de solicitar más de un traslado del instrumento, etc. Ventajas con que no cuenta el formulario registral.

Sobreel instrumentoaemitirse,existediscusióndesisetratadeescriturapúblicaodeacta,estodebidoaqueelregla-


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mento de la Ley 27157, en diferentes artículos (41.2, 41.3, 42 y 43.1),mencionalapalabra“acta”comoinstrumentofinaldon-de constará la declaración de propiedad y donde se efectuarán los insertos correspondientes, provocándose una confusión conlaLey27333quealudeaunaescriturapública.

Algunos autores utilizan el término “acta de notoriedad”, para referirse al acta que forma parte del protocolo notarial y que se caracteriza por el prevalecimiento de la declaración del notario,dondecalificainstrumentosorealizadiligenciasparainstrumentalizar el hecho notorio, como en el caso de la suce-sión intestada o la declaración de propiedad por prescripción, adiferenciadelaescriturapúblicadondeelprotagonistaeselotorgante y donde prevalece la manifestación de voluntad de esteúltimo11.

En la actualidad, se utilizan ambos instrumentos para for-malizar la declaración de propiedad por prescripción, resul-tando los dos válidos.

3.6. OPOSICIÓN AL TRÁMITE Siendo el trámite de prescripción de naturaleza no conten-

ciosa,deexistiralgunaoposiciónencualquieretapadelmis-modebedarseporfinalizadoelprocedimiento.Estoseexplicaporquelaoposicióngeneraríaunconflictoentreelsolicitantey el opositor al trámite, acabándose de esta manera el carácter no litigioso.

Lafinalizacióndebeefectuarsepordisposiciónexpresadelar-tículo 5, inciso g), de la Ley 27333, como también en aplicación del artículo 6 de la Ley 26662, referido al consentimiento unánime.

Esta oposición debe formularse por escrito ante el notario, no es requisito acreditar interés alguno, tampoco es indispen-sable adjuntar prueba alguna. Podría oponerse cualquier per-sona,porquelaLeynoexigeningunacondiciónespecialpara

11 CORCUERA GARCÍA, Marco A. “Actas de notoriedad en el Derecho Notarial peruano”. En Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Año 1. N.° 1. Lima, abril del año 2000, p. 160.


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ello.Elnotarionocalificalosfundamentosdelaoposiciónnipuede poner objeción alguna respecto de la motivación del opositor.

Presentada la oposición, el notario debe comunicar este hechoalColegiodeNotarios,alRegistroPúblicoyalsolici-tante.Laprescripciónadquisitivaeselúnicoprocedimientonotarial cuya oposición necesita ser comunicada al Colegio de NotariosyalRegistroPúblico;consideramosqueestaesunaformalidad innecesaria. Sí resulta necesaria la comunicación al solicitante, por ser el interesado en el trámite de prescrip-ción y el directamente perjudicado con la presentación de la oposición; en ese sentido, se entiende que la comunicación al solicitante es para efectos de que pueda interponer la acción en la vía judicial correspondiente.

Las normas no señalan que el notario deba levantar la anotación preventiva de prescripción que obra inscrita en el registro, solo se limita a indicar que debe comunicar al Regis-troPúblico.Sinembargo,ellevantamientopodríaefectuarseapetición del solicitante de la prescripción para la interposición de la acción judicial.

A diferencia del procedimiento de sucesión intestada, dondeelnotariodeberemitirelexpedientealjuez,enlapres-cripción adquisitiva el notario no lo remite, sino finaliza elprocedimientoquedandoexpeditoelderechodel interesadode recurrir a la vía judicial para continuar con la prescripción.

Respecto del plazo para presentar la oposición, las normas (artículo 43.1 del Reglamento y 5, inc. f, de Ley 27333) dan a entender que esta procede, hasta el momento, de la elabora-cióndelinstrumentopúblico(actaoescritura).

3.7. NORMAS APLICABLES AL PROCEDIMIENTO Las normas aplicables al procedimiento de prescripción

adquisitiva notarial serían:- Ley N.° 27157, publicado el 20 de julio de 1999.- D. S. 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley N.° 27157), pu-

blicado el 17 de febrero del 2000.


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- Ley N.° 27333, publicado el 30 de julio del 2000.- D. S. N.º 011-2005-VIVIENDA, publicado el 13 de mayo

del 2005.- D. S. N.° 003-2006-VIVIENDA (sobre restricciones a la re-

gularizacióndeedificacionessobrebienesintegrantesdelpatrimonio cultural, zonas monumentales, centros históri-cos y sus áreas circundantes de protección), publicado el 24 de febrero del 2006.

- D. S. N.° 035-2006-VIVIENDA (TUO de Ley 27157).- D. S. 001-2009-VIVIENDA, publicado el 5 de febrero del

2009. - Decreto Legislativo N.o 1049 (Del Notariado), publicado el

5 de marzo del 2009.- Ley N.o 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos

No Contenciosos), publicado el 22 de septiembre del 2006.- Código Civil.- Código Procesal Civil.

4. ALGUNOS ASPECTOS SUSTANTIVOS Y SU TRATA-MIENTO JURISPRUDENCIALEs evidente que el trámite notarial debe tomar en cuenta

los aspectos sustantivos de la prescripción adquisitiva como institución y su tratamiento jurisprudencial, más allá de los criterios registrales que se emitan sobre el tema.

No pretendemos desarrollar a profundidad los aspectos sustantivos de la prescripción por no ser materia del presente trabajo, solo nos referiremos a algunos aspectos del mismo.

Se entiende la prescripción adquisitiva como un modo ori-ginario de adquisición de la propiedad y como una institución que cumple una función social, porque otorga la propiedad aquienexplotaelbien,yexcluyededichapropiedadalquedescuida el predio. Resulta oportuno citar a Lafaille cuando señalaba:“[…]esmanifiestalajusticiadeconvertirentitulardel derecho, a quien durante el transcurso de muchos años,

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