MDCI Taller Practico PMIN IPE 2008

MDCI Project Managers: Especialistas en Dirección Integral de Proyectos para turismo residencial No.2

Project Management en Proyectos de Turismo Residencial

Taller Práctico - Marzo 2008

Mark S. Lawson

IPE Programa Experto en Project Management Inmobiliario


Quienes somos

MDCI fue fundada por Mark Lawson en 1999. Mark y su equipo tienen más de 20 años de experienciaprofesional en el sector del Project Management. Han trabajado para empresas multinacionales, desarrollando su labor dentro y fuera de España.

MDCI tiene una cartera de clientes entre los que se encuentran:Global Group (EEUU y España)Sunley Holdings Plc (Reino Unido y España)Marriott Int. Inc. (EEUU, España, Francia, Reino Unido)First National Commercial Bank (Abbey National – ahora Grupo Santander)Halifax España (Grupo Bank of Scotland)FBD (Ranchos Reunidos – La Cala Resort)

MDCI ha entregado hasta la fecha, a tiempo y en presupuesto, más de 2.300 unidades residenciales.

MDCI ha gestionado el desarrollo de grandes proyectos turístico-residenciales, entre los que destacanMarriott Marbella Beach Resort y La Cala Golf Resort.

MDCI ha obtenido la certificación AENOR para la Norma UNE-EN ISO 9001:2000 para las actividades específica de Gestión Integrada de Proyectos Inmobiliarios y Construction Management en sus distintas modalidades, siendo una de las 4 empresas Españolas que tienen dicha certificación.Miembros de la Junta Directiva de AEDIP desde 2005Seguro de Responsabilidad Civil específico por importe de 1,5m€


Cambios en el sector

Tras años de expansión, el aumento de la oferta y la escalada de precios han resultado en un endurecimiento de la competencia y fuerte ralentización de las ventas.

Durante los últimos años no se preveía un descenso brusco en la actividad, ya que la vivienda sigue siendo una inversión rentable y segura, favorecida por la previsión de mantener tipos de interés relativamente bajos (a pesar incluso de las recientes subidas).

Se impone la necesidad de una oferta de calidad donde los complejos urbanísticos ofrezcan instalaciones y servicios complementarios adicionales.

Las promotoras deben esforzarse en hacer una planificación correcta para el desarrollo integral de su proyecto, desde principio a fin y asegurar que las viviendas se entreguen:

A tiempoEn presupuesto (ó por debajo)Cumpliendo las calidades acordadas


El turismo residencial en nuestra zona de actividad

En Andalucía, el mayor incremento en número de viviendas tuvo lugar en el 2004, con un aumento del 13.1% hasta 181.000 casas comercializadas en la costa.

La demanda de viviendas por parte de inversores extranjeros en la Costa del Sol aumentó un 31% anual, hasta 2004.

Desde esa fecha, la demanda extranjera ha disminuido considerablemente. Si en 2008 se venden 30.000 viviendas, se considerará un buen año.


La Dirección Integrada de Proyecto en el turismo residencial

La disciplina profesional de DIP se centra en el cumplimiento de tres objetivos básicos para el promotor: presupuesto, plazo y calidad.

Hasta ahora, la actividad de las empresas DIP en el sector residencial solo ha representado un 10% de sus contratos (según fuentes de Aedip). En el caso de mdci, esta actividad supone el 99% de nuestra labor.

El promotor nacional ha mostrado hasta ahora cierta reticencia a la hora de usar los servicios de Project Management; una tendencia que va cambiando a medida que se tiene conocimiento del valor añadido que supone esta gestión.


¿Por qué necesita el Promotor contratar los servicios de Project Management?

La competitividad del sector obliga a :

Planificar con estrategia global, de principio a fin y realizar un seguimiento exhaustivo para minimizar riesgos y obtener garantías.

Vigilar estrecha y continuamente los márgenes de beneficios.

Acortar en lo posible los plazos de entrega, con el consiguiente ahorro en costes financieros y gastos generales.

Cumplir con calidades para evitar reclamaciones y complicaciones post-venta (Nueva ley de Calidad de la Vivienda).

Coordinar a buen fin todos los recursos involucrados

Todas estas labores, entre muchas otras, las desempeña específicamente un Project Manager.


¿Por qué un promotor debería contar con un Project Manager?

¿Se imagina una orquesta sin director? ¿un ejército sin General? Son dos ejemplos que ilustran la importancia del Project Manager en el proceso constructivo.

La calidad de un arquitecto ha de estar en su diseño, la de un constructor en su ejecución material. La de un Director de Proyecto está en su habilidad y capacidad de gestión global y de principio a fin, de todas las partes involucradas en el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

El Project Manager aporta el valor añadido necesario para que el resultado sea mayor y mejor que la simple suma de todas las partes, y siempre en defensa de los intereses de su cliente : el Promotor.

Un Project Manager aporta una visión global del proceso que garantiza el cumplimiento de los objetivos del Promotor.

La gestión profesional y responsable de un Project Manager no es un costeañadido, es un servicio que se paga por sí solo gracias a los beneficios –cuantificables – que aporta al Promotor en todo momento.


Resumen

Objetivos del promotor de turismo residencial que se garantizan con la contratación del Project Management:

Cumplir plazos de entrega de viviendas.

Garantizar las calidades utilizadas.

Controlar con rigor los presupuestos y tesorería.

Por último, tener la satisfacción y orgullo de finalizar con éxito un proyecto de referencia en el mercado.


Actividades principales a realizar por el Project Manager:

Fase de definición y planificación:

Asesorar y colaborar en la selección de arquitectos e ingenieros.

Redactar la especificación de alcance y calidad de los servicios de los proyectistas.

Redactar la parte técnica del contrato de servicios a firmar con el proyectista.

Desarrollar una matriz de responsabilidad que incluya las de la propiedad, la de los proyectistas, director de proyecto y de los contratistas.

Colaborar y asesorar en la definición final de los objetivos del proyecto en lo referente a su dimensión, alcance, calidad, tipo e hitos principales a cumplir.

Definir y desarrollar la estructura de desagregación del proyecto.

Definir y redactar el manual de dirección de la construcción.

Revisar y aprobar el proyecto de construcción a redactar por el equipo proyectista. Actualizarlo periódicamente.

Preparar y mantener actualizado un programa maestro de la totalidad de la ejecución del proyecto.



Fase de definición de proyecto:

Asesorar de manera continua a la propiedad y al arquitecto proyectista en lo referente a tecnología de construcción, métodos y procedimientos de ejecución, sistemas constructivos, etc.Durante toda la fase del proyecto, ejecutar ingeniería de valor y análisis de constructibilidad.Revisar y auditar el Proyecto Técnico en todas sus etapas.Preparar un segundo programa maestro con mayor grado de detalle en base al conocimiento de lo proyectado.Formular el flujo de caja (cash flow) del proyecto, teniendo en cuenta los pagos según programación y los ingresos según planificación financiera.Recomendar los paquetes de contratación y asesorar sobre los procedimientos y tipos de contrato a otorgar para cada paquete.Redactar los documentos que componen la petición de ofertas y órdenes de compra de materiales. Tendrá responsabilidad de todo el proceso y del procedimiento de contratación y de compras.



Fase de contratación – ejecución:

Preparar la relación de ofertantes-licitadores idóneos para cada paquete de contratación y suministradores de materiales.Realizar el proceso de precalificación.Convocar a los ofertantes y entregarles la documentación completa de la petición de propuestas.Después de entregada la información, convocar una reunión para contestar preguntas y aclarar dudas de los ofertantes.Recibir propuestas, tabular, homogeneizar, comparar y evaluarlas.Mantener y dirigir reuniones con los participantes con las mejores ofertas.Informar al proyectista de la recomendación sobre el adjudicatario.Comunicar a la propiedad la propuesta de adjudicación.Evaluar propuestas de ingeniería de valor, para valoración de contratista.Preparar y revisar el contrato y toda su documentación anexa.



Fase de construcción - ejecución:

Disponer en obra de un equipo con la cualificación adecuada.Seguir, evaluar y llevar la administración de las órdenes de cambio y requerir la aprobación de la Dirección Facultativa y la propiedad.Regular y llevar todo lo referente a la aprobación de muestras, planos “as built” (según construído), manuales de operaciones, etc.Verificar el cumplimiento de las programaciones, advertir de las desviaciones y proponer acciones-decisiones para su corrección.Hacer el seguimiento de los avales y su devolución.Coordinar la ejecución de todo el proceso de control de calidad.Si la obra la ejecutan varios contratistas, tomar en nombre de la propiedad los seguros de todo riesgo.Coordinar las aceptaciones provisionales y definitivas de la obra.Controlar las certificaciones.Mantener información sobre la obra mediante informes mensuales.Realizar las gestiones oficiales para la obtención de licencias



Fase de desactivación – entrega de obra:

Supervisión del desmontaje y retirada de las instalaciones provisionales de la obra.Realizar el seguimiento del funcionamiento de la construcción durante el periodo de garantía hasta la recepción definitiva.Asesorar a la propiedad sobre los seguros a tomar (seguro decenal)Hacer el cierre de cuentas del proyecto siguiendo la estructura de costes formulada.Asegurar la entrega a la propiedad de los manuales de mantenimiento de los diversos sistemas constructivos.Asesorar a la propiedad sobre la contratación de programas de mantenimiento preventivo y sobre la puesta en uso de su construcción.Redactar las actas de recepción provisional y el listado de incidencias a corregir por cada contratista. Controlar el proceso.Iniciar y seguir el proceso de liberación ó ejecución de cantidades retenidas por pagos al contratista y liberación de avales y garantías.Transcurrido el plazo de garantía, actas de recepción definitiva.


Preguntas que el Project Manager debe hacerse respecto a su tiempo:

¿Me dejo tiempo libre para pensar?¿Estoy haciendo lo que especifica el contrato?¿He revisado últimamente los términos y condiciones del contrato?¿Funciona el equipo de proyecto como una unidad?¿Conozco realmente la marcha y el estado del proyecto?¿Estoy preparado para mantener una entrevista con la propiedad?¿Tengo todos los compromisos apuntados en la agenda?¿Tengo que hacer algo nuevo?Si hay cambios ¿los he comunicado al equipo del proyecto?¿A qué nuevos contratos puede conducir este proyecto?


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