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ÁREA DE ESTUDIOS
Mercado de la vivienda
en España
Junio 2013
1
El sector retoma la dinámica contractiva, después de los buenos datos de finales de 2012 que anticiparon los cambios fiscales.
Tan sólo se aprecia cierta recuperación de la demanda procedente de extranjeros, en especial en las zonas turísticas.
Se observa un creciente porcentaje de operaciones de compraventa de vivienda sin financiación con préstamo hipotecario.
Aunque el ajuste de precios ha proseguido, la caída de la renta de las familias y la eliminación de las desgravaciones fiscales ha provocado un empeoramiento de la accesibilidad, lo que retardará el ajuste del mercado. Para compensar estos impactos, serían necesarias mayores caídas de precios para situar el esfuerzo de adquisición de una vivienda en niveles asequibles para la media de los hogares.
La absorción del stock de vivienda nueva sin vender avanza muy lentamente y, al ritmo actual de ventas, su normalización requeriría más de cinco años.
Panorama global
Condicionantes y perspectivas
El ajuste efectuado
Situación actual del sector
El ajuste efectuado
4
En máximos:
Promoción anual de 886.000 viviendas nuevas
Demanda anual de 326.000 viviendas nuevas 449.000 viviendas usadas
Promoción - viviendas visadas, max. en abr.07 Demanda - Transmisiones de vivienda Registradores (INE), max dic. 07 Hipotecas - Nº de hipotecas s/vivienda constituidas, incluye más fines que la adquisición de viviendas * Períodos recientes del sector: 1998-2004 ciclo alcista fundamentado, 2005-2008 burbuja.
Precios : 2.101,4 €/m2 Un +200% nominal en todo el ciclo
expansivo Un 30% de aumento nominal durante la
burbuja*. +17,2% real
Actualmente:
Precios : 1.519 €/m2 (a)
Corrección nom. del 27,7% desde máx. -34,3% real
El ajuste efectuado hasta el momento Fuerte corrección en todos los niveles
Promoción anual de 40.000 viviendas nuevas
Demanda anual de 161.000 viviendas nuevas 168.000 viviendas usadas
Hipotecas s/vivienda 1.354.000 viv. hipotecadas anuales
173.000 mill. € anuales
Hipotecas s/vivienda 256.000 viv. hipotecadas anuales
26.000 mill. € anuales
(a) Serie del Min. de Fomento. Según el Indice de Precios del INE, desde el 3T.07 el ajuste es del 36,2% nominal y del 43,4% real.
5
El ajuste en términos macroeconómicos El sector sigue lastrando el crecimiento económico
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
pp
Fuente: INE y elaboración propia.
Contribución al crecimiento anual del PIB
Inv. viviendaInv. otras construccionesPIBPIB sin inv. viviendaPIB sin inv. construcción
12,5%
5,1%
0
2
4
6
8
10
12
14
16
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 1213*
% P
IB n
omin
al
Fuente: Eurostat. * Hasta marzo.
Inversión en vivienda
España Alemania FranciaUEM Irlanda
La inversión en vivienda va corrigiendo su sobrepeso y se sitúa en línea con la media de la UEM, aproximándose a su media a largo plazo (4,7%).
6
Ajuste comparado de precios En precios, el ajuste en España ha sido uno de los más intensos del entorno
Sin embargo, en relación a los precios de alquiler y en comparación con otros países, la vivienda en España presentaría una sobrevaloración en torno al 15% .
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Hong
Kon
g
Indi
aSi
ngap
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Chin
a
Cana
dá
Sudá
fric
a
Aust
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Alem
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Fran
cia
Italia
R.U
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Hola
nda
EE.U
U.
*Esp
aña
Irlan
da
(%)
Precio de la viviendaAjuste desde 4T.2007
Fuente: The Economist *España: ajuste hasta IT.13
-27,7
-40
-20
0
20
40
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80
Prec
io fr
ente
a la
rent
a m
edia
de
los
alqu
ilere
s a l/
p (%
)Fuente: The Economist
Infravalorada
Sobrevalorada
15
Valoración de los niveles de precio
Situación actual
8
La producción de vivienda nueva alcanza mínimos históricos y apenas supone el 4,5% de lo que se promovía en el momento alto del ciclo. El 34,8% de las viviendas terminadas son en régimen de autopromoción.
La demanda, tras el repunte de finales de 2012 por la anticipación de los cambios fiscales, retorna a niveles mínimos; aunque con comportamientos cada vez más divergentes por regiones. La vivienda nueva muestra un comportamiento más debilitado que la usada. Se detecta un creciente interés de los inversores extranjeros, que en el 1T.13 realizaron el 17% de las compras.
Los precios prosiguen su ajuste, aunque con distinta intensidad según el indicador que se analice. Los precios han retrocedido hasta niveles del año 2004 y acumulan un recorte del 27,7%. El suelo, por su parte, acumula una caída de precios media del 44,8%.
Situación actual Tras cinco años de crisis, el sector aún no ha tocado fondo
9
El ritmo de promoción disminuye hasta las 40.137 viviendas anuales, mínimo histórico de la serie. Sin embargo, este volumen es superior a la formación de hogares, que ante el giro demográfico registrado como consecuencia de la crisis, incluso están destruyéndose (entre octubre 2012 y marzo 2013 el nº de hogares ha disminuido en 80.200 unidades familiares).
Evolución de la oferta nueva La promoción de vivienda prosigue contrayéndose y alcanzando nuevos mínimos
-80%
-60%
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-20%
0%
20%
40%
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100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
94 96 98 00 02 04 06 08 10 12
Nº viviendas visadas aparejadores
acumulado 12 meses (izda) T12,12 (dcha.)
Fuente: Colegios de Arquitectos Técnicos
10
Nº de visados Peso en el total
Evolución interanual
Corrección desde Máximos
Murcia 1.359 3,4% 10,3% -97,6%La Rioja 486 1,2% -15,3% -95,1%Baleares 1.103 2,7% -16,6% -93,2%Asturias 984 2,5% -17,4% -94,2%C. Valenciana 3.006 7,5% -23,8% -97,6%Aragón 1.638 4,1% -26,5% -93,2%Cataluña 3.439 8,6% -32,8% -97,4%Castilla León 2.685 6,7% -38,5% -94,9%Andalucía 8.424 21,0% -39,1% -95,0%País Vasco 3.321 8,3% -40,5% -81,4%Navarra 1.715 4,3% -41,1% -83,4%Canarias 1.227 3,1% -47,0% -97,1%Galicia 1.768 4,4% -47,6% -96,8%C. La Mancha 2.138 5,3% -47,7% -97,2%Madrid 5.590 13,9% -60,9% -92,4%Extremadura 900 2,2% -64,7% -95,3%Cantabria 354 0,9% -78,4% -97,4%Total Nacional 40.137 100% -43,1% -95,5%
Fuente: Colegios de Arquitectos Técnicos
Nº DE VIVIENDAS VISADAS POR CC.AA.Visados de obra nueva, abr.12 - mar.13
Sólo en Murcia se produce un aumento, si bien acumulaba un mayor ajuste Evolución de la oferta nueva
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Entre el 2T.12 y el 1T.13 se terminaron 106.760 viviendas, un 83,7% menos que en máximos. De ellas, 37.146 (el 34,8%) se construyeron en régimen de autopromoción, segmento que aunque también ha disminuido frente a sus valores máximos, ha tenido un comportamiento menos negativo que la promoción de mercado.
Creciente peso de la autopromoción
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
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Cooperativas Personas físicas + Com. propietarios OtrosFuente: Min. Fomento (Certificaciones fin de obra)
Viviendas acabadas por régimen de promociónDato acumulado de 12 meses
Evolución de la oferta nueva
12
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25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
150.000
175.000
200.000
225.000
250.000
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04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Compraventas de viviendasEvolución trimestral
nuevas
usadas
Fuente: Min. Fomento (Notarios)
-80%
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-20%
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20%
40%
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05 06 07 08 09 10 11 12 13
Evolución por tipos de vivienda Var. interanual del dato trimestral
Totalnuevasusadas
Fuente: Min. Fomento
La eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual y el aumento del IVA favoreció una anticipación de compraventas a finales de 2012. Tras este efecto, las ventas han vuelto a debilitarse, en especial las de viviendas nuevas.
Comportamiento de la demanda Tras las distorsiones por el cambio de fiscalidad, el mercado vuelve a debilitarse
13
El retorno al mercado de los compradores extranjeros ha favorecido un repunte de las ventas, especialmente en la Costa Mediterránea, zona que muestra los mayores ajustes de precios.
Comportamiento de la demanda En el último año, Alicante y Almería registran un importante aumento de las ventas
-25%
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-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%Evolución de la compraventa de viviendas por provincias
Variación interanual del dato acumulado de 12 meses a marzo 2013
Fuente: Min. Fomento (Notarios)
España : +1,3%
14
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1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
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8.000
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Inversión inmobiliaria de los extranjeros
Fuente: Banco de España.
Acum
ulad
o 12
mes
es, M
ill. d
e eu
ros
La inversión inmobiliaria de los extranjeros aumentó un 17% en 2012 y recuperó valores de 2008. La compra de viviendas por extranjeros es aún un tercio de la que se efectuaba en máximos, pero su peso en el total del mercado supone el 17% de las compras. En el último año, el número de viviendas compradas por extranjeros ha aumentado un 24%.
Recuperación de la inversión inmobiliaria de los extranjeros
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
No residentesResidentes
Fuente: Min. Fomento (C.S.Notariado)
Compraventas de viviendas de extranjeros
Comportamiento de la demanda
15
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
Compra de viviendas por parte de extranjerosEn provincias con compras superiores a las 300 unidades (abr 12 - mar 13)
No residentes
Residentes
Fuente: Min. Fomento
45,6%
En rojo, peso de las compras de extranjeros sobre el total provincial
31,4%
11,1% 35,8% 5,7%
33,7% 30,2% 26,2%
16,8% 8,1% 15,8% 13,5% 11,7% 6,5% 5,9% 4,5%
Alicante y Málaga concentran el 42% de las compras realizadas por los extranjeros en los últimos 12 meses.
La demanda de extranjeros tiene un elevado peso en Alicante, las islas y Málaga Comportamiento de la demanda
16
En la parte alcista del ciclo destacaba la compra de vivienda de extranjeros para su residencia. Actualmente el principal motivo de compra es turístico y de inversión. Destaca el creciente peso de las compras realizadas por los rusos.
Intenso cambio en la estructura por nacionalidades respecto a la fase alcista del ciclo Comportamiento de la demanda
16,3%
9,5% 9,4%
7,4% 6,9%6,0%
4,9% 4,3% 4,0% 3,8%2,8% 2,8% 2,4%
1,6% 1,4% 1,3% 1,2% 1,1% 1,0%
Estructura por nacionalidades de las compras de vivienda por extranjeros % sobre las compras realizadas entre abril-2012 y marzo-2013
Fuente: Col. de Registradores
17
-60%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Importe de hipotecas sobre viviendaTasa interanual y suavizada
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1.100.000
1.200.000
1.300.000
1.400.000
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Nº hipotecas constituidas sobre viviendasAcumulado 12 meses
Actualmente se constituyen 256.139 hipotecas anuales, un 81,1% menos que en máximos y por un importe anual de 26.068 mill. €, el nivel más bajo desde 1998.
La concesión de hipotecas prosigue cayendo a un intenso ritmo Comportamiento de la demanda
18
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
1.100.000
1.200.000
08 09 10 11 12 13
Número de operacionesDato acumulado de 12 meses
Hipotecas sobre viviendas
Compraventas de vivienda libre (Registradores)
Desde mediados de 2012 el número de compraventas de vivienda supera al de hipotecas constituidas, diferencia que aumenta conforme avanza 2013. En los primeros cuatro meses de 2013 la cifra de compraventas superó en un 27% al de hipotecas.
Aumenta la compra de viviendas sin crédito hipotecario Comportamiento de la demanda
19
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
07 08 09 10 11 12 13
Precio M. Fomento
IPV INE (arranca en 2007)
Evolución del precio de la viviendaTasas interanuales
Los precios prosiguen su ajuste, aunque la intensidad del mismo es muy dispar según el indicador de precios que se analice. Mientras que la serie del Min. de Fomento anota en el 1T13 una moderación de la caída (-0,8% intertrimestral), el índice de precios del INE muestra un repunte en la intensidad del ajuste, con una caída intertrimestral del 6,6% (e interanual del 14,3%).
Coyuntura de precios Aumentan las disparidades en los indicadores de precios
-15%
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200
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800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
2.200
87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13
€/M2, izq.
Crec. Interanual, dcha.
Fuente: Min. de Fomento
-7,9% 1T 13
Precios de la vivienda libre
-27,7% acumulado
-36,2% acumulado
20
Llama la atención que, dado el elevado volumen de stock de vivienda nueva sin vender, y el tono más contractivo de las ventas, se haya frenado más la caída del precio de la vivienda nueva y muestre una menor flexibilidad que en el ciclo anterior. No obstante, en la última etapa del ciclo expansivo la vivienda usada se había encarecido más que la vivienda nueva.
Coyuntura de precios La vivienda nueva está mostrando una menor flexibilidad a la baja que la usada
70
75
80
85
90
95
100
08 09 10 11 12 13
Vivienda nueva
Vivienda usada
Ajuste de los precios de la viviendaMáximo (1T.08) = 100
Fuente: Min. Fomento
75,7
71,5-8,2%
-5,1%
21
Las correcciones más intensas desde máximos se registran en las provincias limítrofes a Madrid (Guadalajara y Toledo) y en la costa (Castellón, Las Palmas, Málaga, Valencia, Almería y Murcia), que son las que habían acumulado una mayor burbuja.
Geográficamente, la intensidad del ajuste desde máximos es muy dispar
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
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0%
Cas
telló
n
Tole
do
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dala
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Las
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mas
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Mál
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Ovi
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Our
ense
Caída desde Máximos del precio de la vivienda libre 1T.13
Corrección nominal en España desde Max. -27,7%
Fuente: Min. Fomento
Coyuntura de precios
22
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Importe medio de las hipotecas s/vivienda €
Fuente: INE
El importe medio de las hipotecas contratadas desciende a niveles de 2003
-38,3%
94.023 €
Crédito hipotecario: importe medio contratado
23
Elevada desigualdad por CCAA: en Madrid es 2,5 veces superior a las más bajas
161.189
123.310
111.948107.747 106.503 106.461 102.010
97.10793.523
87.652 85.505 85.14481.129 79.775
72.11066.301 64.997
Fuente: Col. de Registradores
Crédito hipotecario registrado por compra de viviendaImporte medio en euros al 1er trimestre de 2013
Crédito hipotecario: importe medio contratado
24
No obstante, dados los bajos niveles de actividad alcanzados, los datos trimestrales presentan una elevada volatilidad. En el 1T.13 el nº de transacciones efectuadas disminuyó un 22,2% interanual, la caída más intensa en año y medio.
La actividad del mercado de suelo mantiene un intenso ajuste
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
04 05 06 07 08 09 10 11 12
Compraventa de suelo urbano
Nº de transacciones
Miles de m2
Fuente: Min. Fomento
Evolución del mercado de suelo
- 83%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
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30%
40%
50%
60%
12 13
1.000 - 5.000
5.000 - 10.000
10.000 - 50.000
> 50.000
Transacciones de suelo según tamaño de los municipiosEvolución interanual
Fuente: Min. Fomento
Nº habitantes % Trans. IT.13
25,8%
21,4%
28,3%
15,8%
25
Datos trimestrales
€/m2 fecha €/m2Variación interanual
Variación intertrimestral
Corrección desde Máx.
Pobl. de menos de 1.000 hab. 111,5 1T.12 47,4 -57,5% -26,4% -57,5%
Pobl. de 1.000 a 5.000 hab. 166,7 4T.06 89,4 -14,8% -15,0% -46,4%
Pobl. de 5.000 a 10.000 hab. 231,8 1T.11 163,7 -2,0% 28,4% -29,4%
Pobl. de 10.000 a 50.000 hab. 335,5 3T.07 169,3 -5,6% -13,8% -49,5%
Pobl. de más de 50.000 hab. 697,5 3T.07 298,4 -20,1% -18,5% -57,2%
Para el total nacional 285,0 3T.07 157,2 -11,5% -16,1% -44,8%
En máximos
Evolución del precio del suelo por tamaño de las poblaciones
Precio de las transacciones de suelo urbano1T.2013
Tan sólo las poblaciones de entre 5.000 y 10.000 habitantes registraron un aumento intertrimestral de precios. En el resto de municipios el ajuste fue el más intenso en año y medio. No obstante, dado el bajo número de operaciones y el desigual comportamiento por municipios, el indicador de precios agregado presenta un comportamiento muy irregular.
El precio del suelo urbano también intensificó su ajuste en el 1T.13 Evolución del mercado de suelo
-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%
150
170
190
210
230
250
270
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310
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Evolución del precio del suelo urbano
Precio €/m2 (izda.) Var. Interanual (drcha)Fuente: Min. Fomento
26
El ajuste medio desde máximos alcanza el 44,8% Evolución del mercado de suelo
Los municipios de más de 50.000 habitantes muestran un ajuste desde máximos del 57,2%.
40
50
60
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80
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07 08 09 10 11 12 13
1.000 - 5.000
5.000 - 10.000
10.000 - 50.000
> 50.000
Evolución de los precios del suelo según municipios3T.07 = 100
Fuente: Min. Fomento
Según nº habitantes
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
05 06 07 08 09 10 11 12 13
1.000 - 5.000
5.000 - 10.000
10.000 - 50.000
> 50.000
Según nº habitantes
Precios del suelo según tamaño de los municipiosEvolución interanual
Fuente: Min. Fomento
Condicionantes y perspectivas
28
Debilidad del mercado laboral.
Caída de la renta disponible familias.
Deterioro del clima de confianza.
Lento desapalancamiento de los hogares.
Reestructuración del sistema financiero; restricciones al crédito.
Condicionantes globales:
Empeoramiento de la accesibilidad.
Se mantienen las expectativas de precios a la baja.
Persistencia de un elevado stock de vivienda nueva sin vender.
Saldo migratorio negativo. Proyecciones demográficas a la baja.
Factores endógenos:
Los condicionantes de la demanda no mejoran Siguen sin darse las condiciones para un repunte de las ventas
29
La destrucción de empleo podría continuar hasta mediados de 2014
Aunque la destrucción de empleo se va moderando, las previsiones actuales sitúan la primera tasa trimestral positiva del PIB español a finales de 2013. La fortaleza del proceso de creación de empleo dependerá de la intensidad de la recuperación que se inicie en ese momento.
Los condicionantes de la demanda no apoyan aún una mejora
-8
-6
-4
-2
0
2
4
-500
-400
-300
-200
-100
0
100
200
08 09 10 11 12 13 14
%mile
s
Fuente: INE y Área de Estudios de Bankia.
Empleo (PTETC)Variación trimestral en nº(izq)
Tasa interanual (dcha)
30
25%
27%
29%
31%
33%
35%
37%
39%
41%
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12
Hogares con más de un salarioPeso sobre total de hogares
Fuente: INE
0,90
0,95
1,00
1,05
1,10
1,15
1,20
1,25
1,30
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12
Fuente: INE
Ocupados por hogar
El empeoramiento del mercado laboral ha sido tan intenso y rápido que el número de personas ocupadas por hogar se sitúa en mínimos de la serie, reduciendo los ingresos familiares para hacer frente a una hipoteca.
0,96 28,1%
Disminuye la capacidad de obtención de rentas de los hogares Los condicionantes de la demanda no apoyan aún una mejora
31
Subidas impositivas y recortes salariales también impactan negativamente en la renta
La RBD de las familias está cayendo desde 2010, y se encuentra un 6,3% por debajo del alcanzado en 2009. El deterioro de la expectativas económicas inhibe las decisiones de compra más importantes.
-4
-2
0
2
4
6
8
08 09 10 11 12
a/a
(%)
Fuente: INE. * Acumulado cuatro trimestres.
Renta bruta disponible de los hogares*
Los condicionantes de la demanda no apoyan aún una mejora
-50
-45
-40
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
nive
l
Fuente: CE.
Confianza del consumidor
32
El desapalancamiento de las familias españolas no ha concluido
0 25 50 75 100 125 150 175 200
HolandaChipre
PortugalEspaña
LuxemburgoBélgica
FinlandiaUEM
MaltaFrancia
ItaliaGrecia
AlemaniaAustria
EsloveniaEslovaquia
Fuente: BCE. * Valor mediano.
% s/
ingr
esos
Deuda de los hogares*
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
% s/
PIB
Sostenibilidad de la deuda de los hogares
Deuda de los hogaresUmbral estadístico (1)Deuda sostenible (2)
Fuente: BdE y Eurostat. (1) Ratio deuda/PIB correspondiente al tercer cuartil de ladistribución de esta variable para los Estados miembros de la UE-27 en el periodo1995-2008. (2) Se considera "sostenible" siempre que la ratio deuda/activos aprecios actuales se mantenga estable.
Los condicionantes de la demanda no apoyan aún una mejora
UEM Bélgica Alemania Grecia España Francia Italia Chipre Luxemb. Malta Holanda Austria Portugal Eslovenia Eslovaquia Finlandia
% hogares endeudados 43,7% 44,8% 47,4% 36,6% 50,0% 46,9% 25,2% 65,4% 58,3% 34,1% 65,7% 35,6% 37,7% 44,5% 26,8% 59,8%% hogares con deuda hipotecaria 23,1% 30,5% 21,5% 17,5% 32,5% 24,4% 10,8% 44,8% 38,8% 15,6% 44,7% 18,4% 26,7% 14,1% 9,6% n.d.% hogares con hipoteca s/viv. habitual 19,4% 28,5% 18,0% 13,9% 26,8% 16,9% 9,6% 35,0% 32,8% 12,1% 43,9% 16,6% 24,5% 12,5% 9,3% 32,8%% hog. con hipoteca s/otro inmueble 5,6% 3,2% 6,0% 3,9% 7,3% 10,1% 1,6% 15,4% 8,4% 4,5% 2,5% 2,4% 3,3% 1,6% 0,6% n.d.% hogares con otro tipo de deudas 29,3% 24,2% 34,6% 26,1% 30,7% 32,8% 17,8% 47,9% 36,9% 25,2% 37,3% 21,4% 18,3% 38,9% 19,9% n.d.
Fuente: BCE
Porcentaje de hogares endeudados
33
18%
22%
26%
30%
34%
38%
42%
46%
50%
54%
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
% de ingresos destinados al pago de la hipoteca
Sin deducciones fiscales
Con deducciones fiscales
Fuente: Banco de España
Tras la mejora registrada en 2012, el porcentaje de ingresos necesarios para pagar una hipoteca repuntó hasta el 33,1% en el 1T.13 debido a la eliminación de la desgravación fiscal y a la caída de los ingresos familiares. Reducir la accesibilidad a un rango entre 30%-25%, implicaría (ceteris paribus) caídas adicionales de precios entre el 9% y el 25%
La accesibilidad empeora hasta niveles de 2009
3
3,5
4
4,5
5
5,5
6
6,5
7
7,5
8
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Años
Precio de la viv. / Renta bruta por hogar
Fuente: Banco de España
5,9
33,1%
Los condicionantes de la demanda no apoyan aún una mejora
Precio vivienda Coste fiscal Renta bruta por hogar
Precio vivienda Coste fiscal Tipos-spreads Ingresos hogares
-9% -25%
34
En EEUU, la recuperación no se ha iniciado hasta que la accesibilidad para adquirir una vivienda ha sido la más favorable en, al menos, 40 años (3 años de renta disponible). En España mejorar la accesibilidad hasta niveles del año 2000 implicaría un descenso en los precios superior al 30%.
Reducir el esfuerzo a niveles del año 2000 requeriría caídas de precios del 30% Los condicionantes de la demanda no apoyan aún una mejora
2
3
4
5
6
7
8
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Años
EsfuerzoPrecio de la vivienda / ingreso medio por hogar
anual
Fuente: Thomson Reuters, Min. de Fomento, INE y elaboración propia
España
EEUU
6
330
40
50
60
70
80
90
100
110
120
77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11
2005
= 1
00
EsfuerzoPrecio de la vivienda /ingresos familiares
disponibles
Fuente: OCDE y elaboración propia
EEUU España
Irlanda
35
0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%
10%11%12%
94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14p
Tipo hipotecario vivienda libreMedia del conjunto de entidades
Euribor a 1 año Medio Hip.
Fuente: Banco de España y previsión Bankia
Los tipos aplicados en las operaciones hipotecarias disminuyen en mayo tras cuatro meses de subidas, pero su diferencial con otras referencias del mercado se mantiene.
Los spreads de las operaciones hipotecarias siguen altos Los condicionantes de la demanda no apoyan aún una mejora
36
54%
56%
58%
60%
62%
64%
66%
10%
11%
12%
13%
14%
15%
16%
17%
18%
05 06 07 08 09 10 11 12 13
LTV operaciones nuevas% ptmos viv. con LTV>80% (izda)
LTV medio (drcha)
Fuente: Banco de España
270
280
290
300
310
320
330
340
05 06 07 08 09 10 11 12 13
Meses Plazo medio hipotecario
Fuente: Banco de España
23,6 años
59,3%
LTV y plazos se han relajado levemente Los condicionantes de la demanda no apoyan aún una mejora
37
102.825
195.184
273.363
413.642
613.512
688.044 687.523 676.038 640.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
04 05 06 07 08 09 10 11 12eFuente: Min. de Fomento
Stock de vivienda nueva sin vender
El proceso de reducción del stock va muy lento
En 2012 el stock de vivienda nueva sin vender se redujo hasta unas 640.000 unidades, no tanto por las ventas sino más bien por la progresiva disminución de entradas de vivienda nueva.
-5,3%
La absorción del stock de vivienda
38
El stock de vivienda nueva sin vender supone el 2,6% del parque total de viviendas
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Peso del stock provincial en 2012 sobre parque de vivienda12,5%
… Y el 18,7% del parque de viviendas vacías. Destacan negativamente Castellón, Toledo y Almería con un elevado stock en relación al tamaño de su parque de viviendas. Madrid concentra el 6,9% del stock total de vivienda nueva, pero éste sólo supone el 1,5% de su parque total de viviendas.
La absorción del stock de vivienda
39
Al ritmo actual de ventas, se tardaría 5,3 años en absorber totalmente el stock
Ratio de absorción (años) por zonas geográficas
Ratio de absorción
> 10
≥ 8 y < 10
≥ 6 y < 8
≥ 4 y < 6
≥ 2 y < 4
< 2
La absorción del stock de vivienda
Ratio de absorción: es el cociente entre el stock de vivienda nueva estimado para 2012 en cada provincia respecto a las transacciones de compraventa de vivienda nueva registradas por notarios en esa misma zona en 2012.
40
536.900
141.600
11.700
-14.500-100.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 IT.13
Creación de hogares
Fuente: INE. EPAFuente: INE. EPAFuente: INE. EPAFuente: INE. EPA
La crisis se ha dejado sentir también en los comportamientos socio-demográficos, con impacto a medio y largo plazo. Entre octubre 2012 y marzo 2013 la EPA registra 80.200 hogares menos, (por retraso de la edad de emancipación, menores divorcios, etc.) fenómeno que sólo se ha observado en otras dos ocasiones en la serie histórica disponible y nunca con esta intensidad.
2001- 2008 440.000 hogares anuales
Los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda La prolongación de la crisis ha llevado a un proceso de destrucción de hogares
41
Con anterioridad a la crisis, las proyecciones a largo plazo daban un crecimiento medio en la presente década cercano al 2,46%. Sin embargo, al saldo migratorio negativo iniciado en 2011 se añadirá, a partir de 2018, un crecimiento vegetativo negativo.
Los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda Las proyecciones apuntan una progresiva reducción de la población total
42
310.642
12.845
-42.675 -37.699
-162.390-200.000
-100.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
2008 2009 2010 2011 2012
Nº
de p
erso
nas
Inmigraciones Emigraciones Saldo migratorio
Evolución del saldo migratorio
En 2012, el saldo migratorio (inmigrantes – emigrantes) fue de 162.390 habitantes menos, debido tanto a la creciente salida neta de extranjeros como al aumento de los españoles que emigran (59.724 en el conjunto del año).
Los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda Desde 2010 se registran saldos migratorios negativos
43
0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000
0-405-0910-14 15-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980-84
85 y más
Pirámide de población 2011
Españoles
Extranjeros
43 Área de Estudios
La población en las cohortes de edad demandantes de primera vivienda (25-34 años) es un 34% superior a la de las cohortes de 15 a 24 años (los demandantes en los próxima década) . En 2025 el grupo de edad entre 25-34 años será de 4,5 millones de personas frente a los 7,9 millones que eran en 2007.
Los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda La próxima generación demandante de vivienda es un 34% inferior a la actual
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
96 00 04 08 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48
Mill
ones
de
habi
tant
es
Fuente: INE Proyecciones de población a largo plazo
Población con edad de 25 a 34 años
44 44
Los precios seguirán ajustándose hasta 2015 Hasta 2015 los precios podrían sufrir un ajuste real del 13%
45
55
65
75
85
95
105
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34
Máx
imo
= 1
00
nº de trimestres
Ciclo anterior (91 - 97)
Ciclo actual (desde 2008)
"escenario central"
"escenario estresado"
Fuente: Min. de Fomento, INE, Previsiones Serv. Estudios Bankia
Correcciones del precio real de la vivienda en Españadesde máximos
97
2012
2013 2014 2015 2016
3,5%
3,9%
0,2%
1,2%
7,7%9,6%
7,7%
11,1%
17,3%
18,5%17,2%
12,8%
9,1%
4,8%
-3,2%
-6,3%
-3,5%
-6,8%
-10,0%
-7,6%
-2,0%
1,0%
2,7%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
Evolución interanual del precio de la vivienda
En términos nominales el ajuste se prolongaría hasta 2014, con una caída adicional total de los precios del 8,7%.
45
El escenario macro sigue sin ofrecer unas condiciones favorables para la recuperación dinámica y sostenida de la demanda de la vivienda a corto/medio plazo. La crisis ha elevado la tasa de paro hasta el 27,2% y entre octubre de 2012 y marzo de 2013 se destruyeron 80.200 hogares.
El ritmo de absorción del stock de vivienda nueva sin vender sigue siendo muy lento y supone un lastre para el sector (en 3 años apenas se ha reducido en 50.000 viviendas).
El recorte de la financiación y el aumento en los diferenciales aplicados sobre los tipos de interés también contribuyen a anular el efecto de la reducción de los precios sobre la reactivación de la demanda, lo que unido al término de la desgravación fiscal y a la caída de los ingresos familiares ha supuesto un empeoramiento de la accesibilidad, pese a la caída de los precios de la vivienda.
En este contexto, nuestras previsiones centrales estiman una corrección adicional de los precios de la vivienda del 7,6% en 2013 y del 2% en 2014.
En definitiva, pese al intenso ajuste en actividad sufrido, el sector no ha absorbido aun los desequilibrios que generó en la etapa expansiva, ni se encuentra en equilibrio de acuerdo a los parámetros económicos y demográficos que configuran el nuevo escenario.
Conclusiones
46
Tipo de dato Máximo Fecha Dato actual FechaOFERTA:Nº visados de obra nueva (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses 886.181 Abr.07 40.137 Mar.13Certificados de fin de obra (Min. Fomento, Aparejadores) acum. 12 meses 656.733 Feb.08 106.760 Mar.13Nº viviendas iniciadas (Min. Fomento) acum. 12 meses 765.992 Ene.07 65.712 Jun.12Nº viviendas terminadas (Min. Fomento) acum. 12 meses 688.388 Jul.08 142.206 Dic.12Stock de vivienda nueva terminada sin vender (Min. Fomento) anual 688.044 2009 600.000 2012DEMANDA:Transmisiones (INE, Registradores, la serie empieza en 2007) acum. 12 meses 775.300 Dic.07 329.031 Abr.13* Viv. Nueva acum. 12 meses 326.382 Dic.07 161.266 Abr.13* Viv. Usada acum. 12 meses 448.918 Dic.07 167.765 Abr.13Transacciones (Min. Fomento, Notarios, la serie empieza en 2004) acum. 12 meses 955.186 4T.06 348.715 1T.13* Viv. Nueva acum. 12 meses 421.622 4T.07 108.160 1T.13* Viv. Usada acum. 12 meses 575.190 1T.06 240.555 1T.13Nº de hipotecas constituídas sobre vivienda (nueva y usada, INE) acum. 12 meses 1.354.309 Ago.06 256.139 Abr.13PRECIO:Precio de la vivienda libre (€/m2) trimestral 2.101,4 1T.08 1.519,0 1T.13Otras aproximaciones al valor de la vivienda:* Importe medio de las viviendas hipotecadas (INE) mensual 152.482 Ago.07 94.023 Abr.13* Valor medio de las transacciones de vivienda libre (Notarios) trimestral 190.277 Dic.07 128.698 1T.13CREDITO:Préstamos a hogares e ISFLSH para vivienda (Saldo vivo, Mill. €) mensual 680.760 Jul.10 625.439 Abr.13Nuevas op. de cto. a hogares para adq. de vivienda (Mill. €) acum. 12 meses 172.504 Ago.06 29.840 Abr.13Importe de las hipotecas constituídas sobre vivienda (INE, Mill. €) mensual 192.214 May.07 26.068 Abr.13Morosidad de los hogares por adquisición de vivienda trimestral 3,05% 3T.09 4,14% 1T.13Crédito total con garantía hipotecaria (Saldo vivo, Mill. €) mensual 1.075.237 Jun.10 831.753 Abr.13Préstamos a actividades inmobiliarias (Saldo vivo, Mill. €) trimestral 324.664 2T.09 205.892 1T.13OTROS RATIOS DEL CREDITO VIVIENDA:Tipo de interés medio hipotecario conjunto entidades mensual 6,27% Sep.08 3,33% May.13LTV medio en operaciones nuevas trimestral 64,2% 4T.05 59,3% 1T.13% de préstamos con LTV >80 trimestral 18,0% 2T.06 16,6% 1T.13Plazo (meses) trimestral 339 3T.07 283 1T.13ACCESIBILIDAD:Precio de la vivienda / RBD por hogar (accesibilidad en años) trimestral 7,6 2T.06 5,9 1T.13Esfuerzo anual sin deducciones trimestral 52,0% 3T.08 33,1% 1T.13OTROS INDICADORES RELACIONADOS:Variación anual de la población anual 957.085 2007 -205.778 2013Creación de hogares anual 536.900 2005 11.700 2012
Cuadro de mando del sector de la vivienda
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