23
Ing. Luis A. Martínez Ingeniero Civil C.I.: V-5.713.157 C.I.V. Nro. 69.385 Ing. Luis A. Martínez Ingeniero Civil C.I.: V-5.713.157 C.I.V. Nro. 69.385 Tasador de bienes muebles e inmuebles INFORME TECNICO DE AVALUO INMUEBLE: Lote de Parcela y vivienda unifamiliar DIRECCION: Callejón Naguanagua a 54 mts de la Calle Hermanitas Velásquez, Sector Barrio Nuevo, Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio

Modelo de Avaluo, Venezuela

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Modelo de Avaluo, para determinar el valor comercial de un inmueble

Citation preview

Ing. Luis A. MartnezIngeniero CivilC.I.: V-5.713.157C.I.V. Nro. 69.385

Ing. Luis A. MartnezIngeniero CivilC.I.: V-5.713.157C.I.V. Nro. 69.385Tasador de bienes muebles e inmuebles

INFORME TECNICODE AVALUO

INMUEBLE:Lote de Parcela y vivienda unifamiliar

DIRECCION:Callejn Naguanagua a 54 mts de la Calle Hermanitas Velsquez, Sector Barrio Nuevo, Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia

PROPIETARIO(A):Jhonatan Lujan RodrguezC.I.: V-20.857.370

SOLICITANTE:Jhonatan Lujan RodrguezC.I.: V-20.857.370

Ciudad Ojeda,24 de Octubre de 2014Seor(a):Jhonatan Lujan RodrguezCiudad OjedaREF: AVALUO DE INMUEBLEEn atencin a su solicitud, me es grato dirigirme a Usted en la oportunidad de remitirles el avalo del inmueble propiedad de: Jhonatan Lujan Rodrguez, descrito como Lote de parcela y vivienda unifamiliar, ubicada en la Callejn Naguanagua a 54 mts de la Calle Hermanitas Velsquez, Sector Barrio Nuevo, Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia, Cedula Catastral: 23-11-01-U 01-27-06-11.Se selecciono la metodologa valuatoria y los pasos de estudio, segn procedimientos universalmente aplicados para ubicar el valor del bien en cuestin, este inmueble fue inspeccionado en agosto de 2014 y se actualiza en esta misma fecha.

Dicho proceso genero como resultado un valor aplicable al inmueble de: DOS MILLONES SEISCIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS CINCO CON 70/100 BOLIVARES FUERTES (BSF. 2.618.405,70)

Se anexa informe tcnico contentivo de toda la informacin procesada y analizada, que condujo al valor final.

Atentamente,

Ing. Luis A. MartnezIngeniero CivilC.I.: V-5.713.157C.I.V. Nro. 69.385Tasador de bienes muebles e inmuebles

CONTENIDO

Certificacin valuatoria Resumen ejecutivo

1. CONSIDERACIONES GENERALES1.1. Datos de los propietarios1.2. Datos del Solicitante1.3. Motivo del Avalo1.4. Mtodos utilizados1.4.1. Terreno: Mtodo del Mercado1.4.2. Construcciones: Mtodo de Costo1.4.3. Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke

2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE2.1. Descripcin general2.2. Linderos y medidas2.3. Titularidad del bien2.4. Zona y entorno2.5. Transporte, vialidad y comunicacin2.6. Servicios2.7. Zonificacin

3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)3.1. Descripcin del terreno3.2. Caractersticas de las construcciones

4. DEFINICIONES4.1. Valor del Mercado4.2. Limitaciones y supuestos

5. FORMACION DEL VALOR5.1. Mtodo de Mercado de terreno5.2. Mtodo de Costos o Reposicin a Nuevo5.3. Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-Heidecke

6. CONCLUSION

Anexos varios

CERTIFICACION VALUATORIA

Yo, Luis A. Martnez, Ingeniero Civil, portador de la cedula de identidad V-5.713.157, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela con el nmero 69.385, declaro:

Que este informe tcnico es producto de la aplicacin de los mtodos admitidos universalmente, no existiendo ningn inters comercial o personal que pudiese alterar en lo ms mnimo los resultados del trabajo, desconozco cualquier dao oculto que pueda tener el inmueble y que pueda ser visto con simple inspeccin visual.

Mi servicio fue solicitado nica y exclusivamente por condicin de profesional en la materia.

Todos los datos obtenidos de terceras personas y de archivos pblicos y privados para la elaboracin de este informe son verdaderos hasta donde alcanza la buena fe de ellos.

Ciudad Ojeda, a los veinticuatro das del mes de octubre de dos mil catorce.

Atentamente,

Ing. Luis A. MartnezIngeniero CivilC.I.: V-5.713.157C.I.V. Nro. 69.385Tasador de bienes muebles e inmuebles

RESUMEN EJECUTIVO

1. Identificacin del Propietario(a): Jhonatan Lujan RodrguezC.I.: V-20.857.370

2. Identificacin y ubicacin del inmuebleLote de Parcela y vivienda unifamiliar, ubicada en el Callejn Naguanagua a 54 mts de la Calle Hermanitas Velsquez, Sector Barrio Nuevo, Parroquia Alonso de Ojeda, Municipio Lagunillas del Estado Zulia

3. Titularidad del bien:Este inmueble pertenece a Jhonatan Lujan Rodrguez, segn documento protocolizado el 14/03/2006, quedando inscrito bajo el Nmero 05, Protocolo Primero, Tomo 03.

4. rea y Valores (cifras en Bsf):Terreno634.862,50

Vivienda1.825.693,20

Mejoras157.850,00

Total2.618.405,70

5. Lugar y Fecha del Avalo:Ciudad Ojeda, 24 de octubre de 2014

6. Mtodos utilizados:Terreno: Mtodo del MercadoConstrucciones: Mtodo de CostoDepreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke

7. Avalo solicitado por:Jhonatan Lujan RodrguezC.I.: V-20.857.370

Atentamente,

Ing. Luis A. MartnezIngeniero CivilC.I.: V-5.713.157C.I.V. Nro. 69.385Tasador de bienes muebles e inmuebles

1. CONSIDERACIONES GENERALES1.1. Datos de el(la) propietario(a):Jhonatan Lujan RodrguezC.I.: V-20.857.370

1.2. Datos del SolicitanteJhonatan Lujan RodrguezC.I.: V-20.857.370

1.3. Motivo del AvaloDeterminacin del valor del inmueble, considerando ubicacin, caractersticas fsicas, constructivas, edad y estado de conservacin y mantenimiento, para ser ofrecida en garanta hipotecaria.

1.4. Mtodos utilizados1.4.1. Terreno: Mtodo del Mercado1.4.2. Construcciones: Mtodo de Costo1.4.3. Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke

2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE2.1. Descripcin generalEl inmueble objeto del avalo est formado por una parcela de terreno de forma de polgono regular, de topografa plana y una vivienda unifamiliar aislada, la cual se encuentra en situacin intermedia de una calle primaria del sector.

2.2. Linderos y medidasNorte:Linda con Drenaje Abierto y mide 29,19 mtsSur:Callejn Naguanagua y mide 29,76 mtsEste:Callejn S/N y mide 19,48 mts, yOeste:Calle Hermanitas Velsquez y mide 15,09 mtsrea del Terreno:507,89 mts2rea de la Vivienda:470,41 mts2

2.3. Titularidad del bienEste inmueble pertenece a Jhonatan Lujan Rodrguez, segn documento protocolizado el 14/03/2006, quedando inscrito bajo el Nmero 05, Protocolo Primero, Tomo 03.

2.4. Zona y entornoEl inmueble est situado en una zona que se ha venido desarrollando y consolidando en los ltimos tiempos, de equipamiento es suficiente en cuanto a dotacin de los servicios pblicos, con predominio de la clase media.

2.5. Transporte, vialidad y comunicacinLa edificacin se encuentra situada en una va secundaria, de dos canales de circulacin, con acceso fcil y rpido desde la Calle Naguanagua, que conecta hacia la Avenida 2 (Avenida Intercomunal), ambas con flujo alto de circulacin de vehculos particulares y pblicos (transporte urbano). Todas las vas del sector se hallan pavimentadas.Estas vas forman parte de una trama urbana definida, adaptada a la topografa que correspondera a fases de expansin urbana de la ciudad. 2.6. ServiciosLa zona est consolidada como zona residencial, cuenta con los servicios bsicos tales como: acueducto, electricidad, gas, cobertura de seal de telefona celular, transporte pblico. La capacidad de estos cubre totalmente los requerimientos del sector.

2.7. ZonificacinDe acuerdo con las Ordenanzas de Zonificacin del plan de desarrollo Urbano Local (PDUL), del Municipio Autnomo Lagunillas, el inmueble presenta una zonificacin Zona Residencial 1 (ZR1), con usos permitidos:a. Usos Principales:a.1. Vivienda Unifamiliar Aisladab. Usos Complementarios:b.1. Uso publico y religioso en reas menores de 1.200 mts2b.2. Uso de Comercio Local

3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)3.1. Descripcin del terrenoEl inmueble est formado por una parcela de forma poligonal regular, en un sector desarrollado en forma planificada, consolidada urbansticamente.

3.2. Caractersticas de las construccionesLa Vivienda Unifamiliar, est aislada, de dos plantas, actualmente la obra esta inconclusa, con la siguiente dotacin: a) Planta Baja: Garaje, Cuarto de Bombas, Dos habitaciones, Dos Salas Sanitarias, Lavandera, Cocina, Sala y Otras Dependencias Multifuncionales, y b) Planta Alta: Dos Salones de Fiestas, Cuatro Salas Sanitarias, Tres Habitaciones, Bar y Otras dependencias Multifunciones.Calidad Buena, Edad Cronolgica de (10) aos. Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de riostra, losas macizas y nervadas machones y vigas de corona, concreto 210 Kg/cm2, barras de acero RAT 2100 Kg/cm2, malla truckson solo en la base del pavimentoCubierta de techo: Losas nervadasParedes: bloques huecos de arcilla y bloques de concretoRevestimientos: Friso acabado liso en paredes y techos interiores. porcelana blanca en paredesPavimentos: Piso de cemento acabado corrientereas:Vivienda= 470,41 mts2

4. DEFINICIONESEn el desarrollo de este trabajo se emplea una terminologa particular, asociada al campo inmobiliario en general y a la materia valuatoria en particular. Esto hace necesaria la presentacin de un grupo de definiciones bsicas, que permitan al lector no muy relacionado con estas disciplinas, una comprensin del mismo.

A continuacin, el marco terico pertinente, aprobado por la unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (U.P.A.V.), y recogido en el Manual de Terminologa de Valuaciones de Inmuebles, preparado por Santiago Briceo.

4.1. Valor del MercadoEl Valor del mercado es el precio ms probable, expresado en trminos de dinero, que una propiedad alcanzara, colocada en un mercado abierto y competitivo, bajo las condiciones que definen una venta justa, en la cual el comprador y el vendedor estn bien informados y actan prudentemente.

Esta implcita en esta definicin, la consumacin de un acto de compra venta, para una fecha determinada, y la transmisin del ttulo de propiedad del vendedor al comprador, bajo las siguientes condiciones:

El comprador y el vendedor estn tpica y positivamente motivados Ambos estn informados y actuando en defensa de sus mejores intereses La propiedad ha sido expuesta en un mercado abierto y la operacin se consuma en un tiempo prudencial La operacin se lleva a cabo en dinero efectivo o su equivalente

La definicin anterior se sustenta en el Principio de Sustitucin el cual establece que: Un comprador prudente no pagara mas por una propiedad que el costo de adquirir un sustituto igualmente deseable en un mercado abierto. Este principio presume que el comprador considerara las alternativas basndose en la informacin acerca de aquellas referencias que se ajustan a su inters y que el tiempo no es un factor determinante.

Es tambin importante considerar que el mercado inmobiliario presenta las siguientes situaciones:

Cada unidad definida como inmueble es nica, aun cuando mantenga extremas condiciones de semejanza con otros activos Existen complicaciones jurdico-legales que definen la individualidad de cada inmueble La vida de los inmuebles es generalmente larga Los compradores normalmente se ven limitados en cuanto a su capacidad financiera y al espacio en donde se ubica el inmueble Los precios pueden estar afectados por factores externos Las ordenanzas municipales regulan mediante zonificaciones el uso y desarrollo de las tierras de carcter urbanizable Los bienes inmuebles son de carcter local El entorno urbano afecta la deseabilidad del inmueble En muchas ocasiones se presenta la inelasticidad de la oferta

4.2. Limitaciones y supuestosEste estudio se ha desarrollado bajo las siguientes condiciones: La materia valuatoria no se incluye dentro de las disciplinas o ciencias exactas. Este trabajo se lleva a cabo poniendo en prctica procedimientos, tcnicas y mtodos universalmente aceptados, aprobados por la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela (SOITAVE), en tal sentido, las estimaciones de valor aunque suficientemente fundamentadas, constituyen una opinin que no necesariamente tiene que coincidir con la opinin de los propietarios del inmueble, de sus posibles compradores, la de terceros, ni aun con la de otros expertos avaluadores. No existen mtodos matemticos ni procedimientos exactos mediante los cuales se pueda calcular el valor del mercado de un bien, en tal sentido, los mtodos estadsticos que se pueden emplear en este trabajo, solo buscan describir tendencias o comportamientos, como una forma de orientar una opinin. Del empleo de los mtodos estadsticos no se puede esperar valores puntuales de bienes o activos especficos, sino valores o rangos de referencia dentro de un conjunto universal. Toda consideracin o evaluacin de los aspectos jurdicos-legales del bien valorado, esta fuera del alcance de este estudio.

5. FORMACION DEL VALOR5.1. Mtodo de Mercado de terrenoPara el clculo del Valor del Terreno se aplica el METODO DE MERCADO, descrito como un procedimiento de valuacin en el cual el estimado de valor de mercado se predice basndose en los precios pagados en transacciones reales realizadas en el mismo escenario y bajo caractersticas y condiciones de mediana a estricta semejanza.

Es un proceso que se basa en el anlisis de las ventas recientes, comparablemente similares, a fin de obtener indicadores del valor ms justo de la propiedad que se est avaluando. La confiabilidad de este enfoque depende de: La disponibilidad de datos de las ventas de inmuebles comparables La verificacin de los datos de las operaciones de compra-venta. La ausencia de condiciones atpicas que pudieran afectar la aplicacin de los referenciales.

Inicialmente fue realizada la visita de inspeccin a la parcela, tomndose las anotaciones de las caractersticas del bien y del sector en donde se localiza, preparndose de inmediato las evidencias fotogrficas y realizndose las mediciones respectivas.

Seguidamente se procedi a una investigacin minuciosa de las operaciones de compra-venta de terrenos completamente desprovistos de cualquier tipo de construccin, en condiciones de ubicacin, zonificacin y rea, comparables con la parcela en estudio. Para ello se recurre en primer lugar al Registro Publico Inmobiliario del Municipio de Estudio de los ltimos aos, de donde se depura la muestra y se toman los referenciales significativos.

Los datos tomados y revisados, incluyen la siguiente informacin para cada uno de los referenciales:

Otorgantes (vendedor y comprador) Direccin Fecha de protocolizacin, Tomo y nmero del documento rea y Precios de venta

Los factores de correccin utilizados son: Factor de ubicacin, en un rango entre 1 y 10, compara la zonificacin establecida segn el Plan de Desarrollo Local, en las ordenanzas municipales, asignndole el menor valor al inmueble en mejor zona. Factor de fecha, meses transcurridos desde la fecha de protocolizacin del referencial hasta la fecha del avalo, ubicndose en el mes actual. Factor de rea, relaciona las diferentes reas de los referenciales con el terreno evaluado.

5.2. Mtodo de Costos o Reposicin a NuevoDe esta manera se estima el valor del inmueble el costo de acuerdo a su sistema constructivo, caractersticas arquitectnicas y nivel de acabados, partiendo de partida recuperadas del portal electrnico SIGO.WEB y de la publicacin de Cinpronet Evolucin de Costos de Construccin, adaptando la tipologa al bien evaluado y dicho valor se incide posteriormente por todos aquellos factores que intervienen en un proceso constructivo: gastos financieros, honorarios profesionales, gastos administrativos, de venta y factor razonable de utilidad que garantice la rentabilidad del negocio.

5.3. Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-HeideckeDe los mtodos tcnicos existentes para el clculo de la depreciacin fsica, los ms conocidos son el de la lnea recta, el de la parbola de Kuentzle y el de Ross, que se fundamentan en la edad del inmueble y en la previsin de la vida til, considerando que la bienhechura a lo largo de su vida til recibe un uso normal con mantenimiento y conservacin ideales.

Existe tambin el criterio de Heidecke que calcula la depreciacin fsica exclusivamente por el estado de conservacin de inmueble, considerando que:a. La depreciacin es la prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.b. Las reparaciones apenas pueden aumentar la durabilidadc. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, mientras que un bien mal conservado se deprecia ms rpidamente.

6. CONCLUSIONEste inmueble tiene un valor estimado, segn inspecciones y clculos de: DOS MILLONES SEISCIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS CINCO CON 70/100 BOLIVARES FUERTES (BSF. 2.618.405,70)

RESUMEN ESTADISTICOSOBRE EL INMUEBLE

CUADRO GENERAL DE REPOSICION A NUEVO

Referencias y Consultas1. BOLETIN COSTOS DE CONSTRUCCION DE CINPRONET. CARACAS 1ER TRIMESTRE DE 20142. BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. (TASAS PASIVAS Y ACTIVAS)3. UNIDAD COORDINADORA DE PROYECTOS CONJUNTOS

RESUMEN ESTADISTICOTABLA DE VALORES

DESCRIPCIONM2XBSF/M2=BSF

TERRENO507,89X1.250,00=634.862,50

TOTAL TERRENO634.862,50

DESCRIPCIONM2XBSF/M2=BSF

INMUEBLE470,41X3.881,07=1.825.693,20

TOTAL INMUEBLE1.825.693,20

DESCRIPCIONUNIDADXBSF/UNIDAD=BSF

CERCA PERIMETRAL93,50 MLX1.300,00=121.550,00

PISO DE CONCRETO242,00 M2X150,00=36.300,00

TOTAL MEJORAS157.850,00

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE2.618.405,70

ANEXO 00: RESUMEN ESTADISTICO

FIG. 01. DETALLE DE CERCA FRONTAL Y FACHADA DEL INMUEBLEFIG. 02. DETALLE DE FACAHDA ESTE DEL INMUEBLE

FIG. 03. DETALLE INTERIOR DEL INMUEBLEFIG. 04. DETALLE INTERIOR DEL INMUEBLE