“MODELO PARA EL USO Y MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE INTERÉS SOCIAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO Y ZONAS RURALES ALEDAÑAS” ING. CARLA

“MODELO PARA EL USO Y MANTENIMIENTO DE

VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE INTERÉS SOCIAL EN EL

DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO Y

ZONAS RURALES ALEDAÑAS”

I N G . C A R L A G A B R I E L A D Á V I L A N O B O A

I N G . M A R Í A F E R N A N D A V I L L AV I C E N C I O R A M O S

S A N G O L Q U Í , 2 0 D E O C T U B R E 2 0 1 4

PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN

PLAN DE PROYECTO Y JUSTIFICACIÓN

OBJETIVOS

SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR

• Constitución General del Estado y Código Orgánico Organización Territorial Autónoma y

Descentralización: Garantizan una vivienda digna para los ciudadanos sin importar la condición

social.

• Normas de Arquitectura y Urbanismo para el D.M.Q. (Ordenanza 3445): Condiciones mínimas

de habitabilidad, seguridad y confort para los usuarios de viviendas.

MARCO JURÍDICO

DÉFICIT HABITACIONAL AMÉRICA LATINA


FUENTE: ESTUDIO BID: AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE ENCARAN CRECIENTE DÉFICIT DE VIVIENDA

• Familias sin vivienda propia

• Falta de títulos de propiedad

• Estructuras con materiales de desecho (cartón)

• Ausencia de acceso a redes de agua potable,

saneamiento y electricidad

DÉFICIT HABITACIONAL CUANTITATIVO EN ECUADOR


Déficit habitacional cuantitativo a nivel nacional de 36.0%

49%

47%

4%0%

SIERRA COSTA ORIENTE

REGIÓN INSULARA

ZU

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BO

LIV

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0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

FUENTE: CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2010 (INEC)ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.

DÉFICIT HABITACIONAL CUANTITATIVO EN EL D.M.Q.


78%

22%

HOGARES CON VIVIENDA PROPIA

HOGARES SIN VIVIENDA PROPIA

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25.00%

30.00%


DÉFICIT CUALITATIVO EN ECUADOR


De acuerdo al INEC son viviendas con déficit cualitativo las siguientes:

ESPACIO Si más de 3 personas ocupan el mismo dormitorio

Energía eléctrica: paneles solares, vela, candil, mechero, gas o ninguno

Agua: No proviene de red pública, sino a través de carro repartidor, pozo, río, vertiente, acequia, lluvia.

Si la vivienda no cuenta con servicios higiénicos o únicamente con inodoro y pozo ciego o letrina.

Aquellas que tienen piso de hormigón, ladrillo, tabla, tablón no tratado, caña, tierra, piedra.

Aquellas que tienen paredes de adobe/tapia, bareque, caña, carrizo, plástico, zinc.

Aquellas cuyo techo es de palma, paja, hoja, madera, lona, plástico.

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS

MATERIALES

SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR - DÉFICIT CUANTITATIVO EN ECUADOR

Energía eléctrica

Agua potable

Servicios higiénicos

Eliminación de basura

Cubierta

Paredes exteriores

Piso

93.19%

84.00%

77.51%

76.97%

98.59%

78.50%

54.37%

6.81%

16.00%

22.49%

23.03%

1.41%

21.50%

45.63%

VIVIENDAS DEFICITARIAS VIVIENDAS NO DEFICITARIAS

Energía eléctrica

Agua potable

Servicios higiénicos

Eliminación de basura

Cubierta

Paredes exteriores

Piso

99.36%

96.03%

95.91%

96.52%

99.86%

93.67%

74.05%

0.64%

3.97%

4.09%

3.48%

0.14%

6.33%

25.95%

DEFICITARIA NO DEFICITARIA

DÉFICIT CUALITATIVO POR MATERIALES INADECUADOS Y FALTA DE ACCESO A

SERVICIOS BÁSICOS

ECUADOR D.M.Q.



EL GOBIERNO Y LA VIVIENDA (MIDUVI)

La institución encargada de la gestión pública del habita, la vivienda y el desarrollo urbano a nivel nacional es

el MIDUVI, cuyos objetivos son:

• Formular de políticas, regulaciones, planes, programas y proyectos, que garanticen un Sistema

Nacional de Asentamientos Humanos.

• Dar facilidades a las familias con menores ingresos para que puedan acceder a una vivienda digna, o

mejorar la vivienda precaria que poseen.

• Apoyar a los municipios para que desarrollen los mecanismos e instrumentos que les permitan

administrar en forma planificada el uso y ocupación del suelo.

SITUACIÓN ACTUAL Y CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR DE INTERÉS SOCIAL EN ECUADOR - EL GOBIERNO Y LA VIVIENDA (MIDUVI)

PROGRAMAS DE VIVIENDA

Los programas de vivienda del MIDUVI consisten en la asignación de bonos a familias en función

de sus ingresos.

TIPO DE INTERVENCIÓN

INGRESOVALOR DEL INCENTIVO

HABITACIONAL USD

APORTE DEL BENEFICIARIO

USD

VALOR DE INTERVENCIÓN

USD

Hasta un salario básico unificado

hasta 5000 ninguno 5000

Mayor de uno hasta dos salarios básicos unificados

hasta 5000 250 5250

Mayor de dos hasta tres salarios básicos unificados

hasta 3960 360 4320

Terminación

Hasta tres salarios básicos unificados

hasta 3960360

4320

Mejoramiento Hasta tres salarios hasta 1500 150 1650

Vivienda

FUENTE: MIDUVI - 2013

ANÁLISIS DE MODELOS DE VIVIENDA LATINOAMERICANOS EN CHILE Y COSTA RICA

ELABORADO POR: Carla Dávila N.,Ma. Fernanda Villavicencio R.





MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DESARROLLADOS POR EL MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA

DESCRIPCIÓN Y UBICACIÓN DE LOS PROYECTOS DEL MIDUVI EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

Para la presente investigación se utilizó los proyectos de vivienda ejecutados por el MIDUVI entre

los años 2007 a 2011.

• Proyectos en zonas urbano marginales: 27 unidades.

• Proyectos en zonas rurales: 2069 unidades.



CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS

• Viviendas unifamiliares de una sola planta con un área de 36 m2.

• De estructura mixta: Cimentación de hormigón ciclópeo Columnas de hormigón armado Perfiles metálicos para la estructura de cubierta, y planchas de

fibrocemento.

• En los acabados: Mampostería de bloque Contrapiso de hormigón simple en el área social y dormitorio Terminado de cerámica en baños y cocina La puerta de ingreso y ventanas son de hierro con vidrio o de

madera, y las puertas interiores son de madera.

• Instalaciones hidro-sanitarias: Tuberías de PVC Un solo baño con piezas sanitarias, inodoro, lavamanos y

fregadero con grifería completa. Ducha sencilla

• Instalaciones eléctricas: Acometida de energía eléctrica Tablero de control de tres disyuntores, iluminación y

tomacorrientes. FUENTE: MIDUVI


ANÁLISIS Y EVALUACIÓN DE VIVIENDAS

El alcance de la investigación se enfoca únicamente a los acabados e instalaciones hidro-sanitarias

y eléctricas, sin embargo con base a los planes se realizó una verificación de las condiciones

mínimos de habitabilidad, Ordenanza 3445.

NO CUMPLEN:

• Áreas útiles mínimas.

• Dimensiones de vanos de puertas.

• Cantidad mínima de puntos de luz

en cocina.

• Cantidad mínima de

tomacorrientes en cocina y

dormitorios.

ORDENANZA No. 3445

VIVIENDA MIDUVI

CUMPLE

Área útil mínima (m2) 38 32.43 No

Altura mínima (m) 2.05 1.94 No

Sala-comedor 2.7 2.8 Sí

Cocina 1.5 1.4 No

Dormitorio máster 2.5 2.78 Sí

Otros dormitorios 2.2 2.78 No

Baños 1.2 1.25 Sí

Sala comedor 13 10.3 No

Cocina 5.5 3.72 No

Dormitorio máster 9 7.91 No

Otros dormitorios 8 7.91 No

Baños 2.5 2.59 Sí

LADO MENOR (m)

ÁREAS ÚTILES (m2)

ASPECTOS GENERALES

DESCRIPCIÓN


IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACABADOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRO-SANITARIAS

1. Selección de la población y marco muestral

• Población objetivo 2096 unidades de viviendas unifamiliares construidas por el MIDUVI entre 2007 – 2011.

• Muestra: 220 viviendas

n = N * z2 * p * (1-p)

d2*(N-1) + z2* p * (1-p)

Dónde:

n = tamaño de la muestra.

N = tamaño de la población.

p = probabilidad de daño en las viviendas (se asume 0.8).

d = error muestral (normalmente 0.05).

z = nivel de confianza (normalmente 1.96, para un nivel de

confianza de 95%).

MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS DAÑOS EN ACABADOS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS E HIDRO-SANITARIAS

• Distribución ponderada de la muestra en función de la cantidad de viviendas por parroquias.

PARROQUIAS #VIVIENDAS MUESTRA

Alangasi 54 6

Amaguaña 106 11

Checa 23 3

Chillogallo 27 3

El quinche 174 18

Gualea 57 6

Guangopolo 30 3

la merced 271 28

Lloa 55 6

Nanegal 133 14

Nanegalito 37 4

Pacto 112 12

Pifo 86 9

Pintag 762 80

San Antonio de Pichincha 70 7

Tumbaco 48 5

Yaruqui 51 5

TOTALES 2096 220


2. Levantamiento catastral de daños en vivienda:

• Elaboración de listas de chequeo de daños y

observación visual de viviendas.

COMPONENTE DE LA VIVIENDA ACABADOHumedadMasillado de pisoCerámicaVereda exteriorHumedadEnlucidosPinturaCerámicaHumedadEstructura metálicaCubiertaCanalones y bajantesPiezas sanitariasInstalaciones APInstalaciones AASSAcometidaTomacorrientesInterruptoresBoquillasTablerosPuertasCerradurasVentanasProtecciones de ventanasPuerta de hierro y tol con vidrio

Carpintería metálica

ELEMENTOS DE LA VIVIENDA PARA EVALUACIÓN DE DAÑOS

Pisos

Mampostería

Cubierta

Instalaciones hidro-sanitarias

Instalaciones eléctricas

Carpintería de madera

PROPIETARIO: EDAD:

PISOS (P) SI ( )MAMPOSTERÍA (MP) NO ( )CUBIERTA (CB) SI ( )INS. HIDROSANITARIAS (IH) NO ( )INS. ELÉCTRICAS (IE) SI ( )CARPINTERÍA MADERA (CM)CARPINTERÍA METÁLICA (CME)

ELEMENTO MATERIAL TIPO DE FALLA U AREA SOCIAL DORM. 1 DORM. 2 BAÑO EXTERIOR

FALTA ZANJA PERIMETRAL EN EL EXTERIOR VIVIENDA

m

ZANJA PERIMETRAL CON MALEZA Y TIERRA

m

HUMEDAD DE CAPILARIDAD m2HUMEDAD POR ROTURA DE TUBERIAS

m2

EFLORECENCIAS m2DESPRENDIMIENTOS m2FISURAS m2FISURAS O ROTURAS m2DESPRENDIMIENTO DE MATERIAL DE EMPORADO

m2

DESPRENDIMIENTO DE LA CERÁMICA

m2

DESCONCHE DE LA CERÁMICA m2SUCIEDAD DE LAS JUNTAS DE CERÁMICA

m2

MANCHAS m2DESPRENDIMIENTO DE MASILLA

m2

ROTURA DE VEREDA m2

LISTA DE CHEQUEO PARA LEVANTAMIENTO CATASTRAL DE DAÑOS EN VIVIENDAS

NÚNERO DE PERSONASNIVEL DE SATISFACCIÓN AL RECIBIR LA VIVIENDA: MUY BUENO (MB), BUENO (B), MALO (M)

INFORMACIÓN GENERAL

INCONFORMIDADES AL RECIBIR LA VIVIENDA:

DAÑOS EN VIVIENDAS

SE ENTREGÓ MANUAL DE MANTENIMIENTO:UTILIZÓ EL MANUAL DE MANTENIMIENTO:

LE GUSTARÍA RECIBIR UN MANUAL DE

MANTENIMIENTO:NO ( )

AÑO DE ENTREGA DE LA VIVIENDA:

PIS

OS

HUMEDAD

MASILLADO DE PISO

CERÀMICA

VEREDA EXTERIOR



3. Tabulación de datos

• Con base a los planos tipo, se determinaron las cantidades existentes por cada elemento de la vivienda.

• Se calcula el porcentaje de daño por elemento en función de la

medición del daño y de la cantidad del elemento. Se determina

si el tipo de daño es critico, grave, leve, de acuerdo al siguiente

criterio.

ELEMENTO UNIDADVOLÚMENES

SEGÚN VIVIENDA TIPO

TIPO DE DAÑO

Humedad de capilaridad

Humedad por rotura de tuberías

Desprendimientos

Fisuras

Desprendimiento de la cerámica

Fisuras o roturas

Desconche de la cerámica

Suciedad de las juntas de cerámica

Manchas

Desprendimiento de material de emporado

CERÁMICA m2 2.6

VOLÚMENES SEGÚN VIVIENDA TIPO EN PISO

CONTRAPISO m2 49.64

MASILLADO m2 49.64

CATEGORIA MÍN. MAX.

Crítico ( C ) 60% 100%

Grave ( G ) 30% 60%

Leve 0% 30%

% DE DAÑO


TIPO DE DAÑO UAREA

SOCIALDORM. 1 DORM. 2 BAÑO EXTERIOR

TOTAL DAÑOS

CANTIDAD DEL

ELEMENTO POR VIVIENDA

PORCENTAJE DE DAÑO

CLASIFICACIÓN

PUERTAS TORCIDAS, PANDEADAS, RESQUEBRAJADAS

u 1 1 1 3 3 1 C

PUERTA DESPLOMADA u 1 1 1 3 3 1 C

PUERTAS MANCHADAS (GRASA/HUMEDAD) u 0

PUERTAS RAYADAS (ESFERO, LÁPIZ) u 0

DESPRENDIMIENTO DE PINTURA u 0

APOLILLADO u 0

BISAGRAS SIN ELEMENTOS DE SUJECION u 0

BISAGRAS OXIDADAS u 3 3 3 9 9 1 C

FALTA DE LUBRICACION BISAGRAS u 3 3 3 9 9 1 C

INFILTRACIÓN DE AGUA, VIENTO Y RUIDO BAJO LA PUERTA

u 0

PESTILLOS Y PICAPORTES NO ENCAJAN EN LA ENDIDURA

u 0

FIJACION DE LA CERRADURA SUELTA O INCOMPLETA (FALTAN TORNILLOS)

u 0

SIN CERRADURA O CERRADURA DAÑADA u 1 1 1 3 3 1 C

CORROSION u 0

FALTA DE LUBRICACION u 0

EJEMPLO DE LEVANTAMIENTO DE DAÑOS Y TABULACIÓN DE DATOS

DAÑOS EN VIVIENDAS CUANTIFICACIÓN DE DAÑOSC

AR

PIN

TE

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DE

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TA

SC

ER

RA

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SELEMENTO

MAPEO, ANÁLISISY EVALUACIÓN - IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE ACCIONES DE MANTENIMIENTO

4. Levantamiento catastral de acciones de mantenimiento:

• Elaboración de listas de chequeo para la identificación de las acciones de mantenimiento realizadas por los

propietarios

PROPIETARIO: EDAD:

ACCIONES EFECTUADAS POR

PROPIETARIOUNIDAD

CANTIDAD DE ELEMENTO CONSTRUIDO O INSTALADO POR EL PROPIETARIO EN

ETAPA POSTERIOR A LA CONSTRUCCIÓN(A)

CANTIDAD DE ELEMENTO

ENTREGADO POR MIDUVI

(B)

CANTIDAD TOTAL DE

ELEMENTO(A+B)

CANTIDAD DE ELEMENTO

INTERVENIDA

PORCENTAJE DE MANTENIMIENTO

LIMPIEZA DE ZANJA PERIMETRAL

m

MASILLADO DE PISO INTERIOR

m2

COLOCACIÓN DE CERÁMICA

m2

COLOCACIÓN DE BARREDERA

m

MASILLADO DE VEREDA m2

PIS

OS

PROPIETARIO: EDAD:

LISTA DE CHEQUEO PARA LEVANTAMIENTO CATASTRAL DE ACCIONES DE MANTENIMIENTO


5. Evaluación de acciones de mantenimiento

• Se determinó las acciones de mantenimiento mas frecuentes realizadas por los propietarios.

6. Evaluación de desempeño de los

materiales

• Con base a normas

internacionales se estableció el

tiempo de vida útil de los

materiales.

DOCUMENTO PAÍS VIDA ÚTIL OBSERVACIONES:Material con desempeño mínimo.La vida útil está en función del desgaste del esmalte de la cerámica.

Pintura para paredes 2 añosRecomendaciones de un técnico especialista en pinturas

Pintura para elementos metálicos 2 añosRecomendaciones de un técnico especialista en pinturas

Planchas de fibrocementoTabla de vida útil de los bienes físicos del activo fijo o inmovilizado

Chile 50 años Bajo condiciones de uso normal.

Estructura metálicaTabla de vida útil de los bienes físicos del activo fijo o inmovilizado

Chile 8 años Bajo condiciones de uso crítico.

Tubería de agua potable PVCTabla de vida útil de los bienes físicos del activo fijo o inmovilizado


Tubería de aguas servidas PVCTabla de vida útil de los bienes físicos del activo fijo o inmovilizado


Piezas sanitarias (inodoro, lavamanos y fregadero)

Tabla de vida útil de los bienes físicos del activo fijo o inmovilizado

Chile 50 años Bajo condiciones de uso normal.

TIEMPO DE VIDA ÚTIL DE LOS ACABADOS DE CONSTRUCCIÓN

MATERIALNORMATIVA DESEMPEÑO DE MATERIAL

Cerámica esmaltadaAsociación Brasileña de Normas Técnicas, 2012

Brasil 10 años


7. Desempeño de los materiales instalados por el MIDUVI.

VIDA ÚTIL SEGÚN NORMATIVA

TIEMPO DE FUNCIONAMIENTO

OBSERVACIONES

MASILLADO 20 años 6 añosDe acuerdo a la evaluación de daños se registra un deterioro prematuro del elemento, siendolos principales daños desprendimiento y fisuras.

CERÁMICA 10 años 6 añosNo existen daños significativos en la cerámica, se evidenció un adecuado desempeño delmaterial.

MAMPOSTERÍA 20 años 6 añosComo elemento tienen un adecuado desempeño, los daños son causas de factores externoscomo la humedad.

ENLUCIDOS 20 años 6 añosLos daños presentes no son debido al desempeño inadecuado del material, sino debido a lahumedad que se evidencia a través de eflorescencias.

CERÁMICA 10 años 6 añosNo existen daños significativos en la cerámica, se evidenció un adecuado desempeño delmaterial.

PINTURA 2 años 6 añosSe observó la falta de mantenimiento por parte de los usuarios, que desde la recepción delbien no ha sido reparada. La pintura ha cumplido con su período de vida útil, siendo el dañomás representativo la presencia de manchas.

PINTURA DE ESTRUCTURA METÁLICA

2 años 6 años

Se observó la falta de mantenimiento por parte de los usuarios, que desde la recepción delbien no ha sido reparada. La pintura cumplió con su período de vida útil, siendo el daño másrepresentativo la corrosión, que como consecuencia afecta el comportamiento estructural dela estructura metálica de cubierta.

PLANCHAS DE FIBROCEMENTO

20 años 6 añosSe observó el deterioro prematuro del elemento, en la mayor parte de viviendas se evidencióla presencia de humedad en la superficie de las planchas, esto debido a una alta porosidaddel material.

CUMBRERO DE FIBROCEMENTO

20 años 6 añosOtra de las causas para el deterioro y mal funcionamiento de la cubierta, es el mal traslapede las planchas.

ELEMENTO

PIS

OS

MA

MP

OS

TE

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BIE

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A

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO



MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – HUMEDAD POR CAPILARIDAD EN PISOS

Humedad por capilaridad en pisos

Causas Signos y síntomas

FUENTE: Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – HUMEDAD POR CAPILARIDAD EN PISOS

Acciones de mantenimiento:

Responsable: Aplicación: Inmediata

1.- Vereda 2.- Zanja perimetral

3.- Limpieza de eflorescencias

Responsable: Aplicación: Inmediata


MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – DESPRENDIMIENTOS, FISURAS O ROTURA DE CERÁMICA EN MAMPOSTERÍA

Desprendimientos, fisuras o rotura de cerámica en mampostería


FUENTE: Modelo de Costa Rica

Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

Mantenimiento Preventivo

Responsable



Mantenimiento Correctivo

Obrero especializado




MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - FILTRACIÓN EN CUBIERTA DE FIBROCEMENTO

Filtración en cubierta de fibrocemento



Responsable



Mantenimiento correctivo

Responsable




MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - DAÑOS EN PIEZAS SANITARIAS- INSTALACIONES HIDROSANITARIAS

Daños en piezas sanitarias



Responsable


FUENTE: Modelo de Chileno

Mantenimiento correctivo

Responsable




MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - DAÑOS EN PIEZAS SANITARIAS- INSTALACIONES ELÉCTRICAS

Daños en acometidas


Mantenimiento Preventivo y Correctivo

Responsable Responsable

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - INSTALACIONES ELÉCTRICAS



MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - CARPINTERÍA METÁLICA

Daños en cerraduras


Mantenimiento preventivo y correctivo

Responsable

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - DAÑOS EN PIEZAS SANITARIAS- INSTALACIONES ELÉCTRICAS



MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA – CARPINTERÍA DE MADERA

Puertas torcidas, pandeadas, resquebrajadas o desplomadas


Carla Dávila N., Ma. Fernanda Villavicencio R.

Mantenimiento Correctivo

Responsable

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO DE LA VIVIENDA - CARPINTERÍA DE MADERA



CRONOGRAMA VALORADO DE MANTENIMIENTO

• Se consideraron un grupo de acciones de mantenimiento.

• Análisis de precios unitarios de cada acción de mantenimiento.

• Se determinó el tiempo de recurrencia de cada acción de mantenimiento en función de la vida útil de los

materiales.

• Se proyectó para un periodo de 20 años los costos de cada acción de mantenimiento.

VF =

VP*(1+i)n

VF: Flujo de caja en un futuro determinado.

i: Inflación

n: Cantidad de periodos que existe hasta un momento

determinado en el futuro.


ELEMENTOACCIÓN DE

MANTENIMIENTOUNIDAD

VOLÚMENES DE OBRA VIVIENDA

TIPO

COSTO UNITARIO

AÑOS 1 2 3 4 5

# DE INTERVENCIONES 3 3 3 3 3CANTIDAD TOTAL/ AÑO 144 144 144 144 144COSTO TOTAL 15,84 16,81 17,32 17,85 18,39# DE INTERVENCIONES 26 26 26 26 26CANTIDAD TOTAL/ AÑO 67,6 67,6 67,6 67,6 67,6COSTO TOTAL 8,11 8,61 8,87 9,14 9,42# DE INTERVENCIONES - - - - 1CANTIDAD TOTAL/ AÑO 0 0 0 0 2,6COSTO TOTAL 0 0 0 0 2,51# DE INTERVENCIONES - - - - -CANTIDAD TOTAL/ AÑO 0 0 0 0 0COSTO TOTAL 0 0 0 0 0

19,31

PISOS

CRONOGRAMA VALORADO DE MANTENIMIENTO

0,11

m2 2,6 0,12

m2 2,6 0,83

Limpieza de terreno aledaño a vivienda

Limpieza de cerámica

Reemporado de la cerámica

Reposición de cerámica

m2 48

m2 2,6


PROYECCIÓN DE COSTOS DE MANTENIMIENTO VS COSTOS DE CONSTRUCCIÓN

• Se calculó el costo total de construcción de la vivienda, en función de los análisis de precios unitarios, la

misma que tiene un valor de $ 11 563,59.

• Anualmente se hizo una comparación entre el costo futuro de la vivienda y la proyección anual de los

costos de intervención.

AÑO 20 % MANT./COSTOCOSTO DE LA VIVIENDA $ 21.007,13 -PROYECCIÓN ANUAL DE COSTOS DE INTERVENCIÓN

$ 2.509,76 12%

PROYECCIÓN ACUMULADA DE COSTOS DE INTERVENCIÓN

$ 20.277,70 97%

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

CONCLUSIONES:

El modelo de uso y mantenimiento de viviendas tiene como base los modelos existentes en Chile y

Costa Rica y está adaptado a la realidad ecuatoriana incluyendo un método para evaluación de daños y

una guía de mantenimiento

El modelo es una herramienta para la mejora continua de los procesos constructivos empleados en la

ejecución de proyectos de viviendas de interés social.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES - CONCLUSIONES

Las viviendas entregadas no cumplen con los estándares mínimos de habitabilidad (Ordenanza Municipal

3445).

El 100.00% de las viviendas analizadas presenta algún tipo de daño en los acabados, siendo el más critico

la humedad.

DAÑO GRADO DE DAÑOHumedad en pisos 20,00%Humedad en mampostería 57,27%Humedad en cubierta 42,27%


Son también representativos los daños en puertas, cerradura y griferías. El problema se debe en mayor

grado a la utilización de materiales inadecuados y en algunos casos es causado por el mal uso de los

elementos.

DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE VIVIENDAS QUE PRESENTAN GRIFERÍA O LLAVE DEFECTUOSA A NIVEL DE PARROQUIAS

DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE CERRADURAS DAÑADAS O SIN CERRADURA DE PUERTAS A NIVEL DE PARROQUIAS


El costo de inversión para el mantenimiento de las viviendas es el 97.00% del costo de construcción del

bien, considerando el uso de materiales de desempeño adecuado en su etapa constructiva.

DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE PUERTAS OXIDADAS A NIVEL DE PARROQUIAS

DISTRIBUCIÓN PORCENTUAL DE DAÑOS PUERTAS A NIVEL DE PARROQUIAS

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“MODELO PARA EL USO Y MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE INTERÉS SOCIAL EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO Y ZONAS RURALES ALEDAÑAS” ING. CARLA