Embed Size (px)
Citation preview
MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL D’ORDENACIÓ URBANA
EN L’ÀMBIT 1 “ELS CLOTS 2” I L’ÀMBIT 6 “ZONA ESPORTIVA” DEL CENTRE DE LA POBLACIÓ
COLLBATÓ .
promotor
AJUNTAMENT DE COLLBATÓ
.
equip redactor
ADEMÀ CANELA COMELLA ARQUITECTES ASSOCIATS, S.L.P.
Oriol Ademà Alcover / Alfons Canela Mercadé / Javier Comella Gutiérrez
.
Desembre 2013
MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL PLA GENERAL D’ORDENACIÓ URBANA EN L’ÀMBIT 1 “ELS CLOTS 2” I L’ÀMBIT 6 “ZONA ESPORTIVA”
DEL CENTRE DE LA POBLACIÓ
COLLBATÓ
I. MEMÒRIA
1. OBJECTE
2. ÀMBIT DE LA MODIFICACIÓ
3. SITUACIÓ I ÀMBIT D’ACTUACIÓ
3.1. ANÀLISI TERRITORIAL
3.2. SITUACIÓ I EMPLAÇAMENT
4. ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT
5. MARC LEGAL
6. ANTECEDENTS
7. PLANEJAMENT VIGENT
1. PLANEJAMENT ANTERIOR
2. PLANEJAMENT VIGENT
3. GESTIÓ VIGENT
4. CONVENI
8. OBJECTIUS I JUSTIFICACIÓ DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL
9. GESTIÓ
10. VIABILITAT DE LA MODIFICACIÓ
11. BASES LEGALS
12. NECESSITAT D’AVALUACIÓ AMBIENTAL
13. MOBILITAT SOSTENIBLE
14. MEMÒRIA SOCIAL
II. NORMATIVA III. PROGRAMA D’ACTUACIÓ IV. PLÀNOLS
I. Informació
I.1 Emplaçament
I.2 Àmbit
I.3 Topogràfic
I.4 Propietats
I.5 Planejament vigent
O. Ordenació
O.1 Ordenació i Gestió
O.2 Condicions d’ordenació. Àmbit “Els Clots 2”
O.3a Comparatiu Planejament Vigent – Modificat. Ordenació
O.3b Comparatiu Planejament Vigent – Modificat. Gestió
O.4 Àmbit de suspensió de llicències
ANNEX 1 : “Estudi de Mercat” ANNEX 2 : “Justificació del no increment d’aprofitament de la zona Z5* de l’Àmbit de Els Clots 2”
ANNEX 3: “ CONVENI Juliol 2005” - “ CONVENI Desembre de 2004”
I. MEMÒRIA
1- OBJECTE
L’objecte de la present Modificació Puntual del Pla General d’Ordenació Urbana de
Collbató en l’àmbit 1 “Els Clots 2” i l’àmbit 6 “Zona esportiva”, és el de modificar la
Modificació del PGOU de diversos sectors al centre del poble amb l’objectiu de:
i. Subsanar les errades detectades de la gestió de la modificació per tal de
fer-lo viable i determinar un nou sistema de gestió urbanística per tal de
fer viable el seu desenvolupament.
ii. Adaptar la delimitació dels àmbits a la realitat física existent (segons
topogràfic), sense modificar la qualificació urbanística.
iii. Introduir petites modificacions en els paràmetres urbanístics a l’àmbit 1
“Els Clots 2”.
2- ÀMBIT DE LA MODIFICACIÓ
L’àmbit de la Modificació és discontinu, té una superfície total de 53.967,97m²:
• Àmbit 1 “Els Clots 2” 17.642,94 m²
• Àmbit 6 “Zona esportiva” 36.325,03 m²
Àmit 1: “Els Clots 2”
Àmbit 6: “Zona esportiva”
3- SITUACIÓ I ÀMBIT 3.1. ANÀLISI TERRITORIAL
El municipi de Collbató es troba a la província de Barcelona a la comarca del Baix
Llobregat
Província Barcelona Baix Llobregat Collbató
3.2. SITUACIÓ I EMPLAÇAMENT
Els dos àmbits de la modificació, l’Àmbit 1 “Els Clots 2” i l’Àmbit 6 “Zona esportiva” es
troben a la part est del municipi de Collbató.
4- ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT
L’estructura de la propietat dels àmbits de la modificació és la següent:
CODI FINCA PROPIETARI SUPERFÍCIE
1 Gelabert 2.584,83 m² 2 Plans Collbató / Activitat Freixa 4.005,59 m² 3 Ajuntament 1.938,87 m² 4 Casanova 6.933,05 m² 5 Devesa 5.730,48 m² 6 Plans Collbató / Activitat Freixa 15.132,21 m²
Total Àmbit "Zona esportiva" 36.325,03 m²
7 Plans Collbató / Activitat Freixa 8.113,69 m² 8 Ajuntament 2.087,58 m² 9 Ajuntament 7.441,67 m²
Total Àmbit "Els Clots 2" 17.642,94 m²
TOTAL 53.967,97 m²
En el Plànol “I.4 Propietats” es delimita graficament les finques incloses dins dels àmbits de
la modificació.
La delimitació de les finques és segons el cadastre del 1960. Serà en els documents de
gestió corresponents on es verificarà la delimitació real de cada finca.
5- MARC LEGAL
La present Modificació Puntual del PGM de Collbató es redacta de conformitat amb la següent normativa:
• Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel que s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya (TRLU), modificat parcialment per la Llei 3/2012.
• Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel que s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme
de Catalunya (RLU).
6- ANTECEDENTS Revisió del Pla General d’Ordenació de Collbató,
− Va ser aprovat definitivament amb prescripcions per la Comissió d’Urbanisme de
Barcelona, en data de 11 de juliol de 1984, i va donar conformitat del Text Refós en
data de 17 d’octubre de 1984.
− Objectius: Determinar el model d’ordenació territorial.
− Problemàtica: Disfuncionalitat d’un model residencial extensiu, que no permet
identificar centre de referència on pugui sorgir un mínim espai comercial per les
necessitats diàries, excés de superfície viaria, ocupació de boscos urbans per plans
d’urbanització, carència d’habitatge d’una tipologia que permetés la construcció
d’habitatge assequible, impossibilitat d’establir oficines i llocs de treball en carrers
cèntrics.
Pla Parcial Els Clots 2
− Va ser aprovat definitivament amb prescripcions per la Comissió d’Urbanisme de
Barcelona, en data de 13 de setembre de 1995, i va donar conformitat del Text
Refós del Pla Parcial en data de 6 de març de 1996.
− Objecte: desenvolupar el sector de Sòl Urbanitzable Programat SUP/G.1 “Els Clots
(II), previst en el Pla General d’ordenació de Collbató.
− Problemàtica: Segueix el model de creixement extensiu del PGOU.
La Modificació puntual del Pla general d’Ordenació Urbana en diversos sectors del centre
del poble,
− Va ser aprovada definitivament per la CUB en data de 6 de juny de 2006 i publicada
al DOGC el 31 d’octubre de 2006.
− Objecte: crear un centre neuràlgic, oferir una tipologia residencial alternativa a
l’habitatge unifamiliar aïllat, protegir les zones boscoses urbanes, eliminar vialitat
innecessària, obtenir un centre d’activitats productives, i facilitar la gestió
urbanística.
− Problemàtica: Es redacta per donar compliment als acords del conveni urbanístic
subscrit per l’Ajuntament de Collbató, Plans de Collbató, SL i Actividades Freixa,
SL, però el document conté errades de gestió que fa que no sigui possible el seu
desenvolupament.
7- PLANEJAMENT VIGENT
7.1 Planejament anterior
Les determinacions urbanístiques del planejament anterior a la modificació de Pla General
vigent són les següents:
a. Àmbit 1 “Els Clots 2” Aquest àmbit, prové del Pla Parcial Els Clots 2 i es tracta d’un sòl urbà consolidat
totalment urbanitzat.
Qualificat de: Bj (2) Zona verda : 7.760,00 m² Ep equipament privat: 7.557,50 m² A vialitat Sostre 2.000,00 m²
b. Àmbit 6 “Zona Esportiva” El Pla General vigent en aquest àmbit, delimita el PERI-2 “ Zona Esportiva”, pendent de
desenvolupar.
Zona verda : 2.662 m² Equipament esportiu: 7.143 m² Vials i aparcaments: 9.220 m² Sòl residencial privat: 13.391 m² ________________________________ Total: 32.376 m²
7.2 Planejament vigent
El Planejament vigent dels dos àmbits de la present modificació és la Modificació puntual del
Pla general d’Ordenació Urbana en diversos sectors del centre del poble (aprovada
definitivament en data 6 de juny de 2006).
A continuació es detallen les condicions urbanístiques vigents dels dos àmbits de la present
modificació.
a. Paràmetres urbanístics vigents
Àmbit 1 “Els Clots 2”
SISTEMES C 5.100 m² Equipament
A 522 m² Sistema Viari
SÒL D’APROF.
PRIVAT
Z
5a*
13.200 m²
Zona d’habitatge
plurifamiliar
especial subjecte
a unitat de
projecte
92 habitatges
9.500 m²st hab
2.000 m²st comercial
TOTAL 18.822 m²
Àmbit 6 “Zona Esportiva”
SISTEMES
C 4.275 m²
+ 4.758 m² Equipament
A 2.140 m² Sistema Viari
Bj 3.443 m²
+ 14.922 m² Zona verda
SÒL D’APROF.
PRIVAT Z 5a*
5.440 m²
Zona
d’habitatge
plurifamiliar
especial
29 habitatges
3.908 m² st
TOTAL 34.978 m²
b. Gestió vigent La Modificació Puntual del Pla General d’Ordenació urbana de Collbató en diversos sectors del
centre de la població tenia, entre altres objectius, el de facilitar la gestió urbanística.
Àmbit 6 “Zona Esportiva”: S’observa una errada en la gestió de la MPPGOU vigent que fa inviable el seu
desenvolupament, ja que part de les finques D i E (qualificades de Bj zona verda i C
equipament) no estan incloses en el polígon del PERI 2, i es considera que estan cedides per
conveni, quan no és així.
La part de les finques D i E (qualificades de Bj “zona verda” i C “equipament”), no estan dins
de cap polígon o conveni que permeti la sessió lliure i gratuita d’aquets sistemes. Per tant
l’Ajuntament hauria d’adquirir part de les finques D i E per expropiació, i això fa inviable la
gestió de la modificació. Per tant; aquestes finques no s’haurien d’haver extret mai del PERI 2.
Àmbit 1 “Els Clots 2”: Segons el planejament vigent l’àmbit 1 “Els Clots 2”, es desenvoluparà com a zona edificable
en sòl urbà, mitjançant el desenvolupament d’una unitat de projecte previ a la llicència directa,
que definirà la urbanització i enjardinament urbà amb baix consum energètic, aigua i residus.
El planejament vigent obliga a cedir gratuïtament part de les finques D i E.
PROPIETATS GESTIÓ VIGENT
PERI - 2
c. Convenis amb l’Ajuntament
Els objectius del conveni signat entre l’Ajuntament de Collbató (A) i Plans de
Collbató/Activitats Freixa (B), són els següents:
o Plans de Collbató/Activitats Freixa cedeix per conveni a l’Ajuntament 19.680m² de
l’`àmbit 6 “Zona Esportiva”.
o Plans de Collbató/Activitats Freixa passa a tenir tot el sòl d’aprofitament dins de l’àmbit
1 “Els Clots 2” i a incrementar el sostre d’aprofitament i les despeses.
o L’Ajuntament de Collbató segueix sent propietari de sòls destinats a equipament de
l’àmbit 1 “Els Clots 2”, tot i que amb una superfície menor.
En l’annex 2 s’adjunten ens dos convenis signats.
EDIFICABILITAT
SISTEMES
Àmbit “Els Clots 2”
Àmbit “Zona esportiva” (C)
8- OBJECTIUS I JUSTIFICACIÓ DE LA MODIFICACIÓ
• Correcció de les errades en la gestió del planejament vigent El principal objectiu de la present modificació és la correcció de les errades en la gestió de la
Modificació puntual de diversos sectors en el centre del poble, (aprovada definitivament en
data 6 de juny de 2006), per tal de fer viable el seu desenvolupament.
Com ja s’ha exposat anteriorment (en l’apartat 7.2 Planejament vigent, c gestió), la gestió
establerta en la Modificació Puntual vigent és inviable, ja que l’Ajuntament per adquirir part de
les finques D i E hauria d’expropiar-les.
L’objectiu principal de la present modificació puntual és fer viable la gestió urbanística per
aconseguir els objectius, encara vigents del Planejament de la Modificació puntual del Pla
general d’Ordenació Urbana en diversos sectors del centre del poble.
− S’ajusta la delimitació del PERI 6 de la Zona Esportiva per tal que englobi tots
els propietaris no inclosos en el conveni.
− Es delimita una unitat d’actuació que permeti desenvolupar l’àmbit 1 “Els Clots
2” i la zona verda de l’àmbit de la “Zona esportiva”.
GESTIÓ: Planejament Vigent
GESTIÓ: Planejament modificat
(C)
PERI - 2
UA 19
PERI - 2
• Adaptació dels àmbits de la modificació a la realitat física del terreny La present modificació puntual del PGOU en l’àmbit 1 “Els Clots 2” i l’àmbit 6 “Zona esportiva”,
s’ha adaptat a la realitat física existent en base als aixecaments topogràfics recents.
En la comprovació de les superficies existents s’han trobat errades que s’han subsanat en el
present document, tot i que la definició de les superfícies aportades per cada propietari serà
objecte de reparcel·lació
Àmit 1 “Els Clots 2”: − S’ajusta la delimitació de l’àmbit, d’acord amb els aixecaments topogràfics. I s’exclou de
l’àmbit la franja de la vorera perimetral ja que es troba completament urbanitzada i cedida a
l’Ajuntament en la gestió del Pla Parcial “Els Clots 2”. Això suposa una reducció de la superfície de l’àmbit de 1.179,06 m².
− No es modifica l’ordenació proposada, però s’exclou de l’equipament la superfície de
vorera, per aquest motiu la superfície d’equipament es redueix lleugerament.
− S’amplia l’amplada de la vorera de l’Avinguda del Centanari Amadeu Vives, per tal de que
tingui una amplada total de 3 metres, i així donar continuitat als trams de vorera adjacents.
Planejament Vigent % Planejament proposat %
Viari (A) 522,00 m² 2,77% 76,12 m² Equipament (C) 5.100,00 m² 27,10% 4.420,03 m² SISTEMES 5.622,00 m² 29,87% 4.496,15 m² 25,48% Z5a* 13.200,00 m² 70,13% 13.146,79 m² ZONES 13.200,00 m² 70,13% 13.146,79 m² 74,52% TOTAL 18.822,00 m² 100,00% 17.642,94 m² 100,00% Tal i com es pot comprovar en el quadre adjunt, es manté el percentatge de sòl reservat a
sistemes entre el planejament vigent i el modificat. Cal tenir en compte que els percentatges
es veuen lleugerament alterats degut a la reducció de l’àmbit provocada per l’exclosió de la
vorera perimetral.
Àmbit 6 “Zona esportiva”: − Adaptació de l’àmbit:
Per una banda es fan petits ajustos en la delimitació de l’àmbit, d’acord amb els
aixecaments topogràfics.
Per altra banda estudiant l’entorn, es comprova que existeix un tram del Passeig de les
Escoles que dóna front a l’àmbit 6 que no està urbanitzat. En base a l’article 29 de la Llei
3/2012, de Modificació del Text Refós de la Llei d’urbanisme 1/2010, les parcel·les
resultants de l’Àmbit 6, tot i fer les obres d’urbanització del propi àmbit, no podrien tenir la
condició de solar fins que no s’urbanitzi aquest tram de carrer, ja que és l’únic accés a un
tram de l’àmbit. Així doncs en base a l’interès de la present modificació d’integrar el màxim
de solucions per tal de facilitar el desenvolupament urbanistic posterior, s’amplia aquest
àmbit per tal d’incloure el tram del Passatge de les Escoles.
Aquests ajustos suposen una ampliació de l’àmbit de 1.347,03 m².
− No es modifica l’ordenació proposada en el planejament vigent, però s’han corretgit les
errades de les superficies de zonificació del planejament vigent. Ja que en el planejament
proposat la superficie de zona verda Bj, corresponent a la zona boscosa, és superior a
l’especificada en el planejament vigent.
Planejament Vigent % Planejament proposat %
Viari (A) 2.140,00 m² 6,12% 3.396,98 m² 8,90%Zona verda (Bj) 18.365,00 m² 52,50% 19.736,53 m² 54,25%Equipament (C) 9.033,00 m² 25,82% 7.826,08 m² 21,79%SISTEMES 29.538,00 m² 84,45% 30.959,59 m² 84,94% Z5a* 5.440,00 m² 15,55% 5.365,44 m² 15,06%ZONES 5.440,00 m² 15,55% 5.365,44 m² 15,06% TOTAL 34.978,00 m² 100,00% 36.325,03 m² 100,00% Com es pot veure en el quadre adjunt, es mantenen els percenatges de les zones i dels
sistemes del planejament vigent. Cal tenir en compte que es veuen una mica alterats degut al
fet que s’amplia l’àmbit amb un tram de vial del Passatge de les Escoles.
• S’aprofita la modificació de Pla General per ajustar les condicions de l’edificació de la zona 5a* de l’àmbit de “Els Clots 2”:
− Donar més flexibilitat als gàlibs de les àrees edificables sense incrementar l’edificabilitat.
− Igualar les separacions de l’edificació amb el límit de parcel·la, amb les separacions de les edificacions de l’entorn.
− Ampliar els usos admesos d’aquesta zona, a tots els usos admesos de la zona Z5a*
(habitatge unifamiliar i plurifamiliar i agrupació d’habitatges unifamiliars, residencial,
comercial, oficines, magatzem i industrial limitat a planta baixa a la categoria primera i
segona, garatges en planta baixa i soterrani, recreatiu, tots els usos del sistema
d’equipaments, hosteleria i restauració)
Per tal de donar més flexibilitat, i ampliar les possibles ocupacions, segons les necessitats del moment.
Aquets nous usos no incrementen l’aprofitament urbanístic, tal i com es justifica en l’annex 1 estudi de mercat.
En el plànol II.2 “Condicions d’ordenació. Àmbit Els Clots 2” es grafien les condicions d’ordenació de la zona Z5a*.
9- GESTIÓ
Tal i com ja s’ha explicat amb anterioritat l’objecte principal de la present modificació puntual
és el de definir la gestió d’aquests dos àmbits, ja que en el planejament vigent el seu
desenvolupament resulta inviable.
Per tal de permetre la gestió d’ambdós sectors es delimiten:
- PERI 2 “ZONA ESPORTIVA”:
S’ajusta la delimitació del PERI 2 ”Zona esportiva” incloent els sòls qualificats de sistemes i
que no són objecte de conveni, i excloent la propietat (B) Plans de Collbató/Activitats Freixa, ja
que aquesta cedeix a l’Ajuntament segons conveni i ha de tenir una gestió independent.
En el plànol II.1 “Ordenació i Gestió” es detalla amb precisió la delimitació i ordenació del
PERI.
Delimitació PERI 2 “Zona Esportiva”
Estructura de la Propietat
Qualificació del sòl:
Viari (A) 3.250,54
m²
Zona verda (Bj) 4.750,79 m² Equipament (C ) 7.826,05 m² SISTEMES 15.827,38 m² Z5a* 5.365,44 m² ZONES 5.365,44 m² TOTAL PERI 2 21.192,82 m²
(C)
PERI - 2
- UA-19 “ELS CLOTS 2” La delimitació d’aquesta Unitat d’Actuació inclou únicament les finques incloses en el conveni.
(A Ajuntament) i (B Plans de Collbató/Activitats Freixa)
En el plànol II.1 “Ordenació i Gestió” es detalla amb precisió la delimitació i ordenació de la
UA-19.
Delimitació UA -19 “Els Clots 2”
Estructura de la Propietat
Qualificació del sòl:
Viari (A) 222,56
m²
Zona verda (Bj) 14.985,77 m² Equipament (C ) 4.420,03 m² SISTEMES 19.628,36 m² Z5a* 13.146,79 m² ZONES 13.146,79 m² TOTAL UA19 32.775,15 m²
(C)
UA 19
10- VIABILITAT DE LA MODIFICACIÓ Es realitza un estudi econòmic per tal de validar la viabilitat de la modificació.
En aquest estudi econòmic es calcula l’aprofitament i les despeses de les càrregues de la UA
19 “Els Clots 2” i del PERI 2 “Zona esportiva”.
Valors d’aprofitament: En base a l’estudi de mercat realitzat i annexat en l’annex 3 es conclou que el valor de mercat
en venda del m² de sostre residencial lliure i plurifamiliar és de 1.858,64euros.
En conseqüència, estimant un marge de benefici del constructor de18% el valor unitari de
mercat per vivenda plurifamiliar és de 344,40€/m²st
F = [VM × (1-b)] - ΣCi = 344,40euros/m²sostre On: VM=1.858,64 euros/m²const; (1-b) on b és el benefici del constructor ; ΣCi= Costos de construcció+ Honoraris tècnics i impostos,etc + Gastos de comercialització+Despeses d’urbanització
Despeses de transformació del sòl: Les càrregues de transformació del sòl seran les de obres d’urbanització:
− Urbanització de vials de nova creació: 120 €/m²
− Reparació de voreres: 50 €/m²
− Urbanització de zones verdes: 30 €/m²
UA19 “Els Clots 2”
Aprofitament:
Z5a* 13.146,79 m² 11.500,00 m² st 344,40 €/m² 3.960.600,00 € Despeses:
Viari (A) 222,56 m² 120 €/m² 26.707,20 € Zona verda (Bj) 14.985,77 m² 30 €/m² 449.573,10 € TOTAL
476.280,30 €
El valor de repercussió de les despeses sobre el metre quadrat de sostre, per a la
transformació del sector, és de: 476.280,30 € / 11.500 m² = 41,41 €/m²
El percentatge de càrrega sobre el valor de l’aprofitament de la UA19 és del 12%.
Els valors de repercussió i de percentatge de càrrega són valors baixos i garanteixen la
viabilitat de la Unitat d’actuació.
PERI 2 “ Zona Esportiva
Aprofitament:
Z5a* 5.365,44 m² 3.908,00 m² st 344,40 €/m² 1.345.915,20 € Despeses:
Viari (A) 2.042,57 m² 120 €/m² 245.108,40 € Reparació de voreres 1.207,97 m² 50 €/m² 60.398,50 € Zona verda (Bj) 4.750,79 m² 30 €/m² 142.523,70 € TOTAL
448.030,60 €
El valor de repercussió de les despeses sobre el metre quadrat de sostre, per a la
transformació del sector, és de: 448.030,60 € / (3.908 m² x 0,9) = 127,38 €/m², menor a
200€/m², per tant podem dir que l’operació és viable.
El percentatge de càrrega sobre el valor de l’aprofitament del PERI és del 33,29%
Cal tenir en compte que la present modificació incorpora la urbanització del tram del Passatge
de les Escoles, no previst en el planejament inicial. Aquest fet fa pujar les despeses del PERI,
però tot i això es pot garantir la seva viabilitat.
11- BASES LEGALS Aquesta Modificació Puntual es tramita de conformitat amb l’article 96 del TRLU, i de
conformitat amb el RLU.
La Modificació Puntual no afecta a sistemes urbanístics d’espais lliures, zones verdes o
equipaments esportius, per la qual cosa no resulta d’aplicació el que disposa l’article 96.1 b)
del TRLU.
La modificació puntual no comporta un increment del sostre edificable, de la densitat de l’ús
residencial, ni comporta la transformació dels usos anteriorment establerts, per la qual cosa no
resulta d’aplicació el que disposen els articles 96.1 c), 99 i 100 del TRLU.
12- NECESSITAT D’AVALUACIÓ AMBIENTAL
L’article 118.4 del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei
d’urbanisme determina que les modificacions dels plans urbanístics han d’estar integrades per
la documentació adequada a la finalitat, contingut i abast de la modificació. En tot cas, han
d’incorporar l’informe ambiental corresponent les modificacions de plans urbanístics que es
sotmetin a avaluació ambiental o aquelles altres que tinguin alguna repercussió ambiental.
L’avaluació ambiental de modificacions de plans i programes es regula a través de l’article 7
de la Llei 6/2009, del 28 d’abril, d’Avaluació ambiental de plans i programes.
La present Modificació no compleix cap dels requisits que marca l’article 7, per tant no s’ha de
sotmetre al procediment d’avaluació ambiental, ja que afecta un sector de sòl urbà.
13- MOBILITAT SOSTENIBLE La present Modificació de Pla General d’Ordenació Urbana no compleix amb els requisits del
decret 344/2006 i per tant no s’escau la redacció d’un estudi de mobilitat sostenible.
14- MEMÒRIA SOCIAL
Donat que la Modificació Puntual del PGOU no afecta habitatge protegit o d’altres tipus
d’habitatge assequibles, no s’escau la redacció d’una memòria social .
II. NORMATIVA
TÍTOL PRIMER DISPOSICIONS DE CARÀCTER GENERAL
CAPÍTOL I. OBJECTE, NATURALESA JURÍDICA I VIGÈNCIA DE LA MODIFICACIÓ
Article 1
ÀMBIT TERRITORIAL D’APLICACIÓ
L’àmbit territorial d’aplicació de la Modificació puntual del PGOU és el que figura grafiat en tots
els plànols que integren aquest document.
Article 2
ÀMBIT TEMPORAL
Aquesta modificació entrarà en vigor l’endemà de la publicació de la seva aprovació definitiva
al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya i mantindrà la vigència indefinidament mentre no
es procedeixi a la seva modificació, revisió o anulació.
Article 3
OBJECTE
L’objecte del present Pla és la modificació puntual del PGOU en l’àmbit 1 “Els Clots 2” i en
l’àmbit 6 “Zona esportiva” per tal de subsanar les errades en el planejament vigent, la
modificació puntual del PGOU en diversos sectors del nucli del poble.
Article 4
NATURALESA JURÍDICA
La present modificació puntual del PGOU de Collbató constitueix la modificació del Pla
General d’Ordenació Urbana de Collbató.
Article 5
FONAMENT JURÍDIC
La present modificació puntual del PGOU de Collbató es fonamenta jurídicament en el Text
Refós de la Llei d’Urbanisme 1/2010, modificada parcialment per la Llei 3/2012 de Modificació
del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, aprovat pel Decret Legislatiu 1/2010 de 3 d’agost.
Article 6
MARC LEGAL
1- Aquesta modificació està redactada d’acord amb:
• Llei 3/2012 de Modificació del Text Refós de la Llei d’Urbanisme , aprovat pel Decret
Legislatiu 1/2010 de 3d’agost.
• Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel que s’aprova el Text Refós de la Llei
d’Urbanisme de Catalunya.
• Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel que s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme
de Catalunya.
• Pla General d’Ordenació de Collbató aprovat definitivament per la CUB en data 17
d’octubre de 1984 i publicat en data 21 de desembre de 1984.
• Text Refós de les Modificacions puntuals del Pla General d’Ordenació Urbana de
Collbató, aprovat definitivament per la CUB en data 28 de juny de 2000, acordada la
seva publicació en data 28 de juny de 2000 i publicat en data 31 de gener de 2002.
• Text Refós de les NNUU del Planejament General de Collbató , aprovat definitivament
per la CTUB en data 22 de setembre de 2005.
• Modificació Puntual del Pla General d’Ordenació urbana en diversos sectors del centre
de l població, al terme municipal de Collbató, aprovada definitivament per la Comissió
d’Urbanisme de Catalunya en data 6/6/2006.
2- Qualsevol referència, en les presents Normes, a la legislació urbanística vigent, ha
d’entendre’s que es refereix als anteriors textos.
Article 7
CONTINGUT I INTERPRETACIÓ
La documentació de la Modificació Puntual inclou els documents que s’integren en aquest
article:
I. Memòria
II. Normativa
III. Programa d’Actuació
IV. Plànols
ANNEX 1 : “ESTUDI DE MERCAT”
ANNEX 3: “ CONVENIS Desembre 2004 i Juliol 2005”
Article 8 MODIFICACIÓ
L’alteració del contingut del Pla es farà a través de la modificació d’algun dels elements que el
constitueixen seguint el mateix procediment establert per a la seva formulació.
TÍTOL SEGON RÈGIM URBANÍSTIC DEL SÒL
Article 9
CLASSIFICACIÓ DEL SÒL
La present modificació classifica els sòls inclosos en la UA 19 “Els Clots 2” com a sòl urbà
consolidat i els sòls inclosos en el PERI 2 “Zona esportiva” com a sòl urbà no consolidat.
Article 10
QUALIFICACIÓ DEL SÒL
La superfície compresa en l’àmbit de la present Modificació es qualifica de sistemes i zones,
tal i com s’estableix al plànol “II.1. Planejament modificat. Ordenació”.
TÍTOL TERCER NORMES PARTICULARS DELS SÒLS DESTINATS A ZONES
CAPÍTOL I. EDIFICACIÓ AÏLLADA PLURIFAMILIAR (zona Z5a*)
Article 11
CONDICIONS I USOS
1. Es modifiquen les condicions d’edificació i dels usos admesos de la zona Z5a*,
establertes en la normativa urbanística de la Modificació puntual del PGOU en el centre
urbà.
2. L’ordenació volumètrica de la zona Z5a* de l’àmbit dels Clots 2 es defineix en el plànol
d’ordenació II.2 “Condicions d’Ordenació. Àmbit 1 Els Clots2”.
3. La separació mínima de les edificacions al límit del carrer serà de 10 metres i 5 a la
resta.
4. L’ocupació màxima serà del 50%
5. Usos admesos:
a) Habitatge unifamiliar i plurifamiliar i agrupació d’habitatges unifamiliars
b) Residencial
c) Comercial
d) Oficines
e) Magatzem i industrial limitat a planta baixa a la categoria primera i segona
f) Garatges en planta baixa i soterrani
g) Recreatiu
h) Tots els usos del sistema d’equipaments.
i) Hosteleria
j) Restauració
6. En l’àmbit de la UA19 es permetran tots els usos admesos, restringint l’ús d’habitatge a
un màxim de 9.500 m² i a 92 habitatges.
7. En l’àmbit del PERI 2 “Zona esportiva” es permetran tots els usos admesos, restringint
l’ús d’habitatge a un màxim de 5.440 m² i 29 habitatges.
8. Es habitatges hauran de tenir ventilació creuada.
9. Condicions de parcel·lació:
a) Superfície mínima de la parcel·la 600m²
b) Façana mínima de parcel·la a vial 15m.
10. Places d’aparcament:
a) 1 plaça d'aparcament per a cada 1 habitatge
b) 1 plaça d'aparcament per a cada 100 m² de sostre comercial
c) Tots els usos haurán de complir amb els mínims establerts en la normativa
municipal i a la llei d'equipaments vigent
TITOL QUART GESTIÓ
CAPÍTOL I. GENERAL
Article 12
CONDICIONS DE GESTIÓ
Es modifiquen les condicions de gestió de l’àmbit 1 “Els Clots 2” i l’àmbit 6 “Zona esportiva”,
establertes en la Modificació puntual del PGOU en el centre urbà.
CAPÍTOL II. UA19 “ELS CLOTS 2”
Article 13
DELIMITACIÓ I ORDENACIÓ
1. La delimitació d’aquesta Unitat d’Actuació inclou únicament les finques incloses en el
conveni signat entre l’Ajuntament i Plans de Collbató / Activitats Freixa, dels àmbits 1 i
6 de la Modificació puntual del PGOU en el centre urbà.
2. En el plànol II.1 “Ordenació i Gestió” es detalla amb precisió la delimitació i ordenació
de la UA-19.
Article 14
CONDICIONS DE GESTIÓ
1. Projecte de reparcel·lació (sistema comensació).
2. Projecte d’urbanització
3. Execució de les obres d’urbanització
UA19 “ELS CLOTS 2”
Viari (A) 222,56
m²
Zona verda (Bj) 14.985,77 m² Equipament (C ) 4.420,03 m² TOTAL SISTEMES 19.628,36 m² Z5a* 13.146,79 m² TOTAL ZONES 13.146,79 m² TOTAL UA19 32.775,15 m²
CAPÍTOL III. PERI 2 “ZONA ESPORTIVA”
Article 15
DELIMITACIÓ I ORDENACIÓ
1. La delimitació del PERI 2 ”Zona esportiva” inclou només les propietats de l’àmbit 6 de
la Modificació puntual del PGOU en el centre urbà, que no han signat conveni amb
l’Ajuntament.
2. En el plànol II.1 “Ordenació i Gestió” es detalla amb precisió la delimitació i ordenació
del PERI 2 “ZONA ESPORTIVA”.
Article 16
CONDICIONS DE GESTIÓ
1. Desenvolupament del PERI 2
2. Projecte de reparcel·lació (sistema compensació).
3. Projecte d’urbanització.
4. Execució de les obres d’urbanització.
PERI 2 “ZONA ESPORTIVA”
Viari (A) 3.250,54
m²
Zona verda (Bj) 4.750,79 m² Equipament (C ) 7.826,05 m² SISTEMES 15.827,38 m² Z5a* 5.365,44 m² ZONES 5.365,44 m² TOTAL PERI 2 21.192,82 m²
III. PROGRAMA D’ACTUACIÓ
A nivell de tramitació: planejament, reparcel·lació i projectes d’urbanització es preveu la
següent estimació:
Tramitació MPPGOU a partir del 2n semestre del 2013
UA-19. Els Clots 2
Projecte de reparcel·lació a partir del 2n semestre del 2014
Projecte d’urbanització a partir del 2n semestre del 2014
Execució de les obres d’urbanització a partir del 1r semestre del 2015
Execució de les obres edificació a partir del 1r semestre del 2015
PERI 2. Zona esportiva
Desenvolupament de la Unitat de projecte PERI 2 a partir del 2n semestre del 2014
Projecte de reparcel·lació a partir del 2n semestre del 2014
Projecte d’urbanització a partir del 2n semestre del 2014
Execució de les obres d’urbanització a partir del 1r semestre del 2015
Execució de les obres edificació a partir del 1r semestre del 2015
Aquest calendari és orientatiu no vinculant.
IV. PLÀNOLS
ANNEX 1: “ESTUDI DE MERCAT”
Per fer la valoració dels valors de repercussió del sostre residencial i comercial, s’ha fet un estudi de mercat per saber els preus actuals de venda en el mercat. El preu que s’ha trobat, degut al fet que no és un valor real de venda, sino d’intenció, s’ha reduit un 10% .
En base a aquests valors de mercat, es pot concloure que en el moment actual,el valor en venda del sostre residencial és de 1.897,31euros/m², i el del sostre comercial és de 1.148euros/m².
Quadre de valors de mercat de residencial lliure‐plurifamiliar
Superficie preu €/m²1 Pis Bruc 69 160.000,00 € 2.318,84 €2 Pis Collbató 88 180.000,00 € 2.045,45 €3 Pis Bruc 110 200.000,00 € 1.818,18 €4 Pis Collbató 120 270.000,00 € 2.250,00 €
2.108,12 €1.897,31 €
Quadre de valors de mercat comercial‐ localitats pròximes
Superficie preu €/m²1 Local Esparraguera 36 50.000,00 € 1.388,89 €2 Local Esparraguera 140 192.324,00 € 1.373,74 €3 Local Esparraguera 50 65.000,00 € 1.300,00 €4 Local Esparraguera 48 50.000,00 € 1.041,67 €
1.276,07 €1.148,47 €
69/86
Per tal de saber el valor de repercussió:
Comercial
F = [VM × (1-b)] - ∑Ci = 194,79euros/m²sostre
On:
VM=1.148,47 euros/m2const;
(1-b) on b és el benefici del constructor ;
∑Ci= Costos de construcció+ Honoraris tècnics i impostos,
etc+ Gastos de comercialització+Despeses d’urbanització
Residencial
F = [VM × (1-b)] - ∑Ci = 353,44euros/m²sostre
On:
VM=1.897,31 euros/m2const;
(1-b) on b és el benefici del constructor ;
∑Ci= Costos de construcció+ Honoraris tècnics i impostos,
etc+ Gastos de comercialització+Despeses d’urbanització
70/86
ANNEX 2 : “ JUSTIFICACIÓ DEL NO INCREMENT D’APROFITAMENT DE LA ZONA Z5* DE L’ÀMBIT DE ELS CLOTS 2”
ANNEX 2 : “JUSTIFICACIÓ DEL NO INCREMENT D’APROFITAMENT DE LA ZONA Z5A* DE L’ÀMBIT DE ELS CLOTS 2”
En la Zona Z5a* es permeten els següents usos: habitatge unifamiliar i plurifamiliar i agrupació
d’habitatges unifamiliars, residencial, comercial, oficines, magatzem i industrial limitat a planta
baixa a la categoria primera i segona, garatges en planta baixa i soterrani, recreatiu, tots els
usos del sistema d’equipaments, hosteleria i restauració.
Però atès que la modificació del Pla General vigent, en la fitxa del plànol O.3.1 “Ordenació del
sector 1. Els Clots2”, només es fan constar els usos habitatge i comercial, es justifica que
l’aprofitament de la resta dels usos admesos en la zona Z5a* no és igual o inferior al de
l’habitatge o el comercial.
S’ha procedit a fer un estudi de mercat dels valors en venda dels usos actuals i els ampliats.
A. Estudi de mercat. Usos existents: Els valors de venda dels usos existents segons l’estudi de mercat de l’Annex 1 són
els següents:
1) Habitatge plurifamiliar:
Valor en venda mitjà ús habitatge plurifamiliar: 1.858,64 euros/m²
2) Comercial:
Valor en venda mitjà ús comercial: 1.667,50/m²
B. Estudi de mercat. Usos ampliats:
1) Residencial col.lectiu i hosteleria, equipament sanitari assistencial:
Comprèn els edificis que es destinen a allotjaments comunitaris, com poden ser
residències de gent gran, hotels, apart hotels i en general el ram de l’hosteleria com
restaurants, bars i similars.
El valor residual del sòl de les residencies, es podria equiparar amb el valor de l’ús
comercial, ja que tot i que aquest tipus de construccions tenen un valor de venda
més elevat, l’alt cost de construcció d’aquest tipus d’habitatges, fa reduir el seu
valor residual.
2) Oficines
El valor de venda mitjà de les oficines es pot equiparar al de lús comercial.
3) Garatges, recreatiu i esportiu, socio cultural, religiós, públic administratiu,
educatiu:
D’aquests usos no tenim valors de mercat ja que actualment no hi ha una oferta
d’aquests tipus d’activitat, tot i això en base al coneixement de transaccions
d’aquest tipus es conclou que el valor de mercat d’aquest tipus d’activitats es situen
per sota del preu del residencial i el comercial.
Tal i com es justifica, els usos ampliats no tenen un valor superior als ja existents, pel que no
hi ha un increment de l’aproftament en l’ampliació dels usos.
ANNEX 3.1: “ CONVENI Desembre de 2004”
ANNEX 3.2: “ CONVENI Juliol 2005”
Per l’equip redactor
ADEMÀ CANELA COMELLA ARQUITECTES ASSOCIATS, S.L.P.
Oriol Ademà i Alcover / Alfons Canela i Mercadé / Javier Comella i Gutiérrez
(arquitectes)
·
Desembre 2013
