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SERVICIO TÉCNICO DE URBANISMO. PLANEAMIENTO Y ORDENACIÓN C/ Uberna, 1-3º \ Tel: 966658021 \ e-mail: st.planeamiento@ayto-elche.esElcheAyuntamiento de

MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL

ÁREA PLURIPARCELARÍA Nº119 - ELCHE NÚCLEO

NOVIEMBRE 2013

ÍNDICE DEL DOCUMENTO

1. MEMORIA

1.1. ANTECEDENTES1.2. OBJETIVOS DEL PROYECTO1.3. AFECCIONES1.4. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA

2. MEDICIONES

3. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL ART. 60.3 LUV, 125 ROGTU Y 17 TRLS.

4. JUSTIFICACIÓN DE LA INNECESARIEDAD DE ESTUDIO DE INTEGRACIÓNPAISAJÍSTICA.

5. NORMATIVA

6. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

PLANOS DE INFORMACIÓNI.1.-SITUACIÓNI.2.-CARTOGRAFÍAI.3.-CATASTROI.4.-PLAN GENERAL DE 1998

PLANOS DE ORDENACIÓNO.1.-ORDENACIÓN PORMENORIZADAO.2.-COTAS

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MEMORIA

MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERALÁREA PLURIPARCELARÍA Nº119 – ELCHE NÚCLEO

1. MEMORIA

1.1 ANTECEDENTES

El Plan General de Elche aprobado con fecha 8 de mayo de 1998, delimitó el Área de Repartopluriparcelaria 119 entre la iglesia de San Juan, las calles Filet de Dins y San Juan, y la parte posteriorde los edificios recayentes a la calle Retor.

La ordenó pormenorizadamente creando un espacio público en el interior de la manzanaaccesible desde el callejón existente junto a la calle Filet de Dins y desde dos pasos abiertos a la callede San Juan.

Posteriormente, con fecha 16 de abril de 2006, se aprobó definitivamente la ModificaciónPuntual 11.4 del Plan General, que modificaba la delimitación de dicha Área de Reparto por estimarque una pequeña superficie de los terrenos de propiedad municipal no debería formar parte de esta.

Además se modificó la ordenación prevista abriendo el espacio público del interior de lamanzana a la calle San Juan, ganando en calidad visual, de acceso y de uso de ese espacio.Configurando junto a la plaza de San Juan una relación de espacios abiertos a escala adecuada entorno a la Iglesia de San Juan, que se establece como elemento dominante de todo el conjunto.

En la actualidad, con motivo del estudio de las fincas de propiedad privada para realizar unProyecto de Reparcelación del Área de Reparto 119, se ha detectado que los terrenos que seexcluyeron del Área de Reparto en la anterior modificación, no se corresponden exactamente con losterrenos de propiedad municipal que en su día formaron parte del patio de la iglesia, tal como seconsideró, sino que se excluyeron parte de terrenos de propiedad privada. Además, las fincassituadas al suroeste, con fachada a la calle San Juan, incluyen parte de terrenos de la vía pública quese consideraron como dominio público ya adscrito a su destino y sin embargo no lo son.

Simultáneamente, se ha considerado también la conveniencia de desafectar el subsuelo deldominio público calificado como viario en esta Área de Reparto, para paliar el déficit deaparcamiento detectado en la zona, que se agravará si los solares resultantes de esta actuación notienen las dimensiones suficientes para construir aparcamientos subterráneos.

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1.2 OBJETIVOS DEL PROYECTO

El objetivo de la modificación es redelimitar el Área de Reparto corrigiendo los erroresseñalados anteriormente, es decir, la delimitación de la zona norte se hará coincidir con la situaciónreal de los terrenos municipales excluidos del Área y se ajustará la delimitación en la zona suroestehasta el límite de las propiedades. Además, se excluirá del Área de Reparto 119 la edificación situadaen la calle Filet de Dins nº20 ya que según la legislación vigente tiene la consideración de edificaciónconsolidada y se gestionará mediante una actuación aislada, por lo que pasará a formar parte delÁrea de Reparto uniparcelaria 47 del núcleo urbano de Elche.

Respecto a la desafección del subsuelo del dominio público calificado como viario, elobjetivo es paliar el déficit de aparcamientos en la zona. Se pretende legitimar desde el planeamientola desafección del subsuelo, para que este pase a tener la consideración de bien patrimonial para serdestinado al uso de aparcamiento privado, con la finalidad de conseguir la colaboración de lainiciativa privada en una cuestión de interés y utilidad pública, como son los aparcamientos.

1.3 AFECCIONES

Todo el suelo objeto de este expediente se encuentra incluido en la delimitación de NúcleoHistórico Tradicional grafiada en el Plan General de Elche, por lo que es de aplicación el artículo 17 dela normativa del Plan General.

Respecto al subsuelo desafectado, todo el subsuelo objeto de este expediente se encuentrasituado bajo suelo calificado de viario.

Los Pliegos de Condiciones que en su caso se redacten incluirán los levantamientostopográficos correspondientes a las zonas que se vayan a enajenar concretándose todas lasservidumbres existentes.

Los Proyectos que se desarrollen en este subsuelo, dispondrán franjas perimetralessuficientes para contener todas las infraestructuras presentes y previsibles, así como los cruces queresulten necesarios, y estudiarán en su caso la posibilidad de desviar los cruces existentes, y elarbolado existente, el cual se procurará respetar, al menos el más significativo o representativo.

Y sobre los posibles hallazgos arqueológicos deberán cumplir con la legislación en vigor sobrepatrimonio histórico.

1.4 DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA

La propuesta , tal como ya se ha explicado, consiste en ajustar el Área de Reparto excluyendode ella la edificación situada en la calle Filet de Dins nº20 y los terrenos de propiedad municipal queen su día formaron parte del patio de la iglesia, sin modificar las alineaciones ni la edificabilidadprevistas.

Simultáneamente, se propone limitar la afección demanial del suelo calificado como Viariopara su destino como aparcamiento privado, ya que, según el artículo 60.3 de la Ley Urbanística

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Valenciana (LUV) la calificación de un terreno como suelo dotacional público requiere que el Planespecifique en su ordenación pormenorizada si dicha afección atañe a la totalidad del inmueble o sila afección demanial se limita al suelo y vuelo con exclusión total o parcial del subsuelo.

La desafección del subsuelo afecta a toda la plaza situada al sur de la Iglesia de San Juan y alas calles adyacentes, tal como se indica en los planos, por si es necesario realizar los accesos alaparcamiento por estas calles. La superficie estimada por planta del aparcamiento es de 780 m2 .

2. MEDICIONES

Una vez ajustada la delimitación de la zona oeste del Área de Reparto, excluida la edificaciónde la calle Filet de Dins nº20 que pasará a formar parte del Área de Reparto 47, y excluidos los 273m2 de terreno de propiedad municipal que deberán transferir su aprovechamiento por destinarse aviario, la superficie bruta del Área de Reparto es de 1.434,29 m2 .

De esta superficie 209,47 m2 están constituidos por suelo público, por lo que deduciéndolos,la superficie computable es de 1.224,82 m2 .

La superficie edificable indicada en la ordenación aprobada es de 680,47 m2 , que con unaaltura de tres plantas representa una edificabilidad estimada de 2.041,41 m 2t (sin deducir patios nicomputar vuelos, igual que la ficha original del PG).

El aprovechamiento resultante dividiendo la edificabilidad por la superficie computable es de1,667 m2t /m2s, un poco inferior al previsto en la modificación anterior.

El cuadro de mediciones comparativo resulta así:

ÁREA REP.

CLAVE SUPERFICIE (M2) TOT. EDIF.

(M2)

APROVECHAMIENTO

Neto Coef. Tipo Dic.

An C At

BRUTA NETA COMPUTABLE E

B N S E/N (E/S)xC An-At

PG1998

119 1 1.568 818 1.458 2.545 3,00 1,00 1,683 1,317

Modif.11.4

119 1 1.523,2 753,6 1.348,85 2.260,8 3,00 1,00 1,676 1,324

Modif.Actual

119 1 1434,29 680,47 1224,82 2041,41 3,00 1,00 1,67 1,33

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La superficie total de suelo desafectado es de 1.048,84 m2 . Esta superficie incluye lasuperficie calificada como viario del Área de Reparto 119 y la superficie de suelo municipal excluidade esta Área de Reparto que también está calificada como viario y ha pasado a formar parte del Áreade Reparto 135.

El aprovechamiento de la superficie de suelo municipal excluida de esta Área de Reparto esel mismo que el del área de reparto resultante, es decir, 1,667 m 2t /m2s que aplicados a los 273 m2

de suelo de propiedad municipal resultan 455,09 m2t de los cuales el Ayuntamiento de Elche serealizará una reserva de aprovechamiento.

No se ha modificado respecto a la ordenación vigente, ni la calificación del suelo ni laedificabilidad prevista, por lo que se mantiene el equilibrio de las dotaciones, cumpliendo el artículo94.2 de la LUV y el artículo 212 del ROGTU.

3. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL ART. 60.3 LUV, 125 ROGTU Y 17 TRLS.

El art. 60,3 de la ley 16/2005, de 30 de diciembre de la Generalitat, Urbanística Valenciana(LUV) dispone que: “La calificación de un terreno como suelo dotacional público requiere que el Planespecifique en su ordenación pormenorizada, si dicha afección atañe a la totalidad del inmueble, o sila afección demanial se limita al suelo y vuelo con exclusión total o parcial del subsuelo que, en talcaso tendrá la consideración de bien patrimonial, que podrá ser enajenado por la administracióntitular para el uso y destino que el planeamiento expresamente regule...”.

Por su parte, el art. 125,3 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanísticade la Comunidad Valenciana, Decreto 67/2006 de 12 de mayo y sus posteriores modificaciones(ROGTU) reproducen en parte el artículo anterior, e introducen la exigencia de no destinar el bienpatrimonial a un uso o servicio público determinante de la demanialidad del suelo. Añadiendoademás, que: “...podrá ser configurado el subsuelo como finca independiente del suelo y adjudicadocon total separación o independencia de éste ...”.

El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundidode la Ley de Suelo (TRLS 2008), en su art. 17.4 señala que: “...Cuando, de conformidad con lo previstoen su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficiessuperpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominiopúblico, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquellas y ésta tengan el carácter defincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbresque procedan para la protección del dominio público...”.

La modificación para desafectar el subsuelo propuesta se realiza de acuerdo a los artículosanteriores.

En cualquier caso, en base al artículo mencionado en el primer párrafo, la calificación de unterreno como suelo dotacional público exige la cesión obligatoria y gratuita del inmueble en suconjunto, o bien su expropiación conforme a la legislación aplicable.

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4. JUSTIFICACIÓN DE LA INNECESARIEDAD DE ESTUDIO DE INTEGRACIÓN PAISAJÍSTICA.

La presente modificación del Plan General no supone un nuevo crecimiento urbano, ni unamodificación de las condiciones de la edificación o volumen previstas en el vigente Plan General,solo se trata de un cambio en la delimitación del Área de Reparto, por lo que no se consideranecesario elaborar el Estudio de Integración Paisajística según Decreto 120/2006, de 11 de agosto,por el que se aprueba el Reglamento de Paisaje de la Comunidad Valenciana.

5. NORMATIVA

Son de aplicación en todos sus puntos los normas previstas por el Plan General para la clave 1y todas las de carácter general, y en concreto, respecto a las condiciones del subsuelo desafectado elepígrafe 4 al artículo 147 de la Normativa del P.G., añadido en la modificación del Plan Generalaprobada por el Exmo Ayuntamiento Pleno el 30 de julio de 2012, en los siguientes términos:

“4. Las condiciones del subsuelo desafectado situado en parcelas calificadas de suelo dotacional público seránlas siguientes:a) El uso exclusivo del subsuelo será el de aparcamiento, pudiendo el planeamiento de desarrollo determinarotros usos compatibles.b) La afección al dominio público del subsuelo alcanzará una cota media de 1 m. En cualquier caso, esta línea sedefinirá con precisión en los respectivos Pliegos de Condiciones de cada una de las zonas, pudiendo adaptarse alas características topográficas y previsiones de urbanización en cada caso.c) Sobre cada una de las zonas será de aplicación el planeamiento existente. En los Subsuelos en los que sepresuman posibles hallazgos arqueológicos deberán cumplir con la legislación en vigor sobre patrimoniohistórico.d) Los Pliegos de Condiciones que en su caso se redacten para cada caso concreto incluirán los levantamientostopográficos correspondientes a las zonas que se fueren a enajenar concretándose todas las servidumbresexistentes. e) En caso de que el suelo dotacional sea equipamiento se exigirá elaborar al menos un anteproyecto unitariodel conjunto. Cuando el suelo dotacional sea viario o zona verde, se exigirá un Proyecto de Urbanización queincorpore todos los acabados superficiales de acuerdo con criterios y normas municipales. Tanto los accesos rodados como los peatonales a los aparcamientos subterráneos adecuarán su solución a lascaracterísticas del entorno y a la normativa de accesibilidad para minusválidos. En caso de actuaciones donde exista arbolado, el más representativo se procurará integrar en la actuación. Se dispondrán franjas perimetrales suficientes para contener todas las infraestructuras presentes y previsibles,así como los cruces que resulten necesarios, y estudiarán en su caso la posibilidad de desviar los crucesexistentes.

Respecto a la posibilidad, condiciones y objetivos para la redacción de Estudios de Detalle,estos podrán tener como objeto el señalamiento de alineaciones y rasantes, completando yadaptando las ya señaladas, según el artículo 79.3.a de la LUV, cumpliendo las normas contenidas enel P.G. Para áreas pluriparcelarias en Suelo Urbano y el artículo 191 del ROGTU.

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El aprovechamiento tipo del suelo de destino dotacional público excluido del área de reparto,es el mismo que el del área de reparto resultante, y deberá realizarse una reserva deaprovechamiento a favor del Excmo. Ayuntamiento de Elche de 455,09 m2t, asignándose este suelo alárea de reparto 135.

El área de reparto a la que se asigna es dotacional delimitada, según el artículo 55.2.d) de laLUV.

En la tramitación de este cambio en la delimitación del Área de Reparto se tendrá en cuentael carácter estructural de la delimitación de las áreas de reparto, según el artículo 55 de la LUV.

Elche, noviembre de 2013LA ARQUITECTO MUNICIPAL

Fdo.: Carolina Fluxá Juan

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