MONTERÍA - CÓRDOBA - saludcoop.com.co. Avalúo... · LOTE CALLE 41 URB. VERSALLES – MONTERÍA - CÓRDOBA Página 1 Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina

LOTE CALLE 41 URB. VERSALLES – MONTERÍA - CÓRDOBA

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016 Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del lote ubicado en Calle 41 N°14 Bis-33, Urbanización Versalles de la ciudad de Montería. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente




AVALÚO COMERCIAL

LOTE DE TERRENO EN SUELO URBANO

CALLE 41 N°14 BIS-33

URBANIZACIÓN VERSALLES

MONTERÍA - CÓRDOBA

SOLICITADO POR FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

MAYO DE 2016




C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO

CERTIFICACIONES

LOTE CALLE 41 URB. VERSALLES – MONTERÍA - CÓRDOBA Página 1



I. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTES FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

UBICACIÓN : Sobre la Calle 41 entre las Carreras 14 A y 14 B

1.2.1 DIRECCIÓN : Calle 41N° 14 Bis 33

1.2.2 BARRIO : Urb. Versalles

1.2.3 CIUDAD : Montería

1.2.4 DEPARTAMENTO : Córdoba

1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de un lote de terreno en suelo urbano, de localización medianera, con frente a la Calle 41 y las Carreras 14 A y 14 B.

1.4 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.6 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.




En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Enfoque del Costo. (Cost Approach).

Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificados de Tradición y Libertad de la siguiente Matrícula Inmobiliaria 140-72430.

Escritura Publica N° 305 de 23 de Febrero de 1998.

1.9 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Abril 20 de 2016.

1.10 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 19 de 2016.

1.11 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 31 de 2016.

1.12 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.




II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO SALUDCOOP EPS OC. EN LIQUIDACIÓN.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad

aportado por el solicitante, el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 305 del 23/02/1998, protocolizada en la Notaría 1ª de Montería, compraventa de Bonilla León María Yolanda a Entidad Promotora de Salud Organismo Cooperativo- Saludcoop y registrada el 23/02/1998. (Anotación Número 4).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 140-72430.

2.4 CEDULA CATASTRAL 01-01-0498-0003-000.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.




III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 URBANIZACIÓN VERSALLES Sector tradicional de la ciudad de Montería, perteneciente a la Comuna N° 8, el

cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Con la calle 43. POR EL SUR : Con la calle 41. POR EL ORIENTE : Con la carrera 14. POR EL OCCIDENTE : Con la carrera 14 B.

3.3 SECTOR PRÓXIMOS POR EL NORTE : Los Ángeles. POR EL SUR : Brizalia. POR EL ORIENTE : Urbanización El Privilegio. POR EL OCCIDENTE : Los Laureles.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales, el uso dotacional, el uso comercial y de servicios. El uso residencial se desarrolla en casas unifamiliares con alturas entre 1 y 3 pisos, así como edificaciones multifamiliares hasta de 7 pisos.




El comercio se ubica sobre los ejes viales principales de la Carrera 14 y la Calle 41 en edificaciones variadas en cuanto a alturas y estructuras. Se destaca en el sector la presencia del centro comercial Alamedas y el Almacén Makro. El uso dotacional corresponde a diferentes entidades como Medicina Integral EPS y construcciones que han sido adecuadas para tal fin.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: CALLE 41- V 4 Eje vial arterial, conformado por dos (2) calzadas de cuatro (4) carriles para transporte mixto con sentido de circulación oriente-occidente y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. CARRERA 14 A CIRCUNVALAR- V 3E Eje vial arterial, de gran importancia para la ciudad, consta de dos (2) calzadas de dos (2) carriles cada una en sentido de circulación norte-sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte público y particular.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA Según impuesto predial unificado vigente, el estrato social no está definido.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA De conformidad con el Acuerdo N° 029 del 30 de Diciembre de 2010 “Por medio del cual se Revisa y Ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial de Montería 2002 – 2015”, el predio se encuentra en suelo urbano y le corresponden las siguientes condiciones normativas:




Unidad de Planeamiento : UDP – 230 - Villa Olímpica- Los Ángeles. Sector Normativo : 10. (Subsector II). Área de Actividad : Comercio y Servicios. Zona : Residencial con Comercio y Servicios. Tratamiento Urbanístico : Consolidación con Cambio de Patrón. Usos Principales : Vivienda unifamiliar, bifamiliar y Multifamiliar. Usos Complementarios : Dotacional de escala zonal, comercio local,

servicios empresariales y personales de escala zonal y local.




Edificabilidad:

Este predio tuvo en el año 2009, licencia de construcción aprobada para la construcción de una clínica en 3 pisos de altura, la cual esta vencida y por lo tanto no fue tenida en cuenta. Según la normatividad de hoy se permitiría una mayor altura combinando usos comerciales y de vivienda.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es media, presentándose construcciones de edificios y remodelaciones y adecuaciones de las construcciones antiguas existentes. Fin de página…




IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 UBICACIÓN El predio objeto de avaluó es un lote medianero y se localiza en el costado norte de la Calle 41 entre las carreras 14A y 14B de esta ciudad.

4.2 ÁREA DE TERRENO

Fuente Área m2

Area Certificado de tradición y libertad 3.003.49

Recibo Impuesto predial 3.069.00

ÁREA ADOPTADA 3.003.49

4.3 LINDEROS POR EL NORTE : En extensión de 58.68 con lote de reserva “A”. POR EL SUR : En extensión de 65.50 con la calle 41. POR EL ORIENTE : En extensión de 53.51 con la carrera 14-A

POR EL OCCIDENTE : En extensión de 44.51 con la carrera 14-bis.

4.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno tiene forma geométrica irregular con cuatro (4) lados y presentan topografía plana.

4.5 CERRAMIENTOS El lote de terreno se encuentra encerrado parcialmente en postes de madera y alambre de puas.




V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

La localización general del lote objeto de avalúo, al Norte de la ciudad, en el barrio Versalles ( Comuna N° 8), delimitado por vías principales de la ciudad como la calle 41, la calle 42, la carrera 14ª y la carrera 14 bis, cuya actividad principal es de carácter dotacional mezclado con sectores residenciales y comercio.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la calle 41, vía principal transita el transporte público, con rutas que comunican al norte, centro y oriente de la ciudad. Por la carrera 14A se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con buses, busetas y colectivos que principalmente integra el sector norte y sur de la ciudad.

La actividad edificadora en el sector es media, encontrando nuevas construcciones y adecuaciones de carácter dotacional en el sector.

El lote objeto de estudio cuenta con frente a vías principales V4 (calle 41) y V-3E (carrera 14ª).

Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales, las cuales sobrepasan la prediación típica del sector. Es un área que permite la aplicación de las normas urbanísticas para adelantar un proyecto constructivo en usos mixtos de comercio y vivienda.

Las normas urbanísticas actualmente vigentes de conformidad con el POT aprobado en el 2009, el cual determina que en el lote se pueden adelantar usos mixtos.

De hecho, este predio contó con una licencia de construcción del año 2009, la

cual se encuentra vencida.

El valor asignado se entiende como valor presente de cada uno del inmueble tal y como se encontraban al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.




VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el predio objeto de estudio presenta moderado por inundación, por fenómenos de remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS El área del lote de terreno se encuentra registrada en el certificado de tradición y libertad.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales

6.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.




VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.




Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe Para este caso, el profesional de avalúos designado para realizar la inspección y la elaboración del presente informe fue el Sr. RAFAEL TOVAR VANEGAS, identificado con C.C. N° 8.664.552, de quien se puede solicitar para consulta, la hoja de vida en los archivos de la compañía. Adicionalmente el valor fue revisado por el comité interno de avalúos de la compañía, conformado por tres (3) profesionales, incluido el representante legal, y han participado en la ejecución del presente contrato.




X. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.




Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio

dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde, VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.




Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron ocho (8) ofertas de predios en las zonas aledañas y cercanas, pero los resultados fueron muy dispersos. Finalmente se escogieron los cuatro (4) más comparables, encontrando los siguientes:

N° OFERTALOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERRENO

M²

ÁREA CONST.

M²OFERTA FAC. COM.

VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIONVR. CONSTRUCCION VR M² TERRENO INTEGRAL TERRENO

1 Centro Casa 307,0 297,0 350.000.000,0 5,0% $332.500.000 $1.119.529 $179.685.000 $497.769 $1.083.062

3La Castellana la

NuevaCasa 260,0 250,0 390.000.000,0 5,0% $370.500.000 $1.482.000 $183.750.000 $718.269 $1.425.000

5 Centro Casa 292,0 287,0 450.000.000,0 5,0% $427.500.000 $1.489.547 $126.280.000 $1.031.575 $1.464.041

7Centro - Calle 35 #

11 - 53Casa 150,0 144,0 300.000.000,0 5,0% $285.000.000 $1.979.167 $63.360.000 $1.477.600 $1.900.000

Media $931.303 $1.468.026

Desviación Estandar $424.982 $334.996

% Desviación 45,63% 22,82%

Valor Mínimo $497.769 $1.083.062

Valor Máximo $1.477.600 $1.900.000

Int. Confianza Mínimo $506.321 $1.133.030

Int. Confianza Máximo $1.356.286 $1.803.021

N° Datos 4 4

MERCADO MONTERIA - MAYO DE 2016

No obstante las ofertas obtenidas, debido a que los datos no arrojaron resultados contundentes por no encontrar suficientes ofertas sobre los ejes viales, con el objeto de corroborarlo, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:

10.3.2 ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL Como lo establece la resolución 620 de 2008, “Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las

ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.




Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado”. Para la aplicación de este enfoque o técnica, se han consultado las normas urbanísticas vigentes, mencionadas en el capítulo correspondiente del presente informe y se ha obtenido un potencial de desarrollo hipotético que sirvió de base para el cálculo del valor del terreno. En este caso en particular se establecieron tres (3) alternativas de desarrollo con su respectiva prefactibilidad, equivalentes a uno de vivienda, otro de comercio y finalmente uno mixto. En la tabla siguiente se establecen los parámetros generales determinados en la norma urbanística actual.

EDIFICABILIDAD

CONCEPTO MULTIFAMILIAR COMERCIO

INDICE MAXIMO DE OCUPACION 0,6 0,75

INDICE MAXIMO DE CONSTRUCCION 2,5 1,5

ALTURA MAXIMA PERMITIDA 4 2

LOTE MINIMO 400,00 160,00

FRENTE MINIMO 15,00 10,00

ANTEJARDIN 5,00 5,00

RETIRO POSTERIOR 5,00 3,00

RETIRO LATERAL 2,00 1,00

VOLADIZO 2,00 2,00

Para el uso de vivienda se permiten cuatro pisos, para el de comercio solo dos y la mezcla de estos dos usos se plantea como una plataforma comercial de dos pisos y dos pisos más en vivienda. Los resultados para el valor residual del terreno fueron variables, encontrándose en un rango entre $875.000 y $ 1.200.000, para vivienda y comercio, siendo más alto el resultado para el desarrollo mixto. En ese orden, asignamos para el valor del terreno la suma de $1.200.000 por metro cuadrado, el cual fue corroborado con profesionales e inmobiliarios de la zona. De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor del inmueble de la siguiente forma:




XI. AVALÚO COMERCIAL

LOTE DE TERRENO

CALLE 41 N° 14 BIS - 33

URBANIZACIÓN VERSALLES

MONTERÍA – CÓRDOBA

DESCRIPCIÓN ÁREA M2VR. UNITARIO

$/M2 VR. TOTAL

TERRENO 3.003,49 1.200.000$ 3.604.188.000$

3.604.188.000$ TOTAL AVALUO COMERCIAL

SON: TRES MIL SEISCIENTOS CUATRO MILLONES CIENTO OCHENTA Y OCHO

MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente RNA 1275663251 SIC.

VISTA INTERIOR VISTA INTERIOR

VISTA INTERIOR VISTA INTERIOR

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL DE 2016SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLL 41 N° 14 BIS 33, URBANIZACIÓN VERSALLES

MONTERIA - CORDOBA

VISTA EXTERIOR VISTA EXTERIOR

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