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ESTUDIO DE MERCADO REALIZADO POR FORO CONSULTORES INMOBILIARIOS
EL PRECIO DE LA VIVIENDA NUEVA EN MADRID, EN NIVELES DE 2004
En los últimos cinco años, los precios han caído un 25% y durante el último año, un 8%
El stock se ha reducido a la mitad: de casi 10.000 viviendas en 2007 a menos de 4.500 en la actualidad. En algunos distritos como
Arganzuela y Villa de Vallecas se ha reducido un 80%
Aumenta la superficie media de las viviendas en las nuevas promociones. La vuelta a los 3Dormitorios
Madrid, 19 de septiembre de 2012
Según el reciente estudio de Foro Consultores Inmobiliarios, los precios han caído a niveles del año 2004, con descensos del 25%
desde 2007 y caídas del 8% durante el último año. La oferta de vivienda nueva libre en Madrid comienza a escasear en algunas
zonas de la capital, como es el caso de Arganzuela y Villa de Vallecas, distritos en los que había mayor producción.
El stock en la ciudad ha caído de manera significativa desde el año 2007, momento en el que la crisis enseñaba sus uñas. La
oferta en el mercado de vivienda nueva libre (no se incluye la protegida) apenas llega a las 4.500 viviendas, nada que ver con
las casi 10.000 que había en 2007.
Y otro dato relevante. Las nuevas promociones que salen al mercado están adecuando su oferta a la demanda actual,
cambiando la vivienda pequeña por viviendas con más dormitorios, con el consiguiente aumento de la superficie. La vuelta
a los 3 dormitorios.
PRECIOS: VUELTA A LOS VALORES DE 2004
El precio por metro cuadrado construido en Madrid ciudad se sitúa en 3.650 €/m2. Desde 2007 ha experimentado un
descenso del 25%, con una caída del 8% durante el último año. Estoindica la vuelta a losvalores existentes entre los años
2003-2004.
Chamartín es el distrito donde más han bajado los precios en estos cinco años, aunque sigue siendo uno de los más caros. El
motivo reside en el incremento excesivo que se registró entre 2005 y 2007, que ha provocado un ajuste de los precios de
manera más radical. Además en la actualidad hay más variedad de producto para elegir. Frente a éste, el distritoCentrosólo
ha bajado un 12% sus precios desde 2007. Esta menor reducción se debe a que las viviendas en venta son más grandes y el
precio absoluto es superior al que se registraba en esa época.
Durante el último año la evolución de precios también es dispar. Así el distrito que mayor descenso ha registrado es
Chamartín, con un nivel de precios un 20% por debajo del registrado en 2011, seguido de Villaverde con un 19%. Por el
contrario, en los distritos de Salamanca y Puente de Vallecas los precios han descendidosólo un 3% y un 4%,
respectivamente.
EVOLUCIÓN PRECIOS MEDIOS POR METRO CUADRADO CONSTRUIDO POR DISTRITOS
DISTRITO / AÑO 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2011 2012 % Var.
11-12
% Var.
07-12
% Var.
97-12
ARGANZUELA 1.491 1.424 1.617 2.001 2.182 2.586 3.221 3.738 4.035 4.711 4.870 4.649 4.555 3.776 -17% -22% 153%
BARAJAS 1.220 1.310 1.400 1.773 2.076 2.304 2.844 3.472 3.903 4.568 4.384 4.014 3.281 2.852 -13% -35% 134%
CARABANCHEL 1.202 1.244 1.298 1.436 1.616 1.972 2.464 3.029 3.423 3.817 3.693 3.574 3.160 2.811 -11% -24% 134%
CENTRO 1.611 1.767 1.803 1.983 2.316 3.276 3.756 4.266 5.413 6.132 6.075 5.844 5.651 5.370 -5% -12% 233%
CIUDAD LINEAL 1.941 1.953 2.098 2.170 2.374 3.035 3.404 4.324 4.744 4.913 5.303 4.935 4.027 3.673 -9% -31% 89%
CHAMARTÍN 1.995 2.001 2.230 2.861 2.959 5.584 5.629 4.968 6.374 9.596 10.661 8.217 6.613 5.259 -20% -51% 164%
CHAMBERÍ 1.629 1.653 1.971 2.644 2.867 3.733 4.783 6.239 6.610 7.635 7.131 7.662 6.382 5.863 -8% -18% 260%
FUENCARRAL-EL PARDO 1.328 1.322 1.635 1.863 2.080 2.660 3.086 3.761 4.103 4.683 4.970 4.543 4.167 3.611 -13% -27% 172%
HORTALEZA 1.503 1.545 1.623 1.725 2.357 2.764 3.650 4.176 4.451 4.944 5.076 4.608 4.174 3.537 -15% -30% 135%
LATINA 1.238 1.274 1.280 1.497 1.819 2.107 2.874 3.393 3.498 3.922 4.200 3.790 3.298 2.883 -13% -31% 133%
MORATALAZ 1.460 1.484 1.533 1.683 1.863 2.586 2.708 -- -- -- -- -- -- -- --- -- --
PUENTE DE VALLECAS 1.220 1.190 1.238 1.442 1.658 1.958 2.344 2.883 3.293 3.673 4.061 3.655 3.056 2.941 -4% -28% 141%
RETIRO 1.641 1.587 1.857 2.266 2.225 2.832 3.899 4.043 5.055 5.055 4.896 6.178 4.221 3.849 -9% -21% 135%
SALAMANCA 2.067 1.953 2.200 2.146 3.248 4.441 5.774 6.116 6.459 8.567 9.526 8.419 7.033 6.798 -3% -29% 229%
SAN BLAS 1.100 1.196 1.394 1.707 1.996 2.311 2.862 3.147 3.529 3.947 4.027 3.732 3.260 3.108 -5% -23% 183%
TETUÁN 1.466 1.533 1.599 1.797 2.005 2.525 3.265 4.162 4.101 4.706 4.559 4.574 3.692 3.421 -7% -25% 133%
USERA 1.214 1.088 1.076 1.256 1.499 1.866 2.328 2.739 3.206 3.893 3.707 3.465 2.850 2.405 -16% -35% 98%
EVOLUCIÓN DE PRECIOS MEDIOS POR METRO CUADRADO MADRID CIUDAD
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2011 2012 % Var.
11-12
% Var.
07-12
% Var.
97-12
€ /m2 CCC 1.460 1.474 1.531 1.700 1.971 2.602 3.092 3.727 4.046 4.714 4.890 4.650 3.952 3.650 -8% -25% 150%
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
11,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
22,000
24,000
26,000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2011 2012
Viv
. p
or
ve
nd
er
Viv
. e
n v
en
ta
EVOLUCIÓN VIVIENDAS INICIALES/STOCK
Viv. en Venta Viv. Por Vender
VICÁLVARO 1.070 1.208 1.262 1.208 1.429 1.789 1.999 2.668 2.606 3.555 4.039 3.070 2.976 -- -- -- --
VILLA DE VALLECAS 1.076 1.106 1.118 1.232 1.492 1.760 2.171 3.205 3.148 3.699 3.702 3.395 2.979 2.499 -16% -32% 132%
VILLAVERDE 950 962 974 1.100 1.213 1.444 1.970 2.482 3.141 3.309 3.524 3.161 2.682 2.184 -19% -38% 130%
QUÉ QUEDA POR VENDER?
El stock actual indica escasez de oferta en el conjunto de Madrid si no se recupera la construcción. Esta escasez se observa
de manera importante en los distritos de Villa de Vallecas y Arganzuela. En Villa de Vallecas en 2007 había casi 3.000
viviendas en oferta y ahora, apenas hay 522. Y en Arganzuela de 1.112 viviendas ha pasado a 311.
“La oferta se va agotando sin que aparezcan suficientes viviendas en el mercado para mantener una oferta equilibrada
acorde con las necesidades de la demanda. Así, el descenso del stock en el último año es superior al número de viviendas
que se empiezan”, señala Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.
En casi todos los distritos se va agotando el stock de vivienda nueva. Como ejemplo, en los más poblados de Madrid,
Fuencarral-El Pardo, Latina, Carabanchel, Puente de Vallecas y Ciudad Lineal, donde se concentra el 37% de la población total
de Madrid existe un stock de solo 1.221 viviendas. En los distritos centrales, con el 31% de la población, Centro, Retiro, Salamanca,
Chamberí, Chamartín, Tetuán y Arganzuela, existe un stock de 1.427 viviendas.
Con este numero de viviendas y los ritmos de ventas actuales (0,8 viviendas/mes/promoción) el plazo en el cual se agotaría la
oferta de viviendas, si no saliera a la venta ninguna vivienda más, está en torno a los 17 meses. Los distritos de Fuencarral-El Pardo,
Chamartín y Usera serían los primeros en agotar su oferta.
DISTRITO STOCK
2012
STOCK
2007
ARGANZUELA 311 1.112
BARAJAS 107 181
CARABANCHEL 357 535
CENTRO 129 261
CIUDAD LINEAL 154 306
CHAMARTÍN 68 71
CHAMBERÍ 83 110
FUENCARRAL-EL PARDO 158 470
HORTALEZA 559 531
LATINA 217 308
PUENTE DE VALLECAS 335 818
RETIRO 435 371
SALAMANCA 153 210
SAN BLAS 121 272
TETUÁN 248 286
USERA 25 61
VICÁLVARO -- 51
VILLA DE VALLECAS 522 2.966
VILLAVERDE 495 954
TOTAL 4.477 9.874
Otro dato relevante es que buena parte del producto existente es llave en mano, es decir, está terminado. Alrededor del 63%,
nada que ver con el 3% del año 2005.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2005 2006 2007 2008 2011 2012
% s
ob
re t
ota
l Sto
ck
Año realización estudio
% Stock "Llave en
mano"
AGOTAMIENTO DE LA OFERTA POR DISTRITOS
DISTRITOS STOCK ACTUAL VENTAS / MES
TIEMPO
LIQUIDACIÓN
STOCK/meses
ARGANZUELA 311 12,6 24,7
BARAJAS 107 6,1 17,5
CARABANCHEL 357 22,4 15,9
CENTRO 129 6,8 19,0
CIUDAD LINEAL 154 12,8 12,0
CHAMARTÍN 68 8,1 8,4
CHAMBERÍ 83 6,5 12,8
FUENCARRAL-EL
PARDO 158 19,0 8,3
HORTALEZA 559 31,4 17,8
LATINA 217 11,9 18,2
PUENTE DE VALLECAS 335 17,8 18,8
RETIRO 435 12,3 35,4
SALAMANCA 153 8,3 18,4
SAN BLAS 121 10,6 11,4
TETUÁN 248 14,9 16,6
USERA 25 2,9 8,6
VILLA DE VALLECAS 522 36,3 14,4
VILLAVERDE 495 19,8 25,0
REACTIVACION DEL SECTOR
En este maremágnum de cifras, el informe de Foro Consultores ha detectado una leve reactivación de la actividad inmobiliaria
madrileña. Durante el último año, promotores y entidades financieras han iniciado 21promociones nuevas en la capital con 567
viviendas a la venta.
A esto hay que añadir las proyectadas en régimen de comunidad y cooperativa que han aumentado considerablemente, lo
que nos indica un cambio en la forma de desarrollar la vivienda nueva en los tiempos actuales.
Dentro de la ciudad de Madrid, en 2012 se han cuantificado 339 promociones de vivienda libre nueva con indicador
externo de venta directa del propietario (que tienen viviendas en venta). En este número no están incluidas las promociones
en régimen de comunidad y en cooperativa, que suponen 15 y 28 promociones, respectivamente.
* Promociones con venta directa del promotor o propietario.
Carabanchel y Puente de Vallecas concentran el 36% del total de promociones localizadas. Pero si analizamos el número de
viviendas que se pusieron a la venta, Carabanchel, Hortaleza y Villa de Vallecas junto con Villaverde son las zonas donde se
concentra el mayor volumen de oferta, concretamente el 44% con respecto al total de Madrid. En estos distritos están varios
de los nuevos desarrollos residenciales de Madrid.
En los distritos deVilla de Vallecas y Arganzuela es donde más se nota el descenso de promociones y de viviendas en venta
inicial. En Arganzuela por la consolidación de la zona de Méndez Álvaro y del Pasillo Verde,y en Villa de Vallecas debido a la
200
250
300
350
400
450
500
550
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
22,000
24,000
26,000
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2011 2012
Nº
DE P
RO
MO
CIO
NES
Nº
DE V
IVIE
ND
AS
Año de realización del estudio
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS Y NÚMERO DE PROMOCIONES*
Nº de viviendas Nº de promociones
consolidación del Ensanche de Vallecas y del Casco Histórico, que en estos años ha ajustado sus precios, motivando el
agotamiento del stock.
Tal y como hemos indicado, el estudio de Foro Consultores destaca que,junto con las 339 promociones con venta directa,(que
cuenta con un stock de 4.477) también existen en el mercado 43 promociones de cooperativas y comunidades de propietarios
(siempre en régimen libre).
Pero éstas NO se han incluido en el estudio para no desvirtuar, sobre todo los precios y ritmos de ventas, teniendo en cuenta que
muchas de ellas aún se encuentran sin construir.
VIVIENDAS MÁS GRANDES
En el año 2007 las viviendas pequeñas tipo estudio, 1 y 2 dormitorios eran el producto estrella y suponían el 84% de la oferta
de las promociones. Las viviendas de más de 3 dormitorios casi no aparecían en el mercado, incluso eran residuales en
distritos del centro donde la demanda siempre ha buscado viviendas grandes. Esta tendencia ha variado en las
promociones que han salido a la venta en durante el último año, con la vuelta de las viviendas de 3, 4 e incluso 5 dormitorios
y la disminución de las tipologías pequeñas. “Estas nuevas tipologías pretenden cubrir la demanda latente que busca
viviendas que se adecúen a sus necesidades reales”.
Este cambio de producto se refleja también en las superficies. De forma global, la superficie media ha aumentado un 5%
desde el año 2007, debido fundamentalmente a la aparición en el mercado de tipologías mayores y a que la vez se han
vendido las pequeñas por ser las “más baratas”.
Así, si comparamos las promociones que comenzaron la venta entre 2007 y 2008
(promociones con más de 50 viviendas), observamos que su tipología se centraba en las
viviendas de 1 y 2 dormitorios con casi el 80%.
En las nuevas promociones, que iniciaron las ventas entre 2011 y el primer semestre de
2012 ha cambiado la distribución de viviendas, dando un mayor valor a las más grandes,
presentando un porcentaje de más de un 60% en las viviendas de 3 y 4 dormitorios.
METODOLOGÍA DEL ESTUDIO
Para la realización del presente estudio se han investigado todas las promociones con signo exterior de venta, mediante venta directa del propietario (promotor
o entidad bancaria), sin incluir en los valores medios ni las promociones en cooperativa ni en comunidad de propietarios o de bienes. Dicha investigación se ha
realizado mediante la simulación de compra o, en algunos casos, mediante encuesta directa, previa localización “in situ” de las obras. Las encuestas han sido
realizadas en la propia obra (caseta de venta), en las oficinas centrales de la promotora o en las agencias comercializadoras que realizan la venta. En algunos
casos se ha utilizado el apoyo de fuentes secundarias (prensa, Internet, etc.) para completar la investigación.
SOBRE FORO Foro Consultores Inmobiliarios es una sociedad inmobiliaria creada en 1997, con capital 100% español, cuyas áreas de actividad son: Urbanismo y Suelo; Investigación
de mercados y Comercialización de promociones y de activos Inmobiliarios procedentes de Entidades Financieras, Tiene presencia en toda España, con delegaciones
en Andalucía (Málaga y Sevilla), Centro, Galicia, Cataluña, Comunidad Valenciana y Murcia, Canarias y Asturias.
Para más información: Dpto. de Comunicación Foro Consultores
Consuelo R.de Prada
Tel: 91 542 42 11
www.foroprovivienda.com; http://blog.foroprovivienda.com; www.foroconsultores.com @foroconsultores; @foroprovivienda
0%
10%
20%
30%
40%
50%
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70%
80%
90%
100%
0D 1D 2D 3D 4D 5D
2007-2008
2011-2012
