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MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 1
MACROPROYECTO URBANO PARA LA RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO
DE LA POPA EN LA CIUDAD DE CARTAGENA DE INDIAS
PRODUCTO 6
PROPUESTA DE INCORPORACIÓN DEL MACROPROYECTO EN EL PLAN DE
OREDNAMIENTO TERRITORIAL DE CARTAGENA DE INDIAS
BOGOTÁ D.C. – CARTAGENA DE INDIAS, NOVIEMBRE DE 2010
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 2
CONSULTOR:
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS LTDA
EQUIPO DE TRABAJO:
Dirección General: Francisco Jácome
Dirección Urbanismo: Otto Francisco Quintero
Coordinación: Álvaro Niño Ramírez
Especialista Aspectos Ambientales: Zureya Milena Morales
Especialista en Amenazas y Vulnerabilidad: Guilliam Rafael Barbosa M.
Especialista Aspectos Sociales: Pedro Sánchez Baracaldo
Especialista Aspectos Jurídicos: Nelson Uribe Ramírez
Especialista Aspectos Financieros: Pedro Luis Escobar Ramírez
Cartografía SIG: Vilma Natalia Romero I. – Martha Hassner – Mayeline Gómez A
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 3
CONTENIDO
PRESENTACION
I. MARCO CONCEPTUAL Y METODOLOGICO
1. TEMAS ESTRATEGICOS Y ESCALAS DE ANALISIS
2. MODELACION PROSPECTIVA
3. IMPLEMENTACION
4. PAISAJE CULTURAL COMO PROYECTO
5. REDES SOCIALES DE ACCION
6. GRADOS DE RESTRICCION AMBIENTAL
II. SINTESIS DEL SIAGNOSTICO OPERATIVO DEL MACROPROYECTO
1. LA ESCALA URBANA: RELACION DEL CERRO DE LA POPA CON LA CIUDAD
1.1. DEMANDAS INMOBILIARIAS Y PROTECCION DEL MEDIO AMBIENTE
1.2. EL CERRO FRENTE AL PROBLEMA DE POBREZA EN CARTAGENA
2. LA ESCALA INTERMEIA: PIEZA URBANA DE LA POPA
2.1. ASPECTOS AMBIENTALES
2.2. ASPECTOS SOCIALES
2.3. ASPECTOS URBANISTICOS
3. LA ESCALA LOCAL: EL CERRO DE LA POPA
3.1. ASPECTOS AMBIENTALES
3.2. ASPECTOS URBANISTICOS
4. ASPECTOS DE GESTION Y FINANCIACION
5. CONCLUSIONES DEL DIAGNOSTICO OPERATIVO: PREMISAS Y OBJETIVOS DE
LA FORMULACION DEL MACROPROYECTO
5.1. VISION PROSPECTIVA
5.2. OBJETIVOS ESTRATEGICOS
5.3. OPERACIÓN ESTRUCTURANTE PIEZA URBANA DE LA POPA
5.3.1. Esquema de la Operación Estructurante
5.4. DEFINICION DEL AREA DEL MACROPROYECTO
5.4.1. Criterios urbanísticos
5.4.2. Límite de la intervención de escala zonal
5.4.3. Límite del macroproyecto a escala zonal
III. FORMULACION DEL MACROPROYECTO
1. MODELO DE ORDENAMIENTO
1.1. SISTEMA AMBIENTAL
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1.2. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS Y ESPACIOS PUBLICOS
1.3. SISTEMA VIAL Y DE TRANSPORTE
1.4. ESTRUCTURA SOCIOECONOMICA
2. EL PROYECTO DE PAISAJE CULTURAL
2.1. VALORES DEL MEDIO FÍSICO Y SOCIOCULTURAL
2.2. EJES VISUALES Y PRESERVACIÓN DEL PAISAJE
2.3. ESTRATEGIA URBANÍSTICA PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL PAISAJE
CULTURAL
2.3.1. El Umbral del Cerro y el Museo de la Ciudad
2.3.2. Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa
2.3.3. Parque de las Baterías y Convento Museo de La Popa
2.3.4. El nodo de servicios turísticos y la Plaza del Artesano
2.3.5. El Centro Deportivo de La Paz
3. LINEAMIENTOS NORMATIVOS
3.1. EL MACROPROYECTO FRENTE A LA DINÁMICA DE TRANSFORMACIÓN
DE LA PIEZA URBANA DE LA POPA
3.1.1. Criterios y lineamientos de manejo normativo y jurídico
3.1.2. Definición de la nueva Zona de Protección Ambiental
3.1.3. Tratamientos urbanísticos
3.1.4. Áreas de Actividad
3.1.5. Alturas propuestas
3.2. DEFINICIÓN DEL ÁREA PROTEGIDA DEL CERRO DE LA POPA
3.2.1. Categorías de protección
3.2.2. Diseño y delimitación geográfica del área
3.3. INSTRUMENTOS DE MANEJO DEL AREA PROTEGIDA
3.3.1. Plan de manejo ambiental
3.3.2. Plan especial de manejo y protección
3.3.3. Proyectos asociados a la ejecución del plan de manejo
4. LINEAMIENTOS PARA LA GESTIÓN DE REASENTAMIENTO DE POBLACIÓN
4.1. POBLACIÓN OBJETO DE LA GESTIÓN DE REASENTAMIENTO
4.2. CRITERIOS PARA LA DEFINICIÓN DE ESCENARIOS DE REASENTAMIENTO
5. ESQUEMA GENERAL DE GESTIÓN
5.1. COMPONENTES ESTRATÉGICOS
6. ESTRATEGIA GENERAL DE FINANCIACION
6.1. CREACIÓN CORPORACIÓN PARA EL DESARROLLO DE LA POPA
6.2. CAMPAÑA TARJETA VERDE LA POPA
6.3. CAPTACIÓN DE RECURSOS DEL SECTOR PRIVADO
6.4. CAPTACIÓN RECURSOS DE COOPERACIÓN INTERNACIONAL
6.5. ESTRATEGIAS JURÍDICAS PARA EL SANEAMIENTO Y
REAPROVECHAMIENTO DE LA PROPIEDAD
6.5.1. Tenencia, propiedad y clasificación del suelo
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 5
6.5.2. Tenencia y propiedad de predios y construcciones
6.5.3. Instrumentos jurídicos y soportes legales
IV. ÁREAS ESTRATÉGICAS Y PROYECTOS DE IMPACTO
1. EL SISTEMA DE ÁREAS ESTRATÉGICAS EN EL CONTEXTO DE LA PIEZA URBANA
DE LA POPA
1.1. SISTEMAS ESTRUCTURANTES
1.1.1. Sistema Ambiental
1.1.2. Sistema de espacio público y equipamientos
1.1.3. Sistema Vial y Movilidad
1.1.4. Sistema de servicios públicos
1.2. ASPECTOS NORMATIVOS
1.2.1. Tratamientos Urbanísticos
1.2.2. Áreas de Actividad Usos del Suelo
2. ÁREA ESTRATÉGICA JARDÍN BOTÁNICO
2.1. VALOR ESTRATÉGICO
2.2. ASPECTOS SOCIALES
2.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
2.3.1. Sistema Ambiental
2.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
2.3.3. Sistema Vial y Movilidad
2.3.4. Sistemas de servicios públicos
2.4. ASPECTOS AMBIENTALES
2.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
2.4.2. Grado de restricción ambiental y criterios de manejo
2.5. CONDICIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
2.6. ASPECTOS NORMATIVOS
2.6.1. Área Protegida y Tratamientos Urbanísticos
2.6.2. Usos del suelo y normas de edificabilidad
2.7. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
2.8. PROYECTO JARDÍN BOTÁNICO
2.8.1. El Parque Jardín Botánico dentro del sistema de áreas
estratégicas
2.8.2. Aspectos normativos
2.8.3. Modelación urbanística
2.8.4. Esquema de gestión y financiación
3. ÁREA ESTRATÉGICA UMBRAL DEL CERRO
3.1. VALOR ESTRATÉGICO
3.2. ASPECTOS SOCIALES
3.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
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3.3.1. Sistema Ambiental
3.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
3.3.3. Sistema Vial y Movilidad
3.3.4. Sistemas de servicios públicos
3.4. ASPECTOS AMBIENTALES
3.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
3.4.2. Grado de restricción ambiental y criterios de manejo
3.5. ESTRUCTURA PREDIAL
3.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIAL Y POBLACIÓN
3.7. ASPECTOS NORMATIVOS
3.7.1. Tratamientos Urbanísticos
3.7.2. Usos del suelo
3.7.3. Normas de edificabilidad
3.8. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
3.9. PROYECTO UMBRAL DEL CERRO
3.9.1. El Umbral del Cerro dentro del sistema de áreas estratégicas
3.9.2. Área estratégica y proyecto inmobiliario
3.9.3. Aspectos normativos
3.9.4. Modelación urbanística
3.9.5. Esquema de gestión y financiación
3.9.6. Esquema operativo y coordinación interinstitucional
4. ÁREA ESTRATÉGICA NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS
4.1. VALOR ESTRATÉGICO
4.2. ASPECTOS SOCIALES
4.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
4.3.1. Sistema Ambiental
4.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
4.3.3. Sistema Vial y Movilidad
4.3.4. Sistemas de servicios públicos
4.4. ASPECTOS AMBIENTALES
4.4.1. Amenazas potenciales
4.4.2. Fenómenos activos
4.5. ESTRUCTURA PREDIAL
4.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIAL Y POBLACIÓN
4.7. ASPECTOS NORMATIVOS
4.7.1. Tratamientos Urbanísticos
4.7.2. Usos del suelo
4.7.3. Normas de edificabilidad
4.8. MECANISMOS DE GESTIÓN
4.9. PROYECTO NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
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4.9.1. El Nodo de Servicios Turísticos dentro del sistema de áreas
estratégicas
4.9.2. Área estratégica y proyecto inmobiliario
4.9.3. Aspectos normativos
4.9.4. Modelación urbanística
4.9.5. Esquema de gestión y financiación
5. ÁREA ESTRATÉGICA LOMA FRESCA
5.1. VALOR ESTRATÉGICO
5.2. ASPECTOS SOCIALES
5.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
5.3.1. Sistema Ambiental
5.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
5.3.3. Sistema Vial y Movilidad
5.3.4. Sistemas de servicios públicos
5.4. ASPECTOS AMBIENTALES
5.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
5.4.2. Grado de restricción ambiental y criterios de manejo
5.5. ESTRUCTURA PREDIAL
5.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIAL Y POBLACIÓN
5.7. ASPECTOS NORMATIVOS
5.7.1. Tratamientos Urbanísticos
5.7.2. Usos del suelo
5.7.3. Normas de edificabilidad
5.8. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
5.9. PROYECTO LOMA FRESCA
5.9.1. Loma Fresca como hábitat a consolidar – rol del proyecto dentro
del sistema de áreas estratégicas
5.9.2. Localización del proyecto en el área estratégica
5.9.3. Situación de tenencia de los predios
5.9.4. Aspectos normativos
5.9.5. Modelación urbanística
5.9.6. Esquema de gestión y financiación
6. ÁREA ESTRATÉGICA LOMA DE LA PAZ
6.1. VALOR ESTRATÉGICO
6.2. ASPECTOS SOCIALES
6.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
6.3.1. Sistema Ambiental
6.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
6.3.3. Sistema Vial y Movilidad
6.3.4. Sistemas de servicios públicos
6.4. ASPECTOS AMBIENTALES
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 8
6.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
6.4.2. Grado de restricción ambiental
6.5. ESTRUCTURA PREDIAL
6.6. ESTRATOS SOCIOECONÓMICOS Y POBLACIÓN
6.7. ASPECTOS NORMATIVOS
6.7.1. Tratamientos Urbanísticos
6.7.2. Usos del suelo
6.7.3. Normas de edificabilidad
6.8. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
6.9. PROYECTO CENTRO DEPORTIVO LA PAZ
6.9.1. Loma de la paz dentro del sistema de áreas estratégicas
6.9.2. Área estratégica y proyecto inmobiliario
6.9.3. Aspectos normativos
6.9.4. Modelación urbanística
6.9.5. ESQUEMA OPERATIVO Y COORDINACIÓN INTERINSTITUCIONAL
ANEXO. PROYECTO DE INSERCIÓN DEL MACROPROYECTO EN ACUERDO DE
REVISIÓN DEL POT
A. JUSTIFICACION CONFORME A TERMINOS DE REFERENCIA
B. EXPOSICION DE MOTIVOS
C. PROYECTO DE ACUERDO
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 9
PRESENTACION
El presente documento corresponde al Producto 6 del Macroproyecto objeto del
Contrato de Consultoría No. 1521 de 2009, cuyo objeto es “Formular el
Macroproyecto Urbano para la Recuperación Integral del Cerro de la Popa en la
ciudad de Cartagena de Indias, y hacer el acompañamiento técnico a las
Administraciones respectivas en la divulgación a la ciudadanía, así como en la
presentación del proyecto ante las autoridades competentes”.
En este producto se presenta la Propuesta de Incorporación del Macroproyecto
en el Plan de Ordenamiento Territorial de Cartagena de Indias; de acuerdo a los
Términos de Referencia del contrato de consultaría, el contenido del mismo son
los siguientes:
1. Articulación del Macroproyecto del Cerro de la Popa con las definiciones
estructurantes de los POT.
Este capítulo se divide en seis partes que incluye los siguientes contenidos :
Aspectos de la formulación del Macroproyecto en lo referente a la
estructura general de tratamientos urbanísticos y usos, así como
sistemas estructurantes y programas de actuación urbanística
propuestos.
Ajustes de los componentes normativos pertinentes en lo referente a
usos, aprovechamientos y condiciones de desarrollo de las áreas
estratégicas del Macroproyecto.
Articulación con el modelo de ordenamiento de Cartagena de Indias.
Aspectos principales de las afectaciones derivadas de la propuesta, así
como implicaciones en programas de ampliación de redes y espacio
público.
Incorporación de los proyectos propuestos a los programas de inversión
y escenarios de ejecución a corto, mediano y largo plazo.
Fichas normativas de los proyectos propuestos en lo referente a Usos del
Suelo, Tratamientos, alturas, índices y cesiones.
2. Proyecto de Decreto de para la adopción del Macroproyecto
Se compone de exposición de motivos, objeto, ámbito y estructura de la
propuesta, planes, proyectos u otros componentes y aspectos normativos.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 10
3. Cartografía
Representación cartográfica de la propuesta técnica y modificaciones
previstas a la cartografía oficial del POT.
4. Concertación y divulgación
De acuerdo a lo establecido en los Términos de Referencia del contrato, los
contenidos descritos han sido objeto de un proceso continuo de
divulgación y concertación con la administración distrital de Cartagena y,
siguiendo la estrategia definida por dicha administración, con algunos
representantes de los gremios, ONGs y comunidades interesadas.
En el presente documento los contenidos referidos se organizan en cuatro
capítulos:
1. Marco teórico y metodológico: en este capítulo se resumen los conceptos
de paisaje cultural como proyecto y grados de restricción ambiental en los
cuales se basó la propuesta.
2. Síntesis del Diagnóstico: se exponen las principales conclusiones de dicho
producto y las premisas de formulación.
3. Síntesis de la formulación: se exponen los componentes del Macroproyecto
con base en una Matriz Estratégica de Gestión y se presentan las
propuestas de sistemas estructurantes y normativa. Igualmente se presenta
la estrategia de financiación.
4. Áreas Estratégicas y proyectos de impacto: se exponen las propuestas
correspondientes y sus relaciones con el modelo de ordenamiento
propuesto para la Pieza Urbana de la Popa, así como las estrategias
particulares de gestión y financiación.
5. Finalmente se presenta el Proyecto de Acuerdo que le da soporte jurídico a
la implementación del Macroproyecto.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 11
I. MARCO CONCEPTUAL Y METODOLÓGICO
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 12
1. TEMAS ESTRATÉGICOS Y ESCALAS DE ANÁLISIS
La problemática actual del Cerro de La Popa presenta una complejidad que va
más allá del tema de la invasión de suelos de protección o de su degradación
como ecosistema; incluso si se sumara a estos dos hechos la existencia de una
población importante sometida a condiciones de pobreza y miseria no se
alcanzaría a dar cuenta de las implicaciones de dicha situación para la ciudad
en su conjunto.
La situación actual es el resultado de una constante histórica de subvaloración de
lo que representa el cerro para Cartagena, de la cual se ha derivado una
constante de ausencia de gestión estratégica de sus problemáticas y conflictos.
En este momento puede decirse que el Cerro de La Popa enfrenta graves
problemas que abarcan una gran cantidad de dimensiones, que van desde el
tema físico-ambiental hasta el jurídico, todo dentro de un contexto
socioeconómico de marcada inequidad social.
La consultoría abordó la recolección de información y los análisis iníciales de la
situación actual con un enfoque metodológico que separó la información en
cinco unidades temáticas:
Aspectos ambientales, relacionados con la importancia del cerro en el
ecosistema y con su proceso de depredación y degradación.
Aspectos sociales, con énfasis en la caracterización demográfica y de
indicadores generales de calidad de vida de los habitantes del cerro.
Aspectos urbanísticos, incluyendo todos los temas físico-espaciales
relacionados con el ordenamiento territorial.
Aspectos de financiación y gestión, entendidos como parte del contexto de
actuación de las entidades que trabajan en el cerro y como marco de la
futura implementación del Macroproyecto.
Aspectos jurídicos, entendidos también como conjunto de normas y
disposiciones que fijan el marco legal para el desarrollo e implementación de
las propuestas a formular.
Así mismo se definieron tres escalas de análisis de la información:
a) La escala urbana, que considera la ciudad como contexto físico,
ambiental y social del Cerro de La Popa;
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 13
b) La escala de sector, que comprende el área de influencia inmediata del
cerro; y
c) La escala local, que corresponde al cerro propiamente dicho.
El trabajo de diagnóstico reveló la conveniencia de darle primacía en el análisis a
las escalas espaciales sobre las unidades temáticas: es decir que se presenta una
caracterización de las problemáticas existentes como resultado de la interacción
de factores ambientales, sociales y urbanísticos en cada ámbito espacial.
Desde una etapa temprana del trabajo de formulación se detectó que si bien el
enfoque de unidades temáticas y escalas facilita operativamente la gestión de la
información y la elaboración del Diagnóstico, la interpretación de la
problemática del cerro exige que se identifiquen las relaciones entre tema y
tema y entre escala y escala como factores determinantes de su complejidad.
Con base en esta premisa la formulación se orientó en su primera etapa a
identificar temas doblemente transversales en el sentido de incorporar más de
una dimensión del análisis y más de una escala espacial. Estos temas se
denominan Temas Estratégicos y tienen el propósito de generar una propuesta
realmente integral como alternativa a la gran cantidad de estudios sectoriales
que se han realizado sobre Cartagena en general y sobre el cerro en particular.
Los Temas Estratégicos tienen el rol metodológico de superar las aproximaciones
parciales a la solución de problemáticas complejas; permiten detectar y
potenciar en torno a uno o más objetivos de gestión las posibles relaciones de
complementariedad entre acciones sectoriales que comúnmente tienden a
manejarse de manera más o menos autónoma. Los Temas Estratégicos superan la
lógica sectorial al construir una red de relaciones de complementariedad que
hacen inseparable una acción de otra, un tema de otro, un tema de un conjunto
de acciones.
Las acciones que sólo pueden concebirse y abordarse en el marco de esa red de
relaciones (aunque pueden remitir a una o más escalas de intervención),
constituyen las Estrategias de Recuperación Integral del Cerro de La Popa. La
metodología propuesta permite también una lectura inversa: es decir, aquella
que permite establecer para cada Estrategia dada el conjunto de temas que
involucra y en los que se espera generar impacto.
2. MODELACIÓN PROSPECTIVA
Las estrategias propuestas tienen el objetivo de transformar el medio físico con
base en los objetivos del Macroproyecto; su aplicación configura un escenario
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 14
futuro deseado cuya consolidación deberá ser el resultado de procesos paralelos
que se espera completar en un plazo de 20 años. Dicho escenario es el resultado
de propuestas formuladas en dos escalas complementarias:
La escala de sector, correspondiente al área de influencia del cerro o Pieza
Urbana La Popa, para la cual se desarrolla una propuesta de estructura
urbana;
La escala local del cerro, para la cual se formula el Macroproyecto de
Recuperación Integral
3. IMPLEMENTACIÓN
La consultoría detectó durante el proceso de formulación del Diagnóstico que la
realización del Macroproyecto genera expectativas diversas que definen grupos
de interés distintos y en ocasiones opuestos; esta situación, unida a la complejidad
y escala de las acciones requeridas obliga a formular estrategias de
implementación adicionales a la simple identificación de actores institucionales. El
esquema metodológico contempla las siguientes estrategias frente al tema:
a) Capacitación de líderes como puntas de lanza hacia la comunidad y como
gestores de la apropiación del Macroproyecto en tanto propuesta orientada al
desarrollo económico y a la integración social de la población así como a la
recuperación ambiental del cerro con participación de la comunidad;
b) Vinculación y articulación de acciones de los distintos grupos de interés;
comunidad, administración distrital, entidades ambientales regionales, ONGs,
empresa privada en los temas relacionados con integración social, desarrollo
económico, gestión y financiación de inversiones.
c) Desarrollo de un esquema operativo institucional que permita articular las
estrategias propuestas y administrar el mantenimiento y aprovechamiento
turístico de las zonas de conservación ambiental.
d) Definición de instrumentos de gestión para el desarrollo de las estrategias de
recuperación integral del cerro.
e) Definición de fuentes de financiación: gobierno central, administración distrital,
cooperación internacional, ONGs, empresa privada, generación de ingresos
propios.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 15
Las propuestas frente a estos temas incorporan tres aspectos de los Términos de
Referencia: 1) identificación de actores y etapas de implementación, 2) diseño
del esquema de gestión y financiación y 3) definición del componente jurídico.
4. PAISAJE CULTURAL COMO PROYECTO
El Documento Técnico de Soporte del POT se refiere a Cartagena como un
“paisaje cultural”; el término se aplica en realidad en su sentido más canónico a
ejemplos sobresalientes de armonía entre la naturaleza y la intervención del
hombre, o “el trabajo combinado de la naturaleza y el hombre” (UNESCO, 2005).
Existen paisajes culturales regionales, rurales y urbanos. Podría decirse que el
Centro Histórico de Cartagena es un paisaje cultural, más aún si se considera que
ya ha sido declarado Patrimonio de la Humanidad.
El concepto de paisaje cultural se refiere a una imagen que reside en el medio
físico entendido como interacción entre el componente natural, el construido y
los grupos sociales que los habitan y transforman.
De acuerdo a lo anterior, los tres componentes esenciales de todo paisaje
cultural (entorno natural, entorno construido y habitantes) se conciben en los
siguientes términos con miras a su aplicación al concepto propuesto:
a) El entorno físico natural, constituido por la configuración topográfica y
geomorfológica, la cobertura vegetal, la hidrografía y los recursos naturales,
se concibe con un enfoque ecosistémico;
b) El entorno físico construido debe abordarse entendiendo la ciudad como
manufactura, de acuerdo a la definición de Aldo Rossi de locus; es decir,
como modo particular de relacionar la construcción con el medio natural
(Rossi, 1966). Así mismo se debe entender que la ciudad y la apropiación de
la misma en su dimensión pública y colectiva es un derecho y factor de
identidad de todo ciudadano, que se hace efectivo mediante el acceso al
espacio público, a los equipamientos sociales y a los servicios públicos
(Lefebvre, 1972).
c) Los grupos sociales deben entenderse como actores de la transformación del
entorno natural, de la construcción del medio artificial y de la apropiación de
los mismos según prácticas culturales de territorialidad en el marco de una
dialéctica de diferenciación e integración.
Los valores del proyecto de paisaje cultural de Cartagena adquieren en el
contexto de la presente propuesta el sentido de valores urbanos a configurar a
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 16
partir de los potenciales existentes, de cualidades excepcionales del entorno a
construir como resultado de la interacción de lo social con lo físico-espacial. Estos
valores son los siguientes:
Valores Cotidianos: Se refieren a rutinas diarias de los habitantes, en tanto
determinantes del carácter del paisaje cultural; urbanísticamente se relacionan
con las dinámicas económicas y sociales en su relación con patrones culturales
de apropiación del espacio público y privado;
Valores Estéticos: Relacionados con la posibilidad de valoración del paisaje
como portador de determinadas cualidades de belleza; estos valores son
probablemente los más difíciles de valorar en la medida en que no existe una
noción universal de lo que es bello (problema que no existe en los paisajes
culturales de valor histórico-patrimonial). Sin embargo, cabe pensar que la
posibilidad estética menos polémica surge en buena medida de que el paisaje
cultural complemente o enaltezca las condiciones del medio físico natural y de
la identidad cultural de los habitantes.
Valores Naturales y ecológicos: Son valores relacionados con la influencia de la
configuración y uso del territorio sobre la preservación de los recursos naturales,
el equilibrio ecológico y el medio ambiente, dentro de una propuesta de
sustentabilidad hacia el futuro.
Valores Productivos: Tienen que ver con las posibilidades de generación de
beneficios económicos como producto de la utilización del medio físico, sin
que ello genere la pérdida de otros valores esenciales.
Valores Históricos: El concepto de paisaje cultural se asoció desde un principio
por parte de la UNESCO al tema del patrimonio cultural, y en ese sentido se
relaciona directamente con las obras de arte, la arquitectura y los demás
bienes de valor histórico por su relación con personajes o eventos históricos.
Como es sabido, el Cerro de la Popa alberga un conjunto arquitectónico de
valor patrimonial.
Valores Recreativos: Se relaciona con la posibilidad de disfrute del paisaje con
fines contemplativos, lúdicos o incluso deportivos.
Valores Religiosos y espirituales: tiene que ver con el rol del paisaje y sus
posibilidades de aprovechamiento en las prácticas y rituales de tipo religioso; el
ejemplo más claro es el patrón que rige las procesiones y romerías a iglesias
ubicadas en puntos singulares del paisaje, lo que define de entrada un valor
para el Cerro de la Popa.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 17
Valores Simbólicos y de identidad: Tienen que ver con los sentimientos de
arraigo e identificación con determinado lugar. En el caso del paisaje como
proyecto en el Cerro de la Popa, se puede detectar que existe una
territorialidad muy marcada por parte de los habitantes que se puede
considerar un valor en el origen del proyecto de paisaje cultural.
Valores Arquitectónicos y urbanísticos: Se relaciona con la calidad del entorno
construido, a escala de la morfología urbana o de la tipología y la plástica
arquitectónicas.
Un paisaje cultural entendido como proyecto colectivo debe ser apropiado por la
ciudadanía en su conjunto; en torno a él se debe configurar un conjunto de
escenarios de participación y de fortalecimiento de la cohesión social. Esta
relación entre proyecto y acción de la comunidad es la base de la
sustentabilidad del paisaje cultural. En ese orden de ideas, la consultoría define el
proyecto de paisaje cultural sustentable como producto de la interacción entre
unas redes físicas de soporte y unas redes sociales e institucionales de acción,
participación y gestión. La configuración y articulación de estas redes se postula
como objetivo inicial de la intervención, principalmente a través de los sistemas
estructurantes propuestos.
5. REDES SOCIALES DE ACCIÓN
Los paisajes culturales asumidos como proyecto (es decir, asumidos
intencionalmente como meta de la acción social colectiva) presentan una gran
complejidad desde el punto de vista de la gestión debido a su extensión y a la
consiguiente multiplicidad de actores. En el caso de Cartagena en tanto paisaje
cultural objeto de ordenamiento, es posible identificar al menos cuatro grupos de
interés: 1) la administración distrital de Cartagena; 2) las comunidades residentes;
3) los promotores inmobiliarios; y 4) los empresarios del sector turismo. En quinto
lugar podría considerarse igualmente al turista en tanto “consumidor” de lo que le
ofrece el paisaje cultural. Es claro que el logro de los objetivos del Macroproyecto
depende de su valor estratégico frente a los intereses de estos grupos. En ese
orden de ideas, el Macroproyecto es también un proyecto colectivo.
La consultoría estima que la implementación del proyecto de paisaje cultural
debe ser resultado de la gestión coordinada o consensuada de las siguientes
redes sociales de acción definidas a partir de los distintos grupos de interés:
Organizaciones comunitarias de los barrios del cerro y de su área de
influencia;
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 18
Fundaciones y ONGs nacionales e internacionales, entidades estatales de
cooperación internacional;
Entidades encargadas de la planeación, ejecución y control urbanístico de la
administración distrital;
Empresa privada vinculada a inversiones rentables o como patrocinadores o
auspiciadores de estrategias de mercadeo y financiación;
Gobierno nacional en los aspectos de su competencia y frente a un
Macroproyecto que debe ser prioritario para Cartagena y para el país por sus
implicaciones en el desarrollo del turismo y la economía local.
6. GRADOS DE RESTRICCIÓN AMBIENTAL
El contenido sociocultural de las propuestas que componen el Macroproyecto se
articula con un fuerte contenido ambiental derivado del deterioro del cerro como
ecosistema y de las consecuencias de dicho deterioro sobre los asentamientos
existentes. La problemática ambiental ha generado situaciones de vulnerabilidad
y riesgos que aún están por cuantificar y localizar y que requieren que se
adelanten estudios de alto costo y complejidad.
Sin embargo, la propuesta de recuperación del cerro toma partido frente al tema
a partir del concepto de Grado de Restricción Ambiental, que define un
parámetro para evaluar comparativa y cualitativamente la situación de
determinadas áreas urbanas con base en la interacción de tres componentes:
a) La Susceptibilidad a Amenazas por fenómenos geológicos (alta, media o
moderada), determinada por la composición y estructura de los suelos;
b) La presencia de Fenómenos Activos, definidos como efectos reconocibles
a simple vista de procesos en curso de deterioro de los suelos o su
cobertura vegetal, y que se manifiestan en erosión, remoción en masa,
inundaciones o flujo de detritos en zonas definidas. Estos fenómenos activos
pueden presentar grados de actividad alta, media o moderada.
c) La existencia de taludes y laderas de pendientes superiores a 25%, en las
cuales no es deseable la urbanización.
El Grado de Restricción Ambiental alto, medio o bajo se define a partir de las
condiciones de coexistencia de las tres variables en cada zona: el grado máximo
de restricción corresponde a las zonas que presentan condiciones de
susceptibilidad alta a amenazas, grado de actividad alta en fenómenos activos y
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 19
pendientes mayores al 25%; los demás grados de restricción (altos, medios y bajos)
se definen a partir de las demás posibilidades de combinación de las tres
variables mencionadas.
Este concepto no sustituye los estudios de riesgos y amenazas, pero si ofrece la
posibilidad de fijar prioridades para su realización y configura una primera
aproximación a la realización de acciones de mitigación preventiva. Con base en
este concepto la consultoría estructuró la propuesta para las fase de ejecución
del Programa de Reasentamiento de la población del Cerro de las Popa.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 20
PROYECTO PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL PAISAJE CULTURAL DE CARTAGENA DE INDIAS
EN EL CERRO DE LA POPA. MAPA CONCEPTUAL
DELIMITACIÓN Y CARACTERIZACIÓN PARQUE LA POPA
DEFINICIÓN ZONASMEJORAMIENTO
INTEGRAL BARRIOS
DEFINICIÓN SISTEMAS ESTRUCTURANTES
FORMULACIÓN MACROPROYECTO
(TÉRMINOS DE REFERENCIA)
IDENTIFICACIÓN ACTORES Y ETAPAS IMPLEMENTACIÓN
DISEÑO ESQUEMA FINANCIACIÓN
DEFINICIÓN COMPONENTE
JURÍDICO
DEFINICIÓN ÁREAS ACTIVIDAD
DEFINICIÓN NORMAS GENERALES
EDIFICABILIDAD
LOCALIZACIÓN Y DIMENSIONAMIENTO
EQUIPAMIENTOS
CONCEPTO PROYECTO DE PAISAJE CULTURAL
CONSTRUCCIÓN /
FORTALECIMIENTO DE VALORES URBANOS SUSTENTABLES:• Ecológicos• Escénicos• Productivos• Prácticas cotidianas• Estéticos• Históricos•Identidad cultural• Urbanísticos• Arquitectónicos• Religiosos
TRANSFORMACIÓN INTEGRAL DEL
ENTORNO URBANO EXISTENTE
FORTALECIMIENTO PARTICIPACIÓN CIUDADANA Y
COHESIÓN SOCIAL
ECOSISTEMA LOCAL
SISTEMA ESPACIOS PÚBLICOS
VIVIENDA
SISTEMA MOVILIDAD
ORG. COMUNITARIAS
FUNDACIONES Y ONGs
ADMINISTRACIÓN DISTRITAL
EMPRESA PRIVADA
REDES FÍSICAS DE SOPORTE
REDES SOCIALES E
INSTITUCIONALES DE ACCIÓN
COBERTURA VEGETAL
GEOMORFOLOGÍA
SUSCEPTIBILIDAD AMENAZAS
PLAZAS Y PARQUES
EJES AMBIENTALESS
ZONAS A CONSOLIDAR
VEHICULAR/TRANSP. PÚBLICO
PEATONAL/CICLO
GOBIERNO NACIONAL
SISTEMA EQUIPAMIENTOS
CAPACITACIÓN
ATENCIÓN POBLA. VULNERABLE
CULTURA Y DEPORTE
INTEGRACIÓN SOCIAL
DERECHOS HUMANOS
DESARROLLO PRODUCTIVO
GESTIÓN AMBIENTAL
LIDERAZGO
SISTEMA SERVICIOS TURÍSTICOS
GASTRONOMÍA
MERC. ARTESANAL
CONVENTO MUSEO
INFRAESTRUCTURA SERVICIOS PÚBLICOS
ZONAS EN RIESGO
EVENTOS
SISTEMAS PAISAJE CULTURAL ELEMENTOS/SISTEMAIMPLEMENTACIÓN
PROYECTO PARQUE JARDÍN BOTÁNICO -
VIVEROS
PLAN DRENAJES PLUVIALES
ESTUDIOS MICROZONIFICACION
PROYECTO SITEMA RECORRIDOS ECOTURÍSTICOS -
MIRADORES
EXTENSIÓN REDES
ESTUDIOS MICROZONIFICACION
PROGRAMA RECUPERACIÓN Y EXTENSIÓN SISTEMA VIAL
PROYECTOS CENTROS DE INTEGRACIÓN SOCIAL Y
CULTURAL (3)
PROYECTOS NODOS SERVICIOS TURÍSTICOS (2)
CREACIÓN CORPORACIÓN CERRO DE LA POPA
CONCESIONES SERV.ICIOS TURÍSTICOS
PROGRAMA MEJORAMIENTO INTEGRAL BARRIOS
PROYECTO PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL PAISAJE CULTURAL DE CARTAGENA DE INDIAS EN EL CERRO DE LA POPAMAPA CONCEPTUAL
S
U
ST
ENT
AB
IL
I
DAD
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 21
II. SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO OPERATIVO
DEL MACROPROYECTO
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 22
1. LA ESCALA URBANA: RELACIÓN DEL CERRO DE LA POPA CON LA CIUDAD
1.1. DEMANDAS INMOBILIARIAS Y PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
El Diagnóstico del Macroproyecto se estructuró con base en tres dimensiones del
desarrollo urbano (la dimensión ambiental, la sociocultural y la urbanística) y tres
escalas de análisis (urbana, zonal y local); adicionalmente se hizo una primera
caracterización del contexto de gestión y financiamiento y del contexto jurídico y
normativo que rigen las actuaciones urbanísticas en la ciudad de Cartagena.
Una de las primeras conclusiones del Diagnóstico fue que el Cerro de la Popa es
un elemento urbano caracterizado por las contradicciones existentes entre sus
enormes ventajas ambientales y de localización y las muy deficientes condiciones
de su desarrollo, no sólo en lo urbanístico sino también en lo ambiental y lo social.
Esta múltiple contradicción define la problemática del cerro como función de su
inadecuada relación con su entorno y con el resto de la ciudad.
En ese orden de ideas, el análisis general de la escala urbana se entiende como
contexto espacial y de gestión de una problemática compleja definida por las
relaciones del Cerro de La Popa con su área de influencia. Dichas relaciones se
estudian desde las escalas zonal y local y definen los ámbitos de intervención del
Macroproyecto.
En la escala urbana se identificaron los aspectos más relevantes de la relación
entre el cerro y la ciudad en su conjunto. El estudio de los ámbitos de intervención
mencionados (escalas zonal y local) se desarrolló de manera detallada para
cada una de las tres dimensiones del desarrollo urbano en su mutua inter-relación;
los hechos y conclusiones más importantes del Diagnóstico Operativo se resumen
a continuación, se encuentran más detallados en el producto 2 (Diagnostico) y 3
(Síntesis del Diagnostico).
La condición ambiental de la ciudad de Cartagena es en términos generales
muy deficiente: las actividades y prácticas que contaminan el aire, el agua, los
suelos, la flora y la fauna son la constante en gran parte del territorio. Como
consecuencia de ello en recientes estudios (PNUMA, Alcaldía de Cartagena,
2009) se ha llegado a concluir que la viabilidad misma de la ciudad hacia el
futuro, no sólo como entorno físico habitable y poseedor de una zona
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 23
Patrimonio de la Humanidad, sino también como centro industrial, comercial y
turístico, está en entredicho debido a la gravedad de sus problemas
ambientales.
En concordancia con la metodología de Evaluación Ambiental Estratégica la
consultoría destaca la necesidad de desarrollar estrategias de gestión
ambiental que busquen incidir en las causas de los procesos y no en sus
efectos, como se ha hecho hasta ahora. Es decir, pasar de una gestión
ambiental remedial-reactiva a una gestión ambiental estratégica-preventiva
que articule el control ambiental con el control de la transformación urbana.
La localización de del cerro es altamente estratégica desde el punto de vista
de su centralidad, ya que se encuentra en inmejorables condiciones de
proximidad y conectividad con los centros de empleo y servicios de la ciudad,
concentrados en la zona norte y conectados con el resto de Cartagena por
medio de la Avenida Pedro de Heredia, principal eje de actividad múltiple de
la ciudad y corredor principal del SITM Transcaribe. Esta centralidad es una
ventaja comparativa del área de estudio, especialmente si se tiene en cuenta
que la problemática de saturación del Centro Expandido y de las franjas
costeras obligará en el corto plazo a la expansión de los usos comerciales y
turísticos hacia los barrios circundantes; en ese orden de ideas, es claro que la
zona del cerro será en el mediano plazo parte del nuevo centro expandido de
una ciudad que se estructura con base en sólo tres centralidades, dos de las
cuales son de jerarquía zonal.
La consultoría prevé para el mediano plazo la aparición de demandas
inmobiliarias significativas para usos comerciales, residenciales y turísticos,
soportadas en la centralidad del sector y en su condición de única posibilidad
de expansión del centro. Dadas las ventajas comparativas que presentan, las
franjas externas de la pieza, asociadas a los bordes de agua, al occidente y
sur, serán los primeros en verse sometidos a este tipo de demandas. Esta
tendencia ya empieza a consolidarse, como lo demuestra la aparición
reciente de tres proyectos comerciales, y sin duda se hará realidad cuando se
desarrolle el Plan Parcial de Chambacú.
La posible saturación de los frentes de agua por ese tipo de construcciones
conlleva una modificación drástica del perfil urbano por la aparición de
edificios de gran altura; este fenómeno, que ya sucedió en la zona turística de
Bocagrande y el Laguito, produciría un impacto negativo de gran
envergadura en términos paisajísticos, y afectaría la condición del cerro como
elemento predominante en el paisaje de la ciudad y su potencial como
mirador turístico.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 24
Vista del Cerro de La Popa. Estado actual. Foto consultoría
Escenario de saturación del frente marítimo. Modelación de la consultoría.
1.2. EL CERRO FRENTE AL PROBLEMA DE POBREZA EN CARTAGENA
Los indicadores sociales básicos señalan claramente una situación de pobreza
que afecta a un 58% de la población de Cartagena (29% en pobreza y 29% en
miseria), mientras que en el país esta situación afecta a un 51.8% (45% pobre y
6.8% en miseria). Las demandas sociales generadas por un ritmo de crecimiento
demográfico de las dimensiones existentes en Cartagena ha generado una
situación de exclusión extremadamente grave; así lo demuestran las siguientes
afirmaciones del estudio realizado por el PNUD dentro del marco del Plan de
Emergencia Social Pedro Romero liderado por la Alcaldía Distrital (2009):
A pesar de la disparidad en las cifras se aprecia en la última década
una mejora en algunos indicadores de pobreza pero aún hoy día el
fenómeno de pobreza y exclusión de Cartagena es dramático.
El crecimiento económico del país de los años 2002 a 2007, no se
reflejó en mejores indicadores del mercado laboral.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 25
La inequidad y la exclusión han aumentado en Cartagena en la
última década. En el 2002, el individuo más rico tenía un ingreso de 84
veces el del más pobre y para el 2005 esa cifra aumentó a 176. (…)
La incidencia de vulnerabilidad de la población es altísima (64,4%
2000-2005 con base en ECH – DANE), en una ciudad donde a 2007 el
costo de vida era 10% más alto que en el resto del país.
Según un estudio del Banco de la República sobre la pobreza en Cartagena
(Pérez et alt., 2007), existe una diferencia neta que oscila entre el 10% y el 20%
entre los ingresos laborales de los trabajadores de Cartagena y los de otras
ciudades como Bogotá y Medellín; la causal más importante de estas diferencias
radica en el nivel educativo de los trabajadores, lo cual evidencia la importancia
de la educación como factor clave del desarrollo social.
La problemática social esbozada tiene una clara manifestación en la calidad del
hábitat de los estratos más bajos: los asentamientos ilegales en gran parte de la
ciudad son el resultado de invasiones que se caracterizan por ocupar terrenos
expuestos a inundación y deslizamientos, con construcciones precarias de
materiales de desecho, sin servicios de acueducto y/o alcantarillado y con una
dotación deficiente de espacio público y equipamientos.
La condición del área de estudio, a pesar de existir zonas en condiciones muy
desfavorables como las descritas (especialmente en las faldas del cerro), también
se beneficia de la existencia de zonas bajas consolidadas urbanísticamente, con
una estructura de equipamientos y zonas de actividad comercial y mixta
capaces de generar un entorno urbano de calidad comparativamente superior a
los asentamientos periféricos. La consultoría destaca que esta condición, sumada
a las ventajas ambientales que ofrece el cerro, hace que la población de la zona
tenga fuertes sentimientos de pertenencia y territorialidad hacia el sector en que
habita; esta territorialidad que se explica por contraste con otros sectores de
estratos bajos es un factor a tener en cuenta para la formulación de estrategias
de reasentamiento de la población.
2. LA ESCALA INTERMEDIA: PIEZA URBANA DE LA POPA
El estudio de la escala intermedia constituye el elemento central del Diagnóstico
en la medida en que las problemáticas más importantes presentes en el Cerro de
La Popa están relacionadas directa o indirectamente con las relaciones del
mismo con su entorno inmediato. La problemática a esta escala se analizó desde
los puntos de vista ambiental, sociocultural y urbanístico. Los aspectos más
relevantes en cada dimensión se resumen a continuación.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 26
2.1. ASPECTOS AMBIENTALES
Dinámicas determinantes de la problemática ambiental del Área de Influencia del
Cerro de La Popa
La problemática ambiental del Cerro de La Popa se puede resumir en los
siguientes términos:
El cerro constituye un ecosistema abierto directamente relacionado con los
cuerpos de agua y con la Ciénaga de la Virgen; estas relaciones hacen que
los procesos de deterioro ambiental que afectan al cerro tengan
consecuencias cada vez más importantes sobre los caños, lagunas y ciénagas
que lo rodean.
Los procesos de depredación y deterioro de las escorrentías naturales del
cerro genera eventos periódicos de inundación y arrastre de sedimentos hacia
las zonas bajas que lo rodean.
El Cerro de La Popa es un Bosque Seco Tropical, tipo de ecosistema que
tiende a desaparecer a escala nacional e internacional en razón de su gran
fragilidad; por esta razón se convierte en un valor ecológico singular a
preservar, más allá de su innegable valor urbano y paisajístico.
Los procesos de ocupación ilegal del cerro han generado una serie de
dinámicas ambientales que han redundado en la destrucción de buena parte
de su cobertura vegetal y en la modificación de su geomorfología, lo cual ha
causado que grandes extensiones de las laderas y cauces estén sometidas a
fenómenos activos de remoción en masa, erosión, socavación de cauces,
inundaciones y flujos de detritos.
Los eventos de deslizamientos, derrumbes e inundaciones son frecuentes en
distintas zonas del cerro, y existen áreas extensas sometidas a situación de
riesgos y amenazas que se requiere cuantificar mediante estudios de detalle.
La degradación y deterioro ambiental del cerro se ha vuelto inseparable del
problema social generado por la gran cantidad de familias que continúan
invadiendo zonas de alta susceptibilidad a fenómenos geológicos y a
fenómenos activos; adicionalmente, incluso después de la construcción de los
asentamientos el deterioro ambiental continúa por cuenta de una
contaminación por basuras que cubre áreas extensas y a la depredación de
fauna y flora por parte de los habitantes.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 27
2.2. ASPECTOS SOCIALES
Conclusiones del Diagnóstico
La consultoría considera que no es procedente establecer un diálogo con la
Popa como lugar de pobreza; aunque es evidente que los indicadores no son
favorables, el entorno de la Popa es un lugar pleno de valores y
potencialidades originados en su localización estratégica, en el capital
cultural y en el grado de organización y conciencia de la comunidad. Debe
procurarse un diálogo con sectores comunitarios con un profundo sentimiento
de arraigo y de conocimiento de las dinámicas urbanas inmobiliarias,
institucionales y del planeamiento urbano, orgullosos y portadores de unas
prácticas culturales históricas que los distinguen de la Cartagena opulenta y
turística y conocedores de las tensiones sobrevinientes al dominio por estos
territorios.
Se destaca la urgencia de enfrentar la problemática generada por 645
construcciones que albergan 3.477 personas ubicadas dentro de las 80
hectáreas que el POT denomina como Suelo de Conservación Ambiental
SCA. La ciudad debe persistir en el mensaje de NO ocupación de esta zona.
El indicador de densidad poblacional debe servir de alarma para prever la
profundización de los factores de pobreza en el cerro. Sumado a los
indicadores NBI, la densidad por kilómetro y hectáreas son preocupantes,
siendo que suponen espacios públicos, vías, parques, etc., que mas adelante
para ser reconstruidos o construir nuevos será más costoso. Las acciones de
contención de las densidades hoy, son la garantía de calidad de vida del
futuro; siempre y cuando la apuesta sea por preservar las normas y tipológicas
de ocupación actual (baja altura). Y, reubicando tan solo a las viviendas en
que se encuentra en riesgo no mitigable: Permanencia con seguridad.
Desde el ordenamiento territorial deben formularse programas de atención a
jóvenes en riesgo. Básicamente se trata de disponer de nuevo suelo para
construir equipamientos educativos de nivel técnico y cultural.
De las reuniones realizadas con el sector comunitario y ONGs se percibe un
sentimiento de arraigo y de conocimiento de las dinámicas urbanas
inmobiliarias, institucionales y del planeamiento urbano, situación que puede
explicarse según su tradición de lucha por mantenerse en el sector y también
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 28
del apoyo dado por ONG´s y las mismas instituciones en programas de
empoderamiento.
Son al menos 20 organizaciones de base y 25 ONG´s activas en sector
trabajando con población en situación de riesgo (jóvenes, madres cabeza de
familia, niños, adultos mayores, desplazados, entre otros. Además, las JAC se
mantienen activas y a la expectativa de los desarrollos del Macroproyecto
desde la promulgación del POT en 2001 y con la noción de que implica
desplazamientos.
Se destaca la importancia de mantener una relación de permanente diálogo
con estas comunidades fortaleciendo la noción de valor cultural, capital
social y ambiental, más que de dialogo con la pobreza. Un primer paso en el
marco del mejoramiento integral es la titulación de predios en donde ya la
conversación se da con propietarios y no con desposeídos, esto, vía Plan de
Desarrollo.
2.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS
La problemática urbanística actual de la Pieza Urbana de la Popa
La situación actual del Cerro de la Popa y su área de influencia inmediata (Pieza
Urbana de la Popa) expuesta en el presente capítulo se puede describir
sintéticamente como se expone a continuación.
El Cerro de la Popa es un elemento vital del paisaje, de los ecosistemas y por
ende de la imagen urbana de la ciudad de Cartagena. Es potencialmente un
elemento importante de la estructura ecológica principal de la ciudad; sin
embargo, sus condiciones actuales de uso y ocupación no permiten que
cumpla ese rol.
Las formas actuales de apropiación y uso del cerro no son sustentables
ambiental, social ni económicamente ni siquiera en el corto plazo, y menos aún
dentro de un enfoque ecológico que integre al hombre con el medio físico.
El cerro goza de una condición de centralidad única en la ciudad que no se
ha aprovechado para el desarrollo y consolidación de una pieza urbana
estructurante de escala zonal.
Los barrios del cerro, especialmente en las partes altas, presentan ausencia o
deficiencia de servicios públicos, así como tramas urbanas y espacios públicos
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 29
precarios y sin consolidar, a lo cual se suma la existencia de niveles de pobreza
significativos.
Las 5.000 viviendas localizadas sobre la cota 25 m. se encuentran en condición
de irregularidad urbanística y en muchos casos también de propiedad del
suelo.
La estructura de equipamientos de los barrios del área de influencia del cerro
se interrumpe en los barrios situados sobre sus faldas, al igual que la estructura
de espacios públicos. Esta situación no sólo tiene consecuencias sobre la
calidad de los barrios en tanto hábitat; también genera condiciones
inadecuadas para la realización de celebraciones populares y religiosas que
forman parte de la cultura cartagenera y pueden ser objeto de
aprovechamiento turístico.
Por otro lado, la riqueza de la estructura de espacios públicos y equipamientos
que rodea el cerro representa un gran potencial para su integración a la
ciudad como hecho o elemento estructurante a escala urbana.
La accesibilidad y movilidad del área de influencia del cerro es alta por efecto
de la relación de cercanía con el principal eje vial y futuro corredor troncal del
Sistema Integrado de Transporte Masivo, así como por la existencia de vías
colectoras entre las cuales se destaca el Paseo Bolívar; la situación al interior de
los barrios del cerro es por el contrario desfavorable, pues no existen
conexiones viales horizontales que le den continuidad a la trama y
conectividad a los barrios.
Las lógicas que han regido los procesos de urbanización del Cerro de la Popa
deben sustituirse a través de un liderazgo de la administración distrital en la
recuperación del mismo para la ciudadanía en su conjunto y bajo un esquema
de ordenamiento que establezca las necesarias relaciones estructurales entre
el cerro y su entorno urbano.
Con base en el Diagnóstico de la Pieza Urbana de la Popa presentado en este
capítulo la consultoría concibe la propuesta urbana del Macroproyecto como
una estrategia de integración. Dicha integración a todo nivel debe basarse en las
siguientes premisas:
a) La recuperación integral del Cerro de la Popa sólo será posible si se entiende
su problemática dentro del contexto de la ciudad y no como un fenómeno
aislado. La consultoría concluyó que dicha problemática surge de la
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 30
ausencia de integración del cerro con su entorno urbano. Esta ausencia de
integración abarca aspectos ambientales, urbanísticos, económicos y
sociales.
b) En ese orden de ideas, el Macroproyecto tendrá como objetivo redefinir el rol
del cerro frente a Cartagena en cuatro dimensiones específicas:
- Integración ambiental y paisajística entre el cerro y el resto del ecosistema
urbano a través de soluciones que relacionen el medio ambiente con la
calidad del hábitat urbano en tanto escenario para la vida cotidiana de los
residentes y como parte de la oferta turística de la ciudad.
- Integración urbanística y funcional con el entorno urbano en términos de
infraestructura, movilidad, servicios públicos, equipamientos y usos del suelo.
- Integración económica mediante la generación de actividades productivas
asociadas a la explotación del cerro como recurso turístico en tanto
componente de la oferta de la ciudad.
- Integración social mediante el mejoramiento de la calidad del medio urbano
de la población residente y mediante el desarrollo de estrategias de
normalización y legalización de la propiedad, relocalización de familias en
riesgo y mejoramiento integral de barrios.
La necesidad de replantear el rol del cerro en todas sus dimensiones permite
afirmar que se requiere construir en el cerro y su área de influencia un nuevo
entorno urbano. Este se concibe como potencialidad, como proyecto: se nutre
de situaciones posibles de aprovechamiento de fenómenos y procesos existentes
que no han sido valorados suficientemente. La primera aproximación a dicho
replanteamiento se hizo a partir de las acciones concretas que se requieren en
diversos ámbitos y localizaciones. El conjunto de acciones propuestas constituyen
la conclusión del Diagnóstico de la pieza urbana desde el punto de vista
urbanístico y son la base para la formulación del Modelo de Ordenamiento.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 31
3. LA ESCALA LOCAL: EL CERRO DE LA POPA
3.1. ASPECTOS AMBIENTALES
Síntesis de la problemática ambiental del Cerro de La Popa
Las problemáticas expuestas han sido consecuencia directa o indirecta de las
dinámicas ambientales nocivas asociadas a la ocupación ilegal del cerro; éstas
se resumen en las siguientes prácticas:
Invasión de desagües naturales: Las microcuencas hidrográficas de la zona,
que se originan en el cerro y definen los desagües naturales del terreno, han
sido invadidas e intervenidas por efecto de los procesos de ocupación; la
construcción de viviendas en las hondonadas y lomos del terreno es precedida
por prácticas de destrucción de la cobertura vegetal y cortes de taludes; estas
prácticas han generado carcavamientos severos de las cañadas, por lo cual
en temporadas de lluvias se producen inundaciones de las mismas y arrastre
de sedimentos. Adicionalmente, debido a que la parte baja del sector carece
de alcantarillado de aguas lluvias, los vertimientos de agua y sedimentos que
se generan inundan las vías y las taponan con material de piedra y arena, para
finalmente contaminar los caños que limitan el sector.
Ocupación de zonas de geomorfología no apta para la urbanización: la
topografía del sector define con claridad las zonas de ladera y de cauces no
aptas para la urbanización; estas zonas han sido invadidas a través de los años
mediante destrucción de la cobertura vegetal, excavaciones, rellenos y
aterrazamientos antitécnicos.
Ocupación de terrenos con alto grado de susceptibilidad a fenómenos
geológicos: la ocupación de zonas de alta susceptibilidad (es decir, de gran
fragilidad estructural) ha generado graves conflictos ambientales en el cerro,
especialmente en lo relacionado con procesos erosivos y con la susceptibilidad
alta a fenómenos de remoción en masa que afectan buena parte de las zonas
ocupadas.
Rellenos y excavaciones antitécnicos asociados a la ocupación de
escorrentías: las franjas de terreno de los cauces intermitentes del cerro han
sido ocupados por invasiones que han generado carcavamientos y flujos de
detritos. Adicionalmente los asentamientos están sometidos a inundaciones
anuales de magnitud creciente.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 32
Depredación de los recursos de suelo, flora y fauna del cerro: la aparición de
asentamientos es el inicio de procesos de tala de árboles para construcción y
como combustible, cortes del terreno, explotación de canteras y depredación
de especies animales autóctonas por parte de los habitantes y sus animales
domésticos.
Disposición altamente contaminante de los residuos sólidos: los habitantes del
cerro arrojan las basuras de manera indiscriminada en caños y laderas; esta
práctica ha sido constante durante décadas, y sus efectos se evidencian en las
extensas superficies cubiertas de basuras que se detectan en todos los barrios.
Adicionalmente en algunos sectores sin alcantarillado se hace lo mismo con los
desechos humanos.
Producción de un hábitat altamente deficiente: en las zonas altas las viviendas
en muchos casos están construidas con materiales de desecho y madera;
muchas no tienen alcantarillado y es frecuente el hacinamiento en términos de
número de personas por cuarto. Adicionalmente el espacio público y los
equipamientos son prácticamente inexistentes
3.2. ASPECTOS URBANÍSTICOS
El diagnóstico de la Pieza urbana de La Popa presentado en el capítulo anterior
permitió formular los objetivos urbanísticos del Macroproyecto a partir del
concepto de paisaje cultural como proyecto y dentro de un enfoque de
integración entre el cerro, su área de influencia y la ciudad.
Al abordar la escala local se hizo evidente que además de las problemáticas
detectadas en el área influencia, el cerro propiamente dicho presenta una serie
de condiciones que le son propias y en esa medida lo diferencian de su entorno.
Es claro que los patrones de ocupación del cerro, producto de la configuración
topográfica, presentan características distintas a las de las zonas planas que lo
rodean.
Estas diferencias se evidencian con claridad en todo el contorno del cerro en
proximidades de la cota 25 m.s.n.m., lo cual es consistente con el hecho de que a
partir de dicha cota se presenta la condición de ilegalidad de la ocupación, con
todo lo que ello implica: condición precaria de la mayor parte de las viviendas y
del espacio público, cobertura parcial de los servicios de acueducto y
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 33
alcantarillado, inexistencia de servicios de aseo y recolección de basuras, entre
otros.
El análisis urbanístico de la escala local se basó de acuerdo con lo anterior en un
perímetro definido por bordes de manzana en los puntos más próximos a la cota
25 m.s.n.m., bajo la premisa según la cual este límite corresponde a una diferencia
cualitativa general del entorno urbano a uno y otro lado del mismo.
La consultoría realizó un análisis comparativo de los asentamientos orientado a
determinar las condiciones de cada uno con respecto a dos atributos que se
asumen como determinantes de los criterios de manejo a aplicar: el nivel de
restricción ambiental para la regularización de los asentamientos y el grado de
consolidación de los mismos.
Se definieron tres tipos de restricción ambiental para la regularización de
asentamientos: susceptibilidad a fenómenos geológicos, presencia de fenómenos
activos y pendientes del terreno. Estas variables se analizaron y zonificaron
realizando el cruce de las zonas correspondientes a cada una con la estructura
catastral de predios y manzanas.
Los resultados se presentan en detalle en el Diagnostico (Producto 2) y la Síntesis
del Diagnostico (Producto 3).
Áreas y condiciones tipo
Se identificaron 9 condiciones definidas en función del tipo e intensidad de la
susceptibilidad a fenómenos geológicos y del tipo y grado de actividad de los
fenómenos activos detectados; adicionalmente se incorporó la variable de
pendientes del terreno para cada una de ellas. Las condiciones tipo identificadas
son las siguientes:
1. Susceptibilidad alta a procesos erosivos y de movimiento en masa con alto
nivel de actividad por erosión y movimiento en masa: configura la condición
de restricción máxima (cuando se asocia a pendientes mayores a 25%) y muy
alta (pendientes menores). Se presenta en la ladera oriental del Cerro de La
Popa, en la Loma de Nariño y en parte de la ladera oriental de la Loma de
Peyé. (Puntajes 6 y 5, color rojo en el plano).
2. Susceptibilidad alta a la erosión y a movimientos en masa con nivel
moderado de actividad por fenómenos de erosión y movimientos en masa:
nivel de restricción alto (puntaje 4) en zonas con pendientes mayores al 25% y
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 34
nivel medio (puntaje 3) en zonas de pendientes inferiores. Se presentan en
sectores aislados de ladera al norte del Cerro de La Popa y al oriente de la
Loma de Nariño, así como en zonas altas de cauces de escorrentías.
3. Susceptibilidad alta a procesos de socavación de cauces y flujo de detritos,
con grado de actividad moderado por erosión y movimiento en masa: esta
condición se presenta en las partes bajas de algunos cauces de escorrentías.
Define un nivel de restricción alto en zonas con pendientes mayores al 25% y
un nivel medio en zonas de pendientes inferiores (puntajes 4 y 3
respectivamente).
4. Susceptibilidad moderada a procesos erosivos y/o movimientos en masa con
nivel alto de actividad por socavación de cauces y/o flujo de detritos:
condición localizada en una zona específica del cerro, correspondiente a un
conjunto de cauces naturales secundarios de reciente ocupación. Define un
nivel de restricción muy alto (puntaje 5) y alto (puntaje 4), dependiendo de
las características de la pendiente.
5. Susceptibilidad alta a procesos erosivos y de movimiento en masa, sin
presencia de fenómenos activos; característica de las partes bajas de las
laderas nororiental, norte y noroccidental del Cerro de La Popa y de la Loma
de Nariño, y de las franjas que bordean el camino al convento desde el sur,
de muy antigua ocupación; definen un nivel de restricción medio (puntaje 3)
en zonas con pendientes mayores al 25% y un nivel bajo (puntaje 2) en zonas
de pendientes inferiores.
6. Susceptibilidad moderada a procesos erosivos y de movimiento en masa con
nivel moderado de actividad por erosión y movimiento en masa: es una
condición de restricción media (en pendientes mayores a 25%) y baja
(pendientes menores). Se presenta en sectores de Loma Fresca, La Paz y
Loma de Peyé.(Puntajes 3 y 2).
7. Susceptibilidad moderada a procesos erosivos y de movimiento en masa, sin
presencia de fenómenos activos: condición predominante en las áreas de
ladera media de Loma Fresca, Loma de La Paz y Loma de Peyé. La restricción
ambiental es baja y muy baja (puntajes 2 y 1, respectivamente).
8. Susceptibilidad moderada a socavación de cauces y flujo de detritos, sin
presencia de fenómenos activos: esta condición se encontró únicamente en
el cauce de la escorrentía nororiental de la Loma de Peyé, que aún está en
parte sin ocupar. Restricción ambiental muy baja (puntaje1).
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 35
9. Sin susceptibilidad a fenómenos geológicos, sin fenómenos activos: condición
de las zonas sin restricción ambiental (puntaje 0) o con restricción muy baja
(puntaje 1). Únicamente se presenta en la parte alta del Barrio Palestina.
CERRO DE LA POPA, ÁREAS, NÚMERO DE VIVIENDAS Y NÚMERO DE HOGARES SEGÚN
GRADO DE RESTRICCIÓN AMBIENTAL PARA LA REGULARIZACIÓN, 2010
CONDICIÓN* GRADO
RESTR. **
ÁREA
(Ha)
No.
VIV.
No.
HOGARES
SA alta a erosión y movimientos en masa, NA alto por
erosión y movimientos en masa Muy alto 16.1 875 963
SA alta a erosión y remoción en masa, NA moderado por
erosión y movimientos en masa Medio 5.7 239 263
SA alta a socavación cauces, NA moderado por erosión y
movimientos en masa Medio 5.8 369 406
SA moderada a erosión y movimientos en masa, NA alto
por socavación de cauces Alto 2.0 97 107
SA alta a erosión y movimientos en masa, sin fenómenos
activos detectados Bajo 36.7 1.717 1.889
SA moderada a erosión y movimientos en masa, NA
moderado por erosión y movimientos en masa Bajo 13.8 792 871
SA moderada a erosión y movimientos en masa, sin
fenómenos activos detectados Muy baja 38.3 2.239 2.463
SA moderada a socavación de cauces, sin fenómenos
activos detectados Muy baja 0 0 0
Sin susceptibilidad a amenazas. Sin fenómenos activos
detectados
Sin
restricción 5.0 238 262
* SA= Susceptibilidad a amenazas; NA=Nivel de actividad por fenómenos activos. **Se indica para áreas con
pendiente igual o inferior a 25%. En áreas de pendientes superiores el grado de restricción aumenta un nivel.
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 36
CERRO DE LA POPA, DETERMINANTES DEL GRADO DE RESTRICCIÓN AMBIENTAL, 2010
Fuente: elaboración de la consultoría
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 37
CERRO DE LA POPA, ZONAS SEGÚN GRADO DE
RESTRICCIÓN AMBIENTAL, 2010
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 38
CERRO DE LA POPA, ÀREAS Y NÚMERO DE VIVIENDAS
SEGÚN GRADO DE RESTRICCIÓN AMBIENTAL
Restricción Área Ha. % Construcciones %
Muy Alta 9,2 7,4 638 9,7
Alta 13,9 11,2 505 7,7
Medio 6,1 4,9 357 5,4
Bajo 46,3 37,4 2.309 35,2
Muy Bajo 48,2 39,0 2.757 42,0
123,7 100,0 6.566 100,0
Fuente: elaboración de la consultoría
4. ASPECTOS DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN
La magnitud y complejidad de las acciones a desarrollar para la gestión y
financiación del Macroproyecto no tienen precedentes en Cartagena, y sin duda
superan las funciones y atribuciones de las distintas entidades de la administración
distrital y el presupuesto local de inversión en todos los campos; en ese orden de
ideas, resulta relevante entender la importancia de la realización del mismo
desde el punto de vista de los costos y beneficios, no sólo sociales sino también
financieros.
Las implicaciones del Macroproyecto no se restringen solamente al estimado de
costos directos por obras de infraestructura, programas de relocalización,
programas sociales y demás acciones que son relativamente sencillas de estimar,
sino que se trata de una valoración mucho más compleja que abarca multitud
de valores no necesariamente materializables en productos específicos, que
tienen que ver con dimensiones intangibles, simbólicas y de imagen global de la
ciudad que requieren de otro tipo de consideraciones.
Un concepto a tener en cuenta es el de eficiencia en la asignación de los
recursos públicos y privados que se invierten en actividades o proyectos. En
términos de formulación de políticas públicas una ineficiente asignación de los
recursos afecta el bienestar de la sociedad. En otras palabras, tiene un costo para
la sociedad, especialmente en ciudades como Cartagena en donde los recursos
son escasos; aunque estos costos tampoco son fáciles de medir, deben tenerse
en cuenta en los análisis económicos.
El marco inicial de análisis de las fuentes de financiamiento del Distrito de
Cartagena permite concluir que en el pasado ha movilizado con éxito de
recursos del sector privado y de la banca multilateral. Dicha experiencia es
favorable para la financiación del Macroproyecto pues ésta debe efectuarse
con recursos requerirá de estrategias innovadoras, buscando fuentes de recursos
adicionales a las tradicionales -presupuesto de la ciudad y de la nación-.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 39
Al día de hoy se destacan las siguientes circunstancias que favorecen la
financiación del Macroproyecto:
1. La municipalidad tiene el Macroproyecto dentro de sus prioridades
presupuestales actuales, no obstante ser un renglón prioritario, la
asignación de los recursos se podría tramitar una vez se conozca el monto
total de los recursos proyectados.
2. La capacidad presupuestal de la secretaría de Infraestructura del Distrito y
su experiencia en la ejecución de proyectos de similares características.
3. La credibilidad del Distrito de Cartagena y de los proyectos públicos
emprendidos frente a la Banca Multilateral, en especial la asociación con
AgBar para la operación, mantenimiento y ampliación de cobertura del
servicio de agua y saneamiento,
4. Vinculación de socios estratégicos, extranjeros y nacionales, a la ejecución
del Proyecto a fin de aportar con capacidad financiera, tecnológica,
administrativa y logística. El Distrito de Cartagena ha tenido una
experiencia exitosa con la gestión adelantada en Acuacar.
Se resalta que el Macroproyecto será atractivo sólo para aquellos socios
estratégicos del sector privado dispuestos a tomar “riesgos-calculados” sobre el
potencial de nuevos negocios, una razón adicional para contar con una
ingeniería financiera exitosa en la estructuración de los recursos.
La posibilidad que tiene la ciudad de preservar y consolidar el capital social y
cultural propio en los siguientes veinte años se encuentra, en parte, en la
denominada Pieza de la Popa. Esa condición que es una externalidad a nivel
planetario posee un valor que trasciende la misma economía de la ciudad y se
posiciona a escala nacional.
Debido al enfoque sociocultural y ambiental del Macroproyecto, oda inversión
derivada del mismo tiene una rentabilidad social, con un valor adicional: no es
una rentabilidad que pueda ser apropiada por un grupo específico, sino que es
colectiva, pues todos los ciudadanos podrán beneficiarse directa o
indirectamente de las plusvalías que se generen en la Pieza Urbana y el Cerro de
La Popa.
La consultoría realizó una comparación de costo beneficio entre dos escenarios a
futuro: 1) el inercial, resultante de la no adopción del Macroproyecto, y 2) el
prospectivo, que incorpora los efectos esperados de dicha adopción.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 40
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 41
5. CONCLUSIONES DEL DIAGNÓSTICO OPERATIVO:
PREMISAS Y OBJETIVOS DE LA FORMULACIÓN DEL MACROPROYECTO
5.1. VISIÓN PROSPECTIVA
La complejidad de la problemática existente permite afirmar que recuperación
integral del Cerro de La Popa será un proceso complejo que se prolongará por
cerca de dos décadas; como marco de dicho proceso la consultoría plantea la
siguiente visión prospectiva:
El Cerro de La Popa y su área de influencia constituirán en el futuro un escenario
para la expresión viva del patrimonio cultural de Cartagena de Indias que
permita la apropiación y el disfrute colectivo del ámbito urbano por parte de la
comunidad local y de sus visitantes.
5.2. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS
Con base en los objetivos generales enunciados se definen seis Objetivos
Estratégicos que regirán la propuesta urbanística del Macroproyecto:
1. Definir, reforzar y/o configurar los elementos necesarios para la integración
urbanística y funcional del cerro con su área de influencia a través de
espacios que aseguren un entorno urbano de calidad para el desempeño de
actividades económicas y prácticas culturales.
2. Asegurar la recuperación del ecosistema del Cerro de La Popa y su protección
y administración a futuro con base en criterios de sustentabilidad ambiental,
social y económica.
3. Configurar un sistema de equipamientos y de espacios públicos y colectivos
de diversas escalas para solventar las deficiencias e inequidades actuales.
4. Establecer un sistema de movilidad integral al interior de las zonas que ocupan
la falda del cerro conectado al sistema de movilidad del entorno urbano con
el fin de mejorar la accesibilidad tanto para propios como para visitantes.
5. Identificar claramente las zonas que tienen alta susceptibilidad de generar
riesgos y definir los diferentes tipos de manejo urbanístico que requieren.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 42
6. Definir las zonas cuyas características resulten adecuadas para programas de
mejoramiento integral o consolidación de usos residenciales.
5.3. OPERACIÓN ESTRUCTURANTE PIEZA URBANA DE LA POPA
Los objetivos estratégicos enunciados se orientan en conjunto a asegurar la
integración del Cerro de la Popa con la ciudad; esto implica realizar
intervenciones en su área de influencia a la luz de los potenciales detectados
como extensión del centro de Cartagena. La consultoría define el área de
influencia del cerro como Pieza Urbana de La Popa y plantea la transformación
de dicha pieza por medio de una Operación Urbana Estructurante; esto es, por
medio de un conjunto de intervenciones a realizar sobre los sistemas
estructurantes a escala zonal con el propósito de reconfigurar la estructura
urbana a partir de un nuevo rol del cerro como elemento integrador y ordenador
de su entorno.
5.3.1. Esquema de la Operación Estructurante
Se proponen nueve acciones complementarias que se exponen a continuación.
Parque Jardín Botánico de la Popa
Se propone como núcleo de la intervención y como elemento principal de la
recuperación ecológica y ambiental del cerro. El planteamiento de un Parque-
Jardín Botánico se relaciona con el hecho de que el cerro no es solo un área de
valor ambiental, sino un ecosistema local en sí mismo; además se trata de un
ecosistema en peligro de desaparición, bosque seco tropical, razón que justifica
que la recuperación del cerro se conciba no sólo como una acción de
revegetalización y manejo de riesgos, sino como una restauración integral del
ecosistema local. Adicionalmente, la creación del Parque-Jardín Botánico
cumpliría tres funciones:
a) Atractivo para el turismo ecológico como complemento al atractivo
cultural constituido por la iglesia y el convento.
b) Mirador turístico hacia la ciudad y la ciénaga.
c) Espacio para el fomento y desarrollo de la cultura ambiental.
El Parque Jardín Botánico estará constituido por la actual Zona de Conservación
Ambiental, que debe ser cerrada y controlada en su acceso a la mayor
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 43
brevedad. Las zonas ocupadas a su alrededor que sean relocalizadas por efectos
de riesgo no mitigable o por obras urbanísticas de interés general conformarán un
anillo de parques locales, al servicio de la comunidad que habita el cerro, que
formarán la transición entre el entorno construido y el área de protección.
Anillo Vial Ambiental
Se propone la construcción de los tramos faltantes de las vías que bordean los
caños y lagunas internas que limitan la Pieza de la Popa. En la medida en que las
secciones variables de estas vías lo permitan se propone dar tratamiento
paisajístico a este anillo vial, con espacios públicos y arborización que
complementen los muelles del sistema intermodal del SITM Transcaribe.
Centralidad Urbana de Santa Rita – Capote
Esta centralidad es una de las tres de mayor jerarquía de la ciudad, aunque
actualmente tiene todavía un área de influencia a escala zonal; la concentración
de equipamientos educativos, de salud, seguridad y plaza de mercado, así como
su relación con ejes de uso mixto como la Avenida Daniel Lemaitre y el Paseo
Bolívar, hacen de Canapote un elemento con potencial para estructurar la Pieza
Urbana de la Popa apoyado por la centralidad que se generará en torno al área
protegida. En ese orden de ideas, la normativa deberá incentivar la aparición de
usos mixtos que la consoliden como centralidad urbana.
Ejes ambientales La Popa- Canapote y Paraíso – El Cabrero
Estas vías constituyen la estrategia principal de integración urbana entre el cerro y
su entorno; corresponden a las escorrentías de las cuencas de Nariño, Pablo VI y
Loma Fresca, que con frecuencia generan en invierno eventos de arrastre de
sedimentos e inundaciones. A través de estas vías se genera la comunicación
radial sur-norte y oriente-occidente entre la parte alta del cerro, las zonas bajas y
el Anillo Vial Ambiental; estos ejes deberán tener un tratamiento de espacio
público como paseos peatonales, además de servir como vías vehiculares y de
transporte público, y estarán asociados a los canales principales de desagüe
pluvial del cerro.
Tratamiento de espacio público en el eje Santa Rita-La Popa
Esta vía es el actual acceso vehicular al convento y presenta tramos con
susceptibilidad a fenómenos de remoción en masa; adicionalmente mantiene un
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 44
perfil de vía rural, sin andenes ni miradores que permitan aprovechar el gran
potencial que surge de estar trazada sobre el lomo del cerro.
Anillo de transporte público local y turístico
Se conformará un anillo de transporte público y turístico de escala local, por
medio de la articulación de diferentes vías que rodean al cerro lo más próximo
posible de la cota 25, vinculado con los accesos vehiculares al cerro y creando
diversos circuitos que permitan atender al máximo de las áreas ocupadas
minimizando los recorridos a pie, en reconocimiento de los derechos a una
movilidad integrada que tienen los habitantes y al servicio de los visitantes, de
forma tal que se brinden las mejores condiciones para la prestación de servicios y
se posibilite una buena dinámica económica. Para los efectos se deberá
implementar un tipo de transporte rodado de bajo impacto y con una imagen
propia, vinculado con el SITM – Transcaribe.
Centro Deportivo de la Paz y Nodo de servicios Turísticos
Se propone la creación de un nodo de equipamientos sociales orientado a la
población del cerro en la cual se concentrarán en torno a una importante
dotación de espacio público los siguientes componentes:
a) Equipamientos de atención de la primera infancia y el adulto mayor;
b) Educación no formal articulada con las estrategias del Plan de Emergencia
Social Pedro Romero con instalaciones para talleres de diversa índole y
zona deportiva;
c) Biblioteca, centro de documentación, salón de eventos, salas múltiples;
d) Servicios comerciales: restaurantes, locales comerciales, puestos de venta
de artesanías, áreas deportivas
Eje ambiental la Popa – Sistema de caños y lagunas
Se propone la configuración de un conjunto de caminos que unan el sendero
Ecológico y el Parque Jardín Botánico con el sistema hídrico del entorno y con los
recorridos turísticos provenientes del centro histórico y del Castillo de San Felipe.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 45
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 46
5.4. DEFINICIÓN DEL ÁREA DEL MACROPROYECTO
5.4.1. Criterios urbanísticos
El estudio realizado en el Diagnóstico evidenció que la problemática del cerro tiene
mucho que ver con la articulación (o más bien falta de articulación) entre escalas de
intervención. Puede decirse que las problemáticas del cerro y de su área inmediata
de influencia (en adelante Pieza Urbana La Popa) son interdependientes; si bien la
intervención en la Pieza Urbana tiene el propósito principal de generar una estructura
urbana consistente complementando y articulando los elementos existentes, es claro
que esta estructura urbana debe extenderse al cerro, cuyos asentamientos no tienen
ninguna relación con su entorno urbano. Por otro lado, la problemática ambiental
exige un tratamiento unitario y articulado de un conjunto de variables, y el tema
urbanístico del cerro sólo se puede resolver mediante la articulación del conjunto
como una unidad urbana de manejo con dos partes diferenciadas.
Actualmente las condiciones urbanísticas, sociales y económicas de los
asentamientos del cerro son diferentes a las de los barrios de la parte baja; sin
embargo, éstas se pueden resolver únicamente mediante acciones articuladas en
uno y otro ámbito: en ese orden de ideas la consultoría entiende el concepto de
recuperación integral como asimilable a integración urbanística, ambiental, social y
económica. De la misma manera el concepto de paisaje cultural se refiere a un
entorno urbano que incorpora y valora por igual el cerro y su entorno, pero sobre
todo las posibles relaciones y sinergias entre ellos.
Los dos ámbitos de intervención definen a su vez dos tipos de acción y dos alcances
distintos de desarrollo de la propuesta:
a) En la zona del cerro, al interior del polígono adoptado en el Diagnóstico como
ámbito local de estudio, se propone desarrollar las propuestas relacionadas con
una problemática que se define a partir de la relación entre proceso de
ocupación y dinámicas ambientales: aspectos como condiciones de
susceptibilidad a amenazas, morfología urbana y accesibilidad, ocupación ilegal
de zonas de reserva, mejoramiento de barrios y reasentamientos, principalmente.
b) En la Pieza Urbana las intervenciones son principalmente aquellas que buscan
articular el cerro en su condición de patrimonio ciudadano de gran valor con el
resto de la ciudad. Adicionalmente se deben abordar en esta escala las
consecuencias previsibles derivadas de la puesta en valor de un elemento como
el cerro en una ciudad como Cartagena, en la cual la oferta de suelo para la
actividad turística no alcanza a cubrir la demanda.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 47
c) Ambas escalas se soportan mutuamente; por esta razón las propuestas a
desarrollar se deben extender en todos los casos a los dos ámbitos, bajo un
enfoque de complementariedad y articulación.
5.4.2. Límite de la intervención de escala zonal
La delimitación de la intervención de escala zonal que permitirá desarrollar la
formulación del modelo de ordenamiento se basa en la unidad de paisaje
configurada por los cuerpos de agua que rodean la pieza urbana; este límite se
define por el sistema hídrico formado por la Ciénaga de la Virgen, el canal del
aeropuerto, el Caño Juan Angola, las lagunas del Cabrero, Chambacú y San Lázaro,
el Caño Bazurto y la Ciénaga de Las Quintas. Este conjunto de cuerpos de agua
define la zona por el oriente, el norte,
El occidente y el sur, con excepción de una sección al noroccidente. En dicho tramo
la delimitación es más por convención, pues los caños que existían antiguamente en
esa áreas han desaparecido; se toma la Transversal 26 en sentido suroriente hacia la
Avenida Pedro de Heredia, luego continúa por esta vía por la Calle Pepe Romero
hasta la Ciénaga de la Virgen.
5.4.3. Límite del Macroproyecto a escala local
El límite del Macroproyecto a escala local (es decir, la escala que involucra
directamente el Cerro de La Popa en tanto espacio a recuperar) se define a partir
del conjunto de bordes de manzana que se encuentran más próximas a la cota 25
m.s.n.m., con la salvedad de que el desarrollo de la propuesta (especialmente en lo
relacionado con el trazado de una vía perimetral que delimite el área del cerro –
estipulada en los Términos de Referencia) puede llevar a la modificación de dicho
límite dentro de una franja de una manzana de ancho .
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 48
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA:
DELIMITACIÓN Y ÁMBITOS DE INTERVENCIÓN
Fuente: elaboración de la consultoría
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 49
III. FORMULACIÓN DEL MACROPROYECTO
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 50
La propuesta del Macroproyecto para el ámbito de la Pieza Urbana de La Popa se
define a partir de cuatro elementos principales:
a) El Modelo de Ordenamiento derivado del esquema para la Operación
Estructurante presentado como conclusión del Diagnóstico Operativo del
Macroproyecto; este modelo debe concretarse en proyectos específicos de
intervención dentro del marco de un conjunto de Sistemas Estructurantes y en
concordancia con unos lineamientos normativos sobre usos y edificabilidad;
b) El proyecto de paisaje cultural que articule el conjunto de espacios en los cuales se
detectó la presencia de valores reales o potenciales que pueden soportar la
construcción del proyecto de paisaje cultural; estos espacios deben intervenirse,
articularse entre sí y complementarse mediante otros nuevos que enriquezcan la
actual oferta cultural de la Pieza Urbana.
c) Un conjunto de lineamientos normativos que prefiguran los procesos de
transformación esperados a mediano y largo plazo como efecto de la extensión del
centro expandido de Cartagena a la Pieza La Popa.
d) Formulación de lineamientos para la elaboración del Plan Especial de
Recuperación Integral y Manejo del Cerro de La Popa, como elemento central de la
implementación de estrategias en temas ambientales especializados y como
articulación de la gestión ambiental del cerro y de la pieza urbana durante el
proceso de implementación de los demás componentes del Macroproyecto.
1. MODELO DE ORDENAMIENTO
El Modelo de Ordenamiento propuesto se configura a partir de la articulación y
complementariedad de cuatro Sistemas Estructurantes ordenadores del territorio:
a) El Sistema Ambiental, que integra los elementos del paisaje y el ecosistema
local con los elementos del medio físico construido dentro de un marco de
sustentabilidad y apropiación colectiva;
b) El Sistema de Espacio Público y Equipamientos, integrado por todos los
espacios destinados a la apropiación colectiva del territorio, al intercambio social y
cultural y a la creación de capitales culturales;
c) El sistema vial como estructurante del tejido urbano y soporte físico de
conectividad de los demás sistemas; y
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 51
d) El sistema de movilidad, elemento básico de habitabilidad y funcionalidad
urbana.
Dada la condición de aislamiento que en todo sentido padece el Cerro de La Popa
con respecto a su entorno urbano y a la segregación social de parte de las
comunidades residentes, es claro que la definición de sistemas estructurantes tiene un
doble propósito: por un lado, la actualización de la estructura urbana de la pieza de
La Popa con base en su proyección como parte del futuro centro expandido, y por
otro, integrar dichos sistemas a los barrios del cerro y al área de protección.
La premisa para esta propuesta es que la integración urbanística y la gestión
ambiental, desarrolladas de manera coordinada y articulada, deben generar la
plataforma de soporte físico-espacial para la integración sociocultural y el desarrollo
económico.
1.1. SISTEMA AMBIENTAL
El Sistema Ambiental comprende el conjunto de elementos naturales y construidos
que involucran los recursos ambientales de flora, fauna y agua que en conjunto
constituyen el ecosistema local como medio intervenido por el hombre. Los
principales elementos son:
a) El conjunto de cuerpos de agua que rodean y delimitan la pieza urbana y
determinan el ámbito del ecosistema local Cerro de La Popa;
b) Las zonas de pendientes altas no urbanizables de las laderas y escarpes del
Cerro de La Popa y las lomas que la rodean, parcialmente ocupadas, que deben ser
objeto de recuperación geomorfológica ;
c) Los taludes no urbanizables
d) Los manglares;
e) La zona especial de protección destinada a la construcción del Parque Jardín
Botánico de La Popa;
f) La zona del Parque de las Baterías y del Convento de La Popa;
g) El Anillo Vial Ambiental propuesto, entendido en tanto espacio público
arborizado asociado a los cuerpos de agua;
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 52
PIEZA URBANA LA POPA: SISTEMA AMBIENTAL
Fuente: elaboración de la consultoría
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 53
1.2. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS Y ESPACIOS PÚBLICOS
El Sistema de Espacio Público integra todos los espacios de uso colectivo; está
constituido por los espacios para la movilidad peatonal, por los parques y las plazas,
así como por los espacios cuya función se asocia a la oferta pública de servicios de
educación, cultura, recreación, salud y deporte. Adicionalmente se consideran parte
de esta estructura los equipamientos de soporte del servicio de transporte público y
las áreas protegidas que no tengan restricciones de acceso.
Los principales elementos del Sistema de Espacio Público y Equipamiento de la Pieza
La Popa son los siguientes:
a) El Parque Jardín Botánico de La Popa y el Parque de Las Baterías, que se
constituyen en nodo regional de servicios culturales y turísticos y en elementos
principales del sistema.
b) Los equipamientos de educación, salud, recreación, cultura y deporte existentes
y propuestos. Se destaca el Centro de Integración Social de La Paz que propone
la consultoría en terrenos semivacíos de la loma del mismo nombre; este nodo
está destinado al mejoramiento de las condiciones de vida de la población del
cerro y su área de influencia, y al mismo tiempo busca incentivar la integración
social en torno al disfrute compartido de estos servicios sociales. Igualmente se
propone, en relación con el futuro pasaje comercial del Callejón de los Chivos
(propuesto en el Macroproyecto para el SITM), la creación de un espacio público
de acceso al cerro asociado a un nuevo equipamiento cultural de escala urbana
o superior.
c) Los parques, plazas y zonas verdes existentes en el sector, a los cuales se suma la
Plaza del Artesano propuesta por la consultoría como nuevo acceso al cerro
(desde el occidente) y como núcleo del nodo de servicios turísticos planteado.
Este nodo tiene la particularidad de “abrir” una nueva relación del cerro con su
entorno soportada en la construcción del eje ambiental Guillermo Posada, que
incorpora un canal superficial de desagüe que dará solución a los problemas
invernales de flujo de sedimentos y detritos hacia los barrios bajos. En ese orden
de ideas, el nodo incorporará los servicios turísticos en un ámbito de valor
paisajístico resultante de la presencia del canal, de las zonas revegetalizadas y de
la estabilización de taludes, y quedará ubicado en uno de los accesos al
conjunto del Jardín Botánico y el Parque de las Baterías.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 54
PIEZA URBANA LA POPA: SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS
Y ESPACIOS PÚBLICOS
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 55
1.3. SISTEMA VIAL Y DE TRANSPORTE
El Sistema Vial de la pieza urbana está totalmente consolidado, y no existe razón para
modificarlo. Sin embargo, como en otros aspectos, en éste también es necesario
realizar intervenciones tendientes a la articulación de la zona alta del cerro con el
entorno del mismo.
Manteniendo la jerarquización vial del POT, la consultoría propone complementar el
sistema vial existente con cuatro nuevos elementos:
a) La Vía Colectora del Anillo Vial Ambiental, que ya ha sido considerada por la
administración y que en parte ya existe; se propone un perfil con calzada de dos
carriles y franja de parqueo, con andén de anchura variable sobre los cuerpos de
agua.
b) La Vía Local de delimitación del área protegida del cerro, que se configura
utilizando y uniendo entre sí los segmentos viales existentes en el perímetro del
mismo. Esta vía tiene, además de su función de conectividad y consolidación
morfológica, la función de generar un límite físico continuo y reconocible del área
de protección. El perfil propuesto incluye calzada de tres carriles y andén en el
borde del talud.
c) Los ejes ambientales de Guillermo Posada y Canapote, con jerarquía de Vías
locales especiales En la zona del Macroproyecto estas vías continúan como
senderos peatonales a partir de las cuales en unión de la vía Santa Rita-Convento
se genera la trama vial ligera para el área protegida. El perfil propuesto
contempla una calzada de 8.40 y andenes variables de acuerdo al espacio
disponible en cada manzana,
d) El subsistema de recorridos peatonales del área protegida, que comprende vías
en espina de pescado entre la vía alta de Santa Rita-Convento y los ejes
ambientales propuestos, además de un recorrido con miradores turísticos
perimetral al escarpe en la parte alta del cerro.
Adicionalmente se identifican las vías de la parte alta del cerro que por su
continuidad y especificación presentan potencial para incorporarse a la red local
secundaria en el marco de estrategias de Mejoramiento Integral de barrios. Para la
regularización de estas vías se propone un perfil mínimo de 10.30 metros entre
paramentos.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 56
PIEZA URBANA LA POPA: SISTEMA VIAL PROPUESTO
Fuente: elaboración de la consultoría
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 57
GRÁFICO 54. PIEZA URBANA DE LA POPA: PERFILES VIAS ESPECIALES PROPUESTAS
Fuente: elaboración de la consultoría
Con respecto a la cobertura de transporte público en la parte alta del cerro, la
consultoría propone integrar al sistema de rutas complementarias a la Troncal
Transcaribe una ruta que permita acceder al sector de Loma Fresca desde la Calle
Segunda de Canapote (Vía Santa Rita-Convento), para cerrar un circuito por la Calle
49A y la Carrera 19. Adicionalmente se plantea como posibilidad a mediano o largo
plazo una línea de cable entre la Avenida Pedro de Heredia y el Convento, así como
un muelle turístico en el remate sobre el Caño Juan Angola del eje ambiental
Guillermo Posada.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 58
PIEZA URBANA LA POPA: SISTEMA DE TRANSPORTE
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 59
1.4. ESTRUCTURA SOCIOECONÓMICA
La gestión de los sistemas estructurantes es fundamentalmente responsabilidad de los
actores públicos del desarrollo urbano: su transformación y desarrollo es el principal
componente de la inversión en obras públicas. La configuración del modelo implica
incorporar al esquema un conjunto de elementos adicionales que dependen para su
realización de la acción de los actores privados en la medida en que involucran los
lugares y las relaciones espaciales que soportan las actividades económicas. Estos
elementos tienen tres objetivos: 1) orientar los patrones de distribución espacial de los
usos del suelo, generando nodos o ejes de actividad; 2) modificar o consolidar usos y
densidades; y 3) revertir procesos de degradación, dentro de una lógica de
complementariedad entre estos aspectos y los sistemas estructurantes.
El Modelo de Ordenamiento de la Pieza La Popa se consolida a partir de los siguientes
elementos, sumados a los Sistemas Estructurantes expuestos:
a) El nodo comercial y de servicios de Canapote-Santa Rita, cuya consolidación a
mediano plazo deberá generar una concentración de actividades comerciales y
de servicios en torno a los equipamientos existentes en sus extremos norte y sur.
b) El nodo de servicios turísticos del eje ambiental Guillermo Posada, que se plantea
como espacio de prestación de servicios gastronómicos, producción y venta de
artesanías, realización de eventos culturales y recreativos, todo ello como oferta
complementaria al Parque Jardín Botánico de La Popa, dirigida al turista y a los
habitantes de la ciudad.
c) El nodo de equipamientos culturales del Umbral del Cerro, que busca redefinir la
relación del cerro con su entorno sur, actualmente marcada por el caos del
transporte y la falta de espacio público de la Avenida Pedro de Heredia. Este
nodo se asocia al pasaje comercial del Callejón de los Chivos propuesto en el
Macroproyecto para el SITM, al camino de la procesión y al nuevo Mercado de
Bazurto, con lo cual se genera un punto de gran interés en la unión del cerro con
la ciudad.
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PIEZA URBANA LA POPA: MODELO DE ORDENAMIENTO
Fuente: elaboración de la consultoría
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2. EL PROYECTO DE PAISAJE CULTURAL
La propuesta de la consultoría frente al tema del Paisaje Cultural no se orienta sólo a
la valoración de un patrimonio existente, sino también y prioritariamente a la
posibilidad de construcción de un patrimonio urbano. En ese orden de ideas, se
retoman los valores canónicos que definen un patrimonio cultural (De la Carrera et
alt., 2009, Niño, 2004) y se les da un sentido de anticipación y de proyecto: los valores
como posibilidad o potencialidad. Estos valores se asocian a espacios, lugares y
relaciones existentes y posibles en el medio físico del área de influencia del Cerro de
la Popa, como se expone a continuación.
2.1. VALORES DEL MEDIO FÍSICO Y SOCIOCULTURAL
a) Valores naturales y ecológicos
Los valores naturales y ecológicos del ecosistema local del Cerro de la Popa son
actualmente los más reconocidos y evidentes; sin embargo, este reconocimiento
surge precisamente de su estado de deterioro progresivo. Los valores de un paisaje
cultural al respecto deberán surgir de prácticas de revegetalización, manejo de
desagües y escorrentías, limpieza de los bordes de los cuerpos de agua, conservación
de manglares y realización de estrategias de mitigación de riesgos y prevención de
desastres. Los espacios destinados a representar estos valores son los mismos
elementos que definen la estructura general del paisaje natural del sector en unión
de los elementos necesarios para resolver las situaciones de susceptibilidad y
amenaza.
b) Valores cotidianos
El entorno social del Cerro de la Popa es un territorio de cultura popular; esto significa
que en él se mantienen vigentes prácticas culturales de apropiación del espacio
público, entre las cuales se destacan las dinámicas de compra y venta de alimentos,
productos artesanales y de la gastronomía local en las plazas de mercado y en
puestos ubicados en el espacio público. Estas actividades, que constituyen la fuente
de sustento y la vida cotidiana de sectores vulnerables de la comunidad, y que se
desarrolla normalmente de manera informal, tiene posibilidades de explotación
mediante la organización de ventas temporales o permanentes. El Plan de
Emergencia Pedro Romero (PNUD, 2009) propone como una de sus estrategias de
inclusión social y productiva la explotación económica organizada del espacio
público mediante “estrategias de delimitación, recuperación y uso del espacio
público, haciendo compatible el derecho al trabajo y el derecho de la población a
hacer uso de él”.
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En el área de estudio existen tres espacios públicos con un gran potencial para la
explotación organizada de estos valores cotidianos de la cultura popular:
El Mercado de Bazurto, en lo relacionado con la venta de alimentos y expresión de
la gastronomía autóctona;
El espacio de acceso al Convento y Museo de la Candelaria en la cima del Cerro
de La Popa, en donde se ofrecen productos artesanales y alimentos de manera
informal; y
El espacio público relacionado con el monumento a los zapatos viejos (Parque de
las Botas), que recibe flujos turísticos importantes por su relación con el Castillo de
San Felipe.
Adicionalmente la consultoría plantea la creación de la Plaza de los Artesanos
como parte del nodo de servicios turísticos propuesto.
c) Valores productivos
Los valores productivos potenciales están relacionados con la explotación del cerro
como producto turístico; hasta el momento esta explotación se ha dado a partir del
convento museo y no del cerro en su conjunto. La creación de miradores y recorridos
con puntos de interés creados (exposiciones, ventas, gastronomía y descanso)
permitiría generar estos valores económicos y soportarían en parte las estrategias de
inclusión social de la población residente mencionadas anteriormente. En ese orden
de ideas, los espacios con potencial frente al tema estarían relacionados con los
recorridos de acceso al convento museo, en puntos por determinar.
d) Valores religiosos y espirituales
Los valores religiosos y espirituales presentes en el sector se derivan de la práctica de
la procesión de la Virgen de la Candelaria que se realiza anualmente y que se basa
en un recorrido de ascenso al cerro. Paralelamente se realizan fiestas populares que
incluyen música y venta de alimentos y bebidas. Los espacios en que se realizan estas
celebraciones entre religiosas y paganas son los espacios públicos de ascenso al
convento desde el norte.
e) Valores estéticos
El sector ofrece posibilidades de disfrute estético de hechos urbanos internos y
externos a él; los primeros se relacionan con el potencial de componentes del medio
natural como son:
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El Cerro de la Popa, que aún mantiene una apariencia de entorno natural y que
está rematado por la edificación del convento museo;
Los bordes de los cuerpos de agua, especialmente a lo largo de las vías de valor
paisajístico; estos elementos tendrán un potencial de disfrute estético adicional en
el momento en que se implementen los medios de transporte acuático que se
proponen como estrategia de intermodalidad en el Macroproyecto del SITM
Transcaribe (Prada, 2007);
Sectores seleccionados de los barrios Pie de la Popa y Torices, que aún conservan
muestras de arquitectura republicana popular.
En cuanto al disfrute estético de elementos externos al sector, se destaca de manera
contundente el Cerro de la Popa como mirador privilegiado de la bahía, de la
Ciénaga de la Virgen, del puerto marítimo y de la ciudad. Este potencial sólo se ha
aprovechado en el punto del convento, pero es claro que las vías de acceso desde
el norte y desde el sur ofrecen grandes potenciales para la localización de miradores
en puntos específicos como parte del recorrido turístico hacia el convento.
f) Valores históricos
Los valores históricos del Cerro de la Popa están directamente relacionados con el
valor arquitectónico y patrimonial del conjunto de la Iglesia y el Convento de la
Candelaria, declarados inmuebles de conservación arquitectónica. Asimismo debe
destacarse el Castillo de San Felipe, uno de los ejemplos más importantes de la
arquitectura militar del país y de Latinoamérica.
g) Valores recreativos
Los valores potenciales del sector en el tema recreativo se derivan de la condición
turística de Cartagena; si bien existen oferta y demanda de los productos turísticos de
“sol y playa”, es claro que en ellos no reside el punto fuerte de la ciudad. En
Cartagena ha venido adquiriendo cada vez mayor importancia el turismo cultural,
asociado a eventos artísticos y culturales, al patrimonio urbano y arquitectónico y en
general a la recreación basada en el conocimiento de la historia y de la cultura local
y nacional. En ese orden de ideas, se puede decir que el Centro Histórico tiene un
valor recreativo específico; de la misma manera, el proyecto de paisaje cultural
busca generar un soporte físico para la realización de actividades lúdicas y
recreativas en las que participen tanto los turistas como los habitantes de la ciudad.
Los espacios privilegiados para este propósito son nuevamente los espacios públicos
mejor cualificados; se destaca el espacio público de acceso al futuro Parque de la
Popa propuesto en el Macroproyecto para el SITM Transcaribe (Prada, 2007).
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h) Valores simbólicos y de identidad
Los valores simbólicos y de identidad se relacionan con el sentido de pertenencia e
identificación de un grupo humano con un lugar; en ese sentido se habla incluso de
una “identidad espacial” (Lynch, 1960, Norberg-Schulz, 1974). En el caso del cerro es
evidente que las comunidades tienen un arraigo profundo con el cerro; sin embargo
este se manifiesta de manera negativa, mediante una territorialidad agresiva y
excluyente que hace que algunos sectores se cuenten entre los más inseguros de
Cartagena.
A pesar de que probablemente la mayor parte de la ciudadanía se identifica en
mayor o menor medida con el cerro y el convento, dicha situación hace que la
ciudadanía en su conjunto tenga una imagen negativa del sector, más asociada a
conflictos que a identidad o pertenencia. En ese orden de ideas el objetivo del
proyecto de paisaje cultural consistiría precisamente en generar la plataforma físico-
espacial para el desarrollo de prácticas culturales que incentiven los sentimientos de
arraigo y pertenencia de la comunidad del cerro y de la ciudadanía en su conjunto.
i) Valores arquitectónicos y urbanísticos
El área de estudio incluye, como ya se dijo, dos conjuntos de enorme valor
arquitectónico y urbanístico como son el Castillo de San Felipe y el Convento museo
de la Popa, Adicionalmente se destacan los ejemplos de arquitectura que aún
existen en los barrios de “Pie de la Popa, Cabrero, Manga, Torices y El Espinal como
en las transformaciones efectuadas en el recinto amurallado” (Documento Técnico
de Soporte del POT, 2001).
A pesar de la existencia de edificaciones patrimoniales de gran importancia, el caso
de los valores arquitectónicos y urbanísticos del proyecto de paisaje cultural es similar
al de los valores simbólicos y de identidad: son en parte un valor existente y en parte
un propósito o meta del proyecto. En la medida en que se trata de una propuesta de
ordenamiento territorial, y con base en las premisas del Macroproyecto (Lefebvre,
1972), puede decirse que el aporte del mismo al proyecto de paisaje cultural se dará
con base en los valores arquitectónico-urbanísticos de la propuesta. Es decir,
dependerán de los logros frente a las problemáticas esbozadas al inicio del presente
capítulo.
j) Valores sociales
En los puntos anteriores se enunciaron los valores potenciales que sustentan el
planteamiento de construir un nuevo paisaje cultural a partir de la recuperación
integral del Cerro de la Popa. Estos valores se extrapolaron de los criterios de
valoración definidos a partir de los lineamientos de la UNESCO para el
reconocimiento de paisajes culturales existentes; en ese sentido, inevitablemente, los
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juicios de valor involucrados están afectados por el peligro implícito de un cierto
elitismo contemplativo que se asocia naturalmente al tema de los consumos
culturales y del patrimonio.
El concepto de paisaje cultural como proyecto tiene, por el contrario, un valor social
intrínseco que no está presente en los paisajes culturales patrimoniales; el proyecto de
paisaje cultural es también un proyecto de integración social, en el cual las
dinámicas de inclusión son un requisito para el logro de los demás valores. El paisaje
cultural como proyecto debe, para ser pertinente, configurar un territorio de equidad
social, y a partir de ello, convertirse en expresión de los demás valores mencionados.
Por ello la consultoría asocia el concepto propuesto al propósito de todo
planteamiento de ordenamiento territorial. Los valores potenciales del área de
estudio y los elementos que pueden convertirse en elementos del paisaje cultural
deseado deben manejarse como elementos de ordenamiento territorial; es decir,
proyectarse desde el discurso sociocultural hacia la técnica urbanística.
2.2. EJES VISUALES Y PRESERVACIÓN DEL PAISAJE
El POT identifica en sus síntesis del diagnóstico los elementos naturales y conjuntos o
sectores urbanos de valor patrimonial, a las cuales denomina áreas de valor
patrimonial. Dichas áreas se describen así:
Centro Histórico, constituido por el recinto amurallado y los Barrios coloniales al
interior de éste, Centro, San Diego y Getsemaní,
El Área de Influencia del centro, conformada por La Matuna y Chambacú,
Y los sectores urbanos ubicados en las áreas periféricas al Centro Histórico y su área
de influencia, constituidos por los siguientes Subsectores: Isla de Manga, Barrio de
Pie de la Popa, Cerro de la Popa, Castillo San Felipe - Espinal, Barrio de Torices,
Barrio del Cabrero, Barrio de Bocagrande.
El paisaje natural del Cerro de La Popa y los cuerpos de agua: Laguna del
Cabrero, Laguna de Chambacú, Laguna de San Lázaro, la Bahía interna, la Bahía
de las Animas, el litoral Costero del Mar Caribe frente al recinto amurallado.
Más allá de la comprobación del valor de los mencionados elementos del entorno
urbano de Cartagena, interesa el hecho de que también se realiza una valoración
de los ejes visuales que permiten apreciar estos elementos, entendidos como paisajes
urbanos; aunque este ejercicio no tuvo mayor incidencia en el nivel de las propuestas
del POT, su importancia es evidente dentro del marco del planteamiento de paisaje
cultural como proyecto.
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GRAFICO. EJES VISUALES PROTEGIDOS DE CARTAGENA.
Fuente: elaboración de la consultoría.
Los ejes visuales que articulan las distintas vistas desde y hacia estos elementos son
fundamentales para que la ciudad y sus partes sean percibidas como un paisaje de
valor cultural, y en esa medida los ejes mismos adquieren un valor patrimonial que
debe preservarse de la misma manera que los edificios y conjuntos urbanos de valor
histórico, por lo cual la consultoría incorpora los ejes visuales de valor cultural como
componentes esenciales del proyecto de paisaje cultural.
Vista desde el mar de Bocagrande hacia el Centro Histórico. Fuente: Z. Morales, 2008.
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Vista desde la Bahía de Las Ánimas hacia Getsemaní y Manga. Fuente: Z. Morales, 2009.
Vista desde la Bahía de Cartagena hacia el Centro Histórico. Fuente: Z. Morales, 2009.
Vista hacia la cortina de muralla de Getsemaní. Fuente: Google Earth, 2010.
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Vista desde el Fuerte de San Felipe hacia El Espinal y Centro Histórico. Fuente: Google Earth, 2010.
Vista desde el Fuerte de San Felipe hacia La Popa. Fuente: Z. Morales, 2006.
Vista de La Laguna del Cabrero. Fuente: Google Earth, 2010.
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Vista del Castillo de San Felipe, El Espinal y Magna. Fuente: Google Earth, 2010
Vista del Revellín, Castillo de San Felipe y La Popa. Fuente: Google Earth, 2010.
Vista desde La Popa hacia el occidente, Centro Histórico. Fuente: Z. Morales, 2010.
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Vista desde La Popa hacia el sur barrio Manga. Fuente: Z. Morales, 2010.
Vista desde La Popa hacia el mercado de Bazurto y el sector del Bosque. Fuente: Z. Morales, 2008.
Vista desde La Popa hacia el suroriente de la ciudad. Fuente: Z. Morales, 2008.
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Vista desde La Popa hacia el oriente y la ciénaga de La Virgen. Fuente: Z. Morales, 2008
Dado que el valor patrimonial del entorno urbano es un capital de la ciudadanía en
su conjunto, éste debe primar en tanto interés colectivo sobre los intereses
individuales de aprovechamiento del suelo. El manejo de los mismos entendidos
como conjunto de ejes visuales (en el sentido de conservarlos sin obstáculos ni
barreras) debe ser una premisa esencial de los planteamientos normativos sobre
alturas de las nuevas construcciones.
2.3. ESTRATEGIA URBANÍSTICA PARA LA CONSTRUCCIÓN DEL PAISAJE CULTURAL
La aplicación práctica del concepto de paisaje cultural como proyecto reside en el
manejo de los sistemas estructurantes; en ese orden de ideas, la consultoría define
como premisa del Macroproyecto que los elementos físicos que generan el
ordenamiento del espacio urbano y de su apropiación (sistemas estructurantes)
deben ser al mismo tiempo elementos principales del paisaje cultural. A continuación
se presentan los elementos propuestos como núcleos del paisaje cultural futuro;
dichos elementos asimilan los sistemas estructurantes a las redes físicas de soporte del
paisaje cultural proyectado.
2.3.1. El Umbral del Cerro y el Museo de la Ciudad
En concordancia con la importancia de La Popa como elemento de la imagen de la
ciudad y con la condición de Patrimonio de la Humanidad que detenta el Centro
Histórico, la consultoría propone cualificar la oferta cultural del sector a través de la
creación del Museo de la Ciudad, dedicado al estudio y divulgación del patrimonio
urbano de Cartagena y a la realización de eventos culturales relacionados con el
tema. El Museo de la Ciudad cumplirá los siguientes objetivos:
a) Dotar a la ciudad de un equipamiento cultural que permita convertir la
investigación, divulgación y promoción del patrimonio arquitectónico y
urbanístico en un producto turístico presente en toda ciudad de las
características de Cartagena (como por ejemplo, Quito y La Habana).
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 72
b) Consolidar el Cerro de La Popa como nodo de equipamientos culturales de
escala urbana y regional.
c) Aprovechar la condición excepcional del cerro como mirador de la ciudad
combinando esta función con exposiciones y eventos relacionados con la historia
de la ciudad
d) Ofrecer a la población un escenario formativo sobre los temas de la cultura
urbana y el patrimonio, mediante la oferta de espacios para exposiciones,
seminarios y foros sobre la ciudad.
e) Redefinir la relación del cerro con su entorno sur, que debido a las condiciones
topográficas y a los problemas de caos del transporte y falta de espacio público
es prácticamente nula. En ese orden de ideas, el Museo de la Ciudad se
vinculará mediante espacios públicos de calidad al futuro Callejón de los Chivos
y al nuevo Mercado de Bazurto, configurando una oferta variada de actividades
para turistas y habitantes.
El Museo de la Ciudad se plantea como elemento de acceso al conjunto del
Convento Museo, el futuro Parque de las Baterías y el Jardín Botánico, a los cuales
estará conectado por la actual vía de las procesiones y en el futuro por medio de un
sistema de cable. El museo podrá complementar la oferta turística cultural mediante
servicios de visitas guiadas por los miradores del parque, salas de exposiciones,
maqueta de la ciudad, centros de documentación, salas de conferencias y centro
de documentación, entre otros.
2.3.2. Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa
La declaratoria de la zona de protección y conservación ha demostrado ser
insuficiente para garantizar la protección del ecosistema de La Popa, y las exigencias
generadas como consecuencia de su progresivo deterioro tienden a desbordar la
capacidad económica y técnica de la administración distrital. En ese orden de ideas,
se hace necesario definir un nuevo esquema de gestión estratégica de la zona
protegida que asegure no sólo el control de las prácticas depredadoras sino también
la conservación y recuperación del ecosistema dentro de un esquema de verdadera
sustentabilidad en lo ambiental, en lo económico-financiero y en lo social.
La consultoría propone clasificar la zona como Área Natural o Zona Protegida bajo la
administración de la autoridad ambiental local y paralelamente crear un Jardín
Botánico In Situ dedicado a la preservación de la flora y fauna propias del Bosque
Seco Tropical. En su interior solo se construirán senderos de educación ambiental de
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 73
bajo impacto y pequeñas estaciones de servicios con algún tipo de mobiliario
especialmente diseñado para los efectos.
Como primera intervención en la zona del futuro Parque Jardín Botánico de La Popa
es necesaria la reubicación inmediata de las construcciones que se ubican de forma
dispersa dentro del área; igualmente se debe delimitar el área protegida por medio
de cercas vivas para su identificación física. Lo anterior deberá acompañarse del
debido proceso de sensibilización de la comunidad a través de programas
específicos y de mecanismos de control efectivos, mediante acciones permanentes
durante un lapso de al menos tres años.
El Parque Jardín Botánico de La Popa se desarrollará en la zona alta del cerro, que
conserva su cobertura vegetal parcialmente; debe dedicarse a asegurar la
protección y sustentabilidad del ecosistema local, y al mismo tiempo servir como
espacio para la reproducción y mantenimiento de especies nativas, para la
investigación y la educación ambiental, además de servir como un atractivo turístico
adicional del cerro.
Los criterios de manejo para el Parque se asimilarán en gran parte a los establecidos
por las normas vigentes consagradas en el Plan Nacional de Jardines Botánicos,
articulados con los requerimientos surgidos del Macroproyecto en tanto estrategia de
recuperación integral del cerro y su área de influencia. Los objetivos generales del
Parque son los siguientes:
1. Garantizar la conservación y sustentabilidad del cerro como ecosistema en peligro
de desaparición;
2. Fortalecer el uso recreativo y turístico del sector como una estrategia para la
apropiación ciudadana del cerro y para el desarrollo de la cultura ambiental; y
3. Fomentar las actividades de investigación y educación ambiental.
Es importante destacar que el planteamiento de desarrollar un jardín botánico es
apenas el primer momento de un proceso de gestión estratégica del cerro que
plantea exigencias concretas y se inscribe en un marco normativo particular.
2.3.3. Parque de las Baterías y Convento Museo de La Popa
Corresponde los predios del Convento de la Popa que contienen al propio Convento
además de unas baterías que formaban parte del sistema de defensa de la ciudad
en la Colonia y que se encuentran ocultas bajo el terreno; estas baterías deben
someterse a un proceso de recuperación arqueológica con el fin de conformar un
parque histórico en torno al convento. El manejo específico para la recuperación y
exposición de las baterías se debe definir a través de un Plan Especial de Manejo y
Protección (PEMP). Dicho plan permitirá definir el área de influencia de la zona de
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 74
protección patrimonial, área que se deberá integrar con el área del Jardín Botánico,
con el cual compartirá algunos servicios generales. Los servicios que se ubican hoy en
día a la entrada al Convento deberán cualificarse, reglamentarse y controlarse para
que no generen ningún tipo de impacto.
Fotos exterior e interior del convento de La Popa. Fuente: Z. Morales, 2009.
Desde la colonia se constituyó la conexión directa de La Popa y las baterías militares
mencionadas con el castillo San Felipe a través del antiguo camino Real, hoy
Avenida Pedro de Heredia, así como la vía por donde siempre ha subido y bajado
para conmemorar la celebración religiosa de la Virgen de la Candelaria hacia el
barrio Pie de la Popa. Igualmente por esta vía se realiza el recorrido turístico en
“chiva” o bus turístico, que hace la ruta desde el sector turístico de Bocagrande,
pasando por los barrios Manga y Pie de la Popa para concluir en la cima de la Popa.
(R. Zabaleta, 2010.
2.3.4. El nodo de servicios turísticos y la Plaza del Artesano
Este nodo está asociado al componente central de la estrategia de integración
social y económica de los habitantes del cerro; el nodo de servicios turísticos busca
ofrecer espacios de capacitación y fuentes de empleo relacionados con los servicios
de alojamiento, gastronomía, guías turísticos, transporte recreativo y venta de
artesanías. Para ello se hace necesario articular la propuesta del Macroproyecto con
las líneas estratégicas del Plan de Emergencia Social Pedro Romero, que considera el
turismo y el aprovechamiento económico del espacio público como los principales
potenciales para la integración social y la generación de empleo en el corto plazo.
El nodo se estructura en torno a tres componentes programáticos:
1. El elemento central será la Plaza del Artesano, concebido como un espacio
público abierto al paisaje pero parcialmente cubierto, en el cual se realizarán
ferias y exposiciones de artesanías, actos culturales y eventos especiales.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 75
2. En segundo lugar, las instalaciones para talleres de capacitación, en los cuales se
llevarán a cabo las actividades derivadas de las líneas de acción para la
inclusión social y productiva que se definen en el Plan de Emergencia Social.
3. Por último, la zona comercial, que funcionará en torno a una plazoleta de
comidas y en la cual se ofrecerá gastronomía regional, comidas rápidas,
refrescos y venta de artesanías y misceláneos. Esta zona se ha concebido como
un espacio destinado a cumplir una doble función: por un lado, como espacio
para albergar instalaciones para el desarrollo de la actividad comercial por parte
de los habitantes mediante puestos de venta de artesanías y kioscos para la
oferta gastronómica; y por el otro, como zona de locales agrupados en una
galería, en la cual se podrán establecer firmas de comidas rápidas y restaurantes,
entre otros.
El componente paisajístico tendrá un papel importante, ya que el nodo de servicios
turísticos se localizará en una zona recuperada de una doble situación de amenaza
por inundación (producto del deterioro de los desagües naturales del cerro) y por
remoción en masa (generada por la ocupación de terrenos pendientes de alta
susceptibilidad en la loma de Lo Amador). En esta franja de terreno se desarrollará un
nuevo paisaje producto de la revegetalización y la estabilización de taludes en torno
al canal del eje ambiental Guillermo Posada, que funcionará como acceso adicional
a la parte alta del cerro.
Este nodo integrará como elemento adicional la casa localizada sobre la calle
Guillermo Posada que contiene un horno y unas arcadas de alto valor patrimonial,
que podrán ser integradas a la oferta turística y comercial. Para los efectos se deberá
realizar el estudio del emplazamiento y levantamientos arquitectónicos de detalle
que permitan llevar a cabo un proyecto de restauración de estos bienes. Cabe
destacar que la localización de los mencionados hornos resulta altamente
conveniente para los propósitos de puesta en valor del cerro, ya que coincide con el
nuevo acceso planteado a partir del eje ambiental de la mencionada vía.
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2.3.5. El Centro Deportivo de La Paz
La zona oriental de la Pieza La Popa es un ejemplo claro de las desigualdades
sociales existentes en el cerro y de su manifestación en la calidad del entorno urbano:
a diferencia de los barrios situados en el resto del entorno del cerro, la zona oriental
presenta unas condiciones de habitabilidad muy desfavorables, así como niveles de
pobreza significativos y ausencia casi total de equipamientos urbanos y espacio
público. Esto hace que a las deficiencias de las viviendas como estructuras físicas se
sumen las deficiencias del entorno urbano como soporte de las relaciones sociales y
el desarrollo económico.
La consultoría postula la necesidad de dotar a la Pieza La Popa de un núcleo de
servicios sociales de primera jerarquía, que agrupe una variedad de equipamientos
que por la sinergia de su coexistencia permitan generar (más allá de la prestación de
determinado servicio o la ampliación de determinada cifra de cobertura) un
escenario para el encuentro y la integración social. El nodo de La Paz está planteado
como elemento de integración del cerro y sus habitantes con los barrios del entorno,
incluyendo los del borde de la Ciénaga de la Virgen, a través de un elemento de alto
contenido social. Se plantea la creación de un centro deportivo que además de
canchas cubiertas y al aire libre incluya servicios complementarios, piscina pública y
ludotecas infantil y juvenil.
Casa del horno. Fotografía: Ricardo Zabaleta. Arquitecto – Historiador
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PIEZA URBANA DE LA POPA: ELEMENTOS DEL PAISAJE CULTURAL
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 78
3. LINEAMIENTOS NORMATIVOS
3.1. EL MACROPROYECTO FRENTE A LA DINÁMICA DE TRANSFORMACIÓN DE LA PIEZA
URBANA DE LA POPA
El Modelo de Ordenamiento y el Proyecto de Paisaje Cultural de la Pieza de La Popa
establecen el escenario futuro deseado para el sector en términos de sus elementos
estructurantes y de los valores culturales asociados a ellos en función del rol urbano
deseado para la pieza. La construcción y gestión de estos elementos es
fundamentalmente función de la inversión pública y de las entidades que se asocien
al Estado en ámbitos específicos.
Desde el punto de vista cuantitativo, la construcción y transformación de la ciudad es
determinado principalmente por la acción de los particulares, y en último término por
el mercado inmobiliario. En ese orden de ideas, toda visión prospectiva debe
incorporar un planteamiento normativo derivado de una interpretación de las
condiciones esperadas de dicho mercado.
3.1.1. Criterios y lineamientos de manejo normativo y jurídico
La normativa para la regulación de la acción privada en la Pieza La Popa consta de
cuatro partes complementarias que corresponden a ámbitos distintos y a criterios de
manejo diferenciados de acuerdo a la naturaleza de su dinámica actual y prevista
de transformación. Dichos ámbitos son los siguientes:
a) El Área de Protección Ambiental, redefinida a la luz de la presente propuesta,
cuya normativa es fundamentalmente tema de gestión ambiental;
b) La zona de los asentamientos ilegales por encima de la cota 25 m.s.n.m.,
caracterizada por condiciones físicas, urbanísticas y socioeconómicas particulares;
c) Las zonas bajas al occidente y el sur de la Pieza Urbana, que se convertirán a
mediano plazo en la extensión del centro expandido y que ya están sometidas a
demandas de suelo para comercio y turismo.
d) La zona oriental, que incluye una franja sobre la vía perimetral en condiciones
de desarrollo incompleto o subnormal, que requiere de una reestructuración basada
en la recuperación de las zonas inundables y en la construcción de infraestructuras
de drenaje.
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3.1.2. Definición de la nueva Zona de Protección Ambiental
La definición de una zona de protección del cerro no es un problema ambiental
únicamente; si bien los temas de recuperación geomorfológica, mitigación de riesgos
y revegetalización son fundamentales, el particular proceso histórico de invasión del
cerro hace que estos temas sean inseparables de la problemática social y
económica que se presenta en los barrios construidos por encima de la cota 25; en
ese orden de ideas, la definición de la zona protegida debe concebirse a partir del
manejo articulado de tres problemáticas con las cuales es interdependiente:
a) El control y manejo de los procesos de invasión y de los asentamientos ilegales
actualmente activos a pesar de las normas vigentes, mediante la definición de un
nuevo límite físico que facilite el control de dichos procesos; frente al tema la
definición del Macroproyecto en el POT de 2001 es bastante clara, ya que exige
la definición del trazado de una vía perimetral que delimite el área protegida
respecto al área urbanizada o urbanizable.
b) La definición de la base normativa para la aplicación de los criterios de manejo
establecidos para las zonas ocupadas y la consecuente ampliación de las zonas
protegidas mediante la incorporación de zonas a redesarrollar en el marco de
programas de reasentamiento; con respecto a este tema la consultoría
solamente podrá llegar a evaluar comparativamente las restricciones del medio
físico natural, ya que no existen estudios técnicos de riesgos y amenazas;
c) La identificación de las zonas destinadas a programas de Mejoramiento Integral
de Barrios y sus condiciones particulares.
Frente a estos temas la administración distrital ha manifestado con absoluta claridad
la intención de abordar la recuperación del cerro con un enfoque eminentemente
social, cuya premisa es minimizar hasta donde sea posible el número de familias a
afectar por procesos de reasentamiento.
3.1.3. Tratamientos urbanísticos
El Tratamiento Urbanístico es la norma que se deriva de la interpretación de las
particularidades del desarrollo de las distintas áreas urbanas, a partir de las cuales se
establece el potencial de transformación o evolución de cada una y los principios
que deben regir dichos procesos. En la Pieza La Popa existen dos procesos con
potencial para definir la configuración futura de la misma; éstos son, como ya se ha
mencionado, la aparición de usos comerciales y de servicios vinculados al turismo (en
los barrios de la parte baja) y la consolidación o reorientación de la ocupación del
cerro. Los tratamientos propuestos se definen a continuación.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 80
a) Renovación Urbana por Reactivación
Se define este tratamiento para la franja de manzanas que bordean los cuerpos de
agua en los bordes sur y occidental de la pieza, al igual que sobre la Avenida Pedro
de Heredia y el entorno del Castillo de San Felipe. Este tratamiento que implica una
transformación controlada orientada al incremento de la edificabilidad y al cambio
de uso reconoce la tendencia de expansión de las actividades del centro, que se
manifiesta especialmente en esta franja, y el efecto que tendrá la ejecución del Plan
Parcial de Chambacú. Igualmente se busca incentivar mediante norma de RU por
Reactivación la zona de influencia de los nodos Canapote y Santa Rita como nueva
centralidad urbana.
b) Consolidación
Este tratamiento busca mantener el proceso de consolidación de los barrios
localizados al pie del cerro en los costados occidental, norte y sur; estos barrios son los
más antiguos de la pieza urbana y se prevé que mantengan su vocación residencial
aumentando sus densidades con el tiempo. Incluye los barrios Lo Amador, Torices,
Santa María y parte de Canapote, entre otros.
c) Renovación Urbana por Redesarrollo
Se define como Zona de Renovación Urbana por Redesarrollo las dos zonas definidas
en el Macroproyecto Ciénaga de la Virgen como áreas para Planes Parciales de
Renovación: 1) Loma de Peyé y 2) San Francisco y La María, en cuya transformación
se prevé la creación de un parque lineal que bordea la vía perimetral de la Ciénaga
de la Virgen generando un aislamiento respecto a las zonas de vivienda;
adicionalmente la consultoría propone el mismo tratamiento para tres áreas
correspondientes a elementos estructurantes propuestos:
La zona de Loma de La Paz en la cual se propone un Plan Parcial con uso
residencial en torno al nodo de equipamientos propuesto;
El área destinada al desarrollo del nodo de servicios turísticos en el remate de la
Calle Guillermo Posada; y
El área destinada al proyecto Umbral del Cerro, para el cual se prevé integrar
los desarrollos comerciales propuestos en el Macroproyecto del SITM con el
Museo de la Ciudad y nuevos espacios públicos.
d) Mejoramiento Integral Complementario
Tratamiento propuesto para los barrios restantes del suroriente de la pieza urbana;
estos barrios cuentan con un tejido urbano consolidado, servicios públicos completos
y equipamientos urbanos, pero presentan serias deficiencias en espacio público y en
calidad de las viviendas.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 81
e) Mejoramiento Integral Reestructurante
Se propone este tratamiento con el fin de consolidar la ocupación en los barrios
Loma Fresca, Paraíso y República del Caribe; estos asentamientos presentan un tejido
urbano sin consolidar, con vías discontinuas y en ocasiones muy estrechas, y además
en buena parte carecen de alcantarillado, razones por las cuales es necesario
reestructurar en parte la trama urbana; sin embargo, presentan un nivel de
consolidación alto de la ocupación y en varias zonas no existen restricciones
ambientales.
f) Desarrollo
Corresponde a las áreas del Plan Parcial de Chambacú y a la franja de suelos
generados por el proyecto de la vía perimetral, los cuales se destinarán a
equipamientos urbanos.
g) Conservación
Corresponde a la Iglesia y Convento de La Candelaria, así como a las baterías
vecinas; igualmente se da este tratamiento a la casa del horno localizada en la
manzana destinada al nodo de servicios turísticos y a las instalaciones del Colegio de
la Salle.
h) Suelos de protección
El sector se caracteriza por la presencia de numerosos taludes aislados que presentan
barreras para el tejido urbano y que son intervenidos y ocupados ilegalmente con el
fin de generar suelo para vivienda. Estos taludes deben recuperarse y revegetalizarse
para entrar a formas parte del espacio público del sector, en el cual las áreas
públicas con vegetación son muy escasas, al igual que las áreas que actualmente
están ocupadas en las faldas del cerro pero que deben recuperarse mediante
programas de reasentamiento, ya que están destinadas a formar parte en el futuro
de la zona protegida principal del Cerro de la Popa.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 82
GRÁFICO 59. PIEZA URBANA DE LA POPA. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 83
3.1.3. Áreas de Actividad
Las Áreas de Actividad propuestas buscan los siguientes objetivos:
a) Mantener el predominio del uso residencial en el cerro y su entorno inmediato
con el fin de desincentivar la demanda de suelo para uso hotelero que se
empieza a insinuar, apoyada en las ventajas de las partes altas por sus visuales
hacia el mar y el Centro Histórico.
b) Definir las zonas de uso mixto en las cuales se permitirá el uso comercial hotelero
y de servicios turísticos en relación con los cuerpos de agua y el Anillo Vial
Ambiental en la zona occidental;
c) Definir zonas específicas para usos comerciales de apoyo a la vivienda sobre el
Paseo Bolívar y el Eje Ambiental Guillermo Posada, la primera como respuesta a
la situación actual y la segunda en respuesta a la tensión que generará la
aparición del nodo de servicios turísticos en un extremo de este eje la del y el
muelle del sistema intermodal en el otro;
d) Consolidar como zona de uso mixto con vocación para comercio, oficinas y
dotacionales el tramo de la Avenida Pedro de Heredia que atraviesa la pieza
por el sur;
e) Reconocer las actividades planteadas en los Planes Parciales de Bazurto y
Chambacú, que en la medida en que contemplan usos comerciales,
empresariales y residenciales, generarán una reactivación de la zona e
incentivarán la aparición de los nuevos usos previstos para la pieza;
f) Mantener y consolidar el uso residencial unifamiliar con posibilidad de actividad
económica en la parte alta del cerro y en la zona oriental de la pieza (barrios
sobre la Ciénaga de La Virgen.
g) Mantener los nodos dotacionales existentes y consolidar los que se proponen
para la actividad turística, el Centro de Integración Social y la zona comercial
del Callejón de los Chivos, que presenta un gran potencial para los usos
comerciales y de oficinas.
El control de los usos de alto impacto (especialmente centros comerciales y
recreativos, hoteles y centros nocturnos) debe ejercerse rigurosamente,
especialmente en los bordes de la pieza, en los cuales estos usos ya empiezan a
aparecer. El manejo de espacio público y el de la provisión de parqueaderos son de
vital importancia para lograr la consolidación del modelo deseado.
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PIEZA URBANA DE LA POPA. ÁREAS DE ACTIVIDAD
Fuente: elaboración de la consultoría
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3.1.4. Alturas propuestas
La elaboración de las normas específicas y completas de edificabilidad requiere de
un estudio de la morfología y del tejido predial que supera los alcances de este
trabajo; sin embargo, la consultoría formula una propuesta de alturas de las
construcciones orientada al cumplimiento articulado y equilibrado de dos propósitos
que tienden a aparecer como antagónicos: 1) la demanda por aprovechamientos
mayores del suelo con el fin de incrementar la oferta hotelera y de vivienda de
vacaciones mediante edificaciones en altura; y 2) la necesidad de proteger los
elementos principales del paisaje y el ecosistema, que se ven afectados seriamente
cuando se presentan sobrecargas, como ya ocurrió en el sector de Bocagrande.
La Pieza de La Popa es como ya se ha dicho extremadamente sensible a los efectos
nocivos de la construcción en altura; por esta razón se plantea una normativa sobre
alturas máximas (que deberá complementarse con las restantes normas de
edificabilidad y densidades), cuyos principios son los siguientes:
a) Mantener y proteger el rol del cerro como elemento protagónico y punto de
referencia en el perfil urbano y el paisaje mediante control de alturas en los
barrios del pie del cerro, en los cuales se plantea un perfil urbano con
edificaciones de entre 2 y 4 pisos; esta norma busca también desincentivar a
mediano plazo la inversión en multifamiliares y hoteles;
b) Consolidación de un perfil medio (entre 4 y 6 pisos) sobre el eje vial de la
Avenida Pedro de Heredia;
c) Proteger mediante el control de alturas (máximo 4 pisos) las relaciones visuales
entre el centro, el Castillo de San Felipe y el Cerro de La Popa;
d) Consolidar un perfil de mayor altura ( hasta 8 pisos) en la franja que bordea los
cuerpos de agua, cuya localización en la parte baja (cerca a cota cero)
permite esta altura sin obstruir las visuales mencionadas;
e) Se propone modificar las alturas propuestas en el Plan Parcial de Chambacú
con el fin de adaptarlas de la mejor forma posible al perfil urbano que se ha
planteado para la pieza urbana.
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PIEZA URBANA DE LA POPA. ALTURAS PROPUESTAS
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 87
3.2. DEFINICIÓN DEL ÁREA PROTEGIDA DEL CERRO DE LA POPA
3.2.1. Categorías de protección
La estrategia de recuperación ambiental y paisajística del macroproyecto propone
un manejo específico de las áreas protegidas frágiles y en proceso de invasión en La
Popa, y evalúa la categoría de protección establecida en el POT y en otros decretos
municipales que señala que esta área debe conservarse, prohibiendo el desarrollo de
cualquier asentamiento humano. (Art. 124 POT)
Inicialmente, dentro de esta propuesta se enmarca la estrategia de protección y
recuperación inmediata del cerro de La popa como un área protegida del
municipio, tomando como referencia la cobertura vegetal actual y el polígono de
Suelo de Protección definido en el POT (2001). En ese sentido, deben recuperarse en
las zonas que han sido ocupadas dentro del límite de protección del POT e incorporar
a este suelo aquellas áreas libres que actualmente presentan cobertura vegetal y
que no fueron incluidas a este límite en el 2001, ampliando así el área protegida local
del cerro de La Popa.
A un mayor plazo se plantea la ampliación del área protegida de La Popa mediante
la recuperación en varias etapas de otras zonas que hoy se encuentran ocupadas
por asentamientos en alta susceptibilidad a amenazas. Esta iniciativa de
modificación del área protegida del cerro está determinada en primera instancia por
un criterio de Representatividad1 de un ecosistema en peligro de desaparecer, del
que debe recuperarse la mayor extensión posible, además de la oportunidad que
existe frente a un interés social y por la necesidad frente a problemáticas ambientales
y situaciones de riesgo.
Por tales motivos, para declarar y mantener eficazmente el área protegida del cerro
de La Popa se propone la opción de, en un mediano plazo, delimitar el área
resultante para elevar su categoría de protección, que actualmente es una
declaratoria municipal, y pasar a ser un Área de Reserva Regional dentro del Sistema
Regional de Aéreas Protegidas del Caribe - SIRAP Caribe; esta propuesta se soporta
en la importancia regional que tiene el cerro en el sistema ambiental. Esta categoría
se propone a largo plazo ya que las áreas actualmente se encuentran muy
intervenidas o no presentan las condiciones necesarias para ser catalogadas como
zonas de reserva por su avanzado estado de deterioro, por lo tanto deben
recuperarse antes realizando las obras o procesos necesarios para acercarse en lo
posible a un estado más natural.
1 La Representatividad es un criterio biológico fundamental establecido por Parques Nacionales
Naturales de Colombia para declarar áreas de protección.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 88
3.2.2. Diseño y delimitación geográfica del área
En primera instancia se identifica el área verde actual que se debe proteger de
forma inmediata y que se debe cercar con una barrera física que impida nuevos
asentamientos e intervenciones, como primer paso para su recuperación. Esta zona
de cobertura vegetal actual tiene un área de 77 hectáreas, la mayor parte de esta
se encuentra contenida en el perímetro de suelo de protección del POT (que cubre
un área de 86,4 Ha.).
El resto de la zona verde que no presenta ocupación hasta hoy ni esta contenido
dentro del suelo de protección debe incorporarse a este polígono
(aproximadamente 10 Ha. más). El polígono resultante, cercano a 96 hectáreas, seria
inicialmente el que se declare el Cerro de La Popa como Área protegida
conservando su escala municipal actual.
No obstante, es importante destacar que algunos sectores del polígono de suelo de
protección del POT (principalmente al norte) se encuentra intervenido en 15
hectáreas aprox., dentro de las que se localizan 622 viviendas, y otras 46 viviendas
dispersas por las partes más altas del cerro, las cuales deberían entrar en una primera
fase de reasentamiento de familias por ser prioridad la recuperación y protección de
los bosques relictuales del cerro.
El esquema ideal futuro de Área protegida del cerro de La Popa propone la
recuperación de otras zonas que hoy se encuentran ocupadas de forma ilegal, que
no presentan servicios públicos y en muchos casos se encuentran en alto grado de
restricción ambiental por encontrarse en zonas de laderas con alta susceptibilidad a
remoción en masa y otros fenómenos consecuencia del avanzado estado de erosión
del cerro.
En general, la propuesta de recuperación del ecosistema de La Popa implica la
relocalización de un total de 1.052 viviendas en diferentes sectores del cerro (incluye
la Loma del Peyé) y en varias fases, que se irán incorporando al suelo de protección
luego de ser sometidos a tratamientos de recuperación de suelos, de estabilización
de taludes y de reforestación o revegetalización, para llegar a obtener un área
protegida de 114,1 hectáreas aproximadamente (de las casi 200 definidas desde los
años 70s) que finalmente, luego de todos estos procesos, podría entrar a ser parte del
Sistema regional de Áreas Protegidas SIRAP.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 89
CERRO DE LA POPA, ÁREA LIBRE ACTUAL
(A PROTEGER EN LA PRIMERA ETAPA)
Cobertura Vegetal actual 77 Ha.
Suelo de Protección POT 86,4 Ha.
Áreas con cobertura fuera del polígono POT 10 Ha.
Áreas ocupadas dentro del polígono POT 15 Ha.
Construcciones Suelo de Protección - POT
Construcciones sin manzana o predio 46
Construcciones con manzana 622
Total 665
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 90
CERRO DE LA POPA, ÁREA TOTAL PROTEGIDA PROPUESTA
Zona de protección propuesta 114,1 Ha.
Zonas de taludes aislados 13,1 Ha.
Área total recuperada 127,6 Ha.
Para la meta final de la recuperación y conservación del cerro de la Popa que es el
área protegida de carácter regional, se debe definir unas herramientas para el
manejo y control de la zona. La creación y declaración de áreas protegidas está
definida conforme a un marco legal que establece el alcance de los objetivos de
conservación mediante una serie de categorías de manejo que definen las
actividades permitidas dentro de éstas.
Las categorías de Distritos de Manejo Integrado y Áreas de Recreación están
orientadas al manejo, administración y protección del ambiente y los recursos
naturales permitiendo actividades económicas, investigativas y recreativas
controladas y prohíben todas aquellas que generen impacto negativo sobre el área.
Ambas tienen definiciones muy parecidas; la diferencia radica en que las Áreas de
Recreación no son necesariamente zonas de gran valor ecológico pero tienen
características urbanísticas que permiten declarar áreas de manejo especial,
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 91
generalmente enfocadas a la recreación. Por lo tanto, se considera que los Distritos
de Manejo Integrado son más compatibles con el área del cerro.
La consultoría recomienda el Distrito de Manejo Integrado como la categoría más
cercana a los propósitos de conservación del ecosistema del cerro de La Popa y a las
actividades que se proponen generar en esta zona, sin embargo, el alcance de este
producto no permite definir la categoría de manejo del área protegida, ya que esto
debe hacerse de manera concertada con los diferentes actores para establecer
cuál es la categoría más adecuada o la que más se ajusta a la declaratoria del área,
en el marco de unas reuniones y mesas de trabajo en las que participe el MAVDT, la
Alcaldía Distrital, la Secretaria de Planeación y las entidades ambientales EPA y
CARDIQUE; una vez identificada con mayor claridad la iniciativa de conservación,
este grupo o comité de trabajo, debe precisar los recursos humanos, económicos, de
información o logísticos, necesarios para llevar a buen término la iniciativa.
3.3. INSTRUMENTOS DE MANEJO DEL AREA PROTEGIDA
3.3.1. Plan de Manejo Ambiental
La definición y declaración del área protegida del cerro de La Popa no garantiza por
sí sola la protección y conservación ambiental del ecosistema y la mitigación de los
impactos generados por la urbanización. Por lo tanto debe hacerse énfasis
principalmente en la declaratoria de área apoyada en una serie de proyectos
asociados y un Plan de Manejo Ambiental que precise las condiciones y funciones
sobre las cuales debe darse un manejo integral a la zona a conservar para el
cumplimiento de sus objetivos.
Un Plan de Manejo Ambiental es el “conjunto detallado de actividades, que
producto de una evaluación ambiental, están orientadas a prevenir, mitigar, corregir
o compensar los impactos y efectos ambientales que se causen por el desarrollo de
un proyecto, obra o actividad. Incluye los planes de seguimiento, monitoreo,
contingencia, y abandono según la naturaleza del proyecto, obra o actividad”.
(Decreto 1220 de 2005)
El Plan de Manejo Ambiental del Cerro de La Popa debe garantizar el manejo
adecuado de la zona en términos de definir qué debe y qué no debe hacerse en
cuanto al establecimiento de usos, actividades y/o funciones que pueda soportar
este ecosistema; este estudio debe ser elaborado por la el EPA y la Secretaría de
Planeación, por tratarse de una iniciativa local; no obstante, por ser un proyecto de
carácter regional este plan debe ser apoyado y avalado por la corporación
CARDIQUE por ser la autoridad ambiental regional encargada del control futuro de la
zona, y finalmente debe ser aprobado por el MAVDT.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 92
3.3.2. Plan Especial de Manejo y Protección
Los bienes de importancia patrimonial del cerro de La Popa, como el convento, la
iglesia y las otras áreas que se recuperen, así como su área de influencia, deben
manejarse de forma independiente al Plan de Manejo Ambiental por tratarse de un
área histórica y de monumentos de patrimonio arquitectónico nacional.
Para esto se requiere la aplicación de un instrumento de gestión del patrimonio
cultural como es el Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP), que debe ser
elaborado y controlado por el Instituto de Patrimonio y Cultura de Cartagena – IPCC
con el aval del Ministerio de Cultura, teniendo en cuenta que estos se elaboran sobre
un bien inmueble cuando presenta alguna de estas condiciones:
Riesgo de transformación o demolición parcial o total debido a desarrollos
urbanos, rurales y/o de infraestructura.
Cuando el uso represente riesgo o limitación para su conservación.
Cuando el bien requiera definir o redefinir su normativa y/o la de su entorno para
efectos de su conservación.
Mediante este instrumento de gestión se establecen las acciones orientadas a
garantizar la protección, conservación y sostenibilidad de los Bienes de Interés
Cultural o aquellos que pretendan declararse como tales (Mincultura, 2010), teniendo
en cuenta los siguientes objetivos:
a) Definir las condiciones para la articulación de los bienes con su contexto físico,
arquitectónico, urbano o rural, los planes preexistentes y su entorno socio-cultural,
partiendo de la conservación de sus valores, la mitigación de sus riesgos y el
aprovechamiento de sus potencialidades.
b) Precisar las acciones de protección de carácter preventivo y/o correctivo que sean
necesarias para la conservación de los bienes.
c) Establecer las condiciones físicas, de mantenimiento y de conservación de los
bienes.
d) Establecer mecanismos o determinantes que permitan la recuperación y
sostenibilidad de los bienes.
e) Generar las condiciones y estrategias para el mejor conocimiento y la apropiación
de los bienes por parte de la comunidad, con el fin de garantizar su conservación y
su transmisión a futuras generaciones.
Según el POT las áreas de influencia de los edificios del catálogo de monumentos
distritales también se rigen por esta normativa, para el cerro de La Popa la Secretaría
de Planeación Distrital definió el área de influencia de la iglesia y convento de la
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 93
Popa a partir de la cota 30 m. (artículo 475). No obstante, se considera que este
límite debe precisarse a través de la formulación del PEMP, que es el instrumento
idóneo para la definición del límite y de las acciones que deban realizarse para la
conservación del convento y su área de influencia.
La consultoría no tiene el alcance para formular el PEMP, por lo que se sugiere
remitirse al Decreto 763 de 2009 que define los procedimientos para la formulación y
la implementación de los PEMP.
3.3.3. Proyectos asociados a la ejecución del plan de manejo
Esta iniciativa de protección del Cerro de La Popa a escala regional, se divide en dos
grades áreas identificados por sus características y el tipo de actividades que
generan, para las cuales se establecen unos proyectos estructurantes asociados a los
planes ya definidos:
ÁREA ECOLÓGICA – Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa.
Este sector está dado por las especiales condiciones ambientales y de protección del
área verde, que define un área protegida que garantice la conservación y
sustentabilidad ambiental del cerro, brindando a la comunidad y a los visitantes un
área de parque y jardín botánico donde no solo se protege la biodiversidad de la
región, sino que también se dan actividades ecoturísticas enfocadas a la educación
e investigación, manejando programas de capacitación en temas ambientales. Esta
gran zona es regulada por CARDIQUE mediante el seguimiento del Plan de Manejo
Ambiental y las reglamentaciones específicas del jardín botánico. El proyecto
propuesto para el Jardín Botánico Cerro de la Popa se desarrolla en los capítulos
correspondientes a áreas estratégicas y proyectos inmobiliarios.
ÁREA HISTÓRICA – Proyecto Parque del Convento y las Baterías de La Popa.
Esta zona localizada en la parte más alta del cerro, incluye la iglesia y el convento de
La popa, el mirador de la ciudad y la recuperación de las antiguas baterías y
hospederías, y si es posible la recuperación de los caminos históricos. Esta zona es
controlada por el IPCC con el Plan Especial de Manejo y Protección.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 94
4. LINEAMIENTOS PARA LA GESTIÓN DE REASENTAMIENTO DE POBLACIÓN
Los lineamientos para la gestión del reasentamiento comprenden las acciones que
debe adelantar el Distrito de Cartagena para reasentar a la población ubicada en el
Cerro de La Popa en áreas de máximo Grado de Restricción Ambiental GRA2
entendiendo la dinámica de poblamiento, a fin de mejorar la calidad de vida de sus
habitantes a la vez que se protege un ecosistema natural vital para la ciudad.
Además es importante considerar que en la medida que se concreten las acciones
previstas a para el Macroproyecto, puede constituirse una modalidad de reubicación
producto del suelo requerido para obra pública.
4.1. POBLACIÓN OBJETO DE LA GESTIÓN DE REASENTAMIENTO
Los impactos sociales, políticos, económicos y de gestión pública del Macroproyecto
están estrechamente relacionados con la protección del ecosistema, pero también
con el mejoramiento de la calidad de vida de la población allí asentada. El propósito
de este capítulo es definir un escenario de reasentamiento de población que permita
la protección del ecosistema pero que sea viable social, política, económica y
financieramente para la ciudad de Cartagena.
Para efectos de precisar la magnitud del número de construcciones y hogares objeto
del programa de reasentamiento, y como marco de referencia del mismo, se
presenta en los siguientes gráficos el número de pobladores asentados dentro de la
denominada Pieza Urbana de la Popa o ámbito de influencia del Macroproyecto
(119.130 personas) en relación con las UCG y los barrios, y el número de pobladores
dentro del área del Macroproyecto (33.795) los cuales representan el 28.4% de la
pieza, cifras dentro de las cuales los hogares a reubicar representan, el 4.8% de la
Pieza y el 16.8% del área del Macroproyecto respectivamente.
ÁREA DE INFLUENCIA DEL MACROPROYECTO. POBLACIÓN POR BARRIOS CATASTRALES, 2009
Construcciones Hogares Población
UCG_01 71 78 381
CHAMBACU 71 78 381
UCG_02 9346 10281 50376
A 133 146 716
B 599 659 3230
BARRIO LOS COMUNEROS 227 249 1221
BARRIO PALESTINA 275 303 1484
2 En algunos apartes del texto las zonas de restricciones ambientales son tratadas como zonas en riesgo
con el fin de mantener cierta coherencia con los contenidos de norma.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 95
BARRIO PEDRO SALAZAR 128 141 690
ESPINAL 326 359 1757
LA PAZ 477 525 2571
LO AMADOR 541 595 2916
NARIÑO 543 597 2926
PABLO VI I 328 361 1767
PABLO VI II 174 191 938
PALESTINA 371 408 1999
PAPAYAL 86 95 464
PARAISO II 444 489 2396
TORICES 3412 3754 18393
PETARE 320 352 1726
REPUBLICA DELCARIBE 314 345 1690
SUELO CONSERVACION AMBIENTAL 648 713 3493
UCG_03 6524 7176 35162
20 DE JULIO 462 508 2488
BARRIO 7 DE AGOSTO 573 630 3086
BARRIO SAN BERNARDINO 525 577 2828
CANAPOTE 813 895 4384
DANIEL LEMAITRE 1596 1756 8604
SAN FRANCISCO 2080 2288 11211
SANTA MARIA 475 523 2561
UCG_04 5170 5687 27867
ALCIBIA 304 334 1638
BARRIO LAS DELICIAS 34 38 185
LA CANDELARIA 258 284 1391
LA ESPERANZA 1112 1223 5992
LA MARIA 1930 2123 10402
LA QUINTA 752 827 4055
LAS FLORES 632 695 3405
OBRERO 148 163 799
UCG_09 991 1090 5343
BARRIO CHINO 436 479 2349
BARRIO EL PRADO 24 26 129
BARRIO MARTINEZ MARTELO 12 14 67
PIE DE LA POPA 519 571 2798
Total 22102 24312 119130
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 96
ÁREA DEL MACROPROYECTO, POBLACIÓN POR BARRIOS CATASTRALES, 2009
Construcciones Hogares Población
UCG_02 4582 5041 24699
BARRIO LOS COMUNEROS 96 105 516
BARRIO PALESTINA 244 268 1314
BARRIO PEDRO SALAZAR 8 8 41
LA PAZ 422 465 2276
LO AMADOR 79 87 424
NARINO 961 1058 5182
PABLO VI I 161 177 867
PABLO VI II 124 136 666
PALESTINA 328 361 1770
PARAISO II 394 433 2121
TORICES 636 699 3426
PETARE 279 307 1505
REPUBLICA DEL CARIBE 278 305 1496
SUELO DE CONSERVACION AMBIENTAL 574 631 3093
UCG_03 887 976 4781
20 DE JULIO 196 215 1054
BARRIO SAN BERNARDINO 301 331 1624
DANIEL LEMAITRE 151 166 812
SAN FRANCISCO 240 263 1291
UCG_04 801 881 4316
BARRIO LAS DELICIAS 30 34 164
LA MARIA 286 315 1542
LA QUINTA 321 353 1729
LAS FLORES 126 139 680
OBRERO 37 41 201
Total 6270 6897 33795
4.2. CRITERIOS PARA LA DEFINICIÓN DE ESCENARIOS DE REASENTAMIENTO
Las situaciones de emergencia en la Popa son de distinto tipo, no solo están en
emergencia las familias, también lo está el Suelo de Conservación Ambiental SCA
definido por el POT 2001, en este sentido y siendo que el Macroproyecto establece
claramente un equilibrio entre los componentes ambientales y sociales, es a partir de
estos que se construyen los criterios y fases de reasentamiento.
Para el efecto, se plantean cinco (5) fases:
Fase 1: construcciones asentadas dentro del SCA y máximo GRA (2010)
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Fase 2: construcciones en máximo GRA al costado occidental (2011)
Fase 3: construcciones en máximo GRA al costado oriental (2012)
Fase 1-4: construcciones dentro de SCA (2010-2014)
Fase 5: construcciones dentro de máximo GRA sin incluir pendientes mayores al
25% y que se recomienda reubicar en el largo plazo.
Dentro de las fases previstas se reubicarían 200 familias al año, meta posible dentro
de las posibilidades logísticas y presupuestales del Distrito tal y como lo propone el
actual Plan de Desarrollo.
El gráfico 68 (Fase 1) muestra los hogares correspondientes a la primera fase de
reasentamiento y se recomienda que su reubicación sea inmediata, de esta forma la
Alcaldía enviaría un claro mensaje acerca de la urgencia de preservar un ecosistema
en riesgo y sería consecuente con la política de protección a la vida de los
habitantes del cerro.
En el gráfico 69 (Fase 1-4) se muestra la totalidad de las construcciones a reubicar en
SCA, hecho claramente justificado por la obligación del distrito de recuperar un suelo
vital para el sistema ambiental de la ciudad. Esta fase se numera como 1-4, dando a
entender que aún cuando son construcciones que no se encuentran en alto GRA
debe iniciarse la reubicación de forma inmediata, aunque paulatina, y se propone
que debe finalizar en un lapso no mayor a la mitad de la gestión de la próxima
administración (2013).
La Fase 2 (Gráfico 70) corresponde al costado occidental del Cerro que contiene el
mayor número de hogares en máximo grado de GRA y además se encuentra en el
sector de mayor dinámica urbana y por ende es el lugar con mayores oportunidades
para generar impactos positivos en términos ambientales, urbanos y sociales. La fase
3 (Gráfico 70) corresponde al costado oriental del cerro con un menor número de
construcciones a reubicar y en un sector de menor dinámica urbana
En cuanto a los criterios que definieron los grados de restricción ambiental, estos se
definieron a partir del cruce de los tres indicadores analizados: 1) susceptibilidad a
fenómenos geológicos, 2) presencia de fenómenos activos y 3) pendientes del
terreno. Como se dijo, para cada indicador existe una gama de comportamientos
posibles, a cada uno de las cuales se le asigna un valor numérico de valoración.
Dicha valoración o ponderación es comparativa y refleja hasta qué punto las
condiciones existentes son o no favorables para la consolidación y regularización de
los asentamientos. Finalmente los valores de ponderación asignados a cada
indicador se suman para obtener el puntaje total o Grado de Restricción Ambiental
asociado a cada situación.
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PROGRAMA DE REASENTAMIENTO: LOCALIZACIÓN Y NÚMERO DE VIVIENDAS FASE 1
Fuente: elaboración de la consultoría
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PROGRAMA DE REASENTAMIENTO:
LOCALIZACIÓN Y NÚMERO DE VIVIENDAS FASE 1-2
Fuente: Elaboración de la consultoría
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PROGRAMA DE REASENTAMIENTO:
LOCALIZACIÓN Y NÚMERO DE VIVIENDAS FASES 2 Y 3
Fuente: Elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 101
Los puntajes asignados permiten hacer una comparación entre grados de restricción
ambiental, entendiendo este término como grado de deterioro geomorfológico
asociado a los procesos de ocupación. En ese orden de ideas, en la medida en que
el deterioro geomorfológico en sus diversas manifestaciones es la causa determinante
de los eventos de deslizamiento, avalancha, derrumbe e inundación, se estima que el
grado de restricción ambiental es una aproximación válida a la evaluación preliminar
de amenazas y riegos potenciales.
El siguiente cuadro precisa el número de construcciones, hogares y personas
involucradas en las fases anunciadas:
CUADRO. CERRO DE LA POPA, FASES PROGRAMA DE REASENTAMIENTO
Fase Construcciones Hogares Personas
1 75 83 407
2 240 264 1.294
3 (+Loma del Peyé) 178 (25) 196 (28) 960 (135)
Sub fase 1-4 559 615 3.014
Total 1.052 1.158 5.675
Durante el proceso de formulación del Macroproyecto se acogió como área
definitiva del Suelo de Conservación Ambiental (SCA) aquella definida por el POT y se
definió el número estimado de hogares3 que deben reubicarse por estar dentro de las
áreas de máxima restricción. Entonces, vale reiterar que de acuerdo con la
metodología establecida, la población involucrada es de 5.675 habitantes que
corresponden a 1.158 hogares y ocupan 1.052 construcciones. De lo anterior se
concluye, como ya se dijo, que el 16.8% de la población (5.675 de 33.795) que se
encuentra dentro de los limites definidos por el Macroproyecto se encuentra en
situación de reubicación y que el 10.6% corresponde a construcciones que se
encuentran dentro del Suelo de Conservación Ambiental SCA, hecho importante
para el programa de reasentamiento ya que estamos hablando de un 57% de
hogares reubicados por argumentos asociados a la protección de un ecosistema
frágil y estratégico para la ciudad y de un 43% de hogares reubicados por
encontrarse en áreas de máxima restricción ambiental y por fuera del SCA.
3 La estimación precisa de la población será resultado del Censo de población que se realice en el marco de la implementación del programa para el reasentamiento de la población ubicada en el Cerro
de la Popa.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 102
Existe una zona de máxima restricción en Loma del Payé que involucra 28 hogares y
que podrían considerarse como una fase del programa, pero siendo que esta zona es
objeto de Plan Parcial y sobre la misma se encuentran en curso varios proyectos y
además, en rigor, no se encuentra dentro de los límites del Macroproyecto, se
enuncia y deja como parte de un proceso que debe ser concertado con las
autoridades locales.
Ahora bien, de acuerdo con el diagnóstico social elaborado por la consultoría se
evidenció que buena parte de los habitantes del Cerro de La Popa se encuentran en
condiciones de pobreza e incluso de miseria habitando un ecosistema
extremadamente vulnerable, este hecho marca un claro énfasis social con el que la
actual administración concibe el Macroproyecto haciendo que estas condiciones de
pobreza, sumadas a la vulnerabilidad del ecosistema y al arraigo que buena parte
de los habitantes tiene por su lugar de habitación, sean factores importantes a tener
en cuenta en el análisis y diseño de las estrategias de reasentamiento de la
población, como se verá más adelante.
Sumado a lo anterior, la consultoría recomienda una quinta fase al programa de
reasentamiento la cual corresponde a las construcciones que por su proximidad con
el máximo GRA agregarían un mayor valor urbanístico y ambiental a las áreas
recuperadas, son construcciones que quedaría en buena parte aisladas y no
conformaría una unidad morfológica consecuente con los propósitos de
ordenamiento del Macroproyecto.
CERRO DE LA POPA, REASENTAMIENTO COMPLEMENTARIO
Asociado a Fase 2
Barrio Construcciones Hogares Personas
Pablo VI-II 11 12 59
Torices 82 90 441
Nariño 65 72 353
Total 158 174 853
Asociado a Fase 3
Barrio Construcciones Hogares Personas
Las Flores 10 11 54
Obrero 2 2 10
La María 151 166 813
San Bernardino 19 21 103
Las Delicias 17 19 93
Total 199 219 1073
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Como se deduce de los cuadros anteriores, se recomienda complementar el
programa de reasentamiento con 357 construcciones adicionales que no están en
máximo GRA, pero sí se encuentran en un suelo que aportaría mayor valor al
proyecto urbano, siendo que permitiría la configuración de polígonos homogéneos
con mejores condiciones para la relocalización de vivienda nueva.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 104
5. ESQUEMA GENERAL DE GESTIÓN
5.1. Componentes estratégicos
El Macroproyecto se estructura a partir de 9 componentes estratégicos
complementarios (ocho de inversión y uno normativo); la recuperación integral del
Cerro de la Popa y su área de influencia se basa en la ejecución de todos ellos,
aunque cada uno mantiene un nivel relativo de autonomía que permitirá que
durante el proceso la programación se replantee dentro de cierto nivel de
flexibilidad. Los componentes estratégicos se dividen en proyectos que abarcan
diversos campos o áreas de inversión y están ordenados como etapas generales de
actuación. Es decir que cada componente en principio se define como un conjunto
de proyectos ordenados en el tiempo.
Cada proyecto-etapa al interior de los componente estratégicos se desarrolla a su
vez como un conjunto de fases también ordenadas en el tiempo, para las cuales se
definen en términos generales los actores responsables, las fuentes genéricas de
financiación y las acciones complementarias que aunque no forman parte del
Macroproyecto constituyen complementos imprescindibles para el logro de los
objetivos del mismo.
Los componentes estratégicos se resumen a continuación.
a) Recuperación y conservación ambiental del Cerro de La Popa
Se basa en el desarrollo de una institucionalidad nueva que permita dar el status de
área protegida de nivel regional al Cerro de La Popa, con el fin de asegurar su
adecuado control y adm9inistración, así como la planeación y coordinación
estratégica de las acciones orientadas a la restauración geomorfológica, la
revegetalización y la recuperación de las escorrentías principales del cerro.
Incluye los siguientes proyectos y etapas:
- Desarrollo del marco jurídico e institucional para la gestión;
- Ampliación y control del Área Protegida
- Restauración geomorfológica del cerro
- Regulación de escorrentía antigua Quebrada Loma Paga
- Regulación escorrentía principal norte-sur
La gestión de este componente estratégico debe tener el liderazgo de la Alcaldía
Distrital, y su implementación estaría a cargo de CARDIQUE, la EPA, la Secretaría de
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 105
Infraestructura, la Secretaría de Participación y Desarrollo Social, en calidad de socios
fundadores de la propuesta Corporación para el Desarrollo del Cerro de la Popa
(CDCP).
Es importante recalcar que las acciones complementarias de este componente
estratégico (el Programa de Saneamiento Básico y el Programa de Divulgación y
Sensibilización “El Cerro es de todos”) deben adelantarse como primera prioridad,
incluso como etapa de preparación para la implementación del Macroproyecto.
b) Programa de reasentamiento de población
Este componente estratégico está íntimamente ligado con el anterior, en la medida
en que las áreas que se recuperen por efecto de reasentamientos son en buena
parte las mismas que tendrían prioridad para los programas de restauración
geomorfológica. En ese orden de ideas, las fases de este componente estratégico
deben corresponder con las fases pertinentes de los proyectos del componente
ambiental, y estas fases se asimilan a unidades de actuación comunes a ambos
componentes. Este componente estratégico se desarrolla en detalle en el numeral 6.7
del presente documento.
o Identificación de las zonas de intervención:
Para la definición de la zona de intervención del Plan de Reasentamiento se
tendrá en cuenta el suelo donde reside el grupo humano que recibe los impactos
directos del reasentamiento, igual que aquel que recibe los impactos indirectos y
secundarios, como son el asentamiento ubicado en el área aferente de la zona
intervenida y el asentamiento receptor.
El estudio de amenazas y vulnerabilidad deberá ser elaborado por la entidad
competente en la entidad territorial. Por ahora, la consultoría ha identificado
aquellas zonas con máxima restricción ambiental y que se han denominado como
zonas con fenómenos activos presentes y que son las que prioritariamente
requieren de estudios específicos.
o Diagnóstico:
Trata de la identificación y caracterización de la población así como de la
definición de medidas para formulación de los componentes de gestión social.
El diagnóstico tiene como objetivo identificar las características sociales y
culturales de cada grupo poblacional y los impactos que se pueden generar con
el traslado, que para efectos de la decisión tomada por esta propuesta son 1.137
hogares. Adicionalmente, define la línea base de las condiciones iníciales de la
población para la posterior medición del impacto generado por la intervención en
la calidad de vida de las personas.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 106
En este sentido, el diagnóstico es el insumo principal para la selección de los
mecanismos para el traslado y para la formulación de los componentes de gestión
del Plan. Así mismo, es el instrumento mediante el cual, las Entidades Territoriales
deben formular específicamente las fuentes y recursos para el desarrollo de los
procesos de reasentamiento.
Los requerimientos específicos del Diagnóstico de población y el Sistema de
Información que debe implementar la Entidad Territorial (CLOPAD) para el diseño y
seguimiento del Plan de Reasentamiento se encuentran descritos en el Protocolo
No 3 que hace parte del Marco de Política elaborado por el DNP e incluye:
Identificación de la población beneficiaria: define los grupos y hogares que se
incluirán en el proceso de reasentamiento; y
Presupuesto: establece los recursos necesarios para garantizar el acceso de la
población a una vivienda digna como para ejecutar las acciones de
acompañamiento necesarias en el proceso.
o Tipos de reasentamiento:
A fin de ofrecer diferentes alternativas a la población a reasentar deben estudiarse
y si es posible implementarse diferentes alternativas de reasentamiento. A
continuación se presentan algunos tipos de reasentamiento que pueden
evaluarse, estructurase e implementarse para el proceso de recuperación
ambiental y reducción del riesgo del Cerro de la Popa4.
Reasentamiento colectivo de familias
Reasentamiento colectivo de un asentamiento humano
Proceso de reasentamiento Individual
Proceso de reasentamiento en sitio
Temporalidad
o Estrategias de sensibilización con la comunidad
La gestión del reasentamiento de población del Cerro de la Popa deberá
implementar mecanismos de sensibilización y vinculación de la población que
garantice procesos de información, opinión, participación y control social. Las
premisas que deben regir el diseño de dichas estrategias son los siguientes:
Información, Opinión, Participación y Control social
o Necesidades de la población objeto de reasentamiento
Dichas necesidades adquieren el status de derechos de la población afectada en
los siguientes términos:
4 Op. Cit., DNP (2005).
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Protección ante riesgo inminente
Restitución o construcción de las condiciones de acceso a servicios sociales
Protección ante indefensión
Asesoría para trámites
o Programas complementarios
Los programas complementarios del componente social deben dirigirse tanto a los
hogares propietarios o poseedores como a los arrendatarios:
Programa de atención temporal
Programa de acceso a servicios
Programa de generación de ingresos asociados a la protección ambiental
Programa de reconstrucción y construcción del tejido social
Programa de capacitación para la autoconstrucción
Programa para la convivencia
c) Operación estructurante Pieza Urbana de La Popa
En este componente estratégico se agrupan las propuestas de obras públicas a
realizar en la pieza urbana con el fin de servir de soporte físico a la transformación
prefigurada en el modelo de ordenamiento. Consiste básicamente en el siguiente
conjunto de proyectos y etapas, orientados a articular el cerro con su entorno
mediante los sistemas estructurantes de movilidad y espacio público:
- Construcción Avenida Perimetral del Cerro;
- Construcción de tramos faltantes del Anillo Ambiental de borde y adecuación de
espacio público;
- Construcción del eje ambiental Calle Guillermo Posada;
- Construcción Eje Ambiental Calle 4ª;
- Construcción ejes ambientales barrio La María (2)
Este conjunto de obras se desarrollaría bajo el liderazgo de la Secretaría de
Infraestructura y deberá financiarse con recursos de endeudamiento.
d) Desarrollo del Parque Jardín Botánico de La Popa
Este componente constituye el Área Estratégica principal del Macroproyecto de
Recuperación Integral del Cerro de La Popa. Comprende los diseños y obras de
construcción de la sede del jardín botánico, desde las instalaciones administrativas y
de servicio a la comunidad hasta las colecciones, viveros, senderos ecológicos y
miradores, jardines in situ y ex situ. La implementación estaría coordinada y liderada
por la corporación CPDCP y contaría con la participación de asesores externos, el
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 108
MAVDT, las universidades y ONG s ambientales. La financiación estaría en su mayor
parte a cargo de organismos multilaterales y ONG s.
Se ha pensado que el jardín una vez en funcionamiento puede ofrecer fuentes de
empleo a la población del cerro, que también puede vincularse a campañas de
control centralizadas en la CPDCP; en ese orden de ideas, y dentro de las líneas del
Plan de Emergencia Social Pedro Romero se plantea como acción complementaria
la capacitación y vinculación laboral de residentes en las áreas de servicios
generales.
e) Mejoramiento Integral Área Estratégica de Loma Fresca
Este componente tiene el doble propósito de mejorar las condiciones de
habitabilidad del sector y recuperar las áreas de cauces naturales que se encuentran
invadidos. Adicionalmente se propone como opción para reasentamiento de parte
de las familias afectadas por el Macroproyecto. Esta zona ofrece además opciones
para densificación moderada en función de las áreas vacantes que aún conserva.
La gestión estaría a cargo de CORVIVIENDA, aunque una acción complementaria de
vital importancia (a cargo de Aguas de Cartagena) sería la ampliación de cobertura
y extensión de redes de alcantarillado). La financiación provendría de las fuentes
utilizadas normalmente para la construcción de vivienda de interés social.
f) Construcción del nodo de servicios turísticos Guillermo Posada
Comprende la construcción de la Plaza del Artesano como elemento principal de la
oferta cultural, turística y comercial del sector; incluye la zona para exhibición y venta
de artesanías y servicios de gastronomía local y la zona comercial para concesiones.
La elaboración de los proyectos y la ejecución de las obras se harían bajo el liderazgo
y coordinación de la Secretaría de Infraestructura-. Se propone que estas
concesiones sean administradas por la CPDCP como fuente de financiación para el
mantenimiento del Jardín Botánico. La financiación se obtendría de recursos de
endeudamiento y valorización, con participación de organismos multilaterales.
La acción complementaria de este componente estratégico es el Programa de
capacitación y formalización económica de la población vulnerable, propuesta que
se inscribe en las líneas del Plan de Emergencia Social Pedro Romero y comprende
capacitación en microempresas, cooperativas, servicios gastronómicos y turísticos,
entre otros.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 109
g) Renovación Urbana Loma de La Paz
Se plantea como Plan Parcial de Renovación Urbana de iniciativa mixta; comprende
el nodo de equipamientos propuesto en el modelo de ordenamiento, que incluye
instalaciones para capacitación y educación no formal, canchas deportivas,
atención a tercera edad, ludoteca infantil y biblioteca, entre otros. Adicionalmente
se incorpora una zona para el desarrollo de un proyecto de vivienda para estrato 3.
El Plan Parcial se formularía bajo el liderazgo de la Alcaldía Distrital y CORVIVIENDA y
sería financiada por inversionistas privados con esquema fiduciario. Como
acción complementaria se propone la creación de un Portafolio de Oportunidades
Financieras y Estímulos Tributarios a la Renovación Urbana.
h) Renovación urbana Umbral del Cerro
Se plantea igualmente como Plan Parcial de Renovación de iniciativa mixta;
comprende el equipamiento cultural del Museo de la Ciudad, los espacios públicos
del Umbral del Cerro y las zonas comerciales y empresariales del actual Callejón de
los Chivos. Se formularía bajo el liderazgo de la Alcaldía, y al igual que el anterior, los
proyectos y obras serían coordinadas por la Secretaría de Infraestructura. La
financiación estaría también a cargo de inversionistas privados con un esquema
fiduciario. Igualmente se debe apoyar mediante el Portafolio de Oportunidades
Financieras y Estímulos Tributarios a la Renovación Urbana.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 110
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA
MATRIZ ESTRATÉGICA DE GESTIÓN
COMPONENTES ESTRATÉGICOS ETAPAS GENERALES FASES DE ACTUACIÓN GESTIÓN FUENTES FINANCIACIÓN ACCIONES COMPLEMENTARIAS
1. DESARROLLO MARCO 1.1. Constitución de la Corporación para Liderazgo: Alcaldía y CARDIQUE Aportes socios fundadores.
JURÍDICO E INSTITUCIONAL el Desarrollo del Cerro de La Popa CDCP
1.2. Desarrollo Plan de Negocios CDCP1.3. Declaratoria Área Protegida Regional
2. AMPLIACIÓN ÁREA 3.1 Definición Unidades de Actuación Por Unidades de Actuación Presupuesto Secretaría de PROGRAMA SANEAMIENTO BÁSICO:
PROTEGIDA 3.2. Diseño y construcción cerramiento Secretaría de Infraestructura Infraestructura, endeudamiento - Recuperación botaderos de basura
3.2. Negociación condiciones tenencia CPDCP - Diseño estrategia disposición basuras
terrenos Armada Nacional y antenas - Educación Ambiental
3.3. Implementación esquema vigías Secretaría de Participación y Presupuesto secretaría PROGRAMA DE DIVULGACIÓN Yambientales Desarrollo Social SENSIBILIZACIÓN EL CERRO ES DE TODOS
RECUPERACIÓN Y CONSERVACIÓN 3. RESTAURACIÓN 4.1. Estabilización taludes Por Unidades de Actuación CARDIQUE, EPA, Tarjeta Verde,
AMBIENTAL DEL CERRO DE LA POPA GEOMORFOLÓGICA 4.2. Revegetalización Coordinación CPDP cooperación internacional, 4.3. Restauración cauces y drenajes CARDIQUE, EPA, Secr. Infraest. recursos publicidad
4. REGULACIÓN ESCORRENTÍA 5.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda
ANTIGUA QUEBRADA LOMA PAGA 5.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento, valorización, plusvalía5.3. Ejecución obras
5. REGULACIÓN ESCORRENTÍA 5.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda
LONGITUDINAL (SUR-NORTE) 5.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento, valorización, plusvalía5.3. Ejecución obras
1. IDENTIFICACIÓN DE LAS ZONAS 1.1. Identificación de áreas generales con Alcaldia Distrital, CORVIVIENDA, Presupuesto Alcaldia Distrital, EPA,
DE INTERVENCIÓN restricción ambiental EPA, Secretaria de gestión social Pedro Romero
1.2. Levantamiento topográfico
1.3. Identificación de construcciones a reasentar1.4. Identificación de zonas de relocalización Acompañamiento comunitario
2. DECLARATORIA DE LA SITUACIÓN 2.1. Declaratoria de la situación de emergencia EPA, CORVIVIENDA Presupuesto Alcaldia Distrital, EPADE EMERGENCIA 2.2. Acuerdo interinstitucional "agenda comun"
3. REALIZACIÓN DEL CENSO 3.1. Caracterización socioeconómica y cultural de CORVIVIENDA, ONG´S Presupuesto Alcaldia Distrital, EPA, Acompañamiento comunitario
las unidades familiares identificadas CORVIVIENDA "Pedro Romero"
3.2. Elaboración de listado definitivo y acuerdo de voluntades para adelantar el proceso
4. ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE 4.1. Elaborar estudio de titulos: identificación de Secretaria de Planeación, Presupuesto Secretaria de Planeación,
PROGRAMA DE REASENTAMIENTO las condiciones de tenencia CORVIVIENDA4.2. Notificación a interesados
5. ELABORACIÓN DE AVALUOS 5.1. Elaboración de avaluos de predios y mejoras Secretaria de Planeación, Presupuesto Secretaria de Planeación,
Y MEJORAS 5.2. Consolidación del valor "costo total" VR y CORVIVIENDA CORVIVIENDAacompañamiento
6. EJECUCIÓN DEL PROGRAMA DE 6.1. Identificación del tipo de reasentamiento CORVIVIENDA, Secretaría Presupuesto Alcaldia Distrital, EPA, Formalización de la situación laboral
REASENTAMIENTO 6.2. Definción de temporalidad para garantizar de gestión social CORVIVINEDA "Pedro Romero" ONG´S, Preservación del tejido social
oferta habitacional endeudamiento Incorporación a programas de educación
6.3. Definición de valores de reubicación VR formal y no formal
6.4. Sensibilización y acompañamiento Implementación de programas de
institucional a la población involucrada conviviencia y autogestión
6.5. Garantizar acceso a servicios sociales Bancarización, fomento al ahorro,
6.6. Acompañamiento en programas autoconstrucción
complementarios: trabajo, preservación de Formación en la identificación y gestión tejido social, auto construcción del riesgo
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 111
Fuente: elaboración de la consultoría
1. CONSTRUCCIÓN 1.1. Diseños y presupuestos Por tramos (no requiere adqui- Recursos presupuesto, endeuda
ANILLO VIAL DEL CERRO 1.2. Ejecución obras sición de predios) mientoSecretaría de Infraestructura
2. CONSTRUCCIÓN ANILLO 2.1. Diseños y presupuestos Por tramos (no requiere adqui- Valorización, recursos plusvalía
AMBIENTAL CAÑOS 2.2. Ejecución obras sición de predios)Secretaría de Infraestructura
3. CONSTRUCCIÓN EJE 3.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda
AMBIENTAL CALLE GUILLERMO 3.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento, valorización, plusvalíaPOSADA 3.3. Ejecución obras
OPERACIÓN ESTRUCTURANTE PIEZA 4. CONSTRUCCIÓN EJE 4.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda
URBANA DE LA POPA AMBIENTAL CALLE 4a 4.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento, valorización, plusvalía4.3. Ejecución obras
5. ADECUACIÓN EJES 4.1. Diseños y presupuestos Recursos presupuesto, endeuda
AMBIENTALES BARRIO LA MARÍA 4.2. Adquisición predios Secretaría de Infraestructura miento4.3. Ejecución obras
1. CONSTRUCCIÓN SEDE ADMINISTRATIVA1.1. Diseños y presupuestos Liderazgo CDCP Organismos multilaterales, PROGRAMA DE CAPACITACIÓN Y
DESARROLLO PARQUE JARDÍN Y DE SERVICIOS AMBIENTALES 1.2. Ejecución obras Asesores externos, privados, ONG´s ONG´s ambientalistas FORMALIZACIÓN ECONÓMICA DE LA
BOTÁNICO LA POPA 2. IMPLEMENTACIÓN COLECCIONES, PRO-1.1. Diseños y presupuestos POBLACIÓN VULNERABLE (PESPR)
GRAMAS COMPOSTAJE, OTROS SUBPRO-1.2. Ejecución obras - Servicios generales DUCTOS
1. REASENTAMIENTO FAMILIAS 1.1. Definición Unidades de Actuación Por Unidades de Actuación CORVIVIENDA, Alcaldía, EXTENSIÓN REDES Y MEJORAMIENTO
DENSIFICACIÓN ÁREA ESTRATÉGICA ÁREAS CAUCES Y TALUDES 1.2. Selección beneficiarios CORVIVIENDA, Secretaría de endeudamiento Distrito COBERTURA ACUEDUCTO Y
ESTRATÉGICA LOMA FRESCA 1.3. Adquisición predios Infraestructura. ALCANTARILLADO*
2. PROYECTOS VIVIENDA DE 1.4. Diseños y presupuestos CORVIVIENDA, Secretaría de *En estudioINTERÉS PRIORITARIO 1.5. Construcción viviendas Infraestructura.
1. CONSTRUCCIÓN Y PROMOCIÓN 1.1. Diseños y presupuestos CDCP, Alcaldía, Secretaría Recursos presupuesto, endeuda PROGRAMA DE CAPACITACIÓN Y
PLAZA DEL ARTESANO 1.2. Construcción y amoblamiento urbano Infraestructura. miento, valorización FORMALIZACIÓN ECONÓMICA DE LA
POBLACIÓN VULNERABLE (PESPR)
- Microempresas y cooperativas
DESARROLLO NODO SERVICIOS artesanos y serv. Gastronómicos
TURÍSTICOS GUILLERMO POSADA - Transporte turístico
- Guías turísticos - Otros servicios
2. DESARROLLO INMOBILIARIO 2.1. Diseños y presupuestos CDCP, Alcaldía, Secretaría Inversionistas privados convoca-
ZONA COMERCIAL 2.2. Promoción y publicidad Infraestructura. dos por la CDCP (fiducia)
2.3. Construcción y dotación Contratistas por licitación2.4. Asignación concesiones CDCP
1. DISEÑO PLAN PARCIAL RENOVACIÓN 1.1. Delimitación área intervención Plan Parcial iniciativa mixta Recursos presupuesto PORTAFOLIO DE OPORTUNIDADES
1.2. Definición modelo urbano Coordinación Alcaldía y CORVIVIENDA, efectos de la plusva- FINANCIERAS Y ESTÍMULOS
RENOVACIÓN URBANA 1.3. Perfiles productos inmobiliarios CORVIVIENDA lía en reparto de cargas y benefi- TRIBUTARIOS A LA RENOVACIÓN
LOMA DE LA PAZ 1.4. Proyectos especiales Ejecución Inversionistas privados cios, inversión privada URBANA
1.5. Definición Unidades de Actuación Urb. - Diseño y promoción
1.6. Definición reparto cargas y beneficios2. EJECUCIÓN 2.1. Desarrollo Unidades de Actuación Urb.
1. DISEÑO PLAN PARCIAL RENOVACIÓN 1.1. Delimitación área intervención Plan Parcial iniciativa mixta Recursos presupuesto PORTAFOLIO DE OPORTUNIDADES
1.2. Definición modelo urbano Coordinación Alcaldía y CORVIVIENDA, efectos de la plusva- FINANCIERAS Y ESTÍMULOS
RENOVACIÓN URBANA 1.3. Perfiles productos inmobiliarios CORVIVIENDA lía en reparto de cargas y benefi- TRIBUTARIOS LA RENOVACIÓN
UMBRAL DEL CERRO 1.4. Proyectos especiales Ejecución Inversionistas privados cios, inversión privada URBANA
1.5. Definición Unidades de Actuación Urb. - Diseño y promoción
1.6. Definición reparto cargas y beneficios2. EJECUCIÓN 2.1. Desarrollo Unidades de Actuación Urb.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 112
6. ESTRATEGIA GENERAL DE FINANCIACION
Como eje central de la estrategia de gestión y financiación se considera importante
la creación de una entidad independiente pero sin ánimo de lucro que permita
captar, canalizar y administrar recursos tanto de origen público y privado, como de
organismos multilaterales y ONG nacionales e Internacionales para financiar los
subproyectos y la sostenibilidad del macroproyecto en el mediano y largo plazo.
En este sentido, y teniendo en cuenta los objetivos trazados por el macro proyecto, se
considera que la CORPORACIÓN es el esquema más adecuado ya que permitirá la
vinculación de diferentes actores (públicos, privados, y no gubernamentales de
orden nacional e internacional) con el fin de gestionar y direccionar acciones
orientadas a propender por el bienestar de una comunidad y su entorno, al mismo
tiempo que deben gestionar y administrar recursos de las fuentes mencionadas
anteriormente. Y la sola presencia de diferentes entes públicos y privados, genera un
entorno de auto control y autorregulación.
6.1. CREACIÓN CORPORACIÓN PARA EL DESARROLLO DE LA POPA
Dado que una Corporación, esquema de entidad definido, requiere de la
participación de diferentes personas naturales y/o jurídicas tanto públicas como
privadas, se buscará la participación del Distrito de Cartagena como socio natural de
la Corporación.
En primera instancia, se buscará la participación de entidades con un interés genuino
en la recuperación del Cerro, y/o de entidades que puedan aportar su experiencia y
modelos de gestión, tales como: Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias, CARDIQUE,
Red Nacional de Jardines Botánicos, Empresas que tengan algún elemento de su
infraestructura de red en el cerro (telecomunicaciones, energía eléctrica, gas, etc.),
ONG nacionales e internacionales que actualmente adelanten actividades en el
Cerro de la Popa, empresas que puedan aportar experiencia y modelos de gestión o
de negocios en aspectos de apoyo relevantes a los diferentes procesos vinculados a
las actividades esenciales de la Corporación (Empresas de mensajería, diseño,
publicidad, impresores, comunicaciones, prensa, telecomunicaciones, sistemas, etc.)
Como principales funciones de la Corporación, se pueden resaltar las siguientes:
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Planeación y coordinación: La Corporación deberá asegurarse del cumplimiento
del programa y cronogramas de ejecución del macroproyecto. De igual manera,
deberá asegurarse que los proyectos que ejecutan varias entidades estén
coordinados y alineados con las directrices del gobierno distrital y nacional.
Gestión de Recursos: Sin bien es cierto que la presente consultoría debe diseñar la
estrategia de financiación del proyecto, será la Corporación la encargada de
gestionar los recursos de Cooperación Internacional y los de aportes y donaciones
provenientes del sector privado.
Administración de recursos: La Corporación deberá hacer estricto seguimiento,
control y asignación de los recursos que se reciban de las diferentes fuentes.
Administración ambiental: La Corporación deberá velar por el cuidado ambiental
del Cerro, así como será responsable de administrar (o subcontratar) la operación
y administración del Jardín Botánico y los Equipamientos.
Capacitación: Deberá coordinar actividades de capacitación por parte del SENA
o de diferentes ONG, para la población de La Popa.
Si bien es cierto, este aparte hace referencia a la financiación de la Corporación
Cerro de la Popa, se deben diferenciar las dos etapas y, en consecuencia, esquemas
de financiación que deben asociarse a la Corporación: Financiación Inicial, y;
Financiación de Sostenimiento.
Al momento de analizar y diseñar la estrategia de financiación del Macro Proyecto, y
partiendo de la importancia de la participación del sector privado, el grupo consultor
detectó que una parte importante de los proyectos necesarios para obtener los
resultados esperados, no son atractivos financieramente (no generan ingresos) y por
lo tanto no es posible esperar la participación de inversionistas privados. Por ende, la
estrategia de financiación requería diseñar un esquema que involucre a los privados,
sin ofrecer un retorno o rentabilidad sobre dicho aporte.
La solución a esta situación fue la creación de una marca “La Popa” a través de la
cual se genere conciencia ciudadana, y de esta manera el público local y turistas
realicen compras y aportes voluntarios que permitan obtener recursos dirigidos a la
financiación tanto de la Corporación como del sostenimiento de algunos de los
proyectos.
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6.2. CAMPAÑA TARJETA VERDE LA POPA
El ítem más representativo de la marca “La Popa” será la “Tarjeta Verde”. Esta será el
principal mecanismo mediante el cual el público puede hacer sus donaciones
mediante dos formatos posibles:
Tarjeta Verde Física: En las tiendas, supermercados, cruceros, centros comerciales,
etc., las personas podrán comprar una “Tarjeta Verde” parecida a una tarjeta
prepago de minutos celular o un “bono de regalo” que al raspar cierta área de la
tarjeta aparecerá un número.
Tarjeta Verde Virtual: En establecimientos donde no sea posible la venta de la
tarjeta física (restaurantes, cajeros electrónicos, bancos, etc.) el usuario cancelará
el valor de la donación y recibirá impreso un número en la factura o recibo.
Para su ejecución exitosa, la Corporación deberá encargarse de contratar mediante
convocatorias públicas (al igual que la campaña de la marca “La Popa”.
6.3. CAPTACIÓN DE RECURSOS DEL SECTOR PRIVADO
Como se ha explica la captación de recursos privados es fundamental en la
estrategia de financiación. A continuación se presentan las principales fuentes
privadas de financiación del macroproyecto:
Cargas y Beneficios
Este mecanismo se utilizará en la medida en que los subproyectos permitan la
incorporación de actividades económicas en cuya explotación encuentren interés
los privados. Estos estarán dispuestos a asumir las “Cargas” derivadas de las obras
para la recuperación del Cerro en uno o varios subproyectos, siempre y cuando
puedan ver el retorno de su inversión en los “Beneficios” obtenidos de la explotación
de dichas actividades económicas. Para su adecuada implementación será
necesario incorporar a los subproyectos, componentes inmobiliarios que permitan a
los propietarios de los terrenos recuperar su inversión mediante la venta y/o arriendo
de los inmuebles, o en su defecto; se deberán diseñar estructuras económicas que
sean susceptibles de ser concesionadas, y de esta manera asegurar el retorno de la
inversión privada.
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Incentivos tributarios
Según el artículo 125 del estatuto tributario, las donaciones realizadas a
corporaciones y otras entidades sin ánimo de lucro representan exenciones tributarias
a quienes las realizan. Este incentivo radica en permitir al donante la deducción del
130% del valor donado, del Impuesto de Renta. Es decir, debido a que una donación
contablemente tiene el tratamiento de un gasto, esta es deducible 100% del
impuesto de renta. Sin embargo, el incentivo radica en que adicionalmente, el
donante puede deducir de su impuesto de renta el 30% del valor donado. De esta
manera, se obtiene una deducción del 130%.
Publicidad ecológica empresas vinculadas
Uno de primeros subproyectos en ejecutarse deberá ser la delimitación y cerramiento
de la Zona de Protección Ambiental, ya que para dar inicio a las labores de
recuperación es necesario impedir que se levanten nuevas viviendas en la zona del
Cerro de la Popa.
Una importante fuente de financiación para este proyecto, que va a requerir recursos
para el levantamiento, mantenimiento y vigilancia del cerramiento, son las diferentes
empresas que podrían hacer un aporte que se verá representado en publicidad
ecológica que se incorporará al cerramiento. Esta publicidad sería diferente a la que
realizan las empresas habitualmente, ya que estaría enfocada en los temas
ambientales para salvar el cerro.
Vinculación de empresas a campaña Tarjeta Verde La Popa
Esta estrategia se irá perfeccionando en la medida en que los diferentes
subproyectos se vayan consolidando y sea posible hacer estimaciones razonables de
ingresos y gastos. Sin embargo, desde ahora es posible establecer que la
participación de diferentes entidades multilaterales, privadas y otras entidades sin
ánimo de lucro es indispensable ya que los re ursos públicos son insuficientes para la
financiación del macroproyecto. Es importante anotar que dichos aportes no deben
ser necesariamente en dinero. Tanto la corporación como los diferentes subproyectos
van a requerir del desarrollo de diferentes procesos y actividades, que podrán ser
llevados a cabo por las diferentes entidades que se vinculen a la marca “La Popa”, o
la “Tarjeta Verde”.
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6.4. CAPTACIÓN RECURSOS DE COOPERACIÓN INTERNACIONAL
Debido a que parte de los subproyectos que componen el macroproyecto no son
generadores de ingresos, no son susceptibles de ser financiados por inversionistas
privados. Por esta razón, se hace fundamental la participación de entidades
internacionales de cooperación que aporten recursos no reembolsables.
Dado que la estrategia de financiación está en fase de estructuración, a
continuación se presentan las diferentes entidades. La definición de las entidades a
las cuales acceder, y cual mecanismo utilizar, se realizará una vez se de inicio a la
fase de implementación del Macroproyecto. Para ese momento, ya estarán definidos
los montos que deben gestionarse, las personas responsables, y más importante aún,
el equipo de trabajo deberá conocer el estado de las relaciones del distrito de
Cartagena de Indias con las diferentes entidades. Antes de conocer estas tres
variables, no es conveniente aventurarse en la construcción de escenarios o de
estimaciones.
Generalmente, los recursos de cooperación internacional se gestionan a través de
dos (2) mecanismos, a saber:
Directamente desde las Administraciones locales – Alcaldías
Como parte de las actividades que llevan a cabo los municipios, está el desarrollo y
fortalecimiento de relaciones con entes territoriales extranjeros (municipios,
ayuntamientos, distritos, países, alcaldías, etc.). En ocasiones, estos entes con los que
se tienen relaciones, disponen de presupuestos para la financiación de proyectos que
generen impacto positivo a nivel social o a nivel ambiental. Cada uno de los
proyectos se gestiona, presenta y aprueba individualmente y en este caso, los debe
recibir directamente el municipio, ya que es la relación entre este y el organismo
internacional la que permite el desembolso.
En este caso, el Distrito sería el encargado de gestionar los recursos y ejecutar los
proyectos o actividades vinculadas al Macroproyecto para la recuperación del Cerro
de la Popa. En su defecto, el distrito se encargaría de transferir estos recursos a la
entidad encargada de ejecutar las actividades o proyectos.
A través de Agencias de Cooperación
En las diferentes ciudades existen Agencias encargadas de gestionar y tramitar los
recursos de entidades cooperantes y direccionarlos hacia las entidades y/o
proyectos receptores. En algunos casos ellas mismas administran recursos de
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proyectos propios. Por lo general son de carácter mixto, y su función es la de
gestionar recursos para determinada ciudad o región.
A manera de ejemplo, está la Agencia de Cooperación e Inversión de Medellín y el
Área Metropolitana – ACI, la cual fue creada en 2002 por la Alcaldía de Medellín,
Empresas Públicas, Empresas Varias y el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, con
el fin de contar con una institución que facilitara la relación de la región con el
mundo, y de esta manera atraer flujos de capitales.
6.5. ESTRATEGIAS JURÍDICAS PARA EL SANEAMIENTO Y REAPROVECHAMIENTO DE LA
PROPIEDAD
6.5.1. Tenencia, propiedad y clasificación del suelo
El análisis de las condiciones de propiedad y tenencia del suelo en el área del
Macroproyecto es un factor determinante para la ejecución del Programa de
Reasentamiento de Viviendas. Desde el punto de vista legal, estas condiciones
se definen inicialmente a partir de la relación entre las siguientes variables:
a) Tenencia:
Propietarios (personas naturales o jurídicas que acreditan títulos de propiedad)
Poseedores (no cuentan con títulos pero alegan posesión legal)
Tenedores (arrendatarios e invasiones)
b) Naturaleza jurídica del bien desde la perspectiva de propiedad:
Privado
Fiscal
De uso público
c) Clasificación del suelo
Suelo urbano
Suelo de protección
La combinación de estas condiciones, en ocasiones sumada a otro tipo de variables
que pueden surgir de la situación específica considerada, origina las siguientes
situaciones tipo:
1. Propietarios poseedores de bien privado o fiscal sobre suelo desarrollable
2. Propietarios poseedores de bien privado o fiscal sobre suelo de protección
3. Poseedores no propietarios sobre suelo desarrollable
4. Tenedores de bienes privados o fiscales sobre suelo desarrollable o de protección
5. Tenedores de bienes de uso público
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Las situaciones de propiedad, posesión y tenencia del suelo pueden generar
situaciones jurídicas de gran complejidad que deben dilucidarse mediante estudios
particulares de titulación que superan los alcances del Macroproyecto. La consultoría
realizó el análisis de la condición de propiedad pública o privada de los predios
frente a la clasificación del suelo (urbano o de conservación); se detectó la
existencia de un número considerable de predios registrados a nombre de entidades
como el Distrito Turístico y Cultural de Cartagena, la Nación – Convento de la Popa e
INURBE – Instituto Nacional de Vivienda. Entre los predios de propiedad privada se
destaca la gran cantidad de ellos que están registrados a nombre del Círculo de
Obreros de San Pedro Claver. Igualmente cabe destacar que la información catastral
necesaria para realizar estos análisis (mayo de 2010) no cubre las zonas altas del
Cerro de la Popa ni algunas zonas de las Lomas de la Paz.
CUADRO 47. ÁREA DEL MACROPROYECTO:
PREDIOS DE PROPIEDAD PÚBLICA Y PRIVADA SEGÚN TIPO DE SUELO
SUELO PROPIEDAD PROPIETARIO PREDIOS ÁREA
Ha
Urbano Pública Cartagena
D.T.C.
144 3,08
INURBE 48 0,52
Conservación Pública Cartagena
D.T.C.
14 0,37
SUBTOTAL PÚBLICA 206 3,97
Urbano Privada Varios 3.121 59,34
Conservación Privada Varios 167 3.87
SUBTOTAL PRIVADA 3.288 63,21
TOTAL 3494 67.18
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ÁREA DEL MACROPROYECTO:
PREDIOS DE PROPIEDAD PÚBLICA Y PRIVADA
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 120
6.5.2. Tenencia y propiedad de predios y construcciones
El segundo aspecto del análisis jurídico realizado por la consultoría involucra la
variable construcciones; esta variable se evaluó con base en información catastral
del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, concretamente sobre los siguientes
aspectos:
1) Ficha catastral de construcción
2) Número de construcciones sobre suelo
3) Titular del derecho de propiedad sobre el suelo (folio de matricula inmobiliaria)
4) Titular del derecho de propiedad de la construcción.
Esta información permitió detectar las situaciones de conflicto real o potencial frente
a la tenencia y propiedad de los predios y construcciones a partir de las siguientes
situaciones tipo:
1) Predios sin construcción alguna.
2) Predios con una o más construcciones, todas del mismo titular.
3) Predios cuyo propietario no coincide con el de la construcción existente, que se
codifica como mejora.
4) Construcciones codificadas como mejoras, cuyos propietarios son distintos a los
propietarios del predio que ocupan.
5) Predios que presentan construcciones del mismo propietario y al mismo tiempo
construcciones de propietarios diferentes.
Cabe destacar que una parte significativa de los predios con conflictos potenciales
de propiedad y tenencia (es decir, los predios que incorporan construcciones
codificadas como mejoras) se localizan en zonas objeto de reasentamiento de
población y en las Áreas Estratégicas, especialmente en las de Lomas de la Paz y
Nodo de Servicios Turísticos Guillermo Posada.
El análisis (que excluye condiciones de tenencia o posesión) permite deducir que las
dos primeras categorías corresponden a los predios e inmuebles que no presentan
conflictos de propiedad; entre los restantes se pueden detectar situaciones de
invasión y subdivisión no legalizada que deben ser objeto de estrategias jurídicas
específicas.
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ÁREA DEL MACROPROYECTO:
CONDICIONES DE PROPIEDAD DE PREDIOS Y CONSTRUCCIONES
Fuente: elaboración de la consultoría
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CUADRO 47. ÁREA DEL MACROPROYEECTO:
CONDICIONES DE PROPIEDAD DE PREDIOS Y CONSTRUCCIONES
CONDICIÓN PREDIOS O
CONSTRUCCIONES
ÁREA
Ha
Predios sin construcciones 392 8,32
Predio con construcciones del mismo
propietario
1.549 29,55
Construcciones (mejoras) de propietario
distinto al predio
1.214 19,29
Construcciones de distintos propietarios 31 2,01
Sin información 487 15,12
TOTALES 3673 74,29
6.5.3. Instrumentos jurídicos y soportes legales
El manejo jurídico de los escenarios derivados de los diferentes componentes
estratégicos del Macroproyecto se fundamenta en los siguientes instrumentos jurídicos
y soportes legales cuyos contenidos e implicaciones se desarrollaron en detalle en el
Producto 3 de la consultoría (Formulación del Macroproyecto):
Integración inmobiliaria
LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 77° Adicionado según el numeral 4º. del artículo 138 de la Ley
388 de 1997.
Cooperación entre participes
LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 47º.
Derecho de preferencia
LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 73°.
Compensación de cesiones obligatorias en dinero o en especie
LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 7.
DECRETO NACIONAL 1469 DE 2010 – ARTÍCULO 57.
Sustitución de bienes de uso público
LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 6.
DECRETO NACIONAL 1504 DE 1998 – ARTICULO 4º.
Imposición de sanciones urbanísticas – control urbanístico
DECRETO NACIONAL 1469 DE 2010 - ARTÍCULO 63
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LEY 810 DE 2003 - ARTÍCULO 2º
Reubicación por riesgo
LEY 9 DE 1989 - ARTÍCULO 56°
Amenaza de ruina
DECRETO 1355 DE 1970 - ARTICULO 216
Restitución de bien de uso público
DECRETO NACIONAL 1355 DE 1979 - ARTICULO 132
Enajenación voluntaria o expropiación judicial o administrativa por motivos de
utilidad pública
LEY 388 DE 1997 - ARTÍCULO 59º.
Enajenación gratuita de bienes fiscales – Titulación
LEY 9 DE 1989 - ARTÍCULO 58.
LEY 388 DE 1997 - Artículo 95º
LEY 1001 DE 2005 - ARTÍCULO 2o.
Legalización Urbanística
DECRETO NACIONAL 564 DE 2006 - ARTÍCULO 122.
Reconocimiento de construcciones
DECRETO NACIONAL 1469 DE 2010 - ARTÍCULO 64.
Lanzamiento por ocupación de hecho
LEY 9 DE 1989 - ARTÍCULO 69°
LEY 57 DE 1905 ARTICULO 15.
DECRETO NACIONAL 992 DE 1930
Prescripción adquisitiva de dominio
CÓDIGO CIVIL - ARTICULO 2512.
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IV. ÁREAS ESTRATÉGICAS Y PROYECTOS DE IMPACTO
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INTRODUCCIÓN: ÁREAS Y VALORES ESTRATÉGICOS
Adicionalmente, desde la concepción inicial del Macroproyecto en el POT de 2001 y
posteriormente desde su inclusión en el Plan de Desarrollo 2008 – 2011 se ha
enfatizado la importancia de incorporar al Macroproyecto objetivos de inclusión
social y económica con el fin de asegurar un impacto positivo sobre las comunidades
residentes en el cerro y en la pieza urbana. La condición de aislamiento y
segregación que en todo sentido padece el Cerro de la Popa con respecto a su
entorno urbano y a los demás sectores de la ciudadanía validan sin lugar a dudas
estos propósitos. En consecuencia, se estableció que el cumplimiento de los objetivos
formulados desde el Diagnóstico del Macroproyecto debe ser el resultado de una
estrategia de integración del Cerro de la Popa a la ciudad en todos los aspectos: no
solo en lo espacial, lo funcional y lo urbanístico, sino también social y
económicamente.
En ese contexto el concepto de paisaje cultural como proyecto adquiere toda su
pertinencia para los propósitos de la estrategia propuesta, y dentro de ese marco se
evidencia la necesidad de articular y coordinar los procesos de gestión ambiental,
gestión del suelo y ordenamiento urbanístico sobre la base de un Modelo de
Ordenamiento de referencia.
Con base en lo anterior se configuró una estrategia basada en cinco puntos del área
de estudio cuya localización responde a tres ventajas o valores estratégicos de
localización que se manifiestan en cada área de una manera particular dentro de un
esquema de complementariedad:
1) Un valor urbanístico, por corresponder a puntos de contacto entre elementos
particulares del cerro y elementos de la estructura urbana del entorno y del
Modelo de Ordenamiento propuesto;
2) Un valor ambiental por coincidir con áreas en las cuales se requiere emprender
acciones de recuperación geomorfológica, de cobertura vegetal y/o de
reducción de amenazas; y
3) Un valor social derivado del potencial de las áreas seleccionadas para desarrollar
proyectos de reasentamiento en el sitio o de equipamientos para el bienestar e
integración de la comunidad.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 126
El valor estratégico de localización se complementa con un valor estratégico de la
función, definido para cada área a partir de su programa particular y con base en las
siguientes premisas:
1) Aprovechar el potencial que representa un área de valor ecológico de extensión
apreciable en proximidades del centro histórico de la ciudad;
2) Generar elementos urbanos cuyo uso se oriente al desarrollo de actividades
económicas por parte de la población residente, orientadas a la configuración de
una oferta específica de productos y servicios para el turismo y para la población
local;
3) Destacar el valor del Cerro de la Popa como elemento icónico y parte de la
identidad de Cartagena; y
4) Definir zonas de uso residencial para el reasentamiento de familias en el área del
cerro o su entorno inmediato.
En resumen, las Áreas Estratégicas del Macroproyecto de Recuperación Integral del
Cerro de la Popa se definen como aquellas áreas de variada extensión y condición
cuyos valores de localización frente al Modelo de Ordenamiento se potencializan
mediante los valores implícitos de un programa funcional orientado al logro de
objetivos económicos, sociales y culturales.
El valor estratégico establecido para las áreas seleccionadas está directamente
relacionado con su viabilidad financiera; de hecho puede decirse que sin dicha
viabilidad el valor estratégico de cualquier propuesta se reduce sustancialmente.
La gran magnitud de las inversiones que requieren los componentes de recuperación
ambiental y reasentamiento hacen que la financiación del Macroproyecto dependa
en gran medida de la posibilidad de captar recursos internacionales de montos
significativos. La consultoría propone por esta razón que estos componentes se
financien con recursos especiales que deben gestionarse a partir de una entidad
específicamente creada para ese fin, cuya forma jurídica debe ser la de una
corporación y cuyas funciones abarcan desde la consecución de recursos hasta la
planeación y control de la ejecución de obras y demás inversiones por parte de las
entidades correspondientes. Este planteamiento obedece a la necesidad planteada
por la consultoría de integrar y articular la gestión del suelo urbano con la gestión
ambiental, aspecto que se considera prioridad del desarrollo institucional del distrito.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 127
En ese orden de ideas la financiación de las áreas estratégicas asociadas a la
recuperación ambiental y el reasentamiento (es decir, Jardín Botánico y Loma
Fresca) tiene un esquema propio e independiente; dada la magnitud de las
inversiones públicas y recursos externos que estos programas requieren, es muy
probable que concentren una porción significativa de los montos totales de inversión.
En ese contexto, la consultoría define las áreas estratégicas restantes con base en la
premisa según la cual éstas deben financiarse hasta donde sea posible mediante
esquemas de participación público privada.
En consecuencia, el esquema de gestión y financiación correspondiente a estas
áreas (Umbral del Cerro, Nodo de Servicios Turísticos y Loma Fresca) se basa en la
complementariedad de la iniciativa pública con la privada; las propuestas
desarrolladas por la consultoría para dichas áreas se conciben como resultado de
procesos de corto, mediano e incluso largo plazo (20 años).
Lo anterior implica que la condición futura prefigurada para las Áreas Estratégicas en
mención no puede concebirse únicamente a partir de inversiones públicas; por el
contrario, en dicha condición la participación del mercado inmobiliario será
fundamental. Con base en esta premisa las propuestas se asimilan a inversiones
inmobiliarias a las cuales se asocian obras especiales de espacio público y
equipamientos dentro de un enfoque de gestión integral.
Como propuesta para la implementación de las Áreas Estratégicas en el corto plazo
la consultoría perfila tres proyectos inmobiliarios y dos proyectos de inversión en VIS y
Jardín Botánico, y presenta una aproximación a los aprovechamientos y la imagen
urbana final de las áreas correspondientes.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 128
1. EL SISTEMA DE ÁREAS ESTRATÉGICAS EN EL CONTEXTO DE LA PIEZA URBANA
DE LA POPA
Las Áreas Estratégicas propuestas tienen un rol importante como nodos de los
sistemas estructurantes urbanos mediante los cuales se construye el soporte físico,
espacial y funcional para la integración del Cerro de la Popa con la Pieza Urbana a
la cual pertenece. En ese orden de ideas, cada una responde a las necesidades de
cada zona del entorno en términos de equipamientos dotacionales, manejo
ambiental, movilidad o renovación física, y en esa medida funciona como núcleo de
una estrategia orientada a mejorar los barrios de la pieza urbana. Puede decirse que
las Áreas Estratégicas y los proyectos propuestos en cada una de ellas configuran un
sistema centrífugo desde los bordes del cerro hacia el resto del área de estudio.
Adicionalmente las Áreas Estratégicas configuran un sistema propio a partir de la
principal de ellas, correspondiente al Jardín Botánico. Tomadas en conjunto, estas
áreas brindan una gama de opciones complementarias para la apropiación y
disfrute del cerro como recurso valioso que la ciudad ofrece a la población
cartagenera y a los visitantes.
A partir de lo anterior la consultoría definió cinco Áreas Estratégicas:
1) El área de conservación ambiental correspondiente al suelo protegido actual y a
la expansión prevista del mismo, que incorpora el Parque Jardín Botánico
propuesto, el área del Convento Museo de la Popa y el futuro Parque de las
Baterías.
2) El área del Nodo de Servicios Turísticos Guillermo Posada, localizado en la zona del
antiguo cauce de la Quebrada de la Paga (hoy inundable), como continuación
en las faldas del cerro de la Calle Guillermo Posada.
3) La zona del Barrio Loma Fresca, que presenta especial potencial para la
densificación en razón de su baja ocupación;
4) La zona de Loma de la Paz, cuya vocación para el uso residencial no se ha
aprovechado y que está sometida a procesos de ocupación ilegal; y
5) La franja sobre el costado norte de la Avenida Pedro de Heredia, entre la vía de la
procesión de la Candelaria y el llamado Callejón de los Chivos, que la consultoría
ha denominado el Umbral del Cerro de la Popa.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 129
GRÁFICO 1. MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN DEL CERRO DE LA POPA:
LOCALIZACIÓN DE ÁREAS ESTRATÉGICAS
Fuente: elaboración de la consultoría
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 130
1.1. SISTEMAS ESTRUCTURANTES
Las Áreas Estratégicas propuestas configuran un “collar” en torno al Cerro de la Popa,
formado por los proyectos previstos para cada área y las conexiones entre ellos;
desde el punto de vista urbanístico estos elementos conforman el sistema
estructurante del Macroproyecto y al mismo tiempo establecen la articulación del
mismo con los sistemas estructurantes de la Pieza Urbana, o, en otras palabras, las
relaciones del cerro con el resto de la ciudad. En esta forma el diseño de las Áreas
Estratégicas se determina a partir de su articulación con los distintos sistemas
estructurantes.
1.1.1. Sistema Ambiental
Las propuestas de la consultoría para la Pieza Urbana de la Popa buscan restablecer
o configurar sistemas estructurantes de escala zonal, y el más importante de ellos es el
Sistema Ambiental. Tomando como centro y elemento principal del sistema el AE del
Parque Jardín Botánico, las demás áreas propuestas ocupan puntos específicos
alrededor del cerro con el fin de generar una estructura radial de relaciones con el
entorno urbano inmediato y con los elementos periféricos del ecosistema (cuerpos de
agua); al mismo tiempo se aborda mediante las acciones propuestas en cada AE la
solución de las problemáticas más graves de deterioro de cauces y taludes,
deslizamientos, inundaciones y ocupación de zonas protegidas externas al cerro.
Los elementos más importantes del sistema ambiental de las áreas estratégicas y su
relación con los sistemas estructurantes de la pieza urbana son los siguientes:
a) Zonas de protección de laderas, taludes y manglares
Las zonas de protección de laderas y taludes son las áreas con pendientes de más
del 25 % que configuran las laderas del Cerro de la Popa, las Lomas del Diamante,
Peyé y La Paz, así como los taludes asociados a escorrentías en el sector de Loma
Fresca. En este subsistema el elemento de mayor jerarquía está constituido por las
laderas del Cerro de la Popa en razón de su ubicación central y su tamaño. En una
escala menor se destacan los taludes de Loma Fresca y Lomas de la Paz como
elementos estructurantes de las Áreas Estratégicas correspondientes.
b) Escorrentías y canales
La necesidad de reconfigurar el subsistema de canales y escorrentías del cerro y su
área de influencia es evidente; para ello se propone articular las propuestas del Plan
Maestro de Drenajes Pluviales existente con los siguientes elementos:
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 131
Los cauces de las escorrentías de la antigua Quebrada Loma Paga, en torno al
cual se estructura el Área Estratégica Nodo de Servicios Turísticos y el cauce
longitudinal que corre en sentido norte - sur desde las faldas hasta los barrios
Paraíso y Daniel Lemaitre y fija el límite entre las áreas estratégicas de Loma
Fresca y Jardín Botánico.
El estanque de filtración (o elemento similar) propuesto con el fin de regular el
caudal de las escorrentías que bajan del cerro a la altura de la Calle Guillermo
Posada. Dicho estanque se plantea además como elemento principal del
diseño paisajístico del Área Estratégica Nodo de Servicios Turísticos.
El sistema de Áreas Estratégicas integra en las propuestas estos elementos: los cauces
a restaurar se integran con ejes ambientales de uso peatonal arborizados que
cumplen un rol estructurante en el Jardín Botánico y en el Nodo de Servicios Turísticos,
y el estanque de filtración a su vez se integra como elemento paisajístico de dicho
nodo al lado del talud sur de Loma Fresca que la delimita.
c) Ejes ambientales y escénicos
La integración de los elementos principales del paisaje por medio de vías arborizadas
permite generar un entorno urbano de calidad en el cual la arborización cumple un
rol importante frente a las condiciones del clima; adicionalmente la continuidad de la
vegetación favorece las condiciones de hábitat de la fauna. El sistema de áreas
estratégicas incorpora los ejes ambientales propuestos para la recuperación de las
escorrentías mencionadas en el punto anterior, además de otros dos (por las calles 42
y 43) cuyo propósito es articular las zonas verdes del área protegida con el futuro
Parque Lineal de la Ciénaga de la Virgen.
d) Parques y zonas verdes
El subsistema de parques y zonas verdes de la pieza urbana incorpora dos elementos
que a futuro serán los más importantes de la ciudad: el Parque Lineal de la Ciénaga
de la Virgen y el Parque Jardín Botánico del Cerro de la Popa. Adicionalmente se
incorpora al sistema la propuesta del Parque Pie del Cerro como punto de contacto
visual entre el Cerro de la Popa y la ciudad, así como las zonas verdes que forman
parte del Centro Deportivo de La Paz y los cauces y taludes recuperados del área
estratégica de Loma Fresca.
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1.1.2. Sistema de espacio público y equipamientos
La estructura de espacios públicos d3el sistema de áreas estratégicas se compone de
los siguientes elementos:
El Parque Jardín Botánico (junto con el futuro Parque de las Baterías), que está
destinado a convertirse en razón de su magnitud y su función educativa
ambiental en el espacio público y equipamiento más importante de Cartagena
en términos de imagen urbana; esta área estratégica tiene una clara vocación
de parque urbano de escala distrital, a la manera de los grandes parques de
ciudades mayores en todo el mundo.
El Umbral del Cerro se estructura a partir de la Plaza de La Candelaria, el Museo
de la Ciudad y el Parque Pie del Cerro; estos elementos formarán parte del
sistema estructurante general urbano en razón de una importancia cultural
definida por las siguientes características funcionales:
La Plaza de la Candelaria se concibe como espacio de hondo contenido
cultural asociado a la procesión y a las fiestas anuales en honor de la Virgen de
la Candelaria, eventos que se desarrollan en espacios inadecuados e
insuficientes. Se plantea que en ella se localicen los puestos de ventas
temporales y que constituya una parada de la procesión de la virgen.
El Museo de la Ciudad se plantea como un equipamiento cultural destinado a
la investigación, y documentación sobre la historia urbanística de la ciudad, así
como a la exhibición de imágenes y reconstrucciones de las distintas etapas
de su desarrollo. El Macroproyecto plantea además como una opción a
mediano plazo la instalación de un sistema de cable entre el Museo de la
Ciudad y los miradores adyacentes al convento, con el fin de provechar la
complementariedad funcional que se generaría entre ellos.
El Parque Pie del Cerro es un espacio público que se plantea como nueva
“cara” del Cerro de la Popa (específicamente de la cima del mismo y del
convento) hacia la ciudad. Su función paisajística y cultural es asegurar la
visibilidad del cerro como elemento de la identidad de Cartagena y
componente principal de su paisaje, la cual se puede ver amenazada por los
futuros desarrollos inmobiliarios del la Avenida Pedro de Heredia.
El Nodo de Servicios Turísticos se estructura a partir de un espacio público de
escala urbana: la Plaza del Artesano, concebida como futuro punto de oferta de
productos artesanales y gastronomía regional para el turista.
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El Área Estratégica de Loma Fresca se define como ámbito de una estrategia de
Mejoramiento Integral Reestructurante que tiene como elemento principal la
reestructuración del espacio público mediante la recuperación de taludes y
cauces de escorrentía, la regularización del trazado urbano y la creación de
puntos de equipamiento de seguridad y atención de la niñez y la tercera edad.
Por último, el Área Estratégica Lomas de la Paz se concibe como el resultado de
una estrategia de creación de un ámbito público que en la actualidad es
inexistente: la zona presenta un bajo nivel de consolidación de la trama vial, que
se caracteriza por su irregularidad y discontinuidad como producto de la
topografía. La propuesta de la consultoría se basa en la ceración dos elementos
estructurantes del ámbito público de la zona:
Una vía colectora en sentido norte – sur, que delimita el talud de la ladera
principal de la loma y permite acceder a la parte alta y generar un trazado
urbano continuo; y
Un nodo de equipamientos de escala zonal, el Centro Deportivo Popular, que
incluye un parque con canchas deportivas y un conjunto de canchas
cubiertas y piscina pública, orientado a la atención de la población joven de
la zona (que incluye, además de los barrios de las lomas, los de San Bernardo,
San Francisco y la María, todos de estratos 1 y 2).
Tomando en conjunto las propuestas de las cinco áreas, éstas se pueden entender
como una estrategia de consolidación, a partir del cerro y sus bordes, de una
estructura de espacios públicos y equipamientos articulada con base en un
subsistema de ejes ambientales, vías escénicas y senderos ecológicos que valorizan
las visuales privilegiadas del paisaje urbano.
1.1.3. Sistema Vial y Movilidad
Las áreas estratégicas se estructuran internamente y en su relación con la ciudad a
partir de su relación con vías existentes y propuestas de la siguiente manera:
Avenida Pedro de Heredia: da acceso al área estratégica Umbral del Cerro; las
afectaciones por la construcción del Corredor Troncal afectan la totalidad de la
misma.
Calle Guillermo Posada: vía local principal y eje ambiental, conecta el AE Nodo
de Servicios Turísticos con las vías arterias Paseo de Bolívar. Carretera Torices y
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Anillo Ambiental; remata en la Laguna del Cabrero en un muelle del sistema
intermodal.
Calle 68A: se propone su prolongación hacia el sur hasta empatar con la Avenida
La María (vía del sistema arterial); con esta prolongación se convierte en vía local
principal y asegura la accesibilidad del área estratégica Lomas de la Paz.
Calle 49 en Loma Fresca: se propone su regularización y adecuación para
soportar tráfico de transporte público (sistema complementario) y dar acceso al
Barrio Loma Fresca y al AE correspondiente.
Vía Perimetral del Cerro: fija el límite entre el área protegida y los barrios de la
parte baja.
La consultoría plantea asimismo un conjunto de perfiles viales que incluyen la Avenida
Pedro de Heredia en el tramo de Umbral del Cerro (en la cual se modifican andenes
respecto al proyecto del SITM, sin afectar las calzadas), la vía Perimetral del Cerro, el
Anillo Ambiental (para el cual se propone una franja variable sobre los cuerpos de
agua destinada a arborización y amoblamiento urbano) y las vías locales secundarias
para áreas de renovación y mejoramiento integral.
En concordancia con lo anterior, se plantean vías locales principales en Loma Fresca
y Loma de la Paz con el fin de complementar las rutas existentes en el SITM.
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Fuente: elaboración de la consultoría
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1.1.4. Sistema de servicios públicos
Las redes y cobertura de los servicios públicos en el sistema de áreas estratégicas se
comportan de manera similar a los demás sistemas estructurantes; es decir que
presentan una cobertura alta en relación con la pieza urbana como totalidad pero
mucho más baja en las zonas altas del cerro e incluso de las lomas de Peyé y La Paz.
El estudio de los planos de redes y coberturas evidencia que las políticas de extensión
de los servicios no se han articulado para ejecutarse coordinadamente; así lo
demuestra el hecho de que las condiciones de prestación de los servicios y la
extensión de las redes difieren significativamente entre uno y otro.
Las redes de gas natural y energía cubren la casi totalidad de los barrios, pero en el
Área Estratégica Jardín Botánico sólo existe servicio de energía. En cuanto a
acueducto y alcantarillado, existen zonas relativamente extensas y densamente
pobladas que no cuentan con estos servicios, aunque algunas como Loma Fresca
están incluidos en los programas de extensión de redes.
En general puede decirse que, puesto que se han definido las zonas destinadas a
Mejoramiento Integral y aquellas que serán objeto de reasentamiento de viviendas,
se presenta la posibilidad de coordinar las acciones de las empresas en el cerro en lo
referente a extensión de las redes.
1.2. ASPECTOS NORMATIVOS
Los planteamientos desarrollados para las áreas estratégicas se enmarcan dentro de
los lineamientos normativos propuestos en la formulación general del Macroproyecto
(Producto 3 de la consultoría) sobre tratamientos urbanísticos, áreas de actividad y
alturas de las construcciones, como se explica a continuación.
1.2.1. Tratamientos Urbanísticos
a) Consolidación
Este tratamiento no aplica para ninguna de las áreas estratégicas, pues todas ellas se
presentan como tales en función de su potencial de transformación. Se establece el
tratamiento de consolidación para los barrios de la zona baja al norte y al occidente
del Cerro de la Popa, que corresponden a barrios cuyo tejido urbano ofrece un
soporte adecuado para los usos existentes y para una densificación moderada. Estos
barrios están en directa relación con las áreas estratégicas de Umbral del Cerro,
Nodo de Servicios Turísticos y Lomas de la Paz, con los cuales pueden establecer una
relación de complementariedad en razón de los usos y estratos que albergan.
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b) Mejoramiento integral
Se propone este tratamiento en la modalidad Complementario para los barrios de la
periferia de la Popa no sometidos a tratamiento de renovación urbana; la totalidad
del área estratégica de Loma Fresca se define como Mejoramiento Integral
Modalidad Reestructurante con el fin de desarrollar una estrategia de regularización
morfológica y recuperación ambiental encaminada a aprovechar la baja ocupación
actual y el grado moderado de restricción ambiental con el fin de relocalizar familias
del programa de reasentamiento.
c) Renovación Urbana
Las tres áreas estratégicas restantes (Umbral del Cerro, Nodo de Servicios Turísticos y
Loma de la Paz) se proponen como áreas con tratamiento de Renovación Urbana
modalidad Redesarrollo con el fin de proponer una transformación radical de su
estructura urbana, sus usos y su ocupación en concordancia con el rol urbano
potencial identificado para cada una de ellas. Estas transformaciones en puntos
específicos del área del Macroproyecto tienen el propósito de servir como
detonantes de la transformación del cerro en función de una renovada y múltiple
relación con su entorno.
d) Áreas de protección
Las zonas correspondientes al Jardín Botánico, así como las zonas de escorrentías,
taludes y laderas son áreas protegidas cuyo tratamiento urbanístico es de
Conservación Ambiental.
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Fuente: elaboración de la consultoría
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1.2.2. Áreas de Actividad Usos del Suelo
Los puntos escogidos para el desarrollo de las áreas estratégicas tienen en
común el hecho de no cumplir un rol coherente en la estructura urbana; su
valor estratégico radica precisamente en su potencial para asumir nuevos
roles frente a la transformación deseada del cerro y de la pieza urbana. Con
base en esta premisa se definieron los usos específicos de cada área
estratégica en concordancia con las áreas de actividad propuestas.
El Circuito Turístico de la Popa
En términos de usos del suelo las áreas estratégicas responden a dos
contenidos diferentes y complementarios: 1) los que se orientan a la creación
de equipamientos colectivos y mejoramiento del hábitat, como son Loma
Fresca y Lomas de la Paz; y 2) aquellos que surgen como opción de
generación y desarrollo de actividades económicas.
Este segundo tipo de área estratégica está formado por los siguientes
elementos:
- El Jardín Botánico, que sin desconocer su carácter de equipamiento
cultural de escala distrital y regional tiene también gran potencial como
atractivo turístico.
- El Umbral del Cerro, que reúne usos comerciales y dotacionales que
como el Museo de la Ciudad tiene también la doble función de
equipamiento y atractivo turístico. Y
- El nodo de servicios turísticos, que como lo indica su nombre está
orientado a esta demanda y reúne usos comerciales, dotacionales y
recreativos para habitantes y turistas.
Las tres áreas estratégicas tienen una clara connotación como subconjunto
en la medida en que por su cercanía, tipo de uso y conectividad configuran
un circuito turístico con el Parque Jardín Botánico como elemento dominante.
Este circuito podrá integrarse en el futuro a los atractivos adicionales que se
generarán con el Plan Parcial de Bazurto y el Parque de la Ciénaga de la
Virgen, conformando un conjunto caracterizado por la multiplicidad de
opciones de una nueva oferta para el turismo cultural.
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2. ÁREA ESTRATÉGICA JARDÍN BOTÁNICO
2.1. VALOR ESTRATÉGICO
El Área Estratégica Jardín Botánico se propone como polígono dentro del SCA e
incluye algunos sectores de taludes y laderas que se recuperarían en las zonas
ocupadas (2.1 ha). Son 48.9 hectáreas de las cuales 2.8 corresponden al Parque de
las Baterías o del Convento y 43.9 al Jardín propiamente dicho.
El área fue definida teniendo en cuenta su gran potencial estratégico por su
localización y sus características naturales y paisajísticas que hacen necesario el
desarrollo de ciertas acciones de recuperación y aprovechamiento, como las que se
listan a continuación:
Nodo recreativo y cultural urbano para el fomento de la investigación y la
cultura ambiental.
Recuperación y protección del ecosistema de Bosque Seco Tropical.
Recuperación de cauces naturales.
Control de la erosión, protección del suelo y recuperación morfológica.
Regulación de escorrentías mediante cobertura vegetal.
Contención del proceso de invasión.
Oferta cultural urbana y regional.
Preservación de los valores históricos y ecológicos del paisaje5.
Sostenibilidad del área protegida.
Gestión cultural ambiental mediante la vinculación de los habitantes a
campañas ambientales.
2.2. ASPECTOS SOCIALES
El énfasis de la caracterización social en las áreas estratégicas está determinado por
el programa de reasentamiento siendo que la reubicación de familias es la pregunta
central de los términos de referencia y la mayor preocupación de carácter social de
la Alcaldía Municipal en la perspectiva de ejecución del Macroproyecto.
En términos del análisis socio demográfico hay que destacar que en Suelo de
Conservación Ambiental se cuentan 634 construcciones que representan 3.417 5 Cabe mencionar que algunos de los senderos definidos en todo el parque se trazan de acuerdo a los
caminos históricos representados en planos del año 1798 y 1805; entre estos se destaca el sendero
oriental propuesto que atraviesa el cerro de norte a sur (del convento al barrio La Paz) y que ha sido
trazado siguiendo un sendero histórico que comunicaba a las antiguas Canteras del Rey.
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personas. La consultoría propone reubicar prioritariamente a un primer grupo de
construcciones, 75 en total, que adicionalmente se encuentran en máximo Grado de
Restricción Ambiental, dejando para una fase posterior las restantes 559
construcciones. Este sería un primer mensaje de gran contenido institucional en
términos de política pública ya que combinaría acciones de protección a la vida y al
medio ambiente.
También hay que tener en cuenta que dentro del Suelo de Conservación Ambiental
se encuentran tres actores institucionales que definen la forma de ocupación de
dicho territorio: la Armada Nacional, el complejo de antenas para la comunicación y
los Agustinos Recoletos, al respecto, la consultoría ha propuesto que cada uno de
estos inicie un plan de regularización que precise los linderos de su ocupación y sean
invitados principales en la conformación de la Corporación Cerro de la Popa. El
desarrollo de estos instrumentos implicaría un cambio en el espectro de los
tratamientos del POT ya que se precisaría el polígono de conservación patrimonial
asociado al convento y la consolidación de los equipamiento de defensa justicia y
comunicaciones.
En cuanto al estrato, el SCA se define como Estrato 0 y por lo tanto el área del jardín
(48.9 ha) es análoga ; otras 1.55 hectáreas se encuentran en Estrato 1 y corresponden
a áreas que la consultoría propone se incorporen al área estratégica.
En síntesis, el área estratégica del Jardín Botánico se define como parte del SCA con
un alto nivel de ocupación, situación en extremo delicada para un ecosistema en
riesgo y para los mismos pobladores ya que no cuentan con los sistemas de soporte
para la vida urbana, se encuentran en condiciones de extrema marginalidad sin
posibilidad de mejorar sus condiciones actuales y frente a la incertidumbre
permanente de ser reubicados. Las construcciones presentan un bajo nivel de
consolidación, no existe la posibilidad de un sistema de recolección de basuras y aún
más, los servicios públicos domiciliarios son casi inexistentes.
En el siguiente grafico se puede observar la condición de tenencia de las 293
construcciones que se encuentran dentro del área estratégica del Jardín Botánica;
tan solo el 3.7% (11 predios) registra algún tipo de condición reconocida, lo cual
significa que en una primera etapa del programa el mayor esfuerzo debe
concentrarse en el saneamiento y estudio de títulos
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AREA ESTRATEGICA JARDIN BOTANICO: TENENCIA Y PROPIEDAD DEL SUELO
Jardín Botánico 11
Construcción de propietario diferente al del predio 10
Predio con construcción del mismo propietario 1
2.3. ASPECTOS URBANÍSTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
2.3.1. Sistema Ambiental
El sistema ambiental de esta área estratégica conforma el núcleo y elemento
dominante del sistema ambiental de la pieza urbana y está compuesto por las áreas
de bosque seco tropical presentes en el cerro, por las áreas a recuperar, los cauces
naturales y los ejes ambientales propuestos que lo integran a los ecosistemas
circundantes y los parques del sector, la Ciénaga de la Virgen y los cuerpos de agua.
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Fuente: elaboración de la consultoría
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2.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
El Área Estratégica del Jardín Botánico cumple en este sistema un rol similar anterior
derivado del hecho de que tanto el jardín botánico como los demás elementos del
sistema ambiental tienen asociados espacios de uso público en los cuales la relación
con los elementos ambientales da origen a calidades escénicas especiales. En ese
orden de ideas, el modelo prevé que las relaciones del cerro como ecosistema con
los cuerpos de agua como elementos ambientales se superpongan con las relaciones
entre jardín botánico y elementos como el Parque de la Ciénaga de la Virgen y el
Anillo Ambiental, a través de ejes ambientales con tratamiento especial de espacio
público, amoblamiento y arborización.
Adicionalmente. El Jardín Botánico (asociado al Parque de las Baterías, a la Iglesia de
la Candelaria y al Convento Museo de la Popa) se encuentra en el centro de otros
elementos principales de la estructura de espacios públicos y equipamientos
propuesta. Los espacios públicos y equipamientos propuestos en el área del Parque y
Jardín Botánico para el funcionamiento y oferta de servicios ecoturísticos integran los
ejes ambientales de la pieza con un sistema de senderos peatonales, estaciones,
miradores y espacios al aire libre.
2.3.3. Sistema vial y movilidad
El sistema vial existente en esta área estratégica se compone de los dos accesos al
convento: por la vía de la procesión desde la Avenida Pedro de Heredia (al sur del
cerro) y la entrada por el mercado de Santa Rita desde la Avenida Paseo Bolívar(al
noroccidente). El acceso vehicular al Parque Jardín botánico se propone por la
actual vía al convento desde Santa Rita, y a nivel peatonal por los ejes ambientales
propuestos sobre los cauces naturales al norte y occidente del cerro, estos futuros ejes
de acceso se conectan con un sistema de recorridos peatonales de bajo impacto
(también propuestos), que funcionan en forma de espina de pescado a partir de la
vía longitudinal existente, cuya utilización será restringida de acuerdo a la capacidad
de carga del cerro.
Finalmente, la propuesta vial se complementa con un anillo o vía perimetral del cerro,
que fue sugerida desde el POT para demarcar la zona y frenar el crecimiento de los
asentamientos, esta vía tiene como función delimitar las áreas protegidas del cerro y
generar una continuidad del recorrido de la parte baja de las faldas del mismo,
garantizando movilidad a los habitantes de barrios localizados en esta zona.
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Fuente: elaboración de la consultoría
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Fuente: elaboración de la consultoría
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2.3.4. Sistemas de Servicios Públicos
Acueducto
En el área del Jardín Botánico el servicio de acueducto cubre las áreas actualmente
ocupadas y destinadas a procesos de reasentamiento de población; esta cobertura
actual garantiza el servicio para las futuras zonas administrativas, para los servicios al
visitante y para el mantenimiento y riego de la vegetación del jardín botánico ex –
situ situado en la parte norte, que es la más baja.
Alcantarillado
El área del Jardín Botánico no cuenta con cobertura de alcantarillado, ni se
considera necesario a futuro para las áreas de bosques in – situ y ex – situ. Para las
instalaciones administrativas y dotacionales que necesitan este servicio la cobertura
puede obtenerse desde la red que va por la carretera al convento.
Gas natural
Este servicio sólo se considera necesario para los usos dotacionales y administrativos,
que pueden surtirse desde la red que existe bajo la carretera al convento.
Energía eléctrica
Las redes existentes garantizan cobertura en la zona alta correspondiente al
convento museo y en la zona media, a la altura del barrio Loma Fresca. Al igual que
con los otros servicios, la localización de las áreas dotacionales y administrativas
deberá adaptarse en una primera etapa a las redes existentes.
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Fuente: elaboración de la consultoría
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2.4. ASPECTOS AMBIENTALES
2.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
El 70% del área del Parque Jardín Botánico no presenta susceptibilidad a amenazas,
ya que conserva su cobertura vegetal y no se ha visto sometido a procesos de
invasión de gran magnitud.
No obstante, en la zona norte del mismo existen algo más de 11 Hectáreas que se
han visto afectados por la presencia de asentamientos de origen informal,
registrando sectores de susceptibilidad moderada y alta a remoción en masa y
erosión; y adicionalmente en los cauces de las escorrentías se presenta alta
susceptibilidad a socavación y flujos de detritos.
Igualmente, en esta zona también se presentan fenómenos activos sobre los cauces
naturales que han sido ocupados, donde se destaca un área de 2,8 hectáreas que
presentan alto grado de actividad por socavación de cauces y flujo de detritos, así
como una zona de 6 Ha sometida a actividad moderada por fenómenos de
remoción en masa.
2.4.2. Grado de restricción ambiental y criterios de manejo
El sector norte del área estratégica del Jardín Botánico presenta algunas
problemáticas ambientales ya mencionadas dentro de las que se detectan las
mayores restricciones en un sector de 2 hectáreas, donde se hace necesario iniciar
los procesos de reasentamiento de población en primera etapa por tratarse de
familias en peligro de deslizamientos, sumadas a la condición de ilegalidad por
encontrarse localizada dentro del perímetro del suelo de protección definido por el
POT. Igualmente existe un área significativa con Grado de Restricción Alto en las
laderas de la Loma de Nariño, que abarca parte del área estratégica del Jardín
Botánico y parte en el área del Nodo de Servicios Turísticos. En ambos casos las
viviendas existentes serán objeto de reasentamiento.
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2.5. CONDICIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
La base de datos catastral del área del Macroproyecto presenta inconsistencias en la
georreferenciación de manzanas y predios, y además no cubre los predios del futuro
Jardín Botánico, del convento museo, de las instalaciones de la Armada Nacional ni
de las antenas de radio instaladas en las partes altas. A pesar de estas limitaciones, se
detectaron 108 predios en el Área Estratégica, que cubren un total de 3.6 Hectáreas.
Con la información disponible y trabajo de campo se llegó a las siguientes
conclusiones:
La estructura de propiedad del Cerro de la Popa no se encuentra actualizada
catastralmente; los predios de uso institucional y de comunicaciones, así como el
correspondiente al Convento de la Popa, se encuentran sin registrar.
Como consecuencia de lo anterior, los registros muestran una situación que si
bien no evidencia la existencia de terrenos de propiedad pública, aparece
engañosamente como exenta de conflictos en torno a la propiedad.
El trabajo de campo realizado por la consultoría evidenció que además de los
casos mencionados existe un número importante de construcciones (mejoras) de
propietario diferente al del predio. La información al respecto no se encuentra
georreferenciada en ninguna de las fuentes consultadas.
La actualización catastral es una acción de primera prioridad como
levantamiento y actualización de información primaria orientada a soportar las
primeras etapas de implementación del Macroproyecto.
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2.6. ASPECTOS NORMATIVOS
2.6.1. Área Protegida y Tratamientos Urbanísticos
El área estratégica Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa tiene un área de 51,5
hectáreas, incluyendo la zona del convento, y está localizado sobre un Suelo de
Protección de carácter municipal (en primera instancia) definido así mediante el Plan
de Ordenamiento Territorial del Distrito, cuya cartografía oficial define un polígono de
86,4 hectáreas.
Actualmente el 95% del área del jardín botánico (49,1 hectáreas) se localiza sobre
suelo de protección, y el área restante corresponde a asentamientos de origen
informal que presentan alto grado de restricción ambiental, lo que hace necesaria su
relocalización en el corto plazo, y permite que esta porción de suelo sea recuperada
e incorporada al suelo de protección ambiental, junto con otras zonas externas al
área estratégica.
A largo plazo se propone que el total del área recuperada del parque jardín y el
bosque de protección de las laderas pase de esta escala local de protección a ser
convertido en un Área Protegida de escala regional que haga parte del Sistema
Regional de Áreas Protegidas - SIRAP, bajo la categoría de Distrito de Manejo
Integrado, buscando articular el ecosistema del cerro a las áreas protegidas de la
región Caribe (SIRAP Caribe) en cumplimiento de los objetivos de conservación
nacionales.
Las propuestas de reasentamiento de población formuladas desde el Macroproyecto
se asocian a acciones de recuperación ambiental cuyo propósito final es extender
paulatinamente el límite de las áreas protegidas hasta alcanzar un área total de 127,6
Hectáreas conformadas por un gran bosque de 114,1 hectáreas y algunas laderas o
taludes aislados. El suelo de protección definido para declaratoria inmediata suma
aproximadamente 96 Hectáreas que corresponden al área contenida en el polígono
del POT y otras áreas externas a este que no han sido intervenidas y aun conservan su
cobertura vegetal.
Los Tratamientos Urbanísticos definidos en el POT de Cartagena para las zonas que
rodean el área de conservación ambiental de la Popa no corresponden a la
evolución de los criterios técnicos que se ha dado sobre el tema después de 2001, ni
a la dinámica que transformó las zonas en cuestión durante diez años. Por esta razón
la consultoría propone modificar dichos tratamientos, especialmente en las siguientes
zonas:
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1) Sector occidental (Barrio Nariño): esta zona corresponde a asentamientos cuya
aparición ha generado una grave pérdida de la capacidad de filtración del
suelo, lo cual, unido a la presencia del cauce de la antigua Quebrada de La
Paga en la zona baja, es causante de inundaciones y flujo de sedimentos hacia
los barrios bajos en la temporada de invierno. Por esta razón se considera esencial
incorporar estas áreas al suelo protegido previo reasentamiento de la población.
2) Los sectores noroccidental y norte (Barrios Loma Fresca, Paraíso, Pablo VI), para los
cuales se propone Tratamiento de Mejoramiento Integral, en sus modalidades
Complementaria y Reestructurante, de acuerdo al grado de consolidación de las
zonas.
Por otro lado, cabe recordar que el área que se pretende proteger con la norma
(incluso la que entraría a regir de inmediato) se encuentra parcialmente invadida,
por lo cual incorpora áreas con manzaneo, vías y espacio público.
En estas áreas existen 108 predios y 368 construcciones (IGAC, 2010); en
consecuencia, adicionalmente a la norma que define el Suelo de Conservación
Ambiental se hace necesario implementar mecanismos de gestión que permitan
asegurar que los procesos de ocupación se controlen en áreas que irán variando a
medida que se desarrolle el Programa de Reasentamiento.
Así mismo, dentro de esta área estratégica se encuentra el sector de la Iglesia y
Convento de La Popa y el proyecto de recuperación de las baterías de defensa que
requiere de un tratamiento distinto por tratarse de edificaciones de valor histórico y
patrimonial por su arquitectura colonial, por lo tanto, a esta zona se le asigna un
tratamiento de Conservación Histórica definido en el artículo 181 del POT de
Cartagena.
Finalmente, los equipamientos o predios correspondientes a la Armada Nacional y a
las Antenas de Telecomunicaciones, deberán integrarse al Macroproyecto
estableciendo la reglamentación para su funcionamiento. En estas áreas se propone
un tratamiento de Consolidación (art. 198 POT) que permita fortalecer sus usos y
adecuar su infraestructura de manera articulada con el entorno.
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2.6.2. Usos del suelo y normas de edificabilidad
Por tratarse de un Suelo de Conservación Ambiental la norma de Áreas de Actividad
no aplica en el área del cerro; la consultoría prevé la localización exclusiva de los
usos necesarios para el cumplimiento de las funciones de recuperación y protección
del ecosistema, turismo ecológico y desarrollo de actividades de educación
ambiental, con altura de un solo piso, en estructuras livianas para la localización de
los servicios necesarios para el funcionamiento del parque y jardín botánico.
Las áreas con otros usos presentes dentro del suelo de conservación del cerro,
localizadas sobre la vía al convento desde el Mercado de Santa Rita y corresponden
a los predios de la Armada Nacional, al que se le asigna un uso Institucional de
Seguridad, y las zonas de las antenas de telecomunicaciones, con un uso Institucional
de Servicios Públicos. Estas dos áreas se identifican y configuran consolidando su uso,
y manteniendo las actividades y edificabilidad actual, se debe precisar el tema
predial para determinar los polígonos correspondientes que deben ser incorporados a
la normativa y cartografía del POT de Cartagena.
2.7. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
La declaratoria del área protegida del cerro de La Popa debe apoyarse en la
formulación y seguimiento a un Plan de Manejo Ambiental que garantice el
establecimiento de condiciones de manejo y mitigación de impactos sobre el
ecosistema en cumplimiento de los objetivos de protección y conservación del
bosque seco tropical presente en el mismo.
Este plan debe incluir toda el área definida para su protección (el total de 127,6
hectáreas) y debe ser elaborado y controlado inicialmente por el EPA como entidad
ambiental del área urbana de Cartagena, con el apoyo de CARDIQUE por ser la
autoridad ambiental regional por la importancia regional del cerro y la propuesta de
integración al SIRAP.
Dados los usos identificados dentro del área protegida del cerro, que ya tienen una
representación institucional o una temporalidad e importancia histórica asociada, es
necesario definir otros instrumentos que garanticen el manejo específico de estas
áreas y sus impactos sobre el entorno que es un área de conservación ambiental.
Para cada uno de estos espacios se propone un instrumento que se describe a
continuación.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 160
Los equipamientos de culto claramente definidos y presentes en la cima del cerro,
como el convento, la iglesia y las otras áreas históricas que se recuperen, son bienes
de importancia patrimonial que requieren de un manejo específico definido
mediante un Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP), elaborado y controlado
por el Instituto de Patrimonio y Cultura de Cartagena – IPCC con apoyo del Ministerio
de Cultura.
Por otra parte, los equipamientos de la Armada y las antenas, establecidos de forma
espontanea y contenidos en el suelo de protección del cerro deben someterse a un
proceso de “regularización y manejo”6 buscando mitigar los impactos negativos
generados sobre el ecosistema.
Finalmente, el proyecto del jardín botánico en si requiere también de un instrumento
complementario, similar a la figura del Plan de Implantación7 vigente en Bogotá, con
el fin establecer la reglamentación necesaria para evitar los impactos urbanísticos
negativos en la zona de influencia, con el fin de definir la conveniencia del proyecto
y las acciones y mecanismos para mitigar los impactos negativos.
2.8. PROYECTO JARDÍN BOTÁNICO
2.8.1. El Parque Jardín Botánico dentro del sistema de áreas estratégicas
El proyecto del Parque Jardín Botánico propuesto en el cerro de La Popa cumple un
rol fundamental e integrador dentro del Sistema de Áreas Estratégicas ya que es el
núcleo del macroproyecto que establece relaciones funcionales y conexiones físicas
directas entre todas las áreas definidas.
Este proyecto se relaciona con las otras áreas estratégicas así:
Umbral del cerro: Estos dos proyectos se integran por medio del área protegida al
sur del cerro en el sector del Salto del Cabrón, en el Umbral del cerro se
involucran zonas verdes y espacios libres que dan continuidad a la falda del cerro
y mantienen la relación visual desde la Avenida Pedro de Heredia. Así mismo, se
6 Término tomado del Plan de regularización y manejo, instrumento de planeación del Distrito de Bogotá
que busca mitigar los impactos generados por usos dotacionales, reglamentado mediante el Decreto
Distrital 430 de 2005. 7 Término tomado del Plan de Implantación, instrumento de planeación del Distrito de Bogotá para la
aprobación y reglamentación del comercio metropolitano y del comercio urbano, las dotaciones de
escala metropolitana y urbana, (…) tiene por objeto evitar los impactos urbanísticos negativos en las
zonas de influencia de los predios en los que se vayan a desarrollar los usos contemplados en el presente
artículo. Se reglamenta mediante el Decreto Distrital 1119 de 2000.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 161
dan espacios culturales como la plaza y el museo de la ciudad que
complementan los servicios del parque. El acceso y comunicación entre el
umbral y las zonas altas del Parque Jardín y el convento se da de forma directa
por la vía existente al convento.
Nodo de Servicios Turísticos: Funcionalmente es la relación más directa que existe
ya que en el nodo se ofertan servicios turísticos y culturales que complementan
los servicios ambientales y ecoturísticos del parque jardín. El acceso y
comunicación entre el Nodo de Servicios Turísticos y el Parque Jardín Botánico se
establece por el eje ambiental propuesto por la calle Guillermo Posada.
Loma Fresca: Se establece una conexión directa entre el Parque Jardín Botánico
y el sector residencial de Loma Fresca por su proximidad. El acceso a ambas
zonas es por la vía de Santa Rita al convento y comparten un espacio donde se
localiza la Sede Administrativa y Cultural del Parque Jardín que además es un
espacio de integración con la comunidad y de capacitación en temas
ambientales.
Loma de La Paz: El Parque Jardín Botánico y el sector Loma de La Paz se
encuentran en un punto al nororiente del cerro (separados solo por una vía) y es
posible recorrer el parque desde ahí por medio del sendero Canteras del rey, que
atraviesa el cerro de norte a sur comunicando el sector de las lomas de La Paz y
del Peye con el convento y los miradores que hacen parte del recorrido.
Funcionalmente se mantiene una relación entre las actividades recreativas del
parque y las del centro deportivo de Loma de La Paz.
Lo anterior define la vocación del área estratégica como un punto central de
encuentro y disfrute para las comunidades cercanas, la ciudad en general y los
visitantes, que además, teniendo en cuenta las condiciones naturales del cerro y el
paisaje de toda la ciudad desde el mismo, permiten el desarrollo de actividades y
usos orientados a la recreación, la cultura y el medio ambiente. La mayor parte de las
actividades propuestas se dan al aire libre y otras se centralizan en la Sede
administrativa y Cultural que es el proyecto inmobiliario del parque jardín donde
también se ejerce el control de la zona.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 162
CERRO DE LA POPA, AREAS ESTRATEGICAS
Fuente: Elaboración de la consultoría.
La definición normativa de determinado tipo de suelo con restricciones para su
ocupación ha demostrado en el caso de la Popa una total ineficacia. Como
complemento de la normativa planteada para actualizar el perímetro del área
protegida, la creación del Parque Jardín Botánico del Cerro de La Popa es una
estrategia de control y gestión de recursos para la recuperación ambiental y
conservación del ecosistema de Bosque seco tropical, su flora y sus procesos
naturales, generando unos usos, actividades y programas enfocados al cumplimiento
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 163
a los objetivos nacionales de conservación de la biodiversidad, mediante el desarrollo
de una institución que represente y vele por los intereses del cerro.
La conservación de la biodiversidad y su socialización es una misión propia de los
jardines botánicos; en el caso de la Popa es fundamental realizar labores de
formación de estudiantes y comunidades en temas ambientales, para dar a conocer
la importancia de la protección del bosque seco y los ecosistemas húmedos
circundantes, del peligro que representan las acciones realizadas sobre los mismos y
las medidas necesarias que se deben tomar para la protección y la convivencia
armónica con el medio ambiente.
El área del jardín botánico del Cerro de La Popa corresponde a una porción del área
protegida sobre la cual se presenta la muestra vegetal ex situ o colección de
especies vivas de bosque seco tropical. El resto del área funcionará como un parque
público (con acceso controlado) con oferta de servicios ecoturísticos y culturales
para los visitantes y concesión de algunos espacios para otras actividades.
El proyecto de Parque Jardín Botánico y el Área Estratégica del mismo nombre (56,4
hectáreas en total) se destinan a la oferta de servicios ecoturísticos y de educación
ambiental, en cumplimiento a los objetivos del macroproyecto según el POT (Artículo
98). Esta área incluye una zona de vegetación natural o bosque in situ que se puede
recorrer por medio de senderos peatonales para fomentar el desarrollo ecoturístico
de la zona, y un área de colecciones o vegetación ex situ en la que se presenta la
muestra de especies propias del ecosistema y de la región, que juega un papel muy
importante en la educación en temas ambientales.
2.8.2. Aspectos normativos
Por estar ubicado en una clase de suelo diferente al suelo urbano o urbanizable, en el
área del Jardín Botánico no aplican las normas de Tratamientos Urbanísticos, Áreas
de Actividad y edificabilidad definidas para el resto de la ciudad, ya que existen
normativas específicas para el manejo de los jardines botánicos a nivel nacional.
De acuerdo a esto, y a lo establecido en el Plan Nacional de Colecciones, el jardín
botánico propuesto se clasifica como un Jardín Tipo B, o Jardín para la conservación
de áreas silvestres, como respuesta a las necesidades locales para la conservación
de las plantas del bosque seco tropical.
Tomando como referencia el Jardín Botánico de Bogotá y otros jardines de
Colombia, se recomienda dividir tres áreas para su funcionamiento:
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 164
1) Área Educativa y Cultural: Encargada de los programas de educación y cultura
dirigidos a los diferentes tipos de público (comunidad del sector o visitantes), a
través de la oferta de cursos, talleres, conferencias, exposiciones y eventos,
además del manejo de los programas de capacitación relacionados con
mantenimiento de jardines, agricultura urbana y educación ambiental.
2) Área Técnica Operativa: Es la responsable del cuidado y mantenimiento de los
árboles, jardines y todas las áreas del Parque Jardín, y del apoyo técnico para los
programas de capacitación en restauración ecológica y agricultura urbana.
3) Área Científica: Encargada de la investigación sobre el ecosistema y la
importancia y usos de las plantas, de realizar la conservación de especies dentro y
fuera del Jardín, y orientar las acciones de recuperación de áreas en mal estado
en todo el cerro.
Los espacios y actividades que hacen parte del Parque Jardín Botánico se definen a
continuación.
2.8.3. Modelación urbanística
Teniendo en cuenta las características y condiciones actuales del ecosistema del
cerro de La Popa y de acuerdo a las definiciones del Plan Nacional de Colecciones
para los jardines botánicos de Colombia (2002), el jardín botánico propuesto se
clasifica como Jardín Tipo B o Jardín para la conservación de áreas silvestres,
respondiendo a la necesidad de recuperar y conservar las plantas del bosque seco
tropical.
En el Parque Jardín botánico se definen cuatro grandes áreas (o proyectos) que se
definen en detalle a continuación:
1. Sede administrativa y cultural.
2. Parque Jardín Botánico in situ
3. Colecciones o jardín botánico ex situ.
4. Parque del Convento y baterías.
e) Sede administrativa y cultural - Proyecto inmobiliario.
El proyecto inmobiliario del Parque Jardín Botánico se localiza en la zona de acceso
al mismo, subiendo por la vía de Santa Rita al convento, como una edificación que
marque el acceso al parque, controle la zona y donde se localicen las actividades
administrativas del mismo. Se establece fuera del área protegida por ser una
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 165
construcción de mayor área que requiere de espacios cerrados y que tendrá un gran
impacto en el sector, por lo que se define en dos lotes (a cada lado de la vía) que
suman un área de 2.000 m2 junto al barrio Loma Fresca, y entra a formar parte de la
normativa de dicha área estratégica.
Esquema de volumetría propuesta para la sede administrativa y cultural.
Fuente: Elaboración de la consultoría.
En esta Sede Administrativa y Cultural se centraliza todo el control y manejo del área
protegida y el parque jardín botánico. Tomando como referente el esquema de
funcionamiento del Jardín Botánico de Bogotá y otros jardines de Colombia, se
recomienda dividir el manejo administrativo en tres áreas o direcciones:
4) Área Educativa y Cultural: Encargada de los programas de educación y cultura
dirigidos a los diferentes tipos de público (comunidad del sector o visitantes), a
través de la oferta de cursos, talleres, conferencias, exposiciones y eventos,
además del manejo de los programas de capacitación relacionados con
mantenimiento de jardines, agricultura urbana y educación ambiental.
5) Área Técnica Operativa: Es la responsable del cuidado y mantenimiento de los
árboles, jardines y todas las áreas del Parque Jardín, y del apoyo técnico para los
programas de capacitación en restauración ecológica y agricultura urbana.
6) Área Científica: Encargada de la investigación sobre el ecosistema y la
importancia y usos de las plantas, de realizar la conservación de especies dentro y
fuera del Jardín, y orientar las acciones de recuperación de áreas en mal estado
en todo el cerro.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 166
En este edificio se localizan estas tres áreas administrativas (educativa – cultural,
técnica – operativa, y científica) que incluyen oficinas, salones de conferencias,
talleres, área de exposiciones y otras áreas complementarias que ofrecen servicios
tanto a los visitantes del jardín como al público externo, y que a la vez generan
ingresos y sostenibilidad al parque mediante el alquiler de espacios para la
realización de eventos culturales y académicos.
Los Espacios recomendados para el funcionamiento de la sede administrativa y
cultural del Parque Jardín Botánico son:
ZONA DE ACCESO SERVICIOS ADMINISTRATIVOS Y COMPLEMENTARIOS
- Entrada principal (peatonal y
vehicular)
- Jardines de exhibición
- Recepción y orientación
- Boletería
- Patio o plaza de llegada de
visitantes
- Plaza de actividades
ambientales y comunitarias
- Estacionamientos empleados
y visitantes
- Oficinas administración
- Archivo
- Salas de conferencias
- Talleres de capacitación
- Laboratorios de investigación
- Área de exposiciones
- Auditorio
- Salón de eventos sociales
- Biblioteca
- Cafetería o zona de comidas
- Souvenirs y librería
- Baños públicos
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 167
PROYECTO INMOBILIARIO PARQUE JARDIN BOTANICO
1. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO
Sede administrativa y cultural del Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa.
2. LOCALIZACIÓN
Manzana 1 Área Estratégica Umbral del Cerro
3. NORMATIVA
Tratamiento A. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos
I.O. I.C. Alturas
Desarrollo
con cambio
de patrón
Institucional
Tipo 3
Institucional
0.6 2.0 2 pisos
1 / 50 m2 const.
4. ÁREAS GENERALES, AFECTACIONES Y CARGAS
M2 %
4.1. ÁREA BRUTA (AB) 2.089 100.00
Sistemas generales urbanos Vías vehiculares 193 9.2
Vías peatonales 0 7.1
Espacio público 0 36.1
Equipamientos 0 0.00
Servicios públicos 0 0.00
Subtotal 1 (S1) 193 52.4
4.2. ÁREA NETA (AN) AB – S1 1896 47.6
Sistemas generales locales
(cargas locales)
Vías vehiculares 0 0.00
Vías peatonales 148 0.00
Espacio público 754 0.00
Equipamientos 0 0.00
Servicios públicos* 0 0.00
Subtotal 3 (S3) 902 0.00
4.3. ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 - S4 994 100.00
4.4. ÁREA OCUPADA 994 100.00
4.5. ÁREA LIBRE 0 0.00
4.6. ÁREA CONSTRUIDA 1.952 196,3
5. DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS SEGÚN USO
USOS M2 %
Institucional 1.952 100.0
TOTALES 1.952 100.0
6. DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS POR EDIFICACIÓN Y USO
Edificación Uso Área
ocupad
a
Piso
s
Área
construid
a
Administrativ
o
Administrativ
o
270 2 540
Cultural Cultural 724 2 1.412
TOTALES 994 N.A. 1.952
7. DISTRIBUCIÓN ÁREAS DE ESTACIONAMIENTO SEGÚN USO ASOCIADO
USOS AREA
ASOCIADA M2
PARQUEO
S
ÁREA M2
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 168
Institucional 1.952 39
TOTALES 1.952 39
f) Parque ecológico y jardín botánico in situ
Este sector del Parque Jardín ocupa la mayor parte del área del proyecto y
corresponde a sectores recuperados y áreas verdes de bosque seco tropical que
hacen parte del área protegida pero que por su topografía y ubicación pueden ser
transitables por medio de senderos peatonales ecoturísticos con miradores,
estaciones y otras zonas complementarias para actividades de recreación pasiva,
funcionando como un parque público pero con acceso controlado, para el
aprovechamiento de las condiciones naturales y paisajísticas del cerro.
Senderos y actividades del parque. Imagen editada de un sector de la Popa.
(Consultoría)
Los componentes del Parque Jardín Botánico del Cerro de La popa son:
Senderos ecoturísticos:
Son caminos peatonales que permiten hacer un recorrido por las áreas transitables
del cerro, disfrutando de un bosque natural y del paisaje de la ciudad a través de
zonas de estancia y miradores.
Para el trazado de los senderos, se tuvo en cuenta los antiguos caminos militares, de
acuerdo a la información encontrada en planos de los años 1.798 y 1.805, donde se
destacan los 4 caminos propuestos en sentido norte – sur. Estos antiguos caminos se
proponen recuperar e incorporar a los recorridos de los senderos ecológicos y ejes
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 169
ambientales del parque; se retoman los nombres de aquellos identificados como la
Quebrada de Loma Paga y Canteras del rey.
PARQUE JARDIN BOTANICO, ESQUEMA GENERAL
Fuente: Elaboración de la consultoría.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 170
PLANOS ANTIGUOS DEL CERRO DE LA POPA
Plano 1.798, Antonio de Arévalo. Plano 1.805, Manuel de Anguiano.
Se propone diferenciar los senderos mediante el uso de texturas y materiales
distintos, planteando por ejemplo que los caminos antiguos sean en piedra y más
rústicos y los senderos propuestos en adoquín.
Ejemplos de senderos peatonales y materiales para caminos históricos.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 171
Ejemplos de senderos peatonales y materiales para caminos propuestos.
Estaciones y miradores:
Son áreas al aire libre para realizar paradas de descanso, actividades lúdicas o
contemplar los paisajes del cerro y hacia los diferentes puntos de la ciudad,
manteniendo las relaciones visuales con los elementos del paisaje natural y cultural
como el mar, la ciénaga de la virgen, el sistema de caños y lagunas, el centro
histórico, castillo de San Felipe, Bocagrande, Manga, entre otros.
Ejemplos de miradores y zona de cafetería.
Se propone que en algunos puntos intermedios se puedan ubicar zonas de
cafetería y otros servicios para el visitante, mediante estructuras de bajo impacto
que no afecten el paisaje natural y el área protegida.
Aulas ambientales:
Son áreas abiertas o cubiertas con estructuras reversibles o de bajo impacto,
planteadas con criterios de flexibilidad y transparencia que se mimeticen en el
ambiente, su función es recibir grupos de personas para capacitaciones, talleres u
otras actividades ambientales con fines educativos o investigativos. Se prohíben las
construcciones fijas, permanentes y pesadas que generen alto impacto sobre el
ecosistema.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 172
Ejemplos de aulas ambientales y estructuras de cubierta de bajo impacto.
Otras áreas adicionales fueron definidas para garantizar la sostenibilidad del parque y
generar ingresos, estas son:
Restaurante:
Área que se da en concesión para ubicar un restaurante de alto nivel en el sector de
la loma de Nariño al occidente del cerro, esta área se encuentra dentro del área
protegida por lo cual se debe garantizar el cumplimiento de las condiciones
constructivas y normas de edificabilidad. Y asegurar las conexiones y accesibilidad
por medio de los senderos peatonales y vías vehiculares propuestas y zonas de
parqueo.
Jardín de bodas o eventos:
Dada la importancia de la ciudad de Cartagena como un destino turístico de bodas
y la necesidad de generar recursos para el sostenimiento del parque, se crea un
espacio al aire libre o con un área cubierta con una estructura liviana para alquilar
para bodas u otros eventos, es un espacio agradable y con las mejores visuales de la
ciudad que puede convertirse en otro escenario deseado para este tipo de eventos,
además de la importancia y la cercanía de la Iglesia de Nuestra Señora de La
Candelaria en la cima del cerro, que poco o nada se utiliza para estos eventos por
las dificultades de acceso que presenta actualmente. El acceso seria por la vía Santa
Rita y se debe adecuar un área de parqueaderos.
Colecciones - jardín botánico ex situ
El jardín Botánico ex situ o la zona de colecciones de especies está situada al norte
del área protegida del cerro, en esta área se encuentra la muestra de plantas
marcadas y clasificadas, por grupos de usos o familias, o por especies nativas del
bosque seco, especies introducidas adaptables a este y especies exóticas.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 173
Circuito Jardín Botánico:
Se plantea el desarrollo de sendero peatonal a manera de anillo que funcione
como un circuito que permita recorrer todo el jardín en un tiempo aproximado de
una hora, donde se van encontrando a cada lado del sendero las diferentes
especies propias del ecosistema, especies de la región y especies exóticas. Así
mismo, interconecta otras zonas donde se implantan proyectos como un herbario,
vivero, cafetería, souvenirs, aulas ambientales y talleres de restauración ecológica
y agricultura urbana.
ESQUEMA DE CIRCUITO Y AREAS DEL JARDIN EX SITU
Fuente: Elaboración de la consultoría.
Además de las aulas ambientales y otros espacios ya definidos, para el jardín ex situ
se recomiendan otras áreas como:
Especie Insignia:
Se sugiere que el EPA como entidad ambiental de Cartagena, identifique una
especie de árbol de bosque seco tropical destacado dentro del cerro y la ciudad
en general como emblema del distrito, ocupando un espacio significativo en el
jardín (en la zona de inicio del recorrido) para resaltar su importancia dentro del
ecosistema y motivar a la comunidad del sector y a la ciudadanía en general al
reconocimiento de la especies y a la siembra de estos árboles en sus jardines y
parques de la ciudad como parte de la estrategia de sensibilización.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 174
Vivero y Herbario:
Son dos áreas destinadas para fines educativos e investigativos, donde se muestra
una colección de plantas vivas (vivero) o secas (herbario), científicamente
organizadas y catalogadas, con una base de datos de respaldo. Al igual que
todas las construcciones dentro del área protegida, debe asegurarse que estas
sean de bajo impacto.
Servicios complementarios:
Las instalaciones del Jardín ex situ también deben ofrecer servicios de cafetería,
baños, venta de plantas, souvenirs y áreas de estancia y descanso en un ambiente
rodeado de vegetación para el disfrute de sus visitantes. Asi mismo, se propone
canalizar las aguas que bajan por los drenajes naturales y generar lagos artificiales
que recojan las aguas para evitar inundaciones y flujos de materiales a zonas
bajas, creando un ambiente agradable en el recorrido y que a la vez puede servir
para reutilizar las aguas mediante un sistema de riego.
Ejemplos de servicios del jardín botánico de Bogotá. Fuente: Consultoría.
Finalmente, existen otras áreas a las que se asocian los programas sociales de
capacitación y educación para el trabajo con la comunidad y con el público
interesado en temas de manejo ambiental. Estos programas son:
Agricultura urbana y educación ambiental el jardines de Medellín y Bogotá. (Consultoría)
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 175
Programa de Restauración Ecológica:
Este programa tiene como objetivo mejorar las condiciones ecológicas en áreas
alteradas del cerro de la Popa, a través de la implementación de acciones de
restauración, rehabilitación o recuperación, y la promover la participación de la
comunidad o todo tipo de público, mediante capacitaciones en una zona de
practica destinada dentro del jardín botánico, para contribuir a revertir el deterioro
y promover la sostenibilidad ambiental y la conservación de la biodiversidad.
Programa de Agricultura Urbana:
Busca contribuir a la política de seguridad alimentaria y el fortalecimiento de las
comunidades, permitiendo la construcción de tejido social y la consolidación de
una cultura ambiental asociada a procesos de intervención y apropiación del
territorio. Las actividades se centran en la producción de especies alimenticias,
medicinales y de jardinería, promoviendo el conocimiento y uso de plantas propias
de la región, la implementación de tecnologías limpias, manejo del agua y los
residuos sólidos, sensibilizando y creando una cultura ambiental en la ciudad.
Programa de Educación ambiental:
Ofrece experiencias de aprendizaje a grupos de niños, jóvenes y adultos,
familiares, turistas y visitantes, a través de recorridos guiados dentro del jardín
botánico y charlas relacionadas con el ecosistema y otros temas ambientales,
promoviendo la sensibilización y el aprendizaje de los visitantes en un ambiente
natural. Dentro de este programa entran actividades específicas de sensibilización
para siembra de árboles en toda la ciudad, el manejo de las aguas y residuos
sólidos, el reciclaje, y los grupos de líderes para el control y vigilancia del cerro.
Parque Histórico del Convento y baterías
Al Parque Ecológico y Jardín Botánico de La Popa, se asocia el proyecto de
recuperación del área del Convento y las baterías Nuestra Señora de la Popa, San
Juan y San Carlos, debido a la importancia histórica y la relación de actividades
turísticas y culturales que pueden complementarse con el Parque Jardín. Para el
desarrollo de este proyecto se plantea la recuperación de las antiguas baterías de
defensa, las hospederías y el cuerpo de guardia existentes en épocas de la colonia,
para el funcionamiento de un gran parque histórico que muestre parte de la
arquitectura militar y colonial de la ciudad, el complemento del museo de la ciudad,
el mirador existente y una oferta de servicios y actividades complementarias para los
turistas y visitantes.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 176
La recuperación de las hospederías contempla un uso propuesto de un hostal y
actividades complementarias como locales de internet, comidas, etc., que junto con
la restauración de las baterías involucren a la comunidad residente en el cerro para
capacitaciones y oportunidades laborales. La recuperación de la batería de San
Juan implica la desaparición del actual parqueadero (que esta sobre esta batería) y
un retorno de los vehículos al encontrar esta nueva zona, los parqueaderos se
ubicarían en una zona más baja cerca al área actual. La reactivación de este
parque en conjunto con el convento y el jardín botánico ameritan un Plan Especial
de Manejo y Protección que garanticen su pleno y óptimo desarrollo bajo
consideraciones históricas, paisajísticas, ambientales y sociales.
GRAFICO 6. ESQUEMA DE UBICACIÓN DE AREAS PARQUE HISTORICO
2.8.4. Esquema de gestión y financiación
La financiación de este componente debe ser liderada directamente por la
Corporación. Para la adecuación y construcción de las instalaciones del Jardín se
sugiere gestionar recursos con ONG´s y otras entidades ambientalistas
internacionales.
Pasa el sostenimiento se podría optar por cualquiera de las siguientes vías: a)
concesionar la prestación de los servicios del Jardín a favor de un prestador privado,
b) que la Corporación administre directamente la prestación de los servicios del
Jardín y recaude el valor de entradas, el acceso a los servicios y/o obtener recursos
del sector privado con publicidad.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 177
Estrategia de Financiación Área Estratégica
Area
estratégica
Fuente Financiación
Infraestructura
Financiación
Mantenimiento
Financiación
programas
Acompañamiento
Gestión
Jardín
Botánico
Financiación
Internacional: Red
de jardines
Internacionales,
ONG ambientales
Contrapartida
EPA o Cardique
Ingresos
Concesión :
Atrativo
Circuito
turístico
cultural-
ecológico
Universidades,
Centros de
Investigación:
socios
Corporación
Corporación
EPA o
Cardique
Fuente: Elaboración de la consultoría
La creación del circuito turístico ecológico cultural será de gran importancia para
atraer la inversión privada al Jardín Botánico. En la medida que se integren las tres
áreas estratégicas que hacen parte del circuito –Umbral del Cerro, Nodo de Servicios
y el Jardín- el flujo de visitantes aumentará y ante el incremento de la demanda el
mismo mercado se encargará de ajustar la oferta: el sector privado puede ofrecer
más servicios y generar una mayor rentabilidad.
La financiación puede provenir de fuentes internacionales, las Redes de jardines
botánicos internacionales o de ONG ambientalistas. Pero también cabe la
posibilidad que la empresa a la que se le concesionen los servicios del jardín, pueda
realizar algunas de las inversiones requeridas como una contraprestación a los
beneficios que va a obtener.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 178
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 179
3. ÁREA ESTRATÉGICA UMBRAL DEL CERRO
3.1. VALOR ESTRATÉGICO
El objetivo del Área Estratégica Umbral del Cerro es la consolidar un nodo de
equipamientos de carácter público y actividad mixta que incluya vivienda y
comercio. Son 5.1 hectáreas dentro de las que se encuentran 67 construcciones y 361
habitantes.
Esta área corresponde a la franja de manzanas situadas sobre el costado norte de la
Avenida Pedro de Heredia, entre carreras 32 y 34. El valor estratégico del área se
define con base en su relación directa con los siguientes elementos del Modelo de
Ordenamiento propuesto:
1) El corredor troncal del SITM Transcaribe (Avenida Pedro de Heredia) en el tramo
entre el Mercado de Bazurto y el Castillo de San Felipe, para el cual están
previstas tres estaciones en función de los altos volúmenes de tráfico peatonal
esperados para la zona;
2) El proyecto de ampliación de andenes, arborización y amoblamiento urbano de
la Avenida Pedro de Heredia, entre el Castillo de San Felipe y el sector del
Callejón de los Chivos, propuesto en el Macroproyecto para el Corredor Troncal
del SITM;
3) El pasaje comercial del Callejón de los Chivos propuesto en el mismo
Macroproyecto;
4) El espacio público de acceso al Cerro de la Popa, igualmente propuesto en el
mencionado Macroproyecto; y
5) La vía de acceso al cerro desde el sur, utilizada para la procesión de la Virgen de
la Candelaria, evento de gran significado cultural.
Adicionalmente el área está directamente relacionada con la zona del Plan Parcial
del Mercado de Bazurto, que generará un mejoramiento significativo de la calidad
del espacio urbano de su área de influencia. A partir de estos elementos el Área
Estratégica establece su articulación estructural con la ciudad.
La consultoría propone aprovechar esta relación para consolidar una
complementariedad funcional entre el cerro y su entorno mediante la creación del
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 180
Museo de la Ciudad, cuya actividad se integrará con el uso comercial del Callejón
de los Chivos y con los miradores urbanos propuestos en la parte alta aledaña al
convento.
La propuesta del museo busca reforzar el rol simbólico del cerro como parte de la
historia y la identidad de Cartagena y al mismo tiempo configurar una oferta turística
y cultural de escala urbana en torno al mismo, que se complementa con las
propuestas de la consultoría para el Parque Jardín Botánico y la Plaza del Artesano
que se presentan más adelante.
Además de lo anterior, el desarrollo de esta Área Estratégica tiene una implicación
particular frente al paisaje cultural de Cartagena: se trata de un punto privilegiado en
términos de relación visual del cerro con la ciudad, ya que colinda con la ladera sur
del mismo, que incluye el conjunto del convento y la iglesia en la cima y es visible
desde Manga, el Centro Histórico, Bocagrande y la bahía, así como desde buena
parte de la zona sur. En consecuencia, la ocupación del área deberá ser
especialmente cuidadosa frente al tema de las relaciones visuales con los elementos
mencionados.
3.2. ASPECTOS SOCIALES
La totalidad de su suelo se encuentra en estrato dos (2) significando un bajo nivel de
consolidación de las edificaciones, hecho claramente derivado de la expectativa
por la construcción del Sistema Transcaribe y la consecuente ola especulativa de
desarrollo de un suelo con un potencial inmobiliario enorme.
Es un sector con todos los servicios y sistemas cubiertos que no presenta ninguna
situación asociada a los Grados de Restricción Ambiental ; se trata de un área plena
de potenciales para cargarlos de presencia institucional y de nuevos valores
arquitectónicos y culturales, así como lo ha descrito la consultoría en el documento
de formulación.
3.3. ASPECTOS URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
3.3.1. Sistema Ambiental
La consultoría propone dos nuevas zonas verdes de uso público, una al interior del
Área Estratégica y la otra utilizando un terreno aledaño a la misma, cuya función
desde el punto de vista ambiental es integrar la ladera sur con el eje vial de mayor
movimiento vehicular de Cartagena (es decir, la Avenida Pedro de Heredia) y
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 181
generar una visibilidad mayor del cerro desde dicho eje vial. Las zonas verdes
propuestas aprovechan manzanas libres o de baja ocupación y permiten la creación
de áreas arborizadas como complemento al tratamiento ambiental previsto en el
Macroproyecto del SITM para los andenes de la mencionada avenida.
3.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
El ámbito público en la zona del AE Umbral del Cerro se encuentra en condición de
deterioro creciente debido a la congestión vehicular generada por todo tipo de
tráfico, la invasión de andenes, los altos flujos peatonales y la ausencia total de
tratamiento ambiental y amoblamiento urbano.
El SITM localizará en este tramo de la Avenida Pedro de Heredia dos de sus estaciones
más importantes, con lo cual se incrementará drásticamente el movimiento de
peatones y la demanda de espacio público agradable y eficiente. La propuesta
para el Umbral del Cerro está orientada principalmente a la transformación de la
estructura de espacio público y equipamientos del sector, como complemento a los
planteamientos derivados del Macroproyecto SITM Transcaribe y del Plan Parcial del
Mercado de Bazurto. Así mismo tiene relación con los planteamientos sobre espacio
público en el entorno del Castillo de San Felipe contenidos en el Plan Especial de
Manejo y Protección (PEMP) del Centro Histórico.
Se propone la creación de la Plaza de la Candelaria en el cruce de la Avenida Pedro
de Heredia con la vía de la procesión, en la zona donde se congregan los fieles antes
de iniciar el ascenso. En esta plaza se plantea para el mediano plazo la creación de
un sistema de ascenso al cerro por cable que consolidaría la complementariedad del
museo con los miradores de la parte alta del cerro. Directamente vinculado con este
espacio público se localiza el Museo de la Ciudad, un equipamiento cultural de
primer orden orientado tanto al turista como al habitante de Cartagena.
Directamente relacionado con el Museo de la Ciudad (y asociado al mismo en el
esquema de gestión del AE) se propone un pequeño centro comercial que debe
enriquecer el ámbito público en este punto de interés cultural y valor simbólico.
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Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 184
3.3.3. Sistema vial y movilidad
Puede decirse que el AE del Umbral del Cerro se localiza en la zona urbana con
mejores condiciones viales y de movilidad de la ciudad, y esa condición mejorará
aún más con la puesta en marcha del tramo 5º del SITM Transcaribe.
La franja de predios que dan sobre el eje se verán afectados por la necesaria
ampliación de la calzada para el Corredor Troncal, por lo cual en muchos casos se
configurará un conjunto de manzanas alargadas con doble frente: por la Avenida
Pedro de Heredia y por la Calle 33 o Callejón de los Chivos.
La propuesta para la renovación de la zona, que contempla la implantación de usos
comerciales y de oficinas mezclados con el uso residencial, resuelve la movilidad con
base en estas vías, dando la función de tráfico peatonal a los andenes ampliados del
Corredor Troncal y generando accesos vehiculares y de descargue por la Calle 33 o
Callejón de los Chivos.
3.3.4. Sistemas de Servicios públicos
Acueducto
El AE es un sector urbano de los más antiguos de Cartagena y cuenta con cobertura
total de servicio.
Alcantarillado
El AE es un sector urbano de los más antiguos de Cartagena y cuenta con cobertura
total de servicio. No presenta inconvenientes por drenaje de las aguas lluvias.
Gas natural
Las redes existentes atienden la totalidad del Área Estratégica
Energía eléctrica
Las redes existentes garantizan cobertura en la totalidad del Área Estratégica.
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3.4. ASPECTOS AMBIENTALES
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 186
3.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
El Área Estratégica está localizada en una zona plana sin problemas de drenaje. Por
lo cual no presenta susceptibilidad a amenazas ni fenómenos activos. Sin embargo,
se encuentra muy próxima a la ladera sur del Cerro de la Popa, que se ha visto
afectada por procesos denudativos y erosivos, y que en su parte baja presentan
algunas viviendas en zona de Grado de Restricción Ambiental Alto.
3.4.2. Grado de Restricción Ambiental y criterios de manejo
El AE no fue objeto de valoración de restricciones ambientales, pues como ya se ha
dicho no presenta susceptibilidad a amenazas ni fenómenos activos. En su área de
influencia, en la parte baja de la ladera del cerro, existen zonas con restricción
ambiental alta y media cuyos asentamientos deberán ser objeto de relocalización.
En consecuencia, las manzanas al interior del AE no son objeto de ninguno de los
criterios especiales de manejo d3efinidos para las áreas con restricción ambiental,
que se encuentran en su totalidad en las laderas del cerro.
3.5. ESTRUCTURA PREDIAL
Prácticamente la totalidad de los predios del AE son de propiedad privada; sin
embargo, las afectaciones que se generarán por la ampliación de calzadas y
andenes del Corredor Troncal del SITM Transcaribe darán origen a un proceso de
enajenación voluntaria de predios que puede favorecer la implementación a
mediano plazo de la estrategia de renovación urbana de la zona.
Con excepción de unos pocos predios situados en la parte occidental del AE, la
propiedad del suelo y de las construcciones no presenta situaciones de conflicto.
3.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIAL Y POBLACIÓN
La ausencia de usos residenciales en el AE se refleja claramente en su escasa
población: en 5,1 Hectáreas habitan solamente 361 personas, para una densidad de
70,78 habitantes por Hectárea, Las escasas viviendas existentes están clasificadas en
estrato 2. Cabe destacar que la estrategia de renovación urbana propuesta implica
densificación del AE y aumento del estrato socioeconómico.
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3.7. ASPECTOS NORMATIVOS
3.7.1. Tratamientos urbanísticos
El POT definió el Tratamiento de Renovación Urbana en Área de Actividad Mixta para
los predios localizados a lo largo de la Avenida Pedro de Heredia. En el tramo que
corresponde al Área Estratégica Umbral del Cerro esta norma implicaba la necesidad
de un cambio en el uso y ocupación de la zona, en la cual predominaban las
construcciones tipo bodega para usos comerciales.
Como ocurrió en otras áreas de la ciudad, los Planes Parciales necesarios para la
implementación del Tratamiento de Renovación nunca fueron delimitados ni
formulados, en parte debido a la gran extensión de suelo urbano que se involucraba,
y la transformación realizada predio a predio a través de diez años ha sido muy lenta.
En la actualidad existen dos procesos que pueden considerarse detonantes
potenciales de procesos de Renovación Urbana en el corto plazo: 1) la
implementación del Sistema Integrado de Transporte Masivo Transcaribe y 2) la
realización del Plan Parcial del Mercado de Bazurto y su área inmediata de influencia.
A juzgar por el efecto de este tipo de intervenciones en otras ciudades, a partir del
impacto de estas acciones la condición general del área será más favorable para el
desarrollo de procesos de renovación.
La consultoría plantea para el Área Estratégica un Tratamiento de Renovación
Urbana en la modalidad de Redesarrollo, que implica cambios drásticos no solo en el
uso y la ocupación existentes sino también en la división predial y la proporción de
espacio público, lo cual implica prefigurar una nueva morfología urbana; en ese
sentido el tratamiento propuesto responde a la transformación que se generará en el
área como consecuencia de las afectaciones producidas por la construcción del
mencionado corredor troncal, así como a la valorización que normalmente se asocia
al mejoramiento del espacio público y la movilidad.
Igualmente se propone asignar a los tramos restantes del corredor de la Avenida
Pedro de Heredia un tratamiento de Renovación Urbana en modalidad de
Reactivación, que no requiere Plan Parcial ni modifica la estructura predial.
3.7.2. Usos del suelo
Los usos definidos para el área en el POT son los que corresponden a las Áreas de
Actividad Mixta tipo 3:
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Uso Principal: Comercial Grupos 1 y 2; Institucional Grupo 2.
Uso Compatible: Portuario Grupo 1 (no aplica)
Usos Complementarios: Industrial Grupo 1; Institucional Grupo 1
Usos restringidos: Institucional Grupo 3; Residencial
Usos Prohibidos: Industriales, comerciales, institucionales y portuarios de los grupos
asociados a alto impacto.
Esta caracterización de usos prefigura zonas con predominio de comercio y servicios
de bajo y mediano impacto; la norma existente permite evitar actividades
generadoras de tráfico vehicular y peatonal significativo con el fin de bajar la presión
existente sobre la movilidad y el espacio público por efecto del comercio y los
talleres, así como por los usos que rodean el Mercado de Bazurto.
La restricción del uso residencial se explica igualmente por los conflictos
mencionados; sin embargo, la consultoría prevé que con las intervenciones de
Metrolínea y Bazurto las condiciones serán favorables para la vivienda multifamiliar
debidamente articulada con el espacio público, por lo cual plantea este uso como
principal al lado del comercial, que se mantiene al igual que el institucional.
Concretamente los usos propuestos para el área son los siguientes:
Uso Principal: Comercial Grupos 1 y 2; Institucional Grupo 2; Residencial
Multifamiliar
Usos Complementarios: Industrial Grupo 1; Institucional Grupos 1 y 2.
Usos restringidos: Institucional Grupo 3 (requiere concepto particular);
Usos Prohibidos: Industriales, comerciales, institucionales y portuarios de los grupos
asociados a alto impacto.
Cabe destacar que, dado que se propone el tratamiento de Renovación Urbana y se
contempla el uso residencial, la formulación de un Plan Parcial implica por norma
nacional la destinación de al menos un 25% del área neta para Vivienda de Interés
Social.
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Fuente: elaboración de la consultoría
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3.7.3. Normas de edificabilidad
Las normas de edificabilidad del POT para la zona del AE (al igual que para el resto
de la ciudad) se definen con base en los usos de los predios, estos derivados de las
Áreas de Actividad correspondientes. Es notorio además que las normas no se
vinculan con el tratamiento urbanístico ni con las características morfológicas
(manzaneo y estructura predial).
En ese orden de ideas, se puede afirmar que la norma misma explica en parte el
estancamiento inmobiliario del sector y la correspondiente persistencia de los usos
comerciales en instalaciones tipo bodega, ya que desde el punto de vista del
aprovechamiento económico del suelo éstos son los que más fácilmente se adaptan
sin mayor conflicto a la situación existente. La propuesta del Macroproyecto para el
AE se orienta a aprovechar el mejoramiento que tendrá el sector por efecto de las
intervenciones de Bazurto y el SITM; los objetivos específicos son la generación de
espacio público, la protección de las visuales hacia el cerro desde el centro, Manga
y la bahía y, subordinado a los anteriores, el aumento controlado de la edificabilidad
(metros cuadrados construidos) en usos mixtos con vivienda multifamiliar.
En razón de la singularidad del AE desde los puntos de vista urbanístico y paisajístico
(relación con flujos peatonales importantes y con el Cerro de la Popa como visual de
interés cultural) e propone un manejo de alturas específico para cada manzana del
polígono, manteniendo la norma de cuatro pisos en las manzanas occidentales y
aumentando paulatinamente hasta 8 pisos, para bajar nuevamente a 4 pisos en la
manzana del extremo occidental.
Igualmente y por la misma razón se propone un perfil urbano discontinuo, con
aislamientos laterales de 5 metros a partir del segundo piso y predios con área mínima
de 1.000 m2 y frente mínimo de 30 metros. Vale la pena recordar que la formulación
del Plan Parcial implica una reorganización predial y que la totalidad de los predios
del AE tienen doble fachada, por lo cual no procede exigir aislamientos posteriores.
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3.8. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
Propósitos proyectuales (Usos específicos propuestos):
Plazoletas y zonas verdes de uso público
Equipamiento institucional Museo de la Ciudad
Centro Comercial
Edificios de uso mixto comercial y residencial con bonificaciones en altura.
Gestión posible:
Sin abandonar el orden metodológico apostado, se configuran los motivos de
utilidad pública que respaldan la propuesta, así:
a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de
la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana;
b) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de
espacios públicos urbanos;
c) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial
d) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través
de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste
de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en
esta Ley
Este proyecto pretende generar usos múltiples e incrementar aprovechamientos con
el fin de estimular la participación de particulares, lo cual plantea la necesidad de
apropiar herramientas que faciliten la gestión privada. La consideración de una
norma urbanística con potenciales diversos es la primera de las herramientas, que ya
en el Plan de Ordenamiento vigente se encuentra dispuesta como tal.
Además se hace necesaria la aplicación de un tratamiento urbanístico que permita
reconfigurar la estructura urbana de soporte actual y permita el acogimiento de
instrumentos de planificación complementaria como Planes Parciales, que para el
efecto logran varios efectos provechosos entre los cuales se destacan la posibilidad
de participación de la iniciativa privada en su formulación, el reparto de las cargas
locales a cargo de los propietarios del suelo, la posible determinación de cargas
generales a cargo de los propietarios del suelo pero como respuesta coincidente a
índices adicionales de aprovechamiento en ocupación o construcción, y la decisión
de cambio de destino de los bienes de uso público que deban ser canjeados.
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En ese ejercicio de repartos, las cesiones obligatorias adquieren un valor
preponderante para obtener bienes de uso público en sitio que soporten los
estándares de calidad de vida que un desarrollo como el propuesto debe generar;
como alternativa se podría igualmente provocar recursos por compensaciones en
dinero de áreas de cesión que permitan la inversión de recursos en la adquisición de
suelo para proveer espacio público en sectores que exhiban indicadores deficitarios.
Igualmente existe la posibilidad de apropiación de recursos por plusvalor debido a los
hechos generadores y sobre la base de que los momentos de exigibilidad se
materializarían con alguna rapidez.
3.9. PROYECTO INMOBILIARIO UMBRAL DEL CERRO
3.9.1. El Umbral del Cerro dentro del sistema de áreas estratégicas
El proyecto que se propone para el Umbral del Cerro cumple un rol importante dentro
del Sistema de Áreas Estratégicas entendidas como contexto del circuito ecoturístico
propuesto. Este circuito tiene en este proyecto su punto principal de relación con la
ciudad en razón de las siguientes características:
La relación visual del área con la cima del cerro y con el convento museo de La
Popa;
Su localización sobre el principal eje vial y de transporte de la ciudad (Avenida
Pedro de Heredia, corredor troncal del SITM);
La proximidad a la vía al convento utilizada para las procesiones de la Virgen de
la Candelaria;
El potencial de reactivación del mercado inmobiliario que se producirá como
consecuencia de las numerosas intervenciones del entorno, entre las que se
destacan el SITM, el Macroproyecto para el corredor troncal del mismo y el Plan
Parcial de Bazurto.
Su cercanía al Castillo de San Felipe, el Barrio Manga y el centro histórico.
La zona se ha caracterizado en las últimas décadas por la presencia de usos
comerciales de impacto medio como talleres automotrices, depósitos y bodegas;
estos usos se adaptan a las actuales condiciones del área, caracterizada por las
deficiencias del espacio público, la congestión vehicular y los precios del suelo
relativamente bajos, dentro de un entorno socioeconómico de estrato 2 asociado a
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 194
las viviendas del pie del cerro. La dinámica de transformación de la zona se
encuentra prácticamente paralizada, pero de acuerdo con la prospectiva
planteada desde el Macroproyecto esta dinámica se reactivará en el corto plazo y la
zona tendrá un nuevo rol que implica su transformación radical.
El escenario futuro previsto por la consultoría para la zona se puede definir como un
entorno urbano de gran centralidad y accesibilidad, dotado de un espacio público
de calidad y en un punto neurálgico de relación del Cerro de la Popa con la ciudad.
La propuesta de la consultoría refuerza este escenario con la creación de la Plaza de
la Candelaria, el Parque Pie del Cerro y el Museo de la Ciudad, concebidos como
elementos en los cuales se soportará la recualificación del sector. Lo anterior define la
particular vocación urbana del área estratégica y del proyecto inmobiliario de su
extremo norte: se trata de un punto urbano de encuentro entre la presencia del cerro
en el paisaje, los principales atractivos del turismo cultural de Cartagena y las
expectativas del mercado inmobiliario.
Frente al resto de las áreas estratégicas estas ventajas de localización definen la
condición de entrada al Circuito Turístico desde la ciudad central e incluso desde la
zona hotelera de Bocagrande. Dicho rol se potencializa con los tres elementos
públicos del proyecto:
1. La Plaza de la Candelaria, propuesta con el fin de asociar las fiestas de la
virgen a un espacio público con profundo contenido cultural; y
2. El Museo de la Ciudad, propuesto con el fin de generar un atractivo turístico y
cultural asociado a la historia urbana, entendida como el mayor patrimonio
cultural y verdadero atractivo turístico de la ciudad.
3. El Parque Pie del Cerro, localizado estratégicamente para generar una
“ventana urbana” que permita una visual sin obstáculos desde el eje vial de la
Avenida Pedro de Heredia hacia la cima del cerro y el edificio del convento.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 195
La propuesta indicativa de diseño urbano para el área estratégica se basa en la
configuración de un zócalo continuo de baja altura (4 pisos) y una serie de
edificaciones tipo bloque lineal de una crujía que se implantan perpendicularmente
al cerro en lotes de tamaño medio (desde 700 m2); estos bloques configuran un perfil
urbano discontinuo que permite evitar la creación de una barrera visual hacia el
cerro. Adicionalmente se plantean edificaciones de mayor altura sobre el parque
propuesto con el fin de crear un encuadre de la visual hacia la cima y hacia el
convento.
Adicionalmente y como respuesta al mejoramiento inminente del área como entorno
urbano y a las tendencias de expansión de las actividades comerciales hacia el
sector, se propone la construcción de una galería comercial y de un conjunto
residencial y comercial en la franja de manzanas limitadas por la Avenida Pedro de
Heredia y el Callejón de los Chivos. Puesto que este último fue propuesto como zona
comercial de interés cultural en el Macroproyecto para el corredor troncal del SITM,
los usos mencionados reforzarían dicha propuesta al configurar un atractor de
jerarquía urbana para la oferta global de la zona.
3.9.2. Área estratégica y proyecto inmobiliario
El proyecto inmobiliario de Umbral del Cerro es la primera etapa de una estrategia
más amplia de renovación de los terrenos afectados por la ampliación de calzadas
resultantes de la implantación del SITM Transcaribe. Esta estrategia se basa en la
generación de oferta comercial y residencial de estratos medios y altos, dentro de un
esquema urbanístico que asegure la visibilidad del Cerro de la Popa y su apropiación
simbólica por parte de los habitantes.
En ese orden de ideas, el área estratégica comprende otras tres etapas que incluyen
usos comerciales y residenciales, una estación de cable a la parte alta y un espacio
público adicional, cuyo propósito es destacar la presencia urbana del cerro y del
convento mediante la apertura de una visual directa y sin obstáculos entre estos
elementos y la Avenida Pedro de Heredia. Estas etapas corresponden a las Unidades
de Actuación Urbanística mediante las cuales se ejecutaría el Plan Parcial para la
renovación urbana del área.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 196
UMBRAL DEL CERRO, ETAPAS DE IMPLEMENTACIÓN PLAN PARCIAL
Fuente: elaboración de la consultoría
3.9.3. Aspectos normativos
Los lineamientos normativos propuestos para el área en la Formulación del
Macroproyecto tienen en concordancia con lo expuesto en párrafos anteriores tres
propósitos principales:
1. Incentivar la aparición de usos residenciales y comerciales afines al rol previsto
para el área estratégica y en respuesta a las tendencias de expansión del centro
hacia la pieza urbana;
2. Asegurar una ocupación que permita el aprovechamiento del suelo en un área
que se valorizará significativamente en el corto plazo; y
3. Evitar que la renovación de la zona produzca un efecto de barrera visual en
perjuicio de las visuales hacia el cerro desde la ciudad y por ende en detrimento
de su valor simbólico y cultural.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 197
Tratamientos urbanísticos
La totalidad del área estratégica corresponde a Renovación Urbana, pues aunque el
área cuenta con infraestructura adecuada se requiere un cambio radical en la
ocupación y el uso del suelo que implica un replanteamiento sustancial de la
normativa con el fin de incentivar el aprovechamiento intensivo y eficiente del suelo y
de la infraestructura, que hasta ahora se han visto subutilizados.
Áreas de Actividad y usos del suelo
La normativa propuesta para el eje vial Avenida Pedro de Heredia corresponde a un
Área de Actividad Mixta; se propone modificar la reglamentación vigente, que tiene
como usos principales el comercial y el institucional de impacto bajo a medio y como
complementario los usos industriales e institucionales de menor impacto, restringiendo
el uso residencial. La norma propuesta establece como usos principales el comercio
de bienes y servicios de impacto bajo y medio y el Residencial RB multifamiliar; los
usos complementarios son los institucionales de impacto medio (que no implican
afluencia masiva de público o vehículos) y los industriales de bajo impacto.
Se pretende crear las condiciones para el incremento del uso residencial
debidamente soportado con usos complementarios; cabe destacar que esta
modalidad de uso del suelo no está contemplada en la norma vigente.
3.9.4. Modelación urbanística
La Unidad de Actuación Urbanística asociada al proyecto tiene un área bruta de
17.635 m2; las cargas generales son significativas, pues además de las afectaciones
por ampliación del perfil del corredor de transporte masivo incluye las áreas
correspondientes a los espacios públicos de la Plaza de la Candelaria y el Parque
Umbral del Cerro, que suman 7.731 m2 (es decir, más del 4º% del área bruta). Estas
cargas corresponden a elementos de los sistemas estructurantes urbanos que se
deben incorporar al POT como parte de las normas estructurales. Su propósito es
generar las condiciones adecuadas para incentivar la inversión inmobiliaria y la
transformación de la zona, y su desarrollo es función del Distrito.
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UMBRAL DEL CERRO, SIMULACIÓN DE LA NORMA – VOLUMETRÍA PROPUESTA
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 199
PROYECTO INMOBILIARIO UMBRAL DEL CERRO: SÍNTESIS MODELACIÓN URBANÍSTICA
1. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO
Pasaje comercial y conjunto de uso mixto (vivienda multifamiliar y comercio en primeros
pisos) asociados a la Plaza de la Candelaria y el Museo de la Ciudad. Primera etapa del
Plan Parcial Umbral del Cerro.
2. LOCALIZACIÓN
Manzana 1 Área Estratégica Umbral del Cerro
3. NORMATIVA
Tratamiento B. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos
I.O. I.C. Alturas
Renovación Mixta tipo 3 Comercio Tipo 2
2.5
2 pisos 1 / 50 m2 const
Residencial RB
0.7 4 – 6 pisos 1/ 70 m2 const +
1 / 210 m2 const
Institucional 2 2 pisos 11/ 25 m2 const
4. ÁREAS GENERALES, AFECTACIONES Y CARGAS
M2 %
4.1. ÁREA BRUTA (AB) 17.635 100.00
Sistemas generales urbanos Vías vehiculares 826 4.68
Vías peatonales 0 0.00
Espacio público 2.670 15.14
Equipamientos 3.875 21.97
Servicios públicos 0 0.00
Subtotal 1 (S1) 7.731 41.80
4.2. ÁREA NETA (AN) AB – S1 10.264 58.2
Sistemas generales locales
(cargas locales)
Vías vehiculares 0 0.00
Vías peatonales 0 0.00
Espacio público 0 0.00
Equipamientos 0 0.00
Servicios públicos* 0 0.00
Subtotal 3 (S3) 0 0.00
4.3. ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 - S4 10.264 100.00
4.4. ÁREA OCUPADA 6.993 68.13
4.5. ÁREA LIBRE 3.271 31.87
4.6. ÁREA CONSTRUIDA 25.624 249.65
5. DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS SEGÚN USO
USOS M2 %
Locales comerciales 8.582 35.15
Vivienda multifamiliar 7.153 29.30
Parqueaderos 8.679 35.55
TOTALES 25.624 100.0
6. DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS POR EDIFICACIÓN Y USO
Edificación Uso Área ocupada Pisos Área construida
Museo de la Ciudad Cultural 1.937 2 3.875
Pasaje comercial Locales 3.006 2 6.012
Conjunto residencial
y
Locales 1.285 2 2.570
comercial Apartamentos tipo 2 1.285 2 2.570
Apartamentos tipo 2 76 4 6 4.583
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 200
TOTALES 6.993 N.A. 19.610
7. DISTRIBUCIÓN ÁREAS DE ESTACIONAMIENTO SEGÚN USO ASOCIADO
USOS AREA ASOCIADA M2 PARQUEOS ÁREA M2
Comercial 8.582 172 3.218
Residencial 7.155 136 2.555
Institucional 3.875 155 2.906
TOTALES 19.612 455 8.679
La existencia de estos elementos, que no son cargas del Plan Parcial pero sí aseguran
una buena dotación de espacio público, permite un aumento significativo en los
índices de edificabilidad para este tipo de proyectos y aún más respecto a la norma
existente: el índice de construcción de 1.8 vigente en el POT se incrementa hasta
llegar a cerca de 2.5, y el de ocupación se acerca a 0,7. Este aumento es
consecuencia de los cambios de uso y la inclusión de edificaciones en altura en una
zona en la cual predominaron hasta ahora usos comerciales con muy poca planta
física edificada, como bodegas, talleres y locales comerciales con escasa subdivisión
del tejido predial.
Se plantea un área ocupada de 6.993 m2, de los cuales cerca de 2.000
corresponden al Museo de la Ciudad; el área total construida es de de 28.289
m2 incluyendo parqueaderos. La oferta de espacios comerciales, sumando la
galería y los locales de primero y segundo piso del conjunto multifamiliar suman
más de 8.500 m2.
3.9.5. Esquema de gestión y financiación
En el cuadro siguiente se resume la estrategia de financiación para el área
estratégica:
Cuadro 3
Estrategia de Financiación
Área Estratégica
Área estratégica Fuente
Financiación
Infraestructura
Financiación
Mantenimiento
Financiación
programas
Acompañamiento
Gestión
Umbral del
Cerro
Plusvalía
Sistema cargas y
beneficios
Corporación con
Ingresos Marca
“La Popa”:
Circuito turístico
cultural-ecológico
SENA
ONG: Socios
Corporación
Entidades
Distritales
Corporación
Fuente: Elaboración de la consultoría
Como se puede apreciar, la estrategia se centra en la utilización de recursos
provenientes de plusvalía y del sistema de cargas y beneficios para financiar la
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 201
infraestructura de los proyectos que no generan rentabilidad, tales como la plaza de
la Candelaria y el museo de la ciudad.
A continuación se presenta un análisis de la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios
privados con el fin de determinar si es viable que financien los equipamientos públicos
sugeridos para el área estratégica.
El análisis parte de los siguientes supuestos, comunes para todas las áreas
estratégicas:
El análisis se presenta a nivel de prefactibilidad, una vez se elabore el plan
parcial se debe realizar una análisis más detallado.
Dado que ninguna entidad pública es propietaria de los lotes en los cuales se
ejecutarán los proyectos inmobiliarios privados, no se requiere entrar en detalle
sobre los modelos de gestión que emplearán los inversionistas privados, ni
analizar factores financieros específicos, como por ejemplo la estructura
óptima de capital.
El modelo financiero propuesto corresponde al modelo estándar de flujo de
recursos que se emplea usualmente para la ejecución en proyectos
inmobiliarios. El tiempo real de ejecución de los proyectos dependerá del
momento y condiciones en el que se encuentre el mercado inmobiliario en el
momento en el se apruebe el Plan Parcial. En este caso, el flujo de efectivo
propuesto se desarrollaría en un término estimado de cuatro años.
Se asume un esquema de financiación que incluye las fuentes tradicionales
para un proyecto inmobiliario: recursos propios para capital de trabajo,
recursos provenientes del sector financiero y preventas.
Se asume que el inicio del flujo de efectivo de ingresos de los proyectos se da
en el año 2, con las preventas. El flujo de egresos se inicia en el año 1 con la
compra de predios.
El valor de la tierra se tomó de la información catastral, más un porcentaje que
refleje la realidad del mercado.
Los costos directos e indirectos de los diferentes proyectos se tomaron de
acuerdo con los estándares del mercado.
Los gastos financieros y de ventas se tomaron como un porcentaje del mercado.
Las tasas de financiación y del costo de oportunidad del dinero corresponden a las condiciones actuales del mercado.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 202
El análisis se realizó considerando dos escenarios para la ejecución de los proyectos
inmobiliarios: en primer término, se evaluó un escenario para un estrato 5, por tanto
los precios de venta de los locales comerciales y de las viviendas se estimaron de
acuerdo con los estándares del mercado para estrato alto. En este escenario se
analiza si los proyectos inmobiliarios pueden financiar la construcción de la plazoleta
de la Candelaria.
En el cuadro siguiente se presentan los valores de las variables que se utilizaron:
VARIABLE VALOR
Valor Suelo M2 $1.604.000
Valor m2 ventas locales
comerciales
$ 11.250.000
Valor m2 ventas multifamiliar $ 3.500.000
Fuente: Elaboración de la consultoría
El proyecto presenta una utilidad de más de nueve mil doscientos millones de pesos,
para los posibles inversionistas, aun en el caso que se incluyan los costos de
construcción de la plazoleta de la Candelaria.
El flujo operativo del proyecto permite calcular los indicadores de rentabilidad para
determinar si el proyecto es atractivo para los inversionistas privados:
INDICADOR VALOR
Valor Presente Neto $ 7.236.967.550
TIR 18%
Relación beneficio
costo
1,27
Del cuadro se desprende que el proyecto es factible financieramente para los
inversionistas privados. La entidad que realice los proyectos puede asumir la
construcción de la plazoleta de la Candelaria y aun si obtiene los beneficios
esperados para un proyecto de este tipo.
En un segundo escenario se analizó la viabilidad financiera de los proyectos
inmobiliarios en estrato cuatro y la posibilidad que financien la plazoleta de la
Candelaria.
En este escenario se realiza el mismo ejercicio para un estrato menor -4- por lo que los
valores de venta del metro cuadrado de los proyectos inmobiliarios varía, como se
aprecia en la tabla siguiente:
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 203
VARIABLE VALOR
Valor Suelo M2 $1.604.000
Valor m2 ventas locales
comerciales
$ 9.000.000
Valor m2 ventas multifamiliar $ 2.800.000
El estado de resultado del proyecto indica que con los supuestos asumidos da una
pérdida de $402.433.311, con un valor presente neto negativo de -$1.762.449.386,
mostrando que en estas condiciones no es rentable para un inversionista asumir las
cargas que se deriven de la construcción de la plazoleta de la Candelaria.
En el caso que no se asuman las cargas de la plazoleta el proyecto inmobiliario si es
viable financieramente, con una utilidad de $ 2.286.023.384 y un valor presente neto
de $ 560.283.110.
3.9.10. Esquema operativo y coordinación interinstitucional
El Área Estratégica Umbral del Cerro está concebida según un esquema de
participación público-privada basada en las siguientes premisas sobre el rol de los
actores involucrados:
La norma por sí sola no garantiza la transformación de las zonas
reglamentadas, especialmente en áreas en las cuales no existen condiciones
favorables para la inversión inmobiliaria.
La inversión pública tiene un rol importante en la generación de incentivos
para la inversión mediante la creación de ventajas comparativas de
centralidad, accesibilidad y calidad del espacio público y la infraestructura.
Estas ventajas creadas tienen el propósito de reactivar el mercado inmobiliario
para que sea éste el que produzca la transformación de la zona.
Este esquema no se basa en aspectos especiales de coordinación interinstitucional;
sin embargo, es clara la necesidad de coordinar tres tipos de acción:
a) la formulación y adopción en el POT de la normativa estructural planteada
para el Área Estratégica y su entorno, ya que ésta asegura la creación de un
sector urbano muy diferente al actual, de interés para la inversión inmobiliaria,
caracterizado por la presencia de la Plaza de la Candelaria, el Parque Pie del
Cerro y la Vía Circunvalar del Cerro, además del corredor del SITM que se
encuentra en ejecución.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 204
b) La ejecución del tramo correspondiente del SITM, incluyendo las obras de
adecuación y mejoramiento del espacio público.
c) El proceso de formulación y adopción del Plan Parcial Umbral del Cerro,
dentro del cual adquiere sentido el proyecto inmobiliario de la primera etapa y
que definirá de manera precisa y detallada las condiciones de participación
público-privado y la edificabilidad de los predios.
Cabe destacar que el proyecto de Umbral del Cerro es uno más entre un conjunto
de transformaciones esperadas para la zona, todas ellas asociadas a planes
parciales de gran complejidad. Aunque evidentemente éste es el mecanismo de
gestión adecuado, se hace necesario que la administración distrital formalice la
capacitación de personal técnico y la contratación de asesorías que le permitan
garantizar un control de los procesos; en un mediano plazo es deseable la creación
de una unidad administrativa, jerárquicamente por encima de las secretarías, que se
encargue de la gestión de los planes parciales de renovación urbana en toda la
ciudad y que lidere los distintos aspectos de coordinación interinstitucional. Frente a
la duración del proyecto, se pueden definir etapas que correspondan a las vigencias
de las administraciones distritales actual y futuras, hasta un término de 20 años.
Dado que la iniciación efectiva del proceso es una decisión subordinada a las
prioridades que fije cada administración, los tiempos de ejecución presentan un alto
grado de incertidumbre. Las actividades generales del proyecto inmobiliario se
subordinan al proceso de elaboración del Plan Parcial en una secuencia ordenada
de implementación de fases y componentes, de tal manera que se pueden definir
tres rutas críticas paralelas: la de los estudios técnicos, la de las modelaciones y
diseños y la que organiza los componentes de las dos fases finales (gestión del suelo y
gestión Inmobiliaria. Dicho esquema se presenta en el siguiente cuadro, elaborado
bajo el supuesto según el cual, en ausencia de una entidad encargada de esta
función, la Secretaría de Planeación y sus asesores-consultores liderarían el proceso.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 205
CUADRO 10. PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA UMBRAL DEL CERRO, ESQUEMA DE IMPLEMENTACIÓN
Adaptado de Ciclo de Estructuración y Ejecución de Proyectos de Renovación Urbana, Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, 2009
JUSTIFICACIÓN COMUNICACIÓN Y FORMULACIÓN PLAN PARCIAL ADQUISICIÓN PREDIOS DESARROLLO PRODUCTOS
DELIMITACIÓN SENSIBILIZACIÓN INMOBILIARIOS
ESTUDIOS TÉCNICOS ESTUDIOS TÉCNICOS ESTUDIOS TÉCNICOS ADOPCIÓN PLAN PARCIAL GESTIÓN COMERCIAL- Diagnóstico urbanístico - Avalúos - Censo - Preventas
- Actualización información - Estudio títulos - Diagnóstico socioeconómico - Ventas
catastral, precios del suelo, - Levantamientos SIG
demanda inmobiliaris - Evaluación normativa IMPLEMENTACIÓN PGS DEMOLICIONES- Diagnóstico Social - Estudio catastral
- Estudio mercado inmobiliario INCORPORACIÓN PLANOS OBRAS DE URBANISMO- Valoración patrimonio OFICIALES POT
CONSTRUCCIÓN PRODUCTOS
MODELACIÓN PRELIMINAR AJUSTES MODELACIÓN DISEÑOS TRÁMITE LICENCIAS RESTITUCIÓN APORTES- Urbanística - Urbanística - Plan de Gestión Social (PGS)
- Financiera - Financiera - Modelo participación público -
privado
- Proyecto urbanístico
- Proyecto arquitectónico
- Constitución entidad gestora
Secretaría Planeación Secretaría Planeación Secretaría Planeación Secretaría Planeación Secretaría Planeación
Secretaría Infraestructura Secretaría Infraestructura Secretaría Infraestructura Curaduría Fiduciaria
Oficina Asesora Jurídica Oficina Asesora Jurídica Oficina Asesora Jurídica Notarías Constructores
Gerencia Espacio Público Gerencia Espacio Público Curaduría Interventores
Secretaría Participación y D.S. Secretaría Participación y D.S. Secretaría Participación y D.S. Secretaría Participación y D.S. Notarías
Unidad Asesora Servicios Públicos Unidad Asesora Servicios Públicos Fiduciaria Oficina de Registro
EDURBE EDURBE EDURBE
Instituto de Patrimonio y Cultura Instituto de Patrimonio y Cultura
Consultores diseños
Promotores privados Promotores privados Promotores privados Promotores privados Promotores privados
Propietarios y habitantes Propietarios y habitantes Propietarios y habitantes Propietarios y habitantes
GESTIÓN INMOBILIARIA
FASES Y ETAPAS
LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN PRODUCTOS INMOBILIARIOS
ACTORES
PERFIL PRELIMINAR PREFACTIBILIDAD FACTIBILIDAD GESTIÓN DEL SUELO
SUBPRODUCTOS ESTUDIO PREFACTIBILIDAD ESTUDIO FACTIBILIDADESTUDIO VIABILIDAD
COMPONENTES
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 206
4. ÁREA ESTRATÉGICA NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS
4.1. VALOR ESTRATÉGICO
El Área Estratégica del Nodo de Servicios Turísticos y Plaza del Artesano está
localizada en la franja media noroccidental del Cerro de la Popa y en el contexto del
Modelo de Ordenamiento del Macroproyecto se constituye en un espacio articulador
de un circuito estructurante, que inicia en el muelle del sistema intermodal localizado
en la Laguna del Cabrero, transcurre en la parte baja del cerro a la altura del Paseo
Bolívar , posteriormente se desarrolla a lo largo de la calle Guillermo Posada, para
concluir en el Jardín Botánico.
Su valor estratégico radica en su potencial para el cumplimiento de los siguientes
objetivos:
1) Constituirse en un elemento central para el desarrollo de la comunidad asentada
en La Popa y en un espacio que propicie su integración con la dinámica urbana de
la ciudad.
2) Generar un espacio de interacción entre la comunidad del cerro y la dinámica
social y económica de Cartagena.
3) Conformar un conjunto dirigido a la formación, producción y promoción artesanal,
con servicios que diversifiquen dicha oferta cultural, en perspectiva de constituir un
referente turístico de alta calidad espacial y paisajística.
4) Recuperar el significado de un ámbito morfológico especial, a partir de la puesta
en valor de la Casa del Horno y de la reinterpretación de espacios estratégicos para
el manejo hidráulico y geomorfológico del Cerro.
5) Aportar nuevo espacio público a la estructura urbana de la zona y de la ciudad,
que se caracterice por su dinámica urbana.
Los objetivos propuestos requieren de acometer acciones previas que mitiguen
fenómenos activos de remoción en masa, permitan el manejo de eventos
intermitentes de inundación y posteriormente permitan el desarrollo de obras de
infraestructura que garanticen su articulación con el conjunto de la estructura
urbana.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 207
4.2. ASPECTOS SOCIALES
El área estratégica Nodo de Servicios Turísticos está ubicada al costado occidental
del Cerro de la Popa en el barrio Torices; la porción urbanizada tiene una superficie
de 6.6 hectáreas en la que habitan 765 personas, 755 (98.6%) en estrato 3 (barrio
Torices) y 11 en estrato 0 o Suelo de Conservación Ambiental (1.4%).
La cobertura de servicios públicos es adecuada, el sistema vial es suficiente y se
encuentra articulado al del barrio Torices. La vivienda se encuentra en un nivel
medio de consolidación con materiales rígidos. El área limita por el costado norte con
una sección de talud que presenta un alto grado de deterioro ambiental y presencia
de basuras, además de ser una zona proclive a captar desechos sólidos por
escorrentía y carencia en algunos sectores del servicios de alcantarilladlo. La zona
está definida en el POT como de renovación urbana, situación que la consultoría
asume como oportunidad para llevar al cabo el proyecto mencionado, que además
incluye un estanque de filtración para mitigar el impacto de las aguas de escorrentía
en épocas de lluvia.
El proyecto tendría un énfasis en la prestación de servicios turísticos e incluye la
recuperación de 3.1 ha de taludes y laderas y 0.8 ha para parque y zona verde.
En síntesis, el área estratégica Nodo de Servicios Turísticos se caracteriza socialmente
como un sector relativamente integrado, cercano a núcleos de equipamientos de
soporte, que simultáneamente se presenta como un sector de oportunidad para
integrar social, urbana y ambientalmente al cerro de la Popa con la ciudad y la Pieza
Urbana propuesta.
4.3. ASPECTOS URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
4.3.1. Sistema Ambiental
La Consultoría propone acciones que aporten a la conformación de la Estructura
Ecológica del Macroproyecto, mediante la conformación de una zona de
protección de laderas (correspondiente al costado nororiental, coincidente con el
polígono que debe contar con acciones de estabilización de talud); de un parque
de filtración y de parques y zonas verdes públicas de carácter zonal, localizados en la
franja occidental del proyecto.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 208
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s SISTEMA AMBIENTAL
- Zonas con cobertura vegetal
- Zonas de protección de laderas y taludes
- Jardín Botánico la Popa
- Estanque de Filtración
- Escorrentias
- Límite Macroproyecto
- Límite Área Estratégica
Fuente: elaboración de la consultoría
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 209
4.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
Uno de los temas centrales del Proyecto que se pretende implementar en el Área
Estratégica es la producción de espacio público y equipamientos que hagan parte
de los sistemas correspondientes, definidos tanto en el Modelo de Ordenamiento
como en la estructura urbana del Macroproyecto.
Se plantea en consecuencia la concepción de un proyecto que permita la
continuidad de la calle Guillermo Posada, a través de la conformación de un sistema
de plazas que confluyan en el parque relacionado con el área de manejo de
inundación y con el Parque Jardín Botánico de la Popa (al suroriente).
La articulación con el sistema de espacio público se constituye en el soporte para
que los equipamientos propuestos tengan directa relación con aquellos
equipamientos de escala urbana localizados en la parte baja del cerro y aquellos
servicios previstos en el Jardín Botánico.
4.3.3. Sistema vial y movilidad
El sistema vial y de movilidad existente es precario y hace parte de un sistema de
accesibilidad zonal que depende drásticamente de la calle Guillermo Posada, en
razón a las condiciones topográficas y de ocupación.
Se propone establecer un sistema jerarquizado de vías que considera la prevalencia
de la calle Guillermo Posada (Vía Arterial V2), mientras perimetralmente prevea un
sistema de vías locales que garanticen la accesibilidad peatonal a los espacios
públicos propuestos.
La calle Guillermo Posada será portadora de movilidad vehicular y debe preverse la
localización de estacionamientos disuasorios que permitan el cambio modal a
movilidad peatonal desde ese punto hasta la parte alta del cerro.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 210
Fuente: elaboración de la consultoría
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 211
Fuente: elaboración de la consultoría
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 212
4.3.4. Sistema de Servicios Públicos
Acueducto
Actualmente se cuenta con una cobertura del servicio para 3,7 Ha y la red existente
está ligada al trazado de la calle Guillermo Posada, mientras la proyectada está
prevista en vías paralelas a dicha calle, siendo relevante aquella que se prevé al
oriente, es decir en la parte alta.
Alcantarillado
La condición del servicio actual de alcantarillado muestra que existe una
dependencia drástica del sistema que soporta la calle Guillermo Posada y que en
consecuencia el proyecto debe de un lado incorporar dicha red, pero claramente
las acciones de reconformación geomorfológica y estabilización, así como el manejo
del parque previsto al nororiente, exigen un rediseño del manejo hidráulico.
Energía eléctrica
La totalidad del ámbito donde se localiza el área estratégica cuenta con redes que
suman 0,3 Km.
Gas natural
El entorno inmediato del área cuenta con este servicio. La longitud total de la red es
de 1,1 Km y cuenta con anillos de servicio de ½‟‟ y de ¾‟‟, mientras la troncal en
servicio es de 4‟‟.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 213
4.4. ASPECTOS AMBIENTALES
4.4.1. Amenazas potenciales
Las acciones de reconformación geomorfológica y estabilización son irrenunciables
dentro de la concepción del Área Estratégica, pues sin ello es imposible acometer la
implementación del Proyecto.
Las acciones más drásticas se prevén en la franja oriental y en el extremo sur del área,
donde es necesario relocalizar viviendas y acometer la reconformación de taludes y
de otra suerte de soluciones ingenieriles que permitan contar con suelo disponible y
susceptible de ser urbanizado.
4.4.2. Fenómenos activos
De acuerdo al estudio general desarrollado por la Consultoría, el área cuenta con
una franja suroccidental que presenta grado de actividad alta a procesos
denudativos y un área predominante que muestra grado de actividad moderado a
dichos procesos.
Ello tiene un reflejo en la definición de acciones prioritarias a acometer dentro de los
procesos de estabilización que el proyecto requiere.
Las franjas suroccidental y nororiental deben ser objeto e acciones de recuperación
de una primera fase. La franja occidental exige relocalización prioritaria,
considerando el grado de restricción alto. La zona media exige procesos de
consolidación, pues presenta grados de restricción bajos.
4.5. ESTRUCTURA PREDIAL
El área estratégica está compuesta por 105 predios, de los cuales únicamente 3 son
de propiedad pública. Se detectaron 13 predios sin construcción y 71 con
construcciones del mismo propietario. Además existen 14 predios con mejoras de
propietario diferente al del predio y 5 grandes predios con conflictos por la
coexistencia de mejoras ajenas y construcciones de los propietarios del predio.
4.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIAL Y POBLACIÓN
Existen en el área solamente 765 habitantes que corresponden a 156 hogares, en su
casi totalidad clasificados como Estrato 3.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 214
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 215
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 216
4.7. ASPECTOS NORMATIVOS
4.7.1. Tratamientos urbanísticos
De acuerdo al POT, de las 6,6 Ha que constituyen el área, más del 80% de la misma
(5,3 Ha) tiene tratamiento de Renovación Urbana en Área de Actividad Mixta
(tratamiento acorde a lo definido en la Ley 388 de 1997, excluyendo la relación
explícita con un Área de Actividad). Así mismo y de acuerdo al POT vigente, 0.5 Ha
tiene N tratamiento de Renovación en Área Residencial ilegal, mientras algo más de
media Ha está definida como Suelo de Conservación Ambiental y finalmente, 0,1 Ha
(una pequeña franja del borde occidental), tiene tratamiento de Mejoramiento
Integral parcial en área residencial.
Considerando el carácter estratégico del Área y la situación que actualmente
presenta la misma, en términos de las condiciones geomorfológicas y de ocupación,
la Consultoría propone fundamentalmente dos tratamientos urbanísticos, a través de
los cuales sea posible actuar en la perspectiva de propiciar la realización del
proyecto estratégico. Se trata de la Renovación urbana en la modalidad de
redesarrollo, que debe concretarse a través del instrumento Plan Parcial (para cerca
del 50% del área), mientras algo menos de la mitad del área requiere recuperación
geomorfológica, previa relocalización de viviendas.
4.7.2. Usos del suelo
El „Área actualmente está definida predominantemente como Área de Actividad
Residencial A, mientras cuenta con un polígono de 0,7 Ha localizado al suroriente que
corresponde a Zonas Verdes de Protección y un polígono de 0,5 Ha localizado al
noroccidente que el POT define como Área de Actividad Residencial B.
La Consultoría considera necesario ajustar el escenario actual de usos y en
consecuencia propone que el 50% del área sea definida como zona protegida
(considerando las condiciones geomorfológicas) y de acuerdo a los componentes
del Proyecto (Plaza el Artesano, Escuela Taller del Artesano y Centro Gastronómico),
propone un Área de Comercio cualificado y dotacionales para el 50% restante. El
proyecto exige la implantación de áreas comerciales y de dotacionales de escala
urbana, lo cual necesariamente solamente puede ser posible en áreas de actividad
que explícitamente permitan usos de dicha escala y que en consecuencia,
normativamente prevean exigencias relacionadas con la generación de espacio
público adecuado para soportar dichas actividades y de cuotas de estacionamiento
y de condiciones de accesibilidad adecuadas.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 217
4.7.3. Normas de edificabilidad
El POT fija una edificabilidad predominantemente baja que solo permite dos pisos de
altura, mientras para un polígono reducido localizado al noroccidente, prevé
desarrollos de vivienda de hasta cuatro pisos.
El tipo de proyecto propuesto por la Consultoría no exige aumentar la edificabilidad y
considerando que se debe desarrollar a través de Plan Parcial, se plantea una
ocupación que permita la generación de al menos 40% del área Bruta destinada a
espacio público. Tanto el dotacional como el área comercial, requieren tipologías
que no se implantan en edificaciones altas.
4.8. MECANISMOS DE GESTIÓN
Propósitos proyectuales (Usos específicos propuestos):
Un colegio Taller
Locales comerciales
Un cuerpo de agua artificial para regulación de escorrentías
Una plazoleta
Zonas verdes de humedal y otras
Gestión posible:
Para el caso del Proyecto Estratégico del Nodo de Servicios, los destinos proyectuales
coinciden con los siguientes motivos de utilidad pública, descritos enunciativamente y
sin exclusión de otros posibles:
a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de
la educación y recreación;
b) Provisión de espacios públicos urbanos.
c) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes.
Sin embargo, aparece un destino que en principio no parece tornarse como motivo
de utilidad pública, cual es aquel de locales comerciales, que por lógica común
constituye un proyecto de interés netamente particular y que, eventualmente,
impediría la adquisición por parte del estado de los inmuebles sobre los cuales se
soporta.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 218
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 219
Pero existen, por fortuna, motivos de utilidad pública que permiten o invitan la gestión
asociada de proyectos, como los siguientes:
a) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana
b) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través
de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste
de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en
esta Ley
Desde luego, la renovación urbana como un tratamiento urbanístico previsto en el
Plan de Ordenamiento Territorial o en algún instrumento que lo desarrolle o
complemente permitiría al estado adquirir los inmuebles propiedad de particulares
involucrados dentro de su delimitación.
Pero también la utilización de instrumentos de gestión para la equidistribución de
cargas y beneficios como las unidades de actuación urbanística, bajo prospectos de
desarrollo, redesarrollo o renovación urbana, darían el motivo de utilidad pública
requerido para la adquisición.
Con respecto a las áreas con tratamiento de Conservación Ambiental, sobre las
cuales aplica un propósito de utilidad pública distinto, se requiere del aval de la
autoridad ambiental competente para modificar la morfología actual del suelo
comprometido.
Cabe destacar que el motivo de utilidad pública de la unidad de actuación
urbanística debe estar antecedido del instrumento de planificación complementaria,
denominado Plan Parcial, por lo que debe explícitamente señalarse como área
determinada del suelo urbano para ese efecto por el Plan de Ordenamiento
Territorial, como efectivamente se encuentra en el artículo 190 del Decreto Distrital
0977 de 2001.
Puesto que el desarrollo del Área Estratégica involucra bienes de uso público, en
especial vías públicas, es necesario acopiar el instrumento de cambio de destino y
canje antes referido, preferiblemente como disposición prevista en el Plan Parcial.
Por otro lado, la propuesta de usos y potenciales de aprovechamientos propuestos
en el proyecto puede verse comprometida al acoger la figura de Plan Parcial, toda
vez que (conforme al artículo 189 del POT vigente) las normas generales son
aplicables a los Planes Parciales, y por disposición legal éstos no pueden, en caso
alguno, contradecir las disposiciones del POT. En consecuencia, deben estos
aspectos deben ajustarse e incluirse en la revisión del POT para potenciar la
liberalidad del Plan Parcial requerido.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 220
Como efecto del desarrollo será necesaria la configuración de una integración
inmobiliaria resultante de la unión jurídica de los predios involucrados, toda vez que
se trata de áreas desarrolladas de suelo urbano.
Respecto de aquellos residentes que, (conforme a la fuente secundaria consultada,
derivada del cruce de registros catastrales 1 y 2), no sean propietarios del suelo, debe
implementarse una estrategia en el marco del Plan de Reasentamiento, reforzada
con postulación a subsidios.
Frente al tema de la población localizada en zonas de riesgo y a la mitigación se
formulan las siguientes precisiones:
1) El Distrito debe involucrar a quienes tengan localización comprometida por
situaciones de riesgo o restricción ambiental a la estrategia general de
reubicación.
2) las obras requeridas para la contención de taludes estarán dentro del marco de
la política general de estabilización que tiene el Distrito.
3) El proyecto requiere del anuncio para evitar que el estado asuma valores
especulativos.
4.9. PROYECTO NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS
4.9.1. El Nodo de Servicios Turísticos dentro del sistema de áreas estratégicas
El Nodo de Servicios Turísticos se constituye en uno de los ámbitos del futuro circuito
turístico de la Popa, que en el contexto del Macroproyecto de Recuperación Integral
del cerro cumple un papel definitivo en el propósito de vincular la población a la
dinámica urbana y de conectar urbanísticamente el cerro a toda la ciudad.
En dicha perspectiva, el Nodo de servicios Turísticos se articula con las otras áreas
estratégicas, bajo la premisa de generar procesos sociales y económicos que se
complementen y se vinculen físicamente, de modo que la estructura urbana no
cumpla solamente funciones puramente infraestructurales, sino que se constituya en
un instrumento eficaz en la integración social que reduzca la actual condición de
segregación territorial.
En ese sentido, el Nodo es la antesala del Jardín Botánico y de una serie de eventos y
ámbitos que en conjunto, constituyen un sistema ambiental y funcional, que se oferta
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 221
con un carácter multifuncional y plural, tanto a la población de Cartagena como a
la dinámica turística del municipio.
El Nodo es al mismo tiempo un ámbito de acceso al cerro desde la parte baja del
cuadrante noroccidental, que hace parte de un circuito urbano del que hacen parte
los muelles de la Laguna del Cabrero y del Caño Juan de Angola, las estaciones del
SITM y el sistema vial arterial del Paseo Bolívar y el conjunto de elementos que
constituyen el soporte físico natural enmarcado en el contexto amplio de la pieza
urbana.
El área estratégica tiene 6.6 Ha e involucra 105 predios, los cuales actualmente se
conectan con la estructura urbana existente, principalmente a través de la calle
Guillermo Posada y de un sistema de caminos que no presentan las condiciones
físicas y funcionales más adecuadas, en razón a que están afectados por fenómenos
de remoción e inundación.
El Área Estratégica correspondiente a este Nodo, opera también como un ámbito de
oferta de parqueaderos, donde se prevé el cambio de la movilidad vehicular a la
peatonal, tal como lo exige la apuesta que el Macroproyecto hace, en relación con
la protección y valoración de los elementos propios de un paisaje cultural de este
tipo.
4.9.2. Área estratégica y proyecto inmobiliario
EL Macroproyecto determinó esta Área Estratégica en función de la concreción del
Modelo de Ordenamiento planteado y de la perspectiva que surge de considerar el
cerro como un Paisaje Cultural, con toda la carga patrimonial que dicho concepto
contiene.
Su destinación para la conformación de un Nodo de Servicios Turísticos responde a las
conclusiones del proceso técnico y de socialización del Macroproyecto, en
perspectiva de las condiciones que se espera generar, lo que prevalece
ampliamente sobre consideraciones que puedan remitirse exclusivamente a la
solución a problemáticas físicas, urbanísticas y sociales actuales.
El Área Estratégica del Nodo de Servicios Turísticos y Plaza del Artesano está
localizada en la franja media noroccidental del Cerro de la Popa y en el contexto del
Modelo de Ordenamiento del Macroproyecto se constituye en un espacio articulador
de un circuito estructurante, que inicia en el muelle del sistema intermodal localizado
en la Laguna del Cabrero, transcurre en la parte baja del cerro a la altura del Paseo
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 222
Bolívar, posteriormente se desarrolla a lo largo de la calle Guillermo Posada, para
concluir en el Jardín Botánico. Su valor estratégico radica en los siguientes objetivos:
1) Constituirse en un elemento central para el desarrollo de la comunidad
asentada en La Popa y en un espacio que propicie su integración con la
dinámica urbana de la ciudad.
2) Generar un espacio de interacción entre la comunidad del cerro y la dinámica
social y económica de Cartagena.
3) Conformar un conjunto dirigido a la formación, producción y promoción
artesanal, con servicios que diversifiquen dicha oferta cultural, en perspectiva de
constituir un referente turístico de alta calidad espacial y paisajística.
4) Recuperar el significado de un ámbito morfológico especial, a partir de la puesta
en valor de la Casa del Horno y de la reinterpretación de espacios estratégicos
para el manejo hidráulico y geomorfológico del Cerro.
5) Aportar nuevo espacio público a la estructura urbana de la zona y de la ciudad,
que se caracterice por su dinámica urbana.
Los objetivos propuestos requieren de acometer acciones previas que mitiguen
fenómenos activos de remoción en masa, permitan el manejo de eventos
intermitentes de inundación y posteriormente permitan el desarrollo de obras de
infraestructura que garanticen su articulación con el conjunto de la estructura
urbana. En este sentido, es importante decir que la situación existente, presenta
condiciones que deben ser afrontadas previamente al desarrollo de cualquier
proyecto inmobiliario. Dichas condiciones son:
La presencia de dos taludes que presentan manifestación de fenómenos activos
de remoción en masa y la ocupación que ellos presentan en algunos sectores.
La presentación de un área que se empoza intermitentemente, dadas las
condiciones geomorfológicas del entorno, su localización en el contexto del
sistema hidrológico del cerro y condiciones topográficas específicas.
La inexistencia de un sistema vial jerarquizado y cualificado.
Desde la identificación del área estratégica se hace evidente también una serie de
oportunidades y temáticas que pueden aportar a la concreción del Modelo de
Ordenamiento del Macroproyecto. La determinación de un Nodo de Servicios
Turísticos es irrenunciable dentro del esquema general del Macroproyecto, dado el
papel que éste puede cumplir como catalizador del conjunto de proyectos y
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 223
actuaciones previstas. Dentro de los criterios para su determinación específica en el
ámbito indicado, se encuentran:
La oportunidad de vincular directamente la parte alta del cerro al sistema de
movilidad general de la ciudad.
La notable conectividad que el área estratégica tiene en relación con los demás
ámbitos del cerro, y de estos con la estructura urbana de la ciudad.
La condición de localización en relación directa con el sistema principal de
movilidad interna del cerro.
La oportunidad de dar respuesta desde un proyecto, a las actuales problemáticas
que generan los problemas físicos del cerro, relacionados con un área inundable
de considerable extensión y con áreas que presentan alta restricción ambiental.
La necesidad de generar una serie de eventos que diversifiquen la oferta turística
del cerro, generando las condiciones necesarias para el acceso de visitantes
desde las condiciones de la infraestructura, las características y la escala de las
actividades que se desarrollen y el aumento del tiempo promedio de permanencia
de visitantes.
La posibilidad de generar un espacio de interacción social y de desarrollo de
actividades económicas para los residentes del cerro, a través de la formación
técnica y la promoción de actividades formales.
Las potenciales condiciones paisajísticas que puedan generarse desde la
reconformación geomorfológica del medio físico del área estratégica y su relación
directa con ámbitos de alto valor ambiental.
El bajo grado de consolidación del edificado y la necesidad de reubicar
población por efecto de la mitigación de fenómenos activos de remoción en
masa.
La respuesta a problemas propios de las condiciones del medio físico natural se
constituye en una oportunidad de proyecto urbano y de integración de la
población residente a la dinámica urbana de la ciudad.
4.9.3. Aspectos normativos
Tratamientos urbanísticos
De acuerdo al POT, de las casi cinco hectáreas que constituyen el ámbito de
proyecto, más del 80% tiene tratamiento de Renovación Urbana en Área de
Actividad Mixta (tratamiento acorde a lo definido en la Ley 388 de 1997, excluyendo
la relación explícita con un Área de Actividad). Así mismo y de acuerdo al POT
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 224
vigente, media Ha tiene tratamiento de Renovación en Área Residencial ilegal,
mientras algo más de media Ha está definida como Suelo de Conservación
Ambiental y finalmente, 0,1 Ha (una pequeña franja del borde occidental), tiene
tratamiento de Mejoramiento Integral parcial en área residencial.
Considerando el carácter estratégico del ámbito de proyecto y la situación que
actualmente éste presenta, el tratamiento de renovación urbana es el más
adecuado para garantizar la producción de espacio público e infraestructuras
necesarias, a través del instrumento Plan Parcial.
Usos del suelo
El ámbito de proyecto actualmente está definido predominantemente como Área
de Actividad Residencial A. La Consultoría considera necesario ajustar el escenario
actual de usos de acuerdo a los componentes del Proyecto (Plaza el Artesano,
Escuela Taller del Artesano y Centro Gastronómico), y propone un Área de Comercio
cualificado y dotacionales.
El proyecto exige la implantación de áreas comerciales y de dotacionales de escala
urbana, lo cual necesariamente solamente puede ser posible en áreas de actividad
que explícitamente permitan usos de dicha escala y que en consecuencia,
normativamente prevean exigencias relacionadas con la generación de espacio
público adecuado para soportar dichas actividades y de cuotas de estacionamiento
y de condiciones de accesibilidad adecuadas.
Edificabilidad
El POT fija una edificabilidad predominantemente baja que solo permite dos pisos de
altura, mientras para un polígono reducido localizado al noroccidente, prevé
desarrollos de vivienda de hasta cuatro pisos.
El tipo de proyecto propuesto por la Consultoría no exige aumentar la edificabilidad y
considerando que se debe desarrollar a través de Plan Parcial, se plantea una
ocupación que permita la generación de al menos 40% del área Bruta destinada a
espacio público. Tanto el dotacional como el área comercial, requieren tipologías
que no se implantan en edificaciones altas.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 225
NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS,
MARCO NORMATIVO VIGENTE. ALTURAS Y TRATAMIENTOS POT
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 226
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 227
4.9.4. Modelación urbanística
Previo a la implementación específica del proyecto, se hace necesario adelantar
acciones que aporten a la Estructura Ecológica del Macroproyecto, mediante la
conformación de una zona de protección de laderas (correspondiente al costado
nororiental, coincidente con el polígono que debe contar con acciones de
estabilización de talud); de un parque de filtración y de parques y zonas verdes
públicas de carácter zonal, localizados en la franja occidental del proyecto.
De acuerdo al estudio general desarrollado por la Consultoría, el área cuenta con
una franja suroccidental que presenta grado de actividad alta a procesos
denudativos y un área predominante que muestra grado de actividad moderado a
dichos procesos. Ello tiene un reflejo en la definición de acciones prioritarias a
acometer dentro de los procesos de estabilización que se requieren.
Las franjas suroccidental y nororiental deben ser objeto e acciones de recuperación
en una primera fase. La franja occidental exige relocalización prioritaria,
considerando el grado de restricción alto. La zona media exige procesos de
consolidación, pues presenta grados de restricción bajos.
Las acciones de reconformación geomorfológica y estabilización son irrenunciables
dentro de la concepción del Área Estratégica, pues sin ello es imposible acometer la
implementación del Proyecto. Las acciones más drásticas se prevén en la franja
oriental y en el extremo sur del área, donde es necesario relocalizar viviendas y
acometer la reconformación de taludes y de otra suerte de soluciones ingenieriles
que permitan contar con suelo disponible y susceptible de ser urbanizado.
Uno de los temas centrales del Proyecto que se pretende implementar en el Área
Estratégica es la producción de espacio público y equipamientos que hagan parte
de los sistemas correspondientes, definidos tanto en el Modelo de Ordenamiento
como en la estructura urbana del Macroproyecto.
Se plantea en consecuencia la concepción de un proyecto que permita la
continuidad de la calle Guillermo Posada, a través de la conformación de un sistema
de plazas y senderos que confluyan en el parque relacionado con el área de manejo
de inundación y con el Parque Jardín Botánico de la Popa (al suroriente).
La articulación con el sistema de espacio público se constituye en el soporte para
que los equipamientos propuestos tengan directa relación con aquellos
equipamientos de escala urbana localizados en la parte baja del cerro y aquellos
servicios previstos en el Jardín Botánico.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 228
El sistema vial y de movilidad existente es precario y hace parte de un sistema de
accesibilidad zonal que depende drásticamente de la calle Guillermo Posada, en
razón a las condiciones topográficas y de ocupación.
Se propone establecer un sistema jerarquizado de vías que considera la prevalencia
de la calle Guillermo Posada (Vía Arterial V2), mientras perimetralmente prevea un
sistema de vías locales que garanticen la accesibilidad peatonal a los espacios
públicos propuestos.
La calle Guillermo Posada será portadora de movilidad vehicular y debe preverse la
localización de estacionamientos disuasorios que permitan el cambio modal a
movilidad peatonal desde ese punto hasta la parte alta del cerro.
NODO DE SERVICIOS TURISTICOS, ESQUEMA GENERAL
Componentes del proyecto Nodo de Servicios Turísticos
Los componentes del proyecto propiamente dicho, se pueden describir de la
siguiente manera:
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 229
Escuela Taller de Artes y Oficios Artesanales: apunta a la cualificación laboral de la
población residente en el cerro y de aquella población del municipio que pueda
tener interés en una capacitación de este tipo.
Locales comerciales: es un conjunto de locales destinados a la comercialización
de productos de diversa naturaleza, cuya condición genere un interés del área
como destino comercial de la población de Cartagena y de los turistas.
Edificio de restaurantes: este elemento apunta a la diversificación de oferta de
actividades y servicios turísticos, aprovechando condiciones de localización y
disfrute del paisaje.
Centro Interactivo del Caribe: se trata de un componente que apunta a la
definición de una infraestructura de interés regional y municipal, que se configure
en un destino específico del circuito turístico del cerro. En este edificio se espera
desarrollar actividades que permitan fomentar el interés en el cerro como
elemento fundamental del ecosistema y en el bosque seco tropical como área
ecosistémica de valor mundial.
Plaza del Artesano: este elemento se constituye en el espacio central del proyecto.
Allí se plantea el desarrollo de actividades comerciales y culturales al aire libre. Es
una extensión física y funcional de las actividades urbanas que provienen de la
ciudad y que a partir de la recuperación de la Casa del horno y la cualificación de
la calle Guillermo Posada, permita conformar un sistema de espacio público
debidamente articulado.
Paseo Peatonal: es el elemento que articula la Calle Guillermo Posada y el Nodo.
Se concibe como un elemento estructurante del proyecto cuyo perfil debe permitir
un recorrido cómodo y protegido con arborización, así como el amoblamiento que
garantice condiciones adecuadas para permanencia. El paseo se desarrolla en
una topografía de baja pendiente, pero su diseño especifico debe abordar dicha
condición permitiendo la libre movilidad de personas discapacitadas.
Plaza de parqueaderos: es el elemento funcional de mayor impacto en términos
de dar solución a la accesibilidad vehicular y el cambio al modo de movilidad
peatonal.
Espejo de agua: es el espacio que permita dar manejo al empozamiento
intermitente, pero que tiene carácter de permanencia en el proyecto, como
elemento urbano y paisajístico que vincula el Nodo a la parte alta del cerro.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 230
Plaza sur: es el espacio que sirve de extensión al área de restaurantes y que
desemboca en el espejo de agua.
PROYECTO INMOBILIARIO NODO DE SERVICIOS TURISTICOS
1. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO
El Nodo está conformado por diferentes elementos:
a. Locales comerciales; b. área de comidas; c. Escuela Taller de Artes y Oficios artesanales; d.
Centro Interactivo del Caribe; e. Plazoleta del artesano (comercio al aire libre).
2. LOCALIZACIÓN
Intersección de la calle Guillermo Posada
3. NORMATIVA
Tratamiento C. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos
I.O. I.C. Alturas
Renovación Comercial
Comercio
(Locales
comerciales)
0.1 0.1 1 piso 193
Comercio tipo
(Área de
comidas)
0.03 0.06 2 pisos
Centro
Interactivo del
Caribe
0.02 0.04 3 Pisos
Dotacional
(Escuela Taller de
Artes y Oficios)
0.05 0.1 2 pisos
4. ÁREAS GENERALES, AFECTACIONES Y CARGAS
M2 %
4.1. ÁREA BRUTA (AB) 49000 100
Sistemas generales urbanos Suelo Protegido 15390 31.4
GRA(suelo a restaurar) 7000 0
Subtotal 1 (S1) 15390 31.4
4.2. ÁREA NETA (AN) AB – S1 33610 100
Sistemas generales locales
(cargas locales)
Vías vehiculares 408 1.2
Espacio público 5415 16.1
Equipamientos 1600 4.7
Subtotal 3 (S3) 7423 22.1
4.3. ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 - S4 26187
4.4. ÁREA OCUPADA 6625
4.5. ÁREA LIBRE 19562
4.6. ÁREA CONSTRUIDA 10025
5. DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS SEGÚN USO
USOS M2 %
Locales comerciales 3225 27.2
Área de comidas 1050 8.9
Escuela Taller de Artes y Oficios artesanales 1600 13.5
Centro Interactivo del Caribe 750 6.3
Plazoleta del Artesano 1400 11.8
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 231
Parqueaderos 3808 32.2
TOTALES 11833 100
El área útil representa prácticamente la tercera parte del área bruta y las cesiones,
que incorporan espacio público y equipamientos, representan cerca del 40% del
área neta, en razón al objetivo de aportar en estos temas, por encima del estándar
medio exigible a los planes parciales (cerca del 25% del área neta).
En relación con el Proyecto inmobiliario, se apunta a que la estructura urbana y el
equilibrio financiero sean coherentes, considerando la inserción de comercio y
servicios que permitan garantizar la utilidad necesaria para la generación de espacio
público y el núcleo de talleres, que se constituyen las cargas más importantes.
En relación con la proporción de las áreas de proyecto, se resalta lo siguiente:
1) Las vías vehiculares solamente suman 0,3 Ha, pues el proyecto solamente se
encarga de garantizar la accesibilidad vehicular al área de estacionamientos,
con el objeto de favorecer la movilidad peatonal desde este punto hacia el
circuito turístico que conforman en conjunto los proyectos propuestos dentro del
Macroproyecto.
2) El área comercial, el área de restaurantes y el Centro Interactivo, se constituyen
en los elementos generadores de beneficios más importantes (suman 2,2 Ha de
área construida).
3) El área de parqueo (0,4 Ha) se constituye en aprovechable en tanto no se
constituye en cesión y a través de los mecanismos que se determinen, puede
generar recursos en el tiempo.
4) El Centro Interactivo se constituye en elemento determinante del proyecto, tanto
por el potencial turístico que representa como por la relación que puede tener
con el circuito del cual hace parte el Jardín Botánico. Dicho elemento implica
condiciones de permanencia de visitantes, que el comercio o el área de
restaurantes no pueden garantizar.
El proyecto se entiende se adoptaría a través del instrumento Plan Parcial, bajo el
precepto de promover la inversión fundamentalmente privada, con la posibilidad de
alianzas con el sector público para el manejo de la escuela de artesanos, el área de
parqueos y el aprovechamiento económico del espacio público. Este último tema es
importante para alcanzar los objetivos de integración de la población del cerro a la
dinámica urbana y turística. Mientras el comercio que se prevé en los locales
comerciales debe garantizar buena parte del aprovechamiento del proyecto, el
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 232
espacio público en cambio, debe garantizar la participación de la población, previo
diseño de los mecanismos y los elementos que puedan permitir su aprovechamiento.
4.9.5. Esquema de gestión y financiación
Para el caso del Proyecto Estratégico del Nodo de Servicios, los destinos proyectuales
coinciden con los siguientes motivos de utilidad pública, descritos enunciativamente y
sin exclusión de otros posibles:
a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores
de la educación y recreación;
b) Provisión de espacios públicos urbanos.
c) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes.
Sin embargo, aparece un destino que en principio no parece tornarse como motivo
de utilidad pública, cual es aquel de locales comerciales, que por lógica común
constituye un proyecto de interés netamente particular y que, eventualmente,
impediría la adquisición por parte del estado de los inmuebles sobre los cuales se
soporta. Pero existen también motivos de utilidad pública que permiten o invitan la
gestión asociada de proyectos, como los siguientes:
a) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana.
b) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a
través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de
reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas
previstos en esta Ley. Desde luego, la renovación urbana como un tratamiento
urbanístico previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial o en algún instrumento
que lo desarrolle o complemente permitiría al estado adquirir los inmuebles
propiedad de particulares involucrados dentro de su delimitación.
Así mismo, la utilización de instrumentos de gestión para la equidistribución de cargas
y beneficios como las unidades de actuación urbanística, bajo prospectos de
desarrollo, redesarrollo o renovación urbana, darían el motivo de utilidad pública
requerido para la adquisición.
Con respecto a las áreas con tratamiento de Conservación Ambiental, sobre las
cuales aplica un propósito de utilidad pública distinto, se requiere del aval de la
autoridad ambiental competente para modificar la morfología actual del suelo
comprometido. Cabe destacar que el motivo de utilidad pública de la unidad de
actuación urbanística debe estar antecedido del instrumento de planificación
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 233
complementaria, denominado Plan Parcial, por lo que debe explícitamente señalarse
como área determinada del suelo urbano para ese efecto por el Plan de
Ordenamiento Territorial, como efectivamente se encuentra en el artículo 190 del
Decreto Distrital 0977 de 2001.
Puesto que el desarrollo del Área Estratégica involucra bienes de uso público, en
especial vías públicas, es necesario acopiar el instrumento de cambio de destino y
canje antes referido, preferiblemente como disposición prevista en el Plan Parcial.
Por otro lado, la propuesta de usos y potenciales de aprovechamientos propuestos
en el proyecto puede verse comprometida al acoger la figura de Plan Parcial, toda
vez que (conforme al artículo 189 del POT vigente) las normas generales son
aplicables a los Planes Parciales, y por disposición legal éstos no pueden, en caso
alguno, contradecir las disposiciones del POT. En consecuencia, deben estos
aspectos deben ajustarse e incluirse en la revisión del POT para potenciar la
liberalidad del Plan Parcial requerido.
Como efecto del desarrollo será necesaria la configuración de una integración
inmobiliaria resultante de la unión jurídica de los predios involucrados, toda vez que se
trata de áreas desarrolladas de suelo urbano.
Respecto de aquellos residentes que, (conforme a la fuente secundaria consultada,
derivada del cruce de registros catastrales 1 y 2), no sean propietarios del suelo, debe
implementarse una estrategia en el marco del Plan de Reasentamiento, reforzada
con postulación a subsidios.
Frente al tema de la población localizada en zonas de riesgo y a la mitigación se
formulan las siguientes precisiones:
a) El Distrito debe involucrar a quienes tengan localización comprometida por
situaciones de riesgo o restricción ambiental a la estrategia general de
reubicación.
b) Las obras requeridas para la contención de taludes estarán dentro del marco de
la política general de estabilización que tiene el Distrito.
c) El proyecto requiere del anuncio para evitar que el estado asuma valores
especulativos.
El desarrollo del área tendrá un impacto social muy alto dado que pretende vincular
a la Comunidad en el circuito económico de la ciudad y en el desarrollo del
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 234
Macroproyecto. Por tanto, para financiarla se puede pensar en obtener recursos de
plusvalía proveniente de la zona comercial que se construiría y de la asignación de
cargas a los inversionistas de los proyectos inmobiliarios. Por otra parte, se puede
vincular al SENA para la capacitación de las personas que se integren al proyecto en
temas de oferta de servicios turísticos, gastronomía, idiomas, etc.
El desarrollo del área tendrá un impacto social muy alto dado que pretende vincular
a la Comunidad en el circuito económico de la ciudad y en el desarrollo del
Macroproyecto. Por tanto, para financiarla se puede pensar en obtener recursos de
plusvalía proveniente de la zona comercial que se construiría y de la asignación de
cargas a los inversionistas de los proyectos inmobiliarios. Por otra parte, se puede
vincular al SENA para la capacitación de las personas que se integren al proyecto en
temas de oferta de servicios turísticos, gastronomía, idiomas, etc.
Estrategia de Financiación Nodo de Servicios Turísticos
Area estratégica Fuente
Financiación
Infraestructura
Financiación
Mantenimiento
Financiación
programas
Acompañamiento
Gestión
Nodo de servicios
turísticos
Plusvalía
Planes parciales:
cargas y
beneficios
Corporación
con Ingresos
Marca “La
Popa: Circuito
turístico
cultural-
ecológico
Concesiones
locales,
restaurantes
SENA
ONG: Socios
Corporación
Entidades
Distritales
Corporación
Fuente: Elaboración de la consultoría
A continuación se presenta un análisis de la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios
privados con el fin de determinar si es viable que financien los equipamientos públicos
sugeridos para el área estratégica: Plazoleta del Artesano, Escuela Taller de Artes y el
Centro Interactivo.
Es importante destacar que los supuestos del modelo financiero son los mismos
descritos en el análisis del área estratégica del Umbral del Cerro.
Los proyectos inmobiliarios plantean construir locales comerciales de estrato 4
En primer término se presenta el resumen de las áreas que se consideraron:
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 235
Resumen Áreas Proyectos Inmobiliarios
NODO DE SERVICIOS AREA M2
Locales comerciales 3225
Área de comidas 1050
Escuela Taller de Artes y Oficios artesanales 1600
Centro Interactivo del Caribe 750
Plazoleta del Artesano 1400
Parqueaderos 3808
Fuente: Elaboración de la consultoría
En el cuadro siguiente se presentan los valores de las variables que se utilizaron:
VARIABLE VALOR
Valor Suelo M2 $ 349.008
Valor m2 ventas locales comerciales $ 9.000.000
El proyecto es rentable los posibles inversionistas aunque asuman las cargas previstas,
lo cual era de esperarse dado que el precio del suelo es muy bajo con relación al
precio de venta por metro cuadrado de los locales comerciales.
El flujo operativo del proyecto permite calcular los indicadores de rentabilidad para
determinar si el proyecto es atractivo para los inversionistas privados:
INDICADOR VALOR
Valor Presente Neto 1.259.424.934
TIR 22%
Relación beneficio costo 1,19
Un VPN de $1.259.424.934 con una TIR de 22.5 es suficientemente atractivo para los
inversionistas privados, por lo que el proyecto se podría ejecutar con las condiciones
financieras planteadas y con las cargas de la plaza del Artesano y la plazoleta de
comidas.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 236
5. ÁREA ESTRATÉGICA LOMA FRESCA
5.1. VALOR ESTRATÉGICO
La propuesta de esta área estratégica es el resultado del análisis desarrollado en el
documento de diagnóstico e incorpora y precisa nuevos elementos de la estructura
ecológica o suelo protegido, de los sistemas vial y de transporte, del sistema de
espacio público, de los servicios públicos domiciliarios –principalmente acueducto y
alcantarillado- y algunos elementos normativos necesarios para las labores de gestión
de suelo en el marco de la utilidad pública del Macroproyecto. El área debe ser un
proyecto modelo de relocalización en sitio de la población objeto del programa de
reasentamiento.
5.2. ASPECTOS SOCIALES
En consecuencia con el valor estratégico, el objetivo principal es la consolidación del
uso residencial y de construcción de vivienda nueva (VIP y VIS) para la relocalización
de familias, desde un enfoque y desarrollo urbano que garantice la permanencia de
sus habitantes y de la mejora de las actuales condiciones de vida y protección del
medio ambiente. Lo anterior, dado que la propuesta implica la reubicación de un
grupo de viviendas en función del concepto “alto grado de restricción ambiental” y
la compra de algunos predios necesarios para la regularización de los perfiles viales
actuales y de espacios para la construcción de nuevo espacio público,
equipamientos básicos de bienestar social y de soporte a las funciones del área
estratégica definida como jardín botánico.
Puesto que el objetivo principal es el de garantizar la permanencia de los habitantes
de Loma Fresca y mejorar sus condiciones actuales de vida y siendo que además, las
características topográficas del sector generan unos valores escénicos inigualables y
que estos redundan en la concreción de un paisaje cultural tal y como lo ha
expuesto la consultoría, Loma Fresca resulta ser el lugar del Cerro en el que se
pueden realizar varios de los objetivos del actual Plan de Desarrollo en articulación
con los propósitos del Macroproyecto, el cual plantea que se implementara un Plan
Integral de manejo del Cerro de la Popa, que se articula con el Plan de Emergencia
Social Pedro Romero, habida cuenta de la necesidad de enfrenar la pobreza, la
carencia de servicios públicos y el desempleo con sus componentes de reubicación y
la inserción de estas ciudadanas y ciudadanos al ciclo productivo.
Además del énfasis en el componente de bienestar social, el PD desarrolla otros
programas orientados a la construcción de infraestructura básica (servicios, vías y
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 237
espacio público), protección del medio natural y construcción de nuevos
equipamientos.
Esta combinación de factores, “… pone en el centro del desarrollo el crecimiento
personal y colectivo de los miembros de una sociedad, entendidas las personas
como sujetos de derecho y no como sujetos de necesidades que deben ser asistidos
mediante servicios, sino personas con capacidades que deben ser potenciadas a
través de la ampliación de oportunidades, de tal suerte que se construya autonomía
en el ejercicio de sus derechos, en un marco de libertades tanto negativas como
positivas.” (PNUD-PES, 6, 2009) Posición claramente compartida por la consultoría
especialmente en la estrategia que implica la tarea de favorecer la propiedad para
superar la barrera asistencialista que dialoga con el desposeído. Al respecto la
política agrega “Siguiendo la perspectiva del Desarrollo Humano como referente que
reconoce a las personas como sujetos de derecho, la Política aquí propuesta se
orienta a contribuir a restablecer y garantizar los derechos económicos de la
población en mayor situación de pobreza y vulnerabilidad, y con exactitud el
derecho al trabajo y a la propiedad.”
5.3. ASPECTOR URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
5.3.1. Sistema Ambiental
De las 24.4 ha que conforman el área, 6.4 son susceptibles de ser incorporadas como
suelo libre con distintos destinos: parques de bolsillo, suelo protegido, senderos
peatonales, entre otros. Como se observa, son suelos de ladera y taludes que por su
naturaleza no deben ser ocupados por construcciones, menos para vivienda. 0.5
entrarían a formar parte del área estratégica Jardín Botánico.
5.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
La ausencia total de algún espacio público formal mas allá de la calle es evidente, se
trata entonces, vía Macroproyecto, de derivar nuevos espacios que se comporten
como una red en la totalidad del cerro. El diseño de área incluye pequeñas plazas y
parques, senderos peatonales y un sistema de andenes.
5.3.3. Sistema vial y movilidad
De las 24.4.2 ha del área de los proyectos, 3.5 se proponen consolidar como parte del
sistema vial y de movilidad, destacándose un nuevo corredor ambiental, senderos
peatonales y algunas vías locales que configurarían un nuevo entorno vial. En las
fichas adjuntas se pueden observar las áreas y los trazados, teniendo en cuenta que
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 238
este tipo de sistema debe ser observado dentro del marco de la propuesta para todo
el cerro.
5.3.4. Sistemas de Servicios públicos
Acueducto y alcantarillado
La cobertura del servicio de acueducto es bastante alta, esto significa un alto nivel
de consolidación de los asentamientos. En cuanto a alcantarillado se puede observar
en kilómetros las redes tendidas (1.5 Km. igual que en La Paz) y se nota que tan solo
el servicio se presta sobre las vías principales, hecho que frente a los valores
presentados en el diagnostico se presume una cobertura del 50%.
Energía
La cobertura del servicio de energía es baja, según la información cartográfica de la
empresa prestadora, el servicio se presta sobre las vías principales del sector.
Gas natural
La cobertura es casi total, los datos dan cuenta del calibre de la red pero no hace
explicito el porcentaje del área cubierta, no obstante, en el imagen se puede
apreciar que el área amanzanada tiene una cobertura del 100%.
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5.4. ASPECTOS AMBIENTALES
5.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
El área presenta un conjunto de fenómenos asociados al riesgo que la consultoría a
definido como amenazas potenciales y/o fenómenos activos. Desde un enfoque de
riesgos esto implica la realización de estudios de detalle, pero que desde un enfoque
urbanístico, orientado a la recuperación integral del cerro, podrían tratarse dentro de
un conjunto de acciones en las que la reubicación de familias y recuperación
geomorfológica no estarían sujetas a un temporalidad incierta dada por los altos
costos de dichos estudios y las cargas asociadas a la gestión institucional.
5.4.2. Grado de Restricción Ambiental y criterios de manejo
A partir del GRA se definieron criterios de manejo asociados a le gestión de suelo
para llevar a cabo los propósitos del proyecto, siendo uno central, el de relocalizar al
mayor número de familias objeto del programa de reasentamiento y consolidar las
formas de hábitat existente que son constitutivas de la identidad del lugar. Es por esto
que Loma Fresca define criterios en consecuencia con este objetivo y procura la
consolidación de 2.4 ha, mejora integralmente 2.2, reestructura para relocalización
8.7 y enfatiza que las construcciones objeto del programa deben serlo dentro de
áreas como Loma Fresca. Se trata de preservar las formas de organización social,
simbólicas, productivas y relacionales con la ciudad.
5.5. ESTRUCTURA PREDIAL
De las cinco áreas estratégicas definidas por la consultoría Loma fresca es la que
concentra en mayor número de predios, son 708 de 1.118 (63.3%), lo que indica que
esta será la que mayores compromisos en términos de la gestión social requerirá.
5.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIAL Y POBLACIÓN
De acuerdo con la propuesta de tratamientos, de actividad, de altura y de nuevo
urbanismo, se espera que el estrato no se modifique sustancialmente; el estrato 1, que
ocupa un área de 14.7% sería el propenso a migrar al estrato 2, hecho que representa
una mejoría de la calidad de vida del sector.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 243
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 244
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 245
5.7. ASPECTOS NORMATIVOS
5.7.1. Tratamientos urbanísticos
El área estratégica de Loma Fresca tiene como objetivo la consolidación del uso residencial,
en esa medida, el tratamiento propuesto es el mejoramiento integral. Este enfoque se aparta
de los tratamientos actuales en los que predomina el Redesarrollo de áreas de alto riesgo y la
Renovación en área de actividad mixta. Se trata de crear condiciones de mínimo
desplazamiento y mayor aprovechamiento del suelo ocupado en términos de la relocalización
de construcciones en riesgo.
5.7.2. Usos del suelo
En el área se propone que la actividad principal sea Residencia Tipo A (con actividad
económica en la vivienda), es evidente que los pobladores disponen del inmueble como
soporte de su economía generándose un entorno en primer piso dinámico y de integración
social. El POT vigente reconoce este hecho y la propuesta en consecuente con el mismo
5.7.3. Normas de edificabilidad
Se propone preservar la tipología actual de dos pisos con el fin de no generar presión
por nuevo suelo para edificaciones en altura, se trata de conservar las formas de vida
existentes y las formas de organización social tradicionales del sector. Finalmente
cabe aclarar que en principio el área estratégica estaba determinada por un área y
perímetro especifico, pero que de acuerdo con los procesos de gestión asociada a la
consecución de nuevo suelo para los fines expuestos, se ajustó el enfoque de
intervención a la idea de conjunto de proyectos complementarios, con el propósito
de precisar el número de lotes, sus dimensiones y los tipos de tenencia según el rigor
normativo y jurídico requerido para de definición de los instrumentos de gestión.
Tipo de proyecto Área en hectáreas
Km de vía vehicular* 1.2
Km de vía vehicular restringida 2.3
Nuevos equipamientos 0.4
Nuevo SCA 3.1
Nuevo espacio público –plazoletas- 0.4
Tratamiento de redesarrollo –mejoramiento integral- 2.8
Total 10.2
*El propósito principal sobre esta vía es la de construir y mejorar andenes.
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5.8. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
Propósitos proyectuales (Usos específicos propuestos):
Vías vehiculares
Andenes
Senderos
Equipamientos
Suelo de conservación ambiental
Plazoletas
Miradores
Tratamiento POT: Redesarrollo en alto riesgo
Gestión posible:
Al igual que en el Nodo de Servicios y como va a ser consignado para casi todos los
proyectos, es necesario la implementación de las herramientas de enajenación
voluntaria y la expropiación en la forma que se determine, toda vez que los
propósitos proyectuales encuentran, la mayoría de ellos, reflejo en los motivos de
utilidad pública siguientes:
a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de
la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana;
b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de
legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las
contempladas en el artículo 53 de la Ley 9 de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y
la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo;
c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de
espacios públicos urbanos;
d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución
de servicios públicos domiciliarios;
e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial
f) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes;
g) Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades públicas, con
excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 248
sociedades de economía mixta, siempre y cuando su localización y la consideración
de utilidad pública estén claramente determinados en los planes de ordenamiento o
en los instrumentos que los desarrollen;
h) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y los
recursos hídricos;
i) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través
de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste
de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en
esta Ley
Ahora; bajo la presunción de que existen personas no propietarias que detentan la
calidad de poseedoras o tenedoras en los predios por adquirir, respecto de ellas hay
que implementar alternativas derivadas de un Plan de Relocalización o
compensación y de su postulación a subsidios para vivienda de interés social que les
permitan acceder a una vivienda digna en alguna área del Distrito que provea la
alternativa.
Por otra parte, se trata de un ámbito donde no sólo se materializa obra pública
(equipamientos, vías vehiculares y peatonales, regularización de andenes, etc.) sino
se permite el desarrollo particular del suelo, pues es necesario plasmar una propuesta
de regulación restrictiva a partir de asignación de norma urbanística dirigida a bajos
potenciales de aprovechamiento y orientada necesariamente al uso residencial
como principal y a algunos usos accesorios o complementarios de impacto barrial,
dentro de una política general de mejoramiento del entorno, dentro de lo cual
obviamente cabria el desarrollo de vivienda de interés social.
Con el criterio de desarrollos de baja densidad y poco impacto, una política de
cesiones obligatorias suele provocar ruptura en el equilibrio financiero de los
desarrolladores (incluido, desde luego, el propietario o poseedor que quiere realizar la
actuación urbanística de su interés), por lo que no es deseable imponerla en Loma
Fresca, salvo aquellas cesiones derivadas de actuaciones especificas de
urbanización, entendida como la creación de espacios públicos y privados y la
dotación de infraestructura de servicios públicos y vías públicas, que es lo que
típicamente se predica de proyectos como vivienda de interés social.
Las figuras de reconocimiento de construcciones y de titulación posiblemente
alienten la apropiación del suelo por parte de quienes lo ostentan, con las
particularidades propias de cada instrumento, a partir del saneamiento jurídico
constructivo de su edificación y de la obtención del título de propiedad, que se
encuentra dentro de la figura general de enajenación gratuita de bienes fiscales. Las
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 249
personas que puedan ser sujeto de reubicación por factores de riesgo deberán entrar
dentro de la política general de reubicación del Distrito.
No parece necesaria la consideración de instrumentos de planeación
complementarias como planes parciales, porque con la propuesta normativa directa
y la adquisición de predios se consiguen los fines proyectuales citados.
5.9. PROYECTO LOMA FRESCA
5.9.1. Loma Fresca como hábitat a consolidar – rol del proyecto dentro del sistema
de áreas estratégicas
El área estratégica Loma Fresa implica el mejoramiento de las condiciones de hábitat
actual y de las condiciones para la relocalización de familias objeto del programa de
reasentamiento. El rol es socio cultural y de dinámica económica endógena frente a
la expectativa de una ciudad integrada en el propósito común de promover la
riqueza cultural inmueble, mueble e inmaterial de la Popa, de un lugar urbano vivo y
en donde concurren todos los valores cartageneros, es aquí donde la ciudad se
juega su futuro.
El objetivo principal del área estratégica Loma Fresca es la consolidación del uso
residencial a partir de una propuesta urbana que garantice la permanencia de sus
habitantes y la mejora de las actuales condiciones de vida y protección del medio
ambiente.
5.9.2. Localización del proyecto en el área estratégica
El área está ubicada al costado noroccidental del Cerro de la Popa y la conforman
principalmente los barrios Paraíso II, Palestina, Republica del Caribe y una parte de
Torices; son 24.4 hectáreas8 en las que habitan 5.600 personas, 1.283 (22.9 %) en
estrato 3 barrio Torices; 4.091 (73%) en los restantes y se cuentan 226 (4%) habitantes
en estrato 0, suelo que corresponde a una sección de Suelo de Conservación
Ambiental SCA. La mayoría de habitantes en estrato 1 se encuentran en sectores con
baja cobertura de alcantarillado, con vías sin consolidar y en mal estado, vivienda
con bajo nivel de consolidación, sin un sistema de recolección de basuras el cual
deriva en una situación evidente de insalubridad, tal y como se pudo constatar en
trabajo de campo.
8 De acuerdo con recientes ajustes a los polígonos de las áreas estratégicas Loma Fresca disminuyo en
0.4 hectáreas, en una pequeña porción de suelo que entra a formar parte del Jardín Botánico, hecho
que no modifica los cálculos relacionados en los documentos anteriores.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 250
En cuanto a las condiciones ambiéntales estas son en extremo precarias, las zonas de
taludes, escorrentías y áreas con alguna vegetación se encuentran deterioradas,
cubiertas de basura y sin un patrón que permita presumir un sistema ambiental
existente, es por eso que la consultoría propone en este sector un plan de
recuperación de taludes y laderas (6.4 hectáreas), manejo de basuras y de
incorporación de 0.5 ha al área estratégica Jardín Botánico.
5.9.3. Situación de tenencia de los predios
En cuanto a la situación de tenencia de los 84 predios a reubicar dentro del área
estratégica, 40 detentan alguna condición reconocida catastralmente y 44 no
cuentan con información, reiterándose la urgencia de emprender un estudio de
títulos con el fin de sanear su condición inicial para posibilitar posteriores acciones
exigidas en mejoramiento integral como son la construcción de infraestructura
básica, servicios públicos, espacio público y equipamientos.
TENENCIA ÁREA ESTRATÉGICA LOMA FRESCA
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 251
Loma Fresca 40
Construcción de propietario diferente al del predio 9
Predio sin construcción 6
Predio con construcción del mismo propietario 9
Sin información 16
5.9.4. Aspectos normativos
Tratamientos urbanísticos
En términos de los tratamientos actuales, como indicadores de la situación social y de
imagen futura de la norma, la consultoría identifico, según el POT vigente, 17.5 ha en
el tratamiento Redesarrollo en áreas de alto riesgo lo que significa que la ciudad
procurará una recomposición total de la estructura vigente reemplazándola por otra
sobre la premisa del riesgo para la vida de los habitantes actuales, en contraste, la
consultoría propone en un área de 15.2 ha un nuevo tratamiento: Mejoramiento
integral reestructurarte, implicando una decisión que logre la permanencia del mayor
número de habitantes dentro de un tratamiento que tendría como primera acción la
titulación de predios y consecuentemente obra pública para el mejoramiento de la
calidad de vida. También se propone un tipo de tratamiento denominado
Mejoramiento integral complementario cuya función sería la de facilitar el
aprovechamiento de predios sin ocupar en un ejercicio de consolidación de sectores
con potencial edificable en pequeña escala.
Con respecto al mejoramiento integral, este implica un conjunto de propuestas
orientadas a recomponer el sistema vial, de transporte, espacio público,
equipamientos y de estructura predial y manzanas cuyo fin sería disponer de nuevo
suelo y edificabilidad. De hecho, dentro de Loma Fresca, 84 (8.6% de las actuales)
construcciones deben ser reubicadas dado que se encuentran en máximo Grado de
Restricción Ambiental.
Áreas de actividad y usos del suelo
El área de actividad asignada a este proyecto es Residencial A, con la particularidad
que dentro de la unidad puede darse alguna actividad económica de escala
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 252
vecinal, esto, siendo que la residencia en sectores de mejoramiento integral es parte
de la estrategia económica de sus habitantes. Para efectos de la disposición de
áreas comerciales de escala zonal esta podrá darse sobre el corredor de movilidad
Santa Rita vía al convento hasta los límites del perímetro urbano, justo antes de los
espacios definidos para la sede administrativa del Jardín Botánico y dos
equipamientos de asistencia básica: Jardín para la primera infancia (50 cupos) y
centro de atención al adulto mayor (30 cupos)
Edificabilidad
Bajo la modalidad constructiva de vivienda unifamiliar y bifamiliar se preservan las
condiciones iniciales del lugar: máximo dos pisos, factor determinante para garantizar
la permanencia de la población actual.
5.9.5. Modelación urbanística
Para el desarrollo del proyecto inmobiliario, específicamente en relación con la
construcción de VIS, hay que tener en cuenta la siguiente valoración en el cálculo de
áreas según afectaciones, cesiones y ocupación:
a. Luego de realizar las obras de urbanismo, resulta un área útil de 5.4 hectáreas
para nueva vivienda.
b. Dentro de la 7.2 que deben ser consolidadas o mejoradas, 3 hectáreas están
ocupadas por construcciones y 2.2 corresponden a suelo libre que son patios,
traspatios y áreas que pueden entenderse como comunes. Las 2 hectáreas
restantes corresponden a predios sin construcción que pueden ser incorporados
al proyecto con el fin de consolidar manzanas “incompletas”.
c. El área útil de 7.4 Ha, con un Índice de Ocupación de 0,7 genera un área
ocupable de 51.800 m2. Si asumimos en planta un área de 45 metros ampliable a
60 metros para ser desarrollada progresivamente o como unidad básica (cocina,
área social, baño y patio interior) es posible concluir que es viable construir 863
unidades VIS y/o VIP.
d. El área de 45 metros en planta ampliable a 60 corresponde al concepto de
“vivienda optima en VIS” la cual puede ser desarrolla en segunda planta, sea
para un hogar adicional (4 personas) o disponer del primer piso para vivienda
productiva.
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LOMA FRESCA, IMPLANTACIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE AREAS
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 254
En síntesis, con un potencial de nueva edificabilidad de 863 viviendas, 217 serían para
pobladores de la misma área estratégica (afectación por obra pública y máximo GRA)
y 646 construcciones serian para hogares provenientes de otras áreas del
Macroproyecto.
PROYECTO INMOBILIARIO LOMA FRESCA
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO Consolidación del uso residencial y construcción de vivienda nueva (VIP y VIS) en lotes disponibles (compra de suelo por obra de interés público) para la relocalización de familias involucradas en el programa de reasentamiento establecido para el Cerro de la Popa.
LOCALIZACIÓN
Manzanas 1 a 69
NORMATIVA
Tratamiento D. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos
I.O. I.C. Alturas
Mejoramiento
Integral
reestructurante y
complementario.
Residencial
Residencial con
actividad
económica
0.7 3 2 pisos
Opcional:
máximo uno
por vivienda.
ÁREAS GENERALES, AFECTACIONES Y CARGAS
M2 %
ÁREA BRUTA (AB) 244.000 100.00
MÁXIMO GRA -11.000 0.45
SCA -42.000 17.2
Subtotal 1 (S1) 191.000 78.27
Sistemas generales urbanos Vías vehiculares 0 0
Vías peatonales 0 0
Espacio público 0 0
Equipamientos 0 0
Servicios públicos 0 0
Subtotal 2 (S2) 0 0
ÁREA NETA (AN) AB – S1 191.000 78.27
Sistemas generales locales
(cargas locales)
Vías vehiculares 39.000 20.4
Vías peatonales 19.000 9.9
Espacio público 2.000 1.0
Equipamientos 5.000 2.6
Servicios públicos* 0 0.00
Subtotal 3 (S3) 0 44.37
ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 126.000 100.00
ÁREA OCUPADA 52.000 54.6
ÁREA LIBRE 74.000 45.4
AREAS COMUNES 30% DEL AREA LIBRE -22,200
ÁREA A CONSTRUIR VIP-VIS 51.800 100.00
DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS SEGÚN USO
USOS M2 %
Vivienda uni bifamiliar 51.800
Parqueaderos (dentro de áreas comunes 30%: 250 en
actividad residencial y 70 en institucional /
equipamientos básicos)
6.600
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 255
TOTALES 58.400
PROYECTOS PILOTO
En mejoramiento integral se asumen dos acciones como punto de partida que NO
son imputables al proyecto inmobiliario VIS:
Estudio de títulos y legalización de predios.
Infraestructura y equipamientos básicos. Como en los proyectos de
Metrovivienda Bogotá, el municipio entrega el urbanismo y los constructores
licitan por el área construible.
Luego se programa el mejoramiento de vivienda o construcción de nueva.
Las siguientes son las manzanas que por su condición de precariedad o posibilidad
de consolidar/complementar, se entienden como proyectos piloto. Anexo va imagen
con la localización de las manzanas.
PROYECTO 1: Modalidad Mejoramiento Reestructurante 1: Manzanas 1, 2 Y 3
En esta modalidad se reestructura toda la manzana y todas las VIS resultantes son
nuevas. VIS de 45 metros 2 ampliables a 60.
LOMA FRESCA, PROYECTO PILOTO 1
MANZANA ÁREA TOTAL
M2
ÁREA A
CONSTRUIR
I.O = 0.7
ÁREA
COMÚN
AC= 30%
POTENCIAL
EDIFICABLE
NUEVAS
VIVIENDAS
1 800 500 300 500 8
2 2.000 1.400 600 1.400 23
3 1.400 1.000 400 1.000 16
Total 4.200 2.900 1.300 2.900 47
Proyecto piloto 1: 47 VIS
PROYECTO 2: Modalidad Mejoramiento Complementario 2: Manzanas 43, 45 y 59
En esta modalidad se completan los vacios existentes y se consolidan o mejoran las
viviendas establecidas. VIS de 45 metros 2 ampliables a 60.
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LOMA FRESCA, PROYECTO PILOTO 2
MANZANA ÁREA
TOTAL M2
ÁREA CONSTRUIDA
EN PLANTA
(VIVIENDAS
EXISTENTES)
ÁREA
COMÚN
AC= 30%
POTENCIAL
EDIFICABLE
I.O = 0.7
NUEVAS
VIVIENDAS
43 1.600 300 480 820 14
45 2.500 600 750 1.150 19
59 4.100 1.000 1.230 1870 31
Total 8.200 1.900 2.460 3840 64
El Área Común AC se asume para la totalidad de la manzana complementada.
Proyecto piloto 2: 64 VIS
El total de viviendas en proyecto piloto es de 111 VIS (de 863) lo que representa el 13%
del total de proyecto.
5.9.6. Esquema de gestion y financiación
El desarrollo de esta área tiene un componente social y ambiental prioritario ya que
se realizará el proyecto piloto del Programa de Reasentamiento anteriormente
descrito. Este proyecto pretende que a los hogares que se encuentran ubicados en
Loma Fresca se reubiquen en viviendas de interés prioritario construidas en esta área
estratégica.
En la primera fase del reasentamiento, en el muy corto plazo, la financiación deben
realizar las entidades del Distrito, de acuerdo con lo establecido en el Plan de
Desarrollo.
Como se ha explicado, una vez conformada la Corporación y puesta en marcha la
estrategia para captar recursos del sector privado y del público, este proyecto piloto
debe ser prioridad para que la Corporación gestione y financie su desarrollo, con los
aportes a la Corporación y lo recaudado con la tarjeta verde.
En el mediano plazo, la fase final del reasentamiento de las familias podría financiarse
con recursos provenientes de entidades internacionales, gestionados por la
Corporación.
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LOMA FRESCA, ESTRATEGIA DE FINANCIACIÓN
FUENTE
FINANCIACIÓN
INFRAESTRUCTURA
FINANCIACIÓN
MANTENIMIENTO
FINANCIACIÓN
PROGRAMAS
ACOMPAÑAMIENTO
GESTIÓN
Entidades Distritales,
Secretaria de Planeación,
Secretaría Infraestructura.
Recursos Corporación
Fundación Santodomingo
Subsidios nación,
Corvivienda
Entidades
Distritales,
Corporación
SENA
ONG: Socios Corporación
Entidades Distritales
Alcaldía,
Corvivienda
Fuente: Elaboración de la consultoría
El desarrollo inmobiliario propuesto de viviendas de interés prioritario en su fase inicial
piloto constaría de 111 viviendas de 60m2. Los proyectos de este tipo realizados en
Cartagena en los últimos años han tenido un costo promedio por vivienda de 60 m2
de $ 28.500.000, por lo que el costo ascendería a $1.730.540.541.
El valor de la tierra en esta zona es bajo con relación a las demás áreas estratégicas,
el costo del m2 es inferior a $ 268.458, según la información de los predios, por lo que
la adquisición de las tierras tendría un valor de $2.818.809.000.
Dado la importancia de este proyecto piloto la gestión la debe asumir directamente
la Alcaldía en coordinación con la Corporación. Para este proyecto se podría invitar
a la fundación Julio Mario Santodomingo que tiene una amplia experiencia
apoyando proyectos de este tipo en la región Caribe.
En la medida que este proyecto se constituye en el proyecto bandera del programa
de reasentamiento y si cuenta con el apoyo de la Corporación y la Fundación
Santodomingo seguramente propiciará el interés del gobierno nacional para asignar
subsidios a la comunidad.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 259
6. ÁREA ESTRATÉGICA LOMAS DE LA PAZ
6.1. VALOR ESTRATÉGICO
El Área Estratégica Lomas de la Paz está localizada en el extremo nororiental del
Cerro de la Popa, y está rodeado por los barrios Daniel Lemaitre, San Francisco, San
Bernardo y Palestina. Asimismo se relaciona con el sector nororiental del Parque
Jardín Botánico del Cerro de la Popa.
El AE incorpora las partes altas de las lomas del barrio La Paz, cuya ocupación
espontánea ha generado un tejido urbano discontinuo e irregular como
consecuencia de la existencia de zonas de alta pendiente, que se encuentran
parcialmente invadidas. La localización y topografía del AE la convierten en hito
potencial de un extenso sector de estratos bajos que comprende principalmente los
barrios San Francisco y San Bernardo, cuyo origen está en las primeras invasiones que
se dieron en el área de la Pieza Urbana de la Popa, en los años sesenta, en terrenos
del antiguo botadero de basura. En estas áreas la dotación de equipamientos es,
como en la mayor parte de la ciudad, insuficiente en lo relacionado con zonas
verdes de uso público y áreas deportivas.
Por su relación con estos barrios, con los del cerro y con el paisaje urbano, la
localización del AE resulta estratégica para la creación de un nodo de
equipamientos de escala zonal que cubra y sirva de soporte físico para la integración
social de la población de los barrios del cerro y los del entorno. Adicionalmente
presenta aún extensas zonas sin ocupar, que tienen un gran potencial para el
desarrollo de vivienda de interés social y prioritario, con miras a la relocalización de
parte de la población que sea reasentada y a la generación de oferta para estratos
bajos.
Para el desarrollo de esta AE se propone un Centro Deportivo Popular que incluya
canchas deportivas reglamentarias, canchas múltiples y piscinas públicas con
servicios complementarios para la formación deportiva. Adicionalmente se plantean
los lineamientos de un Plan Parcial de Renovación Urbana en modalidad
Reestructurante con el fin de regularizar el tejido urbano, proteger las áreas de talud y
cobertura vegetal y legalizar la tenencia y propiedad del suelo. La magnitud de la
intervención hace necesario que la propuesta se implemente en varias etapas o
Unidades de Actuación Urbanística que cubren acciones desde el corto hasta el
largo plazo.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 260
6.2. ASPECTOS SOCIALES
El desarrollo del área estratégica tiene dos objetivos desde el punto de vista social: 1)
promover la construcción de un centro deportivo que aleje a los jóvenes en situación
de riesgo social de comportamientos proclives al conflicto y desestructuración del
entorno comunitario; y 2) generar oferta de vivienda nueva, parte de la cual se
destina a la relocalización de familias provenientes del Cerro de la Popa.
El área está ubicada al costado norte del cerro, principalmente dentro del barrio La
Paz; son 10.9 hectáreas dentro de las que se encuentran 514 construcciones y 2.770
personas. El 84.6% de las construcciones (435) se encuentran clasificadas por el POT
en estrato 1 y el 15.4% en estrato 3 (sector de la parte baja cercano al barrio Daniel
Lemaitre). La definición del estrato se confirmó con la visita en terreno, durante la
cual se detectó un bajo nivel de consolidación de la vivienda, así como un sistema
vial incipiente y sin estructura definida. En algunas zonas donde la vivienda está
dispersa se generan áreas aisladas que son ocupados por jóvenes que fueron
referenciados por los funcionarios de la Alcaldía como miembros de pandillas
vecinales.
La cobertura de acueducto es del 100% y la de alcantarillado se acerca al 50%, en
cuanto a energía eléctrica y gas natural los planos muestran una cobertura casi total
sin que se pueda determinar un porcentaje preciso. Nuevamente el tema basuras es
notorio y se consolida la imagen de un cerro insalubre y con un muy bajo nivel de
apropiación del espacio público.
En síntesis, el área estratégica Loma de la Paz se define por el bajo nivel de
consolidación de su sistema vial y de espacio público, vivienda en condiciones de
precariedad, baja calidad ambiental y ausencia de un sistema de recolección de
basuras. Es la zona reconocida como de mayor presencia de pandillas, hecho
verificado en terreno y que prueba las condiciones de deterioro social y físico que
permiten pensar en el sector como un lugar de oportunidad desde el punto de vista
de la renovación urbana.
6.3. ASPECTOR URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
6.3.1. Sistema Ambiental
La característica más relevante del AE desde el punto de vista del sistema ambiental
es su topografía irregular. En varios puntos se presentan franjas de pendiente
pronunciada que condicionan drásticamente la continuidad del tejido urbano y la
ocupación. La topografía configura una zona alta en forma de “S” con su parte de
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 261
mayor elevación en el sector sur, y unas zonas bajas, de menor pendiente. La
ocupación del AE debe partir de la creación de un sistema ambiental que proteja
estas zonas y la cobertura vegetal existente en las partes altas.
Igualmente forma parte del sistema ambiental la extensa zona verde que forma parte
del Centro Deportivo Popular, localizado en la zona de contacto del AE con el Área
Protegida del Jardín Botánico y con la trama vial principal a través de la Avenida La
María.
6.3.2. Sistema de espacio público y equipamientos
En el AE no se encuentra ningún uso dotacional; se propone un nodo de
equipamientos complementarios al Centro Deportivo Popular, localizado en el
extremo sur del Área Estratégica, sobre la Avenida La María. En este nodo se propone
la construcción a mediano plazo de una piscina pública y salones para una ludoteca
infantil y para una casa de atención al adulto mayor.
El conjunto Nodo de equipamientos - Centro Deportivo - Jardín Botánico quedan
directamente relacionados y a partir de ellos se genera una estructura de
equipamientos de escala zonal que se complementa con el megacolegio que se
construirá en la Loma de Peyé.
6.3.3. Sistema vial y de movilidad
El área presenta una trama urbana irregular y discontinua fuertemente condicionada
por la topografía. El proceso de ocupación ha sido espontáneo e informal, por lo cual
los perfiles viales generados por las manzanas catastrales existentes tienen toda clase
de dimensiones. Adicionalmente existe una gran cantidad de senderos consagrados
por el uso.
El POT preveía prolongar una de las vías de mayor continuidad hacia el sur con
jerarquía de Vía Colectora (V-3); el trazado preliminar de dicha vía no se adapta a la
topografía y no ha sido construida.
Se plantea una nueva estructura vial y de movilidad basada en una Vía Colectora
que retoma parte del trazado de la propuesta en el POT pero conectando con la
Avenida La María. Adicionalmente se propone un subsistema de Vías Locales
principales definidas con base en su continuidad y en la función adicional de
delimitar las principales zonas de protección de taludes del sector.
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6.3.4. Sistemas de Servicios Públicos
Acueducto
El AE corresponde a la Sectorización Faldas de la Popa; existe capacidad de
prestación normal del servicio hasta la cota 70 m.s.n.m. y con intermitencia entre las
cotas 70 y 80 m.s.n.m. A pesar de que las partes más altas del AE están a la altura de
la cota 60, aún existen algunas áreas sin servicio en la parte alta, pero no hay
problemas de viabilidad técnica de extensión de las mismas.
Alcantarillado
Las redes existentes cubren la totalidad del Área Estratégica. Cabe destacar que
desde 2003 la empresa Aguas de Cartagena ha realizado importantes inversiones en
e área con el fin de asegurar la cobertura y calidad del servicio.
Energía
En la actualidad existen redes matrices en las zonas bajas del Área Estratégica. La
realización de la propuesta de Renovación Urbana haría necesaria la extensión de
redes de energía domiciliaria y alumbrado público.
Gas Natural
Existe cobertura en la totalidad del Área Estratégica.
6.4. ASPECTOS AMBIENTALES
6.4.1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
Las zonas más altas y de mayor pendiente presentan un grado moderado de
susceptibilidad a procesos erosivos y de remoción en masa. En las zonas de talud se
empieza a presentar actividad moderada en procesos denudativos asociados a la
acción antrópica. La estrategia de renovación urbana propuesta tiene entre sus
objetivos ambientales asegurar la protección de estas áreas y revertir los procesos y
dinámicas nocivos.
6.4.2. Grado de restricción ambiental
La totalidad del Área Estratégica presenta un Grado de Restricción Ambiental bajo o
muy bajo, lo cual significa que desde el punto de vista ambiental resulta apta para la
urbanización y/o densificación dentro de un marco de protección de laderas y
taludes.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 266
6.5. ESTRUCTURA PREDIAL
La información catastral del Área Estratégica no está actualizada; a mayo de 2010 las
cartas del IGAC únicamente registran algunos predios de las partes bajas, parte de
ellos de propiedad pública y aparentemente arrendados o invadisos, puesto que se
registran construcciones (mejoras) de propietario diferente al del predio. A pesar de
no representar una superficie significativa, estos predios corresponden a las áreas en
las que se planteará la construcción de Viviendas de Interés Prioritario para la
relocalización de familias provenientes de zonas con alta restricción ambiental del
Cerro de la Popa.
6.6. ESTRATOS SOCIOECONÓMICOS Y POBLACIÓN
El área estratégica alberga en total 2.770 habitantes en 514 construcciones. Existe un
claro predomino de población de Estrato 1 (84,6% de la población), y una zona
reducida al norte del AE que corresponde a Estrato 3. Cabe destacar que a pesar de
la baja ocupación con construcciones de buena parte del área, la densidad bruta
actual en las casi 11 Hectáreas llega a algo más de 253 habitantes/Ha
(aproximadamente 51 viviendas / Ha).
6.7. ASPECTOS NORMATIVOS
6.7.1. Tratamientos urbanísticos
El POT definía la mayor parte del área como de Redesarrollo en áreas de alto riesgo.
Sin embargo, la consultoría detectó que en la zona la susceptibil idad a amenazas y
la presencia de fenómenos activos son moderadas, a pesar de que en algunos
puntos existe deterioro de los taludes que caracterizan el área. Por otro lado, la
ocupación informal de la zona ha venido generando un entorno urbano
desarticulado, con graves deficiencias de espacio público, vías y equipamientos,
donde además se presentan serios problemas de pandillismo e inseguridad que
llegan al extremo de constituir un territorio vedado para la población no residente. En
consecuencia, la totalidad del Área Estratégica se define como Renovación Urbana
en modalidad Redesarrollo, con el fin de implementar un Plan Parcial con varias
Unidades de Actuación a desarrollar en el corto y mediano plazo, mediante el cual
racionalizar el tejido urbano, asegurar la protección de las zonas de talud y generar
oferta de equipamientos, vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario
para parte de la población del Cerro de la Popa que sea objeto de reasentamiento.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 267
6.7.2. Usos del suelo
El POT contempla dos áreas de actividad: 1) Área de Actividad Residencial Tipo A,
que cubre la mayor parte de la zona y corresponde a vivienda unifamiliar bifamiliar
con estándares de estacionamientos, áreas de predios y viviendas correspondientes
a estratos bajos y 2) Área de Actividad Residencial Tipo B, en el extremo nororiental
del área, en la cual se permiten, en concordancia con los desarrollos de barrios
vecinos, vivienda multifamiliar con estándares medios.
El Macroproyecto divide el Área Estratégica en cuatro zonas funcionales definidas:
El área del Centro Deportivo Popular, que incorpora canchas reglamentarias y
múltiples.
El área dotacional, que incluye una piscina pública y usos complementarios para
atención al adulto mayor.
La zona para vivienda unifamiliar tipo VIP para la población objeto de
reasentamiento proveniente de los barrios del Cerro de la Popa.
La zona alta de las lomas, en la cual se propone vivienda tipo VIS de nivel medio,
en edificios multifamiliares.
6.7.3. Normas de edificabilidad
En concordancia con las normas sobre uso del suelo, el POT define alturas máximas
de 2 pisos para las Áreas de Actividad Residencial Tipo A y de cuatro pisos para las de
Actividad Residencial Tipo B. El Macroproyecto plantea una altura máxima de dos
pisos para los usos dotacionales y de vivienda unifamiliar, y de cuatro pisos para las
áreas de uso residencial multifamiliar. En la zona destinada a VIP se define un lote
mínimo de 72 metros cuadrados, con frente de 6 metros, Para la vivienda multifamiliar
se adoptan las normas generales de edificabilidad vigentes para uso residencial Tipo
B – Multifamiliar en lo referente a predios, aislamientos y estacionamientos,
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 271
6.8. INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
Propósitos proyectuales (Usos específicos propuestos):
Centro deportivo popular
Cesiones obligatorias
Zonas protegidas de nivel local (Taludes)
Vías propuestas
Proyectos de vivienda en conjuntos multifamiliares
Vis unifamiliar
Gestión posible:
Continuando con la lógica expresada de la necesidad constante de adquisición de
inmuebles por parte del estado, se acude a la valoración de los motivos de utilidad
pública que soportan su aplicación en Lomas de la Paz.
Así, entonces, los motivos concordantes serían enunciativamente los siguientes:
a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de
la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana;
b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de
legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las
contempladas en el artículo 53 de la Ley 9 de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y
la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo;
c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de
espacios públicos urbanos;
d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución
de servicios públicos domiciliarios;
e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial
f) Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades públicas, con
excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las
sociedades de economía mixta, siempre y cuando su localización y la consideración
de utilidad pública estén claramente determinados en los planes de ordenamiento o
en los instrumentos que los desarrollen;
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 272
g) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y los
recursos hídricos;
i) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través
de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste
de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en
esta Ley;
j) El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes.
Pero, aparte de la intención de adquisición de suelo, se trasluce con evidencia la
intención de permitir desarrollos con altura o edificabilidad elevada, por lo que no
solo debe constituirse la causal de adquisición cuando se trate de proyectos de
vivienda del estado, sino la regulación normativa urbanística que permita los
potenciales ideados, sea por cuenta de proyectos públicos, privados o mixtos.
Y como se trata de una intervención total del sector determinado, pues es quizás
necesario la determinación del instrumento de Plan Parcial y, como efecto, de
Unidades de Actuación Urbanística, como ejercicio de repartos de cargas y
beneficios para que se atraiga inversión privada y, entre otros efectos y conforme a la
estrategia especifica, se involucre a los propietarios, poseedores y tenedores actuales
del suelo como parte del proyecto o simplemente se les reditúe económicamente el
valor de su interés, todo como parte de la estructuración financiera y urbanística de
los repartos.
Al sugerir desarrollo de proyectos de vivienda multifamiliar, en particular, el
instrumento de cesiones obligatorias adquiere mayor relevancia porque es la manera
como se obtendría, por vía directa y en sitio, los diversos destinos generales de tal
concepto, que son vías, áreas verdes, servicios comunitarios y áreas recreativas,
constituyendo así bienes de uso público que satisfacen necesidades colectivas,
aumentando sustancialmente los indicadores de espacio público efectivo y sin
necesidad de apropiar recursos públicos para la adquisición del suelo necesario.
No se realiza valoración de propósitos de legalización urbanística, reconocimiento de
construcciones o titulación toda vez que la intervención es integral, lo que genera,
por efecto, reasentamiento en sitio y la debida titulación pero de orden civil. El efecto
presumible es un ejercicio práctico de integración jurídica de los inmuebles
involucrados que permita la mejor distribución espacial y funcional.
El proyecto puede comprometer la necesidad de cambio de destino de algunos
bienes de uso público existente, por lo que debe mantenerse la opción de sustituirlos
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 273
por otros de características equivalentes o superiores, previa motivación del acto
legal que corresponda.
En la medida que este proyecto tiene un perfil social dirigido a una población
vulnerable, podría gestionarse financiación internacional a través de la Corporación.
También se puede vincular a las distintas ONG que trabajan en la zona, bajo la
coordinación de la Corporación. Esto con el fin de asegurar el mantenimiento de las
instalaciones en el largo plazo.
Estrategia de Financiación Loma de la Paz
Area estratégica Fuente
Financiación
Infraestructura
Financiación
Mantenimiento
Financiación
programas
Acompañamiento
Gestión
Loma de la paz Financiación
Internacional
:
ONG
Alcaldía
ONG: Socios
Corporación
Entidades
Distritales
Corporación
Alcaldía
Fuente: Elaboración de la consultoría
Este valor no es alto y por el impacto que generaría en un grupo vulnerable de la
Comunidad es posible gestionarlo ante la Comunidad Europea o directamente ante
un gobierno. El éxito de la gestión dependerá de la credibilidad de la Corporación y
los resultados que haya presentado
6.9. PROYECTO CENTRO DEPORTIVO LA PAZ
6.9.1. Loma de la paz dentro del sistema de áreas estratégicas
El circuito de intervenciones periféricas al Cerro de la Popa se completa con el
proyecto de Loma de La Paz. El área de intervención está localizada al nororiente del
cerro y comprende dos zonas diferenciadas:
a) La zona baja, situada hacia el suroccidente del área, limita con San Francisco y
San Bernardo, dos barrios habitados por población de estratos bajos y
caracterizados por su gran precariedad en cuanto a espacios públicos,
equipamientos y calidad de la vivienda; y
b) La zona alta, hacia el norte, de muy baja ocupación y rodeada de barrios de
estratos medios bajos y medios.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 274
Los dos subsectores mencionados tienen en común su escasa consolidación
urbanística y la presencia de ocupaciones informales, algunos sin servicios públicos.
Dicha ocupación ha generado un tejido urbano discontinuo e irregular, en el cual se
alternan las zonas ocupadas y los grandes vacíos urbanos. Desde el punto de vista
social, existe una percepción generalizada de la zona como un “gueto” aquejado
por altos niveles de inseguridad. Cabe recordar además que a este marco de
marginalidad se suma el hecho de que los registros catastrales de la zona sólo se
encuentran actualizados en una mínima parte, por lo cual la información sobre
propiedad y tenencia del suelo es precaria.
Las condiciones descritas, unidas a las grandes ventajas de centralidad actual y sobre
todo futura del área justifican el tratamiento de Renovación Urbana por Redesarrollo
para la zona. Se propone la creación de usos dotacionales públicos, viviendas de
interés prioritario y vivienda de estratos medios. El proceso de renovación debe estar
soportado por la racionalización de la malla vial y la infraestructura de servicios
públicos. La inversión en dotacionales públicos y vivienda social responde a la
premisa según la cual los elementos del sistema de áreas estratégicas deben generar
articulaciones con el entorno del Cerro de la Popa, caracterizadas de acuerdo a las
necesidades de cada sector de la periferia del mismo.
6.9.2. Área estratégica y proyecto inmobiliario
El proyecto propuesto dentro del marco del esquema de renovación urbana
formulado por la consultoría para el área estratégica tiene un contenido
esencialmente social: se plantea la construcción de un centro deportivo como
equipamiento de escala zonal que sirva prioritariamente a los habitantes del cerro y a
los de los barrios adyacentes al mismo por el lado de la Ciénaga de la Virgen (San
Francisco, San Bernardo y la María, principalmente).
Este equipamiento se concibe como primera etapa de un Plan Parcial que se
estructura con base en dos zonas:
a) La parte baja del área se destina a inversión en equipamientos y vivienda de
interés social y prioritaria, ésta última aprovechando los terrenos existentes de
propiedad del Distrito de Cartagena, y con el propósito de incorporar los
desarrollos de vivienda a la fase de mediano plazo del programa de
reasentamiento planteado por la consultoría.
b) Para la parte alta se propone un desarrollo residencial multifamiliar de estratos
medios en concordancia con las características del entorno norte del sector.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 275
ÁREA ESTRATÉGICA LOMAS DE LA PAZ: ESQUEMA GENERAL
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 276
La transformación prevista para la zona no será viable mientras no se creen
condiciones urbanísticas que atraigan la demanda y permitan incorporar el suelo del
área al mercado inmobiliario. La consultoría propone en ese orden de ideas la
construcción de una vía colectora con la doble función de proteger el talud principal
de la loma y asegurar la accesibilidad a las zonas altas. Esta vía opera igualmente
como generatriz del futuro trazado urbano.
La implementación de la propuesta para el área estratégica se organiza en 6 etapas,
de las cuales las tres primeras corresponden al centro deportivo y a la construcción
de viviendas del programa de reasentamiento, y las restantes, previstas para un plazo
no inferior a diez años, a los conjuntos de vivienda multifamiliar de la parte alta.
ÁREA ESTRATÉGICA UMBRAL DEL CERRO:
ETAPAS DE IMPLEMENTACIÓN PLAN PARCIAL
Fuente: elaboración de la consultoría
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 277
6.10. ASPECTOS NORMATIVOS
6.10.1. Tratamientos urbanísticos
Se propone el Tratamiento de Renovación urbana en modalidad Redesarrollo,
con el fin de configurar una estructura urbana funcional en cuanto a espacio
público, movilidad y equipamientos, la cual se requiere para soportar los
desarrollos residenciales propuestos para el mediano plazo.
El elemento principal de la estrategia de renovación es la construcción de una
vía colectora que cumple una doble función: 1) como vía de acceso a la
parte alta y elemento de conectividad del sector con el sistema vial principal,
y 2) como elemento que delimita y asegura la proyección del talud principal
de la Loma de la Paz.
6.10.2. Áreas de Actividad y usos del suelo
La reconfiguración de la zona se basa en la creación de tres áreas de actividad:
a) El Área de Actividad Institucional Grupo 2 (mediano impacto, compatible con la
vivienda), destinado al Centro Deportivo de La Paz. Este uso, que constituye el
proyecto inmobiliario a desarrollar en una primera etapa, configura un núcleo
zonal de equipamientos que debe soportar la consolidación de un uso residencial
formal.
b) Un Área de Actividad Residencial Tipo B, destinada a vivienda de interés social y
vivienda de interés prioritario, que consta de dos sub-zonas: 1) la que
corresponde a las manzanas de alta pendiente que colindan con los usos
dotacionales, para los cuales se plantea uso de vivienda multifamiliar; y 2) la
correspondiente a las estrechas franjas de terreno ocupable que bordean las
partes bajas de los taludes, para las cuales se definió un uso de vivienda
unifamiliar de interés prioritario.
6.10.3. Edificabilidad
Afectaciones
El Área Estratégica presenta importantes afectaciones por la vía colectora
principal planteada y por el Centro Deportivo de La Paz. Estos elementos son parte
de los sistemas generales - estructurantes y por lo tanto deben incorporarse en los
Planos Oficiales y en las Normas Estructurantes del POT, pero no constituyen carga
para los futuros desarrollos mediante plan parcial.
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Alturas
Las alturas máximas permitidas son cuatro pisos para vivienda multifamiliar y dos
pisos para vivienda unifamiliar y usos dotacionales.
Tipología edificatoria
Para las zonas de vivienda unifamiliar se adopta la misma tipología de casas
pareadas que se utiliza en el Macroproyecto de Ciudad Bicentenario; la unidad
básica tiene un área similar, aunque se prevé la posibilidad de ampliación futura a
dos pisos.
Para la vivienda multifamiliar se propone una tipología de bloques lineales a una
sola crujía, con corredor sobre una de las fachadas; esta tipología se adapta a los
requerimientos del clima y la topografía.
La configuración del centro deportivo se basa en una construcción de gran
tamaño tipo galpón que alberga una cancha cubierta con posibilidad de
graderías, complementado por un bloque lineal de servicios complementarios y
administración
Subdivisión predial mínima
La subdivisión predial propuesta para las zonas de uso residencial obedece a las
siguientes premisas:
El lote para vivienda unifamiliar de interés prioritario es de 6 metros de frente
por 1º metros de fondo.
Para los desarrollos multifamiliares, se busca incentivar desarrollos de estratos 3
y 4, cuya oferta actual incluye equipamientos como piscinas, gimnasios y áreas
libres cualificadas; estos desarrollos se deben implementar en predios de área
no inferior a 2.500 m2, en proyectos de conjunto que permitan aprovechar la
edificabilidad a pesar de las características de la topografía.
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6.11. MODELACIÓN URBANÍSTICA
El Área Estratégica Lomas de la Paz es la más extensa del macroproyecto, con un
Área Bruta de casi 9,5 Hectáreas. Sin embargo, una buena parte de ella (2.65 Ha)
corresponde a taludes y laderas que se deben declarar áreas protegidas no
urbanizables. Adicionalmente, la propuesta para el desarrollo del área genera otras
cargas generales importantes por cuenta de la vía colectora general y de los
equipamientos y espacios públicos propuestos. Por estas razones el Área Neta
urbanizable es de algo más de 55.000 metros cuadrados.
La necesidad de generar una estructura urbana nueva conservando un bajo
porcentaje de las vías existentes y construyendo las restantes hace que las cargas
locales por ese concepto lleguen a más del 23% del área neta, con lo cual el Área Útil
llega a 42.620 m2.
CUADRO 20. PROYECTO INMOBILIARIO CENTRO DEPORTIVO LA PAZ
1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO INMOBILIARIO
Cancha múltiple cubierta, cancha de fútbol, piscina pública e instalaciones
complementarias. Primera etapa de implementación del Área Estratégica Loma de la Paz
2. LOCALIZACIÓN
Manzana 1 Área Estratégica Loma de la Paz
3. NORMATIVA GENERAL ÁREA ESTRATÉGICA
Tratamiento E. Actividad Usos Edificabilidad Parqueos
I.O. I.C. Altura máx.
Renovación
Urbana x
Redesarrollo
Institucional
tipo 2
Dotacionales
públicos 0.2 0.2 2 pisos
1 / 50 m2 const
Residencial A Vivienda
unifamiliar 0.5 1.0 2 pisos
1/ 10 viviendas
Residencial B Vivienda
multifamiliar 0.3 1.2 4 pisos
1/ 70 m2 const
1/ 210 m2 const
4. ÁREAS GENERALES PLAN PARCIAL
M2 %
4.1. ÁREA BRUTA (AB) 94.866 100.00
Sistemas generales urbanos
(Cargas generales no
Incluidas en planes
parciales)
Vías vehiculares 4.831 5.09
Áreas protegidas 26.595 28.03
Espacio público 6.717 7.08
Equipamientos 982 1.04
Servicios públicos 0 0.00
Subtotal 1 (S1) 39.125 41.24
4.2. ÁREA NETA (AN) AB – S1 55.741 100.0
Sistemas generales locales
(cargas locales)
Vías vehiculares 11.126 19.96
Vías peatonales 0 0.00
Espacio público 1.725 3.09
Equipamientos 270 0.48
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Servicios públicos 0 0.00
Subtotal 3 (S3) 13.121 23.54
4.3. ÁREA ÚTIL (AU) AN - S3 - S4 42.620 100.00
4.4. ÁREA OCUPADA 22.066 39.59
4.5. ÁREA LIBRE 33.675 60.41
4.6. ÁREA CONSTRUIDA 60.130 107.87
5. DISTRIBUCIÓN ÁREAS GENERALES SEGÚN USO
USOS M2 %
Vivienda unifamiliar 9.584 22.48
Vivienda multifamiliar 9.076 21.29
Parqueaderos cubiertos 2.154 5.06
Dotacionales públicos 1.252 2.94
Parques y canchas deportivas públicas y
comunes
20.554 48.23
TOTALES 42.620 100.0
6. PROYECTO INMOBILIARIO: DISTRIBUCIÓN ÁREAS CONSTRUIDAS POR EDIFICACIÓN Y USO
Uso Área
ocupada
Pisos Área
construida
Cancha de fútbol 3.120 0 0
Cancha múltiple cubierta 600 1 600
Servicios y administración 200 1 200
Ludoteca juvenil 364 2 728
Parque infantil 3.582 0 0
Piscina pública
descubierta
351 0 351
TOTALES N.A. 19.610
Fuente: Elaboración de la consultoría
La consultoría desarrolló un modelo indicativo de urbanización para el futuro Plan
Parcial, que constituye un insumo para la fase de definición de viabilidad del mismo.
En dicho modelo se mantiene una ocupación global de algo menos del 40% (es
decir, un Índice de Ocupación de 0,4) y un Índice de Construcción de 1.07. Estas
cifras son el resultado de un esquema que protege la cobertura vegetal y la
geomorfología de las laderas y taludes con el fin de evitar que los problemas
generados en barrios como Nariño, Loma Fresca o Paraíso se repitan en Lomas de la
Paz. Es claro que la realización de un Plan Parcial como el propuesto sólo será viable
en un mediano o largo plazo, cuando la Pieza Urbana de la Popa esté consolidada
como sector urbano de grandes ventajas comparativas.
5.5. ESQUEMA DE GESTION Y FINANCIACIÓN
En esta área se pretende desarrollar en el corto plazo un centro deportivo que busca
generar un impacto entre los jóvenes de la zona. En la medida que este proyecto
tiene un perfil social dirigido a una población vulnerable, podría gestionarse
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 282
financiación internacional a través de la Corporación para el Desarrollo del Cerro de
la Popa.
También se puede vincular a las distintas ONG que trabajan en la zona, bajo la
coordinación de la Corporación. Esto con el fin de asegurar el mantenimiento de las
instalaciones en el largo plazo.
CUADRO 21. PROYECTO LOMA DE LA PAZ,
ESTRATEGIA DE FINANCIACIÓN
AREA
ESTRATÉGICA
FUENTE
FINANCIACIÓN
INFRAESTRUCTURA
FINANCIACIÓN
MANTENIMIENTO
FINANCIACIÓN
PROGRAMAS
ACOMPAÑAMIENTO
GESTIÓN
Loma de la paz Financiación
Internacional
ONG
Alcaldía
ONG: Socios
Corporación
Entidades Distritales
Corporación
Alcaldía
Fuente: Elaboración de la consultoría
El centro deportivo que se desarrollaría tendría las siguientes especificaciones:
CUADRO 22. PROYECTO LOMA DE LA PAZ, AREAS.
USO M2
Cancha de fútbol 3.120
Gimnasio y cancha múltiple cubierta 600
Vestieres, cafetería, servicios 200
Ludoteca juvenil 364
Parque 3.582
Piscina descubierta 351
TOTAL 8.217
Los costos se pueden apreciar en el cuadro siguiente:
CUADRO 23. PROYECTO LOMA DE LA PAZ, COSTOS.
COSTO TOTAL
Cancha de fútbol 229.868.359
Gimnasio y cancha múltiple cubierta 507.435.000
Vestieres, cafetería, servicios 169.145.000
Ludoteca juvenil 307.843.900
Parque 501.480.000
Piscina descubierta 296.595.000
Valor Total 2.012.367.259
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 283
Este valor no es alto y por el impacto que generaría en un grupo vulnerable de la
Comunidad es posible gestionarlo ante la Comunidad Europea o directamente ante
un gobierno. El éxito de la gestión dependerá de la credibilidad de la Corporación y
los resultados que haya presentado.
Por último, para incentivar a los inversionistas privados a participar en el desarrollo de
los proyectos inmobiliarios planteados en las áreas estratégicas, es pertinente revisar
los estímulos a la realización de los proyectos de renovación urbana otorgados por el
Gobierno Nacional, y los otorgados por el Distrito de Cartagena.
Sobre los primeros, se tiene que el Artículo 207-2 del Estatuto Tributario vigente dispone
que la utilidad obtenida por la enajenación de los predios resultantes de la ejecución
de proyectos a que se refieren los literales b) y c) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997,
reglamentadas por el Decreto 2755 de 2003, estará exenta del impuesto sobre la
renta en cabeza de la sociedad fideicomitente-beneficiaria.
En concreto, se hace referencia a las siguientes actividades específicas:
1. Desarrollo de vivienda de interés social, incluyendo proyectos de legalización de
títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales, la rehabilitación de inquilinatos y la
reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo
(literal b) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997);
2. Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de
espacios públicos urbanos (literal c) del artículo 58 de la Ley 388 de 1997).
No obstante, el goce del beneficio tributario exige, sin excepción alguna, la creación
de un patrimonio autónomo con finalidad exclusiva, por un término igual a la
ejecución del proyecto y su liquidación, sin que exceda en ningún caso de diez (10)
años.
Respecto a las exoneraciones tributarias a nivel local, es preciso que el Distrito de
Cartagena establezca medidas que fortalezcan la generación de proyectos de
renovación en el Cerro de la Popa, tales como:
1. Congelamiento de precios de los inmuebles,
2. Reducir o exonerar del impuesto predial
3. Reducir o exonerar del impuesto de industria y comercio.
Actualmente se encuentra vigente la exoneración del impuesto de Delineación a la
Construcción a los proyectos de vivienda de interés social conforme a lo dispuesto en
el Acuerdo No. 041 de diciembre 21 de 2006. Por disposición del Concejo de
Cartagena todos los proyectos de edificación destinados a vivienda de interés
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 284
social, ejecutados a través del Fondo de Vivienda de Interés Social y a los ejecutados
por el Concejo Distrital de Cartagena de Indias D. T. y C., constructores del sector
privado, tanto para obras nuevas y obras de urbanismo en cualquier zona se
encuentran exonerados del impuesto de Delineación a la construcción. Dicho
Acuerdo ordena expresamente a las Curadurías Urbanas Distritales que procedan a
reconocer esta exoneración en la liquidación del impuesto de Delineación a la
Construcción, previa certificación expedida por el Fondo de Vivienda de Interés
Social y Reforma Urbana Distrital “Corvivienda” de que se trata de un proyecto de
vivienda de interés social, según lo establecido en la Ley 9 de 1989, la Ley 3 de 1991 y
la Ley 388 de 1997.
6.12. ESQUEMA OPERATIVO Y COORDINACIÓN INTERINSTITUCIONAL
El desarrollo del Área Estratégica de Lomas de la Paz tiene varios aspectos en común
con los expuestos para el caso de Umbral del Cerro; en este caso puede afirmarse
también que para el logro de los objetivos planteados un cambio de norma no es
suficiente, y que en consecuencia el rol de la inversión pública como generador de
nuevas dinámicas inmobiliarias es determinante.
Sin embargo, el rol actual y potencial de las zonas y por tanto las posibilidades
inmobiliarias de una y otra son muy diferentes. Lomas de la Paz es una zona bastante
particular, pues a pesar de encontrarse muy cerca del centro de la ciudad se ha
mantenido ajena a toda demanda inmobiliaria y ha mantenido un nivel alto de
ocupación informal, en parte debido a su proximidad a los barrios de estratos bajos y
origen informal de San Francisco y San Bernardo. Esta informalidad llega a tal extremo
que la información catastral sobre tenencia y propiedad del suelo cubre sólo un
mínimo porcentaje del sector.
La consultoría plantea un escenario futuro de referencia; sin embargo, en una etapa
inicial se requiere asegurar que la zona entre en el marco de la formalidad y la
legalidad mediante acciones coordinadas en los siguientes campos:
a) Formulación y adopción en el POT de la normativa estructural planteada para el
Área Estratégica y su entorno, incluyendo en los sistemas generales la vía
colectora propuesta y el área del Centro Deportivo La Paz.
b) Actualización de información catastral y ejecución de un programa de titulación.
c) Implementación de un programa de reasentamiento de las familias que ocupan
terrenos de propiedad pública con construcciones de gran precariedad.
d) Inversión social representada en la construcción del Centro Deportivo de la Paz.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 285
Cabe recordar que las estrategias de Renovación Urbana propuestas en el marco del
Macroproyecto se suman a otras iniciativas anteriores que se encuentran en mora de
ser formuladas técnicamente, como son los planes parciales de Bazurto, Loma de
Peyé, y los derivados del Macroproyecto de la Ciénaga de la Virgen. La magnitud de
estas intervenciones hace evidente que la dinámica urbana y social de Cartagena
en los próximos diez años dependerá en buena parte del manejo que se le dé a la
problemática de la renovación urbana de la Pieza Urbana de la Popa. La
coordinación que se requiere para lograr la transformación efectiva de la zona
desborda las capacidades técnicas y organizativas de la actual estructura
administrativa, por lo cual la consultoría destaca nuevamente la necesidad de crear
una entidad específica que tenga esta función como parte delo liderazgo de la
administración en la ejecución orgánica de una política de renovación urbana que
se revela como determinante para el futuro de Cartagena.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 286
ANEXO 1. PROYECTO DE INSERCIÓN DEL MACROPROYECTO EN EL
ACUERDO DE REVISIÓN DEL POT
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 287
A. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO DE ACUERDO COMO PRODUCTO CONTRACTUAL A
PARTIR DE LOS TÉRMINOS DE REFERENCIA
La conceptualización del macroproyecto urbano para la recuperación integral del
Cerro de la Popa en el Distrito de Cartagena de Indias tiene legalmente un contexto
que puede tornarse reducido en materia de las expectativas que, bajo un ejercicio
amplio de planificación, deben proponerse para la solución de problemáticas y,
desde luego, para el reconocimiento y proyección de dinámicas de actividades
sobre el suelo y los potenciales de aprovechamientos, que no pueden ser
evidenciados a partir de la estimación centrada unívocamente en la protección,
recuperación y proyección del suelo en su dimensión de valor ambiental.
Se hace necesario que las decisiones territoriales para proyectar el control y
desarrollo estratégico del sector circundante con el suelo de conservación del cerro,
tenga alcances de planificación prospectiva en ámbitos como los sistemas
estructurantes y atributos que comprometen, consecuencialmente, decisiones
estructurales del Plan de Ordenamiento actual en materia de clasificación del suelo,
tratamientos, usos e instrumentos complementarios de planificación y aquellos
necesarios de gestión y financiación.
Esta circunstancia perceptiva se evidencia al momento de analizar
pormenorizadamente el POT, razón por la cual se hace necesario hacer explicita
mención de tales contenidos vigentes, así:
La figura denominada Macroproyecto Urbano está preceptuada por el artículo 114
de la Ley 388 de 1997 en los siguientes términos:
“ARTICULO 114. MACROPROYECTOS URBANOS. La ejecución de
actuaciones urbanas integrales se desarrollarán mediante
macroproyectos urbanos.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 288
Los macroproyectos urbanos son el conjunto de acciones técnicamente
definidas y evaluadas, orientadas a la ejecución de una operación
urbana de gran escala, con capacidad de generar impactos en el
conjunto de la estructura espacial urbana de orientar el crecimiento
general de la ciudad.(,,,)”
De la lectura de la norma pretranscrita se interpreta que la determinación de un
macroproyecto en un municipio o distrito no es un instrumento legal específico sino
que constituye el señalamiento de un ámbito territorial que debe ser desarrollado a
través de un instrumento de planificación de escala intermedia denominado Plan
Parcial.
En ese orden, la norma ídem expresa en su artículo 19 el alcance conceptual de un
plan parcial cuando señala lo siguiente:
“ARTICULO 19. PLANES PARCIALES. Los planes parciales son los instrumentos
mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de
los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y
para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las
que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística,
macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con
las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los
términos previstos en la presente ley.” (Subrayado fuera de texto)
Y, finalmente, la misma ley establece en el numeral 5 del artículo 27, como acto
jurídico por el cual se adopta un plan parcial, aquel de Decreto Municipal, respecto
del cual la competencia natural y obvia de adopción corresponde al alcalde
Alcalde Municipal o Distrital.
En igual sentido se expresa el Decreto Nacional 2181 de 2006, por el cual se
reglamentan parcialmente las disposiciones relativas a planes parciales contenidas
en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones en materia urbanística
El Plan de Ordenamiento del Distrito de Cartagena de Indias, Decreto Municipal 0977
de 2001, acoge esta figura para orientar un ejercicio de planificación con escala más
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 289
detallada, constitutivo de norma complementaria dentro de la jerarquía de la norma
urbanística en Colombia.
El Cerro de la Popa es un espacio territorial distrital escogido por el POT como
macroproyecto urbano (delimitado cartográficamente conforme al plano de
tratamientos urbanísticos), según mención precisa de los artículos 97 y 98, así:
“ARTICULO 93: ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES Y MACROPROYECTOS
COMO INSTRUMENTOS ESTRUCTURALES DE GESTION. Las actuaciones
urbanas integrales de carácter estructural que serán llevadas a cabo en el
territorio del Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias son las que
describen en los siguientes artículos.
(…)
ARTICULO 98: RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA.
Comprende el área delimitada en el Plano de tratamientos del presente
Plan.
OBJETIVOS: Son objetivos de este macroproyecto los siguientes:
Recuperar ecológica y paisajísticamente el Cerro de la Popa y destinarlo
al sostenimiento de la biodiversidad, captación de dióxido de carbono, la
recreación, educación y al mantenimiento de su valor paisajístico.
Realizar un ordenamiento de sus faldas mediante la definición de áreas en
zonas de riesgo y de aquellas zonas pobladas que con tratamiento de
mejoramiento integral puedan incorporarse al territorio de manera
Favorecer el desarrollo recreativo y turístico, teniendo en cuenta el
patrimonio cultural inmueble constituido por el Convento Colonial de la
Popa, y su localización estratégica como mirador de la ciudad.
COMPONENTES: Son componentes de este programa los siguientes :
Recuperación de la cobertura vegetal.
Restitución geomorfológica de las áreas que lo requieran.
Valoración como elemento del paisaje urbano.
Diseño del Parque y la vía circunvalar para delimitarlo.
Restauración del patrimonio cultural inmueble.
Inventario de viviendas en alto riesgo.
Delimitación de áreas susceptibles de relocalización interna de la
población.
Dotación de servicios públicos, equipamiento y espacio público.
Definición de acciones tendientes a reforestar las áreas que se desalojen y
a garantizar su restitución.
Plan de Gestión para las amenazas y riesgos.”(Subrayado fuera de texto)
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 290
Debe destacarse que el artículo 98 (pretranscrito) consagra objetivos y componentes
que enfocan, con absoluta precisión, el sentido esencial del Macroproyecto de
Recuperación Integral del Cerro de la Popa.
Así, entonces, por lógica deducción jurídica, ha de entenderse que este último debe
ser implementado con respeto absoluto de sus objetivos y componentes, a través de
un plan parcial que será adoptado mediante decreto del Alcalde Distrital.
Pero para reforzar el ejercicio deductivo, al observar el POT se encuentran
disposiciones que consagran el desarrollo del Macroproyecto por vía de la adopción
del instrumento de plan parcial, así: los artículos 525, 526 y 527 dan cuenta profusa
que los macroproyectos en el Distrito de Cartagena de Indias se desarrollan a través
de plan parcial, cuyos contenidos generales deben ser los previstos en el artículo 529
que señala:
ARTICULO 529: CONTENIDOS MÍNIMOS DE LOS PLANES PARCIALES. Los
Planes Parciales establecidos por este Decreto serán objeto de
reglamentación por parte del Alcalde Mayor de la ciudad, principalmente
en lo que respecta a:
La delimitación precisa del área de influencia de cada uno de ellos.
La definición precisa de los objetivos específicos que se propondrá
cada uno de ellos, en consonancia con lo dispuesto en el presente
Decreto y que deberán tenerse en cuenta como determinantes de
su expresión concreta para efectos del aprovechamiento resultante
de los inmuebles objeto de las operaciones o actuaciones
urbanísticas previstas por los mismos, el suministro, ampliación o
mejoramiento del espacio público y de todos los demás aspectos
previstos por la ley.
Las normas urbanísticas específicas que se dispondrán para el área
de influencia correspondiente, las cuales deberán versar sobre los
usos específicos del suelo, de conformidad con las normas
generales urbanísticas definidas por este Decreto, intensidades de
ocupación y construcción, retiros, aislamientos, empates y alturas
de las edificaciones.
La definición del trazado y características del espacio público y las
vías de la red vial secundaria; de las redes secundarias de
abastecimiento de servicios públicos domiciliarios; la localización de
equipamientos colectivos de interés público o social como templos,
centros docentes y de salud, complementarios del contenido
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 291
estructural del Plan de Ordenamiento Territorial adoptado por este
Decreto.
La adopción de los instrumentos de manejo del suelo, captación de
plusvalías, reparto de cargas y beneficios, procedimientos de
gestión, evaluación financiera de las obras objeto de la operación
determinada por los mismos y su programa de ejecución y
financiamiento.
En todo lo que adicionalmente se considere pertinente, de acuerdo
con los objetivos y estrategias dispuestos para su formulación.
Pero, paralelamente, además de dejarse en claro que los macroproyectos urbanos se
desarrollan a través de planes parciales y señalar cuáles son los contenidos de estos
últimos, el POT también consagra contenidos que deben involucrar aquellos (los
macroproyectos) en artículos como el 93 (sobre alcances temáticos), el 536, el 537 y
538, estos tres últimos que determinan:
“ARTICULO 536: DEFINICION DE ACTUACIONES URBANAS INTEGRALES Y
MACROPROYECTOS CONEXOS. Hacen parte de este Título las actuaciones
urbanas integrales y los macroproyectos que adelante se describen y que
consisten en el desarrollo de algunos programas y proyectos encaminados
a realizar los objetivos y estrategias generales que los inspiran.
ARTICULO 537: De conformidad con la ley, las actuaciones urbanas
integrales aquí contempladas reúnen las siguientes características:
Su ejecución garantizará un impacto sobre los objetivos y
estrategias de ordenamiento previstos por el Plan de Ordenamiento
Territorial y también sobre la calidad de vida y la organización
espacial de la ciudad, habiendo sido evaluadas debidamente por
los estudios técnicos que les dan soporte.
Integrarán componentes de gestión urbana del suelo y de la acción
sectorial del distrito sobre la estructura espacial de la ciudad.
Contemplarán mecanismos para la actuación conjunta y
concertada del sector público con el sector privado en su
desarrollo y complementación.
ARTICULO 538: MACROPROYECTOS. Las actuaciones urbanas integrales
aquí previstas se ejecutarán mediante los macroproyectos conexos a ellas,
los cuales se definen como el conjunto de acciones técnicamente
definidas y evaluadas, orientadas a la puesta en marcha de las
operaciones urbanas a gran escala previstas por las mismas y que tienen
la capacidad de generar los impactos que con ellas se busca producir en
el conjunto de la estructura espacial urbana y que habrán de orientar,
regular y controlar el crecimiento de la ciudad.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 292
PARAGRAFO: CARACTERISTICAS DE LOS MACROPROYECTOS. Son
características de los macroproyectos las siguientes:
Contemplan el desarrollo de acciones orientadas a permitir la
solución integral y coordinada de los problemas sobre los cuales
buscan intervenir directamente;
Vinculan a los diferentes proyectos que los componen las diversas
instancias públicas y privadas a quienes les conciernen sus
finalidades, mediante la utilización de mecanismos de concertación
idóneos para el efecto, que serán convenidos por las partes
involucradas en su ejecución; y,
Establecen procedimientos mediante los cuales el distrito
participará en la captación de plusvalías urbanas resultantes de las
acciones urbanísticas contempladas en su desarrollo, así como una
equitativa distribución de cargas y beneficios entre todos los
agentes involucrados en sus operaciones.
A modo de conclusión es posible esbozar, conforme al hilo conceptual hasta aquí
realizado, que gran parte del Cerro de la Popa está determinado y delimitado
cartográficamente como un macroproyecto urbano que debe ser desarrollado a
través del instrumento de plan parcial, conforme a los contenidos dispuestos por el
POT al respecto y, por ende, el acto jurídico por el cual se adopta corresponde a un
decreto distrital acogido, como competencia natural y legal, por el Alcalde Distrital.
Pero respecto del Cerro y su entorno también hay aproximaciones conceptuales y
cartográficas dispuestas por el POT desde enfoques diversos, así:
A. El artículo 25 sobre identificación y localización de las áreas de protección y
conservación de los recursos naturales paisajísticos del Distrito y medidas de manejo
de las áreas de protección, refiere el cerro (en su numeral 3) de la siguiente manera:
“...Comprende el área del mismo, que aparece delimitada en el Plano de
Área de Protección, que hace parte integrante de este Decreto. Esta área
de protección deberá ser recuperada ecológica y paisajísticamente y
destinar el sostenimiento de la biodiversidad, captación de dióxido de
carbono, la recreación, educación y al mantenimiento de su valor
paisajístico.
Para su recuperación será objeto de un Macroproyecto, cuyos objetivos y
componentes forman parte del presente Decreto. Se prioriza su manejo
ambiental y el de la zona de riesgo. Una vez recuperada se mantendrá un
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 293
control para evitar su deterioro y tendrá una administración dedicada a la
atención de su manejo y la prestación de servicios a los visitantes; para tal
efecto el Distrito deberá elaborar y adoptar por decreto un reglamento
específico. (…)” (Subrayado fuera de texto)
B. El artículo 13, que describe el modelo de ocupación territorial de Cartagena de
Indias, involucra el Cerro de la Popa como parte del sistema natural, estableciendo
como finalidad del mismo sistema aquella de la conservación, recuperación,
permanencia y adecuada utilización de los recursos naturales, la biodiversidad, la
preservación del agua y de un ambiente sano y saludable para la población.
Pero, además, el mismo artículo establece el cerro de la Popa como parte del
sistema de nodos del distrito dentro de la zona Caribe o zona norte, y al efecto,
describe dicha zona de la siguiente manera: “ Histórica y Cultural, se desarrolla en el
territorio insular de la ciudad. Conformado por el Mar Caribe, la Bahía de Cartagena
y el sistema de caños, lagunas y ciénagas. Tiene su origen en la ciudad fundacional
que alberga el mayor porcentaje del patrimonio inmueble del Distrito y constituye la
centralidad primaria de la ciudad. Se identifica por las actividades comerciales,
turísticas y portuarias. Forma parte de ella el sistema orográfico del Cerro de la Popa.”
C. El artículo 33, sobre riesgo por fenómenos de remoción en masa, señala dentro de
los rangos de susceptibilidad y en relación con cerro la Popa lo siguiente
“(…) 1. Susceptibilidad alta:
Son zonas con susceptibilidad alta a la remoción en masa, las zonas
escarpadas con pendientes superiores a 17º, que presentan erosión
evidente con agrietamientos profundos. Estas zonas están afectadas por
extracción de materiales y construcción de viviendas.
Los sectores mas afectados se encuentran en el costado suroriental y
occidental sur del cerro de la Popa, barrios El Cielo, Nariño, Los
Comuneros, el sector del Nuevo Bosque (Las Colinas - Manzanares) y el
sector sur del Cerro Albornoz.
2. Susceptibilidad moderada:
Son zonas con susceptibilidad moderada a la remoción en masa, las zonas
con pendientes mayores a 17º, con actividad antrópica pero con drenaje
natural en buen estado.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 294
Son evidentes el sector nororiental del cerro de la Popa, en los barrios San
Francisco, La Maria y sus alrededores; oeste y suroeste del mismo Cerro, en
los barrios Nariño y Keneddy. También el sector oriental del Cerro Marión,
en los barrios Andalucía, Nueve de Abril y Las Brisas; el sector norte y
noreste del basurero de Henequén y el sector occidental del Cerro
Albornoz.
3. Susceptibilidad baja:
Son zonas con susceptibilidad baja a la remoción en masa, las zonas de
ladera con pendientes de 7º a 16º , con actividad antrópica mínima y que
conserva la cobertura vegetal.
La parte superior trasera del Cerro de la Popa. En el sur de la de la ciudad,
los barrios Carmelo, San Pedro Martir, El Educador y Maria Cano. En el
Cerro Marión algunos sectores de los barrios Amberes, La Conquista,
Nueve de Abril, Andalucía, Armenia, Zaragocilla y Piedra de Bolívar; con
evidencia de reptación de suelo.
D. En materia de amenaza por fenómenos sísmicos, el artículo 35 destaca que
“…Ingeominas ha presentado la existencia de una falla cubierta entre el norte del
Cerro de la Popa que se alinea con el arroyo de Ternera, atravezando el Caño Juan
Angola, Canapote, Daniel Lemaitre por el sur, San Francisco, la Ciénaga de la Virgen,
entrando a la zona suroriental entre La Playa y Fredonia, las Palmeras y Villa Rosita.”
E. Respecto de la susceptibilidad a la licuación de suelos, señala el artículo 37, que
tal condición se encuentra en terrenos del sector Pie de la Popa, entre otros.
F. El artículo 52, sobre suelos de protección localizados en suelo urbano, define la
porción del territorio del cerro de la Popa, conforme al plano respectivo, como área
de protección y conservación de los recursos naturales y paisajísticos.
G. El artículo 84, sobre áreas y elementos constitutivos del espacio público distrital, lo
señala como área constitutiva del sistema natural, dentro de aquellas que hacen
parte del subsistema orográfico Distrital.
H. El artículo 86, sobre zonas recreativas de escala Distrital, desde luego reconoce al
parque de la popa con tal condición.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 295
I. Dentro del capítulo X (programas prioritarios) de la segunda parte del POT, sobre los
contenidos estructurales, aparece el artículo 102 que, en materia de programas de
vivienda, refiere lo siguiente:
“ARTICULO 102: PROGRAMA DE VIVIENDA. El objetivo de este programa es
el de atender el déficit cualitativo y cuantitativo en Cartagena, mediante
la ejecución de diferentes proyectos, así:
1. PROVISION DE VIVIENDA.
a. OBJETIVO GENERAL. El objetivo general de este proyecto es el de
ampliar la oferta de suelo urbanizado y urbanizable con el fin de cubrir las
necesidades de vivienda nueva para los hogares que hacen parte de los
estratos 1, 2 y 3, y desincentivar así la ocupación ilegal de suelos y áreas
de protección en el distrito.
b. ESTRATEGIAS: Las estrategias de este proyecto son:
Diseñar los elementos de intervención de la administración distrital
en el sector, a través de la operatividad de un banco de tierras de
la ciudad, con el fin de gestionar la disponibilidad de suelos para
provisión de vivienda de interés social.
Poner en marcha un Sistema de Información que permita identificar
la demanda y la capacidad de la población para adquirir vivienda
de manera que los programas de vivienda de interés social den
rápida respuesta a los demandantes.
Promover la gestión del ramo con entidades del orden nacional
para acceder a recursos del subsidio nacional de vivienda de
interés social.
Garantizar la equidad en la distribución por estratos de la
población, en las áreas definidas como de expansión.
Promover la ejecución de programas de vivienda en el centro
histórico para garantizar su vitalidad y su función social dentro de la
estructura urbana.
c. AREA DE APLICACIÓN:
La identificación precisa de los barrios y corregimientos objeto de estos
programas será la correspondiente a las áreas sujetas los tratamientos de
desarrollo, mejoramiento integral y consolidación, ubicadas en las áreas
con uso de vivienda, según las normas urbanísticas dispuestas por este
Decreto y que aparecen referidas en el Plano de Tratamientos en Suelo
Urbano y de Expansión, que hace parte integrante de este Decreto.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 296
2. MEJORAMIENTO DE VIVIENDA.
OBJETIVO: El objetivo general de este proyecto es el de unificar la ciudad
construida, partiendo del reconocimiento e integración de sus barrios
marginales, con el fin de lograr un tejido urbano planificado, estable y
sostenible en el tiempo y mejoras sustanciales en el nivel de vida de sus
habitantes.
b. ESTRATEGIAS. Las estrategias para el mejoramiento de vivienda son:
Establecer mecanismos de planificación y gestión a partir del
fortalecimiento institucional de las entidades públicas y privadas a
cargo de los programas de vivienda.
Aplicar los estudios de zonificación de riesgos y efectuar el
levantamiento de inventarios por áreas de intervención, con el fin
de caracterizar los sectores de las áreas definidas por el Plan de
Ordenamiento Territorial para los diferentes tratamientos.
Gestionar y adelantar programas de legalización de predios, con el
fin de generar el sentido de la propiedad, como elemento
indispensable de seguridad para las familias que habitan los barrios
objeto de los mismos.
c. AREA DE APLICACIÓN. Este proyecto será adelantado prioritariamente
en la Zona Verde (Zona Suroccidental), en la Zona de la Virgen (Zona
Suroriental) y en los corregimientos.
La identificación precisa de los barrios y corregimientos objeto de estos
proyectos será la correspondiente a las áreas sujetas al tratamiento de
mejoramiento integral y consolidación, ubicadas en las áreas con uso de
vivienda, según las normas urbanísticas dispuestas por este Decreto y que
aparecen referidas en el Plano de Tratamientos en Suelo Urbano y de
Expansión, que hace parte integrante de este Decreto.
3. REUBICACION DE VIVIENDA.
a. OBJETIVO. El objetivo general de este proyecto es el de relocalizar las
familias que habitan viviendas en zonas definidas como de riesgo no
mitigable. Forma parte de este proyecto las zonas con crecimiento urbano
acelerado, de carácter espontáneo, informal y no legalizado, como
producto de ocupaciones de hecho y desplazamiento de comunidades
víctimas de la violencia.
b. ESTRATEGIAS. Las estrategias para llevar a cabo el proyecto son las
siguientes:
Realizar las acciones de trabajo social necesarias para la
sensibilización de la población afectada y el levantamiento del
censo de familias y de sus condiciones socioeconómicas, con el fin
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 297
de identificar los lugares de localización de las viviendas nuevas,
mitigando su impacto social.
Adelantar las acciones necesarias para la valoración de las
viviendas a desalojar y estudiar las posibilidades financieras de la
relocalización.
Diseñar los mecanismos de coordinación interinstitucional para el
tratamiento de las áreas desalojadas.
Incorporar en las soluciones otros componentes de la acción
sectorial .(vías, saneamiento básico, agua potable y calidad de la
vivienda), del distrito, otros niveles de la administración pública y
también mecanismos de actuación conjunta y coordinada entre el
sector público y el privado.
c. ÁREA DE APLICACIÓN. Serán objeto de este proyecto las siguientes
áreas:
Los barrios localizados en el cerro de La Popa y que presentan alto
riesgo de amenaza por deslizamientos, cuyo tratamiento será
delimitado con precisión a partir de la elaboración del Plan Parcial
respectivo.
Los barrios con igual condición, localizados en la loma de Marión.
Las áreas en alto riesgo no mitigable identificadas en el territorio del
Distrito.
Favorecer el desarrollo recreativo y turístico, teniendo en cuenta el
patrimonio cultural inmueble constituido por el Convento Colonial
de la Popa, y su localización estratégica como mirador de la
ciudad.
COMPONENTES: Son componentes de este programa los siguiente :
Recuperación de la cobertura vegetal.
Restitución geomorfológica de las áreas que lo requieran.
Valoración como elemento del paisaje urbano.
Diseño del Parque y la vía circunvalar para delimitarlo.
Restauración del patrimonio cultural inmueble.
Inventario de viviendas en alto riesgo.
Delimitación de áreas susceptibles de relocalización interna de la
población.
Dotación de servicios públicos, equipamiento y espacio público.
Definición de acciones tendientes a reforestar las áreas que se
desalojen y a garantizar su restitución.
Plan de Gestión para las amenazas y riesgos.”
J. El artículo 110, sobre delimitación de perímetros, destaca al Cerro la Popa como
suelo de protección, particularmente referida en el plano PFU 01/06.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 298
K. El artículo 123, sobre suelos de protección, cualifica los suelos que deben
involucrarse en esta clase de suelo, por lo que refiere textualmente que “El sistema de
áreas de protección y conservación de recursos naturales y paisajísticos y las zonas
de alto riesgo para la localización de asentamientos humanos que se encuentran
ubicadas dentro de los perímetros del suelo urbano y de expansión del distrito, se
constituyen en referencia necesaria para determinar las normas sobre usos e
intensidad de las mismas y sobre las prohibiciones y restricciones de actividades
urbanas en ellas.” Pero, a renglón seguido, aparece el artículo 124, que designa
explícitamente al Cerro de la Popa así:
“ARTICULO 124: AREAS OBJETO DE ESTE SUB-CAPITULO. Son áreas de
protección y conservación de recursos naturales y paisajísticos ubicadas
dentro de los perímetros del suelo urbano y de expansión del distrito las
siguientes: (…)
Cerro de la Popa. Comprende el área del mismo que será delimitada en el
respectivo Plan Parcial, sobre la cual se prohibe el desarrollo o localización
de cualquier asentamiento humano, a partir de la vigencia de este
Decreto. (…)”
L. Los artículos 125 y 126 señalan, en materia de suelos con susceptibilidad alta a
amenazas naturales, lo siguiente:
“ARTICULO 125: SUELOS URBANOS Y DE EXPANSION CON SUSCEPTIBILIDAD
ALTA A AMENAZAS NATURALES. Dentro del suelo urbano del distrito,
presentan susceptibilidad a amenazas por fenómenos naturales las zonas,
según lo determinado por el Plano de Riesgos Naturales que forma parte
de éste Decreto.
ARTICULO 126: ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS Las áreas a que hace
referencia el artículo anterior serán objeto de los estudios necesarios para
determinar su actual situación de riesgo frente a la amenaza de que se
trata, por parte de la autoridad ambiental, a fin de que ésta se pronuncie
acerca de la necesidad o no de su reubicación y acerca de las
condiciones técnicas de prevención que se deberán imponer para el
desarrollo de nuevos asentamientos humanos residenciales en el área de
influencia respectiva, sin perjuicio de que ello sea materia de actuaciones
urbanas integrales o planes parciales determinados por este Decreto o por
sus instrumentos reglamentarios.
Los principales estudios de detalle harán referencia a las zonas de alto
riesgo ubicadas en la Popa y a todo el conjunto de la Loma de Marión y
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 299
en ambos casos se deberá incluir por lo menos el territorio ubicado a partir
de la cota 25 metros sobre el nivel del mar.”
M. El artículo 172, sobre componentes del sistema natural, reitera al Cerro de la Popa
como parte del subsistema orográfico y señala que requiere ser incorporada a la
ciudad por medio de actividades que le permitan ser una zona apropiadas por los
habitantes como medio de recreación pasiva y contemplativa. Pero, además, señala
que se requiere realizar acciones tendientes a estabilizarlo geológicamente y
destaca que, por la forma inapropiada con que se han realizado urbanizaciones en
su entorno, podría necesitar de la reubicación de familias que en ellos están
asentados.
N. El artículo 173, sobre componentes del sistema artificial o construido del espacio
público, determina en su literal c, respecto de la función que prestan, al Cerro de la
Popa y, respecto de su ubicación al interior de la ciudad, señala que requiere ser
convertido, diseñado y usado para actividades de recreación pasiva y de zonas
verdes al interior de Cartagena.
O. Los artículos 187, 188, 191, 192, 193, 194 y 195, sobre tratamientos urbanísticos
aplicados, destacan áreas del Cerro de la Popa como dispuestas para la renovación
urbana y el mejoramiento integral, los cuales se encuentran debidamente
espacializados conforme a la cartografía temática especifica.
Vale destacar que, respecto del tratamiento de renovación urbana, el artículo define
tal tratamiento como aquel aplicable a “las áreas urbanas desarrolladas que por sus
atributos y potencialidad deben ser sujeto de acciones orientadas a una
transformación que privilegia el espacio público y la imagen urbana de la ciudad.
Permite actuaciones en las que puede haber cambios de uso y de intensidad,
optimización de servicios públicos y complementación del espacio público.”
P. Aparece, en la sumatoria conceptual de los artículos 189 y 190, que las zonas con
el tratamiento de renovación urbana pueden ser desarrolladas a través del
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 300
instrumento de planes parciales pero, además, señala que las normas generales
previstas en el decreto del POT son las que se aplican a las mismas.
Q. En materia del tratamiento de mejoramiento integral, el artículo 191 lo define
como aquel “…destinado a permitir actuaciones que impliquen la complementación
de servicios públicos, creación de equipamientos y espacio público, cambios en la
trama urbana y los usos del suelo y mejoramiento de las estructuras o edificaciones.
Se definen dos categorías: Parcial y Total, que responden a las características de los
barrios y áreas en que se aplica” y los artículos subsiguientes consagran algunos
espacios territoriales del Cerro de la Popa y alrededores como dispuestos para la
aplicación de tal tratamiento.
Desde luego, la especialización correspondiente se encuentra prevista en los planos
temáticos correspondientes.
R. Finalmente, aparece desde luego el valor patrimonial del convento de la Popa
dentro de las áreas localizadas en la periferia histórica referidas por los artículos 410 y
471.
Hasta este punto, al revisar el Plan de Ordenamiento Territorial, se puede generar una
conclusión que es pertinente analizar respecto del espacio territorial delimitado como
MACROPROYECTO PARA LA RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA,
resumida en que los objetivos que procura son de carácter EXCLUSIVAMENTE
ambiental desde las dos perspectivas que determinan la categorización de un suelo
como de protección: recurso natural (bosque y paisaje) y la amenaza o riesgo de la
población asentada. Hay dos enfoques adicionales relacionados con el valor
patrimonial de edificación preexistente (convento) y el de mejoramiento de
condiciones territoriales de la población asentada en suelo “desarrollable” dentro de
su ámbito (menor inclusive a aquel derivado del limite natural otorgado por la cota
25) que resulta, por efecto, en simples actuaciones urbanísticas de obra pública
sectorial con la idea de mantener los potenciales de desarrollo limitados bajo
propósitos ajenos a dinámicas expulsivas.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 301
La anterior conclusión conlleva, entre otras menores, dos dificultades de significativo
calibre para la materialización de uno o varios planes parciales que permitan siquiera
configurar el macroproyecto urbano: la económica, porque que se trata de un valor
ambiental constitutivo de carga general de ciudad que no puede ser imputado a los
propietarios del sector involucrado, razón de ser explicita de los planes parciales
(como instrumentos de planificación) y de las unidades de actuación urbanística
(como instrumentos de gestión para la equidistribución de cargas y beneficios), a
menos que se provoquen dinámicas con índices adicionales que permitan asignar
algo de dicha carga general por vía de mayor ocupación o edificabilidad, lo cual,
en lo poco del territorio comprometido que puede ser desarrollado, no solo parece
difícil para repartos sino que va en contravía del propósito simple (aunque
importante) del mejoramiento (que no redesarrollo); y la jurídica, en cuanto que
conforme al artículo 19 de la Ley 388 de 1997 y el parágrafo del artículo 1 Decreto
Reglamentario 2181 de 2006 los planes parciales no podrán, EN NINGÚN CASO,
modificar la clasificación del suelo, ni las determinaciones y demás normas
urbanísticas adoptadas en los planes de ordenamiento territorial que desarrollan y
complementan.
Así, entonces, del análisis de la conclusión anterior (que evidencia la reducción
manifiesta en la posibilidad de iniciativas de planificación que involucren más
territorio o mayores temáticas) y de las dificultades centrales expresadas (económica
y legal), se puede deducir que el empeño del macroproyecto urbano (no como
decisión sino como concepto) corresponde a la idea de operación urbana de gran
escala, que involucre no solo el territorio del suelo de protección del Cerro de la Popa
y algunos de los asentamientos humanos existentes para reubicar o mejorar, sino de
trascender los limites jurídicos de su concepción inicial en el POT y liberar la opción de
generar espacios internos y de entorno de oportunidad para mejorar la calidad de
vida de los habitantes, inclusive todos los del Distrito de Cartagena de Indias que ven
en el cerro un icono referente de ciudad para aprecio y disfrute.
Y ello es probable solo a partir de concebir, como posibilidad, un ejercicio de revisión
excepcional temática y no simplemente de materialización del espectro jurídico de
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 302
macroproyecto urbano trazado por el POT vigente, por demás escaso para el
propósito previsto.
La formulación del macroproyecto urbano como figura actual dispuesta por el POT
resulta entonces con alcances muy limitados en la planificación, con lo cual no
pretende se califiquen de intrascendentes. Por el contrario, el respeto al ambiente es
la base inicial de la planificación territorial y más aún cuando procura la
materialización de una política pública relacionada con la recuperación y
protección del recurso natural (bosque seco tropical) y paisajístico.
Y como evidencia de las reducidas posibilidades de acción urbanística derivada de
la adopción del macroproyecto urbano, como está concebido actualmente, es que
desde el mismo POT se evidencia, sin necesidad de la adopción de este último, que
los sistemas estructurantes están definidos y resueltos puntualmente; los tratamientos y
usos de suelo, así como la norma urbanística morfológica y de aprovechamiento,
está asignada; el tema del riesgo, la posibilidad de reubicación y el señalamiento de
políticas de vivienda para el efecto, previstos; la categorización del suelo de
protección, delimitada; y los instrumentos para el logro de los objetivos esenciales,
dispuestos desde el POT o aplicables directamente desde la legislación nacional
vigente.
Parecería, entonces, que no es necesario disponer algún contenido adicional
complementario, salvo por lo mencionado explícitamente en los art 25, 102 y 124 que
aluden a las figuras de macroproyectos y planes parciales para acometer sus
propósitos de protección, conservación y recuperación ecológica y paisajística,
sumado a la política de provisión, mejoramiento y reubicación de vivienda.
Para efectos de acoger, con carácter obligatorio y vinculante, las previsiones de
carácter propositivo expresadas en el Documento Técnico de Soporte y la
cartografía que arroja lo contratado, es necesario discernir cuál es la clase de acto
jurídico que debe ser adoptado, desde luego por autoridad competente
funcionalmente.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 303
Así surge la idea de plasmar en un acuerdo municipal de revisión del Plan de
Ordenamiento Territorial las múltiples propuestas expresadas en el documento
térmico soporte y en la cartografía, que involucran reclasificación del suelo,
modificación en la asignación de la zonificación de tratamientos y usos, reasignación
consecuencial de potenciales edificatorios y de ocupación y la apreciación de
instrumentos de gestión y financiación del suelo.
Se origina, de esta manera, la posibilidad de sumarle a los objetivos iniciales del
macroproyecto (protección, reubicación y mejoramiento) otros espacios
circundantes para agregarles cambios morfológicos y proyectos estratégicos que
permitan nuevas dinámicas, nuevos instrumentos y materialización de proyectos
realizables a través de gestión pública, privada o mixta, lo que atrae participación
eventual de terceros ajenos al estado.
Se pone a disposición, entonces, una propuesta que modifica o agrega como efecto
central planos temáticos, elemento jurídico importante para la expresión gráfica de
localización y delimitación de las decisiones de utilidad pública que materialicen la
prevalencia del interés general sobre el particular (por vía de programas o proyectos
constitutivos de utilidad pública) y la función social y ecológica de la propiedad (al
cambiar delimitación de zonas de tratamiento, usos y consecuencial
aprovechamiento)
Finalmente, vale destacar que el proyecto está antecedido de un análisis profundo
de los objetivos, estrategias, proyectos (entre ellos vivienda y reubicación por riesgo),
clasificación del suelo, sistemas estructurantes (ambiente, vías, equipamientos,
servicios públicos y espacio público), asignación de usos y tratamientos, ocupación,
edificabilidad e instrumentos de gestión.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 304
B. EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Honorables Concejales:
El Decreto Municipal 0977 de 2001, Plan de Ordenamiento Territorial, ha sido en los
últimos años (con algunas modificaciones puntuales) el instrumento de planificación
por excelencia para efectos de orientar y administrar el desarrollo físico territorial y los
usos del suelo del Distrito, procurando atender cabalmente los principios
constitucionales y legales de la prevalencia del Interés general sobre el particular, la
función social y ecológica de la propiedad y el reparto equitativo de cargas y
beneficios derivados del ordenamiento.
Es así como, a partir del análisis de los atributos y sistemas estructurantes del territorio
municipal (medio ambiente, vías y transporte, servicios públicos, espacio público,
equipamientos colectivos, vivienda, usos, etc.), se debe consolidar una regulación en
materia de aprovechamientos (usos y edificabilidad), que permita dirigir las múltiples
posibilidades de intervención del suelo en sus diversas clases (urbano, de expansión
urbana y rural) y categorías (suburbano y de protección), a partir de la observación
de la morfología urbana deseable resumida en la expresión de tratamientos
urbanísticos (desarrollo, redesarrollo, consolidación, renovación urbana,
mejoramiento integral renovación y conservación) y tipologías de usos del suelo
(residencial, comercial, de servicios, industrial y de equipamientos colectivos) que,
conjugados, han de permitir la proyección de la norma urbanística especifica, sin
olvidar desde luego los efectos dimensionales en lo sociocultural y económico que
tales decisiones implican.
La puesta en marcha del Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito se configura a
través de las políticas, normas e instrumentos que la administración ha venido
implementando a lo largo de su existencia jurídica.
Surge la necesidad de avocar la evaluación y corrección de un particular elemento
icónico físico y de su entorno inmediato, desde todo punto relevante para los destinos
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 305
de Cartagena de Indias, particularmente por las deficiencias conceptuales que para
su proyección establece el Plan de Ordenamiento actual.
Hago mención específica del ámbito territorial del Cerro de La Popa que,
innegablemente, constituye unos de los referentes paisajísticos e históricos más
destacables de nuestra geografía distrital.
No admite mayor discusión el hecho que se trata de uno de los mayores valores
ambientales existentes debido no solo a su apreciable topografía elevada, que lo
hace referente visible caracterizador del territorio, sino a la presencia de uno de los
pocos bosques tropicales secos que sobreviven en Latinoamérica, lo cual le da una
relevante característica de recurso natural, sumado a los otros recursos que ofrece
como aire, paisaje, clima, etc.
Pero tampoco admite mayor controversia que constituye un elemento de memoria
trascendente por incorporar en su espectro espacial el convento y otros como las
baterías de La Popa, objetos tangibles de la memorable época de la colonia y que,
sumados al centro histórico (entre otros), perfilan a nuestra Cartagena de Indias
como patrimonio de la humanidad
Pero, casualmente, estas dos condiciones favorables muy preponderantes del Cerro
de la Popa generaron, quizás, la percepción que su recuperación, preservación y
proyección paisajística y turística constituían una operación de gran escala urbana
que, como tal, debería ser acogida con la herramienta dispuesta por el artículo 114
de la Ley 388 de 1997, que señala:
“ARTICULO 114. MACROPROYECTOS URBANOS. La ejecución de
actuaciones urbanas integrales se desarrollarán mediante
macroproyectos urbanos.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 306
Los macroproyectos urbanos son el conjunto de acciones técnicamente
definidas y evaluadas, orientadas a la ejecución de una operación
urbana de gran escala, con capacidad de generar impactos en el
conjunto de la estructura espacial urbana de orientar el crecimiento
general de la ciudad.(,,,)”
Como consecuencia, entonces, el artículo 98 del POT señala lo siguiente:
ARTICULO 98: RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA.
Comprende el área delimitada en el Plano de tratamientos del presente
Plan.
OBJETIVOS: Son objetivos de este macroproyecto los siguientes:
Recuperar ecológica y paisajísticamente el Cerro de la Popa y destinarlo
al sostenimiento de la biodiversidad, captación de dióxido de carbono, la
recreación, educación y al mantenimiento de su valor paisajístico.
Realizar un ordenamiento de sus faldas mediante la definición de áreas en
zonas de riesgo y de aquellas zonas pobladas que con tratamiento de
mejoramiento integral puedan incorporarse al territorio de manera
Favorecer el desarrollo recreativo y turístico, teniendo en cuenta el
patrimonio cultural inmueble constituido por el Convento Colonial de la
Popa, y su localización estratégica como mirador de la ciudad.
COMPONENTES: Son componentes de este programa los siguientes :
Recuperación de la cobertura vegetal.
Restitución geomorfológica de las áreas que lo requieran.
Valoración como elemento del paisaje urbano.
Diseño del Parque y la vía circunvalar para delimitarlo.
Restauración del patrimonio cultural inmueble.
Inventario de viviendas en alto riesgo.
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Delimitación de áreas susceptibles de relocalización interna de la
población.
Dotación de servicios públicos, equipamiento y espacio público.
Definición de acciones tendientes a reforestar las áreas que se desalojen y
a garantizar su restitución.
Plan de Gestión para las amenazas y riesgos.”(Subrayado fuera de texto)
Pero estos alcances dados al macroproyecto urbano paradójicamente se
encuentran ya, disgregadamente, expresados en el POT a través de normas jurídicas
puntuales (que lo determinan de forma explícita como suelo de protección por
razones de recurso natural y amenaza o riesgo y le asignan tratamiento y uso del
suelo consecuente) con un elemento problemático adicional relacionado con que su
delimitación debe encontrarse en el plano de tratamientos urbanísticos por
referencia directa del artículo 98 precitado, pero el plano respectivo no consagra
limite de macroproyecto sino limites de los diversos tratamientos, del cual se colige
que el aplicable es aquel ámbito que muestra el tratamiento de conservación.
Y este ámbito involucrado como tratamiento de conservación ambiental deja por
fuera la posibilidad de integrar espacios territoriales y poblacionales de entorno que
tienen relación directa con el Cerro y que contribuyen a su fortalecimiento o
deterioro por medio de acciones reales, la mayoría de orden antrópico.
Es necesario realizar un ejercicio de planificación con acciones y actuaciones
dimensionales (sociales, físicas, económicas, culturales, educativas, comerciales, etc),
que se enfoquen bajo el entendido que se trata de un elemento más que debe ser
puesto al servicio de la ciudadanía, en particular de aquella ubicada en su “regazo”,
desde luego dentro de criterios de desarrollo sostenible.
No se trata solo de proteger el Cerro de La Popa sino de convivir armónicamente con
él.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 308
Por ello, es necesario acopiar decisiones territoriales de mayor superficie, que precisen
con el detalle necesario los limites e instrumentos aplicables al suelo de protección
como tal, que permitan variación en los tratamientos urbanísticos y las áreas de
actividad, que atiendan las dinámicas de uso y edificabilidad conforme al modelo
de ocupación requerido por las condiciones varias existentes, que consignen la
provisión de elementos que configuren debidamente la estructura de soporte (vías,
espacio público, equipamientos colectivos, servicios públicos, medio ambiente) y,
finalmente, que permitan la adopción de instrumentos de planificación, gestión y
financiación precisos.
Y esas decisiones solo pueden provenir a través de una revisión excepcional temática
del Plan de Ordenamiento vigente.
Ahora; en materia de procedencia legal, la revisión del Plan de Ordenamiento
Territorial es una facultad que tiene como propósito principal actualizar, modificar o
ajustar aquellos contenidos que dificultan o entorpecen la construcción efectiva del
modelo de municipio por él formulado.
Para el efecto, la Ley 388 de 1.997 y las normas que la modifican y reglamentan (en
especial la Ley 902 de 2004 y el Decreto Nacional 4002 de 2004), establecen la
oportunidad para efectuar la revisión ordinaria de contenidos, así:
1. el contenido estructural, que tendrá una vigencia de largo plazo, equivalente
como mínimo a tres (3) periodos constitucionales de las administraciones municipales
2. el contenido urbano de mediano plazo, que tendrá una vigencia mínima de
dos (2) periodos constitucionales de las administraciones municipales, siendo
entendido que puede ser mayor si ello se requiere para que coincida con el inicio de
un nuevo periodo de la administración.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 309
3. los contenidos urbanos de corto plazo y los programas de ejecución, que regirán
como mínimo durante un (1) periodo constitucional de la administración
municipal.
Esta revisión de los contenidos descritos debe sustentarse o justificarse en motivos o
argumentos como:
1. Parámetros e indicadores de seguimiento relacionados con cambios en las
previsiones sobre población urbana
2. Dinámica de ajustes en usos o intensidad de los usos del suelo
3. Necesidad o conveniencia de ejecutar proyectos de impacto en materia de
transporte masivo, infraestructuras, expansión de servicios públicos o proyectos de
renovación urbana.
4. Ejecución de macroproyectos de infraestructura regional o metropolitana que
generen impactos sobre el ordenamiento del territorio municipal
5. Evaluación de objetivos y/o metas del respectivo Plan.
Pero existe la oportunidad de asumir revisión excepcional de contenidos cuando
aparezcan motivos o circunstancias de excepcional interés público, o de fuerza
mayor o caso fortuito (decreto 4002/2004, articulo 5, parágrafo).
Para efectos de estas revisiones excepcionales se entienden como motivos o
circunstancias de excepcional interés público, o de fuerza mayor o caso fortuito, las
siguientes:
a. La declaratoria de desastre o calamidad pública de que tratan los artículos 18 y 48
del Decreto Ley 919 de 1.989, por la ocurrencia súbita de desastres de origen natural
o antrópico, y
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 310
b. Los resultados de estudios técnicos detallados sobre amenazas, riesgos y
vulnerabilidad que justifiquen la recalificación de áreas de riesgo no mitigable y otras
condiciones de restricción diferentes de las originalmente adoptadas en el POT
vigente.
Finalmente, existe la posibilidad de hacer REVISIÓN EXCEPCIONAL no desde la óptica
de los CONTENIDOS sino desde aquella de las NORMAS URBANÍSTICAS de carácter
estructural o general del plan (Decreto 4002/2005, Art. 6), cuya OPORTUNIDAD surge
en cualquier momento, siempre y cuando se demuestren y soporten técnicamente
los MOTIVOS que dan lugar a su modificación.
Y los motivos para revisar el POT en lo que corresponde a su incidencia sobre el Cerro
de La Popa se encuentran claramente expresados y justificados en la memoria
justificativa que soporta las diversas decisiones.
El objetivo de ésta revisión propuesta es hacer que el Plan de Ordenamiento siga
siendo el instrumento que demarque el rumbo de la ciudad, para lo cual debemos
superar la rigidez en algunas de las normas urbanísticas con el fin de permitir que los
instrumentos de planificación, al igual que los de ejecución y control, respondan a las
realidades territoriales, sociales, económicas y ambientales del municipio.
Es por ello que, respetuosamente, presentamos a su consideración el presente
proyecto de acuerdo.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 311
C. PROYECTO PARA INSERTAR EN EL ACUERDO DE REVISIÓN DEL POT
ACUERDO NÚMERO ____
POR MEDIO DEL CUAL SE EFECTUA REVISIÓN EXCEPCIONAL DE NORMA URBANISTICA
DEL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL, DECRETO 0977 DE 2001
EL HONORABLE CONCEJO DISTRITAL DE CARTAGENA DE INDIAS
En uso de sus atribuciones legales, consagradas en el artículo 313 de la Constitución
Política, 32 de la Ley 136 de 1994 y en especial las que confiere la Ley 388 de 1997,
modificada por la Ley 902 de 2004 y su decreto reglamentario 4002 de 2004,
ACUERDA
ARTÍCULO 1.- MODIFIQUENSE, del artículo 5 del Decreto Municipal número 0977 de
2001, los siguientes planos temáticos:
1. PLANOS DE FORMULACION GENERAL. PFG.
4. 02-05 PFG Áreas de protección B 50
5 02-05 PFG Riesgos A 50
9 02-05 PFG Clasificación de Suelos 25
2. PLANOS URBANOS DE FORMULACIÓN. PFU.
1. 01-05 PFU Protección, Amenazas y Riesgo A 10
3 02-05 PFU Tratamientos A 10
4 02-05 PFU Tratamientos B 10
7 03-05 PFU Sistema Vial A 10
8 03-05 PFU Sistema Vial B 10
12 04-05 PFU Sistema Espacio Público A 10
13 04-05 PFU Sistema Espacio Público B 10
15 05-05 PFU Usos del Suelo A 10
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 312
16 05-05 PFU Usos del Suelo B 10
ARTICULO 2 - MODIFIQUESE el numeral 3 del artículo 25 del Decreto Municipal número
0977 de 2001, el cual quedará así:
“3. Cerro de la Popa. Comprende el área del mismo, que aparece delimitada en el
Plano de Área de Protección, que hace parte integrante de este Decreto. Esta área
de protección deberá ser recuperada ecológica y paisajísticamente y destinar el
sostenimiento de la biodiversidad, captación de dióxido de carbono, la recreación,
educación y al mantenimiento de su valor paisajístico.
Para su recuperación será objeto de un plan especial de manejo aprobado por la
autoridad ambiental, cuyos objetivos y componentes forman parte del presente
Decreto. Se prioriza su manejo ambiental y el de la zona de riesgo. Una vez
recuperada se mantendrá un control para evitar su deterioro y tendrá una
administración dedicada a la atención de su manejo y la prestación de servicios a los
visitantes; para tal efecto el Distrito deberá elaborar y adoptar por decreto un
reglamento específico”.
ARTICULO 3.- MODIFIQUESE el artículo 26 del Decreto Municipal número 0977 de 2001,
el cual quedará así:
“ARTICULO 26: DE LAS NORMAS APLICABLES A LAS ÁREAS DE PROTECCIÓN. Las
diferentes áreas y/o zonas declaradas por este Decreto como de protección tendrán
las restricciones de uso y desarrollo de actividades de tipo productivo indicadas en la
ley ambiental, el código de los recursos naturales y protección del ambiente y normas
reglamentarias o las que las modifiquen o sustituyan. El distrito desarrollará, por
convenio con CARDIQUE y demás autoridades competentes los estudios detallados a
fin de producir la cartografía a una escala de detalle en la cual aparecerán
alinderados y afectados los suelos de protección correspondientes, con arreglo a las
normas dispuestas por este Decreto”.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 313
ARTICULO 4.- MODIFIQUESE el artículo 66 del Decreto Municipal número 0977 de 2001,
el cual quedará así:
“ARTICULO 65: DE LAS ANTENAS DE TELECOMUNICACIONES: A partir de la entrada en
vigencia del presente Plan, no se podrán instalar antenas en el Cerro de la Popa.,
salvo lo dispuesto por el Plan Especial de Manejo adoptado por la autoridad
ambiental.
La administración Distrital deberá adelantar, en el mediano plazo del presente Plan,
los estudios específicos para la reubicación de las actualmente existentes y la
definición de las áreas para la localización de nuevas antenas. Mientras se realiza
dicho estudio la zona permitida para la ubicación de antenas será el Cerro de
Albornoz.”
ARTICULO 5.- DEROGASE el artículo 98 del Decreto Municipal número 0977 de 2001
ARTICULO 6.- MODIFIQUESE el literal c del numeral 3 del artículo 102 del Decreto
Municipal número 0977 de 2001, el cual quedará así:
c. ÁREA DE APLICACIÓN. Serán objeto de este proyecto las siguientes áreas:
Los barrios localizados en el cerro de La Popa y que presentan alto riesgo de
amenaza por deslizamientos
Los barrios con igual condición, localizados en la loma de Marión.
Las áreas en alto riesgo no mitigable identificadas en el territorio del Distrito.
ARTICULO 7.- MODIFIQUESE el artículo 124 del Decreto Municipal número 0977 de
2001, el cual quedará así:
“ARTICULO 124: AREAS OBJETO DE ESTE SUB-CAPITULO. Son áreas de protección y
conservación de recursos naturales y paisajísticos ubicadas dentro de los perímetros
del suelo urbano y de expansión del distrito las siguientes:
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Cerro de la Popa. Comprende el área del mismo que se delimita en el plano temático
respectivo, sobre la cual se prohíbe el desarrollo o localización de cualquier
asentamiento humano, a partir de la vigencia de este Decreto.
Lomas de Albornoz y Cospique. Comprende toda el área de las mismas a partir de la
cota de los veinticinco metros y es la que aparece referida en el Plano de Áreas de
Protección que hace parte integrante de este Decreto. Sobre esta área tampoco se
permitirá la localización ni el desarrollo de asentamiento humano alguno.
Otras áreas. Todas las delimitadas cartográficamente con esta categoría que se
establecen en el Componente General y Normas Estructurales de este Decreto. El
distrito y la Autoridad Ambiental, establecerán las acciones para que dentro de un
periodo de doce meses contados a partir de la promulgación de este Decreto, todo
el sistema sea objeto de alinderamiento, y se produzca la cartografía de precisión
correspondiente.”
ARTICULO 8.- MODIFIQUESE el artículo 189 del Decreto Municipal número 0977 de
2001, el cual quedará así:
“ARTICULO 189: NORMAS PARA EL TRATAMIENTO DE RENOVACION URBANA. Serán las
definidas por el plan parcial o los planes parciales que se adopten para los áreas a
las cuales se les haya asignado este tratamiento.”
ARTICULO 9.- MODIFIQUESE el artículo 530 del Decreto Municipal número 0977 de
2001, el cual quedará así:
“ARTICULO 530: OBLIGATORIEDAD DE LOS PLANES PARCIALES. La puesta en marcha y
reglamentación de los Planes Parciales definidos por el presente Plan es de carácter
obligatorio. Son prioritarios los planes parciales “Parque Distrital de la Ciénaga de la
Virgen” y “Triángulo de Desarrollo Social”, los cuales deberán iniciar su elaboración en
el corto plazo. Estos podrán desarrollarse de forma completa o por etapas.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 315
PARAGRAFO : Lo anterior, sin perjuicio de que los Planes Parciales de que aquí se trata
sean propuestos ante las autoridades de planeación distrital para su aprobación o
concertación correspondientes, por parte de personas o entidades privadas
interesadas en su desarrollo, caso en el cual la administración distrital deberá
proceder a integrar dichas iniciativas a la ejecución de acciones y concertación de
la reglamentación referida a ellos.”
ARTICULO 10.- ADICIONESE a la TERCERA PARTE del Decreto Municipal número 0977 de
2001 el siguiente capítulo y, en consecuencia, los subcapítulos, secciones y artículos
que lo conforman, así:
CAPITULO VIII
DEL PROYECTO INTEGRADO DEL CERRO LA POPA
SUBCAPITULO I
DELIMITACION - MODELO DE ORDENAMIENTO – PAISAJE CULTURAL
ARTICULO 286 A.- DELIMITACION. La delimitación del proyecto integrado del cerro de
La Popa se encuentra expresada en el plano temático correspondiente.
ARTICULO 286 B.- MODELO DE ORDENAMIENTO
El modelo de ordenamiento del proyecto integrado del cerro de La Popa se
consolida a partir de los siguientes elementos, sumados a los sistemas estructurantes:
d) El nodo comercial y de servicios de Canapote-Santa Rita, cuya consolidación a
mediano plazo deberá generar una concentración de actividades comerciales y
de servicios en torno a los equipamientos existentes en sus extremos norte y sur.
e) El nodo de servicios turísticos del eje ambiental Guillermo Posada, que se plantea
como espacio de prestación de servicios gastronómicos, producción y venta de
artesanías, realización de eventos culturales y recreativos, todo ello como oferta
complementaria al Parque Jardín Botánico de La Popa, dirigida al turista y a los
habitantes de la ciudad.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 316
f) El nodo de equipamientos culturales del Umbral del Cerro, que busca redefinir la
relación del cerro con su entorno sur, actualmente marcada por el caos del
transporte y la falta de espacio público de la Avenida Pedro de Heredia. Este
nodo se asocia al pasaje comercial del Callejón de los Chivos propuesto en para
el SITM, al camino de la procesión y al nuevo Mercado de Bazurto, con lo cual se
genera un punto de gran interés en la unión del cerro con la ciudad.
g) El Centro Deportivo de La Paz, concebido como nodo de equipamientos
culturales y recreativos orientado a la atención de grupos vulnerables (infantes y
jóvenes) de los barrios de su entorno y como centro de integración social de las
comunidades residentes en ellos.
ARTICULO 286 C.- ESTRATEGIA
Se configuró una estrategia basada en cinco puntos de intervención del proyecto
integrado del Cerro de la Popa cuya localización responde a tres ventajas o valores
estratégicos de localización que se manifiestan en cada área de una manera
particular dentro de un esquema de complementariedad:
4) Un valor urbanístico, por corresponder a puntos de contacto entre elementos
particulares del cerro y elementos de la estructura urbana del entorno y del
Modelo de Ordenamiento propuesto;
5) Un valor ambiental por coincidir con áreas en las cuales se requiere emprender
acciones de recuperación geomorfológica, de cobertura vegetal y/o de
reducción de amenazas; y
6) Un valor social derivado del potencial de las áreas seleccionadas para desarrollar
proyectos de reasentamiento en el sitio o de equipamientos para el bienestar e
integración de la comunidad.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 317
El valor estratégico de localización se complementa con un valor estratégico de la
función, definido para cada área a partir de su programa particular y con base en las
siguientes premisas:
5) Aprovechar el potencial que representa un área de valor ecológico de extensión
apreciable en proximidades del centro histórico de la ciudad;
6) Generar elementos urbanos cuyo uso se oriente al desarrollo de actividades
económicas por parte de la población residente, orientadas a la configuración de
una oferta específica de productos y servicios para el turismo y para la población
local;
7) Destacar el valor del Cerro de la Popa como elemento icónico y parte de la
identidad de Cartagena; y
8) Definir zonas de uso residencial para el reasentamiento de familias en el área del
cerro o su entorno inmediato.
ARTICULO 286 D.- PAISAJE CULTURAL - ACCIONES PROPUESTAS
Los elementos físicos que generan el ordenamiento del espacio urbano y de su
apropiación (sistemas estructurantes) deben ser al mismo tiempo elementos
principales del paisaje cultural.
Para lograr este propósito los elementos urbanos identificados como portadores de
valores deben complementarse con servicios específicamente culturales.
Se determinan los siguientes elementos para configurar el paisaje cultural del
proyecto integrado del Cerro La Popa:
a) El Parque Jardín Botánico Cerro de La Popa, que incorpora el Parque de las
Baterías y en Convento de La Popa.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 318
b) El Proyecto Umbral del Cerro, que integra el Museo de la Ciudad con el
pasaje comercial del Callejón de Las Chivas y la nueva Plaza de La Popa.
c) El Nodo de Servicios Turísticos Guillermo Posada, asociado también a
desarrollos de vivienda por medio de Renovación Urbana; y
d) La zona para el desarrollo del Proyecto Loma Fresca, de consolidación del uso
residencial.
e) El Centro de Integración Social de la Loma de La Paz, como nucleo de un
proyecto de renovación urbana orientado a la construcción de vivienda de
interés social para reasentamiento de población afectada por el
macroproyecto.
2. PARQUE JARDÍN BOTÁNICO CERRO DE LA POPA
Se clasifica el sector, delimitado en el plano correspondiente, como Área Natural
Protegida y se crea el Jardín Botánico In Situ dedicado a la preservación de la flora y
fauna propias del Bosque Seco Tropical.
En su interior solo se construirán senderos de educación ambiental de bajo impacto y
pequeñas estaciones de servicios con algún tipo de mobiliario especialmente
diseñado para los efectos.
Como primera intervención en la zona del futuro Parque Jardín Botánico de La Popa
es necesaria la reubicación inmediata de las construcciones que se ubican de forma
dispersa dentro del área; igualmente se debe delimitar el área protegida por medio
de cercas vivas para su identificación física. Lo anterior deberá acompañarse del
debido proceso de sensibilización de la comunidad a través de programas
específicos y de mecanismos de control efectivos, mediante acciones permanentes
durante un lapso de al menos tres años.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 319
El Parque Jardín Botánico de La Popa se desarrollará en la zona alta del cerro, que
conserva su cobertura vegetal parcialmente; debe dedicarse a asegurar la
protección y sustentabilidad del ecosistema local, y al mismo tiempo servir como
espacio para la reproducción y mantenimiento de especies nativas, para la
investigación y la educación ambiental, además de servir como un atractivo turístico
adicional del cerro.
Los objetivos generales del Parque son los siguientes:
1. Garantizar la conservación y sustentabilidad del cerro como ecosistema en peligro
de desaparición;
2. Fortalecer el uso recreativo y turístico del sector como una estrategia para la
apropiación ciudadana del cerro y para el desarrollo de la cultura ambiental; y
3. Fomentar las actividades de investigación y educación ambiental.
2. EL UMBRAL DEL CERRO Y EL MUSEO DE LA CIUDAD
En concordancia con la importancia de La Popa como elemento de la imagen de la
ciudad y con la condición de Patrimonio de la Humanidad que detenta el Centro
Histórico, se determina cualificar la oferta cultural del sector a través de la creación
del Museo de la Ciudad, dedicado al estudio y divulgación del patrimonio urbano de
Cartagena y a la realización de eventos culturales relacionados con el tema.
El Museo de la Ciudad cumplirá los siguientes objetivos:
a) Dotar a la ciudad de un equipamiento cultural que permita convertir la
investigación, divulgación y promoción del patrimonio arquitectónico y
urbanístico en un producto turístico presente en toda ciudad de las
características de Cartagena.
b) Consolidar el Cerro de La Popa como nodo de equipamientos culturales de
escala urbana y regional.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 320
f) Aprovechar la condición excepcional del cerro como mirador de la ciudad
combinando esta función con exposiciones y eventos relacionados con la historia
de la ciudad
g) Ofrecer a la población un escenario formativo sobre los temas de la cultura
urbana y el patrimonio, mediante la oferta de espacios para exposiciones,
seminarios y foros sobre la ciudad.
h) Redefinir la relación del cerro con su entorno sur, por lo cual el Museo de la
Ciudad se vinculará mediante espacios públicos de calidad al nuevo Callejón de
los Chivos y al nuevo Mercado de Bazurto, configurando una oferta variada de
actividades para turistas y habitantes.
El Museo de la Ciudad se establece como elemento de acceso al conjunto del
Convento Museo, el futuro Parque de las Baterías y el Jardín Botánico, a los cuales
estará conectado por la actual vía de las procesiones y en el futuro por medio de un
sistema de cable.
El museo podrá complementar la oferta turística cultural mediante servicios de visitas
guiadas por los miradores del parque, salas de exposiciones, maqueta de la ciudad,
centros de documentación, salas de conferencias y centro de documentación, entre
otros.
A. Parque de las Baterías y Convento Museo de La Popa
Corresponde los predios del Convento de la Popa además de unas baterías que
formaban parte del sistema de defensa de la ciudad en la Colonia y que se
encuentran ocultas bajo el terreno; estas baterías deben someterse a un proceso de
recuperación arqueológica con el fin de conformar un parque histórico en torno al
convento.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 321
El manejo específico para la recuperación y exposición de las baterías se debe definir
a través de un Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP). Dicho plan permitirá
definir el área de influencia de la zona de protección patrimonial, área que se
deberá integrar con el área del Jardín Botánico, con el cual compartirá algunos
servicios generales. Los servicios que se ubican hoy en día a la entrada al Convento
deberán cualificarse, reglamentarse y controlarse para que no generen ningún tipo
de impacto.
Desde la colonia se constituyó la conexión directa de La Popa y las baterías militares
mencionadas con el castillo San Felipe a través del antiguo camino Real, hoy
Avenida Pedro de Heredia, así como la vía por donde siempre ha subido y bajado
para conmemorar la celebración religiosa de la Virgen de la Candelaria hacia el
barrio Pie de la Popa.
Se debe continuar con estas conexiones y la vía de acceso actual se deberá dotar
de un andén para circulación peatonal y un espacio para las estaciones del viacrucis
(donde hoy se encuentra solo una cruz) que el resto del año funcionen como
miradores o estaciones de parada turística.
3. EL NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS Y LA PLAZA DEL ARTESANO
Este nodo está asociado al componente central de la estrategia de integración
social y económica de los habitantes del cerro; en ese orden de ideas, el nodo de
servicios turísticos busca ofrecer espacios de capacitación y fuentes de empleo
relacionados con los servicios de alojamiento, gastronomía, guías turísticos, transporte
recreativo y venta de artesanías. Para ello se hace necesario articularlo con las líneas
estratégicas del Plan de Emergencia Social Pedro Romero, que considera el turismo y
el aprovechamiento económico del espacio público como los principales
potenciales para la integración social y la generación de empleo en el corto plazo.
El nodo se estructura en torno a tres componentes programáticos:
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 322
1. El elemento central es la Plaza del Artesano, concebido como un espacio
público abierto al paisaje pero parcialmente cubierto, en el cual se realizarán
ferias y exposiciones de artesanías, actos culturales y eventos especiales.
2. En segundo lugar, las instalaciones para talleres de capacitación, en los cuales
se llevarán a cabo las actividades derivadas de las líneas de acción para la
inclusión social y productiva que se definen en el Plan de Emergencia Social.
3. Por último, la zona comercial, que funcionará en torno a una plazoleta de
comidas y en la cual se ofrecerá gastronomía regional, comidas rápidas,
refrescos y venta de artesanías y misceláneos. Esta zona se ha concebido
como un espacio destinado a cumplir una doble función: por un lado, como
espacio para albergar instalaciones para el desarrollo de la actividad
comercial por parte de los habitantes mediante puestos de venta de
artesanías y kioscos para la oferta gastronómica; y por el otro, como zona de
locales agrupados en una galería, en la cual se podrán establecer firmas de
comidas rápidas y restaurantes, entre otros.
Este nodo integra como elemento adicional la casa localizada sobre la calle
Guillermo Posada que contiene un horno y unas arcadas de alto valor patrimonial,
que podrán ser integradas a la oferta turística y comercial. Para los efectos se deberá
realizar el estudio del emplazamiento y levantamientos arquitectónicos de detalle
que permitan llevar a cabo un proyecto de restauración de estos bienes.
4. EL CENTRO DEPORTIVO LOMA DE LA PAZ
El nodo de La Paz está planteado como elemento de integración del cerro y sus
habitantes con los barrios del entorno, incluyendo los del borde de la Ciénaga de la
Virgen, a través de un elemento multifuncional de alto contenido social.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 323
Se determina incorporar al nodo de equipamientos un conjunto que consta de
cancha cubiertas con sus servicios complementarios, cancha de fútbol y piscina
pública, además de ludotecas infantil y juvenil.
5. LOMA FRESCA COMO HABITAT A CONSOLIDAR
El área estratégica Loma Fresca cumple con el propósito de consolidar el uso
residencial del barrio a partir de una propuesta urbana que garantiza la permanencia
de sus habitantes y la mejora de las actuales condiciones de hábitat y protección del
medio ambiente. La propuesta implica la reubicación de un grupo de viviendas en
función del concepto “alto grado de restricción ambiental” y la compra de predios
necesarios para la regularización de los perfiles viales actuales y de espacios para la
construcción de nuevo espacio público, equipamientos básicos de bienestar social y
de soporte a las funciones del área estratégica definida como jardín botánico.
Las condiciones ambiéntales actuales son en extremo precarias, las zonas de taludes,
escorrentías y áreas con alguna vegetación se encuentran deterioradas, cubiertas de
basura y sin un patrón que permita presumir un sistema ambiental existente, es por
eso que dentro del área estratégica se debe desarrollar un plan de recuperación de
taludes y laderas y su incorporación al área estratégica Jardín Botánico; además de
un plan de emergencia asociado al manejo de basuras. Se trata de garantizar la
permanencia de los habitantes actuales en condiciones de seguridad para la vida, la
mejora de las condiciones actuales de hábitat y la protección de un ecosistema en
riesgo.
SUBCAPITULO II
SISTEMAS ESTRUCTURANTES
SECCION I
SISTEMA AMBIENTAL
ARTICULO 286 E.- El Sistema Ambiental comprende el conjunto de elementos
naturales y construidos que involucran los recursos ambientales de flora, fauna y agua
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 324
que en conjunto constituyen el ecosistema local como medio intervenido por el
hombre. Los principales elementos son:
a) El conjunto de cuerpos de agua que rodean y delimitan el proyecto integrado
y determinan el ámbito del ecosistema local Cerro de La Popa;
b) El Cerro de La Popa y las lomas que la rodean, que en conjunto constituyen el
sistema topográfico;
c) Las zonas de protección ambiental correspondientes a las laderas y escarpes
del cerro y de las lomas, taludes y manglares;
d) La zona especial de protección destinada a la construcción del Parque Jardín
Botánico de La Popa;
e) La zona del Parque de las Baterías y del Convento de La Popa;
f) El Anillo Vial Ambiental propuesto, entendido en tanto espacio público arborizado
asociado a los cuerpos de agua;
g) Los canales de drenaje pluvial previstos en el Plan Maestro correspondiente y
los canales superficiales asociados a los ejes ambientales que propone el presente
capitulo;
h) Los ejes ambientales propuestos como elementos articulados a la red de
canales pluviales planteados en el Plan Maestro de Drenajes Pluviales;
i) La Avenida Pedro de Heredia prevista para el futuro como eje arborizado;
j) Los parques, canchas deportivas y zonas verdes existentes.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 325
SECCION I
SUELOS DE PROTECCION
ARTICULO 286 F.- El área del proyecto integrado se caracteriza por la presencia de
numerosos taludes aislados que presentan barreras para el tejido urbano y que son
intervenidos y ocupados ilegalmente con el fin de generar suelo para vivienda. Estos
taludes deben recuperarse y revegetalizarse para entrar a formas parte del espacio
público del sector, en el cual las áreas públicas con vegetación son muy escasas.
Asimismo se definen como suelo protegido las áreas que actualmente están
ocupadas en las faldas del cerro pero que deben recuperarse mediante programas
de reasentamiento, ya que están destinadas a formar parte en el futuro de la zona
protegida principal del Cerro de la Popa.
SECCIÓN II
PLAN ESPECIAL DE MANEJO AMBIENTAL
ARTICULO 286 G.- Para garantizar la protección y conservación ambiental del
ecosistema establecido en el cerro de la popa y determinado como suelo de
protección por constituir área de interés ambiental, se establece como instrumento
de planificación complementario un Plan de Manejo Ambiental que precise las
condiciones y funciones sobre las cuales debe darse un manejo integral a la zona a
conservar para el cumplimiento de sus objetivos.
Este estudio debe ser elaborado por la el EPA y la Secretaría de Planeación, por
tratarse de una iniciativa local; no obstante, por ser un proyecto de carácter regional
este plan debe ser apoyado y avalado por la corporación CARDIQUE y finalmente
debe ser aprobado por el MAVDT.
Deberá contener lo siguiente:
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 326
a) Las medidas de prevención, mitigación, corrección y compensación de los
impactos ambientales negativos que pueda ocasionar el proyecto, obra o
actividad en el medio ambiente y/o a las comunidades durante las fases de
construcción, operación, mantenimiento, desmantelamiento, abandono y/o
terminación del proyecto obra o actividad;
b) El programa de monitoreo del proyecto, obra o actividad con el fin de verificar
el cumplimiento de los compromisos y obligaciones ambientales durante la
implementación del Plan de Manejo Ambiental, y verificar el cumplimiento de los
estándares de calidad ambiental establecidos en las normas vigentes. Asimismo,
evaluar mediante indicadores el desempeño ambiental previsto del proyecto,
obra o actividad, la eficiencia y eficacia de las medidas de manejo ambiental
adoptadas y la pertinencia de las medidas correctivas necesarias y aplicables a
cada caso en particular;
c) El plan de contingencia el cual contendrá las medidas de prevención y
atención de emergencias que se puedan ocasionar durante la vida del proyecto,
obra o actividad;
d) Los costos proyectados del Plan de Manejo en relación con el costo total del
proyecto obra o actividad y cronograma de ejecución del Plan de Manejo.
También es necesario evaluar y verificar los tiempos y recursos (técnicos y financieros)
requeridos; y presentar un plan de monitoreo con indicadores que faciliten la
verificación del cumplimiento de los compromisos y obligaciones ambientales,
La entidad encargada de efectuar el control y seguimiento a los proyectos, obras o
actividades autorizadas sería CARDIQUE.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 327
SECCION III
ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS
ARTICULO 286 H.- Los principales elementos del Sistema de Espacio Público y
Equipamiento del proyecto integrado del Cerro de La Popa son los siguientes:
a) El Parque Jardín Botánico de La Popa y el Parque de Las Baterías, que se
constituyen en nodo regional de servicios culturales y turísticos y en elementos
principales del sistema.
b) Los equipamientos de educación, salud, recreación, cultura y deporte
existentes y propuestos. Se destaca el Centro de Integración Social de La Paz que se
localiza en terrenos semivacíos de la loma del mismo nombre; este nodo está
destinado al mejoramiento de las condiciones de vida de la población del cerro y su
área de influencia, y al mismo tiempo busca incentivar la integración social en torno
al disfrute compartido de estos servicios sociales. Igualmente se propone, en relación
con el futuro pasaje comercial del Callejón de los Chivos (propuesto para el SITM), la
creación de un espacio público de acceso al cerro asociado a un nuevo
equipamiento cultural de escala urbana o superior.
c) Los parques, plazas y zonas verdes existentes en el sector, a los cuales se suma
la Plaza del Artesano propuesta por el proyecto integrado como nuevo acceso al
cerro (desde el occidente) y como núcleo del nodo de servicios turísticos planteado.
Este nodo tiene la particularidad de “abrir” una nueva relación del cerro con su
entorno soportada en la construcción del eje ambiental Guillermo Posada, que
incorpora un canal superficial de desagüe que dará solución a los problemas
invernales de flujo de sedimentos y detritos hacia los barrios bajos. El nodo incorporará
los servicios turísticos en un ámbito de valor paisajístico resultante de la presencia del
canal, de las zonas revegetalizadas y de la estabilización de taludes, y quedará
ubicado en uno de los accesos al conjunto del Jardín Botánico y el Parque de las
Baterías.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 328
d) Los recorridos peatonales de diversas jerarquías, entre los cuales se destacan
los Ejes Ambientales y los senderos peatonales (con los miradores turísticos asociados),
así como el tratamiento especial de espacio público de las vías más importantes
ARTICULO 286 I.- Desde la perspectiva del sistema de áreas estratégicas (A.E.) que se
determina en un subcapítulo subsiguiente, se proponen equipamientos específicos:
El AE Parque Jardín Botánico está planteado para convertirse en el equipamiento
más importante de Cartagena en términos de imagen urbana;
El AE Umbral del Cerro se estructura a partir de la Plaza de La Candelaria y el
Museo de la Ciudad, espacio público y equipamiento de escala urbana:
El AE Nodo de Servicios Turísticos tiene como elemento estructurante la Plaza del
Artesano, al cual se asocian usos comerciales;
El AE Loma Fresca incorpora equipamientos de escala local en la estrategia de
Mejoramiento Integral Reestructurante; y
El AE Lomas de la Paz se estructura a partir del Centro Deportivo Popular.
SECCION IV
VIAS Y TRANSPORTE
ARTICULO 286 J.- Manteniendo la jerarquización vial del POT, se dispone
complementar el sistema vial existente en al interior del ámbito territorial del proyecto
integrado con cuatro nuevos elementos:
a) La Vía Colectora del Anillo Vial Ambiental, que ya ha sido considerada por la
administración y que en parte ya existe;
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 329
b) La Vía Local de delimitación del área protegida del cerro, que se configura
utilizando y uniendo entre sí los segmentos viales existentes en el perímetro del mismo.
Esta vía tiene, además de su función de conectividad y consolidación morfológica, la
función de generar un límite físico continuo y reconocible del área de protección.
c) Los ejes ambientales de Guillermo Posada y Canapote, con jerarquía de Vías
locales especiales, a partir de las cuales en unión de la vía Santa Rita-Convento se
genera la trama vial ligera para el área protegida.
d) El subsistema de recorridos peatonales del área protegida, que comprende
vías en espina de pescado entre la vía alta de Santa Rita-Convento y los ejes
ambientales propuestos, además de un recorrido con miradores turísticos perimetral
al escarpe en la parte alta del cerro.
Adicionalmente, se identifican las vías de la parte alta del cerro que por su
continuidad y especificación presentan potencial para incorporarse a la red local
secundaria en el marco de estrategias de Mejoramiento Integral de barrios.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 330
PROYECTO INTEGRADO CERRO DE LA POPA - PERFILES VIAS ESPECIALES PROPUESTAS
ARTICULO286 K.- Con respecto a la cobertura de transporte público en la parte alta
del cerro, se dispone integrar al sistema de rutas complementarias a la Troncal
Transcaribe, una ruta que permita acceder al sector de Loma Fresca desde la Calle
Segunda de Canapote (Vía Santa Rita-Convento), para cerrar un circuito por la Calle
49A y la Carrera 19. Adicionalmente se plantea como posibilidad a mediano o largo
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 331
plazo una línea de cable entre la Avenida Pedro de Heredia y el Convento, así como
un muelle turístico en el remate sobre el Caño Juan Angola del eje ambiental
Guillermo Posada.
ARTICULO 286 L.- Desde la perspectiva del sistema de áreas estratégicas (A.E.), las vías
involucradas son las siguientes:
Avenida Pedro de Heredia: da acceso al AE Umbral del Cerro; las afectaciones
por la construcción del Corredor Troncal afectan la totalidad del AE.
Calle Guillermo Posada: vía local principal y eje ambiental, conecta el AE Nodo
de Servicios Turísticos con las vías arterias Paseo de Bolívar. Carretera Torices y
Anillo Ambiental; remata en la Laguna del Cabrero en un muelle del sistema
intermodal.
Calle 68ª: se dispone su prolongación hacia el sur hasta empatar con la Avenida
La María (vía del sistema arterial); con esta prolongación se convierte en vía local
principal y asegura la accesibilidad del AE Lomas de la Paz.
Calle 49 en Loma Fresca: se dispone su regularización y adecuación para
soportar tráfico de transporte público (sistema complementario) y dar acceso al
Barrio Loma Fresca y al AE correspondiente.
Vía Perimetral del Cerro: fija el límite entre el área protegida y los barrios de la
parte baja.
SUBCAPITULO III
PLAN ESPECIAL DE MANEJO Y PROTECCIÓN
ARTICULO 286 M.- Los bienes de importancia patrimonial del cerro de La Popa, como
el convento, la iglesia y las otras áreas que se recuperen, así como su área de
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 332
influencia, deben manejarse de forma independiente al Plan de Manejo Ambiental
por tratarse de un área histórica y de monumentos de patrimonio arquitectónico
nacional.
Para esto se requiere la aplicación de un instrumento de gestión del patrimonio
cultural como es el Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP), que debe ser
elaborado y controlado por el Instituto de Patrimonio y Cultura de Cartagena – IPCC
con el aval del Ministerio de Cultura, teniendo en cuenta que estos se elaboran sobre
un bien inmueble cuando presenta alguna de estas condiciones:
Riesgo de transformación o demolición parcial o total debido a desarrollos
urbanos, rurales y/o de infraestructura.
Cuando el uso represente riesgo o limitación para su conservación.
Cuando el bien requiera definir o redefinir su normativa y/o la de su entorno para
efectos de su conservación.
ARTICULO 286 N.- Mediante este instrumento de gestión se establecen las acciones
orientadas a garantizar la protección, conservación y sostenibilidad de los Bienes de
Interés Cultural o aquellos que pretendan declararse como tales, teniendo en cuenta
los siguientes objetivos:
a) Definir las condiciones para la articulación de los bienes con su contexto físico,
arquitectónico, urbano o rural, los planes preexistentes y su entorno socio-cultural,
partiendo de la conservación de sus valores, la mitigación de sus riesgos y el
aprovechamiento de sus potencialidades.
b) Precisar las acciones de protección de carácter preventivo y/o correctivo que
sean necesarias para la conservación de los bienes.
c) Establecer las condiciones físicas, de mantenimiento y de conservación de los
bienes.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 333
d) Establecer mecanismos o determinantes que permitan la recuperación y
sostenibilidad de los bienes.
e) Generar las condiciones y estrategias para el mejor conocimiento y la
apropiación de los bienes por parte de la comunidad, con el fin de garantizar su
conservación y su transmisión a futuras generaciones.
ARTICULO 286 O.- El limite concebido en el artículo 475 del POT como área de
influencia de la iglesia y convento de la Popa a partir de la cota 30 m. debe
precisarse a través de la formulación del PEMP, que es el instrumento idóneo para la
definición del límite y de las acciones que deban realizarse para la conservación del
convento y su área de influencia.
SUBCAPITULO IV
EL SISTEMA DE ÁREAS ESTRATÉGICAS
ARTICULO 286 P.- Las Áreas Estratégicas tienen un rol importante como nodos de los
sistemas estructurantes urbanos mediante los cuales se construye el soporte físico,
espacial y funcional para la integración del Cerro de la Popa con el proyecto
integrado al cual pertenece. En ese orden de ideas, cada una responde a las
necesidades de cada zona del entorno en términos de equipamientos dotacionales,
manejo ambiental, movilidad o renovación física, y en esa medida funciona como
núcleo de una estrategia orientada a mejorar los barrios del entorno.
Las Áreas Estratégicas configuran un sistema en torno a la principal de ellas,
correspondiente al Jardín Botánico. Tomadas en conjunto, estas áreas brindan una
gama de opciones complementarias para la apropiación y disfrute del cerro como
recurso valioso que la ciudad ofrece a la población cartagenera y a los visitantes.
Este conjunto de opciones de disfrute busca asimismo fomentar mediante las
posibilidades de apropiación planteadas la construcción de una imagen colectiva
del cerro como lugar de arraigo e identidad ciudadana.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 334
ARTICULO 286 Q.- Se definen como ÁREAS ESTRATÉGICAS las siguientes:
1) El área de conservación ambiental correspondiente al suelo protegido actual y
a la expansión prevista del mismo, que incorpora el Parque Jardín Botánico
propuesto, el área del Convento Museo de la Popa y el Parque de las Baterías.
2) El área del Nodo de Servicios Turísticos Guillermo Posada, localizado en la zona
del antiguo cauce de la Quebrada de la Paga, como continuación en las faldas del
cerro de la Calle Guillermo Posada.
3) La zona del Barrio Loma Fresca
4) La zona de Loma de la Paz, y
5) La franja sobre el costado norte de la Avenida Pedro de Heredia, entre la vía
de la procesión de la Candelaria y el llamado Callejón de los Chivos, que se
denomina el Umbral del Cerro de la Popa.
SECCION I
ÁREA ESTRATÉGICA PARQUE JARDÍN BOTÁNICO CERRO DE LA POPA
ARTICULO 286 R.- VALOR ESTRATÉGICO
La creación del Jardín Botánico permite la coordinación de acciones de
recuperación y protección del cerro en tanto ecosistema de Bosque Seco Tropical,
entre las cuales se destacan las de restauración de cobertura vegetal y
geomorfología, regulación de escorrentías y control de la erosión. Igualmente se
dispone que la creación del Jardín Botánico permita controlar los procesos de
invasión del cerro y lidere procesos de educación ambiental con participación de la
comunidad. El área del cerro fue definida teniendo en cuenta el gran potencial
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 335
estratégico de la zona por su localización y sus características naturales y paisajísticas
que hacen necesario el desarrollo de ciertas acciones de recuperación y
aprovechamiento, como las que se listan a continuación:
Nodo recreativo y cultural urbano para el fomento de la investigación y la
cultura ambiental.
Recuperación y protección del ecosistema de Bosque Seco Tropical.
Recuperación de cauces naturales.
Control de la erosión, protección del suelo y recuperación morfológica.
Regulación de escorrentías mediante cobertura vegetal.
Contención del proceso de invasión.
Oferta cultural urbana y regional.
Preservación de los valores del paisaje.
Sostenibilidad del área protegida.
Gestión cultural ambiental.-Vinculación de los habitantes a campañas
ambientales.
ARTICULO 286 S.- ASPECTOS URBANÍSTICOS – SISTEMAS ESTRUCTURANTES
A. SISTEMA AMBIENTAL
El sistema ambiental de esta área estratégica, conforma en si el sistema ambiental
del proyecto integrado y está compuesto por las áreas de bosque seco tropical
presentes en el cerro, por las áreas a recuperar, los cauces naturales y los ejes
ambientales propuestos que lo integran a los ecosistemas circundantes y los parques
del sector.
Este sistema se basa en tres principios:
1) La definición del Área Protegida y, al interior de ésta, del área del Jardín Botánico
propiamente dicho, como zonas complementarias e interdependientes;
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 336
2) La recuperación de los cauces invadidos en el área de conservación y en los
barrios de las laderas, que pasarán a constituir áreas de cobertura vegetal y
regulación de escorrentías; y
3) La vinculación del cerro con el sistema de caños y lagunas por medio de ejes
ambientales que coinciden con los cauces de las escorrentías principales; estos
ejes ambientales se asociarán igualmente a los canales definidos en el Plan
Maestro de Desagües Pluviales, con lo cual se piensa generar una articulación
armónica entre ecosistemas interdependientes y al mismo tiempo constituir un
ámbito público de alta calidad.
1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
Las laderas del cerro de La Popa (externas al Jardín Botánico) son las más afectadas
por la erosión asociada a dinámicas antrópicas generadas sobre una topografía de
fuertes pendientes, principalmente en los sectores sur, oriente y occidente, donde se
presenta alta susceptibilidad por fenómenos de remoción o movimiento en masa, y
en algunas zonas por inundaciones y socavación de cauces.
En la zona norte del mismo existen algo más de 11 Hectáreas que se han visto
afectados por la presencia de asentamientos de origen informal, registrando sectores
de susceptibilidad moderada y alta a remoción en masa y erosión; y adicionalmente
en los cauces de las escorrentías se presenta alta susceptibilidad a socavación y flujos
de detritos.
Igualmente, en esta zona también se presentan fenómenos activos sobre los cauces
naturales que han sido ocupados, donde se destaca un área de 2,8 hectáreas que
presentan alto grado de actividad por socavación de cauces y flujo de detritos, así
como una zona de 6Ha sometida a actividad moderada por fenómenos de
remoción en masa. Las zonas mencionadas deberán ser objeto de procesos de
restauración morfológica y revegetalización, luego de ser relocalizadas las viviendas
que la ocupan en la actualidad.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 337
2. Grado de restricción ambiental y criterios de manejo
El análisis y cruce de variables ambientales presentes en la problemática del cerro de
La Popa, da como resultado unos niveles de restricciones ambientales de acuerdo a
la gravedad de los problemas detectados en cada manzana o porción de esta.
El sector norte del área estratégica del Jardín Botánico presenta algunas
problemáticas ambientales ya mencionadas dentro de las que se detectan las
mayores restricciones en un sector de 2 hectáreas, donde se hace necesario iniciar
los procesos de reasentamiento de población en primera etapa por tratarse de
familias en peligro de deslizamientos, sumadas a la condición de ilegalidad por
encontrarse localizada dentro del perímetro del suelo de protección.
Existen otros sectores que suman 1,3 hectáreas, localizados sobre cauces de
escorrentías donde se presenta un grado medio de restricción ambiental, las
viviendas localizadas sobre estas áreas tienen también una segunda prioridad para
entrar a procesos de reasentamiento.
Las zonas con baja y muy baja restricción ambiental podrían permanecer en el sitio
porque no están expuestas a ningún fenómeno que ponga en peligro la vida de las
personas que las habitan, sin embargo, se encuentran en suelo de protección y se
ven afectadas por la declaratoria de Área Protegida y el proyecto del Parque Jardín
Botánico, por lo tanto requieren ser relocalizadas por Utilidad Pública.
B. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS
Se prevé que las relaciones del cerro como ecosistema con los cuerpos de agua
como elementos ambientales se superpongan con las relaciones entre jardín
botánico y elementos como el Parque de la Ciénaga de la Virgen y el Anillo
Ambiental, a través de ejes ambientales con tratamiento especial de espacio
público, amoblamiento y arborización.
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 338
Los espacios públicos y equipamientos propuestos en el área del Parque y Jardín
Botánico para el funcionamiento y oferta de servicios ecoturísticos corresponden a los
ejes ambientales que integran a la estructura urbana, y al interior, un sistema de
senderos peatonales, estaciones, miradores y espacios al aire libre.
C. SISTEMA VIAL Y MOVILIDAD
El sistema vial existente en esta área estratégica se compone de los dos accesos al
convento: por la vía de la procesión desde la Avenida Pedro de Heredia (al sur del
cerro) y la entrada por el mercado de Santa Rita desde la Avenida Paseo Bolívar(al
noroccidente).
El acceso vehicular al Parque Jardín botánico se propone por la actual vía al
convento desde Santa Rita y, a nivel peatonal, por los ejes ambientales propuestos
sobre los cauces naturales al norte y occidente del cerro; estos futuros ejes de acceso
se conectan con un sistema de recorridos peatonales de bajo impacto igualmente
dispuestos,, que funcionan en forma de espina de pescado a partir de la vía
longitudinal existente, cuya utilización será restringida de acuerdo a la capacidad de
carga del cerro.
La estructura vial se complementa con un anillo o vía perimetral del cerro, para
demarcar la zona y frenar el crecimiento de los asentamientos; esta vía tiene como
función delimitar las áreas protegidas del cerro y generar una continuidad del
recorrido de la parte baja de las faldas del mismo, garantizando movilidad a los
habitantes de barrios localizados en esta zona.
D. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS
Acueducto
En el área del Jardín Botánico el servicio de acueducto cubre las áreas actualmente
ocupadas y destinadas a procesos de reasentamiento de población; esta cobertura
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 339
actual garantiza el servicio para las futuras zonas administrativas, para los servicios al
visitante y para el mantenimiento y riego de la vegetación del jardín botánico ex –
situ situado en la parte norte, que es la más baja.
Alcantarillado
El área del Jardín Botánico no cuenta con cobertura de alcantarillado, ni se
considera necesario a futuro para las áreas de bosques in – situ y ex – situ. Para las
instalaciones administrativas y dotacionales que necesitan este servicio la cobertura
puede obtenerse desde la red que va por la carretera al convento.
Gas natural
Este servicio sólo se considera necesario para los usos dotacionales y administrativos,
que pueden surtirse desde la red que existe bajo la carretera al convento.
Energía eléctrica
Las redes existentes garantizan cobertura en la zona alta correspondiente al
convento museo y en la zona media, a la altura del barrio Loma Fresca. Al igual que
con los otros servicios, la localización de las áreas dotacionales y administrativas
deberá adaptarse en una primera etapa a las redes existentes.
El área del Jardín Botánico está cubierta en las áreas actualmente ocupadas y
destinadas a procesos de reasentamiento de población; esta cobertura garantiza el
servicio para las futuras zonas administrativas, para los servicios al visitante y para el
mantenimiento (riego) del jardín ex - situ situado en la parte norte, que es la más baja.
ARTICULO 286 T.- ASPECTOS NORMATIVOS
En esta área se permitirán usos destinados a actividades de aprovechamiento
recreativo y ecoturístico controlado, y se prohíbe el uso residencial y la construcción
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 340
de edificaciones o cualquier tipo de obras que generen un impacto negativo sobre el
ecosistema del cerro.
El manejo del área y sus reglamentaciones específicas deben ser definidos mediante
la formulación y ejecución de un Plan de Manejo Ambiental y otros instrumentos que
precisen las condiciones de administración y uso de la zona en cumplimiento de los
objetivos de conservación, definiendo a su vez las medidas necesarias para prevenir
o mitigar los impactos generados sobre el ecosistema.
Los equipamientos de la Armada y las antenas deben someterse a un proceso de
“regularización y manejo” buscando mitigar los impactos negativos generados sobre
el ecosistema y el paisaje de La Popa y estableciendo las acciones necesarias para
mitigar los impactos urbanísticos negativos, así como las soluciones viales y de tráfico,
generación de espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos y de
los servicios de apoyo necesarios para su adecuado funcionamiento.
El proyecto del jardín botánico requiere también de un instrumento complementario,
consecuente con disposiciones definidas en el Plan de Manejo Ambiental, que
reglamente y establezca las acciones e impactos generados por tratarse de un
proyecto de escala urbana (o regional) en un área donde se generan actividades y
usos relacionados con el ecosistema, que deben ser controlados y de bajo impacto
teniendo en cuenta la capacidad de soporte del mismo, precisando los criterios de
edificabilidad, espacios públicos, vías, senderos, entre otros. Para esto se propone la
formulación y seguimiento de un “Plan de Implantación”, para establecer la
reglamentación necesaria en procura de para evitar los impactos urbanísticos
negativos en la zona de influencia, con el fin de definir la conveniencia del proyecto
y las acciones y mecanismos para mitigar los impactos negativos.
A. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS
1) Sector occidental (Barrio Nariño): esta zona corresponde a asentamientos cuya
aparición ha generado una grave pérdida de la capacidad de filtración del suelo, lo
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 341
cual, unido a la presencia del cauce de la antigua Quebrada de La Paga en la zona
baja, es causante de inundaciones y flujo de sedimentos hacia los barrios bajos en la
temporada de invierno. Se incorporan estas áreas al suelo protegido (tratamiento de
conservación), con la condición previa de reasentamiento de la población.
2) Los sectores noroccidental y norte (Barrios Loma Fresca, Paraíso, Pablo VI), para
los cuales se dispone Tratamiento de Mejoramiento Integral, en sus modalidades
Complementaria y Reestructurante, de acuerdo al grado de consolidación de las
zonas.
Así mismo, dentro de esta área estratégica se encuentra el sector de la Iglesia y
Convento de La Popa y el proyecto de recuperación de las baterías de defensa que
requiere de un tratamiento distinto por tratarse de edificaciones de valor histórico y
patrimonial por su arquitectura colonial, por lo tanto, a esta zona se le asigna un
tratamiento de Conservación Histórica definido en el artículo 181 del POT.
Para los equipamientos o predios correspondientes a la Armada Nacional y a las
Antenas de Telecomunicaciones se propone un tratamiento de Consolidación (art.
198 POT) que permita fortalecer sus usos y adecuar su infraestructura de manera
articulada con el entorno.
B. USOS DEL SUELO Y NORMAS DE EDIFICABILIDAD
Se determina la localización exclusiva de los usos necesarios para el cumplimiento de
las funciones de recuperación y protección del ecosistema, turismo ecológico y
desarrollo de actividades de educación ambiental.
De acuerdo a esto, la altura permitida en el área es de un solo piso, evitando las
construcciones de alto impacto en la zona.
Solo se permiten estructuras livianas para la localización de los servicios necesarios
para el funcionamiento del parque y jardín botánico.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 342
Para el entorno del área (con excepción de las otras Áreas Estratégicas) se mantiene
la norma definida en el POT, que define Áreas de Actividad Residencial Tipo A y
normas de edificabilidad para vivienda unifamiliar y bifamiliar en dos pisos.
Las áreas con otros usos presentes dentro del suelo de conservación del cerro,
localizadas sobre la vía al convento desde el Mercado de Santa Rita y corresponden
a los predios de la Armada Nacional, al que se le asigna un uso Institucional de
Seguridad, y las zonas de las antenas de telecomunicaciones, con un uso Institucional
de Servicios Públicos. Estas dos áreas se identifican y configuran consolidando su uso,
y manteniendo las actividades y edificabilidad actual.
Se debe precisar el tema predial para determinar los polígonos correspondientes que
deben ser incorporados a la normativa y cartografía del POT.
SECCION II
ÁREA ESTRATÉGICA UMBRAL DEL CERRO
ARTICULO 286 U.- VALOR ESTRATÉGICO
El valor estratégico del área se define con base en su relación directa con los
siguientes elementos del Modelo de Ordenamiento:
1) El corredor troncal del SITM Transcaribe (Avenida Pedro de Heredia) en el tramo
entre el Mercado de Bazurto y el Castillo de San Felipe, para el cual están previstas
tres estaciones en función de los altos volúmenes de tráfico peatonal esperados para
la zona;
2) El proyecto de ampliación de andenes, arborización y amoblamiento urbano de
la Avenida Pedro de Heredia, entre el Castillo de San Felipe y el sector del Callejón de
los Chivos, para el Corredor Troncal del SITM;
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 343
3) El pasaje comercial del Callejón de los Chivos propuesto.
4) El espacio público de acceso al Cerro de la Popa propuesto
5) La vía de acceso al cerro desde el sur, utilizada para la procesión de la Virgen
de la Candelaria, evento de gran significado cultural.
Adicionalmente el área está directamente relacionada con la zona del Plan Parcial
del Mercado de Bazurto, que generará un mejoramiento significativo de la calidad
del espacio urbano de su área de influencia. A partir de estos elementos el Área
Estratégica establece su articulación estructural con la ciudad.
Se dispone aprovechar esta relación para consolidar una complementariedad
funcional entre el cerro y su entorno mediante la creación del Museo de la Ciudad,
cuya actividad se integrará con el uso comercial del Callejón de los Chivos y con los
miradores urbanos propuestos en la parte alta aledaña al convento.
ARTICULO 286 V.- ASPECTOS URBANISTICOS - SISTEMAS ESTRUCTURANTES
A. SISTEMA AMBIENTAL
Se proponen dos nuevas zonas verdes de uso público, una al interior del Área
Estratégica y la otra utilizando un terreno aledaño a la misma, cuya función desde el
punto de vista ambiental es integrar la ladera sur con el eje vial de mayor movimiento
vehicular de Cartagena (es decir, la Avenida Pedro de Heredia) y generar una
visibilidad mayor del cerro desde dicho eje vial. Las zonas verdes propuestas
aprovechan manzanas libres o de baja ocupación y permiten la creación de áreas
arborizadas como complemento al tratamiento ambiental previsto en el
Macroproyecto del SITM para los andenes de la mencionada avenida.
1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 344
El Área Estratégica está localizada en una zona plana sin problemas de drenaje. Por
lo cual no presenta susceptibilidad a amenazas ni fenómenos activos. Sin embargo,
se encuentra muy próxima a la ladera sur del Cerro de la Popa, que se ha visto
afectada por procesos denudativos y erosivos, y que en su parte baja presentan
algunas viviendas en zona de Grado de Restricción Ambiental Alto.
2. Grado de Restricción Ambiental y criterios de manejo
El AE no fue objeto de valoración de restricciones ambientales, pues como ya se ha
dicho no presenta susceptibilidad a amenazas ni fenómenos activos. En su área de
influencia, en la parte baja de la ladera del cerro, existen zonas con restricción
ambiental alta y media cuyos asentamientos deberán ser objeto de relocalización.
En consecuencia, las manzanas al interior del AE no son objeto de ninguno de los
criterios especiales de manejo definidos para las áreas con restricción ambiental, que
se encuentran en su totalidad en las laderas del cerro.
B. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS
La propuesta para el AE Umbral del Cerro está orientada principalmente a la
transformación de la estructura de espacio público y equipamientos del sector, como
complemento a los planteamientos derivados del Macroproyecto SITM Transcaribe y
del Plan Parcial del Mercado de Bazurto. Así mismo tiene relación con los
planteamientos sobre espacio público en el entorno del Castillo de San Felipe
contenidos en el Plan Especial de Manejo y Protección (PEMP) del Centro Histórico.
Se propone la creación de la Plaza de la Candelaria en el cruce de la Avenida Pedro
de Heredia con la vía de la procesión, en la zona donde se congregan los fieles antes
de iniciar el ascenso. En esta plaza se plantea para el mediano plazo la creación de
un sistema de ascenso al cerro por cable que consolidaría la complementariedad del
museo con los miradores de la parte alta del cerro. Directamente vinculado con este
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 345
espacio público se localiza el Museo de la Ciudad, un equipamiento cultural de
primer orden orientado tanto al turista como al habitante de Cartagena.
Directamente relacionado con el Museo de la Ciudad (y asociado al mismo en el
esquema de gestión del AE) se propone un pequeño centro comercial que debe
enriquecer el ámbito público en este punto de interés cultural y valor simbólico.
Adicionalmente se establecen dos espacios públicos cuyos objetivos son liberar
visuales hacia el cerro desde la avenida y desde la vía escénica propuesta hacia el
sur, y mejorar además el estándar de metros cuadrados de espacio público por
habitante. Estos espacios nuevos pretenden asimismo generar condiciones más
propicias para la implantación de usos residenciales, considerados esenciales para la
estrategia de renovación urbana del sector.
C. SISTEMA VIAL Y MOVILIDAD
Puede decirse que el AE del Umbral del Cerro se localiza en la zona urbana con
mejores condiciones viales y de movilidad de la ciudad, y esa condición mejorará
aún más con la puesta en marcha del tramo 5º del SITM Transcaribe.
La propuesta para la renovación de la zona, que contempla la implantación de usos
comerciales y de oficinas mezclados con el uso residencial, resuelve la movilidad con
base en estas vías, dando la función de tráfico peatonal a los andenes ampliados del
Corredor Troncal y generando accesos vehiculares y de descargue por la Calle 33 o
Callejón de los Chivos.
D. SISTEMAS DE SERVICIOS PÚBLICOS
Acueducto
El AE es un sector urbano de los más antiguos de Cartagena y cuenta con cobertura
total de servicio.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 346
Alcantarillado
El AE es un sector urbano de los más antiguos de Cartagena y cuenta con cobertura
total de servicio. No presenta inconvenientes por drenaje de las aguas lluvias.
Gas natural
Las redes existentes atienden la totalidad del Área Estratégica
Energía eléctrica
Las redes existentes garantizan cobertura en la totalidad del Área Estratégica.
ARTICULO 286 W.- TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS
Se determina para el Área Estratégica un Tratamiento de Renovación Urbana en la
modalidad de Redesarrollo, que implica cambios drásticos no solo en el uso y la
ocupación existentes sino también en la división predial y la proporción de espacio
público, lo cual implica prefigurar una nueva morfología urbana; en ese sentido el
tratamiento propuesto responde a la transformación que se generará en el área
como consecuencia de las afectaciones producidas por la construcción del
mencionado corredor troncal, así como al mayor valor que normalmente se asocia al
mejoramiento del espacio público y la movilidad.
ARTICULO 286 X.- USOS DEL SUELO
Los usos propuestos para el área son los siguientes:
Uso Principal: Comercial Grupos 1 y 2; Institucional Grupo 2; Residencial
Multifamiliar
Usos Complementarios: Industrial Grupo 1; Institucional Grupos 1 y 2.
Usos restringidos: Institucional Grupo 3 (requiere concepto particular);
Usos Prohibidos: Industriales, comerciales, institucionales y portuarios de los grupos
asociados a alto impacto.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 347
Cabe destacar que, dado que se propone el tratamiento de Renovación Urbana y se
contempla el uso residencial, la formulación de un Plan Parcial implica la destinación
de al menos un 25% del área neta para Vivienda de Interés Social.
ARTICULO 286 Y.- NORMAS DE EDIFICABILIDAD
En razón de la singularidad del AE desde los puntos de vista urbanístico y paisajístico
(relación con flujos peatonales importantes y con el Cerro de la Popa como visual de
interés cultural) se propone un manejo de alturas específico para cada manzana del
polígono, manteniendo la norma de cuatro pisos en las manzanas occidentales y
aumentando paulatinamente hasta 8 pisos, para bajar nuevamente a 4 pisos en la
manzana del extremo occidental.
Igualmente y por la misma razón se propone un perfil urbano discontinuo, con
aislamientos laterales de 5 metros a partir del segundo piso y predios con área mínima
de 1.000 m2 y frente mínimo de 30 metros. Vale la pena recordar que la formulación
del Plan Parcial implica una reorganización predial y que la totalidad de los predios
del AE tienen doble fachada, por lo cual no procede exigir aislamientos posteriores.
SECCION III
ÁREA ESTRATÉGICA NODO DE SERVICIOS TURÍSTICOS
ARTICULO 286 Z.- VALOR ESTRATÉGICO
Su valor estratégico radica en los siguientes objetivos:
1) Constituirse en un elemento central para el desarrollo de la comunidad asentada
en La Popa y en un espacio que propicie su integración con la dinámica urbana de
la ciudad.
2) Generar un espacio de interacción entre la comunidad del cerro y la dinámica
social y económica de Cartagena.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 348
3) Conformar un conjunto dirigido a la formación, producción y promoción artesanal,
con servicios que diversifiquen dicha oferta cultural, en perspectiva de constituir un
referente turístico de alta calidad espacial y paisajística.
4) Recuperar el significado de un ámbito morfológico especial, a partir de la puesta
en valor de la Casa del Horno y de la reinterpretación de espacios estratégicos para
el manejo hidráulico y geomorfológico del Cerro.
5) Aportar nuevo espacio público a la estructura urbana de la zona y de la ciudad,
que se caracterice por su dinámica urbana.
Los objetivos propuestos requieren de acometer acciones previas que mitiguen
fenómenos activos de remoción en masa, permitan el manejo de eventos
intermitentes de inundación y posteriormente permitan el desarrollo de obras de
infraestructura que garanticen su articulación con el conjunto de la estructura
urbana.
ARTICULO 286 A1.- ASPECTOS URBANISTICOS: SISTEMAS ESTRUCTURANTES
A. SISTEMA AMBIENTAL
Se propone acciones que aporten a la conformación de la Estructura Ecológica del
proyecto integrado, mediante la conformación de una zona de protección de
laderas (correspondiente al costado nororiental, coincidente con el polígono que
debe contar con acciones de estabilización de talud); de un parque de filtración y
de parques y zonas verdes públicas de carácter zonal, localizados en la franja
occidental del proyecto.
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B. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS
Se plantea la concepción de un proyecto que permita la continuidad de la calle
Guillermo Posada, a través de la conformación de un sistema de plazas que
confluyan en el parque relacionado con el área de manejo de inundación y con el
Parque Jardín Botánico de la Popa (al suroriente).
C. SISTEMA VIAL Y MOVILIDAD
Se propone establecer un sistema jerarquizado de vías que considera la prevalencia
de la calle Guillermo Posada (Vía Arterial V2), mientras perimetralmente prevea un
sistema de vías locales que garanticen la accesibilidad peatonal a los espacios
públicos propuestos.
La calle Guillermo Posada será portadora de movilidad vehicular y debe preverse la
localización de estacionamientos disuasorios que permitan el cambio modal a
movilidad peatonal desde ese punto hasta la parte alta del cerro.
D. SERVICIOS PÚBLICOS
Acueducto
Actualmente se cuenta con una cobertura del servicio para 3,7 Ha y la red existente
está ligada al trazado de la calle Guillermo Posada, mientras la proyectada está
prevista en vías paralelas a dicha calle, siendo relevante aquella que se prevé al
oriente, es decir en la parte alta.
Alcantarillado
La condición del servicio actual de alcantarillado muestra que existe una
dependencia drástica del sistema que soporta la calle Guillermo Posada y que en
consecuencia el proyecto debe de un lado incorporar dicha red, pero claramente
las acciones de reconformación geomorfológica y estabilización, así como el manejo
del parque previsto al nororiente, exigen un rediseño del manejo hidráulico.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 350
Energía eléctrica
La totalidad del ámbito donde se localiza el área estratégica cuenta con redes que
suman 0,3 Km.
Gas natural
El entorno inmediato del área cuenta con este servicio. La longitud total de la red es
de 1,1 Km y cuenta con anillos de servicio de ½‟‟ y de ¾‟‟, mientras la troncal en
servicio es de 4‟‟.
ARTICULO 286 A2.- TRATAMIENTOS, USOS Y EDIFICABILIDAD
El tratamiento para esta área estratégica corresponde a renovación urbana, por lo
que los usos y la edificabilidad serán aquellos dispuestos por el plan parcial
correspondiente, una vez sea adoptado
SECCIÓN IV
ÁREA ESTRATÉGICA LOMAS DE LA PAZ
ARTICULO 286 A3.- VALOR ESTRATÉGICO
Por su relación con estos barrios, con los del cerro y con el paisaje urbano, la
localización del AE resulta estratégica para la creación de un nodo de
equipamientos de escala zonal que cubra y sirva de soporte físico para la integración
social de la población de los barrios del cerro y los del entorno. Adicionalmente
presenta aún extensas zonas sin ocupar, que tienen un gran potencial para el
desarrollo de vivienda de interés social y prioritario, con miras a la relocalización de
parte de la población que sea reasentada y a la generación de oferta para estratos
bajos.
Para el desarrollo de esta AE se propone un Centro Deportivo Popular que incluya
canchas deportivas reglamentarias, canchas múltiples y piscinas públicas con
servicios complementarios para la formación deportiva. Adicionalmente se plantean
MACROPROYECTO DE RECUPERACIÓN INTEGRAL DEL CERRO DE LA POPA – PRODUCTO 6
GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 351
los lineamientos de un Plan Parcial de Renovación Urbana en modalidad
Reestructurante con el fin de regularizar el tejido urbano, proteger las áreas de talud y
cobertura vegetal y legalizar la tenencia y propiedad del suelo. La magnitud de la
intervención hace necesario que la propuesta se implemente en varias etapas o
Unidades de Actuación Urbanística que cubren acciones desde el corto hasta el
largo plazo.
ARTICULO 286 A4.- ASPECTOS URBANISTICOS - SISTEMAS ESTRUCTURANTES
A. SISTEMA AMBIENTAL
La ocupación del AE debe partir de la creación de un sistema ambiental que proteja
estas zonas y la cobertura vegetal existente en las partes altas.
Igualmente forma parte del sistema ambiental la extensa zona verde que forma parte
del Centro Deportivo Popular, localizado en la zona de contacto del AE con el Área
Protegida del Jardín Botánico y con la trama vial principal a través de la Avenida La
María.
1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
Las zonas más altas y de mayor pendiente presentan un grado moderado de
susceptibilidad a procesos erosivos y de remoción en masa. En las zonas de talud se
empieza a presentar actividad moderada en procesos denudativos asociados a la
acción antrópica. La estrategia de renovación urbana tiene entre sus objetivos
ambientales asegurar la protección de estas áreas y revertir los procesos y dinámicas
nocivos.
2. Grado de restricción ambiental
La totalidad del Área Estratégica presenta un Grado de Restricción Ambiental bajo o
muy bajo, lo cual significa que desde el punto de vista ambiental resulta apta para la
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urbanización y/o densificación dentro de un marco de protección de laderas y
taludes.
B. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS
En el AE no se encuentra ningún uso dotacional. Se propone un nodo de
equipamientos complementarios al Centro Deportivo Popular, localizado en el
extremo sur del Área Estratégica, sobre la Avenida La María. En este nodo se propone
la construcción a mediano plazo de una piscina pública y salones para una ludoteca
infantil y para una casa de atención al adulto mayor.
El conjunto Nodo de equipamientos - Centro Deportivo - Jardín Botánico quedan
directamente relacionados y a partir de ellos se genera una estructura de
equipamientos de escala zonal que se complementa con el megacolegio que se
construirá en la Loma de Peyé.
C.SISTEMA VIAL Y DE MOVILIDAD
Se plantea una nueva estructura vial y de movilidad basada en una Vía Colectora
conectando con la Avenida La María. Adicionalmente se propone un subsistema de
Vías Locales principales definidas con base en su continuidad y en la función
adicional de delimitar las principales zonas de protección de taludes del sector.
D. SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS
Acueducto
El AE corresponde a la Sectorización Faldas de la Popa; existe capacidad de
prestación normal del servicio hasta la cota 70 m.s.n.m. y con intermitencia entre las
cotas 70 y 80 m.s.n.m. A pesar de que las partes más altas del AE están a la altura de
la cota 60, aún existen algunas áreas sin servicio en la parte alta, pero no hay
problemas de viabilidad técnica de extensión de las mismas.
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 353
Alcantarillado
Las redes existentes cubren la totalidad del Área Estratégica.
Energía
En la actualidad existen redes matrices en las zonas bajas del Área Estratégica. La
realización de la propuesta de Renovación Urbana haría necesaria la extensión de
redes de energía domiciliaria y alumbrado público.
Gas Natural
Existe cobertura en la totalidad del Área Estratégica.
ARTICULO 286 A5.- TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS
La totalidad del Área Estratégica se define como Renovación Urbana en modalidad
Redesarrollo, con el fin de implementar un Plan Parcial con varias Unidades de
Actuación a desarrollar en el corto y mediano plazo, mediante el cual racionalizar el
tejido urbano, asegurar la protección de las zonas de talud y generar oferta de
vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario para la población del Cerro
de la Popa que sea objeto de reasentamiento.
ARTICULO 286 A6.- USOS DEL SUELO
El Área Estratégica se divide en cuatro zonas funcionales definidas:
El área del Centro Deportivo Popular, que incorpora canchas reglamentarias y
múltiples.
El área dotacional, que incluye una piscina pública y usos complementarios para
atención al adulto mayor.
La zona para vivienda unifamiliar tipo VIP para la población objeto de
reasentamiento proveniente de los barrios del Cerro de la Popa.
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La zona alta de las lomas, en la cual se propone vivienda tipo VIS de nivel medio,
en edificios multifamiliares.
ARTICULO 286 A7.- NORMAS DE EDIFICABILIDAD
Se plantea una altura máxima de dos pisos para los usos dotacionales y de vivienda
unifamiliar, y de cuatro pisos para las áreas de uso residencial multifamiliar. En la zona
destinada a VIP se define un lote mínimo de 72 metros cuadrados, con frente de 6
metros.
Para la vivienda multifamiliar se adoptan las normas generales de edificabilidad
vigentes para uso residencial Tipo B – Multifamiliar en lo referente a predios,
aislamientos y estacionamientos.
SECCION V
ÁREA ESTRATÉGICA LOMA FRESCA
ARTICULO 286 A8.- VALOR ESTRATÉGICO
El área debe ser un proyecto modelo de relocalización en sitio de la población objeto
del programa de reasentamiento.
ARTICULO 286 A9.- ASPECTOS URBANISTICOS - SISTEMAS ESTRUCTURANTES
A. SISTEMA AMBIENTAL
De las 24.4 ha que conforman el área, 6.4 son susceptibles de ser incorporadas como
suelo libre con distintos destinos: parques de bolsillo, suelo protegido, senderos
peatonales, entre otros. Son suelos de ladera y taludes que por su naturaleza no
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 355
deben ser ocupados por construcciones, menos para vivienda. 0.5 entrarían a formar
parte del área estratégica Jardín Botánico.
1. Amenazas potenciales y fenómenos activos
El área presenta un conjunto de fenómenos asociados al riesgo que la consultoría a
definido como amenazas potenciales y/o fenómenos activos. Desde un enfoque de
riesgos esto implica la realización de estudios de detalle, pero que desde un enfoque
urbanístico, orientado a la recuperación integral del cerro, podrían tratarse dentro de
un conjunto de acciones en las que la reubicación de familias y recuperación
geomorfológica no estarían sujetas a un temporalidad incierta dada por los altos
costos de dichos estudios y las cargas asociadas a la gestión institucional.
B. SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO Y EQUIPAMIENTOS
La ausencia total de algún espacio público formal mas allá de la calle es evidente, se
trata entonces, vía Macroproyecto, de derivar nuevos espacios que se comporten
como una red en la totalidad del cerro. El diseño de área incluye pequeñas plazas y
parques, senderos peatonales y un sistema de andenes.
C. SISTEMA VIAL Y MOVILIDAD
De las 24 ha del área de los proyectos, 3.5 se proponen consolidar como parte del
sistema vial y de movilidad, destacándose un nuevo corredor ambiental, senderos
peatonales y algunas vías locales que configurarían un nuevo entorno vial. En las
fichas adjuntas se pueden observar las áreas y los trazados, teniendo en cuenta que
este tipo de sistema debe ser observado dentro del marco de la propuesta para todo
el cerro.
D. SISTEMAS DE SERVICIOS PÚBLICOS
Acueducto y alcantarillado
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GRUPO DE ESTUDIOS URBANOS 356
La cobertura del servicio de acueducto es bastante alta, esto significa un alto nivel
de consolidación de los asentamientos. En cuanto a alcantarillado se puede observar
en kilómetros las redes tendidas (1.5 Km. igual que en La Paz) y se nota que tan solo
el servicio se presta sobre las vías principales, hecho que frente a los valores
presentados en el diagnostico se presume una cobertura del 50%.
Energía
La cobertura del servicio de energía es baja, según la información cartográfica de la
empresa prestadora.
Gas natural
La cobertura es casi total, los datos dan cuenta del calibre de la red pero no hace
explicito el porcentaje del área cubierta, no obstante, en el imagen se puede
apreciar que el área amanzanada tiene una cobertura del 100%.
ARTICULO 286 A10.- TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS
El área estratégica de Loma Fresca tiene como objetivo la consolidación del uso
residencial, en esa medida, el tratamiento propuesto es el mejoramiento integral. Este
enfoque se aparta de los tratamientos actuales en los que predomina el Redesarrollo
de áreas de alto riesgo y la Renovación en área de actividad mixta. Se trata de crear
condiciones de mínimo desplazamiento y mayor aprovechamiento del suelo
ocupado en términos de la relocalización de construcciones en riesgo.
ARTICULO 286 A11.- USOS DEL SUELO
En el área se propone que la actividad principal sea Residencia Tipo A (con actividad
económica en la vivienda), es evidente que los pobladores disponen del inmueble
como soporte de su economía generándose un entorno en primer piso dinámico y de
integración social.
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ARTICULO 286 A12.- NORMAS DE EDIFICABILIDAD
Se propone preservar la tipología actual de dos pisos con el fin de no generar presión
por nuevo suelo para edificaciones en altura; se trata de conservar las formas de vida
existentes y las formas de organización social tradicionales del sector.
De acuerdo con los procesos de gestión asociada a la consecución de nuevo suelo
este se ajusta al enfoque de intervención con la idea de conjunto de proyectos
complementarios, con el propósito de precisar el número de lotes, sus dimensiones y
los tipos de tenencia según el rigor normativo y jurídico requerido para de definición
de los instrumentos de gestión.
ARTICULO 286 A13.- El proyecto integrado del Cerro de la Popa cuenta, para su
ejecución, con todos los instrumentos de gestión y financiación dispuestos por el Plan
de Ordenamiento Territorial y las normas vigentes al efecto.”
ARTICULO 12.- El presente acuerdo rige a partir de la fecha de su sanción y
publicación y deroga las normas que le sean contrarias, en especial las contenidas
en los documentos relacionados en el artículo 4 del Decreto Municipal número 0977
de 2001.
Dado en Cartagena de Indias, a los ____ días del mes de ________ del año dos mil ____
(20__)
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