Observaciones Registrales Frecuentes relacionadas a la identificación del predio y el Pronunciamiento de

la Segunda Instancia Registral

Dra. Rosario Guerra Macedo Vocal del Tribunal Registral

Sunarp Lima – Perú

El artículo 40 del TUO del Reglamento General de los

Registros Públicos (RGRP) prescribe que si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse debido a un obstáculo emanado de la partida registral, el Registrador formulará la observación respectiva. El artículo 42 prevé las causales de tacha del título siendo uno de ellos los obstáculos insalvables que emanen de la partida registral. El mismo reglamento señala que todas las tachas y observaciones serán fundamentadas jurídicamente y por escrito en forma simultánea, bajo responsabilidad. Podrán formularse nuevas observaciones sólo si se fundan en defecto de los documentos presentados para subsanar la observación (art. 39).

Muchas de las observaciones se derivan en los informes

técnicos y otras relacionadas a la identificación del predio, en mayoría de los casos han sido revocadas en la segunda instancia registral. De acuerdo con nuestra experiencia en la segunda instancia podemos determinar como observaciones más frecuentes:

a) La descripción del predio no se adecua al antecedente registral:

La discrepancia que puede haber entre la descripción del predio que consta en la partida con el que está en el título, es la observación mas recurrente. Dada la cantidad de estas observaciones el Pleno del Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no haya otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo.

El precedente ya tiene más 11 años, no obstante los Registradores siguen denegando la inscripción de actos inmobiliarios argumentando discrepancias con el antecedente registral aplicando inadecuadamente el principio de especialidad.

De la revisión de las resoluciones del Tribunal Registral se

constata diversos supuestos en los que el Tribunal ha tenido que revocar las denegatorias de inscripción. En la Resolución N° 1899-2013-SUNARP-TR-L del 15/11/2013 al igual que otras, se revocó la observación basada en la supuesta falta de adecuación al haberse consignado otra jurisdicción distrital del Predio. La primera instancia no tomó en consideración que existiendo Ley de creación del nuevo distrito no era necesario acompañar certificado de jurisdicción.

En otras resoluciones como la número 112-2013-SUNARP-TR-L del 8 de marzo de 2013, la segunda instancia consideró que no era un obstáculo la discrepancia en cuanto a linderos y medidas perimétricas, puesto que había otros elementos como el número de partida, la ubicación y los colindantes.

En resoluciones como la N° 1277-2013-SUNARP-TR-L del 6 de agosto de 2013 y la Resolución 1612 del 31 de octubre de 2012 se consideró que la discrepancia en cuanto a la denominación de la unidad inmobiliaria no era obstáculo para inscribir una transferencia. En el mismo sentido, en las resoluciones números 1015-2013-SUNARP-TR-L del 19 de junio 2013 y N° 630-2012-SUNARP-TR-T del 12 de octubre del 2012, se revocaron observaciones basadas en la discrepancia de nomenclatura: Mz, Lote o calle, pues había otros elementos de identificación.

Si la primera instancia hubiese cumplido con el precedente

en mención aplicando adecuadamente el principio de especialidad, los actos pudieron haberse inscrito en menor tiempo y los predios involucrados hubieran estado en menor tiempo susceptibles del tráfico inmobiliario. b) No es posible determinar si el predio se encuentra o no inmatriculado.

En el Perú, durante más de 100 años han ingresado títulos sin ninguna información gráfica. Por otro lado, tenemos que el área técnica por expreso mandato del artículo 11 del RIRP, sólo determina la existencia y la ubicación del predio en mérito a la información gráfica que cuenta el Registro, esto es la base gráfica registral. En este extremo de la norma se advierte que el legislador no ha considerado que no todos los predios inscritos cuentan con planos o documentación técnica que pueda ser contrastada, pero no por ello se puede desconocer el ámbito inscrito de los predios que no cuentan con planos. Lo expuesto

nos muestra una inadecuada aplicación del principio de especialidad, en tanto el método de identificación se resume en el aspecto meramente formal de las descripción física del predio plasmada en el plano, dejando de lado el título de adquisición que contiene el derecho material y la voluntad de las partes. Sobre el tema el Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

PROCEDENCIA DE INMATRICULACIÓN “No impide la inmatriculación de un predio el informe del Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.

Este criterio recoge la jurisprudencia reiterada y uniforme

emitido por las Salas del Tribunal Registral tal como se muestra en las resoluciones Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005.

En las resoluciones mencionadas se parte de la premisa

que Registro y Catastro son distintos, pero se reconoce la necesidad que ambas instituciones coordinen entre sí. No obstante, para el Tribunal no es ajeno de que el desarrollo del registro en nuestro sistema ha sido mayor que el catastro, por lo que la implementación del catastro como herramienta coadyuvante en la labor registral no es automática, sino que requiere de un largo proceso de incorporación de áreas y su cotejo con la realidad registral el cual está a cargo de la Sunarp. Entonces, los costos de la incapacidad para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando éstos han cumplido con adjuntar el título de propiedad con la antigüedad requerida, así como los planos e información gráfica para que el área técnica emita su informe.

Esta posición fue luego recogida en el artículo 16 del actual RIRP que señala expresamente que “no impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra o no inscrito”.

Sin embargo, los Registradores continúan formulando observaciones sobre el mismo argumentando que se trata de una observación técnica. Diversas resoluciones del Tribunal Registral dan cuenta de este tipo de observaciones por lo que tuvieron que ser revocadas. En la Resolución N° 1842-2013-SUNARP-L del 8 de noviembre de 2013 el Tribunal determinó “que procede la inmatriculación de un predio, cuando la oficina de catastro ha concluido que el predio materia de inmatriculación se ubica en zona de dominio a favor de terceros sin poder determinar que el predio ha inmatricular se superpone con otros predios ya inscritos”.

En la Resolución N° 1200-2013-SUNARP-TR-L del 24 de julio de 2013 el Tribunal precisó que “es válido que el Registrador efectúe la búsqueda en los índices del Registro de Predios de acuerdo a la descripción literal que consta en el título cuando el área de catastro se encuentra imposibilitado de informar si el predio ya se encuentra inscrito en una determinada partida registral por falta de información gráfica”.

Este último es un caso excepcional, pues el Registrador, consciente de la prevalencia de la valoración jurídica a su cargo, efectuó la búsqueda del predio en base a datos que constaban en el título. Esta labor era común cuando aún no se había aprobado la disposición que actualmente contiene el artículo 11 del RIRP.

En la misma línea del precedente aprobado mediante

Resolución N° 527-2013-SUNARP-TR-L del 27 de marzo de 2013, el Tribunal determinó que “no impide la inmatriculación de un predio que catastro señale la ausencia de información gráfica de los predios colindantes inscritos”. En este caso el predio en consulta si contaba con planos, pero no los títulos archivados de los predios colindantes. Lo expuesto nos lleva a concluir que el área técnica pretende que los usuarios del Registro asuman el costo de implementar la base gráfica registral.

Por Resolución N° 315-2013-SUNARP-TR-L del 21 de

febrero de 2013, el Tribunal Registral fue contundente al reiterar:

Si el área de catastro no puede determinar si un predio cuya inmatriculación se solicita se superpone a otro predio, el Registro no puede observar este hecho, por lo tanto debe proceder a la inmatriculación, a no ser que existan otros defectos en el título”. Vemos pues que el Tribunal ha tenido que resolver situaciones que en primera instancia se pudieron evitar puesto que las normas como el RIRP, así como el precedente de observancia obligatoria son claros respecto a la consecuencia cuando se da el supuesto de indeterminación de la inscripción de los predios.

c) No es posible determinar los linderos y medidas perimétricas del predio en consulta por carecer el título archivado de documentación técnica.

Con el mismo razonamiento del criterio anterior, la primera instancia ya no debe observar y demorar la inscripción del título. Si asumimos que no tenemos una base gráfica completa, es lógico que no se pueda determinarse los linderos y medidas perimétricas de la mayoría de los predios inscritos.

La propia SUNARP acogiendo el criterio jurisprudencial regula este aspecto en el RIRP los supuestos de independización. Así el artículo 59 establece:

Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentre imposibilitada de determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas, o si aún se encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización rogada, siempre que el título contenga los requisitos señalados en el primer párrafo que antecede. En este caso, el Registrador independizará el área solicitada de la partida matriz, sin necesidad de requerir plano del área remanente, siempre que la independización efectuada no exceda el área de la partida matriz de la cual se independiza.

Queda establecido entonces que el Registrador no debería observar las rogatorias de inscripción respecto a modificación física del predio por insuficiencia de datos técnicos en los antecedentes registrales. Esta limitación del área técnica debería ser superada en la calificación registral, con solo aplicar los criterios del Tribunal Registral y lo establecido en el RIRP toda vez que es el Registrador Público y los miembros del Tribunal Registral quienes asumen la función registral de manera exclusiva.

Diversas resoluciones del Tribunal Registral dan cuenta de

cómo el Registrador público, sin evaluar jurídicamente la información técnica, deniega la inscripción de actos de subdivisión, independización, habilitación urbana y acumulación de predios.

No son pocas las veces que en forma reiterada los

Registradores de diferentes oficinas registrales emiten observaciones replicando lo que dice el área técnica sobre la imposibilidad de determinar si el área materia del acto rogado forma parte del predio matriz. En la Resolución N° 1800-2013-SUNARP-TR-L del 31 de octubre de 2013, resolviendo una impugnación por denegatoria de una habilitación urbana en vía de regularización, la segunda instancia se pronunció en el sentido que:

“Es procedente la inscripción de la ampliación de una habilitación urbana en vía de regularización aun cuando la Oficina de Catastro no pueda determinar si el área materia de ampliación se encuentra dentro de la partida correspondiente a la habilitación inscrita, por falta o ausencia de documentación técnica en el antecedente registral.

En cuanto a la denegatorias de inscripción de

independizaciones y subdivisión el Tribunal Registral ha

sostenido en resoluciones como la N° 375-2013-SUNARP-TR-T del 13 de setiembre de 2013 que “no impide la independización de un predio que el área de catastro informe que está imposibilitado de determinar si las secciones a independizar se ubican dentro del predio matriz”.

d) No se acompaña con el título los planos georreferenciados con el datum oficial.

Como ya se ha indicado, la georreferenciación se caracteriza porque define los linderos del predio indicando la posición geográfica (latitud y longitud). Esta definición puede utilizar un lenguaje gráfico (mapa, plano, integrado en el mapa global terrestre) o el lenguaje alfanumérico que exprese las coordenadas geográficas de los puntos que en cada caso sean necesarios (no todos naturalmente) para construir el contorno de la finca mediante líneas rectas que los unan entre sí.

De acuerdo a lo normado en el RIRP y la Directiva N° 01-2004-SUNARP-SN la georreferenciación sólo es reconocida en el lenguaje gráfico esto es través de los planos.

El requerimiento de georreferenciación de planos como una

exigencia previa para evaluar los planos presentados por los interesados conjuntamente con el título, es la máxima expresión de cómo se confunden el principio de especialidad con el concepto de catastro. La casi obsesiva pretensión de buscar la exacta coincidencia entre el predio registral y el predio catastral conlleva a requerir los planos georreferenciados, los cuales son de utilidad si es que el Registro contara con una base gráfica completa y validada. En las condiciones actuales, los planos georreferenciados que se pueden presentar al Registro no pueden ser contrastados con la base registral que maneja el área técnica pues estos tampoco están georreferenciados.

No debe perderse de vista que las oficinas de Catastro de la

SUNARP, deben sustentar sus estudios técnicos de contraste entre el gráfico del predio que se deriva del título y lo que consta en la base gráfica. Si los datos de georreferenciación, llámese coordenadas UTM no constan en el título, en vano se requiere al usuario tales datos pues siempre prevalecerá la información del título, salvo que se trate de predios que por legislación especial, prevalezca la información catastral, como es el caso de los predios rurales.

Sobre este tema existe jurisprudencia contradictoria en el

Tribunal Registral. Así en la Resolución N° 1510-2013-SUNARP-TR-L del 17 de setiembre de 2013, se revocó la observación al Registrador, que repitió lo informado por el área técnica, requiriendo planos georreferenciados en coordenadas oficiales. En

el mismo sentido, la Resolución N° 255-2013-SUNARP-TR-T del 21 de junio del 2013, se concluyó que:

Según el artículo 5.2 de la Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN, el plano perimétrico debe levantarse en coordenadas UTM oficiales. Si el predio se halla en una zona no catastrada, es decir, donde no existen coordenadas UTM oficiales, entonces el plano perimétrico se elaborará en base de la localización y ubicación en función a aspectos físicos resaltantes y no perecederos del predio. En este último supuesto, el análisis técnico no puede sustentarse en la reconstrucción de las coordenadas UTM proporcionadas por el usuario, sino en los mencionados aspectos físicos del predio. En todo caso, las coordenadas brindadas por el usuario solo serán referenciales.

Mientras que en la Resolución 1853-2013-SUNAPR-TR-L

del 12 de noviembre del 2013, se concluyó que “Los planos requeridos para la inmatriculación de un predio deben estar georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, esto es al sistema y datum WGS84, de conformidad con la Resolución Jefatural N° 086-2011-IGN/OAJ/DGC”.

Desde nuestro punto de vista, la georreferenciación de los planos encarece innecesariamente los costos extrarregistrales que debe asumir el usuario del Registro. Es el Registro quien debe culminar con su labor de completar la base gráfica registral debidamente georreferenciada, y luego de ello estará en condiciones de requerir al usuario los planos con la respectiva georreferenciación.

e) Reconstituido el plano, el predio tiene una geometría o ubicación espacial diferente al señalado en el título.

No existe norma alguna que habilite al área técnica para volver a graficar el predio materia de rogatoria y menos observar por ello los planos visados por la autoridad municipal o cualquier ente generador de catastro.

En la Resolución N° 452-2013-SUNARP-TR-T del 31 de octubre del 2013, el Tribunal reitera un criterio uniforme, en el sentido que “la visación de planos constituye un genuino acto administrativo, por lo que no corresponde cuestionarlo ni mucho menos volver a elaborarlos”.

No debemos olvidar que cualquier dato técnico sólo

encuentra sentido, razón o relevancia registral en la medida que forme parte del título inscrito o por inscribir, de lo que sigue es que cualquier dato técnico que no proporcione soporte a una inscripción registral debe ser desestimado por el Registrador.

f) El predio graficado en el plano no se adecua a la cartografía que no forma parte de la Base Gráfica Registral: Google Maps o Cofopri.

Sobre el tema, en la Resolución 1727-2013-SUNARP-TR-L del 24 de octubre del 2013, el Tribunal Registral dejó sentada su posición respecto a las herramientas usadas por el área técnica a fin de identificar el predio, al señalar: “La única información gráfica que puede ser tomada en cuenta por el Área de Catastro para emitir sus informes es aquella referida a inscripciones existentes, bajo responsabilidad. Así, resulta proscrita toda otra información que no encuentre su fuente en un título calificado e inscrito”.

El criterio tuvo como finalidad revocar la observación de la

primera instancia, que transcribió el informe técnico que había dado cuenta de la falta de adecuación del predio objeto de rogatoria con la información publicada en la web del Google maps.

En la Resolución N° 1900-2013-SUNARP-TR-L del 15 de noviembre de 2013, se determinó que “La cartografía elaborada por los entes generadores de catastro si bien constituyen una herramienta útil para el área de catastro para la ubicación de los predios, no goza de la protección del Registro ni puede ser opuesto a terceros”.

Cuando hemos tratado sobre la Base Gráfica, hemos

afirmado que es la base que administran las Zonas Registrales de su respectiva jurisdicción, la cual está formada en función a la información de las partidas y antecedentes registrales. En ese sentido, es esta información la que debe oponerse al tercero y no otra información gráfica aun cuando provenga de la información aparentemente confiable como el google maps, o la cartografía de Cofopri aún no incorporada al Registro.

g) El predio se encuentra graficado parcialmente en el ámbito de otra partida registral.

La doble inmatriculación es regulada en el artículo 56 del TUO del RGRP como duplicidad de partidas. La misma norma prevé además que se considera que hay superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios. El mencionado reglamento además regula los procedimientos de cierre de partidas.

El artículo 62 del RIRP es enfático cuando establece que

en tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas. El Tribunal Registral también aprobó un precedente de observancia obligatoria en el mismo sentido;

APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 62 DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos.

En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”.

La claridad de la norma reglamentaria y del precedente de

observancia obligatoria no dejan duda que la superposición de predios no puede ser causal de observación cuando la doble inmatriculación existe antes del acto rogado. No obstante, las apelaciones que ingresan al Tribunal dan cuenta que esta es una de las observaciones más recurrentes. Así, durante los años 2012 y 2013 se ha expedido 139 Resoluciones revocando las observaciones por duplicidad preexistentes.