PARTE 1

LIBRO DE TEXTO

2

INTRODUCCIÓN

El mantenimiento fue considerado durante mucho tiempo con un “dolor de cabeza” para el

gerente, quién no veía en él una actividad productiva sino una actividad que traía como

consecuencia altos costos en reparaciones, tiempos, paros en la producción y baja calidad en el

producto o servicio final.

Sin embargo, con la apertura de los mercados como consecuencia de la globalización y una

competencia basada en la diversidad y calidad del producto, y una mayor conciencia de su valor

económico, el mantenimiento ha dejado de ser un mal necesario para convertirse en un factor clave

en la empresa.

El mantenimiento es el conjunto de actividades que aseguran el buen funcionamiento de las

instalaciones de la empresa, evitando su deterioro antes de tiempo. No se reduce a un costo, ni a un

conjunto de personas con habilidades mecánicas, sino que requiere de una excelencia gerencial que

busca siempre y de forma proactiva la eficiencia en sus actividades.

Es la búsqueda de la eficiencia lo que llevó al hombre a incorporar las funciones

administrativas (planeación, organización, integración, dirección y control) en la gestión del

mantenimiento y a incorporar nuevas tendencias en la forma de realizarlo.

Es importante conocer dónde surgió y como consecuencia de qué, qué tipos de

mantenimiento existen y cómo han evolucionado, qué nuevas tendencias existen y cómo se aplican

las funciones administrativas al mantenimiento. Cada uno de éstos aspectos se expone clara y

detalladamente en éste libro de texto con el objeto de comprender las importancia, los aspectos

relevantes y los beneficios de la gestión del mantenimiento.

3

1. EL MANTENIMIENTO

1.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Definir mantenimiento y exponer sus conceptos generales.

- Conocer de donde surgió el mantenimiento.

- Distinguir y definir las funciones básicas de la empresa.

- Reconocer la importancia del mantenimiento en una empresa.

1.2 INTRODUCCIÓN

El mantenimiento ha existido siempre en el mundo, aunque al principio de forma muy

rudimentaria. El hombre daba mantenimiento a sus herramientas y vivienda, afilándolas,

limpiándolas, reparándolas, etc. , garantizando de esa forma su existencia.

Con el paso de los años y el avance de la tecnología, se ha hecho necesario un

mantenimiento que vaya más allá de una simple reparación y que dé resultados más eficientes y

satisfactorios, es por eso que ahora esta práctica resulta al hombre muy útil como una herramienta

en diferentes ámbitos de su quehacer diario.

Por lo tanto, se puede definir al mantenimiento como“El conjunto de actividades técnicas

que aseguran el funcionamiento permanente de las instalaciones, al evitar su deterioro prematuro, al

solucionar situaciones anormales que se presentan, y al permitir disponer a los usuarios de un

ambiente de seguridad, orden y limpieza.”1

Es la satisfacción de una necesidad mediante la prestación de un servicio garantizando que

un proceso se realiza de una mejor forma. La calidad del servicio es la excelencia y eficiencia que

éste alcanza, y de éste va a depender la satisfacción del cliente.

1César Ramírez Cavaza. Hoteles. Gerencia, Seguridad y Mantenimiento. (México: Editorial Trillas S.A. de C.V, 1990) p. 333.

4

Para este objetivo es importante tomar en cuenta la seguridad de las personas (usuarios y

operarios) para evitar accidentes, teniendo presentes los procedimientos, los lineamientos y

políticas del departamento de mantenimiento.

Para poder realizar el mantenimiento dentro de una empresa, hay que conocer qué tipo de

empresa es con el fin de utilizar los procedimientos adecuados, de acuerdo al tipo de actividad que

ésta realice, así entonces se comprenderá que no es lo mismo el mantenimiento de una oficina de

una agencia de viajes al de una cocina industrial o al de una maquila, donde cada una tiene sus

propias necesidades que deben ser satisfechas.

1.3 HISTORIA DEL MANTENIMIENTO

El mantenimiento ha existido siempre en el mundo, aunque al principio de forma muy

rudimentaria, desde los cavernícolas, pasando por las civilizaciones antiguas desarrolladas hasta

nuestros días se ha dado de una u otra manera y dependiendo de las necesidades existentes. Los

cambios sociales, de estilo de vida, económicos y deseos del consumidor han hecho que el

mantenimiento se desarrolle convirtiéndose en una herramienta eficiente e indispensable.

El concepto de mantenimiento propiamente dicho se introdujo a raíz de la revolución

industrial, etapa de la historia que marcó el inicio de una era de producción, dejando atrás el sistema

doméstico al que estaban acostumbrados los campesinos y en donde las máquinas eran sólo un

sueño. El trabajo pasó de la fabricación de productos primarios hechos paso a paso por un solo

trabajador a la de bienes manufacturados y servicios producidos en serie.

Antes de la Revolución Industrial las herramientas de trabajo eran martillos, hilares

manuales, arados, etc. los cuáles no necesitaban más que una limpieza diaria y pequeñas

reparaciones. Con la llegada de la revolución industrial, la introducción de las máquinas hacía de la

producción una actividad más eficiente e innovadora y permitió que se produjera una mayor

cantidad de bienes, creando una tendencia hacia la especialización.

El empresario limitaba el mantenimiento a la limpieza de la fábrica y a las reparaciones

menores, por lo que era considerado un gasto más. Desarrollando así lo que hoy se conoce como

Mantenimiento Correctivo, las fallas que se daban eran reparadas después de haberse producido

provocando paros en la producción y actividades de la empresa lo que hacía de ésta ineficiente y

5

poco eficaz. En ese tiempo no estaban establecidos los procedimientos, normas, políticas, etc. con

que hoy en día se trabaja el mantenimiento en las empresas.

La tecnología que empezó a desarrollarse cada vez más a partir de la Revolución Industrial

da lugar a la fabricación de maquinaria y equipo cada vez más especializados y que requieren de

una mayor atención para mantener su buen funcionamiento. Éstas máquinas trajeron como

consecuencia una mayor producción y el deseo de la eficiencia en la empresa por lo que se hizo

patente la necesidad de la administración de el mantenimiento aunque su desarrollo consideraba

sólo sus conceptos básicos.

No fue hasta en 1951 cuando se introdujo el concepto de Mantenimiento Preventivo, antes

del cual como se mencionó anteriormente las empresas sólo hacían Mantenimiento Correctivo. Las

primeros en poner en marcha éste concepto fueron las empresas japonesas quienes lograron reducir

sus costos por reparación de fallas y las fallas en sí mismas. El mantenimiento preventivo

significaba servicios menos costosos, aseguraba la calidad, y ahorro en tiempo, ya que la máquina

no se paraba y por lo tanto no afectaba el proceso de producción.

Con la globalización las empresas empezaron a abrirse hacia los mercados, debido al

incremento en la competencia basada en la diversificación y calidad del producto. Se dieron cuenta

de que no podían permitirse las consecuencias de demorar sus entregas por paros en la producción.

Hoy en día, la globalización, ha hecho que las empresas sean más competitivas, es por eso

que es necesario un enfoque global que integre el mantenimiento a la competitividad en los

negocios. Es necesario que el mantenimiento se considere como una función empresarial, pues

aporta buenos resultados a las empresas. Debe estar orientado a los objetivos de la empresa para

lograr un buen desempeño de la misma y la satisfacción del cliente, y ser competitivos en el

mercado.

“El mantenimiento ha pasado de ser el “mal necesario” de la producción, para convertirse

en un aliado fiel de la competitividad. Actualmente muchas empresas ya no le llaman

Mantenimiento sino Gestión de Confiabilidad ó Gerencia de Activos Físicos.”2

2 Santiago Sotuyo Blanco. Optimización Integral del Mantenimiento. Mantenimiento mundial. Revista No.11, 2002. Disponible en http.mantenimientomundial.com

6

1.4 FUNCIONES BÁSICAS DESARROLLADAS EN TODA LA EMPRESA

Como se citó anteriormente a raíz de la revolución industrial se produjo el concepto de

empresa, y con ello la necesidad de dividir las actividades que se realizan en la misma para poder

lograr una producción más eficaz y eficiente. Aunque los tiempos han cambiado desde esa época,

los objetivos que persiguen las empresas son los mismos (la eficacia y la eficiencia).

Existen diferentes funciones o actividades en toda empresa las cuáles realizan para poder

conseguir sus objetivos particulares, pero para el tema que compete se refiere a la función de

producción, que es la que le da vida a la empresa ya que es la que le permite satisfacer la necesidad

para la cual ha sido creada y crea riqueza; la función de mantenimiento que le permite a la empresa

mantener las condiciones óptimas en la maquinaria, instalaciones y equipos a fin de satisfacer esa

misma necesidad, y la función de administración que es la que las engloba a las anteriores a través

de los principios de planeación, organización, integración , dirección y control.

1.4.1 Función de Producción. Es la unión de los grupos humanos, los equipos y la maquinarias de

trabajo que dan como resultado los procedimientos productivos. La producción es considerada uno

de los principales principios económicos a través de la cual el ser humano crea riqueza a través del

trabajo.

En la producción se consideran 3 factores que son: los bienes que se utilizan para trabajar,

el trabajo de las personas en sí mismo y el capital necesario para llevar a cabo ese trabajo.

La disponibilidad de estos factores varía de país en país, el éxito de la empresa dependerá

de la combinación de éstos tres factores. La función de producción da lugar al mantenimiento, que

necesita de personal que se encargue del servicio y atención necesaria de determinada maquinaria,

instalación o equipo. No es suficiente la prestación del servicio, para obtener excelentes resultados

se necesita de la adopción de técnicas administrativas.

El proceso administrativo se aplica directamente en la acción del mantenimiento. Las

personas que desarrollan ésta función en la empresa deben poseer altas destrezas manuales y

conocimiento de la máquina o equipo con el que trabajan. Debe ser una persona muy tolerante y

disciplinado, ya que por lo general su trabajo es muy repetitivo y de conflicto.

7

1.4.2 Función de Mantenimiento. Formada por el conjunto de personas especializadas del

departamento de mantenimiento y la maquinaria, equipos e instalaciones de la empresa. Tiene el

objetivo de que la infraestructura general de la empresa sigan funcionando con el objeto para el cual

fueron concebidos, para esto necesita de una adecuada y periódica atención de sus necesidades a

cargo del personal de mantenimiento. (Es decir reparaciones, lubricaciones, limpieza,

inspecciones, evaluaciones, etc.).

El personal que trabaja en ésta área, debe tener la capacidad manual necesaria para manejar

una máquina y la capacidad intelectual necesaria para entender su funcionamiento y su

entrenamiento debe de estar basado en métodos teóricos y prácticos para que obtengan una base

sólida.

La función de mantenimiento aplica los principios básicos de la administración que son la

planeación, organización, integración, dirección y control, para lograr el desarrollo eficiente y

eficaz de sus actividades y contribuir con éstas a lograr los objetivos generales de la empresa.

1.4.3 Función de Administración. Es la encargada de que todas las actividades de la empresa se

realicen de manera óptima. La administración implica un proceso que lleva a cabo actividades

eficientemente desarrolladas con personas y por medio de ellas, a través de una serie de funciones

(planeación, organización, integración, dirección y control).

A través de las funciones administrativas el gerente fusiona todas las actividades de los

diferentes departamentos de la empresa para contribuir a sus objetivos generales.

1.5 INTRODUCCIÓN AL MANTENIMIENTO

Si el mantenimiento es un servicio que nace de la necesidad de la empresa de garantizar el

buen funcionamiento de la maquinaria, equipo y sus instalaciones para alargar su vida útil y

satisfacer las necesidades de su clientela, garantizando así la calidad del mismo, la prioridad del

mantenimiento no es reparar fallas, sino prevenirlas para que se pueda operar satisfactoriamente y

ofrecer un producto o servicio de calidad.

En general las actividades de éste departamento son el servicio de mantenimiento y

reparaciones a las máquinas, equipos e instalaciones, y el servicio de nuevas instalaciones.

8

Para un administrador el objetivo del mantenimiento, es la prestación de un excelente

servicio para la conservación de la maquinaria y equipo de la compañía buscando identificarse el

objetivo primordial de la empresa que es el ser eficiente. Por eso se deben tomar en cuenta tres

factores clave esenciales:

a. Calidad económica del servicio. Significa que cuando se hace el servicio de mantenimiento

a una máquina, instalación o equipo; ya sea interna o externamente, se debe asegurar que se

obtenga un buen precio por el servicio y que el mismo garantice la calidad del mismo.

b. Duración adecuada del equipo. Se debe tomar en cuenta cuánto tiempo lleva funcionando

el equipo para saber que tipo de mantenimiento es necesario realizarle y así lograr que dure

el tiempo para el cual fue creado y saber cuando es necesario cambiarlo.

c. Costos mínimos de mantenimiento. Si el mantenimiento que se realiza en la empresa es

adecuado se evitará incurrir en costos ocasionados por paros en la producción, etc.

Los costos de mantenimiento dependen de la calidad del servicio que se preste. Si el

servicio es malo o si no se presta ningún servicio el costo de mantenimiento se incrementara ya que

las fallas se producirán más seguido y cada vez se hará más difícil vender la máquina en el mercado

dado que los componentes de las maquinarias, equipos o instalaciones sufren desgastes que obligan

a una mayor frecuencia en el servicio.

Por otro lado si se considera la inversión en una maquinaria nueva, aunque su precio sea

alto, los costos de mantenimiento serán mínimos debido a que no suelen presentar fallas a no ser por

una mala operación de las mismas. Para evitar una mala operación es recomendable que al comprar

una maquinaria o equipo, se considere si existe el personal adecuado dentro de la empresa para

manejarla y si las condiciones de la planta, edificio, etc. son favorables para su mantenimiento.

Para evitar un mal manejo de la maquinaria o el equipo, o un mal uso de alguna instalación,

es necesario contar dentro del departamento de mantenimiento con personal capacitado, muchas

veces si una máquina necesita de personal especializado se contrata de forma externa porque puede

resultar muy caro para la empresa mantenerlo por ella misma.

El personal de mantenimiento debe realizar de una manera ordinaria pruebas y

verificaciones sobre las maquinarias, regularmente sobre aquella que sospecha puede presentar

alguna falla en un futuro cercano.

9

1.6 RESUMEN

El mantenimiento es la satisfacción de una necesidad mediante la prestación de un servicio,

garantizando que un proceso se realiza de una mejor forma. Para esto es importante considerar la

seguridad de los usuarios y operarios, los procedimientos, lineamientos y políticas del departamento

de mantenimiento.

El mantenimiento ha existido desde que el hombre empezó a utilizar herramientas para

poder sobrevivir, éstas necesitaban afilarse, limpiarse, repararse, etc. No fue, sino hasta la

revolución industrial que se produjo el concepto de mantenimiento con la introducción de las

máquinas que hacía de la producción una actividad más eficiente e innovadora, el empresario

limitaba el mantenimiento a la limpieza de la fábrica y a reparaciones menores, por lo que era

considerado un gasto más.

Con el paso del tiempo y el avance tecnológico se introdujo el Mantenimiento Preventivo

ya que era necesario una forma de mantenimiento que mantuviera las máquinas en buen estado y

evitara gastos innecesarios para la empresa.

Hoy en día la globalización ha hecho que las empresas sean más competitivas por lo que el

mantenimiento se considera como una función empresarial, pues aporta buenos resultados a la

empresa.

Las empresas realizan actividades para conseguir sus objetivos particulares, las más

importantes son la producción, que es la que le da vida a la empresa ya que es la que le permite

satisfacer la necesidad para la cual ha sido creada y crea riqueza; la de mantenimiento que le

permite las condiciones óptimas a fin de satisfacer esa misma necesidad, y la administración que es

la que las engloba a todas a través de los principios de planeación, organización, integración ,

dirección y control.

Para realizar la función de mantenimiento es necesario que se tomen en cuenta tres factores

clave: calidad económica del servicio, duración adecuada del equipo, costos mínimos de

mantenimiento.

10

2. TIPOS DE MANTENIMIENTO

2.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Definir los diferentes tipos de mantenimiento.

- Reconocer y explicar la diferencia entre los diferentes tipos de mantenimiento.

2.2 INTRODUCCIÓN

Como se mencionó en el capítulo anterior, la función de mantenimiento es una de las más

importantes de la empresa ya que contribuye a que las máquinas, equipos e instalaciones de ésta

funcionen siempre correctamente atendiendo adecuada y periódicamente sus necesidades.

Si la maquinaria, equipo e instalaciones funcionan adecuadamente se logra contribuir en un

alto porcentaje a lograr la eficiencia en la empresa y a que ésta cumpla adecuadamente con sus

actividades satisfaciendo así las necesidades de sus clientes, prestando un servicio de calidad. Para

mantener el equipo, la maquinaria y las instalaciones en perfecto estado, la empresa realiza el

servicio de mantenimiento dependiendo de las condiciones en que éstos se encuentren.

El mantenimiento ha evolucionado con el tiempo atendiendo a las necesidades de las

empresas y los objetivos que éstas desean cumplir. Así, existen dos corrientes importantes de éste,

el correctivo y el preventivo.

El mantenimiento correctivo se ha dado siempre. En sus inicios el hombre necesitaba de

herramientas que lo ayudaran en la construcción, la caza y la defensa, si alguna de éstas

herramientas se dañaba, la reparaba o la reemplazaba por otra. Antes de la revolución industrial

cuando la maquinaria era manual, el hombre se dedicaba a componerla en caso de que esta fallara,

pero en la mayor parte de los casos las desechaban. A raíz de la revolución industrial si una

máquina se dañaba reparaban los daños ocasionados en ella y muchas veces la desechaban, no

prestaban ningún servicio constante de mantenimiento a la maquinaria y por eso había una alta

tendencia a accidentes en él área de trabajo, tampoco se hacían estudios ni evaluaciones de las

causas que habían ocasionado la falla, lo que hacia del mantenimiento una actividad ineficiente.

11

A inicios de 1903, se empezaron a desarrollar las teorías administrativas. Frederick Taylor

inició la práctica poniendo su principal interés en la eficiencia en la productividad, Henri Fayol

formuló el proceso administrativo y otros principios de la administración. El desarrollo de éstas

teorías provocó el interés en los empresarios de aumentar su productividad a través de procesos más

organizados que los llevarán a ser más eficientes.

En 1951 basado en estos conceptos básicos de la administración, se introdujo el concepto de

mantenimiento preventivo. Al ver las empresas la necesidad y el beneficio de no parar la

producción a causa de una falla iniciaron la práctica del mantenimiento sobre una base fija

cambiando el concepto de reparar a prevenir.

Desde ese momento el mantenimiento preventivo ha evolucionado incorporando nuevas

tendencias en su forma de realizarse y así ha dado lugar a un mantenimiento analítico, que es

desarrollar el mantenimiento preventivo basado en estadísticas y el conocimiento sistemático de los

bienes de la empresa. El mantenimiento predictivo que es la detección de cambios en las

condiciones de la maquinaria antes de que éstas sucedan para intervenir en el momento oportuno. Y

el mantenimiento técnico que es prestar el servicio de mantenimiento preventivo en los tiempos

ociosos del sistema o del proceso de producción.

A continuación se presentan las diferentes tendencias de mantenimiento que se aplican.

2.3 MANTENIMIENTO CORRECTIVO

El hombre en sus inicios, para poder subsistir necesita de varias herramientas para la

construcción de su vivienda, conseguir sus alimentos y protegerse. En la época prehistórica

utilizaban piedras y ramas para la construcción, piedras afiladas para la cacería y protección, con el

paso del tiempo la construcción, la forma de alimentarse y protegerse ha ido evolucionando de

acuerdo a las características de cada época.

A todas estas herramientas para subsistir en su medio, ya sea que fueran simples piedras,

hojas de metal afiladas o las máquinas industriales que se utilizan hoy en día en la producción, el

hombre ha tenido que darles ciertos cuidados buscando su durabilidad y buen funcionamiento.

12

El hombre tenía la necesidad de limpiar sus herramientas para que estas se mantuvieran en

buen estado, antes de la revolución industrial cuando todas las máquinas y herramientas de trabajo

eran manuales, el hombre se dedicaba a limpiarlas y a repararlas (de una manera empírica) en caso

de que éstas dejaran de funcionar. Después de la revolución industrial cuando se desarrollaron las

máquinas industriales, los empresarios se enfocaban sólo en la producción y si una máquina se

dañaba reparaban los daños ocasionados en ella y muchas veces la desechaban. No prestaban

ningún servicio de mantenimiento a la maquinaria y por eso había una alta tendencia a accidentes en

él área de trabajo. (el empirismo seguía predominando).

Tampoco se consideraba el mantenimiento en el ambiente de trabajo, los trabajadores

(hombres, mujeres y niños) sufrían enfermedades y accidentes debido a las condiciones de

insalubridad e inseguridad en las fábricas trayendo como consecuencia la formación de sindicatos

que buscaban una mejor vida laboral para el obrero.

En 1903, se empezaron a desarrollar las teorías administrativas con la teoría científica de la

administración de Frederick Taylor quién puso su principal interés en el incremento de la

productividad a través de la eficiencia. En 1916 Henri Fayol formuló el proceso administrativo y

otros principios de la administración que hoy en día todavía se utilizan. El desarrollo de éstas

teorías provocó el interés en los empresarios de aumentar su productividad a través de procesos más

organizados que los llevarán a la eficiencia, sin embargo su aplicación al mantenimiento no fue,

sino hasta en 1951 cuando se introdujo el concepto de mantenimiento preventivo derivado de la

necesidad de aprovechar los pocos recursos económicos y materiales existentes después de la

segunda guerra mundial.

El mantenimiento correctivo seguía predominando en las fábricas, se entendía como la

reparación de una máquina después de que esta había fallado sin estudiar las causas que habían

ocasionado la falla y provocando el paro de la producción durante el tiempo que tomara reparar la

maquinaria. Este tipo de mantenimiento ocasionaba altos costos a los empresarios no sólo por la

reparación de la maquinaria sino también por el tiempo perdido en la producción.

Ahora, el mantenimiento correctivo es aquel que se ejecuta porque la máquina falla, pero se

requiere saber si pudo haberse prevenido o no. Implica una investigación de por qué se dio la falla,

y una evaluación de si puede o no corregirse, de corregirse, hay que evaluar si es rentable o no, y si

lo es ejecutar lo pertinente, en su defecto, disponer del remanente del activo.

13

Su objetivo es corregir los desperfectos para que en el menor tiempo posible las

instalaciones, el equipo o la maquinaria dañada funcionen correctamente y puedan prestar el

servicio para el que fueron diseñados. Debe de planificarse su reparación de acuerdo a la relevancia

del equipo o maquinaria dañada en la producción o prestación de un servicio.

Implica también una evaluación del costo/ beneficio de una reparación contra el costo/

beneficio de adquirir una máquina nueva, una evaluación de costos en materia prima

desperdiciada, además del tiempo perdido y la mano de obra parada. Ésta evaluación es la

información utilizada para elaborar una base de datos para evitar en el futuro una situación similar.

En conclusión el proceso tiene tres etapas:

- Etapa evaluativa: evaluación de la falla.

- Etapa cualitativa: decisión de qué se hará con la pieza o equipo.

- Etapa ejecutiva: se toma la decisión y se aplica.

Para su ejecución es necesario contar con una base de datos que contenga una lista de

proveedores de repuestos, empresas que prestan determinado servicio de reparación, esto hará que

se ahorre tiempo y la reparación se realice de una manera más rápida y eficiente.

El entorno competitivo global en que viven las empresas hoy en día, ha hecho que éstas

practiquen el mantenimiento sobre una base periódica y con base en resultados analíticos por lo que

es poco común que se realice el mantenimiento correctivo. El mantenimiento correctivo es

comúnmente realizado por empresas que no aplican un mantenimiento formal en sus operaciones

diarias.

2.4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Las empresas han padecido la necesidad y evaluado el beneficio de no parar la producción a

causa de una falla ya que esto lleva a muchos gastos ya sea de reparación, tiempo perdido, mano de

obra parada, y material desperdiciado. Se dieron cuenta de que podían evitar estos gastos

realizando el mantenimiento sobre una base fija y constante, cambiando el concepto de reparar a

prevenir.

14

El mantenimiento preventivo en sí mismo consiste en una serie de servicios que se realizan

sobre una máquina para evitar la ocurrencia de una falla en ella sin importar que se presente una

falla o no. Para realizarlo se necesita:

- Tener una base de datos que informe del estado actual del equipo, maquinaria e instalaciones.

- Estudiar el manual de la máquina, ya que comúnmente se realiza bajo la frecuencia

recomendada por el fabricante.

- Personal de mantenimiento capacitado para llevarlo a cabo.

- Contar con las herramientas necesarias y adecuadas para realizarlo.

- Contar con una base de datos de empresas que presten servicios que la empresa no puede

realizar.

- Planificación para realizar evaluaciones periódicas del equipo.

Es más barato que el mantenimiento correctivo porque debe planearse su ejecución con

anterioridad. En dicha planeación deben establecerse prioridades analizando qué máquinas

necesitan el mantenimiento y cuál de ellas es más relevante, para así poder planear y destinar todos

los recursos necesarios para el servicio.

La planificación se hace con referencia en la base de datos del departamento de

mantenimiento que contienen información sobre de cada cuánto una máquina necesita servicio,

cuándo fue la última vez que se le hizo el servicio y en qué estado se encuentra la máquina. Incluye

una evaluación mensual, trimestral, semestral o anual. Debe ser un programa fijo y el director de

mantenimiento debe controlar que así ocurra.

Se elaboran fichas de cada maquinaria mencionando los aspectos relevantes para así tener

una herramienta de evaluación y control a la hora de realizar inspecciones, pruebas y rutinas. Esta

ficha debe especificar los niveles de lubricantes, voltaje que necesita para funcionar, repuestos,

filtros, modo de encenderla y apagarla, procedimientos de verificación, etc. Todo esto con la

finalidad de que sea más fácil para la persona que realiza la inspección, determinar si existe la

posibilidad de una falla. Su importancia radica en que incrementa la vida potencial del equipo,

disminuyendo la posibilidad de que ocurra un desperfecto que puede ser peligroso y que afecte la

seguridad de la empresa.

15

El beneficio del mantenimiento preventivo es que evita grandes gastos debido a

reparaciones mayores, mejora la calidad con que se realizan las cosas en la empresa, alarga la vida

útil del equipo y ayuda a elaborar un historial de cada máquina, consiguiendo así el mantenimiento

predictivo, del cuál se hablará más adelante. Además como consecuencia de su planificación se

logra obtener un mejor control de los costos y gastos de departamento.

El mantenimiento ha evolucionado con el tiempo de acuerdo a las necesidades del entorno

empresarial, después del mantenimiento correctivo surgió el preventivo, el cual también puede ser

llamado periódico ya que se realiza con base en una calendarización, se llama así por la frecuencia

con que es realizando el mantenimiento preventivo. El mantenimiento preventivo se ha modificado

incorporando tendencias que hacen funcionar más eficientemente al mantenimiento.

En el mantenimiento Preventivo se realiza una evaluación periódica de cada maquinaria,

equipo e instalación de la empresa, lo cual ha dado lugar a un análisis estadístico de fallas, basado

en el mantenimiento realizado a la máquina anteriormente.

Así, se da lugar al mantenimiento analítico que es hacer el mantenimiento preventivo

basado en estadísticas considerando las recomendaciones del fabricante, evaluando el lugar y

ambiente en donde se encuentra instalada la máquina y la calidad de la mano de obra que la maneja.

Si los resultados estadísticos indican que la máquina necesita un servicio, entonces se le brinda

antes de que se presente la falla, para evitar así un paro en la producción.

El mantenimiento analítico da lugar al mantenimiento predictivo ya que a través de los

resultados estadísticos, se puede “predecir” y actuar antes de que la falla se presente. El

Mantenimiento Predictivo es la detección de cambios en las condiciones de la maquinaria antes de

que éstas sucedan para intervenir en el momento oportuno.

Cuando se presta el servicio de mantenimiento preventivo en los tiempos ociosos del

sistema o del proceso de producción se da lugar al mantenimiento Técnico o Progresivo planeando

el servicio con base en una calendarización del departamento de mantenimiento.

16

2.5 MANTENIMIENTO FORMAL E INFORMAL

Clasificación dada al mantenimiento en cuanto a la forma de estructurarse dentro de la

empresa.

Se llama mantenimiento informal a la forma en que se encuentran organizadas

generalmente las empresas pequeñas o medianas, debido a que no cuentan con maquinaria

complicada o cuentan con muy pocas de ellas. El departamento de mantenimiento se encuentra

organizado de manera empírica y muchas veces incluye la limpieza del edificio.

El personal no suele tener mucha experiencia y por lo general no es especializado. Este

personal es capaz de cumplir con las funciones de mantenimiento que no son especializadas por lo

que para realizar los servicios mayores es necesario recurrir a fuentes externas.

Por otro lado el mantenimiento formal es la forma en que se organizan las empresas

medianas o grandes, debido a que cuentan con máquinas especializadas y cuyo tipo de

mantenimiento requiere un alto nivel de preparación. Se encuentra bien estructurado dentro de la

empresa y sus funciones son consideradas aparte de las de limpieza.

Las funciones se encuentran bien definidas, tiene determinado un presupuesto por parte de

la gerencia. El encargado del departamento es una persona que planea, organiza, coordina y

controla todas las actividades que el departamento realiza, y sabe que el mantenimiento contribuye

enormemente al cumplimiento de los objetivos y misión de la empresa. Puede requerir del servicio

externo cuando no cuenta con determinado personal dentro del departamento.

2.6 MANTENIMIENTO INTERNO Y EXTERNO

En cuanto a la acción de proveer el mantenimiento, éste puede ser interno o externo.

El mantenimiento interno es el que es realizado por las personas que están contratadas en

las planillas del departamento de mantenimiento, sus tareas se encuentran bien definidas y cuentan

con cierto grado de especialización. El mantenimiento externo es cuando se recurre a empresas

especializadas que prestan un servicio determinado para empresas que así lo requieran, se planean y

se realizan mediante un contrato.

17

2.7 RESUMEN

Existen diferentes tipos de mantenimiento, cada uno de los cuáles cubre una necesidad

específica. Estos son el mantenimiento correctivo que es el que se realiza cuando la máquina falla,

conlleva una evaluación de la falla, la decisión de qué se hará con la pieza o equipo, la toma de la

decisión y aplicación.

El mantenimiento preventivo es aquel con el cual se realizan servicios sobre una máquina

para evitar la ocurrencia de una falla en ella, se realiza sobre una calendarización bien planeada bajo

los análisis y evaluaciones periódicas de las maquinarias y las recomendaciones de los fabricantes.

El mantenimiento preventivo se ha modificado incorporando tendencias que lo hacen

funcionar más eficientemente. Es así ha dado lugar al analítico debido a que realiza estadísticas a

través de las evaluaciones realizadas a las máquinas que permiten predecir cuándo puede ocurrir

una falla, dando lugar así al mantenimiento predictivo logrando detectar los cambios en las

condiciones de la maquinaria y actuar oportunamente. También da lugar al mantenimiento técnico

que es la realización de un servicio preventivo en tiempos ociosos del proceso de producción.

El mantenimiento también puede clasificarse de acuerdo a la forma en que se estructura

dentro de la empresa. Así, el mantenimiento queda dividido en informal si es en una empresa

pequeña en dónde no se encuentra contratado personal especializado dentro del departamento o

formal si es un departamento completamente organizado en una empresa grande, que cuenta con

recursos tanto humanos como materiales para realizar los servicios de mantenimiento.

En cuanto a la acción de proveer mantenimiento, éste puede ser externo o interno. Puede

realizarse con personal interno si las necesidades son cubiertas por la experiencia del personal

contratado o externas si es un servicio que no puede ser realizado por personal de la empresa debido

a su dificultad, especialización, etc.

18

3. NUEVAS TENDENCIAS DEL MANTENIMIENTO

3.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Conocer nuevas tendencias del mantenimiento.

- Definir y explicar la importancia del MPT.

- Definir y explicar la importancia de la OIM.

- Definir y explicar una nueva forma de mantenimiento preventivo.

3.2 INTRODUCCIÓN

Hoy el mantenimiento requiere un enfoque global que lo integre en el contexto empresarial

con la importancia que merece. Se orienta a lograr los resultados de la empresa garantizando la

competitividad a través del buen funcionamiento de los activos de la empresa.

A raíz de los cambios en la mentalidad de los consumidores, la exigencia de productos cada

vez más innovadores, de mayor calidad, el reciente interés de las empresas hacia un mercado

globalizado, ha ocasionado la creación de nuevas formas de mantenimiento, que se adaptan a las

necesidades y al enfoque de cada empresa y la hagan competitiva.

Para ser competitivos es indispensable la calidad, rapidez en el servicio, la confiabilidad,

etc., condiciones que un mantenimiento bien implementado ayuda a alcanzar, además de ser la

diferencia entre el éxito y fracaso para muchas empresas, los resultados obtenidos serán excelentes

comparados con la inversión de tiempo y dinero realizada.

3.3 MANTENIMIENTO PRODUCTIVO TOTAL (MPT)

Se define como la combinación del mantenimiento preventivo y el control de la calidad

total. Se trata de que los empleados participen proactivamente y se interesen por las máquinas con

las cuáles realizan su trabajo diario, para así lograr una cultura de ingeniería y gerencia para

garantizar que los equipos funcionen bien durante todo el día.

19

El concepto de MPT une por un lado el mantenimiento que se refiere a garantizar que los

equipos permanezcan en buenas condiciones, a limpiarlo, lubricarlo y repararlo. Por otro lado a la

productividad se refiere a las acciones que se llevan a cabo durante la producción y la minimización

de los problemas. Y total se refiere a que todos los empleados están involucrados en el proceso, y

apunta a eliminar todo accidente, defecto y rotura.

El mantenimiento productivo total conocido mundialmente por sus silgas en inglés TPM

(Total Productive Maintenance) ha adquirido gran aceptación por parte de las empresas en los

últimos años, ya que muchas de ellas han logrado implementarlo exitosamente.

Esta basado en 8 pilares:

- Mantenimiento autónomo. Busca el cambio de mentalidad del obrero para que este se

identifique con la máquina con la que opera diariamente, de modo que la conozca y sea capaz

de detectar una falla antes de que esta ocurra. Busca también eliminar la brecha que existe

entre el departamento de mantenimiento y el personal de producción.

- Mantenimiento programado. Se refiere al mantenimiento preventivo y predictivo mencionados

anteriormente y que tienen como base el manual, las recomendaciones del fabricante y el

historial de cada máquina.

- Mejora de equipos y procesos. Con el MPT se hace necesaria la mejora continua de los

equipos para maximizar la eficiencia y disminuir las fallas que pueden ser causadas por el

estado del equipo, la calidad de los materiales utilizados o el personal que lo opera. Por eso es

importante conocer la situación actual del equipo para determinar que mejoras se pueden

realizar en los equipos o en el proceso y evitar que las fallas ocurran.

- Adquisición de equipos nuevos. Que representen menos costos para la empresa y produzcan

productos de mejor calidad.

- Calidad del proceso. Fijar y mantener las condiciones para producir con un nivel de cero

defectos, si es posible.

- MPT en la oficina. El MPT requiere el apoyo de la alta gerencia, del equipo de mantenimiento

y de los operarios para poder recolectar y procesar toda la información necesaria y saber dónde

es necesario mejorar.

- Capacitación. Educación constante de los empleados para que estén actualizados y puedan

resolver las fallas que se presentan al equipo. Se dan dos tipos de capacitación la primera

consiste en aprender a trabajar como miembro de un equipo y desarrollar habilidades de

20

comunicación, y la segunda es la capacitación que se refiere a todo lo que se relaciona con los

equipos.

- Garantizar la seguridad en el área de Producción. Prevenir situaciones riesgosas en el área de

producción, evitar impactos adversos en el ambiente que puedan impactar negativamente en la

productividad y mantener seguro al personal.

El entendimiento de estos ocho pilares es fundamental para el éxito de su implementación,

ya que son los principios en los cuáles se basa. Su meta es incrementar la productividad y mantener

la satisfacción del personal ya que con éste nuevo enfoque del mantenimiento no se considera un

servicio que sólo se realiza cuando el tiempo lo permita, sino que los mismos operarios de las

máquinas realizan una rutina de mantenimiento que incluye el nivel de aceite, mangas, etc y el

personal de mantenimiento se dedica a los sistemas mecánicos, eléctricos y de control.

Al implementar exitosamente el MPT la empresa mejorará la efectividad de todo su equipo,

aumentará la calidad y duración del equipo, reducirá los costos durante todo el ciclo de vida del

equipo y convertirá las actividades de mantenimiento a actividades proactivas.

3.4 OPTIMIZACIÓN INTEGRAL DEL MANTENIMIENTO OIM

El mantenimiento debe de ir enfocado al negocio para que vaya orientado hacia el

cumplimiento de los objetivos del mismo, de forma que se logre una integración entre los

departamentos y se utilicen las herramientas correctas, tomando en cuenta la función de

confiabilidad que todo departamento de mantenimiento debe de proveer.

La OIM orienta el plan estratégico de la empresa a la función de mantenimiento con el

objetivo de garantizar la competitividad de la misma a través del aseguramiento de la disponibilidad

y confiabilidad deseadas en la maquinaria y equipo.

Al considerar implementar este enfoque dentro de la organización deben de entenderse bien

los siguientes conceptos:

- La Confiabilidad. Es la probabilidad de estar funcionando sin fallas durante un determinado

tiempo en unas condiciones de operación dadas.

21

- La Mantenibilidad. Es la probabilidad de poder ejecutar una determinada operación de

mantenimiento en el tiempo de reparación prefijado y bajo las condiciones planeadas.

- La Soportabilidad. Es la probabilidad de poder atender una determinada solicitud de

mantenimiento en el tiempo de espera prefijado y bajo las condiciones planeadas.3

Para poder desarrollar este enfoque es necesario que el gerente de mantenimiento desarrolle

indicadores de gestión tomando en cuenta para ello los costos directos (mano de obra, contratos,

materiales, capacitación, gastos de administración) y los costos indirectos, que son los que surgen

por un mal funcionamiento del mantenimiento.

3.4.1 Proceso de implementación de OIM.

- Estrategias. Empieza determinando la estrategia general de la empresa. Se comienza haciendo

un inventario de toda la maquinaria y el equipo y realizando una ficha técnica de cada uno de

ellos. Se debe identificar aquellos que son críticos para la organización y se realiza un análisis

funcional para evaluar las consecuencias de un paro de la máquina, de esta forma, se tomarán

estrategias más adecuadas de mantenimiento. Definidas éstas se implementan y se realizan

evaluaciones durante todo el proceso para que se implementen con éxito.

- Recursos de los Humanos. Se debe determinar qué tipo y calidad de personal se requiere para

realizar las estrategias que ya se ha definido. Es recomendable realizar un perfil de cada

persona que se necesita para que el encargado de contratarla sepa qué es lo que realmente se

está buscando. También debe de planearse los sistemas de capacitación y evaluaciones de

desempeño, junto con las motivaciones necesarias para que el personal trabaje eficientemente.

- Recursos Materiales. Se debe de determinar qué recursos materiales se necesitan para poder

cumplir con las estrategias, esto incluye las herramientas necesarias para realizar los trabajos,

los repuestos que pueden necesitarse, etc. se debe de definir las cantidades mínimas de las

herramientas que más se utilizan para mantener en bodega.

- Sistemas y Procedimientos. Se debe de definir la forma exacta en que se realiza el

mantenimiento de cada máquina, la forma en que estas trabajan para evitar confusiones y

desperdicios.

El mantenimiento hoy tiene su importancia estratégica en su aporte a la competitividad,

para ello se necesita un enfoque global e integrado que permita su optimización a la luz de los

3 Op. Cit. Santiago Sotuyo Blanco. Optimización Integral del Mantenimiento.

22

objetivos del negocio. El OIM aporta este enfoque recogiendo lo mas avanzado de los conceptos

estructurados de tercera generación.

La clave de la competitividad esta en las estrategias, los objetivos y los indicadores

cuantificados, el OIM incluye las herramientas mas avanzadas en esos aspectos convirtiéndose en

una poderosa palanca de transformación de la gestión del mantenimiento moderno.

3.5 UNA NUEVA FORMA DE HACER EL MANTENIMIENTO PREVENTIVO

- Difundir el Programa de trabajo de parte de la Gerencia a todos los departamentos junto con los

objetivos que se persiguen.

- Recopilar información sobre como se ha realizado el mantenimiento preventivo, el historial de

la maquinaria, etc.

- Seleccionar los equipos: se hará de acuerdo a diferentes criterios: los equipos que son críticos

para la planta, los equipos que presentan fallas frecuentemente o lo que tiene paro más

frecuentemente.

- Análisis de la información recopilada anteriormente, determinar causas, realizar un protocolo

de pruebas, definir los métodos de trabajo.

- Observar el funcionamiento de los equipos durante operación para realizar inspecciones del

estado del equipo y del ambiente en donde se encuentra.

- Observar el equipo durante los paros de mantenimiento para determinar qué tipo de técnicas

sería recomendable utilizar, implementar estrategias proactivas para encontrar una solución

más eficaz y que ésta no vuelva a suceder.

- Desarrollar el mantenimiento predictivo / proactivo: determinar la mano de obra de acuerdo a

las actividades de mantenimiento, determinar la necesidad de capacitación y actualización,

evaluar el desempeño de todo el equipo para determinar su nivel.

- Presentar modificaciones requeridas para prolongar las frecuencia de intervención del equipo

de manera confiable.

- Proponer una nueva frecuencia de mantenimiento de acuerdo a las modificaciones,

actualizaciones de cualquiera de los puntos mencionados anteriormente.

- Evaluar los resultados y darle seguimiento.

- Implementar la nueva frecuencia.

23

3.6 RESUMEN

El mundo de hoy, es un mundo globalizado, por eso es importante que las empresas

conozcan las nuevas tendencias del mercado para poder actualizarse y mantenerse competitivas.

Dentro del mundo del mantenimiento existen varias tendencias nuevas que dependen del tipo de

empresa a la cual se apliquen entre ellas se puede mencionar:

El mantenimiento productivo total, que es la combinación del mantenimiento preventivo y

el control de la calidad total, se refiere a mantener los equipos en buenas condiciones, a limpiarlo,

lubricarlo y repararlo. Todos los empleados están involucrados y apunta a eliminar todo defecto

accidente o rotura.

La optimización integral del mantenimiento se orienta a la función de mantenimiento y

competitividad de la empresa a través del aseguramiento de la disponibilidad y confiabilidad

deseadas en la maquinaria y el equipo.

24

4. GENERALIDADES DE UN MANUAL DE MANTENIMIENTO

4.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Proporcionar los lineamientos generales de cómo conformar un manual de

mantenimiento.

- Conocer y explicar la importancia de un manual de mantenimiento.

- Identificar las actividades que se espera realice un departamento de mantenimiento.

4.2 INTRODUCCIÓN

La excelencia gerencial y empresarial en el mantenimiento busca siempre y de forma

proactiva el mejoramiento constante de su servicio, utilizando todos los recursos disponibles, al

menor costo y al menor tiempo, esto implica la disposición de alcanzar la eficiencia. Contar con un

manual que sea reflejo de un sistema informatizado y de una práctica de mejora asegura esta

excelencia gerencial.

El manual de mantenimiento debe incluir la filosofía, política, organización,

procedimientos de trabajo y de control de esta área de la empresa. Debe actualizarse eliminando los

deberes y obligaciones que están descontinuados e incorporando las instrucciones para las nuevas

obligaciones. Es importante porque constituye el medio que facilita una acción planificada y

eficiente del mantenimiento.

El manual de mantenimiento puede constar de los siguientes elementos:

- Introducción.

- Organización de la empresa.

- Organización del departamento de mantenimiento y su relación con la

empresa.

- Objetivos.

- Metas.

- Políticas.

- Procedimientos.

25

- Administración y control.

- Funciones.

- Capacitación y entrenamiento.

- Responsabilidades y perfiles de capacitación.

- Auditoría y control.

4.3 GENERALIDADES

Una empresa es un sistema complejo constituido por un proyecto, personas y tecnologías

que es capaz de producir riquezas en mayor medida de las que consume, adaptarse al entorno que le

rodea, y sobrevivir y desarrollarse como una entidad autónoma. Para tener éxito la empresa debe

ofrecer productos y servicios que satisfagan una necesidad y las expectativas de los consumidores,

ser competitivos y generar ganancia, lo cuál sólo es alcanzable bajo un buen rendimiento y

eficiencia.

El mantenimiento constituye un sistema cuya función consiste en apoyar todo lo referente a

ajustes, reparaciones, reemplazos o modificaciones de los componentes de una planta para que la

misma pueda operar satisfactoriamente en calidad / cantidad durante un período dado. No se reduce

a un costo, ni a un conjunto de personas con habilidades técnicas y mecánicas requiere de

excelencia en su manejo gerencial y profesional, implica tenerlo presente en el momento que se

diseña y monta una planta, requiere de información e insumos y produce resultados e información

enriquecedora.

Para lograr la excelencia gerencial mencionada anteriormente, es necesario, entre otras

cosas la elaboración de un manual dentro del departamento de mantenimiento en el que se indique

la información general de la empresa e información específica del departamento, como sus

objetivos, su relación con la empresa y su importancia, procedimientos, etc. De esta forma se

evitará correr riesgos innecesarios por equivocaciones y ayudará a mantener los costos en el nivel

que el departamento desea.

4.4 EL MANUAL DE MANTENIMIENTO

Como se dijo anteriormente un manual de mantenimiento refleja la filosofía, política,

organización, procedimientos de trabajo y de control de esta área de la empresa. Se actualiza

26

periódicamente eliminando los deberes y obligaciones que están descontinuados e incorporando

las instrucciones para las nuevas obligaciones. Es importante porque:

- Constituye el medio que facilita una acción planificada y eficiente del mantenimiento.

- Permite la formación de personal nuevo.

- Permite la integración de todos los miembros del departamento ya que éstos conocen cuáles

son sus responsabilidades y deberes, adquiriendo la seguridad de que su trabajo esta bien

realizado y de acuerdo a los lineamientos de la empresa.

Las partes que generalmente se incluyen en un manual de mantenimiento son:

- Introducción. Contiene información general sobre la empresa es decir, su formación y su

evolución y situación en el presente. Expresa su misión, visión y actividad primaria

(productos/ servicios que ofrece). De incluir también su organización, un organigrama que

indique las líneas de comunicación y de mando, políticas de personal, la relación del

departamento de mantenimiento con los demás departamentos y su importancia dentro de toda

la empresa.

- Organización de la empresa. Indica el tamaño, ubicación física, disponibilidad de recursos,

productos y procesos, etc. Es necesario un organigrama que muestre las líneas de autoridad y

jerarquía.

- Organización del departamento de mantenimiento. Indica las líneas de autoridad y

comunicación dentro del departamento. Para diseñar una estructura organizativa en

mantenimiento se debe: determinar la responsabilidad, autoridad y el rol de cada persona

involucrada, establecer las relaciones verticales y horizontales entre todas las personas,

asegurar que el objetivo ha sido bien interpretado, establecer sistemas efectivos de

coordinación y comunicación entre las personas.

- Objetivos. Dependerán de los objetivos generales de la empresa, deben ser específicos y

mensurables.

- Metas. Logros a alcanzar en períodos de tiempo determinados, motivan al personal para lograr

y medir los resultados obtenidos.

- Políticas. Indican la manera esperada de actuar en el ambiente de trabajo y en las relaciones con

los demás. Deben ser incluidas en forma clara y concisa.

27

- Procedimientos. En el manual deben incluirse todos los procedimientos a través de flujos de

diagrama operacionales que se apliquen en la empresa para desarrollar las intervenciones no

planificadas y planificadas.

- Administración y control. Para esto es necesario tener una ficha técnica que informe del tipo

de mantenimiento necesario para cada equipo y todo su historial. Con esto se genera un plan

de revisiones periódicas y manera de ejecución de las mismas. Se controla la ejecución del

plan y se actualiza la ficha técnica y analiza el comportamiento del equipo para determinar la

probabilidad de roturas.

- Funciones. Las funciones del departamento de mantenimiento están relacionadas con el uso

eficaz de los recursos de que dispone. Se dividen en

- Primarias, que comprenden la justificación del sistema de mantenimiento

implementado en la empresa, están claramente definidas por los objetivos.

- Y las secundarias, consecuencia de las características particulares de cada

empresa. Están definidas con precisión y consignadas por escrito. Se

distinguen distintas áreas, y dentro de ellas pueden enumerarse ciertas

acciones importantes:

- Inventario actualizado de los materiales de mantenimiento, medios,

capacitación y programación.

- En el manual hay que detallar los procedimientos vigentes por

escrito, para cada uno de los puntos señalados. Deben mantenerse

actualizados. Se indicará a los responsables de su ejecución, la

frecuencia y procedimiento de inspecciones, de informes y de

acciones correctivas a tomar en caso de verificarse alguna

desviación con relación a lo normado.

- Capacitación y entrenamiento. Se deben de considerar como actividades prioritarias para

lograr el desarrollo y desempeño profesional y personal de los empleados independientemente

de su posición y nivel educativo. Con esto se pretende hacer la ejecución de las actividades

más eficiente en relación con el desempeño actual, introducir nuevas tecnologías y o equipos,

actualizar en los conceptos básicos de seguridad e higiene industriales, adiestrar en el control

preventivo de desastres, conocer los fundamentos de los procesos, mejorar la capacidad

profesional y de gestión personal.

- Responsabilidades y perfiles de capacitación. Se debe contar con los perfiles de puesto para

cada uno que exista dentro del departamento, con esto se facilitará la ejecución de las

actividades y se evitarán problemas por incomprensión de las tareas.

28

- Auditoría y Control. El éxito del mantenimiento depende del cumplimiento satisfactorio de

todas las tareas tanto las gerenciales como las operacionales. La existencia de fallas en algunas

tareas gerenciales debilita la eficiencia y eficacia del departamento y repercute negativamente

en toda la empresa. para evitarlo es necesario realizar una auditoría en los siguientes puntos:

- Grado de cumplimiento de las metas.

- Efectividad en el funcionamiento del organigrama.

- La calidad de la gerencia.

- Actualización del manual.

- La eficiencia de la gestión del mantenimiento (servicios de mantenimiento,

estructura que los provee, mantenimiento preventivo, correctivo,

administración y control, etc).

La auditoría realizada anteriormente es el punto de partida para estructurar el plan de trabajo en

el cual se considera las metas, los plazos de tiempo para alcanzarlas, la urgencia de superar los

tipos de falla detectados en función de su severidad y de los retos a enfrentar. Y por último se

determinan los responsables de ejecución. Además toda empresa debe contar con un sistema

de control de mantenimiento, debe hacerse referencia a los siguientes puntos:

- Fuentes de información. Datos relativos a los equipos e instalaciones, a la gestión de

mantenimiento, a las averías, a las intervenciones de mantenimiento.

- Documentos. Fichas de máquinas motores e instalaciones e historial de cada máquina y orden

de trabajo.

- Flujo de información. Diagrama esquemático de los procedimientos a realizar.

- Revisión de la información revelada. Costos elevados e intervenciones repetidas.

- Cálculo de algunos indicadores de eficiencia. Estimación de disponibilidad y costo de

mantenimiento/ unidad producida.

- Resultado de análisis de la información. Costos de mantenimiento y tiempos parados.

Como apoyo al manual de mantenimiento, es importante que el departamento de

mantenimiento cuente con el juego de planos del edificio, esto con el objetivo de saber en dónde es

posible realizar algún cambio sin alterar la estructura del edifico. Son importantes para tomar

decisiones en caso de necesitar un cambio drástico en la infraestructura del edificio. Los planos con

que se debe contar son los siguientes:

- Planos Estructurales. Son los planos de las losas, columnas, vigas, planos de

cimentación, etc.

29

- Planos Arquitectónicos. Fachadas, plantas, cortes longitudinales y transversales, etc.

- Planos de Instalaciones. Drenajes pluviales y sanitarios, agua potable, eléctricas. Entre

estos se encuentran los planos de instalaciones especiales que son el teléfono, internet,

audio, intercomunicadores, timbres, etc.

4.5 RESUMEN

El mantenimiento constituye un sistema cuya función consiste en apoyar todo lo referente a

ajustes, reparaciones, reemplazos o modificaciones de los componentes de una planta para que la

misma pueda operar satisfactoriamente en calidad / cantidad durante un período dado.

Para poder operar eficientemente, con el menor costo y menor tiempo, es necesario dentro

del departamento la elaboración de un manual que incluya el modo de estructurarse, de organizarse

y de realizar las actividades del mismo.

Un manual de mantenimiento refleja la filosofía, política, organización, procedimientos de

trabajo y de control de esta área de la empresa. Se actualiza periódicamente eliminando los deberes

y obligaciones que están descontinuados e incorporando las instrucciones para las nuevas

obligaciones.

El manual de mantenimiento es importante porque facilita la planificación y ejecución de

las actividades de mantenimiento, ayuda a la formación de nuevo personal y permite la integración

de todos los miembros del departamento.

El manual de mantenimiento generalmente incluye los siguientes elementos:

- Introducción.

- Organización de la empresa.

- Organización del departamento de

mantenimiento y su relación con la

empresa.

- Objetivos.

- Metas.

- Políticas.

- Procedimientos.

- Administración y control.

- Funciones.

- Capacitación y entrenamiento.

- Responsabilidades y perfiles de

capacitación.

- Auditoría y control.

30

5. ADMINISTRACIÓN DEL MANTENIMIENTO

5.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Comprender la importancia de la administración del departamento de mantenimiento.

- Definir y explicar los elementos esenciales de la administración del mantenimiento.

- Estudiar los aspectos generales de las 5 funciones administrativas y su aplicación al

mantenimiento.

5.2 INTRODUCCIÓN

El departamento de mantenimiento de una empresa se encuentra organizado en diferentes

áreas, cada una de ellas con el objetivo de atender, resolver, modificar y optimizar las funciones

del departamento. Para que el departamento funcione eficientemente es necesario que sea bien

administrado, esto significa que se planifiquen las actividades, se determinen y organicen las

funciones del departamento, se administre al personal, se motive al personal y se controle que

todo se realice bien.

En la planeación se describe detalladamente el objetivo que el departamento persigue

durante un período de actividad específico, a partir de él se desarrollan las estrategias necesarias

para conseguirlo. Incluye también la definición de las políticas bajo las cuales el departamento

realizará sus actividades, éstas son indispensables porque limitan el área de trabajo y definen la

responsabilidad que se tiene. También es necesario la definición de los procesos ya que así se

sabrá detalladamente qué pasos seguir en cualquier situación. Por último se traduce el plan en

forma numérica para desarrollar un presupuesto.

La organización del departamento es indispensable para establecer cuáles son las

funciones generales del departamento. Incluye la elaboración de un organigrama el cuál refleja la

jerarquía del departamento y las líneas de autoridad. En este paso es indispensable que el gerente

o jefe del departamento defina claramente los perfiles de puestos ya que ayudarán a ser

contrataciones más rápidas y con menor costo.

31

Luego se determinan los procesos que se llevarán a cabo para el reclutamiento de

personal, se definen los criterios para seleccionar a un candidato a un puesto. Es necesario que

todo departamento de mantenimiento tenga presente que la capacitación es muy importante para

el mejoramiento de las habilidades de los empleados, lo cual trae como consecuencia una mayor

eficiencia en las actividades del departamento. Para contribuir también a la eficiencia se debe de

realizar evaluaciones de desempeño de los trabajadores en su puesto de trabajo y brindar

retroalimentación a éstos para que mejoren o felicitarlos.

Es importante definir quién toma las decisiones en las diferentes áreas, de esta forma se

evitarán confusiones y problemas. Si se decide delegar la autoridad se debe definir claramente a

quién se le esta delegando y por qué se le delega.

Por último el control sirve para saber si se está desarrollando las actividades de acuerdo a

lo planeado y dentro del presupuesto establecido. Si no es así se detectan las desviaciones del

plan, se evalúan diferentes alternativas para solucionarlo y se corrigen.

5.3 PLANEACIÓN DEL MANTENIMIENTO

La planeación es el proceso por medio del cual se definen y determinan una serie de

objetivos y las estrategias necesarias para alcanzarlos. Se determina en dónde está la empresa hoy

y hacia dónde se dirige.

Es necesario que existan dos tipos de planes, uno a corto plazo y otro a largo plazo, los

cuales deben de estar integrados entre sí ya que se debe considerar cómo las decisiones actuales

definirán el futuro. Un plan a corto plazo es de menos de un año, permite mayor flexibilidad y

más retroalimentación. El plan a largo plazo es aquel que se extiende por más de 3 años y permite

mayor cantidad de actividades y aplicaciones.

Cuando se realiza la planeación de una empresa debe tomarse en cuenta su misión ya que

ésta describe el objetivo general de la misma, el cual delinea los objetivos del departamento de

mantenimiento.

32

La planeación del departamento de mantenimiento depende de la planeación de los

demás departamentos de la empresa, es por eso importante una estrecha comunicación entre ellos,

y flexibilidad a la hora de hacer el plan.

La planeación incluye los siguientes aspectos:

- Objetivos

- Políticas

- Procedimientos

- Presupuesto.

5.3.1 Objetivos. Son los fines que se desean alcanzar, proveen una orientación general del curso

que se debe tomar. Los objetivos deben poseer las siguientes características:

- Es necesario que sean realizables y realistas, de otra forma el personal se frustrará por no

alcanzarlos.

- Los objetivos deben determinarse con un período de tiempo, éstos pueden ser a corto plazo y

a largo plazo. De esta forma se tiene un periodo límite para cumplirlos.

- Deben ser mensurables, para poder evaluarlos y determinar si se ha tenido éxito o no.

5.3.2 Políticas. Las políticas son criterios o enunciados que guían las acciones de las personas

dentro de la empresa, y las orientan a tomar las decisiones correctas. Deben desarrollarse de

acuerdo a los objetivos de la empresa y contribuir a su cumplimiento.

Ayudan a los gerentes a delegar autoridad debido a que el empleado posee los

lineamientos a seguir en determinada situación y puede tomar decisiones sin tener que depender

de su inmediato superior.

Aunque muchas de las políticas pueden ser sobreentendidas, es preferible que se pongan

por escrito y sean conocidas en todos los niveles en donde se aplican. Algunos ejemplos de

políticas dentro del departamento de mantenimiento son:

- “El mantenimiento correctivo tiene prioridad número uno en la empresa”. Significa

que si mientras se hace mantenimiento preventivo, surge una complicación en otra

33

máquina, el personal debe revisar dicha máquina ya que es posible que tenga parada

la producción.

- “Es necesario utilizar protección adecuada de acuerdo al trabajo que se realiza”. Así

se evitará accidentes por negligencia.

- “Nada sale de bodega si no es autorizado por el jefe de mantenimiento”. De esta

forma se elimina el problema de faltantes en bodega y se tiene un mayor control.

5.3.3 Procedimientos. Son una serie de actividades que se desarrollan cronológicamente y que

definen de manera exacta cómo realizar una actividad. Es preciso que sean establecidos por

escrito y por medio de gráficas para que sean mejor comprendidos por el personal. Se deben

revisar periódicamente para ver si pueden ser corregidos o mejorados.

El departamento de mantenimiento debe establecer el procedimiento que cada actividad

necesita, de esta manera se evitará pérdida de recursos como el tiempo y el dinero. Por lo general

cuando se trata de una máquina el fabricante provee un manual en el que se especifica la forma de

usarla, de encenderla, apagarla y darle mantenimiento. Este manual debe estar disponible para

utilizarlo en cualquier momento y debe ser conocido por el personal encargado de la máquina.

5.3.4 Presupuesto. Es el resultado esperado de la operación expresado en términos numéricos,

refleja los desembolsos de capital que serán necesarios para realizarla. El presupuesto debe de ser

flexible y considerar dinero para emergencias.

Al final del período debe determinar si la inversión realizada en mantenimiento está

dando resultados positivos para la empresa. Además de ser una herramienta de planeación, es

también una herramienta de control, ya que sirve para comparar a través del tiempo el desempeño

del departamento en términos numéricos.

5.4 PLANIFICACIÓN DEL MANTENIMIENTO

Es común que en las empresas se tenga información estadística o de otro tipo sobre cada

equipo y la frecuencia de mantenimiento que éste necesita. Además de que está definido por los

manuales de cada máquina (es obligación que cada vez que se compra una máquina se exija el

manual al fabricante).

34

Para planificar las actividades del departamento se debe verificar qué cosas van a

necesitar cambio para así generar un presupuesto, el cual generalmente tiene que ser aprobado por

el área de finanzas. Teniendo claro qué fue aprobado, se distribuyen las actividades a realizar en

los próximos meses y se empieza a planear la compra de los repuestos ya que puede ser que

algunos sean importados, lo cual causaría un problema si llegaran a faltar. (no se puede tener

parada la actividad de la empresa esperando a que lleguen).

Por lo general se planifica una rutina de mantenimiento preventivo coordinada con los

demás departamentos de la empresa para determinar el momento oportuno para realizarlo.

Muchas veces ésta coordinación puede ser difícil debido a las actividades de los departamentos

involucrados, por lo que si se llega al punto de que ya es indispensable realizarlo, se debe exigir al

departamento en cuestión el espacio necesario. Se puede planificar anualmente, mensualmente,

semanalmente y diariamente. Ejemplos:

- Muchas empresas tienen calderas, las cuáles requieren de mantenimiento frecuente.

En el mantenimiento diario se revisa los niveles de agua, dosificación, parte eléctrica

y temperatura del combustible. Mensualmente se desarma el quemador, se limpian y

se ajustan los manómetros. Semestralmente se abre la caldera, revisión de puertas y

el refractario. Estos últimos pueden realizarse con personal externo dependiendo de

los recursos monetarios y de personal con que la empresa cuente.

- Las bombas de agua pueden revisarse cada seis meses para verificar, cuánto galonaje

tienen y altura del nivel freático. Ésta es una actividad que puede realizarse con

personal externo.

Tomando en cuenta lo anterior, el objetivo es generar un plan de trabajo, en función del

departamento al cual se provea el servicio, quienes determinan qué días puede realizarse el

mantenimiento, entonces se generan las órdenes de trabajo a realizarse durante los mismos.

El departamento debe considerar con cuanto personal cuenta para llevar a cabo las tareas

y poder planificar quién realizará cada servicio. El personal debe estar distribuido en distintos

trabajos para que cuando haya un mantenimiento correctivo siempre se tenga personas disponibles

y capacitadas para realizarlo aunque se esté haciendo un mantenimiento preventivo.

35

La planificación de las actividades del departamento de mantenimiento es fundamental

para su funcionamiento eficiente, ya que se tendrá claro qué se va a hacer y se evitará el

surgimiento de problemas.

5.4 ORGANIZACIÓN DEL MANTENIMIENTO

La organización es la determinación de qué tareas deben realizarse, por quiénes y cómo

deben realizarse, quién reporta a quién y dónde se toman las decisiones. De ésta forma se tendrán

lo necesario para que la realización de las actividades sea eficiente y coordinada con los recursos

humanos disponibles.

Para el departamento de mantenimiento muchas veces es necesario zonificar las áreas y

determinar qué tipo de mantenimiento se requiere en cada una para lograr la eficiencia en la

distribución de los trabajos. Se puede dividir las tareas en varias áreas cómo equipo electrónico,

eléctrico, electromecánico, equipo mecánico, infraestructura, etc.

La organización incluye los siguientes aspectos:

- Definición de las funciones del departamento.

- Determinación de la organización jerárquica del departamento.

- Definición de los puestos de trabajo.

5.4.1 Funciones del departamento de mantenimiento. Una función es el papel que se

desempeña dentro de un ámbito específico, determina las responsabilidad con que se debe

cumplir.

Las principales funciones del departamento de mantenimiento son atender y resolver

problemas de funcionamiento en las instalaciones generales de la empresa y, modificar y

optimizar las mismas. Las funciones varían dependiendo del tipo de empresa, pero en general se

pueden considerar las siguientes:

- Organización de la política general de mantenimiento.

- Realización del mantenimiento correctivo y preventivo.

- Análisis de propuestas de modificación de instalaciones.

- Conservar las instalaciones generales de la empresa en buen estado.

36

- Programación de capacitación del personal de mantenimiento.

- Coordinación de las relaciones con los demás departamentos.

- Elaboración de la planificación de las actividades del departamento.

La determinación de las funciones del departamento ayuda a definir las tareas que éste

debe realizar y a determinar si puede hacerlas con el personal con que cuenta o necesita de

personal externo.

3.4.2 Estructura Jerárquica. Se debe estudiar la estructura organizativa que más convenga a la

empresa. Esta es importante porque ayuda a definir las líneas de autoridad y quién toma las

decisiones.

El departamento debe tener disponibles dos organigramas, el general de la empresa para

situar al departamento dentro de ella y los empleados conozcan cual es su lugar dentro de la

organización, y el del departamento, que debe definir claramente la jerarquía del mismo para que

los empleados sepan quién posee autoridad, a quién deben dirigirse, y que lugar ocupan dentro del

nivel jerárquico del mismo.

A nivel industrial las dos estructuras organizativas más utilizadas son la organización por

funciones y la organización por divisiones. En la primera se agrupan las tareas en actividades

especializadas lo cual permite mayor eficiencia en el presupuesto, realización de las actividades

homogéneamente y un mejor control por parte del jefe de mantenimiento. Ejemplo:

Fuente: Ingeniero Carlos Rosenberg. Servicios Operativos III. (Guatemala 2003)

Mecánicos

Electricista

Reparación

Torneros

Fresador

Mantenimiento Preventivo

Taller mecánico

Taller de compartimiento

Rehabilitación

Jefe de Mantenimiento

37

En la segunda se dividen las tareas en un plan de trabajo que es ejecutado a través de una

estrategia clara y supervisado por la gerencia del departamento, lo cual evita la dualidad de

acción y permite delegar claramente las atribuciones y responsabilidades de cada división dando

libertad en la toma de decisiones. Ejemplo:

Fuente: Ingeniero Carlos Rosenberg. Servicios Operativos III. (Guatemala, 2003)

Depende del departamento qué tipo de organización escoger para poder lograr la

eficiencia en sus operaciones diarias y contribuir al objetivo general de la empresa.

5.4.2 Definición de Puestos. Es una de las necesidades básicas del departamento de

mantenimiento. Se refiere a las tareas, deberes y responsabilidades de los diferentes cargos y los

requisitos necesarios.

Es importante porque así cada persona del departamento sabe exactamente qué hacer, que

autoridad y qué responsabilidades posee, y qué lo diferencia de los demás. Esta información debe

estar disponible para todo el personal del departamento, ya que a veces pueden surgir dudas

respecto al alcance de un determinado puesto.

5.5 RECURSOS HUMANOS (Integración del Mantenimiento)

5.5.1 Reclutamiento. Es el procedimiento mediante el cual el departamento de mantenimiento a

través de procesos previamente establecidos atrae candidatos potencialmente calificados y

capaces de ocupar cargos específicos dentro del departamento.

propio

contratado

Equipo mecánico

propio

contratado

Equipo eléctrico

propio

contratado

Equipo electromecánico

Jefe de Mantenimiento

38

Para llevarlo a cabo es importante el perfil de puestos ya que así el departamento sabrá

qué características desea de un candidato, elevando así el rendimiento, disminuyendo el tiempo

del proceso y reduciendo costos operacionales de reclutamiento.

El análisis del perfil de puestos se hace con base en los perfiles de puestos desarrollados

en la organización del departamento. Los perfiles de puestos sirven como guía para saber qué

características debe poseer la persona a contratar y así satisfacer las necesidades del

departamento. Toda esta información debe de estar disponible para todos los puestos y no solo

para los más importantes, las contrataciones deben de hacerse acorde con ella y deben realizarse a

conciencia tomando en consideración todos los aspectos relevantes del puesto para que no haya

confusión por parte de un trabajador a cerca de sus funciones.

Debido al nivel de especialización de las tareas realizadas en un departamento de

mantenimiento es necesario que los solicitantes cumplan con varios requisitos los cuáles deben

ser mencionados al enunciar la vacante. Se pueden considerar dos tipos de reclutamiento, cuál se

use dependerá de las políticas de la empresa. Sin embargo, con cualquiera de los dos métodos se

debe considerar las condiciones actuales del departamento, las políticas de la empresa y del

departamento, la disponibilidad de tiempo entendida como la urgencia de llenar la vacante, y

todas las consideraciones que crea necesarias.

En el reclutamiento interno el gerente de mantenimiento puede reubicar a sus empleados

de forma ascendente o solamente transferirlos, lo cual exige una intensa y contínua coordinación e

integración dentro del departamento. El gerente debe considerar los resultados obtenidos por

determinado candidato en evaluaciones de desempeño, en los programas de entrenamiento, en su

puesto, planes o carreras del candidato.

Entre sus ventajas puede mencionarse que es un método más económico, más rápido,

presenta mayor índice de validez y seguridad, fuente de motivación para los empleados,

aprovecha las inversiones realizadas en entrenamiento y desarrolla un espíritu de competencia

entre el personal. Sin embargo dentro de sus desventajas está que se puede generar un conflicto

de intereses entre los miembros del departamento, que no haya una persona adecuada dentro de la

organización que llene todos los requisitos del puesto siendo más cara su capacitación, o más

caro reparar el error cometido por falta de conocimiento.

39

El gerente de mantenimiento debe tener siempre presente la descripción del puesto para

evitar errores que puedan ser graves y caros para la compañía. En el reclutamiento externo el

gerente de mantenimiento atrae a personal que no ha pertenecido a la empresa, es decir, del

exterior. Puede realizarlo a través de una base de datos, por medio de anuncios en el periódico,

contactos en universidades, escuelas, etc, conferencias y charlas, agencias de reclutamiento, etc.

se considera que la gente traerá nuevas experiencias para el departamento, sin embargo, es más

tardado que el interno, es más costoso y exige inversiones y gastos inmediatos con anuncios de

prensa, honorarios, gastos operacionales, etc.

5.5.2 Selección. Es el proceso de escoger entre los candidatos reclutados aquellos que tengan

mayores probabilidades de adaptarse al cargo ofrecido y que satisfaga las necesidades del

departamento, tratando de mantener y aumentar la eficiencia y el rendimiento del personal. Para

la selección se debe tomar en cuenta las exigencias del cargo y el perfil de las características de

los candidatos que se presentan.

Para elegir a la mejor persona y la más adecuada para el puesto, el gerente de

mantenimiento y su asistente deben tener en cuenta qué es lo que desean de la persona que

necesitan y cuál es la mejor manera de encontrar esos requerimientos.

El proceso de selección es el siguiente.

- Entrevista inicial. Debe considerar todos los requerimientos que el entrevistador

busca, debe ser bien estructurada y guiada por objetivos para así lograr recolectar la

mayor cantidad de información posible a cerca de la persona a la que se entrevista.

Es muy importante lograr un buen ambiente, que sea ameno y cordial, de otra forma,

el candidato no se desenvolverá tal y como lo haría en una situación más confortable.

Debe evaluarse la información que el candidato proporciona de si mismo y

situaciones de comportamiento como el modo de pensar, de actuar, grado de

agresividad, ambiciones y motivaciones.

- Pruebas de Conocimiento o de Capacidad. Tienen como objetivo evaluar el grado de

nociones, conocimientos y habilidades adquiridos mediante el estudio, la práctica o el

ejercicio. El Gerente de Dentro de las pruebas debe considerarse una medida

estandarizada y objetiva del comportamiento bajo condiciones normativas. Se debe

tomar en cuenta que las diferencias individuales pueden ser físicas, intelectuales y de

40

personalidad, analizándolas cómo y cuánto varían en relación a lo que se tiene como

modelo o ideal.

- Entrevista final. Se realiza para comparar las cualidades del candidato con las de los

demás aspirantes y con las especificaciones del cargo. Dependiendo del resultado de

estas pruebas y la entrevista inicial y final se toma la decisión de qué candidato es el

mejor para el puesto que se encuentra vacante. Sin embargo, aunque se cree que se

escogió a la mejor persona para el cargo, debe evaluarse el acoplamiento de ésta y su

satisfacción, la rapidez para integrarse y acoplamiento con sus funciones, etc.

5.5.3 Capacitación. Toda gerencia de mantenimiento debe considerar estas actividades como

prioritarias para lograr así el desarrollo y desempeño profesional de su personal. Deben definirse

sus objetivos, metodología a emplear para su desarrollo e incentivos a aplicar para estimular al

personal en su capacitación y entrenamientos continuos.

Los programas permanentes de capacitación y entrenamiento tienen entre sus metas

facilitar una ejecución más eficiente de tareas específicas; introducir nuevas tecnologías y/o

equipos; insistir en los conceptos básicos de seguridad e higiene industriales; adiestrar en el

control preventivo de siniestros y en su combate en caso éstos se desarrollen; mejorar la

capacidad profesional y de gestión del personal y de sus supervisores.

Para planificar una capacitación deben tomarse en cuenta la descripción del puesto para

suministrar el material necesario según el cargo y realizar así los programas. Se debe planificar

la capacitación estableciendo sus objetivos, políticas, procedimientos, programas, y después de

llevarla a cabo se debe dar seguimiento para verificar que fue transmitida positivamente hacia el

trabajador y que él ha tenido la habilidad de llevar esos conocimientos transmitidos a la práctica.

La inducción al puesto de trabajo se considera como la primera capacitación, en ella se

explica a la persona sus funciones, políticas, normas, programas, actividades, etc, de la empresa

en general y del departamento. La inducción a la empresa debe hacerse por medio del

departamento de recursos humanos al empleado.

41

5.5.4 Evaluación. El éxito del mantenimiento en toda empresa depende del cumplimiento

satisfactorio de las tareas del departamento, por lo que es necesario tener presente y evaluar en los

empleados:

El grado de cumplimiento de las metas, efectividad de las líneas de autoridad. La

adecuación, efectividad y eficiencia de los procedimientos utilizados, de su flujo y análisis

económico por parte del trabajador. La calidad del trabajo realizado, lo completo, adecuado y

actualizado de los procedimientos de mantenimiento actuales.

La evaluación del desempeño determina el valor y la excelencia en el desempeño del

personal en su puesto de trabajo, se evalúa la adecuación de la persona al cargo, entrenamiento,

incentivo salarial, relaciones con sus compañeros de trabajo y con su superior, su potencial de

desarrollo, entre otros.

Es una herramienta eficaz ya que comunica beneficios a los subordinados y les permite

conocer cuáles son las expectativas de su jefe acerca del desempeño. Es importante la

comunicación del resultado de la evaluación ya que nada se gana si el empleado no la conoce, se

debe expresar sus puntos fuertes y débiles en relación con el desempeño esperado, discutir las

medidas y los planes para desarrollar sus aptitudes. Si debe modificarse el desempeño, se debe

comunicar el cambio planeado y saber qué y cómo éste deberá hacerse.

5.6 CONTROL DEL MANTENIMIENTO

El control es el monitoreo de las actividades de la empresa para verificar si se están

desarrollando de acuerdo a lo planeado y están cumpliendo con los objetivos de la empresa, mide

y corrige el desempeño de los empleados y las desviaciones que se puedan estar presentando en

los procedimientos. Su realización es una responsabilidad del gerente y los supervisores.

En el departamento de mantenimiento para verificar que lo que se está realizando

concuerda con lo planeado se supervisa el trabajo realizado, se realizan órdenes de trabajo para

cada mantenimiento a realizar generalmente autorizadas por el jefe del departamento. Es común

que se utilicen órdenes de trabajo, bitácoras de trabajo, cotejos de las salidas de repuesto de las

bodegas, etc.

42

Al realizar la evaluación de desempeño se determina si el trabajador está realizando sus

tareas de acuerdo a los procedimientos, políticas, normas y objetivos establecidos. Si se

determina que el desempeño no es satisfactorio, se deben tomar medidas para corregirlo como se

explicó anteriormente en este capítulo.

El gerente o jefe de mantenimiento debe supervisar todas las actividades que realiza el

departamento desde su inicio hasta su fin sin importar el tiempo que tome realizarlas, de esta

forma podrá detectar si los servicios de mantenimiento se realizan de forma adecuada.

Se debe determinar también si las actividades del departamento se realizan dentro del

presupuesto. Lo cual puede hacerse a través de la relación de cuánto se ha gastado en una

máquina y su producción, además de las estadísticas que ya se tienen sobre el gasto de

mantenimiento de cada máquina.

5.6.1 Proceso de Control.

-- Establecimiento de normas. Cuando se elaboran planes se deben establecer

criterios que indiquen cómo se va desarrollando el plan a medida que éste se

realiza, de ésta forma no tendrá que revisar desde el inicio. Las normas deben de

ser claras y precisas para que no haya confusión.

- Revisión y Medición del Desempeño. Con la revisión de los planes se pretende

corregir las desviaciones presentes, pero si se realiza una medición del desempeño

es posible poder anticipar una desviación antes de que ésta se presente, esto será

más fácil o más difícil dependiendo de la tarea que desempeñe el empleado.

- Evaluación de Alternativas y Corrección de Desviaciones. Las medias correctivas

son la reestructuración del plan o de los objetivos, muchas veces puede ser

suficiente aclarar las tareas y explicar más detallada y claramente su función a un

empleado, otras veces será necesario realizar cambios en el personal. Cualquiera

que sea el problema que se encuentre, es necesario evaluar varias alternativas y

escoger aquélla que de la mejor solución, pero que también se ajuste al presupuesto

establecido.

5.6.2 Herramientas de Control.

- Gráfica de Gantt. Esta gráfica es una herramienta que sirve para controlar el

desarrollo de las actividades por su tiempo y su interrelación. Muestra qué

43

actividad está relacionada con otra actividad y cuánto tiempo se retrasaría si la

primera falla o se retrasa. Actualmente existen programas especiales que

desarrollan la gráfica a partir de los datos con que se alimenta el programa.

- Presupuesto. Es el plan representado en forma numérica. Ayuda a determinar al

gerente qué presupuesto será gastado por quién y para qué será gastado. Sirve

como herramienta de control porque permite comparar si los gastos o ingresos

reales están excediéndose a los planeados y cómo éstos afectarán al desarrollo de

las siguientes actividades de la empresa o del departamento. Existen varias clases

de presupuestos:

- Presupuesto de ingresos y egresos. Puede ser desarrollado a nivel

empresarial o departamental. Refleja todos los ingresos y gastos que

se esperan en un determinado período.

- Presupuesto de gastos de capital. En éste se estiman los gastos de

capital que serán necesarios para llevar a cabo las actividades.

- Presupuestos de efectivo. Muestra un detalle de los ingresos y

egresos realizados por el departamento o la empresa, determina la

disponibilidad de efectivo para seguir continuando con las

actividades.

- Datos estadísticos. En el departamento de mantenimiento éstos son información

correspondiente al desempeño de las máquinas, a la disponibilidad de repuestos,

etc. Son importantes porque sirven para controlar cómo ha estado funcionando

una máquina y poder predecir si fallará en un futuro cercano, de ésta forma se

aplicaría el mantenimiento preventivo.

5.7 DIRECCIÓN DEL MANTENIMIENTO

La Dirección significa influir en los demás individuos para que éstos cumplan con los

objetivos organizacionales e individuales. Los individuos son influenciados por personas líderes

en las que encuentran apoyo a sus creencias, opiniones, etc. Es el elemento más humano de la

administración, ya que considera las necesidades de cada individuo, sus expectativas, etc.

Es también una actividad muy compleja debido a que se trata con personas, las cuales

experimentan constantes cambios en cuanto a sus necesidades.

44

Su objetivo es desarrollar las potencialidades de cada individuo para aprovecharlas a

favor de la organización y en beneficio del individuo mismo.

La dirección de la empresa supone delegación de autoridad que va estrechamente ligada a

la delegación de responsabilidad, saber motivar a los empleados, la coordinación de objetivos y la

evaluación.

5.7.1 Motivación La motivación surge de una necesidad insatisfecha dentro del individuo, la

cual crea una tensión que estimula un impulso que satisface esa necesidad. Sin embargo se debe

diferenciar motivación de satisfacción, la primera es el impulso para conseguir una meta y la

segunda es el gusto que se obtiene cuando se ha cumplido esa meta.

“Es la voluntad de ejercer altos niveles de esfuerzo hacia las metas organizaciones,

condicionados por la habilidad del esfuerzo de satisfacer alguna necesidad individual.”4

Un empleado motivado se esfuerza en conseguir una meta, para lograrlo se debe propiciar

y diseñar un ambiente apropiado para la motivación estableciendo metas, definiendo objetivos

claros, y desarrollando estrategias y planes.

Existen dos tipos de motivación:

- Motivación extrínseca. Se refiere a los reconocimientos ( incentivos) que premian

el resultado obtenido por el trabajador, además de las buenas relaciones y buen

ambiente de trabajo. Estos reconocimientos: pueden ser remuneraciones monetarias,

ascensos, aumento de salario, etc. Se debe tener cuidado al incentivar a los

trabajadores con una remuneración monetaria, ya que si ésta no es adecuada y se

enfoca más en los resultados que en el desempeño, puede confundir a éste sobre las

razones por las cuales realiza su trabajo. Además puede traer complicaciones éticas

si se trata de obtener un resultado sin importar los medios que se utilicen.

- Motivación intrínseca. Se refiere a los reconocimientos (incentivos) obtenidos por el

trabajador por su desempeño, más que por sus resultados. Su objetivo es

recompensar las actitudes por las que el trabajador encuentre satisfacción por el

trabajo en si mismo. Esto incluye reconocer sus logros enfrente de todo el personal,

4 Stephen Robins. Comportamiento Organizacional. 8va edición. (México: Prentice Hall, 1999). p. 168.

45

recompensando éstas actitudes con un diploma, el empleado del mes, etc. La

motivación intrínseca hace que las personas sientan que sus actitudes tienen un

efecto en el trabajo que desempeñan y a su vez hace que les guste más.

Para que la motivación en el departamento de mantenimiento tenga éxito el ambiente de

trabajo debe ser agradable, a los empleados les gusta que sus jefes se preocupen por ellos, es por

eso que la seguridad industrial debe de ser uno de los aspectos primordiales del departamento.

Uno de los principales motivadores es una dirección bien definida, es decir que a la gente

se le indique claramente hacia donde va, qué hace y hasta donde llega su trabajo. Para un

trabajador además de los beneficios materiales, lo más motivante es que no se den instrucciones

equivocadas, que se tenga claro qué se está pensando hacer, que se les de la oportunidad de

desarrollarse dentro del departamento, que no se les prometa algo que no se sabe si se puede

cumplir, porque si no se genera expectativa.

También se puede motivar al trabajador brindándole distintas prestaciones que no

encuentra fácilmente en otras compañías y que lo hacen sentirse más comprometido con la

empresa y su misión tales como: seguro médico, clínica, cafetería, gimnasio, convivios por parte

de la compañía, convivio a los hijos de los trabajadores, el convivio del propio departamento el

cual resulta en un mayor compañerismo y ambiente de trabajo más agradable, transporte hacia las

principales avenidas, notas de feliz cumpleaños, etc.

Otro motivante es la capacitación, de esta forma se obtiene mayor especialización y por lo

tanto mayor eficiencia en el trabajo. El empleado sabe que al mejorar la forma en cómo hace su

trabajo se reconocerá su esfuerzo.

5.7.2 Delegación de Autoridad. La autoridad es una facultad otorgada a una persona para tomar

decisiones con respecto a las actividades del departamento. Un mal manejo de autoridad es el

abuso del poder, el cual no toma en cuenta los intereses de los demás ni busca conseguir metas

comunes, sino que implica sumisión por parte de los subordinados principalmente debido al

miedo. El poder debe de utilizarse como un medio y no como un fin, sin embargo es a veces

necesario cuando las acciones del subordinado no están dirigidas al bien de la empresa.

46

La delegación de autoridad supone determinar qué decisiones se van a desplazar a otras

personas y cuáles no, para que tenga éxito hay que determinar primero qué persona se encuentra

mejor capacitada para tomar ese tipo de decisiones, también es necesario definir los límites de la

autoridad que ha sido designada.

Al delegar autoridad se agilizan las cosas en la empresa, los problemas se resuelven más

rápido debido a que no se tienen que pasar por muchos niveles dentro de la organización para

obtener una decisión, además los empleados se sienten más identificados con su trabajo ya que

sienten que su contribución a la empresa es importante.

Pero la delegación de autoridad no viene sola, significa también delegación de

responsabilidad. Cuando se delega autoridad es responsabilidad del gerente proporcionar a la

persona toda la información necesaria para que ésta desempeñe su trabajo y tome decisiones

correctas encaminadas a cumplir con los objetivos del departamento. Mientras una persona

posee más información de su trabajo más responsabilidad tiene de conseguir los resultados

esperados. En el departamento de mantenimiento las líneas de autoridad deben ir bien definidas

por el organigrama, de ésta forma cada persona sabe quién es su inmediato superior y que a éste

es al que debe consultar para realizar algún procedimiento, etc.

5.7.3 Coordinación de objetivos. La coordinación de objetivos es una de las funciones más

importantes del gerente de mantenimiento. Consiste en compaginar los objetivos, intereses y

esfuerzos del departamento con los de los individuales y los de la empresa.

Es necesario que se les pregunte a los subordinados cuáles son sus objetivos personales y

cómo creen que éstos pueden ayudar en su desempeño dentro de la empresa para contribuir a los

objetivos de ésta. Así se logrará que al mismo tiempo que se cumplen los objetivos personales

también se cumplan los organizacionales.

Aplicar esta coordinación al departamento de mantenimiento es un reto debido al nivel

cultural del trabajador promedio que muchas veces se interesa sólo en cumplir sus obligaciones

sin buscar un interés personal, es entonces donde la capacitación juega un papel importante para

poder desarrollar al individuo tanto personal como profesionalmente.

47

5.7.4 Evaluación. La evaluación es una herramienta de control, es importante debido a que

determina si las actividades que lleva a cabo el personal de mantenimiento se realizan con éxito o

no. Es el primer paso para realizar medidas correctivas en caso de que las actividades no se

realicen de acuerdo a lo planeado.

Provee elementos y objetivos para otorgar recompensas, impulsar el desarrollo del

individuo y mejorar su desempeño al sentirse instrumento de medición. Es necesario determinar

el grado de cumplimiento de las metas, la efectividad de las líneas de autoridad, la efectividad y

eficiencia de los procedimientos utilizados, la calidad del trabajo realizado y el desempeño.

Para lograr los aspectos anteriores es necesario evaluar los servicios de mantenimiento

que se realizan, la estructura que los provee, la gestión de las órdenes de trabajo, gestión del

mantenimiento correctivo y preventivo, gestión de reparaciones de emergencia, gestión de

administración y control, de repuestos, de análisis, de capacitación y de seguridad.

5.8 RESUMEN

La planificación de las actividades del departamento de mantenimiento se empieza al

generar un presupuesto verificando qué cosas van a necesitar cambio el siguiente año y la cual

deber ser aprobada por el área de finanzas. Teniendo claro qué fue aprobado, se distribuyen las

actividades a realizar y se empieza a planear la compra de los repuestos ya que algunos pueden

ser importados y tardan en llegar.

La Dirección implica guiar, supervisar y controlar a los subordinados; por lo que para

lograrlo, se debe contar con diversas herramientas motivacionales y delegar autoridad. La

importancia del recurso humano es imprescindible, por lo que es importante lograr que se

identifique con su puesto de trabajo para que se desarrolle como persone y logre los objetivos del

departamento.

El control consiste en asegurarse de que los acontecimientos se están ajustando a los

planes. En el departamento de mantenimiento para verificar que lo que se está realizando

concuerda con lo planeado, el trabajo realizado es supervisado, se realizan órdenes de trabajo para

cada mantenimiento que se deba realizar y cada empleado es responsable de llenar una bitácora de

las actividades que realizó en el día.

48

6. GENERALIDADES DEL MANTENIMIENTO EN INSTITUCIONES HOTELERAS

6.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Conocer cómo se realiza la actividad de mantenimiento en un hotel de forma

general.

- Entender y explicar la importancia de la función de mantenimiento en el hotel.

6.2 INTRODUCCIÓN

La función básica de un hotel es prestar un servicio al cliente para resolver sus

necesidades básicas de descanso y alimentación. Para que éstas necesidades puedan ser

satisfechas el cliente necesita ante todo comodidad, seguridad, y confiabilidad en el equipo y las

instalaciones del establecimiento.

La hotelería es un negocio en el que cada momento y servicio con el cliente cuenta, por

eso es necesario verificar periódicamente los detalles a cuidar para así poder satisfacer las

necesidades de éstos.

Por ello la función de mantenimiento es una de las más importantes dentro del hotel. En

un hotel, este departamento se encarga de que todo funcione correctamente y sea seguro para el

usuario y huésped.

Un buen mantenimiento trae como consecuencia que todos los departamentos del hotel

funcionen adecuadamente y bajo un ambiente seguro, logrando así que éstos presten un buen

servicio. Un mal mantenimiento puede ocasionar que el huésped no regrese al hotel y ésta es una

pérdida que no se puede permitir.

Las áreas en donde debe planificarse el mantenimiento son las siguientes:

- Áreas Exteriores

- Fachadas.

- Jardines.

49

- Áreas deportivas.

- Piscinas.

- Áreas Interiores

- Infraestructura.

- Instalaciones eléctricas generales.

- Sistemas de agua potable.

- Sistemas de ventilación, calefacción y elevación.

- Maquinaria y equipo.

- Drenajes.

- Habitaciones.

- Sistemas de comunicaciones.

6.3 GENERALIDADES

Se ha mencionado que el objetivo de un establecimiento hotelero es satisfacer las

necesidades básicas de alojamiento y alimentación de las personas, por ello sus instalaciones y

todos sus componentes deben de encontrarse en perfecto estado para poder satisfacer de la mejor

manera estas necesidades.

Los servicios de mantenimiento en un establecimiento hotelero son de gran beneficio ya

que se aumenta y/o mantiene la seguridad del cliente, el índice de quejas disminuye, además el

buen funcionamiento de las instalaciones es un indicio de la calidad y prestigio del

establecimiento, lo cual repercute en la satisfacción del cliente y en su tendencia a regresar en otra

ocasión.

Ya se ha visto que para realizar el mantenimiento es necesario realizar una planificación,

determinando primero los objetivos que se desean alcanzar, teniendo en cuenta qué necesidades se

desean satisfacer y con qué recursos se cuentan.

Para realizar un plan de mantenimiento se debe identificar qué equipo, mobiliario,

sistemas y componentes van a necesitarlo y verificar si existe un récord de mantenimiento para

saber cómo se realizaba el mismo y cuándo fue la última vez que se realizó, etc.

50

La planificación requiere de una estrecha comunicación con los demás departamentos.

Hay que verificar la disponibilidad de las áreas para realizar un mantenimiento especialmente si la

seguridad o comodidad del cliente se pudiera ver comprometida.

Deben considerarse dos tipos de mantenimiento al realizarse el plan de servicio al hotel,

para lograr el rendimiento adecuado de cada uno de los elementos de la estructura del mismo,

estos son: mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo.

6.4 MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Como se mencionó con anterioridad, el mantenimiento preventivo consiste en una serie

de trabajos que se realizan para evitar la recurrencia de una falla a fin de mantener en perfecto

estado el funcionamiento de los equipos y sistemas del hotel.

Su objetivo primordial es evitar todo tipo de fallas en los equipos, las instalaciones, etc,

que de no ser atendidas podrían causar un accidente en el hotel o su paro operacional completo.

Para realizarlo se debe determinar todas las áreas que deben estar bajo la vigilancia del

departamento de mantenimiento, disponer de la información técnica adecuada sobre cada sistema

y sus elementos, y los recursos humanos necesarios para poder llevar a cabo el plan.

Para poder planificar el mantenimiento preventivo es recomendable clasificar las áreas del

hotel, tomando en cuenta las instalaciones que por sus características son de vital importancia

para el mismo y que tienen una relación directa con el cliente. Así, la clasificación puede ser:

6.4.2 Áreas Exteriores.

- Fachadas del hotel. La apariencia del hotel es la primera impresión que se lleva el cliente al

llegar, se debe de considerar dentro del plan de mantenimiento cambiar la pintura de los

exteriores por lo menos una vez al año, de esta forma se podrá mantener la buena apariencia

del hotel y programar cualquier reparación menor que resulte en una apariencia nítida.

- Jardines. El mantenimiento de los jardines es importante porque dan al cliente una sensación

de tranquilidad y descanso, se debe verificar que los caminos se encuentren en buen estado,

que las luces funcionen correctamente para así evitar accidentes.

51

- Áreas Deportivas. Es importante verificar si las condiciones en las canchas y campos son

las adecuadas para un determinado deporte y determinar si no existen elementos en mal

estado que puedan causar daño al cliente, por ejemplo objetos punzantes, oxidados, etc.

- Piscinas. Los elementos más importantes a considerar son color, olor, corrosiones

prematuras, pintura, estado de la loza, así como equipo de recirculación, filtros y accesorios y

equipo complementario como toboganes, trampolín, duchas, etc.

6.4.2 Áreas Interiores.

- Infraestructura. Al considerar la infraestructura de un establecimiento hotelero, se debe

hacer una lista de verificación de todas los elementos que conforman cada área del hotel.

Se debe tomar en cuenta que la primera impresión que se causa en el cliente depende en

gran cantidad del buen estado de las instalaciones. Entre los puntos que se deben incluir

en cada lista deben encontrarse:

- Estado de pisos (que no se encuentren deteriorados, manchados, etc.).

- Estado de corredores (que estén siempre limpios, sin manchas en las paredes,

etc.).

- Alfombras (que no se encuentren manchadas o con exceso de polvo).

- Estado de puertas (se debe verificar que no rechinen, que se encuentren en buenas

condiciones).

- Terrazas (deben impermeabilizarse para evitar filtraciones de agua).

- Estado de paredes (que no se encuentren manchadas, con humedad, etc.).

- Instalaciones eléctricas generales. Verificar que existan protecciones magnetotérmicas,

interruptores diferenciales, equipos adecuados en zonas húmedas, se debe verificar que

los cables no se calienten, que no se sobrecarguen las tomas de corriente, que todas las

tomas de corriente lleven conexiones a tierra, no se debe permitir que existan

interruptores, enchufes, etc. que estén rotos o no funcionen correctamente.

- Sistemas de Comunicaciones. Se debe realizar su mantenimiento con base en los

manuales y la información proporcionada por el proveedor. Entre los puntos a verificar

se encuentran la calidad de recepción, que las conexiones no sean defectuosas.

- Agua potable. Se debe controlar sabor, olor, color, presión, caudal, suministros

alternativos, corrosiones, incrustaciones, equipos de bombeo, cisternas, etc.

52

- Sistemas contra Incendios. Chequear que los extintores se encuentren en buen estado,

que los detectores funcionen, verificación de bombas eléctricas. Se debe determinar un

plan de emergencia y evaluar sus condiciones.

- Sistemas de Ventilación, Calefacción, y Elevación. Su buen funcionamiento es

importante ya que de lo contrario se afecta la comodidad del cliente. Es recomendable

contratar una empresa especializada para realizar los trabajos complejos.

- Drenajes. Su mal funcionamiento es muy molesto debido a los malos olores, para

evitarlo se deben limpiar periódicamente las rejillas y filtros, olores, sifones, rejas de

protección, etc.

- Maquinaria y equipo. En un hotel existen diferentes tipos de maquinaria, es importante

planificar su mantenimiento de acuerdo a las recomendaciones del fabricante y con el

personal adecuado.

- Habitaciones. Las habitaciones son el lugar en el hotel donde el cliente pasará la mayor

parte del tiempo cuando esté dentro de éste. Es por eso que debe estar en las mejores

condiciones para poder prestar un servicio de calidad. Dentro de la lista de verificación

debe de incluirse:

- Cortinas (cordones, rieles).

- Alfombras (que no estén manchadas o decoloradas).

- Sistema eléctrico (funcionamiento correcto de todas las instalaciones eléctricas

y conexiones).

- Baños (debe verificarse que fluya el agua correctamente en el lavabo, estado de

pisos y azulejos).

Para poder llevar a cabo todas estas tareas del mantenimiento preventivo, es necesaria la

inspección de cada área del hotel sobre una base periódica, a fin de evitar los accidentes y de

llevar una buena organización y cumplimiento del plan del departamento las inspecciones y

visitas continuas permiten descubrir tanto las necesidades como los problemas de mantenimiento,

lo cual facilita anotar los trabajos que se estimen necesarios para implementarlo en los planes de

acción inmediatos.5

5 Op. Cit. César Ramírez Cavaza. Hoteles. Gerencia, Seguridad y Mantenimiento.

53

6.5 MANTENIMIENTO CORRECTIVO

Su demanda es debido a la ocurrencia de una falla y no se sabe cuál fue la razón y si pudo

haberse prevenido o no. Implica una investigación de porque se dio la falla, y una evaluación de

si puede o no corregirse. Sin embargo, debe de contarse con la infraestructura y personal

suficiente para cuando suceda, aunque se persigue minimizar su ocurrencia.

Su principal objetivo es solucionar lo más rápido posible la falla para reactivar el servicio

y lograr así la satisfacción del cliente. Para poder conseguirlo el departamento debe de contar

con mano de obra altamente especializada y con una buena organización sobre quién realiza estas

actividades, el procedimiento para llevarlas a cabo y el tiempo determinado para realizarlas.

También debe mantener buenas relaciones con los proveedores para que éstos ayuden en caso de

que se necesite y no se tenga que perder tiempo.

6.6 RESUMEN

Un establecimiento hotelero se crea con el objetivo de satisfacer las necesidades básicas

de alojamiento y alimentación de las personas, por ello sus instalaciones y todos sus elementos

deben encontrarse en perfecto estado para poder satisfacer de la mejor manera estas necesidades.

Es importante realizar un plan de mantenimiento en el cuál se considere todas las áreas

del hotel y sus necesidades, tomando en cuenta siempre la seguridad del cliente y del personal que

realiza el mantenimiento.

El mantenimiento puede hacerse mensual, semestral o anualmente dependiendo del estado

de las instalaciones. Si se realiza correctamente es probable que se alargue la vida útil de los

equipos, etc. y por lo tanto el mantenimiento tenga que hacerse con menos frecuencia.

Los beneficios que trae consigo el servicio de mantenimiento en un establecimiento

hotelero son:

- Aumenta y/o mantiene la seguridad del cliente.

- El índice de quejas disminuye.

54

- El buen funcionamiento de las instalaciones es un indicio de la calidad y prestigio

del establecimiento, lo cual repercute en la satisfacción del cliente y en su tendencia a

regresar en otra ocasión.

Para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo es recomendable dividir al hotel en

las siguientes áreas, tomando en cuenta que cada una de ellas por sus características es importante

para el buen funcionamiento de las instalaciones generales:

- Áreas Exteriores

- Fachadas.

- Jardines.

- Áreas deportivas.

- Piscinas.

- Áreas Interiores

- Infraestructura.

- Instalaciones eléctricas generales.

- Sistemas de agua potable.

- Sistemas de ventilación, calefacción y elevación.

- Maquinaria y equipo.

- Drenajes.

- Habitaciones.

- Sistemas de comunicaciones.

55

7. GENERALIDADES PARA EL MANTENIMIENTO PARA LAS DIFERENTES

INSTALACIONES

7.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Conocer los diferentes tipos de instalaciones que existen en un edificio, vivienda,

hotel, etc.

- Reconocer la importancia de brindar mantenimiento a éstas instalaciones.

7.2 INTRODUCCIÓN

Las instalaciones son sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles se

puede tener acceso a varios servicios como lo son: sistemas de energía eléctrica, sistemas de agua

potable, etc. para hacer más cómoda la vida dentro del espacio en viviendas, edificios,

restaurantes, hoteles, etc.

Las más importantes son:

- Instalaciones del sistema eléctrico.

- Instalaciones de agua potable.

- Sistemas de drenaje de agua.

- Sistemas de ambientalización: que incluyen la calefacción, aire acondicionado

y ventilación.

- Y los sistemas de elevación que se encargan del transporte vertical de

personas y/o mercancías.

Todas estos sistemas son importantes y tienen una función específica dentro de la

estructura general de una vivienda o edificio, todas ellas proveen de un ambiente cómodo y

seguro para los usuarios y por eso es importante el mantenimiento de sus dispositivos.

El funcionamiento de algunas de estas instalaciones es muy complejo, éste es el caso de la

instalación eléctrica, de los sistemas de aire acondicionado, de elevación y de ventilación. Se

puede tener personal dentro del departamento de mantenimiento que chequee su funcionamiento

56

periódicamente, pero es criterio del jefe del departamento cuándo debe llamarse a personal

externo.

Otras instalaciones como las de calefacción para mantenerse en buen estado sólo

necesitan de una debida atención al nivel de combustible, la temperatura , nivel de agua o vapor,

etc.

A continuación se expone más detalladamente la importancia y mantenimiento de cada

una de las instalaciones anteriormente mencionadas.

7.3 INSTALACIÓN ELÉCTRICA

Es el conjunto de canalizaciones, accesorios de control y protección, y conductores

necesarios para interconectar una o varias fuentes de energía eléctrica con el o los aparatos

receptores, tales como lámparas, motores, aparatos de calefacción, de intercomunicación,

enfriamiento, etc.

La instalación eléctrica sirve para proveer a las viviendas, edificios, etc. de iluminación, y

de las condiciones necesarias para la instalación de dispositivos de seguridad, ambientalización

(calefacción, ventilación, etc) y contra incendios (censores de humo, censores de calor, etc).

Para el mantenimiento de una instalación eléctrica es necesario chequear con frecuencia

los fusibles y los interruptores de control de potencia ya que éstos se encargan de proteger los

generadores y las secciones de las líneas de transmisión primaria de los cortocircuitos y

sobrecargas eléctricas. Si éstos no funcionan correctamente se podrían calentar o deteriorar los

aparatos eléctricos o incluso podría producirse un incendio.

La instalación eléctrica es de mucho riesgo para personas que no son especializadas en el

área, es por eso que el gerente de mantenimiento debe contar con electricistas dentro de su

departamento o contratar periódicamente a una persona especializada que se encargue de su

revisión (outsourcing).

57

7.4 INSTALACIÓN DE AGUA POTABLE

Conjunto de tuberías, conexiones, piezas especiales que sirven como dispositivos para

conducir el agua potable. También se incluyen las cisternas que dispositivos de almacenamiento.

Las cisternas pueden colocarse bajo el nivel del suelo o pueden ser elevadas, aunque éstas

últimas son poco comunes debido a su poca funcionalidad. Para la construcción de un tanque

cisterna los trabajos incluyen trazo, excavación, armadurilla, tableado, fundición en piso, paredes

y cubierta.

Actualmente existen empresas que fabrican tanques de agua de polietileno lo cual permite

resolver los problemas de escasez de agua rápidamente y reduce las molestias de los trabajos de

albañilería. Este tipo de cisternas ofrece más higiene y seguridad. Sus ventajas son que el

polietileno garantiza su impermeabilidad contra los mantos freáticos, evita fugas por lo que el

agua se mantiene limpia, impiden que se genere olor y sabor en el agua, no permite la entrada de

impurezas, no sufren grietas ni fisuras y son flexibles y resistentes.

En la mayoría de los casos el mantenimiento de la instalación se refiere a la limpieza de

los tanques y cisternas de agua el cual se reduce a su limpieza cada seis meses debido a que su

tapa roscada impide la entrada de impurezas, etc. Este se hace a cargo del personal de

mantenimiento. Cuando se tiene problemas de fugas de agua por rompimientos de tuberías es

necesario contratar a personal especializado para arreglarla.

Se debe revisar que todas las conexiones del agua con las instalaciones estén dotadas de

mecanismos que eviten que los contaminantes vuelvan a entrar en la tubería de agua. Se deben

instalar y revisar continuamente las válvulas de temperatura y de descompresión en todos los

calentadores de agua para evitar una explosión en caso de avería en los controles.

7.5 SISTEMAS DE DRENAJE

Conductos fabricados con tubos de concreto u otros materiales cuya finalidad es la

extracción de agua superficial de un área determinada a través de medios naturales o artificiales.

Conectan a la red principal municipal por medio de los drenajes interiores en la vivienda.

58

Los sistemas de drenaje son tres:

- Drenaje general o de aguas negras. Proporcionados por la municipalidad. Su

función es colectar y desalojar las aguas servidas o pluviales provenientes de un

edificación.

- Drenaje domiciliar. Recogen en la planta baja de la vivienda las aguas servidas o

pluviales y las descargan en las redes del alcantarillado, fosas sépticas, etc.

- Particulares. Se llaman fosas sépticas y se construyen en dónde no existen las redes

municipales. Se construyen de materiales prefabricados de fibrocemento.

El mantenimiento del drenaje general es función de la municipalidad. Las fosas sépticas

generalmente se vacían cada tres años, pero se debe tomar en cuenta el tamaño de la vivienda y el

número de usuarios para verificar si necesitará de mantenimiento antes de los tres años.

7.6 SISTEMAS DE AMBIENTALIZACIÓN

Son los sistemas que regulan las condiciones ambientales para hacer más confortable el

clima de las viviendas, edificios, etc. Estos son los sistemas de calefacción, de ventilación y de

aire acondicionado.

7.6.1 Sistemas de Calefacción. El sistema de calefacción son el conjunto de dispositivos que

aumentan la temperatura de un ambiente a la temperatura atmosférica haciendo más cómodo el

espacio. Los sistemas de calefacción pueden ser chimeneas, sistemas centrales con vapor, agua

caliente o aire caliente por tuberías que transportan su energía térmica a todo el edificio.

La chimenea es utilizada para calentar habitaciones a través de la combustión de ciertos

materiales como carbón o madera. Su mantenimiento se refiere a la limpieza del hollín en la

campana y el tubo de salida del humo. Esto generalmente se hace una vez al año.

La más comúnmente utilizada en edificios, restaurantes y hoteles es el sistema de

calefacción central en el cual se distribuye calor al edificio entero a través de una caldera central

que funcionan con vapor o agua caliente. Las calderas utilizan combustibles, gas o carbón, y son

controladas por termostatos situados en las habitaciones.

59

El mantenimiento de las calderas que funcionan con gas se reduce al control de los

quemadores para regular el calor, pero las que funcionan con combustibles sólidos requieren de

la admisión de combustible adicional y la eliminación de cenizas del alimentador o de la parrilla.

El calor llega a la habitación a través de un radiador, para su mantenimiento se requiere revisar

sobre una base periódica su termostato.

7.6.2 Sistemas de Ventilación. Los sistemas de ventilación son necesarios para reponer el

oxígeno, diluir el dióxido de carbono y eliminar olores desagradables. Controlan el suministro y

la entrada de aire de forma independiente o en combinación con los sistemas de calefacción o aire

acondicionado para proporcionar el oxígeno suficiente a los ocupantes de un ambiente y eliminar

olores.

La ventilación puede ser natural a través de puertas y ventanas, pero éstas no son

suficientes hoy en día para los edificios. La ventilación es importante para eliminar los

contaminantes que pueda generar un área de trabajo, para esto es necesario utilizar dispositivos

mecánicos para aumentar el flujo natural del aire. Los dispositivos de ventilación más sencillos

son ventiladores instalados para extraer el aire viciado del edificio y favorecer la entrada de aire

fresco. Los sistemas de ventilación pueden combinarse con calentadores, filtros, controladores de

humedad y dispositivos de refrigeración.

El mantenimiento de estas instalaciones se debe planificar según las recomendaciones del

fabricante, por ser instalaciones que requieren de personal experto para su mantenimiento, es

necesario que se contrate los servicios de una empresa especializada.

7.6.3 Sistemas de Aire Acondicionado. Consiste en un conjunto de equipos que proporcionan

aire y mantienen el control de su temperatura, humedad y pureza con independencia de las

condiciones climáticas. Controlan el ambiente del espacio interior para la comodidad de las

personas o para conservar los materiales que ahí se almacenen o manejen. Sin embargo, hay que

distinguir entre aire acondicionado y aire refrigerado. Estas últimas son unidades de refrigeración

equipadas con ventiladores, que proporcionan un flujo de aire fresco filtrado.

Los sistemas centralizados de aire acondicionado, que proporcionan ventilación, aire

caliente y aire frío, según las necesidades del ambiente, son complejos y suelen instalarse durante

60

la construcción del edificio. Cada vez se automatizan más para ahorrar energía y se controlan por

computadoras u ordenadores.

El diseño del sistema de aire acondicionado depende del tipo de estructura en la que se va

a instalar, la cantidad de espacio, el número de ocupantes y del tipo de actividad que realicen. La

circulación del aire debe ser mayor en espacios en los que los ocupantes pueden fumar que en

recintos de igual capacidad en los que no está permitido.

El mantenimiento del aire acondicionado debe confiarse a personal externo capacitado

para ello debido a que su funcionamiento es muy complejo y no cualquier persona puede

entenderlo. El personal del departamento de mantenimiento se limita a chequear el nivel de gas

utilizado para el enfriamiento.

7.7 SISTEMAS DE ELEVACIÓN

Se refiere a los sistemas que permiten la subida y bajada de personas y mercancías.

Pueden ser elevadores y escaleras eléctricas.

El elevador es una cabina que se desplaza a través de vías verticales con mecanismos de

subida y bajada y con una fuente de energía que sirve para el transporte de personas y/o

mercancías, son controlados por una serie de reguladores que controlan una serie de dispositivos

para reducir la velocidad de la cabina si ésta aumenta, para apagar el motor y emplear un freno

electromagnético si la cabina continúa acelerándose, y para recurrir a un dispositivo de seguridad

mecánico si la velocidad llega a ser peligrosa.

Las escaleras eléctricas son aquellas cuyos peldaños se mueven en sentido ascendente o

descendente los cuales se encuentran montados de manera que se ajusten perfectamente. Cada

uno posee un eje ajustado por una cadena al eje de los demás peldaños, la cual se mueve a través

de una rueda dentada conectada mediante engranajes a un motor eléctrico.

El sistema de funcionamiento de un elevador y una escalera eléctrica es muy complejo y

por lo tanto para su mantenimiento debe ser contratado personal experto, ya que es un sistema de

transporte que si llegara a fallar podría poner en peligro la vida de las personas que lo utilizan.

61

7.8 RESUMEN

Las instalaciones son sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles se

puede tener acceso a varios servicios como lo son: sistemas de energía eléctrica, sistemas de agua

potable, etc. para hacer más cómoda nuestra vida dentro del espacio en viviendas, edificios,

restaurantes, hoteles, etc.

Existen diferentes instalaciones en un edificio cada una con un propósito específico, estas

son:

- Instalación eléctrica. Se refiere al conjunto de controles necesarios y conductores

para interconectar una o varias fuentes de energía eléctrica con el o los aparatos

receptores de energía.

- Instalación de agua potable. Son todas aquellas tuberías que se encargan de la entrada

y salida de agua potable del edificio.

- Sistemas de drenajes. Tuberías de concreto cuya finalidad es la extracción de agua

del edificio hacia las redes del alcantarillado municipal.

- Sistemas ambientalización. Se refiere a la calefacción, ventilación y aire

acondicionado. Estos regulan las condiciones ambientales para hacer más

confortable el clima de las viviendas, edificios, etc.

- Sistemas de elevación. Se refiere a los elevadores y escaleras eléctricas que son

mecanismos de bajada y subida que sirven de transporte a personas y/o mercancías.

Cada una de estas instalaciones provee al edificio de ciertas condiciones que son

necesarias para los usuarios ya que satisfacen las necesidades de iluminación y abastecimiento de

agua, y proveen de un ambiente cómodo y seguro.

El mantenimiento de estas instalaciones es necesario para que todo el edificio mantenga

su ambiente y estructura en condiciones favorables. Por ser instalaciones con funcionamiento

complejo, se requiere que el departamento de mantenimiento cuente con personal experimentado

de ser posible, sin embargo siempre se hará necesaria la contratación de los servicios de empresas

experimentadas en el campo, ya que un mal funcionamiento de éstos sistemas podría poner en

riesgo la seguridad de los usuarios y empleados.

62

PARTE 2

MANUAL DEL PROFESOR

63

1. EL MANTENIMIENTO

1.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Definir mantenimiento y exponer sus conceptos generales.

- Conocer de donde surgió el mantenimiento.

- Distinguir y definir las funciones básicas de la empresa.

- Reconocer la importancia del mantenimiento en una empresa.

1.2 IDEAS PRINCIPALES

Al terminar el capítulo el lector deberá tener claro que:

- El mantenimiento ha existido siempre en el mundo y que ha evolucionado atendiendo

al desarrollo de la tecnología, de la sociedad, economía, etc.

- Debido al constante cambio que experimentan las empresas hoy en día, es necesario

un enfoque global del mantenimiento hacia la competitividad aportando buenos

resultados.

- Todas las actividades que se realizan en una empresa están dirigidas a conseguir sus

objetivos particulares y cada una de ellas desempeña un papel importante e

insustituible.

- La prioridad del mantenimiento no es reparar fallas, sino prevenirlas para que pueda

operar satisfactoriamente.

1.3 RESUMEN

El mantenimiento es la satisfacción de una necesidad mediante la prestación de un

servicio, garantizando que un proceso se realiza de una mejor forma. Para esto es importante

considerar la seguridad de los usuarios y operarios, los procedimientos, lineamientos y políticas

del departamento de mantenimiento.

El mantenimiento ha existido desde que el hombre empezó a utilizar herramientas para

poder sobrevivir, éstas necesitaban afilarse, limpiarse, repararse, etc. No fue sino hasta la

64

revolución industrial que se produjo el concepto de mantenimiento con la introducción de las

máquinas que hacía de la producción una actividad más eficiente e innovadora, el empresario

limitaba el mantenimiento a la limpieza de la fábrica y a reparaciones menores, por lo que era

considerado un gasto más.

Con el paso del tiempo y el avance tecnológico se introdujo el Mantenimiento Preventivo

ya que era necesario una forma de mantenimiento que mantuviera las máquinas en buen estado y

evitara gastos innecesarios para la empresa. Hoy en día la globalización ha hecho que las

empresas sean más competitivas por lo que el mantenimiento se considera como una función

empresarial, pues aporta buenos resultados a la empresa.

Las empresas realizan actividades para conseguir sus objetivos particulares, las más

importantes son la producción, que es la que le da vida a la empresa ya que es la que le permite

satisfacer la necesidad para la cual ha sido creada y crea riqueza; la de mantenimiento que le

permite las condiciones óptimas a fin de satisfacer esa misma necesidad, y la administración que

es la que las engloba a todas a través de los principios de planeación, organización, integración ,

dirección y control.

Para realizar la función de mantenimiento es necesario que se tomen en cuenta tres

factores clave: calidad económica del servicio, duración adecuada del equipo, costos mínimos de

mantenimiento.

1.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS

- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 1 del libro de texto.

- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada

clase.

- Realizar una pequeña investigación de qué es el mantenimiento y exponerlo en clase.

Se pueden comparar definiciones y discutir sobre los elementos que la componen

para luego llegar a desarrollar una definición personal. La investigación podría

realizarse dentro de un período de clase.

65

5.4 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS

1. Defina con sus palabras qué es mantenimiento.

2. ¿Por qué el mantenimiento varía en diferentes tipos de empresas?

3. ¿Por qué es importante el mantenimiento dentro de una empresa?

4. ¿Cuál es el objetivo principal del mantenimiento?

5. ¿Qué aspectos influyen en los costos de un departamento de mantenimiento?

6. ¿Cuál es la relación de la función de producción y administración con el mantenimiento?

66

2. TIPOS DE MANTENIMIENTO

2.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Definir los diferentes tipos de mantenimiento.

- Reconocer y explicar la diferencia entre los diferentes tipos de mantenimiento.

2.2 IDEAS PRINCIPALES

Al terminar de leer el capítulo el lector deberá tener claro qué:

- El mantenimiento es una función importante dentro de la empresa ya que

contribuye a que sus sistemas e instalaciones funcionen correctamente atendiendo

periódicamente a sus necesidades.

- El desarrollo de las primeras teorías administrativas tuvo un gran impacto en la

evolución del mantenimiento.

- Existen diferentes tendencias del mantenimiento.

- El mantenimiento correctivo es aquel que se ejecuta porque algo falló, pero en las

empresas se trabaja para tratar de minimizar su ocurrencia debido a los altos costos

que ocasiona en repuestos, mano de obra y tiempo.

- Las empresas han padecido la necesidad y evaluado el beneficio de no parar la

producción debido a los gastos que acarrea realizando el mantenimiento sobre una

base fija y constante cambiando el concepto de reparar a prevenir.

2.3 RESUMEN

Existen diferentes tipos de mantenimiento, cada uno de los cuáles cubre una necesidad

específica. Estos son el mantenimiento correctivo que es el que se realiza cuando la máquina

falla, conlleva una evaluación de la falla, la decisión de qué se hará con la pieza o equipo, la toma

de la decisión y aplicación.

El mantenimiento preventivo es aquel con el cual se realizan servicios sobre una máquina

para evitar la ocurrencia de una falla en ella, se realiza sobre una calendarización bien planeada

67

bajo los análisis y evaluaciones periódicas de las maquinarias y las recomendaciones de los

fabricantes.

El mantenimiento preventivo se ha modificado incorporando tendencias que lo hacen

funcionar más eficientemente. Es así ha dado lugar al analítico debido a que realiza estadísticas a

través de las evaluaciones realizadas a las máquinas que permiten predecir cuándo puede ocurrir

una falla, dando lugar así al mantenimiento predictivo logrando detectar los cambios en las

condiciones de la maquinaria y actuar oportunamente. También da lugar al mantenimiento

técnico que es la realización de un servicio preventivo en tiempos ociosos del proceso de

producción.

El mantenimiento también puede clasificarse de acuerdo a la forma en que se estructura

dentro de la empresa. Así, el mantenimiento queda dividido en informal si es en una empresa

pequeña en dónde no se encuentra contratado personal especializado dentro del departamento o

formal si es un departamento completamente organizado en una empresa grande, que cuenta con

recursos tanto humanos como materiales para realizar los servicios de mantenimiento.

En cuanto a la acción de proveer mantenimiento, éste puede ser externo o interno. Puede

realizarse con personal interno si las necesidades son cubiertas por la experiencia del personal

contratado o externas si es un servicio que no puede ser realizado por personal de la empresa

debido a su dificultad, especialización, etc.

2.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS

- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas correspondientes al capítulo 2 del

libro de texto.

- Evaluación del capítulo a través de exámenes cortos al finalizar cada clase.

- Antes de presentar el tema se puede dejar una investigación sobre qué tipos de

mantenimiento existen para comentarlos en clase y compararlos con los presentados en

clase.

- Presentar la siguiente hipótesis para discutirla en grupos y después llegar a un concenso:

“En Guatemala son muy pocas las empresas que practican el mantenimiento preventivo,

la mayoría sigue realizando las reparaciones cuando se presenta una falla, por lo que no

existe la tendencia a minimizar su ocurrencia.”

68

- En grupos los estudiantes intercambiarán opiniones acerca del documento entregado en

la clase anterior y expondrán la importancia de los 10 puntos que menciona el artículo.

- Investigar los conceptos de eficacia y eficiencia. Compararlos y explicar su relación con

el mantenimiento.

- Investigar qué tipos de mantenimiento son más utilizados en empresas de servicio.

69

2.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS

1. ¿Qué es el mantenimiento correctivo?

2. ¿Qué es el mantenimiento preventivo?

3. ¿Qué se necesita para realizar el mantenimiento preventivo?

4. ¿Cuál es la importancia del mantenimiento preventivo.

5. ¿Por qué es necesario elaborar una ficha técnica de cada sistema o instalación?

6. ¿Es necesario realizar en una empresa todos los tipos de mantenimiento?

7. ¿Qué son la eficacia y eficiencia? Compárelos.

8. Determine cómo contribuyen la eficacia y la eficiencia a lograr un buen sistema de

mantenimiento en la empresa.

70

3. NUEVAS TENDENCIAS DEL MANTENIMIENTO

3.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Conocer nuevas tendencias del mantenimiento.

- Definir y explicar la importancia del MPT.

- Definir y explicar la importancia de la OIM.

- Definir y explicar una nueva forma de mantenimiento preventivo.

3.2 IDEAS PRINCIPALES

Al terminar el capítulo el lector deberá tener claro que:

- Como consecuencia del entorno cambiante de los negocios y el deseo de una

mayor competitividad se han desarrollado nuevas formas de mantenimiento que

hacen más eficientes las actividades de la empresa.

- El Mantenimiento Productivo Total es una de las tendencias con más auge debido

a la combinación del mantenimiento con el control de la calidad total obteniendo

grandes beneficios.

- Es necesario que el mantenimiento se integre y oriente a los objetivos generales

de la empresa para que ésta sea competitiva.

3.3 RESUMEN

El mundo de hoy, es un mundo globalizado, por eso es importante que las empresas

conozcan las nuevas tendencias del mercado para poder actualizarse y mantenerse competitivas.

Dentro del mundo del mantenimiento existen varias tendencias nuevas que dependen del tipo de

empresa a la cual se apliquen entre ellas se puede mencionar:

El mantenimiento productivo total, que es la combinación del mantenimiento preventivo y

el control de la calidad total, se refiere a mantener los equipos en buenas condiciones, a limpiarlo,

lubricarlo y repararlo. Todos los empleados están involucrados y apunta a eliminar todo defecto

accidente o rotura.

71

La optimización integral del mantenimiento se orienta a la función de mantenimiento y

competitividad de la empresa a través del aseguramiento de la disponibilidad y confiabilidad

deseadas en la maquinaria y el equipo.

3.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS

- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 3 del libro de texto.

- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada clase.

- Presentación del documento Mantenimiento Productivo Total (Anexo 1) y se pedirá a los

alumnos que investiguen una empresa que haya implementado el MPT y las razones del

éxito o fracaso de la misma.

- Presentación de la investigación anterior para comparar y discutir los casos que tuvieron

éxito con los que no.

72

3.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS

1. ¿Qué es el MPT?

2. ¿Por qué cree que es una herramienta muy utilizada hoy en día?

3. ¿Cuáles son los 8 pilares del MPT? ¿En dónde radica su importancia?

4. ¿Qué es la OIM y hacia dónde se orienta?

5. Según lo visto en clase ¿Cuál es la diferencia entre la nueva forma de hacer el

mantenimiento preventivo y la forma usual?

73

4. GENERALIDADES DE UN MANUAL DE MANTENIMIENTO

4.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Proporcionar los lineamientos generales de cómo conformar un manual de

mantenimiento.

- Conocer y explicar la importancia de un manual de mantenimiento.

- Identificar las actividades que se espera realice un departamento de mantenimiento.

4.2 IDEAS PRINCIPALES

Al terminar el capítulo el lector deberá tener claro que:

- Contar con un manual de mantenimiento que sea reflejo de un sistema informatizado, que

incluya la manera de estructurarse , de organizarse y de realizar las actividades asegura

la excelencia gerencial y el éxito de las operaciones de mantenimiento.

- El manual es importante porque facilita una acción planificada y eficiente, permite la

formación de personal y la integración de los miembros del departamento.

4.3 RESUMEN

El mantenimiento constituye un sistema cuya función consiste en apoyar todo lo referente

a ajustes, reparaciones, reemplazos o modificaciones de los componentes de una planta para que

la misma pueda operar satisfactoriamente en calidad / cantidad durante un período dado.

Para poder operar eficientemente, con el menor costo y menor tiempo, es necesario dentro

del departamento la elaboración de un manual que incluya el modo de estructurarse, de

organizarse y de realizar las actividades del mismo.

Un manual de mantenimiento refleja la filosofía, política, organización, procedimientos

de trabajo y de control de esta área de la empresa. Se actualiza periódicamente eliminando los

deberes y obligaciones que están descontinuados e incorporando las instrucciones para las nuevas

obligaciones.

74

El manual de mantenimiento es importante porque facilita la planificación y ejecución de

las actividades de mantenimiento, ayuda a la formación de nuevo personal y permite la

integración de todos los miembros del departamento.

4.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS

- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 4 del libro de texto.

- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada clase.

- Antes de presentar el tema podría realizarse una actividad en grupo en dónde los

estudiantes sugieran qué puntos en su opinión son indispensables en un manual de

mantenimiento para después comparar las opiniones de los grupos.

- Después de presentar el tema, entablar una discusión sobre los puntos propuestos en éste

tema y sobre los sugeridos por los estudiantes.

- Investigar en una empresa si existe un manual de mantenimiento y si es utilizado por el

personal.

75

4.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS

1. ¿Por qué es importante plasmar en un manual todas las actividades y procedimientos del

departamento de mantenimiento?

2. ¿Podría un departamento de mantenimiento subsistir sin la existencia de dicho manual?

De ser así, ¿en qué condiciones lo haría?

3. ¿Qué tipos de planos existen?¿Cuál es su utilidad al mantenimiento?

76

5. ADMINISTRACIÓN DEL MANTENIMIENTO

5.1 OBJETIVOS

Después de leer el capítulo el lector podrá:

- Comprender la importancia de la administración del departamento de mantenimiento.

- Definir y explicar los elementos esenciales de la administración del mantenimiento.

- Entender los aspectos generales de las 5 funciones administrativas y su aplicación al

mantenimiento.

5.2 IDEAS PRINCIPALES

- Para que el departamento de mantenimiento funcione eficientemente es necesario que sea

bien administrado, esto significa que se planifiquen las actividades, se determinen y

organicen las funciones del departamento, que se administre al personal, que se motive al

personal y se controle que todo se realice bien.

- La planeación es importante para determinar hacia dónde se dirige el departamento y

cuáles son los lineamientos y procesos que hay que seguir para cumplir con los

objetivos.

- La organización del mantenimiento es indispensable para establecer cuáles son sus

funciones, quién debe realizarlas y cómo deben realizarse.

- Es necesario que el departamento tenga claro que su personal es muy importante y por

eso debe establecer criterios claros para sus políticas de contratación y capacitación.

- El control de las actividades del departamento es importante para determinar si éstas se

desarrollan de acuerdo a lo planeado y dentro del presupuesto establecido, de no ser así,

se detectan las desviaciones del plan, se evalúan diferentes alternativas para solucionarlo

y se corrigen.

5.3 RESUMEN

El departamento de mantenimiento de una empresa se encuentra organizado en diferentes

áreas, cada una de ellas con el objetivo de atender, resolver, modificar y optimizar las funciones

del departamento. Para que el departamento funcione eficientemente es necesario que sea bien

77

administrado, esto significa que se planifiquen las actividades, se determinen y organicen las

funciones del departamento, que se administre al personal, que se motive al personal y se controle

que todo se realice bien.

En la planeación se describe detalladamente el objetivo que el departamento persigue

durante un período de actividad específico, a partir de él se desarrollan las estrategias necesarias

para conseguirlo. Incluye también la definición de las políticas bajo las cuales el departamento

realizará sus actividades, éstas son indispensables porque limitan el área de trabajo y definen la

responsabilidad que se tiene. También es necesario la definición de los procesos ya que así se

sabrá detalladamente qué pasos seguir en cualquier situación. Por último se traduce el plan en

forma numérica para desarrollar un presupuesto.

La organización del departamento es indispensable para establecer cuáles son las

funciones generales del departamento. Incluye la elaboración de un organigrama el cuál refleja la

jerarquía del departamento y las líneas de autoridad. En este paso es indispensable que el gerente

o jefe del departamento defina claramente los perfiles de puestos ya que ayudarán a ser

contrataciones más rápidas y con menor costo.

Luego se determinan los procesos que se llevarán a cabo para el reclutamiento de

personal, se definen los criterios para seleccionar a un candidato a un puesto. Es necesario que

todo departamento de mantenimiento tenga presente que la capacitación es muy importante para

el mejoramiento de las habilidades de los empleados, lo cual trae como consecuencia una mayor

eficiencia en las actividades del departamento. Para contribuir también a la eficiencia se debe de

realizar evaluaciones de desempeño de los trabajadores en su puesto de trabajo y brindar

retroalimentación a éstos para que mejoren o felicitarlos.

Es importante definir quién toma las decisiones en las diferentes áreas, de esta forma se

evitarán confusiones y problemas. Si se decide delegar la autoridad se debe definir claramente a

quién se le esta delegando, por qué se le delega .

Por último el control sirve para saber si se está desarrollando las actividades de acuerdo a

lo planeado y dentro del presupuesto establecido. Si no es así se detectan las desviaciones del

plan, se evalúan diferentes alternativas para solucionarlo y se corrigen.

78

5.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS

- Presentar del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 5 del libro de texto.

- Evaluación del contenido a través de exámenes cortos al inicio de cada clase.

- Podría realizarse una investigación en la que los alumnos reunidos en grupos

investigaran a cerca de cómo se realizan las 5 funciones administrativas dentro de

una empresa. Cada grupo hará una presentación al resto de la clase. Este trabajo

deberá ser entregado y expuesto en clase.

- Investigar sobre los elementos esenciales de la planeación y entablar una pequeña

discusión para dar así la introducción al tema.

- Definir una serie de políticas administrativas que pudiera tener un departamento de

mantenimiento.

- Al terminar la presentación de cada función administrativa, los alumnos podrían

agruparse para determinar cuáles serían los elementos correspondientes a la misma

de un departamento de mantenimiento ficticio. Esto podría hacerse durante el

período de clase.

- Entrega del documento Best Practices in Mantenance. (Anexo 2) Después de la

lectura dividir la clase en grupos, cada uno que presente ejemplos específicos de

éstas diez prácticas.

- Investigación de los diferentes tipos de organigrama administrativos en diferentes

tipos de empresas que requieren de un departamento de mantenimiento para realizar

una comparación a la siguiente clase.

- Presentación del documento “Controlando y evaluando la gestión de

mantenimiento.” (Anexo 3) como material complementario.

- Investigación durante el período de clase en internet o la biblioteca sobre

herramientas de control, para esto contarán con 20 minutos, luego tendrán el resto

del período para exponer el resultado de su investigación.

- Podría convenirse una conferencia con el encargado del Departamento de

Mantenimiento de la Universidad para que exponga cómo realizan sus actividades.

- Entrega del documento “Maintenance, a Bussiness Centre Aproach”. (Anexo 4)

Dividir la clase en dos grupos cada uno representando a una empresa que tiene

problemas en el mantenimiento y otras qué le diga cómo solucionarlos.

79

5.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS

1. ¿Cuál es la utilidad de la administración en el departamento de mantenimiento?

2. ¿Qué es la planeación? ¿Cuáles son sus elementos esenciales?

3. ¿Qué es la organización?

4. Realice un organigrama de mantenimiento para una empresa pequeña, una mediana y una

grande.

5. Realice un plan de motivación para un departamento de mantenimiento.

6. ¿Que otras herramientas de control se encuentran disponibles a los administradores hoy

en día?

80

6. GENERALIDADES DEL MANTENINIENTO EN INSTITUCIONES HOTELERAS

6.1 OBJETIVOS

Al finalizar el capítulo el lector podrá:

- Conocer cómo se realiza la actividad de mantenimiento en un hotel.

- Entender y explicar la importancia de la función de mantenimiento en el hotel.

6.2 IDEAS PRINCIPALES

- La función básica de un establecimiento hotelero es prestar un buen servicio al cliente

resolviendo sus necesidades de descanso y alimentación.

- Un mal mantenimiento puede ocasionar que el cliente no regrese al hotel, ésta es una

pérdida que no se puede permitir.

- Los servicios de mantenimiento en un establecimiento hotelero repercuten en la

satisfacción del cliente y en su tendencia a regresar al hotel.

- Para poder planificar el mantenimiento es recomendable clasificar las áreas del hotel

tomado en cuenta las instalaciones que por sus características son importantes y que

tienen una relación directa con el cliente.

6.3 RESUMEN

Un establecimiento hotelero se crea con el objetivo de satisfacer las necesidades básicas

de alojamiento y alimentación de las personas, por ello sus instalaciones y todos sus elementos

deben encontrarse en perfecto estado para poder satisfacer de la mejor manera estas necesidades.

Es importante realizar un plan de mantenimiento en el cuál se consideren todas las áreas

del hotel y sus necesidades, tomando en cuenta siempre la seguridad del cliente y del personal que

realiza el mantenimiento.

Los beneficios que trae consigo el servicio de mantenimiento en un establecimiento

hotelero son:

- Aumenta y/o mantiene la seguridad del cliente.

81

- El índice de quejas disminuye.

- El buen funcionamiento de las instalaciones es un indicio de la calidad y prestigio del

establecimiento, lo cual repercute en la satisfacción del cliente y en su tendencia a

regresar en otra ocasión.

Para realizar el mantenimiento preventivo y correctivo es recomendable dividir al hotel en

las siguientes áreas, tomando en cuenta que cada una de ellas por sus características es importante

para el buen funcionamiento de las instalaciones generales:

- Áreas Exteriores

- Fachadas

- Jardines

- Áreas deportivas

- Piscinas

- Áreas Interiores

- Infraestructura.

- Instalaciones eléctricas generales.

- Sistemas de agua potable.

- Sistemas de ventilación, calefacción y elevación.

- Maquinaria y equipo.

- Drenajes.

- Habitaciones.

- Sistemas de comunicaciones.

6.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS

- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 5 del libro de

texto.

- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada

clase.

- Realizar una investigación acerca de cómo se encuentra organizado el departamento

de mantenimiento en un hotel y presentarla en clase.

- Por grupos elaborar un check list de las instalaciones que necesitan mantenimiento

basado en las áreas propuestas en clase. (Cada grupo investigará sólo un área).

Exponerlo en clase.

82

6.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS

1. ¿ Por qué es importante el mantenimiento en una institución hotelera?

2. ¿ Qué áreas del hotel deben estar incluidas dentro del plan de mantenimiento preventivo?

3. ¿Cómo haría el plan de mantenimiento preventivo de dichas áreas?

4. ¿ Cuál es el objetivo del mantenimiento correctivo en una institución hotelera?

83

7. GENERALIDADES PARA EL MANTENIMIENTO DE LAS DIFERENTES

INSTALACIONES

7.1 OBJETIVOS

Al finalizar el capítulo el lector podrá:

- Conocer los diferentes tipos de instalaciones que existen en un edificio, vivienda, hotel,

etc.

- Reconocer la importancia de brindar mantenimiento a éstas instalaciones.

7.2 IDEAS PRINCIPALES

- Las instalaciones son sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles

podemos tener acceso a varios servicios.

- Las más importantes son: instalaciones del sistema eléctrico, instalaciones de agua

potable, sistemas de drenaje de agua, sistemas de ambientalización: que incluyen la

calefacción, aire acondicionado y ventilación, y los sistemas de elevación que se

encargan del transporte vertical de personas y/o mercancías.

- Todos son sistemas son importantes y tienen una función específica dentro de la

estructura general de una vivienda o edificio, proveen de un ambiente cómodo y seguro

para los usuarios y por eso es importante el mantenimiento de sus dispositivos.

7.3 RESUMEN

Las instalaciones son sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles se

puede tener acceso a varios servicios como lo son: sistemas de energía eléctrica, sistemas de agua

potable, etc. para hacer más cómoda nuestra vida dentro del espacio en viviendas, edificios,

restaurantes, hoteles, etc.

Existen diferentes instalaciones en un edificio cada una con un propósito específico, estas

son:

84

- Instalación eléctrica. Se refiere al conjunto de controles necesarios y conductores

para interconectar una o varias fuentes de energía eléctrica con el o los aparatos

receptores de energía.

- Instalación de agua potable. Son todas aquellas tuberías que se encargan de la entrada

y salida de agua potable del edificio.

- Sistemas de drenajes. Tuberías de concreto cuya finalidad es la extracción de agua

del edificio hacia las redes del alcantarillado municipal.

- Sistemas ambientalización. Se refiere a la calefacción, ventilación y aire

acondicionado. Estos regulan las condiciones ambientales para hacer más

confortable el clima de las viviendas, edificios, etc.

- Sistemas de elevación. Se refiere a los elevadores y escaleras eléctricas que son

mecanismos de bajada y subida que sirven de transporte a personas y/o mercancías.

Cada una de estas instalaciones provee al edificio de ciertas condiciones que son

necesarias para los usuarios ya que satisfacen las necesidades de iluminación y abastecimiento de

agua, y proveen de un ambiente cómodo y seguro.

Cada una de estas instalaciones provee al edificio de ciertas condiciones que son

necesarias para los usuarios ya que satisfacen las necesidades de iluminación y abastecimiento de

agua, y proveen de un ambiente cómodo y seguro.

El mantenimiento de estas instalaciones es necesario para que todo el edificio mantenga

su ambiente y estructura en condiciones favorables. Por ser instalaciones con funcionamiento

complejo, se requiere que el departamento de mantenimiento cuente con personal experimentado

de ser posible, sin embargo siempre se hará necesaria la contratación de los servicios de empresas

experimentadas en el campo, ya que un mal funcionamiento de éstos sistemas podría poner en

riesgo la seguridad de los usuarios y empleados.

7.4 ACTIVIDADES SUGERIDAS

- Presentación del capítulo apoyado en las diapositivas del capítulo 5 del libro de

texto.

- Evaluación del contenido del capítulo a través de exámenes cortos al inicio de cada

clase.

85

7.5 PREGUNTAS DE EVALUACIÓN SUGERIDAS

1. ¿Qué es una instalación?

2. ¿Cuáles son las instalaciones más importantes?

3. Defina cada una de las instalaciones.

4. ¿Cuáles son los diferentes tipos de calefacción que existen?

5. ¿Por qué es necesaria la contratación de personal externo para el mantenimiento de

algunas de éstas instalaciones?

86

CONCLUSIONES

La Propuesta de elaboración del Libro de texto, Manual del Profesor; Material Docente y

Actividades Pedagógicas para el curso de servicios Operativos III (mantenimiento), describe el

perfil y las características que el curso necesita como base para poder cumplir con los objetivos

para los cuáles ha sido incluido dentro del Pénsum de la Carrera de Hotelería y Turismo.

La elaboración de un Libro de texto, Manual de Profesor, Material Docente y Actividades

Pedagógicas para el curso de Servicios Operativos III, es necesaria para que su contenido sea

actualizado e incluya todos los aspectos relevantes del mantenimiento en la hotelería.

Con el Libro de texto, Manual de Profesor, Material Docente y Actividades Pedagógicas

se proporciona al catedrático las estrategias necesarias para el desarrollo del curso ya que incluye

los aspectos más importantes del mantenimiento en la industria de la hospitalidad

El uso del Manual del Profesor evitará confusiones, ya que constituye una guía de qué,

cómo y cuándo deben tratarse los temas y de esta forma se imparta un contenido completo y se

logre cubrir el contenido del curso al final del semestre.

87

RECOMENDACIONES

Debido a los constantes cambios que las empresas viven hoy en día se desarrollan nuevas

tendencias administrativas dentro del mantenimiento que las hacen más eficientes. Por eso, es

recomendable actualizar periódicamente el curso para que el alumno pueda tener a su alcance la

información más reciente e innovadora.

88

BIBLIOGRAFÍA

BIANCHI, Cerezo Rodolfo. Estudio de Factibilidad para la Implementación de TPM en el

área de producción de un Restaurante de comida Rápida. Guatemala: Universidad del Valle

de Guatemala, 2000.

BIOSCA, Doménech. 1000 Detalles que hay que Cuidar en un Hotel, un Restaurante, un

Bar. México: Editorial Limusa, 1997.

CASTILLO, Quiñónez Alma Consuelo. Diseño: Elaboración de un Plan de Mantenimiento

Centrado en Fiabilidad. Guatemala: Universidad Rafael Landívar, 2000.

DOUNCE, Villanueva Enrique. La Administración en el mantenimiento. Tercera edición.

México: Editorial Continental S.A., 1997.

GONZÁLES, Antonio y Laureano Hechavarría. Metodología para Seleccionar Sistemas de

Mantenimiento. Disponible en: http.www.mantenimientomundial.com.

HERNÁNDEZ, Cruz. Controlando y Evaluando la Gestión de Mantenimiento. 2002.

Disponible en http.www.mantenimientomundial.com.

HIATT, Bruce. Best Practices in Maintenance. Disponible en http.www.tpmonline.com.

HUACUZ, Héctor. Determinación de la frecuencia Optima de Mantenimiento Preventivo.

Revista No.10. 2002. Disponible en: http.www.mantenimientomundial.com.

Mantenimiento Productivo Total. Estados Unidos: 2002. Disponible en

http.www.tpmonline.com.

MARCHIO, Carlos Oscar. Gestión del Mantenimiento. Disponible en

http.www.worldclassmanagment.com.

MENESTRES Soler, Juan R. Técnicas de Gestión y Dirección Hotelera. Madrid: Ediciones

Gestión 2000 S. A, 2003.

89

MORA, Enrique. Maintenance a Bussiness Centre Aproach. Estados Unidos: 2002. Disponible

en: http.www.tpmonline.com.

MORA, Enrique. Mantenabilidad. Estados Unidos: 2002. Disponible en:

http.www.tpmonline.com.

PRANDO, Raúl. Manual de Gestión de Mantenimiento. Mantenimiento a la medida.

Guatemala: Editorial Piedra Santa, 1996.

RAMÍREZ, Cavaza César. Hoteles. Gerencia, Seguridad y Mantenimiento. México:

Editorial Trillas S.A. de C.V, 1990.

ROBINS, Stephen. Comportamiento Organizacional. Octava edición. México: Prentice

Hall, 1999.

SOTUYO Blanco, Santiago. Optimización Integral del Mantenimiento. Revista No.11, 2002.

Disponible en http.www.mantenimientomundial.com.

VÁSQUEZ Paz, María Lucila. Criterios Para el Mantenimiento en Hoteles. Guatemala:

Instituto Femenino de Estudios Superiores, Escuela de administración. Universidad de San

Carlos de Guatemala, 1984.

90

GLOSARIO

CONFIABILIDAD. Probabilidad de estar funcionando sin fallas durante un determinado tiempo

en unas condiciones de operación dadas.

FUNCIÓN DE MANTENIMIENTO. Esta formada por el conjunto de personas y maquinarias

de producción. Tiene el objetivo de que la máquina siga prestando las funciones para la cual fue

concebida.

FUNCIÓN DE PRODUCCIÓN. Es la unión de los grupos humanos, los equipos y la maquinarias

de trabajo que dan como resultado los procedimientos productivos

INSTALACIÓN. Sistemas o conjuntos de elementos, por medio de los cuáles podemos tener

acceso a varios servicios como lo son: sistemas de energía eléctrica, sistemas de agua potable, etc

para hacer más cómoda nuestra vida dentro del espacio en viviendas, edificios, restaurantes,

hoteles, etc

MANTENABILIDAD. Probabilidad de poder ejecutar una determinada operación de

mantenimiento en el tiempo de reparación prefijado y bajo las condiciones planeadas.

MANTENIMIENTO. Es el conjunto de actividades técnicas que aseguran el funcionamiento

permanente de las instalaciones, al evitar su deteriora prematuro, al solucionar situaciones

anormales que se presentan, y al permitir disponer a los usuarios de un ambiente de seguridad,

orden y limpieza.

MANTENIMIENTO ANALÍTICO. Se realiza en base a un análisis estadístico de fallas, basados

en el mantenimiento aplicado a la máquina

MANTENIMIENTO CORRECTIVO. Es aquel que se ejecuta porque la máquina falló.

MANTENIMIENTO EXTERNO. Es cuando se recurre a empresas especializadas que prestan un

servicio determinado para empresas que así lo requieran, se planean y se realizan mediante un

contrato.

91

MANTENIMIENTO FORMAL. Generalmente es la forma en que se organizan las empresas

medianas o grandes, debido a que cuentan con máquinas especializadas y cuyo tipo de

mantenimiento requiere un alto nivel de preparación para poder cumplir con cualquier obligación

que se presente.

MANTENIMIENTO INFORMAL. El departamento de mantenimiento se encuentra organizado

de manera empírica, muchas veces incluye la limpieza del edificio, etc. el personal no suele tener

mucha experiencia y por lo general no es especializado.

MANTENIMIENTO INTERNO. Es el que es realizado por las personas que están contratadas en

las planillas del departamento de mantenimiento, generalmente sus tareas están bien definidas y

cuentan con cierto grado de especialización

MANTENIMIENTO PERIÓDICO. Se realiza en base a una calendarización sin importar si el

equipo presenta una falla o no.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO. Consiste en la serie de trabajos que se realizan sobre una

máquina para evitar la recurrencia de una falla en ellas.

MANTENIMIENTO TÉCNICO. Algunos trabajos de mantenimiento están calendarizados en los

tiempos ociosos del sistema. Se planea el servicio de una manera progresiva.

SOPORTABILIDAD. Probabilidad de poder atender una determinada solicitud de

mantenimiento en el tiempo de espera prefijado y bajo las condiciones planeadas.

TPM (Mantenimiento Productivo Total). Combinación del mantenimiento preventivo y el control

de la calidad total. Se trata de que los empleados participen proactivamente y se interesen por las

máquinas con las cuáles realicen su trabajo diario, para así lograr una cultura de ingeniería y

gerencia para garantizar que los equipos funcionen bien durante todo el día.

92

ANEXO 1

MANTENIMIENTO PRODUCTIVO TOTAL

Luego de su exitosa implementación en miles de importantes empresas en Asia, hacia

finales de los 70's el TPM comenzó a aplicarse en América. Importantes organizaciones como

Dupont, Kodak, Motorola, , Ford Motor Co., Boeing y también el Servicio Postal de los EE.UU.

comenzaron a usar ésta, considerada por el gobierno Estadounidense como una de las "mejores

prácticas de manufactura". Ahora varios cientos de empresas ya se encuentran bajo este innovador

proceso del TPM. Sin embargo, sólo un pequeño porcentaje de ellas tienen éxito en esta

disciplina. Mantenimiento Productivo Total, (TPM por sus siglas en inglés), es una de las más

valiosas estrategias a seguir por quienes quieren estar competitivos durante las décadas de la

"competencia de clase mundial".

Ford, Eastman Kodak, Dana Corp., Allen Bradley, Harley Davidson; son solamente unas

pocas de las empresas que han implementado TPM con éxito. Todas ellas reportan una mayor

productividad gracias a esta disciplina. Kodak por ejemplo, reporta que con 5 millones de dólares

de inversión, logró aumentar sus utilidades en $16 millones de beneficio directamente derivado de

implementar TPM. Una fábrica de aparatos domésticos informa de la reducción en cambio de

dados en sus troqueladoras de varias horas a sólo 20 minutos! Esto equivale a tener disponibles el

equivalente a dos o tres máquinas más, con valor de un millón de dólares cada una, pero sin haber

tenido que comprarlas o rentarlas. En algunas de sus divisiones, Texas Instruments reporta hasta

un 80% de incrementos de su productividad. Prácticamente todas las empresas mencionadas

aseguran haber reducido sus tiempos perdidos por fallas en el equipo en 50% o más, también

reducción en inventarios de refacciones y mejoramiento en la puntualidad de sus entregas. La

necesidad de subcontratar manufactura también se vio drásticamente reducida en la mayoría de

ellas.

Hoy con una competitividad mayor que nunca antes, es indudable que el TPM es la

diferencia entre el éxito o el fracaso para muchas empresas. Ha quedada demostrada su eficacia

no sólo en plantas industriales, también en la construcción, el mantenimiento de edificios,

transportes y varias otras actividades incluidos varios deportes (NT). Los empleados de todos los

niveles deben ser educados y convencidos de que TPM no es "el programa del mes", sino que es

un plan en el que los más altos niveles gerenciales se hallan comprometidos para siempre,

93

incluida la gran inversión de tiempo mientras que dure su implementación. Si cada quien se

compromete como debe, los resultados serán excelentes comparados con la inversión realizada.

Qué es TPM y qué no es.

TPM no solo es una estrategia, pero una nueva filosofía de mejoramiento continuo y labor

de equipo que genera un sentido de propiedad en el (la) (los) (las) operador (a) (es) (as) de cada

máquina así como en el supervisor y en la gente de mantenimiento que se vea involucrada en el

proyecto TPM. Todos los participantes adquieren un verdadero compromiso. Todos toman una

nueva actitud de mayor responsabilidad. TPM es en Mantenimiento lo que Calidad Total es a

Producción.

TPM NO ES

- Un plan que se pone en práctica por una temporada y luego se deja en el olvido.

- Un servicio de reparación general de máquinas.

- Una tarea más que desempeñar.

Por el contrario:

- Es una nueva cultura que llega para quedarse.

- Una forma de traer las máquinas a su óptima condición y conservarlas así.

- Una práctica que hace nuestro trabajo más fácil, cómodo, eficiente y seguro.6

6 Mantenimiento Productivo Total. Estados Unidos: 2002. Disponible en http. www.tpmonline.com.

94

ANEXO 2

BEST PRACTICES IN MAINTENANCE

A 10 Step Program in Establishing a World Class Maintenance Organization.

For years, industrial and other organizations concentrated most of their attention upon

product production, generally ignoring the maintenance function, viewing it as a necessary evil.

During the last 6 or so years there has been a gradual attitude change in how general corporate

managers view the maintenance function. One of the most important factors forcing this change

was that maintenance departments became major cost centers within those organizations. Today

with general operating costs rising at the rate of 10% +/- each year, there is the potential for the

realization of significant savings in the maintenance department that deserves serious scrutiny. By

implementing certain of the advanced management practices outlined here savings can be very

significant.

By integrating the listed programs the Maintenance Department, will produce dividends

in the immediate, as well as for the long term value enhancement. Through the application of

Good Management Practices (GMaP), and with the use of sound technical expertise, cost

reductions in the range of 20% to 35% are within the realm of possibility. Industrial Maintenance

Managers who integrate all of the listed programs will experience profound affects, gain increased

control over the performance of their organizations, and thus achieve real successes. How much

success will be dependent upon how well each specific function and each specific activity are

integrated into the plant maintenance and production work routine. There are thirteen basic facets

to Best Practices in Maintenance as they will have an impact on the organization when

integrated, they are:

1. Philosophical and Theoretical Shifts. To achieve Best Practices, within the maintenance and

production organizations, there must be both a technological and an organizational philosophical

shift in the way that departments conduct their daily business. Unless both the technical and

organizational shifts occur at the same time, the cycle of change can not be sustained. The

organization will slip back to its old ways, failing to achieve these Best Practices in Maintenance.

2. Understanding Change. Most people fear changes therefore are resistant to it. It is important

that everyone realize the importance of making the necessary changes. Only those willing to make

the changes necessary can expect to achieve real success. As the maintenance and production

95

organizations make the decision to become a World Class Organization, they must be willing to

develop within themselves a highly disciplined and committed plan of action. Once the plan of

action is developed, it must be reviewed and agreed upon by top management. When approval has

been received, maintenance and production managers must move boldly and swiftly to make the

changes as necessary and implement the plan as rapidly as possible.

3. Teamwork. All plant operation and support personnel need to be informed of the plan and its

affect upon each individual in a timely fashion. They need to participate in the re-engineering

processes so they can gain ownership. Personnel who understand and agree with a process are

more willing to cooperate with it, and will be less likely to create difficulties later on. Teamwork

throughout the organization realignment process is critical to achieve success.

4. Training. A specific training program must be developed covering all aspects of the proposed

changes being made. Training sessions and progress meetings will be necessary to introduce the

new ideas. Basic methods must be presented so that personnel will understand them. Workshops

can be used to focus on the current and day-to-day problems as they arise. Training must be

ongoing until the standards are fully established, so that they can be maintained. Plant personnel

need to be trained in Problem Solving Skills so they can learn how to constructively analyze

information. Using a single common approach methodology, everyone involved will bring a

common approach or perspective to how they will access performance problems and develop

recommendations.

5. Asset Management. Realign the plant into major plant equipment configurations or asset

centers. An asset center can be a group of equipment designed to produce a single product, or

component of a product. Each of the newly established asset centers will constitute the newly

devised individual cost centers. By associating all costs, equipment, personnel and material

associated to the operation of the group costs can be assigned. Once established, each cost center

must be tracked and monitored for the important trending factors to provide management

personnel with accurate and viable information as to where money is being spent. Establish a

unique but specific center identity classification for each asset center. In this manner total

operation and maintenance costs, with relevant work orders and their associated costs are charged

to the specific cost center. Equipment descriptions, personnel assigned and other specific

identification systems are then standardized to facilitate easy data retrieval. With a sound and

96

effective asset management plan, the computerized maintenance tracking system will function at

its full potential.

6. Warehouse/Inventory Control. The re-organization of the warehouse function is one of the

more critical function changes. Most existing store rooms are improperly stocked, because the

nature of maintenance personnel is to hoard critical individual parts and supplies until it is

necessary to overhaul the entire system. It is essential that the parts on hand be adequate to meet

the needs of all work in progress and emergencies, so that each maintenance function be fully

served: not too many, not too few. The warehouse must be audited and inventoried in its entirety

including the hoarded parts and supplies. Parts and supplies must be tagged and be easily located

within the store-room. Once tagged and placed into the store room, the part must be entered into

an automated control system by identification number, location and cost center(s) that use the

part. Parts and equipment must be cross-referenced by application to multiple cost centers. This

will allow maintenance personnel to locate any specific item and/or part each time they make a

search.

7. Corrective Maintenance (CM). With assets and parts identified, corrective and preventive

maintenance can be carried out in a more meaningful fashion. Personnel can be assigned to meet

the needs of the newly created asset centers. Their costs directly associated to the individual asset

center. Work orders must be written directly to the asset number in question so that costs

associated with the work order for parts, materials and labor are effectively accumulated then

used for accurate cost analysis, and to enhance performance forecasting. Everyone associated with

production and maintenance should know what is being done, by whom, where, when and why.

Develop written procedures for the work order system as a whole, detailed responsibilities are

assigned to specific personnel for the completion and reporting of work. The use of operators to

do routine maintenance tasks such as lubrication, minor adjustment is essential.

Planning is the critical stage in the work order system. It is the Planner who sets the

expected labor, material and time line requirements. The planner must be charged and empowered

to make the determination of how much work can be accomplished in a given time period for

each asset center to facilitate both production requirements and maintenance needs, and how

much production and maintenance backlog there will be. Backlog must be effectively managed so

that it does not grow to an unmanageable size. The planner must be answerable to the production

97

manager and the maintenance manager to do his job effectively, and meet both maintenance and

production requirements.

8. Preventive Maintenance (PM). The PM program must also undergo a total re-evaluation to

determine its adequacy and effectiveness. Too much unscheduled downtime and frequent

equipment breakdowns indicate that PM's are not working as they should. The real objective of

the PM Program is to reduce downtime and breakdowns to a level that is acceptable and

manageable by the specific departments. The effective PM program must be set to work hand-in-

glove with a corrective and a predictive maintenance program if it is to be successful in the

reduction of unnecessary equipment down-time. It is essential that there be good coordination and

cooperation between operations and maintenance managers as a standard practice. Use written

directives to establish who is in the lead and who is in the lag position in various operating

scenarios. It is critical to success to realize that operations not always be allowed the lead. The

leads should always relate to equipment reliability and be the dictating factor in establishing lead

and lag positions. At the same time, maintenance needs to realize that without the cost center

effectively producing products the outcome in all areas is adversely affected.

9. Purchasing. Purchasing also plays an important role in the modern integrated maintenance

organization. The use of an automated system to trigger purchase orders that are designed to

facilitate stocking levels as they are established is essential. Adequate planning and proper

establishment of workable stock levels, (controlled by supply lead-time and usage) can prevent

stock-outages and overstocking. This action will be very effective in controlling stock purchasing

activities. The trick here is to have on-hand only the items required for genuine emergencies. By

letting a supplier be the main stock point, your in-house stock levels will be only sufficient to

meet the needs of an emergency. One method is to find a supplier who will be willing to

guarantee an adequate supply of your stock items on his shelf to meet all the needs of your

operation. This can be accomplished by selective purchasing. Selective purchasing can be done by

agreeing to purchase all your supplies from a single supplier. To remain competitive, commit to

purchase from the supplier on an annual basis, but re-bid purchases on that basis and spot check

competitors frequently. A written contract can be very helpful, specifying the need to remain

competitive.

98

The first nine activities were designed to assist managers in regaining control of their

maintenance function. As they are put into practice, they can be refined and tuned to meet

individual requirements.

10. Accountability. Accountability is required and must be built into the system. Individuals and

groups assigned need to be specifically challenged so that the drive is in the proper direction.

Activities need to be charted along with the development of detailed plans and how they have

impact on the key measures. The indicators are then used to highlight the success of the plan and

serve to reinforce those actions taken.

By integrating this 10 principles to the maintenance activity, the company will accomplish a

Totally Integrated Maintenance department that will bring the next benefits:

1. The overall reduction of equipment emergencies by as much as 75%.

2. Reduction in maintenance purchasing by as much as 25%.

3. Improvement of warehouse activities and warehouse accuracy to as much as 95%.

4. Increasing PM effectiveness by as much as 200%. 7

7 Hiatt, Bruce. Best Practices in Maintenance. Disponible en: http.www.tpmonline.com.

99

ANEXO 3

CONTROLANDO Y EVALUANDO LA GESTIÓN DE MANTENIMIENTO

Hoy en día la mayoría de los procesos de la industria moderna se automatizan y ello

implica la implantación de una moderna tecnología: maquinarias productivas, métodos de control,

cambios en la infraestructura de la empresa y personal con mayor calificación. De ello se derivan

elevados niveles de producción a corto plazo, un mayor control de los procesos y desempeño de la

tecnología existente.

El mantenimiento es una disciplina integradora que garantiza la disponibilidad,

funcionalidad y conservación del equipamiento, siempre que se aplique correctamente, a un costo

competitivo. Esto significa un incremento importante de la vida útil de los equipos y sus

prestaciones.

¿Por qué controlar y evaluar la gestión de mantenimiento en las empresas? Sencillamente

porque necesitamos saber cuan eficiente es la aplicación de la política de mantenimiento que

hemos planificado para nuestro entorno productivo. Esta información nos permite actuar de forma

rápida y precisa sobre los factores débiles en nuestro sistema de mantenimiento.

Recordemos que:

Indicador o Índice. Es un parámetro numérico que facilita la información sobre un factor

crítico identificado en la organización, en los procesos o en las personas respecto a las

expectativas o percepción de los clientes en cuanto a costo- calidad y plazos.

Controlar. Significa guiar las acciones de un colectivo, entidad, o departamento, para que

sus resultados coincidan o superen los objetivos establecidos.

Evaluar. Es la acción que permite comprobar la eficacia y resultados del control.

Funcional Porque rompe con el esquema de que control es verificación, inspección,

crítica o comprobación, lo cual implica cierto rechazo como degradante a la persona, para

aparecer como un proceso constructivo, con un enfoque práctico caracterizado por el sentido

orientador e integrador de toda la organización.

100

Estructural. Porque se extiende al trabajo en todos los niveles de la pirámide de Gestión;

garantizando el control estratégico, táctico y operacional de los cuatro elementos básicos

(planificación, organización, información y control).

Una buena política para controlar y evaluar la gestión de mantenimiento en una empresa

resulta de la implantación, estudio y análisis de un paquete de indicadores. Al seleccionar la

colección tengamos en cuenta que estos deben ser:

- Pocos.

- Claros de entender y calculables.

- Útiles para conocer rápidamente cómo van las cosas y por qué.

- Identificar los factores claves de la producción.

- Establecer registros de datos que permita su cálculo periódico.

- Establecer valores estándares para dichos índices.

- Permitir tomar las oportunas acciones y decisiones ante las desviaciones que se detecten. 8

8 Hernández Cruz. Controlando y Evaluando la Gestión de Mantenimiento. 2002. Disponible en http:www.mantenimientomundial.com.

101

ANEXO 4

MAINTENANCE, A BUSINESS CENTRE APPROACH

During the early stages of my preparation of this paper, I happened to read a very

interesting paper that asked a diverse group of managers from maintenance and production the

following question: "What is the first thought that comes in your mind when I mention the word

maintenance?" The most common responses were:

- High cost.

- Under utilized.

- Bottom of the management group.

- Not highly valued.

- Non exploited opportunity for competitive advantage.

There is copious evidence that supports this image, for example:

- How many senior managers come from maintenance?

- How many maintenance courses do universities offer?

- How does the maintenance manager’s office compare to his operation’s counterpart?

- How good are maintenance budgets? If they exist.

- How many business’s treat maintenance as a business centre and NOT just as a

simple cost centre?

This is hard to reconcile when maintenance is often the major employer of people and can

account for up to 40% of total costs in a company. There is no doubt that maintenance remains

one of the very few business areas where significant increases to company profits can be

achieved.

1. TYPICAL PROBLEMS

During my many years in maintenance I have amassed an enormous amount of reports,

statistics and personal experiences relating to maintenance in all types of plants and installations. I

have been encountering the same six problems, time and time again. These are.

102

- Maintenance is not treated seriously at board level, or even at local management

levels.

- Maintenance lacks a business culture (no business plans, ineffective or no budgets,

unfocused reports etc.).

- Maintenance supervision or team leaders lack management skills.

- Maintenance is isolated with little integration with other departments.

- Low levels of planned maintenance.

- Preoccupation with advanced maintenance methods, which fail due to a lack of basic

practices.

SOLUTIONS

Analyzing these common problems it soon became evident that the solutions are not

technical, nor are they difficult to resolve. The following are my key success factors for a

business based approach to maintenance.

1. Maintenance is not treated seriously at board level or even at local management levels. The

solution is obvious; we have to convince management that maintenance is a key business area.

Without top management commitment then major changes are exceptionally difficult to

implement successfully.

2. Maintenance lacks a business culture. A maintenance manager can control up to 40% of a

company’s costs and often has a direct effect on production output. The preparation of a

maintenance policy and strategy is an excellent start. Maintenance has a direct effect on company

sales, through production, and on costs, which makes maintenance a business centre. In

consequence, it needs to develop a cost and income budget with normal forecasting formats,

which in conjunction with the other documents will form a maintenance business plan. In this

way maintenance will be involved in the management decision process. Routine management

reports should focus on department objectives and less on technical detail. Such culture changes

are all about changing attitudes and creating the will to do it.

3. Maintenance supervision or team leaders lack management skills. Some experts consider that

the role of supervisor is the most critical of all roles in industry. The success of companies in

today’s highly demanding and competitive world depends on the ability to achieve changes at all

103

levels in the organization. The supervisor controls the key organizational ground that separates

management from the workforce, which is fundamental to introducing and sustaining effective

change. We need the supervisors and other team leaders to help us achieve the changes required.

The solution is supervisor management skill training, which is one of the most effective elements

of an effective maintenance policy and strategy. A well-planned training and career development

scheme based on functional skills rather than vocational knowledge only. Programs of this type

have immediate and sustainable benefits and should be considered as an investment, and not as a

simple cost.

The course is designed to improve the performance of front line supervision in the

following ways:

- To familiarize supervision with the Maintenance Management Systems.

- To provide supervision with the basic management skills to support their work and to

improve efficiency.

- To demonstrate how this new knowledge and expertise can be practically applied in

the work situation.

4. Maintenance is isolated with little integration with other departments. Maintenance personnel

have always had to rely on others to function. Much of the success of these inter-departmental

needs have been achieved by long term relationships based on mutual trust and respect. In many

companies the relationship between maintenance and operations is close to open warfare.

Although good will is an essential ingredient in any relationship it is not enough on its own to

sustain an ongoing integrated strategy. An excellent method of developing practical and effective

integration between different groups is the alliance approach.

An alliance is a formal agreement to work together with common objectives and approved

procedures. Another excellent integration method is to implement an equipment care program,

which involves operations personnel and others in performing routine checks and basic tasks.

5. Low levels of planned maintenance. Of all the factors listed this the most important of all.

Planned maintenance is not just preventive maintenance but any type of maintenance that has

been planned in advance such that production output is optimized, equipment is protected and

maintenance resources are effectively used. I believe that our emphasis on preventive versus

corrective maintenance can be misleading and will not always provide accurate system

104

performance data. For example, planned corrective maintenance can be very cost effective, in

many cases.

PMMS (Planned Maintenance Management System)

A PMMS is the basic building block of all modern maintenance systems, including TPM.

It can also create the basic support and environment for techniques such as condition monitoring,

RCM etc. The best approach to planned maintenance is to purchase a computerised maintenance

system. These are readily available and are relatively cheap. This system will be the heart of our

new system but it will not actually do the maintenance all on its own. This seems to surprise some

people!

The following flow chart shows the interrelationship between a computer system and the

essential procedural elements. The careful preparation of these interrelating procedures will be

critical to the success of the new integrated maintenance system. Computer output is excellent for

trained personnel but it is not user friendly for those who do the work. An excellent method to

consider is a card system, which has a proven success record, working alongside the computer

system.

6. Preoccupation with advanced maintenance methods, which fail due to a lack of basic practices.

I cannot remember the number of times when visiting maintenance offices that I have seen

expensive condition monitoring equipment gathering dust on top of cupboards. No doubt, these

were bought in good faith but they failed due to the lack of basic maintenance practices. The

solution is simply to establish an effective planned maintenance before ever thinking of more

sophisticated methods. An even better approach would be to develop and establish the five key

success factors above first.

It is important to say that it is not my intention in any way to devalue the contribution of

advanced approaches of maintenance, as there is voluminous evidence of the success of TPM,

RCM and other such systems. I simply believe that their success depends on getting the basics

right first.9

9 Mora, Enrique. Maintenance a Bussiness Centre Aproach. Estados Unidos: 2002. Disponible en http.www.tpmonline.com.