El inciso 1 del artculo 1099 del cdigo civil se refiere genricamente al propietario ( que afecte el bien del propietario ) por lo que algunos, basados en que el ordenamiento jurdico nacional rige el el sistema consensual en materia de trasferencias de derechos de propiedad inmueble la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de el artculo 949 del cdigo civil han concluido que resulta suficiente que grave el bien el propietario con derecho inscrito o sin l.Teniendo en cuenta el carcter constitutivo de la inscripcin de la hipoteca, en nuestro ordenamiento jurdico, creemos que tal conclusin es parcial.De acuerdo con el artculo 2015 del cdigo civil ninguna inscripcin salvo la primera, se hace sin que ste inscrito o se inscriba el derecho de donde emane, por lo que, si bien el propietario a no inscrito puede igualmente gravar el bien, sin embargo, al no existir tracto sucesivo, no figura como titular registral, tal acto no podr existir y ser oponible erga omnes, en ese sentido, el propietario no inscrito, previa o simultneamente, deber regularizar su situacin registral.En un supuesto distinto, una vez transferida la propiedad inmobiliaria, Qu suceder si el ex propietario, que aun figura en el registro como titular registral, grava el bien? El verus dominus debe soportar un gravamen que no constituyo?, el adquirente del derecho que contrata amparado en la fe del registromel acreedor hipotecario, deber ser protegido igualmente?Para Luis diez picazo considera que la esttica de los derechos subjetivos impone que ningn titular pueda ser privado de ellos sin su consentimiento y que la dinmica de esos mismos derechos, impone que el adquirente de un derecho subjetivo no pueda ver ineficaz su adquisicin en virtud de una causa que no conocio o no debio conocer al tiempo de llevarla a cabo. En ese sentido, corresponde al ordenamiento jurdico, establecer la premacia de los derechos, sobre la base de criterios objetivos, sustentado en los valores y los fines del derecho.Respecto a la proteccin del trafico jurdico, la proteccin del derecho subjetivo de los adquirentes, tenemos el principio de fe publica registral, consagrado en el articulo 2014 del cdigo civil, que dispone el tercero que de buena fe adquiere el titulo oneroso algn derecho de persona que, en el registro, aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule , rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos, asimismo, el articulo 2022 del cdigo civil establece que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone este inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.En este orden de ideas, el acreedor hipotecario se vera protegido, esencialmente, por efecto de la oponibilidad de derechos reales establecida en el articulo 2022 citado, pese a que el titular registral que grava el bien no es el verus dominus; norma que reintera en el mbito de los derechos reales el principio de preferencia registral, regulado en el articulo 2016 del cdigo civil.7.2 que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinableEn nuestra legislacin, todas las obligaciones pueden asegurarse con hipoteca, tanto las de dar bienes ciertos o sumas de dinero como lo indica el articulo 1133 del cdigo civil o como las de hacer y no hacer; pero lo mas frecuente es que se constituya en garanta de obligaciones de pago de sumas de dinero. Aunque originariamente la obligacin no consista en pagar una suma de dinero, no obstante, la hipoteca no puede realizarse sin que previamente se convierta el crdito asegurado en obligacin pecuniaria.El articulo 1013 del cdigo civil de 1936 no contenia un dispositivo similar, pese al carcter esencialmente accesorio de la hipoteca respecto de la obligacin garantizada y al principio de especialidad, en ese sentido, MAX ARIAS SCHREIBER opina que en nuestra legislacin no puede existir hipoteca sin crdito al cual garantice. En doctrina y conforme al principio de especialidad, solo se pueden gravar bienes determinados y existentes ( especialidad en cuanto al bien) y en que garanta de obligaciones individualizadas y hasta por montos determinados ( especialidad en cuanto al crdito). El inciso 2, materia de comentario, se refiere al principio de especialidad en cuanto al crdito garantizado.Respecto al fundamento del principio de especialidad, se considera que busca facilitar a los terceros conocer la causa y el monto del mismo y la parte por la cual el bien hipotecado esta libre de deudas; y hace posible, al deudor, obtener crditos, garantizables con el mismo bien para MESSINEO este principio evita la constitucin de gravmenes universales para ARIAS SCHREIBER. En la exposicin de motivos del cdigo civil, se reitera la idea que subyace en la norma vigente, es decir, que al legislador le interesa que el bien hipotecado siga siendo usado y explotado por el hipotecante, quien no pierde la facultad de enajenarlo. Igualmente, el propietario puede afectar en garanta varias veces el inmueble gravado, ya que se admite la coexistencia de pluralidad de gravmenes sobre el mismo bien.Inclusive en el caso de las obligaciones futuras o eventuales, reguladas en el articulo 1104 del cdigo civil, debe respetarse el principio de especialidad a efectos de la salvaguarda del propio deudor, de los dems acreedores y de los terceros adquirientes; en ese sentido, la doctrina exige que, cuando menos, deba indicarse, en el contrato, los criterios a tomarse en cuenta para la determinacin de las obligaciones garantizadas, tales como la causa (fuente), entidad(objeto de la prestacin) y de la extensin (magnitud) de las mismas.Ser una obligacin determinada cuando la misma esta perfectamente establecida en el contrato. Y ser una obligacin determinable cuando, no estando determinada en el contrato, puede llegarse a establecer directa o inderectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades.Resulta pertinente indicar que, en contraposicin a la hipoteca ordinaria en la que la obligacin garantizad esta plenamente determinada en todas sus circunstancias ab initio, la doctrina y legislacin comparadas reconocen otras hipotecas en las que alguno de los elementos obligacionales no esta determinado desde el inicio, tal como ocurre con la hipoteca de seguridad o mximo o la hipoteca global.Finalmente, en cuanto a la legislacin especial en materia de obligaciones determinables, resulta pertinente citar el caso de la garanta sabana (general o permanente) reconocida a favor de las empresas del sistema financiero, regulada en La ley N 26702, en virtud de la cual se cubren todos los crditos estipulados por las partes sin necesidad de suscribirse nuevos contratos o actualizar la garanta, luego de las reiteradas modificaciones, el nuevo texto del artculo 172 establece que los bienes dados en hipoteca, prenda o warraf a favor de una empresa del sistema financiero, respaldan todas las deudas y obligaciones propias, existentes o futuras asumidas para con ella por el deudor que los afecta en garanta, siempre que as se estipule expresamente en el contrato. Cuando los bienes afectados en garanta a favor de una empresa del sistema financiero son de propiedad distinta al deudor, estas solo respaldan las deudas y obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente sealadas por el otorgante de la garanta .7.3 que el gravamen sea de cantidad determinada o determinableEl legislador establece la exigencia de especificar el monto del gravamen sustentado en la necesidad del ordenamiento de proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del dominio del inmueble hipotecado o de un derecho real sobre l, favoreciendo, con ello, la circulacin de los bienes y propiciando el crdito en general.El gravamen, igual que en el inciso anterior, ser determinado cuando se ha establecido expresamente en el contrato y ser determinable cuando, no estando determinado en el contrato, pueda llegarse a establecer directa o indirectamente sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades.Considerando que, de acuerdo con el artculo 1107 del cdigo civil, la extensin de la hipoteca en cuanto a la obligacin garantizada, comprende el capital, (crdito, los intereses, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio, el monto del gravamen debe comprenderlas, por lo que su cuanta es ordinariamente superior al crdito u obligacin, garantizados; pero nada impedira que se pacte un gravamen por una cantidad menor a la de la obligacin garantizada.Existe un proyecto al interior de la subcomisin de la reforma del cdigo civil, que pretende dar solucin a algunos vacos normativos actuales; en ese sentido, se dispone como uno de los requisitos de validez para la constitucin de los derechos reales de garanta,1056.5. Que el monto del gravamen se constituya hasta por una cantidad determinada o determinable. Salvo pacto distinto, se presume que el monto del gravamen equivale al monto de obligacin.El nuevo reglamento de inscripciones del registro de predios, aprobado mediante resolucin de la superintendencia nacional de los registros pblicos N 540-2003- SUNARP/SN del 17 de noviembre del 2003 y que entrara en vigencia el 19-1-2004, en concordancia con el artculo 109, que en el asiento de hipoteca se consignara el monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinacin.Qu sucedera si finalmente la cantidad o cuanta del gravamen inscrito resulta ser inferior a los rubros considerados anteriormente?Pese a reconocer que la doctrina y la jurisprudencia se hallan divididas en esta materia, consideramos que la solucin a esta cuestin debera ser concordante con el principio de especialidad que informa al cdigo civil, por lo que el inmueble afectado solo debera responder hasta por el monto o cuanta del gravamen inscrito, de all, la importancia de que el mismo sea determinado o determinable.7.4 que el gravamen se inscriba en el registro de la propiedad inmuebleSobre este requisito de validez, coincidimos con el DR. Luis Alberto Aliaga Huaripata que textualmente seala: la hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripcin es constitutiva; en efecto se trata de un derecho real que nace al mundo jurdico con su inscripcin registral.Adems del registro de propiedad inmueble (1888), existen otros registros en los que igualmente inscriben hipotecas de acuerdo con sus competencias como el registro predial urbano y la seccin especial de predios rurales, los mismos que se unificaran en un periodo de dos aos (junio, 2004) bajo el denominado registro de predios (ley N 27755).Constituye fundamento de la inscripcin constitutiva el hecho de que la constitucin de la hipoteca no exige desposesin ni desmembracin de la propiedad es decir el propietario hipotecante mantiene su posesin en todo momento; es por este motivo, que es preciso recurrir al registro como mecanismo objetivo de publicidad y oponibilidad del mismo en proteccin de los terceros adquirentes.La inscripcin constituya busca en ultima instancia evitar la existencia de hipotecas ocultas, las mismas que afectan al trafico jurdico histricamente y en el trmino generales esa fue la causa inicial de creacin de los registros inmobiliarios).En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripcin de la hipoteca debe mencionarse que, conforme al principio de titulacin autntica consagrado en el artculo 2010del cdigo civil, la inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria, lo que concordado con el artculo 1098, implica que deber presentarse el parte notarial de la escritura pblica correspondiente u otro documento, en caso de que exista norma especial que autorice su empleo ( documento privado con firmas legalizadas, formulario registral, etc.).Qu suceder en caso de que se inscriba una hipoteca que no cumpla con los requisitos de valides establecidos en el artculo 1099 del cdigo civil?Todo asiento de inscripcin se encuentra amparado por el principio de legitimacin, consagrado en el articulo2013del cdigo civil, que establece el contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se ratifique o se declare judicialmente su invalidez.Es decir, existe en nuestro ordenamiento una presuncin relativa de validez y exactitud en favor del asiento registral, que como tal admite prueba en contrario, pues la inscripcin no es convalidante de nulidades (excepcin hecha de la adquisicin a non domino del artculo 2014, cdigo civil).Mientras el poder judicial no declare la invalidez o se rectifique de acuerdo con los procedimientos registrados reglamentarios, la situacin registral publicitada en el asunto surtir plenos efectos legales, siendo que la carga de la prueba ser asumida por quien cuestione la validez del asiento ( onus probando). De lo que manifiestan que no basta que se otorga el documento que la ley requiera, encaminbado a establecerlas, sino que se precisa, adems, la inscripcin en el registro de la propiedad inmueble que, por ello, se califica de constitutiva.8 OBJETO DE LA HIPOTECALa obligacin asegurada por la hipoteca, puede ser de cualquier tipo, es decir, la hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones.En una obligacin dineraria, la hipoteca puede garantizar el mutuo mismo o solamente sus intereses; y de esta manera, estar acorde con lo que seala el articulo 1648 del cdigo civil.8.1 bienes hipotecables El objeto material de la hipoteca debe ser n inmueble. Solo la hipoteca de inmueble esta sujeta a inscripcin en el registro de instrumentos publicos y solo ella se gobierna directamente por el cdigo civil.Pero no todos los inmuebles pueden ser objeto de hipoteca, sino nicamente los inmuebles que, por naturaleza, se encuentran en el comercio y que sean predios, es decir, que estn debidamente delimitados y matriculados en los libros de registro.Un inmueble, no inscrito en el registro, no es susceptible de hipoteca.8.1.1 derechos inmobiliarios.Segn lo ya previsto, la cosa hipotecada ha de ser enagenable.En este presupuesto, la hipoteca pueden recaer sobre cosas o sobre derechos, por lo que basta decir, en general, que ha de tratarse de una finca o un derecho inmobiliario enagenable e inscribible en el registro de la propiedad; puesto que; establecindose la hipoteca mediante inscripcin, requiere que este inscrito lo que se hipoteca.La hipoteca puede recaer sobre derechos, por ejemplo; si una finca es propiedad de uno, y a otro le corresponde su usufructo, desde luego que pueden hipotecarse tanto aquella propiedad como este usufructo, que es un derecho sobre la cosa.A) USUFRUCTOpodra hipotecarse el derecho de usufructo, pero quedara extinguida la hipoteca cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluye por su voluntad, subsistir la hipoteca hasta que se cumpla la obligacin asegurada, o hasta que venga el tiempo en que el usufructo habra, naturalmente, concluido a no mediar el hecho que le puso fin.B) SUPERFICIEPodrn hipotecarse los derechos de superficie. Es inherente a su naturaleza. El superficiario que tiene el derecho de gozar temporalmente una construccin en propiedad separada, sobre o bajo la superficie del suelo, puede hipotecar su derecho independientemente del propietario del suelo; obviamente limitndola al tiempo en que debe gozar de este derecho.8.2. BIENES NO HIPOTECABLES8.2.1. bienes de uso publicoLos inmuebles que componen el dominio publico del estado, del municipio, no pueden ser hipotecados. Por el contrario, los bienes de dominio privado estn en el comercio, y por lo tanto, son susceptibles de hipoteca.8.2.2. bienes afectados como patrimonio familiarEl articulo 488 del cdigo civil seala,el patrimonio familiar es inembargable, inalienable y transmisible por herencia.Comentando indicamos, el patrimonio familiar no es sino la afectacin de una vivienda, predio aunado a una explotacin econmica para garantizar el sustento de los miembros de la familia, pudiendo ser sus beneficiarios el conyuge, hijos menores, padres, hermanos menores de edad, a fin de protegerlos de las contingencias y circunstancias, obviamente no podr ser objeto de gravamen hipotecario, explicable porque si el bien deviene inembargable, el correlato es que no podra ser gravado. En efecto, nadie aceptara una garanta hipotecaria sobre un bien de carcter inembargable, puesto que no podra efectivizar su crdito.Para que la institucin del patrimonio familiar opere frente a terceros debe realizarse el tramite pertinente ( proceso no contencioso e inscribirse en el registro de la propiedad inmueble de los registro pblicos en la ficha correspondiente a la propiedad).Finalmente, en situaciones excepcionales, los bienes del patrimonio familiar solo podran ser arrendados transitoriamente y con autorizacin del juez, para asegurar como seala la parte final del articulo 491 del cdigo civil en sustento de la familia8.2.3 derechos inmobiliariosa) usufructo legalno es hipotecable el usufructo legal por ser un derecho conceido no en beneficio del usufructuario, sino para el cumplimiento de deberes legales del mismo, que redundan en provecho de otro.b) servidumbreno pueden hipotecarse las servidumbres a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante.El carcter no hipotecable de las servidumbres prediales obedece a que estas son inseparables de la finca a que activa y pasivamente pertenecen, es decir, que su inseparabilidad de la finca impide que puedan hipotecarse de modo independiente, siendo inalienables separadamente.c) uso y habitacin el carcter de no hipotecable se debe a ser derechos personalsimos e intrasmisibles.8.2.4 EL CONTRATO DE ARREDAMIENTO La hipoteca podra extenderse al monto de los arredramientos que devenguen el bien; o a los productos que se extraen de una explotacin minera.8.2.5 LOS BIENES FUTUROSLa hipoteca de bienes futuros solo da, al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo, y a medida que los adquiera, un deudor puede obligarse a hipotecar un inmueble del cual no es propietario actualmente, pero que espera adquirir; sin embargo, en este caso, el derecho real de hipoteca no nace en favor del acreedor si no una vez que el deudor haya adquirido la propiedad del inmueble y que pueda entonces registrarse la escritura publica en los libros de registro.El inmueble debe determinarse en el contrato hipotecario, pues no vale la hipoteca sobre los inmuebles que indeterminadamente el deudor espera adquirir en el futuro, ya que ello iria, contra la regla de la especialidad, cuyo imperio en la legislacin positiva esta fuera de toda duda, planteamiento que recoge el articulo 1106 del cdigo civil que seala no se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.Sin embargo, modernamente para facilitar el acceso a la propiedad horizontal, se ha permitido la hipoteca sobre planos en virtud a la resolucin N 340-2008 SUNARP/SN, la cual en su punto 8 nos seala: Los edificios proyectados o en construccinEs necesario distinguir dos hiptesis en apariencia iguales: la primera, comprende el caso de un nico predio sobre el cual se levantan nuevas construcciones, en donde la hipoteca afecta todo el conjunto, pues se entiende que estamos ante una unidad jurdica; ello no obsta a que el predio pueda dividirse en dos o mas unidades inmobiliarias, en cuyo caso, la hipoteca persigue a cada una de las unidades o porciones resultantes del predio original artculo 1101 del cdigo civil. La segunda hiptesis se refiere al caso de un edificio proyectado o en fase de construccin y de all la similitud con el supuesto anterior, pero en el que se pretende constituir una hipoteca distinta sobre cada uno de los distintas fracciones o unidades que resultaran divididas luego de la construccin del edificio. As pues, y en va de ejemplo, una cosa es hipotecar el terreno y, con ello, gravar todo lo que se le incorpore, especialmenteLas construcciones, e incluso si luego el edificio se divide en barias fracciones, cadaUna de ellas mantiene la hipoteca primigenia {primera hiptesis}, y otra cosa, esHipotecar una de las fracciones del edificio meramente proyectado o en estado deConstruccin, o grabar todas las fracciones pero con hipotecas distintas sin que una Afecte a la otra, de tal suerte que cada una de estas fracciones o unidades goce deUnidad jurdica para todos los efectos en forma separada al resto de edificio. En elPrimer ejemplo, se hipoteca el predio y todas sus partes integrantes, en el segundoEjemplo, por el contrario, se hipoteca una fraccin del predio, siendo que esa fraccinDel predio, siendo que esa fraccin no tiene realidad fsica completa pues el edificio No esta iniciado o no est concluido o no est concluido o no est concluido.

En l segundo caso la opinin comn considera que se trata de un tpico bien futuroSobre el cual no es posible constituir hipotecas en virtud del artculo 1106 del C.C

Esta interpretacin se generalizo en el registro, por lo cual no se inscriban lasHipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas o en construccin, aun cuandoConstase inscrita la pre declaratoria de fbrica, y ante lo cual siempre es pertinente preguntarse cul es la utilidad de esta. En tal sentido, el problema detectado (imposibilidad de inscribir hipotecas sobre unidades proyectadas) ha tratado de ser corregido a travs de la directiva N002-2003-SUNARP/SN, referida a la inscripcin de contratos de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos, financiados por terceros y de hipotecas. En efecto, las consideraciones expuestas, en la propia directiva, se seala que el artculo 1106 del cdigo civil. Influyen negativamente en el trfico de inmuebles pues si bien se admite que las unidades proyectadas son bienes futuros, sin embargo, se postula una interpretacin que salva la prohibicin de hipotecar este tipo de bienes.En los artculos 5.2 y 5.3 de la anterior directiva se establece que el registro puede albergar una anotacin que contiene, no la inscripcin de la hipoteca, sino de la obligacin de constituir hipoteca, la cual se da cuando el precio no se ha cancelado en su totalidad (hipoteca legal) o cuando existe financiamiento de tercero y se acuerda la constitucin del gravamen (hipoteca convencional). Sobre el particular, no es criticable que se reconozca la obligacin de perfeccionar la hipoteca, como deber jurdico que emana del titulo de hipoteca antes de la inscripcin, pero esta conclusin no puede aceptarse cuando se toma, como premisa, que las unidades inmobiliarias proyectadas son bienes futuros, y esa circunstancia hace derivar la nulidad del titulo de hipoteca en virtud del articulo 1106 del c.c. por tal motivo, es necesario aprovechar la aprobacin de una directiva integral sobre la propiedad exclusiva y comn, a fin de dar solucin a un problema que se mantiene latente.Asi, el predio es una superficie deslindada del suelo, lo cual incluye tambin el subsuelo y el sobresuelo por ser estos el espacio fsico que se necesita para lograr su aprovechamiento y utilidad. En tal sentido, el predio es un bien presente (art.954c.c.), con o sin construcciones, estas son solo un aprovechamiento y utilidad mas del bien que ya existe, pero su existencia o ausencia en nada modifican la naturaleza y presencia del bien, el cual de por si ya se extiende en lnea vertical hacia arriba y hacia abajo por todo su permetro. Las construcciones futuras o proyectadas en nada obstan a que estemos ante un bien presente, ya existente, real, y no ante un bien futuro. Por el contrario, la cosa es distinta, no cuando hay edificaciones en curso, sino fundamentalmente cuando existe proyectada la divisin de ese nico predio en distintas unidades o departamentos que se encuentran en curso de construccin. En tal caso, efectivamente, estamos ante un bien futuro, en la modalidad de cosa que existe fsicamente, (el suelo y su extensin vertical), pero en el que no existe separacin material (unidad inmobiliaria en proyeccin), por lo cual esa porcin o fraccin del predio no puede ser objeto de derechos singulares, al ser una parte integrante, y por lo tanto, ser considerada jurdicamente como bien futuro. Hasta aqu, esta primera perspectiva del tema no se aleja demasiado de la opinin comn, aun cuando los fundamentos invocados probablemente no sean lo mismos ( no importa tanto la construccin futura, sino la futuridad de partes integrantes que todava no se han separado del bien matriz).Sin embargo, esta cuestin tiene una segunda perspectiva. Asi pues, el derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables econmicamente. Esas cosas u objetos tiene necesariamente limites fsicos que permiten establecer con exactitud hasta donde se extienden las facultades del propietario, el cual puede hacer uso de su derecho hasta los confines mismos de la cosa. En la propiedad sobre predios, esos confines se determinan a travs de los lmites verticales y horizontales, los cuales no necesariamente son naturales o intrnsecos, sino convencionales o artificiales, esto es, fijado por el propio ser humano en sus relaciones de atribucin y trfico. Tngase en cuenta que la superficie territorial, por naturaleza, se extiende ilimitadamente (para efectos jurdicos) y sin tener confines intrnsecos. nicamente es el hombre quien pone limites al terreno o a la extensin vertical de este, y ello, con la finalidad de lograr la demarcacin del objeto sobre el cual se ejerce el derecho de propiedad, y separar asi los distintos objetos del mundo externo susceptibles de apropiacin. Por tanto, la delimitacin de los predios o sus porciones o fracciones independientes (sea por trazos horizontales o verticales) es un tema simplemente convencional, en donde el propietario puede decidir libremente, dentro de los limites de la ley 14.Siendo ello asi, las unidades inmobiliarias o los departamentos meramente proyectados o de un curso de ejecucin, pueden ser objeto de divisin material antes de culminar la construccin, ya que el punto decisivo no es este ( que no es relevante para la existencia fsica del predio), sino la voluntad del propietario en la delimitacin horizontal o vertical de las distintas fracciones, pues se trata de un tema simplemente convencional o artificial, pero siempre que exista un elemento objetivo al cual remitir en ultima instancia la citada delimitacin, en tal sentido, las unidades inmobiliarias proyectadas si cuentan con esa base fsica objetiva, que no es sino el suelo sobre el que necesariamente deben asentarse, asi pues, aun cuando los departamentos futuros no existan, siempre existe el suelo que constituye el soporte fsico de dichos departamentos; ello se ratifica si tenemos en cuenta que el titular de la unidad inmobiliaria en construccin ya es cotitular del suelo sobre el que se asentara el edificio, segn el estatuto normativo del rgimen de propiedad exclusiva y comn, y por tanto, la hipoteca no recae sobre un bien futuro (por lo menos, no totalmente), sino sobre un objeto complejo: una pate que ya tiene realidad fsica (suelo) y otra parte proyectada; en tal caso, la hipoteca puede existir ya sobre la parte real, sin perjuicio de extenderse sobre la parte proyectada cuando esta tambin exista. PERLINGIERI y CALONGE hablan de las cosas impropias o parcialmente futuras, esto es, de aquellas que ya existen en germen y, por ende, no puede aplicarse en estricto la categora de los bienes futuros, pues en tal caso se desnaturalizara la regulacin del elemento objetivo que ya existe in natura. Esta postura dogmatica se encuentra, adems, conforme con la finalidad que modernamente pretenden las legislaciones de edificaciones, cual es, tutelar la posicin del adquirente.Por tales consideraciones, la presente directiva deroga lo anterior, y atraves de una mejor doctrina, establece que procede constituir hipoteca sobre las unidades proyectadas o en construccin, pues ya existe la base fsica del suelo. En caso que no se consume la edificacin, y se cancelen las anotaciones de hipoteca, entonces se traslada el asiento registral a la partida matriz con respecto al porcentaje de acciones y derechos que corresponda a la unidad inmobiliaria en proyeccin.9. FORMAS DE CONSTITUCION9.1 Por escritura publicaA diferencia del derecho antiguo, la legislacin actual, y dentro de ella la nuestra, impone para la hipoteca, requisitos ad solemnitatem, lo cual importa decir que, a falta de ellos, el acto carecera de existencia legal y no seria posible demostrarlo por otros medios.Este requisito propio de las hipotecas voluntarias, no existe en las legales, pues en ellas se determina por ley hipotecaria la forma de constitucin que, en algunos casos, no existe la escritura pblica. Por ello el cdigo civil, al hablar de la inscripcin de la hipoteca, no alude a la escritura publica sino al documento en que se constituye.El articulo 1098del c.c. exige esta formalidad, y si hubiera una excepcin, tendran que ser por imperio de la ley.9.1.2 por inscripcin en el registro de la propiedad inmuebleNo basta, pues, que se otorgue el documento que la ley requiere, encaminando a establecer, si no que se precisa adems la inscripcin que, por eso, se califica de constitutiva.A la vista de esta exigencia de inscripcin registral, se ha estimado por la doctrina, que la inscripcin de la hipoteca en el registro tiene carcter constitutivo, es decir, que la no inscripcin ocasiona la ineficacia absoluta frente a terceros y entre las partes.9.2 bajo condicin o plazoComo la hipoteca puede garantizar toda clase de obligaciones, es posible que se establezca para garantizar obligaciones condicionales o a plazo.En tales casos, puede inscribirse ya la hipoteca, y si la condicin asegurada estuviera sujeta a condicin resolutoria inscrita, surtir la hipoteca su efecto en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el registro el cumplimiento de la condicin.Si se trata de obligacin a plazo o sometida a condiciones suspensivas, la hipoteca surtir efecto contra tercero, desde su inscripcin, si la obligacin llega a contraerse o la condicin a cumplirse. Y cuando se contraiga la obligacin a plazo o se cumpla la condicin suspensiva en cuestin, podrn los interesados hacerlo constar asi por medio de una nota al margen de la inscripcin hipotecaria.El enajenante de un inmueble bajo condicin resolutoria, no puede constituir hipoteca hasta que se cumpla la condicin. Por ejemplo, el vendedor de un inmueble en venta con pacto de retroventa, como ha perdido el dominio que transmitio al comprador, es ilgico que pueda hipotecar. Si la condicin se cumple, revocndose el dominio, como este vuelve al vendedor, renace su legitimacin.9.3 limitacin o prohibicinEn el peru, desde el cdigo de 1852 no es posible la hipoteca sobre bienes futuros, dado que es requisito sine qua non que la hipoteca sea inscrito en el registro por la falta de certeza que comporta, por la insuficiente garanta que ofrece al acreedor hipotecario y por su escasa aplicacin. Esta limitacion o prohibicion esta reglada en el articulo 1106 de nuestro cdigo civil.10. EFECTOS DE LA HIPOTECA10.1 entre las partesEn relacin a los efectos de la hipoteca entre las partes, siguiendo a GUILLERMO BORDA, no nos vamos a referir a lo que el llama la accion de ejecucin hipotecaria que est reservada al acreedor de hacer ejecutar el bien una vez vencido el plazo y no cumplida la obligacin por el deudor cuya secuencia se encuentra en el cdigo procesal civil. Nos vamos a referir entonces como el dice, al hecho de en que situacin se encuentra el dueo que ha hipotecado el inmueble, o en su caso, el tercero que ha dado hipoteca en garanta de una deuda extraa.10.1.1 facultades del deudor hipotecarioLa regla es que el propietario del inmueble hipotecado conserve el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; en consecuencia, el propietario puede:A) Enajenar la propiedad a titulo oneroso o a titulo gratuito no se le puede limitar al propietario este derecho no solo porque ser contrario a articulo 882 del cdigo civil, sino porque se estara afectando el derecho a la libertad, puesto que la persona en ejercicio, justamente de este derecho puede disponer del bien; sin perjuicio de que si el deudor que ha enajenado el inmueble no paga la deuda, el acreedor hipotecario podr hacer vender el inmueble quien quiera que sea el actual dueo.B) Constituir sobre el bien otras hipotecasAlgunos consideran a estas otras hipotecas, de grado inferior; en efecto si ya existe una primera inscrita, esta prevalece sobre las dems hipotecas en razn del principio de prioridad o de rango.Nuestro cdigo desarrolla esta hiptesis en el articulo 1113, seala: no se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores hipotecas, pero la preferencia o el rango se genera en razn a su antigedad a la fecha del registro.El articulo 1112 del cdigo civil prescribe: las hipotecas tendrn preferencia por razn de su antigedad conforme a la fecha de riesgo, salvo cuando se ceda su rango, sin embargo, del planteamiento desarrollado, el primer acreedor hipotecario puede ceder su rango como veremos mas adelante; en cuyo caso, a la hipoteca posterior se le conferir el rango preferente.C) Constituirse sobre el bien derechos de uso o habitacin, usufructo, servidumbreProcurando cuidar que estos derechos no disminuyan el valor del bien inmueble.D) Finalmente, puede realizar como propietario todo los actos de goce, disfrute y explotacin normal del inmueble en razn de que, estando en posesin del bien puede extraer de este los frutos que le ayudaran a pagar la deuda contrada.E) Actos que el dueo no puede realizar En nuestra legislacin, no existe una norma que especifique los actos que el dueo no puede realizar, como si existe en el derecho civil argentino; el articulo 3157 del cdigo civil argentino, a la letra, seala: no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin, material o jurdica que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecario.Sin embargo, en el caso nuestro, existe un dispositivo legal que podra coincidir con el espritu de la tutela del derecho cuyo texto esta reglado en el articulo 1010 del cdigo civil: el usufructuario debe pagar los tributos, las rentas vitalicias y las pensiones de alimentos que graven los bienes. Si comparamos ambas normas, indudablemente, el texto de la legislacin argentina resulta mucho mas claro, transparente, en lo que se refiere al hecho de que el dueo no puede ejercer ningn acto de disposicin material. Obviamente, se esta refiriendo a todos los actos que materialmente disminuyan el valor del bien que, en el caso nuestro, podrn estar inmersos en la palabra deteriorar, resultando clarificante, en esa lnea, los ejemplos que desarrolla BORDA, tal como la demolicin de la construccin, tala de un bosque; salvo que se trate de su explotacin normal que incuestionablemente ocasiona disminucin del valor econmico del valor del bien en perjuicio del acreedor hipotecario, incluso si el propietario constituyeran, como ya dijimos, en el ejercicio de su derecho, actos de uso y habitacin; obviamente estos derechos serian inoperables al acreedor hipotecario quien, al demandar la ejecucin de garanta, podr hacerlo libre de gravmenes y ocupantes.GORGE EUGENIO CASTEEDA, en su obra instituciones de derecho civil, precisa que por ser la hipoteca limitacin del dominio, el deudor no puede gozar de la cosa que ha dado garanta en la forma que lo hara antes de haberla gravado, o sea que antes de su libertad en el ejercicio del derecho de propiedad, no reconoca ms trabas que el inters social; ya, con la constitucin de la hipoteca, el deudor no puede ejercitar su dominio en tal forma que lesione y disminuya los derechos del acreedor hipotecario. Ya no solo es el dueo de la cosa el que est preocupado por conservarla; existen otro u otros que tienen esa preocupacin.No es suficiente cualquier deterioro, deber ser un deterioro que ocasione la disminucin de la garanta sino en forma considerable por lo menos apreciable. La disminucin de la garanta por causas puramente economicas, como la crisis, carece de transcendencia y es un riesgo que corre el acreedor que se encuentra adecuadamente compensado con la circunstancia de que los inmuebles, por lo general, con el tiempo siempre aumentan de valor. Asimismo aunque el deterioro sea considerable, si ha tenido al valor del inmueble y el de la obligacin, la disminucin de valor de la garanta carece de influencias, ya que si el inmueble cubre suficientemente despus del deterioro el importe de la obligacin, nada podra alegar el acreedor.JORGE AVENDAO VALDEZ explica que aunque la hipoteca constituye una limitacion al derecho que tiene el propietario sobre su inmueble, es el derecho real que menos limitaciones determinan, puesto que no impide venderlo, gravarlo con nueva hipoteca, arrendarlo, etc, sin embargo no puede el deudor realizar ciertos actos que disminuyan el valor del inmueble. Se aprecia el vaco del cdigo, respecto de las facultades que conserva el propietario. Respecto a los actos materiales que alteraran o perjudicaran el inmueble, no consigna una disposicin, prohibiendo al propietario realizarlos. Solo consigna un articulo sobre los deterioros que pueden sufrir los inmuebles; es el articulo 1110 que seala: que puede pedirse el cumplimiento de la obligacin aunque no este vencido el plazo, salvo que se garantice esta satisfaccin del acreedor.En cuanto al contrato de arredramiento, hemos sealado que el propietario en el ejercicio de su derecho, puede arredrar el bien.Sin embargo el debate deviene trascedente cuando si tuviera que ejecutarse la garanta, se deslinde si la ejecucin y la venta del inmueble respetaran este contrato, en cuyo supuesto el bien tendra que venderse ocupado o si la ejecucin tambin conlleva que el bien se entregue desocupado. La jurisprudencia argentina a creado la siguiente doctrina que corre inmersa en los comentarios que hace BORDA: en cuanto a los contratos de locacin o arredamiento sobre el inmueble, la jurisprudencia ha hecho razonable distincin; si el contrato es posterior a la hipoteca, no es oponible al acreedor hipotecario, quien puede ejecutar el bien libre de ocupantes, pero si la hipoteca se ha constituido estando ya alquilado el inmueble, el contrato de locacin debe ser respetado y en caso de ejecucin del inmueble se vende ocupado. Entendemos que nuestra jurisprudencia, fcilmente, podra desplazarse sobre este cauce.10.2.1 facultades del acreedor hipotecarioDentro de los derechos del acreedor, tenemos que admitir que uno de ellos es demandar la ejecucin del bien en caso de incumplimiento de la obligacin, pero como este derecho fluye como consecuencia del incumplimiento principal, en este rubro, desarrollaremos las acciones conducentes a mantener integra la garanta, y en este aspecto, las acciones que la doctrina reconoce, al acreedor, son las siguientes: Las de carcter preventivo, destinadas a impedir que el deudor contine realizando actos que disminuyan la garanta. Las destinadas a suplantar una garanta cuando hay deterioro del bien. La caducidad del plazo para que la obligacin se haga exigible inmediatamente.Desarrollaremos, separadamente, cada una de estas acciones:A) Acciones preventivas destinadas a impedir que el deudor disminuya la garantaEl acreedor esta premunido, en la doctrina, del derecho a solicitar una medida cautelar de no innovar, a efectos de que el propietario se abstenga de todo acto conducente a deteriorar el bien; incluso podra solicitar la designacin de administrador que tome posesin del bien para evitar que contine su deterioro.B) Suplemento de la garantaEn nuestro cdigo, en el capitulo relacionado con la hipoteca, no existe una norma similar a la que regula el deterioro del bien prendado, orientada a buscar del acreedor el ofrecer otra garanta que el juez considere satisfactoria, resultando esta exigencia perentoria si el deterioro se hubiera producido por actos del deudor, y no por caso fortuito o fuerza mayor puesto que el deudor no es responsable de las consecuencias de estos hechos, pero en cuyo supuesto si el bien estuviera asegurado, la cobertura de la pliza cubre estos riesgos.C) Caducidad del plazoTambin tenemos que hacer una crtica similar a los comentarios anteriores en el sentido de que en el tratamiento de la hipoteca, no existe una norma, como el articulo 1074 del cdigo civil que regula el deterioro de la prenda, pero indudablemente, en ambos casos, podra aplicarse esta norma por analoga, o mejor aun, insertarla en el contrato hipotecario. Del tal manera que, si el bien se deterior hacindose insuficiente para garantizar la deuda al acreedor con aviso previo el constituyente, puede pedir autorizacin judicial para vender el bien, en otras palabras, como prescribe GUILLERMO BORDA, se produce la caducidad del plazo y la obligacin se hace inmediatamente exigible.D) Permuta del rangola permuta del rango hipotecario supone que los acreedores hipotecarios, se ponen de acuerdo para ocupar el uno el rango que le corresponde al otro; si son dos los acreedores, aquel al cual por orden de inscripcin, le corresponda el primer rango pasa a ocupar el segundo y viceversa.La permuta del rango, como lo seala el articulo 1114 del cdigo civil, cuyo texto es el siguiente: el acreedor preferentemente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para la cesin produzca efecto, contra el deudor, se requiere que este la acepte o que le sea comunicada fehacientemente; requiere solamente, como se aprecia, el consentimiento de los permutantes no as el del propietario para quien dicha permuta resulta indiferente.Coincidentemente, con este capitulo, desarrollaremos una institucin denominada prioridad y reserva del rango. En materia hipotecaria, el principio esencial es que, quien inscribe primero su derecho, tiene preferencia sobre los posteriores, y esta prioridad se establece como indica el articulo 1112 del cdigo civil, por razn de su antigedad, conforme a la fecha del registro. De acuerdo con esta institucin, debo referirme a la ley N 26481 del 14 de junio de 1995 que, sustituyendo el articulo primero del decreto ley N 18278, segn texto aprobado por el decreto ley N 20198, establece el bloqueo de las partidas registrales de los registros pblicos a favor de las personas naturales o jurdicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituyan, amplen o modifiquen derechos reales en favor de los mismos; disponindose que el notario o fedatario, en el termino de veinticuatro horas, oficiara al registro publico pertinente, adjuntando copia del instrumento firmado por los contratantes, el que registrara en el libro diario, y por su merito, el registrador extender la anotacin preventiva en la partida que corresponda; se equipara entonces en derecho a las entidades publicas y a las particulares desechndose privilegios registrales.En la doctrina del derecho civil, siguiendo en esta a GUILLERMO BORDA para la reserva del rango, este derecho de preferencia solo se eclipsa frente a los derechos del trabajador.10.2 EFECTOS CON LA RELACION A TERCEROS10.2.1. Extensin de la garanta hipotecariaLa hipoteca garantiza:A) El capital adeudado Que es naturalmente el objeto de la garanta.El articulo 1097 del cdigo civil seala que la hipoteca garantiza el cumplimiento de cualquier obligacin dineraria o no dineraria.B) Los intereses que corren desde la constitucin determinados en la obligacin No es indispensable que, en la inscripcin, se haga mencin de los intereses estipulados, mientras esta vigente la obligacin que garantiza, el inters ser compensatorio; si la obligacin no se cumple, el inters tendr el carcter de moratorio.En el derecho argentino, el inters moratorio (art. 3936) solamente se limita a la renta de dos aos, porque se dice que seria injusto que un acreedor indolente dejase acumular, indefinidamente, intereses y luego hiciera valer su derecho de preferencia o persecucin.C) Las costas y costosComo accesorios del crdito principal que cubriran los gastos de la ejecucin hipotecaria, impuestos, honorarios de los profesionales intervinientes.Eventualmente, la hipoteca podra garantizar los daos y perjuicios a que el deudor puede ser condenado por causa de la inejecucin de la obligacin que, en el caso nuestro, est cubierta mediante el convenio de una clausula penal acorde con los artculos 1342 y 1343 del cdigo procesal civil cuya exigibilidad se pacta al momento de constituirse la hipoteca.Existe jurisprudencia en el sentido de amparar la ejecucin, que incluye el monto pactado en la clusula penal que, obviamente, han sido pactados para cubrir los daos y perjuicios invocados. 10.2.2 derecho de persecucin Lo que verdaderamente define el derecho del acreedor hipotecario es la posibilidad de perseguir al bien hipotecado, cualquiera sea su actual titular, hacerlo vender y cobrarse, con preferencia de los dems acreedores, del producto de la venta.El ius persequendi y el idus preferencia son as las notas esenciales caractersticas de la garanta hipotecaria.El derecho de persecucin est consagrado el artculo 1117 del cogido civil y seala que: el acreedor puede exigir el pago al deudor, por la accin personal; o al tercer adquirente del bien hipotecario, usando de la accin real. El ejercicio de una de estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien que este en poder de un tercero, salvo disposicin diferente de la ley.

Este numeral habra que concordarlo con el artculo 1109 del cdigo civil: el acreedor cuya hipoteca comprende varios inmuebles podr, a su eleccin, perseguir a todos ellos simultneamente o solo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez podr, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados.A) Condiciones del ejercicio del derecho de persecucinDe lo expuesto, podemos inferir que para el ejercicio del derecho de persecucin, se requiere las siguientes condiciones o exigencias:a) Inhaserscripicion oportuna: por tiempo oportuno, debe entenderse una registracin anterior a la fecha en que la propiedad del inmueble fue trasferida al adquirente.b) Exigibilidad del crdito: para que el acreedor pueda exigir el derecho de persecucin, debe contar con un crdito que, en el momento de accionar, sea ya exigible.El derecho de persecucin es independiente de la accin personal que el acreedor pueda ejercer frente al deudor para el pago de la obligacin, conforme a los principios acotados en el artculo 1117 del cdigo civil, y, finalmente, si la hipoteca comprende varios inmuebles, el derecho de persecucin conforme lo regia el articulo 1109 del cdigo civilpodr hacer a su eleccin, perseguir a todos simultneamente o solo a uno; aun cuando hubieran pertenecido o pasado a propiedad de diferentes personas o existieran otras hipotecas.Sin embargo, el juez podr, por causa fundada fijar un orden para la venta de los bienes afectados. En el proceso de remate seguramente para tutelar los derechos del deudor propietario, podr fijar un orden para la venta de los bienes afectados.Lo que tambin se rescata en las siguientes casaciones:CAS.N3793-2001-LIMALa accin personal y la accin real no resultan excluyentes entre s, dado que la persona se dirige al deudor y la real al tercero adquirente del bien hipotecado.CAS.N2244-2002-LIMALa pretensin real es una medida mas para que el acreedor pueda ver satisfecha su acreencia, pero su interposicin ente el rgano jurisdiccional, no convierte esta esta via en la nica para la consecucin de dicho fin; puesto que, de un lado, la ejecucin de la garanta ser hasta el monto del gravamen fijado en el contrato; y, de otro lado, en virtud al principio de integracin, se entiende efectuado el pago solo cuando se ha ejecutado ntegramente la prestacin, por consiguiente teniendo tanto la pretensin personal como la real el mismo esencial objetivo de procurar las satisfaccin de la acreencia, el uso simultaneo o consecutivo de ambos resulta arreglado a derecho.CAS.N2094-2004-AYACUCHOEl articulo 1117del cdigo civil concede, al acreedor hipotecario, una accin personal contra el deudor para exigir el pago, y una accin real dirigida contra cualquiera que sea su adquiriente, con la finalidad de hacerse pago con el precio que obtenga en el remate, y en este caso, al haberse establecido en la instancia que la accin de ejecucin de garantas, que es la materializacin de la accin real, rene los requisitos exigidos legales para su procedencia, no se evidencia la Aplicacin indebida de dicha norma.CAS.N3149-2000-LIMASegn el artculo 688 del cdigo procesal civil, los procesos de ejecucin se pueden promover en virtud de ttulo ejecutivo y ttulo de ejecucin, pudindose incoar, con ttulo ejecutivo, la demanda de obligacin de dar suma de dinero de conformidad con el artculo 694 del acotado cdigo, y con el ttulo de ejecucin, demandar ejecucin de garantas, de conformidad Con el artculo 720 del mismo cuerpo legal; por lo tanto, ambos procesos se rigen por normas especiales, no siendo excluyentes uno del otro, tal como lo establece el articulo 1117del cdigo civil. En consecuencia, el petitorio de la presente accion de ejecucin de garanta es jurdicamente posible.10.2.3. concepto del tercer poseedorPor tercer poseedor, se entiende a toda persona que no esta personalmente obligada al pago de la deuda y que ostenta la posecion del inmueble.En consecuencia, tiene el carcter de tercer poseedor:a) El propietario que ha dado en garanta de la deuda de un tercero su propio inmueble, sin constituirse en fiador de la obligacin.b) El adquirente del inmueble grabado con hipoteca por acto entre vivos, sea por ttulo gratuito u oneroso.c) El legatario del inmueble. En cambio, no son terceros poseedores los herederos del hipotecante, ya que, en su carcter de tales, estn personalmente obligados al pago de las deudas.En la doctrina, el derecho de persecucin tiene tres excepciones:a) En primer lugar, cuando el inmueble ha sido expropiado por causa de utilidad pblica; en este caso, el inmueble pasa al expropiante, libre de todo gravamen, y los derechos de preferencia del acreedor se trasladan de la cosa al precio pagado. Con forme lo regla el artculo 1101 del cdigo civil: la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiacion, salvo pacto distinto b) Una solucin similar ocurre en el caso de la ejecucin judicial del inmueble. Dispone el articulo 3196 del cdigo civil argentino que la hipoteca se extingue aunque no este cancela en registro de hipotecas respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate publico, ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituida hipoteca sobre el inmueble, desde que el comprador consigno el precio de la venta ala orden del juez.Tambien, en este caso, los derechos del acreedor hipotecario se transfieren del inmueble al predio.c) Se extingue el derecho de persecucin cuando se trata de una cosa mueble enajenada aun adquirente de buena fe; desde que los muebles se separan del inmueble quedan excluidos de la ipoteca y sui adquirente es protegido por el articulo 948 del cdigo civil:quien de buena y como propietario recibe de otro la posecion de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad para hacerlo.Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccion de la ley penal.10.2.4. opciones del tercero en caso de ejecucin En el supuesto de que el acreedor resuelva ejecutar el inmueble, debe dirigir su accion contra el tercer poseedor, quien segn GUILLERMO BARDA, puede obtar por una de las siguientes soluciones:A) Defenderse en el proceso.Incluso oponiendo excepciones, las excepciones que no puede oponer son: a) Exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al mismo crdito que se hallen en poder del deudor originario.b) Tampoco puede oponer que el inmueble, que posee, reconosca hipotecas anteriores que no alcanzan apagarse con su valor.c) Tampoco puede exigir la enajenacin del inmueble hipotecado para resarcirse de las mejoras que hubiese realizado en favor del bien.Y si tuviera alguna expectativa econmica a este respecto, tendr que ser sobre el remanente del bien rematado cubierto el crdito del acreedor.B) Pagar el capital con sus intereses.El poseedor es un tercero con inters para realizar el pago, en cuyo supuesto, de acuerdo con el articulo 1260 del cdigo civil se subsoroga legalmente al acreedor, y por lo tanto, al repetir el pago al deudor, este debe los intereses, gastos y costos y lo que haya sido pagado conforme al articulo 1262:la subrogacin sustituye al subrogado en todos los derechos, acciones y garantas del antiguo acreedor hasta por el monto que hubiere pagado. Por ultimo puede ocurrir que el crdito hipotecario este garantizado por varios inmuebles; la subrogacin alcanza naturalmente a todos los inmuebles hipotecados, puesto que el subrogante ocupa el puesto del subrogado y tiene sus mismos derechos.C) ABANDONOOtra opcin que tiene el poseedor es abandonar el inmueble haciendo entrega de la posesin del bien para que los acreedores puedan ejecutarle.D) Finalmente, puede sufrir pasivamente la ejecucin sometindose a las consecuencias de la resolucin judicial.10.2.5. actos del tercer poseedor no oponibles al acreedor ejecutanteCon base en los artculos 3179, 3180 y 3183 del cdigo civil argentino, GUILLERMO BORDA seala que los acreedores hipotecarios aun antes de la exigibilidad de sus crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor todas las acciones que les corresponderan contra el deudor mismo, para impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado. Como no podra ser de otra manera la enajenacin del bien no altera los derechos de los acreedores hipotecarios. La idea es que la enajenacin, hecha por el deudor, no pueda perjudicar los derecho de los acreedores hipotecarios; y, por tanto, si estos podan oponerse a la realizacin de actos que perjudicasen el valor del inmueble cuando estaba en manos del deudor originario, tambin pueden oponerse a los actos similares del sucesor en el dominio. Es, por tanto, aplicable en este punto, todo lo que dijramos respecto a la limitacin de los derechos del propietario que ha hipotecado un inmueble.En caso de venta del inmueble, este debe quedar libre de las servidumbres que le hubiere impuesto el tercer poseedor.Finalmente, los arredamientos, hechos por el tercer poseedor, pueden ser anulados cuando no hubieren adquirido una fecha cierta antes de la intimacin del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieran una fecha cierta antes de la intimacin del pago, deben ser mantenidos.10.2.6. derechos reales exigentes antes de la adquisicin por el tercer poseedorSiguiendo la misma tcnica acotada y por la trascendencia del tema, tambin trascribimos el cometario sobre los artculos 3181 y 3182 del cdigo civil argentino.Establece el articulo 3181que las servidumbres personales o reales que el tercer poseedor tenia sobre el inmueble hipotecado antes de la adquisicin que haba hecho y que se haban extinguido por la consolidacin o confusin, renacen despus de la expropiacin.Caso previsto en el siguiente: A, propietario de un fundo, tiene una servidumbre activa respecto de otro fundo: el dueo de este lo hipoteca; luego A compra el inmueble sirviente. La servidumbre se extingue por ser A propietario del fundo dominante y del sirviente.Luego. El acreedor hipotecario ejecuta, el inmueble; pero entonces renace la servidumbre en favor de A, es decir, que la ejecucin se hace respetando dicha servidumbre.Al concertarse la hipoteca, el acreedor ha tenido en cuenta el inmueble en el estado en que se encontraba; por consiguiente, no tiene motivo de agravio por esta solucin legal que, precisamente, mantiene las cosas en el mismo estado en que se encontraban al momento de contraerse la hipoteca.El mismo articulo 3181 del cdigo civil argentino agrega que, recprocamente,la expropiacin hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble expropiado, por otro inmueble perteneciente al tercer poseedor. Esta solucin responde a la misma lgica. De lo contrario, la trasferencia de la propiedad, al tercer poseedor, habra perjudicado al acreedor hipotecario al extinguir servidumbres en favor del fundo gravado, que naturalmente aumentan su valor.Con relacin, a las hipotecas, el articulo, 3182 del cdigo civil argentino dispone que el tercer poseedor puede hacerle valer, en el orden que le correspondan, las hipotecas que tenan adquiridas sobre el inmueble hipotecado antes de ser propietario del inmueble de l, la situacin prevista es la siguiente: el propietario del inmueble vende, al acreedor hipotecario, el inmueble gravado; ello produce la extincin de la hipoteca, pero no de la deuda que tuviera pendiente el vendedor del inmueble, respecto del comprador que gozaba de la hipoteca.En el supuesto que existan otros acreedores hipotecarios, la hipoteca de que gozaba el tercer poseedor revive y puede hacerla valer en el orden de preferencia que le corresponda.10.2.7. derechos reales constituidos por el tercer poseedorEste es un capitulo de vital importancia no regulado por nuestro cdigo ni por ninguna ley especial, pero que el cdigo civil argentino lo trata.El cdigo civil argentino prev las consecuencias en dos situaciones distintas: que el tercer poseedor haya sido despojado del bien como consecuencia de la accion del acreedor hipotecario; y, que haya pagado a este para evitar la subasta del inmueble. En cada caso, la ley otorga al tercer poseedor las acciones correspondientes:A) Establece el articulo 3170 del cdigo civil argentino que el tercer poseedor que fuere desposedo del inmueble o que lo abandonare a solicitud de acreedores hipotecarios, ser plenamente indemnizado por el deudor con inclusin de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble. Esta disposicin tiene su fundamento en la eviccin; como consecuencia del incumplimiento de obligaciones contradas por el vendedor con terceros, el comprador se ve privado del inmueble adquirido; es natural entonces que tengan derecho a exigir, de quien le vendi el inmueble, el resarcimiento de todos los daos sufridos que comprende el valor del inmueble y las mejoras. Y por ello mismo, el tercer poseedor que ha adquirido el bien a ttulo gratuito, carece de derecho a ser indemnizado.B) Dispone el articulo3185 del cdigo civil argentino que el tercer poseedor que paga el crdito hipotecario queda subrogado en las hipotecas que el acreedor, a quien hubiera pagado, tenia por su crdito, no solo sobre el inmueble librado, sino tambin sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crdito, sin necesidad que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones. Esto significa que el tercer poseedor que ha pagado, no solamente tiene un crdito, contra el enajenante, sino que tiene tambin un derecho de preferencia sobre otros acreedores hipotecarios respecto de los cuales el acreedor, a quien pago, tena tambin rango preferente.C) Por ltimo, el tercer poseedor que se opone al pago o al abandono del inmueble, est autorizado para hacer citar, al juicio, a los terceros poseedores de otros inmuebles hipotecados al mismo crdito, con el fin de hacerles condenar, por va de indemnizacin, a contribuir al pago de la deuda en proporcin al valor de los inmuebles que cada uno poseyere.11. LETRAS HIPOTECARIAS11.1. Generalidades Marx arias schreiber pezet en el libro exegesis del cdigo civil de 1984, tomo VI, los derechos reales de garanta, considera que la llamada letra hipotecaria ha sido contemplada como un instrumento de crdito financiero, en efecto, son emitidas por un banco o una institucin financiera solo a fecha fijada en moneda nacional o extranjera y solo por la cantidad a que ascienden las obligaciones hipotecarias asumidas por el banco emisor. Seala el autor citado:deben ser garantizadas con primera hipoteca, lo que no puede hacerse efectiva a otras obligaciones a favor del banco emisor. Este requisito importa, por consiguiente, un deber de abstencin y concretamente una prohibicin, por lo cual, su infraccin determina la nulidad, de la operacin, de conformidad con lo dispuesto por el inciso 8 del artculo 219 del cdigo civil, agrega, con el endoso se transmite al cesionario la garanta hipotecaria, mas no el riesgo del crdito, que continua siendo de cargo del banco emisor.En otras palabras, el prestamista recibe un papel llamado letra hipotecaria. Para recibir el efectivo, tiene que venderlo en los mercados burstil y extraburstil, lo que es fcil realizar porque la letra ha sido emitida por un banco, lo que significa que el banco pagara los intereses al inversionista, sin embargo, de que este ha prestado el dinero al prestamista, aparece entonces, sin embargo, este tiene que pagar mensualmente al banco lo que hubiese convenido como consecuencia del contrato para que este pague los intereses al prestamista.El banco puede intervenir solo como garante y no utiliza sus recursos.El Dr. MAX ARIAS-SCHREIBER PEZET seala: de tener xito, el sistema servir como instrumento valioso para el sector de la construccin, que como es sabido tiene un efecto multiplicador y es un indicio de la recuperacin econmica.Nosotros, por nuestra parte, agregamos lo siguiente: que la letra hipotecaria se convierte en un medio para que el mayor numero de peruanos accedan a la vivienda propia, utilizando los fondos del AFP., compaas de seguros y de las entidades financieras, para cuyo efecto podra dictarse una norma, precisando que un porcentaje de su capital social o de sus operaciones anuales se destinen a financiar el costo de la letra hipotecaria.11.2. caractersticas, emisin y redencinLa letra hipotecaria incorporada por la ley 27287, ley de ttulos valores y la ley 26702, ley general del sistema financiero y del sistema de seguros y organica de la superintendencia de la banca y seguros, de acuerdo con estos textos, el contenido, las caractersticas, emisin y redencin de la letra hipotecaria son los siguientes:La letra hipotecaria debe contener:a) La denominacin de la letra hipotecaria.b) La serie y ao de emisin, sealando como fecha de emisin el primer da de dicho ao.c) El importa que representa.d) La fecha de vencimiento para el pago del capital y de los intereses peridicos que deben estar representados en los cupones respectivos; o, la indicacin de que los mismos representan el pago de los intereses y la alcuota o alicuanta respectiva del capital.e) Las dems condiciones que seale la superintendencia.f) El nombre de la empresa emisora y firma de su representante, de tratarse de letra hipotecaria emitida en titulo.Las empresas del sistema financiero podrn emitir letras hipotecarias, con arreglo a las normas que expida la superintendencia.Asimismo, dichos instrumentos tendrn las siguientes caractersticas generales:1. Emanan de un contrato de crdito hipotecario.2. Son emitidas por una empresa del sistema financiero que tiene la calidad de obligado principal y es el nico responsable de su pago.3. Pueden ser emitidas en moneda nacional o extranjera.4. (inciso derogado por la ley N 27287 del 17.06.2000)5. Solo pueden ser emitidas por un importe inferior o igual al monto de las obligaciones hipotecarias asumidas para con la empresa emisora.6. Deben ser garantizadas con primera hipoteca, la que no es factible hacer extensiva a otras obligaciones a favor de la empresa, y debe estar autorizada en forma expresa en el acto de constitucin.7. Es factible su amortizacin por la empresa emisora, en forma directa o mediante compra, rescate o sorteo a la par.8. En caso de intervencin por suspensin de pagos y obligaciones o por liquidacin de la empresa emisora, las letras hipotecarias sern transferidas conjuntamente con los correspondientes crditos y sus respectivas garantas hipotecarias a otra empresa del sistema financiero autorizada por la superintendencia para operar con el sistema de letras hipotecarias, y tales activos y pasivos sern excluidos de la masa.Y en cuanto a la emisin y redencin, la letra hipotecaria ser emitida por series y segn el ao calendario de su emisin, exclusivamente por las empresas del sistema financiero nacional autorizadas para ese efecto, conforme a la ley de la materia, con la finalidad de conceder financiaciones hipotecarias mediante mutuo no dinerario, sino con letras hipotecarias.En la emisin de letras hipotecarias, sern de aplicacin y observancia especial las disposiciones que contiene la ley de la materia y las que expida la superintendencia. La empresa emitente de la letra hipotecaria, nominativa o al portador, es la nica obligada a su pago.La redencin anticipada procede por el pago del mutuo que se realice sea en dinero efectivo o con letra hipotecaria de la misma serie y ao de emisin conforme a las disposiciones que expida la superintendencia.12. CAUSAS DE EXRTINCION DE LA HIPOTECA12.1 causas segn el articulo 1122 del cdigo civilLas causas de extincin de la hipoteca estn reguladas en el articulo 1122 del cdigo civil cuyo texto es el siguiente: la hipoteca se acaba por:1. Extincin de la obligacin que garantiza.2. Anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.3. Renuncia escrita del acreedor.4. Destruccin total del inmueble.5. Consolidacin.12.1.1 con relacin a la obligacin principalA) extincin de la obligacin que garantiza Esta extincin de la hipoteca supone que la extincin que la extincin de crdito ha sido total: si no ha habido mas que una extincin parcial, por ejemplo, como consecuencia de pago hecho a cuenta; la hipoteca, que es indivisible, subsiste integra para garantizar el saldo del crdito.De acuerdo con la naturaleza del gravamen, la hipoteca se acaba por extincin total de la obligacin principal, sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones. Cualquiera de los medios legales debe ser admitido, con tal que produzca la completa extincin de la deuda.B)anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin Si la obligacin se declara nula, rescindible o resuelta por mandato judicial, la hipoteca se extingue por el merito de dicha resolucin judicial, ya que si es accesorio de lo principal, extinguida esta, se acabara la hipoteca porque, jurdicamente, ya no tendra nada que respaldar ni prestar seguridad jurdica para el cumplimiento de la prestacin.12.1.2. con independencia de que subsista o la obligacin garantizadaA) renuncia escrita del acreedor A decir de la legislacin argentina, la renuncia debe ser expresa y constar en escritura publica.Es un acto unilateral y una vez manifestada, el deudor tiene derecho a pedir la cancelacin y a que se deje constancia en la escritura de constitucin.Un derecho real puede perderse por efecto de una simple renuncia por parte de su titular. Esta regla ha sido aplicada regularmente por la jurisprudencia a la hipoteca. En consecuencia, no se requiere la aceptacin de quienes se beneficiaran por la renuncia. El acreedor, ppor lo tanto, no puede retractarse ni aun con anterioridad a cualquier acto de aceptacin de los interesados; su renuncia es irrevocable desde el momento en que lo hace.La legislacin argentina seala que la renuncia pueden quedar sin efecto, en primer lugar, por va de retractacin, mientras no hubiese sido aceptada por la persona puesto que produce sus efectos sin tal conformidad.Pensamos, por lo tanto, que aun siendo beneficiario el liberado, cabe volver sobre la declaracin de voluntad siempre que no se afecten los derechos adquiridos en el intervalo.La renuncia puede ser revocada en el caso de que los acreedores promuevan con xito la accin pauliana, o revocatoria o de ineficacia, concurriendo las condiciones de esta.En consecuencia, si por alguna razn, como seala GUILLERMO BORDA, la renuncia sea hecha por simple instrumento privado, no puede tomarse nota de ella en el registro hipotecario, pero el deudor que la ha aceptado puede exigir al renunciante la elevacin a escritura pblica para despus hacerla anotar en el registro. B) Destruccin total del inmuebleEn realidad, la hipoteca no extingue en este caso, ya que subsiste sobre el suelo, no asi sobre los materiales que formaban el edificio, pues recuperan su calidad de muebles.Si se reconstruye, la hipoteca vuelve a extenderse a l. Si el edificio estaba asegurado, la indemnizacin queda comprendida en la garanta.

C) ConsolidacinExiste consolidacin o confusin cuando se entrelazan las cualidades de acreedor y propietario del inmueble, en este caso, la deuda existe, pero la hipoteca se extingue, porque no se puede concebir un hipoteca sobre un bien propio.En otras palabras, si la propiedad y la calidad del acreedor hipotecario se encuentra reunidas en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente, para cuyo efecto tiene que existir una propiedad irrevocable y un peligro de una resolucin que la haga incierta y precaria, y obviamente, que no existan hipotecas de rango inferior sobre el bien inmueble.12.2. OTRAS FORMAS DE EXTINCION En la doctrina, tambin la hipoteca se extingue por:12.2.1. Expropiacin En este supuesto, el privilegio del acreedor pasa a ejercerse al monto de la expropiacin.12.2.2. Remate judicialPara que se extingue la hipoteca, debe mediar una subasta ordenada en juicio a instancias de un acreedor, aunque no sea el hipotecario; en ese juicio, deben ser citados todos los acreedores hipotecarios; y una vez subastado el inmueble, se opera la extincin recin en el momento en que el adquirente consigne el precio a la orden del juez.En el caso de no haberse citado a los acreedores hipotecarios, esta circunstancia no anula la subasta, pero la hipoteca no se extingue. El comprador habr adquirido un inmueble gravado.12.2.3. Caso de prescripcin adquisitiva de dominioSe debe suponer una prescripcin que afecte la hipoteca sin afectar el crdito. Ahora bien, esto solo es posible respecto de la prescripcin adquisitiva a favor de un tercero detentador. El inmueble hipotecado ha salido de manos del deudor y su nuevo propietario prescribe la liberacin: es nicamente, en esta hiptesis, que es posible ver actuar la prescripcin como causa de extincin de la hipoteca.12.2.4. Falta de inscripcin antes de la transferencia La hipoteca se pierde en este caso y el inmueble pasa libre y sin deudas al adquirente. Hemos visto, precedentemente, que la inscripcin no puede realizarse tilmente despus de la trasferencia. Este resultado vale como purga respecto de las hipotecas no inscritas. Esta es una formula viciosa, ya que solo se pueden purgar las hipotecas oponibles al adquirente.12.2.5. Caducidad de la inscripcin De acuerdo a nuestro anterior texto sustantivo civil, el cdigo de 1936, artculo 1049, las inscripciones de las hipotecas se extinguen a los treinta aos de la fecha de la respectiva inscripcin, si no fueran renovadas.Para el Dr. ELEODORO ROMERO Y ROMANA, el fundamento de esta disposicin radica en razones de orden prctico y de garanta en la contratacin sobre inmuebles. En el mismo sentido, la doctora LUCRECIA MAISCH opina que el propsito del legislador fue sancionar al acreedor negligente, adems de no permitir que un gravamen pese demasiado tiempo sobre la propiedad.Ahora bien, el cdigo civil, desde noviembre de 1984, no contiene una disposicin similar.El doctor RUBEN GUEVARA MANRIQUE, en su obra derecho registral, sostiene enfticamente que no encuentra razn jurdica alguna para que la inscripcin de una hipoteca o de un embargo se extinga a los treinta aos de practicadas. Para este autor, las razones de orden prctico antes esbozadas no resisten el mayor anlisis, desde que un gravamen debe y puede pesar sobre una propiedad el tiempo que las partes acuerden, atendiendo a las estipulaciones del contrato constitutivo de la garanta. Agrega el doctor GUEVARA MANRIQUE: la garanta de la hipoteca como derecho real no est sujeta a la prescripcin; entonces, el transcurso del plazo de prescripcin de la accin personal, propia del crdito garantizado, determinara la extincin de la hipoteca.

Con base en este criterio, el legislador de 1984 ha preferido desechar la norma en comentario sobre caducidad de las inscripciones, norma contenida en el artculo 1049 del cdigo civil de 1936; an ms, tratndose de regmenes como el nuestro, organizados sobre la base de una publicidad real.

Ahora bien, como recordamos, el cdigo civil de 1936 tuvo vigencia hasta el 14 de noviembre de 1984. Por consiguiente para las hipotecas y otros gravmenes que hayan sido inscritos con posterioridad a dicha fecha, no rige ningn plazo de caducidad de su inscripcin.

Respecto de aquellas hipotecas y gravmenes inscritos bajo el ordenamiento civil anterior ( cdigo civil de 1936), que al 14 de noviembre de 1984 habia cumplido 30 aos, se puede sostener que se han extinguido siempre que se haya cumplido el tratamiento previsto en articulo 91 del reglamento de las inscripciones ( declaracin judicial).

En cambio, en la entendida opinin del doctor GUEVARA MANRIQUE, aquellas hipotecas y gravmenes a la fecha de vigencia del cdigo civil de 1984, no han cumplido 30 aos no se extinguirn si no se produce otra causa de extincin de la hipoteca prevista por la ley.

JURISPRUDENCIA SISTEMATIZADA SOBRE HIPOTECAEn el desarrollo de esta capitulo, vamos a desarrollar las siguientes casusticas sobre constitucin de hipoteca por escritura publica.1. Constitucin de la hipoteca por escrituras publicas La hipoteca se constituye por escrituras pblicas, salvo disposicin legal diferente de la ley; lo que significa que la sola minuta no es suficiente para su celebracin, pues dicha garanta real recin se habr configurado como tal, cuando se eleve a escrituras pblicas, por ser un requisito de validez.CAS.N1608-2001- LIMALima, cinco de diciembre del dos mil uno.LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; vista la causa nmero mil seiscientos ochenta 2001, en la audiencia pblica de la fecha, y producida de votacin con arreglo a la ley, emite la siguiente sentencia. MATERIA DEL RECURSO: se trata del recurso de casacin interpuesto por insumos Santa Mnica contra la sentencia de vista de fojas ciento quince, su fecha diecinueve de marzo del dos mil uno, que revocando que revocando la apelada de fojas ochenta y cuatro, fechada el treinta de noviembre del dos mil uno declara FUNDADA la demanda, ordenado que los demandados insumo Santa Mnica sociedad annima y doa Raquel Caballera Soto, cumplan con otorgar la escritura pblica de crdito con garanta hipotecaria a favor de la demandante Idesa Artculo Plsticos, a que se contrae la minuta de fojas veintinueve, respecto del inmueble ubicado en el lote cinco manzana Q-uno de la parcelacin residencial va Marina, ubicada en el distrito de Chorrillos-Lima. FUNDAMENTOS DEL RECURSO: la sala por resolucin de fecha diecinueve de julio del ao en recurso, ha estimado procedente el recurso de casacin por las causales contenidas en los incisos primero y tercero del artculo trecientos ochenta y seis del cdigo procesal civil, relativa a la interpretacin errnea de una norma de derecho material, respecto al artculo mil noventa ocho del cdigo civil, basndose en que la sala supone que al no sancionarse con nulidad de manera expresa la constitucin de hipoteca, la formalidad vendra a ser ad probationem; sin embargo, no es correcta esta interpretacin dando que no es necesario que se expresa el termino bajo sancin de nulidad, para que se sostenga que la hipoteca es un acto jurdico, para su validez, requiere que se Constituya por escritura pblica; el error de la sala tambin se presenta respecto de una concordancia con el artculo 1412 del cdigo civil; asi mismo, con relacin a la infraccion de las formas esenciales para la validez y eficacia de los actos procesales contenidos en el inciso tercero y cuarto del artculo 122 del cdigo procesal civil debido a que la sala revisora, solo se ha pronunciado sobre un extremo de su contestacin referido a la hipoteca, no se ha pronunciado sobre el otro argumento de su contestacin referido al desistimiento voluntario de la demandante; a pesar de haber adjuntado comunicacin de registrador pblico respecto del levantamiento del bloqueo. CONSIDERANDOS: primero. Que, habindose declarado procedente el recurso de casacin por las dos causales indicadas, corresponde analizar el primer termino la causal de infraccion de las formas esenciales para la validez y eficacia de los actos procesales, toda vez que de amparase la misma, seria innecesario el anlisis respecto a la otra causal invocada. Segundo. Que, conforme aparece del acta de la audiencia nica de fojas ochenta y dos, el punto controvertido fijado fue determinar si la parte demandada se encontraba obligada o no a suscribir la escritura pblica de constitucin de hipoteca la que se hacia referencia en el escrito de demandas. Tercero. Que, precisamente en ese sentido es que se ha pronunciado la resolucin de vista por lo que no se ha incurrido en la causal denunciada toda vez, que el juzgador no se encuentra obligado a expresar todas las valorizaciones que realiza y por ende punto por punto sobre lo que se seala en la demanda y en la contestacin a la misma, si no tan solo las valorizaciones esenciales y determinantes que sustentan su decisin conforme lo prescribe en el artculo ciento noventa y siete del cdigo adjetivo. Cuarto. Que, con relacin a la causal, indicando la recurrente sostiene que se ha interpretado errneamente el artculo otorgamiento ocho del cdigo civil, por cuanto, atraves del proceso de otorgamiento de escritura pblica se busca cumplir con la formalidad ad solemnitatem exigida, proponiendo como la interpretacin correcta, que no es necesario que se exprese el trmino bajo sancin de nulidad, para que se sostenga que la hipoteca es un acto jurdico, que para su validez requiere que se constituya por escritura pblica. Quinto. Que en efecto, nuestro ordenamiento jurdico ha previsto, en el articulo mil noventa y ocho del cdigo civil, que la hipoteca se constituye por escritura publica, salvo disposicin legal diferente de la ley; lo que significa que la sola minuta resulta insuficiente para su celebracin, pues dicha garanta real recin se habr configurado como tal cuando se eleve ha escritura pblica, por ser u requisito de validez, antes no. Sexto. Que, el artculo mil cuatrocientos doce del cdigo civil prescribe la facultad de las partes de compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida, siempre que dicho requisito no revista la forma solemne prevista por la ley o la convenida por las partes por escrito bajo sancin de nulidad, es decir, supuesto que no se presenta en autos desde que constituye un requisito de validez de la hipoteca su celebracin por escritura publica, y por adems, enva de casacin, no puede determinarse si ambas partes acordaron sancionar con nulidad la inobservancia de alguna formalidad, de ser dicha funcin ajena a su finalidad. Sptimo. Que, en consecuencia al expedirse la sentencia recurrida, se ha incurrido en la causa de interpretacin errronea del articulo mil noventa y ocho del cdigo adjetivo, por lo que corresponde pronunciarse a este supremo tribunal en sede de instancia; por estas razones y estando a las conclusiones que anteceden, y de acuerdo con el inciso primero del articulo trecientos noventa y seis del cdigo procesal civil declararon: FUNDADO en consecuencia, NULA a sentencia de vista de fojas ciento quince, su fecha diecinueve de marzo del presente ao; y actuando en sede de instancia confirmaron la sentencia apelada de fojas ochenta y cuatro y su fecha treinta de noviembre del dos mil, que declara improcedente la demanda; DISPUSIERON la publicacin de la presente resolucin en el diario oficial el peruano, en los seguidos por IDIESA Artculos Plsticos Sociedad Anonima y otras sobre otorga miento de escritura publica; y los devolvieron.

SS. ECHEVARRIA A.; LA ZARTE H,; ZUBIATE R.; BIAGGI G.; QUIN- TANILLA Q.