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ÁREA DE ESTUDIOS Y PROYECTOS
Marzo 2015
Perfil Inmobiliario“Proyecto Habitacional de Interés Social en Laderas
del Cerro El Agustino”N° 01-2015/VIVIENDA/VMVU/PGSU-AEP
Área de Estudios y Proyectos
Resumen Ejecutivo
"PHISL Cerro El Agustino”
El presente estudio analiza los principales aspectos del potencial de negocioinmobiliario del predio en estudio, planteando una de las diversas propuestas quepuedan existir en las que se satisfaga la expectativa tanto del desarrolladorinmobiliario como del PGSU. El estudio se estructura de la siguiente manera:
Un Análisis comercial, que incluye la situación actual de la demanda queespecíficamente para el proyecto planteado asciende a 3, 558 hogares y lasituación actual de la oferta que varía en un rango de precio de vivienda entreS/.153, 000 y S/. 214, 000.
Un Análisis Técnico, en el que se desarrolla un esquema gráfico de la distribuciónde las viviendas obteniendo un aproximado de 4, 160 departamentos, así mismo seesbozan los costos preponderantes, el precio de vivienda de S/. 77, 000 para T.P.,S/. 140, 600 para NCMV y se plantea un cronograma de 6 años.
Un Análisis Financiero, que incluye una estructura de los costos con egresos porS/.487´048,848 e ingresos por S/. 647´529, 245 y sus respectivos flujos de caja.
Un análisis económico, donde se muestran la inversión, los beneficios y los ratiosde gestión del proyecto. Obteniendo una utilidad operativa de 15%
1.- ANALISIS COMERCIAL
Oferta y Demanda, Precios, Potencial de venta, Estrategias de Promoción
Área de Estudios y Proyectos
OFERTA
2
2
S/. 1000 a 2410AUTOCONSTRUCTORES
EDIFICIOS/RESIDENCIALES
GRAN ENVERGADURA CONDOMINIOS S/1250 a S/1670
S/1170 a S/2540
*Banco Scotiabank: TCEA 10.145 %, CI 20% del valor del inmueble.
Proyectos según su envergadura
N° de proyectos Metraje Cuota Mensual*Rango de precio Total
5 S/. 130,000 a 310,000
S/153,500 a S/214,200
S/150,000 a S/326,000
80 a 120 m2
58 a 77 m2
57 a 82 m2
4000
40
Totalidad de departamentos
70
:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 4000 departamentos por proyecto.
:Comprendido por edificios, residenciales con más de 20 departamentos por proyecto.
:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 14 departamentos por proyecto.
* Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing
"PHISL Cerro El Agustino”
Área de Estudios y Proyectos
OFERTA
* Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing
"PHISL Cerro El Agustino”
Principales Proyectos
Área de Estudios y Proyectos
DEMANDA
*
PENETRACIÓN DISTRITOS EN UN RADIO DE 4KM
TOTAL DE HOGARES DE LOS DISTRITOS EVALUADOS: ATE, LIMA, EL AGUSTINO, LA VICTORIA, SAN JUAN DE LURIGANCHO, SAN LUIS Y SANTA ANITA
PERSONAS INTERESADAS EN ADQUIRIR O COMPRAR UNA CASA O DEPARTAMENTO DENTRO DE LOS PRÓXIMOS 24 MESES CON INGRESOS DE
S/.2,500 A MÁS (USTED + PAREJA)
(22%) 208,664 HOGARES
971,378 HOGARES
(15%) 31,398 HOGARES
INTERESADOS ANTES DE CONOCER EL PRECIO*
INTERESADOS DESPUÉS DE CONOCER EL PRECIO*
(21%) 6,489 HOGARES
(55%) 3,558 HOGARES
Fuente: ENAHO 2012
DEMANDAFINAL
Personas que de manera consistente manifestaron que “Definitivamente sí comprarían”un departamento en el proyecto antes y después de conocer el precio.
* Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing
"PHISL Cerro El Agustino”
Área de Estudios y Proyectos
DEMANDA
"PHISL Cerro El Agustino”
Potencial de venta del Terreno
Estrategias de promoción y ventas La promoción debería estar dirigida a la población de menores recursos
A un precio de venta que no supere los S/. 150, 000
Hacer incapie en el insight de los interesados “Un proyecto novedoso y moderno quemejorará mi calidad de vida”
Plantear oportunidades de mejora ante los factores negativos tales como:• En el Entorno: Seguridad, convivencia Orden, altura de los edificios, desconfianza de la
realización del proyecto• En el Departamento: Poco metraje, Distribución 1 solo baño
Los terrenos analizados tienen un enorme potencial de venta por los siguientes motivos:
El Entorno se encuentra saturado de edificaciones y los pocos terrenos libres son dedimensiones menores.
Existe una amplia demanda efectiva de vivienda de 3, 558 hogares por el proyecto analizado.
Existen atractivos complementarios importantes como el teleférico y el parque Bicentenario
2.- ANÁLISIS TÉCNICO
Esquema Urbano, Costos, Cronogramas
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
• Número de Viviendas = 4,000
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
• Población Beneficiada Directos:
800 habitantes
160 unidades aproximadamente - MI VIVIENDA
• Beneficiarios: Estará abierto a todas las personas que puedan acceder al crédito financiero.
• Número de Viviendas = 160
• Estacionamientos = 34
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
Propuesta de dimensión de vivienda
"PHISL Cerro El Agustino”
Características
- Área: 60 m2- 3 dormitorios- 2 baños
Precios Inicales
-Catalina Huanca
- El AgustinoS/.140,600
Nota: Dicho precio de vivienda corresponde a una propuesta de negocio que demuestra que el predio esrentable. La propuesta que finalmente se realice no debería tener otro limite exigible del precio que eldel máximo monto para NCMV.
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
Cabida
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
El mercado objetivo sería el Segmento C, con ingresos familiares
estimados de alrededor de S/. 3,000 a 3,500 mensuales.
Por lo tanto, nuestro segmento
objetivo podrá adquirir
viviendas de alrededor de S/.
140,000 considerando:
-Cuota inicial del 10%
-Saldo financiado mediante el
Nuevo Crédito MiVivienda
(NCMV) en 240 cuotas (20
años), incluyendo un Premio
por Buen Pagador (PBP) de
S/. 12,500.
Perfil del Producto y Mercado Objetivo
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
Costo del Terreno Area PU (S/.)
Catal ina Huanca 7,321.67 13.50
El Agustino 194,174.98 7.30
Costos de Construccion Area PU
Habilitacion Urbana
Servicios Publ icos (agua, desague y luz) x bloque 50,000.00
Pavimentos y Veredas x bloque 35,000.00
Edificacion
Construccion de Viviendas MiVivienda "Catal ina Huanca" x m2 1,140.00
Construccion de Viviendas Techo Propio "El Agustino" x m2 1,020.00
Construccion de Viviendas MiVivienda "El Agustino" x m2 1,140.00
Construccion de Area Comercia l x m2 1,020.00
Costos Principales del proyecto
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
CRONOGRAMA DEL CONCURSO PUBLICOADQUIRIENTE DE BASES:Empresa que compra bases
ADQUIRIENTE DE BASESAPTO:Empresa que cumplen con losrequisitos e impedimentos delas bases.
POSTOR:Empresa que presenta elSobre N° 1
POSTOR PRECALIFICADO:Empresa que cumple con elcontenido del Sobre N° 1
POSTOR ADJUDICADO:Empresa que ofrece la mejorpropuesta.
ABSOLUCION DE CONSULTAS
DECLARACION
ADQUIRIENTES
DE BASES
“APTOS”
OTORGA
BUENA
PRO
PRESENTACION DE SOBRE N°
1
PRESENTACION DE SOBRE N° 2 Y N°
3
Notifica Observaciones
Levantamiento Observaciones
Precalifica(A) (B) Evaluación
(A) Plazo para evaluar a los adquirientes de bases (requisitos e impedimentos)
(B) Plazo para que adquirientes de bases “APTOS” preparen propuestas.
2 sem.
1 sem.
1 sem. 1 sem.
1 sem.
Tiempo: 6 semanas (42 días)
Venta de Bases
CONVOC.
1 sem. 1 sem.
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PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
APROBACION DE BASES
CONVOCATORIACONCURSO FIN DEL
PROYECTO
OTORGA BUENA PRO
FMV
6 meses (prorroga máxima
de 6 meses adicionales)
SUSCRIPCIÓN DE CONTRATO DE CV FMV – EMPRESA
CONTRATO DE CV: Contrato de Compraventa y Desarrollo Inmobiliario- SBN (Superintendencia de Bienes Nacionales) transfiere predios al Postor Adjudicado.- El Postor Adjudicado compra los predios y asume obligaciones.
6 años
CV
42 días(6 semanas)
CV
7 días(1 semana)
3.- ANÁLISIS FINANCIERO
Estructura de costos y Flujos
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
Estructura de Costos del Proyecto
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
Flujos de Caja
-40,000,000.00
-20,000,000.00
0.00
20,000,000.00
40,000,000.00
60,000,000.00
80,000,000.00
100,000,000.00
120,000,000.00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Flujo de Caja Acumulado (S/.)
4.- ANÁLISIS ECONÓMICO
Inversión, Beneficios y Ratios
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS (S/.)
INGRESOS POR VENTAS 647,529,245.43
COSTO DE VENTAS
Terreno 1,561,809.50
Gastos Pre Operativos 8,603,421.17
Construcción 476,883,618.14
UTILIDAD BRUTA 160,480,396.63
Gastos Operativos 64,189,220.29
UTILIDAD OPERATIVA96,291,176.34
Gastos Financieros 7,153,254.27
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (UAI)
89,137,922.07
Impuesto a la Renta (30%) 26,741,376.62
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 62,396,545.45
UAI / EGRESOS TOTALES 14%
Área de Estudios y Proyectos
PROPUESTA
"PHISL Cerro El Agustino”
Condiciones de Venta
Cuota Inicial al Contado 10%
Desembolso del Créditos Hipotecarios 90%
Condiciones de venta propuestas:
Indicadores Económicos
Tasa de Descuento Anual 18.00%
VAN (S/.) 39,640,785
TIR Anual 100%