SANTIAGO- CHILEMIÉRCOLES 22.11.2017

EL RENOVADO IMPULSO QUE

DELINEA EL BUEN MOMENTO

PARA LAS LICITACIONES

Claves del alza en la valorización del metro cuadrado

MERCADO INMOBILIARIO

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Comunas emergentes lideran rentabilidad y plusvalía en Santiago

LAS NUEVAS TENDENCIAS DE LA INVERSIÓN

DIARIO FINANCIEROMIÉRCOLES 22 DE NOVIEMBRE DE 20172 MERCADO INMOBILIARIO

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POR MARÍA IGNACIA MEDINA

Pese al escenario de desace-leración de la economía, el mercado inmobiliario ha exhibido en los últimos meses signos de mayor

dinamismo comercial y señales de mejoría en los indicadores en áreas relevantes. Es el caso del sector de viviendas nuevas en Santiago, que en el tercer trimestre de este año aumentó sus ventas en 8,2% entre los meses de julio y septiembre, variación que es la mejor registrada desde 2015 y que está compuesta por un alza de 9,4% en departamentos (6.478 unidades) y de 4,1% en casas (1.769 unidades) de acuerdo a la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

En un escenario, los departamentos captaron el 79% de las transacciones que se concentraron en el segmento entre UF 1.500 y UF 3.000 (58%) y en productos con superficies inferiores a 50 m2 (56%), la CChC indica que los precios de las viviendas en el tercer trimestre de este año subieron 3,4% en términos anuales con un incremento de 5,7% en el caso de los inmuebles en altura y de 1% en las casas. Con un precio por metro cuadrado promedio de las viviendas comercializables nuevas en el Gran Santiago de valor de 58,2 UF/m2, la empresa Colliers destaca que las comunas de Vitacura y Providencia lideran el ranking de precios en departamentos –con 92,4 y 90,3 UF/m2– respectivamente, mientras que en el mercado de casas, La Reina y Las Condes se ubican en las primeras posiciones con 97,1 y 95,1 UF/m2. Estos son los puntos altos de un “alza considerable en el valor de departamentos y casas, tanto en la Región Metropolitana como en regiones, con alzas de promedio de un 40% en algunos sectores, en los últimos 5 años”, contextualizan en Inmobiliaria Aconcagua.

Con todo, el valor promedio de venta por unidad en el Gran San-tiago presentó a septiembre pasado su tercera disminución consecutiva al ubicarse en UF 4.063, trayectoria que en Colliers señalan que estaría “directamente relacionada con el aumento de stock en los rangos de precios inferiores”. Una tendencia profundizada por el aumento de 6,6% en la oferta de inmuebles con superficies inferiores a los 50 m2 en el mismo lapso, y que sumado al tramo de departamentos entre 50 y 70 m2 representan más del 80% del mercado de viviendas en altura con un crecimiento conjunto de 8,2%, en comparación al trimestre anterior.

A partir de la evolución que ha tenido lugar en los últimos meses, el sector inmobiliario en general y el mercado residencial en particular, han logrado en el transcurso de este año “ir saliendo del estancamiento evi-denciado en el año 2016” en cuanto a venta y arriendo de propiedades, destaca Cristián Gutiérrez, gerente de Estudios de Arenas y Cayo.

En este escenario, los expertos advierten un cambio de visión en el mercado hacia un significativo

aumento de la demanda por arriendo por encima de las ventas. Un mer-cado que tiende a concentrarse en los departamentos pequeños y de menor valor porque “son funcionales y se ajustan al estilo de vida del cliente actual”, indica el gerente general de Inmobiliaria Indesa, Rafael Burmester, tendencia que lleva a que, en general, “los productos más demandados sean los departamentos de 1 y 2 dormitorios cercanos a los ejes del Metro”, acotan desde Inmobiliaria Aconcagua.

Junto a factores como la alta demanda “gatillada por una alta inmigración principalmente de vene-zolanos, colombianos y argentinos”, el socio de Land Capital, Benjamín Solar, pone el acento en la consis-tencia mostrada por los cánones de arriendo de viviendas a nivel de la Región Metropolitana, de acuerdo a la tendencia que se impone en este mercado en favor de la renta por encima de la venta. Destaca que en esta evolución han incidido factores como el efecto de la reforma tributaria, el impacto del IVA a la vivienda, las restricciones crediticias, el aumento de las provisiones bancarias, los cam-bios en la Ley Unida de Fondos que implicó el ingreso de nuevos actores a la industria y la vigencia de la Ley de Aportes al Espacio Público, además del aumento de los precios.

De la conjunción de estos factores, mientras hace cuatro años había un 80% de usuario final y 20% inversio-nista, hoy, dependiendo de la comuna hay un 70% de inversionistas y solo un 30% de usuario final, lo cual se explica por la ya señalada restricción de créditos pero, sobre todo, por “el aumento del valor de los departa-mentos por el aumento de los costos (terreno, IVA, paralización de planes reguladores, etc.)”, advierte Burmester.

En este marco, el gerente general de Inmobiliaria Indesa subraya que los inversionistas seguirán apostando por el negocio de renta inmobiliaria y las comunas que liderarán la demanda

49%del mercado

inmobiliario pertenece a casas con una superficie

menor a 50m2.

serán las que tienen: mayor plusvalía, buena conectividad y vida de barrio.

“En los últimos años, la tendencia en la compra e inversión inmobilia-ria ha sido la vuelta a sectores más céntricos y urbanos. Por otro lado, el número de personas por hogar ha disminuido, lo cual sumado a que la generación millenial tiene menor interés en arraigarse en un lugar y a que la inmigración va en aumento, desencadena que la demanda por arriendos irá en aumento, sobre todo en departamentos pequeños”, explica Pablo Bustos, gerente comercial de Inmobiliaria Exxacon.

En el ámbito de la toma de decisión de arriendo, el consultor Andrés Pardo clasifica a los arrendatarios en dos grupos: los circunstanciales –que han tomado la decisión racional econó-mica de postergar la compra o sim-plemente no comprar porque puede no ser definitivo-. y los permanentes, grupo que “privilegia un canon de arriendo bajo y una ubicación cercana a sus redes de apoyo”.

Expectativas al alza en 2018Si bien la reducción del ritmo de

crecimiento del país ha tenido efectos en el mercado inmobiliario, los acto-res de la industria consideran en sus proyecciones de largo plazo que este sector se reactivará paulatinamente “volviendo a escenarios más próspe-ros”, indica el director ejecutivo de Inmobiliaria Norte Verde, Francisco Bascuñán.

“Vemos un mercado estable y sano para 2018. Los índices de percep-ción de la economía han mejorado durante este año y el desempleo se ha mantenido estable, lo cual favorece las expectativas de consumidores y, por lo tanto, la compra de bienes inmuebles. Las personas están más dispuestas a endeudarse a largo plazo y las tasas hipotecarias están en mínimos históricos”, acota Pablo Bustos de Exxacon.

A partir de la mejoría evidente en el último trimestre y las proyecciones de crecimiento de entre 1% y 3% para 2018 estimadas por la CChC, Rafael Burmester, indica que “se puede prever una reactivación del mercado para el primer semestre del próximo año”.

“Si el mercado sigue esta tendencia, proyectamos mejores expectativas a nivel general”, destaca Juan Enrique Nestler, gerente comercial de Inmo-biliaria Manquehue, para quien esta perspectiva es especialmente válida para las casas en torno a 3 mil UF y sobre 8 mil UF el próximo año y 2019.

“El desarrollo de la industria en 2018 seguirá liderado por los edificios en altura en comunas emergentes como San Miguel, La Cisterna, San Joaquín, Macul e Independencia, entre otras, siguiendo los ejes de las nuevas líneas del Metro”, enfatizan desde Inmobiliaria Aconcagua. Justamente a partir de la nueva línea del ferrocarril metropolitano, Cristián Gutiérrez prevé que las comunas Macul y La Florida “cobrarán impulso”, sobre todo en los formatos mayores.

PERSPECTIVAS PARA 2018: AUMENTAN LAS EXPECTATIVAS DEL MERCADO

se ha profundizado en los últimos años como alternativa de inversión ya

que ha significado gran demanda de inmuebles para primera vivienda. Una zona del país a la cual desde Inmobiliaria Aconcagua suman las ciudades de

“está siendo una muy buena alternativa para invertir, ya sea en una primera o segunda vivienda”.En la perspectiva del nicho residencial de alto estándar en regiones, como es el caso del segmento de propiedades lacustres, la empresa Metra Desarrollo Inmobiliario viene desarrollando años proyectos de casas en los lagos del sur de Chile “respondiendo al aumento de la demanda del mercado residencial en regiones ha estado desde hace algunos años, principalmente por un incremento de las personas que opta por vivir fuera de la capital y que constituyen un segmento muy interesante”, indica Sebastián Urzúa, socio de esta firma que oferta casas terminadas en condominios de tamaño menor a

en cuenta los factores más importantes a tener en cuenta para desarrollar un proyecto de estas características como buscar el terreno adecuado en lagos que cuenten con buena accesibilidad, enfatiza que la plusvalía y arriendo de este tipo de propiedades “sólo han subido en los últimos años”.

EL ATRACTIVO DE LAS REGIONES

DIARIO FINANCIEROMIÉRCOLES 22 DE NOVIEMBRE DE 20174 MERCADO INMOBILIARIO

POR AIRAM FERNÁNDEZ

Información específica sobre la evolución de la oferta de venta y arriendo, de propiedades nuevas y usadas mejora, sin duda, la decisión de compra de inver-

sionistas inmobiliarios, personas naturales y, en general, de quienes tengan interés de invertir en el mer-cado residencial. Y cuán rentable pueda resultar una inversión, es la pregunta clave cuya respuesta puede guiar estas decisiones.

En esa línea, hace sólo un mes Mapcity, a través de ZoomInmobi-liario.com, lanzó el primer índice de Precios Zoominmobiliario (IPZ), cuyo indicador da a conocer la rentabilidad para la inversión de propiedades en los principales centros urbanos del país a partir de la oferta para compra y arriendo al momento del análisis.

En departamentos, el estudio indicó que la Región Metropolitana presentó en septiembre pasado un IPZ de 0,96, manteniéndose estable durante el trimestre móvil julio-septiembre para acumular una caída de 4% en el año debido a una tendencia leve a la baja en el precio de los arriendos. Fuera de

Santiago, destacan las rentabilidades de alrededor de 5% de las regiones de Coquimbo, Valparaíso y Bío Bío.

Analizado por comunas, las más rentables en departamentos al mismo mes fueron Quinta Normal, con una rentabilidad de 7,69%, Maipú (7,22%), San Bernardo (6,87%), Estación Central (6,82%) e Independencia (6,3%). Por su parte, en el segmento casas Maipú se ubica a la cabeza con una rentabilidad de 6,28%, seguida por San Bernardo (6,19%) y Santiago (6,10%).

En un zoom a nivel de barrios, el informe destaca el sector de Goy-colea en la comuna de La Cisterna, con un 8,18% de rentabilidad en septiembre, seguido por las zonas de Capitán Ignacio Carrera, en Macul (7,68%) y Coronel Agustín López, en Independencia (7,55%).

En octubre varió un poco el escenario y, de acuerdo con el IPZ, las comunas más rentables en departamentos fueron Quili-cura, La Cisterna y Pudahuel (con rentabilidades sobre el 7%). Y en barrios lideraron Lo Negrete (Con-chalí, con un 9,15%), seguido por Lo Campino (Quilicura, con 8,49%), precisa el gerente de ZoomInmo-

LAS MAYORES RENTABILIDADES Y PLUSVALÍAS DE LA CAPITAL

7% de rentabilidad tuvieron Quilicura, La Cisterna y

Pudahuel al mes de octubre.

68% ha aumentado el valor de las viviendas en el Gran Santiago, desde 2008 a la fecha

10 % y 15% aumentará plusvalía al poniente de Santiago por la futura línea 7 del Metro.

biliario.com, Mariano Berazaluce. Los casos de estas últimas dos

comunas también destacan en el último informe de la firma Montalva Quindos, que refleja el comporta-miento del mercado inmobiliario en el período comprendido entre octu-bre de 2016 e igual mes de 2017.

En La Cisterna, la mejor valori-zación se ha visto impactada por los últimos cambios de la vecina comuna de San Miguel, en donde, debido a los numerosos desarrollos inmobiliarios de los últimos años, su municipalidad decidió estudiar una actualización de su instrumento normativo y, a fines de noviembre del año pasado, modificó su Plan Regulador restringiendo la altura a un máximo de 10 pisos y las

densidades permitidas a un rango entre 600 y 1.400 habitantes por hectárea, de acuerdo al sector. Junto con ello, se aumentó el número de estacionamientos y áreas verdes. “Con San Miguel

más restrictiva, La Cisterna se muestra como una buena alterna-

tiva para desarrollos. Su cercanía a San Miguel y Santiago, su buen acceso a transporte e infraestructura, sumado a zonas con normativas

Comunas emergentes como Quilicura, La Cisterna y Pudahuel lideraron las rentabilidades inmobiliarias a nivel de la capital, impulsadas por las obras de infraestructura y transporte que potencian su conectividad.

DIARIO FINANCIEROMIÉRCOLES 22 DE NOVIEMBRE DE 2017 MERCADO INMOBILIARIO 5

más permisivas que otras comunas, la hizo un sector atractivo para el mercado inmobiliario”, explica la gerente de Estudios Inmobiliarios de Montalva Quindos, Carla Tapia.

En esa comuna del sector sur de la capital, los puntos de interés de mayor relevancia han tendido a mantenerse o aumentar, en algunos casos, plantea el gerente de Estudios de Mapcity, Cristián Araneda. “En

educación, aumentaron los jardines infantiles junto con los servicios de salud y cajeros automáticos”, precisa, añadiendo que se observó también una disminución de super-mercados en la comuna, debido a que la cadena Ekono ha cerrado paulatinamente varios de sus locales en toda la Región Metropolitana.

En el caso de Quilicura, Araneda apunta que “se evidencia un auge

de colegios, jardines infantiles y ser-vicios de salud. Y el menor número de tiendas de conveniencia se debe a decisiones comerciales que han afectado a los locales Terpel, pero es probable que estos servicios tiendan al aumento paulatino en los próxi-mos años debido a la proyección de la Línea 3 de Metro, que llegará al centro de esta comuna”.

Tapia añade a este análisis las

COMUNAS QUE HAN REGISTRADO MAYOR AUMENTO EN SUS VALORESOCTUBRE 206 – OCTUBRE 2017

DEPTOS NUEVOS VENTAPUDAHUEL: 19%PUENTE ALTO: 18%CERRILLOS: 12%

DEPTOS USADOS VENTAQUILICURA: 23%VITACURA: 11%LA CISTERNA: 6,1%

DEPTOS ARRIENDOLA CISTERNA: 89%PROVIDENCIA: 65%QUILICURA: 15%

CASAS NUEVAS VENTAPUDAHUEL: 9%PUENTE ALTO: 7%CERRILLOS: 7%

CASAS USADAS VENTA

LO PRADO: 40%PROVIDENCIA: 34%INDEPENDENCIA: 30%

CASAS ARRIENDO

RENCA: 66%EST. CENTRAL: 54%EL BOSQUE: 35%

HUECHURABA

VITACURA

LO BARNECHEA

LAS CONDES

LA REINA

ÑUÑOA

PROVIDENCIA

SANTIAGO

ESTACIÓN CENTRAL

MAIPÚ

PEDROAGUIRRECERDA SAN

MIGUEL

SANJOAQUÍN

MACUL

PEÑALOLÉN

LA FLORIDA

LO ESPEJO

SANRAMÓN

LAGRANJA

SANBERNARDO

LA PINTANA

PUENTEALTO

RECOLETACONCHALÍ

RENCA

QUILICURA

CERRO NAVIA

LO PRADO

QUINTANORMAL

CERRILLOS

LACISTERNA

PUDAHUEL

INDEPEN-DENCIA

EL BOSQUE

Fuente: Consultora Montalva Quindos

mejoras en infraestructura desta-cando que la remodelación de la Ruta 5 Norte -en el sector oriente de Quilicura-, “mejoró notoriamente su conectividad, disminuyendo tiempos de traslado y potenciando las zonas industriales ubicadas al costado de la autopista Vespucio Norte”. Agrega que la zona posee 25 recorridos de buses del Transantiago, con servicios troncales y locales, y que la futura estación de la Línea 3 “también incrementó el interés del sector ya que, además de disminuir los tiempos de traslado, producirá una mejora en la imagen de la comuna”.

Conectividad, la claveDesde 2008 a la fecha, las vivien-

das en el Gran Santiago han aumen-tado de valor un 68%, equivalente a un 5,6% anual. En ese marco, el gerente de Estudios de Arenas y Cayo, Cristián Gutiérrez, especifica que la zona central de la ciudad concentra altas plusvalías que se han mantenido constantes, destacando a la comuna de Macul en el sector oriente, con rentabilidades crecien-tes y por encima del 6,5%, “en un comportamiento de alta resiliencia”.

En este escenario, la conecti-vidad es el concepto clave y el común denominador detrás de los polos urbanos que han mostrado las mayores alzas en este ítem en los últimos meses, especialmente el mejoramiento de importantes arterias y la cercanía a la red de transporte público.

Uno de los principales ejemplos lo representa el sector de Plaza Egaña, en el límite de las comunas de Ñuñoa y La Reina, que ha tenido una alta demanda impulsada prin-cipalmente por los servicios dispo-nibles y su conectividad –autopista Américo Vespucio Sur que conectará con Américo Vespucio Oriente, la actual Línea 4 de Metro y la Línea 3 el próximo año–, todo lo cual ha llevado a que el metro cuadrado (m2) subiera un 54% desde 2012, cuando el promedio era de 42,3 UF.

También en el sector oriente de Santiago, los expertos prevén un

boom inmobiliario y aumentos de precio de terrenos y propiedades cercanos a la futura Línea 7, cuyo trazado contempla el territorio de siete comunas y que se proyecta estará operativa en 10 años más. Entre 2012 y 2017, sin el anuncio de esta nueva línea como una variable a considerar, ya se vio una expansión de 40% en el sec-tor de Estoril, con un m2 que pasó de 18,84 UF en 2012, a 26,46 UF/m2 en la actualidad.

El metro es también un factor crucial para el repunte de 66% de los precios de casas en arriendo en Renca, una de las tres comunas que se incorporan por primera vez a la red subterránea, de acuerdo con Tapia, de Montalva Quindos. Es que este medio de transporte, y la conectividad que otorga, se ha vuelto un punto fundamental. La gerente comercial de Empresas Armas, Iarhemy Figueroa, enfatiza que, en general, quienes tienen sus propiedades en las cercanías de alguna estación de la recientemente inaugurada Línea 6, por ejemplo, o los proyectos desarrollados que se encuentran en sus alrededores, han mejorado su plusvalía.

Es que el tren subterráneo “per-mite recuperar barrios vulnerables, transformándose en una externali-dad positiva. Además, permite un crecimiento por densificación, es decir, aumentar población en un terreno sin ocupar extensión de suelo, entregando la posibilidad a algunos grupos de medianos y bajos recursos, de vivir en zonas centrales con buena accesibilidad y movilidad”, añade Tapia.

El último informe de Montalva Quindos añade a Pudahuel en el mapa de polos que lideran la plus-valía, con un aumento de 19% en el precio de los departamentos nuevos en venta y 9% en casas nuevas en venta. En el segmento de casas usadas en venta, Lo Prado fue la comuna que registró el mayor incre-mento de precios (40%), seguida por Providencia (34%) e Independencia (30%).

El estudio de Montalva Quindos señala que en el segundo semestre de 2016 y 2017, las ventas de casas disminuyeron un 20% y un 4% en el caso de los departamentos, debido principalmente “a la situación económica actual y a las restricciones de la banca”, explica.Sin embargo, Cristian Gutiérrez, de Arenas y Cayo, advierte que si bien se han frenado muchas inversiones durante los últimos años, las iniciativas se reactivarán para el próximo, impulsando la demanda por suelos de alto potencial en todos los sectores.En ese sentido, para el director ejecutivo de la inmobiliaria Norte Verde, Francisco Bascuñán, Ñuñoa se presenta como uno de los ejes más llamativos de la Región Metropolitana, con atributos que potencian al sector y que lo hacen ideal para invertir. “Ofrece alta rentabilidad debido a su excelente velocidad de venta y aumento del valor del suelo. Tiene una oferta atractiva y diversa, especialmente de edificación en altura, comercio, oferta de servicios y conectividad”, destaca. Comparativamente con otros lugares donde se ha concentrado el desarrollo de la comuna –como la zona norte del Estadio Nacional–, hoy se vislumbra un nuevo polo inmobiliario en el cuadrante de Pedro de Valdivia, Guillermo Mann, Vicuña Mackenna y Rodrigo de Araya, que favorecerá el avance residencial hacia el lado sur, donde el valor del m2 puede ser menor a las 60UF, lo que explica que el barrio haya despertado el interés de varias inmobiliarias que han comprado terrenos.

UN MERCADO QUE ESPERA OXÍGENO PARA EL PRÓXIMO AÑO

En un escenario en el cual el valor del metro cuadrado (m2) está subiendo en varios sectores de la capital, el próximo año se presenta con grandes expectativas de inversión, especialmente en el segmento habitacional de departamentos que es, a juicio de los actores de este mercado, el que aporta mayor rentabilidad, dependiendo del producto y de su ubicación.En arriendo, un buen proyecto puede dar una rentabilidad bruta de un 6% promedio, dicen en Inmobiliaria Aconcagua, acotando que los productos con mejores retornos son los departamentos de 1 y 2 dormitorios ubicados en proyectos cercanos a los ejes del metro.“Quienes invierten en este sector pueden aspirar a una ganancia promedio de 6,5% cuando la vivienda se arrienda”, coincide el gerente Inmobiliario de Brotec-Icafal, Eugenio López, mientras que el socio de Land Capital, Benjamín Solar, estima que la rentabilidad promedio que hoy se puede obtener en un departamento de un dormitorio y un baño, por concepto de renta, es de 5,5% (en relación a la UF). “Sin embargo, con una buena asesoría se puede aspirar a una rentabilidad de 6,5% e incluso, 8%”, acota el ejecutivo, añadiendo que son los departamentos de menor tamaño los que ofrecen mejores retornos en venta y arriendo. “La comuna de Santiago está dentro de ese segmento, sobre todo porque muchos de estos inmuebles están cercanos a oficinas y hay acceso al metro, lo que ayuda a

poder conectarse con toda la ciudad”, acota.Los bajos costos de mantención asociados a la vida útil de los materiales que se utilizan en su construcción, junto con su menor tiempo de vacancia, los hacen también un producto atractivo a ojos de los inversionistas, plantea el director ejecutivo de Inmobiliaria Norte Verde, Francisco Bascuñán.El ejecutivo añade que comunas como Santiago Centro, Estación Central, Independencia, Providencia y Ñuñoa, que estén cercanas a alguna línea de metro y que cuenten con buenos servicios de salud, educación y comercio son las zonas más demandadas, en tanto que en Inmobiliaria Aconcagua destacan que, en el caso de la inversión en departamentos, probablemente la búsqueda de oportunidades se focalice en comunas emergentes (San Miguel, La Cisterna, San Joaquín, Macul, Independencia), siguiendo los ejes de las nuevas líneas del tren subterráneo.Con todo, Solar advierte que la industria debería estar entrando en un ciclo al alza, de cara a 2018. En esa línea, puntualiza que el mercado debiera ver una demanda gatillada por la entrada de vigencia de la nueva Ley de Aportes al Espacio Público, lo que impactará los precios entre un 4% y 5%, comenta.“Han aumentado las restricciones crediticias y las provisiones bancarias, lo que ha restringido un poco la demanda, pero eso debiese cambiar a mediano plazo”, asevera.

DEPARTAMENTOS PEQUEÑOS Y CONECTADOS: LA MEJOR INVERSIÓN

-¿Qué es un proceso de licitación inmobiliaria? Es un procedimiento que permite vender

o arrendar inmuebles, con la seguridad de que en cierto plazo establecido se logrará el objetivo.

-¿En qué plazo se logra vender o arrendar un inmueble?

Depende del tipo de inmueble, pero por lo general los procesos que realizamos en GPS PROPERTY, donde principalmente licitamos terrenos para desarrollos de proyectos, pro-piedades agrícolas, propiedades comerciales, industriales y oficinas, duran aproximadamente 6 meses desde que se con firma la aceptación de una Propuesta de Licitación hasta que el propietario firma la correspondiente Escritura de Compraventa o Contrato de Arrendamiento.

-¿En qué se diferencia una Licitación con un proceso de venta tradicional?

Lo principal es que son en un alto porcen-taje procesos seguros de venta, es decir que, en los plazos establecidos se materializa la transacción y los propietarios reciben el valor de sus inmuebles. Por otra parte, son procesos muy transparentes ya que se trata de una oferta pública bien promocionada a través de medios de prensa y una gran base de datos de posibles compradores dependiendo del tipo de inmueble. Toda la información referente a los posibles compradores contactados es compartida con el mandante o propietario con el objetivo de que tenga absoluta tranquilidad de que la oferta de venta o arriendo de su inmueble llegó en forma correcta y oportuna a los posibles interesados.

-¿Como se resuelve si hacer un proceso de Licitación Pública o Privada?

Dependiendo del tipo de inmueble se recomienda una u otra alternativa, por ejemplo, cuando se trata de un terreno con vocación inmobiliaria habitacional exclusiva para proyectos de alta densidad donde es fácil identificar a los posibles compradores, recomendamos un proceso de Licitación Privada, ya que lo importante es invitar a participar a las inmobiliarias que operan construyendo edificios habitacionales en altura, de esta forma no se incurre en costos de publicidad. Lo importante para estos casos es que efectivamente y con el suficiente tiempo los posibles compradores tengan en su poder toda la información referente al inmueble a licitar, este procedimiento se hace en forma directa con cada inmobiliaria dando respuestas a todas sus inquietudes. Para este tipo de inmuebles es recomendable siempre que el propietario apruebe un anteproyecto, aunque sea solo a nivel de cabida ya que esto simplificará bastante la evaluación de los proyectos por parte de las inmobiliarias interesadas en participar.

Cuando se trata de un inmueble multiuso o de uso mixto recomendamos un proceso de Licitación Pública, ya que el posible comprador puede encontrarse en un espectro amplio, donde pueden ser desarrolladores de proyectos comerciales, habitacionales, de oficinas o bien usuarios finales dentro de estos rubros, para estos casos la oferta se hace a través de una campaña publicitaria y se complementa con la entrega de información en forma directa a las bases de datos de desarrolladores

inversionistas o usuarios finales dentro de los distintos rubros que maneja GPS PROPERTY. También es recomendable este tipo de proceso para bienes agrícolas, locales comerciales, oficinas, galpones, etc.

-¿Dónde está la clave del éxito de los pro-cesos de Licitación?

Hay un elemento fundamental para el éxito de los procesos y es el de salir al mercado con un precio mínimo consistente y bien estudiado. GPS PROPERTY cuenta con un Departamento de Estudios de excelencia conformado por profesionales e ingenieros muy capaces, y complementados con la experiencia inmobiliaria de los Socios y Directores de nuestra empresa quiénes participamos activamente en la revisión y evaluación de estos números. Lo importante es que los propietarios estén convencidos que se están ofreciendo sus inmuebles a un valor de mercado justo y que les permita a los posibles compradores desarrollar un proyecto o efectuar su actividad con la posibilidad de obtener una rentabilidad aceptable. En general, se toman en consideración para la evaluación, elementos relevantes como los siguientes: Valores de transacciones reales de los últimos años, valores de arriendos en el sector, estudio de cabida de rubros esta-blecidos o mixtos que permitan maximizar el valor, estudio de externalidades positivas que pudieran generar plusvalía, entre otros.

En general acordamos con nuestros man-dantes y finalmente asignamos valores mínimos entre un 5 y un 10 % bajo el valor comercial con el objetivo de generar una oferta atractiva y logramos finalmente vender entre un 5% y

un 20% por sobre estos valores mínimos. El Departamento de Estudios es fundamental en esta parte del proceso ya que los directores de Sociedades Anónimas y empresarios en general requieren de esta información en forma muy clara, ya que muchos de estos procesos son de gran importancia respecto de su éxito, puesto que conllevan en la mayoría de los casos a la obtención de recursos para otros proyectos.

-¿En qué se diferencia GPS Property con su competencia?

Nuestra competencia son principalmente empresas extranjeras de gran prestigio, lo que nos hace ser muy profesionales en todo sentido, tenemos la ventaja de muchos años de experiencia en el mercado inmobiliario entre los socios, los cuales formamos parte del equipo activo de trabajo, es decir hay un gran aporte en que nuestros clientes sean atendidos por los dueños de GPS, complemen-tados con un equipo de profesionales muy bien calificados y sabia nueva que siempre es un aporte. Esto nos ha llevado a ser una empresa muy querida en el mercado, lo cual se nota por la estrecha relación que tenemos con nuestros clientes quiénes finalmente son los que le han otorgado el gran crecimiento a nuestra compañía.

Los resultados de la empresa son buení-simos desde el punto de vista económico, si bien nunca ha sido lo más importante, GPS PROPERTY siempre está en la búsqueda de un servicio de excelencia, finalmente gracias a esto nuestra cartera de clientes crece en forma importante día a día.

Licitaciones, efectividad y transparencia a toda prueba

Entrevista a Pedro Pablo Rivas, presidente de GPS PROPERTY, empresa chilena líder en procesos de Licitaciones del área inmobiliaria en Chile.

DIARIO FINANCIEROMIÉRCOLES 22 DE NOVIEMBRE DE 20178 MERCADO INMOBILIARIO

POR CLAUDIA MARÍN

Un momento de alta expec-tación está viviendo el mercado inmobiliario en materia de valorizacio-nes del metro cuadrado

(m2). Y es que la apertura de las nuevas líneas de metro, por una parte, y los cambios en los planos reguladores para limitar la construc-ción en altura, por otra, además de la escasez de terrenos, son factores que están empujando los precios de los paños al alza.

Esta tendencia, sin embargo, se enfrenta con la postergación de inversiones hasta el próximo año, lo que estaría enfriando, hasta cierto punto, el aumento del valor del m2.

De acuerdo con datos de Mon-talva Quindos, algunas zonas de Nuñoa encabezan el incremento en las valorizaciones en los últimos tres años. Por ejemplo, el sector comprendido por Avenida Eche-ñique al norte, José Arrieta al sur, Avenida Ossa al oriente y Coventry al poniente, aumentó en 60% sus precios desde 2014, superando las 92 UF/m2 en promedio.

Las mayores valorizaciones,

sin embargo, se encuentran en la comuna de Vitacura, particular-mente en el terreno ubicado en Las Hualtatas al norte, Avenida Presi-dente Kennedy al sur, La Llavería al oriente y Brazilia al poniente, con más de 106 UF/m2.

Según el gerente general de Alaluf Propiedades, Jack Alaluf, los mayores precios se dan en Santiago, en sectores como El Golf, que ha incrementado su valor en un 17% por año durante el último lustro y donde se llegó a pagar 170 UF por metro cuadrado en un terreno apto para construcción de edificio.

“Las propiedades siguen subiendo de precio básicamente por la esca-sez de terrenos, debido a la falta de agilidad de los organismos estatales para dar curso a los nuevos planos reguladores a nivel nacional”, explica el ejecutivo.

RestriccionesCoincidiendo con esta mirada,

la gerente del área de Tasación de Activos Fijos de Colliers, Bernardita Latorre, argumenta que se han visto variaciones significativas en algunas zonas, generadas por cambios en los

planes reguladores que, en general, se vuelven más restrictivos. Esto ha provocado un aumento del valor, a veces drástico, en zonas aledañas o comunas vecinas que son más permisivas, debido a un traslado de la demanda. Al mismo tiempo, estas limitaciones hacen que los terrenos para desarrollos se vuelvan más escasos.

“Las restricciones a los planes reguladores son normalmente bien recibidas por los vecinos, pero atentan contra la evolución de la ciudad y la calidad de vida de las personas, quedando desplazado el desarrollo a las zonas periféricas, aumentando los tiempos de tras-lado dentro de las ciudades. Al observar Santiago desde lo alto se aprecia que la superficie destinada a edificios es muy menor”, acota Latorre.

Para el gerente de Estudios de Arenas y Cayo, Cristian Gutiérrez, las limitaciones a la altura de cons-trucción, así como las crecientes restricciones en el uso de suelo, redundan en limitantes para la disponibilidad de terrenos con alto potencial de aprovechamiento, lo

106UF/M2

alcanzan algunos terrenos en Vitacura

20% podrían elevarse los

precios en torno a la nueva Línea 6 del

Metro

CRECE VALORIZACIÓN DEL M2

que empuja su valor. Sin embargo, esta situación no puede ser extra-polada a todo el suelo disponible en Santiago, aclara.

Otro factor que ha generado variaciones al alza es la aparición de nueva infraestructura, como el Metro o autopistas, que genera buena conectividad.

El desarrollo de equipamiento es un factor que también estaría incidiendo en el aumento del valor, según la experta de Colliers, debido a que genera nuevos flujos de personas, lo cual atrae actividades como el comercio.

De hecho, las cifras de Alaluf indican que los valores de las pro-piedades en las líneas de metro han aumentado 16% y se espera que los terrenos aledaños a la nueva Línea 6 suban incluso más, pudiendo elevarse por sobre el 20%.

Gutiérrez señala, además, que existe una tendencia moderada al alza de terrenos, principalmente en el sector centro-sur de la capital. En zonas industriales, en tanto, se ve una alta demanda en el eje de la Ruta 5, especialmente en la salida norte y en menor medida en la

El sector de El Golf, en

Las Condes, ha incrementado su valor en un 17 % por año

durante el último lustro

La escasez de superficies y las restricciones en la regulación para las construcciones han generado un aumento en los precios de los espacios con alto potencial de construcción.

DIARIO FINANCIEROMIÉRCOLES 22 DE NOVIEMBRE DE 2017 MERCADO INMOBILIARIO 9

ZONAS CON MAYOR INCREMENTO EN VALORIZACIÓN 2014-2017

Comuna Comercialización Zona Valor promedio (UF/M2) Incremento 2014-2017

Ñuñoa Departamentos nuevos

Norte Av. Echeñique

92,31 60%Sur José ArrietaOriente Av. OssaPoniente Coventry

Ñuñoa Departamentos nuevos

Norte Pucará

87,41 51%Sur Dublé AlmeydaOriente OrtúzarPoniente Manuel de Salas

Ñuñoa Departamentos nuevos

Norte Diagonal Oriente

86,59 50%Sur J. Domingo CañasOriente SueciaPoniente Manuel Montt

Vitacura Departamentos nuevos

Norte Las Hualtatas

106,55 44%Sur Av. Pdte. KennedyOriente La LlaveríaPoniente Brazilia

Vitacura Departamentos nuevos

Norte Joaquín Cerda

104,43 41%Sur Av. Pdte. Kennedy

OrienteAv. Manquehue Norte

Poniente Alonso de CórdovaFuente: Montalva Quindos

salida sur, en San Bernardo. El especialista considera que

en el área oriente las alzas son muy focalizadas y ligadas a paños específicos, estimando un alza de 4% en este sector.

Además, de acuerdo a su análi-sis, hay otras tendencias que están presionando a la baja a algunos terrenos. La principal sería la pos-tergación de inversiones para el año 2018, lo que a juicio del ejecutivo se evidencia en que se mantiene el ritmo que siguió a la reforma tribu-taria desde el año pasado.

Situación regionalLos terrenos y propiedades en

regiones están evidenciando un aumento aún más drástico, espe-cialmente en algunas zonas rura-les. Según explica el gerente del área Agrícola de Colliers, Matías García-Huidobro, en la Región del Maule, por ejemplo, en menos de cinco años los valores de algunos sectores aumentaron considerable-mente, con una tendencia clara: superficies que alguna vez fueron de cultivos anuales pasaron a ser frutícolas.

El especialista cuenta que esto puede deberse a que la disponibili-dad del agua en el norte es cada vez más incierta, a que existen nuevas tecnologías agrícolas y a que el sur se ha vuelto más templado. “Si bien no se puede hablar de cambio climático sin un estudio respectivo, se ha visto que plantaciones que hace años no eran factibles, en el sur ahora son una realidad”, comenta García-Huidobro.

A juicio de Cristian Gutiérrez, de Arenas y Cayo, en la Región Metropolitana existe una evidente concentración de desarrollo de vivienda, con una incipiente recu-peración del ritmo de este tipo de construcciones y de bodegaje, “pero en un mercado en que se está conteniendo la oferta para así generar un alza de precios a futuro”.

Esta concentración del desarrollo habitacional en Santiago, con apro-ximadamente el 60% de proyectos en desarrollo, dice Gutiérrez, per-mite también anticipar un aumento de ritmo en regiones, ya que en la capital no se vislumbra un cambio de tendencia, por lo menos hasta finales del primer trimestre 2018.

La escasez de terrenos en la Región Metropolitana ha llevado a un incremento sostenido del valor por metro cuadrado (m2) y, el último ranking de la consultora inmobiliaria Colliers International Chile –con datos a noviembre– identificó los seis terrenos más apetecidos de la ciudad que aún no están utilizando su gran potencial inmobiliario.

1. Terreno VitacuraPropiedad de la Administradora de Fondos NeoRentas, la esquina oriente de las avenidas Vitacura y Américo Vespucio, en donde se ubica la ex residencia del embajador de Ecuador, está en proceso de post licitación. La superficie de 3.926 m2 tiene un valor aproximado de 115 UF/m2, con un gran potencial inmobiliario gracias a su ubicación y normativa, pudiendo tener uso residencial, de oficinas, hotelería o mixto.

2. El Rodeo con La DehesaEn una superficie de 10 mil m2, en la comuna de Lo Barnechea, está emplazado este terreno cuyo valor ronda las 65 UF/m2. Ubicado en un sector de alta plusvalía, con conectividad y cercano a servicios, el terreno es propiedad de la aseguradora Confuturo.

3. Av. Las Condes, frente al HomecenterEl terreno de aproximadamente 13 mil m2 –en proceso de venta– se emplaza en una de las principales arterias de la comuna de Vitacura (Av. Las Condes 10.798), está cerca de nuevas edificaciones –donde existen varios desarrollos de viviendas y oficinas–, y su valor es cercano a las 65 UF/m2.

4. Terreno Cencosud, Martín de Zamora y ColónPropiedad de Cencosud, en el terreno de 25 mil m2 ubicado entre Américo Vespucio y Sebastián Elcano, actualmente hay un colegio abandonado y su valor es de 50 UF/m2. Posee muy buenas condiciones para uso residencial en combinación con comercio y, en menor medida, educacional. El informe de Colliers advierte, eso sí, que “para que se pudiera efectivamente realizar un desarrollo, tendría que haber un cambio del plan regulador”.

5. Terreno La FloridaUbicado en Mirador Azul 814, comuna de La Florida, y con una superficie de 7.300 m2, el terreno está en proceso de licitación fijado para el primer semestre de 2018, a un precio mínimo de 40 UF/m2. Cercano a todo tipo de servicios, malls y acceso a la red de metro, tiene proyección residencial gracias a que cuenta con una normativa beneficiosa en términos de densidad y altura.

6. Terreno QuilicuraCon una superficie de 94 mil m2, el terreno ubicado en el sector norte de Quilicura, en Lo Marcoleta con Calle Lo Cruzat, tiene potencial para un proyecto inmobiliario mixto (comercial, residencial) y un valor aproximado de 6 UF/m2.

LOS TERRENOS MÁS APETECIDOS DE LA REGIÓN METROPOLITANA

DIARIO FINANCIEROMIÉRCOLES 22 DE NOVIEMBRE DE 201710 MERCADO INMOBILIARIO

POR CLAUDIA MARÍN

Una de las transac-ciones más intere-santes de este año en el sector inmo-biliario, se dio en lo que fuera la antigua planta industrial de

Elecmetal, ubicada en Vicuña Mac-kenna 1570, en Ñuñoa. El terreno, de 32 mil metros cuadrados (m2), se puso a la venta en mayo a través de una licitación, por un valor mínimo de US$ 55 millones. El negocio se cerró tres meses después, en el plazo estipulado en las bases, cuando Inmobiliaria Imagina se adju-dicó la propiedad por un valor de

US$ 80 millones, para convertirlo en un complejo residencial y de comercio.

Aunque no hay cifras oficiales, la percepción de los especialistas del rubro es una: las licitaciones inmo-biliarias están viviendo un impulso importante.

A juicio del gerente general de Alaluf, Jack Alaluf, este año hubo un auge de licitaciones inmobilia-rias, especialmente en propieda-des comerciales y terrenos para la construcción de edificios, lo que es aplicable para Santiago y regiones, pero en ubicaciones prime y con potencial inmobiliario. Los valores, principalmente, van desde las 50 mil

a las 500 mil UF, según el ejecutivo.Otra referencia la da Colliers,

compañía que afirma que este año completó transacciones a través de procesos de licitación por más de US$ 250 millones, lo que da cuenta de la evolución que el mercado inmobiliario ha tenido en su manera

de comprar activos.Se trata de un proceso de comer-

cialización regido por bases de licita-ción, que tienen como objetivo fijar las condiciones de venta para cubrir los intereses tanto del vendedor como del comprador, lo que incluye, por ejemplo, el plazo de venta.

LICITACIONES INMOBILIARIAS TOMARON IMPULSO EN 2017Con el ánimo de alinear los intereses tanto del comprador como del vendedor, este tipo de transacciones se enfoca en propiedades con ubicaciones prime y valores entre 50 mil y 500 mil UF.

DIARIO FINANCIEROMIÉRCOLES 22 DE NOVIEMBRE DE 2017 MERCADO INMOBILIARIO 11

La gestión de este proceso tiene varias aristas, incluyendo una pro-puesta comercial que busca asignar un valor justo de mercado al inmue-ble, la cual debe ser atractiva para los potenciales compradores, para lo que es fundamental el conocimiento técnico del mercado.

El gerente del área de Licita-ciones de Colliers Internacional, José Miguel Astete, explica que la recopilación de antecedentes legales que acrediten la factibilidad de enajenar el inmueble resulta un punto esencial, así como proporcio-nar los antecedentes técnicos de la

propiedad que permitan contar con todas las variables necesarias para la evaluación inmobiliaria. Asimismo, la comunicación al mercado de las fortalezas y debilidades del activo en venta es determinante para entregar un mensaje claro y efectivo.

Las licitaciones, así como los rema-tes y las ventas al mejor postor, son una modalidad de venta de shock, con éxito en el 70% de los casos, según Alaluf. La recomendación para este tipo de transacción se da cuando se requiere una venta rápida.

“Son procesos muy transparentes ya que se trata de una oferta pública bien promocionada a través de medios de prensa y una gran base de datos de posibles compradores, dependiendo del tipo de inmueble. Toda la información referente a los posibles compradores contactados es compartida con el mandante o propietario con el objetivo de que tenga absoluta tranquilidad de que la oferta de venta o arriendo de su

inmueble llegó en forma correcta y oportuna a los posibles interesados”, explica el presidente de GPS PRO-PERTY, Pedro Pablo Rivas.

Más amigablePara José Miguel Astete, de

Colliers, esta modalidad ha sido bien recibida por el mercado com-prador, principalmente porque se presentan activos selectivos que ya han sido evaluados tanto téc-nica como legalmente, y entregan certeza de la disposición a vender con condiciones claras. “Hoy el modelo de licitación entiende los requerimientos del comprador y es más amigable y flexible que antes”, explica.

En términos de terrenos, los pre-feridos en este tipo de compra son aquellos aptos para desarrollos de proyectos, propiedades agrícolas, propiedades comerciales, indus-triales y oficinas. Las transacciones, según la experiencia de GPS, duran

aproximadamente seis meses desde que se confirma la aceptación de una Propuesta de Licitación hasta que el propietario firma la correspondiente Escritura de Compraventa o Contrato de Arrendamiento.

A nivel de lugares, Santiago se levanta como la región más fuerte en número de transacciones inmobilia-rias, lo que se explica, según Astete, porque la oferta ha ido creciendo y porque existe una demanda que busca invertir minimizando su riesgo. La capital, en la mayoría de los seg-mentos, es un mercado consolidado, por lo que cumple con lo exigido por la demanda.

“Tenemos la certeza de que esta modalidad de venta seguirá cre-ciendo año a año. Mientras más se entiendan compradores y vendedo-res, irá evolucionando la manera de transar activos inmobiliarios bajo la forma de venta en licitación”, asegura el ejecutivo de Colliers.

US$80MILLONES

fue el valor de la licitación de los terrenos de Elecmetal, vendidos este año

70%de las ventas por

licitación concluyen con éxito, según

Alaluf